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Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial

Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial

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Presentación En los últimos años, la fisonomía de las ciudades ha cambiando radicalmente. Hemos pasado de ciudades de casas a ciudades de edificios y condominios. Cada día aparece un nuevo edificio o condominio. Este fenómeno tiene varias explicaciones: por un lado, la población tiende a concentrarse en las ciudades y estas, por falta de espacio, crecen hacia arriba. Por otro lado, la gente busca lugares tranquilos y seguros, en los que cada persona tiene su propio departamento o casa, y comparte zonas de esparcimiento, pero sin que ello afecte su privacidad. Sin embargo, vivir en un edificio o condominio compartiendo zonas comunes con otras personas puede terminar siendo una experiencia terrible. Por ello es esencial que las personas conozcan cuáles son sus derechos, qué obligaciones tienen, cómo funciona el edificio o condominio, etc. Los edificios y condominios están sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, más conocido como Propiedad Horizontal. Se trata de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva (como los departamentos de un edificio o las casas en un condominio) y bienes de dominio común (como los pasajes o las zonas de esparcimiento), que cuentan con un reglamento interno (que regula las relaciones entre los dueños) y una junta de propietarios (conformada por todos los dueños), que toma las decisiones sobre la edificación en su conjunto. A este régimen se someten tanto los edificios y condominios, como las quintas, galerías comerciales y demás unidades inmobiliarias que cuentan con bienes exclusivos y bienes comunes. A pesar de que la norma (Ley N° 27157) que regula el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común está vigente hace casi trece años, es poco conocida. Y menos conocido es lo que piensan sobre ella en Registros Públicos y en el Poder Judicial. Existe cierta

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incertidumbre al respecto, lo que genera conflictos y hace que la vida en edificios y condominios no sea la mejor de las experiencias. ¿Qué es el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común? ¿Qué bienes son los bienes comunes? ¿Qué es el reglamento interno? ¿Qué puede hacer la junta de propietarios? ¿Cuál es la responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios? ¿Qué problemas se presentan usualmente en el manejo de los edificios o condominios? Estas son algunas de las interrogantes que responde Juan Carlos Esquivel Oviedo en la obra que presentamos. La obra tiene tres capítulos. En el primer capítulo se desarrollan las nociones generales del régimen, como el reglamento interno, los bienes comunes y la junta de propietarios. En el segundo capítulo se analiza la responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, su régimen tributario y el régimen laboral del personal de mantenimiento de la junta de propietarios. El tercer y último capítulo se trata sobre algunos problemas comunes que tienen los miembros de la junta de propietarios. No basta con saber qué dice una norma. Hay que ver cómo funciona en la realidad. En materia del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, ello supone conocer qué piensan los registradores y los jueces. Lo primero porque la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, como cualquier derecho sobre inmuebles, debe inscribirse en los Registros Públicos para que sea verdaderamente eficaz. Lo segundo porque no importa tanto lo que dicen las normas sino lo que piensan los jueces de ellas. Los jueces “dicen” Derecho. Teniendo en cuenta esto, Juan Carlos Esquivel Oviedo aborda la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común también desde una perspectiva registral y judicial, haciendo referencia a resoluciones del Tribunal Registral y del Poder Judicial. Esto constituye un aporte. La obra de Juan Carlos Esquivel Oviedo también nos ofrece una perspectiva práctica de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Contiene un modelo de reglamento interno, constancias de quórum, constancias de convocatoria, asientos de inscripción de reglamento interno, junta de propietarios y junta directiva, entre otros, todo lo cual hace que sea de mucha utilidad. Francisco Avendaño Arana

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Introducción En la actualidad la mayoría de ciudades del país están creciendo hacia arriba, por lo que los inmuebles que se construyen están sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Así, las personas que adquieren tales bienes forman parte de la junta de propietarios de la edificación la cual debe procurar hacer cumplir las disposiciones del reglamento interno y preocuparse por la administración de los bienes y servicios comunes. Por ello, a lo largo de los tres capítulos de este libro abordamos los diversos y más comunes problemas que deben afrontar quienes residen en inmuebles sujetos a dicho régimen inmobiliario. En el primer capítulo se detallan los elementos configuradores del régimen (reglamento interno, bienes comunes y junta de propietarios). En el segundo capítulo se desarrolla la responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, el régimen laboral de los trabajadores que desempeñan labores de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, así como el régimen tributario de las juntas. Y en el tercer capítulo se exponen algunos de los problemas comunes que tienen los miembros de la junta de propietarios. En efecto, en este libro de desarrollarán temas relacionados al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. En tal sentido, se aborda la naturaleza y responsabilidad de la junta de propietarios, esto a fin de conocer si es verdad que los propietarios asumirán algún tipo de responsabilidad respecto a la actuación de la junta de propietarios o de sus representantes; y finalmente se señalan los problemas que afectan la convivencia entre vecinos.

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Al tratar cada uno de los mencionados temas se hace referencia a la forma como el Tribunal Registral y el Poder Judicial se han pronunciado al respecto; se incluye, además, algunos de los más importantes fallos a texto completo al final de esta obra. Asimismo, a lo largo del texto se evidencian las contingencias legales que asumen los miembros de la junta de propietarios como consecuencia del mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes. Igualmente, dentro de cada capítulo se han incluido algunos documentos relacionados con los temas desarrollados. Así, podrá encontrarse el texto del reglamento interno modelo aprobado por la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04, el cual es utilizado mayoritariamente por los constructores y promotores para someter a las edificaciones al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. También contiene modelos de constancias de quórum, de constancias de convocatoria, asientos de inscripción de reglamento interno, junta de propietarios y junta directiva, entre otros. En suma, si bien somos conscientes de que los problemas que se presentan en este libro no son todos los que existen, por lo menos hemos intentado señalar y tratar algunos de los más frecuentes con el propósito de colaborar con obtener soluciones que favorezcan a los miembros de las juntas de propietarios. Esperamos que esta obra sea de utilidad para todos los suscriptores de Diálogo con Jurisprudencia y, en general, para todo aquel que acceda a ella. Lima, marzo de 2012. Juan Carlos Esquivel Oviedo

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Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común I. Nociones generales sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (en adelante la Ley N° 27157). Esta forma de propiedad es especial ya que hay dos clases de propiedades una respecto a los bienes de propiedad exclusiva sobre la cual el titular tiene todas las características generales y especiales del derecho de dominio y otra respecto a los bienes comunes sobre los cuales tienen derecho todos propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Este régimen según el artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA (en adelante el Reglamento), tiene como elementos esenciales la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común, que cuenten con un reglamento interno y junta de propietarios. Es decir, para la existencia de este régimen se requiere de manera concurrente los siguientes elementos: - Una edificación en la que coexistan bienes exclusivos y bienes comunes.

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- Reglamento interno - Junta de propietarios En tal sentido, el Tribunal Registral ha señalado que “para que se configure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de bien deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva”(1). Con relación a los elementos configuradores de la propiedad horizontal Günther Gonzales refiere: “La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se habla de ‘propiedades horizontales atípicas’, ya que no tienen como sustento fáctico un edificio, sino, diversas casas que comparten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay superposición horizontal de unidades inmobiliarias, pues estas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales comunes. En nuestro país es el caso de las llamadas quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamente por el régimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128 Reglamento) (…) También se habla en doctrina de los llamados conjuntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamente en la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal española (Ley 8/1999), y que introduce esta figura con el nombre de “complejos urbanos”, cuya característica fundamental es la existencia de distintas fincas perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podrían tener vida independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compartir algún elemento de comunidad que las vincula. Podríamos ejemplificar esta figura a través de los complejos conformados por un conjunto

(1) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Guía Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurídica. Lima, 2007, p. 169.

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de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se encuentran vinculados por algún elemento común esencial (viales), o incluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran incluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el término de “conjunto de edificaciones” a que alude el art. 129 del Reglamento”(2). Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antecedentes de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN (en adelante La Directiva). Esta directiva ha precisado en su numeral 5.1 que el régimen de propiedad exclusiva y común es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical, es decir, este régimen es obligatorio para los edificios de departamentos de uso residencial y centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso, pues en tales edificaciones al existir bienes exclusivos sobrepuestos requerirá utilizar los bienes comunes como los ingresos, escaleras, ascensores para tener acceso a los bienes de propiedad exclusiva. Así conforme se advierte del artículo 129 del Reglamento este régimen se da cuando se produce el dominio de los diferentes pisos, secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar puede pertenecer o corresponder a varias personas. Su naturaleza jurídica refiere a una mixtura puesto que la propiedad horizontal contiene dos elementos: a) la propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos, y b) las partes o bienes comunes (copropietario sobre el terreno o bienes de uso común)(3).

ii. EL REGLAMENTO INTERNO El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se constituye mediante un reglamento interno que es otorgado por el propietario de la edificación (promotor o constructor) o la comunidad de propietarios en el

(2) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889 y 890. (3) BELTRÁN PACHECO, Jorge Alberto y Graú Bazán, Yesenia. “Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19.

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que declaran su voluntad de someter a la edificación al régimen, de más está decir que para el nacimiento del régimen se requiere que se cumplan con la totalidad de los presupuestos configuradores. El reglamento interno es de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación así como las formalidades que los propietarios deben cumplir para adoptar decisiones. El reglamento interno es la principal norma que todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, así como los residentes en la edificación, deben cumplir y solo de manera supletoria se deberá aplicar la Ley N° 27157 y el Reglamento.

1. Título constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común El reglamento interno es el título constitutivo del régimen siendo su naturaleza el de ser “un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del mismo, dividido ya, el régimen de propiedad horizontal”(4). En ese sentido, en los antecedentes de La Directiva, siguiendo a la doctrina española, señala que: “El reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminología del Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destinadas a favor de aquellas. La segunda característica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo

(4) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, Derecho de las cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.

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de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes”. Por su parte, el Tribunal Registral ha considerado que: “El Reglamento Interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes”(5). El artículo 39 de la Ley N° 27157 permite que el reglamento interno sea otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación. En este último caso, estamos ante un supuesto fáctico de la existencia del régimen sin que se haya cumplido con la formalidad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente independizar las secciones de propiedad exclusiva del bien. En tal sentido, la Ley N° 27157 con la finalidad de regularizar la informalidad permite que los propietarios que representen más del 50% puedan someter a la edificación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Al respecto, el Numeral 5.2 de La Directiva establece que: “El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificación quien debe ser el propietario de la misma. También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes. En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales”.

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Res. N° 276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.

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Antes de la publicación de La Directiva, el Tribunal Registral entendió que aquellos casos en los que los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva decidan someter a la edificación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común en aplicación del artículo 39 de la Ley N° 27157 se trataban de un supuesto de regularización del régimen, por lo que requería que solo el régimen de hecho haya existido antes de la vigencia de la Ley N° 27157, esto es, antes del 21 de julio de 1999. Así, en la Resolución N° 479-2001-0RLC/TR se señaló que: “Constituye presupuesto necesario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, mediante la aprobación del respectivo reglamento interno, que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que bastará que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Empero, este régimen de hecho para que pueda formalizarse a través de los formularios registrales, deberá haber surgido con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157”(6). Actualmente este criterio no debe seguirse por cuanto está en contra de la formalización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, puesto que a pesar de que La Directiva no se ha pronunciado al respecto, estimamos que no sería aplicable hacer una distinción donde la ley no lo hace. En consecuencia, es factible que las edificaciones cuyo régimen haya nacido con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157, pueda formalizarse siempre y cuando más del 50% de los propietarios así lo decidan, de lo contrario significaría condenar a la informalidad a la edificación y se estaría convalidando el abuso de los promotores y constructores que no han cumplido con su obligación de constituir el régimen.

2. Contenido del reglamento interno El reglamento contiene el total de las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarán al servicios de todos los comuneros (propietarios) a efectos de que ejerzan plenamente su derechos de propiedad, la cuota de participación de cada propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes que deberán asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos y de (6)

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los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organización y administración de la comunidad y demás normas que regulen la convivencia social. El artículo 42 de la Ley N° 27157, regula el contenido del reglamento interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descripción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes; b) la fijación de la cuota de participación; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la administración y gobierno del edificio, la formación de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(7). Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas, pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad así como las funciones de los órganos encargados de la administración de la edificación. Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pueda constituir un verdadero instrumento que garantice la vida social en comunidad así como el correcto uso de los bienes comunes, se requiere que la junta de propietarios administre correctamente la edificación, es decir, que administre eficientemente los bienes comunes. Como se ha mencionado el reglamento interno puede ser otorgado por el único propietario de la edificación (quien generalmente es el constructor o promotor) o por la comunidad de propietarios; del mismo parecer es Díez-Picazo y Gullón quienes afirman que: “Los estatutos pueden ser obra del propietario del edificio (que lo somete previamente al régimen de propiedad horizontal mediante el otorgamiento del título constitutivo) o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiere la unanimidad”(8).

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GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 266. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 261.

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2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participación sobre las zonas comunes El artículo 42, inciso d) de la Ley N° 27157 y el artículo 153, inciso f) del Reglamento señala que el reglamento interno deberá contener obligatoriamente lo siguiente: (...) los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor (...). Por su parte, el artículo 130 de El Reglamento señala: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es nuestro). De la lectura de las normas a que se refiere el párrafo, se desprende la obligatoriedad en la consignación del criterio asumido por los propietarios o el propietario promotor en la elaboración de los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes(9). En tal sentido resulta indispensable que en el reglamento interno consigne el criterio adoptado para la fijación de los porcentajes de participación en los bienes comunes que corresponde a cada sección de dominio exclusivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por constituir un dato relevante para dicha determinación, toda vez que de las cuotas de participación emanan derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades inmobiliarias, siéndole únicamente exigible el requisito de la razonabilidad(10). Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asignación de la participación de las secciones de propiedad exclusiva debe tenerse en cuenta que el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjetivo y que, por lo tanto, otorga casi absoluta libertad al titular(11).

(9) Res. N° 190-2001-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011 (10) Res. N° 519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia N° 0. G.J., p. 8 (11) GONZÁLES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Ob. cit., p. 269.

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En ese sentido debe entenderse, tal como lo señaló el Tribunal Constitucional, que “la razonabilidad es un criterio íntimamente vinculado al valor justicia y está en la esencia misma del Estado Constitucional de Derecho. Se expresa como un mecanismo de control o interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos en el uso de las facultades discrecionales, y exige que las decisiones que se toman en ese contexto, respondan a criterios de racionalidad y que no sean arbitrarias. Como lo ha sostenido este Colegiado, ‘implica encontrar justificación lógica en los hechos, conductas y circunstancias que motivan todo acto discrecional de los poderes públicos’”. (Exp. N° 0006-2003-AI/TC. f. j. 9). Por su parte, Dromi ha expresado que la razonabilidad acota la seguridad a la prudencia, la proporción, la discriminación, la protección, la proporcionalidad, la causalidad, en suma, la no arbitrariedad. No existen más límites a los derechos que los determinados por la ley (…). No pueden dictarse leyes que priven derechos adquiridos o alteren las obligaciones de los contratos(12). De lo expresado por el intérprete supremo de la Constitución y la doctrina se puede concluir que lo razonable es aquello que tiene una justificación lógica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la ley. En ese sentido, es claro que los criterios que se pueden adoptar deben cumplir con los parámetros establecidos por el Tribunal Constitucional y la doctrina, pudiendo tener la justificación la estructura y distribución de la edificación.

2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos El artículo 45 de La Ley N° 27157 permite que en una edificación pueda existir más de un reglamento interno. Esta norma señala: Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos 45.1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.

(12) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurídica S.A. y Ciudad Argentina, Editorial de Ciencia y Cultura. Lima, 2005, pp. 76 y 77.

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45.2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto. 45.3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General. Por su parte el artículo 154 del Reglamento señala que: “De producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su Reglamento Interno propio. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones”. Así de las referidas normas se desprende que: - Puede haber pluralidad de reglamentos internos siempre que exista un solo complejo inmobiliario con bienes comunes. - Que en el complejo inmobiliario existan dos o más sectores o bloques, cada uno de los cuales con reglamento interno. - La existencia de la pluralidad del reglamento interno no implica que haya una pluralidad de junta de propietarios. - En caso exista una pluralidad de junta de propietarios el reglamento interno general de la edificación deberá regular sus funciones y las reglas de coordinación. Como se puede advertir, las normas señaladas no regulan los requisitos de carácter objetivo o características que deben reunir los sectores que se delimitan, por el contrario establecen los presupuestos necesarios para que proceda la inscripción de tales reglamentos. En aplicación de estas normas es factible que cada edificio o bloque de los condominios o grupos habitacionales, que forman parte de

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una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, contenga un reglamento interno que regule la convivencia de sus residentes.

2.3. Modificación del reglamento interno Ni la Ley N° 27157 ni el Reglamento, señalan la mayoría necesaria para que se apruebe la modificación del reglamento interno. No obstante, La Directiva, ha establecido que para modificar el reglamento se requiere acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios. Esta disposición se extiende en los alcances del artículo 39 de Ley N° 27157, que establece dicha mayoría para someter a la edificación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por lo que resulta razonable que se aplique la misma mayoría para su modificación. Asimismo, La Directiva ha precisado que de conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones. Por otra parte, para formalizar la modificación del reglamento interno por la acumulación, subdivisión o independización de una sección de propiedad exclusiva, La Directiva ha establecido que se requerirá acuerdo de la junta de propietarios, la cual deberá ser convocada a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación física. Ello no será necesario siempre que el reglamento interno contenga cláusulas especiales de consentimiento previo. En tal supuesto la modificación procederá mediante escritura pública otorgada de manera unilateral por el propietario en la que se reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas. La modificación también podrá ser dispuesta solo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno. Cabe mencionar que, a pesar de que La Directiva no señale expresamente si la junta de propietarios debe aprobar por mayoría absoluta o mayoría calificada la modificación del reglamento por la subdivisión, acumulación o independización de las secciones de propiedad exclusiva,

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consideramos que la mayoría requerida es la calificada, vale decir, las 2/3 partes de las participaciones, pues en estos casos la modificación del reglamento tendrá como propósito reordenar las cuotas de participación de las unidades afectadas. Por otra parte, La Directiva en su numeral 5.15 establece que “el reglamento interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura pública o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta. Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación”. Finalmente, no habría óbice para que se inscriba la modificación del reglamento interno por disposición de un mandato judicial. La jurisprudencia registral ya se ha pronunciado al respecto, señalando que “La modificación del reglamento interno de propiedad horizontal requiere la aprobación por la junta de propietarios o en su defecto la resolución judicial que la apruebe”(13).

2.4. Adecuación del reglamento interno La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 estableció que todos los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de la publicación de la ley debían adecuarse a sus disposiciones, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de estos en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios. El Reglamento en su Décimo Segunda Disposición Transitoria señaló que la adecuación se podrá realizar mediante la escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el reglamento interno debidamente aprobado por la junta de propietarios. Al respecto, el Tribunal Registral estableció como precedente de observancia obligatoria que: “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno (13) Res. N° 144-98-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011

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primigenio”(14). Este precedente motivó que algunos registradores exigieran la adecuación del reglamento interno para la inscripción del presidente o junta directiva(15), por tal motivo el Tribunal precisó que “no será necesaria la previa adecuación a la Ley N° 27157 de un reglamento interno inscrito, cuando el acto a inscribirse no tenga relación directa con lo estipulado en dicho reglamento interno”(16). Como se mencionó es factible que determinado sector de la edificación cuente con reglamento interno, los cuales también deben adecuarse en caso de que hayan sido aprobados e inscritos con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157. El Tribunal Registral señaló que “Para adecuar el reglamento interno de un sector de una edificación, a la Ley 27157 y su reglamento se requiere contar con el reglamento interno general de la edificación”(17). Debe tenerse presente que falta de la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157, no ha sido sancionada con la derogación de los reglamentos no adecuados al nuevo régimen. En ese sentido los reglamentos internos inscritos en el Registro de Predios producen todos sus efectos, tal como estableció el Tribunal Registral(18) J1 . Aunque es obvio tal criterio, puesto que no existe norma alguna que disponga lo contrario ello también se desprende del precedente vinculante en el que se precisa que la adecuación debe efectuarse en la oportunidad en que se presente al Registro Público algún acto que modifique el reglamento interno primigenio J2 , era necesario que se señale expresamente para evitar que se pretenda deslegitimar y desconocer las actuaciones de la junta de propietarios así como

(14) Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011 (15) El Tribunal Registral cuando recién entró en vigencia la Ley N° 27157, también exigía la adecuación del reglamento interno para inscribir el cargo de presidente. Así, la Res. N° 283-99-ORLC/ TR señala que: “No habiéndose adecuado la actual Junta de Propietarios a la ‘Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común’, se deniega la solicitud de inscripción de la presidencia de dicha junta de propietarios en el Registro de la Propiedad Inmueble”. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011. No habiéndose adecuado la actual Junta de Propietarios a la “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”, se deniega la solicitud de inscripción de la presidencia de dicha junta de propietarios en el Registro de la Propiedad Inmueble. (16) Res. N° 039-2004-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011. (17) Res. N° 429-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 172. (18) Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L.

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los derechos y obligaciones de las personas que residen en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regidas por un reglamento no adecuado.

2.5. Reglamento interno modelo Conforme con el artículo 155 del Reglamento, los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva podrán optar por asumir el “Modelo de Reglamento Interno” que apruebe el Viceministerio de Vivienda y Construcción. En aplicación de dicha norma mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04, se aprobó el Reglamento interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común así como el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad. En los hechos el reglamento interno modelo es el más utilizado por los constructores, promotores y junta de propietarios para constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o para adecuación de los reglamentos otorgados antes de la vigencia de la Ley N° 27157. El reglamento interno modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, consta de seis (6) capítulos y veintiséis (26) artículos. REGLAMENTO INTERNO MODELO RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC-15.04.- Aprueban Reglamentos Internos Modelos para Regímenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común y con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC/15.04 Lima, 29 de setiembre de 2000 CONSIDERANDO: Que, el Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000MTC, establece en su Decimosegunda Disposición Transitoria que el Viceministerio

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de Vivienda y Construcción debe aprobar los Reglamentos Internos Modelo, para los regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establecidos por la Ley N° 27157 en sustitución del derogado Régimen de Propiedad Horizontal; Que, en consecuencia, corresponde expedir el acto administrativo por el cual se aprueben los referidos Reglamentos Internos Modelo; De conformidad con la Ley N° 27157 «Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común» y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC; SE RESUELVE: Artículo Único.- Aprobar el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, el cual consta de seis (6) capítulos y veintiséis (26) artículos; así como el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad, el cual consta de seis (6) capítulos y veintidós (22) artículos; los cuales forman parte integrante de la presente Resolución. Regístrese, comuníquese y publíquese. LUIS DE LAS CASAS OROZCO Viceministro de Vivienda y Construcción REGLAMENTO INTERNO MODELO RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y ÁREAS DE PROPIEDAD COMÚN CAPÍTULO I ASPECTOS GENERALES Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria .............. (Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios. CAPÍTULO II LA UNIDAD INMOBILIARIA Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:

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a) Ubicación:

- Departamento:

........



- Provincia: ........



- Distrito:



- Dirección: ........



(De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA).

........

b) Descripción y uso: La UNIDAD INMOBILIARIA es ........... (Especificar uno de los tipos señalados en el Artículo 126 del Reglamento de la Ley N° 27157) y consta de ................ (Realizar una breve descripción general, señalando el número de secciones de propiedad exclusiva que contiene). La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso ........... (especificar si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.). Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son: Denominación

Número

Área Ocupada Uso

............................

..................

...................... m2

...............

............................

..................

...................... m2

...............

............................

..................

...................... m2

...............

............................

..................

...................... m2

...............

(Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que forman parte del inmueble, incluyendo los aires, si estos son independientes, en cuyo caso no se requiere de numeración. Si los aires son propios de las secciones, indicarlo en la misma columna de la denominación). Artículo 4.- Áreas y bienes de propiedad común Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:

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Áreas comunes

Área Ocupada Destino y/o Condición

.................................

................... m2

......................................

.................................

................... m2

......................................

.................................

................... m2

......................................

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Bienes comunes

Condición

........................................................... ........................................................... ........................................................... ........................................................... ........................................................... ........................................................... (Indicar las áreas y bienes comunes, señalando su uso o destino –p.ej. circulación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.–, salvo que su propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo señalado por los Artículos 40 de la Ley N° 27157 y 134 de su Reglamento; e indicando expresamente en cada caso, su condición de transferible o intransferible. De existir aires comunes, se los incluirá en la relación de bienes comunes). Artículo 5.- Servicios comunes Los servicios comunes con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes: a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto Incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias. b) ............... c) ............... (Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando como referencia lo establecido por los Artículos 41 de la Ley N° 27157 y 137 de su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar). Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. (En caso de que se desee utilizar otro criterio distinto al anterior, como área techada, ubicación, usos a los que están destinadas las secciones exclusivas, etc., se deberá indicar expresamente). Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes, son los siguientes: Sección

Porcentaje de Participación

.................................................... .........................% .................................................... .........................% .................................................... .........................% _____________________ Total

100.00 %

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(Indicar los porcentajes –expresados con dos decimales– que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso). Artículo 7.- Participación en los gastos comunes El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA es determinado con base en ................. (Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la división de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, la ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.). Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes: Sección

Porcentaje de Participación

.................................................... .........................% .................................................... .........................% .................................................... .........................% _____________________ Total

100.00 %

(Indicar los porcentajes –expresados con dos decimales– que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acordado expresamente su participación en los gastos comunes). Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre los propietarios de las secciones que se indican a continuación: (Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servicios, debidamente individualizados, que solo corresponden a determinado grupo de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso). Artículo 8.- Variación y reajuste de los porcentajes de participación Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes, fijados en los artículos precedentes, así como los criterios usados en cada caso, podrán variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios; salvo en los siguientes casos en los que no se requiere de acuerdo de la junta: a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, por obras de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas por su

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propietario, podrán recomponerse los porcentajes de participación, una vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la modificación de este reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la sección afectada.

Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo de la modificación de este reglamento corresponderá a todos los propietarios en forma proporcional.

b) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales, en la misma forma y proporción en que estas fueron acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modificación de este reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada.

En ambos casos la modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la Directiva, en su caso. CAPÍTULO III DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Artículo 9.- Derechos de los propietarios Son derechos de los propietarios, los siguientes: a) Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva. b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de propiedad exclusiva. El propietario deberá poner en conocimiento de la Junta de Propietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio. c) Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por los demás propietarios. La Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles, la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales. d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto solo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del propietario. e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando estas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general. f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las

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normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga previamente la aprobación de la Junta de Propietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una decisión adecuada. Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios Son obligaciones de los propietarios, las siguientes: a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento. b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aun cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección. c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios. d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del artículo 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado. e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres. f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia. g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de este a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación solo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata. h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.

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(En este artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si estas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.). Artículo 11.- Propietarios inhábiles Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, solo con voz y sin voto. CAPÍTULO IV JUNTA DE PROPIETARIOS Artículo 12.- Constitución de la junta La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento. La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios. Artículo 13.- Atribuciones de la junta Corresponde a la Junta de Propietarios: a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común, y disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a estos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación. b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes. c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva y elegirlos.

(Este inciso solo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un artículo adicional a continuación de este, el número de sus miembros, su composición y la duración de su mandato).

d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.

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e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo los casos de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento. f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley. g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del ejercicio. h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva. i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria, y efectuar su cobro. j) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro. k) Establecer un régimen de sanciones, el que se aplicará solo ante incumplimiento probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor. Asimismo, le corresponde revisar las sanciones impuestas por la Directiva. l) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así como aprobar la inclusión de nuevos servicios. m) Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza. Artículo 14.- Sesiones de la Junta La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se realizarán ............ (fijar una referencia temporal para la realización de la sesión, p. ej., una vez al año durante el primer trimestre). Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del Presidente o a petición de un número de propietarios que represente, cuando menos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes. En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, conforme a lo establecido por el artículo siguiente.

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Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto. Artículo 15.- Convocatoria y quórum La convocatoria a Junta se efectuará, mediante comunicaciones escritas, que contendrán obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA. Cada propietario participará en la Junta, en función del porcentaje de participación en las áreas y los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en el artículo 6 del presente Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para establecer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de Propietarios, como para la toma de decisiones. El quórum para la instalación válida de la Junta de Propietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que representen cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará validamente con los propietarios que asistan. Para el cómputo del quórum para las sesiones de la Junta de Propietarios, solo es válido el porcentaje de participación de los propietarios hábiles. El quórum se verifica al inicio de la sesión y se hace constar en el acta correspondiente. Tratándose de sesiones ordinarias de Junta de Propietarios, entre la primera y segunda convocatorias deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias, las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una. Artículo 16.- Representación ante la Junta Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la Junta de Propietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública o a través del contrato de arrendamiento. Artículo 17.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos e), y f) del artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por las dos terceras partes (2/3) de los porcentajes de participación de los propietarios presentes.

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Artículo 18.- Cumplimiento de los acuerdos Todos los propietarios, incluso los no hábiles y aquellos que no conformen la Junta de propietarios, hayan o no participado en una sesión así como los arrendatarios y poseedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios. Artículo 19.- Del Presidente de la Junta El Presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre los propietarios hábiles que la integran y debe ejercer el cargo por un periodo de dos años, siendo reelegible cuantas veces se desee. Le compete: a) Conservar y mantener las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común, y ejercer o disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cuando lo estime conveniente o cuando lo exija el Reglamento Interno. c) Presidir, convocar y dirigir la Directiva, si la hubiere. d) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la conservación, mantenimiento y administración de las áreas y los bienes comunes, así como la supervisión o administración de los servicios comunes. e) Ejercer, a sola firma, la representación de la Junta ante cualquier autoridad administrativa, política, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios. f) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conservación, administración o uso de las áreas los bienes o los servicios comunes, excepto aquellas que importen disposición o gravamen de los mismos, para lo cual requiere de expresa autorización de la Junta. g) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes de la edificación, y ejercer las facultades de representación del empleador ante las autoridades administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra gestión administrativa, como representante de la Junta de Propietarios. h) Cobrar o disponer la cobranza, de los aportes ordinarios o extraordinarios para cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo de la Junta, y otorgar los correspondientes comprobantes de pago. i) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la Junta. j) Abrir o cerrar a nombre de la Junta de Propietarios, a sola firma, cuentas corrientes, de ahorro o de depósito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar en ellas los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios, girar contra ellas,

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cheques u órdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo; con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año.

Requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios, para: solicitar créditos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a la orden, así como para firmar o autorizar cualquier tipo de operación al crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.

k) Representar a la Junta de Propietarios, en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial, tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el Artículo 74 del Código Procesal Civil; así como ejercer las facultades especiales de: demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, apersonarse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condición, contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil prestar declaración de parte ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario.

Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios.

l) Representar a la Junta de Propietarios, en cualquier proceso de conciliación extrajudicial o arbitraje, cuando sea necesario. m) Ejercer todas las demás funciones y responsabilidades que se le otorguen por acuerdo de la Junta de Propietarios. (Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distinto, en cuyo caso se deberá señalar en este Artículo las que el acuerdo asigne al Presidente). Artículo 20.- De la Directiva Las facultades y responsabilidades de la Directiva, en caso de establecerse, son: a) Ejercer la administración de las áreas, los bienes y los servicios comunes, velando por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de las secciones exclusivas. b) Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios comunes. c) Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes. d) Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de la edificación, según sea el caso.

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e) Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento Interno. f) Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento Interno o acuerdos de la Junta, que rijan la edificación. g) Dar cuenta de su gestión a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por año, o cuando esta se lo solicite. h) Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Reglamento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes. i) Delegar en la administración, a su vez, las responsabilidades y funciones que estime conveniente, si no las ejerciera directamente. Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si se constituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son asumidas exclusivamente por el Presidente de la Junta. (Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distinto, en cuyo caso se deberá señalar en este Artículo las que el acuerdo asigne a la Directiva). CAPÍTULO V RÉGIMEN DE SANCIONES Artículo 21.- Principios rectores El régimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones. Artículo 22.- Aprobación El régimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Propietarios por mayoría calificada. Estos acuerdos se adoptarán en Junta de Propietarios, y se asentarán en el libro de actas correspondiente. Pueden ser o no inscritos en el registro correspondiente. (Si se desea se podrá insertar el régimen de sanciones acordado, en este u otros Artículos adicionales en este capítulo). CAPÍTULO VI DISPOSICIONES FINALES Artículo 23.- Solución de controversias Para la solución de las controversias derivadas de la interpretación, aplicación, validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación extrajudicial, y en caso de no resolverse el conflicto por esta vía, se acudirá a la vía ......... (Indicar si se

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adoptará una vía arbitral o la judicial, de conformidad a las opciones establecidas por el Reglamento de la Ley N° 27157, en su artículo 156); con excepción del cobro por mora de las cuotas, que se sujetará a lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley N° 27157 y por su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC. Artículo 24.- Supletoriedad de las normas En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma supletoria, la Ley N° 27157 o las normas que la sustituyan, así como sus normas reglamentarias. Artículo 25.- Conocimiento del presente Reglamento Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su sección, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable solidario ante la Junta de Propietarios, por las obligaciones de orden económico. Artículo 26.- Designación del Presidente de la Junta de Propietarios El Presidente de la Junta de Propietarios será ............. (indicar nombre completo, con .............. (indicar documento de identidad, quien ejercerá el cargo por .......... (indicar el periodo por el que ejercerá el cargo). (Lugar y fecha de otorgamiento) (Firmas de los otorgantes)

III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD Los elementos configuradores del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común son: “a) La existencia de edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo; b) Que, en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones coexistan bienes de dominio común y servicios comunes, y; c) Las secciones de dominio exclusivo pertenezcan a diferentes propietarios”(19). (19) GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria... Ob. cit., p. 266.

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De estos tres elementos, los que necesariamente deben existir al momento de la constitución del régimen son los dos primeros ya que no será necesario que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a diferentes propietarios pues como se mencionó es factible que la constitución del régimen se realice de manera unilateral por el único propietario de la edificación.

1. Finalidad y características de los bienes comunes Estos bienes constituyen un elemento esencial del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, a tal punto que no puede existir propiedad horizontal sin la existencia de por lo menos un bien común afectado en beneficio de las secciones de propiedad exclusiva. En ese sentido, se desprende que la finalidad de estos bienes es satisfacer las necesidades o conveniencia de todos los propietarios que de ellos pueden ejercitar su propiedad(20). Así, es correcto afirmar, como lo hace Hernández Leal, que: “La compenetración íntima e indisoluble entre la propiedad exclusiva y la propiedad afectada al uso común, marca la característica esencial de la propiedad horizontal, haciéndola surgir como un Derecho de Propiedad Especial diferente al Derecho de Dominio Individual, ajeno a este derecho de yuxtaposiciones de derechos reales”(21). Por ello es que como consecuencia del nacimiento de esta propiedad especial, al momento de cederse la propiedad o uso de los bienes exclusivos se transfiere el derecho a usar los bienes comunes. En ese sentido se puede advertir que los bienes comunes son: 1) Inseparables de las secciones de propiedad exclusiva, puesto que permiten a su propietario ejercitar, gozar y disfrutar del bien. 2) Intransferibles por separados de las secciones de propiedad exclusiva, aunque según la Ley N° 27157 admite la transferencia de estos bienes siempre que haya acuerdo de la junta de propietarios.

2. Clases de bienes comunes Según Hernández Leal, los bienes comunes se clasifican de acuerdo al régimen de propiedad horizontal en:

(20) PÉREZ PÉREZ. Citado por GONZALES BARRÓN, Günther. Ídem. (21) HERNÁNDEZ LEAL, Alberto. La propiedad horizontal. Tesis de grado para optar el título de abogado. Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, 1986, p. 57.

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“- Bienes comunes propiamente dichos y que son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, tales como el terreno sobre el cual está construido el edificio y sus elementos complementarios como el subsuelo, el espacio aéreo, los cimientos, los muros y la techumbre y entrepisos, entre otros. - Los bienes comunes que permiten a todos los copropietarios el uso y goce del bien privado, tales como las instalaciones de acueducto, alcantarillado, de energía eléctrica, de las líneas telefónicas, ventilación, de gas, las puertas de acceso, las rampas de garaje, los pasillos, las escaleras, los ascensores, la habitación de vigilancia, los patios interiores, las zonas verdes, los vacíos para iluminación y ventilación natural”(22). Asimismo el mencionado autor señala que desde el punto de vista de los copropietarios los bienes comunes pueden clasificarse en: “- Bienes comunes de utilización exclusiva, es decir, los que por definición reglamentaria corresponden a un número determinado de copropietarios porque acceden a un bien privado, por destinación y proyección arquitectónica del edificio y que no son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, sino que responden a un criterio de estética, tales como patios interiores, solares (...), su conservación y mantenimiento corresponde a los propietarios de los bienes privados a los que acceden siempre por la condición de ser comunes, de no poderse variar su destinación, ni modificarlos mediante construcción en ellos. - Bienes comunes conexos, los que hacen parte del edificio, pero no de la construcción y sirven a los propietarios para un mejor uso y goce de su bien privado tales como las zonas verdes, zonas de parqueo, rampas de garaje, jardines, etc. Su mantenimiento y conservación corresponde a la totalidad de copropietarios en proporción al coeficiente de copropiedad, haciendo caso omiso a un mayor o menor uso por parte de un copropietario”(23).

(22) Ibídem, pp. 69 y 70. (23) Ibídem, pp. 70 y 71.

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Por su parte, Albadalejo, citado por Avendaño Arana, señala que los bienes comunes se clasifican en: a) bienes comunes por naturaleza y b) bienes comunes por destino. “Los primeros son necesariamente comunes porque sirven para el uso y disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificación. La comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino, en cambio, no imprescindibles para el uso y disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificación, por lo que la comunidad respecto de ellos no es forzosa. Los bienes comunes por naturaleza son inseparables de los bienes exclusivos y no pueden ser objeto de derechos singulares; los bienes comunes por destino son separables y por lo tanto susceptibles de ser materia de derechos singulares”(24). En cambio Díez-Picazo y Gullón consideran que “los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios quedan desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo de todos los propietarios o de uno o varios de ellos (p. ej., locales destinados a portería)”(25). La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos en los antecedentes de la Directiva, señaló que: “Los bienes de propiedad común, tales como pasadizos, escaleras, zonas de acceso, entre otros, tienen como finalidad permitir que los propietarios puedan hacer un adecuado uso y disfrute de las secciones de dominio exclusivo. En este sentido, son bienes de carácter instrumental, pues son necesarios en función de la propiedad privativa”.

3. Disposición de los bienes comunes El artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que pueden ser comunes: a) el terreno sobre el que está construida la edificación; b) los cimientos, sobrecimientos, columna, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones; c) los pasajes, los pasadizos,

(24) AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Propiedad Horizontal”. En: Código Civil Comentado. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 267. (25) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 263.

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las escaleras, y, en general, las vías aéreas de circulación de uso común; d) los ascensores y montacargas; e) las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; f ) los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía, y otros; g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; h) los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; i) los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; y, j) los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Son los dueños quienes deciden si estos bienes serán o no comunes. Por su parte, el artículo 134 del reglamento de la Ley señala que: “Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el reglamento interno: a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones. c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común. d) Los ascensores, montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. e) Los sistemas de instalación para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular. f ) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. h) Aquellos que se señalen como tales en el reglamento interno”.

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Ahora bien, la Ley N° 27157 permite la transferencia de los bienes comunes previo acuerdo de la junta de propietarios con dos tercios de los votos de sus miembros. En efecto, el artículo 43 de la Ley concordante con el artículo 135 de su reglamento señala que: “La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho”. Con relación a la mayoría requerida para la aprobación de la transferencia de los bienes comunes, La Directiva, ha establecido que: “De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones”. Ahora bien, si tenemos en cuenta que para la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se requiere que por lo menos haya un solo bien común, podemos concluir que solo los bienes señalados en los literales b) del artículo 40 de La Ley y del artículo 134 de su reglamento, nunca podrán ser materia de derechos singulares, pues estos bienes son comunes por naturaleza. En cambio, todos los demás bienes señalados en los referidos artículos (bienes instrumentales), si podrán ser transferidos por una decisión de la junta de propietarios adoptada por mayoría calificada. Al respecto el Tribunal Registral también ha señalado en la Resolución N° 108-2002-SUNARP-TR-L que: “Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley N° 27157 y el artículo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”(26).

(26) GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.

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iV. La junta de propietarios La junta de propietarios es el principal órgano de decisión del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Su actuación está regulada principalmente por el reglamento interno de la edificación y de manera supletoria por la Ley N° 27157 y el Reglamento.

1. Concepto La junta de propietarios no es más que una reunión de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación, cuyo propósito de reunión es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de los servicios y bienes comunes. La doctrina española señala que: “Por comunidad de propietarios debe entenderse un conjunto de personas que, en un momento dado, ostenta la condición de titulares del derecho de propiedad de todos y cada uno de los apartamentos que constituyen, siendo fincas independientes, un edificio determinado sobre el que se ha constituido el régimen de propiedad horizontal. Bien tenga cada uno la propiedad de un piso o local, bien pertenezcan varios a un solo propietario de un piso o local, bien pertenezcan varios a un solo propietario, bien, incluso, si todos los apartamentos pertenecen a una misma persona. Es indiferente que la propiedad sea libre o gravada, incluso con derechos reales que impliquen el uso o disfrute del inmueble. En ese sentido, un nudo propietario es tan miembro de dicha comunidad como cualquier propietario pleno”(27).

2. Ausencia de personería jurídica Existía una ardua discusión respecto al registro donde debía realizarse la inscripción de la presidencia de la Junta de Propietarios, pues si bien la Ley N° 27157 hacía referencia a su inscripción registral, para un sector debía entenderse que esta debía de realizarse en el Registro de Personas Jurídicas, en el texto de la Resolución N° 283-99-ORLC/TR(28), el Tribunal Registral ya dejaba abierta la posibilidad de que dicha inscripción se efectúe en el Registro de la Propiedad Inmueble, criterio que fue ratificado con El Reglamento (27) PARA MARTÍN, Antonio. La comunidad de propietarios y sus órganos, Estudio práctico jurisprudencial. Promociones y Publicaciones Universitarias, Barcelona, 1992, p. 46. (28) GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.

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el cual se señala en su artículo 145 que su inscripción se efectuará en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. En efecto conforme al artículo 145 del reglamento concordante con el artículo 46 de la ley, la junta de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposición generó que algunas personas estimen que su simple inscripción en ese registro le otorgaba personería jurídica o estatus de persona jurídica, lo que significaría que la junta de propietarios podría ser sujeto de derechos y de obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en ningún momento la ley estableció que con la inscripción en el Registro de Predios se le otorgaba personalidad jurídica, elemento esencial para que se dé nacimiento a una persona jurídica. Además debe tenerse presente que en su constitución no existe la voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada a fin de limitar las obligaciones que nazcan de la actividad de los objetivos comunes. En ese sentido, el Tribunal Registral en la Res. N° 716-2006-SUNARPTR-L, señaló que la junta de propietarios es: “La reunión de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las características de la unidad inmobiliaria, cuentan además con bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad. (…) [que] ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administración de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno. (…) [siendo] un ente corporativo sin personería jurídica, constituida con la única finalidad de velar por el funcionamiento y administración de los bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en función de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria”(29).

(29) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174.

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Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en el Exp. N° 2606-2006 J3 señaló que: “Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman”(30). En ese mismo sentido la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos en los antecedentes de La Directiva ha precisado que: “La junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solución es clara: La ley no le ha concedido personería jurídica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares”. La falta de personería jurídica de la junta de propietarios también es negada por la doctrina española, así Antonio Para Martín señala que aunque: “Si bien el posible ente tendría un patrimonio, constituido por los elementos comunes del inmueble, aquel carecería de autonomía suficiente con respecto del perteneciente a los propietarios exclusivos de los apartamentos. Si una característica de la persona jurídica es su autonomía patrimonial, el patrimonio esencial de las comunidades que nos ocupan estaría siempre en función, y con clara dependencia, de los patrimonios individuales antedichos. En el campo de los derechos reales, no podrían existir en el patrimonio de la comunidad propiedades distintas de las indicadas como elementos comunes”(31).

(30) GACETA JURÍDICA. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Últimos precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 17. (31) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., pp. 44 y 45.

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Además, debe tenerse presente que la junta de propietarios se constituye al momento de otorgarse el reglamento interno, el cual en la mayoría de los casos es otorgado por el único propietario de la edificación (el promotor o constructor) al momento de independizar las secciones de propiedad exclusiva. Reglamento al cual deberán sujetarse los adquirientes de los bienes, quienes en virtud del título de propiedad automáticamente formarán parte de la junta de propietarios. En ese sentido, es claro que la inscripción en el Registro de Predios de la junta de propietarios no le otorga personalidad jurídica debido a que la ley no dio tal calidad, elemento esencial para que nazca una persona jurídica. En ese sentido Gonzales Barrón señala que: “Al tratarse la junta de propietarios de una entidad sin personería jurídica, no existe propiamente un acto constitutivo que dote de autonomía jurídica al colectivo de propietarios; y por tal tazón, de acuerdo a la naturaleza jurídica del instituto, el acto de constitución resulta ser el reglamento interno, es decir, aquel negocio jurídico que proclama el nacimiento del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y que precisamente regula la administración, gobiernos y órganos que tienen por finalidad velar por el cuidado y conservación del edificio”(32). En consecuencia, al no calificar la junta de propietarios como persona jurídica, podemos expresar que nuestra legislación solo le otorga la categoría de patrimonio autónomo, figura que se aplica al conjunto de personas que tienen un derecho e interés común respecto de un bien, sin constituir una persona jurídica. En ese sentido, Gonzales Barrón señala que: “La ley no le ha concedido personería jurídica, y como este efecto no puede quedar librado a la autonomía privada, la sencilla conclusión a que arribamos es que las juntas de propietarios no llegan a tal condición, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no inscritas o las sociedades irregulares”(33).

(32) GONZALES BARRÓN, Günther Hernán. “Inscripción de la junta de propietarios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 31, Gaceta Jurídica, Lima, abril, 2001, p. 47. (33) GONZALES BARRÓN, Günther Hernán. “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 105, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2007, p. 265.

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3. Convocatoria y quórum para la instalación válida de la junta de propietarios Para que se realice válidamente la junta de propietarios y que sus acuerdos sean oponibles a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, se requiere que sea convocada e instalada cumpliendo las disposiciones en el reglamento interno. No obstante, como se mencionó en la práctica se ha comprobado que la gran mayoría de los reglamentos internos inscritos han acogido el reglamento interno modelo aprobado por la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 el cual ha transcrito las disposiciones al respecto establecidas en el Reglamento.

3.1. Convocatoria El artículo 146 del Reglamento se señala que: “Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada”. De la referida norma se desprende que a efectos de que la junta de propietarios se realice válidamente se requiere que: 1. El presidente la convoque 2. La realización de la primera sesión sea convocada por lo menos con cinco días naturales de anticipación. La segunda sesión deberá ser convocada por lo menos con tres días naturales de anticipación. 3. La convocatoria deberá realizarse mediante el medio contenido en el reglamento interno que permita dejar constancia de su entrega y recepción. 4. La convocatoria deberá publicarse en las vitrinas o pizarras de la edificación.

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Cabe mencionar que las convocatorias para ambas sesiones podrán efectuarse en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una. Tal como se aprecia según del artículo 146 del Reglamento, el único legitimado para convocar a una junta de propietarios es el presidente, debiéndose interpretar que es el presidente con mandato inscrito, pero en caso de que no haya presidente o se pretenda inscribir el mandato del primer presidente y el reglamento interno no regule las formalidades para su convocatoria, entonces esta junta tendrá que ser convocada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes, ello en aplicación del artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. También se advierte que ni la Ley N° 27157 ni el Reglamento han regulado el supuesto de que el presidente no cumpla con su obligación de convocar a la junta o simplemente el presidente o la directiva hayan cesado en el cargo, dejando acéfala a la junta, vacío legal que ha sido cubierto por el Tribunal Registral en el Pleno LXXX (34), el cual solo tiene la calidad de obligatorio cumplimiento internamente para el personal de los Registros Públicos, cuyo texto es el siguiente: 6. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Por otro lado, la acreditación de la convocatoria ante el registro se realiza mediante una declaración jurada efectuada por el presidente o la persona designada en la junta o presentando las constancias de entrega y recepción de las convocatorias, esto en aplicación del numeral 5.10 de La Directiva, que extiende los mecanismos previstos en la directiva sobre regularización de consejo directivo de asociaciones civiles, es decir, la que fue

(34) Diálogo con la Jurisprudencia. N° 161, Gaceta Jurídica, Lima, Febrero de 2012, p. 267.

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aprobada por la Res. N° 331-2001-SUNARP/SN, la cual a su vez fue derogada por el Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias aprobado por la Resolución N° 086-2009-SUNARP/SN. En ese sentido, en aplicación del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societaria, la constancia de convocatoria debe cumplir con las siguientes formalidades: - La forma y la anticipación con la que se realiza la convocatoria con indicación de los medios empleados. - Nombre completo de la persona que realiza la convocatoria y su cargo. - La indicación de que se cuenta con la constancia de recepción. - La reproducción de los términos de la convocatoria. CONSTANCIA DE CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010 XXXXX, con D.N.I. N° 0000000, en representación de la junta de propietarios del Conjunto Residencial XXXXX, inscrita en la Partida Electrónica N° 10000000 del Registro de Predios de Lima, en aplicación del numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/ SN, del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias y del artículo 26 del Reglamento Interno inscrito en los asientos B00003, B00010, B0012, B0020, B0028 y B0034 del referido documento registral, dejo constancia: - Que se, procedió a convocar el día 8 de diciembre de 2010 a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del Conjunto Residencial XXXX a la sesión extraordinaria de la junta de propietarios a realizarse en segunda convocatoria el 19 de diciembre de 2010. - La convocatoria se realizó por carta dirigida a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del Conjunto Residencial El Mirador, contándose con los cargos de recepción respectivos. Los términos de la convocatoria fueron los siguientes: De nuestra consideración: Nos es grato saludarlo para manifestarle nuestra mayor estima y aprecio personal, y a la vez comunicarle que a efectos de poder regularizar la situación legal de la junta

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de propietarios de El Condominio El Mirador se requiere que se inscriba a la actual y la siguiente. En ese sentido cordialmente los convocamos a la sesión extraordinaria de la junta de propietarios la que se realizará en la Zona Común A (Ingreso Central) del Condominio XXX, ubicado en (…), en las siguientes fechas: Primera convocatoria: 15 de diciembre de 2010, a las 8:00 horas (hora exacta) Segunda convocatoria: 19 de diciembre de 2010, a las 9:00 horas (hora exacta) Los temas a tratar en tales sesiones serán: - Regularización de las directivas electas hasta el periodo 2010 - Elección de la junta directiva correspondiente al año 2011 - Adopción de medidas para la administración de El Condominio - Aprobar las acciones legales a iniciarse contra los propietarios morosos de las cuotas ordinarias y extraordinarias. Cabe mencionar que afectos de tener voz y voto en la sesión a celebrarse deberá presentar copia simple de la partida registral en la que conste inscrito su derecho de propiedad para verificar su calidad de propietario. Sin otro particular, XXXXXX Presidente Asimismo, se deja constancia que la convocatoria se publicó en las vitrinas de cada edificio del Conjunto Residencial (…). Lima, 19 de diciembre 2010

3.2. Quórum Ni la Ley ni el Reglamento regulan el mínimo de quórum para la instalación de las sesiones de la junta de propietarios (en primera o segunda convocatoria), solo el artículo 153, inciso i), del Reglamento señala que todo lo relacionado a las sesiones de junta de propietarios debe regularse en el reglamento interno del edificio. A decir de Günther Gonzales “el legislador renuncia a su misión más importante, cuál es, dictar reglas claras y sencillas que faciliten la adecuada convivencia de la sociedad. (...) Existen algunos criterios informadores que pueden ayudar a decidir las normas convencionales del quórum. Así pues, la exigencia en primera convocatoria debe ser

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mayor que en la segunda, la segunda convocatoria admitir la instalación de la sesión con cualquier número de asistentes”(35). No obstante, la Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 establece el quórum necesario para la instalación de la junta de propietarios que tenga como propósito la adecuación del reglamento interno. Así la referida disposición señala que la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Por su parte, el reglamento interno modelo en el segundo párrafo del artículo 15 señala: “El quórum para la instalación válida de la Junta de Propietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que representen cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará válidamente con los propietarios que asistan”. Pese a que está disposición está contenida en el reglamento interno modelo debo manifestar que cuando la hemos reproducido en algún reglamento, siempre ha sido observada bajo el argumento de que el quórum mínimo para la primera convocatoria debe ser mayor al el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes, por lo que siempre alegan que se debe aplicar el artículo 87 del Código Civil. Tales observaciones siempre han sido levantadas argumentando que la razón por la cual decidimos incluir en nuestro Reglamento Interno la disposición de que para la instalación válida para la junta de propietarios en primera convocatoria solo se requiere que asistan los propietarios que representen cuando menos el 50% del total de las participaciones en las áreas y bienes comunes, fue porque tanto ni la Ley N° 27157 ni El Reglamento establecen un quórum mayor al pactado. Con relación al argumento de que se debe aplicar el artículo 87 del Código Civil, siempre hemos mencionado que el hecho de que dicha norma señale que habrá quórum, para que se realice válidamente la asamblea general, cuando asistan más del 50%, esta no puede ser aplicada

(35) GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria... Ob. cit., pp. 331 y 332.

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supletoriamente a las juntas de propietarios, por cuanto solo es aplicable a las asociaciones. Además, al tener las juntas de propietarios la naturaleza de un patrimonio autónomo por cuanto todos los propietarios tienen derechos e intereses comunes, menos aún se le pueden aplicar las disposiciones de las persona jurídica. Esto es, la junta de propietarios no constituye una persona jurídica pues es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que al no ser la junta de propietarios una persona jurídica, menos es una asociación y por consiguiente no se le puede aplicar supletoriamente el artículo 87 del Código Civil que regula quórum de las asociaciones. Por otra parte, a efectos de determinar del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito, ello conforme precedente de observancia obligatoria sustentado en la Resolución N° 370-2003-SUNARP-TR-L(36)(37) J4 . Para efecto del quórum no será necesario que los propietarios registrales sean hábiles o inhábiles(38), puesto que la condición de inhábil(39) solo limita el ejercicio al derecho al voto del propietario mas no a participar en la junta. En caso de que el reglamento interno no haya señalado el porcentaje de participación de cada propietario de sección exclusiva sobre los bienes

(36) GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011. (37) La Resolución N° 666-2009-SUNARP-TR ha señalado que: “La asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no pueden afecta la nulidad de la junta de propietarios, sin embargo su participación será muy limitada en la junta, pues no se tomará en cuenta su participación y los votos que emitan (exclusión del cómputo de quórum y de mayoría) o no podrán desempeñar cargos directivos como el de presidente, vicepresidente, secretario o tesoreros en la respectiva junta de propietarios (exclusión de la junta directiva). (38) Según el artículo 49 de la Ley N° 27157: 49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios. 49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria. (39) La Resolución N° 051-2001-ORLC/TR, señaló que: “No resulta inscribible la inhabilitación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, por cuanto la declaración de inhabilitación constituye una sanción al incumplimiento de las obligaciones de los propietarios, la que únicamente resulta relevante en el ámbito de las relaciones internas existentes entre los titulares de las secciones de dominio exclusivo y que será considerada al momento de computarse el quórum en las sesiones, siendo obligación del presidente y secretario de la junta, la verificación de la junta de propietarios”.

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comunes, se tendrá aplicar la presunción de igualdad de alícuotas establecida en el artículo 24 de la Ley N° 27157, el cual establece que: “Artículo 24.- De la presunción de igualdad de alícuotas En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. (…)”. La acreditación del quórum ante el registro se efectúa mediante una declaración jurada suscrita por el presidente en la que deje constancia quienes son los propietarios habilitados para participar en la asamblea general, ello en aplicación del numeral 5.10 de La Directiva y del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. CONSTANCIA DE QUÓRUM DE LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010 XXXXX, con D.N.I. N° 00000000, en calidad de presidente de la Junta de Propietarios del Conjunto Residencial (…), inscrita en la Partida Electrónica N° 10000000 del Registro de Predios de Lima, en aplicación del numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, deja constancia que los propietarios habilitados para participar en la asamblea general extraordinaria realizada el 19 de diciembre de 2010, son 198 (Ciento Noventa y Ocho), habiendo concurrido a ella las siguientes personas: - AAAAA, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 201 del Block A, inscrito en la Partida Electrónica N° 10000001 del Registro de Predios de Lima, que representa el 0.4100% de participación sobre las zonas comunes. - BBBB, con D.N.I. N° (…), propietario del departamento N° 501 del Block A, inscrito en la Partida Electrónica N° 10000002 del Registro de Predios de Lima, que representa el 0.4100% de participación sobre las zonas comunes. - CCCCC, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 502 del Block A, inscrito en la Partida Electrónica N° 10000003 del Registro de Predios de Lima, que representa el 0.4200% de participación sobre las zonas comunes. - DDDDD, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 102-A del Block B, inscrito en la Partida Electrónica N° 10000004 del Registro de Predios de Lima, que representa el 0.5900% de participación sobre las zonas comunes.

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- EEE, con D.N.I. N° (…)¸ propietaria del departamento N° 103 del Block B, inscrito en la Partida Electrónica N° 10000005 del Registro de Predios de Lima, que representa el 0.4500% de participación sobre las zonas comunes. (….) Asimismo, se deja constancia que la junta de propietarios al no constituir una persona jurídica, no está obligada a llevar un libro padrón de propietarios, razón por la cual en aplicación de lo dispuesto del décimo sétimo precedente vinculante aprobado por la Res. N° 032-2005-SUNARP/SA, para determinar el quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito. Lima, 19 de diciembre 2010 XXXXXX D.N.I. N° 000000000

4. Representación del propietario ante la junta de propietarios La participación de los propietarios en la junta puede ser de manera personal o mediante un representante, debiendo el apoderado presentar el poder ante el presiente, documento que deberá cumplir con la formalidad de ser otorgado exclusivamente para la participación del representante en la junta, salvo que el poder conste por escritura pública. En efecto, el artículo 147 del Reglamento prevé que los propietarios podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Con relación a la representación de los propietarios en la junta, la Res. N° 366-2008-SUNARP-TR-L(40) J5 ha establecido correctamente que la verificación de las formalidades de representación a que se refiere el artículo 147 del Reglamento de la Ley N° 27157 deben recaer exclusivamente en el presidente y el secretario de la junta quienes son los obligados a velar que (40) Resolución N° 366-2008-SUNARP-TR-L: “Los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en la junta de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y el secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las normas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del registrador el verificar la representación de estos a la junta de propietarios”. (En: GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CDROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011). J5

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los participantes a la junta estén legitimados ya que ello constituye una situación interna de la organización no estando dentro la competencia del registrador, similar criterio está regulado en el artículo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. PODER Por medio del presente documento los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del Conjunto Residencial (…) que lo suscriben otorgamos poder al señor (…), identificado con D.N.I. N 07914200 y con domicilio en calle (…), para que nos represente en la sesión de junta propietarios a realizarse los días 20 y 24 de julio de 2011, en la cual se tratarán los siguientes puntos de agenda: - Aprobación de los estados de financieros de la junta de propietarios. - Aprobación o desaprobación sobre la realización de nuevas construcciones en el condominio. - Decisión sobre el cercado del condominio. - Aprobación del pintado del condominio. Se deja constancia que el presente poder tendrá eficacia solo respecto de la referida junta propietarios ya sea que se realice en primera o en segunda convocatoria. En tal sentido, el apoderado estará facultado sin limitación alguna para adoptar los acuerdos relacionados con los temas de agenda así como todos los complementarios. PROPIETARIOS AAAA BBBB CCCC

DEPTO. 101AD 102AD 101 D

DDDD EEEEE

ESTAC.

D.N.I. / R.U.C

% PART.

FIRMA

0.45 0.46 0.45 1T-26

102 D

0.07 0.43

83 TOTAL DE PORCENTAJES SOBRE LAS ZONAS COMUNES

0.07

1.93

Lima, 19 de julio de 2011

5. Renuncia a la junta de propietarios El artículo 47 de la Ley N° 27157 señala que la renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su

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seno siempre estará expedita. El tercer párrafo del artículo 145 del Reglamento establece que: “La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la junta y su admisión en el seno de esta siempre quedará expedita (...)”. De estas norma se puede concluir que: 1) es factible la renuncia a la junta de propietarios; 2) aún mientras los propietarios hayan renunciado a la junta esta se podrá constituir, siendo por consiguiente, la primera oportunidad para que se produzca la renuncia antes de que se constituya la junta, y 3) Los propietarios renunciantes tienen el derecho a incorporarse en cualquier momento. No obstante, La Ley N° 27157 y el Reglamento guardan silencio respecto a la formalidad como se debe efectuar la renuncia. Ahora bien, si aún no se ha constituido la junta, es razonable que se convoque a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva a una asamblea a efectos de constituirla válidamente. La asistencia de los propietarios a la asamblea de constitución hace inferir la voluntad de asistentes de participar en la junta, pues en caso contrario manifestarán su renuncia expresa en la asamblea. No obstante, en caso de que la personas válidamente convocadas no acudan a la asamblea de constitución, algunos podrían presumir que no desean participar en la junta de propietarios, pero como no sería válida tal situación, se debe adoptar un mecanismo legal a fin de que se presuma tácitamente su renuncia y permitir la instalación válida de la junta en primera convocatoria. Ese mecanismo legal puede establecerse en el reglamento interno, el cual podría contener una disposición para determinar la renuncia tácita a la junta de propietarios de aquellas personas que no acudieron a la asamblea de constitución. Así, creemos que sería válido establecer como requisitos concurrentes para considerar como renunciantes a la junta de propietarios, los siguientes: 1) No hayan asistido a la junta de constitución y 2) Luego de inscritos el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios, no comuniquen mediante carta notarial a la junta, dentro un plazo razonable, su voluntad de participar e incorporarse. El sustento de esta disposición será inasistencia así como en el principio de publicidad registral.

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En efecto, a nuestro entender, el segundo de los requisitos señalados es el que nos permitirá determinar si los propietarios que no asistieron a la junta desean renunciar a ella, puesto que al inscribirse el reglamento interno y la Junta de Propietarios en el Registro de Predios, en virtud del principio de publicidad material contenido en el artículo 2012 del Código Civil, se presumirá sin admitir prueba en contrario que tienen conocimiento de la inscripción de tales actos, por lo que corresponderá a las personas y en particular a los propietarios de la unidad inmobiliaria, tener conocimiento de las disposiciones del reglamento interno, siendo razonable que si desean participar en la junta de propietarios cumplan con lo establecido en el reglamento interno. En consecuencia, mientras que no se inscriba el reglamento interno ningún propietario se considerará como renunciante a la junta, razón por la cual estimamos que no podría ser objeto de observación por el registrador una disposición como la propuesta. Además, creemos que el hecho de que se le considere renunciante a los propietarios que no cumplan referidos requisitos no implica que se les impida su incorporación, pues considerar lo contrario sería contravenir lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley N° 27157. Como se puede advertir una disposición como la propuesta no afectaría ningún derecho de los propietarios, sino más bien trata de cubrir un vacío legal, aplicando la autonomía de la voluntad en beneficio de que no se afecte el normal desarrollo de la junta de propietarios.

6. Actas de las sesiones La junta de propietarios está obligada a tener un libro de actas debidamente legalizado por notario en el cual se deberán incluir los acuerdos adoptados en cada una de sus sesiones. El artículo 149 del Reglamento señala las formalidades que deben tener las actas; así establece que: “En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las

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votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta”. Al momento de redactar las actas es factible que se incurran en errores u omisiones, sin embargo para subsanar tales defectos no será necesario que se vuelva a convocar otra junta, sino que quienes firmaron el acta podrán reaperturarla. En efecto, es factible reaperturar las actas que contengan errores u omisiones en aplicación del precedente de observancia obligatoria establecido por el Tribunal Registral en el Décimo Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp: “Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”(41). El referido criterio que tiene como sustento el artículo 44 del Código de Comercio, que es la norma que regula el tema de las rectificaciones de los libros comerciales. Sin embargo, este artículo como el precedente tienen el defecto de no señalar plazo alguno para efectuar la rectificación, pues solo señala que inmediatamente después de advertido el error u omisión se debe efectuar la subsanación, extendiendo esa supuesta inmediatez al establecer que la subsanación podrá efectuarse en cualquier momento. Es así, que el Tribunal Registral en la Res. N° 650-2005-SUNARP-TR-L(42), ha señalado que: “El criterio interpretativo sobre reapertura de actas no pone límites al número de veces en que puede ser rectificada un acta, por lo tanto, el hecho de que se haya rectificado el acta en cuatro oportunidades no puede ser obstáculo para que el acta rectificada pueda acceder al Registro, siempre que se cumpla con los requisitos exigibles: la constancia de la fecha de reapertura y que sea suscrita por quienes firmaron el acta

(41) GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011. (42) En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 113, Gaceta Jurídica, Lima, febrero de 2008, p. 303 y ss.

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primigenia o rectificada. En el presente caso, las cuatro reaperturas cumplen con los requisitos por lo que procede acceder a la rogatoria”. En la actualidad el criterio adoptado por el precedente vinculante está regulado en el artículo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias con el añadido de que no dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos. Ahora bien, la Res. N° 944-2011-SUNARP-TR-L J6 ha establecido que: “No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta”. En nuestra opinión dicho criterio es correcto puesto que a pesar de que las juntas de propietarios no constituyan una persona jurídica no hay óbice para que se le aplique el precedente vinculante y lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias. Asimismo, tampoco existe impedimento en que los propietarios reunidos en junta otorguen poder al presidente de la junta a efectos de que pueda subsanar los defectos del acta originaria.

7. Órganos de representación y administración Toda junta de propietarios por disposición legal debe contar con un órgano de representación y otro de administración: a) el presidente y b) el administrador.

7.1. El presidente El presidente es el órgano de representación de la junta, quien goza de las facultades de representación general y especiales contenidas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil(43). No obstante, a pesar de que (43) Artículo 74.- Facultades generales.- La representación judicial confiere al representante las atribuciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley exige facultades expresas. La representación se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecución de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al representante para su intervención en el proceso y realización de todos los actos del mismo, salvo aquellos que requieran la intervención personal y directa del representado. Artículo 75.- Facultades especiales.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los actos de disposición de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir, contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensión, allanarse a la

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la Ley N° 27157 solo le otorga facultades procesales al presidente, creemos que este es quien representa a la junta de propietarios ante los terceros, pues es la persona que decide y ejecuta todo lo atinente al quehacer diario de la junta(44), ya que la actuación del presidente tiene un carácter orgánico(45). En tal sentido, estimamos que como lo menciona De la Cámara Álvarez que: “solo la teoría orgánica puede explicar el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente a las personas de los ausentes, los disidentes, y los adquirientes posteriores; se trata de personas plenamente capaces, o ya legalmente representadas, que pueden o no haber otorgado su consentimiento individual –votando en contra de la designación del presidente–, a la transferencia de facultades de la esfera jurídica propia a la ajena. Por ‘organicismo’ ha de entenderse la representación de un grupo en la medida en que las facultades de actuación del representante y la imputación de su actuación está determinado por una organización del mismo”(46). Por consiguiente a efectos de que el presidente se relacione con terceros no será necesario que solicite autorización a la junta de propietarios ni mucho menos que solicite la opinión de ella, pues el presidente tal como lo menciona Para Martín, además de representante de los propietarios “será mandatario, por el solo hecho de aceptar el cargo, respecto de las facultades específicas legales antes indicadas y también respecto de las estatutarias”(47). Esto debido a que en aplicación de la teoría orgánica los pretensión, conciliar, transigir, someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representación procesal y para los demás actos que exprese la ley. El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente. (44) CONSTANTINO, Juan Antonio. El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad horizontal. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1989, p. 53. (45) La representación orgánica se caracteriza porque “se confiere para la mejor coordinación de los intereses colectivos de un grupo de personas, de forma que los representados, mientras dura la representación, no pueden ejercitar aquellas facultades que integran la competencia que han atribuido al representante, el cual se convierte así en órgano de expresión de la voluntad. Esta forma elástica de entender la representación orgánica permite concebir la representación orgánica fuera del ámbito de actuación normal, que es la persona jurídica”, (DE LA CÁMARA ÁLVAREZ citado por GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. “Comentario al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal N° 49/1960”. En: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal. Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, pp. 379 y 380. (46) Ídem. (47) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., p. 68.

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tanto él como los demás miembros de la comunidad han acordado, aunque sea tácitamente, por medio del nombramiento, aceptar que el presidente, como representante de la comunidad, actúe en la esfera de dichas facultades (por ejemplo, el presidente tendrá el deber de convocar las juntas, o contratar los servicios de un profesional para realizar una reparación ordinaria, aunque esta obligación la tenga también el administrador). Y también, en todos aquellos casos en que la junta acuerde cualquier actuación específica: interponer una demanda u otorgar un contrato. Este acuerdo, seguido de aceptación, implica la perfección del mandato representativo”(48). Así, exigir al presidente que solicite autorización a la junta en todas y cada una de sus actuaciones, haría inviable su gestión por las dilaciones antieconómicas y paralizantes de esta, por eso los terceros que se relacionen con él pueden confiar plenamente en la sola declaración de voluntad del presidente, específicamente en lo referido a los asuntos habituales y necesarios para la adecuada conservación, uso y habitabilidad de los inmueble(49). En suma, el presidente, tal como dispone el artículo 145 del Reglamento, es el representante legal de la junta de propietarios por lo que su solo nombramiento y aceptación del cargo lo obliga a actuar en nombre y por cuenta de cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva y propiedad común (inclusive a los que votaron a favor o en su contra de su nombramiento) y, por ende, lo faculta a celebrar toda clase de contratos con terceros, pero sin señalar quienes conforman la junta de propietarios. Los actos y contratos que realice el presidente siempre tendrán como límite lo establecido en el reglamento interno. Es decir, que será totalmente factible que el reglamento interno límite las facultades de representación al presidente, estableciendo que determinados actos requerirá aprobación de la junta de propietarios. En caso de que el reglamento no contenga disposiciones restrictivas a las facultades del presidente su actuación su tendrá como límite el interés de la junta de propietarios. (48) Ídem. (49) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 995.

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Es preciso señalar que no siempre se actúa a favor de toda la junta de propietarios, pues se puede actuar en favor de la mayoría de propietarios o de la minoría, incluso se puede actuar en contra de ellos. Así, Para Martín señala que sucede esto, claramente, cuando dicha comunidad reclama un crédito de un propietario moroso, pues el crédito existe solo a favor de los propietarios cumplidores, y la ficción de razonar que todos los propietarios, incluido el moroso, reclaman a este el pago de una cantidad (que, en parte, debería abonársela a sí mismo), nos lleva al absurdo. De ahí que nada hay que impida que el colectivo total se vea desmembrado a veces, ante la ostentación de un derecho determinado, que nacerá solo para el patrimonio de un conjunto de propietarios, por unos intereses comunes en relación a un edificio, intereses que, en casos concretos, no concurren en la totalidad del colectivo”(50). Finalmente, a efectos de que el presidente pueda ejercer la representación de la junta de propietarios se requiere que su mandato esté inscrito en la partida registral del predio matriz. No obstante, para la inscripción del cargo del presidente se requiere que exista pluralidad de propietarios(51).

7.2. Inscripción del presidente como requisito para ejercer sus facultades En la parte final del numeral anterior mencionamos que a efectos de que el presidente ejerza la representación requiere que su mandato esté inscrito en la partida registral del predio matriz, ello en aplicación del principio de publicidad legitimación y publicidad registral, ya que la inscripción de su mandato tendrá carácter erga omnes, es decir, será oponible ante terceros. Para la inscripción del cargo del presidente se requiere que exista pluralidad de propietarios en la edificación, siendo acto previo para su inscripción

(50) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., p. 48. (51) “Si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio” (Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L: Gaceta Jurídica. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011) J7 .

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la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y la junta propietarios, esto se desprende del artículo 145 del Reglamento. En la práctica se ha comprobado que muchas edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad, con reglamento y junta de propietarios inscrita, no han cumplido con inscribir el mandato de sus presidentes, pese a su existencia. Para que el presidente ejerza la representación procesal solo requiere que acredite su nombramiento a través de la copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento, ello conforme al artículo 150 del Reglamento. No obstante, debe precisarse para la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, ha considerado que “resulta indispensable, para la representación procesal la copia certificada por Notario del acta de sesión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que esté se encuentre inscrito. (…), la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimientos público y que no admite duda respecto a su contenido(52).

8. La junta directiva El artículo 145 del Reglamento establece que el reglamento interno de la edificación podrá disponer la constitución de una junta directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones. Esta norma generó ciertas dudas en Registros Públicos, puesto que algunos estimaron que solo era factible la inscripción del presidente de la junta de propietarios más de los demás miembros de la directiva. Es más la duda se acrecentó cuando el artículo 70 del derogado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (aprobado por Res. N° 40-2003-SUNARP-SN) estableció que: “Solo son inscribibles en la partida matriz de la edificación sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designación de su

(52) Exp. N°  2606-2006 J3 . En: Gaceta Jurídica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Ultimos precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 17 y ss.

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presidente, que conste en dicho reglamento. Este último acto también podrá inscribirse en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno”. El Tribunal Registral se pronunció al respecto señalando que: “El artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no excluye la inscripción de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una partida registral correspondiente al Registro de Personas Jurídicas y que no se encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la cual no constituye una persona jurídica, sino que es la reunión de todos los propietarios de una edificación”(53). El criterio adoptado por el Tribunal Registral fue regulado por el primer párrafo de artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, norma que señala: “Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno (…)”. Asimismo, La Directiva, numeral 5.16 confirmo lo acertado de la norma al establecer que: “Se inscribe en la partida matriz el presidente de la junta de propietarios o la directiva, de ser el caso”. Es más ha dejado sentado que “la falta de inscripción del presidente o directiva durante un periodo o más, no impide la sucesiva inscripción del órgano de representación correspondiente al periodo actual”.

(53) Res. N° 529-2004-SUNARP-TR-L. En: GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.

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9. El administrador El administrador es quien vela por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes comunes ejerciendo su cargo de manera interna no contando con facultades de representación ante terceros. No obstante, en la mayoría de las veces el cargo de administrador recae en el presidente de la junta en cuyo caso este contará con las facultades de representación. Así, en caso de que se nombre al presidente como administrador de la edificación, no se requerirá que se otorgue ningún poder adicional a los que la Ley N° 27157 le confiere. Así, Alonso Sánchez señala que: “(...) en caso de que no se nombre un Administrador distinto del Presidente, o de que aquel sea uno de los propietarios, no será necesaria otra habilitación que el nombramiento por parte de la comunidad de propietarios, considerándose establecida en la esfera interna una relación de mandato modulado por las especialidades de la caracterización orgánica del nombramiento (...)”(54). En consecuencia, consideramos que el presidente administrador por el solo mérito de su nombramiento asumirá la representación de todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, quien actuará siempre en beneficio e interés de la comunidad. Así, en virtud de los poderes típicos del presidente se circunscriben a los asuntos que afectan a la comunidad por lo que los terceros pueden confiar en que el presidente está actuando con eficacia para todos los propietarios si actúan dentro de los asuntos que afectan a la comunidad. Este es el significado del carácter ‘legal’ de la representación(55). El artículo 151 del Reglamento señala que el cargo de administrador recaerá en: “a) el presidente de la junta; b) cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva o no; o, c) cualquier persona natural o jurídica contratada para tal función”. De la norma se desprende que el administrador puede ser un miembro de la junta de propietarios o una persona natural y/o jurídica ajena a esta. En ese sentido, corresponderá a la junta elegir a la persona que se encargará de administrar la edificación.

(54) Citado por GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. Ob. cit., p. 397. (55) Ibídem, p. 380.

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9.1. Formas como se puede contratar al administrador Como se mencionó el cargo de administrador no siempre recaerá en la persona del presidente, en cuyo caso la junta podrá decidir la contratación de una persona natural dependiente de la propia comunidad de propietarios o a una persona jurídica para que asuma dicha función. En tal supuesto, el nombramiento del administrador tendrá como fuente un contrato de trabajo, mandato o locación de servicios(56), según sea el caso.

9.1.1. Administrador como trabajador de la junta de propietarios Es obligación de la junta de propietarios contar con un administrador general que se encargue de velar por la conservación y mantenimiento de los bienes comunes. Actividad que constituye una labor ordinaria y permanente para la junta que deberá efectuarse en las instalaciones de la edificación, en razón de ello consideramos que la persona ajena a la comunidad que desempeñe dicha labor tendrá que realizarla bajo subordinación y dependencia. En ese sentido, la relación entre el administrador no presidente y la junta de propietarios será de naturaleza laboral, por lo que esta labor necesariamente deberá ser remunerada(57). Ahora bien, creemos que es un error que ni en la Ley N° 27157 ni en su reglamento se establezca la necesidad de que el administrador contratado por la junta de propietarios sea un profesional respecto a la administración inmobiliaria, pues tal omisión no hace más que contribuir con la informalidad con que actualmente se administran la mayoría de edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Sobre el particular, la Ley de Propiedad Horizontal de España (Ley N° 49/1969) señala que el cargo de administrador podrá ser ejercido por (56) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 997. (57) Aunque debe tenerse presente que la opinión de González Carrasco, quien considera que no necesariamente el cargo de administrador sea retribuido pues es fácil imaginar que este cargo lo venga realizando en comunidades de escasa problemática el familiar de uno de los miembros que no se dedique de forma profesional a la administración, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen, Ob. cit., p. 403).

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cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Al respecto González Carrasco, al comentar esta disposición señala que “el actual artículo 13 de la LPH, a diferencia del artículo 12 anterior a la Reforma, parte de una presunción de ejercicio de la actividad con carácter profesional en el administrador ajeno a la comunidad”(58).

9.1.2. El administrador persona jurídica La administración también puede recaer en una persona jurídica quien brindará los servicios de mantenimiento y conservación de los bienes comunes a través de personal que será destacado a las instalaciones de la edificación. En ese sentido, el órgano de administración y, en su caso de representación de la junta de propietarios, será ejercido por una persona física, quien a su vez sería un órgano de la persona jurídica administradora(59). Si la administración se otorga a una persona jurídica, entonces el vínculo contractual entre esta y la junta de propietarios sería la locación de servicios. En este caso la persona jurídica administrará la edificación valiéndose de su propio personal, el que será destacado a la junta a fin de realizar las labores de mantenimiento y conservación de los bienes comunes. A cambio de dicha prestación la junta pagará un monto a la persona jurídica. Será importante que la persona jurídica que se encargue de la administración de la edificación sea una empresa especializada en brindar esos servicios, lo que implica que deberá contar con personal calificado en la administración inmobiliaria. En definitiva, ese debería ser el perfil de la persona jurídica a quien se le encargue la administración, en caso contrario no se justificaría la contratación de un administrador ajeno a la junta. Así, con relación al tema en referencia se ha expresado respecto a la Ley de Propiedad Horizontal española que:

(58) Ídem. (59) CONSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 74.

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“La adecuación de la actividad de estas personas jurídicas al ordenamiento jurídico ha de partir de la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida de las personas físicas que ostenten la titularidad de su órgano de administración dentro de su organización, para evitar que esta formula sea utilizada como vía de escape por sujetos no cualificados profesionalmente”(60). “La administración de fincas es una profesión en auge que exige cada vez una mayor formación y profesionalidad. El administrador de fincas debe estar colegiado en su respectivo Colegio Profesional, lo que garantizará, en primer lugar, los conocimientos mínimos que deben poseerse para ejercer la profesión, y en segundo término la protección de los derechos de los copropietarios por los que vela el colegio que actúa como salvaguardia ante cualquier irregularidad, si se produjese, de algunos de sus colegiados. El administrador de fincas, durante su desarrollo profesional y a lo largo de su experiencia, habrá conseguido un equipo de profesionales cualificados que resolverán los problemas que surgen en las comunidades (fontaneros, albañiles, oficios en general), controlará los problemas de morosidad, agilizando los procesos judiciales, consiguiendo mantener la comunidad sin problemas económicos y, finalmente, será el mediador entre los roces que puedan producirse con la convivencia cotidiana, sin ser parte interesada y actuando por consiguiente, de manera objetiva e imparcial. Las comunidades que contratan a un administrador difícilmente llegan a prescindir de su figura, aunque cambien, en ocasiones de profesional”(61). Por ello consideramos que si la persona jurídica a la que se encarga la administración es una empresa especializada en la administración inmobiliaria entonces el contrato que la vinculará con la junta será uno de gestión empresarial o management el cual es un contrato de gestión por el cual una empresa se obliga a gerenciar a otra. Según Ernesto Eduardo Martorell, estos contratos suelen ajustarse a un molde del siguiente tenor:

(60) GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. Ob. cit., p. 407. (61) ROSAT ACED, José Ignacio y ROSAT ACED, Carlos. Comunidades de propietarios. Tirant lo Blanch, Valencia, 2000, pp. 71 y 72.

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“a) Los activos de la ‘empresa gerenciada’ son confiados en administración al ‘gerente’. b) La duración del contrato habitualmente es bastante prolongada. c) Se suelen convenir sucesivas prórrogas automáticas, esta vez por plazos menores, las que se perfeccionan si con no menos de dos o tres meses de anticipación al vencimiento del término pactado, la gerenciada no notifica de manera fehaciente su voluntad de no continuar la relación. d) La delegación de la dirección o administración o del ‘gerenciamiento’ de los bienes, comprende: - El manejo de todos los fondos que se vayan recaudando. - La concepción y arreglo de todo lo referido a la publicidad del emprendimiento, y del nuevo vínculo concretado entre las partes. - La dirección de toda la plantilla del personal de la gerenciada, inclusive de ‘los jerárquicos’, con poder de traslado, reemplazo y remoción (la especial constitución del comité ejecutivo, a cargo de la operadora). - La facultad de diseñar planes de crecimiento o de expansión a nivel nacional e internacional. - Abocarse a la apertura y conquista de nuevos mercados o establecimientos con los recursos existentes, controlando la calidad en la prestación del servicio tanto en estos como en las plazas ya habituales. - Tomar a cargo la gestión de cobros y pagos, así como también la de las carteras morosas. - Otorgar los poderes de gestión necesarios para el cumplimiento de todos y cada uno de los fines contractuales. - Confeccionar las “cuentas de resultados” de la operatoria mensual y la anual o definitiva.

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- Determinar las modalidades puntuales de vigilancia e inspección”(62). En consecuencia, podemos concluir que si se contrata a través de un management a una persona jurídica especializada en administración inmobiliaria se requerirá otorgar facultades de representación al administrador a efectos de que pueda realizar adecuadamente sus funciones, por lo que el cargo del presidente de la junta será un cargo decorativo, ya que no ejercerá gestión alguna(63).

9.2. Funciones del administrador El administrador es el gestor de la junta de propietarios y generalmente desenvuelve sus funciones en el ámbito interno(64) (a diferencia del presidente que realiza sus funciones hacia el exterior)(65) pues es el encargado del mantenimiento y conservación de los bienes comunes. Ejerce su función como un órgano de apoyo al presidente que es quien lo supervisa(66). No obstante, ello no impide que la junta de propietarios le otorgue facultades de representación al administrador. Así, tal como expresa Antonio Para Martín, se puede distinguir funciones de servicios y las que suponen la realización de actos de representación de la junta: “Suponen la prestación de un servicio, ‘velar por el régimen de la casa, sus instalaciones, y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimiento a los titulares; preparar con la debida

(62) MARTORELL, Ernesto Eduardo. Tratado de los contratos de empresa. Tomo III, Depalma, Buenos Aires, 1997, pp. 416 y 417. (63) Así De la Cámara Álvarez citado por González Carrasco ha considerado que el hecho de que el cargo de administrador con las facultades que le confiere la ley recaiga en una persona distinta del cargo de Presidente, unido a las facultades de representación, ha motivado que parte de la doctrina defina al Presidente como un representante “no gestor”, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N°49/1960”, En: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, p. 654). (64) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 996. (65) Así, se ha señalado que “el Administrador tendría una función interna y, el Presidente, ejercería una función volcada al exterior. Dentro de la administración amplia o gestión de la comunidad, la Ley habría desdoblado la función externa e interna de la misma, mientras que (...) al Presidente le corresponde ‘representar a la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que le afecten, al Administrador le correspondería la administración ordinaria de los asuntos que afecten a la comunidad y que no requieran una actuación externa’”, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen, Ob. cit., pp. 654 y 655). (66) Ibídem, p. 655.

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antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (si no consisten en contratar las mismas), como conectar con los industriales contratados por el presidente, facilitarles acceso, información, etc., actuar de secretario y custodiar la documentación. (...) Suponen la realización de negocios jurídicos, en nombre de la comunidad: contratar una reparación ordinaria (eso es lo que significa disponiendo las reparaciones ordinarias), una obra o servicio que implique una reparación extraordinaria o urgente (adoptar las medidas urgentes, indica la ley). También contratar en nombre de la comunidad, si se le ha dado facultades para ello, en ejecución de un previo acuerdo”(67). Por lo que concluye el referido autor que: “A la luz del contenido contractual comunidad-administrador si existe retribución, y contiene las referidas atribuciones del artículo 18, el contrato que los une es atípico, mixto, que mezcla elementos del mandato y del arrendamiento de servicios [locación de servicios]”(68). Por su parte, hay quienes expresan que en virtud del origen de las tareas del administrador, estas se clasifican en: a) Funciones legales; b) Funciones estatutarias; c) Funciones convencionales fuera del reglamento, y; d) Funciones implícitas(69). Ahora bien, el artículo 152 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece de manera enunciativa las funciones del administrador, lo que no significa que puedan establecerse otras si así lo estima la junta de propietarios. Así, se señala que son funciones del administrador:

(67) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., p. 170. (68) Ibídem, p. 171. (69) COSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 76.

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a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación. En ese sentido, el administrador deberá realizar todo lo necesario para la buena marcha de la edificación. b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes y cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día. Estas funciones implican que el administrador una vez que cobre los gastos deberá imputarlos en cada caso en un orden de prioridades en beneficio para la junta de propietarios (ej., primero al pago de servicio público, al sueldo, etc.)(70). c) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables. En ese sentido, el administrador será responsable de administrar el patrimonio de la junta de propietarios, teniendo que justificar los ingresos y egresos de la junta de propietarios mediante los respectivos documentos. d) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el reglamento interno o que afecten los servicios comunes. En caso el administrador verifique que algún propietario está incumpliendo el reglamento interno afectando la vida en vecindad, creemos que deberá comunicar al propietario para que deje de contravenir el reglamento interno y en caso de que el infractor persista deberá comunicar a la junta para que adopte las medidas pertinentes. Tal situación es regulada por el artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal española:

“(...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.



Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada

(70) Ibídem, p. 77.

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al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario (...)”. e) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación. f ) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de secretario de la Junta. g) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y ejercer todas las funciones que la junta o el reglamento interno le asignen. h) Las demás que establezca el reglamento interno. Adicionalmente consideramos, al igual que Costantino, que el administrador tendría además las siguientes funciones: “(...) 2) Contratar los seguros sobre el edificio y los referidos al personal bajo relación de dependencia con el consorcio e impuestos obligatoriamente por la ley laboral. A su vez, pensamos que el administrador debería tener la precaución por responsabilidad civil, aun para quienes no tengan relación de dependencia pero cumplan tareas para el consorcio; por ejemplo, el silletero que debe impermiabilizar la medianera en pisos elevados o para quien debe pintar por su cuenta todo el edificio y debe elevarse en tareas peligrosas para tales fines; (...). 4) Elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo en su caso, previa vigilancia de su actuación y constatación de sus incumplimientos por un medio que facilite la prueba en un posterior juicio del empleado contra el consorcio (ej., constatar mediante acta pública las reiteradas ausencias del edificio sin causa justificada y en horario de trabajo); (...). 8) Cumplir con la totalidad de las obligaciones fiscales, impositivas y provisionales del personal bajo relación de dependencia; (...). 10) Comunicar a los copropietarios ausentes a la asamblea y por medio de carta certificada, las decisiones tomadas en las asambleas.

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11) Mantener a resguardo los títulos del edificio y el plano de subdivisión y el testimonio del reglamento de copropiedad y demás intereses de interés común para los propietarios (planos de obra, por ejemplo). (...) 15) Exigir que todos quienes desarrollan tareas para el consorcio, sin relación de dependencia (locación de servicios o de obra, por ej.), estén inscritos en los organismos fiscales pertinentes y acrediten medianamente su solvencia moral y material”(71). El incumplimiento de estas funciones puede generar la remoción del cargo. Las funciones que la Ley N° 27157 y la doctrina le otorgan al administrador implican en cierta medida actos de representación de la junta. De otra forma no podría: “‘Atender a la conservación entretenimiento de la casa (...), ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta’ (...) la función de administrar, que conlleva una esfera de gestión de los asuntos comunitarios junto con la facultad de vincular eficazmente a la comunidad en el ámbito de ejecución de los actos administrativos”(72).

(71) Ibídem, pp. 77-79. (72) GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N° 49/1960”. En: Ob. cit., p. 655.

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Responsabilidad, régimen laboral y tributario de las juntas de propietarios Al no ser la junta de propietarios una persona jurídica es pertinente desarrollar y delimitar la responsabilidad de sus miembros, vale decir si cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva ante el incumplimiento de las obligaciones que asume la junta deberá responder con su patrimonio por las deudas de esta. Además, como mantenimiento de los bienes y servicios comunes constituyen una labor ordinaria y permanente de la junta de propietarios correspondería otorgarle la calidad de trabajadores a quienes la realizan, por lo que consideramos importante definir a que régimen laboral se pueden acoger los trabajadores de la junta. Asimismo, corresponde desarrollar la forma en que deberán tributar las juntas de propietarios que hayan cumplido con inscribirse en el Registro Único Tributario, por lo que se indicará si están afectas a emitir comprobantes de pago por las cuotas ordinarias y extraordinarias.

i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA junta de propietarios Como ya mencionamos las juntas de propietarios no califican como persona jurídica debido a que la ley no le ha otorgado personalidad jurídica a su inscripción en el Registro de Predios, razón por la que solo tienen carácter de patrimonio autónomo, pues sus miembros tienen un derecho e interés común respecto a los bienes comunes.

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La falta de personalidad jurídica de la junta de propietarios impide restringir la responsabilidad de sus miembros, estando estos obligados ilimitada y solidariamente frente a los terceros por las obligaciones asumidas por ella, así lo dispone el artículo 77 del Código Civil que regula la responsabilidad de los que contratan de un grupo de personas que no son personas jurídicas. En ese sentido, los contratos celebrados por el presidente acorde a sus facultades concedidas por el artículo 150 del Reglamento de la Ley N° 27157 o por el administrador que cuente con dichas facultades, obligan a todos los propietarios ilimitadamente, por lo que ante cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales de la junta, así como los daños producidos a terceros por la falta de mantenimiento o conservación de los bienes comunes podrán ser exigidos a cualquier propietario, pudiéndose afectar sus bienes particulares. En efecto, al no tener la junta de propietarios personalidad jurídica no puede ser deudora, ni responder, ni ser titular de fondos o créditos a su favor, por lo que se debe considerar a los condueños como únicos deudores y responsables principales de la deuda a favor del tercero, convenida por este con el presidente de la comunidad, en representación de todos(73). Sobre el particular, la Ley N° 49/1960 de Ley Propiedad Horizontal de España señala que: “1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. (73) GULIARTE ZAPATERO, Vicente. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N° 49/1960”. En: GULIARTE ZAPATERO, Vicente; TORRES, Teodora F.; CRESPO ALLUÉ, Fernando; DOMÍNGUEZ LUELMO, Andrés y GULIARTE GUTIÉRREZ, Vicente. La reforma de la propiedad horizontal, Editorial Ex Nova, Valladolid, 1999, p. 429.

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Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda”. Como se puede advertir, la solución adoptada por la Ley española está acorde con la naturaleza jurídica de la junta de propietarios extendiendo la responsabilidad a sus miembros, quienes solo responderán hasta su cuota de participación sobre los bienes, servicios y gastos comunes, no debiendo pagar nada en caso de que acrediten estar al día en sus pagos ante la junta. En nuestra opinión, esta exención de la deuda de la junta al propietario que está al día en sus cuotas solo sería aplicable cuando el crédito del tercero provenga de una obligación contractual. En cambio, si la acreencia del tercero es de naturaleza extracontractual entonces no se podrá aplicar dicha exención(74). Al respecto Capilla Roncero, citado por Günther Gonzales, considera que “el comunero es deudor principal frente al tercero, sin que el carácter subsidiario de su responsabilidad pueda ser deducido de la existencia de un fondo común ni de ninguna otra circunstancia que no sea la determinación expresa de la ley, en tanto las deudas nacen ya en cabeza de cada comunero sin ser necesaria la distribución de la responsabilidad de cada propietario por medio de una junta posterior. Pese a esta omisión en la ley española consideramos que la ley peruana debería regular este aspecto de manera expresa en el sentido que el propietario solo responda hasta el límite de su porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Por último, los propietarios también serían responsables por daños que se ocasionarán a terceros como consecuencia de desperfectos o mal estado de conservación de los bienes comunes, ya que a pesar de que la administración de los bienes comunes se haya otorgado a un tercero ajeno a la junta, esta al tener la obligación legal de mantener en buen estado de (74) Günther Gonzales, tiene una opinión contraria al respecto, considerando que es errada tal posición pues “dejaría inerme a los propietarios individuales frente a un manejo negligente de los directivos o, peor aún, cuando actúen directamente impulsados con un ánimo fraudulento. La situación se agrava si tomamos en cuenta que la incorporación al colectivo de propietarios nace automáticamente, sin posibilidad de que una decisión voluntaria aparte al dueño de la pertenencia a dicho colectivo. Por lo tanto, en nuestra opinión las deudas de la junta de propietarios no afecta el patrimonio de los singulares propietarios del edificio”. (GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 1000).

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conservación los bienes comunes, sería responsable de los daños que se produzcan por el uso de estos bienes.

1. Constitución de asociaciones como una herramienta para limitar la responsabilidad de la junta de propietarios A efectos de limitar la responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, en algunas edificaciones se ha optado por constituir una asociación que se encargue de las funciones propias de mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes, sin embargo, tal solución ha sido cuestionada por el Tribunal Registral ya que ha considerado que tales funciones no pueden ser asumidas por las asociaciones. En efecto, el Tribunal Registral ha señalado que: “El estatuto de la asociación no puede atribuirles facultades propias de la junta de propietarios. La asociación no puede regirse supletoriamente por la Ley N° 27157 y su reglamento, que estas normas no son aplicables por ser de naturaleza diversa. El reglamento interno del edificio constituye la norma que contiene todas las disposiciones necesarias para la adecuada utilización de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no siendo una norma interna de la asociación, por lo que no es posible establecer como objetivo de la asociación, el velar por el cumplimiento del reglamento interno del edificio, pues se trata de una función de la junta de propietarios; en ese mismo contexto, la modificación del reglamento interno del edificio corresponde a la junta de propietarios”(75). Asimismo, ha referido que: “No obstante que no existe impedimento legal expreso para que una asociación que se constituye bajo la normas establecidas por el Código Civil adopte como denominación la de ‘Junta de Propietarios’, resulta evidente que la persona jurídica que se origine no remplazará ni asumirá las competencias de la Junta de Propietarios, pudiendo, en todo casos sus fines ser complementarios pero no sustitutorios de la labor que realiza esta última, más aún teniendo en cuenta que la adquisición de una sección de dominio exclusivo, conlleva por mandato legal y en cautela de los derechos y obligaciones del titular dominal, que el nuevo propietario se integre automática y obligatoriamente a la Junta de Propietarios, lo que no ocurre en el caso de Asociaciones, en que la voluntad (75) Jurisprudencia Registral. Vol. XI. ORLC. Lima, 2001, p. 112.

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de integrarse o renunciar a ellas depende de la voluntad de las personas que adopten dichas decisiones, existiendo también el derecho de la organización asociativa de calificar la admisión de sus miembros y de determinar su exclusión en armonía con sus normas internas, supuesto que no se produce en las Juntas de Propietarios, en donde la admisión como propietarios se encuentra siempre expedita, no pudiendo ser excluido en tanto mantengan la titularidad dominial”(76). Estos fallos dejan claro que pese a que algunas asociaciones adopten dentro de sus nombres la denominación de juntas de propietarios, en sí no podrán adoptar las funciones de estas y tampoco podrán ser utilizadas como paraguas para limitar la responsabilidad de los miembros de la junta, pues nunca los propietarios dejarán de estar obligados por la conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes.

II. RÉGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS La inscripción del presidente o de la junta directiva es el principal acto para la formalidad de la junta, pues como mencionamos el ejercicio de las facultades otorgadas al presidente por su solo nombramiento requieren que su nombramiento esté inscrito. Pero para formalizar la junta de propietarios no solo será suficiente la inscripción en el Registro de Predios del cargo de presidente o de la junta directiva sino que además deberán inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes (RUC)(77) y será con este registro que el presidente podrá celebrar contratos con las empresas del sistema financiero con la finalidad de aperturar una cuenta corriente a nombre de la junta o con las centrales de riesgo para reportar a sus residentes que no cumplan con pagar las cuotas ordinarias o extraordinarias. Pero la sola inscripción de la junta de propietarios en el RUC, le hace asumir obligaciones tributarias a los propietarios así como al presidente o los miembros de la junta directiva, razón por la cual creemos que es importante señalar cuál es el régimen tributario de las juntas de propietarios.

(76) Jurisprudencia Registral. Vol. VII. ORLC. Lima, 1999, p. 296 (77) Conforme al artículo 3 de la Resolución de Superintendencia N° 079-2001/SUNAT se indica que deberán inscribirse en el RUC las juntas de propietarios.

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1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat Como es de conocimiento público cuando uno se inscribe en el RUC, se requiere que le informemos a la Sunat a qué actividades económicas se van a realizar. Todas las actividades económicas están reunidas en un documento denominado Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las Actividades Económicas (CIIU), que es la clasificación internacional de referencia de las actividades económicas productivas. Su principal finalidad es facilitar un conjunto de categorías de actividad que pueda utilizarse para la elaboración de estadísticas por actividades(78). Ahora bien, al momento en que la junta de propietarios se inscribe en el RUC, la Sunat le asigna el CIIU correspondiente a las otras asociaciones NCP, clase que comprende las actividades de organizaciones asociativas diversas –no directamente afiliadas a un partido político– creadas para la defensa de causas de carácter público o social mediante campañas de educación al público, influencia política, recaudación de fondos, etc.(79). Llama la atención que el CIIU que se le asigne a las juntas de propietarios sea el de otras asociaciones, pero creemos que en cierta forma es el que más se le puede aplicar pues como se mencionó la junta de propietarios tiene como finalidad lograr el bienestar de los residentes de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Por lo que en sí son un ente colectivo sin personería jurídica, pero con ausencia de un animus asociativo de sus miembros.

2. Tributos a los cuales está afecta la junta de propietarios Dependiendo de los ingresos que obtenga la junta de propietarios entonces estará obligada a pagar o retener determinados impuestos. Así, si la junta de propietarios solo se dedica a recaudar de los residentes las cuotas ordinarias o extraordinarias aprobadas por ella, para el mantenimiento de los bienes y servicios comunes, entonces no tendría que pagar impuesto alguno. En efecto, si la actividad de la junta de propietarios es la de recaudar las cuotas de mantenimiento para pagar por los bienes o servicios adquiridos (78) INEI. “Clasificación Nacional de Actividades Económicas Del Perú”. En: . (visitada el 04.03.2012). (79) Ídem.

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para el mantenimiento de la edificación, entonces la realización de dicha actividad no generaría ningún beneficio económico a la comunidad de propietarios, razón por la cual no estaría afecto al pago del impuesto general a la ventas (IGV) ni al impuesto a la renta. Por el contrario, si la junta de propietarios obtiene ingresos adicionales a las cuotas de mantenimiento de sus miembros o de terceros como puede ser los que obtenga por el arrendamiento de determinada zona común, entonces la junta estaría obligada a pagar el IGV y el impuesto a la renta correspondiente a la tercera categoría. Al respecto, la Sunat en el Informe N° 010-2002-SUNAT/K00000, determinó que: 1) Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría; 2) Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus integrantes son sujetos del IGV; y 3) Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, estas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, solo boletas de venta. Por otra parte, asumirá la obligación de efectuar las retenciones de las rentas de quinta categoría de sus trabajadores, así como las de cuarta categoría de sus locadores. Adicionalmente deberá de pagar la contribución al seguro social de salud (EsSalud) correspondiente al personal que está en su planilla. Se debe tener presente que el presidente o el administrador (en caso de que la junta de propietario tenga una junta directiva) serán los responsables de retener y pagar los impuestos correspondientes a los que está obligada la junta. En efecto, de conformidad con el artículo 16 del Código Tributario, los administradores o quienes tengan la disponibilidad de los bienes de los entes colectivos que carecen de personería jurídica están obligados a pagar los tributos y cumplir las obligaciones formales en calidad de representantes, con los recursos que administren o que dispongan. También dicha norma hace responsables solidarios al presidente o administrador cuando por dolo, negligencia grave o abuso de facultades se dejan de pagar las deudas tributarias, surgiendo dicha responsabilidad cuando por acción u omisión del representante se produce el incumplimiento de las obligaciones tributarias de la junta de propietarios.

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3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por los ingresos que perciben La junta de propietarios inscritas en el RUC no tienen la obligación de emitir comprobantes de pago por la recaudación de las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, puesto que tales ingresos no califican como una transferencia de bienes, en propiedad o en uso, o la prestación de un servicio, tal como lo establece el Decreto Ley N° 25632. En consecuencia, quien pague las cuotas de mantenimientos solo tendrá derecho de exigir un recibo simple como constancia del pago. Ahora bien, en caso de que quien pague la cuota de mantenimiento sea una empresa que requiera deducir el pago efectuado como gasto para efectos del impuesto a la renta, entonces podrá solicitar que la junta de propietarios le entregue una liquidación de gastos elaborada por el administrador de la edificación, en la que se detalle el monto asumido por cada propietario –de acuerdo con el porcentaje de participación establecido para tal fin en el respectivo Reglamento Interno– así como con la copia fotostática de los comprobantes de pago emitidos a la junta, así lo establece el artículo 1 de la Resolución N° 050-2001/SUNAT. Finalmente, tal como se mencionó la junta de propietarios tendrá que emitir boleta o factura en caso de que obtengan ingresos adicionales a las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes por el arrendamiento de zonas comunes pues dicha actividad estaría afecta al impuesto a la renta de tercera categoría.

III. RÉGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO y vigilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Las personas que brindan servicios bajo subordinación y dependencia de la junta de propietarios para el mantenimiento de los bienes y servicios comunes tienen la calidad de trabajadores de la junta por consiguiente deberían ser contratados bajo el régimen laboral de la actividad privada regulado por el Decreto Legislativo N° 728, por lo que los trabajadores tendrían el derecho a percibir el equivalente a una remuneración por: gratificaciones legales (Fiestas Patrias y Navidad), compensación por tiempo de servicios por un año de trabajo. Asimismo, tendrían derecho a un mes de vacaciones pagadas por cada año de trabajo, a percibir el 10% de

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la remuneración mínima vital por asignación familiar (en caso de que tenga hijos) una indemnización por despido injustificado equivalente a una remuneración y media por cada año de trabajo, hasta un tope de ocho remuneraciones. El desconocimiento por parte de los miembros de la junta de propietarios los hace creer que sus trabajadores estarían incluidos en el régimen de los trabajadores del hogar debido a que realizan labores de mantenimiento de la edificación, razón por la cual creen sus trabajadores tendrían derecho a percibir la mitad de los beneficios que establece el régimen laboral general. Al respecto, debemos mencionar que a los trabajadores que realizan labores de mantenimiento en las juntas de propietarios no se les puede considerar como trabajadores del hogar, debido a que las labores no se desempeñan dentro de un hogar, residencia o casa habitación sino en la edificación, esto se desprende del artículo 2 de la Ley N° 27986, Ley de los Trabajadores del Hogar, la cual señala: “Artículo 2.- Definición Son trabajadores al servicio del hogar los que efectúan labores de aseo, cocina, lavado, asistencia, cuidado de niños y demás propias de la conservación de una residencia o casa-habitación y del desenvolvimiento de la vida de un hogar, que no importen lucro o negocio para el empleador o sus familiares. Están excluidas de los alcances de la presente Ley las actividades indicadas o análogas que se presten para empresas o con las cuales el empleador obtenga un lucro o beneficio económico cualquiera”. Asimismo, La Sala Transitoria Constitucional y Social de la Corte Suprema ha señalado en la Casación N°090-2002-Lima J8 que: “La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el mantenimiento de un edificio multifamiliar es propia de los que están bajo la actividad privada sujetos a la Ley de Productividad y Competitividad Laboral, por lo que no se encontraría dentro del supuesto de la norma de los trabajadores del hogar”.

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Cabe mencionar, que aunque la junta de propietarios no realice actividades económicas con fines de lucro, ello no es un argumento válido para aplicar el régimen de trabajadores del hogar a sus trabajadores que realizan labores de mantenimiento.

1. Aplicación del régimen de la microempresa a los trabajadores de la junta de propietarios El Texto Único Ordenado de la Ley de Promoción de la Competitividad, Formalización y Desarrollo de la Micro y Pequeña Empresa y del Acceso al Empleo Decente, Ley Mype, aprobado por el D.S. N° 007-2008-TR, tiene como finalidad lograr la formalización de las micro y pequeñas empresas otorgándoles una serie de incentivos tributarios y labolares que le permitan la sostenibilidad y el crecimiento al empresario. Así las microempresas(80) pueden acogerse a un régimen laboral especial, mediante el cual solo se otorga determinados derechos laborales a sus trabajadores. En ese sentido, el trabajador de una microempresa solo tiene derecho percibir su remuneración mensual, 15 días de vacaciones por cada año de trabajo y una indemnización por despido arbitrario de 10 remuneraciones diarias por cada año de trabajo hasta un tope de tres remuneraciones mensuales. Adicionalmente los trabajadores de la microempresa tienen pueden optar por afiliarse o no a un régimen pensionario. Por otra parte, la referida ley también establece un régimen laboral especial a los trabajadores de las pequeñas empresas(81). Así, estos trabajadores tendrán derecho a percibir media remuneración por cada año de trabajo como compensación por tiempo de servicios, media remuneración como gratificación por Fiestas Patrias y Navidad, el 10% de la remuneración mínima vital por asignación familiar (en caso de que tenga hijos) y 15 días de vacaciones por cada año de trabajo. Asimismo, en caso el trabajador sea despedido injustificadamente tendría derecho a percibir 20 remuneraciones diarias por año. Tope de cuatro remuneraciones mensuales. Los trabajadores de las pequeñas empresas sí están obligados a afiliarse a un régimen pensionario. (80) Las empresas que tienen un trabajador hasta diez y perciban ingresos anuales hasta 150 UIT (S/. 547,500.00) son consideradas microempresas. (81) Las empresas que tienen un trabajador hasta cien y perciban ingresos anuales no mayores a 1,700 UIT (S/. 6’205,000.00) son consideradas pequeñas empresas.

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Ahora bien, el régimen laboral de las microempresas puede aplicarse por disposición de la Sexta Disposición Complementaria y Final de la Ley Mype a las juntas de propietarios: “Sexta.- Extensión del régimen laboral de la microempresa Las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquilinos en régimen de propiedad horizontal o condominio habitacional, así como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrán acogerse al régimen laboral de la microempresa respecto de los trabajadores que les prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, reparación, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de diez trabajadores”. Del texto de la referida disposición se desprende que a efectos de que la junta de propietarios pueda acoger a sus trabajadores al régimen laboral de la microempresa se requiere: - Tenga como máximo 10 trabajadores. - Los trabajadores realicen labores de vigilancia, limpieza, reparación o mantenimiento. Cabe mencionar que si las juntas de propietarios tuviesen más de diez trabajadores no podrán acogerse al régimen de la pequeña empresa por cuanto la Sexta Disposición Complementaria y Final de la Ley Mype no lo ha previsto. CUADRO COMPARATIVO DE REGÍMENES LABORALES REFERENCIA

REG. GENERAL

MICROEMPRESA

D. Leg. N° 728 D. Leg. N° 1086 Características No hay mínimo ni De 1 hasta 10 máximo de trabaja- trabajadores. dores ni ingresos Ingresos anuales hasta 150 UIT (S/. 547,500.00) Seguro Social Empleador apor- El empleador y el Estará el 9% de la tado aportarán cada remuneración uno el 4.5% de la remuneración del trabajador. Este tendrá derecho a las prestaciones básicas del seguro

PEQUEÑA EMPRESA D. Leg. N° 1086 De 1 hasta 100 trabajadores. Ingresos anuales no mayores a 1,700 UIT (S/. 6’205,000.00) Empleador aportará el 9% de la remuneración (más seguro de riesgo de ser el caso)

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Remuneración S/. 675.00 Mínima (En el 2012 se aumentará a S/ 750.00) Despido 1 sueldo y medio justificado por año de trabajo. Tope de 12 sueldos.

S/. 675.00

(En el 2012 se aumentará a S/. 750.00) 10 remuneraciones diarias por año. Tope de 3 remuneraciones mensuales CTS 1 remuneración al No aplica año Gratificaciones 2 Gratificaciones al No aplica año de una remuneración cada una Asignación 10% de la remune- No aplica Familiar ración mínima vital Utilidades para Si aplica No aplica trabajadores Jornada 8 horas diarias o 48 8 horas diarias o 48 laboral horas semanales horas semanales Descanso 24 horas 24 horas semanal Vacaciones 30 días al año 15 días al año

S/. 675.00 (En el 2012 se aumentará a S/. 750.00) 20 remuneraciones diarias por año. Tope de 4 remuneraciones mensuales Media remuneración al año 2 Gratificaciones al año de media remuneración cada una 10% de la remuneración mínima vital Si aplica, siempre y cuando haya más de 20 trabajadores 8 horas diarias o 48 horas semanales 24 horas 15 días al año

Por último, para que las juntas de propietarios puedan acogerse al régimen de las mircroempresa requieren que se inscriban en el Registro de Micro y Pequeña Empresas (Remype) siendo requisito previo que la junta se inscriba en el RUC.

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2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales Como la responsabilidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva es ilimitada entonces serían responsables del pago de las remuneraciones y/o beneficios sociales de sus trabajadores directos (CTS, gratificaciones, vacaciones, horas extras, etc.) por lo que estos podrán demandar a la junta su pago y en caso esta no cumpla con pagarle al trabajador se podrá exigir que los propietarios paguen directamente la deuda de manera proporcional a su porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Si la junta decidiera contratar personal mediante intermediación laboral igualmente los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva serían responsables del pago de las remuneraciones y beneficios sociales de los trabajadores destacados a la edificación ello siempre y cuando la empresa de intermediación no cumpliese con sus obligaciones laborales con el personal asignado a la junta. En efecto, de acuerdo al artículo 25 del Ley N° 27626, “Ley que regula la actividad de las empresas especiales de servicios y de las cooperativas de trabajadores”, la empresa usuaria (la junta de propietarios) será responsable con la entidad que le destaca trabajadores por los derechos laborales de origen legal o colectivo, de estos que no estén cubiertos con la fianza. Similar consecuencia se dará en los casos en que se contrate a una persona jurídica que administre la zonas comunes, pues de acuerdo a la Ley N° 29245, “Ley que regula los servicios de tercerización”, la junta de propietarios será responsable solidariamente por el pago de los beneficios legales de los trabajadores destacados a la edificación. En efecto, el artículo 9 de la referida ley señala que: “La empresa principal [la junta de propietarios] que contrate la realización de obras o servicios con desplazamiento de personal de la empresa tercerizadora es solidariamente responsable por el pago de los derechos y beneficios laborales y por las obligaciones de seguridad social devengadas por el tiempo en que el trabajador estuvo desplazado. Dicha responsabilidad se extiende por un año posterior a la culminación de su desplazamiento. La empresa tercerizadora mantiene su responsabilidad por el plazo establecido para la prescripción laboral”.

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Esta norma fue precisada por el artículo 3 del Decreto Legislativo N° 1038, “Decreto Legislativo que precisa los alcances de la Ley N° 29245, Ley que regula los Servicios de Tercerización”, en el sentido que la solidaridad se contrae únicamente a las obligaciones laborales y de seguridad social de cargo de la empresa tercerizadora establecidas por norma legal, y no a las de origen convencional o unilateral.

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Problemas comunes que afectan a los miembros de las juntas de propietarios El residir en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone ser titular de derechos y obligaciones, los cuales se deben respetar y cumplir adecuadamente con la finalidad de afectar los derechos de los otros ocupantes. La contravención de cualquier derecho o el incumplimiento de cualquier obligación implican una violación al reglamento interno que puede generar la afectación de la convivencia entre los residentes. En el presente capítulo señalaremos algunos de los problemas más comunes que deben afrontar diariamente los miembros de las juntas de propietarios, explicando los motivos de origen y proponiendo algunas formas de solución, haciendo referencias legislativas y jurisprudenciales.

I. AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE SUS DISPOSICIONES Del texto del reglamento interno modelo (véase la página 22 y siguientes) se puede advertir que lamentablemente sus disposiciones reproducen en su mayoría el texto de la Ley N° 27157 y el Reglamento y no regulan cuestiones particulares que permitan garantizar el cumplimiento de sus

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disposiciones que beneficien a los propietarios respetuosos de las reglas, lo que afecta en el estilo de vida de los residentes y por consiguiente en el valor de las secciones de propiedad exclusiva. Así, creemos que sería factible que se incluyan en los reglamentos internos disposiciones como las siguientes: - Que toda transferencia o cesión en uso de las secciones de propiedad exclusiva sea aprobada por la junta de propietarios o la junta directiva, con la finalidad de evitar que en la edificación residan personas que afecten el estilo de vida. - Que la transferencia o cesión en uso de las secciones de propiedad exclusiva esté condicionada a que el propietario no adeude las cuotas de mantenimiento. - Que se excluya de porcentaje de participación a algunas secciones de propiedad exclusiva para adoptar decisiones sobre determinados bienes comunes. - Que se establezcan en otros documentos reglas de convivencia o de uso de los bienes y servicios comunes que ante su incumplimiento puedan ser objeto de sanción por la junta. Cabe mencionar que afectos de condicionar la transferencia o cesión en uso de las secciones de propiedad exclusiva a la aprobación por la junta de propietarios o junta directiva, se requiere que tales disposiciones se señalen expresamente en la partida registral del inmueble matriz, esto a efectos de que los terceros tengan conocimiento, incluso debería incluirse como una carga en la partida registral de la sección exclusiva. Asimismo, consideramos que la decisión de la junta debe estar motivada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podría afectar algún derecho constitucional, que generaría la pérdida de la eficacia de la conclusión. Por otra parte, en cuanto a la posibilidad de que se excluya de porcentaje de participación a algunas secciones de propiedad exclusiva para adoptar decisiones sobre determinados bienes comunes, creemos que es totalmente viable siempre y cuando exista alguna razón objetiva y razonable que justifique el criterio adoptado tal como se desprende del artículo

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130 del Reglamento el cual señala que: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es nuestro). De dicho texto se puede advertir que el porcentaje de participación de cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes comunes se establecerá atendiendo a criterios razonables razón por la cual es viable que existan diversos criterios de asignación en un mismo reglamento interno. En sede registral ya se han pronunciado al respecto, pues en la calificación de un reglamento interno en el cual a una sección exclusiva se le asignó 0% de participación sobre determinado bien común en aplicación de un criterio objetivo y razonable establecido en el reglamento, se emitió la siguiente observación: “(...) 1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0% de participación sobre los bienes comunes para la Sección N° 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”. Esta decisión fue revocada por el Tribunal Registral en la resolución N° 1597-2011-SUNARP-TR-L J9 por considerar: “Atendiendo las características de una edificación se puede designar más de un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participación en general y un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el porcentaje general para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios”(82). Además, el Tribunal precisó: “que uno de los inconvenientes de establecer al interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo, en el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación

(82) Diálogo con la Jurisprudencia. N° 158, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre de 2008, p. 290 y ss.

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sobre los demás bienes comunes diferentes al área común “1” sean aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios”(83). En suma de aplicación de la referida resolución se desprende que en una sola edificación pueda haber más de un criterio para asignar la participación sobre los bienes comunes, siempre que: - La naturaleza de la edificación así lo determine. - Se establezca un criterio general aplicable para establecer el quórum y la mayoría requerida para la adopción de acuerdo.

II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES El alto nivel de morosidad de los propietarios o residentes de las secciones de propiedad exclusiva respecto al pago de las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, es un problema habitual que tienen que afrontar los miembros de la junta de propietarios lo cual tiene incidencia en el deterioro de los bienes comunes. Aunque la inhabilitación del propietario y el mérito ejecutivo de los instrumentos impagos de las cuotas de mantenimiento regulados en los artículos 49 y 50 de la Ley N° 27157, así como en los artículos 143 y 157 del Reglamento tienen por finalidad otorgarle facilidades para que las juntas de propietarios puedan cobrar las cuotas de mantenimiento, tales normas en vez de incentivar el pago oportuno, lo desincentivan; a continuación explicaremos las razones:

1. La inhabilitación del propietario La inhabilitación está regulada en el artículo 49 de la Ley N° 27157 así como en el segundo párrafo del artículo 143 del Reglamento. El primero establece: “Artículo 49.- De los propietarios hábiles 49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios (83) Ídem

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por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios. 49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria. 49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente”. Por su parte, el segundo párrafo del artículo 143 del Reglamento dispone: “Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos”. Estas normas en cierta forma tratan de evitar la morosidad al otorgar a los propietarios hábiles el derecho a voto en las sesiones de junta de propietarios, pero lamentablemente para que se declare inhábil a un propietario deudor se debe: - Conminar en mora al propietario. - Que el propietario adeude tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria. Adicionalmente, para que se le restringa el derecho a voto al propietario inhabilitado se debe cumplir con la formalidad de comunicarle su inhabilitación. Lamentablemente estás normas tienen como defectos otorgar un plazo muy amplio para que se considere inhábil al propietario, ya que por lo general las cuotas de mantenimiento se pagan por periodos mensuales, en ese sentido es factible que un propietario se acostumbre a pagar cada dos

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meses, esto con la finalidad de no ser declarado inhábil. Es más, el propietario inhábil podría mantenerse en esa calidad hasta antes de que ampute el quórum de la junta de propietarios, pues el artículo 49 de la Ley señala que dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente y el artículo 143 del Reglamento indica que el propietario inhabilitado podrá asistir a la junta de propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum Por eso consideramos que dichas normas deberían modificarse reduciendo los plazos pues en la actualidad están incentivando la morosidad.

2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mantenimiento El artículo 50 de la Ley N° 27157 dispone que: “Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil”. Por su parte, el artículo 157 del Reglamento precisa que: “Artículo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”. El artículo 50 de la Ley N° 27157 tiene un defecto procesal del cual, lamentablemente, algunos jueces valen para dificultar el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias. El defecto que tiene esta norma es que no señala de manera expresa cuál es el título ejecutivo, mediante el que se podrá exigir la deuda vía proceso único de ejecución, ya que la norma solo señala que es el instrumento impago, por lo que se entendería que sería

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suficiente que se presente el recibo sin cancelar que emita el presidente o administrador por las cuotas de mantenimiento. No obstante, algunos jueces erróneamente solicitan que además de los recibos impagos se presente la copia certificada del acta de junta de propietarios en la que se apruebe la suma a pagarse correspondiente a la cuota ordinaria o extraordinaria. Es más, otros estiman que en aquellos casos en que la cuota de mantenimiento sea igual al porcentaje de participación respecto a las zonas y servicios comunes solicitan que se presente una liquidación de gasto por el mantenimiento de las zonas comunes para verificar que el monto de los recibos concuerden con el porcentaje inscrito en la partida registral del inmueble propiedad exclusiva. Como se advierte, esta falta de precisión respecto al título ejecutivo hace que la cobranza judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se dilate. Ahora bien, el artículo 157 del Reglamento, tiene un defecto material, por cuanto incentivan al igual que el artículo 49 de la Ley que los propietarios paguen cada dos meses la cuota de mantenimiento, ya que solo cuando los propietarios incurran en mora por tres meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se podrá interponer la demanda a través del proceso único de ejecución. Como se advierte tales normas en vez de incentivar el pago oportuno lo desincentivan. Por último, cabe mencionar que por el cobro judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario como al poseedor del predio, esto en aplicación del literal j) del artículo 140 del Reglamento: “Artículo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores: (...) j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta”.

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La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Cas. N° 2714-2002Lima, señaló de manera correcta que por el pago de las cuotas de mantenimiento el propietario no es responsable solidario con el arrendatario sino que es responsable directo. “Si bien se concluye que es facultad de la junta de propietarios exigir el pago de los servicios de mantenimiento a los inquilinos cuando el propietario no cumple con su obligación, dicho supuesto no exime al propietario de la obligación que le impone en este caso el reglamento interno, en el sentido de que los inquilinos han de responder por tal obligación siempre que se les exija directamente el cumplimiento. Ello no ocurrió, pues la demanda fue dirigida contra los propietarios. Esto no significa, sin embargo, que por responsabilidad solidaria los recurrentes deban asumir el pago, sino que ellos son los directamente responsables”.

III. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS Un problema común que se da en la juntas de propietarios es el referente a la determinación de las cuotas ordinarias. Según el artículo 137 del Reglamento, el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de estas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. De la referida norma es claro que el pago de la cuota de mantenimiento de los gastos comunes se puede determinar por diversos criterios, el cual no necesariamente puede ser igual al porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Ahora bien, el problema respecto a las cuotas de mantenimiento se produce cuando los propietarios reunidos en junta deciden establecer una cuota fija para todos pese a que en el reglamento interno de la edificación se señale que la cuota es igual al porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Es decir, el problema surge porque la junta de propietarios decide modificar de hecho el reglamento interno de la edificación sin alcanzar la mayoría requerida la cual se agrava porque tanto los participantes a la junta como los ausentes cumplen con pagar la nueva cuota convalidando la contravención al reglamento.

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En efecto, el hecho de que los propietarios paguen la cuota fija establecida en contravención al reglamento interno, provoca que se convalide su contravención produciendo en sí una modificación fáctica.

IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS Otro de los problemas que tienen los miembros de la junta de propietarios, es el relacionado a la impugnación de los acuerdos, puesto que ni la Ley N° 27157 ni el Reglamento han regulado el plazo que tiene los propietarios para impugnar. En efecto, la Ley N° 27157 no regula el tema de la solución de controversias y por consiguiente no establece plazo alguno. En cambio, el Reglamento en su artículo 156 establece que: “Artículo 156.- Vías Las vías para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos específicos relacionados con el presente Reglamento son: a) La conciliación extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trámite previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral. b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros derechos, a condición de haber cumplido con ofrecer la conciliación extrajudicial previa”. Como podemos observar esta norma solo señala las vías que se deberán seguir para solucionar las controversias que se generen dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no señalando plazo alguno de prescripción o de caducidad para la impugnación de acuerdos, por lo que al haber un vacío legal creemos que de suplirse aplicando el plazo contenido en el artículo 92 del Código Civil que regula el plazo para impugnar los acuerdos adoptados por la asamblea general de las asociaciones(84).

(84) Artículo 92.- “Todo asociado tiene derecho a impugnar judicialmente los acuerdos que violen las disposiciones legales o estatutarias.

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La razón por la que creemos que se debe aplicar el plazo de caducidad(85) establecido en el artículo 92 del Código Civil para impugnar los acuerdos de las juntas de propietarios es porque en caso de considerarse que no hay plazo o que se aplique los plazos de prescripción extintiva se afectaría de manera grave la estabilidad de las decisiones de las juntas de propietarios al poderse cuestionar un acto en diez años. Además, consideramos que el artículo 92 se aplica por disposición del artículo 124 del Código Civil el cual señala que a las asociaciones, de hecho (ello a pesar de que la junta de propietarios en sí no constituya una asociación por falta de animus asociativo de sus miembros) se regulan por lo dispuesto en los artículos 80 a 98 del Código Civil. En tal sentido, estimamos que el plazo para impugnar los acuerdos adoptados en una junta de propietarios son: - Sesenta días contados a partir de la fecha del acuerdo. - Treinta días desde su inscripción si el acuerdo es inscribible(86). Quienes pueden impugnar el acuerdo son los propietarios y poseedores asistentes (ambos tienen legítimo interés) siempre que hubieran dejado

Las acciones impugnatorias deben ejercitarse en un plazo no mayor de sesenta días contados a partir de la fecha del acuerdo. Pueden ser interpuestas por los asistentes, si hubieran dejado constancia en acta de su oposición al acuerdo, por los asociados no concurrentes y por los que hayan sido privados ilegítimamente de emitir su voto. Si el acuerdo es inscribible en el registro, la impugnación puede formularse dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que la inscripción tuvo lugar. Cualquier asociado puede intervenir en el juicio, a su costa, para defender la validez del acuerdo. La impugnación se demanda ante el Juez Civil del domicilio de la asociación y se tramita como proceso abreviado”. (85) La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, en la Cas. N° 4945-2010-LIMA, señaló que: “El plazo contenido en el artículo 92 del Código Civil, es uno de caducidad y no de prescripción; los plazos de caducidad son más exigentes que los de la prescripción, pues, lo característico de la caducidad es que su término sea perentorio y fatal, no admitiéndose suspensión o interrupción. Una interpretación contraria implicaría asimilar la caducidad con la prescripción y hacerle perder a la primera el carácter de continuidad y perentoriedad del plazo”. (El Peruano, 01/08/2011, pp. 30879-30880). (86) La Sala Transitoria de la Corte Suprema, en la Cas. N° 2800-2009-Ancahs estableció: El tercer párrafo del artículo noventa y dos del Código Civil hace referencia expresa a la fecha en la que la inscripción tuvo lugar para efectos de iniciar el cómputo del plazo, y no a la fecha de presentación del título para su inscripción; y, si bien es cierto que los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, ello opera solo para establecer la prioridad entre derechos, pero no determina ni modifica la fecha de inscripción en sí. (El Peruano, 31/12/2010, pp. 29222-29223).

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constancia en acta de su oposición al acuerdo, los asociados no concurrentes y los que hayan sido privados ilegítimamente de emitir su voto.

V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE AFECTAN LOS BIENES COMUNES Entre los derechos que tienen los propietarios de las secciones exclusivas está la de realizar obras en ellas, siempre y cuando no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y/o afectan los derechos de los demás propietarios o de terceros. Ahora si la modificación en la sección exclusiva, altera la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, se requerirá autorización previa de la junta de propietarios, puesto que los demás propietarios deberán decidir si les gusta o no la nueva forma de la edificación debido a que esta forma parte de un todo, esto en aplicación del artículo 133 del Reglamento. Lamentablemente la citada norma no establece cuál es el número de votos mínimos para considerar aprobada la modificación de una sección. Al respecto estimamos que si la modificación no afecta los bienes comunes será necesaria una mayoría simple, salvo, claro está, que el reglamento interno disponga lo contrario. En cambio, si la obra modifica o limita el uso de un bien común entonces la junta de propietarios deberá adoptar el acuerdo por mayoría calificada, conforme al artículo 136 del Reglamento de la Ley N° 27157(87). No obstante, recientemente el Tribunal Registral en el Pleno LXXX ha señalado que: “Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría,

(87) En similar sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Res. N° 127-2004-SUNARP-TRL: “La remodelación de un piso de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común puede implicar la afectación de bienes comunes, caso en el cual se requerirá la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada. Cuando la remodelación no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no será necesaria mayoría calificada para la autorización de la junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario”. (En: Res. N° 127-2004-SUNARP-TR-L GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011)

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estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes” (88). En nuestra opinión, este criterio contraviene lo dispuesto en el artículo 133 del Reglamento, norma que tiene como finalidad que todos los propietarios de la edificación decidan respecto al cambio del estilo o aspecto exterior de la edificación, por lo que consideramos que pese a que exista autorización municipal para realizar tales obras siempre la junta de propietarios debe autorizarlo por mayoría simple y cuando se modifique o altere un bien común debe autorizarse por mayoría calificada.

VI. FALTA DE LA INSCRIPCIÓN DEL PRIMER PRESIDENTE O JUNTA DIRECTIVA La falta de inscripción del mandato del primer presidente o de la primera junta directiva es un problema vigente de muchas juntas de propietarios lo que motiva el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el reglamento interno. Es cierto, debido a la falta de inscripción del presidente o junta directiva son pocas las acciones que los órganos de representación de la junta pueden realizar. El presidente o junta directiva no inscrita, difícilmente celebrará contratos con terceros, pues estos no tendrán la certeza de que están contratando con el representante de la edificación. Asimismo, tampoco podrá inscribir a la junta de propietarios en el RUC ni en el Remype, por lo que los propietarios siempre tendrán el riesgo de que aquellos que les brindan servicios puedan solicitar que se les incluya en el régimen laboral de la actividad privada. Además, siempre habrá la posibilidad de que al momento en que se pretenda iniciar una acción judicial en representación de la junta de propietarios, el juez declare inadmisible la demanda por considerar que existe una representación defectuosa al no estar inscrito en el Registro de Predios

(88) Diálogo con la Jurisprudencia, N° 161, Gaceta Jurídica, Lima, febrero de 2012, p. 267.

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el cargo del presidente o de la junta directiva, tal como estimó la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Exp. N° 2606-2006 J3 (89). Así, con la finalidad de hacer factible la inscripción del primer presidente o primera junta directiva, el segundo párrafo del artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone: “Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer Presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes”. Ahora bien, al momento de la calificación del título mediante el cual se pretende inscribir al primer presidente o la junta directiva, el acta de elección debe precisar el periodo del mandato, señalando la fecha de inicio como la fecha de término. Además, este mandato no debe ser menor a dos años, esto debido a que en sede registral han considerado como plazo mínimo del cargo del presidente o junta directiva, el establecido en el artículo 19 del Reglamento Interno Modelo, pese a que en el reglamento interno se señale que el periodo es menor o no simplemente no lo indique (véase tacha del 2011-6240).

(89) “Resulta indispensable, para la representación procesal la copia certificada por Notario del acta de sesión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito. (…), la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento público y que no admite duda respecto a su contenido. (Exp. N° 2606-2006. En: GACETA JURÍDICA. “Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Último precedente en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica. Lima, 2009, p. 17 y ss.) J3.

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VII. PROBLEMAS DOMÉSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIONES DE VECINDAD Existen algunos temas domésticos que deterioran la relaciones entre vecinos y mucho de estos se podrían solucionar si el reglamento interno de la edificación regular a todos los conflictos que se podrían producir, pero lamentablemente estos temas no se regulan en la mayoría de reglamentos sino que se establecen en documentos denominados reglas de convivencia. Los documentos complementarios a los reglamentos internos por muy buenas disposiciones que contengan no tendrían ningún sustento legal ni jurídico, si es que no son aprobados por la mayoría absoluta de propietarios, ya que en sí tales disposiciones implicarán una modificación o ampliación del reglamento interno, para lo cual se requiere dicha mayoría conforme lo establece el numeral 5.3 de la Directiva que tiene como sustento el artículo 39 de la Ley N° 27157. En aquellos casos en que las reglas de convivencia no se aprueben por mayoría requerida por la Directiva o cuando el reglamento interno no delegue su aprobación al presidente, la junta directiva o una comisión de propietarios, tal documento no podría ser exigible a los propietarios(90). Así, es común que en el reglamento interno no se regulen temas como la realización de fiestas hasta altas horas de la noche, la realización de trabajos en propiedad exclusiva los domingos y feriados, realizar ruidos nocivos o molestos como la activación de alarmas de los vehículos constantemente, la tenencia de animales que perturben la tranquilidad de los vecinos. Tales conductas no podrán ser sancionadas por la junta de propietarios, la junta directiva, el presidente o administrador.

(90) Al respecto se ha señalado que: “Distinto de los estatutos son los ‘reglamentos de régimen interior’ que tienen por objeto la regulación de ‘los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes’ exclusivamente dentro de los límites fijados por ley y los estatutos. Así, por ejemplo, el uso de los ascensores por menores de edad, meses en que la calefacción ha de estar encendida, etc. Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administración y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aquí por titulares no solo los propietarios sino en general a los ocupantes, en vista de la finalidad que persiguen tales acuerdos. La aprobación o modificación de estos reglamentos es un acto de mera administración de la comunidad (art. 6)”. (DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 261 y 262).

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Sin embargo, la falta de regulación de tales supuestos en el reglamento no significa que las tales conductas queden impunes, ya que la entidad competente para sancionarla a quienes la realicen será la municipalidad del lugar en la que se ubica la edificación, siempre y cuando tales hechos estén tipificados como infracción en una ordenanza municipal. En suma, como podemos advertir corresponderá que exista una labor en conjunto entre el presidente o administrador de la junta de propietarios con el municipio para fiscalizar y hacer cumplir las disposiciones municipales respectivas.

VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES COMUNES En nuestra opinión, una de las principales deficiencias legales que impiden que la función en la administración de los bienes comunes no se realice de manera eficiente es la ausencia de facultades de representación respecto a la junta de propietarios. En efecto, tal como hemos mencionado, el presidente de la junta de propietarios es quien goza de las facultades de representación general y especial contenidas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, y en mérito al carácter orgánico de su cargo ostenta la representación de la junta ante terceros. No obstante el administrador no cuenta con tales facultades en mérito a su solo nombramiento, por lo que a afectos de contratar directamente con terceros tendrá que solicitar siempre la autorización de la junta, salvo en aquellos casos en que esta lo haya facultado expresamente. Esta deficiencia no hace más que limitar la actuación de las administradoras, las que solo se desarrollarán en el ámbito interno de la edificación, no teniendo legitimidad para representarla ante las autoridades administrativas, policiales y judiciales para ejercer las acciones legales tendientes a proteger los intereses de la junta de propietarios. En ese sentido, los administradores se ven impedidos de exigir judicialmente el pago de la cuota de mantenimiento de los propietarios morosos así como la imposición de la sanciones impuestas por la junta, debido a que el presidente sería el legitimado para ejercer tales acciones.

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Asimismo, otra deficiencia legal que hace ineficiente la labor de las administradoras es la ausencia de una disposición que faculte al juez a sancionar con la privación del derecho de uso de la unidad de propiedad exclusiva por un tiempo determinado al propietario que realice actividades prohibidas por el reglamento que estén calificadas de manera objetiva como graves. Esta sanción también debería ser aplicable a los ocupantes del predio. En efecto, una disposición legal como la planteada permitiría no solo al administrador sino también a la junta de propietarios ejercer un verdadero control sobre el cumplimiento de las normas estatutarias de la edificación, puesto que los propietarios y ocupantes de las unidades de propiedad exclusiva se conducirían de manera correcta. Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal de España, (Ley N° 49/1960) dispone: “Artículo 7.- (...) 7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo,

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cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”. Con relación a esta norma, la doctrina española señala que para sancionar a un propietario por el incumplimiento de las referidas prohibiciones, “hay que entender que no puede tratarse de una actuación puntual dañosa (como la destrucción o deterioro de un elemento común por obras realizadas en interés de un propietario), sino de una actividad continua o periódica que, en su desarrollo, provoca paulatinamente daños materiales”(91). Coincidimos con tal opinión, pues es razonable que la sanción de privación de uso de la vivienda, la extinción del contrato en mérito del cual ocupa el infractor el bien, así como su lanzamiento debe ser la consecuencia de la aplicación de un régimen de gradualidad a efectos de que la sanción sea razonable y proporcional al incumplimiento. La constitucionalidad de la sanción ha sido confirmada por el Tribunal Constitucional de España en la sentencia de fecha 21 de octubre de 1993, que tuvo por objeto resolver la demanda de inconstitucionalidad interpuesta contra el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal española derogada. En esa oportunidad el Tribunal señaló que: “No resulta necesario abordar de forma genérica el estudio de los límites del derecho a la propiedad privada. Basta con señalar que el artículo cuestionado (19.1 de la LPH) se refiere a un tipo de propiedad, el de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de compaginar los

(91) CRESPO ALLUÉ, Fernando. “Comentario al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal N° 49/1960”, En: La reforma de la propiedad horizontal. Ob. cit., p. 61.

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derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares”(92). El Tribunal Constitucional peruano en el caso José Pereyra Graham vs. la Asociación Central del Club de Playas Pachacámac(93) ha tenido la oportunidad en cierta forma de pronunciarse al respecto. En este caso un asociado denunciaba que mediante una sanción disciplinaria de suspensión le impiden acceder a su domicilio, pues la sanción derivaba en el impedimento de acceso al bungalow que tenía dentro de las instalaciones de la asociación, siendo el único medio de acceder a él la entrada principal de la asociación. El Tribunal concluyó que la sanción de suspensión era inaplicable pues la restricción de los derechos del asociado no alcanzan a la libertad de acceder al domicilio. En definitiva, esta circunstancia particular vulneraba, “la libertad de tránsito y el derecho de propiedad, pues no se tuvo en cuenta que, además de asociado, el recurrente era propietario de un inmueble cuyo derecho de acceder a él no se podía ver afectado en modo alguno”(94). Esta sentencia sería un ejemplo de cómo el Tribunal Constitucional resolvería el caso sobre la constitucionalidad de una ley que sancione con la privación del uso de la vivienda al propietario que realice actividades prohibidas por el reglamento interno de la edificación. Por último, otra deficiencia legal es la falta de una disposición que establezca que el adquirente de un inmueble sujeto a propiedad horizontal deba responder por las sumas adeudadas a la administración correspondiente a la cuota de mantenimiento, razón por la cual consideramos que se debe exigir para la formalización notarial y registral de la transferencia de un inmueble sujeto a este régimen que el transferente acredite estar al día en el pago de su cuotas de mantenimiento, salvo disposición expresa en contrario. Una disposición similar a la propuesta está contenida

(92) (visitada el 04.03.2012). (93) STC Exp. N° 0362-2002-HC/TC del 2 de abril de 2002. (94) CRESCI VASSALLO, Giancarlo. “Los límites a las juntas de propietarios. Restricciones a los derechos fundamentales en el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 25.

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en el literal e) del numeral 1 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal española(95). En suma todas las deficiencias legales señaladas desincentivan e impiden la actuación eficiente de los administradores de bienes comunes y esperamos que se planteen las medidas necesarias para que la situación cambie.

(95) Artículo 9 1. Son obligaciones de cada propietario: (...) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

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BIBLIOGRAFÍA LIBROS BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, Rodrigo (Coordinador). Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal. Editorial Arazandi, Pamplona, 2002. CONSTANTINO, Juan Antonio. El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad horizontal. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 198. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Derecho de las cosas y Derecho inmobiliario registral. Volumen III, Editorial Tecnos, Madrid, 1995. GACETA JURÍDICA. Código Civil Comentado. Tomo V. Derechos Reales. Gaceta Jurídica, Lima, 2007. GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005. GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000. GULIARTE ZAPATERO, Vivente; TORRES, Teodora F.; CRESPO ALLUÉ, Fernando; DOMÍNGUEZ LUELMO, Andrés; GULIARTE GUTIÉRREZ, Vicente. La reforma de la propiedad horizontal. Editorial Ex Nova, Valladolid, 1999. MARTORELL, Ernesto Eduardo. Tratado de los Contratos de Empresa. Tomo III, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1997. PARA MARTÍN, Antonio. La comunidad de propietarios y sus órganos, Estudio práctico jurisprudencial. Promociones y Publicaciones Universitarias, Barcelona, 1992. ROSAT ACED, José Ignacio y ROSAT ACED, Carlos. Comunidades de propietarios. Tirant lo Blanch, Valencia, 2000.

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ARTÍCULOS DE REVISTAS BELTRÁN PACHECO, Jorge Alberto y Graú Bazán, Yesenia. “Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007. CRESCI VASSALLO, Gincarlo. “Los límites a las juntas de propietarios. Restricciones a los derechos fundamentales en el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007. GONZALES BARRÓN, Günther. “Inscripción de la junta de propietarios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 31, Gaceta Jurídica, Lima, abril, 2001. GONZALES BARRÓN, Günther. “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 105, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2007. MEJORADA CHAUCA, Martín. “La transferencia de bienes comunes en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007.

TESIS HERNÁNDEZ LEAL, Alberto. La propiedad horizontal. Tesis de grado para optar el título de abogado, Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, 1986.

JURISPRUDENCIAS EN LIBROS Y REVISTAS ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Guía Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurídica, Lima, 2007. GACETA JURÍDICA. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (20062008). Últimos precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica. Lima, 2009. GACETA JURÍDICA. Diálogo con la Jurisprudencia N° 113, Lima, febrero de 2008.

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GACETA JURÍDICA. Diálogo con la Jurisprudencia N° 158, Lima, noviembre de 2008. GACETA JURÍDICA. Diálogo con la Jurisprudencia N° 161, Lima, febrero de 2012.

CD-ROM GACETA JURÍDICA, Data 50,000, [CD ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.

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Jurisprudencia

Jurisprudencia

J1 Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L

Vigencia de los reglamentos internos no adecuados Si bien la adecuación de los reglamento internos a la nueva normatividad que rige este tipo especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de dicha adecuación no ha sido sancionada con la derogación de los reglamentos no adecuados al nuevo régimen. En ese sentido, los reglamentos internos inscritos en el Registro de Predios produce todos sus efectos, de no encontrarse, la inscripción de un nuevo reglamento interno que lo modifique o deje sin efecto.

SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1243-2008-SUNARP-TR-L Lima, 13 de noviembre de 2008 APELANTE : EDUARDO TADASHI NAKASONE MATAYOSHI ATENCIÓN :

N° 1066780 del 01/09/2008

H.D.T. :

N° 60653

REGISTRO :

Registro de Predios de Lima

ACTO (s)

Vigencia de Reglamento Interno

:

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SUMILLA VIGENCIA DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO “El Reglamento interno inscrito en la partida registral del Registro de Predios produce todos sus efectos, de no encontrarse, la inscripción de un nuevo reglamento interno que lo modifique o deje sin efecto. Sin perjuicio del carácter obligatorio de la adecuación al nuevo régimen”. “La publicidad formal en cuanto a certificación compendiosa de vigencia, está referida a la existencia de nombramientos y facultades vigentes en el momento de su expedición y no a la vigencia de actos y contratos cuyo despliegue de efectos jurídicos está marcada por la naturaleza del acto inscrito”. I. CERTIFICACIÓN SOLICITADA Mediante solicitud de publicidad registral N° 01066780 de fecha 01/09/2008 se solicita la expedición del certificado de vigencia del reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la ficha N° 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957 del Registro de Predios de Lima. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Abogada Certificadora de la Oficina Registral de Lima, Gladys Isabel Oré Guerra, denegó la expedición del certificado formulando la siguiente observación:

“Se deja constancia que en la presente sección otorgamos certificados positivos y negativos de propiedad (predios); es decir, en el certificado figurará el nombre de la persona sobre la cual se efectúa la búsqueda y a continuación la relación de inmuebles que figuran a su nombre, del mismo modo se podrá expedir el certificado negativo cuando dicha persona carece de inmuebles inscritos en la presente Oficina Registral, consecuentemente:



No se expide el presente CERTIFICADO NEGATIVO de PROPIEDAD, a nombre de : NAKASONE MATAYOSHI EDUARDO TADASHI, por cuanto figura como propietario de 3 inmuebles entre los cuales se encuentra: la partida N° 41796499, ficha 24750 Av. Petit Thouars N° 5229-Miraflores. Sírvase aclarar su pedido yto solicitar su pase a certificados positivos de Propiedad Inmueble.

Asimismo se advierte que la presente es una sección de publicidad la cual emite información (según tipo de publicidad solicitada) sobre los asientos registrales, por lo tanto cualquier aclaración o modificación que se requiera sobre los citados asientos deberán tramitarse en el área registral de conformidad con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante fundamenta su recurso de apelación en los siguientes términos: - La esquela de observación impugnada, no califica acertadamente la solicitud, puesto que lo que el recurrente solicita es la expedición de Certificado Negativo

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de Vigencia del Reglamento Interno. Y que no ha solicitado Certificado Negativo de Propiedad, conforme se argumenta en la esquela de observación, antes mencionada. - Que existen diversas posiciones respecto a la pretensión, pues mientras que algunos sostienen que el Reglamento Interno se encuentra inscrito y consecuentemente vigente, otros sostienen que al no haberse adecuado a la normatividad actual, ha perdido vigencia; ante lo cual se requiere que el superior jerárquico despeje esta incertidumbre jurídica. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - En la ficha registral N° 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957 del. Registro de Predios de Lima, se encuentra registrado el predio con frente a la Av. Petit Thouars N° 5221-5225-5229, el mismo que como resultado de las independizaciones de las zonas de dominio exclusivo ha quedado reducido a zonas comunes. - En el asiento b-7 de la referida partida se encuentra inscrito el Reglamento Interno, registrado a mérito de la escritura pública de fecha 22/01/1976 ante Notario de Lima, Dr. Alberto Flórez Barrón. No habiéndose registrado actos posteriores a dicho asiento de inscripción. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal (s) Carlos Alfredo Gómez Anaya. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, corresponde determinar: - Si el reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la ficha 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957, se encuentra vigente. - Si la certificación compendiosa comprende la publicidad formal de la vigencia del Reglamento Interno. VI. ANÁLISIS 1. El reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la partida registra’, fue estipulado bajo el amparo de la Ley N° 10726, que reguló inicialmente el dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, de cada zona de un edificio. Dicha norma fue derogada por la disposición final única del Decreto Ley N° 22112 del 14/03/1978. Esta última, en su Primera Disposición Transitoria señaló que las edificaciones o conjuntos de edificaciones actualmente ocupadas, terminadas o en proceso de construcción, que respondan a las características señaladas en su artículo primero, se sujetarán al régimen de dicho Decreto Ley. En tanto que en su Disposición Transitoria Segunda prescribió que para los casos en que existan Reglamentos internos inscritos en los Registros Públicos de conformidad con la Ley N° 10726, la sujeción al nuevo régimen se llevará a cabo respetando los porcentajes que se hubieren establecido en dichos Reglamentos para los efectos de la participación en la propiedad de los bienes de dominio común y demás derechos y obligaciones de los propietarios de secciones, salvo

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que dichos porcentajes sean cambiados con el voto unánime de los propietarios. Y por último, indicó en su Tercera Disposición Transitoria, que la sujeción al régimen del Decreto Ley N° 22112 regirá a partir de ciento veinte (120) días calendario de la fecha de expedición de su Reglamento, dentro de cuyo término deberá aprobarse e inscribirse los Reglamentos Internos de todas las Edificaciones sujetas al régimen de Propiedad Horizontal y constituirse las Juntas de Propietarios a que hubiere lugar. Por su parte el Reglamento de la Ley N° 22112 aprobado por D.S. N° 019-78-VC de fecha 29/04/1978 también guardó silencio respecto a las consecuencias jurídicas de los reglamentos Internos inscritos en el Registro bajo el amparo de la normatividad derogada, que no se adecuaran al nuevo régimen. 2. Ulteriormente, en julio del año 1999 con la dación de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; al derogarse los regímenes anteriores, se estipuló en su Tercera Disposición Transitoria que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 se adecuarán a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios. 3. Por su parte en el Décimo Quinto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral se ha establecido que la adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio. (RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 759-2003-SUNARP-TR-L)(1). 4. Consiguientemente, de las consideraciones expuestas podemos inferir, que si bien la adecuación de los reglamentos internos a la nueva normatividad que rige este tipo especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de dicha adecuación no ha sido sancionada con la derogación de los reglamentos no adecuados al nuevo régimen, según como se evidencia de la evolución legislativa materia de examen. 5. Por otro lado, y considerando que si bien la junta de propietarios del predio inscrito en la partida electrónica N° 41809957 hubiera podido optar por un nuevo reglamento o por modificar el inscrito en el asiento b-7 de la partida registral; es el caso que el asiento de inscripción que contiene el Reglamento Interno en cuestión ha permanecido invariable. Por lo que corresponde señalar que según el antecedente registral, se encontraría vigente, máxime si conforme al Principio de Legitimación regulado en el

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La Resolución in comento señala: “La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 prescribe que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la ley (20/07/1999) deben adecuarse a lo que ella establece. Esta instancia ha señalado en diversas resoluciones como la N° 283-99-ORLCFTR y la N° 388-2000-ORLUTR que la inscripción de la adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.

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artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen o se declaren judicialmente su invalidez. 6. Concluyendo entonces, no cabe argumentar que el Reglamento Interno inscrito en el asiento b-7 de la ficha registral N° 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957 ha quedado sin efecto como causa de la no inscripción de su adecuación al nuevo régimen, ni por la ausencia de extensión de asientos posteriores a su inscripción que data del año de 1976. 7. Establecido el primer punto de la cuestión, resta ver la factibilidad de la emisión de la publicidad formal de la vigencia del reglamento interno submateria, mediante el certificado compendioso de vigencia (como lo solicita el recurrente), o en su defecto, concluir en la vía idónea, para que dicha publicidad se lleve a cabo. 8. El Numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos al referirse a la “Publicidad Formal señala lo siguiente: El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro”. 9. El artículo 131 de TUO del Reglamento Generales de los Registros Públicos establece que “los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las siguientes clases: a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos; b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones”. Asimismo, el artículo 132 prescribe que “están comprendidos dentro de los certificados compendiosos, entre otros, los siguientes: a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción. También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada; b) Certificados negativos: Los que acreditan solo la inexistencia de determinada inscripción; c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición;

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d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas”. 10. Como se aprecia, el artículo 132 no establece una clasificación limitativa de los certificados compendiosos que pueden otorgarse, pues estos pueden ser de diversa índole, por ello no existe un número cerrado de los mismos. Sin embargo, la norma sí señala el contenido que debe revertir la emisión de cada uno de los certificados que taxativamente establece, por lo que podemos afirmar que el ámbito del contenido de cada certificado si está limitado. En tal sentido es necesario establecer el ámbito del denominado certificado compendioso de vigencia. 11. El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos al regular el Certificado de Vigencia, lo hace dentro de un margen de generalidad, cuyo contenido se irá dando según el Registro del que se trate. Así tenemos que en el Registro de Personas Naturales se emiten los certificados de vigencia de mandatos y poderes, en el Registro de Personas Jurídicas los certificados compendiosos de poderes vigentes otorgados a los representantes de las personas jurídicas, en el Registro Mobiliario de Contratos y en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles, el certificado de vigencia del representante para la ejecución extrajudicial de la garantía mobiliaria (para venta a tercero o para adjudicación al acreedor), entre otros. 12. A diferencia de estos registros, el Registro de Predios toma como unidad base de su inscripción a la finca, y en tal sentido, no se trata precisamente de un registro en el que se dé publicidad relativa a actos de apoderamientos o representación respecto de los cuales corresponda examinar su vigencia; siendo el caso que con relación al régimen de propiedad exclusiva y común el único acto asociado a un régimen de vigencia es el relativo a la Junta de Propietarios, pues la Ley ha previsto que son inscribibles en el registro el nombramiento del presidente de la junta propietarios, al cual se le otorga facultades de representación y en consecuencia es factible que el registro ponga en conocimiento de terceros si dicho nombramiento se encuentra vigente, pues es un acto pasible de revocatoria o remoción(2).

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D. S. N° 035-2006-Vivienda. Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios. La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de estos. La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de esta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si solo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable. La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones.

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13. No siendo el caso asi, el del Reglamento Interno constituido bajo el amparo de las normas expuestas en el primer considerando, dado que no se trata de un acto inscrito relativo a nombramientos o facultades otorgados a determinados representantes y que puedan haber sido objeto de revocatoria que nos lleve a dilucidar respecto a su vigencia. Sino por el contrario un cuerpo normativo que rige todo lo relativo a quórum, porcentajes, sesiones, acuerdos, establecimiento de zonas de dominio exclusivo y zonas de dominio común entre otros; y que solo puede ser objeto de modificación, adecuación o reemplazo por un cuerpo reglamentario distinto. En tal sentido no es factible la emisión de un certificado compendioso de vigencia de un reglamento interno. Arribar a una conclusión en sentido contrario, conllevaría a que también se puedan emitir certificados de vigencia de otros actos inscribibles en el Registro de Predios, verbigracia: arrendamientos, usufructos, hipotecas, patrimonio familiar, etc. Lo que implicaría desnaturalizar el contenido limitado y preciso del certificado de vigencia a que se refiere el considerando décimo. 14. El Numeral I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos al referirse a la Publicidad Material señala lo siguiente: “El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”. En ese sentido, la importancia de ese efecto sustantivo de la publicidad, obliga a la existencia de mecanismos de publicidad formal que transformen la cognoscibilidad en conocimiento efectivo, dado el grado de afectación que produce en terceros la existencia del Registro. En tal medida, y considerando la improcedencia de lo solicitado por el recurrente, es necesario comprobar que están activados los mecanismos de la publicidad formal necesarios, para el conocimiento efectivo del Reglamento Interno sub examine. En otras palabras: si existen otras vías distintas al certificado solicitado, que permitan transformar la cognoscibilidad general en conocimiento efectivo. 15. Tenemos al respecto, que de conformidad con el artículo 131 de TUO del Reglamento Generales de los Registros Públicos se regula la expedición de los certificados literales, los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos; en tal sentido, bien puede el usuario solicitar una copia literal de la partida electrónica N° 41809957, en donde comprobará los asientos extendidos, entre ellos el reglamento interno, el mismo que no ha sido materia de modificación o adecuación y produce todos sus efectos según las consideraciones expuestas en la presente resolución. 16. Por último, el artículo 135 del mismo texto legal, regula el supuesto de imposibilidad de emisión de certificación compendiosa estableciendo lo siguiente: “Si el asiento o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso, no ofreciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, deberá transcribir literalmente tales asientos o partidas.

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Con lo que se evidencia el carácter supletorio y residual de la certificación literal, que viene a suplir, como en el presente caso, cuestiones solicitadas que demuestran inviabilidad compendiosa. Interviene Carlos Alfredo Gómez Anaya, Vocal (s) autorizado por Resolución N° 218-2008-SUNARP/PT del 29/10/2008 y Gilmer Marrufo Aguilar, Vocal (s) autorizado por Resolución N° 224-2008-SUNARP/PT del 07/11/2008 Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la denegatoria y modificándola declarar IMPROCEDENTE la expedición del Certificado de Vigencia del Reglamento Interno solicitado por el recurrente, de conformidad con los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Presidenta(e) de la Tercera Sala Tribunal Registral GILMER MARRUFO AGUILAR Vocal(s) del Tribunal Registral CARLOS ALFREDO GÓMEZ ANAYA Vocal(s) del Tribunal Registral

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J2 Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L

Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.

RESOLUCIÓN N° 759-2003-SUNARP-TR-L SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL Lima, 28 de noviembre de 2003 APELANTE : JOSÉ ED CLARKE TÍTULO : 140405 del 21 de julio de 2003 RECURSO : 48122 del 31 de octubre de 2003 REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima ACTO(s) : Independización, adjudicación y numeración SUMILLA Exigibilidad de la adecuación del Reglamento Interno inscrito “La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la independización en dos unidades inmobiliarias del local comercial inscrito en la ficha N° 1119121 y la consecuente modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes, la adjudicación de las unidades a crearse y de las inscritas en las fichas N°s. 1119125, 2229117, 1119118, 1119119 y 1119120 con variación de los porcentajes de copropiedad, así

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como la numeración del inmueble inscrito en la Partida Electrónica N° 1119121, en mérito a los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de independización y adjudicación del 19/04/2002 que otorgan: Cecilia Consuelo Bravo-Arenas Jacobi; Hans Dieter Camp Loobes, María Violeta Medina Risco de Camp; Sergio Enrique Mazure Cordero y su esposa Ana María Bravo-Arenas Jacobi de Mazure. Escritura extendida ante la notaria Liova Schiaffino de Villanueva. - Certificado de Numeración expedido por la Municipalidad de Miraflores. - Memoria descriptiva de la independización firmada por la arquitecta Irma Ruiz de Castilla Guillén. - Copia simple del presupuesto de obra. - Plano de ubicación y localización firmados por la citada arquitecta y los propietarios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores. - Planos de 1 y 2 plantas firmados por la citada arquitecta y los propietarios. - Planos de planta modificada 1 y 2 pisos y Cortes, firmados por la citada arquitecta y los propietarios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores. - Copia certificada por la notaria Liova Schiaffino de Villanueva del libro de actas N° 2 de la Junta de Propietarios del Edificio Viscaya de fojas 1, 15 al 18, en los que consta la hoja de legalización realizada por el notario Abraham Velarde Alvarez el 05/01/2000 y el acta de asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2003. - Copia legalizada por el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernós del acta de asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2002. - Citación a la asamblea del 29/05/2002. - Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto predial de todo el año 2002, de la liquidación de dicho impuesto por el 2002, del PU (30% condominio) y del HR 2002 en los que Sergio Enrique Mazure Cordero declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06, ESO7, ES08, ZA, 103 y 502). - Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto predial de todo el año 2002, de la liquidación de dicho impuesto por el 2002, del PU (40 % condominio) y HR 2002 en los que Cecilia Bravo-Arenas Jacobi declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06, ESO7, ES08, ZA, 103 y 200). - Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto predial de todo el año 2002, de la liquidación de dicho impuesto por el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que María Violeta Medina Risco

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declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06, ESO7, ES08, ZA y 103 ). - Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto predial de todo el año 2002, de la liquidación de dicho impuesto por el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que Hans Dieter Camp Loobes declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06, ESO7, ES08, ZA y 103 ). II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública (s) Gladys Isabel Oré Guerra del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, observó el título en los siguientes términos: 1. Previamente a la independización de las unidades inmobiliarias solicitadas, así como las adjudicaciones de acciones y derechos, deberá procederse a inscribir la Adecuación y Modificación del Reglamento Interno, cabe precisar que en atención al criterio de observancia obligatoria del Tribunal Registral y de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Organización y Funciones de la Institución y Segunda Disposición Complementaria del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a partir de 01/10/2001, dicho órgano se ha pronunciado a través de sus resoluciones que: “La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio”, como ocurre en el presente caso (nombramiento de la nueva junta de propietarios), tal como consta del acta del 29/05/2003. Asimismo, cabe señalar que para la inscripción de la independización y adjudicación de inmuebles se requiere de la presentación de la escritura pública de la adecuación y modificación del Reglamento Interno, precisando que estando a lo dispuesto en el Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”; por lo que la escritura pública deberá ser de fecha anterior a la fecha del asiento de presentación del título que nos ocupa. 2. Se advierte, asimismo, que no constan los planos de independización de las unidades a independizar en el que aparezcan graficados sus linderos y medidas perimétricas descritas en la memoria descriptiva adjunta. 3. Para los fines de inscripción de la adjudicación de acciones y derechos de inmuebles por división y partición, resulta necesario en atención a lo dispuesto por el Decreto Legislativo N° 776 modificado por la Ley N° 27616, que se acredite el cumplimiento del pago del impuesto predial de todos los inmuebles materia de inscripción, por lo que se requiere se adjunten los recibos de pago del mencionado correspondiente por lo menos al segundo trimestre del año 2003 en originales o copias legalizadas por Notario o Fedatario de la Zona Registral N° IX. Se advierte que en los mencionados recibos de pago deberán encontrarse identificados los inmuebles conforme a la partida registral, de no ser así se adjuntará Hoja Resumen y Predio Urbano de la Declaración

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Jurada de Autoavalúo, o de ser el caso adjuntar constancia de pago expedido por funcionario autorizado de la Municipalidad respectiva que declare que no se adeuda suma alguna por dicho concepto. Se deja constancia que se han adjuntado al título únicamente recibos de pago del impuesto predial correspondiente al periodo 2002. Se formula la observación en atención a lo dispuesto en el Numeral V, IX del Título Preliminar, artículos 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos. Artículos 2011, 2012, 2015 del Código Civil, Ley N° 27157, D. S. N° 008-2000-MTC, Resoluciones del Tribunal Registral N° 388-2000, N° 283-99, N° 336-99. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante fundamenta su recurso en los siguientes argumentos: - Señala que el título consiste en la independización de un local comercial que consta de tienda y mezzanine, adjudicándose la mezzanine a uno de los cuatro copropietarios y aumentando su participación en las acciones y derechos sobre la tienda los otros tres copropietarios. - Respecto a la primera observación se estaría limitando sus derechos contenidos en el artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157 que textualmente establece “Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las normas de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecte los derechos de los demás propietarios o de terceros”. En la asamblea general ordinaria efectuada el 29.5.2002 se acordó unánimemente: La subdivisión del porcentaje del 13.68 % sobre los bienes de dominio común que correspondía al total de la sección antes de su independización, para que a partir del 1.5.2002 sea 8.65% para el local comercial de la Av. Petit Thouars 4340/4344, primer piso; 5.03 % para el local comercial de la Mezzanine Of. 200 A del segundo piso. Queda aclarado que no se trata de una variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones, sino de una sub división del asignado a una sección, como consecuencia de la independización realizada, que no tiene ningún efecto en los porcentajes asignados a las demás secciones. Así, no se ha efectuado con esta independización y adjudicación, modificación al Reglamento Interno, ni tampoco se ha solicitado la inscripción de la actual directiva, como interpreta la Registradora. Que se haya realizado anualmente cambios en la directiva que no se han inscrito por no tener aprobada la adecuación del Reglamento Interno, no debe afectar su derecho como propietario a inscribir lo solicitado. No considera justo que sus derechos estén supeditados a obligaciones que corresponden a tercera personas. - Respecto a la segunda observación, debe haber alguna equivocación, ya que tenemos presentados 5 planos sobre el particular.

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- Con relación a la tercera observación, adjuntan copias certificadas notarialmente de los pagos del impuesto predial 2003, más HR y PU en lo que se refiere a Cecilia Bravo-Arenas Jacobi (57 %) y Sergio Mazure Cordero (propietario único de la unidad 200 A). En cuanto a Hans Camp y María Medina adjuntan provisionalmente estados de cuenta simple de la Municipalidad para acreditar que ambos cancelaron su impuesto predial por el año 2003. Mediante Hoja de Trámite N° 50726 del 25/11/2003 el apelante adjunta copia legalizada por fedatario de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto predial de todo el año 2003, hojas PU y HR, correspondientes a María Violeta Medina Risco (21.50 %) y Hans Dieter Camp Loobes (21.50%). IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. En los asientos 20 y 22 de fojas 214 del tomo 67 B que continúa en la partida electrónica N° 48134297 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima se encuentra inscrita la fábrica de un edificio de 5 pisos y azotea, con la siguiente distribución: Primer piso: 8 estacionamientos; primer y segundo pisos: 2 locales comerciales cuya mezzanine ocupa parte del segundo piso, 5 locales comerciales, zonas A y B para futura construcción; segundo, tercero y cuarto pisos: 5 locales: quinto piso: 8 locales, departamento de guardianía; tercero y cuarto pisos: 9 locales en cada piso; azotea. Edificio con la siguiente numeración: Ingreso al edificio por el N° 4350 de la Av. Petit Thouars, local N° 4356, local N° 4340-4344, estacionamientos del 1 al 8, locales 101 al 105, locales del 201 al 205, locales del 301 al 309, locales del 401 al 409, locales del 501 al 508. En el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B se inscribió el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal. Título N° 55374 del 24/05/1989. En las fichas 1119113 al 1119158 constan las independizaciones de todos los inmuebles. 2. En la ficha N° 1119121 consta el local comercial de primer piso con el N° 4340-4344 con frente a la Av. Petit Thouars, el cual tiene una mezzanine y se le ha asignado el porcentaje de 13.68 % en los bienes comunes. 3. En la ficha N° 1119125 consta inscrito el local comercial 103 con frente al N° 4350 de la Av. Petit Thouars. Se le ha asignado el porcentaje de 2.47 % en los bienes comunes. 4. En la ficha N° 1119117 consta inscrito el estacionamiento N° 5 de la Av. Petit Thouars N° 4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.60 % en los bienes comunes. 5. En la ficha N° 1119118 consta inscrito el estacionamiento 6 de la Av. Petit Thouars N° 4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.60 % en los bienes comunes. 6. En la ficha N° 1119119 consta inscrito el estacionamiento 7 de la Av. Petit Thouars N° 4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.59 % en los bienes comunes. 7. En la ficha N° 1119120 consta inscrito el estacionamiento 8 de la Av. Petit Thouars N° 4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.66 % en los bienes comunes.

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Los 6 inmuebles indicados son de propiedad de Cecilia Consuelo Bravo Arenas Jacobi en un 40 %, de Sergio Enrique Mazure Cordero y su cónyuge Ana María Bravo Arenas Jacobi en un 30 % y de Hans Dieter Camp Loobes y cónyuge María Violeta Medina Risco en un 15% cada uno. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez Torres. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: 1. Si para la inscripción de la independización en dos unidades inmobiliarias del local comercial inscrito en la ficha N° 1119121 y la consecuente modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes, es necesario que previamente se inscriba la adecuación del Reglamento Interno a la Ley N° 27157. 2. Si se han presentado los planos que permiten la independización de las unidades inmobiliarias. VI. ANÁLISIS 1. Como se indicó en el rubro: “Antecedente Registral” el local comercial ubicado en el primer piso con frente a la Av. Petit Thouars N° 4340-4344, se encuentra inscrito en la ficha N° 1119121, con un área de 169.22 m2, tiene asignado un porcentaje de 13.68 % de participación en los bienes comunes, cuenta con una planta baja indicándose que en el fondo hay una zona para futura construcción y con una mezzanine con un área de 98.32 m2. En la segunda cláusula de la escritura pública sub materia, los propietarios acuerdan independizar dicho local comercial de 169.22 m2 con sus aires, del local comercial de 98.32, ubicado en el segundo piso mezzanine, incluyéndose a favor de la mezzanine el acceso de la escalera que se encuentra en el local comercial del primer piso. Dejando establecido que los aires le pertenecen al local del primer piso, pero se respetará el acceso de luz al local de la mezzanine. Como consecuencia, se establece que el porcentaje sobre las áreas comunes que le correspondía al local comercial queda subdividido en forma proporcional a sus actuales áreas individuales, correspondiendo un 8.65 % al local del primer piso y 5.03 % al local comercial del segundo piso. Dejándose constancia que esto no afecta al resto de propietarios y que la Junta de Propietarios lo ha autorizado. 2. El Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del edificio consta en escritura pública del 10/05/1989 extendida ante el Notario Ernesto Velarde Arenas (título N° 55374 del 24/05/1989) e inscrito en el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B, elaborada conforme a la Ley N° 22112 y su Reglamento. Según es de verse de la partida matriz, dicho Reglamento aún no se ha adecuado a la Ley N° 27157. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 prescribe que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la ley (20/07/1999) deben adecuarse a lo que ella establece.

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Esta instancia ha señalado en diversas resoluciones como la N° 283-99-ORLC/TR y la N° 388-2000-ORLC/TR que la inscripción de la adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio. Esto tiene su sustento en que la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC introducen diversas modificaciones a la regulación de los reglamentos internos, modificaciones que son necesarias incorporar al texto del Reglamento inscrito, asimismo, la nueva normativa introduce opciones antes no reguladas tales como las previstas en los artículos 127, 155, 130, 134 y 155 del Reglamento (D.S. N° 0082000-MTC) referidas al régimen aplicable al Reglamento Interno, al modelo mismo, a los diversos criterios para determinar el porcentaje de participación en la propiedad de los bienes comunes y a la posibilidad de establecer la transferencia de los bienes comunes. De esta manera, actos como la inscripción de la Junta de Propietarios no era inscribible con la normativa anterior y recién con la Ley N° 27157 se presenta como tal, precisándose sus atribuciones y responsabilidades, asimismo es necesario para actos como este, saber el régimen al que estará sujeto la edificación (de propiedad exclusiva y común o de independización y copropiedad) y las demás regulaciones propias del régimen elegido; por lo que se requiere la aprobación previa de la adecuación del Reglamento Interno a la nueva ley. 3. El apelante sustenta su apelación en que su solicitud de inscripción no contiene una variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones, por ende no se ha efectuado una modificación en el Reglamento Interno, sino una sub división del porcentaje asignado a una sección, como consecuencia de la independización realizada, que no tiene ningún efecto en los porcentajes asignados a las demás secciones. Es cierto que la subdivisión de los porcentajes de participación en los bienes comunes no afecta el porcentaje asignado a las demás secciones de dominio exclusivo; sin embargo, dicha variación sí importa una modificación del artículo 6 del Reglamento Interno inscrito en el cual se establecen 46 secciones, siendo que la sección: local comercial 4340-4344 aparece con un área ocupada y techada de 267.54 m2 y un porcentaje asignado de 13.68 % en las zonas comunes; mientras que como consecuencia de los actos que se solicitan inscribir las secciones de dominio exclusivo se incrementan y los porcentajes asignados a las unidades inmobiliarias involucradas varían. Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 9, inciso c) del Reglamento de la Ley N° 22112 que estableció el régimen de propiedad horizontal, bajo cuya vigencia se elaboró el Reglamento Interno de la edificación sub materia; el Reglamento Interno debía contener, obligatoriamente, los porcentajes que a cada propietario corresponde en el dominio de los bienes comunes y en atención de los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. Asimismo, el artículo 11 prescribía que el porcentaje señalado para cada sección después de inscrito el Reglamento Interno, solo podía variar con el voto unánime de los propietarios de las secciones; y conforme al artículo 22 inciso e) la Junta de Propietarios se encontraba

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facultada para modificar el Reglamento Interno con la aprobación de las dos terceras partes de los votos de los propietarios incorporados a la Junta, salvo que se tratara de modificar los porcentajes de participación, en cuyo caso se requería unanimidad, considerado aún a los propietarios no incorporados; agregando que en ningún caso una modificación podría afectar los derechos legítimos de un propietario. 4. El apelante se ampara en el artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157(1) que permite realizar independizaciones en las secciones de propiedad exclusiva, siempre que no contravengan las normas y no afecte ningún derecho. Al respecto, debe tenerse en cuenta también, el artículo 142 del mismo Reglamento de la Ley N° 27157, que establece, los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijará en el Reglamento Interno; en caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la junta de propietarios. En caso de independización, entre otros, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en que estas fueron independizadas. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que esta demande. El Reglamento Interno debe modificarse, porque es la norma que regula la participación en la propiedad de los bienes de propiedad común y demás derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva; por lo que debe incorporarse a su texto todas las variaciones del mismo, entre las que se encuentra, fundamentalmente, los porcentajes de participación de los bienes comunes, los cuales no pueden aparecer en otro documento que no sea el Reglamento Interno. En consecuencia, la independización que se solicita inscribir importa una modificación del Reglamento Interno inscrito, modificación que también debe inscribirse. 5. En el presente título consta el acta de la asamblea general ordinaria de la junta de propietarios del 29/05/2002 en la cual se acuerda: “Que habiendo los propietarios realizado la independización de su sección al amparo del artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157, sin afectar los derechos de los demás propietarios o de terceros, se considera mandatorio aprobar en asamblea la subdivisión del porcentaje de 13.68%

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Artículo 133.- Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad exclusiva: Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada.

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sobre los bienes de dominio común, que correspondía al total de esta sección antes de su independización, para que a partir del primero de mayo de 2002 sea: 8.65% para el local comercial de Av. Petit Thouars 4340/4344 primer piso 5.03% para el local comercial de la mezzanine, of. 200-A del segundo piso. Queda aclarado que no se trata de una variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones, sino de una subdivisión del asignado a una sección, como consecuencia de la independización realizada, que no tiene ningún efecto en los porcentajes asignados a las demás secciones”. En la citación a la asamblea se puso como uno de los temas de agenda lo siguiente: “Solicitud de los propietarios del local comercial de la Av. Petit Thouars 4340-4344, para que en razón de la independización realizada de la mezzanine sobre la tienda del primer piso, la asamblea apruebe el desglose del porcentaje de áreas comunes que corresponde a partir del 1 de abril del presente año a cada uno de los locales independizados”. Como puede advertirse, este acuerdo si bien aprueba la subdivisión del porcentaje como consecuencia de la independización, no es un acuerdo de modificación del Reglamento Interno inscrito. 6. Ahora bien, siendo que es necesario que previamente se modifique el Reglamento Interno inscrito, debe también adecuarse este a la nueva normativa. Corresponde por lo tanto, confirmar el primer extremo de la observación, precisándose que en el presente caso, se exige la adecuación y modificación del Reglamento Interno porque la modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes debe constar en el Reglamento Interno y no porque se esté solicitando la inscripción de la nueva junta de propietarios, como erróneamente señala la Registradora en su observación. El interesado precisó en su escrito de subsanación ante la primera instancia que la presentación del acta de la asamblea general de la Junta de Propietarios del 29/05/2003, es solo para que se verifique que en el acuerdo N° 2 figura la oficina 200 A (ex mezzanine) como unidad independizada. 7. Con relación al segundo extremo de la observación, efectivamente no se han acompañado los planos de independización de las unidades a independizar en el que aparezcan graficados sus linderos y medidas perimétricas descritas en la memoria descriptiva adjunta, tan solo planos de plantas y cortes, los cuales no permiten comparar los datos de la memoria descriptiva con las secciones exclusivas a independizar. Estos planos permiten tener un gráfico de las nuevas unidades inmobiliarias, conforme al cual se realizarán las descripciones de estas, en las nuevas partidas registrales que se abran, de acuerdo a las exigencias del principio registral de especialidad; por esta razón, aparece como requisito en el artículo 26 Inc. b) del Reglamento de la Ley N° 27157(2).

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Artículo 26.Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común: Para el trámite de la regularización de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntará al FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente, los siguientes: (...) b) Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura (...). Corresponde confirmar el segundo extremo de la observación.

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8. El tercer extremo de la observación ha sido subsanado ante esta instancia con la presentación de los recibos de pago del impuesto predial y la Declaración Jurada de dicho impuesto (Hoja Resumen y Predio Urbano), correspondiente a todos los inmuebles involucrados y por todo el año 2003. Corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el primer extremo de la observación –con las precisiones señaladas en el numeral sexto del análisis de la presente resolución– el segundo extremo y DEJAR SIN EFECTO el tercer extremo de la observación formulada al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral MIRTHA RIVERA BEDREGAL Vocal del Tribunal Registral

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J3 Exp. N° 2606-2006

Junta de propietarios no es persona jurídica Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman.

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA PRIMERA SALA CIVIL SUBESPECIALIDAD COMERCIAL EXPEDIENTE N° 2606-2006 Ejecutante :

JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL

Ejecutado :

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A.

Materia :

OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO

Proceso : EJECUTIVO RESOLUCIÓN NÚMERO: SEIS Miraflores, treinta de enero del año dos mil siete.AUTOS Y VISTOS: De conformidad con el Oficio “de elevación” número 2379-2006-01JCSC/CSJL de fecha veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos trece: Es materia de grado la apelación interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIÓN NÚMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de todo lo actuado y por consiguiente la conclusión del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por Resolución número Veintiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Interviniendo como Vocal Ponente el señor Ruiz Torres, y; ATENDIENDO: Primero.- Que, del análisis de la anotada Resolución número Veinte, se aprecia que la declaración de nulidad y consiguiente conclusión del proceso deriva del incumplimiento respecto de la subsanación –a cargo de la actora– ordenada por la a quo al declarar

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fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante mediante Resolución número Diecisiete emitido en el acto de Audiencia Única de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco. Segundo.- Que, además, el recurso impugnativo propuesto contra la referida Resolución número Diecisiete en el extremo que declara “fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante” fue concedido “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida” por Resolución número Diecinueve de fecha veintiocho de agosto de dos mil seis que corre a fojas doscientos ochenta y uno. Tercero.- Que, de lo expuesto, se colige que el efecto del concesorio indicado en la citada Resolución número Diecinueve –vale decir, “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida”– resulta desacertada y contraria a lo establecido en el artículo cuatrocientos cincuenta del Código Procesal Civil, en el que se prevé que “El auto que declara fundada una excepción es apelable con efecto suspensivo” . Cuarto.- Que, estando a que las normas procesales contenidas en el texto procesal son de carácter imperativo –artículo IX del Título Preliminar del Código Procesal Civil–, la circunstancia anotada precedentemente hace que la Resolución número Diecinueve devenga nula acorde a lo previsto en el primer párrafo del artículo ciento setenta y uno del Código Adjetivo; y, en consecuencia nula también la Resolución número Veinte. Quinto.- Que, sin embargo, por economía procesal y a efectos de encausar el proceso al cauce legal establecido en el artículo cuatrocientos cincuenta del Código Procesal Civil, entenderemos que el efecto del concesorio contenido en la Resolución número Diecinueve es con efecto suspensivo dado que se tiene a la vista el Expediente principal, recomendándosele por esta vez a la Juez de la causa que guarde mayor cuidado en el ejercicio de sus funciones. Sexto.- Que, así, la única apelación que conocerá este Colegiado Superior es la propuesta por la ejecutante contra la Resolución número Diecisiete en el extremo que declara fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante. Por lo demás, la apelación propuesta por la ejecutada contra la mencionada Resolución número Diecisiete en el extremo que declara infundada las excepciones de incapacidad del demandante o de su representante, de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la demanda, de falta de legitimidad para obrar el demandante y de falta de legitimidad para obrar de la demandada, se sujetará a lo previsto en el artículo trescientos sesenta y nueve de la norma procesal; y, nulo lo actuado desde fojas doscientos ochenta y seis hasta trescientos dos. Sétimo.- Que, ahora bien, el ejecutante sustenta su medio impugnativo(1) contra la Resolución número Diecisiete en la errónea interpretación efectuada por la a-quo del artículo cuarenta y ocho de la Ley número 27157 y el artículo ciento cincuenta del Decreto Supremo número 08-200-MTC porque: 1) la inscripción del nombramiento del

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Mediante escrito corriente de fojas 274 a 280.

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Presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real así como la de la Junta de Propietarios en sí misma es potestativa y no obligatoria de conformidad con el inciso dos del artículo veinte de la Ley número 27157 y el artículo setenta del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; y, 2) si bien el Presidente de una Junta de Propietarios del Centro Camino Real es la persona que tiene legalmente las facultades de representación legal, no existe norma que señale que dicha persona sea la única que pueda tener dichas facultades y que no pueda delegar la representación. Octavo.- Que, la ausencia de facultad para demandar significa la carencia de un atributo jurídico procesal necesario para ejercer el derecho de acción, por lo tanto, la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante, llamada también legitimatio ad procesum constituye un instrumento procesal de defensa que tiende a evitar una relación jurídica procesal inválida y carente de eficacia, que se opone a la pretensión del actor cuando este o quien ejerce su representación no cuenta con la antedicha facultad para comparecer en un proceso. La representación es defectuosa si se ha otorgado en forma distinta de la establecida por la Ley; será insuficiente si no se cuenta con las facultades necesarias para demandar. Noveno.- Que, asimismo, de conformidad con el artículo cuarenta y siete de la Ley de regularización de edificaciones número 27157(2) –procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común–, la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones(3) y tendrá la representación conjunta de estos. Décimo.- Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, el texto y el espíritu de la norma en cuestión permite aseverar que el legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoció la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta –acorde con el artículo setenta y ocho del Código Civil– sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la referida Junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman. Undécimo.- Que, en razón de ello, cabe precisar que el ser propietario de una sección sujeta al régimen de Propiedad Horizontal, lo hace de pleno derecho participe de la Junta, por cuanto la calidad de propietario es inherente a la persona que es dueña de una sección. Duodécimo.- Que, de otro lado, según lo dispone el artículo cuarenta y ocho punto uno de la acotada norma legal, el Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos setenta y cuatro, y setenta y cinco del Código Procesal Civil; además, a efectos de ejercer la representación de la citada junta se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita, en aplicación del artículo cuarenta y ocho punto dos de la Ley número 27157.

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Publicada el 15 de julio de 1999.

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Terminología usada por la acotada Ley N° 27157.

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Decimotercero.- Que, así, resulta infundado el primer agravio 1), porque si bien la Junta de Propietarios se constituye al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contiene –entre otros Ítems– todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios –artículo cuarenta y dos inciso e) de la Ley número 27157– dicho presupuesto no importa la inscripción del Presidente –tal como se ha anotado en el considerando precedente– al no prever la norma referida tracto sucesivo obligatorio para la validez del Reglamento Interno, más aún como se infiere del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del Centro Camino Real(4) dicho cargo y el de los miembros de la Junta Directiva son ejercidos por un periodo determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(5); esto es, que dicho puesto era sometido a elección, situación que se corrobora con el Testimonio de Delegación de Facultades de fecha siete de marzo de dos mil seis(6), en el cual se señala que “mediante [unta Ordinaria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los integrantes de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real nombraron como Presidente de la junta al señor Elio Fernando Crocco Aguilar, otorgándole las facultades que se detallan en el Acta de la cita Junta de Propietarios (...)”; por lo que resulta indispensable, para la representación procesal la copia certificada por Notario del acta de sesión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que esté se encuentre inscrito. Decimocuarto.- Que, la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimientos público y que no admite duda respecto a su contenido. Decimoquinto.- Que, en relación al ítem 2); vale decir, la facultad del Presidente de una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representación a otra persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como Presidente ha sido cuestionado por no encontrarse inscrito. Decimosexto.- Que, conforme al último párrafo del artículo veintidós de la Ley Orgánica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el Vocal Ponente de la presente Resolución se aparta a cualquier criterio disímil expresado en otras Resoluciones que guarden correspondencia con el tema tratado aquí. Asimismo, el Vocal Ponente expresa que la posición asumida aquí fue esbozada –en su oportunidad– en la Resolución de Vista número Cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recaída en el Expediente número 1039-2005. Decimosétimo.- Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsanación del defecto o insuficiencia de representación del demandante advertido en autos a

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Que obra en copia certificada notarial de fojas siete a veintiuno vuelta.

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Así se establece en el ítem 7.2.3: Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composición: “La Junta de Propietarios Ordinarla designará anualmente a los miembros de la Directiva, la misma que estará compuesta por no menos de 5 ni más de 8 miembros. En la misma junta se designará a las personas que ejercerá los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...)”.

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Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.

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que hace referencia el inciso dos del artículo cuatrocientos cincuenta y uno del Código Procesal Civil debe ser el de cuarenta días hábiles desde la notificación con la presente Resolución. Por estas consideraciones, SE RESUELVE: I) CONFIRMAR la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECISIETE emitida en el acto de Audiencia Única de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que declara fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante; la MODIFICARON en el extremo que concede un plazo de treinta días para que subsane su representación procesal, entendiéndose que el plazo adecuado para tal efecto es el de cuarenta días hábiles desde la notificación de la presente Resolución; II) MODIFICAR la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECINUEVE de fecha veintiocho de agosto de dos mil seis, obrante a fojas doscientos ochenta y nueve, en el extremo que concede la apelación del ejecutante contra la Resolución número Diecisiete “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida”; REFORMÁNDOLA entendieron que el concesorio de la misma es “con efecto suspensivo”; III) ANULAR la RESOLUCIÓN NÚMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de todo lo actuado y por consiguiente la conclusión del presente proceso; y, IV) DECLARAR NULO LO ACTUADO desde fojas doscientos ochenta y seis hasta trescientos dos en los seguidos por la JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL contra CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A. sobre OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO–PROCESO EJECUTIVO; Notificándose y, devolviéndose consentida y/o ejecutoriada que sea la misma, conforme al primer párrafo del artículo trescientos ochenta y tres del Código Procesal Civil.SS. BETANCOUR BOSSIO MARTINEZ ASURZA RUIZ TORRES

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J4 Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L

Quórum de sesión de junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito.

SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 370-2003-SUNARP-TR-L Lima, 17 de junio de 2003 APELANTE : GUMERCINDO PALIZA BECERRA TÍTULO : N° 19945 del 30 de enero de 2003 HOJA DE TRÁMITE :

N° 18629 del 25 de abril de 2003

REGISTRO : De Predios de Lima ACTO : Adecuación de Reglamento Interno y otros actos SUMILLA: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS No será necesario acreditar que se cursó convocatoria a junta de propietarios al propietario con derecho inscrito si se trata de una persona jurídica extinguida, pues esta carece de personalidad jurídica, y en consecuencia, de representantes a los que pudiera dirigirse la convocatoria. ASISTENCIA DE PROPIETARIOS QUE NO CUENTAN CON DERECHO INSCRITO La asistencia de propietarios que no cuentan con derecho inscrito no acarreará la invalidez de la junta de propietarios, siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, la junta se haya celebrado con el quórum debido y haya adoptado los acuerdos con la mayoría requerida. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de los siguientes actos:

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a) Adecuación del Reglamento Interno inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo 288 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al edificio “San Hilario” a la Ley N° 27157. b) Nombramiento de Gumercindo Paliza Becerra y Asunción Olazábal Villafuerte como presidente y tesorero de la junta de propietarios, respectivamente. El título está conformado por los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de instalación de junta de propietarios y adecuación del Reglamento Interno del 12 de octubre de 2002 otorgada por Gumercindo Paliza Becerra ante el notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz, que contiene insertos los siguientes documentos: • Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 27 de mayo de 2002 en la que se acordó, entre otros aspectos, ratificar como presidente de la junta de propietarios a Gumercindo Paliza Becerra y a Juan Cheng Chia como tesorero. • Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 28 de junio de 2002 en la que se acordó adecuar el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al nuevo Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, ratificar a Gumercindo Paliza Becerra y Juan Chung Chia como tesorero por el periodo de 2 años y autorizar al presidente para suscribir la minuta y escritura pública respectivas. - Parte notarial de la escritura pública de aclaración de Reglamento Interno del 15 de enero de 2003 otorgada por Gumercindo Paliza Becerra ante el notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz; en la que constan insertos los siguientes documentos: • Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 10 de enero de 2003, en la que se acordó, entre otros aspectos, aprobar la minuta de modificación de Reglamento Interno presentada por Edilberto Contreras Bermúdez; elegir como nuevo tesorero a Asunción Olazábal Villafuerte ratificando a Gumercindo Paliza Becerra como presidente. • Declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como presidente de la junta de propietarios del edificio San Hilario en la que deja constancia de lo siguiente: en el acta del 27 de mayo de 2002 intervinieron Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez en su calidad de propietarios no inscritos en los Registros Públicos; con la partida electrónica N° 02001403 se acredita el poder otorgado por el Centro de Estudios y Publicaciones a favor de Ana María Espinoza Aguayo; Justo Valenzuela Virhuez de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 del Reglamento Interno representa a su cónyuge Celia Garcés Cardich; de acuerdo con el Reglamento Interno la sesión en segunda convocatoria se realiza con los asistentes; sin embargo, para convalidar dichos actos se convocó a una nueva junta realizada el 10 de enero de 2003; se ha cumplido con convocar a todos los propietarios para la sesión del 28 de junio de 2002. - Cargo de la esquela de convocatoria a la junta del 10 de enero de 2003 cursada a los siguientes propietarios: Justo Valenzuela Virhuez (Of. 801), Centro de Estudios

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y Publicaciones (Of. 601), Juan Chung Chia (Of. 501), Roberto Contreras Bermúdez (Of. 502), Asunción Olazábal Villafuerte (Of. 401), José de Vinatea Vara Cadillo (Of. 402), Jorge Valenzuela Garcés (Of. 301) y Andeca S.A. - Declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra con firma legalizada por el notario de Lima Dr. Ernesto Arias Schreiber en el sentido que la convocatoria a la junta del 10 de enero de 2003 se efectuó a todos los propietarios con derecho inscrito y no inscrito; asimismo indica que la oficina N° 502 no puede constar inscrita por cuanto el quinto piso constituye una sola sección registrada en la ficha N° 158984 siendo condóminos Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez, habiéndose realizado la junta del 10 de enero de 2003 en el piso mencionado. Respecto a los intereses en caso de incumplimiento del pago de gastos de mantenimiento, señala que se aplicará el artículo 1242 del Código Civil. - Testimonio de la escritura pública de compraventa del 18 de agosto de 1979 otorgada por Inmobiliaria San Hilario S.A., representada por Enrique Vidal Cárdenas a favor de Edilberto Contreras Bermúdez y su cónyuge Gloria Angélica Breña Mere y Juan Chung Chia y su cónyuge Delia Sughhaca Watanabe, respecto del quinto piso del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno. En la escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionistas del 10 de enero de 1979 en la que se acordó la venta del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno en el precio y condiciones de pago más convenientes de acuerdo al mercado. En la misma junta se acordó proceder a la independización y constitución en propiedad horizontal del referido edificio y, autorizar al Presidente del Directorio Enrique Vidal Cárdenas para que en nombre de la compañía firme la escrituras de independización, venta, hipoteca, promesa de venta y demás documentos que sean necesarios para llevar adelante lo acordado. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público de la Zona Registral N° IX, Sede Lima, Dr. Edgar Sergio Paredes Aldave, formuló la siguiente observación: 1. Intervención de propietaria: Sírvase intervenir la propietaria de la oficina del quinto piso, por cuanto revisado el antecedente registral la propietaria es Inmobiliaria San Hilario S.A. inscrita en la ficha N° 158984, revisado el título archivado N° 5204 del 12/01/1998 y la Resolución N° 169-98-ORLC/TR de fecha 14/04/1998, cuyo testimonio se adjunta al presente título, de donde se advierte que los representantes de la vendedora al momento de suscribir el contrato de compraventa carecían de facultades suficientes para disponer de los bienes de su representada; por lo tanto, de conformidad con el artículo 2015 del Código Civil previamente deben regularizar su dominio el Sr. Edilberto Contreras Bermúdez y Juan Chung Chia, quienes intervienen como propietarios del inmueble del quinto piso. 2. Convocatoria: Sírvase acreditar el cargo de recepción a la propietaria con dominio inscrito de la oficina del quinto piso a la sesión de junta de propietarios de fecha 10/01/2003, para tal efecto, deberá observar la formalidad dispuesta por el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157.

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Base Legal: Artículo 146 del D.S. N° 008-2000-MTC y artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - El Registrador observa exigiendo la intervención de Inmobiliaria San Hilario S.A. empresa que está liquidada conforme consta de la ficha N° 158984. Dicha empresa vendió hace más de 20 años el inmueble ubicado en el quinto piso, compraventa que no fue inscrita al no haberse pagado el mayor derecho. - En dicha época bastaban las atribuciones de sus representantes legales, que, considerando que se trataba de una inmobiliaria, tenían atribuciones para comprar y vender. Lo que se acredita con el hecho que todos los demás pisos fueron transferidos sin las exigencias del Registrador Público. - No se trata de inscribir un título de propiedad, por lo que no es de aplicación el artículo 2015 del Código Civil, se está adecuando el Reglamento Interno a la Ley N° 27157, de conformidad con lo establecido en la Tercera Disposición Transitoria de la norma mencionada, para lo cual la junta de propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de propietarios en primera convocatoria y los que asistan en segunda convocatoria. - En el caso materia de autos, la Inmobiliaria San Hilario S.A. está liquidada y el liquidador transfirió todos los inmuebles, razón por la que los Registros Públicos ha emitido el certificado de extinción de la referida empresa; sin embargo, cumpliendo con el artículo 146 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC se ha convocado a todos los propietarios, incluyendo a Inmobiliaria San Hilario S.A., se ha colocado carteles en la vitrina en un sitio visible en la edificación con indicación del día, hora y lugar de reunión y la sesión ha sido realizada en el predio. - La no concurrencia a la junta de propietarios de Inmobiliaria San Hilario S.A. –que solo detenta la propiedad registral–, no desnaturaliza el acuerdo de adecuar el Reglamento Interno a la Ley N° 27157 y el nombramiento de los directivos; ya que los acuerdos se toman por mayoría de los asistentes a la junta de propietarios. - Resulta necesario regularizar el nombramiento del presidente de la junta, para que se encuentre facultado a exigir judicialmente a los propietarios e inquilinos el pago de sus cuotas de mantenimiento. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. En la partida registral N° CXXXXVIII obrante a fojas 288 a 289 del tomo 8 –reconstruida en la ficha N° 1663112–, fojas 475 del tomo 63, fojas 435 a 440 del tomo 122 y fojas 237 a 241 del tomo 288 que continúa en la partida electrónica N° 49076616 del Registro de Predios, se registró la finca alta y baja situada en la esquina de las calles Bejarano (Jr. Puno) N°s 58 y 60 y Fano (Jr. Lampa) N°s 176, 178, 180 y 182. En el asiento 22 consta registrada la fábrica del inmueble constituida por un edificio que consta de sótano, 8 pisos y azotea.

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En el asiento 23 se inscribió el dominio del inmueble a favor de Inmobiliaria San Hilario S.A. inscrita a fojas 295 del tomo 239 del Registro de Personas Jurídicas. En el asiento 25 consta inscrito el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal que rige el edificio referido, otorgado al amparo del Decreto Ley N° 22112 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC, mediante escritura pública del 27 de febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Iberico. Las secciones de dominio exclusivo constan independizadas de acuerdo a lo siguiente: a) Local comercial con frente al jirón Lampa N°s 800 y 808, constituido por sótano, primer y segundo piso, inscrito en la ficha N° 158981 (partida electrónica N° 40104828) del Registro de Predios. Según consta del asiento 7-c) figura como titular de dominio Andeca S.A. b) Oficina del tercer piso inscrita en la ficha N° 158982 (partida electrónica N° 40104836) del Registro de Predios. Según consta del asiento 8-c) figura como titular de dominio Jorge Antonio Valenzuela Garcés, soltero. c) Oficina del cuarto piso inscrita en la ficha N° 158983 (partida electrónica N° 40104844) del Registro de Predios, de la que se independizaron: • Oficina N° 401 en la ficha N° 1661549 que continúa en la partida electrónica N° 40619437 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio Asunción Olazábal Villafuerte, soltero, según consta del asiento 2-c). • Oficina N° 402 en la ficha N° 1661550 que continúa en la partida electrónica N° 40490418 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio José Abel De Vinatea Vara Cadillo y su cónyuge Elsa Yolanda Zubiate Peñaherrera según consta del asiento 1-c). d) Oficina del quinto piso inscrita en la ficha N° 158984 (partida electrónica N° 4012586) del Registro de Predios. Según consta del asiento 1-c) figura como titular de dominio Inmobiliaria San Hilario S.A. e) Oficina del sexto piso inscrita en la ficha N° 158985 (partida electrónica N° 40107053) del Registro de Predios. Según consta del asiento 3-c) figura como titular de dominio Centro de Estudios y Publicaciones (CEP). f) Oficina del sétimo piso inscrita en la ficha N° 158986 (partida electrónica N° 40107061) del Registro de Predios. Según consta del asiento 3-c) figura como titular de dominio Gumercindo Paliza Becerra, viudo. g) Oficina del octavo piso inscrita en la ficha N° 158987 (partida electrónica N° 40125876) del Registro de Predios. Según consta del asiento 2-c) figura como titular de dominio Justo Valenzuela Virhuez y su cónyuge Celia Garcés Cardich. 2. El Centro de Estudios y Publicaciones (CEP) consta registrado en la partida registral N° XXXI obrante a fojas 81 a 83 del tomo 13 que continúa en la ficha N° 16105 y en la

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partida electrónica N° 02001403 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima. En el asiento 6 de la citada partida, constan registradas las facultades otorgadas a favor de Ana María Alejandra Espinoza Aguayo para representar a la asociación ante toda clase de autoridades, dar en comodato, arrendar toda clase de bienes, entre otros actos. 3. Inmobiliaria San Hilario S.A. se registró en la partida registral N° LXXI obrante a fojas 295 a 298 del tomo 239, fojas 663 a 667 del tomo 404 del Registro de Sociedades de Lima. En el asiento 14 de la citada partida consta inscrita la disolución de la sociedad y el nombramiento de Enrique Vidal Cárdenas como liquidador, en mérito del acta de junta general extraordinaria del 6 de agosto de 1990 y, en el asiento 15 corre registrada la extinción de la sociedad, en virtud de la solicitud formulada por el liquidador y el acta de junta general extraordinaria del 31 de agosto de 1990. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son: 1. Si los propietarios que no cuentan con derecho inscrito están legitimados para asistir a la junta de propietarios. 2. Si la junta de propietarios quedará invalidada por la asistencia a la misma de propietarios que no cuentan con derecho inscrito. 3. Si será necesario acreditar que se dirigió la convocatoria a aquellas propietarias extinguidas. 4. Si resulta procedente acreditar la convocatoria a la junta de propietarios en virtud de una declaración jurada suscrita por el presidente. VI. ANÁLISIS 1. Como se ha indicado en el punto IV de la presente resolución: “Antecedente Registral”, el Reglamento Interno que rige el edificio materia del presente título, fue otorgado durante la vigencia del Decreto Ley N° 22112 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC, dispositivos que regularon el régimen de Propiedad Horizontal y que han sido derogados por la quinta disposición final de la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común). 2. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, establece que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación –20 de julio de 1999–, se deberán adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios

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la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda convocatoria. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157 –aprobado por Decreto Supremo N° 0082000-MTC–, la adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la Tercera Disposición Final de la Ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción(1). 3. Con relación a la designación del presidente y tesorero de la junta de propietarios, cabe señalar que dichos actos no resultaban inscribibles al amparo del Decreto Ley N° 22112 y su Reglamento; es con la dación de la Ley N° 27157 que, conforme al artículo 46.1(2), la junta de propietarios es inscribible en el Registro, disposición aclarada por el artículo 145 de su Reglamento, que en su segundo párrafo precisa que la junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el reglamento; inscripción que se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. 4. En consecuencia, para proceder a la inscripción del presidente y tesorero de la junta de propietarios es necesario que previa o simultáneamente se adecue el reglamento interno a la Ley N° 27157. En el presente caso, como se ha indicado, obran insertas en las escrituras públicas presentadas, las actas del 28 de junio de 2002 y 10 de enero de 2003 en las que se acordó adecuar el reglamento interno del edificio “San Hilario” a la Ley N° 27157. En tal sentido, considerando que las unidades inmobiliarias que forman parte del edificio pertenecen a diversos propietarios, corresponde verificar, entre otros aspectos, el cumplimiento de los requisitos de convocatoria y quórum. El artículo 146(3) del Reglamento de la Ley N° 27157, contiene los mecanismos a través de los cuales podrá efectuarse la convocatoria a la junta de propietarios, siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. Cabe agregar que la

(1)

Mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 se aprobó el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común.

(2)

Artículo 46.1 de la Ley N° 27157: En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

(3)

Artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157: Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.



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Ley N° 27157 así como el reglamento citado, a partir de sus respectivas vigencias, resultan de aplicación a todas las edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud al principio de aplicación inmediata recogido en el artículo III(4) del Título Preliminar del Código Civil. 5. El reglamento interno del edificio San Hilario otorgado mediante escritura pública del 27 de febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Iberico, inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo 288 del Registro de Predios establece en su artículo 21 que: “la convocatoria a la junta de propietarios se hará mediante esquelas con cargo de entrega, por lo menos con 48 horas de anticipación y en ellas se consignará el lugar, fecha, hora y el objeto de la reunión. Habrá quórum para realizar las sesiones de la junta cuando asista un número de propietarios que en conjunto posean más del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en segunda convocatoria (...) para sesiones extraordinarias en segunda convocatoria puede ser para la misma fecha pero a hora diferente (...)”; disposición que no contempla quién deberá efectuar la convocatoria. En consecuencia, conforme al artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157, la convocatoria deberá ser realizada por el presidente. 6. Se aprecia sin embargo que en el título no obran los cargos de recepción de los avisos que acrediten la debida convocatoria a la sesión de junta de propietarios del 27 de mayo de 2002 ni a la junta del 28 de junio de 2002. Se ha adjuntado la declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como presidente de la junta de propietarios –inserta en la escritura pública del 15 de enero de 2003–, en la que deja constancia que convocó a todos los propietarios para la sesión del 28 de junio de 2002. Al respecto, debe señalarse que ni las normas que regulan el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común ni las normas registrales, prevén que la convocatoria a junta de propietarios se acredite mediante declaración jurada. Además de ello debe señalarse que no se han regulado las responsabilidades que de dicha declaración jurada se derivarían. Por lo tanto, dado que las normas han previsto que el aviso de convocatoria se realice utilizando medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, será necesario que se presente el original o copia legalizada por Notario o autenticada por fedatario de las constancias de entrega o recepción, así como de un ejemplar de la convocatoria cursada, con el objeto de verificar que la junta de propietarios se haya realizado conforme a la convocatoria. Por lo expuesto, debe ampliarse la observación. 7. Con relación a la sesión de junta de propietarios del 10 de enero de 2003, se han adjuntado los cargos de las esquelas de convocatoria a la referida sesión remitidas a los propietarios de las siguientes secciones: Local comercial con frente al jirón Lampa N°s 800 y 808, constituido por sótano, primer y segundo piso, oficina del tercer piso,

(4)

Artículo III del Título Preliminar del Código Civil: La ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas en la Constitución Política del Perú.

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oficinas del cuarto piso, oficina del sexto piso, oficina del sétimo piso y oficina del octavo piso. Respecto al quinto piso del edificio, se aprecia que las esquelas de convocatoria han sido dirigidas a Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez como propietarios de las oficinas N° 501 y N° 502, respectivamente; lo que discrepa con los antecedentes registrales, conforme a los cuales el titular de dominio de la oficina del quinto piso –inscrita en la ficha N° 158984 que continúa en la partida electrónica N° 40125868 del Registro de Predios como una sola sección–, es Inmobiliaria San Hilario S.A. 8. Al respecto, en el reingreso del título se presentó el testimonio de la escritura pública de compraventa del 18 de agosto de 1979 otorgada por Inmobiliaria San Hilario S.A., representada por Enrique Vidal Cárdenas, a favor de Edilberto Contreras Bermúdez, su cónyuge Gloria Angélica Breña Mere, Juan Chung Chia y su cónyuge Delia Sughhaca Watanabe, respecto del quinto piso del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno, por la suma de dos millones quinientos mil soles que será pagada de la siguiente manera: un millón doscientos cincuenta mil soles pagados a la firma de la minuta y el saldo de un millón doscientos cincuenta mil soles representado por una letra de cambio que se pagará a su vencimiento (30 de octubre de 1979). En la citada escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionistas del 10 de enero de 1979 en la que se acordó la venta del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno en el precio y condiciones de pago más convenientes de acuerdo al mercado; proceder a la independización y constitución en propiedad horizontal del referido edificio y, autorizar al presidente del directorio Enrique Vidal Cárdenas para que en nombre de la compañía firme la escrituras de independización, venta, hipoteca, promesa de venta y demás documentos que sean necesarios para llevar adelante lo acordado. 9. De conformidad con lo dispuesto en el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. En este caso, en el recurso de apelación el recurrente precisa que no se ha solicitado la inscripción de la referida compraventa, de lo que se colige que la escritura pública del 18 de agosto de 1979 ha sido presentada a efectos de acreditar la legitimidad de Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez para comparecer en la sesiones de junta de propietarios y asimismo, para acreditar la validez de la convocatoria efectuada. 10. El primer párrafo del artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación. Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse.

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En este sentido, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que desarrolla el principio de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. En el presente caso, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artículo precedente, se colige que solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el Registro. Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en la Resolución N° 304-2003-SUNARPTR-L del 16 de mayo de 2003. 11. Para que la junta de propietarios se celebre válidamente se requiere de una debida convocatoria, del requisito del quórum según se trate de primera o segunda convocatoria y de las mayorías requeridas para adoptar los acuerdos. La asistencia de propietarios que no tienen derecho inscrito no acarreará la invalidez de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. La junta será válida siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, se haya celebrado con el quórum debido y haya adoptado los acuerdos con la mayoría requerida. Conforme a lo expuesto, la asistencia de propietarios que no cuentan con derecho inscrito no deberá ser tomada en cuenta para determinar el quórum de la junta de propietarios. Igualmente, los votos que hayan emitido quienes no cuentan con derecho inscrito no deberán ser considerados. 12. El reglamento interno del Edificio San Hilario inscrito establece que el quórum para celebrar la sesión de junta de propietarios es de un número de propietarios que posea más del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en segunda convocatoria. En el mismo sentido, la Ley N° 27157 establece que para adecuar el reglamento interno a lo establecido en dicha norma, se requiere la concurrencia de la mayoría de propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda convocatoria. En tal sentido, en segunda convocatoria, bastará con la asistencia de un solo propietario con derecho inscrito a la junta para que esta se pueda celebrar válidamente. 13. Ahora bien, en este caso las juntas de propietarios del 27-5-2002, 28-6-2002 y 101-2003, se realizaron en segunda convocatoria. A las juntas de propietarios del 27-5-2002 y 28-6-2002, asistieron Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez, quienes no tienen derecho de propiedad inscrito. Sin embargo, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, las juntas reunieron el quórum debido, que es de cualquier número de propietarios asistentes, y adoptaron el acuerdo con la mayoría debida.

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A la junta de propietarios del 10/01/2003 no asistieron Juan Chung Chia ni Edilberto Contreras Bermúdez. Conforme a lo expuesto, corresponde dejar sin efecto el primer numeral de la observación. 14. En lo que respecta a la convocatoria, por regla general será necesario acreditar la convocatoria a todos los propietarios con derecho inscrito. Sin embargo, no será necesario acreditar la convocatoria al propietario con derecho inscrito si se trata de una persona jurídica extinguida, pues esta carece de personalidad jurídica, y en consecuencia, de representantes a los que pudiera dirigirse la convocatoria. En este caso, la propietaria con derecho inscrito de la oficina del quinto piso de la edificación, es Inmobiliaria San Hilario S.A., sociedad que se encuentra extinguida. En virtud a lo expuesto, debe dejarse sin efecto el segundo numeral de la observación. 15. Los artículos 14 y 17 del nuevo Reglamento Interno establecen que la junta directiva está conformada por el presidente y el administrador. En cambio, el artículo 18 del mismo Reglamento regula las funciones de un tesorero. Asimismo, se ha elegido como integrantes de la directiva a un presidente y un tesorero. Debe entonces aclararse en el Reglamento Interno si la directiva estará conformada por un presidente y un administrador, o por un presidente y un tesorero, y efectuar la elección conforme a ello. Corresponde ampliar la observación de acuerdo a lo expuesto. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral N° IX, Sede Lima al título señalado en el encabezamiento, de conformidad con lo expuesto en el análisis de la presente resolución y señalar que el mismo tiene los defectos referidos en los puntos 6 y 15 del análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral

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J5 Res. N° 366- 2008 SUNARP-TR-L

Verificación de representación de los propietarios en la junta de propietarios Los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en la junta de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las normas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del Registrador el verificar la representación de estos a la junta do propietarios.

SUNARP TRIBUNA REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 366-2008-SUNARP-TR-L Lima, 9 abril de 2008 APELANTE :

BERENA COLLORINO DE ACOSTA

TÍTULO :

N° 579726 del 16-10-2007

RECURSO :

H.T,D. N° 1065 del 09-01-2008

REGISTRO :

Predios de Lima

ACTO(s) :

Adecuación de Reglamento Interno

SUMILLAS ADECUACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO “En los casos de adecuación u otorgamiento de reglamento interno de una edificación se debe presentar de manera concurrente, el documento privado que contenga el reglamento interno con legalización notarial de firmas y la copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que ha ya adoptado el acuerdo de adecuación o de otorgamiento del reglamento interno”. REPRESENTACIÓN EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS “El presidente y secretario en la sesión de junta de propietarios son los responsables de verificar los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en dicha junta; no siendo atribución del Registrador”.

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I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita a la inscripción de la adecuación del reglamento interno inscrito en el asiento 36 de fs. 349 del tomo 1393 y que continúa en la partida electrónica N° 07022705 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N° 008-200MTC. Dicho predio re encuentra constituido por un edificio de 6 pisos levantado sobre el lote 5 de la manzana 121, frente a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María. Al efecto se adjunta la documentación siguiente: - Acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 04/10/2007 presentada con firma legalizada por la notaria María Jesús Amézaga el 15/10/2007. - Acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de Propietarios), presentada en copia simple. - Cargos de recepción de las esquelas de citación remitidas a los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente: a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María, para la junta del 04/10/2007, - Cargos de las cartas remitidas vía notarial por la notaria de Lima María Jesús Amezaga V., a los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el tote 5 de la manzana 121, frente a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María, para la junta del 20/03/2007. - Carta poder simple, de algunos de los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Sonia Campos Fernández, observó el título en los siguientes términos:

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“En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), acorde con la(s) norma(s) que se citan:



Título suficiente



1. A) A fin de proceder con la calificación de la adecuación del reglamento interno previamente deberá adjuntar la copia certificada de las Asambleas Extraordinarias celebrada- ron fecha 20/03/2007 y 04/10/2007 correspondientes al Edificio “Barrionuevo Gil N° 1”, ubicado en la Av. General Garzón N° 1308, Jesús María toda vez que estas contienen los actos aprobados materia de inscripción de conformidad con el artículo 70 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artículos 7 8, 10 del Reglamento Genero de los Registros Públicos.



Una vez presentados documentos antes descritos, se procederá a edificar la celebración de la Junta, lugar, fecha y hora, la asistencia, el quórum reglamentado y el moda de aprobaciones de los acuerdos de los mismos.

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Convocatorias:

2.1. Sírvase adjuntar las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria del 20/03/2007, con las formalidades previstas en el artículo décimo del reglamento interno inscrito. Se deja constancia que solo se adjuntan 2 Cartas Notariales cursadas a los propietarios del Dpto. N° 5 y N° 8, la misma que cuenta con las siguientes discrepancias:



2.2. Se cita en el primer párrafo a las 20:00 horas, sin embargo, líneas posteriores se establece una primera citación a las 19:00 horas y una segunda citación a las 20:00 horas aclárese al respecto.



Se deja constancia que la aclaración se encuentra en documento privado con firma legalizada de la sesión extraordinaria del 04/10/2007, sin embargo al no cumplirse con la formalidad requerida esta no ha sido tomada en cuenta para la subsanación respectiva.



2.3. De acuerdo a los antecedentes registrales, los propietarios del Dpto. N° 8, tercer piso son: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los propietarios que fueron convocados (Julio Antonio Barrionuevo Gil y otros). Aclárese al respecto.



3. Respecto a las cartas poderes estas se procederán a calificar una vez presentada la copia certificada del acta que contenga la Asamblea Extraordinaria de fecha 20/03/2007. Se deja constancia que la aclaración realizada en el documento privado de la Asamblea Extraordinaria del 04/10/2006, respecto a la fecha de las cartas poderes no acredita fehacientemente que estas fueron otorgadas con fecha anterior al otorgamiento de poder, en todo caso deberá presentarse una declaración jurada por parte de los propietarios, ratificando la representación de los asistentes a la Junta del 20/03/2007.



4. Sírvase acreditar la elección de la Sra. Barena Edith Coll Lorino de Acosta como Presidente de la Junta de Propietarios, toda vez que es quien convoca a la Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada el 04/10/2007. Se deja constancia que el documento privado solo señala la ratificación de la elección lo cual no es suficiente para acreditar su elección. Del mismo modo al no cumplir con las formalidades correspondientes no se tomará en cuenta dichos actos acordados.

Documento privado de la asamblea extraordinaria del 04/10/2007

5. A) Se presenta el documento privado de la asamblea extraordinaria de propietarios celebrada el 04/10/2007, suscrito por todos los propietarios asistentes, sin embargo para tomar en cuenta en la calificación de los acuerdos contenidos en el mismo, esta deberá presentar en copia certificada del acta, con las formalidades previstas en el artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. B) En consecuencia, dejamos a salvo la calificación de estos actos hasta cumplir con la formalidad requerida.

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Sin perjuicio de ello se advierten las siguientes observaciones:



6. Asistencia: Se advierte de la lista de asistentes la concurrencia de uno de los cónyuges o uno de los condóminos, sin dejar constancia de su representación. Por lo tanto y en aplicación del artículo 147 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, sírvase acreditar la representación de los siguientes propietario: Wenceslao Acosta Martín; Julia Pilar Fajardo Ávalos de Arauco; María Elena Rubio Tello; Diego José Herrera Pajuelo; Haydeé Concepción Cervantes Gamarra; Julia Antonio Barrionuevo Gil; Miguel Ramos Cornejo; Leda Flores Moruno de Aguirre, Walter Javier Collantes de Paz, Luz Cáceres Cáceres; Jaime Wong Rosas; Tula Augusta Barrionuevo Gil y Carmen Rosa Lizérraga Ottone.



7. Se advierte además la asistencia de Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embargo, revisada la partida N° 8266 del Registro de Declaratoria de Herederos, el señor en referencia falleció el 10/11/1976. Sírvase aclarar al respecto.



8. Respecto a los acuerdos: se viene ratificando las elecciones del comité electoral, sin embargo dichos actos no son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble (téngase en cuenta el artículo 69 y 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). En consecuencia, sírvase desistirse de la inscripción respecto a estos actos con las formalidades previstas en el artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos.



9. Se viene aclarando sobre las convocatorias y asistencias de la sesión extraordinaria de propietarios del 20/03/2007, sin embargo, dejamos a salvo la calificación hasta que se presenten los documentos con las formalidades correspondientes (Copia certificada del acta de las asambleas de fecha 20/03/2007 y 04/10/2007)



Reglamento Interno



10. A) Artículo 6: Se viene estableciendo los porcentajes de participación de los bienes comunes, sin embargo revisado el titulo archivado N° 2040 del 20/06/1966 donde consta el reglamento interno inscrito, no se advierte la asignación de porcentajes de participación de bienes comunes. En consecuencia, se viene modificando el reglamento interno, acto que deberá encontrarse previsto en la agenda de la asamblea, así como el acuerdo respectivo y el quórum reglamentario.



B) En ninguno de los casos se ha establecido el criterio para asignar los porcentajes.



11. Artículo 7: Aclárese el porcentaje de participación de los departamentos y habitaciones de la azotea según la escalera de servicio, Dpto. 3 del segundo al quinto piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los Dptos. Tres de todos los pisos), así como también determinar correctamente que el departamento 3 corresponde al 4° piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consignó erróneamente.



Una vez presentada la documentación solicitada se procederá a calificar integralmente el título.



Todos los documentos solicitados para la subsanación deberán ser presentados en copia certificada o legalizada ante el Notario según sea el caso, se conformidad con

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el artículo 10 del TUO del R.G.R.P. y artículo 69 del Reglamento del Registro de Predios. No podrá realizarse borrones ni enmendaduras al documento ya presentado. De conformidad con el artículo 153 de la Ley N° 27444. Base Legal: Norma V del título Preliminar y artículo 31, 32, 39 y 40 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil. Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, artículo 69 y 76 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artículo 104 y 112 de la Ley de Notariado. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos: - Señala que ya se ha adjuntado en su oportunidad, las actas legalizadas de las asambleas extradiordinarias del 20 de marzo de 2007 y 4 de octubre de 2007, con las formalidades de Ley. Asímismo, sostiene que se citó a todos los propietarios, bajo carta notarial, para la asamblea del 20 de marzo de 2007, desprendiéndose del tenor de dichas cartas notariales, que la invocatoria fue hecha para una asamblea general extraordinaria. Lo mismo que es ratificado por los propietarios, en la Asamblea General Extraordinaria de fecha 4 de octubre de 2007.

Sostiene que si bien en Registros Públicos aparecen como propietarios del Dpto. 8 del tercer piso, Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, los señores Rosa Elena Farcic de Salmón y Federico Salmón Aguirre, quienes si bien es cierto, aun no han regularizado su inscripción en Registros Públicos como propietarios, poseen documento privado de compraventa de la mencionada propiedad, acreditando así su titularidad, para lo cual se adjunta dicho documento.

- Considera que habiéndose notificado a todos los propietarios del edificio, acudieron los titulares de los mismos, asistiendo la mayoría de los firmantes, algunos en representación de sus copropietarios, para lo cual se hizo entrega de carta poder simple en la cual se deja constancia de dicha representación de sus respectivos copropietarios, tal como consta en carta poder adjuntada. Ratificándose dicha representación en la Asamblea General Extraordinaria del 4 de octubre de 2007, tal como consta en el acta respectiva. - Sostiene que en asamblea del 4 de octubre de 2007, se realizó la ratificación de acuerdos tomados en asamblea general extraordinaria del 20 de marzo de 2007. Por consiguiente, y de conformidad con el artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y el artículo 13 del T.U.O. del RGRP, considera que deberá inscribirse en la partida matriz, la designación de Serena Edith Coll Lorino de Acosta como presidenta de la Junta de Propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1. - Manifiesta que inicialmente y por error, en la lista de asistencia se consignó el nombre de José Romero Gutiérrez, como titular del departamento 5 del sexto piso, siendo lo correcto, Julio Antonio Barrionuevo Gil, el mismo que fue notificado vía carta, asistiendo y formando la lista de asistencia a la asamblea del 20 de marzo de 2007, en representación de sus copropietarios, y miembros de la sucesión Barrionuevo

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Luna, tal como consta en carta poder entregada, así como en documento privado correspondiente que le otorga el derecho como herederos de la sucesión Barrionuevo Lima. - Sostiene que en la asamblea del 4 de octubre de 2007, se hicieron y aprobaron las respectivas correcciones y aclaraciones de los artículos del reglamento interno aprobado en asamblea del 20 de marzo de 2007, basándose los mismos en el reglamento interno ya inscrito, y normas vigentes. Por lo que, de conformidad con el artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y el artículo 13 del TUO del RGRP, deberá inscribirse en la partida matriz, el reglamento interno adecuado. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - El predio se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 07022705 (que viene de tomo 222 a fojas 433) del Registro de Predios de Lima. De esta partida se han independizado 53 unidades inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas unidades y que es objeto de adecuación se encuentra inscrito en el asiento 36 a aojas 349-350 del tomo 1393. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez. De lo expuesto y del análisis de la casa a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - ¿Cuál es la formalidad que debe cumplirse para la inscripción de la adecuación de un reglamente interno? - Si es función del Registrador califica la representación de los propietarios en la junta de propietarios. VI. ANÁLISIS 1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(1) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común(2). Conjuntamente con la propiedad ex-

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(1)

Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico quo supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.

(2)

En la doctrina y legislación compararla se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad orizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos: departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuele, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil el propietario el ejercicio de su derecho – como se señala en el artículo 954 del Código como sucede en el caso de propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

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clusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios. Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(3). 2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20-7-1999, y su reglamento, el D.S. 008-2000-MTC, publicado el 17-2-2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N° 10726 y sus reglamentos aprobados mediante D.S. 025 del 06/03/1959 y D.S. 156 del 22/07/1965, posteriormente se dictaría el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14/03/1978, y su reglamento, D.S. N° 019-78-VC, promulgado el 27/04/1978. 3. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 2.7157, señala que “los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”. Asimismo, la Decimosegunda Disposición Transitoria del D.S. N° 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley N° 27157, dispone: “La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”.

(3)

Corno señala A. Ventura- Iravese y Ganzález la Propiedad Horizonal “(...) surgirá automaticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante Ia enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constituido”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial, S.A. Barcelona. pp. 22-23

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El artículo 69 establece que: “El reglamento interno se inscribirá en mérito a documenta privado con firmas legalizadas por Notario. Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito al formulario registral (FOR) a que se refiere la Ley N° 27157, puede regularizarse también la inscripción del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularización sea el único propietario de la edificación”. 4. Con relación a la formalidad del documento privado mediante Resolución N° 400-20017-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Reglamento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los propietarios de la edificación salvo que se hubiese autorizado a su suscripción al Presidente u otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios, en cuyo caso se deberá acreditar que su contenido corresponde al aprobado en la Sesión de Junta de Propietarios. De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuación de reglamento interno de una edificación sustentada en documento privado, se puede presentar de manera concurrente: a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalización notarial de firmas y, b) La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el acuerdo de adecuación o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el documento privado no ha sido suscrito por todos los propietarios. El primer documento serviría para dar por cumplido el requisito de la formalidad para la inscripción y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones legales y del propio reglamento en la adopción de los acuerdos respectivos. 5. En el presente caso, se ha presentado el acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de Propietarios), sin embargo, dicho documento fue presentado en copia simple, por lo que no se está cumpliendo con el principio de titulación auténtica. Se ha presentado el Reglamento Interno con firma legalizada de Berena Edith Coll Lorino de Acosta, quien interviene en calidad de Presidenta de la Junta de Propietarios, sin embargo la sesión de la junta de propietarios del 04/10/2007 por la cual se ratifican los acuerdos de la asamblea del 20/03/2007 y se aclara la misma en cuanto convocatoria, asistencia, conformación de junta de propietarios y de adecuación y aprobación de reglamento interno con firma legalizada ha sido adjuntado en acta original que no ha sido transcrita o insertada en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 148 del Reglamento de la Ley N° 27157. En este orden de ideas dicha acta tampoco cumple la formalidad requerida para su inscripción en los registros, esto es, copia certificada notarial del acta de junta de propietarios en la que abre el acuerdo de adecuación del reglamento interno.

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En este sentido, debe confirmarse los literales A) de los numerales 1 y 5 de la observación formulada por la Registradora. 6. Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la calificación registral la realiza el Registrador de manera integral, conforme se señala en el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, lo cual implica que debe calificarse no solamente la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato cuya inscripción se solicita, sino también la validez del mismo así como su adecuación a la partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artículo 32 del mismo Reglamento. Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato que se solicita inscribir en documento que no reúna la formalidad correspondiente no debe ser óbice para que el Registrador califique además, en la medida que el documento lo permita, la validez del acto o contrato contenido en el documento, como también su adecuación a la partida registral. En ese sentido, debe revocarse los literales B) de los numerales 1 y 5 y el numeral 9 de la observación formulada por la Registradora. 7. De igual forma, la junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a gozar de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se requiere la presentación de copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente inscrito (artículo 48 de la Ley N° 27157). Asimismo, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que en este conste el nombramiento del presidente de la junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que corresponde ser inscrito en la partida matriz del predio, según se desprende del segundo párrafo del artículo 145 del mencionado reglamento de la Ley. En el presente caso, se verifica que en el acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de Propietarios), se ha designado como presidente de la Junta de Propietarios del Edificio Barrionuevo Gil a Barena Edith Coll. Lorino de Acosta, quien convoca a la asamblea extraordinaria de propietarios celebrada el 04/10/2007. Sin embargo, como se ha señalado reiteradamente por este Tribunal, con el título alzado no se ha presentado una copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios del 20/03/2007 (tan solo copia simple), asimismo, el acta de la asamblea aclaratoria del 04/10/2007 tampoco cumple las formalidades debidas (solo consta con firma legalizada). Dicho esto, al no haberse acreditado debidamente el nombramiento del presidente de la junta de propietarios, corresponde confirmar el numeral 4 de la observación formulada por la Registradora. 8. De otro lado, el artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que, salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá ser

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convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al electo debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora lugar de la reunión y las materias a tratarse. Sin embargo, ni la Ley N° 27157 ni su reglamento –y tampoco norma registra alguna–, establecen cómo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios. Así, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuará mediante publicación en el diario, lo adecuado será presentar directamente esta publicación, para lo cual deberá adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste dicha publicación o copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha publicación. Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prevé, podrá acreditarse la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, sea que se encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicación supletoria a falta de regulación en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas o pizarras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cómo deberán acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto. En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, se entiende que en tanto deberá existir dicha constancia de entrega o recepción, deberá presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento interno inscrito se regula la convocatoria en el artículo 10, estableciéndose que: “(...) La junta de propietarios será elegida cada año, en el primera quincena del mes de enero, en sesión que se citará a todos los propietarios, por esquelas certificadas. (...)” (el subrayado es nuestro). 9. La Registradora advierte en el numeral 2.1 de su esquela de observación que no se ha adjuntado la totalidad de las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria del 20/03/2007, con las formalidades previstas en el artículo décimo del reglamento interno inscrito, pues solo ha calificado las cartas notariales cursadas a los propietarios [de los] Dpto[s]. N° 5 y N° 8. Sin embargo, con el recurso de apelación se ha adjuntado los cargos de las cartas notariales enviadas, por medio de la notaria de Lima María Jesús Amézaga V, a los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María, para la junta del 20/03/2007. Conforme a ello, corresponde dejar sin efecto el numeral 2.1 de la observación formulada por la Registradora. 10. Otro aspecto cuestionado por la Registradora, está referido a que de la revisión de las cartas notariales cursadas a los propietarios de los departamentos y N° 5 y N° 8, se advierte que se cita en el primer párrafo a las 20:00 horas, no obstante que líneas

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posteriores se establece una primera citación a las 19:00 horas y una segunda citación a las 20:00 horas. Al respecto, de la revisión de todas las cartas remitidas vía notarial, se aprecia que en efecto, tal como advierte la Registradora, existe una discrepancia en cuanto a la hora de citación para la primera convocatoria, pues se ha señalado inicialmente en dichas esquelas que la junta de propietarios del 20/03/2007 se realizará a las 20:00 horas, sin embargo, más adelante se precisa que la primera citación se realizará a las 19:00 horas. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que el contenido del acta de sesión de junta de propietarios se encuentra regulado en el artículo 149 del reglamento de la Ley N° 27157, la cual dispone que en el acta de cada sesión deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. En este caso, de la revisión del acta de junta general del 20/03/2007 se señaló lo siguiente: “En el distrito de Jesús María, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007), siendo las veinte (20:00) horas, nos reunimos los propietarios de los departamentos y tiendas del edificio Barrionuevo Gil N° 1, en el salón de la asamblea, situado en Av. General Garzón N° 1308, bajo la presidencia de la Sra. Berena Edith Coll Lorino de Acosta, y come secretaria la Sra. Norma Benjamina Cáceres Cáceres, por decisión, y en común acuerdo de todos los asistentes. Luego de haberse constatado que la convocatoria se realizó conforme al artículo 10 del Reglamento Interno Vigente, y a la Ley, y habiéndose verificado la existencia del quórum reglamentario para el inicio de la asamblea en segunda convocatoria, se inicia la misma”. Como se puede apreciar del contenido de dicha acta, la asamblea del 20/03/2008 se realizó en segunda convocatoria a las 20:00 horas. Así, el error advertido, está referido a la omisión en la primera parte de la esquela de la hora para efectuar la primera convocatoria a dicha asamblea; sin embargo, la información se encuentra completa y se desprende claramente de la misma esquela, asistiendo más de la mitad de propietarios en segunda convocatoria, por lo que se advierte que se cumplió con la finalidad de la comunicación. En este orden de ideas, debe revocarse el numeral 2.2 de la observación formulada por la Registradora. De otro lado, la Registradora ha señalado que de la revisión de los antecedentes registrales (partida electrónica N° 46364406 del Registro de Predios de Lima), se aprecia que los propietarios del Dpto. N° 8 del tercer piso, son: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los propietarios que fueron convocados, es decir, Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta y Bertha Teresa Barrionuevo Gil. Con el reingreso, se ha señalado que la propiedad del departamento N° 8 del tercer piso, recae a favor de la sociedad conyugal conformada por Federico Salmón Aguirre

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y Rosa Elena Farcic de Salmón, adjuntando a tal efecto una copia certificada del testimonio de compraventa sobre dicho inmueble otorgado por sus anteriores propietarios con dominio inscrito, esto es: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo. 11. Ahora bien, respecto a la exigencia de que los propietarios cuenten con derecho inscrito para conformar la junta de propietarios, debe tenerse en cuenta que en el Décimo Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Decimosétimo precedente



Quórum de sesión de Junta de Propietarios



Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a lee propietarios con dominio inscrito”.

El precedente se sustenta en la Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17/06/2003, Res. N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16/05/2003 y Res. N° 97-2004-SUNARP-TR-L del 20/02/2004. El referida precedente se fundamenta que si bien el artículo 145 del reglamento de la ley N° 27157 no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito para conformar la junta de propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. En tal sentido, conforme al artículo 2013 del Código Civil desarrollado por el artículo VII del Título Preliminar del Reglamente General de los Registros Públicos, los asientos registrales producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientra no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez. La resolución concluye señalando que, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios reunidos en junta, resulta relevante la condición de propietarios de los asistentes a ella. Al respecto, se colige que solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el registro(4), por lo que, en consecuencia, para el registro la junta de propietarios la conforman solamente los propietarios con derecho inscrito. Así, la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. Esto es, si bien en la calificación del quórum de la junta de propietarios para las instancias registrales solo pueden contar los propietarios con derecho inscrito, los otros asistentes a la junta que no tiene derecho inscrito, no desnaturalizan ni invalidan la junta. Así, en la calificación registral, la junta de propietarios podrá inscribirse siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, se

(4)

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Asi se señala en la Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L.

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haya celebrado con el quórum debido –según se trate de primera o segunda convocatoria–, y haya adoptado los acuerdos con la mayoría requerida. Conforme a lo expuesto, al bien la asistencia de propietarios que no cuentan con derecho inscrito no deberá ser tomada en cuenta para determinar el quórum de le junta de propietarios, y tampoco deberán tornarse en cuenta sus votos, la asistencia de quienes no tienen derecho inscrito no invalida la junta y por lo tanto, no impide su inscripción. En este sentido se ha pronunciado este colegiado en la Res. N° 370-2003‑SUNARP-TR-L. 15. Así, si bien solo debería convocarse a la junta de propietarios a los propietarios con derecho inscrito, aplicando el precedente antes aludido, podría convocarse también aquellos propietarios que aún no han logrado inscribir su derecho de propiedad en los Registros Públicos, toda vez que su participación, con las limitaciones antes referidas, no invalida los acuerdos adoptados por la junta, siempre y cuando sean adoptados con el quórum correspondiente. Sin embargo, de la revisión de la carta remitida vía notarial a los propietarios del departamento N° 8, se aprecia que no se ha convocado al propietario con dominio inscrito, sino que se ha convocado a terceros: Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta y Bertha Teresa Barrionuevo Gil. En consecuencia, deberá acreditar que se convocó válidamente al propietario con derecho inscrito, con la formalidad prevista que para dicho fin preveía el reglamento interno inscrito; o, en todo caso, podrá acreditarlo mediante declaración jurada con firma legalizada del propietario del departamento N° 8 con dominio inscrito. En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2.3 de la observación formulada por la Registradora. 14. Con respecto a la representación de los propietarios en la junta de propietarios, el artículo 147 del Reglamento de la Ley N° 27157 prevé que los propietarios podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Al respecto, debe señalarse que el Registrador al realizar sus labores registrales debe actuar con la debida diligencia de acuerdo a sus funciones. En este sentido, no asume responsabilidad por la autenticidad ni por el contenido del libro u hojas sueltas, acta o documento, ni por la firma, identidad, capacidad o representación de quienes aparecen suscribiéndolos. Tampoco es responsable por la veracidad de los actos y hechos a que se refieren las constancias o certificaciones que se presenten al Registro. En consecuencia, los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en la junta de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las normas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del Registrador el verificar la representación de estos a la junta de propietarios.

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En este sentido, corresponde revocar los numerales 3 y 6 de la observación formulada por la Registradora. 15. Se aprecia que ha asistido a la junta extraordinaria del 04/10/2007 el propietario Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embargo, tal como señala la Registradora, de la revisión de la ficha N° 8266 que continua en la partida electrónica N° 23529181 del Registro de Declaratoria de Herederos (Sucesión Intestada), se aprecia que dicho propietario falleció el 10/11/1976, por lo que corresponde aclarar en todo caso, quién de sus herederos asistió y suscribió el acta en representación de los demás coherederos, lo que puede efectuarse mediante una reapertura del acta, en aplicación analógica del sexto precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral(5). Conforme a ello, corresponde confirmar el numeral 7 de la observación formulada por la Registradora. 16. Otro aspecto cuestionado por la Registradora es el referido a que en mérito de la Junta de Propietarios del 04/10/2007 se viene ratificando la elección del Comité Electoral acordada en la anterior Junta de Propietarios, no obstante que dicho acto no es inscribible en los Registros Públicos, de conformidad con los artículos 69 y 70 del Reglamento General de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que al amparo del artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos le solicita que presente desistimiento parcial de este extremo de la solicitud de inscripción. Sobre el particular, se tiene que efectivamente el artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que “solo son inscribiles en la partida matriz do la edificación sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designación de su presidente, que conste en dicho reglamento. Este último acto también podrá inscribirse en mérito de la copia certificada con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. De otro lado, el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que “la rogatoria alcanza a todos los actos incribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa”. En tal sentido, carece de objeto solicitar aclaración o desistimiento parcial de la rogatoria, cuando la rogatoria ha sido genérica y no se han planteado reservas, debiendo desprenderse por lo tanto, que aquella se limita a los actos inscribibles contenidos en el título. En este sentido, corresponde revocar el numeral 8 de la observación formulada por la Registradora.

(5)

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“Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada” (publicado en el diario oficial El Peruano el 09/06/2005).

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17. Por otro lado, el contraste entre la información relativa a los porcentajes de participación en las áreas y bienes comunes, contenidos en el reglamento interno adecuado (artículo sexto) y los que constan en el título archivado N° 2040 del 20/06/1966, en el que no se advierte la asignación de porcentajes de participación para los bienes comunes. Lo que se aprecia es que la junta de propietarios ha consignado en el artículo sexto del reglamento adecuado, el porcentaje de participación sobre los servicios comunes señalados en el artículo décimo quinto del reglamento interno inscrito. Debido a ello, la Registradora considera que la asignación de porcentajes sobre bienes comunes en el nuevo reglamento, en estricto, implicaría una modificación al reglamento interno inscrito, debiendo en ese caso, constar dicho punto en la agenda de la asamblea, así como el acuerdo adoptado sobre el mismo, con el quórum requerido. Sin embargo, teniendo en consideración que el porcentaje de participación en los bienes comunes constituye un requisito obligatorio según las normas legales vigentes a las cuales se solicita adecuar (artículo 153 literal del Reglamento de la Ley N° 27157), el cual no se encontraba plasmado en su anterior reglamento interno inscrito bajo la vigencia de la Ley N° 10726; se desprende que en realidad no se trata de una modificación del reglamento interno, sino que en virtud a la adecuación de dicho reglamento resulta imprescindible la asignación del porcentaje de participación en los bienes comunes, correspondiente a cada una de las unidades inmobiliarias. En tal sentido, corresponde revocar el literal A) del numeral 10 de la observación formulada por la Registradora. 18. Sin perjuicio de ello, se desprende del artículo 6 del Reglamento aprobado que se ha consignado un porcentaje de participación para cada bien común. Debe tenerse presente que el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que la participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusive y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otras. Entonces, cuando se habla de “porcentaje de participación en el bien común” comprende a todos los bienes comunes del edificio incluyendo el terreno (que es bien común, y demás bienes considerados come tales en el mismo reglamento). Lo relevante no es el porcentaje de participación de uno o varios bienes comunes, sino en el conjunto de bienes comunes. Además, es el porcentaje de participación en el conjunto de bienes comunes el que se utiliza para efectos del quórum y mayoría en la junta de propietarios, y no el porcentaje de participación en un específico bien común. Esto criterio también ha sido plasmado en la Resolución N° 712-2008-SUNARP-TR-L del 16/11/2006. En consecuencia, corresponde ampliar la denegatoria de inscripción a fin de aclarar el porcentaje de participación en los bienes comunes a fin de tener uno solo por unidad inmobiliaria.

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19. Asimismo, tal como advierte la Registradora, no se ha establecido en el reglamento interno inscrito el criterio para asignar los porcentajes sobre los bienes comunes, contraviniendo lo dispuesto en los literales f) y g) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, no siendo suficiente consignar que se adoptan los porcentajes porque así consta inscrito, debiendo indicar, en todo caso el criterio por el cual se adoptó, a fin de adecuarse a la legislación actual. En consecuencia, corresponde confirmar el literal B) del numeral 10 de la observación formulada por la Registradora. 20. De la revisión del artículo 7 del reglamento adecuado, la Registradora aprecia las siguientes discrepancias con el reglamento interno inscrito: el porcentaje de participación de los departamentos y habitaciones de la azotea en la escalera de servicio, Dpto. 3 del segundo al quinto piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los Dptos. Tres de todos los pisos), así como también determinar correctamente que el departamento 3 corresponde al 4° piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consignó erróneamente. Sin embargo, teniendo en consideración que los porcentajes respecto de los gastos comunes inscritos y que se transcriben casi literalmente en el artículo 7 del reglamento interno aprobado no suman el 100% respecto de cada uno de los bienes comunes; deberá adecuarse ello, utilizando el criterio que se apruebe por la junta de propietarios. En ese sentido, debe revocarse el numeral 11 de la observación formulada y dejar constancia del defecto advertido en este punto. 21. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciase por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes: Reglamento interno (adecuación): Derechos de calificación

S/.

26.00

Derechos de inscripción

S/.

7.00

Modificación de porcentaje (53): Derechos de calificación

S/. 1,378.00

Derechos de inscripción

S/.

371.00

Derechos de calificación

S/.

26.00

Derechos de inscripción

S/.

7.00

Presidente de junta de propietarios:

172

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Junta de propietarios: Derechos de calificación

S/.

26.00

Derechos de inscripción

S/.

7.00

Sub Total:

S/. 1,848.00

Derechos cancelados (recibo N° 2007-05-00033299)

S/.

57.00

Derechos pendiente de pago S/. 1,791.00 Interviene en la presente Resolución interviene como Vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante resolución N° 050-2008-SUNAR/PT del 13.3.2008. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR los numerales 1A), 2.3, 4, 5A), 7 y 10B) de la esquela de observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2.1, REVOCAR lo demás que la contiene y AMPLIARLA por los defectos advertidos en los numerales 18 y 20 por los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Vocal del Tribunal Registral ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ Vocal del Tribunal Registral

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J6 Res. N° 944-2011-SUNARP-TR-L

Reapertura del acta de junta de propietarios por el presidente No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 944-2011-SUNARP-TR-L Lima, 13 de julio de 2011 Apelante :

Adriana Jesús Delgado Angulo

Título :

N° 127029 del 10/02/2011

Recurso : HTD. N° 29310 del 20/04/2011 Registro : Predios de Lima Acto (s)

:

Adecuación de reglamento interno

SUMILLA REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS No procede cuestionar la validez de la reapertura de un acta de junta de propietarios al amparo de lo establecido en el artículo 12 del RIRPJNS, cuando de la revisión del acta primigenia se advierte que en dicha sesión se acordó de manera expresa otorgar facultades al presidente de la junta para suscribir en representación de todos los propietarios la referida acta de reapertura. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno, inscrito en el asiento 9-b de la ficha N° 234377 del Registro de Predios, a la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Asimismo, se solicita la inscripción del reglamento interno general de la edificación cuya partida matriz es la ficha N° 231348. Al efecto se adjunta la documentación siguiente:

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Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

- Declaración jurada de convocatoria para la junta de propietarios del 12/08/2010, formulada por César Augusto Cobos Barrantes, con firma certificada por notario de Lima el 07/02/2011. - Copia certificada notarial de la reapertura de acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 10/08/2010. - Documento con firma certificada por notario relativo a la modificación parcial de adecuación de reglamento interno de La Torre Los Conquistadores. - Solicitud de desistimiento parcial de la rogatoria relativo a la inscripción de los miembros de la directiva de la junta de propietarios, precisando, sin embargo, que la rogatoria comprende la inscripción del presidente. - Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 12/08/2010 y su reapertura, del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro. - Documento con firma certificada por notario del reglamento interno general del Lote 5. - Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 10/08/2010. - Documento con firma certificada notarial de la adecuación de reglamento interno de la Torre Los Conquistadores Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. - Esquelas de convocatoria para las sesiones de junta de propietarios del 10/08/2010 y 12/08/2010. - Copia certificada notarial del acta de sesión de junta de propietarios del edificio Torre Los Conquistadores Calle Conde de la Monclova 363 del 31/08/2005. - Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro, del 06/12/2007. - Avisos y esquelas de convocatorias para la sesión extraordinaria de junta de propietarios del 06/12/2007. - Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro del 23/08/2009. - Esquelas de convocatoria. - Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Conquistadores) del distrito de San Isidro, del 23/03/2009.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave, observó el título en los siguientes términos:

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“DEL REINGRESO (07/04/2011):



1. Se reiteran las observaciones b y c de la esquela de fecha 01/04/2011, toda vez que en el reingreso solo se adjunta una solicitud de desistimiento en relación con la inscripción de los demás miembros de la Junta General de Propietarios a excepción del Presidente.



Siendo el sentido de las referidas observaciones, el siguiente:



“(...) b. Por otro lado, en relación con la aplicación supletoria de las normas del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias, es menester señalar que la “Reapertura de Actas” es una figura jurídica que no está regulada por la Ley N° 27157 ni por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, por lo que la aplicación de dichas normas es totalmente válida a efectos de suplir un vacío legal. En caso contrario no podría utilizarse la reapertura como un mecanismo de subsanación de errores contenidas en el acta.



c. En ese sentido, se reiteran las observaciones 3, 4, 5 y 6, más aun cuando en el acuerdo 4 adoptado en la sesión de Junta de Propietarios del Edificio Conquistadores no se estableció expresamente facultades al presidente de la junta para suscribir a sola firma las reaperturas necesarias; al respecto, es menester señalar que un acuerdo de voluntades no puede contravenir lo dispuesto en una norma legal, salvo que esta misma lo prevea, situación distinta que sucede en el artículo 12 del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias.



“(...) ADECUACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO-TORRE CONQUISTADORES (TORRE B)



3. Se deja constancia que el Acta de Reapertura que se adjunta con la presentación del presente título, no tiene validez, toda vez que no ha sido suscrita por los mismos propietarios que suscribieron el acta reabierta, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 12 del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias, en aplicación supletoria. Siendo el tenor de dicho artículo el siguiente:



“(...) Artículo 12.- Reapertura de actas



Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignará la fecha de la reapertura (…)”.



4. En ese sentido, deberá aclarar en el artículo 4 del Reglamento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesión del 10/08/2010, se describe como bien común al terreno, lo cual no puede ser, toda vez que es de dominio común de todo el complejo.

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...



5. Asimismo, deberá aclarar quiénes son las personas que representan a los propietarios de los Dptos. N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103, que se señalan en la introducción del acta de fecha 10/08/2010.



6. Por otro lado, sírvase aclarar el periodo de ejercicio del Presidente de la Junta de Propietarios de la Torre Conquistadores, toda vez que en el Reglamento Interno Adecuado de dicho sector se señala: 1 año, sin embargo, en el Reglamento Interno General se señala: 2 años.



Finalmente, se deja constancia que deberá modificarse en lo que corresponda el Documento Privado de Adecuación de Reglamento Interno General y del Sector “Torre Conquistadores”(...)”.



FORMALIDAD: toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o subsana (Art. 1413 C.C.)



Base Legal.- Ley N° 27157, TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, Ley N° 27133, Arts. 311, 2011 del Código Civil, Reglamento Nacional de Edificaciones, Arts. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamentó de Inscripciones del Registro de Predios”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: - Con relación a la aplicación del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias, señala que la junta de propietarios no es una persona jurídica por lo que no se encontraría dentro del ámbito de aplicación del Reglamento citado. - Sin perjuicio de lo expuesto, en el caso de una aplicación supletoria ante un vacío en la Ley N° 27157 y su Reglamento, sobre las formalidades de una reapertura de acta de sesión de junta de propietarios, esta no puede ser aplicada como formalidad obligatoria, cuando en el acta de sesión de junta de propietarios con acuerdo por mayoría calificada, los asistentes autorizan expresamente al presidente de la junta de propietarios a que pueda suscribir, entre otros, la reapertura del acta que en ese acto suscriben. - Los acuerdos que tome la junta de propietarios son decisiones de los propietarios por lo que si la decisión de estos propietarios, con acuerdo con mayoría calificada, es que sea el mismo presidente de la junta de propietarios quien suscriba una reapertura de acta, este acuerdo debe tomarse como un acuerdo válido por cuanto existe un vacío con respecto a dicho extremo y no existe disposición en contrario. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida Matriz El predio inscrito en la ficha N° 231348 que continúa en la partida N° 41284714 se encuentra constituido por el lote 5 de la manzana 82 del distrito San Isidro y cuenta con

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un área de 1,256.10 m2. En esta área se construyeron estacionamientos y depósitos, constituyéndose reglamento interno para esta zona, siendo que actualmente el predio ha quedado reducido a las zonas comunes de los estacionamientos y depósitos de los sótanos. En el asiento B00001 consta registrada la adecuación del reglamento interno de este sector a la Ley N° 27157. De esta partida se independizaron los aires del predio en la ficha N° 234342 que continúa en la partida electrónica N° 41408855, constituido por el primer y segundo nivel del edificio. Asimismo, se independizaron los aires del tercer nivel al infinito en la ficha N° 234377 continuando en la partida N° 41378581. Partida N° 41408855 En la ficha N° 234342 que continúa en la partida N°41408855 se encuentra inscrito el inmueble constituido por el primer y segundo nivel de los aires del lote 5 de la Manzana 82 del distrito de San Isidro. Esta partida corresponde a un centro comercial destinado a tiendas con sus respectivos servicios. Partida N° 41378581 En esta partida se inscribió la declaratoria de fábrica de seis departamentos dúplex, “Dúplex Los Libertadores”, inscribiéndose el reglamento interno de este sector. Además se inscribió la declaratoria de fábrica de 31 departamentos, edificados en los niveles del cuarto al décimo sexto, edificio denominado “Torres de Los Conquistadores”. El reglamento interno que es objeto de adecuación se encuentra inscrito en el asiento 9-b. Con relación a las secciones del cuarto al décimo sexto piso del edificio, esta porción del predio ha quedado reducido a zonas comunes luego de las independizaciones efectuadas. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en la calificación registral de la reapertura del acta de sesión de Junta de Propietarios le resulta aplicable el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias.

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Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno que corre inscrito en el asiento 9-b de la ficha N° 234377 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA; así como, la inscripción del reglamento interno general de la edificación en la ficha N° 231348 que continúa en la partida matriz N° 41284714.

El Registrador encargado de la calificación del título ha denegado la inscripción del mismo señalando –entre otros puntos– que la reapertura del acta presentada debe ser suscrita por todos los propietarios que firmaron el acta reabierta, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias (en adelante RIRPJNS).

2. En el presente caso, de la revisión de los documentos contenidos en el título materia de alzada se aprecia que, conforme al punto 4 de su agenda, la junta de propietarios del 10/08/2010 –además de adecuar el Reglamento interno de la Torre Los Conquistadores y elegir al presidente y tesorero de la junta de propietarios–, acordó lo siguiente:

“Los asistentes acordaron por unanimidad, autorizar al señor CÉSAR AUGUSTO COBOS BARRANTES, elegido como Presidente de la Junta de Propietarios, identificado con DNI 25676097, para que en representación de la Junta General de Propietarios, pueda suscribir la minuta, escritura pública, escritura pública aclaratoria, declaraciones juradas, planos, así como todo documento público y/o privado que se requieran para la inscripción de los acuerdos tomados en la presente sesión extraordinaria de Junta General de Propietarios, así se trate de reaperturas de la presente acta”.



El acta fue suscrita por 23 asistentes.



Posteriormente, y en ejercicio de las facultades conferidas, de manera unilateral, el señor Carlos Augusto Cobos Barrantes con fecha 10/08/2010 (a horas 10.00 pm) reabre el acta antes aludida a fin de corregir los artículos 4, 12, 13 y 19 del reglamento interno aprobado, aclarar el segundo punto de agenda y precisar los nombres y apellidos de las personas que intervinieron como representantes de los propietarios de los departamentos N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1103 y 1102, mencionados en la introducción del acta del 10/08/2010.

3. Si bien es cierto, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12(1) del RIRPJNS concordado con el artículo 149(2) del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, resulta

(1)

(2)

Artículo 12 del RIRPJNS.- Reapertura de actas. “Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignará la fecha de la reapertura. No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos”. Artículo 149 de la Ley N° 27157.- En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de copropietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación

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exigible a los efectos formales que el acta y su reapertura sean suscritas por las mismas personas; es de señalar que en el presente caso lo que está en discusión es si los asistentes a la junta de propietarios pueden otorgar poder en el acta a uno de ellos a efectos de reabrir dicho documento para realizar las correcciones y aclaraciones que correspondan y suscribirlo en su representación. 4. Al respecto, y conforme a la regla general establecida en el artículo 145 del Código Civil: “El acto jurídico puede ser realizado mediante representante, salvo disposición contraria de la ley. La facultad de representación la otorga el interesado o la confiere la ley”.

Así, en la medida que no existe norma prohibitiva total (ej. otorgamiento de testamento por escritura pública)(3) o norma prohibitiva parcial (ej. celebración de matrimonio civil)(4), creemos que no hay impedimento alguno para que la propia junta pueda otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.

5. Adicionalmente debe decirse que, si se reconoce pleno valor legal y efectos al acta suscrita por los asistentes a la junta de propietarios (como ocurre en la junta del 10/08/2010), con igual razón debería admitirse la posibilidad de que dichos asistentes –en tanto junta–, otorguen poder a su presidente, para que este pueda reabrir el acta y proceda a corregirla o aclararla. 6. Al respecto, en el Pleno N° LXXV, el Tribunal Registral aprobó por mayoría el siguiente criterio como acuerdo: “La reapertura de acta podrá ser suscrita, en representación de los asistentes a la sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya otorgado poder para ello”.



(3)

Artículo 690.- Carácter personal del acto testamentario “Las disposiciones testamentarias deben ser la expresión directa de la voluntad del testador, quien no puede dar poder a otro para testar, ni dejar sus disposiciones al arbitrio de un tercero”.

(4)

Artículo 264.- Matrimonio por apoderado. “El matrimonio puede contraerse por apoderado especialmente autorizado por escritura pública, con identificación de la persona con quien ha de celebrarse, bajo sanción de nulidad. Es indispensable la presencia de esta última en el acto de celebración. El matrimonio es nulo si el poderdante revoca el poder o deviene incapaz antes de la celebración, aun cuando el apoderado ignore tales hechos. Para que surta efecto la revocatoria debe notificarse al apoderado y al otro contrayente. El poder caduca a los seis meses de otorgado”.



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en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta (...).

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...



En consecuencia, la Sala debe sujetarse al acuerdo aprobado por el Pleno.



En ese sentido, la reapertura realizada del acta de junta de propietarios del 10/08/2010, en nombre de los asistentes poderdantes –en tanto junta de propietarios–, por el apoderado Carlos Augusto Cobos Barrantes, es válida y debe surtir plenos efectos legales.



Cabe precisar que la reapertura (el documento que la contiene) sí se encuentra suscrito por todos los asistentes, pero a través de su representante (representante de la junta), por lo cual se cumple con la exigencia establecida en el artículo 12 del RIRPJNS y el artículo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, respectivamente.



Conforme a lo señalado, corresponde dejar sin efecto el primer y segundo extremos de la denegatoria.

7. Otro defecto advertido por el Registrador consiste en que en el artículo 4 del Reglamento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesión del 10/08/2010, se describe como bien común al terreno, lo cual no resulta procedente tomando en cuenta que el mismo es de dominio común de todo el complejo.

En efecto, de la revisión del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 10/08/2010, se advierte que en el Art. 4 del reglamento interno cuya inscripción se solicita se enumeran los bienes comunes, consignándose entre ellos al terreno sobre el que está construida la edificación. Sin embargo, dicha disposición reglamentaria ha sido rectificada a través del acta de reapertura presentada vía reingreso, en la cual se consigna de manera expresa que “el terreno sobre el que está construida la edificación no se considera como un bien común, debido a que el terreno no puede ser común a un solo sector, debido a que es un bien común a toda la edificación en su conjunto (Lote 5 de la Manzana 82)”; esto es, un bien común perteneciente al predio matriz inscrito en la partida N° 41284714.



En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación.

8. En el cuarto extremo de la denegatoria, el Registrador solicita la aclaración de la parte introductoria del acta de junta de propietarios del 10/08/2010 a fin de que se consigne el nombre de las personas que representan a los propietarios de los Dptos. N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103.

Al respecto, cabe precisar que el contenido del acta de sesión de junta de propietarios se encuentra regulado en el artículo 149 del reglamento de la Ley N° 27157. La citada norma dispone que en el acta de cada sesión deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de copropietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.

9. El artículo 147 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma añade

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que la representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.

Ahora bien, en el caso que los propietarios sean personas jurídicas, necesariamente serán representados por su representante legal o apoderado designado al efecto.



La norma señala que en el acta debe constar la relación de los propietarios concurrentes, debiendo entenderse que si el propietario concurre mediante representante, deberá indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona que concurre en su representación, sea en representación de personas naturales o jurídicas.

10. En el presente caso, en el acta de junta del 10/08/2010 se señala que la citada sesión contó con la asistencia del 59.19% del total de propietarios, indicando que dicho porcentaje se comprueba con la lista de propietarios asistentes que forma parte de la referida acta y con las cartas poder otorgadas por los propietarios de los departamentos N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103; advirtiéndose que en el citado documento no se cumplió con señalar el nombre de quiénes actuaron en representación de estos.

No obstante, dicho defecto ha sido subsanado mediante el acta de reapertura presentada por el usuario, en la cual se señala el nombre de todos los representantes que intervinieron en el acta de junta de propietarios del 10/08/2010.

Por consiguiente, corresponde dejar sin efecto dicho extremo de la observación. 11. En el artículo 27 del Reglamento Interno General de la edificación que se solicita inscribir en la ficha N° 231348 (predio matriz) –descrito en el Acta de Sesión Extraordinaria de Junta General de Propietarios del 12/8/2010– se consigna que “el presidente de la junta general de propietarios corresponderá a quien ejerza el cargo de presidente de la junta de propietarios del sector Torre Los Conquistadores (...)”.

Asimismo, en el artículo 19 del citado reglamento se establece lo siguiente: “El presidente de la Junta General de Propietarios, está designado para el presidente de la junta de propietarios del sector de departamentos de vivienda o Edificio Torre Los Conquistadores. El cargo se ejercerá mientras se mantenga como Presidente de la Junta de Propietarios de su sector, esto es por un periodo de un año conforme lo señala el Reglamento Interno del sector vivienda desde su elección (...)”.



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Como puede apreciarse, de acuerdo a lo precisado en las normas reglamentarias antes aludidas, el periodo de ejercicio del presidente de la junta de propietarios de la Torre Los Conquistadores es de un año; advirtiéndose que dicha información coincide con lo precisado en el artículo 19 del Reglamento Interno correspondiente al referido sector descrito en el Acta de Sesión Extraordinaria de Junta General de Propietarios del 10/08/2010.

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...



Sin embargo, revisada la documentación presentada por el usuario en el reingreso, se advierte la existencia de discrepancia respecto al periodo de ejercicio del presidente de la junta de propietarios consignado en el Reglamento Interno General de la edificación (1 año) y al que aparece descrito en el acta de reapertura del 10/08/2010 (2 años).



Por lo tanto, se confirma el quinto extremo de la observación formulada.

12. De conformidad con lo previsto por el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observación, deberá pronunciarse sobre los derechos registrales. En tal sentido, este colegiado concuerda con la liquidación efectuada por el Registrador. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el quinto extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO lo demás que contiene, conforme a los fundamentos expuestos en análisis de la presente Resolución. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

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J7 Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L

Oportunidad de la constitución de la junta de propietarios Una vez constituida el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común se constituye también la junta de propietarios, la misma que va a estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o más propietarios no impide la constitución de la junta. En ese sentido, al momento del otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios siempre que haya pluralidad de propietarios.

SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 020-2008-SUNARP-TR-L Lima 4 de enero de 2006 APELANTE : CÉSAR AUGUSTO DUBOIS DÁVILA TITULO :

N° 558512 del 04-10-2007

RECURSO :

N° 57096 del 26-10-2007

REGISTRO :

Predios de Lima

ACTO (s)

REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN

:

SUMILLA INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN Tanto el reglamento interno como la independización de las secciones de dominio exclusivo de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, deben formularse en documento privado con firmas legalizadas por parte del titular o titulares registrales. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno y de la independización, inscritos en la partida electrónica N° 44417618 del Registro de Predios de Lima.

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Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007 y pianos de las secciones de dominio exclusivo independizadas. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva Cachón, observó el título en los siguientes términos:

“1. FORMALIDAD:



Conforme lo disponen los artículos 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios tanto la memoria de independización como el reglamento interno deben contar con la legalización de las firmas de los propietarios del inmueble; en tal habiéndose solo remitido copia certificada del acta de junta de propietarios esta no da mérito a su inscripción”.



2. INDEPENDIZACIÓN:



No se indica en el acta cuáles son las modificaciones que se efectúan en la independización de las unidades inmobiliarias que ya se encuentren independizadas, así como en las áreas comunes, en tal sentido deberá señalar expresamente cuáles son las modificaciones realizadas.



3. CALIFICACIÓN:



La calificación de los planos de independización, así como de la memoria de independización y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios será efectuada cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.



4. ACTA:



Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados N°s 453-455-457 Urb. Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N° 11386226, pero en dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Preciados N° 453, Surco. Sírvase subsanar, ya que según se pudo verificar el inmueble matriz se encuentra inscrito en la P.E. N° 44417618.



5. JUNTA DE PROPIETARIOS:

Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominación del presidente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artículo 145 del D.S. N° 036-2006-VIVIENDA.

Sírvase subsanar la omisión.

SUBSANACIÓN:

En cuanto a la subsanación de la observaciones formuladas, esta se deberá efectuar cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgadas los documentos materia de observación.

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Base legal: Art. V del Titulo Preliminar, 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.



Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificación de conformidad con el artículo 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante señala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entiende que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas notarialmente en el caso de la independización y documento privado con firmas legalizadas notarialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de los mismos en cuanto a la independización y reglamento interno fuera igual a la copia certificada, será observado, incurre claramente en una trasgresión frontal de los dispositivos legales y en una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificación por mandato legal se ha calificado dicha copia certificada y su contenido cumple con los requisitos de ley, salvo en cuanto a su formalidad. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia del título apelado se encuentra constituido por el ubicado en la calle Preciados N°s 453, 455 y 457 de la urbanización Residencial Higuereta, Santiago de Surco. En su asiento B 00003 se registro el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común constituida sobre el inmueble. En el asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el asiento B 00005, la modificación del área. En el asiento B 00006 se registró la ampliación de fábrica, y en el asiento B 00008 la modificación del reglamento interno, anotándose la independizacion del departamento 501. En el asiento B 00009 se inscribió la modificación del área. La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cáceda, según se desprende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del asiento C 00002 de la partida electrónica N° 44417618. Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres Cáceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de los estacionamientos 1, 2 y de los departamentos 201, 301, 401 y del departamento 501; y Rutth Cáceda Eslava del estacionamiento 1 y del departamento 201. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado, con el informe oral del abogado Julián Siguas R.

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De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: 1. Si para la inscripción de la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de la Ley N° 27157, así como el reglamento interno, basta la presentación de copia certificada del acta donde corren insertas, o se requiere que se presenten en documento privado con firmas legalizadas por el titular o titulares registrales. 2. Si la presentación del acto solicitado registrar en documento distinto al idóneo impide la calificación de su validez y adecuación a la partida registral. VI. ANÁLISIS 1. De acuerdo al principio de titulación auténtica, recogido en el artículo 2010 del Código Civil, los actos y contratos deben constar en instrumento público para su registro, salvo disposición expresa. En este último caso, debe presentarse el acto o contrato en documento privado con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición expresa que establezca una formalidad distinta, según señala en el artículo 10 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP). 2. Para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentan los siguientes documentos, según se señala en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP): a) Reglamento interno; b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes; c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente. 3. De lo acabado de señalar, se tiene que para la inscripción de las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo de la partida matriz debe de presentarse solicitud formulada por el titular registral, debiendo de estar su firma debidamente legalizada por notario. Ello sin embargo no excluye la posibilidad de que la solicitud de independización, conteniendo el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes, conste en escritura publica, porque como se señaló, las inscripciones se rigen por el principio de titulación auténtica, salvo que se establezca formalidad distinta, siendo esta, en el caso de la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de la Ley N° 27157, el documento privado con firma legalizada.

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En este sentido, al no establecerse formalidad distinta al documento privado con firma legalizada para las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, no procede la inscripción de modificación de la independización en mérito a copia certificada del acta conteniendo la solicitud de independización, por no tratarse de instrumento público. 4. Lo señalado en el numeral precedente resulta de aplicación a la inscripción del reglamento interno, ya que al igual que la inscripción de las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, se exige la presentación de documento privado con firmas legalizadas por notario, según se indica en el artículo 69 del RIRP. En este sentido, resulta posible que el reglamento interno conste en escritura pública mas no en otro documento privado distinto al contemplado en el referido artículo 69. Por lo expuesto, debe confirmarse el primer extremo de la observación. 5. Respecto a lo señalado en el tercer extremo de la observación, debe tenerse en cuenta que la calificación registral la realiza el registrador de manera integral, conforme se señala en el artículo 31 del RGRP, lo cual implica que debe de calificar no solamente la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato solicitado registrar, sino también la validez del mismo así como su adecuación a la partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artículo 32 del RGRP. Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato solicitado inscribir en documento que no retina la formalidad correspondiente no debe ser óbice para que el registrador califique además, en la medida que el documento lo permita, la validez del acto o contrato contenido en el documento, como también su adecuación a la partida registral. En el caso presentado, si bien la solicitud de modificación de la independización de las secciones de dominio exclusivo, como el reglamento interno modificado, no constan en documento privado con firmas legalizadas, constan en la copia certificada del acta presentada, por lo que pueden ser materia de calificación en cuanto a su validez como adecuación con la partida registral. En este sentido, debe revocarse este extremo de la observación. 6. Siendo materia de solicitud de inscripción la modificación de las independizaciones realizadas, debe especificarse, para efectos de su inscripción, las modificaciones de las secciones de dominio exclusivo independizadas, así como también de las zonas comunes, modificaciones que no se especifican en la copia certificada del acta presentada. En este sentido debe confirmarse el segundo extremo de la observación. 7. Respecto a lo señalado en el cuarto extremo de la observación, debe tenerse en cuenta que si bien se incurre en error en el acta al señalar como partida registral de la partida matriz la partida electrónica N° 11386226, en lugar de la partida electrónica N° 44417618, sin embargo, dicho error no influye en la identificación del predio, el

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mismo que se encuentra determinado por su ubicación, numeración, área, linderos y medidas perimétricas. Al respecto resulta aplicable el siguiente precedente de observancia obligatoria, aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 8 y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005:

Identificación del bien objeto de transferencia



“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo”.



Criterio sustentado en la Resolución N° 507-2001-SUNARP-TR-L del 14/11/2001, Resolución N° 464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, Resolución N° 305-2000-ORLCITR del 28/09/2000, Resolución N° 45-2002-ORLCITR del 24/01/2002.

Si bien dicho precedente se refiere a un caso de transferencia de propiedad, sin embargo, resulta aplicable el criterio que para la adecuada identificación del bien no resulta necesario que exista total coincidencia entre los datos contenidos en el título y en la partida, siempre y cuando existan elementos que permitan establecer la identidad. 8. Una vez constituido el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común se constituye también la junta de propietarios, la misma que va a estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o más propietarios no impide la constitución de la junta, según se desprende del artículo 47 de la Ley N° 27157 y del primer párrafo del artículo 145 de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. La junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a gozar de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se requiere la presentación de copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente inscrito (artículo 48 de la Ley N° 27157). Ahora, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que en el mismo conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio, según se desprende del segundo párrafo del artículo 145 del mencionado reglamento. En este sentido, siendo que en el presente caso existe pluralidad de propietarios, resulta necesario que en el reglamento interno solicitado inscribir conste el nombramiento del presidente de la junta de propietarios. En este sentido, debe confirmarse el quinto extremo de la observación.

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9. Respecto a la liquidación de los derechos registrales, estos no se pueden determinar atendiendo a que se requiere la previa aclaración de las independizaciones que son materia de modificación, de conformidad con el artículo 40 del RGRP. Interviene como Vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar, de conformidad con la Resolución N° 233-2007-SUNARP/PT del 17 de diciembre de 2007. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR los extremos 1, 2 y 5 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título contenido en el encabezamiento, y revocar lo demás que contiene por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal (S) del Tribunal Registral GILMER MARRUFO AGUILAR Vocal (S) del Tribunal Registral

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J8 Cas. N° 090-2002-LIMA

Régimen laboral de trabajadores del hogar no es aplicable a los que realizan labores de mantenimiento y limpieza en edificios La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el mantenimiento de un edificio multifamiliar es propia de los que están bajo la actividad privada sujetos a la Ley de Productividad y Competitividad Laboral, por lo que no se encontraría dentro del supuesto de la norma de los trabajadores del hogar.

CAS. N° 090-2002-LIMA Lima, cuatro de junio del dos mil dos. LA SALA TRANSITORIA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA VISTA; la causa número cero noventa del año dos mil dos; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y luego de verificada la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: RECURSO DE CASACIÓN: A fojas ciento cincuentitrés, Agustín Alberto Vásquez Cipirán, interpone recurso de casación contra la sentencia de fojas ciento cincuentiuno, su fecha veinticinco de setiembre del dos mil uno; que declara improcedente la demanda y nulo todo lo actuado por el Duodécimo Juzgado de Trabajo de Lima, en atención a la aplicación de una norma de régimen especial de la litis. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El recurrente invoca las causales de indebida aplicación de una norma de derecho material y la inaplicación de una norma de derecho material, causales contenidas en los incisos a) y c) del artículo cincuentiséis de la Ley número veintisiete mil veintiuno, Ley modificatoria de la Ley Procesal del Trabajo, Ley número veintiséis mil seiscientos treintiséis; CONSIDERANDO: Primero.- Que, el recurso de casación cumple con los requisitos establecidos en el artículo cincuentiocho de la Ley número veintisiete mil veintiuno, es menester que este Tribunal emita pronunciamiento de fondo al respecto. Segundo.- Que, el recurrente señala que se ha aplicado indebidamente la norma respecto de los trabajadores domésticos Decreto Supremo número veintitrés DT del treinta de abril de mil novecientos cincuentisiete y su modificatoria, el Decreto Supremo número cero cero dos-setenta-TR, por cuanto concierne a un marco de desarrollo de labores totalmente distintas a las que realizó a favor de la demandada, en este sentido la norma a aplicarse es el Decreto Supremo número cero cero tres-noventisiete-TR, Ley de

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Productividad y Competitividad Laboral, dentro de la cual se encuentra el derecho a percibir la indemnización por despido arbitrario causal que es procedente. Tercero.Que, respecto a la causal de inaplicación de una norma de derecho material, el recurrente omite fundamentar dicha causal por lo que deviene en improcedente. Cuarto.Que, la controversia se circunscribe en determinar si las labores que ha prestado el recurrente las ha realizado como trabajador del hogar, o como trabajador común bajo régimen laboral de la actividad privada; al respecto el servidor del hogar o doméstico se distingue del trabajador común en razón a las labores que le son propias, así como la naturaleza de su empleador, es así como el Decreto Supremo número veintitrés DT del treinta de abril de mil novecientos cincuentisiete, define en su artículo primero como labores de hogar las de aseo, cocina, asistencia y demás propias de la conservación de una residencia y del desenvolvimiento de la vida del hogar que no importen lucro o negocio para el patrón o su familiar. Quinto.- Que, en el presente caso el demandante prestaba servicios a la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, debida y legalmente constituida, como aparece del documento de fojas nueve y si bien realizaba labores de limpieza y otras, estas no constituyen actividades propias de la vida de un hogar. Sexto.- Que, las normas que regulan la labor desempeñada por el demandante corresponden a los trabajadores de la actividad privada sujetos al Decreto Supremo número cero cero tres–noventisiete–TR, Ley de Productividad y Competitividad Laboral que regula los derechos de los trabajadores del régimen de la actividad privada. RESOLUCIÓN Por estos fundamentos declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento cincuentitrés, por Agustín Alberto Vásquez Cipirán contra la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, sobre Pago de Beneficios Sociales y otro; NULA la sentencia de vista de fojas ciento cincuentiuno, su fecha veinticinco de setiembre del dos mil uno que declara nula la sentencia de fojas ciento treintitrés; y, actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas ciento treintitrés, su fecha veintisiete de junio del dos mil uno, que declara fundada en parte la demanda de fojas diecisiete; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; y los devolvieron. SS. ROMÁN S. OLIVARES S. VILLACORTA R. CÁCERES B. MONTES M.

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J9 Res. N° 1597-2011-SUNARP-TR-L

Pluralidad de porcentajes de participación sobre bienes comunes Atendiendo las características de una edificación se puede designar más de un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participación en general y un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el porcentaje general para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1597-2011-SUNARP-TR-L Lima, 15 de agosto de 2011 Apelante :

David Jonatan García Sánchez

Título : N° 190675 del 03/03/2011 Recurso : H.T.D. N° 039718 del 24/05/2011 Registro : Predios de Lima Acto (s)

:

Modificación de Reglamento Interno

SUMILLA(S) PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN LOS BIENES COMUNES “Se pueden asignar distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable para el quórum, mayoría y la copropiedad”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación de los artículos 4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:

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- El original de las citaciones a junta de propietarios del 07/09/2010. - Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N° 109, Urbanización Residencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010. - Declaración jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casaretto Castagnino. - Copia Certificada del libro de Actas N° 01 de la Junta de Propietarios. - Documento privado que contiene la solicitud de inscripción de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en la sesión realizada el 16/09/2010, con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave observó el título en los siguientes términos: DEL REINGRESO (31/03/2011): Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones: 1. Se reitera la primera observación de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, como se pretende en el presente caso. “(...) 1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0% de participación sobre los bienes comunes para la Sección N° 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un Derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”. 2. Asimismo, se reitera la segunda observación de la esquela de fecha 07/03/2011, toda vez que el numeral 5.15. de la Res. N° 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al supuesto en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo interviene el presidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastará la copia certificada del acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta al presidente a firmar el documento, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación. “(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De

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conformidad con el primer párrafo del artículo 530 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (...)”. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos: - Respecto del punto 1 de la observación sostiene que, el reglamento interno en su artículo 4 establece dos criterios para la asignación de porcentaje de participación para las zonas comunes, los cuales se atribuirán en función de la necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública, aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas. - Debido a que los propietarios de la Sección N° 1 no tienen necesidad objetiva de utilizar el Área Común N° 01 para tener acceso y salida directa a la vía pública, por tal razón se le asignó 0% de la participación sobre dicha área. Por el contrario como las secciones 2 y 3 sí requieren utilizar dicha área para tener acceso y salida a la vía pública es que se le asignó a cada una de ellas el 50% de participación sobre dicha área común. - El segundo criterio de asignación de porcentajes de participación se aplica sobre los demás bienes comunes, razón por la cual a la Sección N° 1, se le ha otorgado 76.78% y a las Secciones N°s 2 y 3 se ha asignado 11.61% a cada una. - Con relación al punto 2 de la observación, señala que el registrador estima que el supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva –Sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común– solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al presidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral ni las demás disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral 5.17 deja claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en representación de la junta sin requerirse autorización de los demás propietarios. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - En la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscrito el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N° 109 y Jr. Los Industriales N° 923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los asientos B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la ampliación y modificación de fábrica, numeración, rectificación de asiento, reglamento interno, junta de propietarios y modificación de área respectivamente. - Las secciones inmobiliarias que forman parte del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común corren independizadas en las partidas electrónicas N° 12021173, N° 12021175 y N° 12021177. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

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De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿Pueden asignarse distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes? VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador ha cuestionado la inscripción reiterando la primera observación de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, así como también señala que, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. Con relación a la asignación de porcentajes de participación sobre las zonas comunes se debe considerar que el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(1) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común(2). Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

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La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.

(1)

Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.

(2)

En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, corno sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

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Por ello, es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo será mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(3).

3. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S. N° 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

El artículo 42(4) de la Ley N° 27157 contempla que el Reglamento Interno debe comprender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno. Complementariamente, el artículo 130 del reglamento de la Ley precisó que dichos criterios debían ser razonables.

4. La determinación de los porcentajes de participación es un tema trascendente en el reglamento interno, dado que la asignación de porcentaje o la modificación del mismo implica la determinación de las cuotas de copropiedad de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el terreno sobre el que está construida la edificación. 5. Ahora bien, en el título materia de apelación se aprecia que se pretende modificar los artículos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/09/2010, es el siguiente: (…) “ARTÍCULO 4.- PARTICIPACIÓN EN LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N° 1 se atribuirá en función de:

(3)

Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23.

(4)

LEY N° 27157: Artículo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.

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1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas. 2. El área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva. La aplicación del segundo criterio está supeditado a la necesaria aplicación del primero. En ese sentido, al momento de asignarse la participación en función del área ocupada se deberá calcular tomando en consideración el porcentaje correspondiente a los inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública. Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios sobre el área común N° 1, son los siguientes: SECCIÓN N° 1

0.00%

SECCIÓN N° 2

50.00%

SECCIÓN N° 3

50.00%

TOTAL

100.00%

=

Por otra parte el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función del área ocupada por cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participación sobre las demás zonas comunes, son los siguientes: SECCIÓN N° 1

76.78%

SECCIÓN N° 2

11.61%

SECCIÓN N° 3

11.61%

TOTAL

100.00%

=

Se deja constancia que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes, diferentes al área común N° 1, serán aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos relacionados con ellos. Asimismo, se aplicará para determinar el porcentaje que le corresponderá a cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre el terreno, en caso de que el íntegro de la edificación se destruya. En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribución sobre los gastos comunes, el quórum para la realización de la junta de propietarios, los votos para la adopción de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga relación con el área común N° 1 serán los fijados en los numerales 1 y 2 del presente artículo”.

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ARTÍCULO 5.- PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNES El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento del área común N° 1 de la unidad inmobiliaria es determinado por los criterios establecidos en el numeral 1 y 2 del artículo 4 del reglamento. Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos, el área común N° 01 son los siguientes: SECCIÓN

PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

SECCIÓN N° 1

0.00%

SECCIÓN N° 2

50.00%

SECCIÓN N° 3

50.00%

TOTAL

= 100.00%

En relación a los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las demás áreas y bienes comunes de la unidad inmobiliaria son determinados en base al área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva. En tal sentido según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes: SECCIÓN

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

SECCIÓN N° 1

76.78%

SECCIÓN N° 2

11.61%

SECCIÓN N° 3

11.61%

TOTAL

100.00%”

=

(...)

Como se puede apreciar del tenor de los párrafos precedentes se asignan distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, es así, por ejemplo que se señala que el porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N°1 son para la sección N° 1 de 0.00%, señalándose a continuación que el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función al área ocupada por cada una de ellas, así la sección N° 1 tendrá el 76.78%.

6. El artículo 130 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad

199

Juan Carlos Esquivel Oviedo

Común, señala lo siguiente: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc”. (el resaltado es agregado).

200



Asimismo, mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 del 29 de setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, Independización y Copropiedad habiéndose establecido en ambos regímenes que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo.



Si bien la normativa antes citada establece de manera implícita como regla general que en una edificación solamente debería existir un único porcentaje de participación sobre los bienes comunes y un único porcentaje de participación sobre los servicios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las características particulares de la edificación existan porcentajes también particulares para determinadas zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, sino únicamente para algunas de dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocurrir por ejemplo con un pasaje de acceso o un jardín interior que solamente constituye zona común de dos o tres secciones de propiedad exclusiva y por ende, se excluye de su utilización a las demás secciones de propiedad exclusiva.



El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento internos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificación y reglamentos internos particulares para cada sector, de la edificación, siendo que existen zonas comunes para todo el conjunto de la edificación y zonas comunes solamente para determinado sector de la edificación, situación que conlleva a que existan porcentajes de partición para el conjunto de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación y porcentajes de participación para las secciones que conforman cada sector.



Siendo ello así, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos internos, se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comunes cuando no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificación sino solamente de algunas secciones de propiedad exclusiva. Así, el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el reglamento interno, debe contener, los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso, siendo que el término otros puede incluir, entre otros aspectos, los porcentajes particulares sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.



En tal sentido, apreciándose que en el presente caso se ha establecido un porcentaje general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcentaje particular sobre el “Área Común N° 1”, nos encontramos ante el supuesto regulado en el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, esto es un reglamento especial.

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...



Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes diferentes al área común “1” sean aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios.



En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observación.

7. Con relación al segundo punto de la observación, cabe señalar que, de la revisión de los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad establecida en el numeral 5.15 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y en el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es documento privado de modificación de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011 con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Presidente de la Junta de Propietarios.

De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157: “(...) la junta de propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”.



En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la representación legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen facultades para solicitar la modificación del reglamento interno.



Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.

8. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes: Modificación de Reglamento interno: Derechos de calificación

S/. 28.00

Derechos de inscripción

S/. 7.00

Sub Total:

S/. 35.00

201

Juan Carlos Esquivel Oviedo

Junta directiva: Derechos de calificación

S/. 28.00

Derechos de inscripción

S/. 7.00

Sub Total:

S/. 35.00

Total S/. 70.00 Derechos cancelados (recibo N° 2011-14-00000732)

S/. 35.00

Derechos pendientes de pago S/. 35.00 Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución, previo pago de los derechos registrales correspondientes. Regístrese y comuníquese. SAMUEL GALVEZ TRONCOS Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral MIRTHA RIVERA BEDREGAL FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN Vocal del Tribunal Registral

202

Índice General

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

Presentación..................................................................................................

5

Introducción................................................................................................

7

Capítulo 1 Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común I. Nociones generales sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común........................................................

11

ii. EL REGLAMENTO INTERNO......................................................................

13

1. Título constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.........................................................................................

14

2. Contenido del reglamento interno....................................................

16

2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participación sobre las zonas comunes.............................................................

18

2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos.........................................

19

203

Juan Carlos Esquivel Oviedo

204

2.3. Modificación del reglamento interno.......................................

21

2.4. Adecuación del reglamento interno.........................................

22

2.5. Reglamento interno modelo.......................................................

24

III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD..................................................................................

37

1. Finalidad y características de los bienes comunes.........................

38

2. Clases de bienes comunes..................................................................

38

3. Disposición de los bienes comunes...................................................

40

iV. La junta de propietarios....................................................................

43

1. Concepto..................................................................................................

43

2. Ausencia de personería jurídica.........................................................

43

3. Convocatoria y quórum para la instalación válida de la junta de propietarios.......................................................................................

48

3.1. Convocatoria...................................................................................

48

3.2. Quórum............................................................................................

51

4. Representación del propietario ante la junta de propietarios....

55

5. Renuncia a la junta de propietarios...................................................

56

6. Actas de las sesiones.............................................................................

58

7. Órganos de representación y administración.................................

60

7.1. El presidente....................................................................................

60

7.2. Inscripción del presidente como requisito para ejercer sus facultades.........................................................................................

63

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

8. La junta directiva....................................................................................

64

9. El administrador.....................................................................................

67

9.1. Formas como se puede contratar al administrador..............

68

9.2. Funciones del administrador.......................................................

72

Capítulo 2 Responsabilidad, régimen laboral y tributario de las juntas de propietarios i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA junta de propietarios.......................................................................................

79

1. Constitución de asociaciones como una herramienta para limitar la responsabilidad de la junta de propietarios...................

82

II. RÉGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS.............

83

1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat................

84

2. Tributos a los cuales está afecta la junta de propietarios.............

84

3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por los ingresos que perciben..........................................................................

86

III. RÉGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO y vigilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.........................................

86

1. Aplicación del régimen de la microempresa a los trabajadores de la junta de propietarios...................................................................

88

2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales..............

92

205

Juan Carlos Esquivel Oviedo

Capítulo 3 Problemas comunes que afectan a los miembros de las juntas de propietarios I.

AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE SUS DISPOSICIONES.........................................................................................

97

II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES........................ 100 1. La inhabilitación del propietario....................................................... 100 2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mantenimiento................................................................................................. 102 III. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS............................ 104 IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS................................................................. 105 V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE AFECTAN LOS BIENES COMUNES................................................................... 107 VI. FALTA DE LA INSCRIPCIÓN DEL PRIMER PRESIDENTE O JUNTA DIRECTIVA................................................................................................... 108 VII. PROBLEMAS DOMÉSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIONES DE VECINDAD............................................................................................ 112 VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES COMUNES........................................... 113 BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................... 118

206

Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...

Jurisprudencias J1

Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L................................................ 123

J2

Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 131

J3

Exp. N° 2606-2006............................................................................ 141

J4

Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 146

J5

Res. N° 366- 2008 SUNARP-TR-L................................................. 157

J6

Res. N° 944-2011-SUNARP-TR-L.................................................. 174

J7

Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L.................................................. 184

J8

Cas. N° 090-2002-LIMA.................................................................. 191

J9

Res. N° 1597-2011-SUNARP-TR-L................................................ 193

Índice general................................................................................................. 203

207