27. Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti

2019 SMK/MAK

jilid 1

Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti

bidang keahlian Teknologi dan Rekayasa program keahlian Teknik Konstruksi dan Properti

Bisnis Konstruksi dan Properti

Ali Anton Senoaji Betti Sri Purwani Slamet Mulyanto

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

REDAKSIONAL

Pengarah: Direktur Pembinaan SMK Kepala Sub Direktorat Kurikulum Kepala Seksi Penilaian Kepala Seksi Pembelajaran Penulis Ali Anton Senoaji Betti Sri Purwani Slamet Mulyanto Pengendali Mutu Winih Wicaksono Penyunting: Rais Setiawan Erna Fauziah Editor Esti Baroro Desain Sampul Sonny Rasdianto Layout/Editing Ratna Murni Asih Apfi Anna Krismonita Rifda Ayu Satriana

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

iii

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

KATA PENGANTAR

KATA PENGANTAR KA TA PENGANTAR

Dalam menyediakan referensi materi pembelajaran bagi guru dan peserta didik di SMK, Direktorat Pembinaan SMK berupaya menyediakan bahan ajar kejuruan yang sesuai dengan kebutuhan pembelajaran di SMK pada mata pelajaran C2 dan CJ dari 142 kompetensi keahlian yang ada pada Perdirjen Dikdasmen Nomor 06/D.DS/KK/2018 tanggal 7 Juni 2018 tentang Spektrum Keahlian SMK/ MAK dan Struktur Kurikulum 2013 sesuai Perdirjen Dikdasmen Nomor 07/D. DS/KK/2018 tanggal 7 Juni 2018 ten tang Struktur Kurikulum SMK/MAK. Bah an ajar yang disusun pad a tahun anggaran 2019 diharapkan dapat rnenumbuhkan motivasi belajar bagi peserta didik maupun guru kejuruan di SMK. Karena bahan ajar yang telah disusun ini selain menyajikan materi secara tertulis, juga dilengkapi dengan beberapa materi yang bersifat interaktifdengan penggunaan tautan pencarian yang dapat mernperluas pernahaman individu yang menggunakannya. Bahan ajar kejuruan yang disusun pada tahun 2019 ini disusun oleh para guru kejuruan di SMK yang telah berpengalalaman menyelenggarakan proses pembelajaran sesuai dengan kompetensi keahlian masing-rnasing. Oleh karena itu, diharapkan dapat menjadi referensi bagi guru yang mengarnpu m a t a pelajaran yang sama pada program keahlian sejenis di SMK seluruh Indonesia. Kepada para guru penyusun bahan ajar kejuruan yang telah mendedikasikan waktu, kompetensi, clan perhatiannya, Direktorat Pembinaan SMK menyampaikan ucapan terimakasih. Diharapkan karya ini bukan merupakan karya terakhir, namun seterusnya akan dilanjutkan dengan karya-karya berikutnya, sehingga SMK rnempunyai guru-guru yang procluktif dan kreatif dalam menyumbangkan pemikiran, potensi dan kornpetensinya bagi pengembangan pernbelajaran di SMK. SMK Bisa! SMK Hebat!

iv

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PRAKATA

PRAKATA

Buku Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan salah satu pengetahuan bagaimana merencanakan bisnis konstruksi properti sesuai kaidahkaidah konstruksi bangunan yang baik dan benar. Buku ini diharapkan dapat menjadi buku pegangan peserta didik dalam kegiatan belajar mengajar di Sekolah Menengah Kejuruan (SMK). Buku teks ini adalah salah satu upaya yang dilakukan agar peserta didik dapat mempelajari dan menambah wawasan mereka tentang perencanaan bisnis konstruksi dan properti. Dalam buku ini dibahas tentang bagaimana bisnis kontruksi dan properti dijalankan, yang dimulai dari prosedur pemilihan lokasi properti, prosedur legalitas kepemilikan lokasi dalam properti, prosedur dan hasil pengukuran lokasi, pembuatan site plan, pengetahuan gambar prarencana gedung, perhitungan kekutan struktur bangunan, pembuatan dokumen tender dan spesifikasi teknis, serta perencanaan kebutuhan tenaga kerja. Dalam penulisan buku ini, apa yang kami tuliskan telah berpegang pada standar kompetensi dasar mata pelajaran bisnis konstruksi dan properti. Apabila ada sesuatu yang kurang berkenan baik isi maupun kalimat, mohon berkenan memberikan saran dan masukkan kepada kami, untuk perbaikan berikutnya.

Ali Anton Senoaji Betti Sri Purwani Slamet Mulyanto

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

v

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.........................................................................................................................................iv PRAKATA............................................................................................................................................................ v DAFTAR ISI........................................................................................................................................................vi DAFTAR GAMBAR........................................................................................................................................viii DAFTAR TABEL................................................................................................................................................. x PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU.............................................................................................................xi PETA KONSEP BUKU....................................................................................................................................xiii APERSEPSI......................................................................................................................................................xiv BAB I BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI.............................................................................................1 A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi Dan Properti ..........................................................2 B. Tujuan Bisnis Konstruksi Dan Properti .............................................................................................4 C. Jenis Investasi Dalam Bisnis Konstruksi Dan Properti..................................................................5 D. Strategi Dalam Bisnis Konstruksi Dan Properti ..............................................................................6 BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI ............................................................................ 11 A. Pendahuluan............................................................................................................................................ 12 B. Klasifikasi Properti.................................................................................................................................. 20 C. Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Properti........................................................................................ 20 BAB III PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI..................................................................... 29 A. Legalitas Kepemilikan Rumah........................................................................................................... 31 B. Izin Prinsip................................................................................................................................................ 33 C. Izin Lokasi.................................................................................................................................................. 37 D. Izin Lingkungan Setempat.................................................................................................................. 38 BAB IV PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI.......................................................................................... 47 BAB V ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN ..................................................................................... 61 A. Pemeriksaan Kebenaran Data Pengukuran.................................................................................. 62 B. Analisis Data Hasil Pengukuran......................................................................................................... 63 BAB VI PEMBUATAN SITE PLAN............................................................................................................... 79 A. Pengertian Site Plan.............................................................................................................................. 81 B. Analisis Dampak Lingkungan............................................................................................................ 86 PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL................................................................................................... 91 BAB VII GAMBAR PRARENCANA GEDUNG.......................................................................................... 97 A. Prarencana Tapak................................................................................................................................... 99 B. Prarencana Ruang................................................................................................................................100 C. Prarencana Massa Dan Bentuk Bangunan...................................................................................101 D. Perizinan..................................................................................................................................................102 E. Perkiraan Biaya.......................................................................................................................................103 F. Laporan Perencanaan..........................................................................................................................103 vi

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR ISI BAB VIII PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA..........................111 A. Beban Pada Bangunan.......................................................................................................................112 B. Perhitungan Konstruksi Balok Sederhana...................................................................................117 BAB IX DOKUMEN TENDER.....................................................................................................................137 A. Dokumen Pelelangan.........................................................................................................................138 B. Dokumen Tender..................................................................................................................................139 C. Dokumen Kontrak................................................................................................................................142 BAB X SPESIFIKASI TEKNIS......................................................................................................................145 A. RKS (Rencana Kerja Dan Syarat-Syarat)........................................................................................146 B. Spesifikasi Teknis...................................................................................................................................147 C. Tujuan Spesifikasi Teknis....................................................................................................................149 D. Sumber Spesifikasi Teknis.................................................................................................................149 E. Spesifikasi Atau Syarat-Syarat Teknis Bahan...............................................................................149 BAB XI PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA...................................................................165 A. Pengertian Perencanaan Kebutuhan Tenaga Kerja.................................................................167 B. Manfaat Perencanaan Tenaga Kerja...............................................................................................168 C. Aktivitas Perencanaan Tenaga Kerja..............................................................................................170 D. Merencanakan Kebutuhan Tenaga Kerja.....................................................................................172 PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP.................................................................................................179 DAFTAR PUSTAKA......................................................................................................................................187 GLOSARIUM.................................................................................................................................................188 BIODATA PENULIS......................................................................................................................................190

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

vii

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR GAMBAR

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan.................................................................. 5 Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan.................................................... 5 Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri.................................................................................................... 6 Gambar 1.4. Bandara...................................................................................................................................... 6 Gambar 2. 1 Jalan khusus pejalan kaki..................................................................................................12 Gambar 3. 1 Amdal .....................................................................................................................................40 Gambar 4. 1. Denah Rumah.......................................................................................................................48 Gambar 4. 2: Rencana Bouwplank .........................................................................................................48 Gambar 4. 3. Bouwplank.............................................................................................................................49 Gambar 4. 4. Menerapkan gambar denah di lapangan..................................................................50 Gambar 4. 5. Membuat tiang bouwplank............................................................................................50 Gambar 4. 6. Area kaveling/ lahan yang akan dibangun................................................................51 Gambar 4. 7. Denah rencana pemasangan pondasi........................................................................51 Gambar 4. 8. Gambar isometri rencana pemasangan pondasi....................................................52 Gambar 4. 9a. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank....................................................................................52 Gambar 4. 9b. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank..................................................................................53 Gambar 4. 10a. Membuat siku di lapangan.........................................................................................53 Gambar 4. 10b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan.................................54 Gambar 4. 11a. Membuat siku di lapangan.........................................................................................54 Gambar 4. 11b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan.................................55 Gambar 4. 12a. Gambar rencana pembuatan diagonal di lapangan.........................................55 Gambar 4. 12b. Gambar isometri rencana pembuatan diagonal di lapangan.......................56 Gambar 4. 13a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan melintang di lapangan...................................................................................................................56 Gambar 4. 13b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan melintang di lapangan..............................................................................................57 Gambar 4. 14a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan memanjang di lapangan........................................................................................................................57 Gambar 4. 14b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan memanjang di lapangan..........................................................................................58 Gambar 4. 15a. Gambar rencana lengkap penarikan benang untuk pembagian ruangan di lapangan.................................................................................................58 Gambar 4. 15b. Gambar isometri rencana lengkap penarikan benang untuk pembagian ruangan di lapangan.........................................................................59 Gambar 5.1a Spesifikasi Waterpass........................................................................................................63 Gambar 5.1b Waterpass.............................................................................................................................63 Gambar (5. 2a). Pengukuran jarak menggunakan Waterpass, Gambar (5. 2b). Pembacaan Rambu Ukur A menggunakan Waterpass....................................64 Gambar 5.2a ...............................................................................................................................................64 Gambar 5.2b ..............................................................................................................................................64 Gambar 5.3 Suatu bahan yang akan dianalisis jaraknya.................................................................65 Gambar 5. 4 Pengukuran pada bidang datar .....................................................................................66 Gambar 5. 5 Cara menentukan beda tinggi .......................................................................................67 viii

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR GAMBAR Gambar 5. 5 Pembacaan Ba, Bt, Bb. ......................................................................................................67 Gambar 5. 6 Jarak optis antara alat dengan bak ukur......................................................................68 Gambar 5.7 Menentukan sudut azimuth.............................................................................................72 Gambar 5. 8 Ilustrasi pengukuran sudut menggunakan theodolite..........................................73 Gambar 5. 9 Pembacaan sudut vertikal pada teropong kecil di theodolite............................74 Gambar 6. 1 Contoh Site plan 1...............................................................................................................82 Gambar 6. 2 Contoh Site plan 2...............................................................................................................82 Gambar 6. 3. Site plan SMKN 3 Yogyakarta..........................................................................................85 Gambar 7.1 Site plan....................................................................................................................................99 Gambar 8. 1 Beban pada bangunan................................................................................................... 112 Gambar 8. 1 Beban Mati Pada Struktur Bangunan......................................................................... 113 Gambar 8. 2 Beban hidup furnitur bangunan................................................................................. 114 Gambar 8. 3 Beban hidup kendaraan................................................................................................. 114 Gambar 8. 4 Beban hidup manusia dan perabot............................................................................ 115 Gambar 8. 5 Beban angin dalam bangunan..................................................................................... 115 Gambar 8. 6 Beban angin dalam bangunan..................................................................................... 116 Gambar 8. 7 Statik ekivalen (Ghosh & Fanella, 2003) pada beban gempa............................ 116 Gambar: 8. 8 Beban Gempa pada bangunan................................................................................... 117 Gambar 8. 9 Balok pada tumpuan sendi dan rol............................................................................ 118 Gambar 8. 10 Balok pada konstruksi jepit satu tumpuan............................................................ 118 Gambar 8. 11 Diagram bidang gaya lintang (D)............................................................................. 119 Gambar 8. 12 Beban pada tumpuan sendi dan rol........................................................................ 119 Gambar 8. 13 Gaya normal..................................................................................................................... 121 Gambar 8. 14 Pembagian gaya miring............................................................................................... 121 Gambar 8. 15 Gambar bidang Momen (M)....................................................................................... 121 Gambar 8. 16 Gaya melintang pada beban merata....................................................................... 122 Gambar 8. 16 Bidang momen pada beban merata....................................................................... 123 Gambar. 11.1 Perencanaan Proyek Konstruksi ............................................................................... 166 Gambar 11.2. Tenaga Kerja Konstruksi .............................................................................................. 169 Gambar 11.4 Jembatan terpanjang di dunia................................................................................... 174

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

ix

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR TABEL

DAFTAR TABEL

Tabel 5. 1 Analisis Jarak Menggunakan Waterpass........................................................................ 65 Tabel 5. 2a Contoh lembar data hasil pengukuran........................................................................ 69 Tabel 5. 2b Nilai hasil perhitungan beda tinggi.............................................................................. 70 Tabel 5. 2c Contoh evaluasi data hasil pengukuran...................................................................... 71 Tabel 5. 3. Contoh hasil pengukuran sudut menggunakan theodolite.................................. 74

x

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU

PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU

Selalu kupanjatkan rasa syukur kepada Allah Subhanahu Wa Ta’ala, Tuhan pemilik segala yang ada di muka bumi alam semesta, yang selalu memberikan kesehatan dan petunjuk-Nya dalam menyelesaikan buku pembelajaran ini. Buku ini merupakan buku pelajaran Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti yang diharapkan dapat menjadi panduan untuk memperkaya dan meningkatkan penguasaan pengetahuan serta keterampilan peserta didik. Penulis beranggapan bahwa buku ini penting bagi peserta didik TKPI. Penulis juga memberikan saran kepada para peserta didik agar memperhatikan beberapa hal antara lain : 1. Paling awal bacalah terlebih dahulu bagian Tujuan Pembelajaran setiap bab yang akan kalian baca; hal ini berfungsi untuk mengetahui secara singkat hal-hal yang akan dicapai pada bab yang dipelajari. Setelah itu lihatlah bagian Peta Konsep untuk mengetahui peta-peta materi yang akan dipelajari. 2. Bacalah buku ini dengan teliti, apabila ada yang masih kurang paham, bisa didiskusikan dengan guru pengampu kompetensi ini. 3. Bagian Cakrawala dapat kalian baca untuk mengisi kegiatan Literasi agar dapat menambah wawasanmu. 4. Setiap akhir bab dilengkapi tes kompetensi yang dapat digunakan sebagai parameter penguasaan materi bagi kalian. Setelah kalian menyelesaikan tes kompetensi atau penilaian harian, jika Anda merasa belum menguasai 75% dari setiap kegiatan, maka Anda dapat mengulangi untuk mempelajari materi yang ada dalam buku ini. Buku ini terdapat bagian-bagian untuk memperkaya dan menguji pengetahuan dan keterampilanmu. Adapun bagian-bagian tersebut adalah: Contoh Soal

Sebagai acuan dalam cara mengerjakan soal-soal setiap babnya.

Praktikum

Berupa lembar-lembar perintah dan panduan sebagai acuan dalam melakukan praktikum untuk keterampilan kalian di setiap kompetensi pada bab-bab buku ini.

Jelajah Internet

Fitur yang dapat digunakan peserta didik untuk menambah sumber belajar dan wawasan. Menampilkan link sumber belajar dan QR Code disediakan untuk memudahkan kalian mengakses QR Code Scanner yang tersedia aplikasinya di smartphone kalian.

Cakrawala

Berisi tentang wawasan dan pengetahuan yang berkaitan dengan ilmu yang sedang dipelajari.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

xi

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PETUNJUK PENGGUNAAN BUKU

Tugas Mandiri

Kegiatan yang bertujan untuk melatih peserta didik dalam memahami suatu materi dan dikerjakan secara individu.

Rangkuman

Berisi ringkasan pokok materi dalam satu bab.

Penilaian Harian

Digunakan sebagai indikator pencapaian kompetensi peserta didik setelah mempelajari satu bab.

Penilaian mester

Refleksi

xii

Akhir

Se- Digunakan untuk mengevaluasi kompetensi peserta didik setelah mempelajari materi dalam satu semester.

Kegiatan yang dapat dilakukan oleh peserta didik maupun guru di akhir kegiatan pembelajaran untuk mengevaluasi kegiatan belajar mengajar.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PETA KONSEP BUKU

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PETA KONSEP BUKU

xiii

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

APERSEPSI

APERSEPSI

Seiring berjalannya waktu dan perkembangan ilmu pengetahuan, berbagai jenis usaha baru terus bermunculan. Mulai dari bisnis katering, laundry, furnitur, hingga yang sedang naik daun saat ini adalah bisnis di bidang yang memanfaatkan teknologi smartphone, seperti bisnis online shop, pembuatan aplikasi, dll. Hal tersebut dikarenakan semakin banyaknya pengguna smartphone dan berbagai kemudahan yang ditawarkan oleh bisnis tersebut. Namun, selain bisnis tersebut ada pula bisnis yang tidak ada matinya, salah satunya adalah bisnis di bidang konstruksi dan properti. Banyak konglomerat-konglomerat kaya raya yang mendulang uang dari bisnis ini, sehingga membuat banyak orang tergiur mendirikan usaha ketika melihat kesuksesan orang-orang tersebut, namun dari banyaknya orang yang mendirikan usaha tidak sedikit yang akhirnya gagal atau bangkrut. Kegagalan tersebut dikarenakan banyak faktor, salah satu faktor yang paling berperan adalah kurangnya perencanaan usaha atau bisnis. Dalam bisnis konstruksi dan properti, perencanaan yang matang sangat dibutuhkan untuk meminimalisasi atau bahkan menghindari kegagalan dikarenakan bisnis tersebut cenderung bisnis yang besar dan melibatkan banyak pihak. Oleh karena itu, pada buku Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti Jilid I ini kalian akan mempelajari berbagai materi yang dapat kalian manfaatkan untuk mengembangkan kompetensi di bidang bisnis konstruksi, dan properti. Materi dalam buku ini akan dibagi dalam dua semester dan sebelas bab. Hal-hal yang dipelajari meliputi perencanaan, prosedur pemilihan lokasi untuk properti, prosedur legalitas kepemilikan lokasi, prosedur pengukuran lokasi, analisa hasil pengukuran, pembuatan site plan, gambar prarencana gedung, perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana, dokumen tender, spesiikasi teknis, hingga perencanaan kebutuhan tenaga kerja.

xiv

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB I

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI BAB I BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUJUAN PEMBELAJARAN Setalah mempelajari materi tentang konsep bisnis konstruksi dan properti ini, peserta didik mampu menerapkan konsep tersebut dengan tepat dan mandiri

PETA KONSEP

Bisnis Konstruksi dan Properti

Pengertian Perencanaan BKP

Tujuan BKP

Jenis Investasi dalam BKP

Strategi dalam BKP

KATA KUNCI Konstruksi-Properti-Tanah-Developer-Kontraktor-Konsultan PerencanaKonsultan Pengawas

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

1

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Kebutuhan dasar setiap manusia (basic need) terdiri dari pangan, papan. Properti atau papan atau tempat tinggal dibutuhkan oleh setiap tidak memiliki tempat tinggal manusia tidak akan memiliki hidup yang manusia tidak memiliki tempat tinggal maka akan menjadi tuna wisma. tertera dalam Pasal 28 H (1) UUD 1945 yang berbunyi:

pakaian, dan manusia, jika baik. Apabila Seperti yang

”Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”. Hal tersebut menunjukkan bahwa tempat tinggal memiliki peran yang amat penting bagi keberlangsungan hidup manusia, bukan hanya sebagai tempat berlindung akan tetapi untuk meningkatkan kualitas hidup yang lebih baik. Bisnis konstruksi dan properti ialah sebuah kegiatan yang sangat berperan dalam meningkatkan suatu perekonomian negara juga kesejahteraan sosial di masyarakat. Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang terus berkembang ditengah lahan yang semakin terbatas membuat bisnis konstruksi dan properti menjadi salah satu peluang yang masih sangat menjajikan di Indonesia. Akan tetapi, dalam pengembangan sebuah properti harus diimbangi dengan perencanaan atau tata kelola yang profesional dan sinergi dari pihak terkait supaya dapat memberikan manfaat terhadap masyarakat luas.

MATERI PEMBELAJARAN A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti Sebelum mendefinisikan perencanaan bisnis konstruksi dan properti, terlebih dahulu harus memahami pengertian dari bisnis konstruksi serta properti. Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan gabungan dari konsep bisnis konstruksi dan bisnis properti. Secara umum, istilah bisnis dapat diartikan sebagai suatu kegiatan baik perorangan atau organisasi yang mencakup dalam pembuatan dan pemasaran baik barang maupun jasa kepada konsumen sedangkan konstruksi dan properti merupakan dua hal yang beriringan. Berikut adalah penjelasan mengenai definisi tersebut. 1. Bisnis Konstruksi Istilah konstruksi memiliki kaitan erat dengan bangunan gedung maupun bangunan sipil. Konstruksi merupakan kegiatan membangun yang hasil akhirnya berupa bangunan gedung maupun bangunan sipil yang menyatu dengan lahan tempat kedudukannya untuk difungsikan sebagai rumah tinggal ataupun fungsi lainnya. Menurut UU Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi dijelaskan bahwa pekerjaan konstruksi merupakan keseluruhan atau sebagian kegiatan yang mencakup pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, serta pembangunan kembali suatu bangunan. Namun demikian, konstruksi juga dapat dipahami berdasarkan kerangka perspektif dalam konteks jasa, industri, sektor atau kluster. Bisnis konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh perusahaan atau organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Kegiatan yang ditawarkan yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik dari perencanaan, pelaksanaan, 2

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Pada umumnya, bisnis konstruksi berbentuk badan usaha. Bisnis konstruksi dapat berjalan dengan baik apabila mampu dikelola oleh manajemen yang baik dan disiplin dari perusaahaan itu sendiri. 2. Bisnis Properti Di Indonesia kata properti identik dengan rumah, real estate, tanah, ruko, gedung atau gudang. Istilah properti berasal dari kata serapan dalam Bahasa Inggris yaitu “properti” yang berarti milik. Secara umum dapat dimaknai sebagai sesuatu yang bisa dimiliki atau hal apapun yang dapat dijadikan objek kepemilikan baik terhadap suatu barang ataupun nonbarang. Salah satu bentuk properti dalam bentuk barang adalah rumah. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, properti merupakan tanah dan bangunannya termasuk sarana dan prasarana yang ada dalam tanah dan bangunan yang memang merupakan bagian yang tidak terpisahkan. Definisi properti lainnya yaitu menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No 05/ KPTS/ BKP4N/ 1995, properti merupakan tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Bisnis properti dapat diartikan sebagai bentuk aktivitas ekonomi yang berhubungan dengan peningkatan nilai suatu lahan atau bangunan beserta sarana dan prasarana yang ada di atas sebidang tanah untuk mendapatkan keuntungan. Perencanaan properti adalah kegiatan properti untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. 3. Pelaku dalam Bisnis Konstruksi dan Properti Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan bisnis yang berhubungan dengan banyak pihak, dimana erat sekali dengan pemilik tanah, pemerintahan setempat, investor, kontraktor, marketing, konsumen dan yang lainnya. Hubungan yang baik harus dijalin dengan para pihak tersebut supaya kegiatan bisnis berlangsung dengan baik, mudah, serta hambatan yang ada dapat teratasi. Sebagai ilustrasi, apabila akan mendirikan sebuah bangunan maupun usaha harus mendapatkan izin dari pemerintah setempat yakni IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Jika izin tersebut sudah didapat maka bangunan baru dapat didirikan dan usaha dapat berjalan. Modal yang dibutuhkan untuk membangun tersebut tentulah tidak kecil, dalam hal ini supaya tidak terlalu dibebani maka kerja sama dengan investor sangat diperlukan untuk memberikan tambahan modal. Selanjutnya proses pembangunan properti diserahkan ke kontraktor untuk dikerjakan. Setelah proyek tersebut selesai, tentu harus dipasarkan kepada konsumen melalui seorang marketing. Secara garis besar, berikut dijelaskan para pelaku yang terlibat dalam bisnis konstruksi dan properti a. Pemilik Proyek/ Pengguna Jasa Pemilik proyek harus membuktikan kemampuan untuk membiayai pekerjaan konstruksi. Pemilik bisa berasal dari sektor private, pemerintah, kontraktor, developer, maupun komunitas. Pemerintah merupakan investor yang paling utama dalam ketersediaan fasilitas umum seperti transportasi, fasilitas pendidikan dan kesehatan, pengairan, dan fasilitas publik lainnya. Badan Usaha Milik Negara (BUMN) serta pihak swasta merupakan pihak investor untuk penyelenggaraan seperti real estate, bangunan komersial, ruko, bangunan industri dan BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

3

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN yang sejenisnya. Pemilik yang berasal dari individu atau private biasanya merupakan investor untuk penyelenggaraan rumah tinggal. b. Perencana Konstruksi Pada umumnya perencana konstruksi disebut dengan Konsultan Perencana. Sebagai perencana, hal yang dilakukan adalah memberikan pelayanan jasa konsultasi/ perencanaan pada kegiatan konstruksi yang mencakup pekerjaan awal yaitu studi kelayakan sampai proses penyusunan dokumen-dokumen kontrak. c. Pelaksana Konstruksi Pelaksana konstruksi atau kontraktor, yakni pihak yang menyediakan jasa untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi yang mencakup kegiatan persiapan lahan hingga penyerahan hasil akhir pekerjaan konstruksi sesuai dengan apa yang telah disepakati antara pemilik proyek (project owner) dengan pelaksana proyek (kontraktor). d. Pengawas Konstruksi Pengawas konstruksi atau konsultan pengawas yaitu menyediakan layanan jasa pengawasan suatu proyek baik sebagian atau keseluruhan pelaksanaan pekerjaan konstruksi baik pada tahap persiapan lahan sampai pada tahap penyerahan hasil akhir pekerjaan konstruksi. Dalam lingkup bisnis konstruksi dan properti, kontraktor merupakan badan usaha yang berperan sebagai pelaku utama penyedia jasa konstruksi yang menggunakan sumber daya manusia, kapital atau modal, teknologi, serta ilmu manajemen dalam pekerjaan bangunan atau konstuksi atau wujud fisik lainnya. Perencanaan bisnis konstruksi dan properti mempertimbangkan hal-hal penting pada saat awal sebelum pembangunan (pre construction) dan pada saat pembangunan. B. Tujuan Bisnis Konstruksi dan Properti Tujuan bisnis konstruksi dan properti adalah mengelola lahan untuk dibangun menjadi sebuah properti dengan menerapkan konsep manajemen sehingga mendapatkan keuntungan dari adanya suatu proyek tersebut. Secara garis besar, bisnis konstruksi dan properti bertujuan untuk: 1. Mendapatkan proyek Proyek didapatkan dari konsumen yaitu pihak baik perorangan maupun instansi yang memiliki informasi pasar dan memberikan akses pasar tersebut biasanya melalui proses pelelangan. Konsumen merupakan pihak yang menggunakan jasa dan barang konstruksi, baik sebagai pengguna jasa (consumers) maupun pemanfaat (users). Dalam bisnis konstruksi, suatu proyek diperoleh dengan menerapkan strategi estimasi dan penawaran. 2. Mendapatkan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut Berkaitan dengan pengaturan keuangan proyek supaya mendapatkan keuntungan dari proyek yang telah dilaksanakan. Melalui perencanaan bisnis yang baik, diharapkan proses pelaksanaan suatu proyek berjalan dengan efektif dan efisien. 3. Menjaga keberlangsungan perusahaan/ badan usaha Selain untuk mendapatkan proyek dan keuntungan, tentu dalam bisnis konstruksi mempunyai tujuan untuk dapat menjaga keberlangsungan bisnis perusahaan. Pengelolaan bisnis perusahaan harus diatur dengan baik, terutama dalam manajemen produksi dan manajemen keuangan. Selain itu, diharapkan dapat mem4

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN bentuk badan usaha yang cakap, memiliki daya saing yang tinggi dan kualitas hasil pekerjaan konstruksi yang baik. C. Jenis Investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti Output industri bidang bisnis konstruksi dan properti, sebagian besar adalah berupa barang investasi yang berbentuk aset tetap. Permintaan terhadap hasil produk industri tersebut biasanya sangat fluktuasi, artinya investasi mungkin bisa ditunda atau dipercepat tergantung dari kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah. Jenis Investasi dalam bisnis konstruksi dan properti antara lain yaitu: 1. Residensial (Tempat Hunian) Residensial merupakan bangunan yang difungsikan sebagai tempat hunian atau rumah tempat tinggal. Bangunan residensial mencakup rumah atau perumahan, rumah susun, apartemen, asrama, kondominium, dan villa. Rumah tapak (landed house) menjadi favorit bagi masyarakat dengan kondisi tanah di lingkungan sekitar luas karena masih banyak lokasi untuk dibangun. Pilihan apartemen atau rumah susun (vertical house) menjadi tren bagi masyarakat di perkotaan dengan tanah untuk pengembangan hunian sangat terbatas. Tidak mengherankan apabila residensial merupakan sumber permintaan terbanyak dalam bisnis properti

Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan Sumber: https:// www.rumah.com/ listing-properti/ disewa-summarecon-bandung-oleh-alfons-16180442

2. Bangunan Komersial (Tempat Usaha) Bangunan komersial merupakan bangunan yang dipergunakan untuk kegiatan komersial (perdagangan atau niaga) yang bertujuan mendatangkan keuntungan bagi pemilik ataupun penggunanya. Kategori bangunan komersial meliputi bangunan perkantoran dan properti retail. Bangunan perkantoran dapat berbentuk walks ups atau high rise complexes. Ruang kantor biasanya disewakan kepada satu atau beberapa pelaku bisnis sekaligus. Untuk properti retail meliputi pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan, dan layanan jasa (service).

Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan Sumber: http:// anekatempatwisata.com/ 15-mall-di-jakarta-yang-wajib-dikunjungi/ BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

5

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 3. Bangunan Industri Bangunan yang difungsikan untuk keperluan industri baik industri yang berbentuk pabrik, manufaktur berat dan ringan, tempat perakitan, gedung penelitian dan pengembangan IPTEK, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian produk. Pengembangan industrial yang sekaligus memiliki sebuah kantor disebut sebagai kawasan industrial atau bisnis.

Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri Sumber: https:// pixabay.com/ id/ photos/ biji-bijian-pabrik-industri-produksi-2543915/

4. Bangunan Dengan Tujuan Khusus. Properti atau bangunan dengan tujuan khusus memang dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus. Bangunan yang termasuk dalam bangunan khusus antara lain tempat ibadah, terminal, bandara, sekolah, stasiun, dan lain sebagainya. Pengembangan properti bangunan khusus membutuhkan wawasan, kemampuan teknik yang tinggi dan profesional dari para pelaku.

Gambar 1.4. Bandara Sumber: https:// www.rd.com/ advice/ travel/ best-major-u-s-airports/

D. Strategi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti Bisnis Konstruksi dan Properti termasuk salah satu sektor potensial dalam proses pembangunan nasional di Indonesia. Pada sektor tersebut dapat membantu penerimaan pendapatan pemerintah baik pada pemerintahan pusat maupun pemerintahan daerah. Bidang konstruksi dan properti dapat memberikan dampak berganda (multiplier effect) dalam meningkatkan kesejahteran di masyarakat, baik 6

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN itu secara langsung seperti terciptanya lapangan pekerjaan maupun dampak yang tidak langsung. Agar tujuan bisnis konstruksi dan properti dapat tercapai secara maksimal, maka tentu memerlukan sebuah strategi, yaitu suatu rencana yang cermat mengenai kegiatan agar mencapai sasaran. Dengan adanya strategi, hal-hal yang tidak diinginkan dapat dicegah dan ketika tantangan muncul diharapkan dapat teratasi dengan baik. Berikut adalah beberapa strategi yang dapat dijalankan dalam bisnis konstruksi dan properti. 1. Ketersediaan Lahan Lahan merupakan hal mendasar dalam bisnis konstruksi karena tanpa lahan tidak mungkin ada proyek. Ketersediaan lahan menjadi penentu utama agar proyek dapat berjalan. Lahan dapat berasal dari pemilik proyek, masyarakat, pemerintah, developer. Pemetaan lahan potensial (aksesibilitas), status hak kepemilikan yang berkaitan dengan badan hukum yaitu notaris. Selain itu, peruntukkan lahan juga harus dipastikan apakah sesuai dengan rencana proyek, yaitu dengan melihat Rencana Umum Tata Ruang setempat. 2. Mengembangkan kemampuan kontraktor (capacity building) Kontraktor sebagai roda utama dalam bisnis konstruksi dan properti harus memiliki izin usaha jasa konstruksi nasional. Selain itu, beberapa hal harus diperhatikan terkait dengan manajemen administrasi, pedoman tentang dokumen tender, manajemen biaya, mutu, waktu serta kemampuan teknis lainnya untuk dikembangkan kontraktor sebagai penyedia jasa konstruksi agar dapat bersaing secara kompetitif dan mampu merealisasikan pekerjaan proyek sesuai dengan ketentuan atau kesepakatan. 3. Modal Modal yang dimaksud dalam hal ini adalah berhubungan dengan masalah keuangan (finansial), kepastian dana dan komitmen dengan lembaga keuangan lain. Pembiayaan bisnis atau sumber dana untuk suatu proyek biasanya terdiri dari modal milik sendiri dan modal pinjaman. Besarnya modal yang dimiliki akan berdampak pada proses pelaksanaan suatu proyek. Apabila dana yang dimiliki cukup besar maka relatif akan lebih mudah dan aman dalam melaksanakan rencana pembangunan maupun pengembangan proyek. 4. Pemasaran Pemasaran merupakan kegiatan untuk memasarkan barang atau jasa umumnya kepada masyarakat dan khususnya kepada masyarakat potensial. Pemasaran oleh kontraktor dapat dikelompokkan atau disegmentasikan ke dalam empat karaktaristik yaitu meliputi pemilihan pangsa pasar, produk harga, distribusi dan promosi. Tidak terdapat perbedaan signifikan antara kontraktor dengan skala kecil, menengah, maupun besar dalam melaksanakan strategi pemilihan pasar. Pemasaran dapat menentukan apakah produk yang dihasilkan mampu menarik perhatian orang untuk membeli atau menyewa.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

7

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN INFORMASI: KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF, DAN INOVATIF Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku literatur yang berkaitan dengan bisnis konstruksi dan properti! Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penerapan strategi bisnis konstruksi dan properti! Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!

CAKRAWALA URBAN LIVING

Sumber:

https:// citralandmekarsaricibubur.wordpress. com/ konsep-fastive-urban-living/

Berbagai konsep hunian atau residensial ditawarkan oleh developer atau perusahaan jasa konstruksi untuk meningkatkan nilai jual properti. Seperti dengan menerapkan konsep hunian tematik, gaya arsitektur bangunan yang unik, maupun penambahan fasilitas publik. Salah satu pilihan konsep residensial untuk daerah perkotaan adalah “Urban Living”, yaitu konsep hidup yang menganut kemajuan peradaban modern di perkotaan akan tetapi tetap mengingat pentingnya faktor kesehatan dan kelestarian lingkungan alam. Tujuan utama dari konsep hunian “Urban Living” tidak lain adalah untuk dapat meningkatkan kualitas kehidupan, keefisienan waktu dan kebugaran jasmani dan jiwa.

8

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal perkembangan jenis investasi Bisnis Konstruksi dan Properti dapat dipelajari secara mandiri di internet. Pada era milenial seperti saat ini, tren properti semakin bervariasi salah satunya yaitu co-working space yakni ruang kerja yang bersifat kolaboratif. Untuk mengetahui lebih dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di bawah ini: https:// www.dewaweb.com/ blog/ coworking-space-indonesia/

RANGKUMAN 1. Bisnis Konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh perusahaan atau organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Kegiatan yang ditawarkan yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik dari perencanaan, pelaksanaan, maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Bisnis Properti merupakan bentuk aktivitas ekonomi yang berhubungan dengan peningkatan nilai suatu lahan atau bangunan beserta sarana dan prasarana yang ada di atas sebidang tanah untuk mendapatkan keuntungan. Kegiatan konstruksi bertujuan untuk mendapatkan proyek, mendapatkan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut, dan menjaga keberlangsungan perusahaan/ badan usaha. 2. Terdapat beberapa jenis investasi dalam bisnis konstruksi dan properti, diantaranya yaitu Residensial (Tempat Hunian), Bangunan Komersial (Tempat Usaha), Bangunan Industri, dan Bangunan Dengan Tujuan Khusus 3. Strategi dalam bisnis konstruksi dan properti meliputi ketersediaan lahan, mengembangkan kemampuan kontraktor (capacity building), modal, dan pemasaran.

TUGAS MANDIRI Carilah beberapa informasi tentang kasus properti yang bermasalah di Indonesia. Informasi tersebut dapat Anda cari pada media cetak, artikel, web atau media sosial. Kemudian lakukan analisis mengenai penyebab terjadinya kasus tersebut. Setalah itu, berikan saran perbaikan tentang strategi yang harus dilakukan oleh para pelaku bisnis konstruksi yang terlibat supaya kasus serupa tidak terjadi lagi!

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

9

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakan soal-soal berikut dengan baik dan benar! 1. Jelaskan keterkaitan antara istilah konstruksi dan properti di dalam perencanaan bisnis konstruksi dan properti! 2. Sebutkan pelaku Bisnis Konstruksi dan uraikan kegiatan yang dilakukan oleh para pelaku tersebut! 3. Terdapat beberapa jenis investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti. Sebutkan dan jelaskan perbedaan jenis investasi properti tersebut! 4. Dalam menjalankan sebuah bisnis tidak bisa dilakukan sembarangan akan tetapi memerlukan sebuah strategi. Jelaskan mengapa Bisnis Konstruksi dan Properti memerlukan sebuah strategi! 5. Jelaskan dampak dari adanya kegiatan bisnis di bidang konstruksi dan properti!

REFLEKSI Setelah mempelajari materi pada bab ini, Anda dapat mengetahui secara singkat tentang konsep bisnis konstruksi dan properti. Materi manakah yang menurut Anda sulit untuk dipahami? Cobalah untuk berdiskusi dengan teman maupun guru Anda! Konsep dasar pada bab ini akan menjadi dasar untuk materi di bab berikutnya.

10

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB II

PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI BAB II PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang menerapkan prosedur pemilihan lokasi ini, peserta didik mampu mendefinisikan dan memahami cara untuk memilih dan menetapkan lokasi untuk proyek properti.

PETA KONSEP

PROSEDUR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

CIRI-CIRI LOKASI PROPERTI

FAKTOR-FAKTOR PEMILIHAN LOKASI

STRATEGI PEMILIHAN LATIHAN

LEGALITAS LAHAN

KATA KUNCI Properti-Legalitas-Kawasan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

11

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Kebutuhan jumlah rumah tinggal akan semakin besar, seiring dengan peningkatan pertumbuhan jumlah penduduk. rumah termasuk kebutuhan pokok nomer 2 (dua) setelah pangan. Masyarakat dan juga pemerintah tidak bisa membendung dengan adanya kebutuhan akan tempat tinggal bagi penduduk.

MATERI PEMBELAJARAN A. PENDAHULUAN 1. Pengertian Lokasi Lokasi adalah sebuah area yang akan menjadi objek sebuah kegiatan. Lokasi dapat dibedakan menurut fungsinya, diantaranya 1.1 Lokasi untuk fasilitas personal: Lokasi ini bisa sebagai perumahan 1.2 Lokasi untuk fasilitas umum; Lokasi ini bisa untuk kegiatan umum atau aktifitas banyak orang Lokasi untuk fasilitas umum yang disediakan oleh pemerintah maupun badan usaha, perseorangan, atau kelompok masyarakat untuk bersama, seperti gambar di bawah ini

Gambar 2. 1 Jalan khusus pejalan kaki Sumber: https:// id.images.search.yahoo.com/ yhs/ search?p=gambar+jalan+khusus

Dalam mengembangkan proyek perumahan atau properti ada hal yang sangat perlu dipertimbangkan pada saat pengembang memilih lokasi proyek. Pertimbangan fisik lahan menjadi pertimbangan utama. Hal yan perlu dipertimbangkan antara lain: a. Pertimbangan teknis Aspek teknis dalam proses pemilihan lahan untuk perumahan merupaka pertimbangan kelayakan akan adanya perumahan yang akan dibangun. Pertimbangan ini akan signifikan terhadap tindakan teknis pada saat proses pembangunan sampai proses penggunaan setelah selesai pembangunan. Berikut pertimbangan teknis yang perlu diperhitungkan antara lain: 1) Letak yang strategis Letak lokasi yang strategis akan mempengaruhi banyak hal. Faktor ini merupakan poin yang juga paling sering berkaitan dengan harga tanah 12

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN tersebut. Banyak aspek yang membuat lahan dapat dikategorikan lahan yang strategis seperti: a) Jarak dengan hunian yang lain. Jarak dengan hunian yang lain memberikan gambaran tentang fungsi lahan yang sudah ditetapkan pemerintah dan adanya keterkaitan orang lain untuk membeli lahan di area tersebut. b) Jarak dengan fasilitas umum. Fasilitas umum yang dimaksud misalnya pasar, sekolah, layanan kesehatan, perkantoran, jalan, armada transportasi umum, dan pusat perbelanjaan. Demand yang tinggi terhadap tempat dengan akses yang baik memiliki pengaruh yang besar terhadap harga lahan. c) Jarak dengan logistik pembangunan. Semakin besar kemungkinan memberikan kelancaran terhadap proses pembangunan yang sedang dilaksanakan. d) Posisi di daerah tersebut. Setiap area akan mempunyai kemungkinan perkembangan. Hal ni akan memberikan nilai jual yang baik untuk periode di depannya. 2) Luas dan bentuk lahan Luas lahan yang tersedia akan sangat mempengaruhi luas bangunan yang akan bias dibangun, yang mestinya sesuai dengan peraturan rooi jalan. 3) Karaktaristik Lahan Ketertampakan lahan akan mempengaruhi aspek teknis yang akan mempengaruhi teknik proses pengerjaannya. Apabila mengabaikan hal tersebut, akan berdampak fatal pada kekuatan dan durabilitas konstruksi bangunan yang akan dibangun, Secara umum karaktaristik lahan dapat dilihat dari berbagai hal tersebut di bawah ini. a) Kekerasan Kepadatan tanah sering dipengaruhi dengan volume air yang terkandung di dalam tanah, tebal masing-masing sedimen serta kondisi yang ada di lapisan tanah. Lahan yang tersusun dari bahan batu atau kapur dapat dikategorikan ke lahan keras namun tidak ideal untuk konstruksi bangunan sedangkan tanah biasa yang padat dan sedikit mengandung air akan lebih baik untuk digunakan sebagai lahan konstruksi bangunan. b) Material penyusun Batudan tanah adalah salah satu penyusun material lahan. Namun demikian, tidak semua lahan disusun dari kedua material tersebut. Secara ekstrim daerah yang ada di kutub utara tidakmengandung tanah. Material penyusunnya sangat terpengarug dari sedimen. Material penyusun lahan sangat bervariasi dan bisa terdiri dari beberapa campuran material penyusun lahan. c) PH atau keasaman PH akan sangat berdampak pada karaktaristik air dan usia konstruksi yang terutama berbahan dari logam dan besi.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

13

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN d) Topografi Topografi berkaitan dengan kemiringan lahan, kecuraman dan kontur permukaan lahan. Kemiringan lahan yang ekstrim sering ditemui di daerah bukit atau pegunungan yang dapat mempengaruhi proses dan hasil akhir dari rumah yang akan dibangun. 4) Ketersambungan dengan fasilitas Vital Fasilitas umum akan mempengaruhi akses kelanaran dari, dan juga fasilitas. Kemudahan untuk mendapatkan layanan. Kenyamanan penghuni akan dirasakan apabila pada saat membutuhkan layanan akan mudah untuk mendapatkannya. 5) Faktor alam lainnya Iklim dan cuaca merupakan factor yang sulit untuk diselesaikan. Faktor alam yang penting juga untuk diperhatikan. Daerah dengan iklim yang lebih kering akan mempengaruhi desain rumah dan juga pembiasaan penghuninya. Lain halnya dengan daerah yang mempunyai iklim dingin dan cenderung mempunyai kelembapan udara yang tinggi akan mempengaruhi desain dan material yang akan digunakan untuk konstruksi. b. Pertimbangan nonteknis yang tidak bisa diabaikan 1) Legalitas dan sertifikat lahan Wilayah hukun Negara Republik Indonesia kepemilikan dan tipe pengolahan yang didapat pada lahan harus ditandai dengan kepemilikan legalitas yang disebut sertifikat. Lahan dengan ditandai adanya sertifikat bisa dilanjut konstruksi apabila sudah mempunyai izin mendirikan bangunan yang sering disingkat IMB. Selain itu juga ada hal-hal yang patut untuk diperhatikan. 2) Status lahan dan peraturan Pemerintah Setiap daerah akan mempunyai peraturan pengelolaan daerah yang saling berbeda. 3) Budget hal yang memberatkan dan meringakan sebuah lahan akan sangat dipengaruhi denagan adanya keemilikan rupiah untuk mendapatkannya. Semua hal yang akan menjadi pengaruh juga. 4) Pertimbangan pribadi Seperti ada petuah yang mengatakan, jangan membeli lahan tanah yang mempunyai posisi seperti tusuk sate. Sebaiknya mencari lahan yang masih dengan keluarga. Kawasan Pemukiman merupakan bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, dapat berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan, yang memiliki fungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian sebagai tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (UU RI No. 4/ 1992). Perumahan merupakan kumpulan tempat tinggal/ tempat hunian sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang telah dilengkapi dengan fasilitas dan utiltas umum sebagai upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman, misalnya ketersediaan air bersih untuk konsumsi makan dan minum, pembuangan sampah ataupun sarana pengolahan limbah, ketersediaan sumber daya listrik, saluran komunikasi, ketersediaan 14

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN jalan dan transportasi, sebagai upaya kelengakapan lingkungan pemukiman agara dapat berfungsi sebagaimana mestinya dan sarana lingkungan yaitu fasilitas dalam lingkungan hunian yang mendukung penghuninya untuk menyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi, seperti fasilitas taman bermain, olah raga, pendidikan, pertokoan, sarana perhubungan, keamanan, serta fasilitas umum lainnya. Rumah yang baik, tidak harus besar dan mewah, tetapi harus memenuhi syarat kesehatan, sehingga para penghuninya dapat melakukan aktivitas dengan nyaman. Rumah sehat memiliki beberapa kriteria, yaitu rumah yang dapat memenuhi kebutuhan fisiologis dan psikologis, serta dapat menghindarkan terjadinya kecelakaan maupun terjangkitnya penyakit. Adanya konsep perumahan yang sehat menjadi faktor penentu yang mampu meningkatkan standar atau indikator kesehatan bagi penghuninya, sehingga terasa aman dan nyaman untuk ditempati. Perancangan perumahan yang baik juga harus mengikuti tren saat ini, tanpa mengabaikan prinsip-prinsip dalam perancangan, misalkan orientasi lokasi dan bangunan, kesimbangan, sirkulasi, kesatuan, dan sebagainya. Perancangan perumahan yang baik juga harus beradaptasi terhadap lingkungan sekitar, kualifikasi rumah yang akan dibangun, penggunaan manajeman, ketersediaan sarana prasrana umum, serta pemeliharaan rumah dan lingkungan sekitarnya. Perancangan perumahan yang baik juga perlu memastikan ketersediaan air bersih serta utilitas pembuangan air limbahnya. Kawasan perumahan atau pemukiman penduduk didominasi oleh tempat hunian dengan berfungsi sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan bangunan sebagai fasilitas di lingkungan perumahan, sarana prasarana bekerja yang memberi pelayanan dan kesempatan kerja terbatas yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan. Sebagai lingkungan perumahan atau pemukiman merupakan area kawasan perumahan dalam berbagai bentuk ukuran dengan penataan tanah dan ruang, serta lingkungan, prasarana dan sarana lingkungan terstuktur yang memungkinkan pelayanan dan pengelolaan yang optimal. Prasarana lingkungan perumahan atau pemukiman meliputi kelengkapan dasar fisik lingkungan yang mampu memberikan layanan lingkungan perumahan atau pemukiman sehingga mampu berfungsi sebagaimana mestinya. Prasarana utama yang menjadi kebutuhan pokok penghuninya meliputi jaringan jalan, jaringan instalasi air baik air bersih maupun instalasi air limbah, tempat kelola sampah, instalasi pemanfaatan air hujan, saluran listrik, saluran telepon, gas, dan sebagainya. Jaringan pokok atau instalasi utama prasarana lingkungan merupakan jaringan utama yang dibutuhkan sehingga mampu menghubungkan antara kawasan pemukiman atau antara kawasan pemukiman dengan kawasan lainnya. Jaringan sekunder prasarana lingkungan merupakan jaringan cabang dari jaringan primer yang dibutuhkan penghuni perumahan atau pemukiman sehingga mampu melayani kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan pemukiman. Sarana lingkungan pemukiman adalah fasilitas penunjang guna penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya. Sarana lingkungan pemukiman merupakan fasilitas pusat perbelanjaan, pelayanan umum, pendidikan dan kesehatan, tempat peribadatan, rekreasi dan BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

15

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN olah raga, pertamanan, pemakaman, untuk mendapatkan tambahan layanan dari lingkungan sehingga penghuni menemukan kenyamanan lebih banyak di area perumahan tersebut. Utilitas yang dimaksud di sini umum mengacu pada sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan pemukiman, meliputi jaringan air bersih, transportasi, dan pemadam kebakaran, listrik, telepon, gas. Utilitas umum membutuhkan pengelolaan profesional dan berkelanjutan oleh penyedia layanan atau suatu badan usaha. Syarat Sehat Perumahan dan Lingkungan Pemukiman 1) Persyaratan kesehatan perumahan yang meliputi persyaratan lingkungan perumahan dan pemukiman serta persyaratan rumah itu sendiri, sangat diperlukan karena pembangunan perumahan berpengaruh sangat besar terhadap peningkatan derajat kesehatan individu, keluarga dan masyarakat. 2) Kesehatan perumahan dan lingkungan pemukiman adalah kondisi fisik, kimia, dan biologik di dalam rumah, di lingkungan rumah dan perumahan, sehingga memungkinkan penghuni mendapatkan derajat kesehatan yang optimal. Persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan pemukinan adalah ketentuan teknis kesehatan yang wajib dipenuhi dalam rangka melindungi penghuni dan masyarakat yang bermukim di perumahan dan/ atau masyarakat sekitar dari bahaya atau gangguan kesehatan. 3) Persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan pemukiman menurut Keputusan Menteri Kesehatan (Kepmenkes) No. 829/ Menkes/ SK/ VII/ 1999 meliputi parameter sebagai berikut: Lokasi 1) Tidak terletak pada daerah bekas tempat pembuangan akhir (TPA) sampah atau bekas tambang; 2) Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam seperti bantaran sungai, aliran lahar, tanah longsor, gelombang tsunami, daerah gempa, dan sebagainya; 3) Tidak berada di lokasi yang sulit untuk dijangkau kendaraan secara umum; dan 4) Tidak terletak pada daerah rawan kecelakaan dan daerah kebakaran seperti alur pendaratan penerbangan. Kualitas udara Yang dimaksud kualitas udara yaitu situasi kenyamanan udara yang cukup komposisi oksigen pada saat siang hari. Kualitas udara yang cukup dan baik di lingkungan perumahan akan memberikan kenyaman bagi penghuninya. Udara harus bebas dari kandungan gas beracun dan memenuhi syarat baku mutu lingkungan dintaranya: 1) Gas H2S dan NH3 secara biologis tidak terdeteksi; 2) Debu dengan diameter kurang dari 10 gmaksimum 150 g/  m3; 3) Gas SO2 maksimum 0, 10 ppm; 4) Debu maksimum 350 mm3/ m2 per hari; 5) Kebisingan dan getaran; 6) Kebisingan dianjurkan 45 dB. A, maksimum 55 dB. A; 7) Tingkat getaran maksimum 10 mm/ detik; dan 8) Kualitas tanah di daerah perumahan dan pemukiman. a) Kandungan Timah hitam (Pb) maksimum 300 mg/ kg; 16

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN b) Kandungan Arsenik (As) total maksimum 100 mg/ kg; c) Kandungan Cadmium (Cd) maksimum 20 mg/ kg; dan d) Kandungan Benzopyrene maksimum 1 mg/ kg. Prasarana dan sarana lingkungan 1) Memiliki lokasi cukup untuk refresing. Taman bermain untuk anak, sarana rekreasi keluarga dengan konstruksi yang aman dari kecelakaan; 2) Memiliki sarana drainase, yang meliputi drainsae air bersih dan air kotor yang tidak menjadi tempat sarang perindukan penyakit; 3) Memiliki sarana jalan lingkungan dengan ketentuan konstruksi jalan tidak mengganggu kesehatan, konstruksi trotoar tidak membahayakan pejalan kaki dan penyandang cacat, jembatan harus memiliki pagar pengaman, lampu penerangan, jalan tidak menyilaukan mata. Tersedia cukup air bersih sepanjang waktu dengan kualitas air yang memenuhi persyaratan kesehatan, tersedian cukup lampu penerangan jalan; 4) Pengelolaan pembuangan tinja dan limbah rumah tangga harus memenuhi persyaratan kesehatan, baik dari syarat teknis maupun syarat nonteknis; 5) Memiliki akses terhadap sarana pelayanan kesehatan, komunikasi, tempat kerja, tempat hiburan, tempat pendidikan, kesenian, dan lain sebagainya; 6) Instalasi listrik cukup untuk menyuplai kecukupan daya dan harus menjamin keamanan penghuninya; dan 7) Tempat pengelolaan makanan (TPM) mampu menjamin kesehatan, tidak terjadi kontaminasi makanan yang dapat menimbulkan keracunan dan sakit. Vektor penyakit 1) Indeks lalat harus memenuhi syarat; dan 2) Indeks jentik nyamuk dibawah 5%. Penghijauan Penanaman pepohonan untuk penghijauan lingkungan pemukiman merupakan pelindung dan juga berfungsi untuk kesejukan, keindahan dan kelestarian alam. Ketentuan persyaratan kesehatan rumah tinggal menurut Kepmenkes No. 829/ Menkes/ SK/ VII/ 1999 adalah sebagai berikut: Bahan bangunan 1) Tidak terbuat dari bahan yang dapat melepaskan bahan yang dapat membahayakan kesehatan, an tara lain: debu total kurang dari 150 mg/ m2, asbestos kurang dari 0, 5 serat/ m3 per 24 jam, plumbum (Pb) kurang dari 300 mg/ kg bahan; dan 2) Tidak terbuat dari bahan yang dapat menjadi tumbuh dan berkembangnya mikroorganisme patogen. Komponen dan penataan ruangan 1) Lantai keras, kedap air dan mudah dibersihkan; 2) Dinding rumah memiliki ventilasi alam, di kamar mandi dan kamar cuci kedap air dan mudah dibersihkan; 3) Langit-langit rumah dipasang plafon, mudah dibersihkan dan tidak rawan kecelakaan; 4) Bumbungan rumah 10 m dan ada penangkal petir; 5) Ruang ditata sesuai dengan fungsi dan peruntukannya; dan 6) Dapur harus memiliki sarana pembuangan asap atau cerobong asap dengan ketinggian cukup untuk mampu membuang gas CO2 dan CO ke udara bebas. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

17

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Pencahayaan Pencahayaan yang berasal dari alam dan atau buatan langsung maupun tidak langsung dapat menerangi seluruh ruangan dengan intensitas penerangan minimal 60 lux dan tidak menyilaukan mata. Kualitas udara 1) Suhu udara nyaman antara 18–30 o C; 2) Kelembapan udara 40–70 %; 3) Gas SO2 kurang dari 0, 10 ppm/ 24 jam; 4) Pertukaran udara 5 kaki 3/ menit/ penghuni; 5) Gas CO kurang dari 100 ppm/ 8 jam; 6) Gas formaldehid kurang dari 120 mg/ m3; 7) Ventilasi: Luas lubang ventilasi alamiah yang permanen minimal 10% luas lantai; dan 8) Vektor penyakit: Tidak ada lalat, nyamuk ataupun tikus yang bersarang di dalam rumah. Penyediaan air 1) Tersedia sarana penyediaan air bersih dengan kapasitas minimal 60 liter/ orang/ hari; dan 2) Kualitas air harus memenuhi persyaratan kesehatan air bersih dan/ atau air minum menurut Permenkes 416 tahun 1990 dan Kepmenkes 907 tahun 2002. Pembuangan Limbah 1) Limbah cair yang berasal rumah tangga tidak mencemari sumber air, tidak menimbulkan bau, dan tidak mencemari permukaan tanah; dan 2) Limbah padat misal tinja harus dikelola dengan baik agar tidak menimbulkan bau, tidak mencemari permukaan tanah dan air tanah. Setelah memilih dan menentukan lahan maka selanjutnya adalah kita perlu mengetahui kategori rumah dan lahan yang ideal. Kategori rumah dan lahan yang ideal diantaranya: 1) Mempunyai struktur yang kuat dan aman. Struktur merupakan daya dukung utama dari kekuatan sebuah konstruksi rumah. Dengan kapasitas struktur yang baik dan kuat akan memberikan keamanan dan daya dukung yang baik terhadap keamanan dan kenyamanan penghuninya. 2) Saluran pipa air bersih yang tersedian dengan baik. Kesehatan instalasi air bersih akan memberikan kenyamanan kesehatan bagi penghuninya. Instalasi air bersih yang benar harus memenuhi krieria teknis dan nonteknis. Kriteria teknis diantaranya cara pemasangan harus benar dan rapi. Kriteria nonteknis diantaranya pemasangan pemipaan yang harus rapi. Pipa air bersih diantaranya: air sumur. 3) Saluran pipa air kotor yang tersedia dengan baik. Kesehatan instalasi air kotor akan memberikan kenyamanan kesehatan bagi penghuninya. Instalasi air kotor yang benar harus memenuhi krieria teknis dan nonteknis. Kriteria teknis diantaranya cara pemasangan harus benar dan 18

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

4) 5)

6)

rapi. Kriteria nonteknis diantaranya pemasangan pemipaan yang harus rapi. Pipa air kotor diantaranya: air kamar mandi, air hujan, limbah cucian dll. Mempunyai sirkulasi antar ruang yang mudah. Hubungan antar ruang yang satu dengan ruang yang lain akan memberikan kenyamanan dan akses yang mudah untuk penghuninya. Terpenuhinya sirkulasi udara yang cukup. Akses sirkulasi udara yang alami akan memberikan dampak baik ke penghuninya. Pergerakan udara yang tidak menggunakan alat bantu elektronik akan lebih baik. Desain konstruksi dan sirkulasi antar ruang akan bisa menjawab kriteria ini. Cara untuk memberikan layanan sirkulasi udara yang sehat dengan memasang jendela, boven, loster Terpenuhinya sirkulasi pencahayaan yang cukup Cahaya matahari adalah satu satunya energy sumber alam yang tidakbisa diperbaharui yang luar biaya. Sinar matahari akan memberikan dampak positif yang sangat baik untuk semua komponen rumah, baik itu yang hidup maupun komponen rumah yang tidak hidup. Kebutuhan cahaya bisa dipasang genting kaca dan penyediaan void-void untuk cahaya matahari.

c. Bagaimana bentuk lahan. Bentuk lahan yang baik untk dijadikan proyek properti adalah yang beraturan, dalam artian tidak bnyak lahan yang terbuang. Namun jika proyek melebihi luasan 5000m2 bentuk lahan tidak terlalu berpengaruh, karena dengan lahan yang luas akan banyak dari lokasi yang bias dijadikan usulan pemanfaatan lahan dengan fungsi yang lebih bernilai jual. Dengan kelihaian perencana dan pendesain fungsi lahan akan mampu mendapatkan efektivitas fungsi lahan yang maksimal. Secara umum lahan yang baik adalah lahan yang mempunyai hitungan 100% pemanfaatan lahan tidak perlu menyiapkan kebutuhan fasilitas umum. Semisal lahan awal yang mempunyai kondisi ukuran lebar akan lebih banyak. Akan memberikan kemudahan dalam menata akses masuk ke lahan rumah dan mengatur penataan ruangnya. 2. Pengertian properti Properti merupakan sesuatu yang dikenal oleh masyarakat dalam kaitannya dengan ke-hak-an seseorang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari sebuah properti termasuk real properti atau sering dikenal dengan tanah. Sering kali kita bingung dengan adanya pengertian dari properti dan real estate. Masyarakat sering membicarakan properti sebagai salah satu lahan atau target berinvestasi. Mereka biasanya akan mengatakan bahwa yang dimaksud dengan properti adalah sebagai tujuan akhir dari sebuah investasi adalah tanah beserta bangunannya. Menurut standar penilaian Indonesia (SPI) 2007, Jenis properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk, merk dagang, dan sejenisnya. Real estate berasal dari kata serapan bahasa Inggris yang bisa diartikan bahwa penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah dan yang lainnya sehingga lebih menuju ke arah suatu konsep nonfisik. Real estate lebih diartikan secara yuridis terhadap suatu kompleks bangunan yang mempunyai landscape dengan komposisi yang sangat dominan. Dari penjelasan di atas sudah bisa kita ambil pengertian bahwa properti BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

19

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN adalah merupakan bagian dari real estate. B.

KLASIFIKASI PROPERTI Berdasarkan kompleksitas properti bisa dikelompokkan menjadi 3, antara lain. 1. Properti sederhana Penilaian tentang properti sederhana bisa meliputi. a. Tanah kosong dengan luas maksimal 100 m2 yang untuk lahan rumah hunian 1 unit b. Satu alat transportasi, bukan armada angkutan untuk umum c. Satu unit rumah atau apartemen,toko atau perkantoran d. Satu unit alat mesin yang digunakan, bukan untuk usaha secara umum 2. Properti menengah Penilaian properti dengan cakupan menengah dengan luas maksimal 300 m2, dengan bisa diberi lebih dari 1 unit rumah hunian. 3. Properti Mewah Penilaian properti dengan luas hunian lebih dari 300 m2. Berdasarkan segi fungsi dan tujuan penggunaannya, properti dikelompokkan menjadi 4 kategori, antara lain: a. Properti komersial Properti komersial mempunyai kemampuan untuk menghasilkan arus kas dari semua aspek komersialnya. Misal: perkantoran, hotel, pertokoan, pasar, dan tempat wisata. b. Properti hunian Properti hunian mempunyai tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak diketemukan hunian yang bisa mengarah ke komiditas komersial. Maka dari itu, jenis ini tidak termasuk ke jenis properti hunian. Secara umum, properti dibagi menjadi dua, yaitu landed house yang berupa rumah atau kompleks perumahan dan high building yang berupa rumah susun atau apartemen. c. Hunian Industri Properti dalam kategori ini sebagai tempat produksi atau perakitan barang-barang, baik melalui peralatan dramatik maupun manual dengan melibatkan tenaga kerja. Contohnya adalah pabrik dan gudang. d. Fasilitas umum Properti dalam kelompok ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan khalayak ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukkan bagi anggotanya saja. Misal, universitas, tempat ibadah, sarana olahraga, rumah sakit, dan tempat rekreasi. C. FAKTOR-FAKTOR PEMILIHAN LOKASI PROPERTI Tanah merupakan unsur yang paling pokok dalam usaha bisnis properti. Dengan demikian, sangat diperlukan banyak pertimbangan yang matang sebelum dibuka lahan atau area baru, atau untuk perumahan baru. Bukan saja tentang lokasi, masih banyak hal yang diperhatikan bagi seorang atau perusahaan pengembang untuk bisa membuka lahan baru dalam usaha untuk menentukan lahan baru untuk hal yang lebih meyakinkan dan lebih dikenal. Dalam menentukan perkiraan nilai suatu properti pada dasarnya diperlukan 20

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN data. Baik data secara umum maupun data yang bersifat khusus. Dalam menganalisis data terdapat macam teknik yang bisa digunakan, seperti. 1. Pendekatan perbandingan penjualan Pada prinsipnya, teknik perbandingan penjualan atau lebih dikenal dengan pendekatan data pasar mudah dimengerti karena banyak pihak secara langsung berhubungan dengan kejadian transaksi di pasar. Proses tersebut troperti yang akan dinilai den kini dari properti serupa terhadap ingkan fitur-fitur dan harga penjualan transaksi pasar seperti di bawah ini. Menganalisis proses untuk kepentingan hasil data analisis, Mengidentifikasi dan menganalisis macam pekerjaan, akan didapat Properti yang sebanding, Verifikasi kondisi properti yang sebanding, Verifikasi kondisi-kondisi penjualan, kemudian dilakukan pembandingkan properti sebanding dengan subjek, melakukan penyesuaian dan menghitung nilai pasar yang diidentifikasi. Teknik pendekatan biaya melalui penghitungan biaya yang harus dibayar yang berguna untuk merekonstruksi properti yang dimaksud, sehingga jumlah tertentu sebagai sepresiasi atau penyusustan properti merupakan bangunan lama. Dengan proses sebagai berikut: Memperkirakan biaya konstruksi, memperkirakan penyusutan biaya proses, memperkirakan nilai lokasi seolah dalam kondisi kosong, menghitung nilai pasar yang diidentifikasi. 2. Pendekatan Pendapatan Teknik pendekatan pendapatan ini berdasarkan pada aliran pendapatan bersih dari sewa properti dan bisa mengubah pendapatan tersebut menjadi perkiraan nilai pasar. Pendekatan ini sangat baik dan cocok terhadap penerapan properti yang mampu menghasilkan seperti gedung perkantoran, apartemen, hotel, pusat perbelanjaan, perkebunan, dan pertambangan. Kegiatan pendapatan akan bisa menganalisa subjek sebagaimana mestinya, memperkirakan perkumpulan, uang sewa dimasa depan, menghitung pendapatan operasional bersih, turunnya tingkat kapitalisasi dari perbandingan penjualan, menghitung nilai pasar yang diidentifikasikan. 3. Analisis Lingkungan Usaha Analisis berikut merupakan analisis terhadap lingkungan eksternal dimana perusahaan berada. Tujuan dilakukan analisis adalah untuk mendapatkan informasi mengenai faktor-faktor eksternal perusahaan yang mampu mempengaruhi penjualan perusahaan. Menurut John wey creswell (1994:153), yaitu. a. Reduksi data, mengumpulkan informasi yang didapat dan menyederhanakan informasi tersebut. Melakukan pemilihan hal yang pokok dan yang harus dilakukan terlebih dahulu. Mencari tema dan atau pola dari laporan dan data kefokusan dari data yang didapat sehingga akan menghasilkan pemahaman untuk mendapatkan yang didapat. b. Display data atau penyajian data, menyajikan berbagai data yang disajikan dari berbagai informasi yang didapatkan, baik sebagian maupun secara keseluruhan. c. Penarikan kesimpulan dan verifikasi merupakan kegiatan analisis BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

21

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN



22

data yang telah dikumpulkan untuk mencari pola, tema, hubungan, persamaan, hal-hal yang sering timbul dan hipotesis kerja. Pada awalnya, kesimpulan tersebut masih sangat sensitif, kabur, dan diragukan. Menurut Edy Harjanto (2017:2017) dalam menentukan lokasi suatu usaha, maka ada beberapa pertimbangan yang harus di analisis, antara lain. 1) Letak dari fasilitas umum, misal pasar dan perkantoran Kedekatan dengan pasar dan fasilitas perkantoran akan mampu melayani kebutuhan keseharian dan penghuninya. 2) Letak sumber bahan baku atau material Pendekatan ini akan bisa mempengaruhi kapasitas biaya yang akan terserap dalam proses pembangunan. 3) Akses untuk mendapatkan tenaga kerja Kapasitas kebutuhan tenaga kerja akan sangat mempengaruhi volume biaya yang akan dikeluarkan juga pada saat pembangunan. 4) Ketersediaan tenaga listrik Kebutuhan arus listrik akan mempengaruhi pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Walaupun pembukaan lahan baru akan mesti membuat instalasi baru mulai dari awal. 5) Ketersediaan air Kebutuhan akan air merupakan kebutuhan pokok dalam kehidupan manusia. Baik untuk memenuhi kehidupan kelangsungan hidup maupun dalam proses pembangunan. 6) Fasilitas transportasi Ketersediaan sarana transportasi merupakan fasilitas yang juga menjadi pokok dalam proses kehidupan. Dengan fasilitas transportasi yang mudah, baik dari segi sarana maupun dari segi infrastruktur jalannya. 7) Fasilitas akses komunikasi Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia. Media komunikasi jarak jauh akan memperpendek dan mempercepat sebuah proses. 8) Harga tanah Tinggi rendah harga tanah akan sangat diperhatikan bagi para calon penghuni. Dengan harga tanah yang rendah dan fasilitas akses yang lengkap akan banyak dilirik oleh calon penghuni. Tingginya harga tanah dan lengkapnya faslitas juga menjadi bahan pertimbangan yang perlu diperhatikan oleh calon penghuni maupun oleh calon pengembang perumahan. Pada saat calon penghuni menentukan pilihan lokasi lahan perumahan maka banyak pertimbangan yang harus dicermati. Pertimbangan tersebut mempunyai manfaat untuk menentukan faktor-faktor yang dominan dan faktor tambahan yang mendominasi. Faktor dominan yang terjadi di lapangan antara lain: faktor aksebilitas merupakan faktor terbesar. Kembali lagi dengan pertimbangan harga lahan yang tinggi, akan sangat signifikan dengan harga rumah yang akan dibangun. Hal ini sangat bisa diterima. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun (Departemen Pekerjaan Umum) Dalam penentuan lokasi suatu pemukiman, diperlukan adanya beberapa kriteria atau persyaratan untuk menjadikan suatu lokasi sebagai lokasi pemukiman. Kriteria tersebut antara lain: a) Tersedianya lahan yang menurut klasifikasi luas lahan cukup bagi pembangunan lingkungan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial. b) Terbebas dari pencemaran air, pencemaran udara dan kebisingan, baik yang berasal dari sumber daya buatan atau dari sumber daya alam (gas beracun, sumber air beracun, dsb). c) Terjaminnya tingkat kualitas kesehatan lingkungan hidup bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni. d) Kondisi tanahnya bebas banjir dan memiliki kemiringan tanah 0-15 %, sehingga dapat dibuat sistem saluran air hujan (drainase) peresapan yang baik serta memiliki daya dukung yang memungkinkan untuk dibangun perumahan. e) Adanya kepastian hukum bagi masyarakat penghuni terhadap tanah dan bangunan di atasnya yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu: (1) Lokasinya harus strategis dan tidak terganggu oleh kegiatan lainnya. (2) Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan, seperti pelayanan kesehatan, perdagangan, dan pendidikan. (3) Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air. (4) Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah. (5) Dilengkapi dengan fasilitas pembuangan air kotor, yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal. (6) Pemukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan pemukiman tetap nyaman. (7) Dilengkapi dengan fasilitas umum, seperti taman bermain untuk anak, lapangan atau taman, tempat beribadah, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala besarnya pemukiman tersebut. (8) Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon. Menurut Kriteria Teknis Penataan Ruang Kawasan Budidaya (PU, 2000) kriteria pemilihan lokasi perumahan adalah. (1) Topografi; (2) Ketersediaan sumber air bersih; (3) Ketersediaan drainase; (4) Tidak berada di daerah yang rawan bencana; BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

23

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN (5) Tidak berada pada daerah sempadan sungai, waduk, mata bantaran rel, dan daerah aman penerbangan; (6) Tidak berada pada kawasan lindung; dan (7) Tidak pada kawasan budidaya pertanian atau penyangga. Beberapa kemungkinan tipe perumahan: ((a)) Perumahan

Sumber: http:// int. search. myway. com

((b)) Perumahan padat penduduk

Sumber: https:// www. radarbandung. id

24

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

LEMBAR PRAKTIKUM Judul praktik

:

Mengidentifikasi aspek pemilihan perumahan dan rumah baru

lokasi

Tujuan

:

Siswa mampu mengidentifikasi aspek–aspek tentang penentuan lokasi perumahan atau rumah baru

Alat dan Bahan

:

a. Pulpen b. Kertas c. Komputer d. Buku-buku referensi

Langkah Kerja

:

a. Siswa membuat kelompok sesuai dengan arahan dari guru. b. Siswa mencari perpustakaan.

buku

referensi

ke

c. Siswa kembali ke kelas untuk mencari referensi lain melalui jelajah internet dengan menggunakan komputer. d. Siswa mendiskusikan bersama kelompoknya materi hasil referensi buku dan jelajah internet. e. Siswa membuat laporan secara pribadi masing-masing dari hasil kerja kelompok.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

25

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA

Aset tanah ini bisa dijadikan RTH sebagai ruang terbuka publik selain alunalun yang sudah ada serta menjadi prakarsa berkumpulnya komunitas lingkungan hidup dan sosial untuk kota yang lebih baik. Oleh sebab itu, komitmen kepala daerah sangat penting untuk menggerakkan seluruh perangkat daerah untuk mewujudkan komitmen kota hijau.

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal perkembangan jenis investasi Bisnis Konstruksi dan Properti dapat dipelajari secara mandiri di internet. Pada era globalisasi saat ini tren properti semakin bervariasi. Semua iti tidak lepas dari teknik atau cara untuk memolih lokasi perumahan yang bisa diminati pasar secara umum. Untuk mengetahui lebih dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di bawah ini:

26

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN 1. 2.

Pengertian Lokasi Lokasi adalah sebuah area yang akan menjadi objek sebuah kegiatan. Lokasi dapat dibedakan menurut fungsinya Pengertian properti Properti merupakan sesuatu yang dikenal oleh masyarakat dlam kaitannya dengan kehakan seseorang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari sebuah properti termasuk real properti atau sering dikenal dengan tanah. Sering kali kita bingung dengan adanya pengertian dari properti dan real estate.

TUGAS MANDIRI Buatlah narasi tentang pentingnya analisis penentuan lokasi lahan untuk rumah domisili dan hal yang terkait. Materi bisa didapat dari referensi buku terkait dan jelajah internet.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

27

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakanlah soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar ! 1. Mengapa perlu adanya kajian tentang penetapan lokasi untuk rumah? 2. Identifikasikan tipe perumahan atau rumah dengan pengelolaan pemilihan calon lahan rumah! 3. Klasifikasikan lokasi perumahan menurut tipe rumah! 4. Beberapa aspek perlu dipertimbangngkan untuk menentukan lokasi perumahan! 5. Buatlah sketsa lahan untuk perumahan domisili yang sehat!

28

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB III

PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI BAB III PROSEDUR LEGALITAS KEPEMILIKAN LOKASI

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang prosedur legalitas kepemilikan lokasi, peserta didik mampu memahami prosedur legalitas dan menentukan legalitas dalam kepemilikan lokasi.

PETA KONSEP Legalitas Kepemilikan Rumah Izin Prinsip

Prosedur Legalitas Kepemilikan Lokasi

izin Lokasi

Izin Lingkungan Setempat

KATA KUNCI Legalitas–Prosedur legalitas–Izin Setempat–Girik–PPAT - HGB

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

Prinsip–Izin

Lokasi–

Izin

Lingkungan

29

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Pada saat kita akan mendirikan bangunan kita harus yakin terlebih dahulu bahwa tanah atau lahan yang akan kita dirikan sebuah bangunan legal. Jangan sampai pada saat bangunan sudah berdiri ada orang yang menyatakan bahwa tanah atau lahan itu adalah milik mereka. Oleh karena itu, tanah atau lahan tersebut harus mempunyai surat yang jelas. Bila saat ini belum ada sertifikat maka perlu adanya dokumen sebagai syarat untuk membuat sertifikat. Misalnya akta jual-beli tanah, fotokopi KTP dan KK, Fotokopi Girik. Di samping dokumen tersebut, ada lagi dokumen yang dari kelurahan atau desa, seperti Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik. Kita kadang melihat sebuah lahan atau tanah yang dalam status sengketa dan tidak terselesaikan di pengadilan untuk waktu yang lama atau status quo. Bila bangunan itu sudah didirikan maka pembangunan tidak bisa dilanjutkan. Kondisi tersebut di atas membuat kita menjadi rugi atau was-was karena seharusnya memperoleh keuntungan tapi malah memperoleh malapetaka. Ada proses pengadilan yang tidak kunjung selesai. Oleh karena itu, kita harus mengecek legalitas surat dan dokumen yang ada terutama untuk pembangunan suatu kawasan ataupun developer kecil-kecilan. Berikut cara untuk mengecek legalitas tanah atau memverfikasi tanah sesuai dengan jenis legalitasnya sebagai berikut: 1. Tanah Sertifikat Agar kita yakin dengan keaslian sertifikat dan bukan merupakan sertikat ganda maka kita dapat melakukan pengecekan legalitas sertifikat dengan melibatkan PPAT (Pejabat Pembaut Akta Tanah) atau Notaris di Kantor Kelurahan/ Desa atau Kantor Pertanahan setempat. PPAT adalah pejabat yang diberi wewenang untuk membuat akta otentik mengenai hak atas tanah 2. Tanah Belum Sertifikat Apabila kita akan membeli sebuah lahan atau tanah yang belum bersertifikat, kita bisa mendatangi kantor kepala desa atau kelurahan setempat untuk mengecek legalitas lahan tersebut. Di kantor tersebut, data-data tanah dan sejarah kepemilikan tanah akan tercatat di dalam buku besar khusus yang di pergunakan untuk mencatat hal-hal yang berhubungan dengan tanah. Pihak kepala desa atau lurah akan mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa apabila datadata tanah yang akan dibeli bersih dan tidak ada sengketa. Itulah penting kita mengecek legalitas tanah di kantor lurah. Perlu dingat dan diwaspadai apabila kita akan membeli rumah di perumahan kita juga harus jeli dalam mengecek legalitas lahan. Jangan sampai pada saat rumah sudah kita bayar lunas ternyata lahan masih dalam sengketa dikarenakan si pengembang tetap nekat membangun.

30

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN A. LEGALITAS KEPEMILIKAN RUMAH Status hukum suatu properti harus jelas, hal ini diperlukan apabila kita akan mendirikan bangunan, melakukan jual-beli, atau akan menjadikan sebagai jaminan kredit di bank. Kejelasan dari jenis sertifikat yang kita miliki akan mendukung kepastian status hukum atas tanah dan bangunan. Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti mempunyai tugas sebagai berikut: 1. Mengidentifikasi dan mengumpulkan semua syarat legalitas, yaitu akta perusahaan, akta tanah sampai akta jual beli. Syarat-syarat ini wajib diselesaikan dulu sehingga proyek dapat segera dimulai sesuai target dan perencanaan. 2. Sebuah proyek properti harus memastikan lahan yang dimiliki tidak bermasalah atau ada sengketa, sehingga perlu penelusuran dan pengecekan melalui kantor desa, notaris atau kantor petanahan. 3. Sebuah perusahaan properti wajib mengurus jual beli tanah/ lahan hingga terbitnya sertifikat tanah (HGB) atas nama perusahaan yang berbadan hukum. Kemudian, setelah perizinan selesai, maka akan dibuatlah site plan yang kemudian dimintakan persetujuan pada dinas terkait, guna petugas legal mengurus pemecahan lahan menjadi sertifikat kaveling. 4. Sebelum proyek berjalan divisi legal akan menyusun proposal dan dokumendokumen perizinan proyek yang disesuaikan dengan ketentuan perundangundangan, peraturan daerah, serta peraturan-peraturan lain yang berlaku dan apa saja yang akan dilakukan oleh divisi legal sebuah perusahan properti, yaitu mengajukan proposal izin lokasi, pengesahan site plan dan mengajukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), serta izin lingkungan, izin Analisa mengenai dampak lingkungan (Amdal). Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, yaitu: 1. (UKL-UPL), izin peil banjir, izin rekomendasi tanah makam. Tim legal suatu perusahaan properti harus mengurus itu semua tepat waktu. 2. Perusahaan properti wajib melakukan sosialisasi pada warga sekitar lokasi yang terdampak. Pada saat dilakukan sosialisasi oleh direktur operasional atau staf yang lain perlu ada dokumentasi foto maupun dokumentasi tertulis. Adapun perangkat daerah yang hadir antara lain Ketua RT/ RW, Kepala Desa, Camat dan pemangku kepentingan (stake holder) lainnya yang terkait dengan pelaksanaan proyek tersebut. 3. Divisi legal akan menyiapkan proposal kerjasama untuk bekerja sama dengan pihak perbankan, guna mengurus penjualan melalui Kredit Pemilikan Rumah BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

31

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN (KPR). 4. Divisi legal mengurus persiapan pengajuan KPR, yaitu menyiapkan dokumen awal pembelian berupa formulir pemesanan atau booking from hingga membuat perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) setiap konsumen, menyiapkan data konsumen sesuai dengan persyaratan bank hingga terlaksananya akad kredit. 5. Divisi legal membantu konsumen untuk membuat rekening tabungan di bank, membantu konsumen menyiapkan persyaratan akad kredit atau akta jual beli (AJB) di notaris/ PPAT, membantu konsumen membuat nomer pokok wajib pajak (NPWP), membuat dan mendokumentasikan seluruh bukti setoran seperti bukti setoran  pajak penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), bukti pembayaran biaya AJB dan balik nama, pembayaran asuransi, provisi dan lain sebagainya. 6. Divisi legal harus membuat data keseluruhan konsumen yang sudah mengajukan KPR maupun yang tidak mengajukan, sehingga dengan data tersebut akan dapat terpantau perkembangan dari penjualan properti itu. 7. Devisi legal merencanakan anggaran biaya legalitas dan membuat laporan kegiatan seluruh proses kegiatan perizinan hingga pelaksanaan proyek properti berakhir. Kualifikasi yang harus dimiliki seorang pekerja bagian legalitas sutau proyek adalah sebagai berikut: 1. Seorang yang bekerja di bagian legal harus memiliki sikap, prilaku dan bekerja dengan jujur, tidak akan berusaha untuk menyalahgunakan jabatannya untuk keuntungan pribadi sehingga akan merugikan perusahaannya. 2. Pekerja di divisi legal mampu bekerja sama secara tim, guna terjalin komunikasi yang lancar antar bagian/ divisi dalam perusahaan properti, sehingga proyek properti dapat perjalan lancar. Divisi legal akan bekerja bersama dan berhubungan dengan pihak lain, antara lain saat akan membuat/ mengurus perizinan, membuat Surat Perintah Kerja (SPK) untuk kontraktor berhubungan dengan bagian konstruksi, membuat KPR akan berhubungan dengan bagian pemasaran, keperluan anggaran akan berhubungan dengan bagian keuangan. 3. Pekerja di divisi legal harus cermat dan teliti, sehingga saat membaca dan memahami dalam membuat dokumen-dokumen perjanjian. Kecermatan dan ketelitian divisi legal diperlukan untuk menghindari perselisihan dalam perikatan/ perjanjian dengan pihak lain. 4. Pekerja di divisi legal harus paham dan mampu melaksanakan proses jual beli dan perikatan dengan bank, dengan mempersiapkan persyaratan-persyaratan 32

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN yang diperlukan. Pada proses ini divisi legal akan bekerjasama dengan notaris/ PPAT yang ditunjuk untuk melaksanakan jual beli serta melengkapi persyaratan proses akad kredit sesuai ketentuan dari bank kreditur. 5. Pekerja di divisi legal memiliki pemikiran logis, objektif sesuai fakta. 6. Pekerja di divisi legal cerdas dalam memahami bahasa hukum. 7. Pekerja di divisi legal mempunyai keteguhan pendirian dan bersikap tegas. 8. Pekerja di divisi legal memiliki ketrampilan komunikasi yang baik. 9. Pekerja di divisi legal memiliki ketrampilan bernegoisasi yang baik. 10. Pekerja di divisi legal memiliki kemampuan menyusun dokumen perizinan dan perjanjian kerjasama dengan baik. 11. Pekerja di divisi legal memiliki pemahaman yang baik terkait dengan undangundang dan segala peraturan pertanahan, hukum perpajakan dan peraturan yang berhubungan dengan pembangunan proyek properti. 12. Pekerja di divisi legal wajib memiliki kemampuan beradvokasi dengan baik. B. IZIN PRINSIP Pengertian izin usaha Secara umum Izin usaha merupakan suatu bentuk persetujuan atau pemberian izin dari pihak berwenang atas penyelenggaraan suatu kegiatam usaha oleh seorang pengusaha atau suatu perusahaan. Bagi pemerintah sendiri, pengertian usaha dagang adalah suatu alat atau sarana untuk membina, mengarahkan, mengawasi, dan menerbitkan izin-izin usaha perdagangan. Agar kegiatan usaha berjalan lancar, maka setiap pengusaha diwajibkan untuk mengurus dan memiliki izin usaha dari instansi pemerintah yang sesuai dengan bidangnya. Salah satu jenis-jenis izin usaha adalah Izin prinsip yang harus diperoleh bagi setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar. Biasanya izin prinsip dikeluarkan oleh pemerintah daerah kabupaten/ kota yang dituangkan dalam bentuk surat keputusan bupati/ walikota.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

33

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

CONTOH SURAT IZIN USAHA PEMERINTAH KABUPATEN KONAWE SELATAN KECAMATAN MOWILA DESA MATAIWOI SURAT KETERANGAN IZIN USAHA Nomor: 470/  / XV/ VIII/ 2013

Yang bertanda tangan di bawah ini Kepala Desa Mataiwoi menerangkan bahwa: Nama : SYAMSUDDIN B. Tempat/ Tanggal Lahir/ Umur : 49 Tahun Jenis Kelamin   : Laki-laki Agama   : Islam Pekerjaan : Wiraswasta Alamat   : Dusun I desa Mataiwoi kecamatan Mowila Kabupaten Konawe Selatan Dengan ini menerangkan bahwa yang namanya tersebut di atas benar-benar warga Desa Mataiwoi Kecamatan Mowila Kabupaten Konawe Selatan yang memiliki usaha Jual Beli Sembako/ Hasil Bumi dan Ternak, dan menurut pengamatan kami usahanya tersebut cukup berkembang. Demikian Surat Keterangan Usaha ini kami berikan kepada yang bersangkutan untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

Mataiwoi, 22 Agustus 2013 Kepala Desa Mataiwoi AHMAD MUIS

34

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Perusahaan properti yang akan mengajukan izin prinsip wajib melaksanakan semua aturan yang ada di wilayah/ daerah dimana proyek properti itu akan dilaksanakan. Perusahan properti wajib melengkapi legalitasnya dengan memiliki akta pendirian perusahaan, NPWP, Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Perusahaan properti harus memiliki uraian rencana kegiatan proyek properti, peta lokasi proyek, rencana site plan/ tapak bangunan, sertifikat tanah dan jumlah tenaga kerja yang akan digunakan dalam proyek tersebut. Pada umumnya saat ini setiap daerah sudah menerapkan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) atau satu atap sehingga pelayanan perizinan dilakukan disatu gedung. Akan tetapi tidak semua daerah mewajibkan pengembang proyek properti mengurus izin prinsip terlebih dahulu, kita bisa menanyakan ke bagian perizinan di daerah setempat. Izin Prinsip ini dapat diajukan kepada Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) Bidang Penanaman Modal seperti Badan Kordinasi Penanaman Modal atau juga Badan Perizinan Terpadu yang ada ditingkat Kabupaten/ Kota atau Provinsi Bila pemegang saham perusahaan adalah warga negara asing dan sebagian lagi orang warga Negara Indonesia, maka pengurusan Izin Prinsip dilakukan oleh Badan Kordinasi Penanaman Modal. Pengurusan Izin di Badan Kordinasi Penanaman Modal (BKPM) Bila Perusahaan Belum Terbentuk, dokumen atau datadata berikut dibutuhkan untuk pengurusan Izin Prinsip: 1. Formulir Izin Prinsip, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh calon pemegang saham dari perusahaan PMA; 2. Nama-Nama Calon Pemegang Saham; 3. Kartu Tanda Penduruk (bagi WNI) atau Kartu Tanda Pengenal yang sah (bagi Warga Negara Asing) seperti Paspor; 4. NPWP (bagi warga WNI); 5. Menyertakan Production Flow Chart yang berisi tentang penjelasan detail atau proses mulai dari bahan baku sampai menjadi produk akhir (bagi industri) atau uraian kegiatan dan penjelasan produk jasa yang di hasilkan (bagi sektor jasa); 6. Rekomendasi dari instansi pemerintah terkait apababila dipersyaratkan; 7. Nama perusahaan yang akan dibentuk; 8. Bidang Usaha Perusahaan yang akan dibentuk; 9. Lokasi Proyek (Proyeksi); 10. Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran; BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

35

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 11. 12. 13. 14. 15. Bila

Luas Tanah yang dibutuhkan; Jumlah Tenaga Kerja; Rencana Nilai Investasi; Rencana Permodalan; dan Surat Pernyataan bahwa data-data yang disajikan adalah benar. badan resmi sudah terbentuk seperti Perusahaan (PT), berikut adalah

persyaratan data-data yang dibutuhkan: 1. Formulir Izin Prinsip, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh calon pemegang saham dari perusahaan PMA; 2. Nama Pimpinan Tertinggi Perusahaan; 3. Nama Perusahaan; 4. Fotokopi Akta Pendirian; 5. Fotokopi Surat Keterangan Domisili Usaha; 6. Fotokopi NPWP; 7. Foto fotokopi Surat Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM; 8. Fotokopi SIUP; 9. Fotokopi TDP; 10. Bidang Usaha; 11. Lokasi Proyek (Proyeksi); 12. Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran; 13. Luas Tanah yang dibutuhkan; 14. Jumlah Tenaga Kerja; 15. Rencana Nilai Investasi; 16. Rencana Permodalan; dan 17. Surat Pernyataan bahwa data-data yang dituliskan adalah benar. Lama waktu untuk pengurusan izin: 6 hari kerja efektif (BKPM) atau 14 hari kerja efektif (Badan Perizinan Terpadu di tingkat Kabupaten/ Kota atau Provinsi) Pengertian Izin Prinsip adalah perizinan usaha pertama dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) yang harus dimiliki oleh setiap investor yang ingin memulai atau membuka usaha maupu ini dikeluarkan oleh BKPM sebagai Izin yang diberikan untuk Perusahaan asing yang memilih Negara Indonesia sebagai tempat untuk berinvestasi.  Izin Prinsip sendiri dibagi menjadi beberapa jenis, yaitu: 1. Izin Prinsip. Izin ini diperuntukan untuk membuka investasi baru; 2. Izin Prinsip Perluasan. Izin ini diperlukan untuk kepentingan ekspansi perusahaan; 3. Izin Prinsip Perubahan. Izin ini harus anda urus ketika terdapat perubahan 36

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN rencana investasi semula atau perubahan realisasi yang ada; 4. Izin Prinsip Merger (penggabungan). Izin ini diperuntukan bagi investor yang ingin memadukan dua perusahaan atau lebih menjadi satu perusahaan; dan 5. Izin Prinsip yang diberikan kepada investor memiliki jangka waktu 1 tahun dan merealisasikan investasinya serta segera mengajuakn Izin Usaha Tetap (IUT). C.

IZIN LOKASI Adanya izin lokasi merupakan bagian yang penting bagi terlaksananya proyek properti di daerah, karena dengan izin lokasi yang diberikan pemerintah daerah setempat kepada perusahaan properti untuk memperoleh tanah/ lahan yang dapat dipakai untuk izin pemindahan hak dan akan digunakan untuk keperluan penanaman modal di daerah oleh perusahaan properti tersebut. Perusahaan properti sebagai pemohon izin lokasi, akan diberikan izin lokasi jika tanah yang akan digunakan untuk proyek properti sudah sesuai dengan peruntukkanya dan rencana tata ruang wilayah. Menurut  Peraturan Menteri Negara Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2015  tentang  Izin Lokasi, izin lokasi diberikan pada perusahaan properti dalam jangka waktu 3 tahun. Akibat dari perusahaan properti pemegang izin lokasi tidak dapat menyelesaikan perolehan tanah tepat waktu, maka perusahaan properti tidak dapat memanfaatkan lahan tersebut sebagai lokasi properti/ perumahan. Dan akibat lainnya yaitu izin lokasi dapat diberikan pada perusahaan properti lain yang memenuhi syarat yang sudah ditentukan. Proses pemberian izin lokasi kepada perusahaan properti, Pemerintah Daerah beserta Badan Pertanahan Nasional (BPN), meminta masyarakat pemegang hak tanah untuk mengikuti rapat koordinasi yang berkaitan dengan rencana penggunan tanah, dan berapa besarnya ganti rugi yang akan diterima oleh masyarakat. Kemudian setelah izin lokasi disetujui dan didapat, perusahaan properti wajib menyelesaikan proses ganti rugi kepada pemegang hak tanah sesuai dengan besarnya ganti rugi yang sudah disepakati. Setelah terbitnya izin lokasi yang didapat perusahaan properti, hak tanah tidak otomatis berpindah pada perusahaan properti sebagai pemegang izin lokasi. Hak atas tanah masih menjadi milik pemilik tanah, sehingga pemiliki tanah masih dapat memohon sertifikat atas tanahnya, memperjual-belikan dan melakukan segala apapun sesuai dengan kepentingan mereka, kecuali pemilik BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

37

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN tanah tidak dapat mengajukan IMB, karena pemerintah tidak dapat mengeluarkan IMB di lokasi tersebut kecuali kepada pemegang izin lokasi. Perusahaan properti sebagai pemegang izin lokasi memiliki kewajiban untuk memberitahukan secara periodik setiap 3 bulan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, perihal perolehan tanah yang sudah didapatkan berdasarkan izin lokasi dan pelaksanaan penggunaan lahan tersebut. Perusahaan properti sebelum melaksanakan pembangunan properti/ proyek perumahan, memerlukan izin dari masyarakat yang berdekatan/ berbatasan dengan lahan properti yang akan didirikan. Sehingga semakin luas lahan properti maka semakin banyak yang harus dilakukan perusahaan properti untuk mendapatkan izin dari masyarakat yang berbatasan dengan proyek tersebut. Izin dipergunakan sebagai syarat untuk mengajukan izin ke instansi terkait. Dan jika terjadi perselisihan antara perusahaan properti/ developer pada saat pelaksanaan proyek properti, atau masyarakat merasa terganggu oleh keberadaan proyek itu, maka perusahaan dapat menunjukkan surat tidak berkeberatan yang sudah disepakati dan ditangani oleh mereka. Adanya Izin lokasi pada masyarakat yang berbatasan dengan proyek merupakan kewajiban dilakukan perusahaan untuk meminta persetujuan mereka. Kemudian, secara sosial pihak perusahaan dapat bertemu dengan warga sekitar sebagai kegiatan silaturahmi dan memperkenalkan diri, karena bisa jadi proyek perumahan dapat bisa berlangsung hingga bertahun-tahun sampai proyek tersebut selesai seluruhnya. Perusahaan dengan pendekatan sosial yang baik, akan berdampak pada kelancaran proyek dan penilaian baik dari masyarakat sekitar proyek tersebut. Dampak pelaksanaan proyek properti, biasanya akan mempengaruhi dan menghidupkan banyak sektor pekerjaan di masyarakat sekitar, misalkan kontaktor dan pekerjanya, perbankkan, tenaga marketing, konsultan arsitek, tenaga keamanan, perangkat desa, kecamatan, notaris/ PPAT, petugas perpajakan, dan sebagainya. Masyarakat sekitar proyek dapat memanfaatkan situasi dengan cara berdagang untuk memenuhi konsumsi para tukang dan pekerja proyek, ada juga menyediakan jasa lainnya. D. IZIN LINGKUNGAN SETEMPAT Perusahaan Properti wajib melakukan atau mengurus izin lingkungan, terutama Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) atau Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup serta Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, 38

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN sebagai ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan. Melihat dari pengertiannya, izin lingkungan diterbitkan pada tahap perencanaan atau sebelum diterbitkannya izin usaha. Izin lingkungan diterbitkan oleh menteri, gubernur, atau bupati/ walikota akan tetapi bisa didelegasikan kepada pejabat yang ditunjuk. Tahapan memperoleh izin lingkungan: 1. Penyusunan Amdal/ UKL-UPL; 2. Penilaian Amdal dan pemeriksaan UKL-UPL; 3. Permohonan dan penerbitan izin lingkungan; 4. Syarat permohonan izin lingkungan; 5. Dokumen Amdal atau formulir UKL-UPL; 6. Dokumen pendirian usaha dan/ atau kegiatan; dan 7. Profil usaha dan/ atau kegiatan. Jangka waktu penerbitan surat izin paling lama 100 hari dihitung sejak persyaratan permohonan izin dinyatakan lengkap. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) adalah merupakan kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/ atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia. Amdal ini dibuat awal pada saat perusahaan merencanakan suatu proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup disekitarnya. Pentingnya Amdal untuk sebuah rencana pembangunan proyek perumahan adalah sebagai jaminan tidak adanya gangguan lingkungan setelah dibangunnya proyek tersebut. Oleh karena itu, dalam dokumen Amdal wajib mencantumkan saran, masukan dan pendapat dari masyarakat yang akan terkena dampak dengan adanya pembangunan perumahan. Apabila dalam penilaian masyarakat bahwa pembangunan proyek perumahan tersebut akan berdampak buruk terhadap lingkungan, maka masyarakat bisa mengajukan keberatannya. Dimana keberatan masyarakat ini akan dijadikan bahan pertimbangan dalam pengesahan dokumen Amdal.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

39

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 3. 1 Amdal https:// thegorbalsla. com/ pengertian-amdal/

40

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

41

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL) Jika suatu rencana perumahan tidak mewajibkan pembuatan Amdal, maka perumahan tersebut diwajibkan membuat dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL). Dimana UKL-UPL adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/ atau kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan. Untuk jenis kegiatan yang diwajibkan memiliki UKL-UPL ini ditentukan oleh gubernur atau bupati/ walikota sedangkan kegiatan yang tidak wajib dilengkapi UKL-UPL wajib membuat Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).

LEMBAR PRAKTIKUM

Judul praktik

Tujuan

:

Alat dan Bahan

:

Sikap Kerja

42

:

:

Menyusun Uraian Kegiatan Mengurus IMB Para peserta didik melalui praktik menyusun uraian kegiatan mengurus IMB mampu memahami prosedur legalitas kepemilikan lokasi. Tersedia peralatan dan perlengkapan yang meliputi: 1. Pulpen 2. Buku Catatan 3. Gambar Bestek 4. Modul/ buku literature 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bekerja secara rapi dan bersih Bekerja secara teliti dan tepat membaca gambar Mengutamakan produktifitas kerja Bekerja secara efisien dan optimal Mengutamakan kualitas pada setiap langkah kerja Menerima penilaian hasil kerja yang diberikan oleh guru.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

LEMBAR PRAKTIKUM

Langkah Kerja

:

1. 2. 3. 4.

Mempersiapkan alat dan bahan praktak Mempersiapkan kertas/ buku catatan dan alat kerja Memahami objek gambar Menyusun uraian prosedur pengurusan IMB untuk nonrumah tinggal lebih dari satu lantai 5. Merperhatikan ketelitian dalam penyusunan sesuai dengan tahapan yang benar.

Aspek-aspek penilaian:

:

Rambu-rambu item penilaian: 1. Kelengkapan persyaratan IMB nonrumah tinggal sesuai yang diatur oleh pemerintah 2. Tahapan pengurusan IMB nonrumah tinggal. 3. Kelengkapan informasi

CAKRAWALA Meningkatkan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Memiliki legalitas dalam properti merupakan hal yang penting, karena adanya legalitas akan memperkuat posisi kepemilikan properti yang kita miliki. Dengan legalitas yang kuat, akan memudahkam kita dalam proses jual beli properti. Serifikat Hak Milik (SHM) memiliki peran penting dalam sebuah properti, jika dibandingkan kita hanya memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), SHGB setiap berkala harus diperpanjang, sedangkan SHM tidak diperpanjang, dapat diwariskan, dan dapat diangunkan di bank. Pemegang SHGB dapat meningkatkan status kepemilikan atas tanah tersebut menjadi Hak Milik. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM dilakukan jika di atas lahan atau tanah tersebut didirikan bangunan, misalnya rumah untuk tempat tinggal. Perubahan setatus tanah dari SHGB menjadi SHM dapat diajukan sendiri ataupun minta bantuan ke notaris/ PPAT ke Kantor BPN Syarat mengubah SHGB menjadi SHM, antara lain ; 1. Fotokopi KTP pemohon; 2. Fotokopi Kartu Keluarga; 3. Surat Kuasa jika dikuasakan;

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

43

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA 4. Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir; 5. Sertifikat SHGB; 6. Fotokopi IMB; 7. Surat keterangan Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari SHGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 m2; dan 8. Surat Persetujuan dari kreditur jika dibebani hak tanggungan. Biaya yang dikenakan kepada Anda untuk peningkatan status SHGB menjadi SHM tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah Anda. Ada rumusnya untuk ini, yaitu: 2% x (NJOP tanah–Rp60 juta). Angka Rp60 juta merupakan angka variabel untuk di Jakarta. Variabel ini berbeda-beda tergantung daerahnya. Contoh perhitungannya jika tanah berada di wilayah Jakarta: Misalnya luas tanah Anda 145 m2  dan NJOP Rp1. 300. 000 per meter persegi. Maka NJOP tanah Anda = 1. 300. 000 x 145 = 188. 500. 000. Jadi, biaya untuk peningkatan SHGB menjadi SHM adalah: 2% x (Rp188. 500. 000–Rp60. 000. 000) = Rp2. 570. 000

JELAJAH INTERNET Untuk menambah wawasan lebih jauh mengenai jenis-jenis izin usaha, peserta didik dapat mempelajari secara mandiri melalui internet. Di internet peserta didik dapat mencari lebih jauh materi tentang jenis-jenis izin usaha. Salah satu website yang dapat dikunjungi untuk menambah wawasan dan pemahaman tentang jenis-jenis izin usaha adalah: https:// ndika. net/ macam-macam-surat-izin-usaha/

Untuk menambah wawasan lebih jauh mengenai izin prinsip pekerjaan pembangunan rumah, peserta didik dapat mempelajari secara mandiri melalui internet. Di internet peserta didik dapat mencari lebih jauh materi tentang izin prinsip pekerjaan pembangunan rumah. Salah satu website yang dapat dikunjungi untuk menambah wawasan dan pemahaman tentang izin prinsip adalah: https:// www. 99. co/ blog/ indonesia/ perizinandeveloper-mendirikan-bangunan/

44

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN 1. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat dengan kepemilikan hak penuh atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tersebut. 2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yaitu jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu (20–30 th). 3. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) yakni kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. 4. Tanah girik adalah tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat. 5. Izin Prinsip prinsip adalah izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar. 6. Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. 7. Izin Lingkungan Setempat adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/ atau kegiatan yang wajib  Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal)  atau  Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL-UPL)  dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat memperoleh izin usaha dan/ atau kegiatan. 8. Amdal Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/ atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan di Indonesia. 9. UKL-UPL adalah pengelolaan dan pemantauan terhadap usaha dan/ atau kegiatan yang tidak berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan kegiatan.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

45

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI Setelah mempelajari tentang prosedur legalitas dalam kepemilikan lokasi, peserta didik diharapkan mampu: 1. Menyajikan prosedur legalitas kepemilikan lokasi. 2. Menyajikan cara mengurus surat izin prinsip pembangunan gedung 3. Menyajikan surat izin tetangga 4. Menyajikan surat izin AMDAL.

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar! 1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan legalitas kepemilikan lokasi! 2. Jelaskan mengenai SHM, SHGB, SHSRS ! 3. Sebutkan jenis-jenis surat izin usaha secara umum! 4. Sebutkan bagian-bagian yang ada di dalam izin prinsip! 5. Jelaskan tentang izin lingkungan setempat, AMDAL, UKL-UPL!

REFLEKSI Setelah mempelajari tentang prosedur kepemilikan lokasi, peserta didik mampu merefleksi diri, dengan melakukan cek kemampuan dengan menjawab beberapa pertanyaan (cek list) berikut ini: 1. Sudah mampukah anda menjelaskan tentang legalitas lokasi? sudah/ belum 2. sudah mampukah anda menjelaskan jenis-jenis sertfikat kepemilikan lokasi? sudah/ belum 3. Sudahkah mampukah anda menyebutkan jenis-jenis surat izin usaha secara umum? sudah/ belum 4. Sudah mampukah anda menjelaskan izin prinsip ? sudah/ belum 5. Sudah mampukah anda menjelaskan izin lingkungan setempat ? sudah/ belum 6. Sudah mampukah anda menjelaskan AMDAL< UKL-UPL ? sudah/ belum

46

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB IV

PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI

BAB IV PROSEDUR PENGUKURAN LOKASI

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang prosedur pengukuran lokasi ini, peserta didik mampu menentukan batas lahan yang akan dibangun bangunan, melakukan pengukuran dan pematokan lahan, serta menentukan/ membuat bouwplank untuk pendirian bangunan

PETA KONSEP

Mendirikan Bangunan

Batas Lahan

Pengukuran dan Pematokan

Bouwplank

KATA KUNCI Kata kunci: Bangunan–Batas Lahan–Pematokan dan Pengukuran Bouwplank

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

47

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Pematokan/ stake out bisa didefinisikan sebagai memindahkan titik-titik yang ada di gambar atau peta perencanaan ke lapangan (di atas tanah) seperti jalur transportasi, komunikasi, saluran irigasi dan utilitas dimana merupakan salah satu faktor yang penting dan dijumpai di setiap negara dan sangat di prioritaskan pembangunannya dihampir setiap negara. Pekerjaan pematokan/ uitzet atau setting out adalah pekerjaan menetapkan/ menentukan lokasi bangunan di lapangan. Patok-patok ini sangat penting untuk pelaksanaan pekerjaan dilokasi, maka penempatan titik-titik digambar yang dibuat dengan patok-patok dilokasi harus diletakkan dengan tepat dan teliti agar tidak mengambil tanah kaveling orang lain Pekerjaan pengukuran serta pematokan yang juga sering disebut Uitzet (Etset) adalah pekerjaan menarik garis di lapangan menggunakan tarikan benang dengan paku yang sudah dipasang pada permukaan papan bouwplank. Tarikan benang ini akan dipakai sebagai as bangunan juga sebagai panduan untuk pekerjaan galian, pemasangan pondasi, sloof, kolom, pemasangan kusen dan dinding bangunan dimana dinding atau tembok bisa dari bata merah, batako ataupun bata ringan. Konstruksi bouwplank harus stabil dan kokoh atau tidak mudah goyang, dengan cara memasang patok yang terbuat dari kayu yang ditanam cukup dalam dan memasang skur miring untuk kestabilan patok dan papan bouwplank. Bouwplank dipasang diluar as bangunan misal berjarak 1 m atau sesuai kebutuhan/ situasi contohnya bila tanah yang akan dibangun bangunan sudah berimpit misal dengan sekelilingnya, maka kita bisa menempelkan kayu dan papan bouwplank ke tembok tetangga, agar jelas maksudnya sebagai contoh seperti pekerjaan yang akan kita laksanakan di lapangan/ lahan yang akan kita bangun sebagai berikut: Akan dibangun rumah dengan luas tanah 120 m2 (15 x 8 m) dan luas bangunan 60 m2 (6 x 10 m) sesuai gambar dan Garis sempadan Bangunan (GSB) atau jarak dari tepi jalan ke bangunan terdepan misal ditentukan 5. 00 m, seperti di bawah ini:

Gambar 4. 1. Denah Rumah Gambar 4. 2: Rencana Bouwplank Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

48

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Pekerjaan pengukuran dan pematokan yang benar: 1. Papan bouwplank harus sama tinggi (rata) bagian atasnya, menggunakan slang timbangan sebagai alat kontrolnya; 2. Tarikan as-as ruangannya harus siku, kecuali pada situasi tertentu yang batas tanahnya memang tidak siku; 3. Tinggi papan bouwplank bagian atas minimal sama dengan tinggi lantai rumah (± 0. 00)atau bisa juga lebih tinggi, misalnya + 0. 10, + 0. 20, + 0. 30 atau tergantung kondisi lahannya; 4. Untuk pengontrolan sikunya jangan menggunakan siku yang kecil karena akan kurang teliti hasilnya, tetapi menggunakan perbandingan 3:4:5 dengan perbandingan misal 150:200:250 atau bisa juga 300:400:500; 5. Untuk memastikan ukuran sudah benar 100% siku dengan melakukan pengukuran diagonal, bila ukurannya sudah sama bisa dipastikan segi 4 tersebut telah siku.

Gambar 4. 3. Bouwplank Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Cara membuat dan memasang bouwplank: Langkah 1 Pelajari gambar rencana dan notasi, tanda-tanda khusus, serta keterangan-keterangan yang terdapat dalam gambar rencana untuk menghindari kesalahan pengukuran dan penempatan ruang di lapangan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

49

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 4. Menerapkan gambar denah di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 2

Siapkan alat dan bahan untuk pengukuran dan pemasangan bouwplank yang diperlukan seperti meteran, slang timbangan, siku, benang nilon, paku usuk, pensil tukang kayu, spidol, usuk (kasau) 4/ 6 atau 5/ 7, papan bouwplank 2/ 20, palu, palu bodem, gergaji, kapak, parang untuk menruncingkan kayu usuk, bisa juga bor portable bila kayu yang digunakan kayu keras.

Gambar 4. 5. Membuat tiang bouwplank Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Siapkan patok kayu dengan panjang masing-masing 1 meter atau menurut kondisi lapangan dengan perhitungan akan dipasang setiap 2 meter dan diruncingkan salah satu ujungnya Siapkan papan bouwplank misal berukuran 2/ 20 yang sudah diluruskan salah satu sisi tebalnya. Kemudian tancapkan patok tersebut pada titik –titik patok seperti pada gambar rencana

50

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 6. Area kaveling/ lahan yang akan dibangun Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 4: Langkah selanjutnya memasang bouwplank diluar as bangunan dengan jarak 1 m dari as terluar. Bouwplank hanya dipasang di lahan yang akan direncanakan bangunan saja terlebih dahulu, untuk pagar dapat dibuat belakangan, agar lahan sisa untuk aktivitas kegiatan pembangunan lahan kosong bisa untuk menyimpan material

Gambar 4. 7. Denah rencana pemasangan pondasi Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

51

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 8. Gambar isometri rencana pemasangan pondasi Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Gambar 4. 9a. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Pindahkan garis (benang) terluar (As E-E) ke atas bouwplank dengan bantuan lot atau unting-unting.

52

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 9b. Denah dan gambar isometri rencana pemindahan benang pondasi ke papan bouwplank Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Pindahkan juga garis (benang) batas terluar As 1-1)ke atas bouwplank, namun kondisi As 1-1 dengan As E–E belum tentu siku, karena batas lahan yang belum tentu siku Langkah 7: Selanjutnya buatlah garis As2-2 dengan jarak 1, 50 m dari As 1-1 kemudian kontrol sikunya dengan perbandingan 3: 4: 5 atau misalnya 1, 5 m: 2 m: 2, 5 m. Garis As 2-2 ini belum tentu sejajar dengan garis As 1-1, karena As 1-1 tidak mesti siku terhadap As E-E.

Gambar 4. 10a. Membuat siku di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

53

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 10b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 8: Selanjutnya, buatlah garis As 7-7 yang berjarak 8, 50 mdari As 2-2 dan siku terhadap As E-E dengan cara mengontrol perbandingan 3: 4: 5, dan garis AS 7-7 ini harus sejajar dengan As 2-2 karena sama-sama siku terhadap garis As E-E

Gambar 4. 11a. Membuat siku di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

54

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 11b. Gambar isometri rencana pembuatan siku di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 9: Buatlah garis As B-B yang sejajar dari As E-E dengan jarak 6 m, sehingga terbentuklah segi empatdengan sisi As B-B, As 2 - 2, As E-E dan As 7-7 yang secara teori sudah siku. Namun demikian ada baiknya bila kita kontrol ulang diagonalnya, bila sudah sama ukurannya, berarti diagonal itu sudah siku. Di atas kertas bisa kita hitung panjang diagonal tersebut menggunakan rumus umum Pytagoras yaitu √(8, 5)² + 6² = √108, 25 =10, 5 m.

Gambar 4. 12a. Gambar rencana pembuatan diagonal di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

55

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 12b. Gambar isometri rencana pembuatan diagonal di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 10: Buatlah garis As 3-3 berjarak 1, 50 m dari As 2-2, garis As 4-4 berjarak 3 m dari As 3-3, garis As 5-5 berjarak 1 m dari As 4-4, garis As 6-6 berjarak 2 m dari As 5-5, sisanya yakni jarak As 6-6 harus berjarak 1 m dari garis As 7-7. Semua garis yang dibuat tersebut harus harus sejajar dengan As 2-2 karena semua harus siku terhadap As E-E.

Gambar 4. 13a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan melintang di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

56

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 13b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan melintang di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Langkah 11: Buatlah garis As C-C berjarak 2 m dari As B-B, As D-D berjarak 1 m dari As C-C atau berjarak 3 m dari dari As E-E, sehingga semua As sudah dibuat, kita tinggal memindahkan garis As A-A di atas papan bouwplank dengan bantuan lot. As A-A ini juga belum tentu sejajar dengan As B-B karena ukuran lahan belum tentu siku.

Gambar 4. 14a. Gambar rencana pembuatan ruang bangunan memanjang di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

57

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 14b. Gambar isometri rencana pembuatan ruang bangunan memanjang di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

Kesimpulan: 1. Sudut bagian luar (Garis batas kaveling) belum tentu siku 2. Bagian lain yang pokok (As 2-2 sampai dengan As 7-7) harus siku terhadap As E-E 3. As B-B, As C-C, As D-D harus sejajar terhadap As E-E

Gambar 4. 15a. Gambar rencana lengkap penarikan benang untuk pembagian ruangan di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

58

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 4. 15b. Gambar isometri rencana lengkap penarikan benang untuk pembagian ruangan di lapangan Sumber: Rumah Kokoh Semen Gresik

CAKRAWALA PENGUKURAN DAN PEMATOKAN Adalah langkah awal yang harus dilaksanakan dalam setiap akan mendirikan pekerjaan bangunan, karena tanpa adanya pengukuran dan pematokan tentu bentuk bangunan tidak akan teratur dan berbentuk disebabkan tidak ada ukuran yang pasti, dan lahan/ kavelingnya menjadi tidak jelas karena ketidakjelasan pematokan dan ukuran

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal pematokan dan pengukuran, Anda bisa kunjungi kunjungi website di bawah ini: https:// www. keluargakokoh. com/ rubrik_page/ bangunrumah/ page=1#post–e-book rumahkokoh

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

59

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

REFLEKSI Setelah mempelajari materi tentang pengukuran dan pematokan untuk bangunan, peserta didik mampu merefleksi diri, dengan melakukan cek kemampuan dengan menjawab beberapa pertanyaan (cek list) berikut ini: 1. Sudah mampukah siswa membuat dan mempraktakkan membuat siku di lapangan? 2. Sudah mampukah siswa melaksanakan dan menjelaskan mengapa harus ada pengukuran dan pematokan? 3. Sudah mampukah siswa membuat dan memasang papan bouwplank ? 4. Sudah mampukah siswa menarik benang untuk papan bouwplank ? 5. Sudah mampukah siswa membagi ruangan untuk didirikan bangunan ?

60

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB V

ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN

BAB V ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang analisis data hasil pengukuran, peserta didik dapat menganalisis data hasil pengukuran dengan cermat dan teliti dan dapat menyajikan data hasil pengukuran dengan benar.

PETA KONSEP

ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN

PEMERIKSAAN KEBENARAN DATA PENGUKURAN

PENGUKURAN

ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN

PENGUKURAN BEDA TINGGI

PENGUKURAN SUDUT

KATA KUNCI Pemeriksaan, Analisis, Jarak, Beda Tinggi, Sudut

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

61

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Pekerjaan pengukuran tanah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam bidang rekayasa konstruksi seperti pada perencanaan bisnis konstruksi dan properti. Pengukuran tanah yang dilakukan meliputi pekerjaan pengukuran dalam hal menentukan jarak, luas, beda tinggi dan sudut baik secara horizontal maupun vertikal. Untuk mendukung perencanaan yang baik, maka diperlukan pengukuran tanah yang cermat dan teliti sehingga mendapatkan hasil pengukuran tanah yang akurat. Oleh karena itu, dalam melaksanakan pengolahan data perlu adanya pengecekan kebenaran data hasil dari pengukuran dan analisis data hasil pengukuran baik untuk pengukuran jarak, beda tinggi maupun sudut. Diperlukan pengolahan data yang baik dan benar untuk dapat memperoleh hasil pengukuran yang teliti agar mengurangi kesalahan.

MATERI PEMBELAJARAN A. PEMERIKSAAN KEBENARAN DATA PENGUKURAN Keakuratan data hasil pengukuran terkadang terkendala dengan faktorfaktor baik dalam pelaksanaan pengukuran maupun pada saat proses pengolahan data. Faktor-faktor yang dapat menyebabkan kesalahan dalam pengukuran, diantaranya: faktor alat yang digunakan, faktor human eror atau petugas juru ukur dan faktor alam. Salah satu cara yang dapat dilakukan untuk mewujudkan data yang akurat adalah dengan melakukan pemeriksaan data hasil pengukuran sebelum dilakukan analisis data. Dengan demikian, pemeriksaan data hasil pengukuran merupakan tahapan yang sangat penting dilakukan dalam pengolahan data demi mewujudkan hasil pengukuran yang akurat. Pemeriksaan ini dilakukan untuk mengidentifikasi kesalahan pengukuran pada pengukuran jarak, pengukuran beda tinggi dan pengukuran sudut. Faktor–faktor yang dapat menyebabkan kesalahan data pengukuran, antara lain: 1. Faktor Alam Ada beberapa faktor alam yang dapat menyebabkan kesalahan dalam pengukuran, seperti: rambu ukur yang tidak dapat berdiri tegak diakibatkan oleh hembusan angin yang kencang, sehingga data yang didapatkan menjadi tidak akurat. Faktor alam selain angina antara lain cuaca, suhu serta daya dukung/ kekuatan tanah yang dapat mempengaruhi kestabilan alat dan pita ukur. Misalnya, pita ukur yang bergeser disebabkan oleh hembusan angin kencang, hal ini dapat mengakibatkan adanya penambahan atau pengurangan jarak dari data ukur yang seharusnya. 2. Faktor Alat Pemuaian pita ukur karena pengaruh cuaca dapat menjadi salah satu penyebab kesalahan dalam pembacaan data ukur. Pengaturan pada alat ukur juga sangat berpengaruh terhadap keakuratan data yang dihasilkan. Sehingga, dalam melakukan pengukuran perlu diperhatikan semaksimal mungkin terhadap pengaturan (set up) alat ukur yang digunakan. 3. Faktor Personil/ Juru Ukur Kurangnya ketelitian dalam pembacaan alat ukur dapat menjadi salah satu faktor yang menyebabkan kurang akuratnya data pengukuran. Misalnya, 62

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN pada saat pembacaan alat waterpass, yaitu pembacaan benang atas, benang bawah dan benang tengah. Hasil pengukuran yang dilakukan oleh dua orang dapat menghasilkan data ukur yang berbeda. Selain faktor pembacaan alat ukur, faktor lain yang mempengaruhi hasil pengukuran diantaranya adalah faktor psikis seperti tingkat emosi, kelelahan dan ketidaknyamanan dalam melaksanakan pengukuran akibat cuaca yang panas atau penyebab yang lainnya sehingga tergesa-gesa dalam melakukan pengukuran dan terjadi kesalahan dalam pencatatan hasilnya. B.

ANALISIS DATA HASIL PENGUKURAN 1. Pengukuran Jarak Perhitungan jarak pada analisis pengukuran menggunakan waterpass (hanya dapat dibaca secara horizontal) yang dilakukan adalah berdasarkan dengan pembacaan angka pada rambu ukur. Dimana dengan membaca angka pada benang atas (Ba) dan benang bawah (Bb) menggunakan waterpass akan didapatkan besar jarak yang dicari.

Gambar 5.1b Waterpass

Gambar 5.1a Spesifikasi Waterpass Sumber: http://geomatika07.files.wordpress.com/2008/07/487602_level_ap8_150x150.gif

Sebagai contoh dalam menganalisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, yaitu dengan meletakkan dua rambu ukur yang berdiri tegak pada dua titik yang berbeda, kemudian sebisa mungkin tempatkan waterpass tepat ditengah-tengah kedua rambu tersebut, setelah itu bacalah angka yang tertera pada benang atas (Ba) dan benang bawah (Bb) di kedua rambu ukur tersebut. Dengan data yang telah dibaca, maka akan didapatkan jarak (d), yaitu menggunakan persamaan: Agar lebih mempermudah dalam memahami analisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, perhatikan gambar di bawah ini:

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

63

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Rambu B Waterpass (W)

Rambu A

Gambar 5.2a

09

Benang atas (Ba) Benang tengah (Bt)

08

Benang bawah (Bb)

Gambar 5.2b Gambar (5. 2a). Pengukuran jarak menggunakan Waterpass, Gambar (5. 2b). Pembacaan Rambu Ukur A menggunakan Waterpass. Sumber: Wagian Dikky Ag Etriana, S. Pd.

Dari Gambar 5. 2b, dapat dianalisis nilai Ba, Bt, dan Bb pada Rambu A, yaitu: Benang atas (Ba) = 0, 878; Benang tengah (Bt) = 0, 824; dan benang bawah (Bb) = 0, 770.

Jika pembacaan pada benang tengah (Bt) belum sesuai, maka dibaca kembali agar sesuai. Maka jarak yang didapatkan dari titik Waterpass ke titik Rambu A (dWA) adalah: dWA = (Ba–Bb) x 100 = (0, 878–0, 770) x 100 = 10, 8 m Contoh: Suatu lahan yang tanahnya tidak rata akan diukur jaraknya menggunakan waterpass, bentuk lahannya seperti yang tertera pada Gambar 5. 3, dan untuk mempermudah perhitungan buatlah tabel pengukuran terlebih dahulu seperti pada Tabel 5. 1.

64

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN P.03

P.04

P.02

P.01

Gambar 5.3 Suatu lahan yang akan dianalisis jaraknya Tabel 5. 1 Analisis Jarak Menggunakan Waterpass Gambar 5.3 Suatu bahan yang akan dianalisis jaraknya

I

Titik

Point

Jarak (m)

Beda Tinggi (m)

Benang Rambu

BT

P. 01

0, 859

A 0, 766 P. 02 0, 805 B 0, 882 P. 03 0, 872 C 0, 837 P. 04 0, 838 D P. 01

0, 858

BA BB 0, 895 0, 823

∆ H1

Belakang

8

0, 923

8, 2

0, 841 0, 910 0, 834

7, 6

0, 882

9

0, 792 0, 890 0, 786 0, 904 0, 812

Negatif

9, 6

0, 718

0, 765

Positif

7, 2

0, 814

0, 845

Depan

10, 4

9, 2

Analisis perhitungan jarak yang terdapat pada Tabel 5. 1, yaitu: BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

65

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN dAP.01 = (Ba–Bb) x 100 = (0,895–0,823) x 100 = 0,072 x 100 = 7,2 m dAP.02 = (Ba–Bb) x 100 = (0,814–0,718) x 100 = 0,096 x 100 = 9,6 m dBP.02 = (Ba–Bb) x 100 = (0,845–0,765) x 100 = 0,080 x 100 = 8,0 m dBP.03 = (Ba–Bb) x 100 = (0,923–0,841) x 100 = 0,082 x 100 = 8,2 m dCP.03 = (Ba–Bb) x 100 = (0,910–0,834) x 100 = 0,076 x 100 = 7,6 m dCP.04 = (Ba–Bb) x 100 = (0,882–0,792) x 100 = 0,090 x 100 = 9,0 m dDP.04 = (Ba–Bb) x 100 = (0,890–0,786) x 100 = 0,104 x 100 = 10,4 m dDP.01 = (Ba–Bb) x 100 = (0,904–0,812) x 100 = 0,092 x 100 = 9,2 m 2.

Pengukuran Beda Tinggi Pengukuran beda tinggi merupakan hal penting yang diperlukan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Pengukuran ini bertujuan supaya juru ukur dapat mengetahui perbedaan ketinggian yang ada pada permukaan tanah. Pada pengukuran ini, untuk menentukan beda tinggi antara titik awal dan titik akhir maka biasanya digunakan suatu alat bantu yaitu waterpass atau sipat datar. Waterpassing merupakan suatu metode pengukuran titik dengan salah satu bidang yang diukur yaitu ketinggian/ elevasi. Elevasi adalah selisih antara titik-titik yang berdekatan yang sejajar dengan sisi horizontal menuju ke arah rambu ukur yang diletakkan secara vertikal. Garis bidik tersebut diarahkan ke rambu ukur yang ditempatkan pada titik yang akan ditentukan elevasinya. Pada jarak yang datar, bidang-bidang nivo dianggap sebagai bidang mendatar yang saling sejajar satu sama lain.

A

B

Gambar 5. 4 Pengukuran pada bidang datar. Sumber: Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.

66

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Prinsip pengukuran beda tinggi menggunakan waterpassing dengan menentukan garis mendatar pada alat yang diarahkan pada rambu ukur yang berdiri tegak. Pengukuran dengan cara waterpassing merupakan metode untuk menentukan perbedaan tinggi pada permukaan tanah yang paling teliti.

2

∆T

1

0

Gambar 5. 5 Cara menentukan beda tinggi. Sumber: Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.

∆ T

= t1–t2 Keterangan: ∆ T = beda tinggi antara titik 0 - 2 t1 = benang tengah rambu di titik 0 t2 = benang tengah rambu di titik 2 Untuk memperoleh beda tinggi antara dua titik, terlebih dahulu dilakukan pembacaan benang diafragma pada bak ukur yang meliputi bacaan benang atas (Ba), benang tengah (Bt), dan benang bawah (Bb) pada titik atau bak ukur yang dituju, seperti pada gambar di bawah ini:

0 9 08

Benang atas (Ba) Benang tengah (Bt) Benang bawah (Bb)

Gambar 5. 5 Pembacaan Ba, Bt, Bb. Sumber: Nuring Sekar Winahyu, S. Pd.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

67

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Pada gambar di atas terlihat adanya tiga benang yang sejajar secara horizontal satu dengan yang lain. Benang tersebut merupakan benang tengah (garis yang ditunjukkan dengan warna oranye) yaitu benang yang melalui optis dan benang atas (garis yang ditunjukkan dengan warna merah) serta benang bawah (garis yang ditunjukkan dengan warna ungu) yang sejajar dengan benang tengah. Kesalahan pembacaan angka yang tercantum pada bak ukur dapat terjadi dalam pelaksanaan pengukuran di lapangan. Untuk itu, koreksi antara hasil yang didapat di lapangan dengan hasil dari perhitungan perlu diketahui. Hal ini dilakukan untuk mengkontrol apakah pembacaan kita sudah tepat dan sesuai dengan perhitungan atau belum. Perhitungan koreksi benang tengah dapat dihitung dengan rumus di bawah ini:

Bt =

B a +B b 2

Keterangan: Bt = bacaan angka untuk benang tengah Ba = bacaan angka untuk benang atas Bb = bacaan angka untuk benang bawah Selain digunakan dalam mengkontrol hasil pengamatan, hasil pembacan Ba, Bt dan Bb dapat juga digunakan untuk menentukan panjangnya jarak optis antara tempat berdirinya rambu ukur dengan titik dimana alat (waterpass) berdiri, jika dimisalkan tempat berdirinya alat titik 0 dan tempat berdirinya rambu ukur titik 1 maka dapat dirumuskan:

d = (Ba–Bb) x 100 Keterangan: d = jarak optis Ba = bacaan angka pada benang atas Bb = bacaan angka pada benang bawah 100 = konstanta pesawat

Gambar 5. 6 Jarak optis antara alat dengan bak ukur

68

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Waterpassing atau penyipat datar merupakan metode yang dipergunakan untuk mengetahui perbedaan tinggi pada suatu permukaan tanah. Dalam melakukan pengamatan menggunakan waterpass, titik pertemuan atau perpotongan antara garis datar hasil bidikan alat dengan bak ukur adalah suatu hal yang penting. Garis datar hasil dari bidikan alat merupakan perolehan alat saat membidik titik tujuan yang atasnya sudah dipasang bak ukur, agar nantinya didapatkan hasil garis yang lurus memotong dua atau tiga benang dalam satu rambu yang sama. Sehingga, bacaan angka yang tercantum pada bak ukur dapat terbaca oleh benang diafragma pada lensa waterpass. Kunci keberhasilan dalam pengukuran ini adalah ketelitian pembacaan angka di setiap bak ukur yang terpasang di tiap-tiap titik tujuan. Contoh Analisis Data Beda Tinggi Berdasarkan tabel perhitungan data pengukuran jarak dengan menggunakan metode Pengukuran Waterpass Poligon Tertutup sebelumnya, kita dapat melakukan analisis beda tinggi antar titik-titik tersebut. Perhatikan tabel berikut ini. Tabel 5. 2a Contoh lembar data hasil pengukuran Titik Point Rambu

A

P.01

P.02 B P.03 C P.04 D

P.01

BT 0.859 0.766 0.805 0.882 0.872 0.837 0.838 0.858

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

I Benang BA BB 0.895 0.823 0.814 0.718 0.845 0.765 0.923 0.841 0.910 0.834 0.882 0.792 0.890 0.786 0.904 0.812

Jarak (m) ∆ H1

0.093

-0.077

0.035

-0.02

Belakang

Beda Tinggi (m)

Depan

Positif

Negatif

7.2 9.6

0.093

8 8.2

0.077

7.6 9

0.035

10.4 9.2

0.02

69

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Dari data tabel di atas, beda tinggi antar titik dapat kita analisis dengan cara mencari selisih antara nilai pada “BT rambu belakang” dengan “BT rambu depan/ muka”, sebagai berikut: a. Titik P. 01-P. 02 = 0. 859–0. 766 = 0. 093 (positif ) b. Titik P. 02-P. 03 = 0. 805–0. 882 = -0. 077 (negatif ) c. Titik P. 03-P. 04 = 0. 872–0. 837 = 0. 035 (positif ) d. Titik P. 04-P. 01 = 0. 838–0. 858 = -0. 02 (negatif ) Tabel 5. 2b Nilai hasil perhitungan beda tinggi Titik Point Rambu

A

P.01

P.02 B P.03 C P.04 D

P.01

Benang BT 0.859 0.766 0.805 0.882 0.872 0.837 0.838 0.858

BA BB 0.895 0.823 0.814 0.718 0.845 0.765 0.923 0.841 0.910 0.834 0.882 0.792 0.890 0.786 0.904 0.812

Jarak (m) ∆ H1

0.093

-0.077

0.035

-0.02

Belakang

Beda Tinggi (m)

Depan

Positif

9.6

0.093

Negatif

7.2

8 8.2

0.077

7.6 9

0.035

10.4 9.2

0.02

Nilai beda tinggi yang didapat antara titik A sebagai titik awal dengan titik D sebagai titik akhir harus bernilai “0”, sebagai syarat dari pengukuran waterpass tertutup. Berdasarkan hasil analisis tabel di atas dapat dilakukan evaluasi terhadap hasil akhir nilai beda tinggi antara titik A (awal) dan titik D (akhir) apakah sudah memenuhi persyaratan dengan selisih beda tinggi nol. Apabila masih terdapat selisih pada beda tinggi, maka diperlukan koreksi data hasil pengukuran agar selisihnya menjadi nol. Evaluasi data dan analisis data hasil pengukuran prosesnya hampir sama, perbedaannya apabila pada proses evaluasi teradapat kesalahan-kesalahan maka dilakukan koreksi terhadap kesalahan-kesalahan tersebut.

70

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Tabel 5. 2c Contoh evaluasi data hasil pengukuran Titik

Benang

Point Rambu P.01

A

P.02 B P.03 C P.04 D

P.01

BT 0.859 0.766 0.805 0.882 0.872 0.837 0.838 0.858

Evaluasi : Jumlah BT blkg

3.374

Jumlah BT muka

3.343

Selisih

0.031

BA BB 0.895 0.823 0.814 0.718 0.845 0.765 0.923 0.841 0.910 0.834 0.882 0.792 0.890 0.786 0.904 0.812

Jarak (m) ∆ H1

0.093

-0.077

0.035

-0.02

Belakang

Beda Tinggi (m)

Depan

Positif

9.6

0.093

Negatif

7.2

8 8.2

0.077

7.6 9

0.035

10.4 9.2

0.02 0.128

0.097

0.031

Berdasarkan hasil evaluasi data pengukuran beda tinggi pada tabel di atas, terdapat selisih beda tinggi sebesar +0, 031. Sesuai dengan persyaratan untuk pengukuran polygon tertutup, maka nilai selisih beda tinggi antara titik A sampai dengan titik D harus nol. Sehingga untuk memenuhi syarat tersebut harus dilakukan koreksi data pada hasil evaluasi di atas. Besar nilai koreksi agar selisih beda tinggi menjadi nol adalah -0, 031. Untuk melakukan koreksi beda tinggi pada tiap titik, dapat dilakukan dengan cara berikut. a. Jumlahkan beda tinggi tiap titik = total beda tinggi, kemudian dibagi dengan nilai selisih beda tinggi. Contoh: 1) Nilai selisih beda tinggi = -0, 031 2) Total beda tinggi = 0, 225 3) Besar koreksi tiap titik = (-) = -0, 13778 b. Hitung besar koreksi beda tinggi tiap titik. 1) Titik P. 01-P. 02 = 0, 093 x -0, 13778 = -0, 01281 BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

71

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 2) Titik P. 02-P. 03 = 0, 077 x -0, 13778 = -0, 01061 3) Titik P. 03-P. 04 = 0, 035 x -0, 13778 = -0, 00482 4) Titik P. 04-P. 01 = 0, 02 x -0, 13778 = -0, 00276 c. Hitung beda tinggi setelah dilakukan koreksi 1) Titik P. 01-P. 02 = +0, 093–0, 01281 = 0, 08019 2) Titik P. 02-P. 03 = -0, 077–0, 01061 = -0, 08761 3) Titik P. 03-P. 04 = +0, 035–0, 00482 = 0, 03018 4) Titik P. 04-P. 01 = -0, 02–0, 00276 = -0, 02276 d. Hitung selisih data pengukuran hasil koreksi, nilai selisih data pengukuran hasil koreksi = 0. = 0, 08019–0, 08761 + 0, 03018–0, 02276 = 0 (benar) Setelah dilakukan evaluasi data hasil pengukuran terdapat perbedaan atau selisih beda tinggi antara hasil pengukuran dengan hasil koreksi. Sehingga, dapat disimpulkan bahwa evaluasi data pengukuran sangat penting untuk mendapatkan data pengukuran yang benar dan valid. 3.

Pengukuran Sudut Pengukuran sudut yang dimaksud dalam hal ini adalah menghitung titik koordinat menggunakan sudut azimuth pada pembacaan alat theodolite. Sudut azimuth atau biasa juga disebut dengan sudut kompas itu sendiri adalah sudut yang dihitung mulai dari arah utara hingga satu titik tertentu dan sudut kebalikannya biasa disebut dengan sudut back azimuth. Misalnya:

y P 45º

x P

Sudut azimuth (α) = 90º + 45º = 135º Sudut back azimuth (β) = 180º + 135º = 315º (Apabila sudut azimuth lebih dari 180º, maka sudut back azimuth dihitung dengan mengurangkan 180º)

Gambar 5.7 Menentukan sudut azimuth

72

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Syarat utama yang digunakan untuk menentukan besar sudut adalah garis acuan, arah putarannya, dan jarak sudutnya. Satuan yang biasa digunakan untuk mengukur sudut adalah derajat (º), menit (‘), dan detik (”). Pada saat pengukuran menggunakan theodolite, alat diletakkan diantara dua target. Pertama-tama arahkan alat ke target satu, kemudian atur bacaan sudut agar menunjukkan angka 0º secara horizontal dan dicatat terlebih dahulu. Setelah itu arahkan alat ke target yang kedua, dan catat bacaan sudut horizontalnya sehingga akan didapatkan sudut dari kedua target yaitu dengan mengurangkan bacaan sudut pada target kedua dan bacaan sudut yang ke satu. Ulangi hal tersebut dengan mengganti bacaan sudut pada terget ke satu dengan misalnya sebesar 30º dan 90º, agar mengurangi kesalahan dan menghindari human error (salah catat) = ∆e.

Gambar 5. 8 Ilustrasi pengukuran sudut menggunakan theodolite Sumber: www. udinugroho. com/ 167283590-Azimuth-Adalah-Sudut-Antara-Satu-Titik-Dengan-Arah-Utara-Dari-SeorangPengamat. pdf

Langkah-langkah pada umumnya yang digunakan pada saat pengukuran sudut menggunakan theodolite, yaitu. a. Tancapkan ketiga kaki atau tripod pada tanah. b. Letakkan pesawat di atas kaki tiga dan ikat dengan baut. Setelah itu ketiga kaki di statif diinjak agar posisinya menancap kuat di tanah dan alat juga tidak mudah goyang. c. Kemudian lihat gelembung nivo, jika gelembung nivo tidak berada ditengah, maka alat dalam posisi miring. Maka gunakan tiga sekrup pendatar agar gelembung nivo berada ditengah sehingga alat menjadi datar. d. Setelah selesai, tentukan titik acuan yang akan dibaca, kencangkan sekrup penggerak horizontal. e. Atur arah teropong yang akan diujikan, setelah itu kencangkan sekrup penggerak vertikal. f. Lalu lihat pada teropong, fokuskan gambar dengan menggerakan gelang penyetel jarak pada teropong agar lebih mudah membacanya, lalu gerakkan sekrup penggerak halus agar benang tengah berada pada posisi angka yang bulat yang terlihat pada rambu. Kemudian baca benang tengah, benang atas dan benang bawahnya. g. Setelah itu baca sudut vertikal pada teropong kecil disebelahnya, dengan menggukan cahaya (senter) yang diarahkan ke illumination mirror pada bagian samping alat. Membacanya dengan melihat pada kotak vertikal, yang akan menunjukan derajat dan kolom bawahnya adalah menit. Paskan garis tipis pada kolom menit ke tengah–tengah dua garis kecil, dengan menggerakan sekrup mikrometer sampai habis dan garis tipis harus berada ditengah salah satu angka BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

73

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN pada kolom menit. Jika sudah, baca kotak yang paling bawah, yang menunjukkan satuan menit dan detik. Dan acuan membacanya adalah panah kecil yang berada dibagian bawah pada kotak. Dan gambar menunjukkan sudut vertikalnya adalah 78o27’15”. Lebih jelasnya lihat pada gambar 5. 9 berikut ini. Menit

Bacaan Vertikal

7 8 7 8

77

6 6 10 7 7 30 7 50 20 40 00 20 40 6 7 7 40 00 20

0 20 40 60 6 20

Derajat

Bacaan Horizontal

78 0

10

20

30

40

50

60

Satuan Menit detik penunjuk

7 40

Gambar 5. 9 Pembacaan sudut vertikal pada teropong kecil di theodolite Sumber: Wagian Dikky Ag Etriana, S. Pd.

h.

Jangan lupa hitung tinggi alat dari tanah (Ti) Tabel 5. 3. Contoh hasil pengukuran sudut menggunakan theodolite

TITIK

JARAK (D) = M

DEGREE

AZIMUTH (α) MINUTE SECOND

A

 

 

 

 

 

 

275

22

42

B

 

 

 

2 7 5 , 3783  

1 5 9000  

 

50

13

43

50, 2286

6, 3000

C

 

 

 

 

 

 

76

17

23

76, 2897

6, 8000

D

 

 

 

 

 

 

138

6

12

6, 5000

A

 

 

 

1 3 8 , 1033  

   

  539

  58

  120

   

74

KONV. DERAJAT

  ,

D SIN α (x)

 

D COS α (y)

- 1 5 , 8300  

- 1 4838  

4 , 8422  

3, 0977

6 , 6062  

1, 5658

 

4 , 3406  

- 3 2309  

   

   

   

KOORDINAT

,

 

  ,

X

Y

500, 0000  

500, 0000  

484, 1700  

498, 5162  

489, 0122  

501, 6139  

495, 6184  

503, 1797  

499, 9591    

499, 9487    

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Berdasarkan Tabel 5. 3 di atas, titik koordinat pada titik A mula-mula diumpamakan sebesar (x, y = 500, 500) dan jumlah sudut vertikal (α) pada titik A-B-C-D-A haruslah menunjukkan sudut sebesar 540o. Untuk mencari titik koordinat pada titik B sampai dengan A kembali, yang pertama dilakukan adalah mengkonversi sudut menjadi satuan derajat, kemudian ukur jarak pada setiap pertemuan titik dan hitung jaraknya sesuai dengan sumbu x dan sumbu y. Jika sudah, jumlahkan hasil jarak pada sumbu x dan sumbu y dengan titik koordinat mula-mula. Perhitungan titik koordinat yang didapatkan pada titik A, haruslah sama dengan titik koordinat mula-mula yaitu (500, 500) dengan selisih perbedaan (∆e) yang diperbolehkan adalah sebesar 0, 08. Perhatikan perhitungan Tabel 5. 3 di bawah ini. a. Titik A-B Konversi sudut (α) = 275o22’42” = = 275, 3783o o Jarak pada sumbu x = D sin α = 15, 9 x sin(275, 3783 ) = -15, 8300 Jarak pada sumbu y = D cos α = 15, 9 x cos(275, 3783o) = -1, 4838 Titik koordinat Bx = 500 + (-15, 8300) = 484, 1700 Titik koordinat By = 500 + (-1, 4838) = 498, 5162 b. Titik B-C Konversi sudut (α) = 50o13’43” = = 50, 2286o Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 3 x sin(50, 2286o) = 4, 8422 Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 3 x cos(50, 2286o) = 3, 0977 Titik koordinat Cx = 484, 1700 + 4, 8422 = 489, 0122 Titik koordinat Cy = 498, 5162 + 3, 0977 = 501, 6139 c. Titik C-D Konversi sudut (α) = 76o17’23” = = 76, 2897o o Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 8 x sin(76, 2897 ) = 6, 6062 Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 8 x cos(76, 2897o) = 1, 5658 Titik koordinat Dx = 489, 0122 + 6, 6062 = 495, 6184 Titik koordinat Dy = 501, 6139 + 1, 5658 = 503, 1797 d. Titik D-A Konversi sudut (α) = 138o6’12” = = 138, 1033o Jarak pada sumbu x = D sin α = 6, 5 x sin(138, 1033o) = 4, 3406 Jarak pada sumbu y = D cos α = 6, 5 x cos(138, 1033o) = -3, 2309 Titik koordinat Ax = 495, 6184 + 4, 3406 = 499, 9591 Titik koordinat Ay = 503, 1797 + (-3, 2309) = 499, 9487 BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

75

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN INFORMASI: KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF DAN INOVATIF Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku lieratur yang berkaitan dengan analisis pengukuran site plan! Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu diperhatikan dalam menganalisis pengukuran site plan! Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!

CAKRAWALA TOTAL STATION

Sumber: http:// gyaninformationpedia. blogspot. com/ 2015/ 12/ fundamentals-of-surveiingtotal-station. html

Total station merupakan alat ukur survei yang digunakan untuk mengukur sudut, jarak, arah, menentukan koordinat dan perbedaan ketinggian secara elektronik dalam suatu alat. Alat ukur survei dari hasil pengembangan theodolite ini dilengkapi dengan komputer untuk mempermudah proses data, juga dilengkapi dengan reflector sebagai target dan pengganti sumbu ukur. Total station juga dilengkapi dengan sebuah prosesor sehingga dapat menghitung perbedaan ketinggian, jarak datar, dan koordinat dengan cepat tanpa harus menggunakan alat hitung, seperti kalkulator.

76

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal Pengukuran Wilayah, Anda bisa kunjungi kunjungi website di bawah ini: https:// id. wikipedia. org/ wiki/ Ilmu_ukur_wilayah

RANGKUMAN 1. Perhitungan jarak pada analisis pengukuran menggunakan waterpass hanya dapat dibaca secara horizontal dengan pembacaan angka pada rambu ukur. 2. Perhitungan jarak (d) menggunakan waterpass menggunakan persamaan: 3. Cara

mengoreksi

benang

tengah

yaitu

dengan

menggunakan

persamaan: 4. Persamaan yang digunakan untuk mencari beda tinggi menggunakan waterpass yaitu: ∆ T = t1–t2 5. Sudut azimuth atau biasa juga disebut dengan sudut kompas itu sendiri adalah sudut yang dihitung mulai dari arah utara hingga satu titik tertentu dan sudut kebalikannya biasa disebut dengan sudut back azimuth. 6. Pengukuran sudut dengan menghitung titik koordinat menggunakan sudut azimuth pada pembacaan alat theodolite. 7. Perhitungan titik koordinat yang pertama dilakukan adalah mengkonversi sudut menjadi satuan derajat, kemudian ukur jarak pada setiap pertemuan titik dan hitung jaraknya sesuai dengan sumbu x dan sumbu y. Jumlahkan hasil jarak pada sumbu x dan sumbu y dengan titik koordinat mula-mula. Pada poligon tertutup selisih perbedaan (∆e) yang diperbolehkan adalah sebesar 0, 08.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

77

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI LATIHAN SOAL A. Essay Perhatikan tabel berikut ini, dan kerjakanlah soal di bawahnya! I

Titik Point

Jarak (m)

Beda Tinggi (m)

Benang Rambu

BT

P. 01 A

BA BB

∆ H1

Belakang

Depan

Positif

Negatif

0, 796 0, 745 0, 813

P. 02

0, 785 0, 824 0, 788

B

0, 786 P. 03

0, 754 0, 792 0, 748

C

0, 801 P. 04

0, 772 0, 785 0, 743

D P. 01

0, 812 0, 782

1. Hitunglah besar dari nilai benang tengah untuk disetiap pembacaan rambu! 2. Hitunglah jarak berdasarkan pembacaan benang atas dan benang bawah pada tabel di atas! 3. Hitunglah nilai beda tinggi pada setiap titik berdasarkan tabel di atas!

REFLEKSI 1. Berilah tanda v apabila sesuai dengan Anda. Dari materi yang sudah dipelajari pada bab ini Materi

Tidak Menguasai

Kurang Menguasai

Menguasai

Perhitungan jarak Perhitungan beda tinggi Perhitungan sudut 2. bagaimanakah pemahaman Anda terhadap materi-materi yang ada? 3. Pada bab ini manakah bagian yang paling Anda sukai? Kenapa? 4. Manfaat apa yang Anda dapatkan setelah mempelajari bab ini 78

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB VI

PEMBUATAN SITE PLAN

BAB VI PEMBUATAN SITE PLAN

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang Site plan ini, peserta didik mampu memahami site plan dan mampu memahami Amdal

PETA KONSEP

Pembuatan Site plan

Site plan

Analisis Amdal

KATA KUNCI Site plan, Amdal

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

79

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Setiap kawasan perlu perencanaan yang baik agar kawasan tersebut menjadi tempat yang nyaman. Dalam perencanaan sebuah kawasan perlu memperhatikan berbagai aspek, sehingga membentuk kawasan yang serasi dan selaras serta seimbang. Bumi yang kita tinggali saat ini, dahulu kala sudah digunakan oleh nenek moyang kita, sekarang tiba giliran kita untuk menempati, kemudian pada masa yang akan datang akan ditinggali juga oleh generasi setelah kita. Generasi yang akan datang yang merupakan anak cucu kita juga punya hak untuk menempati bumi yang saat ini kita tinggali. Mereka berhak mendapatkan udara yang bersih, berhak mendapatkan dan melihat jernihnya aliran air, mereka juga berhak untuk mendengarkan kicauan burung yang indah. Alam yang saat ini dititipkan kepada kita, generasi sekarang perlu dan penting diperhatikan agar senantiasa lestari dan nyaman untuk ditinggali oleh generasi mendatang. Oleh karena itu, keseimbangan dalam menggunakan potensi alam sangat diperlukan sehingga alam yang ada ini akan lestari dan dapat digunakan oleh generasi yang akan datang. Penggunaan alam tersebut termasuk dalam merencanakan sebuah bangunan, sebuah kawasan lingkungan tempat tinggal, kantor, pabrik, tempat pendidikan, tempat ibadah dan lain sebagainya. Hal inilah yang mendasari pentingnya perencanaan, gambar yang menunjukkan keseluruhan perencanaan biasa disebut dengan gambar rencana tapak atau site plan. Dengan perencanaan yang baik tentunya akan menghasilkan gambar rencana dan kawasan yang baik pula. Dalam bahasan ini akan dijelaskan apa yang dimaksud gambar rencana tapak atau site plan. Gambar apa saja yang perlu ada di dalam gambar rencana tapak atau site plan. Kemudian bagaimana penerapan gambar tersebut dalam gambar bestek secara keseluruhan. Karena pentingnya kelestarian alam yang kita tinggali, maka akan sedikit juga dibahas tentang analisis dampak lingkungan, sehingga perencanaan yang kita buat dapat seimbang dengan ekosistem dengan pembangunan secara berkelanjutan. Sekali lagi, karena alam yang saat ini kita tinggali, suatu saat dan itu pasti, akan kita tinggalkan dan akan ditinggali oleh anak cucu kita, oleh generasi yang akan datang. Mereka, generasi setelah kita, juga berhak untuk bahagia, melihat indahnya alam semesta, kicauan burung, jernihnya air, udara yang segar. Maka kita saat ini yang sekarang tinggal di alam ini, tidak boleh semena-mena terhadap alam, eksploitasi alam secara berlebihan adalah sikap yang kurang bijak. Hal ini terkait karaktar manusia, jika manusia perencana nya baik dan cukup memperhatikan akan pentingnya keseimbangan alam semesta. Salah satu contoh perencanaan kawasan yang kurang bagus, misalnya kawasan perumahan yang kurang memperhatikan Saluran Air Hujan (SAH), sehingga menyebabkan tersumbatnya air pada saat musim penghujan, dampak terburuknya adalah akan mengakibatkan banjir, karena air hujan yang tidak bisa mengalir atau terserap ke dalam tanah. Contoh lain, suatu kawasan yang kurang peduli terhadap Ruang Terbuka Hijau (RTH), padahal adanya ruang terbuka yang diperuntukkan sebagai arena hijau, tanaman dan penghijauan sangat diperlukan, maka kawasan tersebut akan mengalami situasi panas yang berlebihan, jika sudah demikian, kemungkinan penghuni akan mencari solusi untuk menambah jumlah Air Conditioner (AC) misalnya, padahal pemakaian AC secara berlebihan juga akan berdampak negatif terhadap alam. Contoh lain lagi, kurang nya perhatian khusus terhadap kebutuhan Ruang Bermain Anak, atau area terbuka untuk bermain, hal ini yang cukup sering dilupakan oleh

80

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN para perencana dan pengembang kawasan perumahan, padahal di suatu kawasan biasanya akan ada anak-anak yang mereka perlu dan butuh untuk ruang bermain, apa yang terjadi jika ruang bermain anak kurang? Dampak negatif nya mereka akan mencari ruang bermain di tempat lain, misalnya di jalan, padahal jalan merupakan akses untuk lalu lintas, digunakan untuk bermain, tentu akan cukup berbahaya bagi si anak sendiri maupun bagi pengguna jalan, meskipun itu hanya jalan di kompleks perumahan. Atau dampak lain si anak hanya akan sibuk dengan bermain gadget (gawai) sehingga tumbuh kembang fisik motorik anak akan berkurang. Padahal perkembangan fisik motorik sangat penting untuk tumbuh kembang anak. Beberapa paparan di atas merupakan beberapa contoh dampak-dampak yang akan ditimbulkan akibat dari sebuah perencanaan kawasan yang kurang baik. Dampaknya, tidak hanya langsung pada alam yang ditinggali, tetapi lebih jauh dari itu, yaitu aspek psikologi, tumbuh kembang penghuni, suhu udara, keberlangsungan ekosistem, air dan lain sebagainya, dampak-dampak yang cukup banyak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Ternyata banyak juga ya yang perlu kita pertimbangkan pada saat merencanakan sebuah kawasan? Wah jadi pusing dong, oh tidak demikian, jika Anda tetap belajar dengan tekun, tahap demi tahap, maka semua gambaran yang Anda pikirkan tersebut akan tidak terasa Anda kuasai, kuncinya adalah tekun dan semangat, pantang menyerah dan Anda pasti bisa.

MATERI PEMBELAJARAN A. PENGERTIAN SITE PLAN Jika Anda memperhatikan gambar-gambar di bawah ini, apakah yang Anda pikirkan dari gambar tersebut? Dalam gambar tersebut terdapat jalan, letak kompleks sebuah perumahan, ada keterangan-keterangan di sekitar gambar tersebut yang menunjukkan jalan menuju ke lokasi perumahan tersebut. Arah mata angina juga tidak ketinggalan ada dalam gambar tersebut. Sekilas jika kita perhatikan seperti googlemap, yang saat ini sedang terkenal, sehingga jika mencari sebuah alamat tertentu kita dimudahkan dengan adanya googlemap tersebut. Bahkan dengan panduan googlemap tersebut, di ujung duniapun asalkan ada jaringan internet kita dapat mencari alamat dengan cukup mudah. Ya, seperti itulah gambaran awal dari site plan, dengan sekilas melihat site plan, kita akan dengan mudah mengetahui dimana letak lokasi bangunan ataupun kawasan yang hendak dibangun. Di sekitar kawasan tersebut ada apasaja, misalnya pasar, swalayan, sekolah, kampus, sawah juga terlihat dalam gambar site plan tersebut. Dengan melihat gambar site plan orang akan dengan mudah menebak arah bangunan yang hendak dikerjakan, menghadap kemana.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

81

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 6. 1 Contoh Site plan 1 Sumber: https:// www. jualo. com/ apartemen-disewa/ iklan-sewa-apartemen-studio-bassura-city-tw-h-dekatkuningan-sudirman-mal-kasablanka

Gambar 6. 2 Contoh Site plan 2 Sumber: https:// kristalgarden. com/ site-plan/

Jika Anda memperhatikan gambar-gambar di atas, apakah yang Anda pikirkan dari gambar tersebut? Dalam gambar tersebut terdapat jalan, letak kompleks sebuah perumahan, ada keterangan-keterangan di sekitar gambar tersebut yang menunjukkan jalan menuju ke lokasi perumahan tersebut. Arah mata angina juga tidak ketinggalan ada dalam gambar tersebut. Sekilas jika kita perhatikan seperti googlemap, yang saat ini sedang terkenal, sehingga jika mencari sebuah alamat tertentu kita dimudahkan dengan adanya googlemap tersebut. Bahkan dengan panduan googlemap tersebut, di ujung duniapun asalkan ada jaringan internet kita dapat mencari alamat dengan cukup mudah. Ya, seperti itulah gambaran awal dari site plan, dengan sekilas melihat site plan, kita akan dengan mudah mengetahui dimana letak lokasi bangunan ataupun kawasan yang hendak dibangun. Di sekitar kawasan tersebut ada apasaja, misalnya pasar, swalayan, sekolah, kampus, sawah juga terlihat dalam gambar site plan tersebut. Dengan melihat gambar site plan orang akan dengan mudah menebak arah bangunan yang hendak dikerjakan, menghadap kemana. Jauh dari sekedar fungsi tersebut, ternyata gambar site plan itu memiliki banyak fungsi dan makna. Kira-kira apa saja fungsi gambar site plan tersebut, kemudian kenapa sangat diperlukan gambar site plan tersebut, apa pengertian gambar site plan menurut peraturan atau undang-undang yang ada. Mengapa perencana atau pengembang perlu membuat site plan? Mengapa gambar site plan tersebut perlu dikomunikasikan dengan pihak-pihak yang berwenang? Siapa saja yang terlibat dalam pembuatan site plan? Apakah sangat rumit jika kita akan merencana dan menggambar site plan? Beberapa pertanyaan tersebut akan kita bahas di halaman berikutnya. Site plan atau juga disebut dengan rencana tapak adalah gambar dua dimensi yang menunjukkan detail dari rencana yang akan dilakukan (dikerjakan) dari sebuah kaveling tanah. Pengertian dari Rencana Tapak (Site-plan) dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/ 82

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN PRT/ M/ 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus pasal 1 ayat 7 adalah peta peta rencana peletakan bangunan/ kaveling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas-batas luas lahan tertentu. Wah, ternyata ada ya perturan tentang site plan tersebut, maka Anda juga perlu membaca dari sumbernya langsung pengertian dari site plan tersebut. Site plan juga menunjukkan semua yang ada pada suatu lahan, misalnya area sawah, jalan, perkantoran, gudang, trotoar, kolam, sungai dan lain sebagainya yang ada di sekitar lokasi yang akan dibangun tersebut. Dalam kaitannya bangunan dikerjakan secara bertahap, site plan juga menunjukkan bagian bangunan mana yang sudah dibangun, yang sedang dibangun dan yang akan dibangun. Fungsi dari gambar site plan antaralain: pada saat mengajukan Izin Mendirikan Bangunan pemerintah memerlukan gambar site plan untuk: 1) mengetahui apa yang ingin dibangun atau penambahan dalam kaveling, 2) menentukan Garis Sempadan Bangunan (GSB) dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB). GSB adalah jarak dari garis batas lahan ke bangunan atau struktur lainnya sedangkan KDB adalah persentase dari area terbangun kecuali area landscape dan area rumput. Isi dari gambar site plan secara umum adalah: bangunan, jalan, trotoar, pohon, taman, kolam (landscape), air, ruang publik, dermaga, bendungan, lingkungan sekitar. Dilengkapi juga dengan arah mata angina, skala, legenda dan lain-lain. Perencanaan site plan merupakan seni dalam menata lingkungan, bagaimana manusia mendesaian lingkungannya yang apik, asri dan nyaman untuk ditinggali. Oleh karena itu, dalam perencanaan site plan diperlukan berbagai disiplin ilmu yang multidisiplin sehingga dalam merencanakan sebuah site plan dapat aman dan nyaman. Bagi kalangan orang yang awam terhadap bangunan sekilas gambar site plan seperti tidak ada fungsinya, tetapi ada fungsi yang sangat krusial dari gambar site plan bagi pelaku usaha properti terutama yang bergerak di bidang perumahan. Dalam pembuatan gambar site plan dimulai dari data hasil pengukuran. Oleh karena itu, hasil pengukuran yang valid akan menghasilkan gambar site plan yang akurat. Data hasil pengukuran di lapangan dibawa ke dalam gambar site plan. Dalam merencana sebuah tapak (site plan) maka kita dapat melihat dua komponen besar yaitu: a) lingkungan alam dan b) lingkungan buata manusia. Yang termasuk lingkungan alam antaralain: air, udara, energi, tanah, tumbuhan dan lain-lain sedangkan yang termasuk lingkungan buatan manusia antaralain perkantoran, perumahan, bendungan, jalan dan lain-lain. Proses perencanaan menggambar tapak (site plan) dapat dirangkum sebagai berikut: 1. Menentukan tujuan umum dari pembuatan site plan; 2. Menentukan kebutuhan-kebutuhan yang terdapat dalam program pembuatan site plan; 3. Mengidentifikasi potensi-potensi yang ada, konsep perencanaan dan kendala-kendala jika ada; 4. Mempertimbangkan kebijakan daerah setempat dimana site plan akan dibuat; 5. Memperhatikan dampak pembangunan baru atau perubahan/ pengembangan site plan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

83

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Di beberapa daerah mungkin berbeda dalam menerapkan persyaratan untuk pengurusan izin pembuatan site plan, di bawah ini dirangkum garis besar dalam persyaratan yang diperlukan dalam perizinan tersebut. Syarat-syarat tersebut antara lain: 1. Surat permohonan, biasanya formatnya sudah disediakan oleh petugas kantor; 2. Surat kuasa, jika yang mengurus dikuasakan pada pihak lain, biasanya memakai materai; 3. Fotokopi KTP; 4. Fotokopi Surat Tanah; 5. Surat Izin peruntukan penggunaan tanah/ rekomendasi/ izin lokasi; 6. Akta pendirian yayasan/ perusahaan bagi yang berbadan hukum; 7. Izin tetangga, biasanya yang bersinggungan langsung dengan lokasi, kanan kiri depan belakang; dan 8. Gambar pra site plan. Dalam menggambar site plan kita perlu mengembangkan konsep tentang lingkungan hidup (ekologi) karena hal ini menjadi perhatian dunia. Bagaimana kita merencanakan sebuah konsep site plan yang ramah lingkungan yang menuju ke konsep pembangunan berkelanjutan (sustainable development), diataranya konsep-konsep environmental friendly, green building dapat dipelajari dan diterapkan dalam wilayah besar konsep site plan yang kita buat. Diantara hal penting yang perlu kita perhatikan dalam perencanaan dan perancangan tapak (site plan) adalah: site plan merupakan bagian tak terpisahkan dari gambar rencana sebuah kota secara utuh, sehingga harus memperhatikan seluruh aspek yang mempengaruhi nya. Tingkat hunian yang semakin hari semakin padat, kualiatas hunian yang baik dan ramah lingkungan, penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH), penyediaan ruang public merupakan bagian-bagian penting yang harus dipikirkan oleh seorang yang mendesain konsep site plan. Peran site plan sebagai tahapan penting dalam menjembatani perancangan kawasan skala luas, skala menengah dan skala kecil sehingga dapat dikembangkan perencanaan secara menyeluruh. Sehingga dapat diminimalisir dampak-dampak negatif yang akan ditimbulkan dari sebuah perencanaan. Dalam kaitannya pembuatan site plan kita perlu memahami beberapa perizinan dalam artian luas, diantaranya: Izin Prinsip, Izin Lokasi, Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah, Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Beberapa hal tersebut akan dijelaskan di bawah ini. 1. Izin Prinsip Izin prinsip yaitu merupakan surat pernyataaan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah (Gubernur/ Bupati/ Walikota) yang menyatakan bahwa calon lokasi yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang diperuntukkan untuk kepentingan tertentu (missal: tempat pendidikan, prabrik, hotel, perumahan, mall, kawasan belanja dan lain-lain). 2. Izin Lokasi Izin lokasi merupakan landasan hukum yang digunakan dalam rangka pembebasan tanah milik perorangan ataupun lembaga.

84

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 3. Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang kepada PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dengan legalitas dari Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) Kabupaten/ Kota, Camat dan Notaris. 4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada perseorangan atau lembaga untuk mendirikan suatu bangunan, izin tersebut dimaksudkan untuk agar desain yang akan dibangun sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku di daerah tersebut, sesuai dengan koefisien dasar bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang berlaku agar bangunan yang dibuat memenuhi persyaratan keselamatan bagi yang menempati, manusia di sekitar bangunan maupun bangunan itu sendiri. Selain komponen-komponen tersebut di atas, pada saat kita membuat site plan kita juga perlu memikirkan penyediaan ruang terbuka hijau (RTH). RTH ini merupakan salah satu komponen penting pada wilayah yang mendukung wilayah yang berwawasan lingkungan. Lingkungan yang direncanakan akan terasa sejuk, nyaman untuk ditinggali dan suhu udara pun akan enak. Ruang Terbuka Hijau (RTH) menurut peraturan menteri pekerjaan umum nomor 05/ PRT/ M/ 2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di kawasan perkotaan pasal 1 adalah area memanjang/ jalur dan/ atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Berikut adalah contoh dari gambar sitepplan sebuah sekolah

Gambar 6. 3. Site plan SMKN 3 Yogyakarta Sumber: Dokumen Pribadi

Contoh site plan sebuah perumahan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

85

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar: 6. 4. Site plan kawasan perumahan Sumber: http:// www. rumahjogjaindonesia. com/ adv/ bukitmutiararesidence/ site-plan

B. ANALISIS DAMPAK LINGKUNGAN Pembangunan berkelanjutan (UU No 32 Tahun 2009) adalah upaya sadar dan terencana yang memadukan aspek lingkungan hidup, sosial dan ekonomi ke dalam strategi pembangunan untuk menjamin keutuhan lingkungan hidup serta keselamatan, kemampuan, kesejahteraan dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan. Pada saat kita merencana sebuah kawasan, perlu dan penting memperhatikan aspek dampak lingkungan, karena lambat laun akan berpengaruh terhadap lingkungan sekitar. Pemerintah dalam hal ini juga telah mengatur dalam bentuk undang-undang demi lestarinya alam semesta dan lingkungan. Dalam kaitannya perencanaan sebuah site plan, kita perlu untuk memperhatikan dampak lingkungan dari perencanaan yang kita buat. Amdal merupakan salah satu alat yang dapat kita gunakan untuk merencanakan tindakan preventif terhadap kerusakan lingkungan yang akan ditimbulkan karena adanya aktivitas sebuah pembangunan. Amdal juga dapat dimaknai dengan analisis mengenai dampak lingkungan dari suatu pekerjaan proyek yang berdampak pada lingkungan sekitar, baik dampak langsung maupun dampak tidak langsung. Menurut undang-undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup pasal 1 ayat 11, Amdal adalah kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/ atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/ atau kegiatan. Sedangkan menurut peraturan menteri negara lingkungan hidup nomor 16 tahun 2012 tentang Pedoman Penyusunan Dokumen Lingkungan Hidup (pasal 1 ayat 4), Analisis Dampak Lingkungan yang selanjutnya disebut Amdal adalah telaahan secara cermat dan mendalam tentang dampak penting suatu rencana usaha dan/ atau kegiatan.

86

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Di dalam UU Nomor 32 Tahun 2009 juga disebutkan tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain: a) melindungi wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia dari pencemaran dan/ atau kerusakan lingkungan hidup; b) menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia; c) menjamin kelangsungan kehidupan makhluk hidup dan kelestarian ekosistem; d) menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup; e) mencapai keserasian, keselarasan dan keseimbangan lingkungan hidup; f ) menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi masa depan; g) menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup sebagai bagian dari hak asasi manusia; h) mengendalikan pemanfaatan sumber daya alam secara bijaksana; i) mewujudkan pembangunan berkelanjutan; j) mengantisipasi isu lingkungan global. Semua tujuan-tujuan yang tertulis tersebut perlu dipahami agar dalam perencanaan site plan kita memperhatikan halhal tersebut sehingga perencanaan yang dibuat dapat selaras dan seimbang dengan lingkungan dimana tempat kita tinggal. Kerusakan kerusakan yang ditimbulkan oleh adanya pembangunan yang tidak ramah lingkungan akan berdampak pada kerusakan alam yang nantinya akan berimbas pada manusia kembali. INFORMASI: KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF DAN INOVATIF Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku lieratur yang berkaitan dengan site plan dan analisis dampak lingkungan. ! Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penerapan Analisis Dampak Lingkungan ! Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!

CAKRAWALA GLOBE Anda pernah melihat Globe? Anda pasti tahu apa itu Globe. Dari globe yang kita lihat, kita dapat merencanakan sebuah kawasan. Pada saat ini perkembangan teknologi telah mengubah cara pandang kita, teknologi telah memudahkan kita dalam melihat bumi kita. Dulu ada globe, sekarang ada Google Earth yang dapat dengan mudah kita lihat, dan kita dapat melihat belahan bumi yang lain dari genggaman tangan kita. Teknologi yang akan datang mungkinkah akan ada teknologi yang lebih canggih lagi. Giliran Anda yang akan menjawab kemungkinan-kemungkinan tersebut, sudah siapkah Anda?

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

87

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal Site plan dan Analisis Dampak Lingkungan, Anda bisa kunjungi kunjungi youtube di bawah ini: https:// www. rumah. com/ panduan-properti/ pahami-site-plan-cara-perubahan-dan-manfaatnya-bagi-calon-pembeli-rumah-20080 https:// www. youtube. com/ watch?v=VeI8ekVwXko https:// www. youtube. com/ watch?v=vOIa30D-oLs perkembangan teknologi yang begitu cepat sehingga pembuatan site plan dimudahkan dengan bantuan Google Earth. Anda dapat terus mengembangkan kemampuan untuk membuat site plan dengan bantuan teknologi.

TUGAS MANDIRI Kunjungi dan carilah salah satu developer di sekitar Anda, mintalah brosur kemudian amati dan cermati gambar site plan yang ada dalam brosur tersebut. 1. Bagaimana tanggapan Anda terhadap gambar site plan yang ada dalam brosur tersebut 2. Apakah gambar site plan dalam brosur tersebut sudah bisa mewakili informasi yang diperlukan oleh pembeli 3. Menurut Anda, apakah yang perlu ditambahkan dalam gambar site plan tersebut

88

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN 1. Pengertian dari Rencana Tapak (Site-plan) dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/ PRT/ M/ 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus pasal 1 ayat 7 adalah peta peta rencana peletakan bangunan/ kaveling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas-batas luas lahan tertentu 2. Menurut undang-undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup pasal 1 ayat 11, Amdal adalah kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/ atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/ atau kegiatan

PENILAIAN AKHIR BAB Pilihlah salah satu jawaban yang paling tepat! SOAL PILIHAN GANDA 1. Sebuah gambar dua dimensi yang menunjukkan detail dari rencana yang akan dilakukan (dikerjakan) dari sebuah kaveling tanah, merupakan pengertian dari … A. Denah B. Site plan C. Rencana Bangunan D. Kaveling Tanah E. Denah Tapak 2. Di bawah ini gambar yang nampak di site plan, kecuali… A. Sawah B. Kantor C. Jalan D. Tanaman E. Ruang Tidur 3. Izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada perseorangan atau lembaga untuk mendirikan suatu bangunan disebut sebagai … A. Izin Prinsip B. Izin Lokasi C. Izin Mendirikan Bangunan D. Izin Memakai Bangunan E. Izin Bangunan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

89

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB 4. Undang-undang tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup adalah… A. UU Nomor 22 Tahun 2009 B. UU Nomor 32 Tahun 2009 C. UU Nomor 12 Tahun 2009 D. UU Nomor 32 Tahun 2012 E. UU Nomor 16 Tahun 2012 5. Tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain, kecuali … A. menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia B. mencapai keserasian, keselarasan dan keseimbangan lingkungan hidup C. menjamin keamanan bangunan agar terhindar dari rayap D. menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup sebagai bagian dari hak asasi manusia E. menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi masa depan SOAL ESSAY: 1. Jelaskan pengertian Site plan! 2. Jelaskan fungsi dari gambar Site plan! 3. Jelaskan manfaat Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk lingkungan! 4. Jelaskan pengertian Analis Dampak Lingkungan! 5. Jelaskan tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup!

90

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL A. 1.

2.

3.

4.

5.

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL

Pilihan Ganda Pilihlah satu jawaban yang paling tepat! Undang-Undang yang mengatur tentang jasa konstruksi adalah UU Nomor … a. 1 Tahun 2017 b. 2 Tahun 2017 c. 3 Tahun 2017 d. 2 Tahun 2018 e. 3 Tahun 2018 “Properti” merupakan kata serapan dari Bahasa Inggris yang berarti… a. Milik b. Tanah c. Objek d. Sarana e. Bangunan Yang merupakan wilayah pengaturan dari UU No. 2 Tahun 2017 adalah... a. Jasa Konstruksi b. Industri Konstruksi c. Jasa Manufaktur d. Industri Manufactur e. Jasa Komunikasi Berikut ini yang termasuk para pelaku dalam bisnis konstruksi dan properti adalah… a. Pemilik proyek, Perencana, Pelaksana, Kontraktor b. Pemilik Proyek, Perencana, Kontraktor, Konsultan c. Pemilik proyek, Konsultan, Pelaksana, Kontraktor d. Pemilik proyek, Perencana, Kontraktor, Pengawas e. Pemilik proyek, Perencana, Konsultan, Pengawas Berikut yang merupakan pengertian dari Pekerjaan Konstruksi menurut UU. No. 2 Tahun 2017 adalah... a. Keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan kembali suatu bangunan. b. Layanan jasa konsultansi konstruksi dan/ atau pekerjaan konstruksi. c. Yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang jasa konstruksi. d. Suatu keadaan keruntuhan bangunan dan/ atau tidak berfungsinya bangunan setelah penyerahan akhir hasil jasa konstruksi. e. Keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pengkajian, perencanaan, perancangan, pengawasan, dan manajemen penyelenggaraan konstruksi suatu bangunan.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

91

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL 6. Luas ruangan berbentuk bujur sangkar dalam denah rumah seluas 9 cm2 dengan skala 1: 100, maka luas sebenarnya dari ruangan tersebut adalah... a. 9 cm2 b. 90 cm2 c. 900 cm2 d. 9000 cm2 e. 90000 cm2 7. Penyelenggaraan Jasa Konstruksi Bertujuan untuk; a. Mengakses informasi dan keterangan terkait dengan kegiatan konstruksi yang berdampak pada kepentingan masyarakat: b. Melakukan pengaduan, gugatan, dan upaya mendapatkan ganti kerugian atau kompensasi terhadap dampak yang ditimbulkan akibat kegiatan Jasa Konstruksi: c. Membentuk asosiasi profesi dan asosiasi badan usaha di bidang Jasa Konstruksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang– undangan: d. mewujudkan peningkatan partisipasi masyarakat di bidang Jasa Konstruksi. e. Semua salah; 8. Perhatikan pernyataan berikut 1) Mendapatkan proyek 2) Mendapatkan keuntungan 3) Mendapatkan pelanggan 4) Mendapatkan bangunan 5) Menjaga kelangsungan perusahaan Yang merupakan tujuan bisnis konstruksi dan properti adalah a. 1), 2), 3) b. 2), 3), 4) c. 1), 2), 5) d. 2), 4), 5) e. 3), 4), 5) 9. Bangunan bAndara merupakan salah satu jenis investasi bisnis konstruksi dan properti yang termasuk dalam kategori … a. Bangunan Real estate b. Bangunan Residensial c. Bangunan Komersial d. Bangunan Industri e. Bangunan Tujuan Khusus 10. Pemilihan lokasi secara fungsi bisa diklasifikasikan, menurut: a. Personal dan umum b. Individu dan umum c. Pribadi dan umum d. Personal dan pribadi e. Khusus dan umum

92

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL 11. Suatu kaveling tanah berukuran panjang 20 m dan lebar 25 m maka besarnya volume pekerjaan persiapan yang harus dilakukan adalah... a. 20 m2 b. 25 m2 c. 100 m2 d. 200 m2 e. 500 m2 12. Di bawah ini termasuk kategori properti dilihat dari fungsinya, kecuali a. Properti komersional b. Properti hunian c. Properti Industri d. Properti umum e. Properti asli 13. Gambar dua dimensi yang menunjukkan detail dari rencana yang akan dilakukan (dikerjakan) dari sebuah kaveling tanah, merupakan pengertian dari … a. Denah b. Site plan c. Rencana Bangunan d. Kaveling Tanah e. Denah Tapak 14. Di bawah ini gambar yang nampak di site plan, kecuali… a. Sawah b. Kantor c. Jalan d. Tanaman e. Ruang Tidur 15. Izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada perseorangan atau lembaga untuk mendirikan suatu bangunan disebut sebagai … a. Izin Prinsip b. Izin Lokasi c. Izin Mendirikan Bangunan d. Izin Memakai Bangunan e. Izin Bangunan 16. Undang-undang tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup adalah… a. UU Nomor 22 Tahun 2009 b. UU Nomor 32 Tahun 2009 c. UU Nomor 12 Tahun 2009 d. UU Nomor 32 Tahun 2012 e. UU Nomor 16 Tahun 2012 17. Tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup antaralain, kecuali … a. menjamin keselamatan, kesehatan dan kehidupan manusia b. mencapai keserasian, keselarasan dan keseimbangan lingkungan hidup BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

93

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

94

c. menjamin keamanan bangunan agar terhindar dari rayap d. menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup sebagai bagian dari hak asasi manusia e. menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi masa depan Menurut Kriteria Teknis Penataan Ruang Kawasan Budidaya (PU, 2000) kriteria pemilihan lokasi perumahan adalah sebagai berikur, kecuali a. Tofografi b. Keindahan c. Ketersediaan drainase d. Ketersediaan air bersih e. Tidak terdapat rawan bencana Pada analisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, untuk menghitung jarak yang dibutuhkan adalah... a. Benang tengah–benang bawah b. Benang atas–benang tengah c. Benang tengah–benang atas d. Benang atas–benang bawah e. Benang bawah–benang tengah Persamaan yang digunakan dalam mengoreksi pembacaan benang tengah yaitu... a. Bt=((Ba+Bb))/ 2 d. Ba=((Bt-Bb))/ 2 b. Ba=((Bb-Bt))/ 2 e. Bt=((Ba-Bb))/ 2 c. Bb=((Ba+Bt))/ 2 Apabila diketahui benang tengah sebesar 1, 350 dan benang atas sebesar 1, 670, maka besar benang bawah yang seharusnya adalah... a. 1, 300 d. 1, 303 b. 1, 003 e. 1, 030 c. 1, 330 Besar jarak yang dicari apabila besar benang atas sebesar 2, 090 dan benang bawah sebesar 1, 930, adalah... a. 1, 6 m d. 0, 16 m b. 0, 016 m e. 160 m c. 16 m Jika jarak pengukuran diketahui sepanjang 9, 2 meter, dan pembacaan benang bawah sebesar 1, 145. Maka besar benang atas yang seharusnya adalah... a. 10, 345 d. 1, 237 b. 2, 065 e. 93, 145 c. 1, 1542 Diketahui jarak pengukuran sebesar 10, 3 m, pembacaan benang atas sebesar 1, 670, maka bacaan untuk benang bawah adalah... a. 1, 567 d. 1, 773 b. 2, 700 e. 1, 680 c. 1, 765 BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL 25.

26.

27.

28.

29.

30.

Pada pengukuran polygon tertutup, beda tinggi antara titik ukur awal dengan titik ukur akhir yang benar adalah... a. Lebih tinggi b. Sama c. Lebih rendah d. Nol e. Negatif Diketahui bacaan rambu belakang BA = 1, 654; BB = 1, 236 dan bacaan pada rambu muka BA = 1, 223; BB = 1, 244. Beda tinggi antara kedua titik tersebut adalah... a. 0. 2115 b. -0. 2115 c. 2. 6785 d. -2. 6785 e. 2. 467 Jika diketahui selisih beda tinggi antara titik awal dan titik akhir = -0, 366. Berapakah besarnya nilai koreksi beda tinggi antara titik awal dan titik akhir tersebut... a. 0. 632 b. -0. 632 c. 0. 365 d. -0. 366 e. 0. 366 Pemasangan papan bouwplank sebaiknya dipasang pada jarak... a. ± 1 meter di luar rencana bangunan b. ± 1 meter di dalam rencana bangunan c. ± 5 meter di luar rencana bangunan d. ± 5 meter di luar rencana bangunan e. ± 10 meter di luar rencana bangunan Yang paling mempengaruhi harga perumahan. Adalah a. Harga tanah b. Lokasi tanah c. Fasiltas d. Keindahan lokasi e. Kemudahan akses Fasilitas akses komunikasi mampu mempengaruhi harga jual perumahan, karena a. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia. b. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia c. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan yang bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

95

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GASAL d. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam komunikasi manusia e. Alat dan media untuk mempercepat komunikasi jarak jauh menjadi kebutuhan yang tidak bisa ditinggalkan dalam proses kehidupan manusia

B.

Uraian Kerjakan soal di bawah ini dengan baik dan benar! 1. Tulislah menurut pendapat Anda apa definisi dari bangunan! 2. Pada pembuatan beton untuk cor diperlukan baru koral/ kerikil, selain koral bahan apa saja yang diperlukan dan jelaskan cara mencampurnya hingga menjadi beton yang siap dipakai? 1. Secara umum, proyek konstruksi ada beberapa jenis, diantaranya yaitu? 2. Jelaskan manfaat Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk lingkungan! 3. Jelaskan pengertian Analis Dampak Lingkungan!

96

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB VII

GAMBAR PRARENCANA GEDUNG BAB VII GAMBAR PRARENCANA GEDUNG

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi gambar pra rencana bangunan ini, peserta didik diharapkan memahami pengelolaan gambar pra rencana bangunan serta mampu membuat gambar pra rencana bangunan

PETA KONSEP

Pra Rencana Tapak

Gambar Pra Rencana Bangunan

Pra Rencana Ruang Pra Rencana Massa bangunan Pra Rencana Massa bangunan

KATA KUNCI Pra Rencana Tapak, Pra Rencana Ruang, Pra Rencana Bantuk Bangunan, Pra Rencana Massa Bangunan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

97

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Gambar prarencana bangunan merupakan tahapan dalam menampilkan desain awal dari tahapan pembangunan sebuah bangunan bangunan, sebelum gambar kerja dibuat dan disetujui oleh klien/ pengguna jasa. Pada tahap prarencana bangunan bangunan, gambar prarencana ini juga diperlukan untuk mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Izin Prinsip Pembangunan (IPP) kepada Pemerintah daerah setempat. Tujuannya adalah agar dalam pengajuan IMB dan IPP dapat dilakukan terlebih dahulu agar tidak menimbulkan permasalahan dalam perizinan. Gambar prarencana biasanya belum merupakan gambar belum lengkap, karena merupakan desain awal yang merupakan gagasan rancangan secara menyeluruh, komprehensif, tetapi belum detail, karena kemungkinan masih ada masukkan dari klien untuk perbaikan gambar, agar sesuai dengan permintaan pengguna jasa. Gambar prarencana biasanya terdiri dari gambar sketsa, gambar proyeksi ortogonal, perspektif, dan maket serta dilengkapi dengan gambar situasi, site plan, denah, tampak dan potongan. Pada tahap prarencana, bangunan juga harus dilengkapi dengan pehitungan estimasi anggaran biaya, kemudian segera berkoordinasi dengan konsultan atau tenaga ahli struktur, mekanikal, elektrikal, dan sebagainya yang akan mendukung keterlaksanaan prarencana bangunan tersebut, hal ini akan menjadi dasar dalam menentukan biaya antara perencana (konsultan perencana) dengan pengguna jasa. Hasil penggabungan gambar-gambar pada tahap konseptual atau juga bisa disebut gambar-gambar prarancangan (preliminary design) dan merupakan gambargambar teknik yang secara garis besar telah dikonfirmasikan dan disetujui oleh pengguna jasa. Adapun hal-hal yang telah dikonfirmasikan antara lain ; 1. Topografi lahan jika lahan berkontur; 2. Peraturan bangunan dan lingkungan di lokasi pembangunan; 3. Sistem struktur utama; dan 4. Sistem utilitas utama dan sekaligus dengan sistem pendukung lainnya. Tahapan gambar prarencana bangunan gedung diantaranya: 1. Prarencana Tapak; 2. Prarencana Ruang; 3. Prarencana Massa Bangunan; 4. Prarencana Bentuk Bangunan; 5. Perizinan, KRK, RTBL; 6. Perkiraan Biaya; 7. Laporan Perencanaan; dan 8. Penyiapan Permohonan IMB.

98

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN A. PRARENCANA TAPAK

Gambar 7.1 Site plan Sumber: https://podomoro-riverview. blogspot.com/2018/03/ master-plan-cluster-podomoro-river-view.html

Rencana tapak atau yang sering kita sebut site plan yaitu gambar 2D (dua dimensi yang menunjukkan perencanaan detail dari rencana tapak/ lokasi/ lahan/ kaveling yang akan diolah/ didirikan sebuah bangunan. Dalam gambar site plan tersebut akan dijelaskan rencana peletakan bangunan, sirkulasi, jaringan elektrikal mekanikal, saluran-saluran air bersih dan air kotor, serta peletakkan sarana sosial dan umum. Rencana tapak dapat dikatakan sebagai bidang lahan dengan memperlihatkan titik batas-batas lahan yang jelas dan pasti, dengan ciri-ciri kondisi permukaan lahan yang ada sedangkan perencanaan tapak merupakan proses kegiatan pengolahan lahan secara fisik, dengan merencanakan tata letak semua kebutuhan rancangan bangunan di dalamnya. Dalam perancangan lahan perencana wajib melihat situasi/ kondisi lahan dan segala akibat yang akan timbul pada perubahan fisik dari lahan tersebut. Terdapat beberapa pertimbangan yang perlu diperhatikan dan dipatuhi oleh perencana sebelum membuat rencana tapak agar memenuhi kaidahkaidah yang sudah ditetepkan dalam peraturan yang berlaku, antara lain: 1. Peruntukan lokasi a. Perundang-undangan yang berkaitan dengan Penataan Ruang terdapat pada UU No. 26 Tahun 2017. b. Peraturan yang berkaitan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) daerah masing-masing. c. Peraturan Daerah/ Perda tentang Detail Tata Ruang serta Pengaturan Zoning. 2. Kualitas lingkungan a. Perundang-undangan yang berkaitan dengan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup terdapat pada UU No. 32 Tahun 2009. b. Peraturan Pemerintah yang berkaitan dengan Izin Lingkungan, yaitu PP No. 27 tahun 2012. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

99

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 3.

4.

5.

6.

Ruang Terbuka Hijau dalam Tapak a. Peraturan Daerah/ Perda tentang Detail Tata Ruang serta Pengaturan Zoning. b. Peraturan Daerah/ Perda tentang Bangunan Gedung. c. Setandar Nasional Indonesia tentang Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujab untuk Lahan Pekarangan, yaitu SNI 06-2405-1991. d. Juknis tentang Teknis Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujan untuk Lahan Pekarangan. Pengelolaan Persampahan a. Pengelolaan Sampah Rumah Tangga, yaitu Perda No. 81 Tahun 2012 b. Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yaitu Peraturan Mentri PU No. 29 Tahun 2006 c. Penyelenggaran Prasarana Persampahan, yaitu Peraturan Mentri PU No. 3 Tahun 2013. Pengelolaan Air Hujan a. Pengelolaan Air Hujan pada Bangunan dan Persilnya, yaitu Peraturan Mentri PU No. 11 Tahun 2014 b. Pemanfaatan Air Hujan, yaitu Peraturan Mentri PU No. 12 Tahun 2019 Proteksi terhadap Kebakaran a. Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan dan Lingkungan, yaitu Permen PU No. 26 Tahun 2008. b. Standar Nasional Indonesia tentang Tata Cara Perencanaan Akses Bangunan dan Lingkungan untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran, yaitu SNI 03-1735-2000.

B. PRARENCANA RUANG

100

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Setelah kita sudah memahami dan memenuhi peraturan-peraturan yang berlaku, maka proses selanjutnya yaitu penyusunan tata ruang dan pembentukan massa bangunan. Proses ini merupakan pengembangan yang membentuk satu kesatuan pemikiran. Berbagai faktor dalam perencanaan digabungkan dan diwujudkan dalam perencanaan tata ruang dan massa bangunan. Perencanaan tata ruang dan massa bangunan akan terpengaruh oleh faktor-faktor dari dalam dan luar, rancangan gambar lebih bersifat implementatif sesuai dengan realitas di lapangan. Prarencana ruang merupakan pengembangan denah ruang berdasarkan pada pemrograman ruang, sketsa gagasan dan konsepsi ruang yang telah dkembangkan pada tahap sebelumnya yang bersifat terukur. Dalam pengembangan gagasan dan konsepsi denah tersebut, diperlihatkan hasil gambar tata letak ruang dengan mempertimbangkan struktur dan teknologi bangunan itu dari rencana struktur pondasi, struktur kolom dan balok serta struktur atap. Proses perencanaan tata ruang tersebut telah mempertimbangkan berbagai aspek peraturan yang berlaku, yaitu: 1. Intensitas Bangunan terdiri dari: a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Dasar Bangunan adalah membandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan, sehingga diperoleh berapa persen KDB tersebut. (LB/ LT x 100%). b. Garis Sempadan Bangunan (GSB) Garis Sempadan Bangunan merupakan batas aman terluar yang ditetapkan dan diizinkan oleh pemerintah untuk mendirikan bangunan dan atau pagar yang diukur pada jarak yang ditentukan dan sejajar dengan as jalan, as rel kereta api, tepi luar kepala jembatan, tepi sungai, tepi saluran, kaki tanggul, tepi rawa/ situ, tepi waduk, tepi mata air, jaringan tenaga listrik dan pipa gas. c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Koefisien Lantai Bangunan dapat digunakan untuk menentukan/ membatasi total luas bangunan yang akan didirikan agar sesuai izin untuk dibangun pada lahan/ tapak kawasan tertentu. KLB merupakan perbandingan antara total luas bangunan dengan luas lantai dasar bangunan yang berdasarkan pada KDB yang diizinkan. d. Tinggi Bangunan (TB) Tinggi Bangunan merupakan jarak antara muka tanah (0.00) sampai dengan bangunan paling atas termasuk antena dan sebagainya. 2. Keandalan Bangunan Gedung (KBG) Pada saat penataan ruang dan massa bangunan, perancang wajib menyusun berdasarkan pada aspek keandalan bangunan gedung dari prinsip keamanan, keselamatan, kenyamanan, kesehatan serta kemudahan sirkulasi pengguna bangunan. C. PRARENCANA MASSA DAN BENTUK BANGUNAN Prarencana massa bangunan merupakan perencanaan dalam satu kesatuan ruang didalam massa bangunan yang diwujudkan dalam massa BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

101

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN bangunan tunggal atau massa bangunan jamak. Prarencana massa bangunan adalah peletakkan massa bangunan majemuk yang di tampilkan dalam suatu tapak dengan tampilan tiga dimensi, yang ditata berdasarkan zona dan tuntutan atau peraturan lain yang mendukung. Prarencana bentuk bangunan merupakan tahap perencanaan yang lebih rinci dalam tampilan dan bentuk bangunan berdasarkan pata tata ruang dan fungsi ruang dalam yang berupa: bukaan-bukaan dinding, bentuk pola atap, bentuk dan bahan dinding serta sifat dinding yang diharapkan. Dalam prarencana bentuk bangunan sudah ditentukan juga arah orientasi bangunan, peletakkan pintu masuk utama dan pintu samping dari bentuk bangunan yang dirancang. D. PERIZINAN Proses perizinan untuk pelaksanaan bangunan gedung dapat dilakukan berdasarkan pada Keterangan Rencana Kota (KRK) dan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). 1. Keterangan Rencana Kota (KRK) Keterangan Rencana Kota (KRK) merupakan pedoman/ landasan/ aturan untuk perencanaan Site plan bangunan dan lingkungan bangunan gedung yang diperbolehkan dalam rangka untuk mencapai kelancaran pemrosesan Izin Mendirikan Bangunan/ IMB yang sesuai peraturan yang masih berlaku dan jadwal yang telah ditetapkan oleh Dinas terkait. Dalam permohonan Keterangan Rencana Kota terdapat 2 cara yang antara lain: a. KRK dapat diterbitkan dan ditetapkan oleh instansi/ dinas terkait atau didapat sebelum pemohon mengajukan permohonan menggambar gambar rencana bangunan gedung/ Site plan pada lahan/ persil, kemudian setelah pemohon memperoleh KRK, pemohon dapat segera membuat Site plan dan merencanakan bangunan sesuai aturan yang tertera dalam KRK. b. KRK dapat diproses dahulu sebelum gambar rencana bangunan/ site plan diselesaikan, tetapi dalam hal ini ada kemungkinan pemohon bisa diminta merevisi gambar tersebut agar sesuai dengan aturan yang sudah tetapkan/ direkomendasikan dalam KRK. KRK merupakan persyaratan awal bagi penyedia jasa atau pemilik bangunan dalam proses pengurusan IMB sehingga sesuai dengan peraturan yang berlaku. Adapun kegunaan dan ketetapan KRK yaitu: 1) Pemohon dapat mengetahui perencanaan daerah atau kota pada lokasi dimana bangunan akan didirikan, seperti peruntukan lahan, GSB, GSJ, KDB, KLB, dan ketinggian bangunan. 2) KRK digunakan untuk melengkapi persyaratan permohonan Izin Mendirikan Bangunan/ IMB pada dinas terkait. 3) Sebagai kelengkapan persyaratan permohonan hak atas tanah pada wilayah Badan Pertanahan Nasional/ BPN di daerah tertentu.

102

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 2. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan merupakan pengaturan dan persyaratan tata bangunan sebagai tindak lanjut dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/ kota dan/ atau Rencana Detail tata Ruang (RDTR)/ Pengaturan Zonasi (PZ), yang dgunakan dalam pengendalian dan pemanfaatn ruang pada suatu kawasan. RTBL juga sebagai panduan rancangan kawasan untuk mewujudkan kesatuan karaktar serta menentukan kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL juga memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, serta pedoman pengendalian pelaksanaan. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan disusun oleh Pemerintah Daerah atau berdasarkan kemitraan Pemerintah Daerah, pihak swasta, dan/ atau masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/ kawasan yang bersangkutan. E. PERKIRAAN BIAYA Pada tahap ini perkiraan biaya sudah termasuk angka biaya rinci dan lebih fiks daripada perhitungan sebelumnya karena dimensi ruang dan bangunan serta gambar detail sudah dibuat. Namun untuk itu, pada perhitungan biaya masih perlu dihitung lebih detail lagi, seperti perhitungan pekerjaan talang, detail ornamen, atau biaya-biaya yang perlu diperhitungkan sendiri. Adapun perhitungan biaya-biaya yang pada umumnya muncul pada tahap ini, yaitu: 1. Biaya pekerjaan persiapan; 2. Biaya pekerjaan sipil; 3. Biaya pekerjaan finishing; 4. Biaya pekerjaan instalasi elektrikal, mekanikal dan plumbing; dan 5. Biaya pekerjaan luar/ halaman. F.

LAPORAN PERENCANAAN Izin Mendirikan Bangunan/ IMB merupakan produk hukum yang berisi persetujuan atau perizinan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah setempat (Pemerintah kabupaten/ kota) dan wjib dimiliki/ diurus pemilik bangunan yang membangun, merobohkan, menambah/ mengurangi luas bangunan, ataupun merenovasi suatu bangunan, sehingga sesuai dengan persyaratan administrasi dan persyaratan teknis yang berlaku. IMB merupakan produk hukum yang mewajibkan pemilik bangunan agar pada saat akan mendirikan bangunan mentaati peraturan yang berlaku sehingga menciptakan tata letak bangunan yang aman, nyaman dan sesuai dengan peruntukan lahan dan sekaligus pemilik bangunan memiliki kepastian hukum, pada saat terjadi transaksi jual beli. Aturan yang mewajibkan setiap orang atau badan pada saat mendirikan bangunan untuk memiliki IMB yaitu pada Peraturan Menteri PUPR 05-2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung beserta lampirannya. Permen ini menjadi dasar dalam penyusunan peraturan IMB di masing-masing daerah. Pemilik bangunan yang sudah memiliki IMB, akan lebih nyaman tinggal karena bangunan yang dimilikinya telah legal dan sesuai dengan tata ruang BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

103

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN yeng telah ditentukan serta dapat dipertanggungjawabkan dari segi kekuatan konstruksinya. Pada tahap pra rencana bangunan gedung, penyiapan untuk pengurusan IMB telah dilakukan. Tujuannya adalah agar dalam persiapan IMB dapat dilakukan sejak dini sehingga tidak menimbulkan permasalahan berikutnya. Persiapan lainnya adalah persiapan tentang administrasi dan teknis untuk memperlihatkan bahwa bangunan yang direncanakan telah mengikuti persyaratan yang berlaku. Adapun syarat kelengkapan permohonan IMB rumah tinggal yang diwajibkan pada setiap pemohon antara lain: 1. Mengisi formulir permohonan IMB; 2. Identitas pemilik difotokopi; 3. SPPT dan Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan difotokopi; 4. Surat kepemilikan tanah difotokopi; 5. Membuat surat kuasa jika dikuasakan orang lain; 6. Membuat surat pernyataan kepemilikan/ hak atas tanah yang akan didirikan bangunan. ; 7. Gambar konstruksi bangunan; 8. Perhitungan konstruksi bangunan; dan 9. Menyertakan IMB lama dan lampirannya (jika permohonan merubah/ menambah bangunan). Syarat IMB bangunan umum antara lain: 1. Mengisi formulir permohonan IMB; 2. Membuat surat pernyataan bahwa tidak ada sengketa; 3. Membuat surat kuasa jika dikuasakan orang lain; 4. Kartu identitas/ KTP dan NPWP (pemohon dan/ yang dikuasakan) difotokopi; 5. Membuat surat pernyataan keabsahan serta kebenaran dokumen; 6. Menyertakan bukti pembayaran PBB; 7. Menyertakan bukti Akta pendirian (jika pemohon atas nama perusahaan/ badan/ yayasan); 8. Menyertakan bukti kepemilikan/ hak atas tanah yang akan didirikan bangunan; 9. Menyertakan ketetapan Rencana Kota (KRK/ RTLB); 10. Menyertakan SIPPT (untuk luas tanah > 5. 000 m2); 11. Membuat gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi, denah, tampak, potongan, rencana sumur resapan) yang direncanakan oleh arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ dan batas tanah; 12. Membuat gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi serta dilampirkan laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana konstruksi yang memiliki IPTB); 13. Membuat gambar instalasi (LAK/ LAL/ SDP/ TDP/ TUG); 14. Menyertakan IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) untuk arsitek, konstruksi dan instalasi (legalisir asli); dan 15. Menyertakan IMB lama dan lampirannya (jika permohonan merubah/ menambah bangunan). 104

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA CARA MENGGAMBAR ARSITEKTUR BANGUNAN 1. GUNAKAN GARIS PERSPEKTIF TITIK HILANG Menggambar dengan cara perspektif titik hilang itu adalah hal yang paling penting dan wajib diketahui bagi yang ingin belajar cara menggambar arsitektur bangunan. cara menggambar perspektif sendiri adalah dengan membuat 2 titik hilang atau end point sebagai titik dimana objek terjauh. selengkapnya kalian bisa lihat dan mencermati gambar di bawah ini:



Sumber: archizone. org/ wp. content/ menggambar-arsitektur-bangunan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

105

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA

Sumber: archizone. org/ wp. content/ menggambar-arsitektur-bangunan

106

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA



Sumber: archizone. org/ wp. content/ menggambar-arsitektur-bangunan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

107

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA

Sumber: archizone. org/ wp. content/ menggambar-arsitektur-bangunan

108

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET

Untuk menambah pengetahuan, perihal Keselamatan Dan Kesehatan Kerja (K3), Anda bisa kunjungi website di bawah ini: https:// mysmart1. wordpress. com/ k3-multimedia/

Untuk menambah pengalaman dan membantu siswa membayangkan bentuk visual real dari gambar perencanaan bangunan pada item pekerjaan tulangan beton, sera dapat digambarkan ke dalam gambar kerja, Anda dapat mengunjungi website di bawah ini: https:// www. youtube. com/ watch?v=kyfNJXTXXXI

TUGAS MANDIRI Setelah kita mempelajari dan memahami materi gambar prarencana bangunan, maka untuk menambah pemahaman materi tersebut, anda diminta membuat gambar untuk mengajukan Izin Mendirikan Bangunan dari rumah sederhana. Adapun kelengkapan gambar yang anda buat yaitu: 1. Menggambar Tapak/ Site plan; 2. Menggambar Denah; 3. Menggambar Tampak Depan; 4. Menggambar Tampak Samping; 5. Menggambar Potongan A-A; 6. Menggambar Potongan B-B; 7. Menggambar Rencana Pondasi; dan 8. Menggambar Gambar Detail.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

109

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN Prarencana Bangunan Gedung merupakan pengembangan dari Konsepsi Perencanaan Bangunan yang memuat informasi yang akan dicapai, mengenai situasi, rencana tapak, gubahan massa, perizinan, estimasi biaya, dll. 1. Prarancangan Tahap Konsep Rancangan, seorang arsitek/ konsultan perencana menyusun pola dan gubahan massa/ bentuk arsitektur dalam wujud gambar-gambar arsitektur maupun struktur. Dan untuk menunjukkan konsep-konsep yang berhubungan dengan fungsional disajikan dalam bentuk diagramdiagram. Kemudian sebagai informasi aspek kualitatif dan kuantitatif seperti perkiraan luas lantai, penggunaan bahan, sistem konstruksi, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan dapat disajikan dalam bentuk laporan-laporan tertulis maupun gambar-gambar. Dan setelah tahap konsep rancangan di ajukan dan mendapat persetujuan pengguna jasa/ owner, arsitek akan melakukan kegiatan tahap perancangan. 2. Sasaran tahap ini adalah untuk: a. Membantu pengguna jasa/ owner dalam memperoleh pengertian dan pemahaman yang baik dan tepat atas gagasan program dan konsep rancangan yang telah dirumuskan arsitek. b. Pengguna jasa/ owner akan mendapatkan pola dan gubahan massa/ bentuk rancangan banguan yang tepat, perencanaan waktu pembangunan, serta biaya yang efisien dan ekonomis. c. Pengguna jasa/ owner mendapat pengertian dan pemahaman yang benar atas konsep rancangan serta dampak dari adanya pembangunan terhadap kelayakan lingkungan. Dalam rangka memperoleh izin pembangunan, konsep rancangan wajib menunjukkan keselarasan dan keterpaduan dengan ketentuan Rencana Tata Kota yang ada.

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakan soal di bawah ini dengan baik dan benar! 1. Coba Anda terangkan dengan singkat dan jelas apa yang dimaksud dengan Prarencana Tapak? 2. Coba Anda terangkan dengan singkat dan jelas apa yang dimaksud dengan Prarencana Massa dan Bentuk Bangunan? 3. Jelaskan Tujuan dari ditentukannya KDB pada suatu bangunan ! 4. Jelaskan perbedaan antara perkiraan biaya awal pada tahap konsepsi bangunan dengan Prarencana bangunan ? 5. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Izin Mendirikan Banguanan ?

110

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA

BAB VIII

BAB VIII PERHITUNGAN KEKUATAN STRUKTUR BANGUNAN SEDERHANA

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang Perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana ini, peserta didik mampu memahami prosedur dan perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana.

PETA KONSEP

Perhitugan Kekuatan Struktur Bangunan

Beban pada Bangunan

Perhitungan Kontruksi Belok

KATA KUNCI Konstruksi balok sederhana, Beban, Bidang gaya lintang, Bidang gaya normal, Bidang Momen, Tumpuan sendi, Tumpuan rol, Reaksi tumpuan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

111

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Konstruksi struktur suatu bangunan menjadi komponen yang utama guna mendukung berdirinya dan kekokohan suatu bangunan. Konstruksi bangunan ini terdiri dari dua komponen yaitu, komponen di atas tanah dan komponen di bawah tanah, yang telah dipersiapkan dan direncanakan agar dapat menyalurkan beban ke dasar tanah. Sejalan dengan perkembangan dan kemajuan teknologi maka konstruksi struktur bangunan menjadi kebutuhan dasar manusia untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan dalam suatu bangunan. Pada saat ini konstruksi struktur bangunan menjadi sesuatu yang kompleks, karena di dalam bangunan diperlukan analisis dan perhitungan yang teliti dan cermat serta pertimbangan tertentu sehingga akan menghasilkan suatu bangunan yang memenuhi syarat, kokoh, ekonomis dan estetika. Untuk mempelajari perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana maka temukan jawabanya dalam mempelajari bab ini!

MATERI PEMBELAJARAN A. Beban Pada Bangunan Beban pada bangunan adalah semua beban yang berasal dari berat bangunan yang berasal dari bangunan yang bersifat tetap dan sementara. Beban pada bangunan secara garis besar dapat dibagi menjadi: 1. Beban mati; 2. Beban hidup; 3. Beban angina; 4. Beban gempa; dan 5. Beban khusus.

Gambar 8. 1 Beban pada bangunan Sumber: https:// ritalaksmitasari. files. wordpress. com/ 2013/ 04/ beban-dan-gaya. jpg

112

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 1.

Beban Mati Sebelum mempelajari perhitungan kekuatan struktur bangunan sederhana kita harus tahu terlebih dahulu tentang beban-beban yang terdapat pada struktur bangunan. Beban mati didefinisikan dengan beban konstan dan berada pada posisi yang sama pada setiap saat. Pada struktur bangunan beban ini terdiri dari berat sendiri struktur dan beban yang lainnya yang melekat pada suatu struktur secara permanen. Adapun contoh beban mati ini adalah berat rangka, dinding, lantai, atap, plumbing, balok, kolom dan lain sebagainya. Untuk merencanakan beban mati ini harus diperhitungkan untuk digunakan dalam analisa. Ukuran dan berat elemen struktur tidak diketahui sebelum analisa struktur selesai dilakukan. Biasanya berat yang ditentukan dari analisa struktur harus dibandingkan dengan berat perkiraan semula. Apabila perbedaannya cukup besar, maka perlu dilakukan analisa ulang dengan menggunakan perkiraan berat yang lebih baik.

Gambar 8. 1 Beban Mati Pada Struktur Bangunan Sumber: http:// hasyapudjadi. blogspot. com/ 2017/ 04/ konstruksi-burj-khalifa. html

2.

Beban Hidup Selain beban mati struktur bangunan juga dibebani dengan beban hidup. Beban hidup dapat didefinisikan beban yang besar dan posisinya dapat berubah-ubah. Beban hidup yang dapat bergerak dengan tenaganya sendiri disebut beban bergerak. Contoh beban bergerak diantarannya, kendaraan, manusia, hewan, crane dan lain sebagainya. Sedangkan beban hidup yang

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

113

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN dapat dipindahkan adalah furniture, material dalam suatu ruang, dan lain sebagainya. Termasuk dalam beban hidup adalah angin, hujan, ledakan, gempa, tekanan tanah, tekanan air, perubahan temperatur, serta beban yang disebabkan oleh pelaksanaan konstruksi.

Gambar 8. 2 Beban hidup furnitur bangunan Sumber: https:// pixabay. com/ id/ photos/ kursi-tabel-kosong-desain-interior-2181977/

Gambar 8. 3 Beban hidup kendaraan Sumber: https:// centrepark. co. id/ tips-memarkir-mobil-di-gedung-parkir-bertingkat/

114

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 8. 4 Beban hidup manusia dan perabot Sumber: https:// www. malangtimes. com/ baca/ 19841/ 20170803/ 091735/ semester-pertama-2017pendapatan-daerah-kabupaten-malang-naik-8-07-persen

3. Beban angin Beban angin menjadi permasalahan yang cukup besar dan perlu diperhatikan pada suatu bangunan, khususnya pada bangunan dengan konstruksi yang tinggi. Pergerakan angin pada suatu bangunan bersifat dinamis dan sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lingkungan di suatu daerah, seperti kekasaran dan bentuk permukaan bangunan, bentuk masa bangunan, ketipisan dan ketebalan bangunan, serta perletakan dan karaktaristik fisik bangunan di lingkunagan sekutarnya. Semakin tinggi suatu bangunan maka kecepatan angin juga akan bertambah.

Gambar 8. 5 Beban angin dalam bangunan Sumber: https:// steemit. com/ engineering/ @rahmadi/ pengaruh-beban-angin-pada-bangunan20171216t0302458z BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

115

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 8. 6 Beban angin dalam bangunan Sumber: https:// steemit. com/ engineering/ @rahmadi/ pengaruh-beban-angin-pada-bangunan20171216t0302458z

4. Beban gempa Dasar kerak suatu bumi mempunyai sifat tidak statis, bergerak terus serta konstan. Permukaan bumi menurut teori geologi terdiri dari beberapa lapisan batuan dengan tebal yang mengapung di atas permukaan mantel bumi dan bersifat tidak padat. Ketika patahan kerak bumi menimbulkan energi yang berbentuk gelombang dan dipancarkan keseluruh bagian disekitarnya. Pergerakan pada penyebaran gelombang inilah yang biasanya disebut dengan gempa. Pada suatu konstruksi bangunan yang paling berperan pertama kali terhadap beban gempa yaitu struktur pondasi. Getaran gempa ini akan diteruskan keseluruh bagian bangunan.

Gambar 8. 7 Statik ekivalen (Ghosh & Fanella, 2003) pada beban gempa Sumber: https:// rezkymulia. wordpress. com/ 2011/ 07/ 22/ perencanaan-beban-gempa-sesuai-asce-7-10/

116

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar: 8. 8 Beban Gempa pada bangunan Sumber: https:// lh4. ggpht. com/ -Cb6ZX-TUmB4/ VNp_aXD0z9I/ AAAAAAAABPY/ NmHqOWeHsac/ s1600-h/ Capture%25255B6%25255D. jpg

5. Beban Khusus Beban khusus dapat didefinisikan beban-beban yang bekerja pada bangunan baik itu beban tetap atau beban yang bersifat sementara karena pengaruh ha-hal tertentu. Termasuk beban khusus adalah beban karena pengaruh cuaca (salju, hujan, es) beban akibat penggunaan sistem konstruksi tertentu. Beban akibat tekanan air dan atau tanah, beban ledakan dan lain sebagainya. B. Perhitungan Konstruksi balok Sederhana Pada struktur bangunan, konstruksi balok sederhana menghasilkan gayagaya tertentu. Supaya balok dapat bekerja maksimal, perlu adanya keseimbangan. Keseimbangan ini dihitung pada keseimbangan gaya dalam konstruksi bangunan. Apabila suatu konstruksi dengan sistem tumpuan dibebani oleh gaya sehingga gaya reaksi dapat ditentukan dengan syarat kesetimbangan maka konstruksi tersebut dikatakan statis. Adapun Berikut ini syarat-syarat keseimbangan gaya: 1. Jumlah gaya-gaya yang mendatar atau horizontal sama dengan nol ∑ H = 0 atau ∑ X = 0 2. Jumlah gaya-gaya yang tegak lurus atau vertikal juga sama dengan nol ∑ V = 0 atau ∑ Y = 0 3. Dan jumlah gaya dikalikan jarak atau momen sama dengan nol ∑ M = 0 atau ∑ MA = ∑ME = 0 Dari tiga syarat keseimbangan di atas maka terdapat 3 gaya reaksi yang belum diketahui.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

117

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 8. 9 Balok pada tumpuan sendi dan rol

Gambar 8. 10 Balok pada konstruksi jepit satu tumpuan

1. Gaya Dalam Konstruksi dalam bangunan dibuat untuk menahan berbagai macam beban/ muatan, peraturan muatan di Indonesia tercantum dalam Peraturan Muatan Indonesia 1970 NI-18, peraturan tersebut kemudian diperbaharui menjadi Peraturan Pembebanan Indonesia (PPI) 1983. Dalam perkembangannya diperbaharui lagi dengan SNI 1727:2013 tentang beban minimum untuk perancangan bangunan gedung dan struktur lain. Gaya-gaya yang terjadi dalam suatu konstruksi ada gaya dalam dan gaya luar, dalam pembahasan buku ini hanya membahas tentang gaya dalam. Gaya dalam merupakan gaya yang bekerja di dalam konstruksi, sehingga mampu menciptakan keseimbangan atau kestabilan konstruksi. Gaya-gaya yang ada dalam sebuah konstruski untuk selanjutnya akan diteruskan oleh konstruksi ke dalam tanah melalui pondasi. Oleh karena itu, sangat penting untuk mengetahui jenis-jenis gaya yang mempengaruhi kestabilan sebuah konstruksi. Gaya dalam yang dimaksud pada buku ini adalah: Gaya Lintang (D), Gaya Normal (N) dan Momen (M). Gaya lintang merupakan susunan gaya yang tegak lurus terhadap sumbu batang. Gaya normal merupakan suatu gaya yang garis kerjanya berimpit/ sejajar dengan sumbu batang. Momen adalah hasil perkalian antara gaya dengan jarak yang tegak lurus dengan garis kerja gayanya. Dalam perhitungan gaya-gaya dalam mekanika teknik diperlukan kesepakatan dalam tanda positif (+) dan tanda negatif (-) sebagai simbol yang akan membantu kita dalam menghitung. Simbol positif negatif ini menjadi penting dalam perhitungan selanjutnya. 118

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 2. Gaya Lintang pada beban terpusat Gaya lintang merupakan susunan gaya yang tegak lurus dengan sumbu batang. Pada gaya lintang ini berlaku ketentuan bahwa jika searah dengan jarum jam maka nilainya positif (+) dan jika berlawanan dengan arah jarum jam hasilnya negatif (-). Contoh:

Gambar 8. 11 Diagram bidang gaya lintang (D)

Pada gambar di atas dapat diartikan bahwa besarnya nilai gaya lintang dan diberi tanda positif karena perputaran gaya yang bekerja searah dengan arah jarum jam dan diberi tanda dengan arsiran tegak lurus dengan sumbu batang yang menerima gaya melintang. Sedangkan apabila perputaran gaya yang bekerja berlawanan dengan arah perputaran jarum jam maka diberi tanda negatif dan diberi tanda dengan arsir sejajar dengan sumbu batang. Konsep: Jika gaya bekerja searah jarum jam maka bernilai positif. Jika gaya bekerja berlawanan arah dengan jarum jam maka bernilai negatif.

Gambar 8. 12 Beban pada tumpuan sendi dan rol

Dengan ketentuan a adalah jarak A ke titik C b adalah jarak dari titik C ke titik B, L adalah jarak titik A ke titik B. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

119

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN F adalah gaya yang bekerja. Tumpuan A merupakan tumpuan sendi dan tumpuan B merupakan tumpuan rol.

∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–F. b = 0, maka RAV ∑MA = 0  - RBV. L + F. a = 0, maka RBV Kontrol F = RAV + RBV 3. Gaya Normal pada beban terpusat Bidang normal atau gaya normal merupakan suatu gaya yang garis kerjanya berimpit/ sejajar sumbu batang. Bidang gaya normal diberi tanda positif (+), bila gaya normal yang bekerja adalah gaya Tarik dan diberi simbol dengan arsir tegak lurus dengan batang. Serta diberi tanda negatif (-) jika gaya normal bekerja gaya tekan dan diberi simbol dengan arsir sejajar dengan sumbu batang. Pada pembahasan gaya normal kita perlu mengingat kembali tentang pelajaran yang membahas sudut, sin cos dan tangen, terutama trigonometri untuk sudut istimewa. Tentunya Anda semua masih ingat bukan?

Dalam latihan dan pengerjaan soal, sudut-sudut istimewa tersebut sering digunakan. Sehingga sudut-sudut istimewa tersebut perlu dihafalkan agar mempermudah proses perhitungan dan latihan-latihan soal.

120

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 8. 13 Gaya normal

Beban terpusat (F) yang miring dengan sudut tertentu dapat diuraikan menjadi beban arah vertical dan beban arah horizontal, menjadi seperti di bawah ini:



Gambar 8. 14 Pembagian gaya miring

Beban vertikal nya didapatkan dengan cara F. sinα Beban horisontalnya didapatkan dengan cara F. cos α 4. Gaya Momen pada beban terpusat Momen merupakan perkalian antara gaya dan jarak. Jarak yang dimaksud adalah jarak yang tegak lurus terhadap garis kerjanya gaya. Pada gambar di bawah ini, pada titik C terjadi momen maksimum. Momen pada titik C dapat dihitung dengan: MC = RAV. L1.

Gambar 8. 15 Gambar bidang Momen (M) BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

121

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Dalam penggambaran bidang momen, dipakai tanda positif (+) jika bagian bawah mengalami gaya Tarik, dan diberi simbol dengan arsiran tegak lurus terhadap sumbu batang yang mengalami tarikan momen. Namun apabila yang mengalami tarikan pada bagian atas maka diberikan simbol tanda negatif (-) dan diberi arsiran yang sejajar dengan sumbu batang. Kesepakatan yang dipakai perlu diperhatikan dengan teliti, karena tanda positif dan negatif merupakan kesepakatan dalam perhitungan, belum tentu yang berputar ke kanan merupakan momen positif dan yang berputar ke kiri merupakan momen negatif. 5. Gaya Melintang pada Beban Merata Beban merata sering diberikan simbol q. jika dalam suatu balok terdapat beban merata, maka reaksi yang terjadi dalam balok tersebut dapat digambarkan seperti gambar di bawah ini.

Gambar 8. 16 Gaya melintang pada beban merata

Beban yang terjadi pada beban merata adalah q. L ∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–(q. L). 1/ 2L = 0, maka RAV ∑MA = 0  - RBV. L + (q. L). 1/ 2L = 0, maka RBV Kontrol q. L = RAV + RBV 6.

122

Gaya Momen pada Beban Merata Momen maksimum pada Beban merata dihitung dengan rumus: 1/ 8. q. L2. Dimana q adalah simbol dari beban merata dan L adalah panjang dari bentang. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 8. 16 Bidang momen pada beban merata

Latihan Soal 1

Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat (F) pada tengah bentang sebesar 200N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M). Penyelesaian:

∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–F. b = 0

RAV. 6–200. 3 = 0, maka RAV

= 100 N.

∑MA = 0  - RBV. L + F. a = 0 - RBV. 6 + 200. 3 = 0, maka RBV BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

= 100 N. 123

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Kontrol F = RAV + RBV 200N = 100N + 100N 200N = 200N  OK Momen Maksimum MC = RAV. 3 = 100N. 3m = 300 Nm.

Latihan Soal 2 Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat (F) sebesar 300N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M).

124

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Latihan Soal 2

Penyelesaian: I. Cara Analitis ∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–F. b = 0 RAV. 5–300. 3 = 0, maka RAV

= 180 N.

∑MA = 0  - RBV. L + F. a = 0 - RBV. 5 + 300. 2 = 0, maka RBV

= 120 N.

Kontrol F = RAV + RBV 300N = 180N + 120N 300N = 300N  OK Momen Maksimum MC = RAV. 2 = 180N. 2m = 360 Nm. atau MC = RBV. 3 = 120N. 3m = 360 Nm.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

125

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Latihan Soal 3 Diketahui konstruksi balok sederhana dengan 2 beban terpusat F1 sebesar 200N dan F2 sebesar 300N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M).

Penyelesaian:

∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–F1. 3–F2. 1, 5 = 0 RAV. 5–200. 3–300. 1, 5 = 0 RAV. 5–600–450 = 0 RAV. 5–1050 = 0, maka RAV

126

= 210 N.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN ∑MA = 0  - RBV. L + F1. 2 + F2. 3, 5 = 0 - RBV. 5 + 200. 2 + 300. 3, 5 = 0 - RBV. 5 + 400 + 1050 = 0 - RBV. 5 + 1450 = 0, maka RBV = 290 N. Kontrol F1 + F2 = RAV + RBV 200N + 300N = 210N + 290N 500N = 500N  OK Momen MC = RAV. 2 = 210N. 2m = 420 Nm. atau MC = RBV. 3–F2. 1, 5 = 290N. 3m–300N. 1, 5m = 870Nm–450Nm = 420 Nm. MD = RBV. 1, 5 = 290N. 1, 5m = 435 Nm. Latihan Soal 4 Diketahui konstruksi balok sederhana dengan 2 beban terpusat F1 sebesar 200N sudut 30o dan F2 sebesar 100N. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya melintang (bidang D), gaya Normal (bidang N) dan gaya momen (bidang M).

Penyelesaian:

∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. L–F1sinα. 5–F2. 3 = 0 RAV. 8–(200 sin30o). 5–100. 3 = 0 RAV. 8–(200. 0, 5). 5–300 = 0 RAV. 8–(100). 5–300 = 0 RAV. 8–500–300 = 0 RAV. 8–800 = 0, maka RAV = 100 N. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

127

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN ∑MA = 0  - RBV. L + F1sinα. 3 + F2. 5 = 0 - RBV. 8 + (200 sin30o). 3 + 100. 5 = 0 - RBV. 8 + (200. 0, 5). 3 + 500 = 0 - RBV. 8 + 100. 3 + 500 = 0 - RBV. 8 + 300 + 500 = 0 - RBV. 8 + 800 = 0, maka RBV = 100 N. Kontrol F1sinα + F2 = RAV + RBV 200N. sin30o + 100N = 100N + 100N (200. 0, 5) N + 100N = 100N + 100N 100 N + 100 N = 100 N + 100 N 200N = 200N  OK Momen MA = 0 Nm. MC = RAV. 3 = 100. 3 = 300Nm MD = RAV. 5–F1sinα. 2 = (100. 5)–(100. 2) = 500–200 = 300Nm MB = 0 Nm. Kontrol MB = RAV. 8–F1sinα. 5–F2. 3 = (100. 8)–(100. 5)–(100. 3) = 800-500-300=0Nm Bidang N (Gaya Normal) RAH = F1cosα = 200. cos 30o = 200. 0, 866 = 173, 205 Nm

128

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Latihan Soal 5 Diketahui suatu konstruksi balok sederhana dengan di bebani beban merata sebesar q = 200N/ m’. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya melintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M).

Penyelesaian: ∑MB = 0, ∑MA = 0

∑MB = 0  RAV. L–(q. L). 1/ 2L = 0 RAV. 5–(200. 5). (1/ 2. 5) = 0 RAV. 5–(1000). 2, 5 = 0 RAV. 5–(2500) = 0, maka RAV

= 500 N

∑MA = 0  - RBV. L + (q. L). 1/ 2L = 0 - RBV. 5 + (200. 5). (1/ 2. 5) = 0 - RBV. 5 + (1000). 2, 5 = 0 - RBV. 5 + (2500) = 0, maka RBV = 500 N Kontrol q. L = RAV + RBV 200. 5 = 500 + 500 1000 = 1000  OK Momen Momen Maksimum terdapat pada D=0 Mmax = 1/ 8. q. L2 Mmax = 1/ 8. 200. 52 Mmax = 1/ 8. 200. 25 Mmax = 625N

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

129

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Latihan Soal 6 Diketahui konstruksi balok sederhana dengan beban terpusat F1=300N, beban merata q=200N/ m’. Hitunglah besarnya RA, RB, gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M).

Penyelesaian:

∑MB = 0, ∑MA = 0 ∑MB = 0  RAV. 9–F1. 7 - (q. 3). 3, 5 = 0 RAV. 9–(300. 7) - (200. 3). 3, 5 = 0 RAV. 9–(2100)–(2100)= 0 RAV. 9–(4200) = 0, maka RAV

= 466, 67 N

∑MA = 0  - RBV. 9 + (q. 3). 5, 5 + F1. 2 = 0 - RBV. 9 + (200. 3). 5, 5 + (300. 2) = 0 - RBV. 9 + (3300) + (600) = 0 - RBV. 9 + (3900) = 0, maka RBV = 433, 33 N Kontrol F1 + (q. 3) = RAV + RBV 300 +(200. 3) = 466, 67 + 433, 33 300 + 600 = 900 900 = 900  OK Momen MA = 0 MC = RAV. 2 = 466, 67. 2 = 933, 34 Nm MD = RAV. 4–F1. 2 = (466, 67. 4)–(300. 2) = 1866, 68–600 = 1266, 68 Nm ME = RAV. 7–F1. 5–(q. 3). 1, 5 = (466, 67. 7)–(300. 5)–(200. 3). 1, 5 = 3266, 69–1500–900 = 866, 69 Nm MB = 0 Berikut ini konversi untuk pembebanan

1 MPa = 1000 KPa = 1 ksi 130

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN 1 MPa = 1 n/ mm2= 10 kg/ cm2 = 100 t/ m2 1 MPa = 100 t/ m2 = 100. 000 kg/ m2 1 KPa = 100 kg/ m2 1 MPa = 1000 KPa 1 KPa = 1 kn/ m2 = 100 kg/ m2. Konversi untuk Gaya (N = Newton, MN = Mega newton, kN = Kilo newton) 1 N = 0, 001 kN 1 MN = 1000kN CAKRAWALA Rahasia Konstruksi Kuno Masih Kokoh Hingga Kini

Sumber: https:// www. boombastis. com/ rahasia-awetnya-bangunan-belanda/ 154392

Sudah menjadi bukti nyata bahwa bangunan kuno era kolonial Belanda yang telah berumur ratusan tahun masih berdiri kokoh dan dapat dilihat hingga saat ini. Dengan desain arsitekrtur bergaya khas Eropa, namun kekuatan konstruksi yang dihasilkan tergolong kuat dan berteknologi maju pada zamannya. Bahkan, jika dibandingkan dengan bangunan modern, keberadaan situs kuno tersebut seakan menjadi sebuah mahakarya tersendiri. Saking kokohnya, jenis bangunan di era modern seakan kalah dengan konstruksi yang telah berusia ratusan tahun itu. Apa rahasia dibalik kekuatan bangunan belanda itu? Rahasianya adalah: 1. Menggunakan semen khusus racikan arsitek Belanda; 2. Menggunakan material batu yang terbaik; 3. Menggunakan barang impor berkualitas tinggi; 4. Teknik merancang bangunan yang presisi; dan 5. Kedisiplinan dan kejujuran menjadi yang utama.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

131

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan an wawasan, Anda bisa kunjungi kunjungi website di bawah ini:

https:// www. arsitur. com/ 2019/ 03/ jenis-beban-pada-struktur-bangunan. html

http:// munirulhady. blogspot. com/ 2013/ 02/ jenis-jenis-beban-pada-struktur. html https:// www. gurusipil. com/ jenis-jenis-beban-pada-struktur/ https:// dokumen. tips/ documents/ perhitungan-konstruksi-bangunansederhana. html

132

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI SOAL PRAKTIK TUGAS MANDIRI: Hitunglah besarnya Reaksi di tumpuan A (RAV), reaksi di tumpuan B (RBV) dan gambarlah gaya lintang (bidang D), dan gaya momen (bidang M) dari konstruksi balok sederhana di bawah ini. Soal 1

Soal 2

Hitunglah besarnya RAV, RAH, RBV, RBH, gaya lintang (bidang D), gaya Normal (bidang N) dan gaya momen (bidang M) dari konstruksi balok sederhana di bawah ini. Soal 3

Soal 4

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

133

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI Soal 5

Soal 6

PENILAIAN HARIAN 1. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 100 N, F2 = 200N dan F3 = 100 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !

2. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 200 N, α = 60◦, F2 = 300 N dan F3 = 100 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !

3. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 200 N, F2 = 300N dan F3 = 200 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !

134

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI 4. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, Q = 100 N/ M, F = 200N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !

5. Diketahui konstruksi tumpuan sendi dan rol seperti pada gambar, F1 = 200 N, Q = 200N/ M dan F2 = 200 N, hitung reaksi di tumpuan A dan B, Serta gambar bidang gaya melintang dan bidang momen !

RANGKUMAN 1. Beban pada bangunan secara garis besar dapat dibagi menjadi: a. Beban mati; b. Beban hidup; c. Beban angina; d. Beban gempa; dan e. Beban khusus. 2. Beban mati adalah beban konstan dan berada pada posisi yang sama pada setiap saat. Contohnya: berat rangka, dinding, lantai, atap, plumbing, balok, kolom dan lain sebagainya. 3. Beban hidup adalah beban yang besar dan posisinya dapat berubah-ubah. Contohnya: kendaraan, manusia, hewan, crane, furnitur, material dalam suatu ruang, angin, hujan, ledakan, gempa, tekanan tanah, tekanan air, perubahan temperatur, serta beban yang disebabkan oleh pelaksanaan konstruksi. 4. Masalah angin pada sebuah bangunan bersifat dinamis dan sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lingkungan seperti kekasaran dan bentuk permukaan bangunan, bentuk masa bangunan, ketebalan dan ketipisan bangunan, serta peletakan dan karaktaristik fisik banguan dilingkungan sekitarnya. 5. Beban gempa adalah beban yang bekerja pada suatustruktur akibat dari pergerakan tanah yang disebabkan karena adanya gempa bumi (baik itu gempa tektonik atau vulkanik) yang mempengaruhi struktur tersebut. 6. Beban khusus adalah beban-beban yang bekerja pada bangunan baik itu beban tetap atau beban yang bersifat sementara karena pengaruh ha-hal tertentu. Contohnya: beban karena pengaruh cuaca (salju, hujan, es) beban

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

135

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

TUGAS MANDIRI akibat penggunaan sistem konstruksi tertentu, beban akibat tekanan air dan atau tanah, beban ledakan dan lain sebagainya. 7. Syarat-syarat keseimbangan gaya adalah sebagai berikut: a. Jumlah gaya-gaya horizontal sama dengan nol; ∑ H = 0 atau ∑ X = 0 b. Jumlah gaya-gaya vertikal sama dengan nol; ∑ V = 0 atau ∑ Y = 0 c. Jumlah momen gaya sama dengan nol; ∑ M = 0 atau ∑ MA = ∑ME = 0

136

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB IX

DOKUMEN TENDER BAB IX DOKUMEN TENDER

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang dokumen tender ini, peserta didik mampu memahami makna dari pentingnya perencanaan bisnis konstruksi dan properti dan mampu menerapkan prosedurnya dalam merencanakan bisnis konstruksi dan properti.

PETA KONSEP DOKUMEN TENDER

Dokumen Pelelangan

Dokumen Tender

Dokumen Kontrak

Dokumen Proyek

KATA KUNCI Dokumen tender, Dokumen Tender, Dokumen Kontrak, Dokumen Proyek

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

137

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN A. DOKUMEN PELELANGAN Dokumen lelang merupakan seperangkat dokumen yang berisi informasi dan petunjuk tentang ketentuan atau peraturan dalam penyelenggaraan pelelangan, sehingga semua pihak yang terkait dalam mengikuti kegiatan pelelangan dapat mengetahui, memahami serta mematuhi pelaksanaan pelelangan dengan baik, serta mengetahui hak dan kewajiban dalam melaksanakan kontrak. Dokumen lelang menjadi dasar hukum yang mengikat semua pihak yang mengikuti pelelangan yaitu antara penyedia barang/ jasa dan pengguna barang/ jasa yang telah sepakat pada saat pemberian penjelasan dokumen lelang. Isi dokumen lelang antara lain: 1. Pengumuman atau undangan; 2. Instruksi kepada penawar atau data lelang; 3. Syarat umum kontrak; 4. Syarat khusu kontrak; 5. Daftar kualitas dan harga; 6. Spesifikasi teknis dan gambar; 7. Bentuk surat penawaran; 8. Bentuk jaminan penawaran; 9. Bentuk kontral (surat perjanjian); 10. Bentuk jaminan pelaksanaan; dan 11. Bentuk jaminan pemeliharaan. Pada umumnya dokumen Pelelangan disampaikan pada penyedia jasa sebelum diadakan peleangan pekerjaan. Dokumen pelelangan meliputi: gambar bestek, uraian rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) serta lampiran-lampirannya. 1. Gambar Bestek Gambar bestek adalah gambar lanjutan dari uraian gambar prarencana, serta gambar detail dalam skala yang lebih besar. Gambar bestek terdiri dari lampiran dari uraian syarat-syarat (bestek/ RKS). Adapun sebelum Gambar bestek ini dibuat terlebih dahulu perlu diketahui beberapa gambar dalam proyek, antara lain: a. Gambar Prarencana (Preliminary Drawings) Gambar Prarencana merupakan gambar yang dibuat sebagai desain awal untuk memberikan konsepsi kasar dari ide/ gagasan perancangan pembangunan bangunan gedung/ rumah yang akan dilaksanakan sebelum gambar kerja dibuat. Gambar prarencana ini dibuat bilamana pekerjaan akan dilelangkan dengan sistem Design and Build Contract/ Negotiated Contract. b. Gambar Informasi (Information Drawings) Pada saat pelelangan gambar informasi sering ditampilkan sebagai informasi kepada penyedia jasa/ peserta lelang. Gambar informasi digunakan peserta lelang untuk untuk menghitung dan mengajukan penawaran. c. Gambar Proyek (Site Drawings) Pada gambar proyek diperlihatkan denah lokasi proyek, topograpi

138

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

2.

lapangan dan fasilitas-fasilitas sarana prasarana dari keseluruhan proyek. Gambar proyek dapat juga terdiri atas gambar-gambar arsitektur, struktur, elektrikal dan mekanikal, sanitasi, dan sebagainya. d. Gambar Kerja (Shop Drawings/ Detailed Working Drawings) Gambar Kerja/ gambar teknis lapangan yang dibuat oleh kontraktor sebagai acuan kerja pelaksanaan pekerjaan. Gambar kerja mencakup keseluruhan pekerjaan dan penjelasannya sampai bangunan yang bakal tidak berbeda dengan apa yang telah direncanakan oleh arsitek atau perencana, gambar kerja terlebih dahulu diajukan ke Owner/ Konsultan Pengawas dan harus mudah dibaca oleh mandor dan QC (Quality Control) e. Gambar Jadi (As Built Drawing) Gambar koreksi, perbaikan, revisi dari gambar pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor seelah pembangunan selesai, gambar harus sesuai dengan pelaksanaan pembangunan di lapangan, sebgai pertanggung jawaban kontraktor, yang nantinya akan diserahkan kepada Owner sebagai acuan perawatan bangunan. Uraian Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) Pada RKS diuraikan/ dijabarkan tugas untuk penyedia jasa, hingga sedetail-detailnya sehingga peserta lelang dapat mengerti dan memahami apa yang disampaikan dalam dokumen pelelangan. Adapun isi dari betek adalah: a. Bestek secara umum memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku untuk umum dan semua macam proyek konstruksi. b. Bestek secara khusus memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku khusus untuk proyek tersebut. Misalkan: siapa pemilik proyek, siapa perencana, penjadwalan pelelangan. c. Bestek berisi spesifikasi teknis, yang meliputi merkproduk yang akan dipakai, mutu yang dihasilkan dan cara pengerjaannya. Pada bagian terakhir dari dokumen pelelangan, pada umumnya disediakan lampiran-lampiran yang menjadi keterangan tambahan, antara lain: 1) Daftar kuantitas pekerjaan (Bill of quantity); 2) Daftar analisis harga satuan dan upah kerja; 3) Tabel harga bahan; 4) Surat jaminan penawaran; 5) Bentuk surat perjanjian kerja; dan 6) Bentuk surat penawaran.

B. DOKUMEN TENDER Dokumen tender/ dokumen lelang merupakan seperangkat dokumen yang berisi informasi dan petunjuk tentang ketentuan atau peraturan dalam penyelenggaraan pelelangan seperti tersebut di atas ditambah dengan addendum. Addendum yaitu hasil dari penjelasan pekerjaan (aanwijzing) yang dihadiri pihak owner/ pengguna jasa, rekanan/ pemborong/ penyedia jasa, panitia lelang, konsultan perencana dan konsultan manajemen konstruksi. Hasil dari penjelasan BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

139

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN pekerjaan tersebut kemudian dibukukan yang akan menjadi bagian dari dokumen kontrak yang mengikat. Dalam dunia konstruksi untuk mendapatkan penyedia barang/ jasa/ pekerja konstruksi menggunakan metode pemilihan dengan sistem tender. Hal ini dijelaskan dalam Peraturan Presiden No. 16 tahun 2018. Sedangkan pada sistem tender di luar pemerintah/ swasta, tender dilakukan dengan metode tawaran resmi dan terstruktur untuk mengajukan penawaran harga pekerjaan untuk mendapatkan borongan pekerjaan maupun menyediakan barang dan jasa. Tender resmi pemerintah dan swasta wajib dilakukan dengan bebas, adil, serta tidak ada suap dan nepotisme. Pada saat menjalankan tender/ pelelangan, panitia lelang akan mengundang penyedia jasa untuk membuat presentasi penawaran harganya berikut dengan kualitas barang/ jasa yang akan diberikan. Tender dapat dilakukan dengan sistem konvensional atau sistem online untuk mendapatkan pemenang dalam penawaran dengan harga dan kualitas konstruksi yang terbaik. Seluruh badan usaha yang secara administratif dinyatakan legal, dengan skala mikro, kecil, menengah maupun besar dapat menjadi peserta tender. Pengertian Tender Menurut Para Ahli 1 Sudarsono, menjelaskan tender hukum Merupakan suatu proses kegiatan yang berhubungan dengan pemborongan pekerjaan atau memilih dan meminta pihak lain untuk mengerjakan sebagian ataupun seluruh pekerjaan yang sesuai dan terikat dengan perjanjian kontrak yang dibuat kedua belah pihak (pengguna jasa dan penyedia jasa. 2 Alfian Malik, tender merupakan Proses tender/ pelelangan adalah rangkaian kegiatan penawaran yang memiliki tujuan untuk menyeleksi/ memilih, guna mendapatkan serta menetapkan perusahaan yang paling pantas dan layak untuk mengerjakan suatu pekerjaan. 3 Guritno, tender proyek merupakan proses kontrak bisnis kontraktor/ supplier untuk mengerjakan/ memborong/ memasok barang/ jasa tertentu yang dapat dilakukan dengan dua mekanisme, yaitu sealed bid tender (penawaran bermaterai yang mana peserta tender tidak menurunkan harga) dan open bid tender (yaitu penawaran dimana peserta tender dapat bersaing dalam menurunkan harga). Dari definisi tender di atas, dapat di simpulan bahwasanya tender adalah proses mendapatkan penyedia jasa yang berbadan hukum dan berkualitas sebagai kontraktor proyek, untuk melaksanakan proyek yang disediakan oleh pihak pemerintah/ swasta. Dalam prosesnya penyedia jasa melakukan penawaran harga pekerjaan kepada pengguna jasa, kemudian ditentukan pemenangnya dan diadakan pengikatan dengan kontrak pekerjaan. 1. Persiapan Tender Bagi Calon Penyedia Ada beberapa hal yang menjadi pertimbangan bagi penyedia jasa, jika akan mengikuti tender/ pelelangan proyek, antara lain: a. Perusahaan berbadan hukum yang mempunyai persyaratan dan kualitas yang dipersyaratkan. b. Perusahaan berbadan hukum yang dapat menjalankan kontrak yang

140

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN didapatkan untuk dikerjakan sendiri atau memerlukan bantuan sub kontraktor lainnya. c. Perusahaan berbadan hukum yang mempunyai kecukupan modal, sehingga mampu mengerjakan proyek yang didapat, atau perusahaan yang mempunyai fasilitas pinjaman dari bank atau lainnya. d. Perusahaan berbadan hukum yang memiliki sumber daya manusia, peralatan dan sumber daya lainnya. e. Mengikuti tender akan meningkatkan profit perusahaan/ badan usaha. f. Persyaratan khusus lainya yang diperlukan untuk dapat mengajukan/ mengikuti tender. 2. Persyaratan Mengikuti Tender Dalam mengikuti tender ada syarat-syarat dan ketentuan yang berlaku, guna memperlancar proses seleksi oleh pokja pemilihan (K/ L/ DI) atau pemberi tender. Berikut ini beberapa syarat untuk mengikuti tender, antara lain: a. Dalam Prakualifikasi perusahan/ badan usaha wajib memiliki Akta Perusahaan, Nomer Pokok Wajib Pajak (NPWP), Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dan beberapa dokumen lainnya. b. Perusahaan/ badan usaha yang akan mengikuti pelelangan/ pengadaan berusaha mencari informasi-informasinya melalui media massa atau portal e-procurement yang dimiliki pemerintah daerah, atau datang ke lembaga, seperti Eproc. c. Perusahaan/ badan usaha harus periksa dukumen tender terlebih dahulu guna mengetahui metode pada penilaian dokumen yang disampaikan oleh panitia pengadaan/ pelelangan. d. Perusahaan/ badan usaha selalu teliti pada saat pengisian lembar dokumen penawaran, serta periksa penjelasan yang diberikan, tidak diperbolehkan merubah apa yang sudah tercantum dalam dokumen tender. e. Perusahaan/ badan usaha tidak diperkenankan berupaya untuk mempengaruhi calon penyedia barang/ jasa lain. f. Perusahaan/ badan usaha yang telah ditetapkan sebagai pemenang tender, wajib mengerjakan/ memberikan barang/ jasa dengan spesifikasi, tipe, jenis dan jumlah volume yang sesuai dengan dokumen penawaran yang diberikan. 3. Mengikuti Tender pada Proyek Swasta dan Pemerintah Pada proses tender proyek swasta secara umum pelaksanaan tender dimulai dengan tahap prakualifikasi yang meliputi antara lain, identifikasi kemampuan calon penyedia jasa dan ruang lingkup pekerjaan yang akan ditenderkan. Paket pekerjaan akan diinformasikan melalui media massa (koran, majalah, televisi, radio dan internet). Kemudian diadakan pertemuan antara calon-calon penyedia jasa yang telah lulus prakualifikasi dan berniat mengikuti tender. Tahapan-tahapan pelaksanaan dalam tender K/ L/ PD, antara lain: a. Penyedia jasa melalui panitia pelelangan mengadakan proses kualifikasi. b. Panitia pelelangan menyampaikan informasi/ pengumuman/ undangan pada perusahaan yang akan mengikuti. c. Perusahaan melakukan pendaftaran serta pengambilan dokumen pelelangan. BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

141

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN d. Panitia pelelangan memberikan penjelasan pekerjaan. e. Perusahaan menyampaikan dokumen penawaran. f. Panitia pelelangan melakukan penilaian dan pengumumkan pemenang tender/ pelelangan g. Jika ada kekurangan/ ketidakjelasan dalam pelelangan perusahaan dapat melakukan sanggahan. Kementrian/ Lembaga/ Perangkat Daerah (K/ L/ PD) dalam memcari dan memperoleh penyedia jasa yang terbaik tidak hanya mencari harga penawaran yang murah, tetapi dengan harga yang kompetitif, baik dan berkualitas sesuai dengan spesifikasi, jenis, dan merk yang diminta. C. DOKUMEN KONTRAK Dokumen kontrak merupakan dokumen tender yang ditambah dengan surat-surat klarifikasi dan surat perjanjian kerja yang mengikat. 1. Surat-Surat kalrifikasi Pada tahap penelitian surat penawaran yang masuk perlu ditanyakan pada pemilik/ owner kepada penedia jasa untuk mendapatkan nilai sebenarnya. Surat klarifikasi dibuat jika ada kesalahan kalkulasi hitungan. Kitak jelasan surat penawaran pemborong, dll. 2. Surat Perjanjian Kerja Surat perjanjian Kerja, merupakan bukti tertulis legal antara pemberi kerja sebagai pihak pertama dan penyedia jasa sebagai pihak kedua yang mendapatkan pekerjaan.

142

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA

FISIKA BANGUNAN

Jika kita akan merancang sebuah bangunan gedung, menjadi penting bagi kita untuk mempelajari cara merancang bangunan agar layak dihuni, nyaman, awet dan tahan lama. Dengan mempelajari dan memanfaatkan ilmu fisika bangunan, penggunaan energi pada bangunan, penghawaan dan pencahayaan yang kita rancang akan menjadi lebih efisien. Hal ini akan membuat bangunan menjadi ramah lingkungan, dan pemanfaatan listrik yang optimal dan efisien. Selain itu, pengaplikasian ilmu fisika bangunan akan menjadi penghuni terjaga kesehatan dan akan mampu meningkatkan produktifitas penghuni. Fisika bangunan adalah kumpulan ilmu pengetahuan yang dapat digunakan untuk menganalisa dan berfokus untuk mengendalikan gejala fisika yang akan berpengaruh pada bangunan dan rancangan arsitektur. Fisika bangunan merupakan ilmu yang mempelajari hal-hal yang barkaitan dengan bahanbahan bangunan, bukaan/ ventilasi, sistem pengkondisian udara, akustik/ suara, perlindungan pada bencana, serta pemakaian energi di dalam bangunan. kali berkembang di Eropa, yaitu Norwegia dan Swedia. Ilmu ini sering disebut Fisika Bangunan atau Building Physics, dan juga disebut Ilmu Bangunan atau Science Building.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

143

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

JELAJAH INTERNET Dalam perancangan sirkulasi itu ada 2 (dua), yaitu sirkulasi vertikal dan horisontal. Dalam sirkulasi vertikal ada yang dinamakan lift yang dapat menjadi transpotasi/ angkutan vertikal dari bawah keatas atau sebaliknya untuk mengakut orang maupun barang. Penggunaan lift pada umumnya dirancang untuk gedung-gedung berlantai banyak, minimal lebih dari tiga atau emapat lantai. Dan untuk gedung yang berlantai rendah biasanya menggunakan tangga ataupun eskalator. Pada saat ini lift memiliki tombol-tombol yang dapat dioperasikan oleh penumpang untuk menuju lantai yang diinginkan. Terdapat tiga jenis mesin lift, yaitu  Hidraulic, Traction  atau Katrol Tetap, dan  Hoist  atau Katrol Ganda, Jenis Hoist dapat dibagi lagi menjadi 2(dua) bagian, yaitu Hoist Drong dan Hoist Tarik. Dan untuk lebih melengkapi referensi yang berkaitan dengan lift. Anda dapat kunjungi website di bawah ini: https:// id. wikipedia. org/ wiki/ Lift

144

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB X

SPESIFIKASI TEKNIS

BAB X SPESIFIKASI TEKNIS

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi tentang spesifikasi teknis ini, peserta didik mampu menerapkan konsep tersebut dengan tepat dan mandiri.

PETA KONSEP

Spesifikasi Teknis

Pengertian Spesifikasi Teknis

Tujuan Spesifikasi Teknis

Sumber Spesifikasi Teknis

Penyusunan Spesifikasi Teknis

KATA KUNCI Spesifikasi Teknik, Pengertian, Tujuan, Sumber, Penyusunan

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

145

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Keberhasilan suatu proyek dapat terwujud dari berbagai faktor pendukung. Proyek dianggap sukses apabila dikerjakan sesuai waktu, sesuai ruang lingkup dan sesuai dengan budget. Oleh karena itu, kesuksesan suatu proyek bisa diklasifikasikan sebagai kesuksesan pelaksanaan, kesuksesan hasil dan kesuksesan proyek. Kesuksesan pelaksanaan dapat dipengaruhi dari perencanaan yang matang dan baik. Oleh karena itu, diperlukan dokumen yang mendukung demi kelancaran dan kesuksesan suatu proyek. Dokumen perencanaan di awal biasanya digunakan sebagai dokumen pelelangan. Pada umumnya dokumen pelelangan pekerjaan berupa RKS atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat, gambar bestek dan dokumen-dokumen yang diperlukan. RKS atau Rencana Kerja dan Syarat-Syarat merupakan sebagian dari apa yang ada di Spesifikasi Teknis. Dokumen spesifikasi teknis menguraikan tugas maupun cara kerja dalam sebuah pelaksanaan pekerjaan dengan detail, baik dari bahan, alat sampai dengan tata caranya, dan tugas bagi Penyedia Jasa/ kontraktor diuraikan secara mendetail. Secara luas, dokumen spesifikasi teknis yaitu mencakup persyaratan umum yang berlaku bagi jenis-jenis proyek konstruksi. Namun, spesifikasi teknis juga dapat mencakup syarat-syarat yang harus ada pada suatu proyek, misalnya: spesifikasi teknis pada pekerjaan yang membutuhkan perlakuan khusus. Selain itu, spesifikasi teknis juga dapat berupa merek produk yang akan digunakan, kualitas yang diproduksi dan langkah-langkah pengerjaannya. Secara singkatnya, spesifikasi teknis merupakan dokumen yang berisikan ketentuan dan persyaratan bahan, tata cara serta komposisi setiap pekerjaan yang diatur dalam dokumen lelang. Sebagai wujud dari kepatuhan mengikuti petunjuk dokumen.

MATERI PEMBELAJARAN A. RKS (RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT) Rencana Kerja dan Syarat-Syarat atau biasa disingkat dengan RKS adalah suatu rencana pekerjaan dan syarat-syarat administrasi yang dibutuhkan yang berupa tentang instruksi yang harus dilakukan oleh penyedia jasa. Pada proses pembuatan RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat) yang harus diperhatikan yaitu: 1. Ketentuan-ketentuan instruksi yang diberikan kepada penyedia jasa adalah sebagai berikut: a. Berupa infomasi yang dibutuhkan oleh pelaksana (kontraktor) guna mempersiapkan penawaran berdasarkan dengan ketentuan-ketentuan yang sudah disepakati oleh pengguna jasa. Informasi yang dimaksud adalah mengenai pembukaan, penyusunan, penyampaian, penunjukkan penyedia jasa dan evaluasi penawaran itu sendiri. 146

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN b. Syarat-syarat kontrak oleh penyedia jasa umumnya berhubungan dengan pelaksanaannya yaitu seperti hak, kewajiban, dan risiko yang akan didapatkan dan jika terjadi suatu perbedaan pengertian atau aturan yang ada di dokumen pelelangan, sebagai kontraktor semestinya benar-benar memahami kontrak yang ada agar terhindar dari hal tersebut. c. Data proyek berisi tentang ketentuan-ketentuan, informasi tambahan atau perubahan instruksi bagi pelaksana (kontraktor) berdasarkan kebutuhan pekerjaan yang dilakukan. 2. Kelengkapan gambar kerja pada Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) meliputi: a. Syarat-syarat umum, seperti keterangan pekerjaan yang dilakukan, yang memberikan tugas atau pemilik proyek dan pengawas bangunan. b. Syarat-syarat administrasi, seperti jangka waktu pekerjaan, tanggal penyerahan pekerjaan, syarat-syarat pembayaran, denda keterlambatan, besarnya jaminan penawaran, serta besarnya jaminan pelaksanaan. c. Syarat-syarat teknis, seperti jenis dan uraian pekerjaan yang dilaksanakan, serta jenis dan mutu bahan yang dipergunakan. 3. Apabila telah selesai, RKS (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat) tersebut untuk suatu proyek pemerintah yang disahkan oleh DPU Cipta Karya, sedangkan untuk suatu proyek swasta disahkan oleh Direksi beserta pemilik proyek. Hal-hal yang perlu ada pada pembuatan Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS), antara lain: a. BAB Umum 1) Perihal Pemilik Proyek atau yang memberi tugas; 2) Perihal Perencanaan (Desain); 3) Perihal Syarat Peserta Lelang; dan 4) Perihal Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampainnya. b. BAB Administrasi 1) Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan; 2) Tanggal Waktu Penyerahan; 3) Syarat Pembayaran; 4) Denda Atas Keterlambatan; 5) Besar Jaminan Penawaran; dan 6) Besar Jaminan Pelaksanaan. c. BAB Teknis 1) Jenis dan Uraian Pekerjaan; 2) Jenis dan Mutu Bahan; 3) Cara Pelaksanaan Pekerjaan; dan 4) Jenis Material/ Bahan. B. SPESIFIKASI TEKNIS Pengertian dari spesifikasi teknik yaitu suatu keterangan atau persyaratan yang dirancang secara mendetail dan mengerucut pada suatu barang, cara ataupun final result suatu pekerjaan yang dapat dikembangkan atau dibangun, maupun dibeli pihak lain serta dapat merealisasikan tujuan dari semua pihak yang terkait. Pada Dokumen Lelang suatu proyek konstruksi merupakan satu BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

147

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN kesatuan dari spesifikasi itu sendiri yang menerangkan persyaratan-persyaratan pelelangan pada teknik pekerjaan. Persyaratan teknik di atas yaitu berupa: 1. Persyaratan Bahan Baku; 2. Persyaratan Bahan Olahan; 3. Cara Pelaksanaan Pekerjaan, serta juga syarat-syarat teknik peralatan yang digunakan; dan 4. Syarat-syarat teknik produk akhir Pekerjaan yang perlu dilaksanakan. Perbedaan spesifikasi antara umum dan khusus: 1. General Specifications (spesifikasi umum), meliputi semua aspek pada syaratsyarat teknik yang bersifat umum bagi semua paket proyek yang ada. 2. Special Specifications (spesifikasi khusus), meliputi semua syarat teknik yang berfungsi hanya untuk paket proyek ataupun jenis pekerjaan tertentu saja. Spesifikasi memiliki tujuan, sebagai berikut: 1. Sebagai landasan bagi peserta pelelangan dalam melakukan penawaran. 2. Sebagai landasan bagi pelaksana/ kontraktor dalam mengerjakan pekerjaan. 3. Sebagai landasan bagi pengawas dalam mengawasi pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor. 4. Sebagai landasan bagi Pimpinan Proyek yang mewakili pemilik, dalam mempertanggungjawabkan proyek secara keseluruhan. Macam-macam Spesifikasi yaitu meliputi: 1. Spesifikasi Produk Akhir (End Result Specification/ Performance Specification) merupakan ragam spesifikasi pada dimensi dan mutu produk akhir yang perlu dicapai, tanpa mempermasalahkan sistem kerjanya yang perlu disyaratkan. 2. Spesifikasi Proses Kerja (Process Specification) yaitu ragam spesifikasi pada seluruh ketetapan yang harus dikerjakan selama proses pelaksanaan serta perlu diatur pada semua proses pelaksanaan pekerjaan tersebut, dan pekerjaan ini bertujuan untuk memperoleh hasil yang diharapkan. 3. Spesifikasi Bertahap (Multi Step and Method Specification) adalah ragam spesifikasi yang melandasi langkah-langkah, material, cara kerja, dan hasil kerja yang diinginkan. Struktur spesifikasi teknik yang baku meliputi: 1. Umum/ uraian (tebal, benda uji, toleransi, rujukan, batasan cuaca, dll); 2. Material (spesifikasi, sumber pasokan, dll); 3. Peralatan dan metoda pelaksanaan; 4. Pembuatan dan produksi campuran; 5. Pengendalian dan pengujian mutu di lapangan; serta 6. Pengukuran dan pembayaran.

148

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN C. TUJUAN SPESIFIKASI TEKNIS Tujuan dari penyusunan spesifikasi teknis yaitu sebagai landasan pelaksanaan pekerjaan konstruksi supaya proyek konstruksi tersebut mendapatkan nilai yang efektif/ efisien dan bisa dipertanggungjawabkan secara teknis, berdasarkan pada standar yang berlaku. Tujuan lain dari spesifikasi adalah untuk mencapai hasil produk pekerjaan yang memenuhi kriteria dari pemilik pekerjaan (owner). D. SUMBER SPESIFIKASI TEKNIS Spesifikasi Teknis adalah salah satu bagian yang ada pada Dokumen Tender. Dalam menyusun spesifikasi teknis, biasanya digunakan beberapa sumber. Sumber–sumber tersebut diantaranya adalah: 1. Brosur Produk Brosur yang mencantumkan spesifikasi dari suatu produk dapat digunakan sebagai sumber dalam menyusun Spesifikasi Teknis. Penjelasan yang terdapat di dalam Brosur dapat berupa daftar barang ataupun daftar jasa. 2. Rincian/ Item Pekerjaan Penyusunan spesifikasi teknis dapat pula dilakukan dengan melakukan identifikasi pekerjaan yang akan dilaksanakan untuk menentukan rincian/ item pekerjaan tersebut. Setelah mendapatkan rincian/ item pekerjaan yang diharapkan maka kita dapat membuat kriteria atau persyaratan teknis untuk mencapai kinerja tersebut. 3. Standar Spesifikasi teknis merupakan standar pelaksanaan pekerjaan di lapangan. Sebagian besar spesifikasi teknis disusun berdasarkan standar atau aturan yang berlaku sebagai acuan. Standar atau aturan tersebut telah ditetapkan oleh suatu lembaga tertentu, misalnya: SNI atau standar pembangunan yang dikeluarkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. 4. Ahli/ Konsultan Dalam hal penyusunan spesifikasi teknis yang digunakan untuk keperluan barang/ jasa tertentu yang tidak banyak orang memiliki kompetensi di bidang tersebut, maka dalam pembuatan spesifikasi dapat dibantu oleh ahli dalam bidang tersebut (konsultan). E. SPESIFIKASI ATAU SYARAT-SYARAT TEKNIS BAHAN Dalam penyusunannya, spesifikasi atau syarat-syarat yang harus diperhaikan pada teknis bahan atau material seperti yang akan dijelaskan di bawah ini berdasarkan lingkup pekerjaannya: 1. PEKERJAAN PERSIAPAN Dalam pekerjaan ini, pelaksana harus mempersiapkan gudang, barak, termasuk dengan direksi keet termasuk dengan pembersihan lapangan. Pelaksana dapat mendirikan bangunan sementara apabila dibutuhkan dengan persetujuan dari pengawas/ direksi pekerjaan. Dalam mendirikan bangunan sementara, segala biaya yang dikeluarkan menjadi tanggung jawab pelaksana. Pelaksana juga diwajibkan untuk memagari lokasi proyek menggunakan pagar

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

149

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN penutup yang dilengkapi pintu masuk dengan menggunakan bahan serta ketentuan yang telah dipersyaratkan. Selain hal tersebut, pelaksana juga wajib memasang papan nama proyek di lokasi pekerjaan dengan ketentuan mengikuti peraturan yang ada Pada lingkup pekerjaan persiapan terdiri dari beberapa pekerjaan, antara lain: a. Pengukuran dan Pemasangan bouwplank Bahan dan peralatan yang digunakan dalam item pekerjaan ini antara lain theodolite, waterpass atau peralatan sederhana seperti pita ukur dan patok. Salah satu fungsi pengukuran pada lokasi proyek adalah untuk menentukan titik duga. Titik duga merupakan titik garis yang digunakan sebagai acuan atau patokan dalam menentukan ketinggian pada bangunan atau setiap ruangan termasuk dalam pemasangan bouwplank. Contoh bahan yang digunakan untuk membuat bouwplank antara lain kayu meranti ukuran 5/ 7 dan papan meranti 2/ 20. b. Pembuatan kantor sementara, gudang, atau barak Gudang merupakan bangunan yang digunakan untuk menyimpan semen dan bahan-bahan lainnya yang memerlukan perlindungan cuaca. Sehingga bangunan ini didirikan pada ketinggian tertentu di atas muka tanah agar tidak bersinggungan langsung dengan tanah dan dibuat tertutup. Barak disediakan untuk pekerja yang menginap di lokasi proyek selama pekerjaan berlangsung atas izin dari Pemilik Proyek dengan dilengkapi fasilitas sehingga tidak mengganggu fasilitas yang ada di Direksi Keet. Fasilitas yang digunakan terutama adalah listrik dan air. Listrik selain dari PLN bisa ditambah dengan penggunaan diesel atas persetujuan dari direksi. Direksi Keet merupakan kantor pelaksana sementara yang dipergunakan selama pelaksanaan proyek. Direksi keet digunakan untuk pertemuan atau rapat baik rapat koordinasi maupun rapat mingguan. Direksi keet dilengkapi dengan beberapa fasilitas dan tempat untuk menyimpan dokumen–dokumen pelaksanaan proyek seperti dokumen spesifikasi teknis atau jadwal proyek berbentuk Kurva S dan gambar– gambar proyek yang dipasang di dalam ruangan Direksi Keet. Selain itu, direksi keet juga harus memperhatikan keamanan, kebersihan dan antisipasi bahaya seperti kebakaran. Sehingga, pada Direksi Keet juga perlu dilengkapi dengan perlengkapan K3LH dan penyemprot api (fire extinghuizer). Bahan yang dipergunakan dalam membuat bangunan sementara di atas antara lain rangka kayu, dinding papan dan menggunakan atap seng. Untuk persediaan air digunakan penampung air seperti drum dengan tetap memperhatikan kualitas air tersebut. Ketentuan kualitas air yang digunakan dapat dilihat dalam PBI 1971. c. Pembuatan pagar sementara Pembuatan pagar sementara ini adalah salah satu syarat yang dikerjakan dan perlu dilengkapi dalam pelaksanaan Keselamatan dan Kesehatan Kerja Lingkungan Hidup (K3LH). Pagar dibuat dengan 150

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN ketinggian tertentu (misal: 2 meter) yang dipasang dengan ketentuan batas aman terluar dari suatu lokasi proyek. Bahan yang digunakan dalam pembuatan pagar sementara adalah seng gelombang yang dipasang pada tiang. Rangka pada tiang merupakan rangka kayu kelas II dan dapat diperkuat dengan beton apabila diperlukan. Pagar sementara dilengkapi dengan pintu keluar-masuk sebagai akses kendaraan angkutan, mobilisasi alat berat dan pekerja. d. Pembuatan papan nama proyek Papan ini dibuat dan diletakkan pada tempat yang mudah untuk dilihat oleh masyarakat umum. Bahan yang digunakan dalam membuat papan nama proyek antara lain tiang dan kayu berjenis meranti dan papan triplek yang dilapisi dengan seng. Ukuran dan jumlah papan nama proyek menyesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi di lokasi proyek. Papan nama proyek biasanya memuat nama proyek, pemilik proyek, pelaksana dan pengawas proyek, lokasi proyek, jumlah biaya (nilai kontrak) dan tanggal dimulainya proyek tersebut (masa pelaksanaan). 2. PEKERJAAN BETON BERTULANG Pekerjaan beton yang ada dalam pelaksanaan pekerjaan bangunan antara lain: a. Pekerjaan pondasi batu kali (campuran beton) Bahan utama yang digunakan dalam pekerjaan ini adalah batu kali/ batu belah dengan ukuran maksimal 10–15cm, warna abu kehitaman dan tak berpori. Pasangan pondasi batu kali ini dipasang dengan perekat berbahan semen dan pasir, contohnya: 1 PC: 4 PS. Kemudian bagian samping pasangan batu kali dirapikan menggunakan plesteran. Sebelum membuat pasangan pondasi batu kali, perlu ditambahkan beberapa lapisan di bawahnya. Aanstamping merupakan pasangan batu kosong di bawah pasangan pondasi batu kali yang digunakan sebagai lantai kerja dengan rincian bahan antara lain pasir pasang dan batu kali. Lapisan aanstamping semestinya dipadatkan dengan cara disiram air pada bagian atas hingga pasir dapat mengisi rongga di antara batu kali. Adukan pasir yang digunakan minimal dengan komposisi 1 PC: 4 PS, kecuali untuk pondasi kedap air dengan komposisi trasraam 1 PC: 2 PS. b. Pekerjaan pondasi plat setempat (beton bertulang) Pada pondasi plat setempat menggunakan struktur beton bertulang dengan mutu beton bertulang dan pembesian sesuai gambar kerja serta petunjuk pengawas, misalnya: beton K-250 dan besi ulir dengan diameter dan jarak tertentu. Terdapat lantai kerja yang diletakkan di atas pasir urug menggunakan adukan 1 PC: 3 PS: 5 KR atau sesuai dengan gambar rencana detail pondasi yang ada. c. Pekerjaan sloof (beton bertulang) Pada pekerjaan sloof, mutu beton yang dipakai biasanya menggunakan mutu K-250. Di bawah beton sloof harus dibuat lantai kerja berbahan beton dengan ketebalan tertentu. Pemasangan bekisting yang digunakan pada proses pembuatan sloof haruslah kuat dan presisi berdasarkan BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

151

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN gambar rencana. Bekisting dapat dibuat dengan bahan papan kayu kelas III dalam kondisi kering dan diperkuat dengan rangka penyangga yang kuat sehingga mampu mendukung beton sampai proses ikatan beton selesai. Bagian penting yang harus diperhatikan dalam pemasangan bekisting dan tulangan sloof adalah posisi atau letak pipa–pipa pembuangan air kotor dan supply air bersih yang lewa di bawah sloof harus sudah terpasang pada posisi yang tepat. d. Pekerjaan kolom, balok dan plat lantai (beton bertulang) Pekerjaan kolom, balok, dan plat lantai merupakan bagian struktur atas pada suatu bangunan. Meliputi pembuatan kerangka bangunan dari beton bertulang untuk bagian strukturnya, yang terdiri dari kolom, balok, plat lantai, dak beton, tangga beton serta konstruksi beton lainnya. Bahan dan syarat dalam pelaksanaan pekerjaan beton diantaranya adalah beton yang digunakan dengan karaktaristik sesuai dengan PBI1971. Tulangan besi yang digunakan minimal disesuaikan dengan gambar rencana, misalnya: menggunakan besi beton U-32 atau U-24. Besi beton ditempatkan dalam bekisting tidak boleh bersinggungan, baik dengan dinding maupun dengan dasar sehingga diperlukan jarak (selimut beton). Apabila pada gambar rencana tidak dicantumkan, maka tebal selimut beton dapat ditentukan sesuai dengan fungsi strukturnya masing-masing. Sebelum pekerjaan beton dimulai perlu dilakukan perhitungan mix design untuk menentukan komposisi campuran mutu beton yang akan digunakan sebagai pedoman atau acuan dalam pelaksanaan pekerjaan beton. Persyaratan bahan-bahan penyusun beton, antara lain: 1) Semen Portland (PC) Semen Portland kecuali yang tercantum di dalam spesifikasi harus menggunakan persyaratan Sandar Nasional Indonesia (SNI) No. 15-2049-1994 dan ASTM C-150-84. Semen harus disimpan di dalam gudang yang kedap air dan mempunyai ventilasi yang baik sehingga terhindar dari tempat yang lembab. Tempat penyimpanan semen dibuat dengan ketinggian tertentu di atas muka tanah (± 30 cm). Sak semen tidak diperbolehkan disusun lebih dari 10 lapis (± 2 m). Hal ini dilakukan untuk menghindari pengerasan pada semen, baik separuhnya ataupun semuanya dalam satu sak semen. Semen yang sudah mengeras tidak diperbolehkan untuk digunakan dalam proyek. Semen juga harus disimpan dan dipisah berdasarkan urutan kedatangan, untuk mencegah sak semen yang disimpan terlalu lama. 2) Agregat (pasir, kerikil atau batu pecah) Agregat kasar atau kerikil yang dipilih dan digunakan harus bersih dari kotoran atau lumpur, bebas dari bagian-bagian yang halus, berkualitas, serta mempunyai gradasi dan kekerasan yang dipersyaratkan dalam PBI 1971. Untuk beton menggunakan material kerikil beton batu pecah atau split. Bahan agregat halus seperti pasir harus bersih dan berbutir tajam, bebas dari lumpur atau gumpalan tanah, bersih dari bahan organik 152

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN lainnya yang dapat mengurangi atau merusak mutu beton. Apabila diperlukan, pelaksana dapat melakukan pengujian butiran dengan mengacu pada persyaratan menurut PUBI-1982. Antara material harus dikelompokkan secara terpisah untuk menghindari percampuran antara material sehingga mutu adukan tetap terjamin dengan komposisi material yang tepat. 3) Air Air tawar merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan proyek. Penggunaan air tawar, tidak mengandung minyak, material alkali atau material lainnya yang dapat menyebabkan tulangan atau beton rusak. 4) Besi beton Besi beton yang memenuhi persyaratan berdasarkan Perhitungan Struktur Beton Bertulang pada SKSNI T-15-1991-03 dan menyesuaikan dengan ketentuan yang terdapat di dalam gambar rencana atau spesifikasi teknis. Baja tulangan harus bersih dari kotoran, minyak serta karat agar daya lekatnya tetap kuat dan tidak berkurang. Penyimpanan besi beton diusahakan tidak diletakkan pada tanah langsung dan penyimpanannya tidak pada udara yang terbuka dalam selang waktu yang lama. Tulangan dibengkokkan atau diluruskan dalam kondisi batang dingin dan dilakukan sesuai dengan gambar setelah disetujui oleh Direksi. 5) Bahan campuran tambahan (additive) Penggunaan bahan tambahan kimia harus sudah mendapatkan izin tertulis dari Konsultan Pengawas atau sudah disebutkan di dalam spesifikasi teknis. Bahan campuran tambahan beton yang digunakan menyesuaikan dengan iklim di wilayah lokasi proyek dan memenuhi persyaratan pada ASTM C-494 sekaligus untuk menunda pengerasan awal dan mengurangi air dalam adukan. 3. PEKERJAAN LANTAI Pada umumnya pekerjaan ini menggunakan bahan keramik dengan jenis tertentu. Apabila jumlahnya tidak sesuai dengan kebutuhan atau kesulitan mencari merk atau jenis keramik maka dapat menggunakan keramik dengan jenis yang sama dan menyesuaikan pada jenis/ merk keramik yang ada (untuk pekerjaan rehabilitasi/ perbaikan). Keramik harus membentuk siku, ukuran panjang serta lebar harus berdasarkan syarat yang diizinkan. Sebelum dilakukan pemasangan keramik, harus dipasang pasir urug yang padat dan rata di bawahnya. Pemasangan lantai keramik harus dalam kondisi rata dengan menggunakan bantuan waterpass, tali atau selang air. Pada sambungan antar keramik seharusnya lurus dengan syarat jarak maksimum 2 mm, mengisi dengan semen putih pada celah antar keramik atau bahan pengisi yang berwarna sesuai dengan warna keramiknya. Bagian sisi bawah keramik yang akan dipasang harus dalam kondisi kasar agar keramik dapat menempel dengan kuat. Pasir pasang yang digunakan untuk memasang harus diayak BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

153

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN terlebih dahulu. Adukan semen untuk spasi keramik biasanya menggunakan campuran 1 PC: 5 PS. 4. PEKERJAAN PASANGAN BATA DAN PLESTERAN a. Pekerjaan Pasangan Batu Bata Bahan yang biasa digunakan dalam pekerjaan ini adalah, antara lain seperti semen portland untuk tipe I atau II, agregat halus dan agregat kasar berdasarkan syarat yang ada pada pekerjaan beton, dan air sesuai syarat yang sudah ditentukan, serta batu bata yang digunakan adalah batu bata kuat yang terbuat dari bahan tanah liat dengan standar ukuran Indonesia yaitu (6 x 12 x 24) cm. Batu bata itu sendiri haruslah tidak gampang patah, baik pada tahap pembakarannya, dimensi ukurannya tepat, bentuk teratur dan tidak cacat serta minimal kuat tekannya adalah 30 kg/ cm2. Sistem pekerjaannya yaitu pada pengadukan semen menggunakan mesin yang sesuai dengan syarat pekerjaan beton, kemudian pada pemasangan batu bata sebisa mungkin harus tegak lurus dan datar dalam satu garis lurus serta jaraknya sama dengan tebal spesi yang disyaratkan adalah 1–2 cm, untuk sambungan antara kolom dan dinding menggunakan steek dengan jarak 75 cm menyesuaikan pada gambar bestek, lalu dinding menggunakan dinding kedap air dengan perbandingan satu semen: dua pasir, serta untuk pasangan bata biasa menggunakan adukan satu semen: empat pasir di atas pasangan bata tersebut, kemudian tempatkan bahanbahan yang ditanam seperti besi tulangan, baut, angkur sesuai tempat yang telah ditentukan, serta sebelum pemlesteran permukaan pasangan bata haruslah basah menggunakan air. b. Pekerjaan Plesteran Pada pekerjaan ini bahan-bahan yang biasa digunakan adalah semen portland untuk tipe II sesuai SNI No. 5-2049-1994 serta ASTM C. 15084, agregat halus atau pasir yang digunakan sesuai dengan syarat yang ditentukan dan untuk pasir pada lapisan akhir harus dicuci bersih dan merupakan macam silikat putih, serta air bersih yang tidak mengandung minyak atau asam alkali serta bahan organik lain yang sesuai dengan apa yang tercantum dalam PUBI–1982. Pasangan bata yang hendak diplester haruslah diperiksa terlebih dahulu, apakah seluruh siar pada pasangan bata sudah dikeruk kira-kira 9–10 mm, kemudian pada permukaan bata dibuat kasar supaya melekat dengan bahan plesternya, dan sebelum diplester permukaan bata disikat hingga besih dan disiram air. 5. PEKERJAAN KUSEN, PINTU DAN JENDELA Jenis pekerjaan ini yaitu meliputi, kusen pintu dan jendela, daun pintu dan kaca jendela, serta lubang angin atau jalusi. Bahan-bahan yang dibutuhkan yaitu berupa kayu untuk pintu, kayu untuk jendela, kayu untuk lubang angin, kusen jendela dan pintu, serta kaca, semua itu berdasarkan standar pada PKK I 1961 NI–5. Untuk bahan yang digunakan dalam pembuatan kusen pintu dn jendela biasanya menggunakan kayu yang memiliki tipe I, dengan ketentuan 154

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN kayu tersebut diketam dengan rapi dan ukuran sesuai dengan yang ada pada gambar sedangkan untuk pemasangannya sendiri haruslah baik, tegak lurus, kesikuan baik, dan setelah pintu atau jendela terpasang dapat terbuka dan tertutup dengan baik. Pada saat kusen dipasang melekat dengan pasangan bata, kusen harus dipasang angkur agar lebih kuat melekat pada pasangan bata dengan ukuran 3/ 8” sebanyak 8 buah tergntung ukuran kusen itu sendiri. Sedangkan untuk kaca sendiri harus bermutu baik, dan tebal kira-kira 5 mm. 6. PEKERJAAN ATAP DAN PLAFOND a. Rangka Kuda-Kuda Pada pelaksanaan rangka kuda-kuda, bahan yang biasa digunakan adalah kayu atau baja ringan yang berfungsi sebagai kuda-kuda, sedangkan untuk sambungannya sendiri menggunakan paku untuk kuda-kuda kayu, sedangkan untuk kuda-kuda baja ringan menggunakan baut, mur serta plat besi. Bahan lainnya yaitu kayu reng dan juga papan kayu lisplank b. Penutup Atap Pada pekerjaan penutup atap sendiri bahan yang biasa digunakan adalah seng genteng atau bisa juga dengan genteng yang terbuat dari tanah liat ataupun asbes, sesuai dengan permintaan dari pemilik. Untuk bahan seng sendiri haruslah ringan, anti karat dan juga anti bocor, sedangkan untuk genteng tanah liat atau genteng asbes haruslah berkualitas baik sesuai denga persyaratan yang sudah ditentukan. c. Plafond Pada pekerjaan plafond, biasanya bahan yang digunakan adalah berupa plafond pvc, kayu triplek, gypsum, dan sebagainya menyesuaikan dengan gambar bestek yang sudah ada. Untuk rangka langit-langit induk pada umumnya menggunakan furing 0, 35 dan dipasang dengan jarak sekitar 90 cm pada top cross serta 40 cm pada bottom cross. 7. PEKERJAAN PENGECATAN Pekerjaan pengecatan mencakup pekerjaan pengecatan pada dinding serta pengecatan pada kusen, pintu dan jendela. Bahan-bahan yang biasa dibutuhkan adalah seperti cat air atau cat tembok, cat minyak, dempul untuk tembok, dempul untuk kayu, dan amplas. Serta peralatan yang digunakan adalah seperti kuas cat, skrap, dan skrap dempul. Bahan-bahan tersebut haruslah memenuhi ketentuan yang berlaku seperti cat minyak dengan kualitas yang baik harus mudah melekat dan cepat kering, dempul kayu atau beton harus mudah melekat, dan semuanya haruslah berkualitas baik serta tidak mudah pudar hingga dua tahun berselang baik pengecatan bagian luar maupun bagian dalam. Dan pengecatan paling tidak dilakukan sebanyak tiga kali hingga mendpatkan hasil yang baik. 8. PEKERJAAN PENGGANTUNG DAN KUNCI Pada pekerjaan penggantung dan kunci ini, umumnya bahan-bahan yang digunakan adalah kunci pintu, engsel, hak angin, tarikan jendela, mur dan baut, BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

155

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN serta grendel. Dengan ketentuan alat penggantung dan kunci memiliki jenis, tipe dan kualitas yang baik dan sesuai dengan apa yag ada pada bangunan itu sendiri. Dan pada setiap pintu yang dipasang pada kusen harus terdiri dari tiga engsel yang berdimensi (4 x 3)”, sedangkan engsel pada jendela terdiri dari dua buah yang berdimensi (3 x 2, 5)”. Serta pada daun jendela harus terdiri dari dua buah hak angin, dua grendel dan satu buah tarikan. Antara kusen dan jendela juga tidak boleh terlihat ada kerenggangan, apabila itu terjadi renggang maksimal yang dibolehkan adalah sekitar 2–5 mm saja. 9. PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK Pelaksanaan instalasi listrik ini mencakup pelaksanaan pada pemasangan jaringan listrik, pemasangan lampu, pemasangan pada box sekring dan panel, pemasangan pada saklar dan stop contact, dan sebagainya. Bahan pada umumnya yang digunakan adalah kabel, lampu, saklar, stop contact, fitting, pipa, box sekring, serta panel. Pemasangan instalasi listrik harus menyesuaikan dengan peraturan yang ada yaitu menggunakan sistem tegangan 220 Volt. Bahan-bahan yang sudah disebutkan tadi haruslah berkualitas baik serta berdasarkan NI-6. Pada proses pemasangan kabel harus dilengkapi dengan pipa-pipa, clips, juntion box, cable racks, cable traya yang dibutuhkan dalam pemasangan. Untuk kabel-kabel primer, sekunder, dan yang menghubungkan pada lampu serta stop contact harus berdasarkan spesifikasi yang sudah mendapatkan sertifikat dari PLN. Untuk penempatan lampu yang benar adalah menyesuaikan dengan gambar Arsitekturnya, dan menyesuaikan juga dengan tipe lampu yang cocok ditempatkan secara tepat. Untuk lampu jenis TL syaratnya adalah seperti pada body atau box plat besi tebal minimumnya adalah 0, 9 mm serta depannya dicat putih dan abu-abu pada bagian belakang, kemudian balast dengan merk sinar atau yang lain dengan jenis sama, starter dengan merk philips atau yang lain dengan jenis sama, fitting, tabungnya merk toshiba atau philips (warna daylight), capasitor dengan merk phillips atau yang lain dengan jenis sama (untuk TL= 40 Watt/ 220 Volt) dengan besar 2, 5 micro F + 10% + lampu pijar 40 Watt dan 10 Watt. Pemasangan kabel yang ditanam harus disolder terlebih dahulu atau dengan menggunakan terminal, serta kap dengan merk Sun. Sedangkan stop contact juga harus berdasarkan dari gambar arsitektur untuk penempatannya. Jika tidak ada ketentuan dalam penempatan, bisa dipasang 140 cm di atas lantai. Untuk panel listrik body-nya harus terbuat dari bahan besi plat, serta ketebalan minimal 1, 5 mm. Komponen untuk panel sendiri yaitu hasil dari produksi prabik yang sudah memenuhi standar internasional seperti DIN, VDE, AIEE atau juga JIS. 10. PEKERJAAN LAIN-LAIN Dalam lingkup pekerjaan ini biasanya mencantumkan pekerjaan tambahan selain yang sudah tercantum pada lingkup pekerjaan di atas. Pekerjaan lain–lain menyesuaikan dengan jenis pekerjaannya dan

156

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN dilaksanakan sesuai dengan kondisi di lapangan. Untuk pekerjaan selain yang sudah tercantum pada lingkup pekerjaan di atas harus diuraikan secara rinci, baik meliputi spesifikasi penggunaan bahan, alat maupun cara pemasangan atau cara pengolahannya. INFORMASI! KOLABORASI, KOMUNIKASI, BERPIKIR KRITIS, KREATIF DAN INOVATIF 1. Lakukan kegiatan kolaborasi dengan mengamati dan membaca buku literatur yang berkaitan dengan Spesifikasi Teknis Bahan. ! 2. Lakukan kegiatan tanya jawab dengan guru Anda mengenai hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penerapan penyusunan Spesifikasi Teknis! 3. Tuliskan hasilnya dalam buku tulis Anda untuk dijadikan referensi tambahan!

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

157

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA Self Loading Concrete merupakan mobil atau truck yang bisa digunakan sebagai pencampur beton, namun materialnya bisa melakukan proses loading sendiri. Semua material penyusun beton seperti kerikil, pasir, semen bisa ditakar dan dimasukkan sendiri ke dalam batch. Artinya, alat ini bisa beroperasi secara mandiri dan tidak membutuhkan bantuan loader maupun excavator untuk memasukkan material ke dalam batch. Alat ini tidak memiliki kapasitas sebesar Batching Plant, sehingga hanya bisa digunakan dalam pekerjaan dengan ukuran tertentu saja.

JELAJAH INTERNET Untuk menambah pengetahuan, perihal Spesifikasi Teknis Bahan Bangunan dapat dipelajari secara mandiri di internet. Pada era milenial seperti saat ini, banyak artikel yang membahas mengenai Spesifikasi Bahan Bangunan. Untuk mengetahui lebih dalam, Anda bisa kunjungi kunjungi tautan di bawah ini https:// id. vbook.pub. com/ document/ 376552951/ SPESIFIKASIBAHAN-BANGUNAN-2018-pdf

RANGKUMAN 1.

2.

3.

4.

158

Rencana Kerja dan Syarat-Syarat atau biasa disingkat dengan RKS adalah suatu rencana pekerjaan dan syarat-syarat administrasi yang dibutuhkan yang berupa tentang instruksi yang harus dilakukan oleh penyedia jasa. Spesifikasi teknik adalah suatu uraian atau ketentuan-ketentuan yang disusun secara lengkap dan jelas mengenai suatu barang, metode atau hasil akhir pekerjaan yang dapat dibeli, dibangun atau dikembangkan oleh pihak lain sehingga dapat memenuhi keinginan semua pihak yang terkait. Tujuan dari penyusunan spesifikasi teknis yaitu sebagai landasan pelaksanaan pekerjaan konstruksi supaya proyek konstruksi tersebut mendapatkan nilai yang efektif/ efisien dan bisa dipertanggungjawabkan secara teknis, berdasarkan pada standar yang berlaku. Dalam menyusun spesifikasi teknis, biasanya digunakan beberapa sumber: Brosur Produk; Rincian/ Item Pekerjaan; Standar; Ahli/ Konsultan.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN 5.

Hal-hal yang yang harus ada dalam pembuatan Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS), antara lain: BAB Umum (Mengenai Pemilik Proyek/ Pemberi Tugas, Mengenai Perencanaan/ Desain, Mengenai Syarat Peserta Lelang, Mengenai Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampainnya), BAB Administrasi (Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan, Tanggal Waktu Penyerahan, Syarat Pembayaran, Denda Atas Keterlambatan, Besar Jaminan Penawaran, Besar Jaminan Pelaksanaan), dan BAB Teknis (Jenis dan Uraian Pekerjaan, Jenis dan Mutu Bahan, Cara Pelaksanaan Pekerjaan, Jenis Material/ Bahan).

TUGAS MANDIRI Carilah beberapa informasi tentang Spesifikasi Teknis dan RKS yang ada di Indonesia. Informasi tersebut dapat Anda cari pada media cetak, artikel, web atau media sosial. Kemudian lakukan analisis mengenai perbedaan subbab apa saja yang ada pada dokumen-dokumen tersebut. Setalah itu, jabarkan perbedaan-perbedaan tersebut kedalam hal mana yang memang perlu dijelaskan atau tidak dalam Spesifikasi Teknik dan RKS!

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar! 1. RKS adalah singkatan kata dari... A. Rencana Kerja dan Struktural B. Rencana Kegiatan dan Struktural C. Rencana Kerja dan Syarat-Syarat D. Rencana Kegiatan dan Spesifikasi E. Rencana Kerja dan Sistem-Sistem 2. Pada penyusunan RKS, hal-hal yang harus ada pada bab administrasi adalah, kecuali... A. Besar Jaminan Perhutangan B. Tanggal Waktu Penyerahan C. Syarat Pembayaran

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

159

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB

3.

4.

5.

6.

D. Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan E. Besar Jaminan Penawaran Bagian dari Dokumen Lelang proyek konstruksi yang menjelaskan persyaratan teknik pekerjaan yang dilelangkan, merupakan bagian dari... A. Spesifikasi B. Rencana Kerja C. Syarat-Syarat D. Teknis E. Administrasi Hal yang harus ada pada bagian teknis dalam penyusunan RKS adalah, kecuali... A. Jenis Material/ Bahan B. Jenis dan Mutu Bahan C. Jenis dan Uraian Pekerjaan D. Cara Perawatan Bahan E. Cara Pelaksanaan Pekerjaan Di bawah ini merupakan struktur spesifikasi teknik yang baku, kecuali... A. Pengendalian dan pengujian mutu di lapangan B. Pembebanan yang dilakukan C. Peralatan dan metoda pelaksanaan D. Pengukuran dan pembayaran E. Pembuatan dan produksi campuran Dalam hal penyusunan spesifikasi teknis yang digunakan untuk keperluan

barang/ jasa tertentu, dapat dibantu oleh... A. Pemilik B. Kontraktor C. Pemegang tender D. Konsultan E. Owner 7. Macam spesifikasi yang mengatur keseluruhan syarat yang perlu dikerjakan pada proses pelaksanaan pekerjaan adalah merupakan macam spesifikasi... A. Proses Kerja B. Produk Awal C. Bertahap D. Sistem Kerja E. Produk Akhir

160

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB 8. Persyaratan-persyaratan teknik yang berlaku hanya untuk paket-paket proyek atau jenis-jenis pekerjaan tertentu saja disebut dengan... A. Spesifikasi Umum B. Spesifikasi Teknis C. Spesifikasi Khusus D. Rencana Kerja E. Syarat-Syarat 9. Spesifikasi Teknis memiliki fungsi sebagai pedoman dalam mempertanggungjawabkan proyek secara keseluruhan bagi... A. Pengawas B. Pelaksana C. Peserta lelang D. Kontraktor E. Pimpinan Proyek 10. Di bawah ini yang bukan merupakan dokumen pelelangan pekerjaan pada umumnya yaitu... A. Gambar bestek B. Uraian RKS C. Lampiran yang dibutuhkan D. Instruksi bagi peserta pelelangan E. Rincian Pekerjaan 11. Dalam pemilihan material yang berisi tentang peraturan dan ketentuanketentuan pelaksanaan pekerjaan kostruksi, mutu bahan, dll. Terdapat di dalam … A. Besaran Proyek B. Dokumen Proyek C. Kontrak Proyek D. Spesifikasi Teknis E. Spesifikasi Alat 12. Pekerjaan yang menggunakan peralatan yang di desain khusus dan/ atau pekerjaan yang sulit didefiniskian secara teknis cara memenuhi kebutuhan dan tujuan pengadaan merupakan pekerjaan … A. B. C. D. E.

Turn Key Industri Kreatif Kompleks Makro Mikro

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

161

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB 13. Pada pembuatan Spesifikasi Teknis terdapat sumber yang bisa digunakan, antara lain kecuali … A. Pendapat Pimpinan B. Brosur Produk C. Rincian Pekerjaan D. Peraturan E. Konsultan Ahli 14. Spesifikasi teknis untuk adukan pasangan atau plesteran agar kedap air adalah: A. 1 Sp: 1 Tras: 3 Ps B. 1 Kp: 1 Tras: 2 Ps C. 1 Kp: 1 Sm: 1 Ps D. 1 Sp: ½ Kp: 3 Ps E. 1 Sp: 2 Ps 15. Fungsi adukan pada pasangan pekerjaan bangunan diantaranya sebagai berikut, kecuali: A. Sebagai pengikat antara bata yang satu dengan yang lain B. Sebagai ornamen dalam konstruksi C. Untuk menyalurkan beban yang berada di atasnya D. Untuk menghilangkan deviasi dari permukaan bata E. Untuk meratakan permukaan tembok 16. Tahapan pekerjaan yang dilakukan setelah pekerjaan pemasangan papan bouwplank adalah … A. Galian tanah pondasi B. Urugan pasir C. Urugan tanah D. Pasangan batu kosong E. Lantai kerja 17. Perhatikan syarat–syarat teknis berikut: a) Dipengaruhi oleh merek/ produk tertentu b) Sebisa mungkin mengupayakan penggunaan standar nasional yang terbaru c) Disesuaikan terhadap jadwal waktu pelaksanaan d) Mencantumkan syarat bahan yang digunakan dalam pelaksanaan pekerjaan

162

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB e) Jenis, kapasitas dan jumlah peralatan utama semaksimal mungkin yang dibutuhkan pada pelaksanaan pekerjaan Syarat-syarat teknis suatu pekerjaan dirancang sesuai dengan jenis pekerjaan yang dikerjakan dengan mempertimbangkan … A. a) dan b) B. a) dan e) C. a) dan d) D. b) dan e) E. c) dan d) 18. yang tidak termasuk dalam pekerjaan pendahuluan, antara lain… A. Pembersihan Lapangan B. Pengukuran C. Pembuatan Barak/ Direksi Keet D. Pekerjaan Galian Tanah E. Pekerjaan Bouwplank 19. “Penempatan besi beton di dalam cetakan tidak boleh menyinggung dinding atau dasar cetakan, serta harus mempunyai jarak tetap untuk setiap bagianbagian konstruksi, apabila tidak ditentukan di dalam gambar rencana“ Pernyataan di atas dapat kita temui pada spesifikasi teknis pada pekerjaan … A. Lantai Kerja B. Selimut Beton C. Balok Sloof D. Pelat Beton E. Pondasi 20. Beton yang sudah dicor harus dijaga agar tidak kehilangan kelembapan untuk paling sedikit … A. 12 hari B. 13 hari C. 14 hari D. 15 hari E. 16 hari

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

163

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

REFLEKSI 1. Berilah tanda v apabila sesuai dengan anda. Dari penjelasan yang sudah dipelajari pada bab ini bagaimanakah pemahaman Anda terhadap materimateri yang ada? Materi Pengertian Teknis

Tidak Menguasai

Kurang Menguasai

Menguasai

Spesifikasi

Tujuan Spesifikasi Teknis Sumber Teknis

Spesifikasi

Penyusunan Teknis

Spesifikasi

2. Pada bab ini manakah bagian yang paling Anda sukai? Kenapa? 3. Manfaat apa yang Anda dapatkan setelah mempelajari bab ini?

164

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BAB XI

PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA

BAB XI PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA

TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mempelajari materi perencanaan kebutuhan tenaga kerja ini, peserta didik mampu memahami makna dari pentingnya perencanaan kebutuhan tenaga kerja pada proyek konstruksi.

PETA KONSEP

Perencanaan Kebutuhan Tenaga Kerja

Pendahuluan (Pengertian Perencanaan Tenaga Kerja)

Manfaat Perencanaan Tenaga Kerja

Aktivitas Perencanaan Tenaga Kerja

Merencanakan Kebutuhan Tenaga Kerja

KATA KUNCI Perencanaan–Tenaga Kerja–Aktivitas Proyek - Network Diagram–Proyek Konstruksi

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

165

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENDAHULUAN Pelaksanaan proyek konstruksi dimulai dari melakukan perencanaan untuk pekerjaan yang akan dilaksanakan di proyek. Pada proses perencanaan terdapat beberapa hal yang harus direncanakan terlebih dahulu. Perencanaan perlu dan harus dilakukan karena hal tersebut akan menjadi patokan sehingga mempunyai pengaruh yang besar pada pelaksanaan proyek konstruksi.

Gambar. 11.1 Perencanaan Proyek Konstruksi Sumber: https:// proyeksukses. com/ 2018/ 01/ 28/ kenapa-perencanaan-konstruksi-perlu-dilakukan/

Perencanaan proyek konstruksi termasuk dalam manajemen proyek. Manajemen merupakan proses terpadu antar individu yang sedang dan akan terlibat dalam proyek sebagai bagian dari organisasi yang akan dilibatkan untuk membuat rencana, mengorganisasi, menjalankan dan mengendalikan seluruh aktivitas, dengan harapan semua hal tersebut dapat diarahkan pada sasaran atau target yang telah ditetapkan. Proses manajemen akan berjalan lancar, dimulai pada struktur organisasi yang solid. Organisasi tersebut merupakan kumpulan dari individu-individu yang selanjutnya akan disebut tenaga kerja. Manajemen yang dikhususkan pada proyek konstruksi adalah kegiatan sebagai bentuk penataan serta pengorganisasian untuk faktor-faktor yang akan mempunyai pengaruh terhadap berhasil atau tidaknya proyek konstruksi tersebut. Salah satu proses pada manajemen proyek adalah melakukan perencanaan terhadap kebutuhan kerja, kira-kira seberapa penting kah perencanaan terkait dengan kebutuhan tenaga kerja?

166

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN A. PENGERTIAN PERENCANAAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA Perencanaan adalah keseluruhan proses pemikiran dan penentuan secara matang dari hal-hal yang akan dikerjakan di masa yang akan datang dalam rangka mencapai tujuan yang telah ditentukan (Siagian, 1994). Menurut Kusmiadi (1995), perencanaan adalah proses dasar yang kita gunakan untuk memilih tujuantujuan dan menguraikan bagaimana cara mencapainya. Kemudian menurut salah seorang ahli yaitu Drs. Ulbert Silalahi, M. A. pengertian dari perencanaan adalah suatu kegiatan yang menetapkan tujuan dan merumuskan serta mengatur pendayagunaan manusia, finansial, informasi, metode dan juga waktu untuk memaksimalkan efiseiensi serta efektivitas pencapaian suatu tujuan. Sehingga jika dapat disimpulkan pengertian perencanaan adalah kegiatan menguraikan pencapaian dari mulai mengatur pendayagunaan manusia, finansial, informasi, metode dan waktu untuk mencapai tujuan yang diharapkan. Menurut Undang-Undang No. 13 tahun 2003 Bab 1 Pasal 1 (ayat 2) menyebutkan bahwa tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri maupun masyarakat. Pengertian tenaga kerja menurut Sumitro Djihadikusumo, yaitu semua orang yang bersedia dan sanggup, golongan ini meliputi mereka yang bekerja untuk diri sendiri, anggota keluarga yang tidak menerima bayaran serta mereka yang bekerja untuk menerima bayaran/ upah/ gaji. Menurut Secha Alatas dan Rudi Bambang T (2000) menyatakan bahwa tenaga kerja adalah bagian penduduk yang mampu bekerja memproduksi barang dan jasa. Secara umum pengertian dari tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan dengan batas umur tertentu baik untuk menerima bayaran ataupun tidak. Perencanaan kebutuhan tenaga kerja adalah semua usaha untuk mengetahui dan mengukur masalah ketenagakerjaan dan kesempatan kerja dalam satu wilayah pasar kerja yang terjadi pada waktu sekarang atau mendatang, serta merumuskan kebijakan usaha dan langkah yang tepat dan runtut mengatasinya (J. Ravianto, 1989, hal 14). Secara garis besar dalam buku Deskripsi Perencanaan Ketenaga Kerjaan oleh Sri Maryanti dkk, proses perencanaan ketenagakerjaan dibagi dalam dua bagian. Pertama adalah sebuah usaha untuk dapat menemukan dan mengukur seberapa besarnya permasalahan pada kesempatan kerja dan masalah ketenagakerjaan yang terjadi di waktu sekarang ataupun diwaktu yang akan datang. Bagian kedua adalah perumusan dari kebijakan usaha dan langkah-

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

167

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN langkah yang runtut serta tepat. Perencanaan tenaga kerja harus dilaksanakan dengan matang dan penuh pertimbangan karena akan ikut berpengaruh pada besarnya Biaya, kualitas Mutu dan Waktu (BMW) yang digunakan di proyek-proyek konstruksi. B. MANFAAT PERENCANAAN TENAGA KERJA Perencanaan tenaga kerja termasuk dalam proses manajemen proyek. Manajemen merupakan proses terpadu di mana individu-individu sebagai bagian dari organisasi dilibatkan untuk merencanakan, mengorganisasikan, menjalankan dan mengendalikan aktivitas-aktivitas, yang kesemuanya diarahkan pada sasaran yang telah ditetapkan dari berlangsung terus-menerus seiring dengan berjalannya waktu (Nurhayati, 2010). Salah satu hal yang masuk dalam manajemen proyek adalah merencanakan tenaga kerja. Pentingnya dari merencanakan tenaga kerja adalah sebagai berikut: 1. Kompresi Daur Hidup Produk Kecepatan dalam menghasilkan sebuah produk merupakan keuntungan yang kompetitif, sehingga hal tersebut menyebabkan banyak organisasi atau perusahaan yang mengandalkan fungsi silang dari tim-tim proyek. Hal tersebut dilakukan untuk mendapatkan produk dan jasa baru secepat mungkin. 2. Kompetisi Global Pada kondisi saat ini, permintaan dari pasar tidak hanya untuk produk dan jasa yang murah tetapi juga produk dan jasa yang mempunyai kualitas baik. Kondisi tersebut mengakibatkan munculnya sertifikat-sertifikat ISO pada dunia konstruksi. Sertifikat ISO tersebut merupakan persyaratan yang harus dimiliki dalam menjalankan bisnis pada masa ini. ISO menjadi standar internasional untuk melakukan penilaian terhadap manajemen mutu dan jaminan mutu. Manajemen mutu yang dinilai tersebut sangat berkaitan dengan manajemen proyek dimana mutu dipengaruhi oleh salah satunya adalah Sumber Daya Orang atau Tenaga Kerja. 3. Perkembangan Pengetahuan yang Pesat Perkembangan ilmu pengetahuan yang begitu pesat, mempengaruhi dalam meningkatnya kompleksitas proyek. Sebagai contoh kompleksitas adalah

168

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN

Gambar 11.2. Tenaga Kerja Konstruksi Sumber: https:// www. pu. go. id/ berita/ view/ 16313/ kementerian-pupr-sertifikasi-12-000-tenaga-kerjakonstruksi

Beberapa saat ini Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) sedang gencar melaksanakan sertifikasi untuk tenaga kerja konstruksi. Tenaga kerja yang sudah bersertifikasi akan meningkatkan kualitas pembangunan insfrastruktur di Indonesia. Pada perencanaan tenaga kerja konstruksi akan dibahas mengenai struktur manajemen proyek. Pada struktur manajemen proyek terdapat organisasi. Organisasi adalah pengaturan kegiatan-kegiatan dari beberapa individu di bawah satu koordinasi yang berfungsi untuk pencapaian dalam satu tujuan. Pada perencanaan tenaga kerja konstruksi dibutuhkan pengaturan mengenai struktur organisasi. Manfaat dari adanya struktur organisasi tersebut adalah sebagai salah satu tindakan atau sikap untuk dapat mempersatukan dan mengatur sumber daya manusia (SDM) atau tenaga kerja, dimana struktur tersebut terbentuk dalam kumpulan kegiatan proyek konstruksi yang memiliki tugas masing-masing dan kegiatan tersebut juga saling berhubungan satu sama lain. Pada proyek konstruksi jika semakin banyak individu atau kelompok yang terlibat dalam proyek terbut maka akan semakin kompleks pula bentuk organisasi yang harus dibuat. Struktur organisasi nantinya akan digunakan untuk merencanakan tenaga kerja yang akan bekerja pada proyek konstruksi tersebut. Manfaat dari perencanaan tenaga kerja di proyek konstruksi yaitu sebagai berikut: a. Kesempatan dan ancaman dapat didefinisikan dengan mudah sehingga

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

169

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN sumber daya manusia akan lebih mudah dalam mencapai tujuan dari proyek konstruksi tersebut. b. Pemikiran baru dan pandangan mengenai isu-isu sumber daya manusia akan membuat proyek berjalan sesuai tujuan. c. Menguji komitmen manajemen terhadap tindakan yang akan dilakukan di proyek sehingga hal tersebut akan dapat menciptakan proses yang baik bagi alokasi sumber daya pada program-program sepesifik dan juga aktivitas proyek. d. Mengembangkan hal yang mendesak atau biasa disebut “sense of urgency” dan komitmen untuk bertindak. e. Meningkatkan pendayagunaan SDM untuk memberikan konstribusi terbaik. f. Menyelaraskan aktivitas SDM dengan sasaran organisasi agar setiap pekerja dapat mengoptimalkan potensi dan keterampilannya guna meningkatkan kinerja organisasi. g. Penghematan tenaga, biaya, waktu yang diperlukan, sehingga dapat meningkatkan efisiensi guna kesejahteraan pegawai/ karyawan. (point 5-7 dari Narawi, 1997:143). C. AKTIVITAS PERENCANAAN TENAGA KERJA Pada kegiatan proyek konstruksi aktivitas perencanaan tenaga kerja dikenal dengan Man Power Schedule, yaitu jadwal kebutuhan tenaga manusia mulai dari pekerja sampai project manager (Amien Sajekti, 2009). Aktivitas ini termasuk dalam pengaturan sumber daya terkait dengan orang/ tenaga. Pengelola proyek sebagai perencana sumber daya tenaga harus dapat membagi waktu dengan baik, tenaga kerja harus dapat dimanfaatkan dengan maksimal dan berlomba dengan waktu penyelesaian. Pada kegiatan proyek dengan jalur tidak kritis untuk dapat dipindahkan pada kegiatan proyek dengan jalur kritis agar dapat memperpendek waktu penyelesaian dan kegiatan pada jalur tidak kritis akan bertambah waktu penyelesaiannya karena sumber daya tenaga berkurang. Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal yaitu merancang kebutuhan tenaga kerja dan suplay tenaga kerja. Dalam menentukan kebutuhan untuk tenaga kerja pada masa depan, maka harus ditentukan terlebih dahulu untuk rencana strategis dari perusahaan, selain itu adalah perkiraan tingkat kegiatan untuk masa yang akan datang. Cara yang dilakukan untuk memperkirakan kebutuhan kerja diantaranya adalah penilaian manajerial, analisa risiko untuk kecenderungan, work study dan analisa keterampilan serta keahlian yang dimiliki. Pada penilaian manajerial hal tersebut merupakan metode yang 170

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN paling umum, dengan metode tersebut dapat dianalisa mengenai perkembangan dan beban untuk masa yang akan datang, untuk selanjutnya lalu diputuskanlah berapa banyak tenaga kerja yang akan dibutuhkan pada proyek konstruksi yang akan dijalankan atau laksanakan. Cara yang dilakukan tersebut merupakan dasar petunjuk praktis mengenai hubungan antara tingan kegiatan dan kebutuhan dari tenaga kerja, serta masuk ke dalam penilaian terhadap seberapa besar pengaruh teknologi dam perkembangan lain dalam kebutuhan tenaga kerja. Kegiatan suplai tenaga kerja dapat langsung ditentukan melalui perkiraan suplai internal dan juga eskternal. Perkiraan suplai tenaga kerja tersebut dapat diperkirakan berdasarkan pada beberapa hal, yaitu: analisa sumber dayan yang telah ada, analisa untuk pemborosan, penilaian perumahan dalam kondisi kerja atau absensi dan perkiraan dari hasil program pelatihan. Dari adanya perkiraan kebutuhan tenaga kerja dan juga perkiraan suplai tenaga kerja, lalu dapat ditetapkan jumlah kebutuhan tenaga kerja yang diperlukan untuk digunakan pada proyek konstruksi yang akan dilaksanakan. Perkiraan kebutuhan tenaga kerja dan perkiraan suplainya merupakan langkah awal dalam aktivitas perencanaan tenaga kerja secara umum, pada perencanaan tenaga kerja konstruksi terdapat beberapa prosedur atau langkah yang harus dilaksanakan. Dalam penyelenggaraan proyek, sumber daya yang paling menjadi penentu keberhasilan pekerjaan adalah tenaga kerja. Jenis dan kegiatan proyek berubah cepat sepanjang siklus, sehingga dalam menyediakan tenaga terampil dan ahli harus mengikuti tuntutan perubahan kegiatan yang sedang berlansung. Dilihat dari hal tersebut maka suatu perencanaan tenaga kerja di proyek yang menyeluruh dan terinci meliputi jenis dan kapan keperluan tenaga kerja. Untuk menyusun perencanaan jumlah tenaga kerja dalam pelaksanaan kegiatan proyek terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan yaitu: 1. Produktivitas tenaga kerja; 2. Tenaga kerja periode puncak (peak); 3. Jumlah tenaga kerja kantor pusat; 4. Perkiraan jumlah tenaga kerja konstruksi di lapangan; dan 5. Meratakan jumlah tenaga kerja guna mencegah gejolak (fluctuation). Produktivitas pada suatu kegiatan, juga sangat berkaitan dengan kebutuhan biaya kegiatan tersebut, seperti juga pada proyek konstruksi. Hal tersebut dikarenakan produktivitas akan menunjukan beberapa hasil pekerjaan persatuan waktu, untuk setiap sumber daya yang digunakan. Produktivitas tenaga kerja merupakan gambaran untuk kemampuan seorang pekerja dalam menghasilkan BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

171

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN output pada sebuah kegiatan yang berlangsung. Hal tersebut terjadi karena produktivitas adalah hasil yang diperoleh oleh suatu unit produksi dengan jumlah tenaga kerja yang dimiliki dari produktivitas kerja yang tinggi akan menunjukkan kemampuan yang dimiliki oleh tenaga kerja tersebut yang juga tinggi. Kemampuan produktivitas dari sumber daya dapat dibedakan ke dalam dua jenis (Asiyanto 2002: 79), yaitu: 1. Produktivitas Individu yang dipengaruhi oleh kualitas sumber daya yang bersangkutan. 2. Produktivitas kelompok, yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas sumber daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari anggota kelompok. D. MERENCANAKAN KEBUTUHAN TENAGA KERJA Dalam menghitung kebutuhan tenaga kerja diperlukan data perencanaan. Data perencanaan tersebut adalah volume pekerjaan, Analisi Harga Satuan (AHS) Pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pekerjaan. Pada sebuah kasus pembangunan proyek, terdapat sebuah contoh perhitungan kebutuhan tenaga kerja pada proyek.

Gambar 11.3. Contoh Perhitungan Pekerja Sumber: http:// eprints. ums. ac. id/ 15652/ 7/ lampiran_perhitungan_tenaga_kerja. pdf.

172

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

MATERI PEMBELAJARAN Contoh tersebut diambil dari Analisa Perencanaan Proyek Pembangunan Wisma Wali Santri Assalam Surakatya dengan Bantuan MS. Project 2003. Dari contoh tersebut dapat diuraikan bahwa sebelum menghitung jumlah pekerja pada suatu proyek, diperlukan untuk menghitung produktivitas tenaga pekerja terlebih dahulu. Untuk mencari produktivitas tenaga kerja rumusnya adalah sebagai berikut:

Sebelum mencari produktivitas perlu diketahui volume pekerjaan, durasi kegiatan, harga satuan pekerjaan, dan perbandingan tenaga kerja. Setelah menemukan besarnya produktivitas tenaga kerja langkah selanjutnya adalah menghitung masing-masing kebutuhan tenaga kerja. Misalkan dalam pekerjaan yang dilakukan dibutuhkan pekerja, tukang batu, juru ukur dan asisten juru ukur maka harus dihitung masing-masing.

Setelah mengikuti langkah tersebut maka akan didapatkan jumlah pekerja untuk masing-masing pekerjaan. Langkah terakhir adalah menjumlahkan seluruh tenaga kerja sesuai dengan kebutuhan proyek konstruksi.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

173

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA Perancang Jembatan Lengkung Terpanjang di Dunia

Gambar 11.4 Jembatan terpanjang di dunia Sumber: https:// finance. detik. com/ infrastruktur/ d-4789735/ kisah-perancang-jembatan-lengkungterpanjang-di-dunia

Gambar di atas adalah salah satu proyek jembatan lengkung bentang panjang atau disebut longspan. Proyek tersebut bertempat di Kuningan, Jakarta Selatan pada proyek LRT (Light Rapid Transit) Jabodetabek. Konstruksi longspan tersebut, melayang di atas flyover dan tol dalam kota dengan bentuk melengkung sepanjang 148 meter dengan radius lengkung 115 meter. Material yang digunakan dalam membangun proyek ini adalah beton dengan berat 9. 6888, 8 ton. Metode yang digunakan untuk membangun jembatan lengkung tersebut adalah metode balanced, dimana metode tersebut memanfaatkan efek kantilever seimbangnya sehingga struktur dapat berdiri dan mendukung beban beratnya sendiri tanpa sokongan lain dari perancah (penyangga sementara) atau fasework. Balanced cantilever sebenarnya sudah cukup lama diterapkan oleh banyak negara, terutama negara-negara maju. Material yang digunakan adalah baja, karena baja relatif lebih mudah dan cepat. Konsep utama dalam metode itu adalah membangun struktur-struktur kantilever seimbang untuk pertama kali, sebelum memasang segmen-segmen beton. Lalu untuk pembuatan segmen beton dapat dilakukan dengan cast in situ (cor di tempat) atau precast (pracetak di pabrik Untuk pemasangan segmen beton pracetak, terdapat beberapa tahapan penyambungan segmen-segmen tersebut. Tahapannya yaitu segmen pracetak yang dikirim dari pabrik ke lapangan dipasang satu dengan lainnya. Segmen yang pertama dipasang adalah plers segment, dilanjutkan dengan pemasangan

174

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

CAKRAWALA field segment arah depan/ belakang pier segment.). Langkah-langkah tersebut harus dilakukan karena bearing (bantalan) belum dapat diaktifkan, untuk itu harus diadakan tumpuan sementara supaya mendukung segmen tersebut. Setiap pemasangan segmen dilakukan dengan penyesuaian koordinat untuk garis arah horizontal dan elevasi untuk arah vertikal yang diperuntukan kedua segmen. Sosok yang berada di balik terciptanya jembatan lengkung panjang ini adalah Arvilla Delitriana, beliau adalah salah satu insiyur kenamaan Indonesia, alumni dari Intitut Teknologi Bandung (ITB). Sebelum mendesain jembatan lengkung untuk proyek LRT, Ibu yang akrab dipanggil Dina ini pernah merancang beberapa jembatan di Indonesia, anatara lain Kali Kuto di Semarang, Jembatan Layang khusus Busway ruas Adam Malik, Jembatan Kereta Api Cirebon-Kriya, Jembatan Perawang, dan Jembatan Pedamaran 1 dan 2 di Riau. Video mengenai jembatan lengkung yang dirancang Bu Dina dapat disaksikan pada link https:// www. cnnindonesia. com/ 92a51127-a11b-44a0-9df4622ea2ff4ed2

JELAJAH INTERNET Untuk menambah wawasan dalam merencanakan tenaga kerja pada proyek konstruksi, dapat mengunjungi link di bawah atau cukup scan QR Code. Materi tersebut berisi jurnal tentang perhitungan kebutuhan tenaga kerja secara lebih rinci lagi, sehingga dapat digunakan untuk menambah wawasan. Ada beberapa langkah yang dapat digunakan untuk mencari kebutuhan tenaga kerja setiap pekerjaan. https:// ejournal. warmadewa. ac. id/ index. php/ paduraksa/ article/ download/ 375/ 274

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

175

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

RANGKUMAN Dari materi yang dipelajari di atas, dapat dituliskan rangkuman sebagai berikut: 1. Pelaksanaan proyek konstruksi dimulai dari melakukan perencanaan untuk pekerjaan yang akan dilaksanakan di proyek. Pada proses perencanaan terdapat beberapa hal yang harus direncanakan terlebih dahulu. Perencanaan perlu dan harus dilakukan karena hal tersebut akan menjadi patokan sehingga mempunyai pengaruh yang besar pada pelaksanaan proyek konstruksi. 2. Perencanaan kebutuhan tenaga kerja adalah semua usaha untuk mengetahui dan mengukur masalah ketenagakerjaan dan kesempatan kerja dalam satu wilayah pasar kerja yang terjadi pada waktu sekarang atau mendatang, serta merumuskan kebijakan usaha dan langkah yang tepat dan runtut mengatasinya. 3. Perencanaan tenaga kerja termasuk dalam proses manajemen proyek. Manajemen merupakan proses terpadu di mana individu-individu sebagai bagian dari organisasi dilibatkan untuk merencanakan, mengorganisasikan, menjalankan dan mengendalikan aktivitas-aktivitas, yang kesemuanya diarahkan pada sasaran yang telah ditetapkan dari berlangsung terusmenerus seiring dengan berjalannya waktu. 4. Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal yaitu merancang kebutuhan tenaga kerja dan suplly tenaga kerja. Dalam menentukan kebutuhan tenaga kerja pada masa depan, maka harus ditentukan dahulu rencana strategis dari perusahaan dan perkiraan tingkat kegiatan masa yang akan datang. 5. Dalam menghitung kebutuhan tenaga kerja diperlukan data perencanaan. Data perencanaan tersebut adalah volume pekerjaan, Analisi Harga Satuan (AHS) Pekerjaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pekerjaan.

TUGAS MANDIRI Perencanaan tenaga kerja adalah hal yang penting dalam rangkaian proses pekerjaan proyek konstruksi. Untuk lebih dapat memahami cara merencanakan tenaga kerja Anda dapat mencari contoh RAB dari sumber belajar lain (internet, buku dan lain-lain). Lalu, Anda dapat mencoba mencari kebutuhan tenaga kerjanya. Ambillah selembar kertas untuk mencoba mencari kebutuhan tenaga kerja pada suatu proyek!

176

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB Kerjakan soal-soal di bawah ini dengan teliti, baik dan benar! A. Pilihan Ganda 1. Perencanaan kebutuhan tenaga kerja pada proyek konstruksi termasuk dalam... A. Kekuatan proyek B. Manajemen proyek C. Keterampilan proyek D. Sistem proyek E. Bisnis konstruksi proyek 2. Pengertian tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri maupun masyarakat. Pengertian tersebut tercantum dalam... A. Undang-Undang No. 11 Tahun 2003 B. Undang-Undang No. 11 Tahun 2005 C. Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 D. Undang-Undang No. 13 Tahun 2005 E. Undang-Undang No. 13 Tahun 2006 3. Pada undang-undang tersebut pengertian terdapat pada BAB... pasal... (ayat...) A. BAB 1 Pasal 1 (ayat 3) B. BAB 1 Pasal 1 (ayat 2) C. BAB 2 Pasal 1 (ayat 2) D. BAB 2 Pasal 2 (ayat 3) E. BAB 3 Pasal 1 (ayat 2) 4. Kecepatan menghasilkan produk merupakan sebuah kuntungan kompetitif, sehingga banyak organisasi atau perusahaan yang mengandalkan fungsi silang dari tim-tim proyek untuk mendapatkan produk dan jasa baru secepat mungkin, hal tersebut adalah salah satu pentingnya dalam merencanakan tenaga kerja, yang sering disebut... A. Kompetisi global B. Perkembangan pengetahuan yang pesat C. Persaingan global D. Kompresi daur hidup produk E. Jaminan kerjasama 5. Untuk menyusun perencanaan jumlah tenaga kerja dalam pelaksanaan kegiatan proyek terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan yaitu sebagai berikut, kecuali... A. Produktivitas tenaga kerja B. Tenaga kerja periode puncak (peak)

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

177

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR BAB C. Jumlah tenaga kerja kantor pusat D. Perkiraan jumlah tenaga kerja konstruksi di lapangan E. Mengurangi jumlah pegawai lama B. Essay 1. Sebutkan pentingnya dari merencanakan tenaga kerja! 2. Sebut dan jelaskan Manfaat dari perencanaan tenaga kerja di proyek konstruks! 3. Aktivitas perencanaan tenaga kerja dapat dilihat dari dua hal, jelaskan aktivitas perencanaan tersebut! 4. Jika diketahui volume pekerjaan pada plesteran dan acian beton adalah sebesar 168, 52 m2, durasi pekerjaan dilakukan selama 7 hari, dengan harga satuan pekerjaan sebesar Rp. 9500, 00. Untuk perbandingan tenaga kerja adalah 1 tukang batu: 2 pekerja. Maka berapakah jumlah tukang dan pekerja untuk pekerjaan tersebut? 5. Jika diketahui volume untuk pekerjaan cat plafond gypsum dan beton expose ex Catilac adalah sebesar 738, 50 m2, sedangkan pekerjaan dilaksanakan selama 17 hari dengan harga satuan pekerjaan sebesar Rp 3. 500, 00 lalu perbandingan tenaga kerja 1 tukang cat: 2 pekerja. Berapakah jumlah tukang dan pekerja untuk mengerjakan pekerjaan

REFLEKSI Setelah mempelajari BAB 11 ini, Anda akan menjadi lebih paham mengenai proses perencanaan tenaga kerja pada proyek konstruksi. Hal-hal apa saja yang harus dihitung sebelum mencari kebutuhan tenaga kerja masing-masing pekerjaan di proyek konstruksi. Dari berbagai materi yang ada pada BAB ini, materi mana yang menurut Anda paling sulit untuk dipahami? Jika terdapat materi yang sulit dipahami, coba Anda diskusikan dengan teman maupun guru. karena dari bertanya dan berdiskusi kita dapat lebih memahami materi yang sedang dipelajari.

178

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP

Pilihlah salah satu jawaban soal-soal di bawah ini dengan baik dan benar! A. Pilihan Ganda 1. Pada analisis pengukuran jarak menggunakan waterpass, untuk menghitung jarak yang dibutuhkan adalah... A. Benang tengah–benang bawah B. Benang atas–benang tengah C. Benang tengah–benang atas D. Benang atas–benang bawah E. Benang bawah–benang tengah 2. Gambar kerja yang digunakan oleh pelaksana lapangan disebut juga... A. as built drawing B. gambar denah C. gambar tampak D. shop drawing E. gambar potongan 3. Beban konstan dan berada pada posisi yang sama pada setiap saat di definisikan sebagai beban: A. Beban hidup B. Beban mati C. Beban khusus D. Beban gempa E. Beban angin 4. Benda-benda berikut termasuk beban mati pada konstruksi bangunan, kecuali: A. Plambing B. Usuk/ Kasau C. Meja kursi D. Genteng E. Balok 5. Syarat-syarat keseimbangan gaya dalam suatu konstruksi bangunan adalah sebagai berikut, kecuali: A. ∑ H = 0 B. ∑ V = 0 C. ∑ M = 0 D. ∑ X = 0 E. ∑ RAV = 0 BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

179

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP 6. Susunan gaya yang tegak lurus terhadap sumbu batang disebut: A. Gaya lintang B. Gaya normal C. Gaya momen D. Gaya dalam E. Gaya luar 7. Yang merupakan hasil dari perkalian antara gaya dan jarak disebut: A. Reaksi tumpuan B. Gaya lintang C. Gaya normal D. Gaya dalam E. Momen 8. Persamaan yang digunakan dalam mengoreksi pembacaan benang tengah yaitu... A. B. C. D. E.

9. Apabila diketahui benang tengah sebesar 1, 350 dan benang atas sebesar 1, 670, maka besar benang bawah yang seharusnya adalah... A. 1, 300 B. 1, 003 C. 1, 330 D. 1, 303 E. 1, 030 10. Maksud dari beton mutu K 250 adalah A. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ cm² B. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ m² C. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ mm²

180

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP

11.

12.

13.

14.

15.

D. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 km/ m² E. Beton yang memiliki mutu kekuatan 250 kg/ m³ Berikut ini yang tidak termasuk langkah-langkah pekerjaan penulangan/ pembesian sebelum dilakukan pengecoran adalah sebagai berikut A. Memilih baja tulangan dari pabrik yang terkenal B. Membuat daftar bengkokan tulangan C. Meluruskan dan membersihkan kotoran dari bagian-bagian karat yang lepas D. Memotong menurut panjang yang telahditeruskan pada daftar pembengkokan E. Memasang (menyetel) menurut gambar konstruksi yang ditentukan Besar jarak yang dicari apabila besar benang atas sebesar 2, 090 dan benang bawah sebesar 1, 930, adalah... A. 1, 6 m B. 0, 016 m C. 16 m D. 0, 16 m E. 160 m Apabila dalam hal musyawarah para pihak tidak dapat mencapai suatu kemufakatan, para pihak menempuh tahapan upaya penyelesaian sengketa yang tercantum dalam… A. Perjanjian kerja B. Kontrak kerja konstruksi C. Surat keputusan D. Surat perjanjian kerja E. semua benar Dalam UU No. 2 tahun 2017 Pasal 88 ayat (4) menyebutkan tahapan upaya penyelesaian sengketa meliputi... A. Mediasi, konsiliasi, dan arbitrase; B. Mediasi, komunikasi, dan arbitrase; C. Musyawarah, konsiliasi, dan arbitrase. D. Semua benar E. Mediasi, konsiliasi, dan arbitrase. Sebelum kita menggambar teknik terlebih dahulu kita harus paham betul ketentuan- ketentuan teknis dalam menggambar teknik karena produk gambar teknik itu harus memiliki sifat, kecuali:

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

181

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP A. Terukur dengan skala B. Komunikatif dan mudah dimengerti C. Efektif atau tepat guna D. Cermat E. Estetik atau indah 16. Pondasi batu kali berbentuk trapesium ukuran atas 30 cm, bawah 80 cm, dan tinggi 60 cm dengan panjang 12 m, maka volume batu kali tersebut adalah... A. 0, 0396 m3 B. 0, 3960 m3 C. 3, 9600 m3 D. 39, 600 m3 E. 396, 00 m3 17. Gambar denah merupakan tampak (potongan atau penampang mendatar) suatu bangunan yang dilihat dari atas ke arah bawah diambil kurang lebih setinggi 1 (satu) meter, sehingga gambar denah bangunan akan terlihat: A. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela, gambar penempatan perabot, nama dan ketinggian suatu lantai ruangan, Jarak antara dinding ke dinding yang lainnya, notasi bahan bangunan B. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela, gambar penempatan perabot, nama dan ketinggian suatu lantai ruangan, jarak antara dinding ke dinding yang lainnya, simbol bahan bangunan C. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela, gambar penempatan perabot, nama dan ketinggian suatu lantai ruangan, Simbol bahan bangunan D. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela, gambar penempatan perabot, Jarak antara dinding ke dinding yang lainnya. E. potongan dinding, potongan kolom, potongan kosen pintu dan jendela. 18. Gambar rencana pondasi merupakan gambar penempatan pondasi (pondasi pelat setempat atau pancang) dan pondasi lajur, dimana titik, lebar dan jarak antar pondasi ditentukan ukurannya. Dan gambar ini akan digunakan dalam pembuatan: A. papan piket (bouwpalk) yang selanjutnya akan digunakan sebagai pedoman dalam penggalian. 182

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP

19.

20.

21.

22.

B. rencana pemasangan sloof C. rencana pasangan kusen pintu dan jendela D. rencana atap bangunan E. pemasangan pondasi batu kali dan pemasangan dinding batu bata. Sengketa yang terjadi dalam kontrak kerja konstruksi diselesaikan dengan prinsip dasar musyawarah untuk mencapai… A. Keadilan B. Kemufakatan C. Kesetaraan D. Kesepakatan E. Semua benar Urutan yang benar pada pengerjaan plesteran dinding adalah: A. Menyiram permukaan pasangan tembok–menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala plesteran tembok. B. Membersihkan permukaan pasangan tembok–menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala plesteran tembok. C. Membersihkan permukaan pasangan tembok–membasahi permukaan pasangan tembok–menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala plesteran tembok. D. Membasahi–membersihkan–menentukan ketebalan plesteran – membuat kepala plesteran. E. Menentukan ketebalan plesteran–membuat kepala plesteran– membasahi–membersihkan. Apa yang dimaksud dengan gambar rencana lantai? A. Gambar untuk merencanakan pemasangan lantai dari ubin, keramik atau parket agar antara ruangan tidak terkesan berdiri sendiri. B. Gambar ukuran keramik lantai dan dinding C. Gambar untuk dimensi keramik atau granit D. Gambar-gambar motif keramik lantai ataupun dinding E. Gambar luasan ruangan yang akan dipasang keramik Pada pekerjaan pembuatan gambar perencanaan akan menggunakan teknik gambar komputer maka peralatan yang diperlukan adalah sebagai berikut: A. 1 Set komputer dengan software Ms. Office dan Printer/ Plotter B. 1 Set komputer dengan software Corel Draw dan Printer/ Plotter C. 1 Set komputer dengan software Auto Cad dan Printer/ Plotter D. 1 Set komputer dengan software 3DHome Printer/ Plotter E. 1 Set komputer dengan software Ms. Exel dan Printer/ Plotter

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

183

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP 23. Ukuran batu bata menurut Standar Nasional Indonesia (SNI) adalah: A. Panjang: 24cm, Lebar: 12cm, Tebal: 5cm. B. Panjang: 24cm, Lebar: 11, 5cm, Tebal: 5cm. C. Panjang: 23cm, Lebar: 11, 5cm, Tebal: 5cm. D. Panjang: 23cm, Lebar: 11cm, Tebal: 5cm. E. Panjang: 23cm, Lebar: 11cm, Tebal: 5, 5cm. 24. Adukan untuk pasangan tembok batu bata pada konstruksi bangunan kedap air adalah: A. 1 kapur: 1 semen: 3 pasir. B. 1 semen: 3 pasir. C. 1 semen: 1 kapur: 4 pasir. D. 1 kapur: 2 semen: 6 pasir. E. 1 semen: 1 semen merah: 6 pasir. 25. Untuk menaksir secara kasar rencana anggaran biaya memerlukan data... A. luas bangunan dan harga bangunan per m2 B. harga bahan saja C. harga bahan dan upah D. volume pekerjaan E. luas bangunan 26. Pada perencanaan tenaga kerja, pemerintah telah mengatur undang-undang mengenai pengertian dari tenaga kerja itu sendiri. Dimana tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri atau masyarakat. Pengertian tersebut dimuat dalam Undang-Undang... A. No. 12 Tahun 2003 B. No. 13 Tahun 2003 C. No. 13 Tahun 2004 D. No. 14 Tahun 2003 E. No. 14 Tahun 2004 27. Semua usaha untuk mengetahui dan mengukur masalah ketenagakerjaan dan kesempatan kerja dalam satu wilayah pasar kerja yang terjadi pada waktu sekarang atau mendatang, yang digunakan untuk merumuskan kebijakan usaha dan langkah yang tepat serta runtut dalam mengatasinya adalah pengertian dari... A. Tenaga kerja A. Perencanaan dasar B. Perencanaan tenaga kerja 184

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP C. Perencanaan pembangunan D. Perencanaan tingkat tinggi 28. Di bawah ini yang merupakan bagian dari kompresi daur hidup produk pada pentingnya merencanakan tenaga kerja adalah... A. Kecepatan menghasilkan produk B. Adanya sertifikasi ISO perusahaan C. Perkembangan ilmu pengetahuan D. Standar internasional E. Kompleksitas proyek 29. Dalam pembuatan rencana tenaga kerja dibutuhkan struktur organisasi, untuk dapat menempatkan posisi sesuai dengan kebutuhan proyek yang akan berlangsung. Di bawah ini merupakan manfaat dari adanya struktu organisasi dalam perencanaan proyek, kecuali... A. Mengembangkan “sense of urgency” dan komitmen untuk bertindak. B. Meningkatkan pendayagunaan SDM untuk memberikan konstribusi terbaik. C. Menyelaraskan aktivitas SDM dengan sasaran organisasi agar setiap pekerja dapat mengoptimalkan potensi dan keterampilannya guna meningkatkan kinerja organisasi. D. Penghematan tenaga, biaya, waktu yang diperlukan, sehingga dapat meningkatkan efisiensi guna kesejahteraan pegawai/ karyawan. E. Terdapat ancaman bagi sumber daya manusia sehingga gagal dalam mencapai tujuan proyek konstruksi 30. Jika jarak pengukuran diketahui sepanjang 9, 2 meter, dan pembacaan benang bawah sebesar 1, 145. Maka besar benang atas yang seharusnya adalah... A. 10, 345 B. 2, 065 C. 1, 1542 D. 1, 237 E. 93, 145

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

185

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PENILAIAN AKHIR SEMESTER GENAP B. Uraian Jawablah pertanyaan di bawah ini! 1. Dinding pada bangunan ada yang sudah menggunakan bata ringan, banyak orang memilihnya. Apa yang menarik dari bata ringan? 2. Pada pembuatan beton untuk cor diperlukan baru koral/ kerikil, selain koral bahan apa saja yang diperlukan dan jelaskan cara mencampurnya hingga menjadi beton yang siap dipakai? 3. Agar beton kuat menahan tarik perlu tambahan bahan, apa bahanannya dan bagaimana cara menggabungkannya? 4. Tulislah syarat-syarat konstruksi pondasi yang harus memenuhi persyaratan? 5. Banyak bangunan yang terbuat dari beton, apa alasannya banyak orang memilih beton untuk bahan membuat rumah?

186

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

DAFTAR PUSTAKA

DAFTAR PUSTAKA

https:// merdeka354. wordpress. com/ 2016/ 01/ 15/ pengertian-izin-usahadan-jenisnya/ https:// asriman. com/ ini-perizinan-yang-wajib-Anda-urus-untuk-memulaiproyek-properti/ https:// lahanindustri. wordpress. com/ 2017/ 01/ 13/ legalitas-kepemilikantanah/ Posted on 13/ 01/ 2017 by LAHANINDUSTRI http:// www. rumahku. com https:// www. lamudi. co. id/ journal/ syarat-imb-biaya-izin-mendirikanbangunan/ http:// mail-chaozkhakycostikcomunity. blogspot. com/ 2014/ 02/ contoh-suratketerangan-izin-usaha. html https:// www. google. com/ UU No 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/ PRT/ M/ 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus Menteri Hukum dan HAM. (2017). Undang-Undang RI Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi. Asnudin, A. (2008). Potensi Bisnis Usaha Jasa Konstruksi di Indonesia. Jurnal SMARTek, 6, 228-240. Armaeni, N. K. (2014). Kajian Etika dan Profesionalosme Dalam Bisnis Konstruksi Indonesia. Paduraksa, 3, 45-60. Tanesia, R. K, Dwi Suryani, et al. (2015). Kajian Segmentasi Pasar dan Strategi Pemasaran Usaha Jasa Konstruksi di Negara-Negara ASEAN. Jurnal Teknik Sipil, 13, 216-227.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

187

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

GLOSARIUM

GLOSARIUM

BOW

: Bugerlijke Openbare Werken/ ketentuan dan ketetapan umum harga satuan pekerjaan Cut and Fill : Metode potong dan isi atau biasa disebut gali dan urug DED : Detail Engineering Design Demobilisasi : Tindakan penghentian pengerahan dan penghentian penggunaan sumber daya serta sarana dan prasarana. Estetika : Unsur keindahan suatu objek Fasade : Sisi luar (eksterior) suatu bangunan HSPK : Harga Satuan Pokok Pekerjaan IPTB : Izin Pelaku Teknis Bangunan KDH : Koefisien Daerah Hijau KPA : Kuasa Pengguna Anggaran KRK : Keterangan Rencana Kota Likuifaksi : Berkurangnya sifat kekakuan/ kekuatan tanah Millwork : Bahan bangunan terbuat dari kayu jadi Mobilisasi : Pengerahan Sumber daya Plumbing : Sistem pembuangan limbah air bekas PPK : Pejabat Pembuat Komitmen Prefabrikasi : Material siap pakai Real estate : Properti Tanah dan Bangunan RTBL : Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RTLB : Rencana Tata Letak Bangunan RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah Shop drawing : Gambar Pelaksanaan SIPPT : Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah Site plan : Peta Rencana Sloof : Komponen Struktur bangunan SNI : Standar Nasional Indonesia TPAK : Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja SKRD : Surat Ketetapan Retribusi Daerah P2B : Pengawasan dan Penertiban Bangunan Azimuth : sudut yang terbentuk dari garis arah utara terhadap garis arah suatu titik yang nilainya diukur searah dengan jarum jam. Benang stadia : dua buah benang pada diafragma yang jaraknya sama dan sejajar dengan benang diafragma yang mendatar Horizontal :garis atau bidang yang tegak lurus terhadap garis atau bidang yang menjauhi pusat bumi Koordinat : posisi titik yang dihitung dari posisi nol pada sumbu X dan posisi nol pada sumbu Y Koreksi : nilai yang dijumlahkan terhadap nilai pengamatan sehingga diperoleh nilai yang dianggap benar RKS : Rencana Kerja dan Syarat-Syarat AASHO : AASHTO (American Association of State Highway and Transportation Officials)

188

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

GLOSARIUM CBR BJLS BJTD BJTP PBI PUBI ASTM

: (California Bearing Ratio) adalah perbandingan antara beban penetrasi suatu lapisan tanah atau perkerasan terhadap bahan standar dengan kedalaman dan kecepatan penetrasi yang sama : Baja Lapis Seng : Baja Tulangan Ulir atau Deform : Baja Tulangan Polos : Peraturan Beton Indonesia : Persyaratan Umum Bahan Bangunan di Indonesia : American Standard Testing and Material

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

189

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BIODATA PENULIS

BIODATA PENULIS

BIODATA PENULIS BIODATA PENULIS 1 Nama Lengkap : Betti Sri Purwani, SPd, M. Eng Telepon/ HP : 08122646113 Email : bettisripurwani@gmail. com Akun Facebook : Alamat Kantor : SMKN 3 Yogyakarta Jl. R. W. Monginsidi No. 2 Yogyakarta Kompetensi Keahlian : Desain Pemodelan dan Informasi Bangunan Riwayat Pekerjaan/ Profesi (20 Tahun Terakhir): 1. Guru SMKN 3 Yogyakarta (Tahun 1998 s. d sekarang) Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar: 1. S1 (Pendidikan Teknik Bangunan UNS) Lulis tahun 1995 2. Magister Sistem Teknik UGM Lulus tahun 2010 Judul Buku dan Tahun Terbit (10 Tahun Terakhir) Informasi Lain dari Penulis: Tinggal di Dusun Karangkalasan Rt 08, Rw 07, Tirtomartani, Kalasan, Sleman. Lahir di Sukoharjo, 21 Oktober 1972. Menyelesaikan studi Sarjana di Universitas Sebelas Maret Surakarta lulus pda tahun 1995 pada Fakultas Keguruan Program Studi Pendidikan Teknik Bangunan. Melanjutkan Pendidikan di Universitas Gadjah Mada Yogyakarta di Program Magister Sistem Teknik Lulus tahun 2010. Bekerja pertama sebagai guru di STM Yayasan Pendidikan Delanggu selama 2 tahun dan diangkat sebagai CPNS di SMKN 3 Yogyakarta pada tahun 1998, dan diangkat sebagai PNS pada Tahun 1999 di SMKN 3 Yogyakarta sampai dengan sekarang.

190

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BIODATA PENULIS BIODATA PENULIS 2 Nama Lengkap : Slamet Mulyanto, S. Pd. Telepon/ HP : 081328834357 Email : slametmulyanto@smkn3jogja. sch. id AkunFacebook : Alamat Kantor : SMKN 3 Yogyakarta Jl W Monginsidi No 2 Yogyakarta KompetensiKeahlian : DesainPemodelan dan Informasi Bangunan Riwayat Pekerjaan/ Profesi (10 TahunTerakhir) 1. Guru SMKN 3 Yogyakarta (Tahun 1998 s. d sekarang) Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar 1. Pend. Teknik Bangunan S1, IKIP Negeri Yogyakarta (Lulus Tahun 1995) Judul Buku dan TahunTerbit (10 TahunTerakhir) 1. Mekanika Teknik 2019 Informasi Lain dari Penulis Tinggal di Dusun Sanggrahan, Tirtoadi, Mlati, Sleman, Lahir di Cilacap, 22 Agustus 1972. Sekolah Dasar di lalui di MI SDN 5 SalebuMajenangCilacap dan SMP Negeri 2 Majenang. Untuk jenjang SMK dilalui di daerah yang samatepatnya di STM Negeri Cilacapmelanjutkankuliah S1 di FakultasTeknologi dan Kejuruan IKIP Negeri Yogyakarta pada Jurusan Pendidikan Teknik Bangunan lulus tahun 1995. Menjadi guru di MTS Pesantren Pembangunan Majenangdaritahun 1996 sd 1997, dan Guru Teknik Bangunan di SMK 3 Yogyakarta sejak 1998 sd sekarang.

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

191

PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

BIODATA PENULIS BIODATA PENULIS 3 Nama Lengkap : Ali Anton Senoaji, S. T. Telepon/ HP : 0818274650 Email : wastuaji03@gmail. com aliantonsenoaji@smkn3jogja. sch. id Akun Facebook : wastuaji74@yahoo. com Alamat Kantor : SMKN 3 Yogyakarta Jl. R. W. Monginsidi No. 2 Yogyakarta Kompetensi Keahlian : Desain Pemodelan dan Informasi Bangunan Riwayat Pekerjaan/ Profesi (15 Tahun Terakhir) 1. Praktisi di dunia Konstruksi (Tahun 2000 s. d sekarang) 2. Guru SMKN 3 Yogyakarta (Tahun 2004 s. d sekarang) Riwayat Pendidikan Tinggi dan Tahun Belajar 1. D3 Teknik Arsitektur, Akademi Teknik Arsitektur, YKPN, Yogyakarta (Lulus Tahun 1996) 2. S-1 Teknik Arsitektur, Universitas Gadjah Mada (Lulus Tahun 1999) Judul Buku dan Tahun Terbit (10 Tahun Terakhir) a. -Informasi Lain dari Penulis Tinggal di Dusun Blunyah Gede No. 120A, RT 07, RW 33, Sinduadi, Mlati Sleman, Yogyakarta, Lahir di Yogyakarta, 2 Desember 1974. Sekolah Dasar dilalui di SDN Jetisharjo, Yogyakarta, SMP N 6 Yogyakarta. Untuk jenjang SMA dan Perguruan Tinggi di lalui di daerah yang sama tepatnya di Kota Yogyakarta. Tahun 1990 melanjutkan ke SMA N 4 Yogyakarta pada Jurusan IPA Fisika. Tahun 1993 melanjutkan kuliah D3 di Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik, ATA YKPN. Tahun 1997 melanjutkan kuliah di Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada. Mengikuti pendidikan guru di Universitas PGRI Yogyakarta pada tahun 2005, dan Menjadi guru di SMKN 3 Yogyakarta, dari tahun 2004 - sekarang. Praktisi di dunia Konstruksi dari tahun 2000–sekarang. Saat ini baru melanjutkan S-2 di Magister Teknis Sistem, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada.

192

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI