Piata Imobiliara In Romania

Academia de Studii Economice Facultate de Comerţ

EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA

Studenţi: Giurea Ana Maria, grupa 341 Ghiţă Florin, grupa 341 Grosu Adriana, grupa 342 Anul III, Comerţ

Bucureşti 2012 CUPRINS

Capitolul 1: Piaţa imobiliară..............................................................................................pag 2 1.1 Caracteristicile pieţei imobiliare.......................................................................pag 2 1.2 Tipuri de pieţe imobiliare.................................................................................pag 3 1.3 Analiza pieţei imobiliare..................................................................................pag 3 Capitolul 2: Factori de influenţă ai pieţei imobiliare.........................................................pag 4 2.1 Factori economici............................................................................................ pag 4 2.2 Factori geografici.............................................................................................pag 6 Capitolul 3: Evoluţia pieţei imobiliare în România...........................................................pag 8 Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare în dezvoltarea durabilă a României............pag 14 Bibliografie........................................................................................................................pag 18 Anexe.................................................................................................................................pag 19

Capitolul 1 Piaţa imobiliară 1

Piaţa imobiliară poate fi definită ca locul de întâlnire dintre cererea şi oferta imobiliară, prin intermediul tranzacţiilor ce au avut loc, dar şi prin intermediul celor care încă nu s-au materializat. Piaţa imobiliară este o piaţă liberă, caracterizată de existenţa concurenţei, a agenţiilor imobiliare, precum şi de desfăşurarea fară influenţe externe a întocmirii actelor de vânzare- cumpărare. Se poate vorbi despre o piaţă imobiliară în adevăratul sens al cuvântului doar după anul 1990, deoarece, înainte de acest an, concurenţa nu era prezentă, iar agenţiile imobiliare nu existau. Astfel, se poate spune că înainte de 1990 exista o piaţă controlată, impusă, care nu oferea posibilitatea libertăţii de acţiune. În contrast, piaţa liberă oferă posibilitatea lansării unei oferte individuale pe piaţă, concretizarea acesteia, respectiv întocmirea actelor de vânzare-cumpărare depinzând de existenţa unei cereri care să răspundă nevoilor ofertei. Piaţa imobiliară este formată din doua segmente majore, respectiv piaţa imobiliară urbană şi piaţa imobiliară rurală. Cererea este mai mare în cadrul primei categorii, cea urbană. 1.1. Caracteristicile pieţei imobiliare Printre caracteristicile pieţei imobiliare se evidenţiază:  Produsele de pe piata imobiliara (proprietatile imobiliare) sunt tangibile si constituie, in termeni economici, capital real  Este o piata limitata prin suprafetele de teren existente si prin posibilitatile de dezvoltare ale acestora prin construirea de locuinte, birouri, spatii comerciale, industriale. Aceasta particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de “cea mai buna utilizare a terenului”  Bunurile tranzacţionate pe piaţa imobiliară sunt unice, acestea neputând fii substituite cu altele.  Fiecarei proprietati imobiliare ii sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de localizare, de design, care o fac potrivita pentru o anumita utilizare- mijloacele de negociere ale vanzatorilor si cumparatorilor  Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt în general ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi obţinut, dobânzile.  Există un număr mare de cumpărători şi vânzători care crează piaţa liberă. Niciunul dintre cei doi participanţi nu exercită o influenţă directă asupra preţului.  Piaţa imobiliară nu se autoreglementează, cum se întâmplă în cazul altor pieţe. Există relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile imobiliare. Există foarte puţine restricţii guvernamentale asupra concurenţei libere şi deschise care caracterizează această piaţă  Cererea poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.  Proprietatea imobiliară este un produs durabil. Mai mult, aceasta este greu de vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani şi finanţarea nu se obţine imediat.  Spatialitatea pieţei imobiliare afecteaza structura cererii si ofertei. Constrangerile spatiale ale pieţei imobiliare, care limiteaza numarul ofertantilor, determina

2

marketabilitatea si evaluarea proprietatilor imobiliare. Pe de alta parte, cererea este influentata de factori demografici. 1.2. Tipuri de pieţe imobiliare Pieţele imobiliare sunt diferite datorită necesităţilor, dorinţelor, motivaţiilor, localizării, designului, restricţiilor urbanistice. Se identifică cinci tipuri de pieţe: a) Rezidenţiale: case, blocuri, şir de case legate - Acesta este un tip de proprietate legat de preferinţele consumatorilor, stitul de viaţă, venit. Proprietăţile rezidenţiale se clasifică la rândul lor, după mai multe criterii, între care ar fi după numărul de locatari (rezidenţe individuale şi condominiumuri), după confortul şi venitul consumatorului (rezidenţe de lux, pentru clasa medie şi populare), după vechime (rezidenţe vechi şi noi), după destinaţie (rezidenţe pentru locuit sau pentru închiriat. b) Comerciale: clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine – Dezvoltarea unui spaţiu comercial presupune o investiţie individuală sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaţii comerciale. Spaţiile comerciale sunt dezvoltate şi managerizate ca o singură entitate. c) Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare d) Agricole: ferme, livezi, păşuni, păduri e) Speciale: proprietăţi cu design unic, aeroporturi, şcoli, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, biserici. 1.3 Analiza pieţei imobiliare Analiza pieţei imobiliare reprezintă identificarea şi studierea pieţei pentru un bun imobiliar. Evaluatorii folosesc analiza pieţei pentru a determina dacă este o confirmare a pieţei pentru o proprietate existentă cu o anumită utilizare sau dacă este evident că va fi o confirmare a pieţei pentru o utilizare propusă a unui amplasament viitor. Valoarea de piaţă a unei proprietăţi este, în mare măsură, decisivă pentru poziţia ei competitivă pe piaţa sa. Cunoscând caracteristicile proprietăţii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietăţile competitive (oferta) şi va putea înţelege avantajele competitive pe care proprietatea le oferă potenţialilor cumpărători. Această analiză porneşte de la analiza geografică, care poate fi o analiză regională, locală şi a vecinătăţii. Aranjamentele internaţionale privind multiplele forme de investiţii străine directe se dezvoltă la toate nivelurile şi cu toate grupele de ţări. Condiţiile însă diferă de la o ţară la alta şi chiar în cadrul unei ţări, de la o întreprindere la alta, în funcţie de interesele specifice ale acestora. Totuşi investiţiile străine directe funcţionează în baza unor norme internaţionale, care la rândul lor sunt corelate cu normele naţionale. Apare conceptul de "localizare", care în acest caz se referă la respectarea specificului local. Firmele de construcţii, indiferent de ţara în care îşi desfăşoară activitatea, ţin cont de specificul local. De aici derivă şi diferenţierea pieţelor imobiliare de la o ţară la alta.

Capitolul 2: Factori de influenţă ai pieţei imobiliare 2.1. Factori economici 3

Piaţa imobiliară este foarte volatilă şi depinde de o serie de factori economici, sociali şi geografici ce influenţează stabilitatea dorită. Factorul economic are un impact major prin fiscalitate ce se manifestă în mod direct, iar la nivel macroeconomic puterea de cumpărare este cea care modifică evoluţia pieţei, putere de cumpărare influenţată de crizele sau creşterile economice sau de anumite ajutoare de stat. Starea pieţei imobiliare naţionale influenţează segmentele de piaţă regională şi apoi locală, care la rândul lor, datorită unicităţii şi a particularităţii elementelor lor constitutive pot, ca unităţi de sine stătătoare, să prezinte anumite abateri specifice, în funcţie de conjunctura locală, care uneori îi poate imprima mai multă libertate faţă de piaţa naţională. În procesul analizei, un loc important îl are cadrul economic general, al mediului intern şi internaţional în care se desfăşoară activitatea economico-financiara. Trebuie analizate relaţiile la nivelul economiei naţionale, cum ar fi venitul naţional, rata dobânzii, şomajul, în vederea determinării în primul rând a ciclului în care se află economia. Liberalizarea sistemelor financiare şi intensificarea procesului de globalizare a pieţelor de capital din ultimele decenii au condus la îmbunătăţirea serviciilor financiare şi a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut şi sfera de acţiune a ciclurilor financiare pronunţate. Cel mai des, acestea din urmă reprezintă fluctuaţii dramatice ale preţurilor activelor având drept consecinţă amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare şi valutare. Aceste fluctuaţii afectează atât statele puternic industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite) cât şi state cu economii şi pieţe emergente (de exemplu: Asia de Est la sfârşitul anilor `90). De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susţinut de evoluţia favorabilă a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea activităţii de creditare, creşterea accelerată a preţurilor activelor, investiţiile excesive în bunuri de capital şi explozia consumului. În final, atunci când aşteptările se realiniază cu datele fundamentale, dezechilibrele create în timpul boom-ului sunt corectate în mod abrupt, pe măsură ce optimismul exagerat face loc pesimismului exagerat provocând pagube costisitoare sistemului financiar şi economiei reale. 1 Constatările recente indică faptul că piaţa imobiliară are un rol central în cadrul acestor cicluri datorită faptului că preţurile clădirilor şi terenurilor impulsionează disponibilitatea şi capacitatea băncilor de a împrumuta bani, în timp ce mai mulţi factori determină o deviaţie de la metodele eficiente de stabilire a preţurilor. Într-un mediu financiar integrat la nivel global, fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare. În plus, combinaţia dintre fluxurile de capital speculativ şi relaxarea reglementărilor sectorului financiar poate provoca crize financiare severe, cum este cazul celei din Asia, de la sfârşitul anilor `90. Preţul bunurilor imobiliare depinde în mod decisiv de valoarea de închiriere a acestora. Oferta pe piaţa imobiliară este relativ inelastică având în vedere decalajele prelungite din domeniul construcţiilor şi oferta fixă de terenuri. Datorită acestor factori, creşterea sau scăderea cererii pe piaţa imobiliară afectează în primul rând preţul, cantitatea de

1 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

4

bunuri imobiliare oferite având o variaţie lentă. Practic, lipsa elasticităţii ofertei imobiliare creşte impactul cererii asupra preţurilor. Ca urmare a acestei situaţii, chiriile, care oferă indicii relevante legate de cerere, sunt percepute ca fiind un indicator de bază al pieţei imobiliare. Valoarea acestora depinde de mai multe variabile cum ar fi produsul intern brut real (care cuprinde atât nivelul agregat al venitului pe cap de locuitor, cât şi dimensiunea populaţiei) şi ratele anticipate ale dobânzilor reale (care exprimă costul împrumuturilor). Alte variabile relevante, deşi nu sunt incluse în analizele empirice datorită absenţei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar, deductibilitatea dobânzilor la creditele ipotecare şi cadrul legislativ care reglementează piaţa. Riscrile ce pot aparea pe o piaţă imobiliară sunt:  Riscul general de preţ - include o posibilă supraevaluare a activelor imobiliare datorată unor indicatori de rentabilitate şi accesibilitate în creştere.  Riscul economic - se referă la încetinirea creşterii economice, creşterea dobânzilor şi fluctuaţiile importante în numărul locuitorilor unei ţări.  Riscul de ofertă - apare atunci când stocul de locuinţe creşte mai rapid decât populaţia.  Riscul de structură a pieţei - când tot mai multe persoane sunt deţinători de proprietăţi imobiliare şi mărimea acestor proprietăţi este din ce în ce mai mare, apare o presiune suplimentară asupra preţului.  Riscuri privind sistemul ipotecar - creşterea indicatorului împrumut ipotecar / valoarea proprietăţii; o creştere a împrumuturilor cu rată/dobândă variabilă în totalul creditelor ipotecare indică riscuri mai mari de insolvabilitate pentru clienţii băncilor; creşterea datoriei ipotecare a populaţiei ca pondere în PIB.  Riscul de corelare cu alte pieţe - corelarea cu piaţa imobiliară din Statele Unite.2 În România piaţa imobiliară este foarte interesantă pentru speculaţii, având un mare potenţial de a fi volatilă. Sectorul construcţiilor este cel mai puţin fiscalizat, deoarece majoritatea angajaţilor lucrează fără carte de muncă. În consecinţă, preţurile ar trebui să fie mici. În realitate, preţurile sunt mari, în schimb, se obţin marje extreme de profit. Uniunea Naţională a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) are doua iniţiative menite să scadă posibilitatea de speculaţie asupra preţurilor pe piaţa imobiliară. Prima dintre acestea reprezintă o propunere a notarilor ca, prin ordinul Guvernatorului BNR, "toate tranzacţiile cu valoarea de peste 15.000 de euro să se efectueze numai prin bancă", iar cea de-a doua iniţiativă este de a crea un indice oficial pentru caracterizarea pieţei imobiliare.3 2.2 Factori geografici Caracteristica geografică-constă în aceea că, atât cererea cât şi oferta se manifestă nu numai pe locaţiile vechilor asezăminte urbane cât şi pe locaţii noi. Atunci când comunitatea înregistrează o dezvoltarea mare, zonele limitrofe căpată valoare prin extinderea urbanizarii. 2 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

3 http://www.euractiv.ro/uniunea-europeana/articles%7CdisplayArticle/articleID_13384/Manipulareainstrument-de-lucru-pe-piata-imobiliara.html

5

Piaţa imobiliară este intr-un fel atipică deorece nu se poate forma precum celelate pieţe unde pot exista simultan mulţi cumpărători şi mulţi vânzători. În primul rând, piaţa imobiliară nu poate fi în întregime cunoscută pentru a fi standardizată, în acelaşi mod care se aplică pe piaţa bunurilor. De aceea nu li se poate ataşa atributul de piaţă eficientă. În majoritatea timpului există ori o piaţă a vânzătorilor, când oferta este mică faţă de cerere sau o piaţă a cumparatorilor când cererea este mică.4 Din punct de vedere al definirii geografice, pieţele imobiliare au un puternic caracter local. Aceasta determină mai mult de 60% din valoarea de piaţă a unui imobil. 5. Aspectele legate de localizare ţin în mare parte de costul timpului şi de costul deplasarilor (mijloace de transport in comun/combustibil) dintre proprietate şi alte destinaţii. Alegerea locaţiei unei proprietăţi este o problema subiectivă, implicând nevoile personale şi scopul pentru care se efectuează achiziţia. Pentru o familie, amplasamentul unei locuinţe implică legăturile cu unităţile publice: locuri de muncă, şcoăla, spitale, magazine, facilităţi recreative. Pentru firme/ unităţi industriale este important accesul la pieţele de aprovizionare şi desfacere. Piaţa pentru investitori este conectată puternic la piaţa consumatorilor, datorită faptului că aceştia din urmă reprezintă de fapt motorul randamentelor pe care le obţin cei care investesc. Astfel, există în mod evident un grad puternic de corelare între nivelul de substituibilitate a proprietăţilor valabil pentru investitori şi cel valabil pentru consumatori. Caracterul local incontestabil al pieţei nu se datorează exclusiv motivaţiilor de natură subiectivă. Un alt element esenţial este ponderea pe care o are preţul în determinarea gradului de substituibilitate. Astfel, este greu de afirmat că o locuinţă în valoare de 1 000 000 de euro este substituibilă cu una în valoare de 100 000 de euro, chiar dacă cele două proprietăţi îndeplinesc aceeaşi funcţie, având, poate, chiar aceeaşi suprafaţă (în acest caz, diferenţa între cele două preţuri nu poate fi dată decât de zonă). Astfel, o caracteristică a pieţei imobiliare care ţine de dimensiunea pieţei produsului este determinată de poziţionarea geografică. În cazul pieţei imobiliare putem afirma că dimensiunea geografică, mai precis locaţia, influenţează (indirect, prin preţ) în mod decisiv definirea pieţei produsului, determinând gradul de substituibilitate al proprietăţilor într-un mod mult mai complex decât în cazul altor bunuri şi/sau servicii. Se rămâne la perspectiva că o proprietate mai mica localizată într-o zonă cu mai multe opţiuni are o valoare mult mai ridicată faţă de o proprietate mai mare într-o zona slab dezvoltată. Din punct de vedere al localizării, există trei arii principale aşezate concentric6: - Zona centrală (A) este cea mai cautată, însă preţul imobilelor din această arie este destul de mare şi nu va scădea decat în momentul unui dezastru financiar. Riscul pe de altă parte este destul de mic faţă de celelalte zone.

4 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

5 Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009 6 Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009 6

-

-

Zona semicentrală (B) este amplasată în jurul zonei centrale, aflată la o distanţă de cinci-sase kilometrii de aceasta. Riscul unei invesiţii în această zonă este mediu, putând apărea scăderi de preţ, dar sunt înglobate într-un interval acceptabil; Zona periferică (C) nu este deloc atrăgătoare pentru investitori, fluctuaţiile preţurilor sunt destul de mari, iar riscul este destul de mare. În figura de mai jos sunt reprezentate aceste zone: C B

A- Preţ ridicat, risc redus; B- Preţ mediu, risc mediu; C- Preţ scăzut, risc mare.

A

Fig.1. Locaţia unei proprietăţi Caracteristicile legale subliniază tipul de proprietate, restricţii publice sau private, legislaţie cu privire la mediu ( principiul „poluatorul plăteste”7) dar şi fiscalitatea ( taxe şi impozite, subvenţii – în cazul zonelor slab dezvoltate). Caracteristicile de mediu: vecinătatea, legate de aspecte sociale şi de aspecte economice, precum şi de tipurile de locuinţe din zonă; administraţia locală şi calitatea comunităţii (accesul la serviciile publice – pompieri, salvare, servicii sociale); gradul de dezvoltare a zoneiimplicaţie economică.

Capitolul 3 7 Iniţial recomandat de Consiliul Organizaţiei pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE) în mai 1972, principiul poluatorul plăteşte a cunoscut o creştere a acceptării ca principiu internaţional pentru protecţia mediului. http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf 7

EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA -Apartamente, birouri, spaţii comerciale, industrial, terenuriÎn anul 2010, cele mai multe proiecte de dezvoltare au fost astrase de către segmentul comercial, pe segmentul de birouri proiectele fiind foarte puține. Segmentul reziden țial a fost însă cel mai slab, proiectele noi fiind aproape inexistente, marea majoritate fiind doar continuări ale unor ansambluri rezidențiale demarate în trecut sau reluări ale unor proiecte oprite. Similar segmentului rezidențial s-a comportat și cel logistic8.  APARTAMENTE9 În ceea ce priveşte semestrul 2 al anului 2010 faţă de semestru 1 al anului 2010, pe segmentul de apartamente vechi, în Piteşti s-a înregistrat cea mai mare scădere - 12,3% ajungând la 833 €/mp. Oradea însă a înregistrat cel mai scazut preţ la apartamentele noi, -15 % ajungând la 806 €/mp. La Reşiţa s-a constatat că atât apartamentele vechi cât şi terenurile au avut în S2 aproximativ aceeaşi valoare medie unitară cu cea din S1 2010, si anume 529 €/mp, în Miercurea Ciuc s-a menţinut valoare de 713 €/mp la apartamentele noi. Cele mai mari preţuri medii unitare atât la apartamentele vechi cât şi la apartamentele noi s-au înregistrat în Bucureşti, cu 1,089 şi respectiv 1,309 euro/mp, pe locul 2 situându-se municipiul Cluj Napoca, cu aproximativ 1,045 şi respectiv 1,026 euro/mp. Cele mai mici preţuri medii unitare la apartamentele vechi s-au înregistrat la Reşiţa unde acestea au fost de 529 euro/mp, pe locul doi fiind Baia Mare cu 573 euro/mp. Pentru apartamentele noi cele mai mici preţuri s-au înregistrat la Baia Mare, unde preţul mediu unitar a fost de 585 euro/mp, urmat de Bistriţa, unde s-a înregistrat un preţ mediu unitar de 626 euro/mp. Cea mai mare diferenţă între preţul mediu unitar al apartamentelor noi și cel al celor vechi s-a înregistrat la Arad, unde apartamentele vechi sunt în medie cu aproximativ 43% mai scumpe decât cele vechi. Acest lucru se poate observa in ANEXA 1. Situatia apartamentelor la nivel national in anul 2008-201010

8 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf 9 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf 10 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf 8

Situatia apartamentelor in anul 2009-201011

 BIROURILE Anul 2010 pentru piaţa birourilor a reprezentat o relansare a acestora pe piaţa imobiliară faţă de perioada imediat începerii crizei financiare. Oferta. Birourile sunt împărţite în trei clase A, B si C. În urma studiilor realizate de Colliers Romania, birourile de clasa A au ajuns la 1.360.000 mp, după livrarea a doar 170.000 mp în cursul anului 2011. Peste 20% din birourile moderne se află în zona centrală, iar restul procentajului este împărţit în mod egal între zonele semicentrală şi de periferie. Faţă de anul 2009 în anul 2010 livrările de spaţii noi de birouri au scăzut cu 55%. În situaţia de faţă investitorii aleg să mai amâne planurile de dezvoltare. În prima jumatate a anului 2010 s-a efectuat cea mai mare pondere din totalul vânzărilor şi anume 74% din spaţiile noi livrate.

Sursa: Colliers Romania 11 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf 9

În figura de mai sus se poate observa o creştere a stocului de birouri, de la puţin peste 400000 mp înregistrat în anul 2006 până la 1.360.000 mp înregistrat în anul 2010. Livrările noi rămân fluctuante, în anul 2009 înregistrându-se însa cel mai mare numar de livrări. Cererea. Aproximativ 110000 mp din 170000 mp tranzactionati au fost considerati absortie neta, iar restul de 60000mp au reprezentat renegocieri, subinchieri sau alte activitati. Cererea de birouri pentru anul 2009 a fost foarte scazuta comparativ cu anul 2008, insa anul 2010 s-a inregistrat o usoara crestere, pentru proprietari negocierea termenilor contractuali cu chiriasii a fost putin mai lejera fata de anul 2009. Acest lucru se poate observa in figura de mai jos:

Sursa: Colliers Romania Alt factor care a influenţat perioada de trazacţionare a contractelor de birouri a fost expirarea contractelor din perioada 2005-2006 cu o valabilitate de 5 ani , astfel chiriaşii au fost nevoiţi să ia o decizie in anul 2010. Informaţiile din studiul efectuat de Colliers la nivelul anului 2010, confirmă faptul că cei mai mulţi chiriaşi au fost din domeniul IT, serviciilor medicale şi firmelor outsourcing. Chiriaşii s-au axat mai mult pe zonele semi-centrale unde preţurile nu sunt la fel de mari ca în zona centrala, astfel pentru anul 2010, cea mai căutată zona rămâne zona semicentrală urmată de zona de periferie şi de zona centrală. Rata de neocupare a birourilor rămâne la 18% ca şi în anul 2009, faţă de anul 2007 unde rata de neocupare a birourilor era 0%.

Sursa: Colliers Romania În ceea ce priveşte chiriile din anul 2009 si 2010, Colliers Romania a ajuns la urmatoarele valori:

10

Sursa: Colliers Romania Se poate observa o uşoară scădere a chiriilor în zonele de semi-centru şi periferie, însă în zona centrală nu se poate vorbi de o scădere.



SPAŢIILE COMERCIALE – centrele comerciale Pentru anul 2010, centrele comerciale din România aflate în construcţii cu o suprafaţă închiriabilă mai mare de 5000 de mp sunt urmatoarele:

Sursa: Colliers Romania Rata de neocupare pentru spaţiile comerciale închiriate este pentru Bucuresti: 10% şi pentru alte orase: 13% (nivelul mediu). Nivelul chiriei în anul 2010, pentru locaţiile importante este urmatorul:

Sursa: Colliers Romania * Cea mai înaltă valoare care poate fi înregistrată pentru un centru comercial important, cu o rată de ocupare de 70% si un spaţiu de 100mp. **Nivelul mediu Cele mai importante proiecte comerciale livrate sau iniţiate în 2010 cu data de finalitate pana în anul 2014, la nivel naţional, sunt sintetizate in Anexa 2.



INDUSTRIAL În ceea ce priveşte piaţa pentru spaţii logistice şi industriale pentru anul 2009 si 2010, aceasta nu stă deloc bine. Dacă pentru anii 2007 şi 2008 aceasta a avut succes, pentru următorii doi ani nu a mai însemnat un interes pentru dezvoltatorii de proiecte. 11

Perioada 2006 – 2008 a însemnat foarte mult pentru spaţiile industriale nou livrate acestea depăşind 650.000 mp, ultimii doi ani fiind adăugaţi doar 50.000 mp la stocul total. În 2010, doar 12.000 mp au fost livraţi pe piaţă, în cadrul primei faze a parcului Millenium Logistik Park, situat în partea de sud a Bucureștiului. Așadar, stocul total de spaţii industriale și logistice din București a atins 907.000 mp 12. Acest lucru se poate observa în graficul următor:

Sursa: Colliers Romania Dacă până la sfârşitul anului 2008 rata de absorbţie netă (cererea) era mai mare decât rata de neocupare, cererea pentru anii 2009 si 2010 a fost în continuă scădere faţă de rata de neocuparare, stocurile fiind destul de mari rezultând astfel o creştere a cheltuielilor cu stocurile (2008-2010).

Sursa: Colliers Romania Unul din motivele pentru care cererea pentru spaţii industriale a scăzut este și faptul că sectorul bunurilor de larg consum și operatorii logistici nu au fost destul de activi pentru anul 2010. Structura cererii pentru domeniul de activitate este destul de proporţională şi se poate observa mai jos:

12 Colliers Romania, anul 2011 12

CEREREA PENTRU SPATIILE INDUSTRIALE

Logistica

FMCG

9% 10% Auto Media 38% 10% 16%

Industrie

Retail

16%

PRINCIPALELE PROIECTE INDUSTRIALE DIN BUCUREȘTI 13

 TERENURILE Anul 2010 marchează o creştere a trazacţiilor de terenuri, într-un ritm destul de lent dar destul de seminificativ de la începutul crizei. Cele mai importante tranzacţii au fost in Craiova, un teren de 12 h cu o valoare de 30 milioane de euro cumpărat de Auchan Group şi 2 manageri ai grupului BelRom, in Bucuresti, un teren de 5.1 ha cu o valoare de 34,6 milioane de euro cumpărat de Interprime, Properties, Ikea Investment Fund şi în Braşov, un teren de 4 ha în valoare de 13 milioane de euro cumpărat de Cora. 13 Raport de piata efectuat de Colliers Romania anul 2011 13

Preţurile terenurilor în anul 2010 au scăzut uşor faţă de anul 2009, în plus amplasamentele periferice sunt în continuare neatractive pentru investitori.

Sursa: Colliers Romania

Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare în dezvoltarea durabilă a României

14

La sfârşitul primului deceniu al secolului XXI-lea, după o tranziţie prelungită la democraţia pluralistă şi economia de piaţă, România mai are de recuperat decalaje considerabile faţă de celelalte state ale Uniunii Europene, simultan cu însuşirea şi transpunerea în practică a principuulor şi practicilor dezvoltării durabile, în contextul globalizării. Cu toate progresele realizate în ultimii ani, România are încă o economie bazată pe consumul intensiv de resurse, o societate şi administraţie aflate în căutarea unei viziuni şi un capital natural afectat de riscul unor deteriorări ce pot deveni ireversibile. Astfel, se impune stabilirea unor obiective concrete pentru trecerea, într-un interval de timp rezonabil şi realist, la un mode de dezvoltare generator de valoare adăugată înaltă, propulsat de interesul pentru cunoaştere şi inovare, orientat spre îmbunătăţirea continuă a calităţii oamenilor şi a relaţiilor dintre ei în armonie cu mediul natural. Conceptul de dezvoltare durabilă are ca premisă constatarea că civilizaţia umană este un subsistem al ecosferei, dependent de fluxurile de materie şi energie din cadrul acestuia, de stabilizarea şi capacitatea de autoreglare. De aici rezultă că implementarea unei strategii de dezvoltare durabilă în cadrul României ar urmări restabilirea şi menţinerea unui echilibru naţional, pe termen lung, între dezvoltarea economică şi integrarea mediului natural în toate formele acceptate de societate. Pentru România, dezvoltarea durabilă nu este una dintre opţiunile posibile, ci singura perspectivă raţională a devenirii naţionale, prin confluenţa factorilor economici, sociali şi de mediu. Din perspectiva amenajării teritoriului şi planificării spaţiale, spaţiul antropic al României este supus unor procese accentuate de deteriorare prin erodarea calităţilor tradiţionale şi întârzierea racordării la tendinţele europene de modernizare sustenabilă. Situaţia actuală încorporează efectele pe termen lung ale ingineriei socio-spaţiale în cele patru decenii de regim comunist prin:  Intervenţii agresive asupra capitalului natural  Extinderea suprafeţelor agricole prin distrugerea unor ecosisteme vitale  Concentrarea investiţiilor asupra unor proiecte industriale şi urbane de dimensiuni gigantice  Demolarea centrelor istorice ale multor oraşe pentru a face loc unor cădiri administrative tipizate Deficienţele cadrului legislativ şi normativ existent, precum şi interpretarea lejeră sau chiar abuzivă a acestuia de către autorităţile locale, în special în ceea ce priveşte folosirea terenurilor prin derogări de la planurile de urbanism, continuă să genereze efecte nefavorabile şi să producă, în unele cazuri, pierderi ireparabile. Lipsa unei evidenţe cadastrale corecte crează dificultăţi în ierarhizarea raţională a edificiilor culturale. Astfel, o propunere care să se integreze in conceptul de dezvoltare durabilă ar fi planificarea spaţială. Planificarea spaţială reprezintă un cumul de metode, programe, proiecte şi acţiuni prin care se realizează dezvoltarea direcţionată a spaţiului fizic pentru a echilibra componentele economice, sociale, culturale şi istorice, de peisaj şi mediul natural ale unui teritoriu. Ca urmare, se are în vedere evitarea dispersiei zonelor de locuit, asigurarea diversităţii sociale şi culturale interurbane, controlul jocurilor speculative de ocupare a spaţiilor publice şi peisajului. Eventualele propuneri înaintate care să remedieze problemele referitoare la planificarea spaţială se referă la: 15



Adaptarea dinamicii şi caracteristicilor locuinţelor la nevoile prezente şi viitoare ale populaţiei  Precizarea direcţiilor de dezvoltare viitoare a construcţiilor de locuinţe  Dezvoltarea controlată a zonelor rezidenţiale (asigurarea accesului la utilităţi, transport, servicii publice şi sociale)  Realizarea unor politici de locuire care să integreze grupurile vulnerabile şi să asigure mixitatea socială  Construirea de rezerve funciare suficiente şi dispuse în amplasamente diverse În perspectiva dezvoltării durabile, spaţiul geografic amenajat şi locuit- cuprinzând elemente fizice naturale şi antropice, dar şi elemente instituţionale şi culturale- reprezintă un complex funcţional care susţine calitatea vieţii populaţiei. Alte măsuri care se impun a fi implementate se referă la folosirea de tehnologii ecologice, eficientizarea energiei electrice şi energetice, şi nu în ultimul rând, valorificarea patrimoniului naţional cultural imobiliar. Activităţile de cercetare-dezvoltate-inovare şi de promovare a tehnologiilor ecoeficiente se vor orienta prioritar spre sectoarele şi domeniile une aplicarea acestora poate crea efecte semnificative de progres ecologic şi de competitivitate (produse alimentare organice; tehnologia apei; eficienţa energetică; transportul urban; industriile cu impact major asupra mediului; construcţiile). De asemenea, este vitală craerea unui sistem de taxe care să încurajeze consumul durabil. De exemplu, avantajele fiscale, reducerile sau scutiri de taxe, impozite pentru achiziţii de maşini, case ecologice, instalarea de panouri solare. Prin măsuri coerente de creştere a eficienţei energetice se va obţine o reducere a consumului de energie finală. Se va promova astfel modernizarea sistemelor de cogenerare şi încălzire urbană prin folosirea unor tehnologii de înaltă eficienţă. O atenţie specială se va acorda politicii energetice-rurale, urmărindu-se modernizarea sistemelor de încălzire ecoeficientă a locuinţelor şi a celor de alimentare cu enegie la costuri suportabile. Prin încurajarea selectivă a investiţiilor se va asigura punerea în funcţiune a unor noi capacităţi de producere a energie electrice bazare pe tehnologii curate, cu impact major asupra reducerii emisiilor de gaze cu efect de seră şi a emisiilor de poluanţi, precum şi asupra siguranţei de funcţionare a sistemului energetic naţional. Din punct de verere al infrastructurii de bază, România se situează încă mult sub media Uniunii Europene şi are de recuperat rămâneri în urmă importante la majoritatea indicatorilor principali. Una dintre cauze poate fi lipsa surselor de finanţare şi astfel, infrastructura nu a putut să se dezvolte în ritmul cerut de necesităţile reale ale locuitorilor. Un program de infrastructură implementat pe viitor ar viza: alimentarea cu apă a satelor în sistemul centralizat, construcţia de sisteme de canalizare şi epurare a apei, tratarea apelor uzate, îmbunătăţirea drumurilor rutiere de acces prin pietruire, reabilitare, asfaltare, construirea, extinderea sau modernizarea podurilor, podeţelor şi dezvoltarea unor baze sportive. Una dintre cele mai acute provocări actuale este reducerea riscului de producere a dezastrelor naturale cu efelct asupra populaţiei, prin implementarea măsurilor preventive în cele mai vulnerabile zone. Se impune astfel implementarea unei strategii naţionale pe termen lung, care vizează acţiuni la nivel naţional şi regional privind dezvoltarea graduală a infrastructurii pentru prevenirea inundaţiilor şi reducerea consecinţelor destructive ale 16

acestora, elaborarea unei hărţi de periol de risc şi a unor metodologii precise pentru pregătirea de proiecte, management, supervizare şi publicitate. Pe lângă dezvoltarea durabilă, un alt concept se impune a fi implementat: dezvoltarea regională. Dezvoltarea regională este un concept nou ce urmăreşte impulsionarea şi diversificarea activităţilor economice, stimularea investiţiilor în sectorul privat, contribuţia la reducerea şomajului şi nu în cele din urmă să conducă la o îmbunătăţire a nivelului de trai. Principalele domenii care pot fi vizare de politicile regionale sunt: dezvoltarea întreprinderilor, piaţa forţei de muncă, atragerea investitorilor, transferul de tehnologie, îmbunătăţirea infrastructurii, calitatea mediului înconjurător, dezvoltarea rurală, sănătate, educaţie. Obiectivele care se identifică în cazul politicii de dezvoltare regională sunt următoarele:  Diminuarea dezechilibrelor regionale existente, cu accent pe stimularea dezvoltării echilibrate şi pe revitalizarea zonelor defavorizate  Preîntâmpinarea producerii de noi dezechilibre  Stimularea cooperării internaţionale, interne şi internaţionale, care contrubuie la dezvoltarea economică. Terra are o capacitate limitată de a satisface cererea crescândă de resurse naturale din partea sistemului socio-economic şi de a absorbi efectele distructive ale folosirii lor. Schimbările climatice, fenomenele de eroziune şi deşertificare, poluarea solului, a apei şi a aerului, reducerea suprafeţelor sistemului forestier, epuitarea accelerată a resurselor naturale neregenerabile au început să aibă efecte negative, măsurabile, asupra dezvoltării socio-economice şi a calităţii vieţii oameniulor în vaste zone ale planetei. Putem concluziona prin a afirma că dezvoltarea durabilă pare a fi unica soluţie prin care toate aceste dezechilibre să dispară.

BIBLIOGRAFIE 1. Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009 2. ***http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

3. Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf 17

4. ***http://www.euractiv.ro/uniuneaeuropeana/articles %7CdisplayArticle/articleID_13384/Manipularea-instrument-de-lucru-pepiata-imobiliara.html 5. ***http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf

Anexa 1 Evoluţii ale preţurilor de apartamente în anul 201014

14 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – www.darian.ro 18

ANEXA 2 PROIECTE COMERCIALE – 2010-201415 15 Analiza pietei imobiliare in Romania semestrul II, an 2010 19

20