Técnicas De Inspeção E Manutenção Predial

Apresentação: Tito Lívio Ferreira Gomide

Histórico (TIMP) ‰ ‰ ‰ ‰ ‰

X Cobreap 1999 Normas IBAPE 2001/2003 Livro IBAPE 2005 I Seminário 2005 Novas Tendências 2006

Engenharia Legal VISTORIA Vizinhança Locativa Obra

(VISUM ET REPERTUM)

Produção Antecipada De Provas

INSPEÇÃO PREDIAL PERÍCIA

(nexo causal – responsabilidade)

CONSULTORIA (tratamento)

AVALIAÇÃO (orçamento – retrofit)

Conceito

Inspeção Predial é a avaliação das condições técnicas, de uso e de manutenção de edificação visando orientar a Manutenção e a Qualidade Predial Total

Níveis de Inspeção †

NÍVEL 1:

Vistoria predominantemente visual para a identificação das

anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado.

†

NÍVEL 2:

Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes ou

não, eventualmente identificadas com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos subsistemas construtivos existentes.

†

NÍVEL 3:

Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2,

acrescida de auditoria da gestão de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção.

Documentação ‰

Administrativa: „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „

Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; Regimento Interno do Condomínio; Alvará de Construção; Auto de Conclusão; Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) Certificado de treinamento de brigada de incêndio; Ata de instalação do condomínio; Alvará de funcionamento; Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; Ficam – Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção de Sistema de Segurança; PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional.

Documentação ‰

Técnica: „ „ „ „ „ „ „ „ „

„ „ „

Projeto aprovado; Projeto modificativo; Projeto executivo; Projeto de sondagem; Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos; Projeto de estruturas; Projeto de formas; Projeto de armação; Projeto de Instalações Prediais: Š Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais; Š Instalações de gás; Š Instalações elétricas, de telefonia e de Pára-raios (SPDA); Š Instalações de ar condicionado; Projeto de Impermeabilização; Projeto de Revestimentos; Projeto de Pintura;

Documentação ‰ Manutenção „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „

Manual de Uso, Operação e Manutenção. Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) Selos dos Extintores Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA; Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; Análise de potabilidade da água; Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; Laudos de Inspeção Predial; Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores. Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral; Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas,CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes.

Questionário de Informações Gerais e Técnicas ™ ™ ™ ™ ™ ™ ™

Condições de vizinhança Condições de Uso Funcionários Qualidade da Construção e equipamentos Anomalias e Falhas Condições de Manutenção Reclamações Gerais

Trabalho de Campo INDUMENTÁRIA

Jeans e Capacete Sapatos – sola de borracha Máquina Fotográfica (filmes) Prancheta (caneta)

EQUIPAMENTOS

Lanterna Trena (nível) Canivete ou similar Entrevista

ROTEIRO

Documentação Vistoria ÈÈÈ

Visão Sistêmica Visão Sistêmica Tridimensional Técnica

Uso

Manutenção

Visão Sistêmica Técnica Execução

Produtos

Sistemas

Avaliação das conformidades (anomalias construtivas) e desempenho

Projetos Memoriais descritivos Especificações

Visão Sistêmica Uso Segurança

Meio Ambiente

Habitabilidade

Avaliação das conformidades (anomalias Funcionais) e desempenho Manual de segurança Normas de meio ambiente Habite-se Manual de uso Convenção condominial

Visão Sistêmica Manutenção Plano

Procedimento

Operação

Avaliação das conformidades (falhas) e desempenho

Manual de manutenção Especificações dos insumos Manual de operação

Classificação de Anomalias † Endógenas Provenientes de vícios de projetos, materiais e execução;

† Exógenas Decorrentes de danos causados por terceiros;

† Naturais Oriundas de danos causados pela natureza;

† Funcionais Provenientes da degradação.

Classificação de Falhas de Manutenção † de Planejamento Decorrentes de falhas do plano e programa;

† de Execução

Oriundas dos procedimentos e insumos;

† Operacionais Provenientes dos registros e controles técnicos;

† Gerenciais Devido a desvios de qualidade e custos.

Análise de Riscos Repentino AMEAÇAS - DESCONFORMIDADES RISCO AO DESEMPENHO

Progressivo Irrecuperável Parcial

IMPACTO USUÁRIO / MEIO AMBIENTE / EDIFICAÇÃO

Recuperável

EDIFICAÇÃO CONTINGÊNCIA PREVENÇÃO

Imediata Médio prazo Curto Prazo

SEGURANÇA

U R G Ê N C I A

Gerenciamento de Riscos ‰ Identificação dos sistemas a serem protegidos; ‰ Levantamento dos riscos naturais, acidentais e causados por pessoas; ‰ Identificação das vulnerabilidades e impactos; ‰ Determinação das probabilidades de ocorrências das ameaças; ‰ Estimativa dos prejuízo dos impactos; ‰ Tratamento dos riscos com respectivas medidas; ‰ Monitoração das medidas; ‰ Reavaliação periódicas dos riscos

Grau de Risco † MUITO CRÍTICO

Impacto irrecuperável fatal , recomendando interdição e intervenção imediata. São aqueles que provocam perdas de vidas humanas e danos catastróficos.

† CRÍTICO Impacto irrecuperável recomendando intervenção imediata.

† REGULAR

Impacto parcialmente recuperável recomendando programação de curto prazo.

† MÍNIMO

Impacto recuperável recomendando programação de médio prazo.

Ordem de Prioridades GRAU

GRAVIDADE

PESO

Total

-Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício

(10)

Alta

-Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício

(8)

Média

-Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício

(6)

Baixa

-Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros

(3)

Nenhuma

(1)

Ordem de Prioridades GRAU

TENDÊNCIA

PESO

Total

-Evento em ocorrência

(10)

Alta

-Evento prestes a ocorrer

(8)

Média

-Evento prognosticado para breve

(6)

Baixa

- Evento prognosticado para adiante

(3)

Nenhuma

- Evento imprevisto

(1)

Ordem de Prioridades GRAU

URGÊNCIA

PESO

Total

-Evolução imediata

(10)

Alta

-Evolução em curto prazo

(8)

Média

-Evolução em médio prazo

(6)

Baixa

-Evolução em longo prazo

(3)

Nenhuma

-Não vai evoluir

(1)

Principais Tópicos do Laudo † Análises dos documentos relativos às condições técnicas, de uso e manutenção; † Check-list das condições técnicas, de uso e de manutenção † Análise de risco † Recomendações técnicas, de uso e de manutenção; † Ordem de prioridades pelo sistema GUT † Sugestões de melhorias

Outros Tópicos do Laudo † † † † † † † † †

Situações críticas observadas, envolvendo a iminência de risco à vida e à segurança do usuário; Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação, envolvendo anomalias críticas ou situações de risco à vida e à segurança dos usuários; Situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos ou multas; Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, impossibilitando a vistoria e causando, também, ausência de facilidade de manutenção; Existência ou não de plano de manutenção, bem como registro s das atividades de manutenção desenvolvidas, devendo ser uma orientação técnica e a elaboração dos mesmos, em caso de ausência; Mudanças de significativas de uso, gerando problemas ou anomalias; Periodicidade para o cumprimento das orientações técnicas relacionadas, principalmente no tocante às classificadas em anomalias criticas; Periodicidade das Inspeções Prediais futura, a fim de verificar o plano de manutenção a ser desenvolvido ou modificado pelo condomínio / administração Observações quanto à responsabilidade de síndicos e administradores no tocante à manutenção de edifícios, consoante a NBR 5674, da ABNT, e legislações pertinentes.

Tópicos do Laudo pela Norma do IBAPE ¾

Identificação do solicitante;

¾

Classificação do objeto da inspeção;

¾

Localização;

¾

Data da diligência;

¾

Descrição Técnica do objeto, classificando-o conforme sua Tipologia, Utilização, Idade e Padrão Construtivo;

¾

Nível utilizado;

¾

Critério adotado;

Tópicos do Laudo pela Norma do IBAPE ¾ Relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias (checklist); ¾ Relatório fotográfico; ¾ Relação de documentos analisados; ¾ Indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias (plano de manutenção); ¾ Avaliação do estado de conservação geral do imóvel; ¾ Periodicidade e data da próxima Inspeção; ¾ Data do laudo; ¾ Assinatura do Profissional Responsável, acompanhado do nº do CREA e nº do IBAPE; ¾ Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Fluxograma da I.P. pela Norma do IBAPE/SP CRÍTICO N1 - ENGENHEIRO

Determinação do Nível

N2 - EQUIPE

Classificação Grau de Urgência

REGULAR MÍNIMO

N3 – EQUIPE E ENSAIOS

TÉCNICO

Análise de Documentos

ADMINISTRATIVO

Determinação de Prioridades dos Serviços

CRITICIDADE GUT FMEA

MANUTENÇÃO CLAREZA ÁREAS COMUNS

Questionário

Orientações Técnicas

ÁREAS PRIVATIVAS

SIMPLIFICAÇÃO ORDEM DECRESCENTE

EXIGÊNCIAS DOS USUÁRIOS

CRÍTICO TÉCNICA

Vistoria

MANUTENÇÃO USO

Classificação da Conservação

REGULAR SATISFATÓRIO

Elaboração do Laudo

Responsabilidade do Inspetor Predial

É limitada ao escopo do trabalho, ou seja, aos níveis 1, 2 ou 3, bem como àquelas da própria atividade profissional.

Vantagens da Inspeção Predial

† † † † † † † † †

Orientar o Planejamento da Manutenção; Evitar acidentes; Reduzir despesas do Condomínio; Valorizar o imóvel; Facilitar a Administração Condominial; Subsidiar transações imobiliárias; Preservar a garantia; Redução do prêmio do Seguro; Preservação de Patrimônios Históricos.

Manutenção Predial O conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível.

Falhas de Manutenção Falhas de Planejamento: Decorrentes de falhas de procedimentos

e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações consoante a estratégia de Manutenção.Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.

Falhas de Execução: Provenientes de falhas causadas pela

execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.

Falhas Operacionais: Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.

Falhas Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de qualidade

dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.

Falhas e Anomalias PROBLEMA ANOMALIA

FALHA

(MANUTENÇÃO OU OPERAÇÃO) PLANEJAMENTO, EXECUÇÃO, OPERACIONAL E GERENCIAL.

CORRIGÍVEL

(ADEQUAÇÃO DE PROCEDIMENTOS, CONSEQUÊNCIAS MINIMIZADAS E POUCO IMPACTO NOS CUSTOS)

INCORRIGÍVEL (PROCEDIMENTOS FALHOS, CONSEQUÊNCIAS RELACIONADAS A SERVIÇOS CORRETIVOS NÃO PLANEJADOS E ALTO IMPACTO NOS CUSTOS)

SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO VIÁVEL TECNICAMENTE

ENDÓGENA, EXÓGENA, NATURAL E FUNCIONAL

CORRIGÍVEL

(REFERENTE A POSSÍVEIS CORREÇÕES QUE A MANUTENÇÃO PODE INCORPORAR, DEVIDO À BAIXA COMPLEXIDADE PRATICIDADE E BAIXOS CUSTOS)

INCORRIGÍVEL (PROCEDIMENTOS FORA DOS OBJETIVOS DA MANUTENÇÃO, ENVOLVENDO CONTRATAÇÃO DE ESPECIALISTAS CONSEQUÊNCIAS DE PERDAS ALTAS DE DESEMPENHO)

SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO INVIÁVEL TECNICAMENTE

O Plano de Manutenção 1. 2. 3. 4.

Detalhamento de rotinas Detalhamento de procedimentos. Periodicidades Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de componentes. 5. Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou deficiência nos procedimentos listados. 6. Observações quanto a procedimentos de urgência. 7. Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das informações que serão coletadas e registradas. 8. Registro e histórico de atividades de manutenção. 9. Dados de referência quanto ao custo médio de cada atividade do plano. 10. Outros, dependendo da estratégia de Manutenção implantada.

Melhorias na Manutenção 1ª ETAPA -Registrar equipamentos -Estabelecer planos -Acompanhar os trabalhos -Tempos/ HHs/ Custos

2ª ETAPA -Eleição indicadores -Obtenção dos primeiros indicadores -Medir desempenho

3ª ETAPA -Objetivos -Resultados -Novas melhorias

Tipos de Manutenção ‰ Corretiva

Destina-se a reparar avarias e maus funcionamentos ocorridos em serviço;

‰ Preventiva

Orienta no sentido de evitar a ocorrência de avarias e garantir o funcionamento seguro e eficiente do equipamento ™ ™

Sistemática: intervalos de tempos determinados Condicional: diagnósticos em função de indicações térmicos (preceptiva)

‰ Melhoria

Inclusão de alterações destinadas a melhorar o desempenho

Dados Técnicos de Manutenção ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ

Tipo(corretiva, preventiva (sistemática e condicional) e melhoria); Nível de Confiabilidade; Nível de Disponibilidade; Equipe de Treinamento; Diagnóstico técnico atualizado; Documentação disponível; Custo. Coleta de dados adequados e com respaldo técnico, através de vistorias de Inspeção Predial. Normas técnicas que regem a matéria. Especificações de fabricantes e/ou instaladoras. Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos ou Setores Públicos fiscalizadores. Resultados positivos ou negativos obtidos em outros serviços, anteriormente programados e executados. Experiência pessoais, de vivência profissional, adquiridas em outros serviços semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas. Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades.

Avaliação da Manutenção 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Tempos de respostas às solicitações. Relação custo e tempo estimados e efetivamente realizados. Taxa de sucesso das intervenções. Satisfação de usuários. Desempenho técnico e econômico. Acompanhar o valor da edificação ao longo de sua vida útil, evitando aspectos de depreciação por deterioração, obsoletismo, mutilação, decrepitude, etc.

Procedimentos Preventivos SISTEMAS OU SUBSISTEMA Lajes de Cobertura

Telhados

PROCEDIMENTO PREVENTIVO

PERIODICIDADE

Limpeza geral da laje

semanal

Limpeza de coletores de água pluviais

semanal

Verificação das integridades de proteções mecânicas dilatadas dos sistemas de impermeabilização, bem como observar a vida útil padrão do mesmo (em torno de 10a 15 anos)

revisão anual dos mástiques das juntas; qualquer problema de destacamentos, eflorescências, trincas, infiltrações, chamar profissional especialista para o correto diagnóstico

Inspeção de rufos: emendas, fixações, inspeção de mástiques de vedação e eventual substituição de trechos (entre emendas, evitando ligações de materiais novos com antigos), pinturas (devem ter proteção anti-corrosiva, além de não estarem inferindo na aderência de vedantes)

semanal para ronda; troca de mástiques a cada ano ou em prazos aferidos junto às inspeções periódicas, repintura anual. Anual para troca de borrachas de vedação de parafusos, ou determinado pelo acompanhamento de rotina da equipe de manutenção

Inspeções de telhas, parafusos de fixação, emboço de cumeeiras, elementos de vedação, laterais ou terminais, rufos, calhas Limpeza em calhas e telhas

semanal

Verificação das condições de juntas de impermeabilização

semanal

Procedimentos Preventivos SISTEMAS OU SUBSISTEMA

PROCEDIMENTO PREVENTIVO

PERIODICIDADE

Pinturas de fachadas internas e áreas de coberturas sujeitas às intempéries

Considerando substrato íntegros, sem problemas com trincas de retração e outros, além de problemas relacionados, à aderência, pulverulência, etc..., um sistema de pintura em látex, acrílico possui vida útil aproximadamente 4 anos, tal que se deve fazer limpezas periódicas e repinturas. As repinturas deverão, obrigatoriamente, remover as películas de tinta antigas, bem como calafetar frestas em esquadrias, rever elementos das mesmas,além de verificar a integridade do revestimento geral de fachada, fazendo teste de percussão e promovendo o tratamento de fissuras, além de partes deterioradas e limpeza de superfícies.

Limpeza de dois a três anos, em atmosfera não muito agressiva e repintura a cada 4 anos, em média.

Concreto armado aparente

Limpeza, estucamentos e repinturas de proteção. Deve-se inspecionar anualmente para identificar eventuais fissuras, proliferação de microorganismos, infiltrações, corrosão de armadura, etc.; destaca-se que de acordo com a exposição ambiental do concreto e o meio, deve-se proceder a repinturas específicas.

Limpezas a cada ano e repintura com verniz base acrílica ou outros a cada 5 anos. Os estucamentos e quaisquer outras atividades de recuperação devem ser feitas por empresas especializadas.

Procedimentos Preventivos SISTEMAS OU SUBSISTEMA

PROCEDIMENTO PREVENTIVO

PERIODICIDADE

Caixilhos em alumínio

Os perfis, vedações e acessórios deverão ser limpos com água e detergente neutro a 5%, com auxílio de escova macia. Os acessórios dispensam o uso de lubrificantes, pois trabalham sobre náilon. Os parafusos de fechos, fechaduras devem ser reapertados suavemente sempre que necessário. Janelas Maximar possuem freios que devem ficar fixos a 30°; caso estejam frouxos, será necessário que pessoa especializada faça o ajuste.

Limpezas anuais e reapertos e outros trimestrais.

Caixilhos em ferro

Limpezas. Verificar pontos de corrosão, ressecamentos das massas de fixação. Em caso de repintura, efetuar, sempre, a remoção da película antigae aplicação de fundo anticorrosivo. Em casos de pontos de corrosão, remover as ferrugens, verificar as seções dos montantes e proceder a tratamento químico inibidor da corrosão, remover as ferrugens, verificar as seçõesdos montantes e proceder a tratamento químico inibidor da corrosão, antes da pintura.

Limpezas anuais e repinturas a cada 3 anos.

Custo da Manutenção

Gestão da Manutenção É o conjunto de ações destinadas a encontrar e situar o nível de manutenção no ponto de equilíbrio entre benefício e custo

Organização e Gestão da Manutenção José Paulo Saraiva Cabral

Gestão da Manutenção ™ ™ ™ ™ ™ ™ ™ ™ ™

Aspectos de conservação e manutenção. Aspectos de funcionamento e uso. Aspectos de segurança. Aspectos legais e de documentos. Aspectos de satisfação e atendimento às necessidades e expectativas dos usuários. Aspectos financeiros. Aspectos tecnológicos e de modernização. Análises de custos e serviços. Aspectos de valorização patrimonial e garantia da vantagem competitiva dos imóveis.

Responsabilidades da Gestão de Manutenção ‰ Artigo 1348 item V do Código Civil – É da competência do síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. ‰ Artigo 39 item do Código do Consumidor proíbe serviços em desacordo com as normas da ABNT ‰ Artigo 129 de Código Penal – é crime expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente – pena de 3 meses a 1 ano de detenção

Norma de Manutenção de Edificações da ABNT – NBR 5674/99 NORMA TÉCNICA da ABNT - NBR 5674/99

“5.3. O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.”

Manutenção Predial Sistema de Manutenção Registros da Edificação Inspeções Prediais Previsões Orçamentárias Planos de Manutenção Supervisão do Programa

RESPONSABILIDADES

Orçar Serviços Assessorar Contratação Serviços Supervisão dos Serviços Setor de Qualidade Orientar Usuários Sobre o Uso Assessorar Proprietários em Situações de Emergência

Manutenção Predial condições de uso e meio-ambiente Check-List roteiro lógico

INSPEÇÃO PREDIAL (NBR 5674–ABNT)

manifestação da degradação solicitações e reclamações dos usuários documentação grau de urgência gestão da manutenção intervalos regulares (NBR 14037)

Norma do Manual de operação, uso e manutenção da ABNT – NBR 14037/98 NORMA TÉCNICA da ABNT - NBR 14037/98 Item 6.5: Informações das inspeções técnicas da edificação: † †

Definição da freqüência de inspeções necessárias e qualificação técnica do responsável; Definição de roteiros de inspeções na edificação com destaque à segurança e salubridade.

Item 8: Atualização do conteúdo do Manual: †

Revisão e correção para atualização em função de modificações realizadas na edificação.

Projeto de Norma de Desempenho Edifícios Habitacionais de até cinco pavimentos - ABNT Exigência dos usuários qualitativa

Condições de: Exposição

Requisitos de Desempenho qualitativo

Edifício Critérios de Desempenho quantitativo Métodos de Avaliação

Condições de: Uso e Manutenção

Desempenho ao Longo do Tempo

Tópicos da Norma de Desempenho 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.

Objetivo Referências normativas Definições Exigências do usuário Incumbências dois intervenientes Avaliação do desempenho Segurança estrutural Segurança contra incêndio Segurança no uso e na operação Estanqueidade Conforto Térmico Conforto Acústico Conforto Lumínico Durabilidade e manutenabilidade Saúde, higiene e qualidade do ar Funcionabilidade e acessibilidade Conforto tátil e antropodinâmico Adequação ambiental