Investasi Properti

INVESTASI PROPERTI

Investasi Properti

1

I.

PENGERTIAN PROPERTI 1. SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995 Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4) 2. Hukum Anglo Saxon (Common Law) a. Ownership or right to own something : hak memiliki sesuatu b. Anything which can be owned : segala sesuatu yang dapat dimiliki c. Real property : tanah dan bangunan 3. Hukum Positif Indonesia : KUH Perdata dan UU Pokok Agraria a. Benda tak Bergerak : tanah berikut benda lain yang ada di atasnya b. Benda bergerak : benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari benda berwujud dan benda tak berwujud Investasi Properti

2

I.

PENGERTIAN PROPERTI

continue……….

 Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real property.  Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real estate” atau “personalty”.  Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) seperti berikut ini:  real property  personal property  businesses  financial interests Investasi Properti

3

II. PENGERTIAN INVESTASI  Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan sejumlah modal (capital) untuk memperoleh manfaat di masa yang akan datang dalam bebagari bentuk seperti income flow, capital gain, atau kombinasi keduanya.  Sebagai kegiatan ekonomi Investasi adalah pendayagunaan sumberdaya yang ada sekarang untuk memaksimalkan kemungkinan pendapatan di masa yang akan datang.  Aspek utama dalam investasi : Return Risk  Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan meminimalkan resiko

Investasi Properti

4

II. PENGERTIAN INVESTASI

continue……….

 6 alasan utama atau kriteria dalam investasi Keamanan dan apresiasi modal Keamanan dan apresiasi pendapatan Likuiditas Biaya perolehan dan penjualan Biaya manajemen atau perawatan Implikasi pajak

Investasi Properti

5

III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI  BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.  HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar  NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut  NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).

Investasi Properti

6

continue……….

III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI CAPITAL GAIN

PROFIT NILAI (VALUE) HARGA BIAYA (PRICE) (COST)

KONDISI NORMAL

Investasi Properti

7

IV. MENGAPA PROPERTI BERBEDA?         

Lokasinya tetap Memerlukan pengembangan Memerlukan keahlian Tidak ada data resmi Tidak ada pasar resmi Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate Perlu pembiayaan Menyangkut kegiatan jangka panjang Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan Investasi Properti

8

V. SIAPA YANG BERINVESTASI DI PROPERTI? 

Pengembang 



Pengguna 



Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti

Investor 



Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti

Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam investasi properti dengan perhitungan yang seksama

Spekulator 

Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam investasi properti

Investasi Properti

9

VI. KELEBIHAN BERINVESTASI DI PROPERTI 1.

Pride of ownership

2.

Personal control

3.

Personal use and occupancy

Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat. Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat dan kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan. Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan tersebut di mata pasar juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh perusahaan. Biasanya, sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan menguasai properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat, fasilitas akomodasi internal, ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun penggunaan internal lainnya.

Investasi Properti

10

VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI? 4.

Security of capital

5.

High operating yield

continue……….

Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi kapital sebagai implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk mengamankan kapitalnya.

Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari tingkat pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan portofolio investais lainnya.

Investasi Properti

11

VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI? 6.

Leverage

7.

Tax shelter factor

8.

Capital appreciation

continue……….

Investasi properti sangat memungkina orang dengan dana yang terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan permodalan untuk investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%. Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi, investasi properti dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya. Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman terus meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.

Investasi Properti

12

VII. KELEMAHAN BERINVESTASI DI PROPERTI? 1.

Illiquidity Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.

2.

Time constraints Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun perpindahan kepemilikan.

3.

Depreciation factor Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).

4.

Government control Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi, peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan lain-lain.

5.

Highly related to market cycle Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti. Investasi Properti

13

VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI

Promessory Note

BANK/ PEMBERI PINJAMAN Mortgage Law Mortgage Document

INVESTOR/ PEMODAL

Property Right Cash Flow

Lease Document

Debt Services

INVESTASI PROPERTI

Leasehold

Restriction on Lender

Restriction on Use Taxation Police power

PEMERINTAH

Use of Property Land Lord – Tenant Law

Restriction on User

PENGGUNA Taxation Income & Wealth

Investasi Properti

14

VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI Building Inspector

Surveyor Engineer

Sindikator Penilai

Arsitek

Penyedia Pinjaman

Manajer Properti Asuransi

Jasa Maintenance

Investor Broker Atau Marketer

Pembeli

Developer Sub Kontraktor

Penjual

Notaris

TRANSAKSI PENJUALAN PROPERTI

Pengawas Tata kota

Perencana Regulator Pemerintah

Penetap Pajak

Konsultan Properti

Penasehat Hukum

Title Insurer Akuntan Supllier

Investasi Properti

15

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI  Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan

tingkat risikonya.  Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya.  Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam menanamkan investasinya.  Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di bursa untuk perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.  Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan pendanaan melalui hutang dengan alasan :  Mempercepat waktu pengembangan  Menghindari resiko yang tinggi Investasi Properti

16

continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI 9.1 Hubungan antara Risiko dan Keuntungan

B A

Investasi Properti

17

continue……….

9.2 Sumber-sumber Resiko 



Resiko dapat berupa :  Kegagalan yang mungkin terjadi karena perubahan kondisi ekonomi, lingkungan, sosial, politik dan keamanan  Tujuan yang diharapka tidak sesuai dengan yang ingin dicapai  Kerugian-kerugian yang di luar dugaan semula akibat investasi Klasifikasi resiko :  Business risk  Liquidity risk  Default risk  Market risk  Interest rate risk  Financial risk  Purchasing power risk  Systematic & unsystematic risk Investasi Properti

18

continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI 9.3 Filosofi Umum Investasi Filosofi 1: Keuntungan yang maksimum untuk tingkat risiko tertentu. Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menganalisis kemampuan dana dalam menghadapi risiko dan berusaha untuk menemukan investasi yang akan mencapai tingkat keuntungan tertinggi yang konsisten dengan tingkat risiko. Filosofi 2: Risiko minimum untuk tingkat keuntungan tertentu. Pihakpihak yang bertanggung jawab seharusnya menghitung keuntungan yang diperoleh yang dibutuhkan oleh dana guna memenuhi kewajibannya dan kemudian menemukan sekuritas yang memiliki risiko terendah yang konsisten dengan tingkat keuntungan tersebut. Investasi Properti

19

continue……….

IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI 9.4 Keputusan Investasi dan Lingkungannya Tujuan Investor : •Long •Short Kinerja Lalu atau Alternatif Media

Forecast & Outlook

Keputusan Investasi Jumlah dan Ketersediaan Dana

Preferensi Risk & Return Pertimbangan Pasar Kondisi Umum Ekonomi dan Politik

Investasi Properti

20

X. ANALISA INVESTASI 10.1.

Ciri-ciri Khusus dari Investasi Proyek

1) Investasi proyek menyerap dan mengikat dana yang jumlahnya cukup besar dan jangka waktu terikatnya dana tersebut diatas 1 tahun. Untuk itu keputusan investasi yang salah dapat merugikan perusahaan dalam waktu yang relatif lama. 2) Manfaat (benefit) yang akan diperoleh perusahaan baru akan dinikmati beberapa saat kemudian (bulan atau tahun) setelah investasi dilakukan. Untuk dapat menghitung cost-benefit ini dapat digunakan beberapa metode perhitungan, misalnya dengan discounted cash flow analysis. 3) Resikonya lebih besar dari investasi jangka pendek, karena jumlah dana yang lebih besar dan jangka waktunya yang lebih panjang. 4) Keputusan investasi proyek yang salah tidak serta merta dapat direvisi dan akan menimbulkan kerugian yang besar, misalnya penjualan aset yang jauh dibawah harga belinya. Investasi Properti

21

X. ANALISA INVESTASI

continue……….

10.2.Pengambilan Keputusan dalam Investasi Proyek

Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan layak tidaknya suatu investasi: 1) Jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh dari investasi proyek pada masa yang akan datang, misalnya : peningkatan keuntungan, peningkatan efisiensi operasi bisnis, penurunan harga pokok penjualan produk, peningkatan mutu produk. 2) Jumlah dana yang diperlukan untuk investasi proyek ditinjau dari kondisi keuangan perusahaan. Hal ini diperlukan karena jumlah dana yang diperlukan cukup besar dibandingkan dengan harta yang dimiliki perusahaan. 3) Kemungkinan mendapatkan bantuan keuangan dari dalam perusahaan, misalnya penerbitan saham baru atau pinjaman pemegang saham. Atau dari luar perusahaan, misalnya kredit bank dengan biaya dan persyaratan yang memadai. 4) Adanya kemungkinan menyewa barang modal, misalnya leasing. 5) Berbagai macam konsekwensi yang dihadapi dari investasi yang dipilih, misalnya tingkat teknologi yang dipergunakan sehingga diperlukan training bagi tenaga kerjanya. Padat modal atau padat karya sehingga berpengaruh terhadap besarnya penyerapan tenaga kerja. Investasi Properti

22

XII. HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI DENGAN PENILAIAN  Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut  Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang  Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko

 Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

Investasi Properti

24