Pendaftaran Tanah

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 1 ayat (1) menguraikan yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termaksud pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pemberian batasan menurut Pasal 4 Undang-Undang Pokok Agraria terhadap kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dalam batas-batas menurut peraturan lainnya yang lebih tinggi. menyatakan bahwa hukum tanah adalah keseluruhan dari peraturan-peraturan hukum yang mengatur hak dan kewajiban yang bersumber pada hak perseorangan dan badan hukum mengenai tanah yang dikuasainya atau dimilikinya. Dengan dikeluarkannya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 08 Tahun 2012 Tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah karena Selama ini blanko akta tanah dibuat oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan dicetak oleh Perum Peruri. Selanjutnya, blanko tersebut didistribusikan ke daerah melalui BPN kabupaten/kota. Namun, blanko yang pengadaannya secara terpusat tersebut seringkali langka dan sulit dicari.Untuk meningkatkan pelayanan administrasi di bidang pertanahan, maka melalui peraturan baru kepala BPN, blanko akta tidak lagi diadakan secara terpusat oleh BPN. Sekarang para blanko tersebut dibuat langsung oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),

B. Rumusan Masalah Adapun masalah yang dibahas dalam makalah ini adalah: 1. Apakah yang dimaksud dengan pendaftaran tanah? 2. Bagaimana proses pendaftaran tanah di kantor Badan Pertanahan Nasional ?

1

C. Tujuan Tujuan yang ingin dicapai dalam pembuatan makalah ini adalah: 1. Mengetahui pengertian pendaftaran tanah 2. Mengetahui proses pendaftaran tanah di kantor Badan Pertanahan Nasional

2

BAB II PEMBAHASAN A. Pengertian Pendaftaran Tanah Pengertian pendaftaran tanah Menurut ketentuan Pasal 1 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 adalah

rangkaian

kegiatan

yang

dilakukan

oleh

pemerintah

secara

terus

menerus

berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang – bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang – bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak – hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah dilakukan dalam bentuk peta dan daftar. Demikian pula dapat kita ketahui bahwa salah satu rangkaian kegiatan pendaftaran tanah adalah pemeliharaan data fisik dan data yuridis yang juga dilakukan dalam bentuk peta dan daftar yang memuat data fisik dan data yuridis dari bidang – bidang tanah dan satuan rumah susun. 1.

Data Fisik Data fisik sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan pasal 1 ayat 6 PP No. 24 Tahun

1997 adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang – bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bangunan lain di atasnya. Dari definisi di atas dapat diketahiu bahwa yang menjadi obyek – obyeknya adalah bidang tanah dan satuan rumah susun mengenai letak batas luas serta bangunan yang ada di atasnya. 2.

Data Yuridis Data yuridis sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 ayat 7 PP No. 24

Tahun 1997 adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang hak nya dan hak pihak lain serta beban lain yang membebaninya.

B. Proses Pendaftaran Tanah Di Kantor Badan Pertanahan Nasional Pendaftaran tanah pertama kali, untuk tanah yang belum terdaftar di kantor pertanahan, dapat dilakukan secara sistematik dengan mengikuti program pemerintah, maupun secara sporadik dengan menggunakan jasa kantor Notaris/PPAT. Dasar hukum pendaftaran tanah 3

terdapat

dalam

Pasal

19 Undang-Undang

nomor

5

tahun

1960

tentang

Pokok

Agraria (selanjutnya disebut UUPA). Peraturan pelaksanaannya terdapat dalam PP nomor 24 tahun 1997 pendaftaran tanah (selanjutnya disebut PP Pendaftaran Tanah) dan Peraturan Menteri Agraria nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut Permen Pendaftaran Tanah). Setelah pendaftaran tanah pertama kali, apabila terdapat perubahan

data

yuridis

maupun

data

fisik

pada

bidang

tanah

tersebut,

maka

dilakukan pemeliharaan data pendaftaran tanah.  Dasar Hukum: 1.

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

2.

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

3.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.

4.

Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.

5.

Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No.600-1900 Tanggal 31 Juli 2003.

 Persyaratan: 1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan 2. Identitas diri para pemilik tanah / pemohon (dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang) dan atau kuasanya (untuk Perorangan: fotocopy KTP dan KK yang masih berlaku atau untuk Badan Hukum: fotocopy Akta Pendirian Perseroan dan Perubahan-perubahannya, serta dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang) 3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu: a. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau b. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 9/1959, atau c. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut didalamnya, atau d. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kikitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP No. 10/1961, atau

4

e. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau f. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau g. akta ikrar wakaf / akta pengganti ikrar wakaf / surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP No. 28/1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau h. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau i. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah Daerah, atau j. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan dan dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang), atau k. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA, atau l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum diberlakunya UUPA (dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang), atau 4. Bukti lainnya, apabila tidak ada surat bukti kepemilikan : Surat Prnyataan Penguasaan fisik lebih dari 20 thn secara terus-menerus dan surat keterangan Kades / Lurah disaksikan oleh 2 org tetua adat / penduduk setempat. 5. Surat Pernyataan telah memasang tanda batas 6. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan 7. Fotocopy SK Izin Lokasi dan Sket Lokasi (apabila pemohon adalah Badan Hukum)

Persyaratan Tanda Batas, bentuk dan ukuran luas di bawah 10 ha: 1. Pipa besi, Panjang 100 cm dan bergaris tengah 5 cm, atau Pipa paralon diisi beton, panjang 100 cm dan bergaris tengah 5 cm 2. Kayu besi, bengkirai, jati, atau kayu lainnya yang kuat, panjang 100 cm dan bergaris tengah 7.5 cm, atau 5

3. Tugu dari batu bata atau batako dilapisi semen 0.20 m X 0.20 m tinggi 0.40 m, atau Tugu dari beton , batu kali atau granit 0.10 m2 tinggi 0,5 m, atau tembok - tembok atau pagar besi / beton / kayu. Biaya dan Waktu 1.

Rp. 25.000 / bidang (diluar biaya pengukuran dan pemetaan untuk sporadik).

2.

120 hari

3.

1 (satu) hari kerja = 8 (delapan) jam.

 Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997) 1.

Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan [Pasal 13 (4)],

yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah pemegang hak dan pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah 2. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15 n 16), menjadi dasar pembuaan peta pendaftaran. Untuk kepentingan ini BPN menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik2 dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota. 3. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19) Dilakukan dengan memperhatikan batas2 bidang tanah yang telah terdaftar dan SU atau GS yang bersangkutan, jika ada yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka sedapat mungkin disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan Guna penetapan batas2, maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran. 4. Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran (Pasal 20) 5. Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21) Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya dibukukan dalam daftar tanah 6. Pembuatan SU (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya 7. Pembuktian Hak Baru (Pasal 23) ·

HAT baru dengan : penetapan pemberian hak oleh pejabat atau asli akta PPAT

·

HPL dengan penetapan pemberian HPL oleh pejabat yang berwenang 6

·

Tanah Wakaf dengan akta Ikrar Wakaf

·

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan

·

HT dengan APHT 8. Pembuktian Hak lama (Pasal 24 n 25)

Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, jika tidak tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan penguasaan fisik selama 20 th berturut2, dengan syarat : ·

Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh kesaksian orang

yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah) ·

Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun setelah

pengumuman. 9. Pengumuman Hasil Penelitian Yuridis dan Hasil Pengukuran (Pasal 26-27), jika ada pihak yang berkeberatan, maka disarankan untuk menyelesaikan secara musyawarah, jika tidak berhasol, maka diselsaikan di pengadilan. 10. Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28), disahkan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk : ·

Pembukuan HAT dalam buku tanah

·

Pengakuan HAT

·

Pemberian HAT 11. Pembukuan Hak (Pasal 29-30)

Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanah yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah terdaftar. Jika ada yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi atau dalam jangka waktu 5 th tdk ada pengajuan gugatan ke pengadilan. Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan gugatan di pengadilan. 12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31) Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, jika ada catatan2 maka penerbitan akan ditangguhkan

7

Individual di TTD Kkn, Massal di TTD Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah an, Kkan

 Penjabaran Prosedur Pendaftaran Tanah Menurut Permen Agraria/Kepala BPN 3/1997 1. ·

Permohonan untuk dilakukan : Pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu, yaitu :

o Persiapan permohonan hak baru o Pemecahan, pemisahan dan penggabungan o Pengembalian batas o Penataan batas dalam rangka konsolidasi tanah o Inventaris pemilikan dan penguasaan dalam rangka pengadaan tanah o Lain2 dengan persetujuan pemegang hak ·

Pendaftaran hak baru

·

Pendaftaran hak lama

Permohonan dengan di sertai dokumen asli yang membuktikan adanya hak, yaitu : ·

Grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, untuk dikonversi menjadi Hak Milik

·

Grosse akta hak eigendom yang sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah

dilaksanakan menurut ketentuan PP 10/1961 di daerah yang bersangkutan. ·

Surat tanda milik berdasrkan peraturan swapraja yang bersangkutan

·

SHM berdasarkan PerMen Agraria 9/1959

·

SK pemberian Hak Milik, baik sebelum atau sejak berlakunya UUPA yang tidak disertai

kewajiban pendaftaran, tapi semua kewajibannya telah dipenuhi ·

Petuk PBB/Landrente, girik dsb sebelum berlakunya PP 10/1961

·

Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan dengan dengan saksi lurah sebelum

berlakunya PP 24/1997, disertai alas hak yang dialihkan ·

Akta pemindahan hak yang dibuat PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai

alas hak yang dialihkan ·

Akta ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak dimulainya PP 28/1977, berikut alas

haknya 8

·

Risalah lelang

·

Surat penunjukan pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil pemerintah atau

Pemda ·

Surat Keterangan riwayat tanah yang dibuat kantor PBB, berikut alas haknya

·

Lain2 pembuktian tertulis sesuai pasal II, VI dan VII ketentuan konversi UUPA

Jika bukti kepemilikan tidak lengkap maka bukti yang lain dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan, dan keterangan dari minimal 2 saksi yang bukan keluarga (sampai derajat ke 2 vertikal dan horisontal). Jika bukti kepemilikan tidak ada maka permohonan disertai : ·

Surat pernyataan pemohon mengenai :

o Menguasai secara nyata 20 th berturut2, atau memperolah penguasaan dari pendahulunya sehingga pemohon dan pendahulu berjumlah 20 th o Penguasaan dengan itikad baik o Penguasaan tidak pernah diganggu gugat o Tanah tidak dalam sengketa o Jika apa yang dinyatakan tidak benar, maka bersedia menerima sanksi baik pidana maupun perdata ·

Keterangan Lurah berikut 2 saksi

2. Pengukuran (Pasal 77-81) Tanggung jawab Kkan, untuk keperluan optimasi dan kemampuan teknologi petugas ukur, maka : ·

10 ha – 1.000 ha dilakukan oleh Kanwil

·

Lebih dari 1.000 ha oleh BPN, hasilnya disampaikan ke Kkan

Contradictoire delimitasi : didasarkan pada penunjukan oleh pemegang hak atasu tanah yang bersangkutan dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan. 3. Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah (Pasal 82-85) ·

Hak Baru : pengumpulan dan penelitian alat bukti oleh Seksi Pengukuran dan Pendaftaran

Tanah Di Kantor Pertanahan setempat ·

Hak lama (konversi) : pengumpulan dan penelitian permulaan data yuridis yaitu dokumen

alat bukti oleh Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah Di Kantor Pertanahan setempat 9

Jika dari penelitian sudah lengkap, maka dilanjutkan dengan pengumuman Jika dari penelitian tidak lengkap atau tidak ada, maka penelitian dilanjutkan oleh Panitia A, yang hasil penelitiannya diserahkan ke Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah, untuk di lanjutkan dengan pengumuman Tugas Panitia A ·

Meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi alat bukti tertulis mengenai

pemilikan tanah secara lengkap ·

Melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan

oleh pemohon ·

Mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesainnya

·

Membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang dimaksud

·

Mengisi daftar isian 201

Susunan Panitia A ·

Kepala seksi atau staf senior seksi hak2 atas tanah, sebagai ketua merangkap anggota

·

Kepala seksi atau staf senoir seksi pengukuran dan pendaftaran tanah, sebagai wakil ketua

merangkap anggota ·

Kepala seksi atau staf senior seksi pengaturan penguasaan tanah, sebagai anggota

·

Kepala seksi atau staf senior seksi penatagunaan tanah, sebagai anggota

·

Kepala seksi atau staf senior seksi pengurusan hak2 atas tanah, sebagai anggota

·

Kepala desa/Lurah

Kewenangan Panitia A ·

Mencari keterangan tambahan dari masy sekitar bidang tanah tersebut untuk memperkuat

kesaksian atau keterangan mengenai pemilikan tanah. ·

Meminta keterangan tambahan untuk mengetahui riwayat kepemilikan

·

Melihat keadaan tanah dilokasi untuk mengetahui secara fisik penguasaan atas tanah

maupun penggunaannya. 4. Pengumuman data fisik dan data yuridis untuk 60 Hari (Pasal 86-87) 5. Penegasan Konversi dan Pengakuan Hak (Pasal 88) 6. Pembukuan Hak (Pasal 89-90) Untuk yang belum lengkap maka akan dibukukan dengan catatan dalam buku tanah

10

Dalam pembukuan dimasukan juga hak pembatasan2 yang bersangkutan dengan hak tersebut, termasuk pembatasan pemindahan hak, penggunaan tanah menyangkut garis sempadan pantai dan penggunaan tanah hak dalam kawasan industri, juga di catat TTD buku tanah oleh Kkan, jika berhalangan atau untuk massal maka dilimpahkan pada Ka Seksi Pengukuran dan pendaftaran tanah 7. Penerbitan sertipikat (Pasal 91-93) Jika telah didaftar dan memenuhi syarat untuk diberikan tanda bukti sesuai ketentuan PP 24/1997 Pasal 31, pembatasan2 juga dimasukan TTD oleh Kkan jika berhalangan atau untuk massal maka dilimpahkan pada Ka Seksi Pengukuran dan pendaftaran tanah Sertifikat diserahkan pada pemegang hak atau kuasanya, untuk wakaf pada nadzirnya.

11

12

BAB III PENUTUP A.

Kesimpulan

B. Saran Dengan membaca makalah ini, pembaca disarankan agar bisa mengambil pelajaran dari pembahasan tentang pendaftaran tanah di badan pertanahan nasional, Demikian makalah ini kami buat dengan tujuan memenuhi tugas mata kuliah Hukum Pendaftaran Tanah dengan harapan semoga makalah ini bermanfaat dan menambah pengetahuan kita mengenai Pendaftaran Tanah. Makalah ini juga terdapat kekurangan, baik dari segi penulisan maupun penyampaian, maka kami selaku pemakalah mengharap saran dan kritik kepada dosen dan pembaca semuanya karena kekurangan dan kesalahan yang kami lakukan.

13

DAFTAR PUSTAKA  http://site.bpn.go.id/o/Beranda/Layanan-Pertanahan/PELAYANAN-PENDAFTARANTANAH-PERTAMA-KALI/PEMBERIAN-HAK/HAK-MILIK/HAK-MILIKPERORANGAN.aspx  https://dewiratnasaridrs.blogspot.co.id/2016/08/makalah-pendaftaran-tanah.html  http://bukupertanahan.blogspot.co.id/2012/07/pendaftaran-tanah-secarasporadik.html  http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl3406/baganprosesprosedur-pembuatansertipikat-tanah

14