Licenciatura En Derecho: Semestre: Primero

Licenciatura en Derecho Semestre: Primero Módulo 3: Personas, familia, bienes y sucesiones. Unidad 3: Obligaciones Sesión 7: Los Contratos Civiles. Que presenta: Alumna: Maritza Romero Flores Matricula: AL10523043 Grupo: DE-DEPFBS-1802-M3-031 Materia impartida por: Mtro. en Ciencias Penales: Martín Uriel Calvo López

Ciudad de México a 25 de noviembre de 2018.

1

Actividad Integradora. Redactando un Contrato A lo largo de esta sesión has conocido todos los elementos que conforman un contrato, la cual no solo implican su estructura formal, pues también es determinante la clasificación de la que forma parte, sus elementos de existencia, los requisitos de validez, así como el tipo al que pertenece. Ahora es momento de redactar un contrato considerando todo aquello estudiado en la sesión. Para la entrega de esta actividad, realiza lo siguiente: Indicaciones 1. Espera el caso proporcionado por tu docente en línea. La empresa “TOY KID’S” S.A. ha cedido gratuitamente, una máquina a la empresa “AGROTECNIA” S.C., empresa con la cual no está vinculada económicamente. respecto, nos consultan las incidencias tributarias de tal cesión.

Al

Considerar que la máquina

fue adquirida el 02 de febrero de 2014 a un valor de $ 100,000 y que el período de cesión es de enero a diciembre de 2018. 2. Con base en éste, identifica el tipo de contrato a redactar, considerando lo siguiente: Donación es un contrato gratuito. Se trata de un acto de magnanimidad que realiza el donante “TOY KID´S S.A” a favor del donatario “AGROTECNIA S.C”, puesto que el donante no recibe a cambio ninguna otra contraprestación del donatario. El contrato de donación tiene las características siguientes: es principal, consensual, perfecto, instantáneo y formal.

2

Elementos de validez. 1. Consentimiento. Se perfecciona con la aceptación del donatario, y se deberá hacer saber su consentimiento o negativa en vida de éste (artículo 2340 del CCF).

2. Objeto. Según diversos juristas, la certeza jurídica del contrato se ubica en la cosa que es materia del contrato; por tanto, el objeto será lo que se done; es decir, una parte o la totalidad de los bienes del donante, y se tendrá en cuenta que como en todo contrato, serán cosas determinadas o que se encuentren en el comercio. 3. Validez. Requiere de los elementos de validez, pues además hay que considerar el artículo 2246 del CCF, conforme al cual, "para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo". 4. Forma. Podrá ser verbal o por escrito, de acuerdo con lo siguiente: a) Cuando la donación recae sobre bienes muebles y el valor de éstos no excede de $200, bastará con la voluntad de las partes e, incluso, podrá hacerse verbalmente (artículo 2343 del CCF). b) Si la donación excede de $200 pero no de $5,000, tendrá que hacerse por escrito; empero, si el monto es mayor a este límite, el contrato de donación deberá otorgarse en escritura pública (artículo 2344 del CCF). c) Cuando la donación recae sobre bienes inmuebles, deberá otorgarse en la misma forma que la ley exige para su venta, esto es, si el valor de los inmuebles excede de la cantidad equivalente a 365 veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, el contrato deberá celebrarse en escritura pública, y si no pasa de esa cantidad, podrá celebrarse en documento privado, ante dos testigos y ratificadas las firmas de los otorgantes y

testigos

ante

notario

público,

juez

o

Registro

(artículos 2317 , 2320 y 2345 del CCF).

3

Público

de

la

Propiedad

Elementos de existencia. Consentimiento El consentimiento como sabemos es el acuerdo de las voluntades para crear en el donante “TOY KID´S S.A” la obligación de entregar el dominio de la cosa, que sea suya en ese momento. Por parte del donatario “AGROTECNIA S.C”, debe de externar su voluntad de que acepta gratuitamente la donación, pero se lo debe hacer saber al donante. En el contrato de donación con respecto al consentimiento opera el principio de información, dicho por el siguiente artículo del Código Civil Federal: Artículo 2340.- La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador. Esa donación debe de ser hecha en vida del donante, lo cual confirma el siguiente artículo del mismo código: Artículo 2246.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. Objeto Con relación al objeto, podemos decir que el contrato de donación tiene características especiales que lo distinguen del de la compra venta: a). - No puede haber donación de cosas futuras, lo cual afirma el siguiente artículo: Artículo 2333.- La donación no puede comprender los bienes futuros. b). - Cuando las donaciones se hagan de todo el patrimonio pecuniario, el donatario debe de responder también de las deudas que tuviere el donante, pero siempre a beneficio 4

de inventario, esto es, que solo va a responder de las deudas, hasta donde alcancen los bienes que reciba, y no va a responder de las deudas con su propio patrimonio. Lo que se dispone en el siguiente artículo: Artículo 2355.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica. Pero si la donación se hiciere de beneficios específicos y determinados, entonces el donatario no responderá de las deudas del donante, sino cuando sobre esos bienes estuviere constituida ya, una hipoteca o prenda, como lo dispone el artículo 2354: Artículo 2354.- Si la donación fuere de ciertos y determinados bienes, el donatario no responderá de las deudas del donante, sino cuando sobre los bienes donados estuviere constituida alguna hipoteca o prenda, o en caso de fraude, en perjuicio de los acreedores. Los elementos de existencia dentro del contrato de donación, se puede relacionar de la siguiente manera: Con respecto al consentimiento podemos decir que se perfecciona según el artículo 2340: La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.  Y con respecto al objeto, podemos comentar que se trata de aquellas cosas en las que recae el contrato de donación, parte importante es lo que estable el artículo 2333.- La donación no puede comprender los bienes futuros. Razón del tipo de contrato. Cuando las donaciones están sujetas a plazo o condición. Estas donaciones requieren escrituras públicas o privadas “en que se exprese la condición o plazo” (Art. 1460 CC). El plazo o la condición, en este caso, pueden afectar tanto donaciones de bienes muebles como bienes inmuebles. En el caso de inmuebles requiere escritura pública y para los muebles, documento privado.

5

La escritura es un documento en que consta la celebración de un acto. Las escrituras pueden ser públicas o privadas. Públicas: las que se otorgan ante notario y se protocolizan. Privadas: las que se extienden solamente en presencia de las partes interesadas. La donación hace referencia el Art. 618 ,Código Civil, el cual determina que la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.  Por otra lado, matiza el Art. 619 ,Código Civil que también se entenderá por donación la que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles, o aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado. El Art. 621 ,Código Civil dispone, además, que las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos, se regirán por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en el Título II, que lleva por rúbrica "De la donación", del Libro tercero del Código Civil. No obstante, conviene precisar que las donaciones con causa onerosa, se regirán por las reglas de los contratos, y las remuneratorias, por las disposiciones relativas a las donaciones en la parte que excedan del valor del gravamen impuesto (Art. 622 ,Código Civil). El Diccionario del Español Jurídico (DEJ), por su parte, señala que por donación habrá de entenderse aquel "contrato por el que una parte (donante) atribuye a otra (donatario) un bien o derecho sin contraprestación", indicando que "la donación es generalmente inter vivos, produciendo sus efectos en vida del donante, aunque también existe la donación mortis causa, que produce efectos tras la muerte del donante y participa de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad, sujetándose a las reglas de la sucesión testamentaria". Este último aspecto se encuentra contemplado en el Art. 620 ,Código Civil.  Finalmente, y a pesar de que el Código Civil alude a la donación como un "acto", no por ello deja de formar parte del grupo de contratos civiles, puesto que existe la exigencia de que junto a la voluntad del acto de donar, se encuentra la aceptación del donatario. Así, el Art. 623 ,Código Civil dispone que la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario.

6

En este sentido, la TS, Sala de lo Civil, nº 695/1999, de 31/07/1999, Rec. 57/1995 señala que "el contrato de donación, aunque regulado en nuestro Código civil como un modo de adquirir la propiedad (Art. 609 ,Código Civil), no cabe la menor duda que ha de tener la consideración y tratamiento de un contrato y, así es casi unánime la doctrina moderna en la que predomina la concepción contractualista de la donación". 

  Fundamento legal. Código Civil Federal Artículo 2332.- Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.  Artículo 2333.- La donación no puede comprender los bienes futuros.  Artículo 2334.- La donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.  Artículo 2335.- Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto. 

Artículo 2336.- Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes, y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.  Artículo 2337.- Cuando la donación sea onerosa, sólo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas.  Artículo 2338.- Las donaciones sólo pueden tener lugar entre vivos y no pueden revocarse sino en los casos declarados en la ley.  Artículo 2339.- Las donaciones que se hagan para después de la muerte del donante, se regirán por las disposiciones relativas del Libro Tercero; y las que se hagan entre consortes, por lo dispuesto en el Capítulo VIII, Título V, del Libro Primero. 

7

Artículo 2340.- La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.  Artículo 2341.- La donación puede hacerse verbalmente o por escrito.  Artículo 2342.- No puede hacerse la donación verbal más que de bienes muebles.  Artículo 2343.- La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de doscientos pesos.  Artículo 2344.- Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de cinco mil, la donación debe hacerse por escrito.  Si excede de cinco mil pesos, la donación se reducirá a escritura pública.  Artículo 2345.- La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley.  Artículo 2346.- La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deban hacerse, pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante.  Artículo 2347.- Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias.  Artículo 2348.- Las donaciones serán inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligación del donante de ministrar alimentos a aquellas personas a quienes los debe conforme a la ley.  Artículo 2349.- Si el que hace donación general de todos sus bienes se reserva algunos para testar, sin otra declaración, se entenderá reservada la mitad de los bienes donados.  Artículo 2350.- La donación hecha a varias personas conjuntamente, no produce a favor de éstas el derecho de acrecer, si no es que el donante lo haya establecido de un modo expreso. 

8

Artículo 2351.- El donante sólo es responsable de la evicción de la cosa donada si expresamente se obligó a prestarla.  Artículo 2352.- No obstante, lo dispuesto en el artículo que precede, el donatario queda subrogado en todos los derechos del donante si se verifica la evicción. 

Artículo 2353.- Si la donación se hace con la carga de pagar las deudas del donante, sólo se entenderán comprendidas las que existan con fecha auténtica al tiempo de la donación.  Artículo 2354.- Si la donación fuere de ciertos y determinados bienes, el donatario no responderá de las deudas del donante, sino cuando sobre los bienes donados estuviere constituida alguna hipoteca o prenda, o en caso de fraude, en perjuicio de los acreedores.  Artículo 2355.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica.  Artículo 2356.- Salvo que el donador dispusiere otra cosa, las donaciones que consistan en prestaciones periódicas, se extinguen con la muerte del donante. 3. En otro apartado del archivo, responde las siguientes preguntas: ¿Cuáles son las causas de terminación del contrato de comodato? a) el vencimiento del plazo (artículo 2511 Código Civil para el Distrito Federal) ; b) el requerimiento del comodante (artículo 2512 Código Civil para el Distrito Federal); c) el perecimiento de la cosa (artículo 2505 Código Civil para el Distrito Federal), y d) la muerte del comodatario (artículo 2515 Código Civil para el Distrito Federal).

9

¿En qué casos la donación puede ser onerosa? La donación puede ser onerosa, que se da cuando se imponen algunos gravámenes, o remuneratoria misma que se da en atención a servicios recibidos por el donante, sin embargo, es perfecta desde que el donatario la acepta y lo hace saber al donador. La donación es un acto entre vivos, por lo que en el caso de donaciones que consistan en prestaciones periódicas, éstas se extinguen con la muerte del donante. Artículo 2336 del Código Civil para el D.F.: Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes. Artículo 2337 del Código Civil para el D.F.: Cuando la donación sea onerosa, sólo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas. ¿En qué casos la donación puede ser revocada por ingratitud del donatario? La primera y quizá más interesante es que el donatario (receptor de la donación) incurra en lo que legalmente se denomina causa de ingratitud. Así, el artículo 648 del Código Civil dice que podrá ser revocada la donación, a instancia del donante, por causa de ingratitud en los casos siguientes:   Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad. Y también si le niega indebidamente los alimentos.    La segunda causa de revocación también depende, como la primera, del comportamiento del donatario, beneficiario de la donación y se produce cuando este donatario no cumpliera alguna condición que le hubiera impuesto el donante (art. 647). Por ejemplo, un padre dona a un hijo la casa del pueblo del abuelo, con la condición de que la restaure para que en el plazo de dos años sea habitable.  La obligación no tiene por qué referirse a lo donado: donación de un piso con la obligación de destinar todos los meses una

10

determinada cantidad a una ONG. En este tipo de disposiciones condicionadas no hay más límites que la ley y las necesidades particulares de cada cual.   Hay una tercera causa de revocación que ya no depende del comportamiento del donatario, y se refiere a circunstancias del donante: Que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos o que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación (art. 644)

¿En qué momento se cancela la hipoteca? Es un procedimiento en el que intervienen varios actores y para el que hay que tener en cuenta varios aspectos. El pago de la hipoteca es uno de los gastos a los que los compradores de vivienda se han de enfrentar durante años. Sin embargo, esta deuda no es perenne: tarde o temprano todo aquel que firma una hipoteca se encuentra ante la tesitura de la cancelación de la deuda. El motivo puede ser que ya ha pagado la totalidad de las cuotas o porque ha obtenido el suficiente dinero como para liquidar el préstamo. Una herencia, un sorteo o el propio ahorro son eventualidades que ayudarían a finiquitar lo pendiente. Es en este momento cuando el propietario del inmueble se plantea cómo ha de llevar a cabo la cancelación formal de su hipoteca. Un procedimiento en el que intervienen varios actores y para el que hay que tener en cuenta varios aspectos. Vamos a detallar cuáles son los pasos que deben darse. 1.

Voluntariedad de la cancelación

Por norma general, la cancelación hipotecaria es un trámite voluntario. De hecho, como subrayan desde el Colegio Oficial de Registradores, a excepción del caso de ejecución judicial de la hipoteca, “la extinción de la deuda garantizada no va a conllevar la cancelación registral de la hipoteca”. Un supuesto para el que este organismo sostiene que “es indispensable que junto con el decreto de adjudicación de la finca se presente el mandamiento de cancelación de cargas”. 11

Por su parte, Carlos Jiménez Vilá, asesor fiscal y patrimonial, asegura que, además de en este supuesto, la cancelación hipotecaria solo es obligatoria en los casos en que el propietario del inmueble quiera venderla, así como “para pedir una segunda hipoteca sobre esta misma vivienda”. 2.

Cancelación hipotecaria por caducidad

De la misma manera, es importante que quienes se estén planteando la posibilidad de cancelar su hipoteca sepan que, desde 2002, existe la posibilidad de cancelar por caducidad las hipotecas, en aquellos casos en los que han transcurrido 21 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura. Para ello, sostienen desde el Colegio Oficial de Registradores, se ha de constatar que ha transcurrido este periodo desde el vencimiento de la obligación garantizada “sin que resulte del registro que se está ejecutando la hipoteca” así como “que se ha interrumpido la prescripción de la acción o que se ha renovado la hipoteca”. En lo que respecta a los pasos que se han de llevar a cabo para que el propietario del inmueble se vea beneficiado de esta medida, según Carlos Jiménez Vilá únicamente es necesario que esté presente “una instancia dirigida al Registro de la Propiedad solicitando dicha cancelación”. 3.

Actores que intervienen

Para el resto de los casos, la cancelación hipotecaria requiere que el propietario se ponga en contacto con tres actores: el banco, el notario y el Registro de la Propiedad. En primer lugar, el interesado debe comunicar su intención a la entidad financiera que concedió la hipoteca, que procederá a preparar un certificado de deuda cero. Este documento, señala Jiménez Vilá, se ha de entregar a un notario elegido por el propietario, así como “los datos de la vivienda, el importe de la hipoteca y la responsabilidad hipotecaria”, a partir de los cuales preparará la escritura de la cancelación. En paralelo, la entidad financiera ha de enviar a la notaría a un apoderado para que firme dicha escritura. Jiménez Vilá subraya que “no es necesaria la presencia del interesado, a no ser que se trate de un crédito hipotecario”. Con esta firma, el notario finalizará la escritura de la cancelación de la hipoteca, documento que entregará al interesado previo pago de su minuta y con el que este deberá dirigirse a la Consejería de Hacienda 12

correspondiente a su comunidad autónoma, donde liquidará el impuesto de cancelación hipotecaria, en la actualidad exento. Por último, esta liquidación deberá presentarse en el Registro de la Propiedad, que “en un plazo máximo de dos a tres días devolverá la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca”. 4.

Postura de la entidad bancaria

Otro aspecto que han de cuidar los propietarios que vayan a cancelar la hipoteca de su vivienda es la actitud que el banco toma con respecto a este proceso. En esta línea, como señalan desde el Colegio Oficial de los Registradores, “para cancelar el pago de la hipoteca es preciso el consentimiento de la entidad financiera” sin que ello suponga, agrega Jiménez Vilá, “que se trata de un trámite que no podemos realizar por nuestra cuenta y que lo deben gestionar ellos”. Es en estos casos cuando desde el organismo que representa a los registradores de nuestro país aseguran que, si la entidad se negase a otorgarla o a impedir al propietario gestionar autónomamente el proceso, “el interesado deberá acudir a la vía judicial, tal y como establece el artículo 82.3 de la Ley Hipotecaria”. 5.

Comisiones de la cancelación

En paralelo, al rol de los bancos en el proceso de la cancelación hipotecaria, el interesado en materializar este trámite debe ser consciente de la más que posible existencia del pago de una comisión de cancelación. Una probabilidad, indican desde este organismo, que dependerá “de lo que hubiese pactado en la escritura de constitución de hipoteca”. En este sentido, subrayan que en el caso de que se hubiese estipulado esa comisión “deberá pagarse, sin perjuicio de que pueda negociarse con el banco de llegar al acuerdo oportuno”. Otra situación diferente es la posibilidad de que la entidad pretenda cargar a cuenta del interesado una comisión que no queda contemplada en el contrato hipotecario. Una situación que para Carlos Jiménez Vilá no se puede registrar pues “si en las condiciones del contrato no pone nada al respecto, el banco no puede cobrarnos nada”, motivo por el que se recomienda revisar este documento tanto a la firma del contrato como cuando se pretenda cancelar la hipoteca de manera formal. 6.

Coste de la cancelación

13

Al tratarse de un trámite voluntario, hay que tener presente que el mismo conlleva una serie de costes, los cuales abarcan desde los servicios notariales hasta los del Registro de la Propiedad. Asimismo, como corrobora Jiménez Vilá, se ha de sumar el coste de la gestoría, en aquellos casos en los que alguien externo es el responsable de tramitar la cancelación. Una suma que este experto calcula que se sitúa en torno a un coste medio de 500 o 600 euros. Sin embargo, él mismo asegura que este coste puede reducirse “en unos 300 euros” en el caso de que sea una gestoría la encargada de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca “siempre y cuando el coste de la gestoría sea alrededor de los 200 euros, que es lo razonable”. Un recorte del gasto que se justifica en que “además de que los honorarios de la gestoría son muy inferiores a los del banco, esta consigue el notario que económicamente convenga más”. Es por ello que recomienda que, para constatar el ahorro, el cliente ha de solicitar al banco la provisión de fondos que se debe hacer para cancelar la hipoteca y a continuación solicitar lo mismo a una gestoría, comparando ambos presupuestos. 7.

Si no se cancela formalmente

Por último, y aunque la cancelación de la hipoteca sea una cuestión de carácter voluntario, hay que tener en cuenta que la omisión de este procedimiento también puede generar problemas al dueño de la vivienda sobre la cual está escriturada la hipoteca. Ello se debe, como sostiene Jiménez Vilá, a que “la cancelación de la hipoteca es un procedimiento que requiere tiempo, por lo que en situaciones en las que queremos solicitar una segunda hipoteca sobre la misma, es necesario tener cancelada la primera para garantizar ese trámite”. Una opinión que comparten desde el Colegio Oficial de Registradores, y añaden que el propietario se puede encontrar con problemas a la hora de vender la vivienda, “pues es habitual que los posibles compradores exijan la libertad de cargas de las fincas y además es indudable que estos estarán dispuestos a ofrecer un mayor precio si ha desaparecido la hipoteca del Registro de la Propiedad”. ¿Qué tipos de fianza existen? Fianzas de Fidelidad (Ramo I): Su objetivo es proteger el patrimonio de las empresas, garantizando la reparación del daño que un empleado o prestador de servicios pueda 14

ocasionar al cometer algún delito patrimonial como robo, fraude o abuso de confianza, en contra de los bienes de la empresa. Fianzas Judiciales (Ramo III): Se encargan de asegurar el cumplimiento de las obligaciones que resulten de un proceso judicial, mismo que puede ser penal o no penal. Fianzas Administrativas (Ramo III): Su función es garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de algún contrato, orden de compra, pedido o arrendamiento. Este ramo, a su vez se divide en fianzas de: anticipo, concurso, buena calidad y vicios ocultos. Fianzas de Crédito (Ramo IV): Su objetivo es garantizar el pago de las obligaciones crediticias autorizadas por la ley. Fianzas de Fideicomiso (Ramo V): Proceso por medio del cual, una persona denominada “fideicomitente”, transfiere algún bien a otra persona, denominada “fiduciario”. ¿En qué momento se perfecciona la compraventa? El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otra se hayan entregado. Debe

recordarse

que el

contrato

de

compraventa

se

perfecciona

por

el

consentimiento prestado por comprador y vendedor, de tal manera que, si en el momento de prestarlo estaba definido el objeto y el precio, el contrato es perfecto. El artículo 1258 del Código Civil dispone: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.” En este sentido, según la norma general del artículo 1258 del Código Civil, los contratos obligan no sólo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a

15

todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

No estaremos frente a una “reserva” o un “precontrato” y sí ante un contrato de compraventa cuando las partes definen el objeto y el precio a pagar, aunque ni una ni otra se efectúen en ese momento. El artículo 1450 del Código Civil dispone: ” La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.” El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461Código Civil: ” El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.” ¿Cuáles son los requisitos del contrato de promesa? Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que establece el artículo 1554. La omisión de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato. Los requisitos son los siguientes: 1° Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello que este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se prometa la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse por escritura pública.

16

2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. La jurisprudencia, aclarando el sentido de esta norma, ha dicho que la ineficacia a que se refiere el artículo 1554 dice relación directa con los requisitos intrínsecos del contrato que se pretende celebrar y no con las formalidades a que debe someterse para que tenga pleno valor legal. Así, no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita; como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. 3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y no queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este requisito viene a ratificar el carácter transitorio de la promesa; por ello, si falta el plazo o la condición, el contrato debe ser declarado nulo 4° Especificación del contrato prometido. Respecto del alcance de este requisito, que sin duda es el que más discusión ha suscitado a nivel doctrinario y jurisprudencial. ¿Significa este requisito que el contrato de promesa debe contener todas y cada una de las cláusulas del contrato definitivo? Existen dos posiciones al respecto: a) Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté prácticamente contenido en la promesa, ya que sólo así faltaría, para ser perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades del contrato prometido. b) La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda suficientemente especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato prometido. ¿Pueden pactarse contratos sobre frutos que no existen aún en la naturaleza? Compraventa de bien futuro Pasando el tema específico de la compraventa de bienes futuros, debemos tener en cuenta que además de las condiciones generales que se aplican al contrato de compraventa, y que ya hemos desarrollado, la compraventa de bienes futuros

17

tiene por característica principal que el bien o bienes objeto de venta aún no existen y, por lo tanto, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que tales bienes lleguen a tener existencia. En estos casos, el artículo 1534 del Código Civil señala que si ambas partes tienen conocimiento que el bien es futuro, el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Esto significa que el contrato no surtirá efectos sino hasta el momento en que el bien llegue a existir, de tal manera que, hasta ese momento, el comprador no estará obligado a pagar el precio ni el vendedor estará obligado a entregar el bien. Sin embargo, es posible que el comprador asuma el riesgo sobre la cuantía, la calidad o la existencia del bien futuro. Si el comprador asume el riesgo sobre la cuantía o calidad, el contrato quedará sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, pero si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, y el comprador quedará obligado al pago del precio cualquiera sea la cuantía o la calidad del bien. Si el comprador asume el riesgo sobre la existencia del bien futuro, lo que se conoce como “compraventa sobre esperanza incierta”, el vendedor podrá exigir el pago del precio incluso si el bien no llega a existir. En el caso de las operaciones de construcción o inmobiliarias, en las que se celebra una compraventa de un bien que aún está en construcción, debe tenerse especial cuidado en regular en el contrato cuando se considerará que el bien tiene existencia. Lo usual es que dicha existencia se produzca con la independización del bien en los Registros Públicos, es decir, cuando la unidad inmobiliaria obtiene su propia partida registral.

18

Bibliografías: Legislación: Código Civil para el Distrito Federal; Tipo: Local; Fecha de Publicación: 26/05/1928 https://unadmexico.blackboard.com/bbcswebdav/institution/DCSA/MODULOS/DE/M3 _DEPFBS_2017_02/U3/S7/Descargables/DE_M3_U3_S7_TA.pdf Gutiérrez y Gonzales, Ernesto. Derecho de las Obligaciones. Décimo cuarta Edición. México. Editorial Porrúa, 2001. https://doctrina.vlex.com.mx/vid/contrato-donacion-aspectos-legales-696253769 https://www.iberley.es/temas/concepto-caracteres-contrato-donacion-60057 https://mexico.justia.com/federales/leyes/codigo-civil-federal/libro-cuarto/partesegunda/titulo-cuarto/ https://mexico.leyderecho.org/comodato/ https://mexico.leyderecho.org/donacion-onerosa/ https://www.ccpm.org.mx/veritas/septiembre2012/imagenes/04_impuestos3.pdf

19

https://hayderecho.expansion.com/2013/01/05/como-revocar-las-donaciones-hechas/ https://www.pisos.com/aldia/7-pasos-para-cancelar-una-hipoteca/63591/ https://www.fianzasysegurosdecaucion.mx/cuales-los-diferentes-tipos-fianza-existenen-mexico/ https://www.mundojuridico.info/el-contrato-de-compraventa-se-perfecciona-por-elconsentimiento/ https://dudalegal.cl/el-contrato-de-promesa.html http://aempresarial.com/servicios/revista/263_41_WKVZAUFUAAOILLKPIMAJRTWTL LXIDDVZNQYNLEILFWUQHFFQRF.pdf

20