Aa

1

BAB 1 Prospek Bisnis Properti di Indonesia Prospek bisnis properti di Indonesia, khususnya di Jakarta, tergolong sangat cerah. Sesuai hasil riset Pricewaterhouse Coopers (PWC) dan Urban Land Institute (ULI), tahun 2013 Jakarta termasuk urutan pertama kota-kota di Asia Pasifik yang dipilih untuk investasi sektor properti, mengalahkan kota Shanghai, Singapura, Sydney, dan Kuala Lumpur. Jakarta juga menempati posisi kesebelas di tingkat dunia sebagai kota tujuan investasi properti. Bahkan, kedua lembaga tersebut memproyeksikan pasar properti di Indonesia akan masuk peringkat ketujuh dunia pada 2021. Kota Jakarta dan sekitarnya menjadi magnet utama investasi di sektor p roperti karena melambatnya perekonomian di China dan India, serta mu-lai terbatasnya peluang pasar properti di Jepang dan Australia. Kemajuan perekonomian Indonesia yang terus tumbuh di kisaran angka 6 persen per tahun turut mendorong minat investor asing untuk menanamkan modal di sektor properti tanah air, Bahkan tiga perusahaan pengembang asal Australia, Selandia Baru, dan Hong Kong mulai tertarik membidik pasar properti di Jakarta dan sejumlah kota di Indonesia. Prospek properti di Indonesia semakin cerah akibat tingginya jumlah permintaan dibandingkan dengan jumlah pasokan. Saat ini terjadi kekurangan rumah (backlog) sekitar 15 juta unit. Rata-rata permintaan hunian setiap tahun mencapai 700-800 ribu unit, namun pengembang hanya mampu rnenyediakan pasokan maksimuin 400 ribu unit per tahun. Dengan adanya ketimpangan tersebut, prospek properti jelas masih sangat bagus. Kini Indonesia memiliki 50 juta masyarakat kelas menengah, yang 1.000 orang di antaranya memiliki aset di atas Rp300 miliar. Properti di Indonesia juga menarik karena negeri ini adalah penghasil sumber daya alam potensial yang luar biasa. Di lain pihak, perkembangan bisnis properti di tanah air dinilai terlihat cepat sehingga dikhawatirkan menjadi bubble (gelembung) yang setiap saat bisa pecah dan mengakibatkan krisis properti, bahkan krisis ekonomi. Bank Indonesia khawatir atas meningkatnya kredit di sektor properti yang tumbuh pesat di atas 30% per tahun. Namun, para pelaku bisnis properti menganggap fenomena tersebut masih sebatas booming yang tergolong positif. Mereka mengklaim bahwa pasar properti memang sedang bagus-bagusnya atau berada dalam periode booming karena permintaan yang cukup tinggi. Harga yang ditawarkan pun masih wajar, 2

bahkan cenderung lebih mu rah dibandingkan dengan negara-negara lain di kawasan Asia Pasifik. Dari data-data yang ada, sektor properti masih jauh dari tanda-tanda mengalami bubble, sebab permintaan masih tinggi, pasokan masih terbatas, dan harga masih dalam batas wajar. Rasio kredit properti terhadap total kredit perbankan masih 14%, jauh dibandingkan dengan krisis ekonomi 1998 yang mencapai 21%. Kredit bermasalah di sektor properti juga masih rendah, yaitu kurang dari 5%. Di samping itu, porsi kredit properti berbentuk KPR lebih dominan (80%) dibandingkan kredit konstruksi (20%). Hal itu berbeda dengan kondisi saat krisis eknomi 1998 di mana kredit konstruksi justru mondorninasi (80%) dibandingkan dengan KPR yang hanya berkisar 20%. Rasio KPR terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) kurang dari 3%, jauh di bawah Malaysia yang mencapai 27%, Singapura 45%, dan Amerika Serikat 68%. Namun demikian, pemerintah masih memiliki pekerjaan rumah, yakni peraturan kepemilikan asing yang belum juga beres hingga saat ini. Masalah lain yang juga mesti dituntaskan adalah status hukum tanah yang kerap tidak jelas dan tumpang tindih, serta perizinan yang masih berbelit-belit. Meskipun saat ini prospek bisnis properti sedang booming, tetapi sikap kehati-hatian tetap perlu dikedepankan agar tidak sampai terjadi kehancuran sektor properti yang dapat memicu krisis ekonomi sebagaimana pernah terjadi di Indonesia tahun 1998 atau di Amerika tahun 2008. Guna mencegah krisis properti, saat ini Bank Indonesia (BI) membuat peraturan tentang rasio "loan to value" (LTV) yang akan berlaku mulai 1 September 2013. Aturan itu bermaksud mengendalikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) agar tidak digunakan sebagai alat spekulasi yang dapat membahayakan sektor perbankan dan sektor properti. BI melarang bank memberikan kredit tambahan, seperti kredit uang muka, serta membatasi pemberian KPR/ KPA lebih dari satu kali untuk nasabah yang sama. Suami dan istri juga akan dianggap sebagai satu debitur, kecuali suami-istri yang memiliki perjanjian pemisahan harta. BI mensinyalir saat ini kegiatan spekulasi properti mulai marak terjadi terutama untuk pembelian rumah tapak berukuran di atas 70 m2 yang tingkat pertumbuhan kreditnya mencapai 45,1% per April 2013. Banyak nasabah yang mendapat KPR/KPA lebih dari satu, bahkan ada nasabah yang mendapat KPR/KPA hingga 12 unit rumah. Fenomena tersebut perlu segera diredam agar tidak terjadi krisis properti dan krisis perbankan, serta mencegah lonjakan harga properti yang dapat mengurangi akses masyarakat kelas bawah untuk memiliki hunian yang layak dan terjangkau. 3

Kredit konsumsi yang disalurkan perbankan ke sektor properti mencapai total Rp263 triliun dengan rincian: KPR luas lebih 70 m2 sebesar Rp98,3 triliun, KPR luas 22-70 m2 sebesar Rp109,6 triliun, KPR luas 21 m2 sebesar Rp21,3 triliun, KPA luas lebih 70 m2 sebesar Rp4,5 triliun, KPA luas 20-70 m2 sebesar Rp6,2 triliun, KPA luas 21 m2 sebesar Rp7 miliar, dan KPR rumah toko dan rumah kantor sebesar Rp22,3 triliun. Dengan adanya aturan LTV, minat konsumen untuk membeli property diperkirakan akan berkurang. Uang muka KPR/KPA untuk unit rumah ke- dua dan seterusnya akan ditetapkan lebih besar. Sebagai contoh, uang muka KPR rumah pertama tipe di atas 70 m2 ditetapkan 30%, rumah kedua 40%, sedangkan rumah ketiga dan seterusnya 50%. REI mencoba menyiasati aturan LTV dengan dukungan konsumen secara tunai bertahap (cashinstallment) atau tunai-langsung (hard cash). Pada 2009-2012, aksi spekulasi properti mencapai 35%, dan sisanya (20%) dihuni sendiri oleh pengguna akhir. Kebijakan LTV dinilai terlambat karena saat ini properti telah memasuki periode perlambatan kenaikan harga. Apalagi porsi penjualan properti kelas menengah-atas hanya sedikit, yaitu hanya 30.00050.000 unit per tahun. Pada 2013-2014 komposisi pembelian properti diprediksikan bergeser, yaitu spekulasi 30%, investasi 45%, dan pengguna akhir 2,5%. Perkembangan bisnis semakin meningkat seiring kemajuan perekonomian Indonesia. Investor asing banyak yang tertarik menanamkan modal di sektor properti dalam negeri, dengan cara membeli produk properti dan membeli surat berharga perusahaan properti nasional. Investor lokal pun tidak kalah gesit menyambar peluang investasi di bidang properti. Banyak alasan dikemukakan perihal keunggulan berinvestasi di sektor properti, salah satunya adalah karena aset properti senantiasa meningkat nilai-nya seiring dengan perjalanan waktu. Meskipun masih banyak masalah yang membelit bisnis properti, namun hal itu tidak mengurangi minat para pengembang dan kontraktor untuk terus membangun perumahan dan produk properti lainnya yang terdapat di tanah air. Saat ini masyarakat juga semakin leluasa membeli produk properti menambah kredit (KPR dan KPA) yang ditawarkan oleh perbankan. Pemerintah melalui SMF juga telah menerbitkan Efek Beragun Aset Properti (EBA Properti) yang dapat diperjualbelikan di pasar modal. Dengan jumlah penduduk yang sangat besar, Indonesia menjadi pasar potensial untuk memasarkan produk-produk properti. Para pengembang dan kontraktor telah berhasil membangun berbagai macam produk properti seperti rumah sederhana, rumah mewah, rumah bandar (town house), rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), rumah susun sederhana (rusunami, rusunawa), apartemen, kondominium, kondotel, hotel, hotel strata , motel, vila, 4

toko

modern (minimarket, supermarket, hipermarket, grosir, speciality store), pusat

perbelanjaan (mall, plaza, square, trade center, pertokoan), superblok, perkantoran, pabrik, gudang, clan lain-lain. Produk properti ada yang diperuntukkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA), Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Pemerintah memberikan fasilitas perumahan bagi MBR, berupa pembangunan Rumah Murah seharga Rp20-25 juta per unit, pembangunan Rusunami dan Rusunawa, dan pemberian Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Dengan FLPP, masyarakat dapat menikmati KPR berbunga murah (kuranz dari 10% per tahun) dan berjangka paniang (15 tahun atau lebih). Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan kepentingan rakyat banyak. Masyarakat membutuhkan produk propert, khususnya rumah tinggal, guna mementthi kebutuhan dasar mereka. Pemerintah berkepentingan memajukan bisnis ini karena dapat membantu menyediakan perumahan menibuka lapangan kerja, menggerakkan sektor riil, dan menambah pemasukan pajak. Bisnis properti juga memiliki efek berganda karena tidak hanya bermanfaat bagi pengembang, kontraktor, dan konsumen, tetapi juga dapat menggerakkan sektor lain, seperti industri bahan bangunan, industri alat berat, jasa konsultan, jasa perbankan, jasa asuransi, jasa tenaga kerja, dan lainlain. Masyarakat dapat turut berpartisipasi dalam bisnis properti dengan menjadi investor properti. Mereka dapat berinvestasi dengan membeli dan menjual produk properti baru dan bekas berbentuk rumah tapak (landed house) atau unit rumah susun (strata title). Mereka pun dapat menyewakan properti kepada orang lain, termasuk orang asing. Dengan cara demikian, investor properti akan mendapat keuntungan berupa uang sewa dan keuntungan dari hasil penjualan aset properti (capital gain). Masyarakat juga dapat berinvestasi dengan membeli tanah kaveling siap bangun atau membeli tanah menta-n dari rakyat untuk kemudian diubah menjadi tanah kaveling. Selain membeli aset properti berbentuk fisik, rnasyarakat pun dapat membeli surat berharga yang diterbitkan oleh perusahaan properti (developer dan kontraktor). Surat berharga tersebut dapat berupa saham, obligasi, commercial paper (CP), efek beragun aset properti (EBA Properti), atau dana investasi real estat (DIRE). Investasi properti, sebagaimana investasi pada umumnya, pasti mengandung untung dan rugi. Dalam jangka panjang, investasi properti diyakini lebih menguntungkan dibandingkan dengan tabungan, deposito, saharn., obligasi atau surat berharga lainnya serta 5

lebih prospektif dibandingkan dengan emas atau perak. Kelemahannya, investasi properti sulit diuangkan (illiquid), namun hal itu dapat diatasi dengan membeli properti yang berlokasi di tempat strategis agar mudah dijual kembali. Kelemahan lain, investasi properti yang berlebihan dapat memicu krisis properti dan krisis ekonomi sehingga perlu diawasi pemerintah dan Bank Indonesia. Jadi, kita sebaiknya memahami seluk-beluk bisnis ini sebelum mulai berinvestasi.

6

BAB 2 Investasi Rumah Tapak (Landed House) Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang Layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemilisecnya. Sesuai UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dikenal beberapa jenis Rumah: Rumah Umum, Rumah Swadaya, Rumah Khusus, Rumah Negara, dan Rumah Komersial. Jenis--jenis rumah semakin beragam wiring kemajuan zaman, laju pertumbuhan penduduk, dan luas lahan yang semakin terbatas. Hal itu menyebabkan para pelaku bisnis properti berusaha menciptakan tipe-tipe rumah yang beragam sesuai kebutuhan masyarakat. Rumah, secara garis besar dapat digolongkan ke dalam: a)

Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR),

b)

Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM),

c)

Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA). Rumah bagi MBR berupa tipe Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang hanya memiliki

1 kamar tidur, 1 dapur, 1 ruang makan, dan 1 kamar mandi. Sedangkan Rumah bagi MBM berupa Rumah Sederhana (RS), yaitu rumah dengan Tipe 21 hingga Tipe 45/90 (Bangunan = 45 m2/Tanah = 90 m2). Rumah Sederhana (RS) ada 2 macam, yaitu Rumah Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT). Rumah Sederhana Sehat (RSH) dapat berbentuk Rumah Tembok, Rumah Setengah Tembok, Rumah KayU Tidak Panggung, dan Rumah Panggung. Rumah Inti Tumbuh (RIT) adalah tempat kediaman awal untuk memuulai bertempat tinggal dengan standar minimal yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh MBR dan MBM berupa bangunan dengan luas lantai kurang lebih 21 m2 luas lahan minimum 60 m2, luas lahan efektif 72-90 m2, dan luas lahan maksimum 200 m2, yang berfungsi sebagai ternpat tinggal keluarga serta pendorong penghuninya untuk terus tumbuh dalam aspek fisik bangunan maupun aspek sosial budaya. Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) atau Rumah Mewah memiliki ukuran bangunan yang lebih besar serta dibangun di atas tanah yang lebih luas jika dibandingkan dengan rumah bagi MBR dan MBM. Rumah Mewah ada yang berdesain modern minimalis, bergaya klasik atau romawi, mansion, dan townhouse.

7

Saat ini pemasaran hunian mewah, baik yang berbentuk rumah tapak mewah atau unit apartemen mewah, sedang booming di Jakarta. Berdasarkan hasil survei dari konsultan properti Knight Frank, Jakarta menduduki peringkat pertama sebagai surga hunian mewah dengan pertumbuhan hunian mewah mencapai 38,1% selama tahun 2012. Prestasi Jakarta ini mengalahkan kota-kota besar dunia lainnya, seperti Hong Kong, London, Singapura, termasuk New York. Dalam indeks Knight Frank Global Cities disebutkan bahwa Jakarta adalah pemimpin pertumbuhan hunian mewah. Sebagai perbandingan, hunian mewah di kota lain, seperti Bangkok tumbuh 26,1%, Miami tumbuh 21,1%, Dubai tumbuh 18,3%, dan Shanghai tumbuh 17,4%. Hunian mewah tidak hanya laris manis di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek), tetapi juga di kota-kota besar lain, seperti Surabaya, Bandung, Semarang, Yogyakarta, Solo, Medan, Pekanbaru, Palembang, Makassar, Denpasar, dan Balikpapan. Hunian mewah yang dibangun dapat berbentuk rumah tapak (landed house) maupun unit apartemen/kondominium (strata title). Namun, untuk kota yang sering ditimpa gempa bumi seperti Yogyakarta, rumah tapak lebih disukai konsumen. Pesatnya pembangunan rumah mewah dan apartemen mewah mencerminkan gairah investasi masyarakat kelas menengah atas yang terus meningkat. Meskipun hal tersebut dapat berdampak positif bagi kemajuan perekonomian, namun pemerintah dan Bank Indonesia tetap wajib mewaspadai fenomena ini agar tidak sampai memicu "bubble" (gelembung) yang dapat pecah sewaktu-waktu sehingga menimbulkan krisis ekonomi. Pemerintah juga wajib mengatur agar tren kenaikan harga tanah dan rumah tidak sampai mengurangi akses pemilikan rumah bagi masyarakat kelas bawah. "Rumah" (house) adalah bangunan yang difungsikan untuk tempat hunian. Di sisi lain, bangunan yang tidak difungsikan untuk tempat hunian disebut "gedung" atau "bangunan" (building), seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, toko modern, rumah sakit, gedung sekolah, gedung bioskop, gedung olahraga, gedung serbaguna, dan lain-lain. Gedung atau bangunan nonhunian ada yang berbentuk "gedung tapak" (landed building) maupun berbentuk "gedung bersusun" (strata title). Gedung tapak (landed building) ada yang terdiri atas satu lantai (gedung tunggal) atau beberapa lantai (gedung bertingkat). Saat ini masyarakat masih menyamakan pengertian "gedung berusun" dengan "gedung bertingkat" karena bentuk bangunannya yang hampir sama, padahal keduanya memiliki perbedaan prinsip dalam hal kepemilikan. Gedung bertingkat hanya dimiliki satu pihak (contohnya gedung Bank Indonesia), sedangkan gedung

8

bersusun dapat dimiliki banyak pihak (contohnya gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan yang unitnya dijual). Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kediaman, tempat hunian, sarana pembinaan keluarga, sarana perlindungan diri, identitas keluarga, serta lambang prestise dan prestasi keluarga di mata masyarakat. Sebagai tempat kediaman (residential), rumah yang ideal harus memiliki beberapa fasilitas, seperti air bersih, listrik, jendela dan ventilasi, kamar mandi, kamar tamu, kamar tidur, kamar pembantu, ruang keluarga, garasi, gudang, saluran air, taman, pagar, dan Secara umurn dikenal tiga jenis rumah berdasarkan target konsumen yang ingin diraih, yaitu rumah kelas atas (rumah mewah), rumah kelas menengah, dan rumah kelas bawah. Rumah kelas bawah umunmya berukuran kecil,berharga murah, dan mendapat subsidi negara, Pemerintah mencanangkan program hunian berimbang (model 1:2:3) yang harus dilak sanakan oleh para pengembang, yaitu setiap pembangunan 1 unit rumah kelas atas harus diikuti 2 unit rumah kelas menengah dan 3 unit rumah kelas bawah. Dengan adanya program semacam itu, potensi kesenjangan dan konflik sosial di masyarakat diharapkan dapat diperkecil.

9

Rumah Tapak (landed house) adalah rumah yang bangunannya menapak langsung dengan tanah. Rumah tapak ada yang berupa rumah berlantai satu dan ada yang berupa ―rumah tingkat‖; yaitu rumah yang memiliki lantai lebih dari satu. Rumah tapak ada yang berupa "rumah tunggal" (bangunannya terpisah dengan rumah lain) atau berupa "rumah gandeng/rumah deret" (rumah yang dindingnya bergandengan dengan rumah lain). Ciri utama rumah tapak selain bangunannya yang menapak langsung dengan tanah, hak kepemilikannya juga bersifat tunggal. Rumah tapak berbeda dengan "rumah susun" (strata title), seperti apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, atau rusunami. Dalam sebuah bangunan rumah susun terdapat banyak unit rumah yang dimiliki masing-masing penghuni serta terdapat pula bagian bangunan yang dimiliki secara bersama-sama oleh para penghuni rumah susun. Jadi, dalam bangunan ru-mah susun ada hak kepemilikan yang bersifat pribadi, yaitu hak atas satuan/ unit rumah susun, dan ada pula hak yang dimiliki secara bersama-sama, yaitu hak atas tanahbersama, benda-bersama, atau ruang-bersama. menjaga rumah susun dibentuklah perhimpunan penghuni rumah susun.. Untuk menjaga kepentingan bersama tersebut, maka di masing-masing bangunan rumah susun dibentuklah perhimpunan penghuni rumah susun. Namun demikian, pengertian strata title sejatinya tidak hanya berlaku untuk rumah susun tetapi juga berlaku untuk bangunan bersusun nonhunian, seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan, yang unitnya di-jual dan dapat dimilik banyak píhak. Dalam gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan yang berbentuk bangunan bersusun juga dikenal adanya

10

hak kepemilikan atas unit bangunan yang bersifat pribadi, dan hak atas tanah bersama, bendabersama, serta ruang-bersama. Jadi pengertian strata title lebih tepat diterjemahkan "bangunan susun" atau "bangunan bersusun‖, baik yang difungsikan untuk hunian (seperti rumah susun/apartemen) maupun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Pengertian "bangunan bersusun" harus dibedakan dengan "bangunan bertingkat, meskipun dalam bentuk fisik keduanya memiliki kemiripan. "Bangunan bersusun" dapat dimiliki banyak pihak, sedangkan "bangunan bertingkat hanya dimiliki satu pihak. Sebagai contoh, sebuah gedung kantor pusat bank lebih cocok disebut "gedung bertingkat‖ karena hanya dimilki bank yang bersangkutan. Sebaliknya, sebuah gedung perkantoran yang dibangun pengembang dan semua unitnya dijual kepada publik dapat digolongkan sebagai ―gedung bersusun‖ (strata title) sebab setiap unitnya dapat dimiliki atau disewa oleh banyak pihak. Hingga saat ini masyarakat Indonesia masih lebih berminat membeli rumah tapak (landed house) dibandingkan dengan rumah susun (strata title). Hal itu berbeda dengan masyarakat di kota-kota besar dunia, seperti di Singapura, Tokyo, atau New York yang lebih memilih membeli unit rumah susun karena harganya relatif lebih murah daripada rumah tapak. Dengan semakin mahalnya harga tanah di kota besar seperti Jakarta, maka di masa depan diprediksikan para konsumen di kota-kota besar akan semakin berminat membeli unit rumah susun dibandingkan dengan rumah tapak. Di masa depan, pembangunan rumah tapak akan bergeser ke pinggiran kota atau di luar kota guna menyiasati harga tanah yang semakin mahal. Di sisi lain, pembangunan apartemen masih bisa dilakukan di dalam kota sehingga dapat menarik minat para pembeli yang pada umumnya bekerja di dalam kota. Fenomena semacam itu sudah lumrah terjadi di kota-kota besar di negara maju. Berdasarkan survei Rumah.com pada tahun 2013 sebagian besar masyarakat Indonesia (70%) lebih senang membeli rumah tapak dibandingkan dengan rumah susun. Hal tersebut berbeda dengan Singapura yang 80% masyarakatnya lebih senang membeli apartemen. Kebanyakan konsumen membeli rumah tapak kelas menengah di Jakarta dan sekitarnya (Jabo-etabek) yang harganya berkisar 450-800 juta. Rumah tapak yang diminati terutama yang berlokasi di perumahan tipe klaster (cluster). Berdasarkan data Konsultan Properti Cushman & Wakefield Indonesia, harga rumah tapak dalam tiga tahun terakhir naik hampir 100 persen. Pada triwulan I tahun 2013, harga rumah tapak rata-rata naik 25,1 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2012. Tahun 2012, harga rumah tapak meningkat 2'7,8 persen dibandingkan dengan tahun 2011. 11

Pada 2011, kenaikan harga rumah tapak mencapai 27,7 persen jika dibandingkan dengan tahun 2010. Harga rumah tapak sepanjang 2013 diprediksi akan meningkat hingga 28 persen. Kawasan residental (hunian) skala besar yang telah dilengkapi sejumlah fasilitas, seperti pusat perbelanjaan, rumah sakit, universitas, dan hotel diprediksi akan menikmati kenaikan harga tertinggi.

12

Meskipun harganya terus naik, produk perumahan laku keras hampir di seluruh segmen pasar. Penyerapan pasar didominasi perumahan segmen menengah hingga menengah-atas akibat suplai rumah untuk masyarakat menengah-bawah yang masih minim. Di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), komposisi penyerapan rumah tinggal untuk segmen atas mencapai 27 persen, segmen menengah-atas 28 persen, segmen menengah 22 persen, segmen menengah-bawah 15 persen, dan segmen bawah 8 persen. Berdasarkan sasaran konsumen dan harga jual, dikenal adanya kategori rumah: a) Rumah segmen atas yang berharga di atas Rp2 miliar per unit. b) Rumah segmen menengah-atas berharga Rp1,4 miliar hingga Rp2 miliar per unit. c) Rumah segmen menengah berharga Rp800 juta hingga Rp1,39 miliar per unit. d) Rumah segmen menengah-bawah berharga Rp400 juta hingga Rp799 juta per unit. e) Rumah segmen bawah dengan harga di bawah Rp400 juta per unit.

Jakarta menjadi kota utama tujuan investasi properti dibandingkan dengan kota-kota besar lain, seperti Shanghai, Singapura, Sydney, dan Kuala Lumpur. Pajak properti di Jakarta masih terbilang lebih murah 15 persen daripada kota-kota besar di negara lainnya. Berdasarkan publikasi basil data Bank Dunia, pada 2003 jumlah kelas menengah di Indonesia hanya sebesar 37,7 persen, tapi pada 2010 meningkat mencapai 134 juta jiwa atau 56,6 persen dari total penduduk Indonesia. Sementara riset lain menyebut, 64 persen masyarakat menengah-atas di Indonesia lebih berminat membeli rumah tapak dibandingkan dengan rumah susun/apartemen. 13

Sejumlah wilayah pengembangan rumah tapak yang banyak diminati di antaranya Bogor, Bekasi, Tangerang, Bintaro, Bumi Serpong Damai, dan Cibubur. Sementara di Jakarta, kawasan perumahan tapak yang menjadi favorit adalah di Sunter, Kelapa Gading, Kemang, dan Kebayoran Baru. Pengembangan rumah tapak juga banyak diminati di Medan dan Surabaya. Kedua kota tersebut merniliki pertumbuhan properti yang sangat pesat sehingga pengembang besar, seperti Pakuwon Jati, Ciputra, dan Intiland, berminat mengembangkan proyek perumahan menengah-atas di sana. Di kota Surabaya, Jawa Timur, pengembangan rumah tapak kelas menengah-atas banyak terkonsentrasi di wilayah Surabaya Barat, Surabaya Timur, dan Sidoarjo arah Krian. Sebagian besar perumahan yang dibangun di wilayah tersebut merupakan rumah tapak untuk kelas menengah-atas dengan harga di atas Rp500 juta per unit. Besarnya potensi pasar rumah kelas menengah dan menengah-atas dipengaruhi banyaknya jumlah penduduk kelas menengah di tanah air yang tumibuh pesat seiring kemajuan perekonomian nasional. Pada umumnya konsumen kelas menengah tersebut adalah keluarga muda yang terdidik, kalangan profesional, mereka yang bersikap kritis dan akrab dengan perkembangan teknologi serta informasi. Karakteristik konsumen semacam itu harus mampu dilayani secara khusus oleh para pelaku bisnis properti. Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) juga tengah menyiapkan sejumlah lokasi untuk program kegiatan pencanangan pembangunan Rumah Sejahtera Tapak (RST) bagi kalangan "masyarakat berpenghasilan rendah" (MBR). Rumah tersebut telah mendapatkan fasilitas dan subsidi pemerintah dan rencananya pencanangan pembangunan akan dilakukan oleh Presiden SBY pada Juli 2013. Saat ini sejumlah alternatif lokasi yang disiapkan, antara lain kompleks perumahan untuk MBR di Kota Malang, Jawa Timur dan Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

14

Kemenpera bahkan telah mengalokasikan bantuan "prasarana, sarana, dan utlitas (PSU) untuk 1.000 unit rumah yang berlokasi di Perumahan Bulan Terang Utama di Malang. Hal yang paling penting adalah lokasi perumahan yang dibangun harus berada di lahan yang sesuai tata ruang serta diperuntukkan untuk perumahan dan pemukiman. Selain itu, pengembang diharapkan bisa ikut mewujudkan pola hunian berimbang yang diterapkan oleh pemerintah sehingga MBR juga mempunyai kesempatan untuk memiliki rumah yang layak dan harganya terjangkau.

2. JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL BERBENTUK RUMAH TAPAK

Rumah Tinggal (residential) berbentuk Rumah Tapak ( landed house ) memiliki varian bermacam-macam, antara lain : a) Rumah Tinggal Tunggal b) Rumah Tinggal Kopel c) Rumah Bandar ( Townhouse ) d) Rumah Berpekarangan Dalam e) Rumah Tipe Maisonet f) Rumah Gandeng g) Rumah Mediterania h) Rumah Minimalis i) Rumah Modern j) Rumah Klasik k) Rumah Tropis l) Rumah Etnik, m) Rumah Kebun, dan lain-lain.

Rumah Tinggal Tunggal ( Detached House) adalah rumah tinggal berbentuk rumah tapak yang berdiri sendiri atau terpisah dengan rumah lain- nya. Rumah tinggal tunggal biasanya hanya digunakan untuk satu keluarga, dan jarak rumah tersebut dengan rumah lain cukup berjauhan. Rumah tinggal tunggal memiliki halaman yang luas dan dibangun di atas tanah yang luasannya lebih besar dari bangunan luas. Rumah tipe ini dapat membentuk cottage, villa, bungalow, dan mansion.

15

Rumah Tinggal Kopel ( Semidetached House) adalah jenis rumah tinggal tunggal yang disekat sama besar antara sisi kiri dan kanan rumah, dan biasanya rumah tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya guna menghemat lahan bangunan.

16

Rumah Bandar atau Rumah Kota (Townhouse) adalah rumah tapak ber bentuk rumah gandeng dengan penambah tempat parkir di dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk serta ruang dalam untuk kegunaan tertentu). Townhouse umumnya tergolong rumah mewah. yang dibangun secara berderet dalam jumlah yang terbatas guna menawarkan kenyamanan maksimal untuk keluarga tunggal.

17

Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House) adalah rumah tapak yang memiliki pekarangan di dalam rumah. Rumah tipe ini merupakan variasi dari rumah jenis "ranch" (rumah di pedesaan) berlantai satu tradisional dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu di sisi samping, dan kamar tidur-kamar tidur di sisi lainnya. Untuk menyesuaikan dengan bidang tanah yang sempit, bentuk rumah tersebut "dibengkokkan" dan ruang-ruang privatnya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-halaman samping dan depan, maka kini rumah "ranch" tersebut menjelma menjadi rumah berpekarangan dalam (Patio House).

18

Rumah Maisonet (Maisonette House) adalah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah yang telah digunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupa kan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya – memiliki dua tahap tangga.

19

Rumah Gandeng (Row House) berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di atas sebidang petak di mana fungsi tempat tingal terletak di lantai bawah yang meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi, dan ruang belajar.

3. JENIS-JENIS RUMAH TAPAK YANG DIGEMARI DI INDONESIA Jenis-jenis Rumah Tapak yang digemari konsumen di Indonesia, antara lain: a) Rumah Minimalis b) Rumah Modern c) Rumah Mediterania d) Rumah Klasik e) Rumah Eropa f) Rumah Tropis g) Rumah Etnik h) Rumah Kebun

Rumah Minimalis adalah rumah yang dibangun berdasarkan paham "mini- malisme ', yaitu sebuah cara pandang baru dalam melihat desain sebagai

20

refleksi cara hidup masyarakat urban (perkotaan) yang serba praktis, ringan, efisien, dan penuh kemudahan. Rumah minimalis hadir dengan karakter lebih jelas (bentuk ruang geometris dan sederhana), lebih baik (kokoh), dan lebih kuat dengan ruang-ruang yang kosong (sedikit ornamen dan perabotan). Prinsipnya, semakin sedrhana, maka kualitas desain, ruang, dan penyelesaian struktur harus semakin baik. John Pawson yang dianggap sebagai guru ―minimalisme‖ menghadirkan desain rumah yang minim garis, dengan suasana yang hening dan indah.

Rumah Minimalis menekankan bentuk desain yang lugas, polos, sederhana, tidak rumit, kompak, dan efisien. Mahal murah suatu bangunan sangat ditentukan oleh pemakaian bahan material sesuai desain yang diusulkan. Adapun biaya struktur bagunan rumah minimalis umumnya memakai harga standar pasaran. Namun, penyelesaian pekerjaan yang rapi dan penuh kehati-hatian menuntut tenaga tukang yang terampir, jeli, dan berpengalaman.

21

sehingga membuat biaya tukang lebih tinggi dari harga pasaran. Kesan minimalis tampil atas permintaan klien untuk "sukarela" mereduksi berbagai kebutuhan yang tidak penting. Hanya bagian esensial dari rumah saja yang tetap dipertahankan sehingga jika rumah tersebut berkesan minimalis, itu merupakan hasil sebuah proses, bukan tujuan akhir. Keindahan rumah minimalis secara optimal muncul dari kemurnian fungsi itu sendiri. Rumah Minimalis jelas akan terasa nyaman ditinggali masyarakat urban yang hidup serbapraktis,

fungsional,

ringan,

hemat,

dan

efisien

karena

minimalis

adalah

pengejawantahan gaya hidup sesuai dengan kebutuhan dan simbol gaya hidup metropolis. Sebuah cara hidup sederhana sevara total. Perabotan rumah pun mengikuti bentuk dasar geometris bangunan, efisien, dan serba fungsional. Penataan cahaya lampu yang cermat dan berseni (dengan lampu sorot, lampu tanam, lampu gantung, lampu taman) membuat rumah minimalis tampak lebih artistik pada malam hari. Rumah Minimalis akan terus berkembang seiring dengan kreativitas, arsitek, inovasi, desain, dan kecanggihan teknologi sehingga penampilan rumah minimalis akan selalu hadir dengan terobosan-terobosan baru yang segar, detail yang makin sempurna, dan harga yang semakin terjangkau. Kehadiran rumah minimalis justru dapat menjadi media komunikasi antara arsitektur dan lanskap dengan bentuk kekontrasan antara alam dan sesuatu yang dibuat oleh manusia (budaya). Penataan taman bergaya minimalis akan memberikan "roh" kelembutan terhadap kekakuan bentuk bangunan, kekerasan bahan material, dan menciptakan keselarasan hidup dengan lingkungan teduh di sekitarnya. Kehadiran pepohonan yang rindang, halaman berumput, dan tanaman teduh lainnya memberikan suasana segar dan hidup untuk mengisi ―kehampaan‖ rumah minimalis. Pada akhirnya nilai keindahan rumah minimalis tidak lagi mangandalkan ornamen dan objek artifisial, tetapi lebih bermakna pada sebuah kejujuran bentuk, fungsi, dan penjiwaan ruang yang diciptakan. Maka tak heran jika kemudian rumah minimalis menjadi pilihan masyarakat urban yang merindukan kejujuran, kesederhanaan, dan kepolosan.

22

Rumah Modern adalah rumah bergaya modern yang umumnya dipadukan dengan gaya minimalis sehingga disebut rumah bergaya modern-minimalis.Saat ini tren desain rumah modern lebih condong pada minimalis yang terkesan sederhana, namun menampilkan sisi yan dan elegan. Ciri-ciri desain eksterior rumah modern-minimalis, antara lain : a) Umumnya memiliki wujud serta garis geometris yang terlihat tegas dan didominasi pengulangan garis vertikal / horizontal. b) Bukaan dan jendela lebar sehingga dapat memberikan pandangan keluar yang lebih leluasa. c) Penataan lanskapnya minimalis, sedangkan pemakaian tanaman besar umumnya ditunjukan sebagai vocal point saja. d) Atap rumah tampak datar serta hampir datar, bukan hanya meruncing.

Ciri-ciri interior rumah moder-minimalis, antara lain : a) Ruang interior lebih terbuka dengan teknik meminimalkan penyekat dinding b) Penggunaan ornamen interior umumnya berbentuk cornice, namun ornamen berbentuk ukiran dihilangkan sebab dapat menampilkan kesan klasik. c) Pada desain rumah modern, furnitur biasanya dipilih yang sederhana, tegas, polos (tidak berukiran), dan supaya tidak terlihat menonton umumnya digunakan teknik pemainan cahaya (buatan / alami) untak mendapatkan efek dramatis, mewah, dengan permainan warna (dua sampai tiga warna).

23

Rumah Mediterania adalah rumah yang desainnya mengadopsi gaya rumah di daerah seputar Laut Mediterania. Laut Mediterania (Laut Tengah) adalah laut yang berbatasan dengan Eropa Selatan dan Afrika Utara. Negara-negara yang berbatasan dengan laut ini, antara lain Italia, Yunani, Spanyol, Maroko, Aljazair, Tunisia, dan Mesir. Desain rumah dengan gaya Mediterania memiliki bentuk dan struktur yang khas, biasanya terkesan mewah. Konsep Mediterania juga kaya akan warna, namun warna yang biasanya dipakai adalah warna-warna tanah. Gaya Mediterania merupakan salah satu gaya arsitektur yang terus berkembang. Gaya ini adalah perkembangan dari arsitektur vernakuler yang muncul di negara-negara Pesisir Laut Mediterania. Arsitektur Mediterania juga banyak dipengaruhi kebudayaan Islam dan Eropa. Hal tersebut dapat dilihat dari ciri bentuk lengkungan pada pintu, jendela, teras, dan selasar lebar yang membuat suhu di dalam ruangan rumah bergaya Mediterania tetap terasa nyaman. Ciri khas gaya Mediterania lainnya terlihat dari elemen dinding yang dibuat dengan tekstur kasar dan tampak alami. Sementara dari segi warna, gaya Mediterania banyak menggunakan paduan warna-warna yang

24

tegas dan alami. Pada arsitektur Mediterania, dinding-dindingnya lebih banyak didesain dengan permainan warna-warna alami, misalnya terakota. Tetapi, banyak juga pemilik rumah yang mengadopsi dan mengembangkan gaya Mediterania dengan mengaplikasikan warna yang lebih cerah atau putih. Hal itu untuk menghindari kesan terlalu gelap pada bagian interiori rumah. Warna cerah yang bisa digunakan untuk mengganti warna khast Mediterania dan saya menerima krem, putih, dan abu-abu.

Ditinjau dari hasil pengecatan, dinding rumah Mediterania memiliki sedikit perbedaan dibandingkan dinding rumah biasa. Warna cat dinding cenderung memiliki kepekatan dan tebal yang tidak merata. Untuk mendapatkan hasil seperti itu, biasanya pemilik rumah bergaya Mediterania mencampur cat dinding dengan sedikit air sebelum memulai pengecatan. Untuk memperkuat konsep hunian Mediterania, umumnya pada area masuk bangunan dihadirkan hiasan dekoratif yang dilengkapi kubah, dan banyak juga yang menambahkan ornamen ukiran dari gipsum pada dindingnya.

25

Rumah Klasik adalah rumah mewah yang desainnya banyak dipengaruhi gaya rumah zaman Ratu Victoria di Inggris (1837-1901) dan zaman Romawi kuno. Desain rumah ini muncul di Eropa pada awal revolusi industri, di mana teknologi mesin memungkinkan pembuatan bentuk-bentuk ukiran yang rumit. Desain Rumah Klasik sangat tergantung pada kese-larasan warna. Dengan paduan warna yang selaras akan dihasilkan harmoni sehingga rumah klasik terlihat mewah. Desain rumah ini juga banyak ditandai pilar-pilar besar seperti pada bangunan bergaya Romawi kuno. Pilar tersebut dapat mencerminkan keanggunan dan kemegahan sehinnga sesuai untuk mereka yang sangat membutuhkan prestise dan gengsi.

Menurut Imania Desain (www.Imanidesain.com) prinsip desain rumah gaya Victoria meliputi : 1. Pencahayaan Suasana pencahayaan khususnya di beberapa ruangan, seperti ruang makan dan jalan masuk atau lorong rumah, dianggap penting dalam

26

desain rumah bergaya Victoria. Umumnya pencahayaan menggunakan lampu dinding dan lilin-lilin besar. 2. Warna dinding Biasanya warna dinding rumah menggunakan warna netral atau gelap, kaya dengan warna cat yang khas Victoria, terutama di rumah-rumah kota. Jika kita ingin sesuatu yang lebih indah dalam penampilan, wallpaper merupakan solusinya. 3. Pola-pola Meniru pola desain yang terinspirasi alam merupakan hal yang biasa, seperti pola dedaunan, ranting, burung, kupu-kupu, dan bulu. 4. Lantai rumah Bagian lantai biasanya ditutupi permadani. Permadani juga disesuaikan dengan cat rumah dan wallpaper. Sekali lagi, tema pemandangan alam sangat mendominasi. Lantai parket dapat dikombinasikan dengan permadani. 5. Warna interior Warna yang paling populer di zaman Victoria adalah merah tua, hijau tua, dan emas yang indah, dan semuanya digabungkan dengan sangat baik. 6. Furnitur Dekorasi rumah bergaya Victoria sering menggunakan furnitur (meja, kursi, lemari) dalam bentuk dan skala besar serta penuh ornamen ukiran.

27

Rumah Tropis adalah rumah yang desannya disesuaikan dengan iklim daerah tropis yang memiliki curah hujan tinggi, lembap, dan panas. Rumah dengan konsep desain tropis sangat cocok diterapkan di Indonesia karena negara kita beriklim tropis. Konsep hunian tropis dicirikan dengan desain hunian yang memiliki selasar atau teras yang cukup lebar, beratap miring, dan setiap ruangan memiliki bukaan yang memadai agar dapat memperoleh cahaya matahari serta sirkulasi udara yang baik.

28

Indonesia merupakan negara yang dilalui khatulistiwa sehingga dikarunia sinar matahari yang melimpah dan curah hujan yang tinggi sepanjang tahun. Karena itu, ada 3 (tiga) hal penting yang harus kita pertanyakan dalam merencanakan dan mendesain rumah di negara yang beriklim tropis ini : 1. Iklim tropis yang berarti suhu tinggi Melimpahnya sinar matahari di negara beriklim tropis menyebabkan suhu yang tinggi atau panas. Oleh sebab itu, dalam mendesain rumah tropis, kita harus memaksimalkan bukaan yang lebar, baik bukaan pintu maupun jendela dengan perletakan bukaan pada sisi ruangan yang berbeda dan disesuaikan dengan arah datangnya angin. Apabila posisi bukaan terlanjur tidak sesuai dengan arah datang angin, maka kita dapat menggunakan taman yang cukup tinggi sebagai pembelok angin. Letakkan tanaman secara tepat agar aliran udara tidak terhambat dan proses sikulasi udara dalam ruangan dapat mengalir dengan baik ( cross ventilation). Selain memaksimalkan bukaan yang lebar, plafon juga sebaiknya dibuat tinggi, yaitu sekitar tiga meter. Hal itu ditunjukkan agar volume ruang menjadi lebih besar sehingga udara mengalir dengan lancar. Jarak yang lebar antara lantai dan plafon akan membuat udara bebas bergerak di ruang kosong. Cara

29

Tersebut kerap digunakan untuk menyiasati rumah dengan lahan terbatas agar ruang menjadi lebih lapang. Penggunaan plafon atau pelat beton di rumah berlantai dua memungkinkan udara tertahan antara plafon dan atap sehingga ruang di bawahnya lebih sejuk. Aluminium foil juga baik digunakan untuk melindungi rumah dari panas berlebih. 2. Iklim tropis berarti curah hujan tinggi Negara beriklim tropis memiliki perbedaan musim yang cukup ekstrem, musim kemarau yang panas dan kering, serta musim hujan yang basah dengan curah hujan tinggi. Karena itu, pastikan sudut kemiringan atap cukup untuk mengalirkan air dengan cepat. Untuk wilayah tropis kita bisa mendesain kemiringan atap dengan sudut antara 30 hingga 45 derajat. Awning di atas jendela dapat melindungi ruang dalam dari pancaran sinar matahari langsung dan tempias air hujan. Perhatikan susunan atau sambungan elemen penutup atap. Jika kita menggunakan genting, pastikan koneksi antargenting cukup baik agar udara tidak merembes melalui celah. Jika kita menggunakan atap logam seperti seng, pastikan paku atau baut yang terbuat dari karet agar air tidak merembes. Kita juga bisa menggunakan aluminium foil di antara rangka kaso dan atap agar rumah terhindar dari panas berlebih dan rembesan air hujan.

3. Iklim tropis membutuhkan kelembaban tinggi Kelembapan yang tinggi meningkatkan risiko bangunan terserang jamur dan rayap. Kelembapan dapat diatasi dengan memasukkan sinar matahari ke dalam bangunan, namun jangan terlalu banyak karena dapat menyebabkan suhu di dalam ruangan meningkat. Masyarakat tradisional di daerah tropis sering membuka jendela lebar-lebar pada pagi hari sampai menjelang tengah hari. Mereka mengeluarkan kasur dan menjemurnya untuk membersihkan jamur dan kutu. Dengan menerapkan desain Rumah Tropis yang baik, kita dapat membeli jamur dan kutu tanpa harus bersusah payah mengeluar kan dan menjemur kasur setiap saat. Pastikan semua ruangan mendapat sinar matahari, dan untuk kamar mandi gunakan bovenlicht dan lubang angin. Jika rumah Anda bertipe kopel, gunakan blower untuk sirkulasi udara dan buat main-hole dan skylight untuk menyerap sinar matahari. Begitu juga dengan dapur, jaga agar tetap segar. Gunakan exhauster untuk menghisap asap dan berikan jendela di dinding dapur agar cukup cahaya matahari. Ingat, dapur adalah daerah yang berpotensi besar dihuni bakteri dan jamur besar. Rumah Etnik adalah rumah yang desainnya dipadukan dengan gaya rumah tradisional yang berasal dari berbagai etnik (suku bangsa) yang ada di Indonesia. Rumah Etnik ada yang 30

bergaya Sunda, Jawa, Bali, Minangkabau, Batak, Palembang, Sasak, Bugis-Makassar, Cina, Arab, dan lain-lain. Rumah etnik adalah rumah yang memiliki sebuah atau bahkan beberapa gaya arsitektur yang berbeda dan biasanya tradisional, yang akan saling menguatkan karakter dari bangunan rumah tersebut.

Rumah Eropa adalah rumah yang desainnya banyak mengadopsi gaya rumah di benua Eropa terutama di negara-negara Eropa daratan, seperti Jerman, Prancis, dan Belanda. Rumah gaya Eropa ada yang dipadukan dengan model rumah klasik (Gaya Victoria atau Romawi Kuno) maupun rumah modern. Rumah Kebun (Garden House) adalah bangunan rumah yang dipadukan dengan halaman lugs berupa kebun yang berisi tanaman buah, tanaman sayer, tanaman hias, tanaman obat, kolam ikan, peternakan, dan kegiatan per tanian lainnya. Konsep Rumah Kebun cocok diterapkan di daerah agropolitan, seperti Puncak-Bogor, Pondok Cabe-Tangerang Selatan, Cisalak-Cibubur, Batu-Malang, Prigen-Pasuruan, Salatiga, Kaliurang-Yogyakarta, dan daerah agropolitan lain khususnya yang tidak terlalu jauh dari kota besar, seperti Jakarta, Bogor, 31

Bandung, Semarang, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Malang, Denpasar, Medan, Makassar, dan lain-lain. RUMAH TOKO (RUKO) DAN RUMAH KANTOR (RUKAN) Rumah tapak (landed house) ada yang didesain menjadi Rumah Toko (Ruko) dan Rumah Kantor (Rukan) sehingga dapat berfungsi hunian (tempat tiuggal) dan nonhunian. (tempat usaha atau kantor). Rumah Toko (Ruko) adalah bangunan tapak yang pada umumnya berlantai dua atau tiga yang di-gunakan untuk tempat usaha (di lantai bawah) dan tempat hunian (di lantai atas). Bangunan model ruko banyak ditemui di kota-kota besar dan sedaug di seluruh Indonesia dan biasanya dimiliki masyarakat kelas menengah. Ruko ada yang berdiri sendiri sebagai rurnah tunggal, dan ada pula yang herupa ruinah deret. Saat ini ruko menjamur karena dianggap praktis bagi para pelaku usaha. Mereka dapat memanfaatkan bangunan tersebut untuk tempat usaha sekaligus rumah tinggal. Namun, pendirian ruko tetap harus didukung studi awal yang memadai tentang prospek bisnis di kawasan tersebut agar ruko laku terjual. Desain bangunan ruko juga harus dapat menarik perhatian dan harganya terjangkau. Saat ini banyak dijumpai ruko yang dirancang dengan gaya modern-minimalis. Ruko sebaiknya dibangun di pinggir jalan besar sehingga mampu menarik minat pembeli. Saat ini juga banyak ditemukan bentuk bangunan yang mirip dengan ruko, yaitu Rumah Kantor (Rukan). Secara umum rukan memiliki bentuk bangunan yang mirip dengan ruko, namun rukan memiliki sejumlah per-bedaan: a) Rukan digunakan untul- aktivitas kantor (di Iantai bawah) dan ternpat hunian (di Iantai atas). b) Rukan biasanya dipakai untuk kantor notaris, pengacara, konsuitan, arsitek, dan kantor unit bank atau kantor kas perbankan. cl Rukan biasanya memiliki tampak depan (Iantai bawah) seperti kantor, berbeda dengan ruko yang tampak depannya seperti toko/tempat usaha. Rukan dapat berwujud rumah tunggal maupun rumah deret. Rukan yang berbentuk rumah deret berbeda dengan "gedung perkantoran", sebab gedung perkantoran umumnya berupa bangunan bersusun (strata title) sedangkan rukan deret tergolong rumah tapak (landed house). Pendirian rukan juga harus didahului studi awal yang memadai agar kelak unit rukan tersebut dapat terjual dengan baik. Rukan sebaiknya dibangun di pinggir jalan di daerah perkotaan agar mudah diakses masyarakat umum. TIPE-TIPE PERUMAHAN YANG MENJUAL RUMAH TAPAK

32

Rumah Tapak ada yang dibangun sendiri sebagai rumah tunggal pemiliknya, dan ada pula yang dibangun oleh pengembang (developer) dalani sebuah komplek perumahan. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Perumahan juga diartikan kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan human yang dilengkapi prasarana dan sarana lingkungan. Ada berbagai macam tipe Perumahan, antara lain: a) Perumahan Modern b) Perumahan Master c) Perumahan Rakyat d) Perumahan Islami Perumahan Modern adalah perumahan yang menawarkan rumah-rumah berukuran seilang hingga dengan desain modern yang pada umumnya bergaya minimalis. Rumah-rumah yang ada di Perurnahan Modern ada yang memiliki pagar, namun ada juga yang tidak memiliki pagar (model klaster). Perumahan Modern memberikan fasilitas layanan sistem keamanan 24 jam, layanan kebersihan (cleaning service), layanan TV kabel, layanan jasa bog-a, dan layanan cksklusif lainnya, Perumahan Modern diperuntukkan Magi Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) di dacrah perkotaan yang cenderung bergaya hidup modern dan pragmatis. Perumahan Klaster (Cluster) adalah perumahan modern yang masing-masing rumahnya tidak memiliki pagar sehingga pekarangan rumah lang-sung bertemu dengan jalan. ivieskipun tidak ada pagar, namun ada sistem keamanan 24 jam yang dijaga oleh satpam ditambah dengan portal di depan pintu gerbang perumahan sehingga tidak sembarangan orang bisa masuk—termasuk pemulung, pengemis, dan tukang loak. Para tamu yang ingin rnasuk ke lokasi perumahan akan diperiksa dengan teliti oleh para satpam. Perumahan Klaster (Cluster) bernuansa tenang, bersih, dan memungkinkan penghuninya mudah bersosialisasi dengan tetangga karena rumah-rumahnya. Tidak berpagar sehingga antarrumah terasa lebih dekat dan menyatu. Ulasan tentang investasi di peruinahan klaster akan diulas pada hat) tersendiri. Perumalian Itakyat incrupakan pertunahan yang dibangun Pemerintah untuk menanggulangi kemiskinan dan memenuhi kebutuhan hunian yang layak bagi rakyat kecil. Pembangunan Perumahan Rakyat diharapkan dapat mengatasi persoaian permukiman kumuli di perkotaan dan melindungi rakyat kecil dad tindakan penggusuran sena menguravgi angka tunawisma. Pada intinnya pembangunan Perumahan Rakyat disubsidi negara agar dapat memberdayakan rakyat kecil. Pemerintah menargetkan dapat membangun 7,5 juta unit Perumahan Rakyat di seItiruh Indonesia hingga 2014. Di setiap Perumahan Rakyat akan terdapat 2 macam rumah, yakni "Rumah Murah" dan "Rumah Sangat TvItirah': Ruinah-rumah tersebut dibuat dalam ukuran 33

kecil dan tanpa pagan 1 Iarga tiap unit Rumah Murah berkisar Rp20 juta-an, sedangkan harga 1 unit Rinnah Sangat Murah hanya berkisar Rp5-10 juta. BUMN yang ditu-gaskan menangani pembangunan rumah rakyat adalah Perum Perumnas dan PT (Persero) Pembangunan Perumahan (PP). Sedangkan untuk mempermudah pembiayaan pemilikan rumah, masya-rakat dapat mengambiI Krcdit Perumahan Rakyat (KPR) meIalui Bank liTN. Pembangunan Perumahan Rakyat juga telah didukung bantuan dana AVM berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang dikelola Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian Perumahan Rakyat. Perumahan Islami adalah tipe perumahan baru di pasar properti Indo-nesia. Konsep perumahan ini berlandaskan syariah Islam yang didesain se-cara islami, baik arsitekturnya maupun lingkungan sekitarnya. Pengembang mengaplikasikan konsep islami dalam bentuk dan desain rumah. Misalnya, dinding bertabur ukiran kaligrafi, musala di dalam rumah, ada keran khusus untuk berwudu, hingga kamar mandi yang tidak boleh menghadap kiblat. Bagian dalam rumah tertutup sehingga orang lain tidakbisa melihat Bari luar, tetapi bagian luar rumah tidak dipagari. Dengan begitu, penghuni tetap bisa bersosialisasi dengan para tetangga secara leluasa. Perumahan Islami juga memberikan fasilitas khusus bagi kaum muslimin, seperti masjid dan sekolah islami. Konsep perumahan muslim tidak hanya menitikbcratkan pada aspek arsitektur yang bernuansa Arab atau Timur Tengah, tetapi lebih mementingkan terciptanya sistem lingkungan yang kondusifuntuk kehidupan yang lebih religius dan islami sekaligus lingkungan pembinaan terbaik untuk anak-anak." Saat ini Perumahan Islami dan Hotel/ Penginapan Islami semakin tumbuh pesat seiring perkembangan jumlah penduduk muslim kelas menengah di tanah air.

34

BAB 3 INVESTASI RUMAH BANDAR (TOWNHOUSE)

Rumah Bandar atau Rumah Kota (Townhouse) adalah sejenis rumah mewah yang dapat dijadikan pilihan investasi menarik terutama bagi golongan ma-syarakat kelas atas yang menginginkan rumah tapak di dalam kota besar yang lingkungannya sangat eksklusif dan memiliki fasilitas superlengkap. Karena tergolong barang mewah, rumah jenis ini akin terkena Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) di samping Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Meskipun harganya relatif mahal, tetapi townhouse tetap jadi incaran para pembeli properti kelas atas karena jumlahnya semakin terbatas akibat kelangkaan tanah di kota besar seperti Jakarta. Rumah bandar (townhouse) sejatinya merupakan komplek kecil yang berisi rumah-rumah mewah yang dibangun secara berderet di dalam kom-plek perumahan yang tertutup dan eksklusif di mana jumlah rumahnya sa-ngat terbatas (maksimal 30 unit) atau tidak sebanyak komplek perumahan biasa. Rumah jenis ini juga memiliki fasilitas bersama, seperti kolam renang, clubhouse, dan ruang terbuka sehingga sering disebut "separuh apartemen, separuh rumah': Rumah bandar juga menawarkan konsep satu pintu ger-bang plus petugas keamanan yang berjaga 24 jam seperti konsep yang di-usung perumahan model tertutup (cluster). Saat ini sering kali pengertian rumah bandar (townhouse) menjadi rancu akibat penggunaan istilah yang tidak sesuai dengan konsep dasar rumah jenis ini. Belakangan makin banyak proyek perumahan yang menggunakan nama townhouse meskipun konsepnya jauh berbeda dengan rumah bandar yang sebenarnya. Misalnya, ada pengembang (developer) yang membangun 100 unit rumah dan menyebut proyek tersebut sebagai townhouse, padahal perumahan townhouse hanya terdiri atas maksimal 30 unit rumah mewah berderet yang sangat eksklusif. Di Indonesia, tren rumah bandar (townhouse) mulai berkembang sejak pertcngahan 1990-an. Waktu itu, komplck kccil tersebut lebih membidik pasar orang asing (ekspatriat). Karenanya, scbagian rumah di townhouse kemudian disewakan kepada para pekerja asing tcrsebut. Isttlah townhouse scbctulnya diadopsi dari Amerika Serikat (AS). Di sana, rumah bandar (townhouse) dikenal pula dengan sebutan row house (rumah deret). Tetapi, akhirnya diganti menjadi townhouse untuk kepentingan promosi. Namun, proyek townhouse di Indonesia belum meniru konsep dari AS seutuhnya, di mana penghuni memiliki ruang parkir di bawah hunian. Kawasan selatan Jakarta menjadi salah satu tempat favorit 35

developer untuk membangun rumah bandar (townhouse) karena daerah tersebut mempunyai nilai jual tinggi. Bahkan, sebagian kalangan menilai tinggal di selatan Jakarta memiliki prestise yang lebih dibandingkan dengan wilayah lain sehingga tidak heran jika townhouse banyak bermunculan di selatan Jakarta. Meskipun tampak aman, nyaman, dan bergengsi, bukan berarti town-house tidak punya kekurangan. Sosialisasi dengan tetangga di satu komplek townhouse sangat terbatas sebab jumlah penghuninya relatif sedikit (mak-simal 30 unit rurnah). Di samping itu, para pemilik townhouse juga tidak boleh mengubah desain rumah sembarangan, sebab aturan main tinggal di townhouse adalah tidak boleh mengganti desain asli rumah. Dari survei Tabloid Rumah diperoleh fakta bahwa kebanyakan rumah bandar (townhouse) yang ditawarkan di Jakarta dan sekitarnya memiliki ciri-ciri berikut: a) Lokasinya di dalam kota. b) Dalam satu komplek jumlah total unitnya hanya 10-30 rumah, dengan luas area umutnnya di bawah 5.000 m`. c) Bentuk rumah bertingkat (biasanya 2 atau 3 lantai). d) Struktur rumah biasanya berdiri sendiri, bukan kopel. c) Tersedia fasilitas sosial dan fasilitas umum untuk digunakan bersama• 1) Sebagian besar dipasarkan dengan sistem penjualan, bukan sewa. Sejatinya, rumah bandar (townhouse) adalah komplek perurnahan yang terletak di dekat pusat kota dengan unit terbatas yang memiliki fasilitas cukup lengkap, seperti kolam renang, clubhouse, jogging track, ruang ter-buka hijau, sistem keamanan yang balk, dan umumnya menerapkan sistem tertutup dengan satu akses ( cluster). Keberadaan rumah bandar di Jakarta, awalnya untuk memenuhi permintaan para ekspatriat. Saat ini, townhouse berkembang menjadi proyck perurnahan bergeiigsi dan eksklusif. Itulah yang membuat harga rumah di lingkungan townhouse lebib tinggi diban-dingkan dengan perumahan pada umumnya." Di sisi lain, rumah bandar (townhouse) sering disamakan dengan peru-mahan ldaster (cluster), padahal keduanya memiliki sejurnlah perbedaan. Rumah bandar berdiri sendiri dan bukan bagian dari pengembangan suatu kawasan, sementara perumahan klaster adalah bagian dari pengembangan suatu kawasan. Tinggal di rumah bandar juga lebih nyaman karena fasili-tasnya lebih mewah dan lebih lengkap. Rumah bandar dibuat dalam jum-lah terbatas (10-30 unit) dan semuanya berukuran besar. Sernentara itu, jumlah unit rumah di perumahan klaster lebih banyak (bisa ratusan unit) dan terdiri atas berbagai tipe serta ukuran. Sayang, saat ini pengertian town-house sudah bergeser menjadi sekadar nama dagang. Banyak pengembang mengklaim membangun townhouse meski tidak didukung fasilitas yang mencirikan sebuah townhouse. Bahkan ada pengembang yang mengatakan membangun townhouse di bawah apartemen. Ada beberapa hal yang membedakan rumah 36

bandar (townhouse) dengan perumahan klaster (cluster), seperti lokasi, konsep, sistem keamanan, jumlah unit, fasilitas, harga, target pasar, dan desain rumah. Yang menarik dari hu-nian berkonsep townhouse adalah desain arsitekur yang umumnya selalu mengacu pada tren desain terkini dan modern. Sebagai contoh, tren konsep desain modern-minimalis banyak menjadi dasar pengembangan townhouse di wilayah Jakarta Selatan.37 Rumah bandar (townhouse) sebenarnya adalah hunian yang sangat po-tensial dan investasi yang sangat menggiurkan. Menurut Hata Wirya, faktor yang mesti dipertimbangkan dalam berinvestasi townhouse meliputi Lokasi menentukan seperti apa townhouse. yang ingin didirikan, dan atas alasan apa. Contohnya, jika kita ingin membuat hunian townhouse yang eksklusif, tentu tidak bisa berdampingan dengan permukiman kumuh. Townhouse yang efektif berlokasi di antara hunian perumahan lain, namun "stand out" dalam artian ketika orang melewati townhouse tersebut, dengan kasat mata is langsung dapat melihat perbedaannya dengan komplek perumahan lain. Townhouse juga harus terlihat lebih eksklusif, menawarkan kon-sep yang berbeda, namun harganya sebaiknya tidak berbeda jauh dengan perumahan lain. Tawarkan sesuatu yang berbeda, unik, khas, dan kompetitif sehingga townhouse kita pasti akan laku.38 Lokasi townhouse menentukan target pasar (target konsumen). Di dalam hunian eksklusif, jika kita mernpersembahkan sesuatu yang lebih tertutup, privat, unik, eksklusif, bukankah harganya akan lebih mahal? Karena harga perumahan di sekitarnya sudah mahal, maka jika kita mampu mempersem-bahkan townhouse yang lebih mewah dan eksklusii, pasti harganya akan jauh lebih mahal. Konsep tentunya tidak bisa diremehkan. Mengapa kita tidak membuat townhouse bukan hanya sebagai tempat tinggal, namun juga sebuah "karya"? Desain arsitektur yang bagus, berkonsep dan berorientasi 'green concept" bisa menjath selling point kita. Namun jangan salah, 'green concept" bukan hanya somata-mata mernperbanyak area resapan. Green concept sebetulnya melibatkan penghematan energi yang sangat drastis. Jika kita memper-sembalikan sebuah rumah dengan konsep arsitektur yang cantik dan unik, dengan konsep efisiensi energi yang maksimal, tentu akan memberikar kepuasan yang lebih kepada pembeli, dan kita akan mendapatkan imba: hasil (return) terhadap investasi kita di townhouse dengan lebih gampan• Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, rumah bandar adalah hunian tertutup yang dikelilingi suatu dinding di sekitar komplek, dan hanya mempunyai akses satu pintu gerbang. Di dalamnya harus terdapat fasilitas umum dan fasilitas penunjang lain sehingga dibutuhkan pihak pengelola. Pihak pengelola akan mengelola kebutuhan air bersih, tempat ibadah, taman, keamanan, penerangan umum, perawatan jalan, dan lain-lain. Dari awal, kita sebagai investor dapat menentukan siapa yang akan mengelola hunian tersebut. 37

Townhouse adalah investasi yang sangat menguntungkan, namun jika kita hanya berinvestasi asal-asalan, kita pasti akan merugi. Beberapa faktor di atas harus dipertimbangkan. Dan kita harus ingat, properti adalah investasi yang illiquid karena pengembalian keuntungannya berjangka lama. Pemasaran townhouse perlu dipertimbangkan, apakah dengan open house atau memakai real estate agent. Bagaimanapun, jika konsep, lokasi, target pasar, dan pengelola townhouse telah kita tentukan dan pertimbangkan, pastinya dengan kesabaran dan resolusi yang kuat, townhouse dapat menjadi investasi dengan imbal hasil yang sangat tinggi.40 2. INVESTASI RUMAH KLASTER (CLUSTER) Klaster (Cluster) merupakan konsep perumahan tertutup yang hanya menggunakan satu akses pintu gerbang untuk keluar dan masuk. Penerapan satu akses ini memungkinkan semua mobilitas yang terjadi di dalam klaster dapat dipantau petugas keamanan. Meskipun perumahan klaster memiliki sistem pintu gerbang tunggal seperti townhouse, namun perumahan klaster memiliki unit rumah yang jauh lebih banyak dibandingkan dengan townhouse. Unit rumah klaster dan rumah Bandar (townhouse) juga sama-sama dibangun tanpa pagar.

Gambar 32. Contoh Rumah Perumahan Klaster (investasi rumahcluster.blogspot.com) Konsep perumahan klaster dinilai lebih aman karena bersifat tertutup dan hanya punya satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk. Terbukti pada saat kerusuhan Mei 1998, perumahan klaster nyaris tak tersentuh para perusuh dan penjarah. Hal itulah yang kemudian 38

membuat sistem klaster banyak diminati konsumen menengah-atas, karena dinilai lebih mampu memberi rasa aman. Namun, belakangan ini konsep klaster menjadi bias gara-gara banyak developer yang mengklaim mengembangkan perumahan klaster, tetapi tidak mengindahkan konsep dasar dan syarat sebuah klaster. Nama "cluster" pun akhirnya hanya dijadikan merek dagang yang dipercaya mampu mendongkrak penjualan sebuah proyek perumahan.` Dalam sebuah komplek perumahan klaster dapat dijumpai tipe rumah bagi kalangan masyarakat kelas atas maupun kelas menengah. Rumah-rumah tersebut umumnya dikelompokkan tersendiri sesuai segmen pasar yang akan dibidik oleh developer. Rumah tipe besar biasanya dibangun di depan di jalan utama perumahan, sebagai daya tarik sekaligus untuk menaikkan gengsi perumahan tersebut. Rumah klaster (cluster) kurang sesuai untuk masyarakat yang terbiasa tinggal dalam sebuah rumah berpagar di lingkungan perumahan yang terbuka sehingga bisa dimasuki para pedagang keliling seperti penjual bakso, mi ayam, es krim, dan sejenisnya. Mereka yang senang memelihara anjing atau kucing juga agak kesulitan tinggal di rumah klaster karena khawatir hewan peliharaannya berkeliaran dan buang kotoran di halarnan rurnah tetangga. Rumah klaster mungkin hanya cocok bagi penggemar hewan yang dikurung, bukan yang dibiarkan bebas bergerak. Namun bagi karyawan eksekutif atau pengusaha yang sangat sibuk, rumah klaster dapat menjadi alternatif hunian yang sesuai sebab lingkungannya steril dari masyarakat umum. Saat ini rumah klaster sedang menjadi tren di kalangan konsumen properti. Karena : a) Umumnya rumah klaster berlokasi di pusat kota, pusat kegiatan bisnis atau tempat kerja sehingga sangat menolong mobilitas penghuni agar dapat terhindar dari kemacetan lalu lintas yang sering terjadi di hampir seluruh sudut kota-kota besar. b) Biasanya rumah klaster berada di wilayah hunian yang sedang berkembang pesat sehingga sangat baik bagi para investor atau pengguna akhir (end user) untuk menanamkan dananya di properti jenis ini. c) Secara psikologis, penghuni, perumahan klaster merasa bahwa tinggal di rumah klaster memiliki gengsi yang lebih tinggi dibandingkan dengan rumah di komplek perumahan pada umumnya. d) Konsumen masih berpikir membeli rumah tapak seperti rumah klaster lebih berharga daripada menanam investasi dalam bentuk apartemen. 39

e) Konsep rumah klaster mengakomodasi "niche market" (ceruk pasar), yaitu penghuni rumah yang butuh gengsi seperti tinggal di apartemen tetapi, tidak nyaman tinggal di hunian yang berada di ketinggian.41 Adapun persamaan rumah klaster dan rumah bandar (townhouse): a) Sama-sama berkelompok dalam satu lingkungan yang tertutup. b) Masing-masing unit rumahnya sama-sama dibangun tanpa pagar. c) Dibangun dengan tampak muka yang sama, serasi, dan berderet antara rumah yang satu dengan rumah lainnya. Sama-sama memiliki manajemen lingkungan yang modern dan rapi, seperti manajemen keamanan 1 x 24 jam, dan menggunakan kamera pengawas (CCTV) untuk mendukung bagian keamanan. d) Sama-sama memiliki satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk. e) Sama-sama bernilai investasi tinggi. Sedangkan perbedaan rumah klaster dan rumah bandar (townhouse): a) Perumahan klaster cakupannya lebih luas dan banyak hingga ratusan unit dalam satu iingkungan, sedangkan perumahan townhouse adalah perumahan yang cakupan unitnya terbatas antara 10 unit sampai 30 unit dalam satu lingkungan. b) Biasanya lingkungan perumahan klaster terbagi dalam beberapa kelompok yang masing-masing memiliki keunggulan tersendiri, sedangkan perumahan townhouse hanya ada dalam satu lingkungan yang tidak terbagi dalam beberapa kelompok karena cakupan unitnya sedikit. c) Biasanya perumahan klaster terdiri atas beberapa tipe rumah, mulai dari tipe kecil hingga tipe besar dalam satu lingkungan, sedangkan perumahan townhouse tidak memiliki tipe kecil karena biasanya unit townhouse berkonsep tingkat (dua lantai). d) Perumahan klaster hanya memiliki fasilitas bersama (fasos dan fasum) standar, seperti taman, adapun jogging track, sport club, dan sarana iba-dah hanya dapat dijumpai di perumahan klaster besar (kota mandiri), sedangkan perumahan townhouse biasanya sudah dilengkapi sarana tambahan seperti sarana yang terdapat pada kota mandiri sehingga terkesan lebih elegan. e) Perumahan klaster bisa dibuat di mana saja, sedangkan perumahan townhouse biasanya hanya dibangun di tengah kota karena pada dasarnya perumahan townhouse adalah perumahan untuk para ekspatriat dan pekerja perkotaan yang menginginkan suasana berbeda di tengah padatnya kota.42

40

Saat ini rumah klaster (cluster) atau biasa dikenal dengan rumah tanpa pagar banyak diminati konsumen properti sehingga banyak developer yang mengembangkan tipe perumahan ini. Rumah klaster adalah rumah yang sistem keamanannya diserahkan secara kolektif dengan mengandalkan "tembok Berlin" yang mengelilingi blok penghuni. Walaupun penataan perumahan klaster begitu apik dan tersistem, namun jika tidak dikelola dengan baik oleh plhak pengelola, bisa merugikan warga penghuni perumahan tersebut. Masalah pertama adalah parkir yang membludak di depan rumah atau pinggir jalan tanpa pembatasan jumlah kendaraan karena merasa aman oleh adanya "tembok Berlin". Setiap penghuni bisa seenaknya memarkir empat atau lima kendaraan, bahkan kendaraan niaga (truk, mobil boks). Kadang bahkan ada kendaraan niaga yang diisi bahan kimia yang berbau dan mudah meledak. Padahal dengan konsep klaster tanpa pagar, anak kecil bisa berlari langsung dari halaman rumah menuju ke jalan sehingga rawan menimbulkan kecelakaan.43 Masalah kedua adalah adanya penghuni yang belum mampu membedakan antara Permukiman dan Pergudangan. Akibatnya mereka bisa seenak-nya memfungsikan unit rumah klaster sebagai gudang yang pada akhirnya menjadi bibit permusuhan antar tetangga. Sedangkan masalah ketiga adalah faktor keamanan di mana ada akses penduduk sekitar yang bisa bebas naik-turun tembok pembatas perumahan dengan memanjat "tembok Berlin" sehingga membahayakan warga perumahan klaster. Berikut tips yang harus diperhatikan agar kita tidak salah pilih rumah klaster: 1. Jika ingin membeli rumah, jangan segan untuk menyurveinya pada malam hari, ketika "wajah" asli lingkungan perumahan tersebut bisa kita lihat. Jika perlu hubungi teman atau kerabat di situ untuk mencari informasi. 2. Jangan segan menanyakan kepada petugas keamanan tentang kebiasaan/sistem keamanan yang dipakai. Perhatikan apakah sistem keamanannya efektif mulai dari saat kendaraan kita masuk. 3. Perhatikan perencanaan rumah-rumah yang dibangun oleh pengembang, apakah garasi di setiap rumah bisa menampung minimal dua mobil sehingga semuanya bisa tertib dan lingkungan sedap dipandang mata.44

41

BAB 4 Investasi Rumah Susun (Strata Title)

1. PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP RUMAH SUSUN Rumah Susun berbeda dengan Rumah Tapak (Landed House). Karena bangunan Rumah Tapak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikan atas tanahnya mengikuti Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA (UU 5/ 1960) sehingga tanah Rumah Tapak ada yang berstatus Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai. Di sisi lain, karena unit Rumah Susun tidak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikannya bersifat khusus yang disebut "Strata Title". "Strata" dapat diartikan "tingkat/susun sedangkan "title" dapat diartikan "hak". Jadi, secara sederhana "Strata Title‖ dapat diartikan sebagai hak kepemilikan atas unit rumah susun. Pengertian Strata Title sebenarnya lebih luas, tidak hanya mencakup unit rumah susun yang berfungsi hunian (seperti rusunawa, rusunami, apartemen, kondominium, kondotel) tetapi juga mencakup bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Jadi, dalam Strata Title dikenal dua macam hak, yaitu hak atas kepemilikan unit rumah susun yang bersifat individu, dan hak atas tanah-bersama, bagian-bersama, serta benda-bersama yang bersifat kelompok. Dalam praktiknya, di Indonesia pada umumnya istilah Strata Title diartikan sebagai "rumah susun" atau "hak kepemilikan atas unit rumah susun", padahal istilah Strata Title tidak hanya berlaku untuk rumah susun (yang berfungsi hunian) tetapi juga berlaku untuk bangunan bersusun atau gedung susun nonhunian, seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan. Karena itu, Strata Title lebih baik diartikan sebagai "bangunan bersusun" yang terdiri atas bangunan bersusun untuk hunian (rumah susun) dan bangunan bersusun untuk nonhunian (gedung susun). Konsep hukum kepemilikan model Strata Title tidak dikenal dalam sistem hukum Indonesia yang berasal dari hukum Belanda yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental (Eropa Daratan). Istilah Strata Title pertama kali diperkenalkan di Australia melalui Strata Titles Act tahun 1967. Konsep hukum Strata Title dikenal di negaranegara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon (Inggris dan bekas negara jajahannya, termasuk Amerika Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common. Konsep Strata Title

42

memisahkan hak atas beberapa strata (tingkatan), yakni hak atas permukaan tanah, bumi di bawah tanah, dan udara di atasnya.45 Konon, konsep perailikan rumah susun berbentuk kondominium sudah dikenal sejak zaman Romawi kuno. Walaupun pendapat itu masih diperdebatkan mengingat hukum Romawi klasik menganut asas perlekatan (superficies solo credit), yang pasti, ada bukti kuat bahwa genesis dari kondominnium telah ada di Eropa sejak abad pertengahan dan berkembang kembali setelah Perang Dunia II, lalu berkembang pesat di Puerto Rico (Amerika Latin) kemudian berkembang juga di Amerika Serikat setelah adanya Housing Act 1961 yang diilhami popularitas apartemen/kondominium.46 Dalam Code Napoleon di Prancis, dikenal juga prinsip pemisahan horizontal. Namun, legislasi dalam arti modern terhadap pemilikan kondominium/apartemen baru ada di Prancis setelah keluar undang-undang yang diamendemen tahun 1939 dan 1943. Legislasi di Prancis tersebut mengatur, antara lain hak penghuni atas area umum, organisasi penghuni, dan pengangkatan seorang wakil penghuni.47 Di Indonesia pengaturan tentang Rumah Susun (termasuk apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, rusunami, dan bangunan sejenis nya) telah diatur dalam UU 20/2011 tentang Rumah Susun. UU terbaru ini merupakan pengganti dari UU Rumah Susun lama, yaitu UU 16/1985. UU Rumah Susun tidak hanya mengatur bangunan bersusun hunian (seperti apartemen dan sejenisnya) tetapi juga bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Namun demikian, gedung perkantoran yang hanya dimiliki satu pihak (seperti kantor Bank Indonesia) tidak dapat digolongkan sebagai bangunan bersusun (Strata Title) meskipun bangunan tersebut bertingkat-tingkat. Gedung perkantoran yang dapat digolongkan Strata Title adalah gedung perkantoran yang unit-unitnya diperjualbelikan oleh pengembangnya sehingga dapat dimilild banyak pihak. Pada awalnya kepemilikan atas tanah berasal pada satu strata (tingkat-an), yaitu di atas permukaan tanah. Namun dalam perkembangan, karena meningkatnya kebutuhan masyarakat, kemajuan teknologi, serta keterbatasan lahan, pembangunan hunian dan perkantoran dibangun bertingkat (berorientasi vertikal). Hal itu kemudian memunculkan persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan agar masing-masing penghuni bisa memiliki unit secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya di sebuah gedung, ada lantai 1 hingga lantai 14. Bagaimana mereka memisahkan kepentingan yang ada di situ? Berangkat dari persoalan tersebut, maka timbullah pemikiran, bagaimana kalau di strata43

strata yang berbeda itu dimunculkan hak-hak lain. Begitulah sejarah munculnya istilah ―Strata Title".48 Sesuai UU 20/ 2011, "Rumah Susun" didefinisikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama. "Satuan Rumah Susun/Sarusun" adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang dimaksud dengan "Tanah Bersama" adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. "Bagian Bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Sedangkan yang dimaksud dengan "Benda Bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Setiap orang yang memiliki sebagian atau seluruh bangunan gedung harus dibuktikan dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat. Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) wajib dimiliki pemilik bangunan gedung, dan dapat diterbitkan atas setiap bangunan gedung yang telah memiliki Izin Mendirikan bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dalam satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari 1 (satu) SBKBG. Bukti kepemilikan bangunan gedung dapat dimiliki pemilik yang berbeda-beda. Kepemilikan bangunan gedung juga dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, maka pengalihan hak harus mendapat persetujuan pemilik tanah.49 Saat ini pengaturan SBKBG khusus bagi bangunan gedung berbentuk Rumah Susun (termasuk rusunawa, rusunami, apartemen, kondominium, kondotel, dan bangunan sejenis) telah diatur secara khusus dalam UU Rumah Susun yang terbaru (UU 20/2011) yang berfungsi menggantikan UU Rumah Susun yang lama (UU 16/1985). SBKBG pada bangunan Rumah Susun dapat berbentuk dua macam: 44

a) Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau disingkat SHM-Sarusun, atau b) Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun atau disingkat SKBG-Sarusun. SHM-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Sedangkan yang dimaksud dengan SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas aset milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah: a) hak milik; b) hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan c) hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Selain dibangun di atas tanah tersebut di atas, Rumah Susun Umum dan/atau Rumah Susun Khusus dapat dibangun dengan: a) pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau b) pendayagunaan tanah wakaf Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah masyarakat berpenghasilan rendah (contoh-nya rusunawa). Sedangkan Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus (contohnya rumah sakit). Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan. Tanah yang akan dijadikan objek sewa atau kerja sama pemanfaatan tersebut harus telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pelaksanaan sewa atau kerja sama pemanfaatan selanjutnya juga harus dilakukan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai ikrar wakaf. Apabila pendayagunaan tanah wakaf tidak sesuai ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan dan/atau izin tertulis dari Badan Wakaf Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengubahan peruntukan hanya dapat dilakukan untuk pembangunan 45

rumah susun umum. Pelaksanaan sewa atau kerja sama pemanfaatan dilakukan sesuai prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pemanfaatan dan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang sesuai peraturan perundangundangan. Perjanjian tertulis sekurang-kurangnya memuat: a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah; b) jangka waktu sewa atas tanah; c) kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa; dan d) jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Jangka waktu sewa atas tanah diberikan selama 60 tahun sejak perjanjian tertulis ditandatangani. Penetapan tarif sewa atas tanah dilakukan oleh Pemerintah untuk menjamin keterjangkauan harga jual sarusun umum bagi MBR. Selanjutnya perjanjian tertulis tersebut harus dicatatkan di Kantor Pertanahan (BPN).51 Pelaku pembangunan (pengembang/developer) dapat melakukan pemasaran unit rumah susun sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan asalkan pihak developer sekurangkurangnya memiliki: a) kepastian peruntukan ruang; b) kepastian hak atas tanah; c) kepastian status penguasaan rumah susun; d) perizinan pembangunan rumah susun; dan e) jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.52 Kepastian peruntukan ruang ditunjukkan melalui Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) yang sudah disetujui pemerintah daerah. Kepastian hak atas tanah ditunjukkan melalui sertifikat hak atas tanah. Kepastian status kepemilikan antara SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah. Izin pembangunan rumah susun ditunjukkan melalui IMB. Sedangkan "jaminan atas pembangunan rumah susun" dapat berupa surat dukungan bank atau nonbank.

46

Dalam hal pemasaran dilakukan. sebelum pembangunan rumah susun, segala sesuatu yang dijanjikan pelaku pembangunan (developer) dan/ atau agen pemasaran bersifat mengikat sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) bagi para pihak. Proses jual beli Satuan Rumah Susun (Sarusun) sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan Notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: a) status kepemilikan tanah; b) kepemilikan IMB; c) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; d) keterbangunan paling sedikit 20% ; dan e) hal yang diperjanjikan.53 Yang dimaksud dengan "keterbangunan paling sedikit 20%" adalah 20% dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. Yang dimaksud "hal yang diperjanjikan" adalah kondisi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain, lokasi rumah susun, bentuk sarusun, spesifikasi bangunan, harga sarusun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun. Proses jual beli yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat di hadapan Notaris/PPAT untuk SHM-Sarusun dan Notaris untuk SKBG-Sarusun sebagai bukti peralihan hak. Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diterbitkan: a) Sertifikat Laik Fungsi (SLF); dan b) SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun. Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dari hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama. Hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama dihitung berdasarkan Nilai. Perbandingan Pro-porsional (NPP). NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan santara sarusun terhadap hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanahbersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pertama kali pelaku pembangunan memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya. Sebagai tanda bukti kepemilikan sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, diterbitkan SHM-Sarusun. SHM-Sarusun diterbitkan bagi setiap orang yang 47

memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM-Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a) salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah-bersama sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan; b) gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c) pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama bagi yang bersangkutan. SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/ Kota setempat. SHMSarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai UU Hak Tanggungan (UU 4/ 1996). Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SICBG-Sarusun. SKBGSarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a) salinan buku bangunan gedung; b) salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c) gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d) pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama dan benda-bersama yang bersangkutan. SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/ kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan). SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesuai UU Jaminan Fidusia (UU 42/ 1999). SKBG-Sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat jenderal Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

2. INVETASI RUSUNAWA DAN RUSUNAMI Rumah Susun (apartemen) umumnya ditujukan terutama bagi kalangan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Sedangkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah 48

(MBR) disediakan Rumah Susun Sederhana. Rumah Susun Sederhana dapat berupa Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) dan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa). Rusunami dapat MBR, sedangkan Rusunawa dibangun untuk disewakan kepada MBR. Rusunami bersubsidi ditujukan untuk masyarakat yang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta/bulan, sedangkan Rusunawa ditujukan untuk masyarakat dengan penghasilan maksimal Rp 1,7 juta per bulan. Program pembangunan 1.000 tower rumah susun bersubsidi (rusunami dan rusunawa) telah dirintis sejak masa Wakil Presiden Jusuf Kalla. Program yang bertujuan mulia untuk memberdayakan masyarakat kelas bawah ini pada praktiknya masih banyak menemui kendala, antara lain terjadinya penyimpangan penggunaan rumah susun. Rusunawa banyak yang disewakan kembali ke orang lain, sedangkan Rusunami banyak yang dimiliki masyarakat yang bukan dari golongan kelas bawah. Hal itu bisa terjadi akibat lemahnya faktor pengawasan dari pemerintah pusat dan daerah.

Gambar 33. Tower A Rusunami di Cengkareng, Jakarta (www.beritajakarta.com) Rusunawa disediakan oleh Pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang butuh hunian sewa dengan harga yang sangat terjangkau. Pada umumnya rusunawa dibangun di atas lahan bekas permukiman kumuh, di sekitar kawasan industri atau

49

di sekitar kampus. Sedang-kan pada umumnya rusunami dibangun oleh Pengembang untuk memenuhi syarat kewajiban membangun rumah bagi MBR. Di sisi lain, biasanya rusunawa dibangun Pemerintah Daerah bekerja sama dengan Kementerian Negara Perumahan Rakyat dan Asosiasi Pengembang Perumahan. Belum lama ini Pemda DKI Jakarta mencanangkan kembali program 1.000 menara rumah susun yang sempat tersendat beberapa waktu lalu. Bahkan, Ketua DPD REI DKI Jakarta, Rudy Margono yakin program ini dapat rampung dalam lima tahun. Bagi kosumen, sebelum membeli haruslah mempersenjatai diri dengan informasi yang cukup. Ada baiknya kita memiliki kenalan yang bekerja di pengembang tepercaya, sehingga setiap saat kita bisa mendapat informasi hunian yang bagus. Setelah info dari berbagai. lokasi dikumpulkan, bandingkan satu per satu dan sesuaikan dengan kebutuhan kita. Setelah menentukan pilihan, segera realisasikan pembelian. Pembeli awal rusunami alias apartemen bersubsidi—seperti pembeli awal proyek properti lain—biasanya akan mendapat capital gain yang lebih besar. Pembeli pertama juga bisa memilih unit yang paling strategis, bahkan bisa menegosiasikan diskon harga dengan pengembang.

Gambar 34. Rusunawa Marisso di Makassar, Sulawesi Selatan (www.panoramio.com) Berikut langkah-langkah membeli rusunami atau apartemen bersubsidi: 50

a) Memilih dan membandingkan lokasi. b) Mendatangi kantor pemasaran apartemen yang dipilih. c) Menentukan unit yang akan dibeli. d) Menegosiasikan harga. e) Membayar booking fee dan menentukan jadwal pembayaran uang muka/ DP. f) Membuat surat keterangan belum memiliki rumah di Jabodetabek (sebagai syarat untuk mendapatkan hunian subsidi). g) Menandatangani Akta Jual Beli (AJB). h) Mencari bank yang akan mengucurkan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen). i) Menandatangani Akad Kredit. j) Mulai mengangsur. k) Serah terima (sesuai jadwal dari pengembang).

3. INVESTASI APARTEMEN Apartemen atau "Flat" adalah salah satu contoh bentuk rumah susun yang khusus dibangun bagi masyarakat kelas menengah di daerah perkotaan. Sebuah gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Pada umumnya istilah "Apartemen" digunakan secara luas di Amerika Utara (Amerika Serikat dan Canada). Sedangkan istilah "Flat" biasanya digunakan di Britania Raya (Inggris, Skotlandia, Wales) dan negara-negara persemakmuran bekas jajahan Inggris (seperti Hong Kong, Australia, India, Singapura, dan Malaysia). Di negara-negara tersebut apartemen atau.flat biasa digunakan atau di-sewa oleh masyarakat kelas nienengah-bawah, sedangkan di Indonesia unit apartemen kebanyakan ditujukan untuk masyarakat kelas menengah di perkotaan. Sedangkan bangunan rumah susun bagi golongan masyarakat kelas bawah di Indonesia lazim disebut "Rumah Susun Sederhana" (yaitu Rusunawa dan Rusunami). Sekilas bangunan apartemen tampak sama dengan kondominium, namun sesungguhnya keduanya memiliki perbedaan. Sejak awal kondominium memang sengaja dibangun urituk kemudian dijual per unitnya sehingga si pembeli dapat memiliki hak pemilikan atas unit kondominium yang dibelinya. Di sisi lain, gedung apartemen biasanya dibangun dengan tujuan untuk disewakan per unitnya. Namun dalam perkembangannya, saat ini cukup banyak apartemen yang juga dijual per unitnya, dan kemudian. oleh pihak pembeli disewakan kembali ke orang lain. Mayoritas pembeli aparternen di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek),

51

atau sebanyak 57%, membeli apartemen dengan cara cash-installment atau iriembayar tunai secara bertahap. Sedangkan yang membeli secara tunai.

Gambar 35. Contoh Bangunan Apartemen (www.kolomrumah.com)

Gambar 36. Contoh Unit Kamar Apartemen 52

(www.jual-apartemen.com)

langsung (hard cash) sebanyak 24% dan yang membeli secara angsuran melalui program Kredit Peniilikan Apartemen (KPA) sebanyak 19%. Kebanyakan pembeli memilih cara cashinstallment karena mereka tidak sanggup membayar secara tunai langsung (hard cash). Metode cash-installement juga dipilih karena mereka tidak mau terkena bunga seperti dalam KPA. Saat ini fasilitas cash-installment banyak disediakan oleh para pengembang apartemen, bahkan pembeli dapat mencicil dalam waktu 24 hingga 36 bulan tanpa bunga. Alasan lain pembeli apartemen memilih cara cash-installment (tunai-bertahap) adalah karena mereka tidak mau direpotkan dengan prosedur perbankan yang ruwet dalam penyaluran Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Hal itu menunjukkan bahwa kebanyakan pembeli apartemen adalah masyarakat kelas menengah-atas yang memiliki sumber daya untuk membeli unit apartemen secara tunai dan bertahap sehingga mereka tidak perlu meminta kredit dari bank. Di lain pihak, cara pembayaran "tunai-bertahap" (cash-installment) ini ternyata juga banyak diminati para pembeli "rumah susun sederhana milik" atau "Rusunami" yang merupakan golongan masyarakat kelas menengah-bawah. Mereka memilih cara itu karena memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pengembang. Fenomena tersebut berbeda dengan karakteristik pembeli Rumah Tapak (landed house) yang kebanyakan membeli rurnah dengan cara cicilan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank. Mayoritas pembeli Rumah Tapak adalah orang yang memang membutuhkan rumah untuk dihuni sendiri. Sedangkan kebanyakan pembeli apartemen adalah orang yang berniat untuk berinvestasi, yaitu membeli apartemen untuk kemudian disewakan kembali kepada orang lain. Pembeli Rumah Tapak kemungkinan juga akan berminat membeli rumah dengan cara "tunai-bertahap" (cash-installement) apabila pihak pengembang memberikan fasilitas semacam itu. Kunci sukses investasi apartemen tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang strategis dan tingginya capital gain, tetapi juga keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen. Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang pemilik apartemen. Namun, tidak semua apartemen di lokasi premium memiliki pasar sewa, contohnya apartemen di kawasan CBD Sudirman, Jakarta yang harga jual unitnya terlalu tinggi (berkisar Rp5 miliar) sehingga harga sewanya tidak terjangkau oleh pasar. Jadi, pasar sewa apartemen di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada. Kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa apartemen yang menjanjikan, antara lain : 53

1. Dekat dengan kampus bagi mahasiswa yang berdaya beli tinggi. 2. Dekat dengan fasilitas kesehatan (rumah sakit, klinik kesehatan). 3. Dekat dengan kawasan ekspatriat/tenaga kerja asing. 4. Dekat dengan kawasan pusat bisnis/ central business district (CBD).

4. INVESTASI KONDOMINIUM Kondominium (condominium.) atau condo adalah sejenis apartemen yang unitnya dapat dimiliki secara pribadi, sementara penggunaan dan akses ke fasilitas bersama, seperti lorong, sistem pemanas, elevator, dan eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan hak kepemilikan bersama yang dikontrol oleh perhimpunan pemilik yang menggambarkan kepemilikan atas seluruh bagian. Sekilas, tampak luar dari bangunan kondominium tidak jauh berbeda dengan apartemen, namun unit ruang kondominium biasanya didesain seperti sebuah rumah tinggal (rumah yang dihuni sendiri), sedangkan unit ruang apartemen didesain seperti sebuah rumah sewa. Pembeli kondominium memperoleh hak pemilikan atas unit yang dibelinya, namun tidak termasuk tanah tempat kondominium itu berdiri. Secara sederhana dapat dikatakan bahwa kondominium adalah sejenis rumah susun yang ditujukan untuk dihuni sendiri oleh Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA). Hal tersebut berbeda dengan apartemen yang umumnya di-tujukan untuk disewa oleh Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Dengan kata lain, kondominium dapat diibaratkan "Rusunami" bagi MBA,. sedangkan apartemen dapat dilbaratkan "Rusunawa" bagi MBM.

54

Contoh 37. Contoh Bangunan Kondominium (www.miraclepropertyphuket.com)

Gambar 38. Contoh Unit Kamar Kondominium (www.austintowers.nte)

55

5. INVESTASI KONDOTEL Kondominium-Hotel (Kondotel) adalah gabungan konsep Hotel dan Kondominium, artinya bangunan tersebut berfungsi layaknya hotel, tetapi unit-unit kamarnya bisa dibeli masyaiakat seperti kondominium. Kamar yang dibeli selanjutnya dapat dihuni sendiri atau disewakan kepada orang lain bekerja sama dengan manajemen kondotel. Kondotel biasanya dibangun di daera.h tujuan wisata yang banyak dikunjungi para wisatawan asing atau inasyarakat kelas menengah-atas, seperti Bali. Kondotel beroperasi layaknya hotel. Dari tampak luar tidak akan terlihat perbedaan antara keduanya. Umumnya tamu yang menyewa kamar juga tidak tahu bahwa "hotel" tersebut adalah kondotel. Kondotel yang telah dibeli adalah milik si pembeli, layaknya rumah pribadi meski tidak selalu ditempati. Pembeli dapat menyewakan kamarnya dan berhak mendapat fee dari biaya sewa kamar. Selain disewakan, kondotel juga bebas dikunjungi pemiliknya sesuai tenggang waktu yang diatur bersama pengelola. Sebagai pemilik unit kamar kondotel, kita akan mendapat keuntungan berupa fasilitas dan privasi yang tidak tersedia untuk tamu biasa. Selain kondotel, juga dikenal properti sejenis berupa Hotel Strata. Hotel Strata sekilas mirip dengan kondotel. Perbedaannya hanya terletak pada desain ruangan. Kondotel memiliki pembagian ruang yang jelas, mulai dari ruang tamu, dapur, ruang makan, dan kamar tidur. Sedangkan pembagian ruang hotel strata seperti layaknya hotel biasa. Unit kamar kondotel dan hotel strata sama-sama dapat dimiliki dan, dihuni serta dapat disewakan kepada orang lain sesuai kontrak dengan pihak manajemen. Contoh kondotel misalnya Jimbaran View Condotel di Bali, sedangkan contoh hotel strata misalnya Hotel Horison Seminyak di Bali.

56

Gambar 39. Jimbaran View Condotel di Bali (www.denpasar.pasang.com)

57

BAB 5 Investasi Toko Modern Membangun Toko Modern (modern store) dan Pusat Perbelanjaan (shopping centre) dapat dijadikan salah satu pilihan investasi properti yang menarik, terutama bagi investor bermodal besar. Namun, saat ini investor bermodal ratusan juta rupiah pun sudah dapat membangun toko modern berbentuk minimarket dengan bergabung dalam jaringan waralaba minimarket yang terkenal, seperti Alfamart, .Alfamidi, Indomaret, Star Mart, Circle-K dan lain-lain. Pendirian toko modern dan pusat perbelanjaan harus didukung studi awal yang mendalam agar kelak bangunan tersebut benar-benar dapat menjadi pusat belanja yang diminati masyarakat. Studi awal diguna-kan untuk mengetahui lokasi usaha yang tepat, lingkungan sosial yang mendukung, status tanah, tata ruang, dan Iain-lain. Investasi toko modern dan pusat perbelanjaan mempunyai dua macam keuntungan: (a) keuntungan dari perputaran usaha, dan (b) keuntungan dari naiknya nilai aset tanah/bangunan. Jika toko modern atau pusat perbelanjaan yang kita dirikan ternyata benar-benar ramai pengunjung dan memiliki omzet usaha yang sangat baik, nilai aset tanah dan bangunannya pun ikut naik. Jika kita ingin berinvestasi di sektor properti dengan membangun toko. modern atau pusat perbelanjaan, kita harus siap menempuh berbagai macarn prosedur perizinan yang berlaku. Di samping izin-izin yang bersifat umum seperti saat mendirikan bangunan pada umumnya, kita juga harus inemiliki izin khusus pendirian Toko Modern (IUTM) dan Pusat Perbelanjaan (IUPP). "Izin Usaha Toko Modern" (IUTM) dibutuhkan untuk pendirian Minimarket, Supermarket, Department Store, Hipermarket, dan Perkulakan. Sedangkan "Izin Usaha Pusat Perbelanjaan" (IUPP) dibutuhkan untuk mendirikan Pertokoan, Mal, Plaza, dan Pusat Perdagangan. Khusus pendirian Toko Modern berbentuk jaringan waralaba Minimarket (seperti Alfamart atau Indomaret) juga harus didukung izin usaha bernama "Surat Tanda Pendaftaran Waralaba" (STPW) serta kewaiiban melakukan pendaftaran Perjanjian Waralaba kepada instansi pemerintah yang berwenang. STPW tersebut harus dimiliki perusahaan yang bertindak selaku pemberi waralaba (franchisor). Pemberi Waralaba Asing (dari luar negeri) yang ingin membuat usaha waralaba di Indonesia harus terlebih dahulu mengurus izin usaha waralaba kepada instansi yang berwenang, yaitu Dirjen Perdagangan Dalam Negeri c.q. Direktur Bina Usaha dan 58

Pendaftaran Perusahaan. Instansi itulah yang berwenang menerbitkan Surat Tanda Pendaftaran Waralaba (STPW) khusus bagi Pemberi Waralaba Asing. Khusus bagi Pemberi Waralaba Lokal (dari dalam negeri), STPW dapat dimohonkan melalui Pernerintah Daerah setempat (Bupati/Walikota di seluruh Indonesia) melalui Kepala Dinas Perdagangan Kabupaten/Kota setempat Khusus bagi Pemberi Waralaba Lokal yang berasal dari Jakarta, surat permohonan izin diajukan kepada Gubernur DKI Jakarta c.q. Kepala Dinas Perdagangan Provinsi DKI Jakarta. STPW adalah surat bukti pendaftaran Prospektus Penawaran Waralaba atau Perjanjian WaraIaba yang diberikan kepada Pemberi Waralaha dan Penerima Waralaba setelah memenuhi persyaratan pendaftaran dalam Permendag 31/2008 tentang Penyelenggaraan Waralaba. Untuk mendapatkan STPW, para pemohon cukup mengisi formulir yang telah disediakan oleh instansi yang berwenang. Kemitraan usaha antara Pemberi Waralaba dengan Penerirna Waralaba harus dibuat secara tertulis dalam bentuk Perjanjian Waralaba. Perjanjian Waralaba tersebut selanjutnya didaftarkan ke instansi berwenang agar mernpunyai kekuatan hukum. Perianjian Waralaba Asing wajib didaftarkan melalui Dirjen Perdagangan Dalam Negeri c.q. Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan. Sebaliknya, Perjaniian Waralaba Lokal wajib didaftarkan Kepala Dinas Perdagangan Kabupaten/Kota, atau melalui Kepala Dinas Perdagangan Provinsi DKI Jakarta.

1. PENGERT1AN DAN RUANG LINGKUP TOKO MODERN Toko Modem (modern store) adalah toko dengan sistem pelayanan mandiri atau swalayan dan sistem harga pasti (tanpa tawar-menawar) yang, menjual berbagai jenis produk secara ritel/eceran. Toko Modern dapat berbentuk Minimarket, Supermarket, Department Store, Hipermarket, Specialty Store, dan Perkulakan/Grosir. Toko Modern dan Pusat Perbelanjaan merupakan bagian dari Pasar Modem (Ritel Modern). Pusat Perbelanjaan adalah bangunan gedung yang terdiri atas beberapa toko modern yang dapat berbentuk Pertokoan, Mal, Plaza, Square, Trade Center. Toko modern dan pusat perbelanjaan diatur dalam Peraturan Presiden Republik badonesia (Perpres) Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Pasar Modern. Perpres 112/2007 tersebut dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 53/M-DAG/PER/12/2008 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar. Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern. Perizinan toko modern dzn pusat perbelanjaan juga diatur dalam sejumlah Peraturan Daerah. 59

Lokasi pendirian pusat perbelanjaan dan toko modern wajib mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota,

dan

RDTRW

Kabupaten/Kota

temasuk

Peraturan

Zonasinya.

Grosir/Perkulakan hanya boleh berlokasi pada akses sistem jaringan ―jalan arteri‖ atau ―jalan kolektor primer‖ atau jalan ―arteri sekunder‖. Hipermarket dan Pusat Perbelanjaan hanya boleh berlokasi akses sistem jaringan ―jalan arteri" atau ―jalan kolektor" dan tidak boleh berada pada kawasan pelayanan lokal atau lingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan. Supermarket dan Department Store tidak boleh berlokasi pada sistem jaringan "jalan lingkungan" dan tidak boleh berada pada kawasan pelayanan lingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan. Minimarket boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan, termasuk sistem jaringan "jalan lingkungan" pada kawasan pelayanan Iingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan. "Jalan arteri" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan utama dengan ciri perjalanan jarak jauh, kecepatan rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara berdaya guna. "Jalan kolektor" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan pengumpul atau pembagi dengan ciri perjalanan jarak sedang, kecepatan rata-rata sedang, dan jumlah jalan masuk dibatasi. "Jalan lokal" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan setempat dengan ciri perjalanan jarak dekat, kecepatan rata-rata rendah, dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi. "jalan lingkungan" adalah jalari umum yang berfungsi melayani angkutan lingkungan dengan ciri perjalanan jarak dekat, dan kecepatan rata-rata rendah. "Sistem jaringan jalan primer" adalah sistem jaringan jalan dengan pe-ranan pelayanan distribusi barang/jasa untuk pengembangan semua wilayah di tingkat nasional, dengan menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang berwujud pusat-pusat kegiatan. Sedangkan yang dimaksud dengan "sistem jaringan jalan sekunder" adalah sistem jaringan jalan dengan peranan pelayanan distribusi barang/jasa untuk masyarakat di dalam kawasan perkotaan. Batasan luas lantai penjualan Toko Modern adalah: a) Minimarket, kurang dari 400 m2. b) Supermarket, 400 m2 sampai dengan 5.000 m2. c) Hipermarket, di atas 5000 m2. d) Department Store, di atas 400 m2. e) Grosir/Perkulakan, di atas 5.000 m2. Khusus untuk usaha Toko Modern dengan modal dalam negeri 100% (PMDN), maka a) Minimarket, dengan luas lantai penjualan kurang dari 400 m2. 60

b) Supermarket, dengan luas lantai penjualan kurang dari 1.200 m2 c) Department Store, dengan ivas lantai penjualan kurang dari 2.000 m2 Sistem penjualan dan jenis barang dagangan Toko Modern adalah: a) Minimarket, Superrnarket, dan Hipermarket menjual barang konsumsi secara eceran terutama produk makanan dan produk rumah tangga lainnya; b) Department

Store

menjual

barang konsumsi

utamanya

produk

sandang dan

perlengkapannya secara eceran dengan penataan barang berdasarkan jenis kelamin dan/atau tingkat usia konsumen; dan c) Perkulakan/Grosir menjual barang konsumsi secara grosir. Pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib memenuhi sejumlah persyaratan berikut: a) Memperhitungkan kondisi sosial ekenomi masyarakat, keberadaan Pasar Tradisional, dan keberadaan UMKM yang ada di wilayah yang bersangkutan. b) Memperhatikan jarak antara Hipermarket dengan Pasar Tradisional yang teiah ada sebelumnya. c) Menyediakan area parkir paling sedikit seluas kebutuhan parkir 1 unit kendaraan roda empat untuk setiap 60 m2 luas lantai penjualan Pusat Perbelanjaan dan/atau Toko Modern. Penyediaan area parkir dapat dilakukan berdasarkan kerja sama antara pengelola Pusat Perbelanjaan dan/atau Toko Modern dengan pihak lain. d) Menyediakan fasilitas yang menjamin Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern yang bersih, sehat (higienis), aman, tertib, dan menyediakan ruang publik yang nyaman. Jam kerja atau jam operasional Hipermarket, Department Store, dan Supermarket terbatas (dibatasi) dan tidak boleh buka hingga 24 jam seperti halnya Minimarket. Untuk hari Senin sampai Jumat, batasan jam kerjanya adalah pukul 10.00 sampai pukul 22.00 waktu setempat. Untuk hari Sabtu dan Minggu, pukul 10.00 sampai pukul 23.00 waktu setempat. Sedangkan untuk hari besar keagamaan, libur nasional atau hari tertentu lainnya, khusus untuk DKI Jakarta, Bupati/Walikota atau Gubernur dapat menetapkan jam kerja melampaui pukul 22.00 waktu setempat. 2. MACAM-MACAM TOKO MODERN Seperti sudah diuraikan sebelumnya, Toko Modern (modern store) dapat berbentuk Supermarket,

Hipermarket,

Department

Store,

Minimarket,

Specialty

Store,

dan

Perkulakan/Grosir. Supermarket atau Pasar Swalayan adalah toko modern yang menjual segala macam kebutuhan sehari-hari, seperti makanan, minuman, dan barang kebutuhan konsumen, seperti sabun mandi, pasta gigi, tisu, dan lain-lain. Supermarket merniliki. luas 61

lantai penjualan 400 m2 hingga 5.000 m2 sehingga lebih luas daripada minimarket, namun lebih kecil daripada hipermarket. Contoh supermarket, antara lain Hero, Super Indo, Matahari, Yogya, Hari-Hari, Sogo, dan lain-lain. Beberapa merek supermarket juga menjadi merek department store, misalnya Matahari, Sogo, Yogya, Hari-Hari, dan lain-lain.

Gambar 40. Hero Supermarket (www.hero.co.id) Minimarket atau Toko Swalayan adalah toko modern yang berukuran lebih kecil daripada supermarket yang menjual berbagai barang (makanan, minuman, perlengkapan sehari-hari), namun tidak selengkap dan sebesar supermarket. Minimarket mempunyai luas lantai penjualan di bawah 400 m2. Minimarket ada yang dikelola scbagai perusahaan mandiri atau sebagai jaringan waralaba (franchise). Masyarakat yang belum berpengalaman sebagai pengusaha dapat mendirikan minimarket dengan. cara bergabung dalam jaringan waralaba minimarket yang sudah ada. Berbeda dengan toko kelontong, minimarket menerapkan sistem pelayanan mandiri (swalayan), di mana pembeli dapat mengambil sendiri barang dari rak-rak dagangan dan membayarnya di kasir. Contoh minimarket berbentuk jaringan waralaba (franchise), misalnya Indomaret, Alfamart, Alfamidi, Star Mart, Circle K, dan Contoh minimarket yang dikelola secara rnandiri banyak dijumpai di kota-kota besar dan kota sedang di seluruh Indonesia dengan berbagai nama. Minimarket yang dikelola secara mandiri dapat mempunyai cabang-cabang yang dikendalikan dan dimiliki perusahaan induk. Hal tersebut berbeda dengan minimarket yang

62

dikelola franchisee selaku mitra usaha. Minimarket yang dikelola franchisee adalah milik yang bersangkutan, namun dalam menjalankan usahanya dibantu oleh pemberi waralaba (franchisor). Keduanya adalah mitra usaha yang sederajat sehingga franchisee bukanlah "cabang" perusahaanfranchisor. Berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) Nomor 68/M-DAG/Per/10/2012 tentang Waralaba untuk Jenis Usaha Toko Modern dinyatakan bahwa pernilik waralaba toko modern dapat mendirikan gerai (outlet) yang dimiliki dan dikelola sendiri paling banyak 150 unit. Lebih dari jumlah tersebut, pemilik waralaba toko modern harus menjalin kerja sama dengan mitra usaha. Di samping itu, jurnlah gerai yang wajib diwaralabakan maksimal 40% dari total gerai yang ditambahkan. Ketentuan itu dapat menyulitkan posisi Alfamart dan Indomaret yang saat ini memiliki ribuan gerai dan mayoritas dimiliki sendiri. Namun demikian, aturan baru itu justru dapat mendatangkan peluang usaha bagi masyarakat yang ingin membuka minimarket. Saat ini pemilik waralaba Alfamart dan Indomart pasti sedang mencari mitra usaha baru guna menyiasati aturan Permendag tersebut.

Gambar 41. Minimarket Alfamart (www.alfamartku.com)

63

Gambar 42. Minimarket Indomaret (www.ponoramio.com)

Department Store atau sering disingkat "Dept. Store" adalah toko eceran modern berskala besar yang pengelolaannya dibagi menjadi beberapa bagian/departemen yang menjual barang yang berbeda-beda. Bagian-bagian tersebut misalnya bagian pakaian wanita, pakaian pria, pakaian anak-anak, dan lain-lain. Department store mempunyai luas lantai penjualan di atas 400 m2 sehingga hampir sama dengan supermarket. Contoh department store, misalnya Matahari, Sarinah, Ramayana, Robinson, Rimo, Metro, Sogo, Yogya, Pasaraya, dan lain-lain.

64

Gambar 43. Matahari Department Store (www.buravi.com) Hipermarket adalah jenis toko modern yang memiliki luas lantai penjualan lebih dari 5.000m2 sehingga lebih luas dibandingkan dengan supermarket. Hipermarket mempunyai persyaratan luas lantai penjualan yang sama dengan perkulakan/grosir, namun jumlah dan jenis barang yang dijual di hipermarket sangat besar (lebih dari 50.000 item) dan meliputi banyak jenis produk. Contoh hipermarket, antara lain Giant, Hypermart, dan Carrefour.

Gambar 44. Hipermarket Carrefour (www.carrefour.com) Perkulakan atau Grosir adalah tempat usaha untuk melakukan pembelian berbagai macam barang dalam partai besar dari berbagai pihak dan menjual barang tersebut dalam partai besar sampai pada subdistributor dan/atau pedagang eceran. Contoh perkulakan/grosir

65

adalah Indo Grosir, Goro, dan Makro. Saat ini perkulakan Makro dari Belanda sudah diambil alih oleh Lotte Mart dari Korea Selatan. . Pusat Perkulakan atau Pusat Grosir adalah pusat perdagangan grosir yang melayani segala segmen masyarakat khususnya pedagang, namun tidak menutup kemungkinan pembelian barang juga dapat dilakukan secara eceran. Contohnya ITC Kuningan, ITC Permata Hijau, ITC Fatmawati, ITC Cempaka Putih, Pusat Grosir Cililitan, Pusat Grosir Jatinegara, dan Pusat Grosir Tanah Abang. Spectalty Store (Toko Produk Khusus) adalah toko modern yang Inen" jual produk tertentu yang bersifat khusus. Contoh specialty stores yang ada Indonesia, misaLnya toko buku Grainedia dan TriMedia, toko elektronik Electronic City dan Electronic Solution, toko bahan bangunan Depo Bangunan, toko musik Disc Tarra, toko obat/apotek Guardian, toko perlengkapan bayi Cindy & Nikita, toko perlengkapan rumah tangga ACE Hardware, dan lain-lain. Perpres 112/2007 dan Perinendag 53/2008 tidak mengatur batasan luas lantai penjualan specialty store. Namun, karena ada specialty store yang luasnya menyamai hipermarket, supermarket, atau minimarket, maka pengaturannya harus disesuaikan dengan luas lantai penjualan yang dimiliki. Jadi, kalau misalnya luasnya sama dengan supermarket maka specialty store tersebut dianggap sama dengan supermarket.

Gambar 47. Toko Buku Gramedia, specialty store yang khusus menjual buku, perlengkapan sekolah dan kantor. (www.foursquare.com) 3. IZIN USAHA TOKO MODERN DAN PUSAT PERBELANJAAN Pelaku usaha yang ingin mendirikan Pasar Tradisional atau Pasar Modern (Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern) harus mengurus izin usaha ke pemerintah daerah. Saat ini tata cara perizinan usaha ritel di Indonesia diatur dalam Peraturan Presiden RI Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pernbinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern. 66

Izin usaha ritel juga diatur dalarn Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 53/MDAG/PER/ 12/2008 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern. Selanjutnya pe. nerbitan izin usaha ritel dili►pahkan kepada masing-masing pemerintah daerah dan diatur dalam Peraturan Daerah (Perda) atau Keputusan Kepala Daerah setempat." Pengusaha yang akan menjalankan usaha di bidang ritel (Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern) wajib memiliki izin usaha yang terdiri atas: a)

Izin Usaha Pengelolaan Pasar Tradisional (IUP2T) untuk Pasar Tradisional.

b)

Izin Usaha Pusat Perbelanjaan (IUPP) untuk Pertokoan, Mal, Plaza, dan Pusat Perdagangan.

c)

Izin Usaha Toko Modern (IUTM) untuk Minimarket, Supermarket, Department Store, Hipermarket, dan Perkulakan.

IUTM khusus untuk Minimarket diutamakan bagi pelaku Usaha Ke dan Usaha Menengah setempat." Permintaan izin usaha ritel (IUP2T, IUPP, dan IUTM) wajib dilengkapi dengan: a)

Studi kelayakan termasuk analisis mengenai dampak lingkungan, terutama aspek sosial budaya dan dampaknya bagi pelaku perdagangan eceran setempat;

b)

Rencana kemitraan dengan Usaha Kecil.

Permohonan izin usaha ritel (IUP2T, IUTM, IUPP) wajib diajukan kepada Pejabat Penerbit Izin Usaha Ritel, yaitu Bupati/Walikota (untuk daerah di luar DKI Jakarta) atau Gubernur (khusus untuk Provinsi DKI Jakarta). Izin-izin usaha ritel di daerah selain DKI Jakarta diterbitkan oleh Bupati/Walikota. Sedangkan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, izin usaha ritel diterbitkan oleh Walikota dan Gubernur. Pedoman tata cara perizinan Untuk mernahami prosedur perizinan Toko Modem dan Pusat Perbelanjaan di DKI Jakuta dan sejumlah kota besar di Indonesia, silakan membaca buku karya Penulis yang berjudul Sukses Bisnis Ritel Modem, Penerbit FT Elex Media Komputindo, Jakarta, 2013. .Pasal 12 Perpres 112/2007 ritel di Indonesia lebih lanjut ditetapkan oleh Menteri Perdagangan melalui Permendag 53/2008.

67

Bupati/WaIikota selain Gubernur DKI Jakarta dapat melimpahkan kewenangan penerbitan izin usaha ritel. Untuk izin usaha IUP2T dapat dilimpahkan kepada Kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau di bidang pembinaan Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Sedangkan untuk izin usaha IUPP atau IUTM dapat dilimpahkan kepada Kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau pejabat yang bertanggung jawab dalam pelaksanaan Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Adapun Gubernur DKI Jakarta dapat melimpahkan kewenangan penerbitan IUP2T kepada Kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau di bidang pembinaan Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Untuk IUPP atau IUTM dapat dilimpahkan kepada Kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau pejabat yang bertanggung jawab dalam pelaksanaan Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Persyaratan untuk memperoleh IUP2T bagi Pasar Tradisional yang berdiri sendiri atau IUTM bagi Toko Modern yang berdiri sendiri atau IUPP bagi Pusat Perbelanjaan, meliputi: a) Untuk IUP2T Pasar TradisionaI yang berdiri sendiri, melampirkan dokumen: 1.

Fotokopi Surat Izin Prinsip dari Bupati/Walikota atau Gubernur Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta;

2.

Hasil analisis kondisi sosial ekonomi masyarakat serta rekomendasi dari instansi yang berwenang;

3.

Fotokopi Surat Izin Lokasi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN);

4.

Fotokopi Surat Izin Undang-Undang Gangguan (H0); S. Fotokopi Surat Izin

Mendirikan Bangunan (IMB); 6.

Fotokopi Akte Pendiriari Perusahaan dan pengesahannya;

7.

Surat pernyataan kesanggupan melaksanakan dan mematuhi

ketentuan yang berlaku. b) Persyaratan IUPP dan IUTM Toko Modern yang berdiri sendiri melampirkan dokumen: 1. Fotokopi Surat Izin Prinsip dari Burati/W•likota atau Pcmcrintah Provinsi Daeral, Khusus Ibukota Jakarta; 68

Hasilkondisi sosial ekonom► masyarakat serta rekomendasi dari instansi yang berwenang: 3.

Fotokopi Surat Izin Lokasi dari Badan Pertanahan Nasional Fotokopi Surat Izin Undang-Undang Gangguan (HO); S. Fotokopi Surat 17.in

4.

Nlendirikan Bangunan (1MB); 6.

Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan dan pengesahannya;

7.

Rencana kemitraan dengan Usaha Mikro dan Usaha Kecil; S. Surat pernyataan

kesanggupan melaksanakan dan. mematu ketentuan yang berlaku." Sedangkan persyaratan untuk memperoleh IUP2T bagi Pasar Tradis nal atau IUTM bagi Toko Modern yang terintegrasi dengan Pusat Perb lanjaan atau bangunan lain meliputi: a)

Hasil analisis kondisi sosial ekonomi masyarakat;

b)

Fotokopi IUPP Pusat Perbelanjaan atau bangunan lainnya tem berdirinya Pasar Tradisional atau Toko lvlodern;

c)

Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan dan pengesahannya;

d)

Surat pernyataan kesanggupan melaksanakan dan mematuhi kete yang berlalcu;

e)

Rencana kemitraan dengan Usaha Mikro atau Usaha Kecil untuk, Perbelanjaan atau Toko Modern.. Permohonan diajukan kepada Pejabat Penerbit izin usaha dengan me ngisi Formulir Surat

Permohonan yang tercantum dalam Lampiran I Permendag 53/2008 dengan melampirkan dokumen persyaratan yang sudah disebutkan di atas. Permohonan harus ditandatangani pemilik atau penanggung jawab atau pengelola perusahaan. Apabila permohonan diajukan secara benar dan lengkap, maka Pejabat Penerbit izin usaha menerbitkan Izin Usaha Ritel paling lambat S (1fina) liari kerja terhitung sejak diterimanya Surat Permohonan. Namiin, apabila Permohonan belum benar dan belum lengkap, maka Pejabat Penerbit izin usaha memberitahukan penolakan secara tertulis disertai alasan-alasannya kepada pemohon paling lambat 3 (tiga) hari kerja terhitung sejal: tanggal diterimanya Surat Pertnohonan. Perusahaan yang ditolak permohonannya dapat mengajukan kembali Surat Permohonan izin usahanya disertai kelengkapan dokumen persyaratan secara benar dan lengkap. Pengurusan permohonan izin usaha ritel tidak dikenakan biaya apa pun. Yang dimaksud Pejabat Penerbit Izin Usaha sebagai berikut:69 69

a)

Penerbit IUP2T adalah Dinas Kabupaten/Kota yang bertanggung jawab di bidang perdagangan ataupun di bidang pembinaan Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat;

b)

Penerbit IUPP dan IUTM adalah Dinas Kabupaten/Kota yang bertang- gung jawab di bidang perdagangan atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Penerbitan izin usaha di atas sesuai dengan pelimpahan wewenang dari Bupati/Walikota (untuk daerah di luar DKI Jakarta) atau Gubernur DKI Jakarta.

Apabila IUP2T diterbitkan oleh Dinas Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu, maka rekomendasi Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern yang berdiri sendiri diterbitkan oleh Dinas Perdagangan. Sedangkan jika IUP2T diterbitkan oleh Dinas Perdagangan, maka rekomendasi kelayakan pemberian izin usaha Pasar Tradisional dan Toko Modern yang berdiri sendiri dilakukan oleh Dinas Perdagangan. Apabila IUPP atau IUTM diterbitkan oleh Dinas Perdagangan, maka rekomendasi kelayakan pemberian izin usaha kepada perusahaan yang bersangkutan, dilakukan oleh Dinas Perdagangan. Sedangkan jika IUPP dan IUTM diterbitkan oleh Pelayanan Terpadu Satu Pintu, maka rekomendasi diterbitkan oleh Dinas Perdagangan." Perusahaan pengelola Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern yang telah memperoleh izin usaha (IUPP, IUTM atau IUP2T) tidak diwajibkan lagi memperoleh Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP). Ap1ibila terjadi pemindahan lokasi usaha Pasar Tradisional, Pusat Perbelan-jaan, dan Toko Modern, maka pengclola/penanggung jawab perusahaan waiib mengajukan permohonan izin haru. Izin usaha IUTM, IUPP, dan IUP2T berlaku hanya untuk 1 (satu) lokasi usaha, dan hanya berlaku selama masih irielakukan kegiatan usaha pada lokasi yang sauna. Untuk ketiga jenis izin usaha ritel tersebut wajib dilakukan daftar ulang setiap S (lima) tahun.71 Sebelum diterbitkan Permendag 53/2008 yang mengatur lebih rinci tentang proses perizinan pendirian Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern, terdapat keragaman jenis izin dan lembaga yang mengu-rusinya. Karena itu, sejak ada Permendag 53/2008, dilakukan penyesuaian dan penyeragaman aturan. Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah memperoleh Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) sebelum ditetapkannya Permendag 53/2008 wajib mengajukan IUPP atau IUTM paling lambat 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya Permendag 53/2008. Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah memperoleh Izin Usaha Pasar Modern (IUPM) sebelum ditetapkannya Permendag 53/2008, IUPM-nya dipersamakan 70

dengan IUPP atau IUTM sepanjang tidak bertentangan. dengan Permendag 53/2008. Bagi Pasar Tradisional yang sudah memiliki izin pengelolaan sebelum berlakunya Per-mendag 53/2008 diperSamakan dengan IUP2T sepanjang tidak bertentang-an dengan Permendag 53/2008. Bagi Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah memperoleh Izin Usaha Pasar Modern (IUPM) dan Pasar Tradisional yang sudah memiliki izin pengelolaan tersebut di atas wajib melakukan daf-tar ulang apabila izin yang diperoleh telah melampaui S (lima) tahun sejak tanggal penerbitan.72 Sedangkan untuk Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, atau Toko Modern yang belum beroperasi dan belum memperoleh izin pengelolaan atau SILT sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 wajib meng-ajukan permohonan untuk memperoleh IUP2T, IUPP, atau IUTM sesuai dengan Permendag 53/2008. Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, atau Toko Modern yang telah memiliki izin lokasi yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota (di luar DKI Jakarta) atau Gubernur DIC Jakarta dan belum dilakukan pembangunan sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 wajib menyesuaikan dengan aturan Permendag 53/2008. Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern yang telah beroperasi sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 dan belum melaksanakan program kemitraan, maka yang bersangkutan wajib melaksanakan program kemitraan dalam waktu paling lambat 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya Permendag 53/2008. Terhadap perjanjian kerja saina usaha antara Pemasok (Supplier) dengan Toko Modern (Perkulakan, Hipermarket, Department Store, Supermarket, dan Pengelola Jaringan Minimarket) yang sudah dilakukan pada saat berlakunya Permendag 5312008, tetap dinyatakan berlaku sampai dengan beralchirnya perjanjian tersebut. Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern selain Minimarket yang barn memiliki izin prinsip dari Bupati/Walikota (di luar DK1 Jakarta) atau Gubernur DICI Jakarta dan belum dibangun pada saat berlakunya Permendag 53/2008, diwajibkan menyesuaikan dengan Permendag 53/2008 paling lambat 1 tahun. Pusat Perbelanjaan (Shopping Center) adalah suatu area tertentu yang te-rdiri atas satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal inaupun horizontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan barang. Di da-lam area Pusat Perbelanjaan dapat dijumpai beberapa toko modern. Pusat Perbelanjaan terdiri atas beberapa bentuk, yakni Mal, Plaza, Square, Perto-koan, dan Pusat Perdagangan (Trade Center).' Investasi properti dengan mendirikan pusat perbelanjaan, seperti halnya Toko Modern, juga dapat menghasilkan dua macam keuntungan, yaitu (a) keuntungan dari perputaran usaha, dan (1)) keuntungan dari naiknya nilai aset tanah dan 71

bangunan. Pendirian pusat perbelanjaan juga harus didukung izin khusus bernama "Izin Usaha Pusat Perbelanjaan" (IUPP) selain izin mendirikan bangunan, dan lain-lain. Pendirian pusat perbelanjaan harus didahului studi kelayakan yang mendalam agar kelak tempat tersebut benar-benar dapat mendatangkan keuntungan rnaksimal. Pusat perbelanjaan yang tidak layak bangun akan menirnbulkan kerugian berganda, baik kerugian karena minimnya putaran niaupun kerugian .3kibat turunnya nilai aset tanah dan bangunan ter-cebut. Pendirian pusat perbelanjaan yang salah lokasi dan kemudian bang-krut akan sulit dijual kernbali kepada investor lain. Sistem sirkulasi di pusat perbelanjaan terdiri atas tiga kategori umum: 1) Sistern Banyak Koridor (Pertokoan) b) Sistem Plaza/Square c) Sistem Mal a) Sistem Banyak Koridor Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke bentuk pertokoan tempo dulu yang ukuran ruang kiosnya tergolong kecil, yaitu mulai dari 4 m2 hingga 6 m2 dan lebar jalur sirkulasinya juga lebih kecil. Unit ritel/ toko/kios menggunakan sistem jual (tidak untuk disewa). Terdapat ba-nyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada penekanan, sehingga semua dianggap sama. Yang strategis hanya unit di bagian depan atau yang dekat dengan pintu masuk. Efektivitas pemakaian ruangnya sangat tinggi. Sistern Banyak Koridor biasanya diterapkan pada Pusat Perbelanjaan berbentuk Pertokoan, contohnya Pertokoan Duta Sistem Mal Konsep Sistem Mal memiliki beberapa karakteristik sebagai berikut.: 0. Koridor utama dipersiapkan menjadi jalur traffic karma menghu-bungkan dua pusat kegiatan atau magnet yang seeing disebut anchor. t. b). Pada umumnya bangunan hanya terdiri atas tiga Iantai, dengan suasana interior dan lanskap yang menarik dan menyegarkan suasana. Nainun, kim jumlah lantai bisa lcbih dari tiga. Aliran pengunjung halls dapat melewati bagian depan dari toko-toko yang berada di bangunan tersebut. d). Puitu masuk dan keluar mal hauls terpisah, agar tidak monoton dan pengunjung dapat mcncapai seluruh bagian mal. e). Haruc ada ruangan yang bervariasi dan menarik, seperti taman dengan teinpat duduk untuk bersantai, patung-patung, air mancur, dan sebagainya. f). Penempatan dan pengelompokan penyewa utama dan penyewa lainnya diatur sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan oleh para penyewa dapat terwujud. g). Jarak antara penyewa-penyewa utama rnaksimum 200 m sampai 250 m agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah. h). Lebar mal utama minimum 15 m, sedangkan pada mal bercabang minimum 6 m sampai 7 m. 1). Ukuran tiap-tiap unit ritel juga besar, yaitu di atas 24 m2 dengan lebar umum minimum 4 m tiap unitnya sehingga para penyewa dapat menampilkan/men- display barang dagangan mereka dengan balk. j). Setiap unit loos akan menghadap ke jalur sirkulasi 72

utama sehingga tiap unitnya akan menjadi sangat strategis. k). Sistem unit rite! (icios/toko) adalah sistem sewa.78 Contoh pusat perbelanjaan dengan sistem sirkulasi Mal/Square, antara lain Pondok Indah Mall, Blok M Mall, Atrium Senen, Mal Kelapa Lading 1-2, Mal. Ciputra. 2. MACAM-MACAM PUSAT PERBELANJAAN Ketiga sistem sirkulasi pusat perbelanjaan tersebut di atas senantiasa dite-rapkan dalam pembangunan pusat perbelanjaan mulai dari Mal hingga Pusat Perdagangan. Namun dalam praktiknya, sistem sirkulasi yang dite-rapkan ada yang menyimpang atau mengalami penggabungan atau telah dimodifikasi sesuai keinginan pihak pengembang. Berikut akan dijelaskan macam-macam pusat perbelanjaan dan sistem sirkulasi yang diterapkan. a) Mall/Mal Mall/Mal dapat diartikan sebagai sebuah tempat jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem dengan belokan-belokan yang dirancang khusus un-tuk pejalan kaki. Mal dapat pula disebut sebagai jalan pada areapusat usaha yang terpisah dari lalu lintas umum, tetapi memililki aksesyang mudah sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif guna mendukung kenyamanan pengunjung dalam menikmati suasana. De-ngan kata lain, Mal memiliki arti bukan hanya sebagai gedung tempat kita berbelanja, tetapi Mal adalah sebuah konsep sistem tata ruang yang salah satunya bisa diterapkan pada sebuah pusat belanja (shopping mall) ―Shopping Mall‖ menurut Uban Land Institure adalah kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko. Konsep Mall pada Shopping Mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit ritel, serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Contoh pusat perbelanjaan berbentuk Mall atau Shopping Mall yang ada di Jakarta, antara lain Mal Ciputra, Mal Ambassador, Mal Kelapa Gading, dan Mal Mangga Dua.

73

b) Plaza/Square Plaza adalah ruang publik terbuka, biasanya miimal ada satu bangunan yang menyertainya, kadang dikelilingi bangunan lain. ―Plaza‖ memiliki makna yang sama dengan ―Square‖ , yaitu merujuk pada suatu lapangan terbuka yang ditujukan bagi masyarakat untuk melakukan berbagai aktivitas, seperti halnya ―alun-a’um‖. Kata ―Plaza‖ berasal dari Bahasa Spanyol, yang memiliki arti mirip dengan kata ―City‖ atau ―Town Square‖dalam Bahasa Inggris. Plaza juga punya arti yang mirip dengan ―Piazza‖ dalam Bahasa Italia atau ―Place‖ dalam Bahasa Perancis. Kebanyakan kota kolonial di Amerika Latin dirancang di sekitar sebuah lapangan yang disebut plaza de armas. Di situlah tempat pasukan dikumpulkan , seperti yang tersirat dalam namanya. Plaza de Armas dikelilingi istana gubernur dan gereja utama (katedral). Diseluruh Amerika Latin, plaza mayor dari masing-masing pusat pemerintahan mempunyai tiga lembaga yang saling terkait erat, yaitu katedral, cabildo atau pusat admiistrasi—yang daapt ditentukan disebuah sayap dari istana gubernur--, dan audiencia atau gedung pengadilan.

74

Plazanya cukup luas sehingga dapat digunakan sebagai lapangan untuk parade militer. Pada saat-saat perayaan, plaza juga bisa dijadikan tempat untuk masyarakat berkumpul. Awalnya kata ―plaza‖ atau ―square‖ tidak berkonotasi sebagai pusat perbelanjaan melainkan suatu konsep sistem ruang publik terbuka yang menjadi pusat dalam satu area. Sistem plaza kemudian bergeser sehingga banyak pusat perbelanjaan , naun arti sistem plaza kemudian bergeser ehingga banyak pusat perbelanjaan yang tidak memiliki ruang publik trbuka tetapi tetap diberi embel-embel plaa. Kini, orang hanay tahu bahwa plaza adalah bangunan besar berupa pusat perbelanjaan. Contoh plaza di Jakarta, antara lain Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi, ITC Cempaka Mas, dan lain-lain.

Konsep plaza dan square juga ada yang dikombinasikan dengan konsep mal sehingga menjadi kawasan belanja dalam gedung dengan lahan tengah (square/plaza) yang cukup luas untukmenampung berbagia kegiatan non reguler, misal acara lomba, peragaan busana (fashion show), pameran, acara musik sebagaimana yang sering kita lihat di teleebisi. Contoh penggabungan konsep plaza/square dengan mal adalah Cilandak Town Square dan Cibubur Square di Jakarta, atau Malang Town Square (Matos) di Kota Malang, Jawa Timur.

75

c. Pertokoan Pertokoan adalah sebuah kompleks bangunan terendiri yang terdiri atas gabungan toko-toko. Pertokoan dapat pula diartikan kompleks toko atau deretan toko yang masingmasing dimiliki dan dikelola oleh perorangan atau badan hukum. Sedangkan Pusat Pertokoan adalah toko-toko yang mengelompok pada satu areal tertentu yang dibangun secara vertikal maupun horizontal dan yang dikelola oleh suatu badan hukum atau perseorangan guna memberikan kemudan para pembeli. Contoh pertokoan antara lain Pertokoan Pulo Mas (Jakarta), Pertokoan Udayan (Denpasar, Bali), Pertokoan Dika (Palembang), dan Pertokoan Nagoya (Batam). 76

d. Pusat Perdagangan/Trade Centre Pusat Perdagangan/Trade Centre adalah kawasan pusat jual beli barang sandang, pangan, dan kebutuhan rumah tangga, alat kesehatan, dan lain-lain secara grosir dan eceran serta jasa yang didukung oleh saran yang lengkap yang dimiliki perorangan atau satu badan hukum. Penjualan barang di trade centre bisa secara grosir atau eceran. Sistem plaza sering dipakai dalam pusat perbelanjaan berbentuk trade centre, dimana ukuran ruang ritelnya (tokonya) kecil, dan menggunakan sistem jual. Contoh Pusat Perdagangan, yaitu Pulogadung Trade Centre dan Kelapa Gading Trade Centre. Namun, ada pula trade centre yang berukuran raksasa, seperti komplek World Trade Centre yang ada di Kota New York, Amerika Serikat.

77

3. TIPS MEMBELI DAN MEMILIH KIOS DI PUSAT PERDAGANGAN Belakngan ini investasi kios di pusat perdagangan (trade centre) cukup prospektif, terutama dengan makin tingginya daya beli masyarakat kelas menengah. Permintaan terhadap kios sangat tinggi, khususnya di kawasan pusat perdagangan ritel di kota besar seperti Jakrta. Untuk memilih lokasi trade centre yang tepat, ada empat hal yang perlu diperhatikan agar kios kita ramai pengunjung: 1.

Akses Transportasi 78

Pilihlah pusat perdagangan yagn berada di lokasi strategis. Bukan hanya strategis bagi kita, tetapi juga bagi pengunjung yang dibidik. Apakah akses transportasi teredia dengan mudah selama 24 jam? Bukan hanya untuk kendaraan pribadi, tetapi juga untuk kendaraan umum. Jangan bayangkan pengunjung akan mau merogoh kocek ekstra dengan mudah untuk mengunjungi trade center yang baru. 2.

Kawasan Bisnis dan Sudah Dikenal

Pilihlah trade centre dilokasi dengan prospek bisnis yang baik, seperti daerah yang sudah terkenal sebagai pusat perdangan atau daerah pusat-pusat pertumbuhan bisnis baru. Trade Centre di daerah non-komersial , seperti di perumahan, relatif kurang dapat menarik banyak pengunjung. 3.

Hindari Trade Centre yang Bertumpuk

Apabila kita tertarik dengan trade centre di daerah pusat

perdagangan,

perhatikan arus pengunjungnya dengan lebih seksama. Apakah pengunjungnya cukup dan tidak berfokus pada satu lokasi tertentu aja. Penumpukan trade centre di satu wilayah, membuat peraingan antar trade centre akan menjadi tinggi. Hal tersebut akan membuat sebagian trade centre yang dala disana menjadi kekurangna pengunjung. 4.

Lirik juga Kawasan Pinggir Kota

Harga tanag yang terus melejit dan moratorium mal yang diterapkan di Jakrta, membuat kawasan Depok, Bekasi, Bogor, danTangerang mulai dilirik pengembang. Seiring dengan meningkatkanya aktivitas ekonomi dan akses transportasi yang membaik, sebagian pusat perbelanjaan di kawasan tersebut akan menjadi pusat perdangan secara alami yang tentunya menarik untuk dijadikan lahan investasi. Kuncinya, jangan terburu-buru mengharapkan hasil yang cepat.

79

BAB 7 Investasi Bangunan Gedung 1.

INVESTASI GEDUNG PERKANTORAN

Gedung Perkantoran dapat berupa satu gedung tunggal yang ditempati satu perusahaan atau satu gedung perkantoran yang terdiri atas kantor-kantor berbagai perusahaan yang menempati masing-masing lantai atau masing-masing ruangan terpisah didalam gedung tersebut. tiap ruang kerja perkantoran telah dilengkapi ruang untuk mesin-mesin, kantin, ruang rapat, ruang arsip, ruang perpustakaan, dan ruang untuk aktivitas penunjang lainnya. Gedung perkantoran ada yang tergolong ―gedung susun‖ (strata title) dan ―gedung tunggal‖ (non-strata title). Gedung perkantoran yang tergolong strata title adalah gedung bertingkat yang dibangun oleh pengembang (developer) yang masing-masing

unit

ruangannya

dijual

kepada

berbagai

lembaga/perusahaan/pelaku bisnis untuk digunakan sebagai kantor (contohnya Gedung Perkantoran Jakarta Setiabudi Internaional di Jakarta). Sedangkan tingkat yang dimiliki sendiri oleh sebuah lembaga atau perusahaan dan digunakan sebagai kantor lembaga atau perusahaan tersebut (contohnya gedung Bank Indonesia, kantor pusat Bank Mandiri, dan sejenisnya). Gedung perkantoran berupa gedung susun (strata title) dibangun oleh pengembang guna memenuhi permintaan konsumen dari golongan pelaku bisnis/perusahaan/lembaga yang membutuhkan ruangan kantor, namun belum mempunyai cukup dana untuk membangun gedung kantor sendiri. Konsumen dapat membeli atau menyewa unit-unit yang ada di gedung tersebut. gedung perkantoran jenis ini biasanya dibangun di dekata pusat kegiatan bisnis di kota besar seperti Jakarta. Karena berbentuk stratra title maka setiap penghuni dapat memiliki hak kepemilikan atas unit kantor serta hak bersama atas tanah bersama, benda bersama,dan bagian bersama. Disisi lain, gedung perkantoran yang berbentuk gedung tunggal (non strata title), kepemilikannya dipegang langsung oleh pemilik gedung tersebut sehingga sertifikat tanahnya hanya bersifat tunggal seperti Hak Guna Bangunan (HGB). Jadi, dalam gedung perkantoran jenis ini tidak dikenal adanya hak 80

kepemilikan atas unit kantor, sebab kepemilikan seluruh bangunan tersebut berada di tangan satu pihak sebagai pemilik gedung tersebut. pdaa umumnya gedung perkantoran jenis non strata title banyak dibangun oleh perusahaan/lembaga yang sudah besar dan digunakan sebagai kantor pusat perusahan/lembaga tersebut, contohnya gedung milik Bank Indonesia, kementerian/lembaga negara, BUMN, bank, perusahaan konglomerat, dan lain-lain. Dalam perkembangannya, banak gedung perkantoran non-strata title juga menyewakan sebagian unit ruangannya untuk perusahan lain guna menambah penghasilan serta mengefisienkan penggunaan gedung tersebut. namun, hak kepemilikan atas semua unit ruangan yang ada di gedung tersebut tetap berada di tangan pemilik gedung. Dengan kata lain, para penyewa unit kantor hanya berhak memanfaatkan unit kantor yang disewakan serta menggunakan fasiliats gedung. Hal tersebut tentu saja berbeda dengan gedung perkantoran jenis strata title yangmemberi peluang kepada para penyewa untuk memiliki unit tersebut. Masyarakat, khsusunya para pelaku bisnis, dapat berinvestasi membeli unit kantor yang ada di gedung perkantoran jenis gedung susun (strata title) untuk digunakan sendiri sebagai kantor atau disewakan kembali kepada pihak lain yang membutuhkan ruang kantor. Karena bangunan ini bersifat sebagai tempat tinggal atau hunian. Kita juga tidak boleh memakai unit kantor tersebut sebagai toko atau sarana aktivitas bisnis selain kantor karena dapat menggnggu penghuni unit kantor yang lain. Jadi, jika kita buth ruangan yang lebih banyak untuk aktivitas bisnis seperti toko ritel, lebih tepat jika kita membeli atau menyewa unit-unt toko yang ada di pusatperbelanjaan (mal,square, paza). Di sisi lain, apabila usaha kita adalah perusahaan distribusi makan akan lebih tepat jika kita menyewa gudang penyimpanan. Gedung perkantoran hanya cocok digunakan sebagai kantor administrasi perusahaan atau kantor jasa professioanl, sperti notaris, konsultan, arsitek, pengacara, dan lain-lain. Investasi gedung perkantoran masih cerah, khususnya yang berlokasi di kawasan pusat bisnis (central bussiness districk/CBD) di Jakarta. Saat ini , ratarata tingkat hunian sewa gedung perkantoran di Jakarta telah menembus angka 96 persen. Apsokan ruang perkantoran baru selama triwulan II-2013 tercatat seluas 1312.873 m2 atau meningkat dibandingkan dengan triwulan I-2013 sebesar 51.000 m2. Hingga akhir 2013 pasokan ruang perkantoran diperkiran bertambah 81

128.035 m2. Sehingga kumulatid luas ruang perkantoran di Jakarta akan menembus angka 7 juta meter persegi.

2.

INVESTASI GEDUNG PERTEMUAN

Gedung Pertemuan atau Gedung Serbaguna adalah bangunan yang dapat digunakan untuk berbagai macam kegiatan masyarakat, seperti perayan pernikahan, seminar, pertunjukan musik, pertemuan alumni, perlombaan seni, 82

pameran lukasian, pameran otomotif, pameran produk usaha rakyat, produks MLM, pelatihan kerja, kampanye tertutup, dan lain-lain. Jenis investasi ini bisa dilakukan oleh perorangan, perusahaan swasta, perusahaan negara, lembaga negara, universitas, dll. Saat ini banyak lembaga negara atau swasta yang membangun gedung pertemuan atau gedung serbaguna yang dapat digunakan sendiri atau disewakan ke pihak lain. Gedung pertemuan yang ideal paling tidak harus dapat menampung 1000 orang hingga 5000 orang, bahkan ada gedung pertemuan yang bisa menampung lebih dari 5000 orang. Pihak perorangan pun dapat berinvestasi dengan membangun gedung pertemuan berkapasitas 1000 orang guna melayani kebutuhan masyarakat sekitar terutama untuk perhelatan perkawinan, pertemuan organisai, acara keagamaan, kampanye tertutup, promosi produk baru, dan beragam aktivitas publik lainnya. Investor yang membangun gedung pertemuan akan mendapat keuntungan dari ewa gedung dan keuntungan dari naiknya nilai aset tanah/bangunan gedung.

3.

NVESTASI GEDUNG OLAHRAGA

Investor properti juga dapat berinvestasi dengan cara membangun Gedung Olahraga guna disewakan kembali masyarakat umum. Gedung olahraga yang dibangun dapat dilengkapi fasilitas lapangan sepakbola, futsal, basket, bola voli, 83

tenis lapangan, bulu tangkis, tenis meja, sarana kebugara, dan lain-lain. Saat ini di masyarakat sedang menjamur pendirian gedung olahraga berbentuk lapangan futsal guna memenuhi animo anak-anak muda yang menyenangi permainan futsal. Lapangan basket pun sepertinya wajib ada di etiap gedung olahraga karena jenis olahraga ini sangat digemari anak-anak muda di perkotaan. Pemilik gedung olahra akan mendapatkan keuntungan langsung berupa biaya sewa tempat dan keuntungan tidak langsung berupa naiknya nilai asset properti seiring pertambahan waktu. Ada baiknya juga apabila pendirian gedung olahraga tersebut digabungkan dengan konsep gedung serbaguna sehingga dapt pula disewakan untuk acara-acara non olahraga. Pengelola gedung olahraga juga dapat menambah penghasilan dengan menggandeng perusahaan produsen alat-alat olahraga, minuman kesehatan, atau produk lain, untuk berpromosi di tempat tersebut. Gedung olahraga sebaiknya juga dilengkapi pusat kebugaran (fitness centre) sehingga dapat menarik minat masyarakat yang saat ini sangat menggemari kegiatan olahraga kebugaran. Disamping itu, pihak pengelola gedung harus pandi menciptakan berbagai kegiatan atau kejuaraan atau perlombaan yang diikuti banyak pihak guna meramaikan gedung olahraga tersebut. desain gedung sebaiknya dibuat mengikuti tren massa kini, contohnya gaya modern-minimalis, sehingga lebih menarik miant masyarakat umum untuk berolahraga di gedung tersebut.

84

4.

INVETSASI GUDANG DAN KAWASAN INDUSTRI

Gedung penyimpanan dapat pula dijadikan alternatif investasi properti yang menguntungkan. Berkat kemajuan perekonomian nasional yang pesat, denwasa ini banyak bermunculan pelaku bisnis baru yang membutuhkan fasilitas gudang untuk memperlancar bisnis mereka. Kebanyakan pelaku bisnis ini belum mempunyai modal yang cukup untuk membangun gudang sendiri sehingga mereka menilai lebih menguntuk=ngkan menyewa gudang pihak lain.

Nah, dari situlah muncul peluang usaha dimana kita bisa membangun gudang penyimpanan untuk disewakan kembali kepada pihak lain. Gudang penyimpanan untuk diewakan kembali kepada pihak lain. Gudang penyimpanan dapat dibangun didekat pusat kegiatan distribusi barang, seperti didekat pelabuhan laut, pelabuhan udara, atau stasiun kereta api. Gudang juga dapat dibangun di pinggir kota guna melayani perusahaan yang ingin mendistriusikan barang ke kota tersebut dan kota lain di sekitarnya. Gudang dapat berbentuk gudang tunggal atau gudang deret (pergudangan). Kalau modal kita mencukupi, sebaiknya kita membangun gudang yang diakreditasi Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi (Bappebti) sehingga

kita

dapat

menerbitkan

dokumen

Resi

Gudang

yang dapat

diperjualbelikan di apsar koomoditi. Para produsen hasil pertanian dan perkebunan akan lebih berminat menyimpan hasil panen di gudang yang telah 85

terakreditasi, sebab mereka bisa mendapat dokumen Rei Gudangyang dapat dijadikan agunan kredit di bank. Resi gudang adalah sebuah dokumen kepemilikan barang yang disimpan di gudang yang diterbitkan oleh pengelola gudang yang telah diakreditasi Bappebti. Dengan dokumen Resi Gudang, pemilik barang dapat memperjualbelikan barangnya ke pihak lain tanpa harus membawa barang tersebut kesana kemari. Dokumen Resi Gudang juga dapt dijadikan agunan untuk mendapatkan kredit modal kerja dari pihak perbankan. Jika barang tersebut disimpan di gudang yang belum diakreditasi Bappebti, pemilik barang hanya akan mendapat dokumen tanda terima barang biasa yang tidak dapat dialihkan atau diagunkan. Dewasa ini para pengembang kelas atas juga tertarik emmbangun kompleks pergudangan, terutama didaerah Jakarta dan seitarnya, guna melayani kebuthan para pengusaha yang bergerak di bidang distribusi. Salah satu contohnya adalah Kompleks Pergudangan Green Sedayu Biz Park Commercial Estate di daerah Daan Mogot, Jakarta, yang dibangun oleh perusahan pengembang Agung Sedayu Group. Komplek pergudangan ini menawarkan banyak faislitas, seperti sistem keamanan 24 jam, akse satu pintu gerbang, konsep cluster, bebas biaya kuli bongkar muat, bebas banjiur, dekat dengan Pelabuhan Tanjung Priok, akses langsung ke jalan tol lingkar luar jakarta (JORR), dan fasilitas CCTV dimasingmasing unit pergudangan.

86

Dalam skala yang jauh lebih besar, investasi gudang penyimpanan dapat pula dikaitkan dengan invetasi berbentuk kawasan industri. Saat ini banyak dibangun kawasan industri yang berisi bangunanpabrik dan gudang yang dapat disewa atau dibeli oleh perusahaan-perusahaan dari dalam negeri dan luar negeri. Pada umumnya kawasan indsutri tersebut didirikan di dekat lokasi pelabuhan laut guna mempermudah akses kegaitan ekspor dan impor barang. Tingginya permintaan lahan untuk kawasan industri yang dipicu masuknya swejumlah investor asing membuat prospek bisnis properti jenis ini cukup cerah. Kawasan indsutri merupakan peluang bisnis properti yang menempati urutan ketiga setelha perumahan dan perkantoran. Namun , bisnis kawasan industri sangat dipengaruhi ketersediaan infrastruktur jalan, pelabuhan laut, dan pelabuhan udara sehingga kini bsinis ini maih banyak berpusat di Pulau Jawa, khususnya di wilayah yang dekat dengan Jakarta dan Surabaya. DI luar Jawa, kawasan industri juga dibangun di Batam karena lokasinya dekat dengan Singapura.

87

5. INVESTASI BANGUNAN SUPERBLOK

Jika tren properti di tanah air pernah bergeser dari hunian tapak (landed house) ke hunian vertikal atau apartemen (strata title), kini tren yang lagi getol ditiupkan para pengembang raksasa adalah pembangunan superblok atau kawasan terpadu (mixed-use development). Superblok adalah kon-sep kawasan terpadu yang menampung berbagai bangunan apartemen/ kondominium, hotel, perkantoran, sarana pendidikan, dan pusat perbelan-jaan dalam satu lokasi. Pembangunan superblok diperkirakan bakal terus menjamur di kota-kota besar hingga lima tahun ke depan." Sekalipun agak terlambat dibandingkan dengan negara tetangga, seperti Singapura dan Malaysia, yang sudah memulai pembangunan superblok sejak 20 tahun silam, namun fenomena ini patut disambut baik. Pasalnya dengan konsep superblok, dipercaya dapat mentransformasi gays hidup kaum profesional yang semula bersifat komuter (tinggal di pinggiran kota Jakarta, tetapi bekerja di pusat kota Jakarta), menjadi kembali tinggal di pusat kota (back to the city). Semangat "kembali ke kota" ini jugs dipicu ketidakmampuan pemerin-tah dalam menata sistem transportasi massal bagi warganya. Jadi, bisa diba-yangkan bagaimana 88

beratnya seseorang yang bekerja di daerah segitiga emas Jakarta, tetapi ia harus tinggal di pinggir Jakarta, seperti Bekasi, Depok, atau Tangerang. Yang pasti, selain biaya hidup habis bust ongkos transportasi (apalagi harga BBM terus melambung), ia juga mengalami kelelahan fisik, atau istilah populernya "tua di jalan"." Alhasil, produktivitas pun akan menurun, keharmonisan keluarga juga turut berkurang. Dengan superblok, problem khas kaum urban itu dapat teratasi dan konsep one stop living pun dapat terwujud. Ayah bisa bekerja di kantor, anak bersekolah, sementara ibu berbelanja kebutuhan sehari-hari di pusat perbelanjaan. Semuanya itu berada dalam satu kawasan superblok, tanpa perlu menggunakan sarana transportasi pribadi, seperti ke dr an bermotor, apalagi transportasi umum.

Gambar 64. Contoh Konsep Bangunan Superblok (www.vbiznews.com)

Pengembang perumahan skala besar, yaitu PT Agung Podomoro Land Tbk., sedang membangun 10 hingga 14 superblok sampai akhir 2013 di kawasan Jakarta dan Karawang, Jawa Barat. Pembangunan superblok terse-but dianggarkan sebesar Rp5 triliun untuk setiap superblok dan Rp2,5 triliun untuk mini-superblok. Selain di daerah tersebut, Agung Podomoro bakal mengincar sejumlah lokasi baru untuk mengembangkan superblok, yaitu di Medan, Surabaya, Solo, Jogja, Batam, dan Balikpapan."

89

Superblok adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara terpadu (integrated development), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use). Salah satu kunci terpenting ke-berhasilan superblok adalah keberhasilan mekanisme kontrol Urban Design Guidelines (UDGL) yang memuat regulasi pengembangan superblok. Kon-trol UDGL banyak diabaikan para pengembang yang membangun gedung di kawasan superblok. Akibatnya keinginan untuk mendapatkan kawasan yang nyaman, manusiawi, dan inovatif secara desain, tidak sepenuhnya terjadi, sehingga superblok hanya menjadi kumpulan blok gedung yang bergabung dalam satu kawasan besar tanpa hubungan yang positif.

Sebenarnya tidak ada konsep yang jelas mengenai luas kawasan super-blok. Namun, beberapa blok/lot gedung yang saling terintegrasi dalam satu konsep master plan sudah bisa diklaim sebagai superblok. Contohnya, ka-wasan Cyberport di Hongkong, Raffles Place dan Suntec City di Singapura, Postdamer Platz di Berlin, Sudirman CDB dan Mega Kuningan di Jakarta, serta Trans Kalla di Makassar.

90

91

Trans Kalla adalah superblok berkonsep Family Entertainment Centre pertama di Indonesia yang terletak di Makassar, Sulawesi Selatan. Proyek ini dikembangkan oleh Trans TV (Para Group) dan Kalla Group, dan di-proyeksikan akan selesai total pada 2015. Di dalam proyek superblok ini terdapat klub keluarga, pusat perbelanjaan, kompleks bisnis dan hiburan, termasuk Trans Studio—taman hiburan indoor terbesar di Asia Tenggara—yang selesai pada 2009.

DAFTAR 10 SUPERBLOK DI JAKARTA YANG BISA DIJADIKAN PILIHAN INVESTASI: 1. Podomoro City Pengembang: Agung Podomoro Group Luas: 21 hektar Lokasi: Jl. S. Parman, Jakarta Barat Empat menara Apartemen Mediterania Garden I (2.700 unit) Enam menara Apartemen Mediterania Garden II (3.078 unit) Perkantoran, 2 menara (2.500 unit) Ruko 120 unit, mal 175 ribu meter persegi Investasi: Rp4 triliun

2. CBD Pluit Pengembang: Agung Podomoro Group Luas: 10 hektar Lokasi: Pluit, Jakarta Barat Lima menara kondominium Menara perkantoran, ruko, garden house, dan Emporium Pluit Mall

92

3. Kemang Village Pengembang: Lippo Group Lokasi: Jl. Prapanca Kemang, Jakarta Selatan Luas: 12 hektar Tiga menara kondominium (700 unit), harga Rp800 juta-Rp2,5 miliar Mal 130 ribu meter persegi Hotel Aryaduta Regency Kemang 350 Suite Convention Center, Spa, Country Club 13 ribu meter persegi Rumah Sakit 250 tempat tidur Sekolah kapasitas 1.000 siswa Bioskop 8 layar Heliport Investasi: US$ 880 juta (Rp8 triliun)

4. Gandaria City Pengembang: Pakuwon Group Lokasi: Jl. Arteri Pondok Indah, Gandaria, Jakarta Selatan Luas: 8,5 hektar Mal Gandaria Mainstreet Tahap I: 145 ribu meter persegi Tahap II: 45 ribu meter persegi (325 toko/tenant) Gandaria 8, perkantoran 32 lantai, luas 64 ribu meter persegi Harga: Rp10,3 juta-Rp17,7 juta meter persegi Apartemen Gandaria Heights Tower A 32 lantai, Tower B 34 lantai Total 600 unit, harga Rp500 juta-Rp1,3 miliar per unit Hotel Novotel 300 kamar (masih negosiasi) Investasi: Rp2,1 triliun

5. Grand Indonesia Pengembang: PT Cipta Karya Bumi Indah (Djarum Group) Lokasi: Bundaran HI, J akarta Pusat Luas: 7 hektar Dua menara mal 8 lantai, luas 150 ribu meter persegi, bioskop 11 layar

93

Hotel Indonesia Kempinski, 270 kamar, luas 30 ribu meter persegi Kempinski Residences 55 lantai, 189 unit apartmen, dan 11 penthouse Perkantoran 57 lantai, 72 ribu meter persegi Investasi: Rp2,3 triliun

6. Rasuna Epicentrum Superblocks Pengembang: PT Bakrieland Development Tbk. Lokasi: JI. HR Rasuna Said, Jakarta Pusat Luas: 54,7 hektar Bakrie Tower 48 lantai, 60 ribu meter persegi, harga: Rp 14 juta—Rp16 juta meter persegi Epicentrum Walk, pusat ritel 25,6 ribu meter persegi, perkantoran strata title 3 lantai, luas 13 ribu meter persegi, 190 unit Harga sewa ritel Rp200 ribu—Rp350 ribu meter persegi/bulan Concert Hall Kondominium The Grove, 2 menara 440 unit, harga Rp800 juta—Rp3 miliar per unit Investasi: Rp17 triliun

7. Season City Pengembang: Agung Podomoro Group Lokasi: Jl. Latumenten, Jakarta Barat Luas: 5,5 hektar Tiga ribu gerai dalam mal lima lantai Apartemen Fortune dan Sky, Taman Air (Waterpark), Taman Hiburan SkY Garden (Taman Langit), dan Fortune Garden House (Rumah Taman Kebe, untungan) Investasi: Rp4 triliun 8. Ciputra World Jakarta Pengembang: PT Ciputra Property Tbk, Lokasi: Jl. Dr. Satrio, Casablanca, Jakarta Pusat

94

Luas 10 hektar (tahap I S,S hektar) Enam pusat perbelanjaan Satu gedung apartemen Satu gedung perkantoran Satu gedung hotel Lima lantai areal parkir Investasi: Rp7 triliun

9. Kota Kasablanka Pengembang: Pakuwon Group Lokasi: Cassablanca, Jakarta Pusat Luas: 9,6 hektar Hotel bintang lima Empat menara apartemen 32 lantai Pusat perbelanjaan dan perkantoran 32 lantai Exhibition Hall 4.000 meter persegi

10. The St. Moritz Penthouses & Residences Pengembang: Lippo Group Lokasi: Kawasan Puri Indah, Jakarta Barat Luas: 120 ribu meter persegi Apartment 6S lantai Pusat belanja eksklusif (dilengkapi Sea World) Hotel bintang lima, Convention Center 17 Sky-Scrapper (menara tertinggi) International Grammar School (Yayasan Pelita Harapan), kapasitas 1.000 siswa Siloam Hospital Cinema XXI, 10 layar Investasi: US$1,2 Millar (Rpll triliun)

95

BAB 8 Investasi Hotel Dan Penginapan

Bisnis properti juga berkaitan dengan jasa akomodasi. Yang dimaksud dengan "akomodasi" di sini adalah jasa pelayanan penginapan yang dapat dilengkapi pelayanan makan dan minum serta jasa lainnya. Masya-rakat dapat berinvestasi dengan membangun salah satu jenis akomodasi yang sesuai dengan daerah setempat serta sesuai dengan kemampuan modal dan manajemennya. Sebagai contoh, saat ini banyak warga masyarakat di daerah-daerah wisata yang menawarkan homestay bagi para turis asing atau domestik. Investor properti yang bermodal kuat dapat membangun hotel ber-bintang di daerah perkotaan, pinggiran kota, maupun di daerah tujuan wisata andalan. Banyak ragam jenis akomodasi yang bisa dibangun guna menarik minat masyarakat atau wisatawan. Investasi jenis ini dapat men-datangkan dua macam keuntungan, yaitu keuntungan secara langsung berupa penghasilan dari biaya sewa dan biaya akomodasi lainnya, serta keuntungan tidak langsung dari naiknya nilai aset properti. Bisnis hotel dan penginapan adalah jenis bisnis yang perkembangannya selalu mengikuti pertumbuhan ekonomi masyarakat atau nasional. Sema-kin maju perekonomian nasional maka semakin berkembang pula bisnis akomodasi ini. Dengan tingkat kemajuan ekonomi nasional saat ini yang l selalu bertumbuh di atas 6% per tahun, maka perkernbangan bisnis hotel dan penginapan di Indonesia diprediksi akan terus tumbuh dan berkembang. Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Prancis Bangunan publik ini sudah ada sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa juga diartikan "bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum". Jadi, pada mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat. Tak aneh kalau dulu di Inggris dan Amerika, yang namanya pegawai hotel mirip dengan pegawai negeri alias abdi masyarakat. Tapi, seiring perkembangan zaman dan ber-tambahnya pemakai jasa, layanan inap-makan ini mulai meninggalkan misi sosialnya sehingga para tamu pun dipungut bayaran. Sementara itu, bangunan dan kamar-kamarnya mulai ditata sedemikian rupa supaya tamu betah. Meskipun demikian, selama bertahun-tahun standar layanan hotel relatif tidak banyak berubah sarnpai tahun 1793 saat muncul jenis Hotel Kota (City Hotel).' City hotel pertama kali dibangun tahun 1793 di cikal bakal wilayah kota New York. City hotel itulah pelopor pembangunan penginapan gaya baru yang lebih bergaya modern 96

(fashionable). Sebab, dasar pernbangunannya tak hanya mementingkan letak yang strategis tetapi juga pemikiran bahwa hotel juga haws menjadi tempat istirahat yang mumpuni sehingga tidak ada salahnp didirikan di pinggir kota. Setelah itu, muncul hotel-hotel legendaris seperti Tremont House (Boston, 1829) yang selama puluhan tahun dianggap sebagai salah satu tempat paling top di Amerika Serikat. Tremont bersaing ketat dengan Astor House yang dibangun di New York pada 1836' Pada masa itu, hotel modern identik dengan perkembangan lalu lintas dan tempat beristirahat. Saat pembangunan jaringan kereta api di AS sedang gencar-gencarnya, hampir di setiap perhentian atau stasiun kereta api selalu ada hotel. Maksudnya jelas, yaitu untuk mengakomodasi orang-orang yang baru saja bepergian dengan kereta api. Pada masa itu naik kereta api sangat melelahkan sehingga hotel-hotel pun "dipersenjatai" dengan berbagai hiburan pelepas penat. Hotel jenis its diembeli-embeli dengan kata "transit" karena memang ditujukan bagi pars musafir atau orang yang bepergian. Seiring berkembangnya teknologi kendaraan bermotor, kawasan sekitar rel kereta api tak lagi menarik minat pat-a investor. Orang kemudian lebih suka jalan-jalan pakai mobil dan motor ketimbang kereta api. Kepopuleran hotel transit pun tersaingi kehadiran Motel (Motor Hotel), yaitu tempat istirahat bagi para pengendara kendaraan bermotor. Namun, kejayaan motel pun tidak berlangsung lama. Seiring pesatnya perkembangan kota, berakhir pula era motel karena letaknya yang agak di pinggir kota dan fasilitasnya yang kalah bagus dibandingkan dengan hotel di pusat kota. Kalau pun terpaksa bermalam di kawasan pinggiran, motel jugs harus bersaing dengan Resort Hotel yang banyak tumbuh di tempattempat peristirahatan. Selain resort hotel, pada era 1990-an jugs lahir berbagai extended-stay hotel khusus bagi tamu yang membutuhkan tempat menginap minimal lima malam. Sedangkan pelaku bisnis yang harus bernegosiasi di kampung atau negeri orang, bisa mencari apartment hotel. Di Amerika Serikat, dua jenis hotel tersebut berkembang sangat pesat. Di Indonesia, kata hotel selalu dikonotasikan sebagai bangunan peng-inapan yang cukup mahal. Di Indonesia selain "Hotel Berbintang" juga dikenal kelas "Hotel Melati" yang tarifnya cukup terjangkau, namun hanya menyediakan tempat menginap dan sarapan pagi, serta Wisma Tamu (Guest House) yang dikelola sebagai usaha swasta seperti hotel melati dan Mes (Mess) yang dikelola perusahaan sebagai tempat menginap pars karyawan dan tamu perusahaan. Pada masa penjajahan Hindia Belanda, di Indonesia sudah didirikan hotel yang terkenal, seperti Hotel Marine dan Hotel Des Indes di Batavia ( Jakarta). Hotel buatan 97

Belanda tersebut lebih banyak digunakan untuk kepentingan pars pejabat pemerintah kolonial Hindia Belanda dan para kroninya. Rakyat pribumi tidak diizinkan menginap di hotel tersebut karena saat itu masih berlaku sistem politik apartheid. Namun, sejak kemerdekahan Indonesia tahun 1945, semua hotel dan suet properti milk pernermta Hindia Belanda tersebut diambil alih oleh Pemerintah

98

99

Dalam bidang jasa akomodasi dikenal berbagai macam bentuk hotel atau penginapan yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat umum atau para wisatawan, antara a) Hotel b) Motel (Motor Hotel) c) Wisma Tamu (Guest House) d) Rumah Penginapan (Pension) e) Pusat Liburan (Holiday Center) f) Rumah Liburan (Holiday Home) g) Vila/Rumah Peristirahatan h) Bungalo (Bungalow) i) Mes Karyawan j) Rumah Tinggal (Homestay) k) Losmen (Logement) 1) Penginapan (Inn) m) Pondok Wisata (Cottage) n) Kurhotel/Kurpension o) Asrama (Hostel) p) Losmen ala Jepang (Minshuku) q) Penginapan ala Jepang (Ryokan) r) Rumah Singgah (Foresteire) s) Rumah Peristirahatan (Sanatorium) t) Penginapan di Alpen (Schutz Hutte) Hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang menggunakan sebagian atau keseluruhan bagian bangunan untuk jasa pelayanan penginapan, pe-nyedia makanan dan minuman, serta jasa lain bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial." Saat ini jenis layanan hotel semakin berkem-bang, termasuk menjadi tempat resepsi pernikahan dan acara pertemuan tanpa harus menginap di hotel tersebut. Hotel-hotel berbintang pun kebanyakan merupakan bagian dari jaringan hotel internasional yang dibangun dengan sistem waralaba (franchise) atau kemitraan usaha.

100

Hampir semua hotel di Indonesia telah menerapkan sistem pelayanan 24 jam penuh guna memuaskan para pelanggannya. Pemesanan kamar hotel dapat dilakukan secara langsung atau melalui telepon, faksimili, dan surel (e-mail). Pegawai hotel pada umumnya bekerja secara bergantian (shift) agar pelayanan hotel selama 24 jam tetap berjalan dengan baik. Bisnis hotel sangat tergantung pada kualitas layanan dan fasilitas yang tersedia sehingga hal itu mengharuskan pihak manajemen dan karyawan hotel bersungguh-sungguh dalam melayani para pelanggan. Secara umum ada 3 (tiga) jenis hotel berdasarkan peruntukannya:

a) Hotel Kota/Hotel Transit (City Hotel) b) Hotel Kediaman (Residential Hotel) c) Hotel Peristirahatan (Resort Hotel)

Hotel Kota atau City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perko-taan, dan umumnya diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin menginap atau tinggal sementara dalam jangka waktu pendek. City hotel disebut juga Hotel Transit karena biasanya dihuni para pelaku bisnis yang ingin transit (mampir) di kota tersebut untuk memanfaatkan fasilitas dan pelayanan bis-nis yang disediakan pihak hotel. Salah satu kelompok usaha yang memiliki jaringan city hotel adalah Kompas-Gramedia yang mendirikan Hotel Santika di Jakarta dan sejumlah kota besar di seluruh Indonesia.

101

Hotel Kediaman atau Residential Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah pingiran kota besar yang jauh dari pusat keramaian kota, tetapi masih mudah di,7apai dari tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel jenis ini umumnya berlokasi di daerah-daerah yang sejuk dan bernuansa tenang karena diperuntukkan bagi masyarakat atau wisatawan yang ingin tinggal dalam jangka waktu lama.

Hotel Peristirahatan atau Resort Hotel adalah hotel tempat peristirahatan yang berlokasi di daerah pengunungan (mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi danau (lake hotel), atau di tepi aliran sungai (river hotel). Resort hotel terutama diperuntukkan bagi keluarga atau wisatawan yang ingin beristirahat pada hari-hari libur atau bagi mereka yang ingin berekreasi bersama keluarga. Sesuai keputusan Direktorat Jendral Pariwisata, Pos, dan Telekomunikasi Nomor 22/U/VI/1978 tanggal 12 Juni 1978, klasifikasi hotel dibedakan dengan menggunakan simbol bintang antara 1 hingga 5. Semakin banyak bintang yang dimiliki suatu hotel, maka hotel tersebut dinilai semakin berkualitas. Penilaian dilakukan selama 3 tahun sekali dengan tata cara serta penetapan yang dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pariwisata pada

102

Kementerian Pariwisata. Selain kelas hotel berbintang, juga dikenal adanya istilah "hotel melati", yaitu kelas hotel nonbintang yang menawarkan tarif lebih murals dibandingkan dengan hotel berbintang.

Gambar 70. Beach Resort Hotel di Dubai (www.e-architect.co.uk)

Sementara itu, berdasarkan banyaknya kamar yang disediakan, hotel dapat dibedakan menjadi:

a) Hotel Kecil (Small Hotel) dengan jumlah kamar maksimal 28 unit. b) Hotel Menengah (Medium Hotel) dengan jumlah kamar 28-299 unit. c) Hotel Besar (Large Hotel) dengan jumlah kamar lebih dari 300 unit.

Hotel besar dapat berupa hotel supermewah seperti Burj al Arab dan Burj al Khalifa di Dubai, Uni Emirat Arab (U E A). Hotel Burj al Arab me-miliki bentuk sangat unik yang dibangun di lepas p. tai. Scdangkan Hotel Burj al Khalifa juga tergolong gedung tertinggi di donia dengan ketinggian mencapai 829,8 m.

103

104

Sedangkan jenis-jenis kamar hotel dapat dikelompokkan menjadi be-berapa kelas: a) Single Rooni: kamar yang hanya memiliki satu tempat tidur khusus bagi tamu perorangan. Kamar jenis ini kebanyakan hanya ada di hotel melati dan hampir tidak dijumpai di hotel berbintang. b) Double Room: kamar yang berisi satu tempat tidur ukuran besar atau dua tempat tidur ukuran kecil yang dirapatkan sehingga bisa dipakai untuk dua orang. c) Twin Room: kamar yang berisi dua tempat tidur berukuran kecil atau besar yang diletakkan secara terpisah. d) Standard Room: kamar yang diperuntukkan bagi dua orang tamu yang dilengkapi satu tempat tidur besar atau dua tempat tidur kecil untuk dua orang. e) Superior Room: kamar semimewah yang lebih besar daripada standard room. f) Deluxe Room: kamar mewah yang lebih besar daripada superior room. g) Suite Room: kamar supermewah yang lebih besar daripada deluxe room yang dilengkapi ruang keluarga, ruang makan, dapur kecil, dan bar mini.

105

Saat ini sedang marak dibangun hotel berbentuk "Hotel Ekonomi‖ atau "Budget Hotel", yaitu hotel yang hanya menyajikan layanan dasar sehingga tarifnya relatif terjangkau, namun bentuk bangunannya masih jauh lebih baik dibandingkan dengan hotel kelas melati. Prospek hotel ekonomi (budget hotel) di wilayah Jakarta dan sekitarnya ( Jabodetabek) masih sangat menjanjikan dalam beberapa tahun ke depan. Sasaran utama hotel ekonomi (budget hotel), antara lain adalah pelaku bisnis kelas menengah, pelaku bisnis distribusi, dan pelancong mandiri (backpacker). Mereka umumnya lebih banyak melakukan aktivitas di luar hotel dan menjadikan hotel hanya sebagai tempat tidur sehingga mereka tidak perlu mengeluarkan biaya besar. Tarif yang dikenakan relatif terjang-kau sehingga tingkat huniannya tergolong tinggi, yaitu di atas 90 persen. Prospek hotel jenis ini semakin meningkat seiring pertumbuhan masyarakat kelas menengah dan perkembangan bisnis di tanah air. Salah satu kelompok usaha perhotelan yang saat ini gencar membangun hotel ekonomi adalah Grup Santika Indonesia Hotels & Resort yang dimiliki kelompok usaha Kompas-Gramedia. Selain di Jakarta, Amaris telah berdiri di banyak kota besar di Indonesia, bahkan sudah ada di Singapura. Desain Hotel Amaris dibuat dalam gaya yang unik, yaitu modern-minimalis dan kontemporer dengan paduan warna yang mencolok sehingga mampu menampilkan kesan yang berbeda dengan hotel lainnya.

106

Motel atau Motor Hotel adalah jenis penginapan (hotel) yang menyediakan fasilitas khusus untuk kendaraan bermotor. Motel juga diartikan sebagai bangunan yang terletak di luar pusat kota dan daerah sekat high way (jalan raya). Biasanya pada bangunan itu disediakan penginapan dalam bentuk rumah atau apartemen yang dapat disewa selama kurang dari 24 jam serta memiliki pintu masuk tersendiri dan satu garasi tempat parkir mobil. Motel juga berarti sejenis akomodasi yang hiasanya terdapat di antara dua kota besar, tempat para pengendara mobil dapat beristirahat sesudah perjalanan jauh, dan baru meneruskan perjalanannya pada keesokan hari dengan mobil dapat diparkir di dekat kamar motel. Bangunan publik ini disebut-sebut lahir sejak akhir Perang Dunia lI. Maknanya kirakira "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa juga diartikan ‖bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum‖ . Jadi, pada awalnya, motel - dan juga hotel - memang diciptakan untuk melayani masyarakat umum.

107

Wisma Tamu (Guest House) adalah sejenis akomodasi yang dapat dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang diperuntukkan bagi para tamu yang menginap, dan mendapatkan pelayanan makan serta minum. Dalam pengertian aslinya, guest house merupakan akomodasi yang mempunyai fasilitas sederhana. Termasuk dalam jenis ini, di Indonesia dikenal pula dengan nama Pondok Wisata.

Rumah Penginapan (Pension House) adalah bentuk lain dari akomodasi bagi wisatawan. Selain menyediakan penginapan dengan biaya yang murah, biasanya pension house juga memberikan layanan makanan pagi, terutama di negara-negara Eropa. Pension house bisa juga dikatakan sebagai hotel kecil yang menyediakan makan pagi tamu dengan tarif tertentu. Per-lengkapannya diatur menurut tingkat dan kepentingan tamu. Usaha penginapan dengan servis makan dalam bentuk kecil ini biasanya hanya menem-pati satu atau dua lantai suatu bangunan bertingkat. Akomodasi bentuk ini juga menyediakan ruangan umum.

108

Pusat Liburan (Holiday Center) adalah kelompok bangunan yang merupakan kesatuan unit yang digunakan sebagai tempat beristirahat yang mempunyai akomodasi untuk perorangan maupun rombongan , dimana secara kesatuan mempunyai tempat makan , hiburan , serta fasilitas olah raga dan rekreasi.

109

Rumah Liburan (Holiday Home) adalah perumahan di pedesaan atau di tepi pantai atau di lereng gunung di Benua Eropa yang disediakan oleh organisasi bantuan (organisasi sosial) untuk keperluan keluarga. Keluarga yang hendak membutuhkan rumah peristirahatan ini pada musim libur dapat menghubungi pengelola dengan biaya sewa sangat murah yang disetujui kedua belah pihak secara berdamai. Vila atau Rumah Peristirahatan adalah tempat tinggal sekaligus tempat berlibur, dan pada umumnya terletak di luar daerah keramaian, seperti di pinggiran kota, di daerah pegunungan, di daerah perkebunan, di tepi pantai, dan di daerah-daerah pariwisata. Biasanya vila hanya ditempati pada saat-saat tertentu, seperti saat liburan akhir pekan, liburan musim panas, dan momen-momen tertentu. Vila ada yang dihuni sendiri oleh pemiliknya dan ada pula yang disewakan kepada orang lain.

Bungalo (Bungalow) adalah sejenis akomodasi yang berbentuk rumah, berlokasi di daerah pegunungan yang disewakan untuk keluarga sebagai tempat peristirahatan pada waktu liburan. Bungalo menyediakan penginap-an dan jasa-jasa lain (tanpa katering) untuk sejumlah orang pada waktu yang bersamaan. 110

Mes Karyawan ( Mess ) adalah sejenis akomodasi yang dibangun dan disediakan sebagai tempat tinggal karyawan , pegawai , atau anggota suatu instansi/perusahaan dalam suatu kelompok tertentu ( bujangan , perwira , trainee ). Mess juga dapat diartikan sebagai tempat penginapan dengan atau tanpa makanan , yang disediakan bagi pejabat resmi dari salah satu instansi atau perusahaan tertentu dengan perhitungan pembayaran yang murah dan diatur tersendiri.

111

Homestay ( Rumah Tinggal ) adalah jenis akomodasi yang berasal dari rumah rakyat yang disewakan kepada para pariwisata , dimana rumah tersebut telah ditingkatkan fasilitas dan sarananya sehingga memenuhi syarat kebersihan dan kesehatan.

Losmen ( dari bahasa Prancis , Logement ) adalah sejenis akomodasi yang menggunakan sebagian atau seluruh bangunan rumah untuk penginapan dengan atau tanpa makan-minum bagi ssetiap orang yang datang untuk beristirahat sementara waktu , dengan tarif yang jauh lebih murah dibandingkan dengan hotel.

112

Penginapan ( Inn ) adalah suatu tempat yang menyediakan penginapan , makan dan minum , serta pelayanan umum lainnya , yang disewakan kepada orang – orang yang singgah untuk sementara waktu dengan jangka waktu menginap terbatas.

113

Pondok Wisata ( Cottage ) adalah sejenis akomodasi yang berlokasi di sekitar pantai atau danau dengan bentuk bangunan bangunan yang terpisah , yang di sewakan untuk keluarga serta dilengkapi fasilitas rekreasi.

Hotel Pengobatan (Kurhotel/ Cure Hotel) atau Pension Pengobatan (Kurpension/Cure Pension) adalah hotel atau pension yang terletak di daerah wisata kesehatan yang tunduk kepada ketentuan yang berlaku di daerah tujuan wisata tersebut. Banyak di antaranya menyediakan pemandian yang mengandung mineral dan pengobatan khusus menurut petunjuk dokter ahli. Selain itu, ada juga Kurhouse (Cure House), yaitu rumah penginapan yang tunduk pada ketentuan pengobatan dan mempunyai fasilitas untuk pesta, soiree (aktivitas bersuka ria pada malam hari), konser, kasino, dan sebagainya. Contoh akomodasi jenis ini misalnya pemandian air panas di Ciater, Bandung, Jawa Barat. Asrama/Pondokan (Hostel) adalah penginapan yang digunakan oleh pemuda dan pemudi secara terpisah untuk waktu tertentu, dengan biaya sewa relatifmurah dan makanan juga dengan harga semurah mungkin. Pem-bangunan dan pengurusan hostel biasanya diserahkan kepada badan sosial (nonprofit). 114

Minshuku adalah penginapan semacam losmen di daerah pesisir tempat tinggal para nelayan Jepang. Wisatawan yang ingin mengetahui kehidupan sehari-hari nelayan Jepang yang masih asli dapat datang dan menginap di rumah-rumah nelayan yang disebut minshuku, yang mirip dengan homestay yang terdapat di Kuta, Bali. Ryokan adalah penginapan ala Jepang yang khas menurut adat istiadat negeri tersebut. Perlengkapan serta pelayanannya disesuaikan betul dengan tata cara kehidupan orang Jepang, seperti mengikuti upacara minum teh, duduk bersimpuh atau bersila di lantai, mengenakan kimono, dan sebagai-nya.

115

Foresteire atau rumah singgah adalah bangunan yang terletak di pinggir hutan atau lereng gunung dengan perabotan sederhana, yang juga menye-diakan makanan-minuman, serta disewakan kepada orang-orang atau kafilah yang tinggal untuk beberapa hari dalam perjalanan mereka melintasi hutan, gunung, atau perbatasan. Sanatorium adalah tempat peristirahatan atau petirahan yang menye-diakan penginapan dan hidangan makanan diet bagi para wisatawan yang menderita penyakit tertentu. Salah satu contohnya adalah sanatorium bagi para penderita penyakit paru-paru di kota Batu, Malang, Jawa Timur. Schutz Hutte adalah penginapan di daerah Pegunungan Alpen, yang digunakan oleh para wisatawan untuk melindungi diri dari serangan angin ribut, topan, dan salju. Penginapan jenis ini umumnya dipakai oleh para olahragawan ski dan para pekerja di daerah Pegunungan Alpen di Benua Eropa.

116

117

BAB 9 Investasi Rumah Sewa dan Rumah Kos

1. RUMAH SEWA DAN RUMAH KOS SEBAGAI ALTERNATIF INVESTASI Rumah Sewa (Rumah Kontrakan) dapat dijadikan salah satu alternatif investasi di bidang properti. Secara sederhana, rumah kontrakan dapat diartikan sebagai rumah yang dikontrakkan (disewakan) kepada orang lain secara bulanan atau tahunan. Rumah sewa umumnya berbentuk rumah tapak (landed house) yang dapat berbentuk rumah tunggal maupun rumah deret. Rumah sewa (rumah kontrakan) dapat pula berbentuk rumah mewah yang disewakan kepada masyarakat kelas menengah atas, atau rumah sederhana yang disewakan kepada masyarakat kelas bawah. Biasanya rumah sewa berbentuk rumah mewah disewa oleh para eksekutif perusahaan atau para ekspatriat (eksekutif asing) yang bukan merupakan penduduk di kota tersebut. Sedangkan rumah sewa sederhana biasanya disewa oleh para karyawan swasta, pegawai negeri, salesman, atau pedagang kecil beserta keluarganya. Bisnis rumah sewa sudah jamak dilakukan di kota-kota besar yang pertumbuhan penduduknya sangat pesat, namun tidak didukung jumlah hunian yang memadai. Bisnis rumah sewa sejatinya bisa dilakukan oleh siapa saja asalkan memiliki aset rumah tunggal atau rumah deret yang mengganggur sehingga dapat disewakan. Jika kita memiliki bisnis semacam ini, kita bisa mendapatkan hasil dari uang sewa per bulan atau per tahun. Selain itu, kita juga bisa mendapatkan keuntungan dari nilai aset rumah yang terus meningkat seiring pertambahan waktu. Namun demikian, bisnis rumah sewa, khususnya bagi masyarakat kelas bawah, sebaiknya tidak didanai uang dari kredit bank sebab pemasukannya tidak sebanding dengan biaya yang dikeluarkan (termasuk biaya cicilan pokok dan bunga bank). Biaya sewa rumah sederhana jauh lebih murah dibandingkan dengan rumah mewah, dan tingkat pemasukannya juga lebih kecil sehingga lebih cocok jika didanai uang sendiri.

118

Proses sewa rumah sebaiknya dibuat berdasarkan kontrak/perjanjian tertulis guna memperkecil kemungkinan terjadinya sengketa pada kemudian hari. Kontrak sewa rumah sederhana cukup dibuat tanpa melibatkan notaris guna menghemat biaya. Kontrak sewa rumah sederhana biasanya bernilai kecil dan berjangka waktu singkat (bulanan hingga maksimal satu tahun) sehingga tidak perlu dibuatkan akta notaris. Sebaliknya, kontrak sewa ru-mah mewah sebaiknya dibuat berdasarkan akta notaris karena nilainya besar dan jangka waktunya lama (bisa lebih dari satu tahun). Menyewakan rumah bisa dilakukan oleh siapa saja yang memiliki rumah lebih dari satu maupun yang hanya meiniliki satu rumah tinggal. Cara rsebut sudah banyak diterapkan oleh orang-orang untuk mencari peng-asilan tambahan. Bagi kita yang hanya memiliki satu rumah tinggal, kita isa menyewakan ruangan ekstra (misalnya paviliun atau garasi) untuk ikontrakkan kepada orang lain yang membutuhkan ruangan untuk usaha atau tempat praktik dokter muda. Sedangkan bagi kita yang memiliki ah lebihdari satu, kita bisa mengkontrakkannya dengan model pemba-anper bulan, per tahun, atau beberapa tahun sekali. Kita juga bisa menggunakan rumah kedua sebagai rumah kos yang akan mendatangkan penghasilan rutin per bulan. Peluang usaha ini cukup menggiurkankan dan tidak perlu khawatir rugi dalam jumlah besar karena meskipun rumah sewa tersebut kurang laris, kita tetap memiliki aset rumah yang nanti bisa dijual atau dimiliki sendiri untuk memperkaya total aset. Jadi, bisnis rumah sewa dapat pula dikaitkan dengan bisnis tempat pemondokan atau rumah kos. Banyak mahasiswa yang berminat menyewa rumah kontrakan bersama teman-temannya guna menghemat biaya kos serta menunjang kepentingan kegiatan mahasiswa. Tempat pemondokan atau rumah kos adalah rumah tinggal berbentuk rumah tapak (landed house) yang digunakan oleh pemiliknya untuk usaha pemondokan bagi pelajar, mahasiswa, karyawan swasta, dan pegawai negeri.Rumah kos ada yang berbentuk rumah tunggal di mana unit-unit kamarnya menyatu dengan kamar pemilik. Dalam hal ini, pemilik rumah kos tinggal bersama anak-anak kos dan sengaja membangun kamar-kamar tambahan guna disewakan per bulan. Pemilik kos juga dapat menawarkan fasilitas sewa kamar plus makan, atau sewa kamar saja. Ada pula rumah kos yang tidak ditinggali pemiliknya sehingga anak-anak kos lebih bebas berinteraksi. Namun, rumah kos tipe ini, jika tidak diawasi dengan baik, dapat digunakan oleh anak-anak kos untuk kegiatan yang tidak baik. Untuk mengantisipasi hal itu, 119

pemilik rumah kos sebaiknya mem-pekerjakan karyawan yang ikut tinggal di rumah tersebut guna mengawasi para penghuni kos. Rumah kos sebaiknya dibangun di kawasan yang dekat dengan sekolah, universitas, kantor pemerintah, perusahaan negara, perusahaan swasta, atau pusat perbelanjaan. Sebagai contoh, rumah kos yang dibangun di kawasan seputar universitas dapat menjaring para mahasiswa sebagai calon penghuni potensial. Jika target pasar kita adalah karyawan swasta, kita sebaiknya membangun rumah kos yang dekat dengan pusat bisnis, pabrik, atauperusahaan besar. Di sisi lain, jika target kita adalahpegawai negeri, rumah kos sebaiknya didirikan di dekat kantor pemerintah.

2. KELEBIHAN DAN KEKURANGAN INVESTASI RUMAH SEWA DAN RUMAH KOS

Keuntungan investasi rumah sewa adalah tingginya permintaan sebab masih banyak orang yang membutuhkan rumah sewa, apalagi di kota-kota besar dan di lokasi yang strategis. Pendapatan yang masuk pun lebih cepat dan teratur setiap bulan, atau setiap tahun, dibandingkan dengan investasi tanah. Kita juga masih dapat menjual kembali rumah tersebut asalkan tidak sedang dalam masa sewa. Namun, untuk menyiasati hal itu, kita bisa membuat perjanjian sewa yang memiliki klausul bahwa pemilik rumah dapat menjual rumah tersebut dalam masa sewa asalkan disertai pemberian ganti rugi sebesar uang sewa dan uang pindah rumah. Perhitungan keuntungan investasi rumah sewa adalah sebagai berikut. Misalnya rumah kita bernilai Rp600 juta, bisa disewakan dengan harga Rp30 juta per tahun atau 5% per tahun. Setahun kemudian, bila keadaan ekonomi tidak memburuk, harga sewa rumah bisa dinaikkan 10%-15% per tahun. Jika kawasan tersebut padat, kenaikan nilai sewa bisa mencapai 15% per tahun. Kenaikan sewa properti akan diikuti kenaikan nilai tanah. Jika nilai properti sudah naik 15% dari harga semula (Rp600 juta), maka nilai properti menjadi Rp690 juta, atau naik sebesar Rp90 juta. Kenaikan Rp90 juta dalam setahun itulah yang disebut capital gain. Di sisi lain, kekurangan berbisnis rumah sewa adalah capital rate-nya tergolong rendah, hanya 3%-5% per tahun. Hal itu karena rumah memiliki luas tanah yang lebih besar dibandingkan dengan bangunannya. Berbeda dengan ruko yang memiliki luas bangunan lebih 120

besar daripada tanahnya. Dalam bisnis sewa rumah ini, yang dihitung menghasilkan adalah bangunannya, bukan tanahnya. Karena itu, investasi sewa rumah merupakan investasi jangka panjang. Kekurangan lainnya terletak pada risiko kerusakan rumah. Jika kita berbisnis rumah sewa, kita harus selektif memilih penyewa yang baik. Rumah bisa cepat rusak jika penyewa kurang bertanggung jawab. Keuntungan investasi rumah kos adlah capital gain untuk rumah kos lebih tinggi jika dibandingkan dengan investasi tanah kosong dan rumah sewa. Alasannya, karena rumah kos menyewakan banyak kamar sehingga pendapatan per bulan bisa lebih besar. Di samping kelebihan, berbisnins rumah kos juga memiliki kekurangan. Pertama, pemilik rumah kos harus menyiapkan pekerja yang bertugas membuat peraturan sampai melayani kebutuhan penghuni, semisal asisten rumah tangga untuk kepentingan bersih-bersih rumah, cuci-setrika, dan pemeliharaan rumah. Apabila kita tidak keberatan dan memiliki banyak waktu luang untuk mengurus halhal dia tas secara mandiri, maka biaya untuk menggaji pekerja bisa dihapus, namun kita harus mendedikasikan waktu ekstra dan rela repot mengurus serta mengawasi rumah kos. Risiko lainnya, tidak semua penyewa akan berlaku disiplin membayar uang kos. Risiko paling apes adalah bisa tutup jika faktor penarik, seperti kampus atau kompleks perkantoran, pindah dari daerah rumah kos kita.

3. TIPS INVESTASI RUMAH SEWA (RUMAH KONTRAKAN) Jika kita ingin mencoba berinvestasi dengan cara memiliki rumah sewa (rumah kontrakan), kita sebaiknya memperhatikan beberapa tips berikut: 1. Tentukan lokasi rumah sewa yang ideal. Carilah aset properti yang ingin dijadikan rumah sewa sesuai dengan kebutuhan dan kondisi keuangan kita. Apabila kita ingin mengurusnya sendiri, pilih lokasi yang tidak terlalu jauh dari tempat tinggal. Jika kita memilih lokasi yang jauh dari tempat tinggal, kita harus memilki orang kepercayaan yang bisa diberi amanat untuk ikut mengawasinya. Pilihlah lingkungan yang sesuai dengan target yang kita sasar. Jika targetnya adalah mahasiswa, pilih lokasi rumah sewa di daerah kampus. Jika menginginkan karyawan swasta sebagai target, pilihlah lingkungan yang dekat dengan pusat bisnis, pabrik, atau perusahaan. Sebaliknya, jika target kita adalah pegawai negeri, lokasi rumah sewa harus dekat dengan kantor-kantor pemerintah. Sedangkan bagi rumahnya yang ingin disewa oleh keluarga, sebaiknya mempertimbangkan faktor jarak antara rumah sewa dengan sekolah terdekat. 121

Rumah sewa yang berbentuk rumah mewah yang ditujukan untuk kalangan menengah-atas tentu saja memiliki target lokasi yang berbeda. Jika tergetnya adalah para ekspatriat (tenaga kerja asing), rumah sewa tersebut harus berlokasi di daerah yang banyak diminati orang-orang asing, seperti di Kemang, Jakarta Selatan. Di sisi lain, jika targetnya adalah para eksekutif lokal yang berasal dari luar kota, namun berdinas di kota kita, pilihlah lokasi yang dekat dengan pusat kota, pusat bisnis, perkantoran, pusat kebugaran, atau lapangan olahraga. Rumah sewa untuk kalangan menengah-atas akan lebih tepat jika berlokasi di perumahan klaster (cluster) atau rumah bandar (town house) karena lingkungannya tertutup dan sangat eksklusif sehingga dapat menghadirkan ketenangan bagi para eksekutif yang sudah bekerja seharian. Perumahan jenis ini juga dilengkapi berbagai fasilitas olahraga dan pusat kebugaran serta sistem keamanan 24 jam yang membuat betah para penyewa rumah kita. 2. Perhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan. Sebagai pemilik rumah sewa kita sebaiknya memperhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan, sebab ketiga faktor tersebut sangat penting dalam menarik minat para calon penyewa. Rumah sewa yang berlokasi di daerah yang rawan kejahatan akan sulit disewakan kepada orang baik-baik. Begitu pula rumah sewa yang tidak didukung kemudahan akses jalan, tentu tidak akan diminati calon penyewa yang mempunyai mobil. Rumah kontrakan yang dekat dengan rel kereta api dan daerah kumuh juga berpotensi dijauhi penyewa yang tidak suka dengan suara bising dan lingkungan yang kotor. Jadi, pastikan rumah sewa kita benar-benar memperhatikan ketiga faktor tersebut agar menarik para calon penyewa.

3. Tentukan harga sewa yang kompetitif. Menentukan harga sewa yang sesuai dan kompetitif sangat penting dalam bisnis ini. Survey harga sewa rumah sewa di daerah tersebut. Lakukan perhitungan yang matang, sesuaikan pengeluaran yang kita perlukan dalam menjalankan bisnis ini. Jika dibandingkan dengan investasi ruko dan kios, capitalization rate (cap rate) rumah sewa tergolong rendah (hanya 3%-5%). Hal itu karena rumah sewa memiliki luas tanah yang jauh lebih besar dibandingkan dengan luas bangunan, berbeda dengan ruko yang memiliki luas bangunan yang lebih besar dibandingkan luas tanah.

122

Di Indonesia, karena kenaikan harga tanah relatif lebih lambat daripada kenaikan harga bangunan, tingkat pengembalian (return) tanah menjadi lebih kecil. Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi penjualan dan pembelian properti. Itngkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti. Investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian, sedang pihak penilai (appraisal) menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menentukan nilai pasar (Market price). Karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat kapitalisasi di sebuah wilayah. Rumus menghitung harga sewa properti: Harga sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%). Sebagai informasi, nilai capitalization rate rumah tapak rata-rata berkisar 3%-5%, smenetara untuk apartemen berkisar 7%-12%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain. Contoh perhitungan tingkat kapitalisasi (capitalization rate): a. Sebuah apartemen seharga Rp300 juta dengan capitalization rate 7%-12%, maka harga sewanya adalah 12% x Rp300 juta = Rp 36 juta/tahun atau setara dengan Rp3 juta/bulan. b. Rumah tapak seharga RP500 juta dengan capitalization rate 3%-5% maka harga sewanya adalah 5% x Rp500 juta = 25juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan. 4. Rajin mempromosikan rumah sewa. Agar rumah sewa cepat laku, kita harus rajin berpromosi dengan berbagai cara. Cara promosi paling sederhana adalah memasang pengumuman di depan rumah kita berupa papan iklan atau spanduk bertuliskan ―Rumah ini Disewakan‖, jika target pasarnya orang Indonesia. Jika terget pasarnya orang asing, sebaiknya gunakan bahasa Inggris, misalnya ―House for Rent‖. Sertakan pula informasi mengenai contact person dan nomor telepon yang bisa dihubungi. Promosi juga bisa kita lakukan dari mulut ke mulut via ponsel atau sarana komunikasi lain dengan menghubungi teman, famili, kolega, atau rekan bisnis. Kita juga bisa memansang iklan baris di koran lokal, koran nasional, atau majalah properti. Tentu saja pemasangan iklan baris ini berbayar sehingga hanya sesuai digunakan untuk promosi rumah sewa bagi kalangan menengah-atas. Sebaliknya, rumah kontrakan sederhana bagi masyarakat bawah lebih cocok dipromosikan lewat mulut ke mulut atau papan iklan kecil yang dipasang di depan rumah atau mulut gang. Saat ini prmosi rumah sewa juga dapat dilakukan kepada khalayak yang jauh lebih luas hingga ke seluruh Indonesia secara gratis dengan memasang iklan baris di situs internet, seperti Olx.co.id, Bukalapak.com, atau Kaskus.co.id. kita pun dapat beriklan 123

melalui situs internet yang khusus mengelola jual-beli properti, seperti Rumah.com, Rumah123.com, dan lain-lain. Situs jual-beli properti berskala lokal pun bisa kita coba, seperti website www.solopropertyagent.com, dan lain-lain.

4. TIPS INVESTASI RUMAH KOS (TEMPAT PEMONDOKAN) Investasi rumah kos (tempat pemondokan) sebenarnya tidak jauh berbeda dengan rumah sewa karena dalam hal ini kita sama-sama dituntut mampu menyediakan hunian dan lingkungan yang aman dan nyaman. Kebanyakan orang tidak hanya mencari kamar kos dengan harga sewa yang murah, tetapi juga sangat memperhitungkan faktor keamanan dan kenyamanan. Karena itu, perhatikan sejumlah tips berikut agar rumah kos kita laris manis: a. Sesuaikan pembangunan rumah kos dengan kemampuan finansial. Kita tidak harus memiliki dana besar untuk langsung membangun sebuah bangunan rumah kos. Apabila kita belum memiliki cukup dana, kita bisa memanfaatkan ruangan yang berlebih di rumah untuk dijadikan kamar tidur yang layak dan ditawarkan sebagai kamar kos. Cara seperti itu dapat menghemat pengeluaran, namun dapat mengganggu privasi keluarga kita. Biasanya orang-orang yang menerapkan cara itu membuat sekat yang jelas antara area pribadi/keluarga dengan area penyewa kamar kos. Misalnya, lantai satu digunakan untuk area pribadi/keluarga, sedangkan lantai dua disewakan untuk kamar kos. Bagi kita yang menginginkan privasi dan memiliki dana lebih untuk membangun rumah kos, pastikan dananya sesuai dengan rencana anggaran pembangunan. Jangna memaksakan membangun rumah kos yang mewah sehingga anggaran kita terkuras habis. Hal pertama yang perlu kita pastikan adalah bahwa pengeluaran paling utama harus berfokus pada pembelian tanah di lokasi yang strategis. Rumah kos di daerah yang strategis akan lebih menarik minat penyewa, dan harga yang ditawarkan bisa lebih tinggi. Jadi, jika dana kita pas-pasan, pastikan dulu untuk membeli tanah di loaksi strategis. Kelak jika ada dana tambahan, kita baru mulai membangun rumah kos di atasnya. Jangan habiskan seluruh dana untuk membangun rumah kos, perhatikan pula biaya untuk perawatan rumah selama satu-dua tahun pertama. Hal tersebut penting diperhatikan karena rumah kos akan ditinggali bermacam-macam orang sehingga risiko kerusakan lebih besar dibandingkan dengan rumah pribadi. Pengeluaran dana untuk perawatan dan perbaikan rumah bisa membengkak tanpa kita sadari. Setelah

124

usaha rumah kos berjalan lebih dari dua tahun, kita bisa menyisihkan sebagian uang pemasukan untuk biaya perawatan dan perbaikan rumah. b. Pilih lokasi rumah kos yang dekat dengan jalan umum dan target penyewa. Rumah kos yang hendak kita bangun sebaiknya berlokasi di dekat prasarana jalan umum, terutama jalan yang dilewati angkutan umum. Para penghuni rumah kos tentu akan sangat bergantung pada jaringan jalan umum untuk mencapai tempat kerja atau tempat kuliah. Penghuni rumah kos yang tidak memiliki sepeda motor dapat memanfaatkan angkutan umum, sedangkan yang memiliki motor atau mobil juga sangat bergantung pada prasarana jalan umum. Rumah kos yang berdiri di lokasi yang fasilitas jalan umumnya jelek, kurang menarik minat para calon penyewa. Selain itu, rumah kos sebaiknya didirikan di lokasi yang dekat dengan target penyewa, seperti kampus, sekolah, kantor, pabrik, dan pusat perbelanjaan. Rumah kos yang didirikan jauh dari target penyewa akan kesulitan untuk disewakan. c. Lengkapi rumah kos dengan fasilitas yang memadai. Pada umumnya kamar kos juga harus dilengkapi fasilitas standar, minimal ada tempat tidur yang layak, kursi dan meja belajar, lemari pakaian, dan lampu penerangan. Kamar mandi/WC dan tempat jemuran dapat dibangun terpisah dan digunakan secara bersama-sama. Di sisi lain, kamar kos khusus untuk masyarakat kelas menengah harus didukung fasilitas yang lebih lengkap dan lebih mewah, seperti kamar mandi di dalam, pendingin udara (AC), lemari es, ruang kamar yang lebih luas, meja kursi dan lemari yang berkualitas, dan tempat tidur yang empuk. Pemilik rumah kos kelas menengah juga dapat menawarkan fasilitas tambahan, seperti makan-minum tiga kali sehari, jasa cuci pakaian, dan jasa kebersihan kamar kos. Desain rumah kos harus disesuaikan dengan kemampuan finansial kita dan pasar yang dituju. Seberapa luas kamarnya, berapa banyak listrik yang dibutuhkan, dan kamar mandi di dalam atau di luar. Semakin besar dan lengkap fasilitasnya, maka akan semakin mahal harga sewa kamar kos tersebut. Desain rumah kos akan menentukan banyaknya jumlah kamar yang dapat dibangun. Rumah kos untuk kalangan menengah harus didesain secara khusus agar berkesan mewah dan menarik, misalnya bergaya modern-minimalis. d. Lengkapi administrasi perizinan untuk membangun rumah kos. Sebelum membangun rumah kos, pastikan kita telah melengkapi administrasi perizinan berupa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Pengurusan izin tersebut dapat kita lakukan sendiri atau meminta bantuan pihak 125

kontraktor/pemborong bangunan. Perizinan dibutuhkan agar rumah kos kita tak terkena sanksi penggusuran oleh aparat pemerintah daerah. e. Utamakan faktor keamanan rumah kos. Penghuni rumah kos terdiri atas bermacam orang dari berbagai daerah. Maka untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, seperti pencurian, kita perlu memastikan adanya layanan keamanan. Pencurian di tempat kos bisa dilakukan oleh orang luar atau oleh sesama penghuni. Kita dapat mempekerjakan seorang tenaga keamanan guna mengawasi rumah kos. Namun, jika kita tak punya anggaran untuk itu, kita dapat mengawasi sendiri atau mengangkat koordinator penghuni sebagai pengawas. Tentu saja koordinator tersebut harus diberi fasilitas, seperti gratis biaya sewa kamar, gratis makan-minum, atau fasilitas lainnya. Apabila rumah kos kita berada di perumahan klaster (cluster), maka layanan keamanan bisa mengandalkan tenaga yang disediakan oleh pengelola klaster. Namun, jika di wilayah rumah kos tidak ada petugas keamanan yang berjaga secara rutin, kita sebaiknya mempertimbangkan untuk membayar petugas keamanan sendiri untuk menjaga rumah kos setiap hari. Agar biaya tidak membengkak, pekerja keamanan tersebut bisa difungsikan juga sebagai pengurus rumah untuk membenahi kerusakan kecil, seperti lampu mati, listrik mati, air macet, atap bocor, dan lain-lain. f. Buatlah peraturan internal rumah kos. Pemilik rumah kos wajib membuat peraturan internal yang berlaku untuk semua penghuni. Hal-hal yang perlu diatur, misalnya jam bertamu atau jam kunjungan, terutama bagi rumah kos perempuan atau mahasiswi. Jam bertemu sebaiknya dibatasi maksimal pukul 9 malam. Aturan perlu diterapkan guna mencegah hal-hal yang tidak diinginkan. Saat ini jamak terjadi penggunaan kamar kos untuk kegiatan asusila atau penggunaan narkoba, khususnya di rumah kos yang tidak ditinggali dan diawasi pemilik rumah setiap saat. Rumah kos yang tidak diawasi juga bisa digunakan untuk kegiatan organisasi terlarang, seperti jaringan teroris sehingga kita perlu berhati-hati. g. Seleksilah para calon penghuni rumah kos. Para calon penghuni rumah kos harus kita seleksi sejak awal guna mencegah hal-hal yang tidak kita inginkan. Selektif dalam menerima calon penghuni rumah kos adalah salah satu cara menjaga keamanan dan nama baik rumah kos kita. Tanyakan identitas resmi calon penghuni, mintalah KTP asli dan kartu mahasiswa, nomor telepon orangtua, dan nomor ponsel pribadi yang masih aktif. Jangan segan-segan mengecek apakah calon penghuni tersebut benar-benar mahasiswa 126

atau karyawan. Lakukan wawancara seperlunya, dan apabila kita kurang ―sreg‖ dengan orang tersebut, maka jangan segan-segan untuk menolaknya. Jangan sampai kita mengorbankan reputasi diri hanya karena tergiur uang pemasukan semata. Seleksi juga bisa dilakukan secara tidak langusng dengan meminta rekomendasi dari para calon penghuni yang sudah pernah tinggal di rumah kos kita.

127

Skema 3. Tips Investasi Rumah Sewa dan Rumah Kos Jika kita ingin berinvestasi rumah sewa (rumah kontrakan), sebaiknya kita memperhatikan 4 (empat) tips berikut: 1. Tentukan lokasi rumah sewa yang ideal. 2. Perhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan. 3. Tentukan harga sewa rumah yang kompetitif. 4. Rajin mempromosikan rumah sewa dengan berbagai cara.

Investasi rumah kos (tempat pemondokan) sebenarnya tidak jauh berbeda dengan rumah sewa (rumah kontrakan) karena kita sama-sama dituntut mampu menyediakan hunian dan lingkungan yang aman dan nyaman. Kebanyakan orang tidak hanya mencari kamar kos dengan harga murah, tetapi juga memperhitungkan faktor keamanan dan kenyamanan. Karena itu, perhatikan sejumlah tips berikut agar rumah kos kita laris manis.

7 Tips Investasi Rumah Kos (Tempat Pemondokan): 1. Sesuaikan pembangunan rumah kos dengan kemampuan finansial. 2. Pilih lokasi rumah kos yang dekat dengan jalan umum dan target pasar (target penyewa). 3. Lengkapi rumah kos dengan fasilitas yang memadai. 4. Lengkapi administrasi perizinan untuk membangun rumah kos. 5. Utamakan faktor keamanan rumah kos. 6. Buatlah peraturan internal rumah kos. 7. Seleksilah para calon penghuni rumah kos.

128

BAB 10 INVESTASI TANAH 1. TANAH KAVELING SEBAGAI ALTERNATIF INVESTASI Tanah Kaveling adalah bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu yang ditujukan untuk bangunan rumah tinggal. Seringkali penjual menambahkan katakata ―Tanah Kaveling Siap Bangun‖ yang berarti tanah kaveling tersebut sudah siap dipakai untuk pembangunan rumah di atasnya. Pada awalnya tanah kaveling berasal dari tanah mentah. Tanah mentah adalah tanah yang beum dibersihkan dan diratakan serta belum dibagi-bagi menjadi unit petak (unit kaveling) yang siap bangun. Kita harus bisa membedakan ―tanah kaveling‖ dengan ―tanah mentah‖, sebab dalam praktek di lapangan masih sering dijumpai orang yang menawarkan tanah kaveling, padahal yang dimaksud adalah tanah mentah. Saat ini bisnis tanah kaveling sedang marak di Indonesia, bahkan pelakunya tidak hanya para pengembang perumahan, namun juga masyarakat biasa. Masyarakat yang memiliki tanah mentah yang relatif luas dapat membagi tanah tersebut menjadi kaveling (petak) berukuran kecil yang siap bangun. Mengubah tanah mentah menjadi tanah kaveling tidak terlalu sulit karena kita cukup mengandalkan bantuan tukang atau kuli yang ahli membersihkan dan meratakan tanah. Namun, jika tanah mentahnya berukuran sangat besar (seperti kawasan perumahan), proses pembersihan dan perataan tanah tersebut sebaiknya dikerjakan oleh kontraktor/pemborong yang berpengalaman karena harus melibatkan alat-alat berat. Bisnis tanah kaveling juga biasa dilakukan oleh para pengembang perumahan. Mereka tidak hanya menjual unit rumah yang sudah jadi, tetapi juga menjual tanah kaveling di lokasi perumahan kepada masyarakat yang membutuhkan. Pada umumnya pembeli tanah kaveling adalah orang yang ingin membangun rumah yang modelnya berbeda dengan rumah-rumah yang dijual di perumahan tersebut. Pembeli tanah kaveling bisa juga berasal dari orang yang ingin berinvestasi guna dijual kembali pada masa depan saat harganya sudah melambung tinggi. Masyarakat yang ingin membangun rumah, namun dananya belum mencukupi, dapat membeli tanah kaveling dulu sehingga kelak tinggal membangun rumahnya jika dana sudah cukup. Ukuran tanah kaveling bisa berbeda-beda sesuai terget pasar yang ingin diraih. Jika pangsa pasarnya adalah

129

masyarakat kelas menengah-bawah, ukuran kaveling bisa dibuat lebih kecil atau sama dengan 100 m2 per unit. Unit kaveling bisa dibuat lebih dari 100 m2 hingga 200 m2 apabila kita ingin menyasar pembeli kelas menengah. Sedangkan pembeli kalangan atas pada umumnya membutuhkan tanah kaveling yang berukuran luas (dia atas 200 m2). Status hukum tanah kaveling bisa berbentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Pada umumnya tanah kaveling yang dijual oleh perusahaan pengembang perumahan berstatus HGB sebab perusahaan swasta memang dilarang memiliki tanah berstatus SHM. Sedangkan tanah kaveling yang dijual oleh perorangan bisa berstatus SHM karena perorangan memang diizinkan memilki tanah SHM dalam batasan luas tertentu (maksimal 5000 m2). Proses pemecahan sertifikat tanah asal menjadi tanah kaveling dapa diurus secara langsung ke Kantor Pertanahan (BPN) atau meminta bantuan jasa Notaris/PPAT.

2. TIPE-TIPE TANAH KAVELING Tanah kaveling adalah beberapa bidang tanah dalam satu kawasan yang merupakan hasil pemecahan sertifikat tanah induk. Tanah-tanah kaveling tersebut bisa berasal dari sertifikat induk hasil penggabungan maupun satu sertifikat induk biasa. Dalam satu perumahan terdapat bermacam-macam bentuk tanah kaveling, sesuai letak atau posisinya di kawasan perumahan tersebut. Masing-masing bentuk tanah kaveling memiliki kelebihan dan kekurangan sehingga kita harus cerdas memilih sesuai keinginan dan kebutuhan kita. Dalam bukunya yang berjudul Menjadi Kaya Melalui Properti, pakar properti kenamaan Panangian Simanungkalit menjelaskan ada 6 (enam) jenis tanah kaveling dengan kelebihan dan kekurangannya masing-masing. a. Tipe A: Cul de Sac Lot Dalam bahasa Perancis, Cul de Sac berarti jalan buntu. Sesuai dengan namanya, tipe kaveling ini terletak di ujung jalan buntu. Kelebihan: 

Bagian depan kaveling yang sempit sangat baik, jika dilihat dari sisi keamanan.



Memiliki bagian belakang yang melebar.



Karena bagain depan sempit, tipe kaveling ini lebih tenang dan damai.



Sangat cocok untuk lokasi tempat tinggal.

130

Kekurangan: 

Hanya memiliki area yang sempit untuk parkir di depan rumah.



Pintu masuk sempit.



Lahan parkir di depan rumah terbatas.

b. Tipe B: Interior Lot Interior Lot adalah jenis kaveling yang paling umum dalam sebuah perumahan klaster (cluster). Jenis kaveling ini terletak di tengah deretan kaveling dalam satu blok. Kelebihan: 

Dari sisi keamanan lebih terjaga karena hanya memiliki satu akses pintu masuk.



Memerlukan sedikit pemeliharaan (maintenance).



Tidak terlalu berisik



Lebih privat dibandingkan dengan Corner Lot.

Kekurangan: 

Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara perlu menjadi perhatian.



Hanya memilki satu arah pandang.

c. Tipe C: T-Intersection Lot Di Indonesia, posisi tipe kaveling ini lebih dikenal dengan istilah ―tusuk sate‖. Bagi yang percaya perhitungan feng shui, kaveling seperti ini memiliki kelebihan dan kekurangan tersendiri yang tidak dimiliki kaveling jenis lain. Masyarakat kita umumnya kurang senang membangun rumah di kaveling tipe ―tusuk sate‖ ini. Kelebihan: 

Pandangan yang luas di muka rumah.



Kaveling tipe ini sangat cocok dijadikan lokasi komersial karena terlibat dari jauh.

Kekurangan: 

Penghuni akan sering terganggu oleh lampu kendaraan yang melintas saat malam.



Kurang aman jika dilihat dari sisi keamanan karena lalu lintas di muka rumah.



Tipe ini kurang cocok dijadikan rumah atau tempat tinggal.

d. Tipe D: Corner Lot Jenis kaveling ini lebih dikenal sebagai kaveling sudut atau hook. Sebagian orang menghindari tipe ini, tetapi sebagian lagi justru mencari kaveling sudut karena 131

umumnya kaveling jenis ini memiliki tanah yang lebih luas dibandingkan dengan tipe interior. Kelebihan: 

Kaveling lebih luas dibandingkan dengan kaveling tipe interior lot.



Memiliki dua muka (pintu masuk).



Baik untuk tempat tinggal karena memiliki sirkulasi udara yang baik dan halaman yang luas.



Baik untuk tempat komersial karena memiliki area parkir yang luas.

Kekurangan: 

Memerlukan biaya perawatan yang tinggi,



Dari segi keamanan agak riskan karena memiliki dua pintu masuk.



Suasana cenderung lebih berisik, terutama jika kaveling berada di persimpangan jalan.

e) Tipe E : Key Lot Kaveling jenis ini terletak di tengah-tengah kaveling lain sehingga dari atas terlihat seperti mengunci kaveling-kaveling di sekelilingnya. Kelebihan : Bentuk kaveling memanjang ke belakang. Memiliki area parkir yang luas. Keamanan lebih terjaga karena hanya memiliki satu akses pintu masuk. Memerlukan sedikit perawatan. Tidak terlalu berisik. Lebih privat dibandingkan dengan tipe corner lot.

Kekurangan : Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara harus menjadi perhatian. Hanya memiliki satu arah pandang (view). Dekat dengan septic tank tetangga.

f) Tipe F : Flag Lot Disebut flag lot atau kaveling bendera karena kaveling ini berbentuk ―L‖ seperti bendera yang sedang berkibar. Bentuk kaveling ini kemungkinan amat jarang didapati dalam sebuah perumahan kluster. 132

Kelebihan : Keamanan terjamin karena pintu masuk mudah diawasi dan posisi kaveling tersembunyi

Kekurangan : Tidak memiliki akses langsung ke jalan utama. Tidak disarankan sebagai lokasi komersial.

Gambar 95. Tipe-Tipe Tanah Kaveling (www.rumah.com)

3. TIPS CERDAS MEMBELI TANAH KAVELING Jika kita berminat membeli tanah kaveling untuk investasi atau lokasi pembangunan rumah, sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips cerdas berikut :

1. Cari Informasi dan iklan tanah kaveling secara aktif. Jika kita berniat membeli sebidang tanah kaveling, jangan hanya mengandalkan bantuan orang terdekat dan jasa broker property apalagi makelar biasa. Pada zaman modern seperti saat ini, kita dapat menempuh berbagai macam cara untuk mendapatkan informasi penjualan tanah kaveling siap bangun. Kita dapat mencari 133

informasi melalui koran daerah, koran nasional, majalah property, papan iklan, promosi perumahan di mal-mal, pameran perumahan, atau mengunjungi lokasi perumahan secara langsung. Saat ini kita juga dapat mencari informasi tanah kaveling dengan mudah lewat situs jual-beli property (seperti Rumah.com) atau siklus iklan baris (seperti Tokobagus.com atau Berniaga.com) di internet. Kini iklan property memang gencar dilakukan di internet. Kunjungilah situssitus yang sudah terpercaya untuk mencari tanah kaveling di daerah yang kita incar. Kumpulkan calon-calon tanah kaveling yang menarik perhatian kita, kemudian hubungi nomor telepon atau e-mail penjualnya yang tertera di iklan tersebut. Jangan lupa untuk melihat lokasi tanah kaveling secara langsung serta mengecek status tanah dan kredibilitas penjualnya. 2. Cek lokasi tanah kaveling secara langsung. Setelah mengecek iklan tanah kaveling di internet dan surat kabar, kita perlu melihat langsung kondisi tanah karena belum tentu apa yang digambarkan di foto sama persis dengan kondisi aslinya, dan belum tentu juga lingkungan sekitarnya sesuai dengan keinginan kita. Dalam memilih tanah kaveling, pilihlah lokasi sesuai kebutuhan kita. Jika kita ingin hunian yang dekat kantor, pilihlah kaveling yang lokasinya dekat dengan kantor dan memiliki kemudahan akses sarana transportasi umum. Sebaliknya jika kita menghendaki hunian

yang tenang dan jauh dari

keramaian, pilihlah tanah kaveling di pinggiran kota, namun tetap memiliki infrastruktur jalan yang memadai. Kenali lingkungan sekitar lokasi tanah kaveling untuk mengetahui apakah lingkungan itu baik dan aman, salah satunya dengan menanyakn kepada warga sekitar. Hindari tanah yang dengan instalasi bertegangan listrik tinggi, jalur pipa gas, daerah rawan tanah longsor, dan daerah rawan banjir. Hindari juga kaveling yang lokasinya terlalu terpencil agar kita tidak sendirian karena hal tersebut akan berpengaruh pada keamanan rumah kita. Kita juga perlu memperhatikan faktor-faktor pendukung lainnya, seperti ketersediaan pasar (modern atau tradisional), took, klinik kesehatan, tempat ibadah, tempat olahraga, dan sekolah. Karena itu, sebaiknya kita memilih tanah kaveling yang berada di lingkungan perumahan yang sudah ―jadi‖, dalam arti sudah lengkap sarana dan prasarananya. Jangan memilih tanah kaveling di daerah yang tidak memiliki prospek yang baik walaupun harga belinya sangat murah. 3. Ketahui kondisi dan asal usul tanah kaveling 134

Tanah kaveling yang kita beli pasti nantinya akan dibangun rumah di atasnya, karena itu penting untuk memperhatikan kondisi tanah kaveling tersebut terlebih dahulu. Tanah kaveling yang baik adalah tanah kaveling yang stabil dan landau (rata) agar lebih mudah dalam membangun rumah serta tidak membuat kita mengeluarkan biaya ekstra untuk meratakan tanah tersebut. Hindari pula tanah kaveling berupa tanah gambar karena akan membuat kita mengeluarkan biaya lebih untuk mengeruk tanah sebelum mendirikan bangunan. Jenis tanah lain yang sebaiknya kita hindari adalah tanah kaveling bekas kuburan atau bekas tempat pembuangan sampah karena pertimbangan sejarah tanah dan kebersihan. Tanah kaveling dekat kuburan (apalagi bekas tanah kuburan) sebaiknya dihindari karena kelak kita akan kesulitan untuk menjual kembali. Kita pun sebaiknya tidak membeli tanah kaveling dekat rel kereta api karena suasananya bising. 4. Pastikan legalitas tanah kaveling Hal yang paling penting dalam jual beli tanah kaveling adalah kepastian legalitasnya. Saat hendak membeli tanah kaveling, lebih baik tanyakan dulu apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum dan pastikan bahwa sertifikat tanah induk telah dipecah. Pastikan pula kesesuaian antara nama penjual dengan nama pemilik yang tercantum di sertifikat tanah. Apabila namanya berbeda, periksa hubungan di antara keduanya apakah sebagai pemberi dan penerima kuasa yang bisa dibuktikan dengan surat kuasa. Untuk langkah yang lebih aman dan mudah, kita dapat melakukan klarifikasi tanah secara langsung ke BPN atau melalui jasa Notaris/PPAT. 5. Pertimbangkan harga tanah kaveling yang akan dibeli Sesuaikan harga tanah kaveling dengan kondisi finansial kita dan pastikan tentang harga yang ditawarkan serta fasilitas yang diberikan oleh penjual terlebih dahulu, untuk mengetahui apakah dengan harga yang ditawarkan tersebut sudah termasuk biaya lain-lain, seperti biaya balik nama, biaya BPHTB, dan lain-lain, atau tidak termasuk. Hal itu penting untuk menghindari pembengkakan biaya. Jangan lupa mengecek kewajaran harga yang ditawarkan dengan mencari informasi harga tanah di lingkungan sekitar. Terakhir, berusahalah untuk selalu menawar agar kita mendapatkan diskon atau potongan harga. Celah hukum pertanahan di Indonesia sering digunakan oknum tak bertanggung jawab sehingga menyebabkan banyaknya kasus sengketa tanah. Agar terhindar dari sengketa tanah, ada baiknya kita menyimak beberapa kiat berikut : a) Cek asal usul kepemilikan lahan. 135

Periksa dengan seksama atas status lahan yang akan dibeli, apakah memang benar lahan tersebut dimiliki si penjual. Untuk mengeceknya kita dapat melihat nama yang tercantum dalam sertifikat tanah atau bukti girik (daftar tanah di desa) b) Cek keabsahan sertifikat tanah. Jika memang si penjual dapat menunjukkan sertifikat atau girik atas lahannya, kita harus memastikan keabsahan dokumen tersebut. Caranya dengan mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengetahui keaslian dokumen sertifikat tanah. Sedangkan girik dapat ditanyakan ke kantor desa atau kelurahan setempat. Jika kita tipe orang yang supersibuk, kita juga dapat meminta tolong Notaris/PPAT untuk mengecek keabsahan sertifikat tanah atau bukti girik. c) Pastikan kredibilitas penjual. Selanjutnya, pastikan kredibilitas penjual tanah. Jika penjual adalah pengembang (developer), periksalah rekam jejak perusahaan pengembang tersebut. Jika pengembang merupakan perusahaan terbuka (Tbk.), rekam jejaknya tertera dalam data di Bursa Efek Indonesia (BEI) yang dapat diakses via internet (secara online). Jika penjualnya merupakan individu, kita dapat bertanya kepada tetangga atau pengurus RT/RW di sekitar lokasi lahan tersebut.

4. TIPS CERDAS MENJUAL TANAH KAVELING Menjual tanah kaveling, sebagaimana menjual property pada umumnya tidak dapat dilakukan sembarangan agar tanah cepat terjual. Pemilik tanah kaveling perlu memberi perlakuan (treatment) tertentu guna mempercantik tampilannya. Berikut sejumlah tips cerdas menjual tanah kaveling :

1. Pecah tanah kaveling dan urus izin peralihan penggunaan tanah (IPPT) Bagi pengusaha tanah kaveling baik perseorangan maupun developer terlebih dahulu harus mengurus pemecahan sertifikat tanah induk sebelum menjual kavelingkaveling tanahnya. Standar tanah kaveling minimal 160 meter persegi (10x16 meter) yang didukung fasilitas jalan dengan lebar delapan meter, serta menyediakan tanah kaveling kosong untuk fasilitas umum agar bisa digunakan para pembeli tanah untuk membangun pos ronda atau tempat penitipan anak (TPA). Pemecahan sertifikat tanah induk bertujuan untuk menghindari masalah hukum pada kemudian hari. Jika ada pembeli yang melunasi kredit, pengusaha tinggal

136

menyerahkan sertifikat dari hasil pemecahan. Tidak benar jika pemecahan sertifikat tanah induk baru bisa dilakukan saat semua pembeli melunasi kredit tanah. Jika ada penjual yang beralasan baru akan memecah sertifikat tanah induk setelah semua pembeli membayar lunas, jangan percaya, karena hal itu hanya dalih dari pengusaha kaveling untuk memperdaya calon pembeli. Kaveling tanah sudah harus diatasnamakan pembeli jika pihak pembeli sudah membayar lunas kaveling tersebut. Proses pemecahan sertifikat tanah tidak terlalu sulit. Berdasarkan standar pelaksana operasi pertanahan (SPOP), proses pemecahan sertifikat tanah selesai dalam jangka waktu paling lama 40 hari. Berdasarkan lampiran II Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan, jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari. Sedangkan persyaratan dokumen yang dibutuhkan sebagai berikut : 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup (yang memuat : identitas diri; luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa; pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya); 2. Surat kuasa apabila dikuasakan; 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN; 4. Sertifikat asli; 5. Izin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah; 6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan; 7. Tapak kaveling dari Kantor Pertanahan (BPN). Cara di atas berlaku untuk kita yang telah memiliki sertifikat tanah induk. Sedangkan untuk kita yang bukti kepemilikan tanahnya masih berupa surat keterangan tanah, girik, petok, dan sebagainya, tentu harus melalui tahapan pengajuan pembuatan sertifikat tanah di BPN terlebih dahulu. Apabila status tanah kaveling tersebut masih berupa leter C atau berupa sertifikat tanah sawah, maka pembeli sebaiknya menunggu sampai SK pengeringan atas alih fungsi tanah sawah menjadi pekarangan (tanah kering) telah diterbitkan oleh pemda setempat. Hal tersebut penting agar pembeli tidak dirugikan pada kemudian hari karena status tanahnya tidak bisa dikeringkan. Untuk tanah kaveling yang berasal dari tanah induk yang sedang dalam penguasaan pihak ketiga karena diagunkan ke perbankan atau Lembaga pembiayaan 137

yang sah, maka sebelum melakukan pemecahan sertifikat harus melakukan pelepasan hak tanggungan yang dikenal dengan istilah ―roya‖. Tanah yang masih terikat utang atau terikat hak tanggungan belum bisa dialihkan sebelum utang tersebut dilunasi dan kemudian dilakukan roya atau pencoretan hak tanggungan oleh BPN. Untuk pemecahan sertifikat tanah kaveling dalam jumlah banyak (di atas 6 kaveling), meskipun aturan Pemda-nya tidak seragam, umumnya berlaku persyaratan izin SIPT (Surat Ijin Pemanfaatan Tanah) yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota. Pastikan penjualnya mengantongi SIPT karena izin tersebut diperlukan agar tata Kawasan yang ada di tanah tersebut sesuai dengan RT/RW yang telah ditetapkan oleh pemda. Berikutnya, penjual tanah kaveling berupa Kawasan yang juga harus mengantongi Izin Site Plan yang diterbitkan oleh dinas KIMPRASWIL, yang telah memperoleh klarifikasi dari dinas-dinas terkait. Izin ini prinsipnya sama, yaitu untuk memastikan tata Kawasan sesuai dengan peruntukan yang telah ditetapkan oleh Pemda. Sesudah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah kaveling tersebut dapat dijual kepada pihak pembeli melalui Akad Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris/PPAT. Pemecahan sertifikat atas bidang tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan. Silahkan pembaca melihat bab ini yang khusus membahas tentang pemecahan tanah.

2. Berpromosi atau beriklanlah dengan gencar. Tanah kaveling yang akan dijual sebaiknya dipromosikan atau diiklankan guna menarik sebanyak mungkin calon pembeli. Promosi atau iklan dapat dilakukan dengan berbagai cara, seperti memasang iklan baris berbayar di koran daerah, koran nasional, atau majalah property. Kita juga bisa memasang iklan baris gratis via internet melalui situs jual-beli online yang bersifat umum, seperti Tokobagus.com, Berniaga.com, atau Kaskus.co.id. Iklan baris gratis juga dapat dipasang melalui situs yang khusus menangani jual-beli property, seperti Rumah.com atau Rumah123.com. Memasang iklan baris via internet memiliki banyak keuntungan karena iklan tersebut bisa diakses oleh calon pembeli dari seluruh Indonesia, bahkan dari seluruh dunia.

138

Gambar 96. Contoh halaman iklan tanah kaveling di situs jual-beli daring. (www.tokobagus.com)

3. Buat tampilan tanah menjadi menarik Agar orang yang melihat iklan kita menjadi tertarik dan menemukan lokasi tanah dengan lebih mudah, buat tanah kaveling menjadi lebih menarik sejak pertama kali mata memandang. Minimal, tampilkan kesan bersih dan rapi dengan merapikan rumput liar dan sampah, serta buat pagar sementara agar pembeli dapat memvisualiasi luas dan batasan tiap-tiap kaveling. Buatlah pula papan nama, spanduk, atau bentuk pemberitahuan lain yang dipasang di posisi paling depan atau di jalan raya terdekat agar mencolok dan membuat orang yang melintas tertarik untuk menoleh dan melihat sejenak. Iklan sebaiknya menggunakan kalimat propaganda yang menarik mata, semisal ―Tanah Kaveling Murah‖, ―Jual Tanah Kaveling Murah‖, atau ―Jual Tanah Kaveling Siap Bangun‖, dan sejenisnya. Tambahkan pula informasi tentang luas kaveling, status tanah, dan nomor telepon yang dapat dihubungi.

SKEMA 4. TIPS MEMBELI DAN MENJUAL TANAH KAVELING Saat ini bisnis tanah kaveling sedang marak di Indonesia, bahkan pelaksanaannya tidak hanya para pengembang, namun juga masyarakat. Jika kita ingin membeli tanah kaveling untuk investasi, sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut : 1. Cari informasi dan iklan tanah kaveling secara aktif. 2. Cek langsung lokasi tanah kaveling. 139

3. Ketahui kondisi dan asal-usul tanah kaveling. 4. Pastikan legalitas tanah kaveling. 5. Pertimbangan harganya dan sesuaikan dengan kemampuan. Menjual tanah kaveling, sebagaimana sesuai property pada umumnya tidak dapat dilakukan sembarangan agar tanah cepat terjual. Pemilik tanah kaveling juga perlu melakukan treatment tertentu guna mempercantik tampilannya. Berikut sejumlah tips cerdas menjual tanah kaveling : 1. Memecah tanah kaveling dan mengurus izin peralihan penggunaan tanah (IPPT). 2. Gencar melakukan promosi atau iklan. 3. Membuat tampilan tanah menjadi lebih menarik.

Gambar 97. Contoh tanah mentah yang belum tergolong tanah kaveling (bismacenter.ning.com)

Gambar 98. Contoh tanah kaveling siap bangun di perumahan (www.inforumahmalang.com)

140

BAB 11 Investasi Surat Berharga Perusahaan Properti

Investasi di sector property juga dapat dilakukan dengan membeli surat berharga seperti saham-saham perusahaan property atau membeli surat utang berbentuk obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan property. Investor individu juga dapat membeli surat berharga bernama Dana Investasi Real Estate (DIRE), sedangkan investor korporasi dapat membeli surat berharga bernama Efek Beragun Aset Properti (EBA Properti). Pembelian saham, obligasi, DIRE, atau ERA tersebut dapat dilakukan melalui pasar modal atau bursa efek. Selain itu, investor property juga bisa membeli ―surat berharga komersial‖ atau Commercial Paper (CP) yang diterbitkan oleh perusahaan property melalui pasar uang atau Lembaga perbankan. Masyarakat investor yang ingin membeli saham atau obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan property dapat menghubungi perusahaan efek atau perusahaan sekuritas yang ada di Bursa Efek Indonesia (BEI). Sedangkan masyarakat investor yang ingin membeli Commercial Paper (CP) dapat menghubungi Lembaga perbankan atau perusahaan property yang menerbitkan CP tersebut. Penerbitan surat berharga berbentuk saham, obligasi, DIRE, atau EBA harus mengikuti prosedur go public yang ditetapkan oleh otoritas pengawas pasar modal (Bapepam-LK, sekarang OJK). Di sisi lain, penerbitan CP harus mengikuti prosedur yang ditetapkan oleh Bank Indonesia selaku pengawas pasar uang. Jadi, penerbitan dan penjualan surat berharga tersebut tidak boleh dilakukan secara sembarangan karena hal tersebut menyangkut pengumpulan dana-dana milik masyarakat. 1. SAHAM PERUSAHAAN PROPERTI Instrumen yang diperdagangkan di Pasar Modal Indonesia adalah efek atau surat berharga yang terbagi ke dalam 5 (lima) kelompok besar : a) Efek Bersifat Ekuitas (Contoh : Saham) b) Efek Bersifat Utang (Contoh : Obligasi) c) Produk Derivatif (Contoh : Waran, Right, Opsi) d) Produk Reksa Dana 141

e) Produk Pasar Modal Syariah

Efek Bersifat Ekuitas adalah efek atau surat berharga yang dapat menambah ekuitas pemilik modal. Efek Bersifat Ekuitas meliputi : (a) Saham, (b) Efek yang dapat ditukar denga Saham, atau (c) Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham. Investor yang memiliki instrument jenis ini berarti ikut menjadi pemilik perusahaan tersebut sebesar modal yang ditanamkan. Instrumen yang paling dikenal dari jenis ini adalah Saham. Ada dua jenis saham yang umum dipasarkan, yaitu Saham Biasa (Common Stock) dan Saham Preferen (Preferred Stock). Saham (Share/Stock/Andeel/Andil) adalah salah satu instrument Pasar Modal yang paling umum diperdagangkan karena saham mampu memberikan tingakt keuntungan yang menarik. Saham adalah tanda penyertaan modal dari seseorang atau badan usaha di dalam suatu perusahaan Perseroan Terbatas. Dengan memiliki saham berarti kita ikut memiliki perusahaan sehingga berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS). Perusahaan-perusahaan yang ingin menambah modal usaha dapat menerbitkan saham dan kemudian menjual saham tersebut melalui mekanisme Penawaran Umum (Go Public) dengan bantuan Perusahaan Efek selaku Penjamin Emisi Efek dan selaku Perantara Pedagang Efek. Perusahaan yang telah go public dinamakan Emiten, dan jika sahamnya telah dimiliki lebih dari 300 orang dan memiliki modal disetor di atas Rp 30 Miliar maka perusahaan emiten tersebut dapat berubah status menjadi Perusahaan Publik. Emiten dan Perusahaan Publik digolongkan sebagai Perusahaan Terbuka (Tbk.) karena telah menjual sebagian sahamnya kepada public atau masyarakat investor. Keuntungan yang didapat investor dengan membeli saham ada dua : a) Mendapatkan Dividen, b) Mendapatkan Capital Gain.

Dividen adalah pembagian keuntungan yang diberikan oleh perusahaan dan berasal dari keuntungan perusahaan setiap tahun. Dividen diberikan setelah mendapat persetujuan dari pemegang saham dalam RUPS. Jika seorang pemodal ingin mendapatkan dividen, pemodal tersebut harus memegang saham tersebut dalam kurun waktu relatif lama, yaitu hingga kepemilikan saham tersebut berada dalam periode di mana diakui sebagai pemegang saham yang berhak mendapatkan dividen. Dividen yang dibagikan perusahaan dapat berupa Dividen Tunai, artinya kepada setiap pemegang saham diberikan dividen berupa uang tunai untuk setiap saham, atau dapat 142

berupa Dividen Saham yang berarti kepada setiap pemegang saham diberikan dividen sejumlah saham sehingga jumlah saham yang dimiliki pemodal akan bertambah dengan adanya pembagian dividen saham tersebut. Capital Gain merupakan selisih antara harga beli dan harga jual saham. Capital Gain terbentuk dari adanya aktivitas perdagangan saham di Pasar Sekunder. Misalnya investor membeli saham ABC dengan harga Rp 3.000 per saham kemudian menjual dengan harga Rp 3.500 per saham yang berarti pemodal tersebut mendapatkan capital gain sebesar Rp500 untuk setiap saham yang menjualnya. Sebagai instrument investasi, saham memiliki risiko: a) Capital loss (kehilangan nilai saham) b) Risiko likuidasi (risiko pailit)

Capital Loss merupakan kebalikan dari Capital Gain, yaitu suatu kondisi di mana investor menjual saham lebih rendah dari pada harga beli. Misalnya saham PT XYZ yang dibeli denga harga Rp 2.000 per saham, kemudian harga saham tersebut terus mengalami penurunan hingga mencapai Rp 1.400 per saham. Karena takut harga saham akan terus turun, investor menjual pada harga Rp 1.400 per sehingga mengalami kerugian sebesar Rp 600,- per Saham. Risiko Likuidasi terjadi manakala perusahaan penerbit saham dinyatakan bangkrut oleh Pengadilan, atau perusahaan tersebut dibubarkan. Dalam hal ini, hak klaim dari pemegang saham mendapat prioritas terakhir setelah seluruh kewajiban perusahaan dapat dilunasi dari hasil penjualan kekayaan perusahaan. Jika masih terdapat sisa hasil penjualan kekayaan perusahaan, sisa tersebut dibagi secara proporsional kepada seluruh pemegang saham. Namun, jika tidak terdapat sisa kekayaan perusahaan, pemegang saham tidak akan memperoleh hasil likuidasi tersebut. Kondisi ini merupakan risiko terberat pemegang saham. Untuk itu, pemegang saham dituntut mengikuti perkembangan persuhaan terus-menerus. Harga-harga saham dapat berfluktuasi naik atau turun. Pembentukan harga saham terjadi karena adanya kekuatan suppyi (penawaran) dan demand (demand) atas saham tersebut. Supply dan Demand disebabkan banyak faktor, misalnya : a) Faktor mikro-ekonomi (kinerja perusahaan, kinerja industry di mana perusahaan tersebut bergerak, perubahan manajemen perusahaan, produktivitas karyawan, harga bahan baku, ketersediaan bahan baku, prospek penjualan, dan lain-lain). b) Faktor makro-ekonomi (tingkat suku bunga, inflasi, nilai tukar, kondisi ekonomi dunia), dan 143

c) Faktor non-ekonomi (seperti kondisi sosial-politik dan faktor lainnya).

Efek bersifat Ekuitas, sesuai Penjelasan Pasal 83 UU 8/1995 tentang Pasar Modal, terdiri atas : a) Saham b) Efek yang dapat ditukar dengan Saham c) Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham

Saham terdiri atas Saham Biasa (Common Stock) dan Saham Preferren (Preferred Stock). ―Efek yang dapat ditukar dengan Saham‖ contohnya Obligasi Konversi. Sedangkan contoh ―Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham‖ : a) Right/Preemtive Right/ Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu/ HMETD, dan b) Waran/Warrant.

Saham Biasa (Common Stock) adalah jenis Efek yang paling banyak diperdagangkan di Pasar Modal. Saham Biasa terdiri atas dua jenis : (a) Saham Atas Nama, (b) Saham Atas Unjuk. Pada jenis Saham Atas Nama, nama pemilik saham tercatat secara jelas di atas lembar saham tersebut. Sedangkan pada Saham Atas Unjuk, nama pemilik saham tidak tertera di atas saham tersebut sehingga pemilik Saham Atas Unjuk adalah pihak yang memegang saham tersebut. Saham Bias adalah jenis saham yang tidak mempunyai hak istimewa (hak preferen). Artinya, jika perusahaan dilikuidasi maka hasil penjualan aset perusahaan pertama kali akan dibayarkan kepada para kreditur, kemudian kepada para pemegang Saham Preferen, baru kalau masih ada sisanya diberikan kepada para pemegang Saham Biasa. Meskipun demikian, dalam kondisi perusahaan yang normal (tidak dilikuidasi), pemegang Saham Biasa tetap berhak mendapatkan dividen, berhak hadir dalam RUPS, dan memiliki hak suara dalam RUPS sebesar saham yang dimilikinya. Saham Preferen adalah jenis saham dengan hak istimewa (hak preferen), yaitu hak didahulukan dibandingkan dengan pemegang Saham Biasa dalam kasus pembagian harta perusahaan pailit. Artinya, jika perusahaan pailit dan dilikuidasi, harta perusahaan akan dibayarkan terlebih dahulu kepada para kreditur, kemudian para pemegang Saham Preferen, baru yang terakhir kepada pemegang Saham Biasa. Ciri-ciri penting Saham Preferen:

144

A ) Hak utama atas dividen. Pemegang Saham Preferen mempunyai hak lebih dulu untuk menerima dividen sebelum pemegang Saham Biasa. B ) Hak utama atas aktiva perusahaan.Dalam likuidasi,pemegang Saham Preferen berkedudukan sesudah kreditur biasa,tetapi sebelum pemegang Saham Biasa. Pemegang Saham Preferen berhak menerima pembayaran maksimum sebesar nilai nominal Saham Preferen,sesudah pembayaran kepada para kreditur peusahaan dan pemegang obligasi perusahaan. C ) Penghasilan tetap.Para pemegang Saham Preferen berhak atas penghasilan tetap dari pembagian dividen.Misalkan,Saham Preferen 15%, memberikan hak kepada pemegang saham untuk menerima dividen sebesar 15%dari nilai nominal saham setiap tahun.Kadang kala pemegang Saham Preferen juga turut mendapat penghasilan tambahan dari hasil pembagian laba perusahaan. D ) Jangka waktu yang tidak terbatas.Umumnya Saham Preferen dikeluarkan untuk jangka waktu yang terbatas.Akan tetapi pengeluaran Saham Preferen dapat juga dilakukan dengan syarat perusahaan mempunyai hak untuk membeli kembali Saham Preferen tersebut dengan suatu harga tertentu. E ) Tidak mempunyai hak suara.Umumnya para pemegang Saham Preferen tidak mempunyai hak suara dalam RUPS.Kalaupun hak suara diberikan,biasanya dibatasi pada hal-hal yang menyangkut manajemen perusahaan. F ) Saham Preferen Kumulatif.Dalam hal ini,dividen yang tidak terbayar kepada pemegang Saham Preferen tetap menjadi utang perusahaan dan harus dibayar pada tahun tersebut atau tahun berikutnya bilamana perusahaan mempunyai laba yang mencukupi.Tunggakan kepada para pemegang Saham Preferen harus lebih dulu dibayar sebelum pembayaran dividen kepada pemegang Saham Biasa. Jenis Saham Preferen terdiri atas: a) Saham Preferen Kumulatif b) Saham Preferen Nonkumulatif c) Saham Preferen Participating Untuk Saham Preferen Kumulatif, dividen yang tidak dibayarkan tah. sebelumnya diakumulasikan pada tahun berikutnya (sebelum pembayaran dividen tahun berjalan). Untuk Saham Preferen Nonkumulatif, dividen yang tidak dibayarkan tahun sebelumnya tidak diakumulasikan. Kegagalan membayar dividen dapat mengakibatkan pengenaan pembatasan pada manajemen. contohnya jika pembayaran dividen ditunggak, pemegang Saham Preferen mungkin diberi hak suara. Untuk Participating Preffered Stock, di samping memperoleh dividen tetap seperti yang telah

145

ditentukan, juga memperoleh ekstra dividen jika perusahaan dapat mencapai sasaran yang telah ditetapkan. Masyarakat investor yang membutuhkan dana cepat, namun tidak ingin kehilangan sahamnya, dapat menggadaikan saham tersebut kepada pihaklain, seperti Perusahaan Efek atau Perum Pegadaian. Proses Gadai Saham (Report Saham) ini dapat dilakukan pada saham berbentuk warkat (seperti Surat Kolektif Saham), maupun pada saham berbentuk tanpa warkat (Scripless). Gadai Saham di Perum Pegadaian mensyaratkan agunan Saham yang berasal dari 25 saham unggulan Indeks LQ-45, dengan nilai agunan saham sebesar 200% dibandingkan dengan nilai pinjaman.Saham yang digadaikan tersebut akan dimutasikan dari rekening debitur yang ada di PT Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) ke rekening Perum Pegadaian yang juga ada di KSEL. Perusahaan yang melakukan penawaran umum saham perdana ke publik (Initial Public Offering/IPO) masih belum signifikan.Saat ini, baru ada 443 perusahaan yang mencatatkan saham (listing) di Bursa Efek Indonesid(BEI), dan 49 perusahaan di antaranya merupakan emiten yang bergerak C bidang properti, termasuk yang bergerak di bidang konstruksi. Berdasarkan data BEI, jumlah emiten sektor properti yang melakukan perdagangan saham di BEI sebanyak 42 perusahaan pengembang ditambah 7 perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan.Daftar nama pengembang Properti yang tercatat di Bursa Efek Indonesia: 0l. PT Agung Podomoro Land Tbk.(APLN) 02. PT Alam Sutera Realy Tbk.(ASRI) 03. PT Bekasi Asri Pemula Tbk.(BAPA) 04. PT Bumi Citra Permai Tbk.(BCIP) 05. PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk.(BEST) 06. PT Bhuwanatala Indah Permai Tbk.(BIPP) 07. PT Bukit Darmo Property Tbk.(BKDP) 08. PT Sentul City Tbk.(BKSL) 09. PT Bumi Serpong Damai Tbk.(BSDE) 10. PT Cowell Development Tbk.(COWL) 11. PT Ciputra Development Tbk.(CTRA)12.PT Ciputra Property Tbk.(CTRP) 13. PT Ciputra Surya Tbk.(CTRS) 146

14. PT Duta Anggada Realty Tbk.(DART) 15. PT Intiland Development Tbk.(DILT) 16. PT Duta Pertiwi Tbk.(DUTI) 17. Bakrieland Development Tbk.(ELTY) 18. PT Megapolitan Developments Tbk.(EMDE) 19. PT Fortune Mate Indonesia Tbk.(FMII) 20. PT Gowa Makassar Tourism Development Tbk.(GMTD) 21. PT Perdana Gapuraprima Tbk.(GPRA) 22. PT Greenwood Sejahtera Tbk.(GWSA) 23. PT Jakarta International Hotel&Development Tbk.(JIHD) 24. PT Jaya Real Property Tbk.(JRPT) 25. PT Kawasan Industri Jababeka Tbk.(KIJA) 26. PT Global Land Development Tbk.(KPIG) 27. PT Lamicitra Nusantara Tbk.(LAMI) 28. PT Laguna Cipta Griya Tbk.(LCGP) 29. PT Lippo Cikarang Tbk.(LPCK) 30. PT Lippo Karawaci Tbk.(LPKR) 31. PT Modernland Realty Tbk.(MDLN) 32. PT Metropolitan Kentjana Tbk.(MKPI) 33. PT Metropolitan Land Tbk.(MLTA) 34. PT Metro Realty Tbk.(MTSM) 35. PT Indonesia Prima Property Tbk.(OMRE) 36. PT Pakuwon Jati Tbk.(PWON) 37. PT Panca Wiratama Sakti Tbk.(PWSI)

147

38. PT Ristia Bintang Mahkotasejati Tbk.(RBMS) 39. PT Roda Vivatex Tbk.(RBMS) 40. PT Danayasa Arthatama Tbk.(SCBD) 41. PT Suryamas Dutamakmur Tbk.(SMDM) 42. PT Summarecon Agung Tbk.(SMRA) Daftar nama perusahaan konstruksi yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia: 1. PT Adhi Karya Persero Tbk.(ADHI) 2. PT Duta Graha Indah Tbk.(DGIK) 3.PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk.(JKON) 4. PT Pembangunan Perumahan Persero Tbk.(PTPP) S. PT Surya Semesta Internusa Tbk.(SSIA) 6. PT Total Bangun Persada Tbk.(TOTL) 7. PT Wijaya Karya Persero Tbk.(WIKA) 2.OBLIGASI PERUSAHAAN PROPERTI Obligasi (Bond) adalah surat utang jangka menengah dan jangka panjangyang dapat dialihkan. Obligasi berisi janji dari pihak Penerbit Obligasi ulrtuk membayar imbalan berupa bunga pada periode tertentu dan melundspokok utang pada waktu yang telah ditentukan kepada pihak Pembeli Obligasi. Jadi, dalam transaksi Obligasi dapat berakibat hukum terjaanutang-piutang. Perusahaan Penerbit Obligasi disebut pihak yang memiliki utang (ber-utang/debitur), sedangkan Pembeli Obligasi disebut pihak yang memiliki piutang (ber-piutang/kreditur). Perbedaan antara Saham dan Obligasi, antara lain: a) Saham adalah bukti kepemilikan Perusahaan, sedangkan Obligasi adalah bukti utang perusahaan. b) obligasi memiliki saat jatuh tempo, sedangkan Saham tidak memiliki saat jatuh tempo c) Perusahaan penerbit Obligasi tetap wajib membayar bunga dan pokok utang meskipun merugi, sedangkan penerbit Saham yang sedang merugi tidak wajib membagikan keuntungan (dividen).

148

d) Perusahaan penerbit Obligasi yang tidak mampu membayar bunga dan pokok utang dapat dipailitkan, sedangkan perusahaan penerbit Saham yang tidak dapat memberikan dividen tidak dapat dipailitkan. Jenis obligasi yang diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia ada 3 macam: 1. Corporate Bonds, yaitu obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan, baik perusahaan berbentuk Badan Usaha Milik Negara (BUMN ), atau badan usaha swasta. 2. Government Bonds, yaitu obligasi yang diterbitkan oleh Pemerintah RI. 3. Retail Bond, yaitu obligasi yang diperjualbelikan dalam satuan nilai nominal yang kecil, baik dalam bentuk Corporate Bonds maupun Government Bonds. Karakteristik obligasi meliputi hal-hal berikut: 1.Nilai Nominal (Face Value) adalah nilai pokok dari suatu obligasi yang akan diterima oleh pemegang obligasi pada saat obligasi tersebut jatuh tempo. 2. Kupon (the Interest Rate) adalah nilai bunga yang diterima pemegang obligasi secara berkala (kelaziman pembayaran kupon obligasi adalah setiap 3 atau 6 bulan). Kupon obligasi dinyatakan dalam annual persentase. 3. Jatuh Tempo (Maturity) adalah tanggal saat pemegang obligasi akan mendapatkan pembayaran kembali pokok atau Nilai Nominal obligasi yang dimilikinya. Periode jatuh tempo obligasi bervariasi, mulai dari 365 hari sampai di atas 5 tahun. Obligasi yang akan jatuh tempo dalam l tahun akan lebih mudah diprediksi sehingga memiliki resiko lebih kecil dibandingkan dengan obligasi yang memiliki Periode jatuh tempo 5 tahun. Secara umum, semakin panjang jatuh tempo suatu obligasi, maka semakin tinggi kupon/bunganya, 4. Penerbit Obligasi/Emiten (Issuer). Mengetahui dan mengenal penerbit obligasi merupakan faktor sangat penting dalam melakukan Penerbit Obligasi Ritel. Mengukur risiko/kemungkinan penerbit obligasi tidak dapat melalaikan pembayaran kupon dan/ atau pokok obligasi tepat waktu (disebut default risk) dapat dilihat dari peringkat (rating) obligasi yang dikeluarkan oleh lembaga pemeringkat, seperti PT PEPINDO atau PT Kasnic Indonesia. Berbeda dengan harga saham yang dinyatakan dalam bentuk mata uang, harga obligasi dinyatakan dalam persentase (%), yaitu persentase dari nilai nominal. Ada 3 (tiga) kemungkinan harga pasar dari obligasi yang ditawarkan: 1. Par (nilai Pari): Harga obligasi sama dengan nilai nominal Misal obligasi dengan nilai nominal Rp50 juta dijual pada harga 100%, maka nilai obligasi tersebut adalah 100% x Rp50 juta = Rp50 juta. 149

2. At Premium (dengan Premi): Harga obligasi lebih besar daripada nilai nominal. Misal: obligasi dengan nilai nominal Rp50 juta dijual dengan harga 10296, maka nilai obligasi tersebut adalah 102% x Rp50 juta = Rp51 juta. 3. At Discount (dengan Diskon): Harga obligasi lebih kecil daripada nilai nominal. Misal: obligasi dengan nilai nominal RpSO juta dijual dengan harga 98%, maka nilai obligasi tersebut adalah 98% x RpSO juta = Rp49 juta Obligasi memiliki beberapa jenis yang berbeda: 1. Dilihat dari sisi penerbit: a. Corporate Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan, baik yang berbentuk badan usaha milik negara (BUMN) usaha swasta. b. Government Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah pusat. c. Municipal Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah daerah untuk membiayai proyek proyek yang berkaitan dengan kepentingan publik (public utility). 2. Dilihat dari sistem pembayaran bunga: a. Zero Coupon Bonds: obligasi yang tidak melakukan pembayaran bunga secara periodik. Namun, bunga dan pokok dibayarkan sekaligus pada saat jatuh tempo. b. Coupon Bonds: obligasi dengan kupon yang dapat diuanghn secara periodik sesuai ketentuan penerbitnya. c. Fixed Coupon Bonds: obligasi dengan tingkat kupon bunga yang telah ditetapkan sebelum masa penawaran di pasar perdana dan akan dibayarkan secara periodik. d. Floating Coupon Bonds: obligasi dengan tingkat kupon bunga yang ditentukan sebelum jangka waktu tersebut, berdasarkan suatu acuan tertentu seperti average time deposit (ATU), yaitu nta-nta hertimbang tingkat suku bunga deposito dari bank pemerintah dan swasta. 3. Dilihat dari hak penukaran/opsi: a. Convertible Bonds: obligasi yang memberikan hak kepada pemegang obligui untuk mengonversihn obligasi tembak ke dalam sejumlah saham milik penerbitnya. b. exchangeable Bonds: obligasi yang memberikan hak kepada pemegang obligasi untuk mengonversikan obligasi tersebut kedalam sejumlah saham milik penerbitnya.

150

c.Callable Bombs: obligasi yang memberikan ink kepada emiten untuk membeli kembali obligat pada harga tertentu sepanjang umur obligasi tersebut. d. Putable Bonds: obligat yang memberikan hak kepada Investor yang mengharuskan emiten untuk membeli kembali obligasi pada harga tertentu sepanjang umur obligui tersebut. 4. Dilihat dari segi jaminan atau kolateralnya: a. Secured Bonds: obligasi yang dijamin dengan kekayaan tertentu dari penerbitnya atau dengan jaminan lain dari pihak ketiga. Dalam ke. lompok ini, termasuk di dalamnya: 

Guaranteed Bonds: obligasi yang pelunasan bunga dan pokoknp dijamin dengan penanggungan dari pihak ketiga



Mortgage Bonds: obligasi yang pelunasan bunga dan pokoknya dijamin dengan agunan hipotek atas properti atau aset tetap.



Collateral Trust Bonds: obligasi yang dijamin dengan efek yang dimiliki penerbit dalam portofolionya, misalnya saham-saham anak perusahaan yang dimilikinya.

b. Unsecured Bonds: obligasi yang tidak dijaminkan dengan kekayaan tertentu, tetapi dijamin dengan kekayaan penerbitnya secara umum. 5. Dilihat dari segi nilai nominal: a. Conventional Bonds: obligasi yang lazim diperjualbelikan dalam satu nominal, Rp 1 miliar per satu lot. b. Retail Bonds: obligasi yang diperjualbelikan dalam satuan nilai n°- minal yang kecil, baik corporate bonds maupun government bonds. 6. Dilihat dari segi perhitungan imbal hasil: a. Conventional Bonds: obligasi yang diperhitungkan menggunakan sistem kupon bunga. b. Syariah Bonds: obligasi yang perhitungan imbal hasilnya menggunakan perhitungan bagi hasil. Dalam perhitungan ini dikenal dua macam obligasi syariah: • Obligasi Syariah Mudarabah merupakan obligasi syariah yang menggunakan akad bagi hasil sedemikian sehingga pendapatan yang diperoleh investor atas obligasi tersebut diperoleh setelah mengetahui pendapatan emiten. • Obligasi Syariah Ijarah merupakan obligasi syariah yang menggunakan akad sewa sedemikian sehingga kupon (fee ijarah) tetap, dan bisa diketahui/diperhitungkan sejak awal, diterbitkan. 151

Dilihat dari cara peralihannya, obligasi dapat dibedakan menjadi: A) Obligasi Atas Unjuk (Beared Bond/Aan Toonder Obligatie) B) b) Obligasi Atas Nama (Registered Bond/Naam Obligatie) Obligasi Atas Unjuk merupakan obligasi yang tidak mencantumkan nama pemegangnya sehingga siapa yang memegang obligasi tersebut maka dialah yang dianggap sebagai pemiliknya. Dengan menunjukkan sertifikat Obligasi Atas Unjuk saat jatuh tempo, si pemegangnya akan mendapatkan hak atas pelunasan pokok maupun bunga obligasi tersebut. Obligasi Atas Unjuk memiliki ciri: a) Nama pemilik tidak tercantum pada sertifikat obligasi. b) Setiap sertifikat obligasi disertai "kupon bunga" yang dapat dilepaskan dan diserahkan kepada penerbit obligasi atau agen pembayarannya setiap waktu jika bunganya telah jatuh tempo. c) Kertas sertifikat obligasi dibuat dari bahan yang berkualitas tinggi seperti halnya kertas untuk membuat uang. d) Bunga dan pokok obligasi hanya dibayarkan kepada orang yang dapat menunjukkan kupon bunga dan sertifikat obligasi. e) Kupon bunga dan sertifikat obligasi yang rusak dapat diminta penggantian. f) Kupon bunga dan sertifikat obligasi yang hilang tidak dapat diganti. Obligasi Atas Nama adalah obligasi yang mencantumkan nama pemegangnya. Obligasi Atas Nama dapat dibedakan menjadi: a) Obligasi Atas Nama untuk pokok pinjaman: pada obligasi ini nama pemilik tercantum dalam sertifikat obligasi dan kupon bunga dilekatkan padanya. b) Obligasi Atas Nama untuk bunga: pada obligasi ini nama pemilik tidak tercanturn pada sertifikat obligasi, tetapi nama dan alamat pemilik dicatat di perusahaan penerbit obligasi untuk memudahkan penghitungan bunga. c) Obligasi Atas Nama untuk pokok pinjaman dan bunga: pada obligasi ini

152

nama pemilik tercantum dalam sertifikat obligasi, tetapi tidak tercantum pada kupon bunga. Pembayaran pokok dan bunga langsung disampaikan kepada pemilik obligasi yang namanya tercantum di perusahaan penerbit obligasi. Peralihan Obligasi Atas Nama, menurut Pasal 613 KUH Perdata, harus dilakukan dengan suatu akta, baik akta autentik atau akta di ba•ah tangarl Dengan akta tersebut, hak atas Obligasi Atas Nama dilimpahkan kepada pihak lain. Penyerahan tersebut baru menimbulkan akibat hukum b,agi penerbit obligasi setelah diberitahukan kepada penerbit obligasi atau seian tertulis disetujui dan diakui penerbit obligasi. Pendapatan atau imbal hasil atau return yang akan diperoleh dari investasi obligasi dinyatakan sebagai yield, yaitu hasil yang akan diperokh investor apahila menempatkan dananya untuk dibelikan obligasi. Sebelum memutuskan untuk berinvestasi obligasi, investor harus mempertimbangkan besarnya yield obligasi sebagai faktor pengukur tingkat pengembabo tahunan yang akan diterima. Risiko obligasi meliputi: a) Risiko Likuiditas b) Risiko Maturitas c) Risiko Dcfault Risiko Likuiditas. Risiko ini melekat pada semua obligasi, obligasi Pemerintah dan obligasi korporasi. Risiko ini timbul dari kemungkinan likuidnya suatu obligasi saat diperdagangkan atau sulitnya menjual 504'1 obligasi di Pasar Sekunder. Pasar Sekunder Obligasi tidak seramai Paso Se: kunder Saham. Jika di pasar saham saja ada saham yang tidak likuid, apalagi dalam pasar obligasi. Untuk dua obligasi yang sama karakteristiknya kecuali yang satu dan yang satunya lagi tidak investor akan meminta tambahan tingica-bunga untuk obligasi yang tidak likuid atau premium risiko likuiditas, bakunya. Suatu obligasi menjadi likuid di Pasar Sekunder jika pernitaan beli untuk obligasi itu cukup banyak atau memang ada pihak yang berperan sebagai market maker yang salah satu fungsinya adalah sebagai pembeli dan penjual stand-by untuk obligasi itu. Risiko maturitas. Risiko ini juga ada pada semua obligasi, terutama bligasi korporasi dan berkaitan dengan masa jatuh tempo obligasi. Secara umum, semakin lama jatuh tempo obligasi, semakin besar tingkat ketidakpastian sehingga semakin besar risiko maturitas. Risiko maturitas dari obligasi (pemerintah dan korporasi) negara berkembang seperti Indonesia wajarnya lebih besar daripada risiko maturitas obligasi negara maju seperti Amerika. Karena itu, investor yang rasional akan meminta premium maturitas untuk obligasi yang sama karekteristiknya tetapi jatuh temponya lebih lama,

153

katakan yang 10 tahun lagi berbanding yang 3 tahun lagi. Karena adanya risiko maturitas, obligasi korporasi berjangka waktu lebih dari 5 tahun jarang diterbitkan di Indonesia karena kurang diminati. Risiko Default (gagal bayar). Risiko default hanya ada pada obligasi korporasi. Berbeda dengan ORI dan SUN yang dijamin pemerintah sebagai pengutang, obligasi korporasi tidak dijamin pemerintah. Investor yang membeli obligasi korporasi harus menyadari bahwa investasinya bisa tidak kembali jika sebelum obligasi jatuh tempo, korporasi itu bangkrut. Risiko korporasi bangkrut sehingga obligasi dan bunganya gagal dibayar itulah Yang dimaksud dengan risiko default. Saat ini banyak perusahaan, terutama dari kalangan industri perbankan nasional, Yang menerbitkan "Obligasi Sub-Ordinasi" atau "Obligasi Sub-Debt". Pada umumnya bank-bank nasional cenderung menerbitkan Obligasi Sub.n dengan tujuan menaikkan Rasio Kecukupan Modal atau CAR. Dana yang diperoleh dari penerbitan Obligasi Sub-Ordinasi umum-beriangka Panjang sehingga sesuai disalurkan sebagai kredit infrastruk-tur atau lu-edit investasi lainnya. ―obligasi Sub-Ordinasi" adalah obligasi yang memiliki peringkat lebih rendah dibandingkan dengan obligasi biasa. Jika terjadi kepailitan, ada urutan pembayaran, pertama pembayaran untuk likuidator, kenludi pembayaran utang pajak, karyawan, dan lain-lain. Obligasi yang pemba an annya diutamakan adalah obligasi yang memiliki tanggal penerbitan paiiriYar awal atau Obligasi Senior. Setelah Obligasi Senior dilunasi, baru dilakukag pembayaran Obligasi Sub-Ordinasi. Karena risikonya lebih tinggi mak: Obligasi Sub-Ordinasi memiliki peringkat kredit lebih rendah daripada Obligasi Senior, namun biasanya suku bunganya lebih tinggi dibandingkan dengan Obligasi Senior. Tabel 1. Perbedaan Saham dan Obligasi SAHAM

OBLIGASI

Bukti kepemilikan perusahaan.

Bukti pengakuan utang perusahaan.

Pemegang saham adalah pemilik perusahaan.

Pemegang obligasi adalah kreditur perusahaan

Jangka waktu tidak terbatas selama perusahaan Jangka waktu dibatasi tanggal jatuh tempo masih hidup. Investor berpotensi mendapat dividen, capital Investor mendapat bunga tetap (suku bunga gain, capital loss.

tahunan)

Risiko investasinya lebih besar.

Risiko investasinya lebih kecil.

Punya hak suara dalam RUPS.

Tidak punya hak suara dalam RUPS. RUPO Hanya punya hak suara dalarn (Rapat Umum

154

Pemegang Obligasi) Jika

terjadi

kepailitan,

pemegang

saham Jika

mendapat prioritas terakhir untuk dilunasi.

terjadi

kepailitan,

mendapat pelunasan

pernegang

obligasi

lebih dulu dibanding

pemegang saham

Skema 5. Tahap Berinvestasi Obligasi 1) Membuka Rekening Investor yang akan membeli obligasi harus memilih perusahaan efek dan membuka rekening di perusahaan efek yang punya divisi jual beli obligasi. 2) Memahami Produk Obligasi Investor harus mempelajari semua hal ihwal tentang produk obligasi yang ditawarkan dan membandingkannya dengan produk obligasi sejenis. 3) Melakukan Analisis Risiko dan Pendapatan Investor harus mempelajari profil perusahaan penerbit obligasi, risiko yang mungkin timbul, potensi pendapatan bunga obligasi, dan jangka waktunya. 4) Memberikan Amanat Pembelian Obligasi Setelah mempunyai pilihan produk obligasi, investor memberikan amanat pembelian obligasi kepada perusahaan efek selaku perantara pedagang obligasi. 5) Menyiapkan Dana Pembelian Obligasi Persiapan dana dibutuhkan karena pembelian obligasi umumnya mensyaratkan satuan pembelian yang besar, misalnya Rp1 miliar, namun ada juga obligasi retail yang berharga Rp50 juta atau Rp100 juta. 6) Menyelesaikanan Pembayaran Obligasi Pembayaran dilakukan dengan mentransfer dana ke rekening perusahaan efek yang telah kita pilih. Obligasi yang telah dibeli akan tercantum dalam rekening perusahaan efek yang ada di KSEI. Saat ini pengalihan hak atas obligasi lebih mudah dilakukan karena perdagangan obligasi dilakukan secara elektronik tanpa warkat (scripless trading). 3. CP PERUSAHAAN PROPERTI Investor properti juga dapat membeli surat berharga bernama Commercial Paper (CP) yang diterbitkan oleh perusahaan properti melalui pasar uang atau lembaga prbangkan. Surat berharga CP 155

memiliki kemiripan dengan obligasi, yaitu sama-sama bersifat surat utang, namun keduanya merniliki jangka waktu pelunasan yang berbeda. CP memiliki jangka waktu pelunasan yang pendek (kurang dari 1 ta.hun),yatitu hingga maksimal 270 hari. Se-dangkan obligasi memiliki jangka waktu pelunasan lebih dari satu tahun sehingga termasuk instrumen pasar modal. Surat Berharga Komersial atau Commerctal Paper (CP) adalah surat berharga bebentuk surat utang tanpa jaminan khusus (unsecured loan) yang diterbitkan oleh perusahaan besar (nonbank) yang mempunyai reputasi baik guna menghimpun dana dari para investor di pasar uang untuk ke-perluan modal kerja jangka pendek. Karena tergolong surat berharga maka instrumen ini mudah dialihkan dan dapat diperdagangkan di pasar uang. Perdagangan CP dapat dilakukan di dalam negeri dan luar negeri guna menghimpun dana dari investor lokal maupun investor asing. Pada dasarnya CP tergolong surat sanggup (promes) yang diatur khusus oleh Bank Indonesia. CP adalah surat utang tanpa jaminan (unsecured loan), maksudnya ''tanpa jaminan khusus‖ seperti agunan tanah/bangunan. Meskipun tidak ada jaminan khusus, CP tetap dijamin secara umum dengan. seluruh aset perusahaan penerbit CP. Artinya, jika penerbit CP wanprestasi, pemegang CP (selaku kreditur) dapat menggugat secara perdata via Pengadilan Negeri atau menggugat pailit via Pengadilan Niaga untuk mendapat pelunasan dari penjualan aset perusahaan. Penjaminan CP berbeda dengan kredit bank yang dijamin secara khusus, dengan agunan fisik, seperti tanah atau bangunan. Jika nasabah kredit bank wanprestasi (ingkar janji), bank dapat menjual agunan milik nasabah. itulah yang membuat kredit bank digolongkan sebagai secured loan atau pinjaman dengan jaminan khusus. Oleh karena tidak ada jaminan khusus dalam CP, perusahaan yang akan menerbitkan CP perlu diaudit oleh Perusahaan pemeringkat efek guna mengetahui tingkat kemampuan perusahaan tersebut dalam memebayar hutang. Pada umumnya CP diterbitkan oleh perusahaan besar nonbank yang memiliki reputasi bisnis yang baik dan kemampuan membayar utang. dan perdagangan CP melibatkan bank atau perusahaan efek/ penerbitan sekuritas. Selain itu, bank juga bertindak selaku agen pembayar CP. Sedangkan para investor yang ingin membeli CP di pasar uang dapat berasal dari investor individu atau badan hukum yang berasal dari dalam negeri maupun luar negeri. CP termasuk surat utang berjangka pendek (di bawah satu tahun) se-hingga layak digolongkan sebagai instrumen pasar uang. Hal itu berbeda dengan obligasi yang tergolong surat utang berjangka panjang (di atas satu tahun) sehingga termasuk instrumen pasar modal. Di samping itu, perda-gangan CP dilakukan secara diskonto atau tidak memakai sistem kupon. Di sisi lain, pernbayaran bunga obligasi dapat dilakukan dengan sistem diskon-to atau sistem kupon.

156

Contoh penerapan sistem diskonto, misalnya ada CP yang memiliki nilai nominal Rp10 juta per lembar, namun dijual dengan harga Rp9,5 juta per lembar sehingga ada diskon (potongan) sebesar 0,5 juta rupiah per lembar. Kelak jika CP sudah jatuh tempo, pemegang terakhir dapat menebus CP tersebut sesuai harga nominal Rp10 juta per lembar. Sistem kupon tidak diberlakukan dalam CP karena jangka waktu surat utang ini tergolong pendek atau di bawah satu tahun. Pada prinsipnya CP adalah "surat sanggup", yaitu surat kesanggupan membayar utang atau surat yang menyatakan bahwa suatu perusahaan sanggup dan berjanji membayar pada tanggal tertentu kepada pemegang CP• Narnun, CP berbeda dengan Surat Sanggup atau Promes (Promissory Notes) sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD). Cp dan Surat Sanggup sama-sama merupakan surat berharga yang berisi surat kesan d ggupan membayar utang. Perusahaan dapat menggunakan CP an Surat Sanggup untuk mendapatkan pembiayaan melalui penerbitan atau engalihan surat berharga tersebut. CP dan Surat Sanggup tidak bisa digo-1:ngkan sebagai Akta Pengakuan Utang (APU) karena APU bukan surat "harga Yang dapat diperdagangkan di pasar uang. APU hanya merupakan bukti atas utang seseorang, sedangkan dalam CP dan Surat Sanggup ada persetujuan untuk melakukan pembayaran atas sejumlah uang. Perbedaan lainnya: pengalihan APU harus dengan cara ―cessie‖ sedangkan pengaithan CP dan Surat Sanggup cukup dengan cara "endosemen‖. Perbedaan CP dan Surat Sanggup terletak pada penerbit, nominai, dan keterlibatan pihak ketiga sebagai Tersangkut. Penerbit Surat Sanggup adalah subjek hukum, yakni orang dan badan hukum yang tidak dibatasi skala usahanya. Sedangkan Penerbit CP haruslah perusahaan besar, kredibel, dan memiliki peringkat kredit yang tinggi. Penerbit CP harus perusahaan nonbank berbentuk badan hukum Perseroan Terbatas yang telah memperoleh peringkat dari lembaga pemeringkat efek baik dari segi keuangan maupun manajemen. Di samping itu, nilai nominal yang tercantum dalam CP biasanya lebih besar daripada nilai nominal pada Surat Sanggup. Pada Surat Sanggup tidak ada pihak Tersangkut (Akseptan) karena penerbit dan penandatangan mengikatkan diri secara langsung untuk membayar kepada pemegang surat sanggup. Sedangkan pada CP ada pihal` Tersangkut, yakni Agen Pembayar, sebagai pihak ketiga yang wajib membayar pemegang CP sesuai perintah Penerbit. Maraknya penggunaan CP di pasar uang dilatarbelakangi berbagai alasan, antara lain: a) Sering kali perusahaan besar membutuhkan dana jangka pendek guna membayar kewajiban yang bersifat mendesak, seperti membayar utang yang jatuh tempo. b) Sering kali ketersediaan uang (likuiditas) di pasar uang sangat ketat sehingga menyulitkan perusahaan besar menambah plafon kredit melalui perbankan. 157

c) Penerbitan CP dinilai lebih fleksibel karena tidak perlu jaminan khusus seperti yang berlaku pada permohonan kredit bank. d) CP lebih likuid karena dapat diperdagangkan di pasar uang, sedangkan portofolio kredit bank tidak dapat diperdagangkan di pasar uang. CP dimanfaatkan oleh pengusaha sebagai salah satu alternatif sumber pembiayaan perusahaan untuk menutupi kebutuhan modal kerja. Jadi alasan pemanfaatan CP sudah jelas, yaitu karena perusahaan rnernbutuhkan dana untuk membiayai perusahaannya sebab sumber dana lain tidak

mencukupi. Untuk itu perusahaan membutuhkan investor yang bersedia menginvestasikan dananya melalui CP. CP dijual kepada para investor melalui bank sebagai agen. Harga beli CP merupakan pinjaman dari investor kepada penerbit, di mana utang itu dijanjikan oleh penerbit akan dibayar kemudian, dan bukti dari pinjaman itu adalah surat CP tersebut. Keuntungan CP tidak hanya dirasakan oleh perusahaan sebagai penerbit, tetapi juga oleh para investor (pemodal). Kelebihan dan keuntungan CP antara lain : 1. Bagi Penerbit : a. Tingkat bunga CP lebih rendaah daripada tingkat bunga kredit perbankan. b. CP tidak memerlukan jaminan khusus (unsecured loan). c. Jangka waktu CP dapat diperpanjang atas persetujuan investor.

2. Bagi Investor : a. Keuntungan penghasilan yang didapat dari CP bisa lebih tinggi daripada Sertifikat Deposito, Deposito Berjangka, atau Surat Perbendaharaan Negara (Treasury Bills). b. CP dapat dijual kembali tanpa perlu menunggu saat jatuh tempo. c. Tingkat keamanan relative tinggi karena penerbit CP adalah perusahaan berskala besar yang bonafid dan kredibel serta telah diperingkat oleh pemeringkat efek. Di sisi lain, CP juga memiliki kelemahan. Bagi perusahaan penerbit, CP merupakan sumber dana jangka pendek sehingga kurang leluasa dijadikan modal investasi jangka panjang. Sedangkan kelemahan CP yang dirasakan oleh investor adalah karena tidak adanya jaminan khusus (agunan fisik), CP tergolong ―promes yang tidak dijamin‖ atau unsecured promissory notes.

158

Sebagaimana diketahui, surat utang yang didukung jaminan fisik (agunan) lebih mudah untuk dieksekusi (dilelang/dijual) jika terjadi wanprestasi. Namun, tidak ada jaminan fisik bukan berarti investor tidak mendapatkan jaminan pembayaran sama sekali. Jika penerbit CP wanprestasi, para investor tetap dapat menggugat secara perdana via pengadilan negeri atau bahkan dapat memailitkan perusahaan tersebut via pengadilan niaga sehingga semua harta milik perusahaan dapat digunakan sebagai jaminan pembayaran utang kepada para investor. Namun demikian, prosedur gugatan tersebut sangat panjang, mahal, dan berbelit-belit. Pengalihan CP secara ―atas tunjuk‖ berarti siapa yang bisa menunjukkan surat tersebut maka ia yang berhak mendapat pelunasan. Pemegang kedua dan seterusnya juga dapat melakukan pengalihan serupa sampai hari jatuh waktu. Pemegang CP yang berikutnya dan seterusnya tetap memiliki hak tagih dan dapat menunjukkan CP kepada Agen Pembayar untuk memperoleh pembayaran pada hari jatuh tempo. Pemegang CP tidak perlu meminta ekspektasi kepada Penerbit atau Agen Pembayar sebelum hari jatuh tempo. Penerbit menjamin sepenuhnya bahwa pada hari jatuh tempo Pemegang CP dapat meminta pembayaran kepada Agen Pembayaran sesuai nominal yang tertera di lembar CP, tidak kurang dan tidak lebih. CP dilunasi pada saat ―hari jatuh waktu‖ yang dikenal juga dengan instilah ―hari bayar‖. Hari jatuh waktu tercantum di lembar CP dan berada dalam rentang waktu maksimal 270 hari sejak tanggal penerbitan CP. Selama tenggang waktu berjalan, pemegang pertama CP memiliki 2 pilihan, yakni terus menyimpannya hingga hari jatuh tempo dan meminta pelunasan, atau mengalihkan kepada pihak lain dengan cara menjual tunai. Pengalihan dari tangan ke tangan bisa berlangsung terus sampai paling lambat pada hari jatuh waktu. Pemegang terakhir adalah pihak yang berhak meminta pembayaran kepada Agen Pembayar pada hari jatuh waktu. CP hanya dapat ditagihkan oleh Pemegang kepada Agen Pembayar pada hari jatuh waktu. Apabila pada hari jatuh waktu CP belum juga dimintakan pembayaran maka CP tersebut masih dapat ditagihkan sejumlah nilai nominal pada Agen Pembayar selambatlambatnya dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak saat jatuh waktu. Setelah lewat dari jangka waktu 6 (enam) bulan sejak hari jatuh waktu, CP hanya dapat ditagihkan langsung pada Penerbit. Penagihan tidak lagi dapat diajukan kepada Agen Pembayar karena tanggung jawab Agen Pembayar telah berakhir. Pada tahap ini ketentuan 159

yang diberlakukan bukan lagi ketentuan hukum tentang CP, melainkan ketentuan tentang pinjam-meminjam berdasarkan KUH Perdata.

4. DIRE (DANA INVESTASI REAL ESTAT) DIRE (Dana Investasi Real Estat) atau REITs (Real Estate Investment Trust) adalah salah satu sarana investasi baru di pasar modal yang secara hukum di Indonesia berbentuk KIK (Kontrak Investasi Kolektif). DIRE diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan investasi akan diinvestasikan ke berbagai bentuk aset properti, baik secara langsung seperti membeli gedung, maupun secara tidak langsung dengan membeli saham / obligasi perusahaan properti. DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana yang dikelolanya ke real estate yang minimum 50%-nya harus berbentuk aset real estate langsung. DIRE hanya bisa berinvestasi pada aset real estate sehingga kinerja-nya sangat bergantung pada sektor properti. Risiko DIRE dapat dikarenakan: a) Penyewa gagal bayar (default) b) Turunnya nilai properti c) Risiko likuiditas

Pada saat investor mencairkan dananya, Manajer Investasi harus menjual asetnya, di mana menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di Pasar Modal. Hal itulah yang dapat memunculkan risiko likuiditas. Investasi DIRE dibatasi menjadi 3 (tiga) hal: a) Aset real estat, seperti membeli gedung perkantoran dan menyewakannya. b) Aset yang berkaitan dengan real estat, seperti membeli saham atau obligasi perusahaan properti, atau c) bisa dalam bentuk kas atau setara kas.

160

Meskipun DIRE berbentuk KIK dan strukturnya mirip Reksa Dana, tetapi DIRE bukan Reksa Dana. Ada beberapa sifat khusus yang tidak sesuai dengan batasan Reksa Dana, contohnya dalam Reksa Dana diharamkan meminjam dana dari pihak lain untuk berinvestasi, sedangkan pada DIRE diperbolehkan meminjam uang saat membeli aset real estat dengan syarat pinjaman tersebut tidak melebihi 30% dari nilai aset. DIRE juga mempunyai keunggulan dalam perpajakan. Di sejumlah negara DIRE tidak dikenakan pajak penghasilan pada tingkat perusahaan, misalnya perusahaan properti biasa apabila mendapat penghasilan dari menyewakan propertinya akan dikenakan pajak penghasilan, tetapi tidak pada DIRE. Namun, pendapatan berupa dividen yang diterima pemodal akan dikenakan pajak. Namun, untuk mendapat perlakuan khusus tersebut, ada beberapa batasan bagi DIRE. Batasan itu didasarkan pada pemikiran bahwa DIRE adalah investasi jangka panjang dan investasi pasif. Karena itu, DIRE tidak boleh bertindak seperti perusahaan pengelola (operating company), maksudnya DIRE dilarang memperjualbelikan aset propertinya secara aktif dalam waktu yang singkat. Pembatasan DIRE berbeda-beda di setiap negara. Di Indonesia belum ada kepastian pajak untuk DIRE. Dana Investasi Real Estat (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REITs) adalah instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan real estat yang menerbitkan DIRE/REITs. Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang mencerminkan kepemi-likan atas sebuah perusahaan tertentu. Salah satu keunggulan DIRE/REITs adalah perlakuan khusus perpajakan, di mana di sejumlah negara, instrumen DIRE/REITs ini bebas dari pajak penghasilan. Struktur DIRE/REITs mirip dengan Reksa Dana, namun penempatan asetnya adalah pada instrumen properti. Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, DIRE/REITs dapat bersifat ''terbuka", yaitu dapat diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat ‖tertutup‖. Namun, untuk menikmati perlakuan khusus tersebut, DIRE/REITs diharuskan membatasi kegiatan operasional dan investasinya. Chan, Ericksob, & Wang (2003) mengelompokkan ke dalam empat kelompok besar DIRE/REITs, yaitu pembatasan atas struktur kepemilikan, jenis pendapatan yang dapat dihasilkan dan jenis aset yang dapat dimiliki, struktur manajemen, dan kebijakan keuangan. Pasar Modal Indonesia belum sepenuhnya mengenal DIRE/REITs. Di negara lain umumnya DIRE/REITs dikenal sebagai reksa dana tertutup yang dibentuk khusus untuk 161

memiliki aset properti, hak tanggungan, atau-pun keduanya. DIRE/REITs merupakan konsep bentuk hukum Trust yang tidak dikenal di Indonesia, namun di Indonesia dikenal suatu bentuk yang menyerupai Trust, yaitu Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang merupakan bentuk formal dari skema investasi kolektif seperti DIRE/REITs. Reksa dana adalah salah satu bentuk KIK yang dikenal di Indonesia, di samping itu masih ada pula KIK untuk penerbitan Efek Beragun Aset (EBA). Sampai saat ini penerbitan DIRE/REITs di Indonesia masih terkendala aturan, seperti pajak penjualan, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan (PPh), dan Pajak Balik Nama Tanah dan Bangunan. Perusahaan Indonesia yang pertama kali menerbitkan DIRE/REITs adalah PT Lippo Karawaci Tbk. dengan unit investasi propertinya, yaitu First Real Estate In-vestment Trust (First REIT) di bursa saham Singapura. First Reit memiliki aset tiga rumah sakit dan sebuah hotel di Indonesia bernilai sekitar 257 juta dolar Singapura. First Reit juga mengakuisisi tiga properti di Singapura senilai 38,2 juta dolar Singapura setelah perusahaan tersebut masuk bursa saham Singapura pada Desember 2006. Bapepam-LK pada 18 Desember 2007, telah menerbitkan 4 (empat) peraturan terkait Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE KIK): a) Peraturan Nomor IX.C.15 tentang Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka Penawaran Umum oleh DIRE KIK. b) Peraturan Nomor IX.C.16 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus dalam Rangka Penawaran Umum oleh DIRE MK. c) Peraturan Nomor IX.M.1 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang Melakukan Pengelolaan DIRE KIK. d) Peraturan Nomor IX.M.2 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif DIRE KIK.

Penerbitan aturan DIRE KIK diharapkan bisa memberikan kontribusi langsung terhadap pertumbuhan sektor riil, terutama industri properti, melalui jalur pasar modal. Beberapa negara telah mempunyai instrumen DIRE atau REITs, di antaranya Amerika Serikat, Australia, Jepang, Hongkong, Malaysia, dan Singapura. Instrumen DIRE/REITs mulai masuk ke Indonesia pada pertengahan tahun 2007.

162

Saat ini di masyarakat kita dijumpai model investasi properti yang mirip dengan DIRE seperti yang dikelola oleh Ustaz Yusuf Mansur. Dai kondang itu berinisiatif membuka usaha pengelolaan dana-dana masyarakat untuk diinvestasikan dalam bentuk aset properti dengan skema Patungan Usaha dan Patungan Aset. Masyarakat yang ingin berinvestasi di Patungan Usaha diharuskan menyetor uang senilai Rp 12 juta per orang, sedangkan setoran untuk Patungan Aset sebesar Rp 2juta per orang. Dana yang sudah berhasil dikumpulkan kurang dari satu tahun sekitar Rp24 miliar. Investor dijanjikan imbal hasil sebesar 8% per tahun selama 10 tahun. Dana investasi Patungan Usaha digunakan untuk mengakuisisi sebuah hotel dan apartemen yang berlokasi di dekat Bandara Soekarno-Hatta. Yusuf mengaku sudah membeli Hotel Topas senilai Rp 180 miliar. Rencananya Yusuf akan mengembangkan hotel untuk para peserta haji dan umrah setiap tahun. Sedangkan untuk Program Patungan Aset, Yusuf telah membeli sebuah tanah kosong seluas 4,7 hektar yang berlokasi tidak jauh dari Hotel Topas. Kedua program tersebut langsung diurus sendiri oleh Yusuf Mansur dan sudah menampung ribuan investor. Untuk Patungan Usaha tercatat 2.029 investor, sedangkan untuk Patungan Aset tercatat 365 investor. Saat ini bisnis investasi properti ala Yusuf Mansur dihentikan sementara karena ternyata belum mengantongi izin dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Sebagaimana diketahui, kegiatan bisnis yang melibatkan pengumpulan dana milik masyarakat harus mendapat izin dari otoritas berwenang, yaitu OJK (jika berbentuk manajer investasi) atau Bank Indonesia (jika berbentuk bank). Selain itu, apabila bisnis tersebut mengusung konsep syariah maka juga harus mendapat izin dari DSN-MUI. Masyarakat seharusnya diberi pemahaman bahwa kegiatan investasi dalam bentuk apa pun selain harus didukung izin resmi juga mengandung risiko untung atau rugi, bahkan bisa bangkrut alias kehilangan total dana yang diinvestasikan.

Tabel 2. Ringkasan 4 Peraturan Bapepam Tentang DIRE KIK Peraturan Bapepam Nomor IX.C.15

Sebagaimana peraturan tentang pernyataan pendaftaran Iainnya, peraturan ini mengatur tentang beberapa persyaratan administratif yang harus dipenuhi dalam penyampaian pernyataan pendaftaran DIRE KIK kepada Bapepam-LK.

163

Peraturan Bapepam Nomor IX.C.16

Pada dasarnya bentuk dan isi prospektus DIRE KIK sama dengan bentuk dan isi prospektus reksa dana sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor IX.C.6 dan Peraturan Nomor IX.C.2. Namun demikian, mengingat DIRE KIK mempunyai karakteristik tersendiri maka dalam prospektus penawaran unit penyertaan DIRE KIK dimuat beberapa informasi khusus, antara lain: a. Informasi mengenai DIRE KIK, seperti pendirian, penawaran unit penyertaan, penjelasan imbal hasil sewa (rental yield) yang diperoleh dari aset berupa real estat dan pengelolaannya. b. Informasi kebijakan investasi dan tujuan investasi DIRE KIK serta kebijakan mengenai pembagian hasil investasi (jika ada). c. Informasi mengenai Special Purpose Company atau SPC (jika ada). d. Metode penilaian aset real estat dan aset yang berkaitan dengan efek. Peraturan Bapepam Nomor IX.M.I

Dengan memperhatikan karakteristik khusus dari DIRE KIK, maka dalam peraturan ini diatur bahwa pengelolaannya juga dilakukan secara berbeda dengan KIK Iainnya, antara lain: a. DIRE KIK dapat menginvestasikan dananya dengan atau tanpa menggu-nakan SPC, yaitu perseroan terbatas yang sahamnya dimiliki DIRE KIK paling kurang 99,9% dari modal disetor. b. DIRE KIK dapat menawarkan unit penyertaannya baik melalui maupun tidak melalui Penawaran Umum. c. DIRE KIK dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek. d. DIRE KIK hanya dapat berinvestasi pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat di wilayah Indonesia (efek), dan/atau kas atau setara kas dengan ketentuan aset real estat dimaksud bukan tanah kosong atau properti yang masih dalam tahap pembangunan. e. DIRE KIK wajib berinvestasi pada aset real estat paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB). f. Dalam hal DIRE KIK melakukan investasi pada aset real estat dan efek yang diterbitkan oleh perusahaan real estat, maka investasi tersebut paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada aset real estat paling kurang 50%, dan/atau kas dan setara kas

164

tidak Iebih dari 20% dari NAB.

Peraturan Bapepam Nomor IX.M.2

Pada dasarnya Kontrak Investasi Kolektif DIRE KIK memuat klausul yang sama dengan KIK reksa dana berbentuk KIK sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor IV.B.2 tentang Pedoman Kontrak Reksa Dana Berbentuk Kontrak In-vestasi Kolektif. Namun demikian, mengingat DIRE KIK merupakan wahana yang mempunyai karakteristik berbeda dengan reksa dana, maka dalam peraturan ini diatur beberapa klausul yang merupakan kekhususan DIRE KIK, antara lain: a. Kebijakan pembentukan clan penggunaan SPC (jika ada). b. Larangan Manajer Investasi (MI) pengelola DIRE KIK membeli tanah kosong atau berinvestasi di properti yang masih dalam pembangunan, di samping larangan yang berlaku bagi MI pengelola reksa dana. c. Kewajiban bank kustodian untuk menghitung NAB DIRE KIK paling kurang sekali dalam satu bulan.

Gambar 99. Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI) yang beralamat di Jalan Jenderal Sudirman Kay. 52-52, Jakarta Selatan

165

PT Bursa Efek Indonesia (BEI) Gedung Bursa Efek Indonesia, Tower I, Lantai 6 11. Jenderal Sudirman Kay. 52-53, JAKARTA 12190 Telp: (021) 515 0515, Faks.: (021) 515 0330 E-mail: webmasterPidx.co.id Website: www.idx.co.id

166

BAB 12 INVESTASI EBA PROPERTI

Investor properti dapat berinvestasi dengan membeli surat berharga bernama Efek Beragun Aset Properti atau EBA Properti yang diperdagang-kan melalui pasar modal. Hingga saat ini pembeli EBA Properti kebanyakan adalah investor dari golongan korporasi (perusahaan), sebab instrumen ini belum banyak dikenal dan diminati investor perorangan. Pada awalnya surat berharga EBA Properti hanya bisa diterbitkan oleh Manajer Investasi melalui mekanisme Kontrak Investasi Kolektif (KIK) sebagaimana diatur dalam Peraturan Bapepam-LK. Namun demikian, saat ini Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sedang menyusun rancangan peraturan yang membolehkan perusahaan pembiaya-an sekunder perumahan (yaitu PT Sarana Multigriya Finansial atau SMF) untuk menerbitkan EBA Properti berbentuk EBA Surat Partisipasi (EBA-SP). Perusahaan penerbit EBA-SP harus memiliki modal disetor paling sedikit Rp I triliun dan memiliki minimal dua direktur. Penerbit EBA-SP juga harus memiliki bukti kepemilikan atas kumpulan piutang yang dimiliki bersama oleh sejumlah pemegang EBA-SP. Penerbitan EBA-SP dilakukan dalam rangka sekuritisasi, dalam arti pe-nerbit EBASP membeli kumpulan piutang KPR yang merupakan aset keuangan dari kreditur asal (misalnya Bank BTN selaku penyalur KPR). SMF membuat perjanjian sekuritisasi dengan kreditur asal (misalnya Bank BTN) atas aset berupa kumpulan piutang KPR. Berdasarkan perjanjian tersebut, SMF kemudian menerbitkan Surat Partisipasi (SP) melalui mekanisme penawaran umum kepada publik (go public) dengan aset dasar berupa perjanjian sekuritisasi antara SMF dengan Bank BTN. Hal tersebut berbeda dengan penerbitan EBA melalui Kontrak Investasi Kolektif (KIK). KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian yang bersifat mengikat para pemegang EBA. MI diberi wewenang mengelola portofolio investasi kolektif, sedangkan Bank Kustodian berwenang melakukan penitipan kolektif. Bentuk KIK EBA seperti reksa dana, sedangkan EBA-SP merupakan efek seperti obligasi

167

atau saham. Penerbitan EBA-SP bisa dilakukan melalui penawaran umum atau penawaran terbatas (private placement). Selama ini Manajer Investasi yang bertindak sebagai penerbit EBA ber-bentuk KIK adalah PT Danareksa Investment Management (DIM). Pihak DIM melakukan penerbitan EBA dari aset berupa tagihan Kredit Pemilikan Rumah - Bank Tabungan Negara (KPR BTN). Dengan adanya aturan baru dari OJK tersebut maka bentuk EBA adalah Surat Partisipasi (SP) atau disingkat "EBA-SP". EBA-SP hanya bisa diterbitkan oleh perusahaan pembiayaan sekunder perumahan (yaitu PT SMF), sedangkan Manajer Investasi hanya boleh menerbitkan EBA berbentuk KIK. Nilai penerbitan KIK EBA oleh DIM bekerja sama dengan BTN dari tahun ke tahun semakin meningkat. Tahun 2011 penerbitannya senilai 750 miliar rupiah, lalu pada 2012 penerbitannya meningkat 30 persen menjadi 1 triliun rupiah, dan pada 2013 senilai 1,5 triliun rupiah. Kendati tidak bisa menerbitkan EBA dalam bentuk Surat Partisipasi, DIM mengaku masih bisa menerbitkan EBA dalam bentuk KIK. DIM juga tidak khawatir lahan penerbitan KIK EBA menjadi tertutup akibat rencana terbitnya peraturan baru OJK tersebut, sebab investor seperti dana pensiun dan asuransi hanya boleh membeli EBA berbentuk KIK. Selain itu, draf OJK hanya untuk sektor perumahan, sementara KIK EBA tidak terbatas pada tagihan KPR saja, tetapi bisa juga untuk tagihan kredit kendaraan bermotor atau aset keuangan lain. Menurut Peraturan Bapepam-LK Nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset, Efek Beragun Aset/EBA (Asset Backed Securities) adalah Unit Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif yang portofolionya terdiri dari Aset Keuangan berupa tagihan yang timbul dan surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, sarana peningkatan kredit (credit enhancement / arus kas), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut. Efek Beragun Aset bukan merupakan reksa dana. Di Pasar Modal Indonesia ada dua jenis Efek Beragun Aset (EBA): a) EBA Arus Kas Tetap b) EBA Arus Kas Tidak Tetap

168

EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan pemegangnya penghasilan tertentu seperti Efek bersifat Utang. EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat Ekuitas. Cara pengembalian investasi EBA ada dua macam: a) Pengembalian pokok dan bunga dilakukan secara bersamaan dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu atau Amortizing Asset Backed Securities. b) Pembayaran bunga dilakukan secara periodik, sedangkan pelunasan pokok dilakukan pada akhir periode atau Non-Amortizing Asset Backed Securities. Cara pengembalian dapat berupa kombinasi keduanya, di mana dalam kurun waktu tertentu hanya dibayar bunganya, selanjutnya dibayar pokok dan bunganya. Pembentukan EBA dilakukan melalui proses Sekuritisasi Aset, yaitu prosesperubahan aset tidak lancar (sulit diperdagangkan) menjadi efek yang mudah diperdagangkan. Tujuan Sekuritisasi Aset adalah meningkatkan kemampuan likuiditas Kreditur Awal dan memberikan hasil investasi dalam bentuk bunga kepada para investor. Untuk dapat melakukan sekuritisasi suatu tagihan, diperlukan adanya suatu aset yang menjamin tagihan tersebut. Tagihan yang akan dijual kepada pihak Penerbit EBA (Issuer) berasal dari suatu kontrak tertentu yang terlebih dahulu telah dibuat oleh pihak Kreditur Awal (Originator) dengan pihak ketiga (Debitur). Pihak-pihak yang terkait dengan penerbitan Efek Beragun Aset (EBA), meliputi: a) Manajer Investasi b) Bank Kustodian c) Kreditur Awal (Originator) d) Penyedia Jasa (Servicer) e) Akuntan Publik f) Konsultan Hukum g) Penilai h) Notaris 169

Secara umum, Efek Beragun Aset (EBA) mempunyai bentuk yang relatif sama di semua negara, namun peraturannya—terutama mengenai bentuk Special Purpose Vehicle (SPV) dalam EBA—dapat berbeda di masing-masing negara. Di Amerika Serikat bentuk hukum SPV dalam EBA adalah Trust atau Corporation. Namun, bentuk Trust tidak dikenal dalam sistem hukum di Indonesia. Bapepam selaku otoritas Pasar Modal Indonesia mengajukan bentuk hukum SPV dalam EBA berupa Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Bentuk hukum ini diintrodusir berdasarkan UU 8/1995 tentang Pasar Modal dalam kaitannya dengan Reksa Dana dan mempunyai karakteristik hampir sama dengan Trust di Amerika Serikat. Dalam Peraturan Bapepam Nomor IX.K.1 (Lampiran Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-28/PM/2003) mengenai Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities) ditentu-kan bahwa bentuk Special Purpose Vehicle (SPV) adalah Kontrak Investasi Kolektif (KIK) antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan, di mana Manajer Investasi berwenang mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif. Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dianggap sebagai bentuk hukum SPV yang paling cocok karena bentuk hukum ini lebih fleksibel serta dibuat berdasarkan asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata. SPV juga tidak seperti bentuk hukum Perseroan Terbatas (PT) yang mempunyai organ-organ Komisaris, Direksi, dan RUPS. Di sam-ping itu, biasanya PT dibentuk untuk melakukan kegiatan bisnis, seperti memproduksi atau menjual produk tertentu, sedangkan SPV dalam EBA tidak diperkenankan melakukan kegiatan bisnis. EBA didukung aset yang dibeli oleh Manajer Investasi dan dicatat atas nama Bank Kustodian untuk kepentingan pemegang EBA. Kontrak tersebut wajib didukung dengan pendapat Konsultan Hukum yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa pemegang EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam Dokumen Keterbukaan EBA. Pemegang EBA wajib menandatangani pernyataan telah menerima dan membaca Dokumen Keterbukaan EBA sebelum membeli EBA. Pengalihan aset mengacu pada Pasal 613 KUH Perdata. Dengan pengalihan aset tersebut, kepentingan pemegang EBA dilindungi sekaligus terhindar dari ketentuan Pasal 170

1131 KUH Perdata yang menentukan bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada pada kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya, tidak terinasuk aset/piutang yang telah dialihkan dalam rangka penerbitan Efek Beragun Aset. EBA pertama kali diperkenalkan oleh Credit Suisse First Boston pada 1985 dengan penjualan lease-backed notes (surat utang yang dijamin tagihan leasing) oleh Sperry Lease Finance Corporation. Sejak itu, bermunculan EBA lainnya yang kebanyakan didukung oleh tagihan kredit kepemilikan mobil dan tagihan kartu kredit. Beberapa faktor utama yang menjadi alasan ketertarikan para investor atas jenis surat berharga ini, antara lain karena kualitas kreditnya dan arus kas yang secara relatif lebih dapat diperkirakan. Dari segi kualitas kredit, efek ini jelas relatif aman dibandingkan dengan surat utang lainnya karena dijamin oleh tagihan/piutang-piutang yang dimiliki pihak Kreditur Awal. Sedangkan arus kas yang dimiliki relatif lebih dapat diprediksi karena timbul dari tagihan/piutang-piutang yang dibayar secara periodik oleh pihak debitur dari Kreditur Awal. Untuk meningkatkan kualitas kredit atas aset yang disekuritisasi, pada umumnya EBA memiliki satu atau lebih bentuk sarana peningkatan kredit (credit enchancement). Credit enchancement dapat berbentuk yield spread yang lebih tinggi, jaminan melalui letter of credit, cash collateral, jaminan dari pihak ketiga, jaminan yang lebih dari nilai efek (overcollateralization), atau struktur klasifikasi efek melalui pembagian efek senior dan/atau subordinasi. Sedangkan sistem pembayaran bunganya dapat berbentuk fixed maupun floating tergantung tingkat bunga yang bisa di-service oleh cash flow pihak Kreditur Awal. Dilihat dari struktur dan beberapa kelebihan yang dimiliki EBA, sebenarnya tidak sulit menjual surat berharga ini. Manfaat yang diberikan dan penerbitan EBA relatif cukup banyak. Bisa dibayangkan berapa banyak bank yang bisa diselamatkan dari kesulitan likuiditas atau persyaratan pemenuhan CAR apabila bank tersebut menerbitkan EBA untuk mengeluarkan beberapa portofolio aset dari pembukuannya. Belum lagi manfaat bagi perusahaan non-jasa intermediasi keuangan lainnya. Penerbitan EBA oleh perusahaan nonjasa intermediasi keuangan dapat digunakan sebagai sarana meningkatkan likuiditas yang berasal dari penjualan tagihan/piutang yang dimilikinya. Dengan demikian, perusahaan tersebut dapat memenuhi kebutuhan dana guna melakukan ekspansi usaha. EBA yang dijamin dengan Hak Tanggungan (tanah/rumah) disebut juga MortgageBacked Securities (MBS). Mortgage-Backed Securities atau Efek Beragun Kredit Pemilikan 171

Rumah telah berkembang di banyak negara maju sehingga memiliki porsi nilai pasar yang besar. Di Indonesia, MBS mulai dirintis dalam bentuk Efek Beragun Aset KPR (Kredit Pemilikan Rumah). MBS adalah Efek yang dibuat dengan melakukan Sekuritisasi Aset Piutang KPR dari Bank/Kreditur Awal (pihak yang memberikan pinjaman KPR) menjadi Efek yang kemudian dijual kepada investor. Pemberi pinjaman KPR mendapatkan dana segar dari investor, sedangkan investor mendapatkan bunga sebagai hasil investasi pada MBS. Bunga tersebut diperoleh dari cicilan pembayaran debitur KPR yang diterima oleh Bank selaku Kreditur Awal. Di Indonesia, bentuk MBS pertama yang diterbitkan dan tercatat di Bursa Efek Indonesia adalah KIK EBA, yakni EBA Danareksa SMF I KPR BTN Kelas A (DSMF01) pada Februari 2009. Kemudian disusul penerbitan EBA Danareksa SMF II KPR BTN Kelas A (DSMF02) pada November 2009. Kedua EBA tersebut menggunakan aset KPR BTN berkualitas baik sebagai agunan. Kualitas KPR itu dapat dilihat dari peringkat idAAA yang diberikan oleh Pefindo untuk kedua seri EBA ini. Peringkat idAAA merupakan peringkat tertinggi untuk surat berharga utang. Setelah penerbitan pertama EBA DSMF01, investor mulai memahami kualitas produk baru ini sehingga penyerapan dana DSMF02 meningkat. Total penerbitan DSMF02 mencapai Rp360 miliar, sedangkan total penerbitan DSMF01 hanya Rp100 miliar. Salah satu tantangan bagi perkembangan MBS di Indonesia adalah persepsi negatif terhadap MBS akibat krisis subprime mortgage market yang meledak di AS pada 2008. Padahal risiko tersebut sebenarnya dapat dihindari dengan memilih KPR yang berkualitas sebagai aset piutang MBS. Dengan manajemen risiko yang baik, perkembangan MBS diharapkan akan memberikan manfaat bagi banyak pihak. MBS atau Efek Beragun Aset KPR dapat memberikan manfaat bagi Investor, Bank (Kreditur Awal), dan Sektor Usaha Riil. Bagi investor, keberadaan produk MBS menjadi pilihan investasi yang lebih beragam untuk diversifikasi portofolio investasi mereka. Apalagi MBS punya peringkat utang tertinggi (AAA) sehingga menjadi alternatif investasi berkualitas tinggi di pasar obligasi Indonesia. Untuk tipe investor yang ingin melakukan proteksi terhadap asetnya pada efek yang berperingkat baik, MBS menawarkan kelas A atau MBS senior. Sementara itu, MBS kelas B atau MBS junior cocok untuk tipe investor yang mencari imbal hasil yang tinggi. Selain bagi investor, perkembangan MBS sangat berpengaruh bagi bank pemberi KPR. Dengan skema sekuritisasi aset piutang KPR yang dimilikinya, bank dapat menerima 172

dana segar untuk menciptakan KPR baru yang lebih banyak. Selain itu, bank masih dapat memperoleh fee based income dari jasa administrasi penerimaan bunga dari debitur dan pembayaran bunga kepada investor MBS. Dampaknya, kinerja bank pemberi KPR akan menjadi lebih baik. Dengan semakin banyaknya KPR yang dibuat bank, pergerakan sektor perumahan akan semakin bergairah. Tidak hanya baik bagi sector perumahan, dampak multiplier pertumbuhan di sector perumahan akan menggerakan ekonomi riil yang terkait dengan sector perumahan, seperti konstruksi, semen, kayu dan lain-lain. Pertumbuhan di sector-sektor yang berhubungan dengan perumahan ini kemudian akan menjadi salah satu pendorong pertumbuhan ekonomi nasional. Dengan bergeraknya sector usaha riil, maka akan terbuka lapangan kerja baru bagi masyarakat sehingga tingkat pengangguran di Indonesia dapat ditekan. Di samping itu, kebutuhan masyarakat akan perumahan pun bakal terpenuhi. Artinya, perkembangan EBA mengambil peran penting dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang menjadi citacita kita bersama. Ketentuan Efek Beragun Aset diatur dalam peraturan Bapepam sebagai berikut : a.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-46/PM/1997 yang dikenal dengan nama Peraturan Nomor V.G.5 tenang Fungsi Manajer Investasi Berkaitan dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). b.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-47/PM/1997 yang dikenal dengan nama Peraturan nomor VI.A.2 tentang Fungsi Bank Kustodian Berkaitan dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). c.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-50/PM/1997 yang dikenal dengan nama Peraturan nomor IX.C.9 tentang Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). d.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-51/PM/1997 yang dikenal dengan nama Peraturan nomor IX.C.10 tentang Pedoman, Bentuk, dan Isi Prospektur dalam Rangka Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). e.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-53/PM/1997 yang dikenal dengan nama Peraturan nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Beragun Aset (Asset Backed Securities). 173

Sejak 2005 pernerintah telah menerbitkan Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 (Perpres 19 /2005) tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan yang bertujuan membantu pendanaan sektor perumahan di Indonesia. Penyaluran Kredit Pemilikan Rurnah (KPR) sering kali menjadi kendala bagi perbankan karena KPR adalah suatu bentuk kredit jangka panjang

yang rnasa jatuh temponya

antara 10 tahun hingga 30 tahun,

sementara di sisi lain sumber dana yang digunakan oleh bank dalam pernbiayaan KPR adalah dana jangka pendek, seperti tabungan, giro, dan deposito.

Ketidakseimbangan struktur

pembiayaan tersebut dapat menyebabkan rendahnya kemampuan bank untuk memberikan KPR secara luas kepada masyarakat. Untuk mengatasi kendala itu, pemerintah kemudian mendorong adanya Pembiayaan Sekunder Perumahan atau Secondary Mortgage Facility dengan mendirikan sebuah BUMN berbentuk Persero bernama PT Sarana Multiguna Finansial (SMF) berdasarkan Peraturan Pemerintah atau PP Nomor 5 Tahun 2005. Di beberapa negara lain, Pembiayaan Sekunder Perumahan atau SMF telah menjadi sumber dana jangka menengah dan panjang bagi perusahaan penyedia jasa kredit perumahan. Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan membeli. kumpulan Aset Keuangan yang berasal dari Kreditur Asal (contohnya Bank BTN). Aset Keuangan adalah piutang yang diperoleh dari penerbitan KPR, termausk hak agunan yang melekat padanya. Pembelian Aset Keuangan tersebut kemudian sekaligus diikuti penerbitan Efek Beragun Aset (EBA). EBA dapat berbentuk Surat Utang (misalnya Oblihasi) atau Surat Partisipasi. EBA tersebut juga harus diperingkat oleh Lembaga Pemeringkat Efek. EBA (berupa Surat Utang atau Surat Partisipasi) dapat diterbitkan dalam bentuk ―atas unjuk‖ atau ―atas bawah/atas nama‖. Pembelian kumpulan Aset Keuangan ditentukan setinggi-tinginya oleh 80% dari totral Aset Keuangan yang dimiliki Kreditur Asal. Dalam hal EBA berbentuk Surat Utang, maka PT (Persero) Sarana Multiguna Finansial (PT SMF) menunjuk SPV (Special Purpose Vehicle) menunjuk SPV (Special Purpose Vehicle) untuk membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditur Asal sekaligus menerbitkan Surat Utang. SPV yang ditunjuk adalah Perusahaan Efek selaku Manajer Investasi yang juga bertindak selaku Penerbit EBA (issuer). Di sisi lain, jika EBA tersebut berbentuk Surat Partisispasi, maka PT SMF dapat langsung membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditur Asal sekaligus menerbitkan 174

Surat Partisipasi. Hak dan kewajiban SPV sebagai Penerbit EBA diatur dalam perjanjian antara lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PT SMF) dengan SPV. Dalam EBA berbentuk Surat Utang, Kumpulan Piutang merupakan agunannya. Dalam EBA berbentuk Surat Partisipasi, Kumpulan Piutang merupakan milik bersama para Pemodal yang tidak terbagi. Sumber Pembiayaan Sekunder Perumahan yang dilakukan oleh PT SMF dapat berasal dari modal sendiri, dan dari penerbitan EBA berbentuk Surat Utang serta Surat Partisipasi. Berdasarkan PP 5/2005, Pemerintah melalui APBN 2005 telah menyetorkan dana sebesar Rp l triliun sebagai modal dasar pendirian PT SMF. Agar fokus pada tugas utamanya, PT SMF dilarang melakukan penyertaan langsung atau melakukan pembelian saham perusahaan melalui Pasar Modal. Proses pengalihan Piutang KPR dari Kreditur Asal (contohnya Bank BTN) kepada PT SMF dapat dilakukan melalui Subrogasi, Novasi, ataupun Cessie. Namun, dalam praktiknya proses pengalihan Piutang KPR tersebut lebih banyak dilakukan dengan cara Cessie. Berdasarkan Pasal 613 KUH Perdata,pengalihan piutang melalui Cessie dapat dilakukan menggunakan Akta Autentik maupun Akta di Bawah Tangan, serta harus diberitahukan dan disetujui masing-masing Debitur KPR yang bersangkutan. Mengingat banyaknya Debitur KPR, maka untuk efisiensi dan kepastian hukum, dalam perjanijan kredit KPR dibuat klausul yang menyatakan bahwa Debitur menyetujui jika bank sewaktuwaktu dapat mengalihkan piutangnya kepada pihak ketiga sehingga pada kemudian hari tidak diperlukan lagi pemberitahuan dari bank (Kreditur Asal) atau persetujuan tertulis dari Debitur KPR. SMF mempunyai tugas membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan melalui sekuritisasi, penyaluran pinjaman kepada bank dan/atau lembaga keuangan. Selain itu, SMF juga dapat melakukan penyertaan langsung pada perusahaan dan pengembangan pasar pembiayaan sekunder perumahan, dan berfungsi sebagai mortgage guarantor serta dapat melakukan pembelian efek yang berkaitan dengan mortgage dalam rangka menggerakan pasar (market maker). Sekuritisasi adalah transformasi asset yang tidak likuid menjadi asset yang likuid dengan membeli Aset Keuangan dari Kreditur Asal dan kemudian menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA). Bagi Kreditur Asal (Bank Penyalur KPR) yang memiliki keinginan memperbaiki struktur modalnya., sekuritisasi merupakan model transaksi yang sangat tepat. Dengan melakukan transaksi

175

sekuritisasi, Bank. Penyalur KPR bisa memperoleh likuiditasnya kembali tanpa harus menunggu sampai KPR-nya dilunasi konsumen atau debitur KPR. Dalam rangka membangun dan mengembangkan pasar sekunder perumahan, SMF dapat memberikan fasilitas pinjarnan kepada Bank/LKBB untuk disalurkan pada KPR dengan tata cara dan persyaratan yang ditetapkan oleh SMF. Pemberian fasilitas pinjaman tersebut harus digunakan untuk penyaluran KPR termasuk untuk rumah yang masih dalam proses pembangunan. Pemberian fasilitas pinjaman kepada Bank/LKBB dilakukan paling lama 10 tahun sejak tanggal ditetapkannya Perpres 1/2008. Di sisi lain, jangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman pada KPR ditetapkan paling lama 15 tahun. Di samping itu, dalam mendukung kegiatan usaha, SMF dapat menerbitkan Surat Utang yang jatuh temponya tidak melampaui batas waktu 15 tahun. Tabel 3. EBA yang Telah Diterbitkan oleh SMF EBA

Tanggal

Peringkat

Jumlah

Kupon

Umur

per

Rata-Rata

Tahun

(Tahun)

Efektif

EBA DSMF

29

-

2009

I

KPR

Jan

IdAAA

130 Miliar

15%

2,57

360 Miliar

11%

3,07

688 Miliar

9,25%

5,35

(Pefindo)

BTN EBA DSMF

30

-

2009

2

KPR

Okt

IdAAA (Pefindo)

BTN EBA DSMF

27

-

2010

1

KPR

Des

IdAAA (Pefindo)

BTN

Beberapa hal menguntungkan yang perlu dijadikan pertimbangan untuk melakukan investasi EBA sebagai produk Sekuritisasi KPR, termasuk KIK-EBA, antara lain : 1) EBA KPR Kelas A memperoleh peringkat IdAAA dari Pefind. 2) Fundamental yan g kuat dan repitasi yang baik dari Kreditur Awal (Bank

BTN)

yang

sangat

berpengalaman

di

industry

kredit

perumahan. 3) Aset Portofolio yang kuat dan memenuhi kriteria KPR sehat oleh SMF, yaitu : 176

a.) KPR sebaga underlying EBA memenuhi 32 kriteria KPR sehat SMF b.) Rasio rata-rata tertimbang LTV yang relative rendah, yaitu kurang dari 70% c.) Tidak adanya KPR yang tertunggak pada saat tanggal Cut-Off Final 4) Struktur transaksi yang solid, meliputi : a.) Dukungan kredit dalam bentuk dana cadangan yang diberikan oleh SMF b.) EBA Kelas A memiliki subordinasi sebesar 8% c.) Pokok EBA Kelas B tidak akan mendapatkan pelunasan apabila investor EBA Kelas A belum dibayarkan penuh haknya. d.) Dana Transisi Penyedia Jasa dicadangkan di muka Tabel 4. Surat Utang (Obligasi) yang diterbitkan oleh SMF di Pasar Modal Nama

Tanggal

Tanggal

Jumlah

Kupon

Obligasi

Penerbitan

Jatuh

(Rp)

per

Tempo SMFP-01

SMFP-02

SMFP-03A

SMFP-03 B

MTN-01 A

MTN-01 B

30-Jun-

15-Jul-

2009

2009

21-Des-

03-Jan-

2009

2011

30-Jun-

08-Jul-

2010

2012

30-Jun-

08-Jul-

2010

2012

07-Apr-

21-Apr-

2010

2011

07-Apr-

16-Apr-

2010

2012

Rating

Tahun 300 Miliar

10,125%

AA (idn)

251 Miliar

9,50%

AA (idn)

500 Miliar

9,25%

AA (idn)

227 Miliar

9,75%

AA (idn)

163 Miliar

8,75%

AA (idn)

25 Miliar

9,25%

AA (idn)

177

Skema 6. Alamat, Jenis Layanan, dan Produk SMF PT (Persero) SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (SMF) The Indonesia Secondary Mortgage Corporation Grha SMF, Jl. Panglima Polim I No 1, Jakarta 12160 Telp. +62 2 ; 2700400, Faks, +62 21 2701400 E-mail: [email protected] Website : www.smf-indonesia.co.id

JENIS LAYANAN & PRODUK SMF 1) Sekuritisasi 2) Pinjaman 3) Standardisasi Dokumen KPR 4) Pelatihan 5) Surat Utang (Obligasi)

Program kerja SMF meliputi kegiatan utama dan kegiatan pendukung. Kegiatan utama terdiri atas : Refinancing dan Sekuritisasi Kegiatan Pendukung meliputi : a.) Pendidikan dan Pelatihan b.) Penyediaan Pedoman dan Standar Dokumen KPR c.) Sosialisasi dan Komunikasi Publik d.) Edukasi Konsumen KPR

178

Lembaga- lembaga sejenid SPV di beberapa negara : 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Cagamas, Malaysia ( www.cagamas.com.my) Freddiemac, Amerika Serikat ( www.freddiemac.com) Ginniemae, Amerika Serikat (www.ginniemae.gov) Fanniemae, Amerika Serikat (www.fanniemae.com) Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC), Hongkong (www.hkmc.com.hk) Korea Housing Finance Corporation (KHFC), Korea (www.hf.go.kr) Secondary Mortgage Corporation (SMC), Thailand (www.smcthailand.com)

179

Bab 13 Investasi Properti Bagi Orang Asing Orang asing atau Warga Negara Asing (WNA) yang tilsiggal di Indonesia diberi kemungkinan untuk dapat memiliki properti berupa rumah tapak (landed house) dan/atau unit rumah susun (strata title) sesuai PP 41/1996 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Namun demikian, mereka hanya diperbolehkan memiliki aset properti hunian bebentuk rumah tapak atau unit rumah susun dengan status Hak Pakai. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang mernberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan, pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU 5/1960. Orang asing atau WNA merupakan salah satu subjek yang diizinkan memiliki tanah berstatus Hak Pakai. Secara keseluruhan, subjek Hak Pakai meliputi : a) P eroran gan W ar ga Ne gar a Indonesi a ( W N I) b ) Badan hukum ya ng di di ri kan m en uut hukum Indon esi a dan berkeduduka n di Ind onesi a ( Badan Huku m Indon esi a) c) Depart em en, Lem ba ga P em e ri nt ah Non depart em en d an P em eri nt ah Daer ah d ) Badan -bad an kea ga m aan dan soci al e) Oran g asi n g yan g b e rkedudukan di Indon esi a f) Badan h ukum asi ng ya n g m em pun ya i pe rwaki l an di Indonesi a g) P erwaki l an ne gara a s i ng dan p erwaki l an badan i nt ernasi on al

Tanah a.) Tanah b . ) Tanah c.) Tanah

yan g d apat di j adi kan obj ek Hak P akai m el i put i 3 m acam : Ne gar a Hak P en gel ol aan Hak Mi l i k

Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Hak Pakai atas tanah Hak 180

Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Mili.k dapat terjadi dengan pemberian Hak Pakai oleh pemegang Hak Milik berdasarkan akta perjanjian yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada orang asing untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sedangkan untuk perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional dapat diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digun.akan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau masa perpanjangannya habis, maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama. Berdasarkan aturan tersebut, dapat disirnpulkan bahwa orang asing atau WNA yang tinggal di indonesia dapat rumah di atas tanah bersta tus Hak Pakai dengan total waktu selama 90 tahun dengan rincian: pemberian Hak Pakai pertama kali (25 tahun) ditambah perpanjangan pertama kali (20 tahun) kemudian ditambah pembaruan hak pakai (25 tahun) plus perpanjangan kedua kali (20 tahun). Namun demikian, PP 40/1996 tidak mengatur secara tegas apakah masa pembaruan tersebut hanya bisa berlaku sekali atau beberapa kali. Hak pakai atas tanah Hak Milik hanya diberikan untuk jangka watu maksimal 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. Namun demikian, atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Berdasarkan aturan tersebu di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dapat berlangsung selama total 50 tahun dengan rincian masa penggunaan selama hak selama 25 tahun. Namun, aturan PP 40/1996 tidak mengatur secara tegas apakah pembaruan hak pakai terssebut hanya berlangsung sekali atau bisa bekali-kali. Orang asing atau individu WNA yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah sebagai tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Tujuan pembatasan itu adalah menjaga agar kesempatan pemilikan tersebut tidak menyimpang dari tujuannya, yaiu sekadar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaran usaha orang asing tersebut di Indonesia. Kehadiran orang asing tersebut di Indonesia diharapkan dapat memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Dengan kata lain, pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari

181

kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu, kehadirannya di Indonesia harus dapat memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasuonal. Saat ini pembatasan tesebut pelu dikaji kembali relevansinya dengan perkembangan ekonomi global dimana banyak negara di dunia sudah berani membuka diri terhadap masuknya investor asing dalam sector properti. Investor asing tentu akan kurang berminat berinvetsasi di Indonesia apabila hanya diperbolehkan memiliki 1 unit rumah tapak atau 1 unit rumah susun, apalagi jika ditambah dengan keharusan untuk bertempat tinggal di Indonesia. Investor properti di mana pun berada, baik dari dalam negeri atau luar negeri, umumnya lebih tetarik membeli properti guna mendapatkan margin keuntunan, bukan untuk ditempati. Keharusan untuk memperhatikan aspek kemanfaatan bagu perekonomian nasional juga masih dapat diperdebatkan. Investor properti yang membeli rumah atau apartemen untuk tujuan spekulasi, bukan untuk ditempati, juga dapat mendatangkan manfaat bagi perekonomian nasional asalkan didukung regulasi yang jelas. Regulasi tersebu, antara lain berisi pembatasan lokasi rumah/apartemen yang boleh dibeli oleh orang asing, pembatasan harga jual minimal properti yang boleh dibeli orang asing, pengenaan pajak PPN dan PPnBM yang tinggi, pembatasan peralihan hak, kewajiban melaporkan transaksi properti yang melibatkan orang asing, dan lain-lain. Pemasukan negara dari pajak properti bagi orang asing selanjutnya dapat digunakan oleh pemerintah untuk membagun rumah murah (rumah tapak atau rumah susun) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) sehingga dapat menciptakan model subsidi silang. Kebijakan itu diharapkan dapat menguntungkan para pengembang kelas atas (anggota REI) yang selama ini berfokus menjual properti mewah, juga dapat menguntungkan para pengembang anggota Apersi yang berfokus membangun rumah bagi kalangan masyarakat menengah-bawah. Dana hasil pajak yang didapat dari hasil penjualan properti bagi orang asing dapat pula digunakan untuk menambah anggaran pembangunan rumah murah bagi kalangan MBR. Rumah tempat tinggal atau hunia yang dapat dimiliki orang asing dapat berupa ―Rumah Tapak‖ atau rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas tanah : a.) Hak Pakai atas tanah Negara. Pemilikan Hak Pakai atas tanah Negara untuk orang asing dimungkinkan berdasarkan ketentuan pasal 42 UUPA (UU 5/1960) b.) Tanah yang dikuasai betdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. Pasal 6 Ayat (2) UU 4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman, memungkinkan pembangunan rumah dilakukan oleh bukan pemilik hak atas tanah atas dasar peersetujuan dari pemegang ha katas tanah dengan suatu perjanjian tertulis. Berdasarkan ketentuan tersebut, sebenarya penguasaan tanah yang digunakan untuk bangunan dimungkinkan. Karena sifatnya 182

berpangkal pada persetujuan dengan pemeang ha katas tanah, maka perjanjian ini dapat dilakukan di atas tanah yang dapat dikuasai dengan hak-hak yang diatur dalam UUPA (UU 5/1960), antara lain dapat dilakukan di atas tanah Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB). Pasal 52 UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga menyatakan bahwa orang asing (warga negara asing) dapat menghuni atau menempati rumah dengan cara hak sewa atau hak pakai yang pelaksa naannya harus diatur sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selain itu, rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki orang asing juga dapat berupa unit atau satuan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Dengan kata lain, jika rumah susun (strata title) tersebut tidak dibangun diatas bidang tanah Hak Pakai atas Tanah Negara, unit rumah susun tersebut tidak boleh dijual kepada orang asing. Aturan Pasal 2 PP 41/1996 tersebut di atas semestinya sudah harus direvisi sehingga orang asing juga dapat memiliki unit rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas Tanah Negara atau yang dibangun di ata.s bidang tanah Hak Pakai atas Hak Pengelolaan. Hal itu sejalan dengan Pasal 17 UU 20/2011 tentang Rumah Susun yang menyatakan bahwa Rurnah Susun dapat dibangun di atas tanah: a)

Hak milik

b)

hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan

c)

Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan .

Perjanjian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik atau HGB harus dibuat secara tertulis antara orang asing yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah untuk dapat mempermudah penyelesaikan perselisihan atau sengketa yang terjadi antara penyewa dengan pemegang hak atas tanah. Perjanjian tertulis tersebut harus dibuat dengan akta Notaris/PPAT serta wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Catatan dalam sertifikat tersebut diperlukan agar mudah diketahui pihak yang berkepentingan bahwa di atas hak atas tanah tersebut telah ada hak -hak atas tanah yang lain. Perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi t idak boleh lebih lama dari 25 tahun. Jangka waktu perjanjian dapat diperbarui untuk jangka waktu maksimal 25 tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam

183

perjanjian yang baru, sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia. Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara, atau berdasarkan perjanjian dengan pemeganh hak atas tnah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka orang asing tersebut dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Apabila dalarn jangka waktu tersebut hak atas tanah belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka rumah beserta tanahnya akan dikuasai Negara untuk kemudian dilelang. Hasil pelelangan tersebut akan diberikan kepada orang asing yang bersangkutan setelah dikurangi biaya lelang serta barang-barang atau ongkosongkos lain yarig telah dikeluarkan. Di sisi lain, apabila rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik atau HGB, maka rumah tersebut menjadi milik pernegang hak atas tanah yang bersangkutan. Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP 41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan PP 41/1996, WNA yang tinggal di Indonesia dapat merniliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 2.5 tahun dan dapat diperpanjang selama maksimal 25 tahun. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang tinggal di Indonesia dapat memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 95 tahun. Batas minimal harga properti yang bisa dibeli WNA akan ditetapkan sebesar 150.000 dolar AS hingga 250.000 dolar AS. Ir. Ciputra menyambut baik keinginan pemerintah rnembuka lebar kesempatan bagi orang asing untuk memiliki properti di indonesia. Ciputra menambahkan, Indonesia bisa belajar dari Malaysia yang mengizinkan orang asing membeli properti sejak 20 tahun lalu. Malaysia menerapkan kebijakan kepemilikan asing dari sisi harga. Orang asing boleh membeli properti yang harganya minimal 100.000 dolar AS. Mantan Presiden FIABCI dunia 1987 itu juga mengatakan bahwa Indonesia makin tertinggal dari Malaysia yang sudah mengeluarkan kebijakan Malaysia My Second Home. Program tersebut menciptakan banyak lapangan kerja, membawa devisa dan pajak, Pemerintah Malaysia memberi insentif 8 juta dolar AS untuk 184

program ini, dan apa artinya uang sejumlah itu jika uan yang masuk berjumlah 1 miliar dolar AS. CEO Bakrieland, Hiramsyah S.Thaib, menegaskan bahwa kebijakan mengizinkan orang asing membeli properti di Indonesia akan berdampak positif pada penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kebijakan kepemilikan asing dan penyediaan rumah rakyat saling terkait. Karenanya, pemerintah jangan terlalu lama merealisasikan. Kebijakan tersebut agar momentumnya tidak hilang. Pengembang yang menjual properti kepada orang asing dapat diminta membangun rumah bagi MBR sehingga terjadi subsidi silang yang menguntungkan masyarakat. Hiramsyah S. Thaib menyatakan bahwa saat ini Indonesia bersama China dan India menjadi perhatian dunia internasional. Sebanyak 37 persen populasi dunia dikuasai tiga negara di Asia. ini. Masalah kepemilikan properti oleh orang asing sangat terkait dengan Penanarnan Modal Asing atau PMA. Jika pemerintah ingin menggalakkan investasi PMA, pemerintah harus memperhatikan regulasi industri properti. Saat ini ekspatriat di Indonesia berjumlah 83.000 orang, itu potensi pasar yang luar biasa. Jika pemerintah merevisi aturan soal kepemilikan asing, tentu dampaknya sangat besar terhadap penerimaan negara dari sektor pajak. Selain itu, efek lanjutannya sangat besar karena akan banyak industri lain yang dihidupkan. Lapangan kerja baru akan bertambah dari pembangunan konstruksi, industri keramik, semen, furnitur, dan lain-lain. Belum lama ini Kamboja mengeluarkan aturan yang mengizinkan orang asing memiliki properti. ―Indonesia untuk soal ini sangat ketinggalan. Kita tidak dapat bersaing dengan negara lain padahal produk properti Indonesia tidak kalah dari Malaysia, bahkan Singapura,‖ kata Ketua Umum REI Teguh Satria. Teguh mengatakan bahwa industry properti tidak dapat ikut serta dalam pameran properti internasional yang digelar dibanyak kota di dunia karena belum ada produk properti yang dapat dijual terkait aturan. Saat ini sudah ada broker yang menjual properti di Bali, namun hal itu illegal karena pajaknya tidak masuk ke negara. Pemerintah diharapkan merevisi aturan kepemilikan asing agar bisa mengjar ketertinggalan.

185

Real Estate Indonesia (REI) sebagai wadah para pengembang kelas atas sangat mendukung rencana pemerintah untuk membuka keran investasi properti bagi orang asing. Selama ini banyak orang kaya dari Indonesia yang membeli properti kelas premium (kelas atas) di Singapura, China dan Hongkong. Ketiga negara tersebut merupakan contoh negara yang mampu membuka pasar properti bagi orang asing meskipun diikuti sejumlah pembatasan yang cukup ketat. Singapura tidak ragu membuka keran hak kepemilikan properti kepada konsumen asing, namun pemerintah Singapura melarang penjualan properti residensial untuk kalangan bawah bagi orang asing. Jangankan orang asing, warga Singapura saja tidak bisa sembarangan memiliki hunian murah. Langkah itu dimaksudkan agar hunian murah di negara itu tetap jatuh ke tangan orang yang berhak. Bahkan pemerintah juga mengucurkan subsidi bagi masyarakat yang tidak mampu membeli hunian. Pernerintah Singapura menerapkan aturan ketat melalui penguasaan lahan dan pajak tinggi untuk properti komersial. Semua lahan di Singapura dikuasai pemerintah melalui Urban RedevelopmentAutority (URA). Aturan itu terbukti. dapat mencegah pengernbang seenaknya menguasai lahan dan membangun semuanya. Tidak ada cerita sogok-menyogok agar pengembang bisa menguasai lahan untuk membangun proyek properti. Namun, kalaupun sudah ada bangunan di sana, pemerintah akan mengganti kerugian pemilik unit hunian. Ganti rugi yang ditetapkan sampai empat kali lipat dari harga hunian. Aturan ketat juga telah berjalan di Malaysia, yaitu setiap orang asing yang ingin membeli unit properti di Malaysia harus menitipkan deposit dana setelah unit yang dibeli dibayar lunas. Ketua Umum DP REI, Setyo Maharso, mengusulkan agar orang asing hanya boleh membeli properti di kota-kota besar, seperti Jakarta, Bandung, dan Bali, serta kota-kota yang dekat dengan lokasi pertambangan, seperti Banjarmasin dan Samarinda. Harga properti yang boleh dibeli orang asing harus dibatasi, yaitu minmal Rp2,5 miliar dengan hak kepemilikan yang diberikan secara terbatas. Pembeli asing juga harus dikenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) hingga 40%. Dengan sejumlah pembatasan tersebut, diharapkan kepentingan masyarakat kelas menangah-bawah untuk memiliki hunian murah tetap dapat dilindungi.

186

Selama ini di lapangan banyak terjadi penyelundupan hukum di mana orang asing bisa menguasai asset properti dengan mengawini orang Indonesia. Dengan adanya aturan hukum yang lebih tegas dan menarik bagi investor asing, diharapkan tidak akan terjad lagi akalakalan semacam itu. PP 41/1996 memang sudah saatnya direvisi agar industry properti kelas atas di tanah air bergairah kembali. Usulan REI untuk merevisi PP 41/1996 guna membuka keran yang lebih luas bagi investor asing .untuk memiliki properti di Indonesia tampaknya berseberangan dengan pendapat para pengembang yang tergabung dalam Apersi yang selama ini berfokus membangun hunian murah bagi masyarakat menengah-bawah. Apersi berpendapat bahwa kepemilikan properti bagi orang asing dapat mengurangi kesempatan orang Indonesia untuk membeli hunian murah di daerah perkotaan. Menurut Apersi, saat ini China melakukan moratorium kepemilikan properti bagi orang asing guna mencegah nieningkatnya angka kekurangan pasokan perumahan (backlog). Hongkong juga mulai membatasi kepen-illikan properti oleh orang asing dengan menaikkan pajak. Liberalisasi sektor properti otornatis membuat harga properti melonjak sehingga dapat dipastikan masyarakat berpenghasilan rendah tidak akan mendapatkan rumah yang layak huni. Senior Manajer Konsultan Properti Jones Lang LaSalle Indonesia, Anton Sitorus, menyatakan bahwa pembatasan hak kepemilikan properti oleh WNA berupa Hak Pakai atau Hak Sewa merupakan langkah mundur dari pemerintah. Anton menjelaskan bahwa apartemen dan kondominium yang dibangun di Indonesia pada umumnya dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB). Adapun Hak Pakai berlaku untuk hunian di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Revisi aturan kepemilikan properti oleh WNA tidak akan ada artinya jika kepemilikan aset itu masih sebatas Hak Pakai. Menurut Menteri Perumahan Rakyat, Suharso Monoarfa, kemungkinan kepemilikan properti oleh asing tidak ada Hak Milik dan HGB. Yang mungkin ada adalah Hak Sewa dan Hak Pakai, tetapi jangka waktu Hak Pakainya akan diperpanjang. Menurut Anton Sitorus, hukum pertanahan di Indonesia sangat rumit. Peraturan perundang-undangan membagi hak atas tanah dalam beberapa kategori, mulai dari Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, Hak Sewa, dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Padahal, perbankan cenderung masih enggan menerima agunan properti berupa Hak Pakai. Di Malaysia, Singapura, dan Hongkong tidak dikenal istilah Hak Pakai untuk properti. 187

Kepemilikan properti di Singapura hanya terbagi dua, yaitu freehold (seperti Hak Milik) dan leasehold (serupa HGB). Anton Sitorus menyatakan bahwa saat ini yang dibutuhkan adalah revisi UndangUndang Pokok Agraria/UUPA (UU 5/1960) yang mengatur jenis kepemilikan tanah. Tanpa aturan yang jelas, sulit mengharapkan warga negara asing mau membeli properti lebih banyak untuk menggerakkan sektor riil di Indonesia. Berdasarkan riset Konsultan Properti Jones Lang LaSalle Indonesia, saat ini potensi pasar properti bagi konsumen asing diperkirakan mencapai 83.000 orang. Jumlah tersebut tidak termasuk potensi turis asing yang berwisata secara rutin ke Indonesia dan berminat memiliki hunian di daerah wisata, seperti di Pulau Bali.

188

Skema 7. Kepemilikan Properti Bagi Orang Asing Orang asing atau Warga Negara Asing (WNA) yang tinggal di Indonesia dapat memiliki properti rumah tapak (landed house) dan atau unit rumah susun (strata title) sesuai PP 41/1996 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Namun, mereka hanya boleh properti hunian berbentuk rumah tapak atau unit rumah susun dengan status Hak Pakai.

Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada orang asing paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau masa perpanjangannya habis, maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama.

Hak Pakai atas tanah Hak hanya diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. Namun, atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hak tersebut wajib didaftarkan ke kantor BPN.

Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP 41/1996. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang tinggal di Indonesia dapat memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 95 tahun. Batas minimal harga

properti yang bisa dibeli WNA akan ditetapkan sebesar 150.000 hingga 250.000 dolar AS.

189

BAB 14 Macam-Macam Dokumen Properti

B

isnis Properti di tanah air semakin berkembang pesat sehingga perlu didukung regulasi yang memadai, termasuk regulasi tentang pengurusan perizinan dokumen properti.

Pada bab ini hanya akan diulas hal-hal pokok tentang dokumen properti, sedangkan penjelasan lebih rinci tentang prosedur mendapatkan dokumen properti dapat dibaca pada buku karya Penulis yang berjudul Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti yang diterbitkan oleh Pustaka Yustisia, Yogyakarta, Maret 2012. Secara umum ruang lingkup dokumen properti mencakup segala macam perizinan yang berkaitan dengan aspek: a) tanah, b) bangunan, c) air tanah (air bawah tanah), d) tata ruang, e) perpajakan, dan f) perizinan terkait lainnya.

1. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT TANAH Dokumen properti yang terkait dengan tanah dapat berupa: a) Sertifikat hak-hak atas tanah (Hak Milik, HGB. HGU, Hak Pakai, Hak Sewa) b) Dokumen perubahan Tanah Girik menjadi Hak Milik c) Akta Pemberian Hak Tanggungand) Akta jual beli tanah dan akta pengalihan hak atas tanah lainnya e) Dokumen pengalihan Tanah Negara menjadi tanah berstatus Hak Milik/HGB/HGU/Hak Pakai/Hak Pengelolaan f) Dokumen perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB/Hak Pakai g) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai h) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik i) Dokumen pemecahan, pemisahan, dan penggabungan tanah j) Dokumen perjanjian sewa tanah, dan lain-lain.

190

Negara memiliki kekuasaan penuh untuk mengatur masalah pertanahan di Indonesia. Negara wajib memberikan perlindungan hukum atas tanah yang dimiliki rakyat agar pihak lain yang tidak berkepentingan tidak dapat inengambil hak atas tanah tersebut. Karena itu. Negara berhak memberikan hak kepemilikan dan hak penguasaan atas tanah kepada individu atau badan hukurn serta membuat peraturan-peraturan yang berkaitan tentang hukum pertanahan di Indonesia. Dengan demikian, secara garis besar hak atas tanah di Indonesia dibagi atas dua: 1) hak yang dikuasai perseorangan atau badan hukum, dan 2) hak yang dikuasai Negara.

Macam-macam Hak Atas Tanah sesuai Pasal 16 UUPA meliputi: a) Hak Milik b) Hak Guna Usaha (HGU) c) Hak Guna Bangunan (HGB) d) Hak Pakai e) Hak Sewa f) Hak Membuka Tanah g) Hak Memungut Hasil Hutan h) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut Hak Milik adalah hak turun-menurun. terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, namun dengan tetap mengingat ketentuan bahwa hak atas tanah memiliki fungsi sosial. Jadi, meskipun Hak merupakan hak vang mutlak dan terkuat. hak tersebut tetap dibatasi fungsi sosial, artinya Hak milik tetap harus bermanfaat bagi kepentigan negara dan masyarakat umum. Pengertian terkuat dan terpenuh mengandung makna bahwa Hak Milik memiliki kekuatan hukum yang paling besar dibandingkan dengan hak_hak atas tanah lainnya. Hak Milik, berbeda dengan hak-hak atas tanah lainnya, tidak memiliki masa berlaku, artinya bisa berlangsung sepanjang rnasa asalkan tanah tersebut tetap berfungsi sosial dan tidak bertentangan dengan kepentingan Negara dan masyarakat. Apabila kelak tanah tersebut dibutuhkan untuk kepentingan Negara atau kepentingan masyarakat, maka Negara melalui keputusan Pemerintah dan wakil rakyat (DPR, DPRD) da-pat membeli tanah tersebut dengan harga yang wajar atau mengambil alih tanah tersebut dengan memberikan ganti rugi yang layak. Pihak yang berhak memiliki tanah Hak Milik sesuai Pasal 21 UUPA: 191

1. Perorangan yang berstatus Warga Negara Indonesia (WNI). 2. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah dan memenuhi syarat-syarat untuk dapat mempunyai Hak Milik (yaitu badan hukum sosial, badan hukum keagamaan, dan bankbank milik Pemerintah)

Sesuai asas kebangsaan maka hanya Warga Negara Indonesia (WNI) saja yang dapat mempunyai tanah Hak Milik. Hak Milik tidak dapat dipunyai orang asing (WNA) dan pemindahan Hak Milik kepada orang asing dilarang. Orang asing dapat mempunyai tanah dengan status Hak Pakai yang luasnya terbatas. Pada dasarnya badan hukum pun tidak dapat mempunyai Hak Milik, tetapi dapat memiliki hak-hak lainnya seperti Hak Guna-Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai. Dengan demikian, usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuan batas maksimum luas tanah Hak Milik sesuai aturan Pasal 17 UUPA dapat dicegah. Kepemilikan tanah berstatus Hak Milik untuk kepentingan Rumah Tinggal di Indonesia dibatasi maksimal 5 (lima) bidang tanah atau maksimal seluas 5.000 m2 (lima ribu meter persegi) sesuai Pasal 2 Ayat (1) Huruf e dan Pasal 4 Ayat (3) Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Batasan kepernilikan Tanah Pertanian diatur dalam Pasal 1 Perpu 56/1960 yang kemudian menjadi UU 56/1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian yang menyatakan bahwa seorang atau orang-orang yang dalam penghidupannya merupakan satu keluarga bersama-sama hanya diperbolehkan menguasai tanah pertanian, baik milik sendiri atau kepunyaan orang lain atau dikuasai seluruhnya tidak boleh lebih dari 20 hektar, baik sawah, tanah kering, maupun sawah dan tanah kering. Dengan mengingat keadaan daerah yang sangat khusus, Menteri Agraria dapat menambah luas maksimurn 20 hektar tersebut dengan paling banyak 5 hektar. Hak Milik atas tanah dapat diperoleh berdasarkan hukum adat atau peraturan dari pemerintah. Terjadinya Hak Milik menurut hukum adat diatur dengan peraturan pemerintah, sedangkan Hak Milik yang diperoleh berdasarkan peraturan pemerintah dapat terjadi dengan adanya undang-undang ataupun penetapan pemerintah. Contoh tanah Hak Milik yang diperoleh berdasarkan penetapan pemerintah, antara lain adalah perubahan status tanah HGB atau Hak Pakai untuk Rumah Tinggal dengan luas maksimal 600 m2 menjadi tanah Hak Milik sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah 192

untuk Ru-mah Tinggal, serta Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Hak Milik dapat diperoleh melalui beberapa cara: a) Transaksi jual-beli b) Penukaran c) Penghibahan d) Wasiat e) Pemberian menurut hukum adat f) Perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Cara perolehan tersebut hanya sah jika dilakukan di antara sesama WNI, sedangkan jika dilakukan dengan WNA maka transaksi dianggap batal demi hukum.

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun, guna keperluan perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. HGU dapat dialihkan dan dioikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Pengalihan HGU dapat terjadi dengan cara: a) jual-beli b) Tukar-menukar c) Penyertaan dalam modal d) Hibah e) Warisan

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan telcnik perusahaan yang baik, sesuai perkembangan zaman. Pihak yang dapat memliki HGU: a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI) b) Badan hukurn yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

UUPA sama sekali tidak menyinggung batas maksimal tanah HGU. Untuk HGU, jika luasnya kurang dari 25 hektar dan peruntukan tanahnya bukan untuk tanaman keras serta perpanjangan waktunya tidak lebih dari 5 (lima) tahun, maka yang berwenang memberikan 193

adalah Gubernur. Selanjutnya, Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1992 menyebutkan bahwa pemberian HGU kurang dari 100 hektar ditandatangani Kepala Kantor Wilayah BPN setempat, sedangkan untuk HGU yang mencapai lebih dari 100 hektar diberikan oleh Kepala BPN. Tanah yang dapat diberikan HGU adalah Tanah Negara. Apabila Tanah Negara tersebut merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah tersebut dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan. Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan HGU tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai tata cara peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal di atas tanah vang akan diberikan HGU itu terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan atas hak yang sah, maka pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian vang dibebankan pada pemegang HGU baru. Luas minimum tanah vang dapat diberikan HGU adalah 5 hektar. Luas maksimum tanah yang dapat diberikan HGU kepada perorangan adalah 25 hektar. Luas maksimum tanah vang dapat diberikan HGU kepada badan hukum ditetapkan Menteri Agraria dengan memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang di bidang usaha yang bersangkutan, dengan rnengingat luas yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling berdava guna di bidang bersangkutan. HGU tidak bisa diberikan kepada WNA, namun HGU bisa diberikan untuk badanbadan hukum yang bermodal asing sepanjang mematuhi pembatasan yang disebutkan dalam Pasal 55 UUPA, yaitu berlaku untuk sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu paling lama 20 tahun dan sepanjang itu diperlukan oleh undang-undang yang mengatur pembangunan nasional semesta berencana. Jangka waktu kepemilikan HGU sesuai Pasal 29 UUPA adalah 25 tahun, sedangkan untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. Pengajuan perpanjangan harus diajukan ke Kantor Pertanahan minima1 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Perpanjangan jangka waktu HGU bisa diberikan jika memenuhi syarat-syarat berikut: a) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tu-juan pemberian hak tersebut; b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dengan baik oleh peme-gang hak; c) pemegang hak masih memenuln svarat sebagai pemegang hak.

194

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sama halnya dengan Hak Milik dan HGU, HGB juga dapat dialihkan dan dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Luas maksimum tanah HGB juga tidak diatur dalam UUPA. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972, Pasal 4, menyatakan bahwa keputusan pemberian HGB untuk tanah yang luasnya tidak lebih dari 2.000 meter persegi dan jangka waktunya tidak melebihi 20 tahun diberikan oleh Gubernur. Sedangkan menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 2 Tahun 1993, surat keputusan pemberian HGB untuk tanah yang luasnya lebih dari 5 hektar diterbitkan oleh Kanwil BPN dan jika luasnya kurang dari 5 hektar diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Subjek HGB adalah: a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI) b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Badan Hukum Indonesia).

Sama halnya dengan Hak Milik dan HGU, apabila orang dan badan hukum yang mempunyai HGB tidak berstatus sebagai WNI atau Badan Hukum Indonesia, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan itu berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGB jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Apabila HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak tersebut otomatis hapus karena hukum. Objek HGB meliputi: a) Tanah Negara HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. b) Tanah Hak Pengelolaan HGB atas tanah Hak Pengelolaan dibcrikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. c) Tanah Hak Milik

195

HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Permohonan HGB diajukan ke Kantor Pertanahan dan mulai berlaku sejak dicatatkan pada Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak, Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGB.

Jangka waktu HGB di atas Tanah Negara atau HGB di atas tanah Hak Pengelolaan ditetapkan paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, maka kepada bekas pemegang HGB dapat diberikan pembaruan HGB di atas tanah yang sama. Sedangkan jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik ditetapkan paling lama 30 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Namun, HGB tersebut dapat diperbarui atas dasar kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemilik tanah yang dituangkan dalam akta perjanjian di hadapan Notaris/PPAT dan pemberian HGB yang baru tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat. Permohonan perpanjangan atau pembaruan diajukan ke Kantor Pertanahan selambatlambatnya dua tahun sebelum berakhirnya HGB. Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaruan HGB dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan HGB. Syarat-syarat pengajuan atau pembaruan HGB: a) tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut; b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. d) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah bersangkutan.

HGB di atas tanah Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbarui berdasarkan permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa196

menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA ini. Subjek Hak Pakai adalah: a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI) b) Badan hukum yang diditikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Badan Hukum Indonesia) c) Departemen, Lembaga Pernerintah Nondepartemen, dan Pemerintah Daerah d) Badan-badan keagamaan dan sosial e) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia f) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia g) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasionalObjek Hak Pakai adalah:

a. Tanah Negara Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. b. Tanah Hak Pengelolaan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. c. Tanah Hak Milik Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian hak palms oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Hak Pakai atas tanah Hak hanya diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. Namun demikian, atas kesepakatan antara pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai Baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selarna tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai/perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama.

197

Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentulran selama digunakan untuk keperluan tertentu, diberikan kepada: a) Departemen, Lembaga Pemerintah Nondepartemen, dan Pemerintah Daerah b) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional c) Badan keagamaan dan badan social

Perpanjangan dan pembaruan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Sedangkan Hak pakai di atas Tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak jika memenuhi syarat berikut: a) tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut; b) syarat-syarat pemberian hak tersehut dipenuhi dengan baik oleh peme-gang hak; c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek pemegang hak pakai.

Permohonan perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai diajukan ke Kantor Pertanahan dan mulai berlaku sejak Hak Pakai dicatatkan dalam Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak, Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang Hak Pakai. Hak Pakai yang diberikan atas Tanah Negara untuk jangka waktu tertentu dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila hal tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pem-berian Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Peralihan Hak Pakai dapat terjadi karena: a) Jual-beli b) Tukar-menukar c) Penyertaan dalam modal d) Hibah e) Pewarisan

Peralihan Hak Pakai wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Pakai karena jual-beli (kecuali jual-beli melalui lelang, tukar-menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah) harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual-beli yang dilakukan melalui pelelangan harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau 198

surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang. Peralihan Hak Pakai atas Tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat yang berwenang, sedangkan pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.

Pemegang Hak Pakai memiliki kewajiban-kewajiban berikut: a) membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik; b) menggunakan tanah sesuai peruntukannya dan persyaratannya sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik; c) memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup; d) menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan, atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus; e) menyerahkan sertifikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. f) Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. Pada umumnya pengurusan dokumen properti yang berkaitan dengan tanah melibatkan Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau Kantor Agraria/Kantor Pertanahan. Masyarakat yang ingin mengurus perizinan yang berkaitan dengan tanah dapat menghubungi kantor Notaris/PPAT terdekat atau menghubungi kantor BPN. Mengurus dokumen properti melalui Notaris memang berbiaya lebih mahal, namun lebih mudah dan lebih cepat dibandingkan dengan mengurus sendiri ke Kantor BPN. Masyarakat yang membeli rumah yang sudah jadi dan berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh perusahaan pengembang (developer) tentu saja tidak perlu repot mengurus sertifikat tanah sebab hal itu sudah menjadi tanggung jawab pengembang. Pada umumnya unit rumah yang dibangun oleh pengembang memiliki tanah berstatus Hak Guna Bangunan 199

(HGB) karena pengembang tidak diizinkan memiliki tanah berstatus Hak Milik. Namun, konsumen pembeli rumah dapat mengurus perubahan status tanahnya dari HGB menjadi Hak Milik dengan menempuh sejumlah persyaratan dan prosedur tertentu. Pengurusan alih status tanah tersebut dapat dilakukan melalui Notaris/PPAT atau langsung ke Kantor BPN. Di samping hak-hak atas tanah sebagaimana tersebut di atas, juga dikenal istilah "Tanah Negara" dan "Hak Pengelolaan". Tanah Negara adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Tanah Negara dapat diubah menjadi tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai, dengan mengajukan permohonan kepada Negara melalui Menteri Agraria Menteri Pertanahan/Kepala BPN. Di samping itu, Tanah Negara juga dapat dijadikan objek Hak Pengelolaan oleh badan-badan hukum tertentu. Konversi Tanah Negara diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Hak Pengelolan atas Tanah Negara dapat diberikan kepada: a) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah ) b) Badan Usaha Milik Negara (BUMN) c) Badan Usaha Milikk Daerah (BUMD) d) PT Persero (BUMN Persero) e) Badan Otoritas f) Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah Badan-badan hukum tersebut dapat diberikan Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah.

Pemberian hak atas Tanah Negara dapat meliputi pemberian Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas Tanah Negara, dan Hak Pengelolaan. Pemberian hak atas Tanah Negara dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif atau secara umum. Pemberian dan pembatalan Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan atas Tanah Negara dilakukan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN. Dalam pemberian dan

200

pembatalan hak tersebut, Menteri Agraria/ Kepala BPN dapat melimpahkan kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah BPN, Kepala Kantor Pertanahan, dan Pejabat yang ditunjuk. Sebelum mengajukan permohonan hak, pemohon harus menguasai tanah yang dimohon, dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal tanah yang dimohon merupakan tanah Hak Pengelolaan maka pemohon harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah dari Pemegang Hak Pengelolaan. Dalam hal tanah yang dimohon merupakan tanah kawasan hutan, maka tanah tersebut harus lebih dahulu dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sedangkan tanah-tanah tertentu yang diperlukan untuk konservasi (pelestarian alam) yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN, tidak dapat dimohonkan dengan sesuatu hak atas tanah. Agar tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai mempunyai kekuatan hukum maka tanah tersebut harus didaftarkan kepada instansi berwenang yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui kantor pertanahan yang ada di masing-masing Kabupaten/kota. Hasil akhir dari proses pendaftaran tanah adalah diterbitkannya sertifikat hak atas tanah yang dapat dijadikan bukti autentik kepemilikan tanah. Tata cara pendaftaran tanah diatur dalam PP 24/ 1997 tentang Pendaftaran Tanah

2. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT BANGUNAN GEDUNG Dokumen properti yang berkaitan dengan bangunan gedung dapat berupa: a)

Sertifikat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG)

b) Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun) c)

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG-Sarusun)

d) Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMB) e)

Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung (SLF)

f)

Izin Penggunaan Bangunan (IPB)

g) Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB) h) Dokumen perjanjian sewa bangunan gedung i)

Dokumen pengurusan AMDAL, dan lain-lain Pada umumnya pengurusan dokumen properti yang berkaitan dengan bangunan gedung

melibatkan Menteri Pekerjaaan Umum (Menteri PU), Gubernur, Bupati/Walikota, dan Dinas Pekerjaan Umum atau Dinas Bangunan. Masyarakat yang membeli rumah atau bangunan yang dibangun oleh perusahaan pengembang (developer) tidak perlu repot mengurus 201

perizinan yang terkait bangunan gedung, sebab semua perizinan tersebut telah diurus oleh pihak pengembang. Namun, masyarakat konsumen tetap harus waspada dan berhati-hati meneliti kelengkapan dokumen perizinan bangunan gedung agar jangan sampai dirugikan. Sebagai contoh, setiap bangunan gedung, (seperti rumah, ruko, rukan, gudang dan lain-lain) wajib Memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan jika tidak maka pemerintah daerah dapat membongkar paksa bangunan gedung tersebut. Disisi lain jika kita membangun rumah sendiri, kita dapat mengurus IMB ke kantor dinas bangunan atau menyerahkan urusan tersebut kepada pihak kontraktor bangunan. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah perizinan yang diberikan oleh Pernerintah Daerah (kecuali fungsi khusus yang diberikan oleh Pemerintah Pusat) kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Dasar hukum IMB adalah UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung dan PP 36/2005 tentang Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan gedung. Pasal 8 Ayat 1 UU 23/2002 menyatakan bahwa setiap bangunan harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi: a) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; b) status kepemilikan bangunan gedung; dan c) izin mendirikan bangunan gedung; sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. IMB juga diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nornor 24/PRT/M/2007 tanggal 9 Agustus 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung. Selanjutnya pelaksanaan pengurusan di masing-masing daerah diatur berdasarkan Peraturan Daerah (Perda) Kabupaten/Kota, dan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta diatur berdasarkan Perda Provinsi dan Keputusan Gubernur. Bagi daerah yang belum memiliki Perda IMB dapat menggunakan dasar hukum Peraturan Menteri PU Nomor 24/PRT/M/ 2007 tentang Pedoman Teknis IMB, Nama instansi pemerintah daerah yang ditugaskan menangani Izin Mendirikan bangunan (IMB) bisa bermacam-macam, misalnya: a) Badan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPPT) b) Unit Pelayanan Terpadu Perizinan (UPTP) c) Kantor Dinas Perizinan d) Kantor Pelayanan Administrasi Perizinan (KPAP) e) Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan 202

f) Dinas Pekerjaan Umum (DPU) Cipta Karya g) Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang, dan lain-lain Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung di Provinsi DKI Jakarta juga wajib memiliki IMB. Untuk mendapatkan IMB di DKI jakarta, setiap orang harus mengajukan permohonan

secara

tertulis

kepada

Kepala

Dinas

Pengawasan

dan

Penertiban

Bangunan/DPPB (dulu bernama Dinas Pengawasan Pembangunan atau Dinas Penataan dan Pengawasan Pembangunan) dengan melampirkan persyaratan yang ditentukan. IMB di wilayah Provinsi DKI jakarta diterbitkan paling lambat 30 hari sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan Gedung diatur dalam Pasal 37 UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung yang menyatakan bahwa pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan iaik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala pada bangunan gedung harus dilakukan agar tetap memenuhi, persyaratan laik fungsi. SLF juga diatur dalam PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung. Sesuai Pasal 1 Angka 23 PP 36/2005, "Laik Fungsi" diartikan sebagai suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai fungsi bangunan gedung yang ditetapkan. Petunjuk pelaksanaan SLF diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Sertifikasi Laik Fungsi Bangunan Gedung. Permen PU ini dijabarkan lagi dalam bentuk Perda di beberapa daerah, sementara pemerintah daerah yang belum memiliki Perda tentang SLF dapat menggunakan rujukan Permen PU tersebut sebagai petunjuk pelaksanaan SLF. Pemerintah Daerah menerbitkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan. Pemberian SLF terhadap bangunan gedung dilakukan dengan mengikuti prinsip-prinsip pelayanan prima dan tanpa dipugut biaya Secara umum SLF berlaku selama 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, serta berlaku 5 tahun untuk bangunan gedung Lainnya. SLF diberikan atas dasar permintaaan pemilik untuk seluruh atau sebagian bangunan gedung sesuai hasil pemeriksaan kelaikan fungsi banfunan gedung. 203

Perizinan SLF seperti juga IMB dapat diurus melalui kantor dinas pemerintah daerah yang mengurusi bangunan. Sedangkan khusus di DKI Jakarta dapat diurus melalui Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (DPPB) Provinsi DKI Jakarta. SLF di DKI Jakarta diterbitkan paling lambat 30 hari sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Masa berlaku SLF di DKI Jakarta ditetapkan sebagai berikut : a) Masa berlaku SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal sederhana dan rumah deret sederhana tidak dibatasi b) Masa beriaku SLF bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal, dan rumah deret sampai dengan 2 (dua) lantai ditetapkan dalam jangka waktu 20 (dua puluh) Tahun c) Masa berlaku SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal

tidak sederhana,

bangunan gedung lain pada umumnya, bangunan gedung tertentu ditetapkan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun Sertifikat Laik Fungsi (SLF) bangunan gedung dapat diperpanjang. Perpanjangan SLF diberiakukan untuk gedung angunan yang telah dimanfaatkan dengan ketentuan lama perpanjangan sebagai berikut : a) 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah deret sampai 2 (dua) lantai, b) 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya. Perpanjangan SLF pada masa pemanfaatan bangunan diterbitkan oleh Pernerintah Daerah berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung terhadap pemenuhan persyaratan teknis dan fungsi bangunan gedung sesuai dengan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) adalah surat keterangan yang diberikan oleh Pernerintali Daerah (Kabupaten/Kota) kepada pemilik bangunan gedung sebagai bukti kepemilikan bangunan gedung yang telah selesai dibangun berdasarkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan telah memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sesuai persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat, berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung. Kepemilikan bangunan gedung tersebut dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, maka pengalihan hak tersebut harus mendapat persetujuan dari pemilik tanah. Ketentuan lebih lanjut mengenai SBKBG akan diatur dengan Peraturan Presiden (Perpres). Namun, hingga saat ini Perpres tentang SBKBG belum juga diterbitkan oleh pemerintah sehingga penerbitan SBKBG di berbagai daerah hanya didasarkan pada Peraturan Daerah, 204

seperti Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung. Dasar hukum SBKBG telah ditegaskan dalam Pasal 8 Ayat 1 UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung dan Pasal 8 Ayat 2 PP 36/2005 yang menyatakan bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi : a) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; b) status kepemilikan bangunan gedung; dan c) izin mendirikan bangunan gedung; sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selama ini masyarakat lebih banyak mengenal persyaratan administratif bangunan gedung yang berupa sertifikat hak atas tanah dan IMB. Masyarakat belurn banyak yang tahu bahwa eksistensi sebuah bangunan gedung juga perlu didukung Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat melalui Dinas yang mengurusi Bangunan Gedung. SBKBG baru dapat diterbitkan oleh Pemerintah Daerah apabila bangunan gedung telah seiesai dibangun sesuai IMB dan telah mempunyai SLF. SBKBG diterbitkan oleh Pernerintah Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang mengurusi Bangunan. Hal tersebut berbeda dengan Sertifikat Tanah yang harus diurus melalui Kantor Pertanahan. Saat ini pengaturan tentang Surat Bukti Kepemilikan Bangunan gedung (SBKBG) khusus untuk bangunan berbentuk rumah susun (termasuk Rusunawa, Rusunami, apartemen, kondominium, kondotel, dan bangunan sejenis) telah diatur secara khusus dalam UU Rumah susun yang tebaru (UU 20/2011) yang berfungsi menggantikan UU Rumah sususn yang (UU 16/1985). Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBRBG) Pada bangunan rumah susun dapat berbentuk dua macam : a)

Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau disingkat SHM Sarusun

b)

Sertifikat Kepernilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun atau disingkat

SKBG-Sarusun Yang dimaksud Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau SHM-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Sedangkan yang dimaksud Sertifikat Kepemilikan Bangunan GedungSatuan Rumah Susun atau SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

205

SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/ Kota setempat. SHMSarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani. Hak Tanggungan sesuai UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), Sedangkan SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/ kota di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan). SKBGSarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesual UU Jaminan Fidusia (UU 42/1999). SKBG-Sarusun yrang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke Kantor pendaftaran fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia. Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) di Provinsi DKI Jakarta diatur dalam Pasal 245 hingga Pasal 252 Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung. Perda DKI Jakarta itu merupakan penjabaran lebih lanjut dari UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung serta PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung. Namun demikian, khusus untuk bangunan gedung berupa rumah susun dan sejenisnya (termasuk apartemen, kondominium, kondotel, mal, dan bangunan bertingkat lain yang dimiliki secara bersama-sama) aturan tentang SBKBG juga harus merujuk pada ketentuan UU Rumah Susun. Dalam UU Rumah Susun yang baru disahkan oleh DPR pada Oktober 2011, antara lain diatur tentang Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun) sebagai salah satu bentuk SBKBG. Apabila rumah susun dibangun di atas tanah bersama, maka penerbitan SHM-Sarusun menjadi kewenangan Kantor Pertanahan. Sedangkan untuk rumah susun yang dibangun tidak di atas tanah-bersama (misalnya di atas tanah berstatus Hak Sewa), maka penerbitan SHMSarusun menjadi kewenangan Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang mengurusi Bangunan atau Rumah Susun. Setiap orang yang memiliki bangunan gedung di DKI Jakarta wajib memiliki Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG). Untuk mendapatkan SBKBG, setiap orang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi DKI Jakarta dengan melampirkan sejumlah persyaratan. SBKBG diterbitkan dengan jangka waktu paling iambat 30 hari terhitung sejak permohonan dinyatakan memenuhi persyaratan. Permohonan harus melampirkan persyaratan administratif yang sekurang-kurarignya terdiri atas: a) kesepakatan dan/atau persetujuan dari kedua belah pihak dalam bentuk perjanjian tertulis; 206

b) kepemilikan dokumen IMB; c) kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam dokumen status hak atas tanah; dan d) kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam IMB, dan/atau dokumen status kepemilikan bangunan gedung yang sernula telah ada/dimiliki. Dasar hukum pemberlakuan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) di Provinsi DKI Jakarta adalah Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan Penerbitan Perizinan Bangunan. Peraturan tersebut merupakan revisi atas Keputusan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 76 Tahun 2000 003) tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Izin Penggunaan Bangunan (IPB) dan Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta Bidang perizinan bangunan di Provinsi DKI Jakarta, meliputi a) izin Mendirikan Bangunan/IMB b) izin Penggunaan Bangunan/IPB c) Kelayakan Menggunakan Bangunan/KMB d) Izin Kliusus Izin Penggunaan Bangunan atau IPB adalah izin yang diberikan untuk menggunaan Bangunan. Masyarakat di Provinsi DKI Jakarta yang ingin menggunakan bangunan, terlebih dahulu harus memperoich IPB yang diterbitkan oleh Seksi Dinas Kecamatan atau Suku Dinas atau Dinas Provinsi, yaitu Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (DPPB). Sebelum IPB diterbitkan, Dinas Provinsi (DPPB) dapat menerbitkan IPB Pendahuluan. IPB Pendahuluan adalah izin penggunaan bangunan sementara yang diberikan pada sebagian bangunan atau seluruh bangunan dengan jangka wartu 6 (enam) bulan. Kelayakan Menggunakan Bangunan atau KMB adalah keterangan tentang kelayakan menggunakan bangunan setelah kondisi dan penggunaan bangunannya dinilai layak dari segi teknis. Untuk bangunan yang telah memiliki IPB, secara periodik harus memiliki KMB. Dengan kata lain, bangunan di DKI Jakarta yang telah memiliki IPB dan kemudian masa berlaku IPB-nya telah berakhir dapat mengajukan izin baru bernama Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB). Dasar hukum izin Kelayakan Menggunikan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta adalah Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan Penerbitan Perizinan Bangunan. Peraturan tersebut merupakan revisi atas Keputusan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 76 Tahun 2000 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Izin Penggunaan Bangunan (IPB), dan Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta. 207

Sejauh ini Penulis belurn mendapatkan data apakah izin KMB yang Merupakan kelanjutan dari IPB diberlakukan di daerah selain Provinsi DKI Jakarta. Di Kota Denpasar, Penulis hanya mendapatkan data pemberlakuan IPB tetapi tidak ada izin KMB. Di sejumlah daerah lainnya bahkan tidak ditemukan adanya izin semacam IPB dan KMB. Regulasi tentang Bangunan Gedung (UU 28/2002 dan PP 36/2005) hanya mewajibkan pemberlakuan izin Sertifikat Laik. Fungsi (SLF) yang merupakan kelanjutan Izin mendirikan Bangunan (IMB). Pengurusan SLF berdasarkan kedua aturan tersebut bahkan ditetapkan tanpa dipungut biaya apa pun.

3. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT AIR TANAH Dokumen properti yang berkaitan dengan air tanah (air bawah tanah) antara Iain Surat Izin Penggunaan Air Tanah (SIPA) yang terdiri atas dua macam, yaitu Surat Izin Pemakaian Air Tanah (untuk kepentingan nonbisnis) serta Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (untuk kepentingan bisnis). Regulasi air tanah menjadi kewenangan Menteri ESDM cq. Dinas Pertambangan/Dinas ESDM, sedangkan regulasi air permukaan menjadi kewenangan Menteri PU cq. Dinas PU/Pengairan. Surat Izin Pemakaian Air Tanah (SIPA nonbisnis) khusus diperuntukkan bagi penggunaan air tanah untuk kepentingan nonbisnis, seperti rumah tangga atau lembaga sosial keagamaan. Sedangkan Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (SIPA bisnis) khusus ditujukan bagi penggunaan air tanah untuk kepentingan bisnis, seperti perhotelan, rumah makan, air isi ulang, dan lain-lain. Untuk memperoleh SIPA, pemohon wajib mengajukan permohonan tertulis kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri PU dan Gubernur Setiap satu SIPA diberikan hanya untuk satu titik sumur produksi. Permohonan SIPA diajukan dengan disertai lampiran berikut: a) peruntukan dan kebutuhan air tanah; b) rencana pelaksanaan pengeboran atau penggalian air tanah; dan c) upaya pengelolaan lingkungan (UKL) atau upaya pemantauan lingkung-an (UPL) atau analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL) sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. Untuk memperoleh SIPA, pemohon dikenakan retribusi perizinan sesuai ketentuan peraturan perundangan-undangan. Dasar hukum Surat Izin Penggunaan Air Tanah (SIPA) adalah: a) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air Tanah 208

b) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah c) Peraturan Pernerintah (PP) Nomor 43 Tahun 2008 tentang Air Tanah d) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 49/PRT/1990 tentang Tata Cara dan Persyaratan Izin Penggunaan Air dan/atau Sumber Air e) Keputusan Menteri ESDM Nomor 1451 K/10/MEM/2000 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Tugas Pemerintahan di Bidang Pengelolaan Air Bawah Tanah Terhadap air tanah dikenai Pajak Air Tanah. Pajak Air Tanah adalah pajak atas pengambilan dan/atau pemarifaatan air tanah. Pajak Air Tanah merupakan salah satu objek pajak yang boleh dikutip oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sesuai Pasal 2 Ayat (2) UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Di sisi lain, Pemerintah Provinsi diberi wewenang untuk mengutip Pajak Air Permukaan. Pengusahaan Air Tanah merupakan kegiatan pengguriaan air tanah bagi kepentingan usaha (bisnis) yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan: a) bahan baku produksi; b) pemanfaatan potensi; c) media usaha; d) bahan pembantu atau prosesproduksi Pengusahaan air tanah (untuk kepentingan bisnis) dapat dilakukan sepanjang penyediaan air tanah untuk kebutuhan pokok sehari-hari dan pertanian rakyat masyarakat setempat terpenuhi. Bentuk pengusahaan air tanah bisa berupa: a) penggunaan air tanah pada suatu lokasi tertentu; b) penyadapan akuifer pada kedalaman tertentu; c) pemanfaatan daya air suatu lokasi tertentu. Pengusahaan air tanah (untuk kepentingan bisnis) wajib memperhatikan: a) rencana pengelolaan air tanah; b) kelayakan teknis dan ekonomi; c) fungsi sosial air tanah; d) kelestarian kondisi dan lingkungan air tanah; e) ketentuan lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengusahaan air tanah baru bisa dilakukan setelah memiliki hak guna usaha air dari pemanfaatan air tanah. Hak guna usaha air dari pemanfaatan air tanah diperoleh melalui izin pengusahaan air tanah yang diberikan oleh bupati/walikota. Izin pengusahaan air tanah diberikan kepada perseorangan atau badan usaha

209

4. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT TATA RUANG Dokumen properti yang berkaitan dengan pemanfaatan tata ruang antara lain berupa Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT) yang merupakan domain kewenangan Pemerintah Daerah. Dasar hukum pem-berlakuan SIPPT adalah UU 26/2007 tentang Penataan Ruang serta PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Pemberlakuan SIPPT di masing-masing daerah seianjutnya ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah (Perda) setempat. SIPPT diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melaiui Dinas Tata Ruang atau Dinas Tata Kota. Di Provinsi DKI Jakarta izin semacam itu disebut Surat izin Penunjukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Sedangkan sesuai Pasal 163 PP 15/2010 izin semacam itu dinamakan juga Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (SIPPT). Dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk: a) mengetahui rencana tata ruang; b) menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang; c) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian Yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang; d) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya, e) mengajukan tuntutan pembatalan dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan f) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai den rencana tata ruang menimbulkan kerugian. Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang berkewajiban: a) menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan; b) memanfaatkan ruang sesuai pernanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang; c) mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang; d) memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum. Berdasarkan aturan Pasal 61 UU 26/2007 dapat disimpulkan bahwa setiap orang tidak dapat seenaknya sendiri memanfaatkan ruang tanpa mengindahkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang telah ditetapkan oleh pemerintah, atau memanfaatkan ruang tanpa izin dari pemerintah melalui pejabat yang berwenang. Hal itulah antara lain yang dijadikan dasar pemikiran perlunya regulasi Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang atau dinamakan juga Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin semacarn itu

210

bukan bagian dari kewenangan Kantor Pertanahan melainkan kewenangan Pemerintah Daerah melalui Dinas Tata Ruang/Tata Kota. Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Peraturan zonasi merupakan pedoman pengendalian pemanfaatan ruang. Peraturan ini disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi ditetapkan dengan: a) Peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistern nasional; b) peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan c) peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi. Ketentuan perizinan zonasi diatur oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menurut kewenangan masing-masing, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dapat dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menurut kewenangan masingmasing sesuai peraturan perundang-undangan. Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh melalui prosedur yang tidak benar, dinyatakan batal demi hukum. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan RTRW dapat dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangan masing-masing. Kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan izin tersebut dapat dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi izin. Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan RTRW dapat dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan memberikan ganti kerugian yang layak. Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan ruang dilarang menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan RTRW. Ketentuan lebih lanjut mengenai prosedur perolehan izin dan tata cara penggantian yang layak diatur dengan Peraturan Pemerintah, yaitu PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang SIPPT juga diatur dalam PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Dalam PP 15/ 2010 dikenal istilah "Izin Pemanfaatan Ruang', yaitu izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai ketentuan peraturan Perundang-undangan. Dalam pemanfaatan ruang setiap orang wajib memiliki izin pemanfaatan ruang dan wajib melaksanakan setiap ketentuan peizinan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. Izizn pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan

211

pemanfaatan ruang pada suatu kawasan/zona tertentu berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Izin pemanfaatan ruang diberikan untuk : a) menjamin pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang; b) mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang; dan c) melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas. Dalam proses perolehan izin pemanfaatan ruang dapat dikenakan retribusi sebagai biaya administrasi perizinan. Penarikan retribusi izin pemanfaatan ruang tidak dimaksudkan sebagai sumber Pendapatan Asli Daerall (PAD) sehingga pemerintah daerah tidak perlu menetapkan target PAD dari retribusi izin pemanfaatan ruang. Izin Pemanfaatan Ruang berupa : a) Izin Prinsip: b) Izin Lokasi c) Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah; d) Izin Mendirikan Bangunan; dan e) Izin lain berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Izin Prinsip adalah surat izin yang diberikan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin Prinsip merupakan pertirnbangan pernanfaatan lahan berdasarkan aspek teknis, politis, dan sosial budaya sebagai dasar dalam pemberian Izin Lokasi, Izin Prinsip tersebut dapat berupa. Surat Penunjukan Penggunaan Lahan (SPPL).

Izin lokasi adalah izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya.izin lokasi merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan ruang. kisi inerupakan dasar untuk melaksanakan prinsip berdasarkan peraturan daerah yang pemanfaatan ruang. Izin Lokasi diberikan berdasarkan Izin Prinsip apabila berdasarkan peraturan daerah yang berlaku memang diperlukan Izin Prinsip. Izin Prinsip dan Izin lokasi diberikan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota. Izin prinsip belumdapat dijadikan dasar pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang karena masih harus diikuti adanya Izin Lokasi. Izin Lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang lebih dari 1 (satu) hektar untuk kegiatan bukan pertanian dan lebih 212

dari 25 (dua puluh lima) hektar untuk kegiatan pertanian. Setelah ada Izin Lokasi maka dapat diberikan Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah atau disebut juga Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah atau SIPPT. SIPPT inilah yang kemudian dijadikan dasar untuk mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). SIPPT diberikan berdasarkan Izin Lokasi. IMB merupakan dasar untuk mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. IMB diberikan berdasarkan rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi. Peraturan zonasi menjadi dasar pemegang izin untuk mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Pemberian Izin Pemanfaatan Ruang disertai persyaratan teknis dan persyaratan administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan peraturan perundang-undangan yang dimaksud adalah ketentuan tentang perizinan yang diterbitkan oleh masing-masing sektor dan/atau instansi yang berwenang, misalnya ketentuan Izin Lokasi untuk kegiatan pembangunan perumahan skala besar harus sesuai UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Di Provinsi DKI jakarta dikenal adanya izin petmanfaatan ruang bernama Surat Izin Penunjukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). SIPPT di DKI Ja-karta wajib dimiliki perorangan atau pengembang yang hendak (developer) yang hendak mengembangkan tanah dengan luas lebih dari 5000 m2(lima ribu meter persegi.). Permohonan SIPPT di DKI Jakarta diajukan melalui Badan Pertimbangan Urusan Tanah (BPUT). Permohonan izin yang akan mendapatkan SIPPT yang dikeluarkan oleh Gubernur DKI Jakarta. Penerbitan SIPPT melibatkan lintas instansi karena kajiannya meliputi berbagai aspek. Manfaat memiliki SIPPT di DKI Jakarta adalah untuk kelengkapan persyaratan memperoleh Surat Keterangan Rencana Kota (SKRk), hak atas tanah, dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

5. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT PERPAJAKAN Di sisi lain, dokumen properti yang berkaitan dengan perpajakan, antara lain: a) Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan Perkotaan (PBB) b) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) c) Pajak Penghasilan yang bersifat final (PPh-Final) atas penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (atau lazim disingkat PBB) adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan) kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, 213

dan pertambangan. Saat ini PBB diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak

Daerah dan

Retribusi Daerah. Pasal 2 Ayat (2) huruf UU 28/2009 menyatkan bahwa PBB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang berhak dipungut oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan undang-undang di bidang bangunan. Berdasarkan Pasal Ayat (2) huruf k UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dinyatakan bahwa BPHTB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang boleh dipungut oleh Pernerintah Kabupaten/Kota. Pihak yang diwajibkan membayar BPHTB adalah yang menerima hak atas tanah dan/atau bangunan. Sebagai contoh: apabila terjadi peristiwa jual-beli tanah/bangunan maka pihak yang terkena kewajiban membayar BPHTB karena merupakan pihak yang menerima ha katas tanah/bangunan. Sedangkan pihak penjual sebagai pihak yang menyerahkan hak tersebut terkena kewajiban membayar PPh-final. Pajak Penghasilan final atau PPh-Final secara khusus dikenakan terhadap orang atau badan yang bertindak selaku pihak penjual tanah dan/atau bangunan. Dengan kata lain, dapat disimpulkan bahwa dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual dikenakan PPh-Final, sedangkan pihak pembeli dikenakan BPHTB. Pemungutan PPh-final merupakan kewajiban Ditjen Pajak sehingga pembayarannya disalurkan melalui Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Hal itu berbeda dengan pemungutan PBB dan BPHTB yang merupakan pajak daerah sehingga menjadi kewenangan Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota). Dasar hokum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh pihak penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah Peraturan Pemerintah Nomor (PP) 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga Atas PP Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Ha katas Tanah dan Bangunan. Pembahasan lebih terperinci tentang PBB, BPHTB, dan PPh-Final dijelaskan dalam bab tentang aspek perpajakan property.

214

Skema 8. Macam-Macam Dokumen Properti Secara Umum, ruang lingkup dokumen property mencakup segala macam perizinan yang berkaitan dengan aspek: a) Tanah b) Bangunan c) Air tanah (air bawah tanah) d) Tata ruang, e) Perpajakan, dan f) Perizinan terkait lainnya

215

Dokumen propertiyang terkait Tanah dapat berupa: A) Sertifikat ha katas tanah (Hak Milik, HGB, HGU, Hak Pakai, dan Hak Sewa) B) Akta pemberian Hak Tanggungan C) Akta jual beli tanah dan akta pengalihan ha katas tanah lainnya D) Dokumen perubahan Tanag Girik menjadi Hak Milik E) Dokumen pengalihan Tanah Negara menjadi tanag berstatus Hak Milik/HGB/HGU/Hak Pakai/Hak Pengelolaan F) Dokumen perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB/Hak Pakai G) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai H) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik I) Dokumen pemecahan, pemisahan, dan oenggabungan tanah, J) Dokumen perjanjian sewa tanah, dan lain-lain

Dokumen property yang berkaitan dengan Bangunan Gedung berupa: a) Sertifikst Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) b) Seritifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun) c) Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun (SKBG-Sarusun) d) Izin Mendirikan Bangunan (IMB) e) Sertifikat Laik Fungsi Bangunan (SLF) Izin Pengunaan Bangunan (IPB) f) Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB) g) Dokumen perjanjian sewa bangunan Gedung h) Dokume pengurusan AMDAL, dan lain-lain

216

Dokumen Properti yang berkaitan dengan Air Tanah (Air Bawah Tanah) antara lain Surat Izin Penggunaan Tanah (SIPA) yang terdiri atas: a) Surat Izin Pemakaian Air Tanah (untuk kepentingan nonbisnis) b) Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (untuk kepentingan bisnis) Regulasi Air Tanah menjadi kewenangan Menteri ESDM cq. Dinas Pertambangan/Dinas ESDM. Sedangkan regulasi air permukaan menjadi kewenangan Menteri PU cq. Dinas PU/pengairan

Dokumen property yang berkaitan dengan perpajakan berupa: A) Pajak BUmi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB) B) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) C) Pajak Penghasilan yang bersifat Final (PPh-Final) atas penghasilan yang diperoleh dari pengalih ha katas tanah dan/atau bangunan

217

Bab 15 Aspek Perpajakan Properti Bisnis property, sebagaimana kegiatan bisnis lainnya, juga tidak dapat dipisahkan dengan aspek perpajakan. Perusahaan property (developer atau kontraktor) diwajibkan membayar Pajak Penghasilan untuk Badan Usaha (PPh-Badan). Sedangkan perorangan yang bekerja di sector property sebagai pengelola, karyawan, pengawas, konsultan, tenaga ahli, arsitek, perancang interior, perancang taman, penilai, broker property, dan lain-lain dapat dikenakan Pajak Penghasilan untuk Orang (PPh-Orang). Perusahaan yang memasok baha/material untuk pembangunan property juga dapat terkena PPh-Badan dan juga Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Objek Properti berbentuk tanah dan/atau bangunan yang dimiliki para investor, perusahaan, maupun masyarakat umum juga dapat terkena pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Tidak hanya itu, masyarakat yang ingin menjual aset property juga diwajibkan membayar PPh-Final, sedangkan pihak yag membeli property tersebut diharsukan membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Produk property baru yang dijual oleh developer juga dapat terkena Pajak Pertambahan Nilai (PPN), kecuali produk property tertentu khusus bagi MBR yang memang dibebaskan dari PPN. Sedangkan khusus untuk produk property yang tergolong barang mewah (PPnBM). Pertumbuhan bisnis property di Indonesia juga dapat dipicu melalui insentif perpajakan. Berkaitan dengan hal itu, Menteri Keuangan telah mengeluarkan PMK-Nomor 67/PMK.03/2011 yang mengubah besaran Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPKP) dari sebelumnya Rp12Juta menjadi Rp24 juta. Aturan baru tersebut mulai berlaku 1 Januri 2012. Penyesuaian NJOPTKP dilakukan seiring perkembangan ekonomi moneter, dan harga umum obje pajak. NJOPTKP merupakan pengurangan besarnya NJOP sebelum dikalikan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sehingga NJOPTKP akan mengurangi besarnya PBB yang terutang. Dengan kata lain, jika kitamemiliki tanah da/atau bangunan senilai kurang atau sama dengan Rp24 juta, kita tidak akan terkena kewajiban membayar PBB. Sebaliknya, jika kita memiliki tanah dan/atau bangunan yang bernilai lebih dari Rp24 juta, kita akan dikenakan PBB sebesar Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Rp24 Juta lalu dikalikan dengan tarif PBB yang berlaku saat itu. 218

Di samping itu, berdasarkan UU28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pengelolaan Pajak Bumi Bangunan Perkotaan-Pedesaan (PBB P2) mulai 1 Januari 2014 akan dialihkan dari Pemerintah Pusat ke pada Pemerintah Daerah. UU 28/2009 juga mengamanatkan pengalihan pengelolaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah mulai 1 Januari 2011. Kebijakan itu diharpkan memperbesar peran Pemerintah Daerah dalam mendorong pembangunan sector perumahan dan permukiman. Pada bab ini, penulis membahas pajak property, yaitu PBB, BPHTB, dan PPh-Final yang sebagian besar dikutip dari buku karya penulis yang berjudul Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti yang diterbitkan oleh PUstaka Yustisia, Yogyakarta, tahun 2012. Di samping itu, Penulis juga menambahkan ulasan tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Investor property yang ingin mengethaui lebih mendalam tentang cara perhitungan pajak property dapat menghubungi Konsultan Pajak atau Notaris terdekat. 1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Perorangan maupun badan yang memiliki tanah dan/atau bangunan di derah perkotaan maupun di pedesaan diwajibkan membayar pajak daerah bernama Pajakn Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (atau lazi disingkat PBB). PBB adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali karyawan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Saat ini Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB) diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Pasal 2 Ayat (2) huruf j UU 28/2009 menyatakan bahwa PBB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang berhak dipungut oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan yang dimilki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Dengan kata lain, Kawasan yang digunakan untuk kegiatan lain, seperti usaha pertanian, peternakan, dan perikanan darat,

termasuk

dalam

objek

PBB,

sehingga

para

pemilik

lahan

pertanian/peternakan/perikanan darat dikenakan kewajiban membayar PBB. Yang termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat diwajibkan objek PBB:

219

a) Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang meruplan suatu kesatuan Degnan kompleks bangunan tersebut. b) Jalan tol c) Kolam renang d) Pagar mewah e) Tempat olahraga f) Galangan kapal, dermaga g) Taman mewah h) Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak i) Menara

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang: a) Digunakan oleh Pemerintah dan Daeah untuk penyelenggaraakn pemerintahan b) Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, social, kesehatan, Pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan c) Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu d) Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, taanah penggembalaan yag dikauasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak e) Digunakan oleh perwakilan diplomatic dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; dan f) Digunakan oleh badan atau perwakilan Lembaga intrenasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling rendah sebesar Rp10 Juta untuk setiap wajib pajak PBB. NJOPTKP untuk masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah. Tentu saja Perda tersebut tidak boleh menetapkan NJOPTKP yang lebih rendah daripada Rp10 Juta. Saat ini, sesuai Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 67/PMK.03/2011, besaran NJOPTKP telah diubah menjadi paling rendah Rp24 Juta.

220

Dengan kata lain, jika kita punya aset property berupa tanah dan/atau bangunan yang bernilai sama atau kurang dari NJOPTKP, kita tidak perlu membayar PBB. Sebaliknya, jika aset tanah dan/atau bangunan kita bernilai lebih dari NJOPTKP, kita diwajibkan membayar PBB sebesar Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi NJOPTKP, kemudian dikalikan dengan tarif PBB yang berlaku saat itu. Besaran NJOP atas aset property kita dapat diketahui dari surat tagihan PBB. Subjek pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang dapat dikenakan Pajak PBB. Wajib pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu ha katas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan. Karena PBB tergolong pajak daerah, maka pengurusannya ditangani oleh Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang mengurusi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Badan adalah sekumpuln orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan koanditer, persereoan lainnya, badan usaha milik negara (BUMN), atau badan usaha milik daerah (BUMD) dengannama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pension, persekutuan, perkumpulan, Yayasan, organisasi massa, organisasi social politik, atau organisasi lainnya, Lembaga, dan bentuk badan lainya termasuk kontak investasi kolektif dan bentuk usaha tetap. Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objel Pajak (NJOP). Besarnya NJOP PBB ditetapkan setiap 3 tahun oleh Kepala Daerah, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan setiap wilayah. Tarif PBB ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%. Tarif PBB untuk masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan dengan cara mengalikan Tarif PBB dengan dasar pengenaan pajak (NJOP PBB) setelah dikurangi NJOPTKP, atau sesuai rumus berikut:

PBB= Tarif PBB X (NJOP PBB-NJOPTKP) Contoh perhitungan: Pak Purnomo mempunyai 1 unit rumah edngan luas bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2 dengan nilai jual di pasaran saat ini sebesar Rp460 juta. Pemerintah Daerah setempat menetapkan NJOP PBB atas aset Pak Purnomo sebesar Rp224 juta (sesuai data yang tertera di surat tagihan PBB), dan NJOPTKP saat ini sebesar Rp24 juta, serta tarif PBB sebesar 0,3%. Dengan demikian, besaran PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Purnomo adalah = 0,3% (Rp224 juta-Rp24 juta) = 0,3% X Rp200 juta= Rp 600 ribu. 221

Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapaat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baku, atau NJOP pengganti. Besaran NJOP PBB ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, sedangkan besaran NJOP pada perhitungan PPh-Final dan BPHTB ditetapkan berdasarkan nilai transaksi jual-beli. Pendataan objek pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). SPOP harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada Kepala Daerah yang wilayah kerjanya meliputi letak Objek Pajak, selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal diterimanya SPOP oleh subjek pajak. SPOP adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data subjek dan Objek PBB sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan daerah. Berdasarkan SPOP itulah Kepala Daerah dapat menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Selanjutnya, Kepala Daerah dapat mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) dalm hal-hal sebagai berikut: a) SPOP tidak disampaikan dan setelah Wajib Pajak ditegur secara tertulis oleh Kepala Daerah sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran. b) Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keteranagn lain ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar daripada jumlah pajak yang dhitiung berdasarkan SPOP yang disampaikan oleh Wajib Pajak Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, yang selanjutnya disingkat SPPT, adalah surat yang digunakan untuk memberitahukan besarnya PBB yang terutang kepada Wajib Pajak. Surat Ketetapan Pajak Daerah, yang selanjutnya disingkat SKPD, adalah surat ketetapan pajak yang menentukan besarnya jumlah pokok pajak yang terutang.

2. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Jika transaksi jual-beli aset property berupa tanah dan/atau bangunan, pihak pembeli diwajibkan membayar BPHTB, sedangkan pihak penjual diwajibkan membayar PPh-Final. Objek BPHTB adalah perolehan ha katas Tanah dan/atau Bangunan yang meliputi:

a) Pemindahan Hak karena: 222

1) Jual-beli 2) Tukar-menukar 3) Hibah 4) Hibah wasiat 5) Pewarisan 6) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lain 7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8) Penunjukkan pembeli dalam lelang 9) Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hokum tetap 10) Penggabungan usaha 11) Peleburan usaha 12) Pemekaran usaha 13) Hadiah b) Pemberian hak baru karena: 1) Kelanjutan pelepasan hak 2) Di luar pelepasan hak

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh: a) Perwakilan diplomatic dan konsulat yang berdasarkan asas perlakuan timbal balik b) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/ataua untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum c) Badan atau perwakilan Lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut d) Orang pribadi atau Badan karena konversi baik atau karena perbuatan hokum lain dengan tidak adanya perubahan nama e) Orang pribadi atau badan karena wakaf, dan f) Orang pribadi atau badan yang diguakan untuk kepentingan ibadah Subjek pajak atau Wajib Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP pada BPHTB diperoleh dalam hal:

223

a) Jual-beli adalah harga transaksi b) Tukar-menukar adalah nilai pasar c) Hibah adalah nilai pasar d) Hibah wasiat adalah nilai pasar e) Waris adalah nilai pasar f) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya adalah nilai pasar g) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar h) Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hokum tetap adalah nilai pasar i) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar j) Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar k) Penggabungan usaha adalah nilai pasar l) Peleburan usaha adalah nilai pasar m) Pemekaran usaha adalah nilai pasar n) Hadiah adalah nilai pasar o) Penunjukkan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang Jika NJOP tidak diketahui atau lebih rendan daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, berarti dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP PBB. Besarnya NJOPTKP ditetapkan paling renda sebesar Rp60 juta untuk setiap Wajib Pajak BPHTB. Dalam hal perolehan hak yang diperoleh dari waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubugan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberian hibah wasiat, termasuk suami/istri, maka NJOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp300 juta. Nilai Jual Objek Pajakk Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dalam kaitan pembayaran BPHTB untuk masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Tarif BPHTB bagi masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Perda tersebut tentu saja tidak boleh menetapkan tarif BPHTB yang lebih besar daripada 5%. Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalihkan Tarif BPHTB dengan dasar pengenaan pajak (NJOP) setelah dikurangi NJOPTKP. BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan tersebut berada.

224

BPHTB= Tarif BPHTB X (NJOP-NJOPTKP) Contoh perhitungan: Pak Purnomo membeli 1 unit rumah milik Bu Hariyani dengan luas bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2 seharga Rp450 juta. Sebagai pihak pembeli, Pak Purnomo akan dikenakan kewajiban membayar BPHTB sesuai rumus di atas, yaitu BPHTB = Tarif BPHTB X (NJOP-NJOPTKP) = 5% X (Rp460 juta- Rp 60 juta) = 5% X Rp400 juta= Rp 20 juta. Pada praktiknya, sering kali pihak pembeli dibantu dengan pihak penjual dan notaris melakukan rekayasa untuk menurunkan harga jual agar NJOP-nya bisa lebih rendah, namun masih di atas NJOP PBB. Modus semacam itu meskipun umum terjadi, tentu saja tidak layak dilakukan karena mengandung risiko terkena sanksi hokum dan dapat merugikan pembeli karena secara formal nilai aseet yang dibeli akan dihargai rendah. Pajak BPHTB yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Saat terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Selanjutnya pajak BPHTB ditetapkan untuk: a) Jual-beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta b) Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta c) Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta d) Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta e) Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan f) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta g) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta h) Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hokum yang tetap i) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanutan dan pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak j) Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta k) Peleburan udaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta l) Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta m) Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta 225

n) Lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang PPAT/Notaris hanya dapathanya dapat menandatangani akta Pemindahan Ha katas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan surat bukti pembayaran pajak. Kepala Kantor Lelang Negara hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan Ha katas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerhakan surat bukti pembayaran pajak (termasuk pajak PBB, BPHTB, dan PPh-Final) Kepala Kantor Pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran Ha katas Tanah setelah Wjib Pajak menyerahkan surat bukti pembayaran pajak PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara wajib melaporkan pembuatan akta lelang atau risalah lelang perolehan Ha katas Tanah dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya. Tata cara pelaporan bagi pejabat diatur dengan Peraturan Kepala Daerah 3. PPH-FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN Pajak penghasilan final (PPh-Final) secara khusus dikenakan terhadap orang atau badan yang bertindak selaku pihak enjual aset berupatanah dan/atau bangunan. Dengan kata lain dapat disimpulkan bahwa dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual dikenakan PPh-Final sedangkan pihak pembeli dikenakan BPHTB. Pemungutan PPh-Final merupakan kewewangan Pemerintah Pusat melalui Ditjen Pajak sehingga pembayarannya disalurkan melalui Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Hal tersebut berbeda dengan pemungutan PBB dan BPHTB yang merupakan pajak daerah sehingga menjadi kewenangan Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota). Dasar hokum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah PP Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP NOmor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghaslan dari Pengalihan Ha katas Tanah dan Bangunan. Wajib pajak yang melakuakn transaksi pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan dikenakan pembayaran PPh bersifat (PPh-Final). Besarnya PPh-Final yang harus dibayar oleh pihak penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% dari jumlah besarnya nilai pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan. Kecuali untuk pengalihan ha katas Rumah Sedarhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan, maka Wajib Pajak tersebut hanya dikenai PPh sebesar 1% dari jumlah bruto pengalihan.

PPh-Final= 5% X Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Ha katas Tanah/Bangunan 226

Contoh perhitungan: Pak Purnomo membeli 1 unit rumah milik Bu Hariyani dengan luas bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2 seharga Rp460 juta. Dalam kasus ini, Bu Hariyani sebagai pihak penjual diwajibkan membayar PPh-Final sebesar 5% x Rp460 juta = Rp23 juta. Dalam perhitungan PPh-Final ini tidak ada factor pengurang seperti dalam perhitungn BPHTB sehingga nilai pembayaran PPh-Final selalu lebih besar daripada nilai pembayaran BPHTB.

Pihak-pihak yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh-Final dalam transaksi pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan, meliputi:

a) Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah b) Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan ha katas tanah dan/aau bangunan kepada pemerintah c) Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan Pendidikan, badan social, termasuk Yayasan, koperasi atau orng pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan. d) Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/aau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan Pendidikan, badan social, termasuk Yayasan, koperasi tau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, atau e) Pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan karena warisan Rumah sederhana terdiri atas Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPn) sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan yang dimaksud dengan RUmah Susun 227

Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang digunakan sebagai tempat hunin yang dilengkapi KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah SUsun Sederhana Milik (Rusunami), yang mendapat fasilitas dibebaskan dari PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Nilai dari pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdarasarkan Akta Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan bersangkutan. Sebagaimana dimaksud UU 12/1985 jo. UU 12/1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, kecuali: a)

dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan

pejabat yang bersangkutan; b)

dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908

Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) didasarkan pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) tahun yang bersangkutan. Apabila, SPPT-PBB yang dimaksud belum terbit, maka NJOP didasarkan pada SPPT-PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama (KPPPratama), maka NJOP yang dipakai adalah NJOP menurut surat keterangan yang diterbitkan oleh KKP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.

4. PAJAK PERTAMBAHAN NILAI Secara umum produk properti baru yang dijual oleh para pengembang (developer) akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%. PPN akan dikenakan kepada pihak Pembeli (konsumen) dan dipungut oleh pihak Penjual (developer) dengan catatan Penjual adalah tergolong Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan/atau tergolong pengusaha yang memiliki penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp600 juta per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun saat pelunasan dan harus dibayarkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Cara menghitung PPN : Apabila harga tidak termasuk PPN, maka berlaku rumus sebagai berikut : PPN = Harga Jual x 10% Apabila harga jual termasuk PPN, maka berlaku rumus sebagai berikut, PPN = (Harga Jual Dasar Pengenaan Pajak) x 10% Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%.

228

Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP PBB dapat dilihat pada lembar tagihan PBB. Apabila NJOP PBB lebih besar daripada nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP PBB. Sebaliknya jika NJOP PBB lebih kecil daripada nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan nilai transaksi. Tidak semua produk properti dapat dikenakan PPN. Pemerintah cq. Menteri Keuangan mengatur adanya perkecualian terhadap produk-produk properti tertentu yang dibebaskan dari kewajiban pembayaran PPN. Kebijakan khusus itu diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 125/PMK.011/ 2012 tentang Perubahan Ketiga atas PMK 36/ PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai. Sesuai Pasal 2 PMK

12

5/PMK.011/ 2012 yang mulai berlaku 3 Agustus 2012 tersebut,

Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Niiai (PPN) adalah runiall yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan : a.) luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi) b.) harga jual tidak melebihi :

1. Rp 88 juta yang meliputi wilayah Sumatra, Jawa, dan Sulawesi tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi; 2. Rp95 juta yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat; 3. Rp 145 juta yang meliputi wilayah Papua dan Papua Barat; 4. Rp95 juta yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun; dan c.) merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal

dan tidak dipindahtanganka n dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki. pemerintah mengakui bahwa penetapan harga rumah tapak bebas PPN masih memicu penyelundupan hukum properti. Para konsumen yang membeli rumah cenderung memanipulasi transaksi agar tidak kena pajak (PPN). Hal itu bisa terjadi jika konsumen dan

229

pengembang bekerja sama memanipulasi laporan transaksi sehingga harga rumah direkayasa agar tidak terkena PPN 10%.

5. PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH (PPNBM)

Saat ini Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) terhadap produk properti tertentu diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas PMK 620/ PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah. PMK 103/2009 ini mulai berlaku 10 Juni 2009. Berdasarkan aturan PMK 103/2009 tersebut, produk properti berupa hunianyang tergolong mewah akan dikenakan PPnBM sebesar 20% (dua Puluh persen). Hunian mewah yang dimaksud

a) Rumah mewah dan townhouse dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih.

b)

Apartemen, kondominium, townhouse dari jenis strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.

Rumus perhitungan PPnBM: PPnBM Harga Jual x 20% Contoh perhitungan: Harga jual 1 unit rum-ah mewah townhouse bertingkat dua dengan luas bangunan 400m2 dan luas tanah 200 m2 di Jakarta Selatan adalah Rp5 miliar. Karena rumah mewah tersebut memiliki luas bangunan di atas 350 m2 maka akan terkena PPnBM. Dalam kasus ini PPnBM yang dikenakan kepada Pembeli sebesar Rp5 miliar x 20% = RP1 miliar. PPnBM atas penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium juga diatur dalam Peraturan Pemerintah (PI)) Nomor 6 Tahun2003 tanggal 20 Januari 2003 tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 145 Tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah yang Dikenakan PPnBM. Menurut ketentuan dalam PP tersebut penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium akan dikenakan PPnBM sebesar 20%. Karena penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan maka perlu pengawasan terhadap penyerahan bangunan yang luasnya kurang atau mendekati 350 rn2 karena ada kemungkinan luas bangunan yang sebenarnya lebih luas daripada luas bangunan yang tercantum dalam dokumen. Pengujian kebenaran harga bangunan per m2 230

dapat menggunakan pendekatan harga pokok ditambah margin. Atau apabila harga jual tanah dan bangunan diketahui, maka harga jual bangunan dapat dihitung secara proporsional antara harga NJOP bangunan dibandingkan dengan NJOP tanah. PPnBM hanya dikenakan satu kali terhadap produk properti baru berupa hunian mewah yang dibeli dari pengembang (developer) dan yang memenuhi kriteria sebagai barang mewah. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi jual-beli properti antar perorangan. Hal itu sesuai dengan aturan Pasal 5 Ayat (2) UU 42/2009 tentang PPN dan PPnBM yang menyatakan bahwa PPnBM dikenakan hanya I (satu) kali pada waktu penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah oleh pengusaha yang menghasilkan atau pada waktu impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah. Contoh sebuah townhouse yang tergolong mewah dibuat oleh pengembang dan dijual kepada konsumen A sehingga konsumen A akan diwajibkan membayar BPHTB 5%, PPN 10%, dan PPnBM 20%. Namun, jika konsumen A kemudian menjual kembali townhouse tersebut kepada orang lain (misal tuan X) maka Tuan X tidak perlu membayar lagi PPnBM 20% dan PPN 10%, tetapi cukup membayar BPHTB 5%, sedangkan pihak penjual (konsumen A) akan dikenakan PPh-Final sebesar 5%. Jadi, PPN dan PPriBM hanya dikenakan satu kali pada saat pengembang menyerahkan rumah mewah tersebut kepada konsumen A. Atau dengan kata lain, PPN dan PPnBM hanya dikenakan terhadap properti baru yang dijual oleh pengembang perumahan.

Skema 9. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Perorangan atau badan yang memiliki tanah dan/atau bangunan di daerah perkotaan maupun pedesaan wajib membayar pajak daerah bernama Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (disingkat PBB). PBB adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBB diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Bangunan yang dapat dijadikan objek PBB: a) jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; b) jalan tol; c)

kolam renang;

d)

pagar mewah, 231

e)

ternpat olahraga;

f)

galangan kapal, dermaga;

g)

tarnan mewah;

h)

ternpat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;

i) menara. Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang: a)

digunakan

Pemerintah

dan

Daerah

untuk

penyelenggaraan

pemerintahan;

b) digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan; c)

digunakan

untuk

kuburan,

peninggalan

purbakala,

atau

sejenisnya;

d) merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa,dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak; e) digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulatberdasarkan asas perlakuan timbal balik; dan f) digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan. Besarnya Nilai Jual Objek PajakTidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling rendah sebesar Rp24 juta untuk setiap Wajib Pajak PBB. Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Kepala Daerah, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayah. Tarif PBB ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%.Tarif untuk setiap daerah selanjutnya ditetapkan dengan Peraturan Daerah. PBB Terutang dihitung dengan cara mengalikan Tarif PBB (0,3%) dengan dasar pengenaan pajak (NJOP PBB) setelah dikurangi NJOPTKP:

PBB = Tarif PBB x (NJOP PBB - NJOPTKP)

Skema 10. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) BPHTB adalah pajak atas perotehan hak atas tanah dantatau bangunan. Perotehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang 232

mengakiba*an diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. BPHTB diatur UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. BPHTB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang boleh dipungut oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Pihak yang wajib membayar BPHTB adalah pihak yang menerima hak atas tanah dantatau bangunan. Contoh: apabila terjadi jual-beli tanah/bangunan maka pihak pembeli diwajibkan membayar BPHTB karena merupakan pihak yang menerima hak atas tanah/bangunan. Sedangkan pihak penjual sebagai pihak yang rnenyerahkan hak tersebut diwajibkan membayar PPh-Final. Objek BPHTB meliputi: 1)

Pemindahan Hak karena:

a) jual-beli; b) tukar-menukar; c) hibah; d) hibah wasiat; e) pewarisan; 1) pemasukan dalarn perseroan atau badan hukum lain; g) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; h) penunjukan pembeli dalam lelang; i)elaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap; p j) penggabungan usaha; k) peleburan usaha; 1) pemekaran usaha; m) hadiah. 2)

Pemberian Hak Baru karena :

a) kelanjutan pelepasan hak b) di luar pelepasan hak

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh : a) perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balk b) negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk 233

pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum; c) badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan tersebut d) orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e) orang pribadi atau badan karena wakaf; dan f) orang pribadi atau badan yang d;-unakan untuk kepentingan ibadah. Dasar pengenaan BPHTB adatah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling rendah Rp60 juta untuk setiapWajib Pajak BPHTB. Dalam hal perolehan hak diperoleh dari pewarisan atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, maka NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp300 juta. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif BPHTB setiap daerah ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan Tarif PBB dengan NJOP setelah dikurangi NJOPTKP:

BPHTB -Tarif PBB x (NJOP - NJOPTKP)

Skema 11. PPh-Final Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Rantjunan

Pajak Penghasilan Final (PPh-Final) secara khusus dikenakan terhadap orang atau badan yang bertindak selaku penjual tanah/bangunan. Dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual dikenakan PPhFinal, sedangkan pembeli dikenakan BPHTB. Dasar hukum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh pihak penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Penghasilan Hak atas Tanah dan Bangunan

234

Besarnya PPh-Final yang harus dibayar oleh pejual dalam transaksu jual-beli yang harus dibayar oleh penjua dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Kecuali untuk pengalihan ha katas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, maka Wajib Pajak tersebut hanya dikenai PPh-Final sebesar 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Pemungutan PPh-Final merupakan kewenangan Pemerintah Pusat Ditjen Pajak sehingga pembayarannya disetorkan kepada Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Hal tersebut berbeda dengan pemungutan PBB dan BPHTB yang merupakan kewenangan Pemerintah Daerah karena tergolong pajak daerah. Pihak-pihak

yang

dikecualikan

dari

kewajiban

pembayaran

PPh-Final

dalam transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi: a) Orang

pribadi

yang

mempunyai

penghasilan

di

bawah

Penghasilan

Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan

dengan

jumlah

bruto

pengalihannya

kurang

dari

Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah; b) Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah;

c) Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan saw

cara

hibah

derajat,

badan

kepada

keluarga

keagamaan,

sedarah

badan

dalam

pendidikan,

garis

keturunan

badan

sosial

lurus

termasuk

yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang

ketentuannya

sepanjang

hibah

diatur

lebih

tersebut

tidak

lanjut ada

dengan

Peraturan

hubungan

dengan

Menteri

Keuangan,

usaha,

pekerjaan,

kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; d) Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara

hibah

termasuk usaha dengan

kepada yayasan,

mikro

dan

Peraturan

badan

keagamaan,

koperasi,

atau

kecil,

yang

Menteri

badan

orang

pendidikan, pribadi

ketentuannya

Keuangan,

badan

yang diatur

sepanjang

sosial

menjalankan lebih

hibah

lanjut tersebut

tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, 235

atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; e) Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Skema 12. pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Produk Properti

Secara umum, produk properti baru yang dijual developer akan dikenakan pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%. PPN akan dikenakan kepada pembeli dan dipungut oleh Penjual (developer) dengan catatan Penjual adalah tergolong Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan/atau tergolong pengusaha yang memiliki penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp600 juta per tahun. PPN dipungut saat penerimaan uang muka atau saat pelunasan dan harus dibayarkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya Jika harga jual tidak termasuk PPN, maka berlaku rumus: PPN —Harga Jual x 10% Jika harga jual termasuk PPN, maka berlaku rumus: PPN (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak) x 10% Sesuai Pasal 2 PMK 125/PMK,011/2012 yang mulai berlaku 3 Agustus 2012,kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah rumah yang perolehannya secara tunas atau dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan syariah, yang memenuhi ketentuan: (a) luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (b) harga iual tidak melebihi: 1. Rp88 juta yang meliputi wilayah Sumatra, Jawa, dan Sulawesi, tidak termasuk Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang, dan Bekasi; 2. Rp95 juta yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat; 3. Rp145 juta yang meliputi wilayah Papua dan Papua Barat; 4. Rp95 juta yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun; dan (c) merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri eba aitem at tin alda tidak i indahtan ankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.

236

Skema 13. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM atas Produk Properti Tertentu

Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) terhadap produk properti dengan kriteria tertentu diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor103/PMK.03/2009. PPnBM atas penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium juga diatur dalam PP Nomor 6 Tahun 2003. Berdasarkan aturan PMK 103/2009, produk properti berupa hunian yang tergolong mewah akan dikenakan PPnBM sebesar 20%. Hunian mewah yang dimaksud meliputi: a) Rumah mewah dan townhouse dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m'atau lebih. b) Apartemen, kondominium, townhouse dari jenis strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m'atau lebih. Rumus perhitungan PPnBM: PPnBM = Harga x 20%

PPnBM hanya dikenakan satu kali terhadap produk properti berupa hunian mewah yang dibeli dari developer dan yang memenuhi kriteria sebagai barang mewah. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi jual-beli properti antar perorangan.

237

BAB 16 Aspek Hukum Properti

Perkembangan bisnis properti di tanah air melibatkan banyak pihak, baik sektor swasta maupun pemerintah. Kementerian Perumahan Rakyat, Kementerian Pekerjaaan Umum, Kementerian Keuangan, Badan Pertanahan Nasional, dan Pemerintah Daerah, memiliki peran sentral dalam program pengadaan perumahan, khususnya perumahan bagi golongan MBR. Para pelaku usaha properti, khususnya pengembang dan kontraktor, juga me-miliki andil besar mewujudkan perumahan yang layak bagi masyarakat. Sinergi sektor pemerintah dan swasta tersebut hanya dapat dilakukan jika didukung kemauan politik serta aturan hukum yang memadai. Hingga saat ini dasar hukum yang dipakai dalam penyelenggaraan inves-tasi dan bisnis properti di Indonesia meliputi: a) UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman b) UU 20/2011 tentang Rumah Susun c) UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung d) UU 18/1999 tentang Jasa Konstruksi e) UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria f) UU 26/2007 tentang Penataan Ruang g) UU 7/2004 tentang Sumber Daya Air h) UU 38/2004 tentang Jalan i) UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup j) UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang k) UU 11/2010 tentang Cagar Budaya l) UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah m) UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Re _ pentingan Umum n) UU 4/ 1996 tentang Hak Tanggungan o) UU 42/ 1999 tentang Jaminan Fidusia p) UU 8/ 1999 tentang Perlindungan Konsumen q) Peraturan perundang-undangan lain yang terkait 238

Kemajuan pesat bidang properti di Indonesia ini kurang didukung regulasi yang memadai. Meskipun pemerintah dan DPR telah mengesahkan UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman serta UU 20/2011 tentang Rumah Susun, namun beberapa peraturan penting yang terkait belum diselesaikan, seperti RUU Tabungan Perumahan Rakyat dan revisi UU Pokok Agraria (UU 5/1960). Revisi UU Pokok Agraria sangat mendesak dilakukan mengingat undang-undang tersebut merupakan produk hukum warisan Orde Lama yang dalam beberapa hal sudah tidak sesuai lagi dengan semangat reformasi dan kemajuan perekonomian global. Pemerintah juga belum merevisi PP 41/ 1996 yang mengatur kepemilikan properti oleh orang asing sehingga hal tersebut dapat menghambat pemasaran produk properti, khususnya yang ditujukan bagi konsumen warga negara asing. Pembangunan perumahan sudah seharusnya mendapat perhatian penuh karena perumahan merupakan salah satu aspek Hak Asasi Manusia (HAM). Hal itu telah diamanatkan dalam UUD 1945 dan telah tercantum dalam berbagai peraturan perundangundangan di tanah air. UUD 1945 Pasal 28 H Ayat 1 menyatakan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik sehat, serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Hal senada diatur dalam Pasal 40 UU 39/ 1999 tentang HakAsasi Manusia yang menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak. Pasal 9 UU 39/ 1999 menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk hidup, mempertahankan hidup, dan taraf kehidupannya. setiap orang juga berhak hidup tenteram, aman, damai, bahagia, sejahtera lahir dan batin, serta berhak atas lingkungan hidup yang baik dam sehat. Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP 41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oieh OrangAsing yang Berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan PP 41/1996, WNA yang tinggal di Indonesia dapat memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang selama maksimal 20 tahun. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang tinggal di Indonesia dapat memiliki prop erti dengan status hak pakai selama maksimal 95 tahun. Batas minimal harga properti yang bisa dibeli oleh WNA pun akan ditetapkan sebesar 150.000 dolar AS hingga 250.000 dolar AS. Saat ini investasi dalam bisnis properti juga terkait dengan UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (UU TPPU). Sesuai Pasal 27 239

UU TPPU, Perusahaan Properti dan/atau Agen Properti wajib menyampaikan laporan transaksi yang dilakukan oleh Pengguna Jasa dengan mata uang rupiah dan/atau mata uang asing yang ni-lainya paling sedikit atau setara dengan Rp500 juta kepada Pusat Pelaporan dan Analisis Transaksi Keuangan (PPATK). Laporan transaksi tersebut wajib disampaikan ke PPATK paling lama 14 hari kerja terhitung sejak tanggal transaksi dilakukan, dan jika tidak dilakukan akan terkena sanksi administratif. Sanksi administratif tersebut dapat berupa: a) peringatan; b) teguran tertulis; c) pengumuman kepada publik mengenai tindakan atau sanksi; d) denda administratif. Aturan yang mewajibkan perusahaan properti dan agen properti untuk melaporkan setiap transaksi pembelian properti senilai minimal Rp500 juta tersebut menuai pro dan kontra. Ada pihak yang keberatan dengan aturan itu dengan alasan dapat menurunkan minat masyarakat membeli properti kelas menengah-atas. Namun, ada pula pihak yang setuju karena aturan tersebut diperlukan guna memberantas tindak pidana pencucian uang di tanah air. Sebagaimana diketahui, saat ini banyak pelaku kejahatan (seperti korupsi, narkoba, illegal logging) yang menyembunyikan hasil kejahatannya dengan membeli aset-aset properti berharga mahal. Dalam bisnis properti, peran pelaku usaha jasa konstruksi amatlah vital, sebab di tangan merekalah mutu bangunan perumahan dipertaruhkan. Karena perannya yang sangat besar, maka bidang jasa konstruksi diatur dalam undang-undang khusus, yaitu UU 18/1999 tentang jasa konstruksi yang selanjutnya dijabarkan Iebih lanjut dalam: a) PP 28/2000 jo PP 4/2010 tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jas, Konstruksi, b) PP 29/2000 jo PP 59/2010 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, c) PP 30/2000 tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi Kualitas bangunan gedung sangat menentukan kesuksesan bisnis property. Karena itu, pemerintah juga wajib mengatur dan mengawasi pembangunan gedung agar tidak sampai merugikan masyarakat selaku Penghuni gedung. Saat ini bangunan gedung diatur dalam UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung serta PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung. Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktorat Jenderal Cipta Karya berperan mengatur dan mengawasi implementasi UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung.

240

Bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar budaya, sesuai dengan peraturan perundang-undangan, harus dilindungi dan dilestarikan. Penetapan bangunan gedung dan lingkungannya yang dilindungi dan dilestarikan dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan/atau Pemerintah Pusat dengan memperhatikan ketentuan perundangundangan khususnya UU 11/2010 tentang Cagar Budaya. UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung dijabarkan lebih lanjut dalam PP 36/2005 dan dalam sejumlah Peraturan Menteri Pekerjaan Umum, seperti: a) Peraturan Menteri PU Nomor 29 Tahun 2006 tentang Pedoman Per¬syaratan Teknis Bangunan Gedung b) Peraturan Menteri PU Nomor 30 Tahun 2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan c) Peraturan Menteri PU Nomor 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Izin Mendirikan Bangunan Gedung d) Peraturan Menteri PU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Pedoman Ser-tifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung e) Peraturan Menteri PU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Pedoman Ahli Bangunan Gedung f) Peraturan Menteri PU Nomor 45 Tahun 2007 tentang Pedoman Telulis Pembangunan Bangunan Gedung Negara g) Peraturan Menteri PU Nomor 24 Tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung h) Peraturan Menteri PU Nomor 25 Tahun 2008 tentang Pedoman Teknis Penyusunan Rencana Induk Sistem Proteksi Kebakaran i) Peraturan Menteri PU Nomor 26 Tahun 2008 tentang Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan Pemerintah melakukan pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar untuk pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman, yang diperuntukkan bagi pembangunan Rumah Umum, Rumah Khusus, dan penataan permukiman kumuh. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar dilaksanakan sesuai peraturan perundangundangan, antara lain Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar. Pemerintah juga melakukan program pengadaan tanah untuk pemba-ngunan bagi kepentingan umum yang diperuntukkan bagi pembangunan Rumah Umum, Rumah Khusus, dan penataan permukiman kumuh. Peng-adaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan 241

umum dilaksanakan sesuai Peraturan Presiden atau Perpres 36/2005 jo Perpres 65/2006 yang saat ini telah direvisi menjadi UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Guna mempercepat penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), merintah telah membuat program bantuan pembiayaan perumahan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejak 2010. FLPP di-kelola oleh Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat. FLPP diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 130/PMK.05/ 2010 tentang Tata Cara Penyediaan, Pencairan, dan Pertanggungjawaban Dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, serta PMK Nomor 18S/PMK.OS/ 2010 tentang Tarif Layanan Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat. Dalam rangka pelaksanaan kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumaha, pemerintah mendirikan Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP ) berbadan hukum, perseroan terbatas, yaitu PT (Persero) Sarana Multigriya Finansial (SMF). Salah satu produk SMF adalah surat berharga bernama Efek Beragun Aset (EBA) yang dijual melalui pasar modal. SMF berdiri sejak 22 Juli 2005, berdasarkan PP Nomor 5 Tahun 2005 tentang Penyertaan Negara Republik lndonesia untuk Pendirian Perusahaan Perseroan (persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan. Pendirian SMF juga dilakukan berdasarkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan, serta untuk memenuhi amanat Pasal 128 UU 1 /201 1 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Penerbitan Permendag 33/2008 dilatarbelakangi pemikiran bahwa kegiatan perdagangan properti di Indonesia yang dilakukan oleh perusahaan maupun perseorangan telah berkembang pesat, baik jumlah pelaku usaha maupun nilai penjualan properti, seiring dengan perkembangan perekonomian Indonesia. Dalam rangka menciptakan kepastian hukum, kepastian berusaha, perlindungan terhadap konsumen, dan dalam rangka mencegah terjadinya persaingan usaha yang tidak sehat, serta sebagai upaya untuk menunjang peningkatan kegiatan usaha di bidang properti, perluasan kesempatan kerja, dan peningkatan daya saing, maka pemerintah perlu mengatur mengenai perusahaan perantara perdagangan properti. 242

Pemahaman tentang aspek hukum dalam kegiatan investasi dan bisnis properti sangat dibutuhkan agar kegiatan tersebut tidak melanggar Peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun, karena luas dan rumitnya aturan hukum tersebut, maka para investor dan pelaku bisnis properti dapat meminta bantuan saran dari para ahli hukum properti atau konsultan mereka properti. Tentu saja saran dari para ahli tersebut tidak gratis karena mereka juga bekerja berdasarkan prinsip profesionalisme. Untuk informasi gratis, kita bisa mendapatkannya di mesin penceraian seperti Google atau mengunjungi situs internet yang melayani konsultasi hokum secara gratis seperti www.hukumonline.com. Kita juga dapat membaca buku-buku atau majalah yang membahas hukum properti.

Skema 14. Aspek Hukum Properti Hingga saat ini dasar hukum yang dipakai dalam penyelenggaraan investasi dan bisnis properti di Indonesia meliputi: a) UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman b) UU 20/2011 tentang Rumah Susun c) UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung d) UU 18/1999 tentang Jasa Konstruksi e) UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria f) UU 26/2007 tentang Penataan Ruang g) UU 7/2004 tentang Sumber Daya Air h) UU 38/2004 tentang Jalan i) UU 11/2010 tentang Cagar Budaya j) UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup k) UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang

l) UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah m) UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum n) UU 4/1996 tentang HakTanggungan o) UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia p) UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen q) Peraturan perundang-undangan lain yang terkait

243

Pemahaman aspek hukum dalam kegiatan investasi dan bisnis properti sangat dibutuhkan agar kegiatan tersebut tidak melanggar peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun, karena luas dan rumitnya aturan hukum tersebut, maka para investor dan pelaku bisnis properti dapat meminta bantuan saran dari para ahli hukum properti atau konsultan hukum properti. Tentu saja saran tersebut tidak gratis karena mereka bekerja berdasarkan prinsip profesionalisme.

Untuk informasi gratis, kita bisa mendapatkannya di mesin pencarian, seperti Google, atau mengunjungi situs internet yang melayani konsultasi hukum secara gratis, seperti www.hukumonline.com. Kita juga dapat mernbaca buku atau majalah gratis yang

membahas hokum property.

244

BAB 17 Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu metode yang Tdapat digunakan oleh pemerintah untuk membantu Masyarakat Ber-penghasilan Rendah (MBR) agar mereka dapat memiliki rumah yang layak huni dan harganya terjangkau. Saat ini pemerintah dan DPR sedang merampungkan draf RUU Tapera yang ditargetkan akan disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir tahun 2013. Program Tapera memungkinkan masyarakat kecil yang belum mempunyai rumah dan kesulitan mengakses KPR dapat ikut berinvestasi memiliki rumah layak huni. Dengan adanya UU Tapera, semua anggota masyarakat yang berpenghasilan di atas Upah Minimum Regional (UMR) diwajibkan untuk menjadi Peserta Tapera dengan membayar iuran (tabungan) setiap bulan. Iuran para peserta tersebut selanjutnya akan dikelola oleh Badan Pengelola Tapera untuk diwujudkan menjadi program pembangunan rumah bagi golongan MBR Dengan cara gotong royong ini, MBR akan dapat memiliki rumah layak huni, sedangkan Peserta Tapera dari golongan MBA dan MBM tetap dapat menerima tabungannya pada saat pensiun. Dalam program Tapera, Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) juga diwajibkan membayar iuran (tabungan) setiap bulan, namun mereka tidak diperkenankan mengakses fasilitas perumahan, sebab fasilitas ini hanya diperuntukan bagi MBR yang belum memiliki rumah atau memiliki rumah tetapi tidak layak huni. Namun demikian, iuran yang dibayarkan oleh MBA dan NIBM tidak akan hilang karena iuran tersebut berfungsi seperti tabungan sehingga di masa deran (saat pensiun) dapat diambil para peserta Tapera. program Tapera harus didukung sinergisme antara Kemenpera, perbankan, dan kalangan pengusaha. Upaya mendorong realisasi tabungan peru-maban sangat penting untuk menekan angka kekurangan rumah (backlog)& Dalarn kajian yang dilakukan oleh asosiasi pengembang perumahan, didapat bahwa potensi Tapera mencapai Rp23,5 tribun per tahun dengan asumsi iuran sebesar 1 persen dari penghasilan peserta dan pemberi kerja. Potensi itu didapat dari perhitungan setengah jumlah angkatan kerja 2011 sebesar 111,3 juta jiwa yang menjadi peserta Tapera, dikalikan dengan pendapatan per kapita sebesar USD3.600. Dari perhitungan, didapatkan dana sebesar Rp18 triliun. Hasil tersebut setelah dikalikan fix income sebesar 30 persen, akan didapat tabungan perumahan sebesar Rp23,5 triliun per tahun.

245

Dana yang terkumpul akan dikelola oleh Badan Pengelola Tapera. Tabungan ini juga diperuntukkan bagi pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, dan perbaikan rumah pertama. Pemanfaatan dana Tapera akan digunakan 50 persen untuk pembiayaan, 35 persen untuk pemupukan, 2,5 persen untuk cadangan, 7,5 persen untuk penjaminan, dan 5 persen untuk pengadaan tanah. Jika UU ini terbit, masalah kekurangan pengadaan perumahan rakyat diharapkan akan dapat diatasi. Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, mengatakan bahwa UU TaPera akan menjadi payung hukum bagi penyediaan rumah murah dengan kisaran harga Rp95 juta untuk Pegawai Negeri Sipil (PNS) dan pegawat Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Namun, nantinya karyawan atau buruh swasta juga boleh ikut serta. Tapera merupakan dana perumahan jangka panjang yang diperuntukkan bagi pemilikan rumah. Program Tapera akan disusun sebagai salah satu solusi membantu MBR agar bisa memiliki rumah. Saat ini di Indonesia terdapat sekitar 15 juta kepala keluarga (ICK) yang belum memililki rumah layak huni. Selain itu, kebutuhan rumah untuk keluarga yang baru menikah mencapai 400 ribu unit per tahun. Pemerintah akan memungut iuran dengan besaran 1-5 persen secara sukarela. Potongan gaji tersebut menjadi tabungan yang akan dikelola Badan Pengelola Tapera yang akan dibentuk. DPR minta potongan gaji 2,5 persen dan wajib bagi semua pekerja. Sebagai contoh, pegawai dengan gaji Rp2 juta per bulan, jika dipotong 2,5 persen persen maka menabung Rp50 ribu per bulan. Kumpulan dana dari seluruh pegawai itulah yang akan dijadikan modal bagi yang ingin membeli rumah. Dalam draf RUU Tapera, konsep tersebut sebenarnya mirip dengan bank penyedia KPR. Bedanya, pegawai yang ingin membelih ruma tidak perlu meminjam dana ke bank, melainkan ke Badan Pengelola Tapera. Karena dananya berasal dari iuran, maka suku bunganya ditargetkan bisa di kisaran 2-3 persen per tahun. Angka tersebut jauh lebih rendah dibadingkan dengan bunga KPR bank yang saat ini berada di kisaran 10 persen per tahun (fixed). Menko Perekonomian Hatta Rajasa menambahkan bahwa saat ini pemerintah tengah mencari titik temu dengan DPR terkait poin sasaran Tapera. Pemerintah berpandangan bahwa kewajiban Tapera hanya berlaka untuk PNS dan BUMN atau BUMD, sedangkan swasta bersifat sukarela, sedangkan DPR meminta swasta wajib ikut. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Pemenuhan kebutuhan rumah merupakan penjabaran dari amanat UUD 1945. Terpenuhinya kebutuhan perumahan akan memberi rasa aman bagi setiap orang dan rasa percaya diri atas kemampuan ekonomi untuk membina keluarga dan menyiapkan generasi masa depan yang lebih baik. Namun, bagi 246

sebagian besar masyarakat, pemenuhan kebutuhan rumah masih sulit diwujudkan. Setiap tahun masih terdapat kesenjangan antara kebutuhan rumah dan kemampuan penyediaan rumah. Di samping itu Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) masih terkendala oleh rendahnya daya beli dan/atau keterbatasan akses terhadap sistem pembiayaan perumahan. UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman secara eksplisit menekankan perlunya meningkatkan akses masyarakat dalam memiliki rumah, termasuk bagi MBR. Penyelenggaraan perumahan adalah tanggung jawab negara yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Hal itu berarti pembangunan perumahan dan pemukiman tidak terlepas dari kegiatan pemerintah dalam rangka pembangunan daerah, perkotaan, ataupun pedesaan. Hak atas rumah merupakan hak asasi manusia yang diakui seluruh bangsa-bangsa di dunia berdasarkan Piagam Hak Asasi Manusia yang menyatakan bahwa setiap orang berhak atas tingkat hidup yang memadai untuk kesehatan dan kesejahteraan diri dan keluarganya, termasuk hak atas pangan, pakaian, perumahan, dan perawatan kesehatan, serta pelayanan sosial yang diperlukan. Dengan demikian, keterkaitan antara hak atas rumah dan tanggung jawab negara untuk memberikan kemudahan akses bagi masyarakat terhadap perumahan menjadi sangat penting. Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) merupakan salah satu bentuk tanggung jawab negara dalam hal penjaminan akses masyarakat terhadap salah satu hak asasi manusia, yaitu hak atas tempat tinggal atau rumah. Secara filosofis dan yuridis, hak atas tempat tinggal atau rumah diatur dalam Pasal 28C Ayat (1), Pasal 28H Ayat (1), Ayat (2), dan Ayat (4) UUD 1945, UU 39/1999 tentang Hak Asasi Manusia, UU 11/2005 tentang Pengesahan International Covenant on Economic, Social, and Cultural Rights (Kovenan Internasional Tentang Hak-Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya), dan UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Tapera merupakan sistem pembiayaan yang dikembangkan untuk mendorong tersedianya sumber dana murah dan berjangka panjang bagi pembiayaan pembangunan perumahan. UU Tapera mengatur berbagai aspek yang berkaitan dengan pengelolaan Tapera yang mencakup asas, tujuan, dan lingkup; kepesertaan; pengerahan dana; pemupukan dana; pemanfaatan; dan Badan Pengelola Tapera. Selanjutnya, untuk menjamin kesinambungan pengelolaan Tapera, diatur juga ketentun peralihan kelembagaan dan seluruh aset dari lembaga pengelola ketentuan peralihan kelembagaan dan seluruh asset dari Lembaga pengelola tabungan yang ada saat ini, yaitu Badan Pertimbangan Perumahan Pegawai Negeri

247

Sipil (Bapertarum PNS) dan Yayasan Kesejahteraan Perumahan Prajurit dan PNS Departemen Angkatan Bersenjata Republik Indonesia ke dalam Badan Pengelola Tapera Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu cara yang digunakan untuk membantu golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

agar mereka dapat

mewujudkan impian memiliki rumah layak huni. Pegawai Negeri Sipil (PNS), anggota TNI/Polri, pegawai buruh, petani, dan pedagang kecil, dapat diikutsertakan dalam program Tapera dengan memotong sebagian kecil dari gaji atau penghasilan mereka untuk kemudian dikelola oleh Badan Pengelola Tapera. Namun sayang, hingga saat ini program Tapera di Indonesia masih difokuskan kepada para PNS dan anggota TNI/Polri, dan belum meniadi gerakan nasional yang melibatkan semua anggota masyarakat. Persoalan itulah yang seharusnya dimasukkan dalam RUU Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang saat ini dibahas Pemerintah dan DPR. RUU Tapera tersebut ditargetkan akan disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir tahun 2013. Tapera bisa dikembangkan agar cakupannya lebih luas. Ini melanjutkan beberapa hal yang sudah berjalan, seperti insentif pajak, kredit rumah, dan sejenisnya, kepada para pengembang yang membangun perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah. Jerman dan Belanda sudah konsisten melaksanakan hal tersebut. Bagi pengembang, tingkat keuntungan memba-ngun rumah bagi masyarakat menengah-bawah memang relatif kecil. Namun, tingkat kepastian memperoleh keuntungan nyaris 100 persen. Tak heran kalau 45 persen perumahan di Jerman dibangun oleh pengembang jenis ini. Sedangkan pengembang yang menginginkan keuntungan lebih besar harus mengikuti aturan mekanisme pasar yang berisiko tinggi. Beberapa negara juga telah mengembangkan lembaga semacarn Tapera. Singapura memiliki lembaga sejenis bernama Central Providence Fund (CPF) yang menghimpun dana untuk pembangunan perumahan bagi masyarakat menengah-bawah dengan memotong gaji pegawai negeri atau swasta. Selain itu, Singapura juga memiliki lembaga (badan pengelola) bernama Housing Development Board (HDB) yang diberi kewenangan untuk memiliki akses penguasaan tanah-tanah murah, serta mengontrol suplai perumahan di Singapura hingga sebesar 65%, khususnya perumahan bagi masyarakat menengah-bawah. Dari fakta tersebut dapat disimpulkan bahwa program Tapera hanyalah salah satu dari beberapa upaya mendasar untuk mendorong pernbangunan Perumahan bagi golongan masyarakat menengah-bawah. Selain Tapera, pemerintah perlu membuat kebijakan lain, seperti pemberian insentif perpajakan, pengadaan tanah-tanah murah, pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah berbunga rendah dan berjangka panjang, kemudahan perizinan, dan lain-lain. 248

Sejurnlah Rp6,2 triliun dana Taperum-PNS tidak terkelola secara optirnal untuk membantu pembiayaan perumahan PNS. Dana itu tidak bisa tersalurkan secara optimal karena kendala administratif. Dari Rp6,2 triliun dana talangan PNS, sebanyak Rp4,4 triliun tertahan di Kementerian Keuangan selama bertahun-tahun. Akibatnya, sulit mencairkan dana tersebut untuk bantuan uang muka pembiayaan perumahan. Setiap tahun, kebutuhan dana untuk bantuan uang muka kepada 40.000 PNS dan pengembalian tabungan kepada 75.000 pensiunan PNS mencapai Rp712 miliar. Pemerintah berencana menaikkan pagu bantuan uang muka pembiayaan perumahan PNS dari Rp1,2 juta-1,8 juta per orang menjadi maksimal Rp15 juta per orang. Saat ini terdapat sedikitnya 1,3 juta PNS yang belum mernitki rumah. Kendala lain adalah besaran tabungan perumahan PNS yang belum naik sejak 1993, yaitu untuk PNS Golongan I sebesar Rp3.000/bulan, Golongan II sebesar Rp5.000/bulan, Golongan III sebesar Rp7.000/bulan, dan Golongan IV sebesar Rp10.000/bulan. Padahal saat ini harga rumah telah naik berkali lipat dibandingkan dengan harga rumah pada 1993. Pada tahun itu, harga rumah untuk masyarakat menengah-bawah berkisar Rp5 iuta hingga Rp7 juta per unit. Saat ini harga Rumah Sejahtera Tapak bersubsidi telah naik 1.000 persen menjadi Rp70 juta per unit. Sementara itu, uang muka Rumah Sederhana Sehat (RSH) rata-rata sebesar 20% dari harga jual rumah. Kondisi tersebut tentu saja membutuhkan perubahan. Menpera terdahulu, Suharso Monoarfa, menyatakan bahwa tahun 2005 Presiden RI telah memberikan disposisi mengenai pengutipan gaji PNS untuk menabung sebanyak 2,5 persen dari gaji pokok. Namun, hingga saat ini keputusan itu belum berjalan baik. Tapera yang saat ini dijalankan di Indonesia harus segera dibenahi dan ditingkatkan agar benar-benar dapat membantu semua golongan masyarakat menengah-bawah untuk memiliki rumah yang layak dengan harga terjangkau. Tapera harus dikembangkan agar pesertanya tidak hanya PNS atau anggota TNI/Polri, namun juga semua karyawan swasta, bahkan semua anggota masyarakat yang berminat mengikuti program ini. Program kegiatan Tapera juga harus terus ditingkatkan mengikuti Perkembangan harga tanah dan rumah.

Skema 15. Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

249

Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu metode yang dapat digunakan oleh pemerintah untuk membantu Masyarakat Berpenghasiian Rendah (MBR) agar mereka dapat memiliki rumah layak huni dengan harga terjangkau. Saat ini pemerintah dan DPR sedang merampungkan draf RUU Tapera yang ditargetkan akan disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir 2013. Program Tapera memungkinkan masyarakat kecil yang belum punya rumah dan kesulitan mengakses KPR dapat ikut memiliki rumah yang layak huni. Program Tapera juga sudah dilaksanakan di

sejumiah negara, seperti Singapura, Jerman, dan Belanda

Dengan adanya UU Tapera, semua anggota masyarakat berpenghasilan di atas Upah Minimum Regional (UMR) diwajibkan menjadi Peserta Tapera dengan membayar iuran (tabungan) setiap bulan. Selanjutnya iuran dari para peserta akan dikelola oleh Badan Pengelola Tapera untuk diwujudkan menjadi program pembangunan rumah bagi

MBR. Dengan cara gotong royong ini, MBR akan dapat memiliki rumah layak huni, sedangkan Peserta Tapera dari golongan MBA dan MBM tetap dapat menerima tabungannya pada saat pensiun.

Dana yang terkumpul akan dikelola Badan Pengelola Tapera. Tabungan inidigunakan untuk pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, dan perbaikan rumah pertama. Pemanfaatan dana Tapera akan digunakan 50% untuk pembiayaan, 3 5 % untuk pemupukan, 2,5% untuk cadangan, 7,5% untuk penjaminan, 5% untuk pengadaan tanah. Jika UU ini terbit, masalah kekurangan pengadaan perumahan rakyat akan dapat diatasi.

250

Saat ini di indonesia terdapat sekitar 15 juta kepala keluarga (KK) yang belum memiliki rumah layak huni. Selain itu, kebutuhan rumah untuk keluarga yang baru menikah mencapai 400 ribu unit per tahun. Pemerintah akan memungut iuran melatui potong gaji sebesar 1-5 % secara sukarela. DPR minta potongan gaji sebesar 2,5 persen dan wajib bagi semua pekerja.

251

BAB 18 Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan Saat ini kebutuhan perumahan di Indonesia diperkirakan 7 juta hingga 8 juta unit. Itu angka yang sangat besar meski belum menggambarkan keadaan yang sebenarnya karena tidak mempertimbangkan sekian juta keluarga yang tinggal di rumah-rumah yang tidak memenuhi standar kelayakan. Sebagai anggota Habitat Internasional, Indonesia sebenarnya telah meratifikasi klausul rumah layak huni sebagai kebutuhan dasar. Konstitusi pun dengan tegas mewajibkan Negara mengadakan rumah yang layak bagi rakyat Indonesia (lihat UUD 1945 Pasal 28 H Ayat 1). Dalam sistem perumahan yang baik, peran pemerintah terutama memastikan bahwa sumber daya dasar perumahan, yaitu lahan, bangunan, infrastruktur, dan fasilitas kredit lunak, dapat diakses oleh mayoritas masyarakat. Singapura adalah contoh negara yang pemerintahnya berperan mengatasi masalah perumahan secara dominan. Negeri pulau ini membentuk Housing Development Board (HDB) yang memiliki akses penguasan tanah murah serta mengontrol 65 persen suplai rumah untuk pangsa pasar menengah-bawah. HDB dinilai suskes membangun rumah yang disewakan kepada masyarakat menengah-bawah. Singapura juga memliki Central Providence Fund yakni dana yang dihimpun dari masyarakat lewat pemotongan gaji untuk perumahan. Di Indonesia, lahan tidur yang disita dari pengembang besar bermasalah bisa dialihkan peruntukannya bagi perumahan menengah-bawah. Niat baik pemerintah untuk menyediakan perumahan yang layak bagi seluruh warga negara, termasuk golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), tentu harus didukung kemauan politik yang kuat, salah satunya dengan menerbitkan kebijakan pemberian subsidi perumahan melalui skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Dengan adanya kebijakan semacam itu, diharapkan beban bunga KPR yangeharaus ditanggung MBR dapat diturunkan secara signifikan. Penyaluran KPR bersubsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) pada 2013 masih tergolong rendah. Hingga Juni 2013, penyerapan KPR bersubsidi sekitar 35.796 unit senilai Rp1,81 triliun atau hanya 29,58 persen dari target penyaluran. Pada 2013, pemerintah menargetkan pen-ya-luran KPR bersubsidi melalui FLPP sebanyak 121.000 unit. FLPP tersebut berasal dari dana pemerintah sebesar Rp7 triliun dan dana perbankan Rp3 triliun.

252

Rendahnya penyerapan FLPP berlangsung di tengah besarnya kekurangan rumah. Dari data BPS, pada 2010 keluarga yang belum memiliki rumah mencapai 13,6 juta keluarga. Dengan laju kekurangan rumah bertambah sebesar 700.000 unit setiap tahun, maka pada 2013 kekurangan rumah ditaksir mencapai 15 juta unit. Rendahnya penyaluran FLPP disebabkan karena pihak bank menunggu penyelesaian proyek pembangunan rumah bersubssidi, dan juga karena tidak semua bank penyalur KPR-FLPP, yang saat ini berjumlah 22 bank, memiliki kesiapan infrastruktur, Hingga kini, sebagian besar (95%) penyaluran KPR-FLPP dikuasai Bank BTN. Pada 2012, pemerintah telah menaikkan harga rumah tapak bersubsidi dari Rp70 juta per unit menjadi Rp88 juta hingga Rp145 juta per unit, sesuai zonasi. Masyarakat yang berhak membeli rurnah bersubsidi ditetapkan harus berpenghasilan maksimal Rp3,5 juta per bulan. Menteri Perumahan Rakyat, Dian Faridz menyatakan bahwa pemerintah juja akan segera menaikkan harga patokan maksimum rumah tapak bersubsidi sebagai antisipasi dampak kenaikan harga BBM terhadap kenaikan harga bahan baku. Langkah tersebut untuk mendorong pengembang agar tetap berminat memasokrumah bersubsidi. Jenis rumah yang disubsidi dapat berbentuk Rumah s clah tera Tapak (RST) dan Rumah Sejahtera Susun (RSS). Guna mempercepat penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), pe. merintah telah membuat program bantuan pembiayaan perumahan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejak 2010. FLPP dikelola oleh Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat. FLPP diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 130/PMK.05/ 2010 tentang Tata Cara Penyediaan, Pencairan, dan Pertang-gungjawaban Dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, serta PMK Nomor 185/PMK.05/2010 tentang Tarif Layanan Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Satker BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian Perumahan Rakyat. Satker BLU pada Kementerian Perumahan Rakyat adalah satuan kerja yang menerapkan Pola Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum pada Kementerian Perumahan Rakyat, yang mengelola dana FLPP.

253

Dana FLPP bertujuan mendukung program bantuan FLPP bagi MBM termasuk MBR untuk Kredit Kepemilikan Rumah Sederhana Sehat (KPRSH). Alokasi dana FLPP ditetapkan dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Menteri Keuangan selaku Bendahara Umum Negara (BUN) adalah Pengguna Anggaran atas dana FLPP. Pemimpin Satker Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) Pada Kementerian Perumahan Rakyat bertindak selaku Kuasa Pengguna (KPA) atas dana FLPP. Tarif layanan BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian perumahan Rakyat adalah imbalan atas suku bunga dana LFPP dari BLU-PPP kerada MBM dan MBR menggunakan pola PembIayaan Bersama dengan Lembaga Keuangan Bank atas Fasilitas KPR Sejahtera yang disalurkan melalui Lembaga Keuangan Bank sebagai pelaksana FLPP (executing). Tarif layanan BLU-PPP merupakan tarif dalam bentuk persentase suku bunga menurun (sliding) dengan ketentuan berikut: a.) Tingkat suku bunga dari BLU-PPP ke Lembaga Keuangan Rank paling tingsi sebesar 0,5% per tahun; dan b.) Tingkat suku bunga dari Lembaga Keuangan Bank ke MBM atau MBR paling tinggi sebesar tingkat suku bunga pada huruf a ditambah 4,03%. Tarif layanan BLU-PPP tersebut merupakan tarif maksimal yang dikenakan oleh BLU-PPP dan Lembaga Keuangan Bank atas layanan KPR Sejahtera yang bersumber dari dana FLPP. Penetapan Pusat Pembiayaan Perumahan sebagai instansi yang menerap-kan pola pengelolaan Badan Layanan Umum (BLU) diatur berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan (KMK) Nomor 290/KMK.OS/ 2010. BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) merupakan pelaksana kebijakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Kebijakan FLPP merupakan terobosan dalam pengembangan pembiayaan perumahan jangka panjang. Pemerintah mengharapkan suku bunga KPR berada di bawah 10 persen atau menjadi satu digit dan tetap sepanjang masa tenor. Menteri Negara Perumahan Rakyat sebelumnya, Suharso Monoarfa, optimis bahwa program kebijakan FLPP mampu menghemat APBN sebesar Rp21 triliun hingga 2014. Selain itu, FLPP diharapkan mampu memerangi suku bunga tinggi serta membantu penyediaan rumah bagi MBR. FLPP diprediksi dapat mengumpulkan dana Rp 100 Triliun dalam tujuh tahun mendatang. Apabila hal itu terwujud, maka FLPP ini tidak hanya digunakan untuk Pembiayaan perumahan, tetapi juga bisa ditawarkan untuk pembangunan infrastruktur serta peningkatan akses masyarakat dalam perumahan. 254

FLPP tidak akan membebani APBN, bahkan dapat menghemat APBN, sebab anggaran Kemenpera sebesar Rp2,6 triliun dipindahkan dari pos anggaran belanja ke pos pembiayaan FLPP juga akan memberikan manfaat cukup besar bagi MBR karena bantuan yang diberikan ke masyarakat akan semakin besar serta jangka waktu angsuran KPR cukup panjang, yakni , sekitar 15 tahun. Direktur Utama Bank BTN, Iqbal Latanro, menyatakan bahwa skenla FLPP bisa mendorong terciptanya besaran suku bunga KPR yang rendah karena penempatan dana pemerintah di bank juga berbunga rendah. Dari komposisi yang ada, FLPP bisa menekan bunga KPR menjadi 8,1s persen fixed rate selama tenor pembiayaan. Bunga dana yang rendah memengaruhi biaya dana alias cost of fund. Dengan biaya dana yang sangat murah, dipastikan suku bunga KPR bagi masyarakat akan sangat rendah. Skema FLPP ditetapkan oleh pemerintah dengan mengambil dana APBN sebesar Rp3, 1 triliun. Sebesar Rp2,6 triliun untuk penyaluran FLPP, sedangkan sisanya untuk keperluan transisi dari mekanisme subsidi perumahan menjadi FLPP. Penerapan FLPP masih mengalami kendala karena belum dikeluarkan-nya aturan perpajakan. Para pengembang berharap pemerintah segera mengeluarkan aturan tentang FLPP yang baru agar penjualan perumahan semakin bergairah. Ketua Apersi, Fery Sandiyana, mengatakan bahwa sebelumnya pemerintah membebaskan PPN untuk harga rumah hingga Rp55 juta. Sekarang, FLPP berlaku untuk harga rumah hingga Rp80 juta, tetapi soal pajak belum diatur. Jika konsumen dapat diringankan dari sisi pajak, minat mereka membeli rumah akan kian tinggi. Penyaluran dana berupa FLPP juga terkendala persyaratan teknis. Untuk memperoleh FLPP, masyarakat yang menjadi sasaran penyaluran dana harus memiliki NPWP dan SPT. Kepemilikan Rumah Sejahtera Tapak ditujuki bagi masyarakat dengan penghasilan maksimum Rp2,5 juta per bulan. Adapun untuk kepemilikan Rumah Sejahtera Susun hanya ditujukan bagi masyarakat dengan penghasilan Rp2,5 juta sampai Rp4,5 juta. Syarat NPWP dan SPT menjadi kendala tersendiri bagi pengembang. Deputi Kementerian Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sri Hartoyo menjelaskan bahwa prosedur tersebut diperlukan untuk keberlangsungan penyaluran FLPP, sebab penyaluran bantuan ditujukan bagi masyarakat. Irman A Zahirudin, Direktur operasional bank BTN, berharap persyaratan NPWP dan SPT tidak terlalu menghambat dana FLPP. Bagi masyarakat yang belum memiliki SPT, cukup menyertakan NPWP. Kalau sudah ada harus menyertakan keduanya.

255

Penyaluran bantuan FLPP masih terkendala akan adanya perubahan batasan rumah sederhana minimal harus memiliki luas bangunan 36 meter per segi atau tipe 36 sesuai pasal 22 ayat 3 UU 1/2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman. Berdasarkan aturan baru tersebut, rumah biasa yang bisa diberi fasilitas subsidi dari negara hanya memiliki luas bangunan 36 m persegi. Aturan baru dirasakan memberatkan bagi apersi dan kalangan kelas menengah kebawah sehingga mereka melakukan uji materi ke mehkamah Konstitusi secara bersama sama Saat ini Kemenpere membuat kebijakan pendukung FLPP berupa jumlah pembebasan biaya sertifikasi tanah, perizinan SIPPt dan IMB, Pajak penyambungan Listrik gambar instalasi listrik dan penyambungan air minum. Kemepera juga akan memberikan bantuan sarana prasarana dan utilitas atau PSU berupa jalan lingkungan drainase jaringan air minum jaringan listrik persampahan dan penanganan air limbah.

256

BAB 19 Tips Sukses menjadi Investor Properti

Masyarakat Bisa berinvestasi dengan membelli produk properti seperti tanah, ruko, apartemen, kondominium dan lain lain. Mereka yang mendirikan keberanian lebih besar, dapat mendirikan perusahaan sendiri, menjadi penerima waralaba atau menjadi mitra usaha jaringan MLM. Masing masing jenis Investasi tersebut pasti memiliki sisi keuntungan atau kerugian. Bahkan tidak berinvestasi pun dapat mendatangkan resiko. Seperti tergerusnya nilai mata uang dari waktu ke waktu sehingga menyebabkan uang tersebut makin tidak berharga. Semakin tinggi potensi keuntungan suatu invesyasi semakin besar pula resiko yang akan dihadapi. Penulis mempunyai pengalaman pribadi meskipun tidak banyak dalam bidang jual beli properti khususnya tanah kaveling Sertifikat hak milik di kota jember seluas 300 m persegi di pinggir jalan perumahan dengan harga 30 juta. Saat itu masyarakat menilai tanah tersebut tergolong mahal namun faktanya kami bisa menjual tanah itu hinggal harga 110 juta rupiah dalam waktu yang tak sampai dalam dua tahun. Karena itu harga harga tanah kaveling di sekitar tanah tersebut juka ikut naik. Pada awal 2000-an kami juga memberanikan diri untuk membeli tanah pekarangan seluas 1000 meter persegi dengan SHM di kkota jember dengan harga 40 juta atau setara dengan 30.000 per meter persegi. Saat ini harga tanah tersebut setara dengan 1,2 miliar rupiah dengan harga per meternya sebesar 1.2 juta per meter persegi. Sehingga dalam kurun waktu selama 13 tahun tanah tersebut telah mengalami kenaikan hingga 1.17 miliar atau mengalami kenaikan dengan presentase hingga 3900 % dalam waktu 13 tahun. 300 % per tahun. Fakta tersebut menunjukkan bahwa investasi properti dalam jangka panjang ( lebih dari lima tahun) tergolong sangat menguntungkan. Apalagi jika investasi tersebut dilakukan di kota besar, seperti jakarta dan sekitarnya. Pasti harganya sudah pasti melambung pesat.

257

Waktu kami membeli tanah tersenbut bukan karena terdorong untuk mencari keuntungan sesaat. Tapi karena memang terdorong hobimenabung dalam bentuk tanah. Kami yakin berdasarkan pengalaman pribadi dan orang tua, investasi properti dalam jangka panjang pasti menguntungjan karena harga yang terus melonjak dikarenakan permintaan atas tanah terus naik namun tidak bisa diimbangi dengan persediaan tanah yang cenderung tetap. Kunci lain dari kesuksesan dalam investasi properti adalah kesabaran. Namun kesabaran itulah yang membuat banyak orang kurang begitu suka untuk berinvestasi dalam properti. Terutama orang prang yang memiliki hgaya hiduo yang konsumtif. Memang ada benarnya jika kadangkala jika properti dinilai sebagai aset yang sulit untuk dicairkan atau liquid. Tapi hal tersebut dapat disiasati dengan membeli properti yang memiliki lokasi yang strategis sehingga bisa lebih cepat laku terjual. Lokasi lokasi dan lokasi. Itu salah satu prinsip utama yang jika kita hendak membeli produk properti. Kami memiliki pengalaman pribadi tentang pentingnya lokasi dalam bisnis properti. Saat itu kami membeli tanah kaveling 300 m di gang perumahan seharga 45juta. Keuntungan tanah kaveling di gang tersebut adalah 45 juta-20 juta = Rp 25 Juta dengan imbal hasil (Rol) = 25/20 x 100 % = 125%. Sebaliknya keuntungan dari menjual tanah kaveling di pinggir jalan raya adalah 110 juta rupiah-30 juta = Rp 80 juta rupiah. Dengan presentasi 267 % kesimpulannya membeli tanah kaveling di pinggir jalan besar memiliki keuntungan yang lebih besar. Hal ini dikarenakan kemudahan akkses yang didapatkan oleh para penghuni rumah di pinggir jalan tersebut yang tidak didapatkan oleh penghuni properti yang tinggal di jalan jalan kecil. Selain sifatnya yang sulitr untuk kembali, investasi properti juga bisa mendatangkan resiko apabila kita membelinya tidak dengan cara tunai alis berhutang ke bank. Investasi properti adalah investasi jangka panjang. Seperti kkr atau kredit investasi. Jika kita menggunakan kredit jangka pendek ( seperti kredit modal kerja) untuk membeli rumah properti, resikonya akan lebih basar karena kita harus mengembalikan uang tersebut dalam jangka pendek, sementara keuntungan properti baru bisa bisa dipanen dalam jangka waktu minimal lima tahun. Tentu saja hal tersebut masih ada pengecualiannya, jika kita bbertemu dengan orang dan sangat butuh untuk menjual propertinya dalam waktu cepat, kita akan mendapatkan 258

harga yang lebih murah atas properti tersebut. Hal itu dikarenakan kebutuhan mendedak pemilik properti untu mendapatkan uang dari hasil penjualan properti tersebut. Sehingga harga properti akan lebih rendah dari harga yang seharusnya di pasaran. Kita juga perlu memastikan properti tersebut legal secara hukum dengan didukung dengan dokumen dokumen kepemilikan atas properti yang otentik. Sehingga mencegah timbulnya sengketa atas tanah dan properti diatasnya di masa yang akan datang. Ada banyak tips untuk menjadi sukses di investasi pro[erti ini. Anda bisa membaca buku buku bisa juga dengan mengakses internet. Ada pepatah cina kuno menyatakan bahwa perjalanan 1000 kilometer diawali dengan 1 langkah sederhana. Artinya kesuksesan sebesar apapun pastinya diawali dengan sebuah langkah sederhana. Langkah sederhana tersebut berupa keberanian untuk masuk kedalam dunia investasi properti. Misalnya membeli properti dengan sebatas kemampuan yang ada dan menjualnya di masa yang akan datang untuk mengambil keuntungan. Robert G Allen, seorang motivator bisnis properti dari amerika serikat menyatakan jangan menunggu untuk membeli real estat. Tapi belilah real estat dan kemudian tunggulah.namun walaupun demikian dalam berinvestasi real estat kita juga harus mengedepankan akal sehat dan kehati hatian. Bukan sekedar emosi atau gengsi gengsian. Hal ini juga pernah disebutkan oleh para pakar pakar motivasi di berbagai belahan dunia. Salah satunya menyatakan bahwa investasi sejatinya dimulai dan diakhiri dengan pengendalian atas diri kita sendiri. Pada Bab ini penulis sengaja mengutip perkataan Joe Hartanto seorang investor properti yang sukses sekaligus seorang motivator bisnis yang terkenal di Indonesia. Joe hartanto dalam bukunya property cash machine : langkah cerdas mendapatkan kekayaan melalui properti berdasarkan pengalaman pribadinya. Menurut Joe Hartanto ada 13 Alasan mengapa kita perlu berinvestasi di Bidang Properti.

1. They are not making anymore Land Demikian ungkapan sederhana mark twain ketika menggambarkan keterbatasan lahan properti. Jika ungkapan itu diterjemahkan secara bebas ke bahasa indonesia bisa memiliki makna seerti ini ―Tuhan tidak menciptakan bumi yang 259

kedua‖. Properti adalah produk yang sangat terbatas saya pernah secara isenga melihat di dalam sebuah buku pinntar bahwa luas dataran bumi adalah 148.940. 540 kilometer persegi. Maka tidak aneh lahan tersebut menjadi rebutan oleh banyak piha karena keterbatasan lahan tersebut. Tanah di bumi ini tidak bisa bertambah jumlahnya namun jumlah manusia yang ingin menggunakan lahan tersebut terus saja bertambah.

2. Kontrol Ada di tangan kita Mari Kita lihat instrumen investasi yang lain terlebih dahulu. Jika kita berinvestasi di pasar saham, bisakah kita mengonntrol pasar? Jawabannya tidak. Harga saham sepenuhnya tergantung pada kemauan pasar. Dan pasrlah yang membentuk harga saham. Kita hanya bisa mengambil keuntungan apabila harga saham yang kita investasikan sedang tinggi harganya.Bagaimana dengan emas? Kata banyak orang emas merupakan portofolio investasi yang sangat aman dan juga menjanjikan. Memang benar harganya setiap tahun selalu meningkat, namun apakah kita bisa menentukan dan mengontrol harga emas tersebut? Tidak. Harga emas juga ditentukan oleh pergerakan harga pasar. Lagi pula, untuk mendapatkan uang darinya, kita harus melepas kepemilikan. Tidak bisa tidak. Sekarang bandngkan dengan investasi di bidang properti. Sebagian besar tindakan ada di tangan kita. Kita m=bisa mengontrol berapa harga properti yang akan kita jual. Berapa batas penawaran minimun yang akan kita toleransi dan berbagai kebebasan lainnya. Properti juga bisa menghasilkan uang tanpa harus dijual. Yaitu dengan menyewakan properti tersebut ke orang lain. Maka secara sendiri properti tersebut akan mendulang uang kepada kita secara rutin. Kita juga bisa melakukan refinancing terhadapnya

3. Terlindung dari Inflasi Berdasarkan pengalaman sejak dahulu kala, nilai investasi properti tidak pernah mengalami penurunan harga. Paling tidak elalu lebih tinggi daripada inflasi. Bahkan saat krisis ekonomi mendera indonesia beberapa tahun yang silam, nilai properti melonjak tajam setelah krisis mereda. Pada tahun 2008, ketika nilai inflasi bergerak diatas 12 persen, rata rata kenaikan harga properti lebih tinggi dari kenaikan angka inflasi itu sendiri. Jadi walaupun tengah mengalami kriisis 260

investasi properti tetap menguntungkan walaupun tidak maksimal.bandingkan dengan deposito misalnya, seringkali bunga deposito lebih rendah daripada inflasi yang terjadi. Nilai uang di deposito bukannya bertambah tapi malahan berkurang. Teat seperti apa yang dikatakan robert T kiyosaki bahwa orang yang paling banyak memiliki deposito sebenarnya adalah orang yang miskin karena nilai uang yang berada di depositnya berkurang setiap saat.

4. properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai 1 saja ketika kira membeli aset properti kita bisa menggunakan pengungkit atau leverage. Kita tidak perlu punya uang sebanya harga proerti. Misalnya ada aset yang harga jualnya 1 miliar. Apakah kita harus memiliki uang 1 miliar untuk bisa mendapatkan properti tersebut? Tidak. Kita bisa membayar uang mukanya terlebih dahulu atau DP-nya saja untuk bisa menguasai aset tersebut. Sisanya dibiayai oleh pihak lain, misalkan bank. Dan yang memmbayar cicilannya

bukan

kita,

melainkan

aset

itu

sendiri.

Yaitu

dengan

menyewakannya, uang hasil sewa digunakan untuk membayar cicilan. Terkadang kita tak perlu mengeluarkan uang sendiri bahkan mendapatkan cash back dari properti tersebut.

5. Mendapat untuk saat membeli Ini merupakan salah satu favorit saya ketika mulai berinvestasi di proerti. Padahal dalam hukum investasi lain mengatakan bahwa hasil investasi baru bisa didapatkan dalam beberapa waktu kedepan, bukan pada saat memulai. Sebagai contoh, pada 2004, saya melakukan transaksi pembelian pada sebuah townhouse di karawaci. Saat itu harga pasar dari properti tersebut sekitar kurang lebih 120 juta rupiah dan harga NJOP nya adalah 115 juta rupiah. Namun saya berhasil membelinya dengan harga 90 juta. Itu berartisaat membeli townhouse tersebut saya sudah mendapatkan keuntungan sebesar 30 jutaan rupiah. Angka itu lah yang akan saya dapat jika langsung menjualnya di pasar.

6. Nilai aset bisa ditingkatkan dengan modal kecil Hanya Properti yang bisa ditingkatkan nilaianya dengan cara yang sangat sederhana dan biaya yang cukup rendah. Misalnya cukup dengan mengecat ulang properti atau mengganti pagar lama dengan pagar yang baru, atau bisa 261

juga dengan menambahkan kanopi untuk mendongkrak nilai aset yanng kita miliki

7. Mendapat dua keuntungan sekaligus yaitu berasal dari capital gain dan dari cash flow Lagi lagi hanya properti yang bisa begini.sekali menngayuh dua tiga pulau terlampaui capital gain adalah keuntungan yang diperloleh dari selisih harga jual saat ini dengan harga beli yang dulu kita lakukan. Sedangkan cash flow adalah penghasilan yang dapat kita dulang dari aset tersebut.aset properti bekerja jntuk membiayai dirinya sendiri. Entah uang sewa atau uang bisnis diatasnya. Jika ada dua macam cash flow, yang dihasilkan positif dan negatif. Cash flow positif kita peroleh jika setelah dikurangi biaya operasional, biaya perawatan, dan cicilan ke bank, aset kita masih menyisakan dana. Misalkan rumah kos yang setiap bulannya menghasilkan 20 juta rupiah. Setelah dikurangi biaya operasional 5 juta rupiah. Biaya perawatan sebesar 2 juta rupiah. Dan cicilan ke bank sebesar 11juta rupiah. Masih ada sisa 2 juta. Itu berarti cash flow yang dimili aset kita itu positif. Jika negatif berarti tidak menyisakan dana bahkan harus mengeluarkan uang setiap bulan.

8. Mendapat uang tanpa menjual Hanya sedikit jenis investasi yang bisa seperti itu. Selain dengan menyewakan dan menjadiikanyya sebagai tempat usaha, kita bisa menikmati hal tersebut hanya dengan melakukan refinancing. Refinancing atau pendanaan ulang pernah saya lakukan atas rumah tinnggl saya untuk mendapatkan modal tambahan untuk membuka sebuah bisnnis. Dan dari bisnis tersebut saya bisa menciptakan cash flow yang bernilai positif.

9. Tidak menyita waktu Suatu hari teman saya panik. Saya bingung melihatnya. Ternyata nilai indeks saham di amerika malam sebelumnya anjlok. Hal tersebut jelas mempengaruhi sahamyang dia miliki. Ia kemudian terbenam dalam mengutak atik saham yang dimilikinya dengan pialang sahamnya seharian. Katanya hal itu bisa terjadi kapan saja. Bukan hanya saat itu saja. Bahkan sudah berkali kali terjadi. Akibatnya setiap ada informasi negatif ia harus bersiap siap. 262

Selama ini investasi surat berharga seperti saham dianggap tidak enyita waktu. Namun bukti diatas berkata lain. Hal tersebut berbeda dengan investasi di bidang properti. Kita sebagai pemilik properti tidak perlu panik seperti itu. Dalam melakukan kegiatan rutin kita bisa mempekerjakan orang lain. Nilai properti tidakpernah anjlok dalam hitungan detik sehingga kita bisa lebih tenang menjalani hidup. Saya punya beberapa rumah sewaan. Tetapi saya jarang untuk menengoknya. Yang paling sering saya tengok justru rekening di bank, tempat para penyewa mentransfer biaya sewa. Dengan kata lain investasi properti tidak perlu menyita bnyak waktu.

10. Nilainya naik terus secara konsisten Kita tidak perlu khawati nilai properti kita dalam hitungan hari minggu atau bulan akan menyusut jauh. Sampai hingga 10 persen atau 20 persen dari nilai saat kita membelinya. Seandainya properti yang kita beli kita diamkan saja, tidak kita renovasi, atau tidak kita tambahi apapun nilainya pada 10 tahun kedepan pasti tetap bahkan kemungkinan besar akan menjadi berlipat lipat dari harga sebelumnya.

11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan Secara pembukuan nilai nilai bangunan sebuah properti itu bisa disusutkan setiap tahunnya. Di sini yang disusutkan hanyalah nilain bukunya saja tetapi nilai sesungguhnya tidak pernah bisa disusut, kecuali bangunan tersebut tidak pernah dirawat dan akan roboh. Nilai penyusutan tersebut bisa dimasukkan kedalam biaya pengurang atas pajak yang dibebankan kepada kita.

12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti Bank itu tahu persis bahwa resiko dari investasi properti jauh lebih rendah dari jenis investasi yang lainnya. Itu terbujtu dengan lebih rendahnya binga kredit properti dibandingkan dengan bunga kredit lainnya. Jangjka waktu kreditnya pun menjadi lebih panjang.

13. Orang kaya berinvestasi di properti Selain berbisnis dengan usahanya orang orang kaya juga berinvestasi di bidang properti. Bahkan setiap orang yang dikenal dengan pengusaha di bidang non 263

properti ternyata bidang usaha mereka yang sesungguhnya ada di bidang investasi properti.salah satu contohnya adalah Ray Kroc, pemilik waralaba McDonald jaringan waralaba franchise asal amerika itu memang menjajakan aneka makanan cepat saji. Menurut hemat penulis, ke tiga belas bisnis properti dari joe hartanto sangat mungkin untuk dipraktekan sehingga berbuah kesuksesan. Secara pribadi penulis sebelumnya telah mempraktekkan hal hal tersebut secara otodidak, dan alhamdulillah hasilnya dapat memmbanggakan kondisi ekonomi keluarga kami.

264

BAB 20 Tips Membeli rumah Melalui KPR

Tips praktis membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah atau biasa disebut dengan KPR yang disajikan di bab ini sebagian dikutip dari brosur Home Buyer Manual, yang diterbitkan oleh PT Persero sarana multigriya Finansial atau SMF. Brosur Home Buyer Manual Berisi tentang informasi cara yang baik dan benar dalam memiliki rumah dengan menggunakan MPR. Infoemasi yang dibuat dengan brosur ini bertujuan untuk membantu masyarakat yang ingin membeli rumah melalui KPR. Namun bekum memiliki pengalaman berhubungan dengan lembaga penyalur KPR. Membeli rumah merupakan investasi besar dalam hidup seseorang, sebuah keputusan harus diammbil dengan bijak. Hal itu disebabkan karena rumah adakah tempat tinggal keluarga bernaunga sehingga ada pepatah bijak, rumahku surgaku, rumahku istanaku. 1. CARA MUDAH MEMILIKI RUMAH Cara terbaik dan benar dakan mencari kredit Pemilikan Rumah adalah langsung berhubungan dengan lembaga penyalur KPR. KPR merupakan transaksi yang rumit, dan lembaga penyalur KPR adalah pihak yang tepat untuk bertanya. Jadi, Jangan malu untuk bertanya kepada mereka. Unit pelayanan konsumen yang dimiliki lembaga penyalur KPR akan dengan senang hati membantumu. Mereka akan membantu memperkirakan besaran KPR yang sesuai dengan kemampuann keuangan kita, agar tidak sampai ― besar pasak daripada tiang‖. Dengan enyadari kemampuan keuangan kita terlebih dahulu upaya pencarian rumah impian akan lebih terarah. Lembaga penyalur KPR Juga merupakan teman kita. Bukan hanya tempat untuk meminjam uang saja. Kita akan terus berhubungan dengan lembaga penyyalur 265

KPR Tersebut dalam jangka waktu yang cukup lama, yaitu selama jangka waktu KPR. Carilah informasi dari surat kabar, majalah, brosur, atau internet mengenai produk KPR yang ditawarkan. Temuilah unit elayanan konsumen dari beberapa lembaga penyalur KPR.`dan sampaikanlah keinginan serta harapan kita. Bertanyalah sebanyak mungkin tentang hal hal yang belum dan ingin kita ketahui tenntang pproduk produk KPR yang bersangkutan. Bandingkan mutu pelayanan yang satu dengan yang lainnya. Kita tentu dapat merasakan perbedaan cara mereka dalam melayani konsumen. Sebagai konsumen kita adalah raja sehingga jangan sekali kali mau digiring untuk menyetujui hal hal tertentu yang sebenarnya tidak sesuai dengan kkemapuan kita.

A. Langkah Awal Sebelum Membeli Rumah Kredit pemilikan rumah adalah sebuah transaksi yang cukup rumit, namun lembaga penyalur KPR yang sudah berpengalaman danmenjunjung tinggi etika bisnis dan pelayanan akan mampu menjelaskan hal hal yang baik dan yang kurang menyenangkan dalam proses KPR. a. Mulailah dengan mengunjungi beberapa lembaga penyedia KPR setiap lembaga penyalur KPR mempunyai Produk dan kebijakan KPR yang berbeda. Karena itu kita perlu membandingkan produk KPR dengan pelayanan yang mereka tawarkan sebelum menentukan pilihan. Hal penting yang kita perlu kita perjatikan dalam memilih lembaga penyalur KPR yaitu 1. Produk KPR yang sesuai dengan Kemampuan 2. Pelayanan yang dapat memberikan rasa nyaman 3. Dengan memilih produk KPR yang sesuai kemampuan, kita telah menghindarkan diri dari kemungkinan timbulnya kesulitan pada kemudian hari. Pelayanan juga merupakan hal yang penring karena kita akan berhubungan dengan lembaga penyalur dana KPR selama masa KPR berlangsung, dan untuk jangka waktu yang lama. b. Mengumpulkan informasi Penting dari lembaga lembaga penyalur KPR informasi pernting harus diperoleh dari : 1. Perkiraan Besarnya KPR Setelah kita menjelaskan besar penghasilan kita dan pasangan kita, maka lembaga penyalur KPR dapat memberikan perkiraan besaran KPR yang dapat 266

kita peroleh, jumlah perkiraan besaran KPR belum pasti dan masih dapat berubah. Jumlah perkiraan besaran KPR belum pasti dan masih dapat berubah. .Besaran jumlah KPR yang pasti akan tercantum dalam sebuah surat persetujuan kredit setelah kita mengumpulkan aplikasi KPR secara resmi. 2. Tabel Angsuran Lembaga penyedia KPR juga menyediakan tabel angsuran. Kita hanya perlu menanyakannya sehingga kita diajarin cara membaca tabel tersebut sehingga bisa paham 3. Perkiraan harga rumah yang terjangkau Jika sudah diketahui besarnya KPR dan diperkuat dengan perkiraan besarnya uang muka yang dapat kita sediakan maka sudah dapat dihitung perkiraaan harga rumah yang sesuai dengan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan keuangan kita. 4. Daftar nama pengembang dan llokasinya Lembaga penyalur KPR memounyai 5. Perkiraan biaya KPR 6. Daftar dokumen yang diperlukan Manfaat yang diperoleh dari mengunjungi lembaga penyalur KPR terlebih dahulu adalahmembangun rasa percaya diri.dengan cara tersebut kita dapat mengetahui kemampuan keuangan kita yang sebenarnya dan tidak selalu menggebu gebu dalam melaksanakan pembelian properti. c. Memilih produk KPR Sesuai Kemampuan Tersedianya berbagai jenis KPR dapat membuat kita bertambah bingung. Namun, beragam penawaran, bisa juga diartikan terbukanya peluang untuk memilih, asalkan kita tahu apa harus kita cari dan bagaimana mendapatkannya. Tips untuk memilih produk KPR, yakni dengan memperhatikan faktor-faktor berikut dan membandingkannya dengan kemampuan kita:  Angsuran KPR Yang paling mudah adalah dengan membandingkan besarnya angsuran KPR yang ditawarkan oleh beberapa lembaga penyalur KPR. Dengan jumlah KPR yang sama, jangka waktu yang sama, kita bisa mengetahui lembaga mana yang menawarkan KPR dengan angsuran yang 267

lebih kecil. Perbandingan sebaiknya tidak hanya dilakukan terhadap besarnya suku bunga, karena bisa saja suku bunga sama, dan jumlah KPR sama, tetapi jumlah angsurannya berbeda.

 Suku Bunga Tetap atau Tidak Tetap Dengan suku bunga tetap (fixed), maka angsuran KPR tidak berubah selama masa KPR. Pastikan jangka waktu berlakunya suku bunga tetap ini. Umumnya lembaga penyalur KPR menawarkan suku bunga tetap untuk waktu tertentu, setelah itu berlaku suku bunga tidak tetap. Suku bunga tidak tetap atau mengambang (floating) akan menyulitkan kita membayar cicilan karena jumlah cicilan KPR per bulan bisa bertambah besar. Jangan malu untuk bertanya perihal jenis suku bunga tersebut agar kita tidak sampai dirugikan.

B) Cara Memilih Produk KPR dan Memilih Rumah Hal-hal yang harus diperhatikan dalam memilih produk KPR: a. Angsuran Tetap Ada kalanya lembaga penyalur KPR menawarkan produk ''angsuran tetap" yang dapat mengakibatkan jangka waktu KPR menjadi lebih panjang/pendek. KPR dengan angsuran tetap, artinya jumlah angsuran KPR yang dibayarkan setiap bulan akan tetap jumlahnya, namun jangka waktu KPR bisa berubah, lebih panjang atau pendek, tergantung pada fluktuasi tingkat bunga pasar.

b. Perubahan Suku Bunga Suku Bunga KPR tidak tetap atau rnengambang (floating), artinya tingkat suku bunga bisa berubah tergantung gejolak suku bunga di pasar uang. Biasanya suku bunga tidak tetap lebih rendah daripada suku bunga tetap. Jika lembaga penyalur KPR menawarkan tingkat bunga tidak tetap, maka ketika bunga pasar turun, umumnya bunga KPR yang ditawarkan kepada masyarakat juga akan turun. Demikian juga sebaliknya, ketika suku bunga di pasar uang naik maka bunga KPR ikut naik.

268

Setiap lembaga penyalur KPR mempunyai kebijakan yang berbeda tentang perubahan suku bunga. Sebaiknya kita menanyakan apakah mereka berhak melakukan perubahan suku bunga setiap saat berdasarkan kriteria/tolak ukur tertentu. Kita juga perlu menanyakan, jika terjadi penurunan bunga KPR, apakah penurunan itu juga akan diberlakukan terhadap KPR yang sudah dicairkan sebelumnya. Ada kalanya, saat bunga turun, maka suku bunga baru hanya diberlakukan terhadap konsumen baru dan tidak berlaku bagi nasabah KPR yang sudah menikmati KPR. Pastikan syarat tersebut tercantum dalam perjanjian kredit.

c. Menurunnya Sisa KPR Karena Angsuran Pembayaran angsuran yang kita lakukan setiap bulan terdiri atas komponen pokok yang akan mengurangi sisa KPR dan komponen bunga yang akan menjadi pendapatan lembaga penyalur KPR. Pada awal masa KPR, komponen bunga akan lebih besar daripada pokok dan selanjutnya komponen bunga akan menurun sedangkan komponen pokok akan meningkat sampai KPR lunas. Ada bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap bulan setelah menerima

pembayaran

angsuran bulanan. Ada pula bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap tahun setelah menerima 12 kali angsuran. Cara membedakannya adalah bahwa angsuran yang menurun setiap bulan lebih kecil daripada angsuran yang menurun setiap tahun meskipun besaran bunganya sama.

d. Pelunasan KPR Sebelum Waktunya

269

Umumnya lembaga penyalur KPR memberikan kesempatan kepada nasabah untuk melunasi KPR sebelum waktunya dengan syarat-syarat tertentu.

e. Biaya KPR Biaya KPR mencakup biaya penilaian, biaya notaris, akta jual beli PPAT, akta perjanjian kredit, akta pemasangan Hak Tanggungan, premi asuransi kebakaran, premi asuransi jiwa kredit, dan lain-lain. Biaya KPR harus dilunasi. sebelum penandatanganan perjanjian KPR (akad kredit).

Kebanyakan orang merasa takut menghubungi lembaga penyalur KPR karena khawatir aplikasi KPR-nya akan ditolak. Pada kenyataannya, lembaga tersebut justru akan mencari cara terbaik memberikan KPR yang sesuai dengan kemampuan nasabah, karena itu merupakan bisnis mereka. Dalam proses aplikasi KPR, lembaga penyalur KPR ingin mengetahui dan mempertimbangkan faktor-faktor berikut:

 Penghasilan dan Pengeluaran Penyalur KPR ingin tahu berapa besar penghasilan, sumber penghasilan, serta seberapa jauh kestabilan penghasilan kita. Apabila kita memiliki penghasilan lain di luar gaji, atau istri/suami juga memiliki penghasilan, sebaiknya beritahukan agar mereka dapat memperhitungkan penghasilan tambahan tersebut dalam membantu kestabilan penghasilan kita. Mereka juga ingin mengetahui pengeluaran kita, termasuk utang jangka panjang lain, seperti angsuran atas pinjaman kendaraan bermotor, alat elektronik, serta cara dan kebiasaan dalam menggunakan kartu kredit.

 Disiplin Membayar Utang Mereka ingin tahu tingkat kedisiplinan kita dalam mengembalikan KPR. Apabila kita pernah mempunyai masalah pembayaran utang pada masa lalu, sebaiknya bicarakan hal itu secara terbuka dengan menyerahkan bukti yang diperlukan. Dengan bersikap terbuka, kemungkinan besar tak ada hal yang perlu dirisaukan. 270

 Kebiasaan Menabung Penyalur KPR juga ingin tahu bagaimana kebiasaan kita menabung serta pengelolaan tabungan tersebut. Mereka berasumsi jika kita memiliki kebiasaan menabung yang baik, maka kita akan cenderung untuk tertib dan patuh dalam membayar cicilan KPR.  Hasil Penilaian Rumah Penyalur KPR juga akan mempertimbangkan hasil penilaian atas rumah berikut tanah yang akan dijadikan agunan KPR. Penilaian dilakukan atas rumah yang telah siap huni. Hasil penilaian bisa lebih besar daripada harga jual, atau lebih kecil daripada harga jual, atau sama dengan harga jual.  Uang Muka Besarnya uang muka tergantung pada kebijakan lembaga penyalur KPR tentang maksimum KPR yang dapat diberikan, serta hasil penilaian rumah dan tanah yang akan dibeli. Contoh: Jika kita memenuhi syarat untuk mendapatkan KPR sebesar Rp21 juta dan ingin membeli rumah seharga Rp30 juta sedangkan maksimum KPR yang dapat diberikan adalah 70%, berapa uang muka yang harus Anda sediakan? Apakah Rp9 juta? Belum tentu, tergantung mana yang lebih rendah antara harga jual dengan hasil penilaian. Mari kita simak contoh perhitungan berikut: Jika hasil penilaian rumah adalah Rp28 juta—meskipun harga jualnya Rp30 juta maka besarnya KPR adalah Rp19,6 juta (70% x Rp28 juta). Berarti kita harus menyediakan uang muka sebesar Rp10,4 juta (Rp30 juta Rp19,6 juta). Jika hasil penilaian rumah adalah Rp35 juta meskipun harga jualnya Rp30 juta—maka besarnya KPR adalah Rp21 juta (70% x Rp30 juta). Berarti kita cukup menyediakan uang muka Rp9 juta (Rp30 juta - Rp21 juta). Kita dapat meminta saran dari unit pelayanan konsumen pada lembaga penyalur KPR jika kita menghadapi masalah uang muka. Hal-hal yang perlu diperhatikan ketika memilih rumah: 

Jarak lokasi permukiman dengan tempat kerja dan tempat tingal keluarga.



Lokasi perumahan harus bebas banjir.



Lokasi perumahan tidak dilewati Saluran Tegangan Tinggi (SUTET)milik PLN.



Ketersediaan sarana transportasi umum yang memadai.



Ketersediaan prasarana lingkungan, seperti pasar tradisional, pasar swalayan, sekolah, tempat ibadah, puskesmas, rumah sakit, dan lain-lain. 271



Ketersediaan sarana lingkungan termasuk saluran pembuangan air kotordi lokasi. Ketersediaan jaringan listrik, jaringan air bersih, dan jaringan telepon.



Kualitas bangunannya termasuk saluran air kotor, instalasi air bersih, septictank dan resapannya harus berfungsi dengan baik.



Khusus rumah bekas, maka periksalah:  PBB (Pajak Bumi dan Bangunan),  Tagihan PLN, PAM, Telepon,  Meteran listrik, dan lain-lain.

2. MENGAJUKAN APLIKASI KPR Proses pengajuan aplikasi KPR dapat menjadi pengalaman transaksi keuangan yang paling rumit. Adalah wajar jika timbul kesan seolah-olah lembaga penyalur KPR ingin mengetahui semua hal mengenai diri kita dan keadaan keuangan kita. Memang kita tidak perlu menceritakan seluruh aspek kehidupan, namun bukan mustahil dalam beberapa situasi, lembaga penyalur KPR merasa perlu untuk menanyakannya. Umumnya, yang ingin mereka ketahui berkisar pada aspek identitas pribadi, pekerjaan, keuangan, dan informasi tentang rumah yang akan kita beli. Karena itu, siapkan seluruh dokumen lengkap yang berkaitan dengan hal tersebut. Cara terbaik agar proses pengajuan aplikasi KPR menjadi lebih mudah dan cepat adalah menyiapkan semua dokumen kita dan pasangan kita (istri/ suami). Pada umumnya lembaga penyalur KPR telah menyediakan daftardokumen apa saja yang perlu kita siapkan, di antaranya:

 Surat bukti diri, seperti KTP, SIM, paspor kita dan pasangan kita (istri/suami).  Surat nikah (bagi yang telah menikah)  Kartu keluarga  Riwayat pendidikan dan pekerjaan 272

 Bukti penghasilan  Perjanjian pengikatan jual-beli dengan pengembang/penjual  Bukti pembayaran uang muka  Perjanjian pinjaman jika Anda memiliki pinjaman lain Bagi kita, menyerahkan aplikasi KPR merupakan suatu langkah besar. Namun, bagi lembaga penyalur KPR, itu baru merupakan langkah awal. Aplikasi berikut seluruh data dan dokumen pendukung, akan mulai diproses dengan tahapan sebagai berikut: a. Tahap Verifikasi Verifikasi adalah suatu proses pemeriksaan ulang atas kebenaran data dan informasi yang kita berikan, termasuk pemeriksaan ulang kepada pihak yang terkait. Jika informasi yang kita berikan ternyata berbeda dengan hasil verifikasi, lembaga penyalur KPR akan menyelesaikan masalah perbedaan itu terlebih dahulu sebelum proses dilanjutkan. Karena itu, penting untuk memberikan informasi yang tepat, benar, dan akurat. b. Tahap Analisis Risiko Petugas analisis kredit akan menganalisis aplikasi dan hasil verifikasi. Di sinilah semua informasi akan dikaji dan dipertimbangkan terutama yang berkaitan dengan data tentang pendapatan, pengeluaran, kekayaan, dan kewajiban keuangan. c. Tahap Keputusan KPR Hasil analisis risiko dan rekomendasinya akan dikirim kepada pejabat yang berwenang untuk mendapat keputusan apakah aplikasi penyalur KPR disetujui atau ditolak. Setiap lembaga penyalur KPR mempunyai standar kebijakan KPR yang berbeda. Bisa saja aplikasi kita ditolak, namun disetujui lembaga penyalur KPR lainnya. Lama waktu proses penerbitan keputusan KPR berbeda antara satu lembaga penyalur KPR dengan lembaga penyalur KPR lainnya. Kadang kala lamanya proses penerbitan keputusan disebabkan karena suatu hal yang berada di luar kemampuan lembaga penyalur KPR, seperti proses verifikasi. Jika kita memberikan informasi yang lengkap dan akurat, berarti kita telah membantu mempercepat proses aplikasi. Kita jangan gusar jika setelah menunggu, ternyata masih ada informasi lain yang diminta. Hal itu bisa terjadi karena lembaga penyalur KPR bersungguh-sungguh memerlukan 273

informasi tambahan dan ingin membantu kita. Dimintai informasi tambahan bukanlah suatu hal yang perlu ditakuti. Jika akan bepergian, kita harus selalu siap untuk dihubungi. Jika kita ingin mengetahui sampai di mana prosesnya, kita dapat menghubungi lembaga penyalur KPR. Namun, perlu diingat bahwa proses KPR membutuhkan waktu, menelepon setiap saat tidak akan mempercepat proses. Jika aplikasi KPR disetujui, kita akan diberitahu melalui surat keputusan kredit. Pada umumnya, surat keputusan kredit diberikan dalam rangkap dua: lembar asli untuk kita dan tembusan/fotokopi dikembalikan kepada lembaga penyalur KPR setelah kita tandatangani. Bersamaan dengan surat keputusan kredit, umumnya kita juga diberitahu mengenai kepastian besarnya "biaya KPR" yang harus segera dilunasi sebelum akad kredit dilaksanakan. Umumnya lembaga penyalur KPR juga memberitahu tentang dokumen apa saja yang harus dibawa dan siapa saja yang harus hadir pada saat akad kredit. Jika aplikasi KPR ditolak, penolakan tersebut akan diberitahukan secara tertulis. Kita perlu mengetahui alasan penolakan agar kita dapat menentukan langkah apa yang harus dilakukan untuk memperbaikinya, atau memastikan bahwa hal tersebut tidak terjadi lagi pada masa yang akan datang. Alasan penolakan KPR dapat didasari hal-hal berikut: a) Terbatasnya kemampuan nasabah untuk membayar uang muka dan biaya KPR. b) Penghasilan nasabah tidak mencukupi untuk membayar cicilan KPR hingga lunas. c) Nasabah terlaiu banyak berutang. Sejak awal hendaknya kita memberikan informasi tentang fasilitas kredit yang pernah/sedang kita nikmati agar kita tidak menemui kesulitan

pada kemudian hari. Berutang kepada berbagai pihak untuk keperluan yang sifatnya konsumtif, termasuk penggunaan kartu kredit yang berlebihan, sangat memengaruhi keputusan pemberian KPR. Penggunaan kartu kredit yang mendekati berlebihan, penggunaan kartu kredit yang lirnit, atau pembayaran cicilan kredit lain yang diangsur terus-menerus, dapat mengagalkan aplikasi KPR yang kita ajukan. d) Masa lalu kredit yang kurang memuaskan. 274

Lembaga penyalur KPR dapat mengetahui masa lalu kredit yang pernah atau sedang kita nikmati. Mereka juga dapat mengetahui jika kita pernah melakukan keterlambatan pembayaran kewajiban, penundaan pembayaran, atau kebangkrutan. Dalam keadaan seperti itu kesempatan untuk mendapatkan persetujuan aplikasi KPR amatlah kecil. Umumnya tidak ada toleransi terhadap konsumen KPR yang memiliki sejarah kredit yang buruk. Fakta bahwa aplikasi KPR kita ditolak, bukan berarti kita tidak dapat menikmati fasilitas KPR selamanya. Ada langkah perbaikan yang dapat kita lakukan. Beberapa masalah mungkin dapat diselesaikan dalam waktu cepat, sementara lainnya lebih lama, tapi kita bisa memperbaiki masalah yang paling utama. Luangkan waktu untuk menganalisis dengan tepat mengapa aplikasi kita ditolak dan langkah apa yang harus diambil untuk menghilangkan penyebab dari penolakan tersebut. Sebagai contoh, jika kita termasuk dalam daftar hitam (black list) debitur macet di Bank Indonesia, kita harus menyelesaikan masalah itu terlebih dulu sebelum mengajukan permohonan KPR. Daftar hitam BI dapat dihapus jika kita melunasi semua tunggakan utang lama yang menyebabkan kita dimasukkan dalam daftar tersebut. 3. PENANDATANGANAN PERJANJIAN KREDIT Akhir dari suatu proses aplikasi KPR adalah penandatanganan akta perjanjian jual-beli via Notaris/PPAT (perjanjian jual-beli rumah yang menjadi objek KPR), akta perjanjian kredit (perjanjian utang piutang), dan akta perjanjian jaminan (pengikatan Hak Tanggungan). Penandatanganan ketiga akta perjanjian tersebut dilakukan di hadapan Notaris dan pejabat Penerbit KPR. Pada saat itu, kita harus membuktikan bahwa sernua kewajiban pembayaran uang dan biaya lainnya telah dilunasi sebagai syarat kita dapat rnenandatangani berbagai macam dokumen. Langkah-langkah persiapan sebelum penandatanganan Perjanjian Kredit, antara lain:  Mintalah jadwal penandatanganan akad kredit kepada petugas segera setelah kita menerima surat keputusan kredit.  Sebelum jadwal penandatanganan akad kredit, luangkan waktu kita bersama pengembang untuk melakukan penelitian akhir atas kondisi rumah, termasuk kesesuaian spesifikasi bahan bangunan untuk memastikan tidak ada kerusakan/kekurangan.

275

 Kita beserta pasangan (istri/suami) perlu mempersiapkan diri dengan meluangkan waktu khusus untuk acara penandatanganan

perjanjian kredit.

Dokumen yang harus dibawa saat penandatangan Perjanjian Kredit:  KTP asli dan fotokopi KTP kita dan pasangan (istri/suami)  Bukti pelunasan biaya penilaian dan biaya KPR (asli dan fotokopi)  Bukti pelunasan uang muka  Perjanjian pengikatan jual-beli dengan pengembang (asli dan fotokopi)  Surat keputusan kredit dari bank (asli dan fotokopi)  Kartu keluarga (asli dan fotokopi) Para pihak yang perlu hadir dalam penandatanganan akta perjanjian kredit meliputi: pihak lembaga penyalur KPR (selaku kreditur), pihak Pengembang (developer) selaku penjual rumah, kita selaku debitur dan pembeli rumah beserta pasangan (suami/istre, serta notaris selaku PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Saat penandatanganan akta Perjanjian Kredit, lembaga penyalur KPR akan melakukan penelitian akhir untuk meyakinkan bahwa seluruh dokumen telah lengkap dan para pihak telah lengkap hadir serta seluruh kewajiban pembayaran telah lunas. Lembaga penyalur KPR akan menjelaskan pokok-pokok yang terkandung dalam akta/dokumen yang akan kita tandatangani. Sebaiknya kita menyimak dengan saksama semua dokumen yang dibacakan notaris/PPAT yang akan kita tandatangani, dan jangan malu untuk bertanya kalau ada yang kurang jelas. Jangan mau menandatangani dokumen dalam keadaan kosong, dengan alasan apa pun. Penandatanganan akta Perjanjian Kredit mungkin saja dilakukan secara massal. Pada saat penanganan Perjanjian Kredit, terjadi 2 perbuatan hukum: 1) Penandatanganan akta jual-beli PPAT atas rumah berikut tanah antara pihak pengembang (selaku penjual rumah) dengan kita (selaku pembeli rumah), dan 2) Penandatanganan perjanjian kredit dan akta lainnya, antara lembaga penyalur KPR (selaku kreditur) dengan kita (selaku debitur). Setelah penandatanganan akta Perjanjian Kredit, pihak pengembang lazimnya masih memberikan jaminan kelayakan konstruksi selama 90 hari sejak akad kredit. Hal tersebut harus disepakati sejak awal kita akan membeli rumah. Jika ada jaminan tersebut, manfaatkan kesempatan itu untuk meneliti kondisi rumah termasuk saluran air bersih, air kotor, letak dan 276

tatanan kabel listrik, dan lain-lain. Jika menemukan kejanggalan, segera laporkan kepada lembaga penyalur KPR karena ada kalanya mereka masih menahan sebagian dana KPR sebagai jaminan kelayakan konstruksi. Simpan seluruh dokumen termasuk seluruh bukti pembayaran angsuran dengan baik agar jika diperlukan, kita bisa mendapatkannya dengan mudah. Penandatanganan akta jualbeli PPAT berarti pelunasan pembelian rumah, yang merupakan titik awal bagi kita untuk tinggal di rumah sendiri, mungkin juga merupakan titik awal dari tahapan kehidupan kita serta awal dari hubungan yang akan terjalin antara kita dan lembaga penyalur KPR. Kita harus mengetahui kapan saat pembayaran angsuran KPR pertama kali dan seterusnya, agar kita tidak sampai dinilai melakukan wanpestasi (ingkar janji) sehingga kita terhindar dari pinalti (denda). Ketentuan mengenai denda atas keterlambatan angsuran tercantum dalam Perjanjian Kredit. Kebanyakan lembaga penyalur KPR tidak menoleransi keterlambatan pembayaran, jadi pastikan pembayaran KPR kita tepat waktu. Perlu diingat, saat kita membayar angsuran tepat waktu dan dalam jumlah yang benar berarti kita sedang membangun kepercayaan. Dengan bermodalkan kepercayaan itu, kita akan mudah berhubungan dengan lembaga penyalur KPR ataupun lembaga keuangan lainnya. Setelah akad kredit, kita akan menerima dokumen KPR secara bertahap dengan urutan: a) Bukti pencairan dana b) Fotokopi Akta Jual-Beli PPAT c) Fotokopi Sertilikat Hak Atas Tanah d) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) e) Salinan Akta Perjanjian Kredit dan Akta Pengakuan Utang f) Salinan Akta Pembebanan Hak Tanggungan

4. MEMBAYAR ANGSURAN KPR Ada kalanya pembayaran angsuran KPR tidak berjalan mulus di kemudian hari. Jika kita mempunyai masalah dalam pembayaran angsuran bulanan KPR, segera hubungi lembaga penyalur KPR yang telah memberikan KPR kepada kita. Menghubunginya sesegera mungkin adalah langkah bijaksana yang harus ditempuh.

277

Jika kita tidak bisa membayar angsuran KPR sebagaimana mestinya, lembaga penyalur KPR mempunyai hak untuk menyita dan menjual rumah kita menurut prosedur hukum. Hasil penjualan akan digunakan untuk melunasi sisa tunggakan KPR kita. Jika hasil penjualan rumah kita masih menyisakan uang setelah dipotong sisa tunggakan KPR, uang tersebut akan menjadi hak kita selaku debitur. Informasi bahwa kita telah gagal membayar kewajiban akan diketahui lembaga penyalur KPR lainnya sehingga akan menutup peluang kita untuk mendapatkan fasilitas kredit dari lembaga penyalur KPR lainnya. Langkah-langkah yang dapat ditempuh untuk menyelamatkan rumah kita: a. Hubungi lembaga penyalur KPR kita. Jangan lupa menginformasikan nomor KPR, nama, dan data lain yang diperlukan. Bicaralah dengan unit kerja yang terkait dan katakan kita akan membicarakan masalah pembayaran angsuran. b. Jelaskan alasan keterlarnbatan angsuran. Jelaskan bahwa kita tahu ada pembayaran yang (akan) terlarnbat dan kita tidak yakin apakah bisa

membayar tepat waktu disertai

penjelasan alasan keterlambatan tersebut. c. Jika kita tidak bisa mengunjuni langsung kantor lembaga penyalur KPR, tulislah surat. Jelaskan dengan singkat alasan timbulnya alasan kita, dan mintalah agar mereka menghubungi kita secepat mungkin. Cantumkan identitas kita secara lengkap agar mereka dapat memberi jawaban segera. d. Bersikap terbuka. Saat lembaga penyalur KPR menghubungi kita, bekeria samalah sepenuhnya dengan mereka. Berikan apa pun informasi yang diperlukan. Bersiaplah untuk berbagi fakta tentang ketidakmampuan kita dalam melakukan pembayaran. Informasikan tentang rincian pemasukan dan pengeluaran kita sekarang dan yang akan datang. Semakin terbuka kita, semakin mudah bagi mereka untuk memberi saran agar kita dapat menyelesaikan masalah. e. Konsultasi untuk mencari solusi. Jika kita mengalami kesulitan keuangan, sebaiknya kita tidak mengambil keputusan apa pun tanpa berkonsultasi dengan lembaga penyalur KPR. f. Menjual rumah. Jika kita bermaksud menjual rumah dan membeli rumah lain yang harganya lebih murah, itu merupakan salah satu solusi. Namun, kita harus berhati-hati. Hindari jual-beli di bawah tangan dimana pembeli akan meneruskan angsuran tanpa pemberitahuan kepada lembaga penyalur KPR. Dengan cara seperti itu, secara hukum kita tetap tercatat sebagai pemilik rumah dan kitata tetap tercatat sebagai orang yang berutang. 278

Jika pembeli rumah berhenti membayar angsuran, penagihan akan tetap tertuju kepada kita. g. Alternatif aset pribadi. Karena kita masih tercatat sebagai orang yang berutang, maka kapasitas kita untuk mendapat kredit dari lembaga keuangan lain untuk menutupi angsuran KPR akan berkurang. Karena itu, jelaskan jika kita memiliki aset lainnya yang dapat dijual, atau penghasilan tambahan lain yang akan kita peroleh, atau prospek kerja yang lebih bagus. Apa pun alternatifnya, lembaga penyalur KPR selalu ingin mernperoleh bukti yang dapat mendukung jalan keluar. h. Jangan bercerita kepada orang lain. Tidak perlu menceritakan kesulitan kita kepada orang lain selain lembaga yang telah memberikan KPR kepada kita, sampai kita mengetahui langkah apa yang dapat kita tempuh. Dalarn hidup ini, ada saja orang yang berusaha mencari keuntungan dari kesusahan orang lain. i. Hati-hati menerima bantuan. Dalam keadaan kalut karena tak dapat membayar angsuran, kita harus senantiasa berhati-hati. Hindari bantuan yang akhirnya justru dapat lebih menjerumuskan kita. Kita juga tidak boleh menandatangani surat apa pun tanpa membaca keseluruhan isi surat dengan saksama. Berhati-hatilah, sebab ada saja orang yang ingin mengail keuntungan dari kesulitan orang lain. Jangan pula menutup tunggakan cicilan KPR dengan uang hasil berutang yang berbunga tinggi karena hal semacam itu justru akan membuat kita semakin terperosok. Daftar Bank Penyalur KPR di Indonesia:  Bank BTN (www.btn.co id)  Bank BCA (www.bca.co.id)  Bank CIMB Niaga (www.cimbniaga.com)  Bank Mandiri (www.bankmandiri.co.id)  Bank BNI (www.bni.cold) 

Bank BRI (www.bri.co.id)

 Bank OCBC NISP (www.ocbcnisp.com)  Bank Panin (www.panin.co.id)  Bank BII (www.bii.co.id) 

Bank Bukopin (www.bukopin.co.id Skema18. Tips Membeli Rumah Melalui KPR

279

Langkah awal sebelum membeli rumah: a) Mulailah dengan mengunjungi beberapa Lembaga Penyalur KPR. b) Mengumpulkan informasi penting dari Lembaga Penyalur KPR. - Perkiraan besarnya KPR - Tabel angsuran - Perkiraan harga rumah yang terjangkau - Daftar nama pengembang dan lokasinya - Perkiraan blaya KPR - Daftar dokumen yang diperlukan c) Memilih produk KPR yang sesuai kemampuan. - Angsuran KPR - Suku bunga tetap atau tidak tetap

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam memilih produk KPR: a) Angsuran tetap b) Perubahan suku bunga c) Menurunnya sisa KPR karena angsuran d) Pelunasan KPR sebelum waktunya e) Biaya KPR

280

Dalam proses aplikasi KPR, lembaga penyalur KPR ingin mengetahui dan mempertimbangkn faktor-faktor berikut: a) Penghasilan dan pengeluaran b) Kedisiplinan membayar utang c) Kebiasaan menabung d) Hasil penilaian rumah e) Uang muka

Hal-hal yang perlu diperhattkan ketika memilih rumah: a) Jarak lokasi  dengan tempat kerja dan tempat tinggal keluarga. b) Lokasi perumahan harus bebas banjir. c) Lokasi perumahan tidak dilewati Saluran Tegangan Tinggi (SUTET) milik Perusahaan Listrik Negara (PLN). d) Ketersediaan sarana transportasi umum yang memadai. e) Ketersediaan prasarana lingkungan, seperti pasar tradisional, pasar swalayan, sekolah, tempat ibadah, puskesmas, rumah sakit, dll. f) Ketersediaan sarana lingkungan termasuk saluran pembuangan air kotor di lokasi, jaringan Itstrik, jaringan air bersih, dan jaringan telepon. g) Kualitas bangunan termasuk saluran air kotor, instalasi air bersih, septictank dan resapannya harus berfungst dengan baik h) Khusus rumah bekas, periksalah: •

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) •

Tagihan PLN, PAM, telepon 281

•

Meteran listrik, dan lain-lain

Jika kita mengalami kesulitan membayar angsuran KPR, kita dapat menempuh langkah berikut untuk menyelamatkan rumah kita: a) Hubungi lembaga penyalur KPR kita. b) Jelaskan alasan keterlambatan angsuran. c) Jika kita tidak bisa mengunjungi langsung kantor lembaga penyalur KPR, tulislah surat. d) Bersikap terbuka kepada lembaga penyalur KPR. e) Berkonsultasi dengan penyalur KPR untuk mencari solusi. f) Menjual rumah untuk melunasi utang KPR, g) Menjual aset pribadi untuk melunasi utang KPR. h) Jangan bercerita kepada orang lain tentang kesulitan kita. i) Hati-hati menerima bantuan agar tidak sampai tertipu.

282

BAB 21 Tips Membeli dan Menjual Properti secara Mandiri

1.TIPS MEMBELI PROPERTI SECARA MANDIRI Masyarakat yang ingin merniliki aset properti berbentuk tanah atau rumah dapat membelinya secara mandiri atau meminta bantuan perantara (broker). Jika kita bukan tipe orang yang supersibuk, sebaiknya kita belajar membeli properti secara mandiri. Membeli properti secara mandiri dapat dijadikan pilihan menarik karena cara itu dapat memberikan keuntungan tambahan, antara lain: a)

Kita tidak perlu membayar fee (uang jasa) kepada perantara/makelar/broker.

b) Kita dapat terhindar dari kemungkinan dicurangi oleh perantara yang tidak bertanggung jawab yang sering kali menaikkan harga properti secara sepihak tanpa seizin pernilik properti. c)

Kita dapat mengetahui kondisi dan riwayat properti yang akan dibeli secara persis serta mengenal linglaingan sekitar properti tersebut.

d) Kita akan mendapat tambahan pengalaman dalam jual-beli properti serta tambahan pengetahuan tentang desainproperti yang sedang digemari di masyarakat. e)

Dengan mengenal pihak pemilik secara langsung, kemungkinan kita dapat meminta diskon atau penurunan harga yang lebih besar.

f)

Membeli properti secara mandiri juga dapat menambah kepercayaan diri kita untuk melakukan pembelian yang lebih baik pada masa mendatang.

g) Kita dapat menambah referensi tentang harga pasaran properti di daerah tersebut yang kelak dapat kita gunakan sebagai patokan dalam melakukan jual-beli properti.

Apabila kita baru pertama kali membeli rumah. alias belum berpengalaman, sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:

283

a)

Tentukan niat awal apakah kita ingin membeli rumah untuk sendiri atau untuk diperjualbelikan kembali. Jika pembelian rumah tersebut untuk dihuni sendiri, sebaiknya kita membeli rumah yang tidak jauh dari lokasi tempat bekerja dan sekolah anak-anak. Sebaliknya, jika kita membeli properti untuk dijual kembali, sebaiknya kita memilih properti yang berlokasi di tempat strategis (misalnya di pinggir jalan) agar mudah dijual kembali.

b) Jika memiliki cukup dana, sebaiknya kita membeli properti secara tunai agar tidak terbebani cicilan pokok dan bunga KPR. Namun, jika kita tidak memiliki dana memadai, kita dapat mengajukan KPR ke bank yang menawarkan suku bunga terendah dan masa angsuran terpanjang. c)

Jika kita membeli rumah di kompleks perumahan, sebaiknya kita mengecek kredibilitas pengembang (developer) dengan mencari informasi dari berbagai sumber tentang kinerja dan kejujurannya. Informasi tersebut dapat diperoleh dari penghuni perumahan tersebut, dari pengembang lain, atau dari berita koran, majalah, dan internet.

d) Jika kita membeli rumah tunggal di luar kompleks perumahan, sebaiknya kita mengecek keaslian dokumen surat tanah dan izin bangunan lebih dulu sebelum meneruskan untuk bertransaksi. Keaslian surat tanah dapat dicek secara langsung ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat atau meminta tolong notaris untuk mengeceknya ke kantor BPN. Sedangkan izin bangunan (IMB, SLF, SBKBG) dapat dicek ke dinas pemda yang bertugas mengurusi bangunan gedung atau merninta tolong notaris untuk mengeceknya. e)

Sebelum bertransaksi, sebaiknya kita mencari informasi dari warga sekitar tentag harga pasaran rumah atau tanah di daerah tersebut. Informasi harga pasaran dapat kita peroleh melalui RT, RW, atau lurah setempat. Informasi harga juga dapat dilihat pada NJOP yang tertera di Surat Tagihan PBB. Pada umumnya NJOP PBB ditetapkan jauh lebih rendah dibandingkan dengan harga pasaran, namun kita dapat melakukan kan prediksi harga pasaran dengan mengalikan NJOP PBB dengan faktor pengalian tertentu, misalnya 3. Contoh: Jika NJOP PBB atas tanah ditetapkan sebesar Rp200.000/m2, harga jual tanah diprediksikan tiga kalinya atau sama dengan Rp600.000/m2. Besaran faktor pengali tersebut bisa berbeda-beda untuk setiap daerah tergantung seberapa cepat kenaikan harga-harga properti di daerah tersebut.

f)

Sebelum membeli rumah pertama, sebaiknya kita rajin rnenghadiri pameran perumahan, seminar dan pelatihan perumahan, atau informasi di koran, majalah, buku, atau internet tentang seluk-beluk membeli properti.

284

g) Jangan lupa untuk selalu rendah hati dan mau belajar dari pengalaman orang lain, baik pengalaman buruk maupun pengalaman keberhasilan. h) Jika kita membeli rumah tersebut untuk dijual kembali pada masa depan, sebaiknya kita menunggu paling tidak selama 5 (lima) tahun hingga harganya naik secara nyata (signifikan). i)

Pilihlah desain rumah yang sedang tren di masyarakat, misalnya yang bergaya modernminimalis, agar lebih mudah kita jual kembali pada kemudian hari.

j)

Pilihlah "rumah inti tumbuh" yang masih menyisakan halaman cukup luas agar kita dapat menambah unit bangunan sesuai perkembangan ekonomi keluarga di kemudian hari.

k) Jangan membeli rumah yang menurut pandangan masyarakat kurang baik, misalnya rumah "tusuk sate" atau rumahyang memiliki riwayat dihuni orang-orang yang tidak bermoral. Rumah semacam itu akan sulit untuk dijual kembali.

Apabila rumah yang hendak kita beli tergolong rumah bekas, kita wajib melihat langsung kondisi rumah tersebut dan memeriksanya secara teliti. Rumah bekas (second) bisa menjadi investasi yang sangat menguntungkan. Akan tetapi, ketelitian tetap harus menjadi prioritas. Jangan percaya semua hal yang dikatakan oleh penjual rumah. Pada saat kita meninjau rumah tersebut, pertimbangkan benar-benar hal-hal berikut sebelum mernutus untuk membelinya: a)

Apakah rumah tersebut layak huni atau layak investasi?

b) Apakah tata letak rumah itu cocok? Jika tidak, bisakah diubah dengan mudah dan murah? c)

Bagaimana kondisi lingkungan sekitarnya, apakah aman dan nyaman untuk ditinggali?

d) Bagaimana kualitas air di lingkungan tersebut? e)

Berapa daya listrik di rumah tersebut?

f)

Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang?

g) Apakah ada perabotan atau elemen bangunan yang harus diperbaiki? h) Bagaimana kondisi atapnya? i)

Apakah harus melakukan renovasi besar?

j)

Apakah luas halaman cocok dengan yang dibutuhkan?

k) Apakah kamar mandi cukup bagi keluarga? l)

Apakah harganya layak dan terjangkau?

Kita pun sebaiknya melakukan survei sederhana sebelum membeli rumah bekas. Sebagai pembeli rumah, sudah sepatutnya kita tidak percaya begitu saja semua informasi yang 285

diberikan oleh penjual. Kita perlu mengecek kebenaran informasi terscbut dengan melakukan pengecekan rumah dan survei ke lingkungan sekitar. Sebelum memutuskan membeli rumah bekas, sebaiknya kita memastikan hal-hal berikut: a)

Lingkungan Perhatikan lingkungan sekitar rumah, apakah sudah sesuai dengan keinginan kita. Kenalilah siapa saja tetangga kita. Fasilitas lingkungan yang dekat dengan rumah juga dapat memberikan nilai tambah, seperti fasilitas kesehatan dan pendidikan, pusat belanja dan olahraga, taman bermain, area publik, jalan yang lebar, dan akses terhadap angkutan umum.

b) Keamanan Keamanan mutlak bagi sebuah tempat tinggal. Kita harus merasa aman dan nyaman tinggal di dalam rumah. Saat bekerja kita dapat meninggalkan rumah dalam kondisi kosong tanpa rasa waswas, sementara saat tidur kita pun bisa nyenyak dan merasa nyaman.

c)

Kondisi Rumah Cermatilah kondisi rumah yang sebenarnya. Jangan tutup mata, meski kita sudah jatuh cinta sejak pandangan pertama pada rumah tersebut. Seorang penjual mungkin akan menutupi kerusakan rumah, sebelum kita datang. Jangan sungkan pula untuk mengecek listrik dan air di dalam rumah tersebut.

d) Struktur Bangunan Lihat kekuatan tiang atau kolom bangunan. Hindari membeli rumah dengan struktur yang tidak kuat karena akan berisiko runtuh akibat beban yang terlalu berat.

2. TIPS MENJUAL PROPERTI SECARA MANDIRI Jika kita memiliki aset properti berbentuk rumah atau tanah dan ingin menjual aset tersebut, sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut: a)

Cari informasi tentang perkiraan harga rumah atau tanah di daerah tempat bangunan atau tanah milik kita terlebih dulu.

b) Tetapkan dulu harga jual yang kita tawarkan, dan pastikan apakah harga jual tersebut masih bisa kurang (bisa dinegosiasikan) atau sudah harga pas. 286

c)

Pastikan harga jual yang kita tentukan sesuai dengan harga pasaran, atau kalau bisa sedikit di bawah harga pasaran agar dapat menjadi faktor pemikat.

d) Pastikan harga jual tersebut setelah dikurangi biaya-biaya (imbalan untuk perantara, PPhFinal, biaya renovasi, biaya pembelian, dan lain-lain) masih memberikan sisa keuntungan bagi kita. Pada umumnya imbalan untuk perantara sebesar 2,5% dari nilai transaksi, sedangkan PPh-Final ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi. e)

Meskipun kita menjual properti secara mandiri tanpa lewat perantara, narnun sebaiknya kita tetap menyisihkan anggaran untuk imbalan perantara sebab dalam praktiknya masih banyak pembeli yang meminta tolong perantara untuk mencarikan rumah atau tanah. Tentu saja imbalan untuk perantara tidak perlu kita keluarkan apabila kita langsung bertransaksi dengan pihak pembeli.

f)

Pastikan kepada calon pembeli bahwa biaya notaris untuk pembuatan akta jual-beli hingga balik nama sertifikat menjadi tanggungan pihak pembeli.

g) Lakukan promosi secara gencar dengan berbagai cara, seperti: 

Promosi dari mulut ke mulut lewat teman, saudara, atau kolega. Memasang papan iklan di lokasi rumah/tanah yang dijual. Memasang banner iklan di sejumlah lokasi strategis di kota setempat.



Memasang iklan baris berbayar di koran daerah atau koran nasional.



Memasang iklan di televisi lokal atau nasional yang menayangkan acara promosi jual-beli properti.



Memasang iklan baris gratis di situs jual-beli daring (online).



Memasang iklan baris berbayar di situs jual-beli daring (online).



Menyebarkan brosur kepada masyarakat yang ada di mal-mal dan tempat keramaian lainnya di kota setempat.



Menyebarkan brosur kepada para pemilik mobil yang ada di jalan atau di tempattempat parkir di sejumlah lokasi di kota setempat.

h) Dalam melakukan promosi, tonjolkan semua kelebihan yang ada, seperti lokasi rumah dekat dengan sekolah, universitas, supermarket, pusat kota, pusat perbelanjaan, klinik kesehatan, dan-lain-lain. i)

Lakukan renovasi rumah seperlunya agar lebih menarik minat para calon pembeli.

j)

Layani para calon pembeli dengan seramah dan sebaik mungkin. Jangan merendahkan calon pembeli meskipun mereka mengajukan penawaran yang jauh lebih rendah daripada harga jual kita. 287

k) Siapkan surat-surat tanah atau rumah dan fotokopi seperlunya. Fotokopi surat dapat diberikan kepada calon pembeli, sedangkan sertifikat asli baru boleh diberikan jika sudah ada pembayaran. l)

Katakan sejujurnya apakah surat tanah/rumah tersebut dalam keadaan bebas atau sedang dijadikan agunan kredit bank. Tidak perlu takut mengatakan hal yang sebenarnya karena penjaminan aset properti untuk mendapatkan kredit sudah umum dilakukan di masyarakat. Jika pembeli sudah sepakat dengan harga jual, kedua pihak (pembeli dan penjual) dapat bersama-sama menghubungi bank guna mengeluarkan sertifikat tanah yang dijadikan agunan kredit. Biaya ―roya‖ atau biaya pencoretan penjaminan tanah di kantor BPN sepenuhnya menjadi beban pihak penjual selaku debitur bank.

m) Biasakan untuk hanya menerima pembayaran nontunai melalui bank guna menghindari resiko uang hilang atau uang palsu. Pada saat membuat Akta Jual Beli (AJB) di notaris, mintalah kepada notaris untuk menahan sementara proses balik nama sertifikat sampai pihak pembeli benar-benar telah mentransfer uang ke rekening kita. n) Jangan mau menjual tanah hanya berdasarkan uang muka, sebab cara itu akan mempersulit posisi kita untuk menjual tanah ke orang lain. Namun, kalau kita terpaksa menerima syarat pembayaran dengan uang muka, maka jangan dulu membuat Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat di notaris. Pembuatan AJB baru boleh dilakukan apabila pihak pembeli telah melunasi semua kewajibannya. o) Tetaplah waspada menghadapi calon pembeli yang mencurigakan, misalnya mereka yang hanya mau bernegosiasi pada malam hari di rumah kita, sebab saat ini banyak terjadi modus penipuan dan perampokan melalui sihir (gendam). Usahakan untuk hanya menerima tamu (calon pembeli) pada pagi hingga sore hari agar kita lebih waspada jika terjadi hal-hal yang tidak diinginkan. p) Pilihlah notaris yang sudah kita kenal agar kita tidak sampai mengalami nasib seperti pelawak Mandra yang ditipu oleh sindikat yang melibatkan pihak pembeli dengan oknum notaris yang menjadi temannya.

Menjual sebuah rumah merupakan langkah besar bagi sebagian orang, dan terkadang menyebabkan si penjual bersikap emosional karena rurnah tersebut mungkin menyimpan kenangan tertentu. Yang perlu diingat, proses menjual rumah sebenarnya adalah transaksi bisnis biasa yang seharusnya tidak perlu melibatkan emosi. Berikut 4 (empat) macam kesalahan sering terjadi ketika seseorang hendak menjual rumah sebagaimana dimuat dalam 288

situs businessinsider.com. Kesalahan ini tidak jarang menyebabkan transaksi jual-beli rumah menjadi gagal. 1. Menetapkan harga yang terlalu tinggi Mencari keuntungan dengan

menjual

rumah

dengan

harga tinggi memang sebuah

kewajaran. Apalagi jika rumah itu merupakan warisan orangtua atau rumah pertama yang dibangun dengan keringat sendiri, pasti nilai emosionalnya sangat tinggi. Tetapi ingat, terdapat beberapa faktor eksternal yang memengaruhi harga rumah. Faktor eksternal tersebut, antara lain akses transportasi ke lokasi, akses mendapatkan air, dan fasilitas umum seperti sarana kesehatan, sekolah, ibadah, clan pasar. Rumah tercinta dengan faktor eksternal yang minim, dapat mengurangi harga jualnya. Jadi, dalam menetapkan harga jual buatlah angka yang sewajarnya sesuai dengan harga pasaran di daerah tersebut agar tidak terkesan kemahalan.

2. Mendampingi agen penjual ketika calon pembeli ingin melihat rumah Seorang calon pembeli yang datang melihat rumah, pasti akan memberikan segudang pendapat mengenai rumah tersebut. Tidak jarang pendapat tersebut dimaknai sebagai kritikan pedas di telinga si penjual rumah. Akibatnya, bukan transaksi tawar-menawar yang akan terjadi, tetapi adu argumen atau malah

debat

kusir. Jadi sebaiknya percayakan

penjualan rumah kepada agen properti terpercaya jika kita tidak berminat atau berbakat dalam penjualan rumah. Kita tetap bisa menjual rumah secara mandiri (tanpa melibatkan agen/broker) asalkan kita mampu bersikap ramah dan baik kepada semua calon pembeli.

3. Berprinsip menolak tawaran pertama Rumah yang sudah lama tidak terjual setelah diluncurkan ke pasar, bukanlah hal yang baik. Harga rumah bukannya sernakin naik mengikuti harga sekitar, tetapi akan sernakin turun. Mengapa? Karena menurut penelitian perusahaan agen properti ternarna di New York, rumah yang baru dipasang tanda "dijual" hanya akan mendapat perhatian pasar selama dua minggu. Selain dipengaruhi siklus jual-beli, kualitas rumah yang dijual tersebut pasti akan semakin rnenyusut.

4. Menolak tawaran karena emosi Prinsipnya, seorang penjual akan mematok harga setinggi-tingginya, dan seorang pembeli akan menawar harga serendah-rendahnya. Hal tersebut sering kali rnemancing emosi pihak penjual terutama yang tidak berpengalaman dalam penjualan properti. Apa pun yang terjadi, 289

pihak penjual tidak boleh terbawa emosi jika harus berhadapan dengan calon pembeli yang rewel atau menawar terlalu rendah. Sikap emosional dapat merugikan diri sendiri karena beritanya akan tersebar sehingga orang lain akan enggan membeli properti kita.

Menjual properti memang memerlukan seni tersendiri. Selain harus pandai mencari konsumen, penjual juga harus cermat menentukan harga. Pasalnya, properti —yang dijual secara perorangan— tidak memililki harga baku. Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah, ada beberapa langkah yang harus dilakukan: 1.

Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang ditawarkan di sekitar rumah yang dijual. Lihat harga jualnya.

2.

Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas. Hal itu penting sebagai pembanding dan pegangan si penjual.

3.

Berdasarkan harga penawaran rumah pembanding, lakukan penyesuaian terhadap harga rumah yang akan dijual. Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arah hadap, bebas banjir atau tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan demikian, akan terlihat harga pasar yang pantas untuk rumah yang akan dijual.

4.

Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibandingkan dengan rumah pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi. Begitu pula sebaliknya.

5.

Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisis harga tanah dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20% di atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta.

Penjual harus menentukan harga terendah rumah tersebut (floor price), sedangkan pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dibayar (ceiling price). Di perpotongan ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi kemudian transaksi sehingga tercipta harga pasar (market price). Untuk itu, penjual jangan menentukan harga terlalu tinggi karena biasanya calon pembeli telah melakukan survei harga rumah yang dijual di kawasan tersebut. Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Jadi, tentukan harga secara wajar agar pembeli tertarik.

290

Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, ada baiknya penjual menggunakan jasa penilai properti (appraisal). Penilai properti juga akan melakukan tahap penilaian yang sama. Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual bisa memasuki koridor market price. Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500 ribu-Rp 1 juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak perbankan, hanya Rp250 ribu—Rp300 ribu per unit. Hasil penilaian bisa dilihat dalam waktu satu sampai tiga hari. Jika kita sudah melakukan investasi properti, tentu kita ingin mengetahui seberapa besar tingkat keuntungan investasi ini. Salah satu ukuran untuk menilainya adalah dengan menghitung Return on Investment (Roi) atau tingkat imbal hasil dari investasi yang telah kita tanamkan. Rumus RoI adalah: Roi = (Total Penghasilan - Investasi) : Investasi x 100%

Total Penghasilan = harga jual rumah + uang sewa Sebagai contoh, seorang investor properti membeli 1 unit rumah seharga Rp500 juta. Dalam waktu 2 tahun kemudian rumah tersebut berhasil dijual seharga Rp700 juta. Sebelum dijual, rumah tersebut disewa Rp25 juta per tahun dan dibayar sekaligus di muka selama dua tahun sehingga pemilik rumah mendapatkan penghasilan dari uang sewa sebesar 25 juta/tahun x 2 tahun = Rp50 juta (selama 2 tahun). RoI = (Rp700 juta + Rp50 juta - Rp500 juta) Rp500 juta x 100% = 50% Kesimpulan: Dalam jangka waktu 2 tahun, rumah tersebut memberikan imbal hasil sebesar 50% atau setara dengan 25% per tahun. Dari angka itu terlihat bahwa imbal hasil investasi properti tersebut jauh lebih besar dibandingkan dengan investasi deposito yang hanya memberikan imbal hasil sekitar 6% per tahun. Jika dalam kasus ini rumah tersebut tidak disewakan, maka nilai RoI sama dengan (Rp700 juta - Rp500 juta ) : Rp500 juta x 100% = 40% (dalam waktu 2 tahun), atau setara dengan 20% per tahun, masih tetap lebih untung dibandingkan dengan investasi deposito. Semakin lama properti tersebut dikuasai dan disewakan, maka biasanya imbal hasilnya (angka RoI) cenderung semakin tinggi. 291

Meskipun tingkat imbal hasil (RoI) properti cenderung naik seiring perjalanan waktu, namun kadang kala angka RoI bisa menurun akibat krisis ekonomi—yang menyebabkan harga-harga properti berjatuhan seperti pada masa krisis ekonomi Indonesia 1997/1998 atau lrisis ekonomi global 2008/2009. Pada masa krisis seperti itu sebaiknya kita menunda penjualan aset properti hingga krisis mereda. Sebaliknya, bagi yang sedang berkelebihan uang, masa krisis justru menjadi peluang besar untuk memborong aset properti yang biasanya dijual sangat murah. Dalam investasi properti juga berlaku norma bisnis "beli saat harga murah, jual saat harga tinggi".

292

BAB 22 Tips Membeli dan Menjual Properti Via Broker

31. PERAN BROKER DALAM BISNIS PROPERTI Bisnis properti, sebagaimana kegiatan bisnis pada umumnya, tidak dapat dilepaskan dari peran para pemasar, baik pemasar yang berasal dari dalam perusahaan properti maupun pemasar yang berasal dari luar perusahaan properti. Biasanya perusahaan properti (developer) memiliki unit pemasaran sendiri yang bertugas menjual produk-produk properti yang ditawarkan. Produk-produk properti yang ditawarkan dapat berupa rumah sederhana, rumah mewah, rumah toko, rumah kantor, rumah susun, apartemen, kondominium, hotel, vila, pabrik, gudang, kaveling siap bangun, dan lain-lain. Di samping tenaga pemasaran yang ada di masing-masing perusahaan developer, sering kali penjualan produk properti juga melibatkan jasa perantara atau broker properti. Broker properti ada yang bekerja sendiri maupun bergabung dalam perusahaan broker properti. Ada beberapa perusahaan waralaba broker properti yang terkenal di Indonesia, seperti Era, Ray White, Century 21, LJ Hooker, dan Coldwell Banker. Saat ini perusahaan broker properti dan broker properti resmi telah memiliki organisasi bernama Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (AREBI). Namun demikian, di masyarakat masih banyak dijumpai broker tidak resmi yang tak berizin. Broker properti yang tergabung dalam AREBI maupun perusahaan broker properti memiliki kode etik tertentu termasuk aturan mengenai besaran uang jasa (fee) atas penjualan properti. Dengan cara dernikian, mereka diharapkan dapat bekerja secara profesional dan sesuai dengan prinsip bisnis yang sehat dan beretika. Mereka hanya bertugas menghubungkan pihak penjual dengan pembeli properti sehingga tidak diperkenankan mengatur harga jual atau harga beli seperti yang biasa dilakukan oleh para broker tidak resmi. Di dalam masyarakat, besaran uang jasa bagi broker properti biasanya ditetapkan 2,5% dari harga jual-beli, kecuali diperjanjikan lain. Jika kita ingin membeli atau menjual properti melalui jasa perantara (broker), sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:

293

a) Gunakan jasa broker properti resmi yang tergabung dalam AREBI karena mereka bekerja secara profesional sesuai kode etik asosiasi tersebut. Broker properti anggota AREBI dilarang keras ikut mengatur harga jual-beli sebagaimana yang biasa dilakukan oleh broker tidak resmi. b) Jika kita terpaksa harus berhubungan dengan broker tidak resmi yang banyak dijumpai di masyrakat, kita tidak perlu bingung atau bersikap negatif. Kita harus tetap bersikap tegas untuk tidak mau didikte atau diatur dalam perkara penentuan harga jual-beli properti. c) Sisihkan anggaran untuk fee perantara sebesar 2,5% dari nilai transaksi sebagaimana besar fee yang sudah lazim di masyarakat. Jangan mau dimintai fee lebih dari itu. d) Jangan mau membuat kontrak/perjanjian tertulis yang melarang kita menjual properti tanpa melalui broker tersebut. Klausul semacam itu dapat merugikan karena kita tidak punya kebebasan untuk menjual properti ke orang lain. e) Usahakan tidak melayani tamu yang belum dikenal yang mengaku sebagai broker properti pada malam hari, sebab saat ini banyak terjadi kasus penipuan dan perampokan dengan modus berpura-pura menjadi broker properti. f) Jika kita hendak membeli rumah melalui broker properti, pastikan untuk melihat kondisi rumah di lapangan dan bertemu langsung dengan pemiliknya. Lakukan negosiasi dengan pernilik rumah secara langsung agar kita mendapat harga yang semestinya dan kemungkinan memperoleh diskon. g) Jika kita hendak menjual rumah dengan harga pas dan tanpa perantara, sebaiknya kita tetap mencadangkan anggaran fee untuk perantara sebab rnasih banyak pembeli yang senang menggunakan jasa perantara. h) Broker properti merniliki banyak inforrnasi tentang harga-harga properti di suatu kawasan. Jadi, jangan segan-segan untuk rnengorek informasi dari mereka terutama informasi tentang harga, desain rumah yang menjadi tren, kawasan perumahan yang sedang digemari masyarakat, dan lain-lain. Namun, kita jangan mempercayai informasi tersebut begitu saja sebab broker memiliki kepentingan tertentu dalam jual-beli properti. Informasi dari broker setidaknya dapat kita jadikan inforrnasi pembanding. Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, Penerbitan Permendag 33/2008 dilatarbelakangi pemikiran bahwa kegiatan perdagangan properti di Indonesia yang dilakukan oleh perusahaan maupun perseorangan telah berkembang pesat—baik jumlah pelaku usahanya maupun nilai penjualan properti—seiring

dengan

perkembangan

perekonomian

Indonesia.

Dalam

rangka 294

menciptakan kepastian hukum, kepastian berusaha, perlindungan terhadap konsumen, mencegah terjadinya persaingan usaha yang tidak sehat, serta sebagai upaya menunjang peningkatan kegiatan usaha di bidang properti, perluasan kesempatan kerja, dan peningkatan daya saing, maka pemerintah perlu mengatur perusahaan perantara perdagangan properti. Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau Perusahaan Broker Properti adalah badan usaha yang menjalankan kegiatan sebagai perantara jual-beli, perantara sewamenyewa, penelitian dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah pemberi tugas yang diatur dalam perjanjian tertulis. Perantara Perdagangan Properti atau Broker Properti adalah seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi yang terakreditasi. Sedangkan yang dimaksud Properti adalah harta berupa tanah dan atau bangunan beserta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan tersebut. Kegiatan Perusahaan Perantara Perdagangan Properti meliputi: a) jasa jual-beli; b) jasa sewa menyewa; c) jasa penelitian dan pengkajian properti; d) jasa pemasaran; dan e) jasa konsultasi dan penyebaran inforrnasi.

Jasa jual-beli properti meliputi menerima dan melaksanakan pekerjaan menjual dan/atau membeli properti dalam jangka waktu tertentu sesuai perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti, dengan kegiatan antara lain: a) melakukan verifikasi terhadap surat dan dokumen legalitas lain terkait objek yang diperjanjikan dan melakukan pengecekan kebenaran dokumen ke instansi penerbit dan instansi terkait lainnya;

295

b) melakukan penelitian terhadap calon pembeli dan mengumpulkan data serta dokumen dari para pihak yang bertransaksi; c) melakukan penawaran melalui media cetak, media elektronik, dan media lainnya; d) memberikan saran kepada pemberi tugas terkait dengan calon pembeli atau penjual, harga, dan kondisi properti; e) melakukan negosiasi dengan calon pembeli atau penjual; f) menerima tanda jadi atau uang muka dari calon pembeli atas persetujuan pemberi tugas; g) memberikan informasi mengenai kegiatan pemasaran kepada pemberi tugas secara teratur; h) menyiapkan perjanjian pendahuluan transaksi (ikatan jual-beli); dan h) membantu pencarian sumber pendanaan dari lembaga keuangan.

Jasa sewa-menyewa properti meliputi menerirna dan melaksanakan pekerjaan untuk mencari penyewa atau menyewakan properti dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti, dengan kegiatan antara lain: a)

melakukan promosi pemasaran atas properti media cetak dan elektronik;

b) memberi saran mengenai harga dan kondisi properti; c)

melakukan penilaian terhadap kualitas calon penyewa (klien);

d) memberi informasi kepada pemberi tugas tentang perkembangan kegiatan pemasaran secara teratur; e)

memberikan pendampingan untuk pemilik atau penyewa saat peninjauan lokasi properti;

f)

melakukan negosiasi dengan calon penyewa;

g) menerima tanda jadi atau uang muka dari calon penyewa atas persetujuan pemberi tugas; dan h) menyiapkan surat perjanjian tentang sewa-menyewa antara calon penyewa dan pemilik properti termasuk tnengumpulkan data-data dan dokumen terkait.

Jasa penelitian dan pengkajian properti meliputi kegiatan penelitian dan pengkajian mengenai standar mutu properti sesuai dengan perjaniian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti, dengan kegiatan antara lain: a)

melakukan analisis atas standar mutu properti yang dipasarkan; dan

b) melakukan studi kelayakan untuk pengembangan properti. 296

Jasa pemasaran properti meliputi antara lain kegiatan pameran, periklanan, konvensi tentang properti, atau penawaran perdana properti sesuai perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti. Jasa konsultasi dan penyebaran informasi, antara lain meliputi konsultasi dan penyebaran informasi, atau memberikan saran tentang properti sesuai perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti. Kegiatan usaha perantara perdagangan properti hanya dapat dilakukan oleh perusahaan nasional. Perusahaan perantara perdagangan properti dapat bekerja sama dengan perusahaan yang berasal dari luar negeri hanya melalui sistem waralaba (franchise) sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Dalam menjalankan kegiatannya, perusahaan perantara perdagangan properti wajib membuat kontrak/perjanjian tertulis dengan pemberi tugas. Perjanjian tertulis tersebut, paling sedikit harus memuat: a) kegiatan yang ditugaskan; b) objek properti; c) dan kewajiban para pihak; d) nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi; e) masa berlaku perjanjian meliputi masa aktif dan masa pasif; f) penyelesaian perselisihan. Perusahaan perantara perdagangan properti berhak menerima imbal jasa (fee) dari pemberi tugas atas jasa yang diberikan. Dalam hal jasa jual-beli dan sewa-menyewa properti, perusahaan perantara perdagangan properti berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari pemberi tugas paling sedikit 2% dari transaksi. Atas pemberian komisi tersebut, berlaku ketentuan masa aktif dan/atau atau masa pasif. Masa aktif merupakan batas akhir suatu perjanjian. Masa Pasif merupakan tambahan waktu tertentu setelah berakhirnya masa aktif. Menteri

Perdagangan

memiliki

kewenangan

mengatur

kegiatan

perantara

perdagangan properti. Menteri Perdagangan melimpahkan wewenang Penerbitan Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti SIU-P4) kepada Direktur Jenderal Perdagangan Dalam Negeri (Dirjen PDN). Selanjutnya Dirjen PDN melimpahkan wewenang penerbitan SIU-P4 kepada Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan (Direktur Binus dan PP) pada Kementerian Perdagangan RI.

297

Perusahaan perantara perdagangan properti wajib memiliki perantara perdagangan properti paling sedikit dua orang. Kantor cabang perusahaan perantara perdagangan properti wajib memiliki tenaga ahli paling sedikit satu orang. Perusahaan perantara perdagangan properti yang bekerja sama melalui sistem waralaba (franchise) dengan pemberi asing, wajib memiliki tenaga ahli perantara perdagangan properti dengan ketentuan: (a) paling sedikit dua orang untuk perusahaan yang merupakan penerima waralaba, atau (b) paling sedikit satu orang untuk perusahaan yang merupakan penerima waralaba lanjutan. Perusahaan perantara perdagangan properti juga dilarang melakukan kegiatan tertentu, seperti: a) memberikan data atau informasi secara tidak benar, atau tidak sama dengan keadaan yang sebenarnya;

b) menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, memberikan janji atau jaminan yang belum pasti, atau membuat pernyataan yang menyesatkan; c) melakukan praktik monopoli atau persaingan usaha yang tidak jujur, dan/atau d) meminta imbal jasa dari pemberi tugas selain komisi sebagaimana yang tertulis dalam perjanjian.

2.

SURAT

IZIN

USAHA

PERUSAHAAN

PERANTARA

PERDAGANGAN

PROPERTI Setiap Perusahaan Perantara Perdagangan Properti wajib memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau SIU-P4. Kewajiban untuk memiliki SIU-P4 dikecualikan bagi kantor cabang perusahaan. SIU-P4 hanya berlaku untuk pelaksanaan kegiatan usaha perantara perdagangan properti yang meliputi: jasa jual-beli; jasa sewamenyewa; jasa penelitian dan pengkajian properti; jasa pemasaran; dan jasa konsultasi dan penyebaran informasi. SIU-P4 berlaku selama perusahaan menjalankan kegiatan usaha di seluruh wilayah Republik Indonesia. Perusahaan wajib melakukan pendaftaran ulang setiap 5 tahun di tempat penerbitan SIU-P4. Permohonan untuk memperoleh SIU-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 diajukan kepada Direktur Binus dan PP dengan mengisi Surat Permohonan SIU-P4. Surat Permohonan 298

SIU-P4 harus ditandatangani pemilik, pengurus, atau penanggungjawab perusahaan di atas meterai cukup. Pengurusan permohonan SIU-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 dapat dilakukan oleh pihak ketiga dengan menunjukkan surat kuasa bermeterai cukup yang ditandatangani pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan. Pengurusan permohonan S1U-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 tidak dikenakan biaya administrasi. Permohonan untuk memperoleh SIU-P4 harus dilengkapi dokumen: a) fotokopi akta notaris pendirian perusahaan untuk perusahaan berben-tuk PT dan CV; b) fotokopi akta pendirian koperasi dan pengesahan badan hukum dari pejabat yang berwenang untuk perusahaan berbentuk koperasi; c) fotokopi akta pendirian perusahaan untuk perusahaan berbentuk firm dan perorangan (apabila ada); d) fotokopi surat pengesahan badan hukum dari Menteri Hukum dan HAM untuk perusahaan berbentuk PT; e) daftar tenaga ahli, paling sedikit (dua) orang yang dilengkapi dengan: 1. surat pernyataan sebagai tenaga ahli di bidang perantara perdagang-an properti dan tidak bekerja di perusahaan lain yang sejenis. Surat pernyataan ditulis di atas kertas bermeterai cukup; 2. fotokopi sertifikat profesi; 3. curriculum vitae atau daftar riwayat hidup; 4. fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP); 5. Fotokopi KTP dan pas foto pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan sebanyak (dua) lembar ukuran 4 x 6 cm.

Pemohon harus menunjukkan dokumen asli untuk pemeriksaan keabsahan yang akan dikembalikan kepada pemohon setelah dilakukan pemeriksaan. Paling lambat 3 hari kerja sejak permohonan SIU-P4 yang diterima dinyatakan telah benar dan lengkap, maka Direktur Binus dan PP menerbitkan SIU-P4 dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag 33/2008. Sedangkan jika permohonan SIU-P4 dinyatakan tidak benar dan/atau tidak lengkap, 299

Direktur Binus dan PP membuat surat penolakan disertai alasan penolakan menggunakan formulir Lampiran III Permendag 33/2008. Perusahaan yang ditolak permohonannya dapat mengajukan kembali permohonan SIU-P4 dengan mengisi Surat Permohonan SIU-P4. Permohonan pendaftaran ulang SIU-P4 harus dilengkapi dokumen: SIU-P4 asli, fotokopi neraca perusahaan; dan fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Paling lambat 3 hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan dan dokumen, Direktur Binus dan PP menerbitkan SIU-P4 pendaftaran ulang dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag 33/2008. Pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan yang telah memiliki SIU-P4 yang akan membuka kantor cabang, wajib melapor secara tertulis kepada Kepala Dinas Perdagangan kabupaten/kota dengan tern-busan pejabat penerbit SIU-P4 dan Kepala Dinas Perdagangan Provinsi. Laporan tertulis dilengkapi dokumen a) fotokopi SIU-P4 yang telah dilegalisir oleh pejabat berwenang; b) fotokopi dokumen pembukaan kantor cabang perusahaan; c) fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik, pengurus, atau pe-nanggung jawab kantor cabang perusahan; d) daftar tenaga ahli pada kantor cabang perusahaan; dan e) fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP) kantor pusat. Paling lambat 3 hari kerja sejak diterimanya laporan dan dokumen persyaratan secara lengkap dan benar, Kepala Dinas Perdagangan kabupaten/ kota setempat mencatatkan dalam buku register pembukaan kantor cabang perusahaan dan membubuhkan tanda tangan serta cap/stempel pada ha-laman depan fotokopi SIU-P4 perusahaan kantor pusat. Fotokopi SIUP4 kantor pusat yang telah ditandatangani dan telah dibubuhi cap/stempel berlaku sebagai SIU-P4 bagi kantor cabang perusahaan. Perusahaan yang telah memiliki. SIU-P4, apabila melakukan perubahan data perusahaan yang memuat perubahan nama dan alamat perusahaan, pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan, dan/atau tenaga ahli, paling lambat 3 bulan sejak dilakukan perubahan, wajib melaporkan perubahan tersebut kepada Direktur Binus dan PP dengan melampirkan data pendukung yang berkaitan dengan perubahan dan SIU-P4 asli. Ap perubahan data tersebut mengakibatkan berubahnya SIU-P4) maka direktur Binus dan PP menerbitkan SIUP 4 perubahan paling lambat 3 hari keria terhitung sejak diterimanya laporan perubahan dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag 33/2008. 300

Perusahaan yang SIU-P4-nya hilang atau rusak, harus mengajukan permohonan penggantian SIU-P4 kepada Direktur Binus dan PP secara tertulis dengan mengisi SP sesuai Lampiran I Permendag 33/2008 dan dilengkapi dokumen surat keterangan hilang dari Kepolisian untuk SIU-P4 yang hilang, atau SIU-P4 asli untuk SIU-P4 yang rusak. Direktur Binus dan PP menerbitkan kembali SIU-P4 pengganti paling lambat 3 hari kerja sejak diterimanya permohonan secara lengkap dan benar, dengan menggunakan formulir Lampiran 11 Permendag 33/2008. Setiap perusahaan yang telah memperoleh SIU-P4 wajib mendaftarkan perusahaannya dalam Daftar Perusahaan paling lambat 3 bulan sejak diterbitkannya SIU-P4. Setiap perusahaan yang telah memiliki SIU-P4 juga diwajibkan menyampaikan laporan kegiatan perusahaan kepada Direktur Binus dan PP setup 1 tahun sekali dengan menggunakan formulir Lampiran IV Permendag 33/2008. Penyampaian laporan dilakukan paling lambat pada tanggal 31 Maret tahun berikutnya. Apabila diminta oleh Menteri Perdagangan atau pejabat yang ditunjuk, perusahaan wajib memberikan laporan, data, dan/atau informasi mengenai pelaksanaan kegiatan perusahaan, selain laporan tahunan. Pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan yang tidak melakukan kegiatan usaha wajib menyampaikan laporan kepada Direktur Binus dan PP secara tertulis paling lambat 3 (tiga) bulan sejak tanggal pengakhiran kegiatan usaha dengan melampirkan dokumen pendukung dan SIU-P4 asli. Direktur Binus dan PP mengeluarkan surat keterangan pengakhiran kegiatan usaha perantara perdagangan properti dengan menggunakan formufir Lampiran V Permendag 33/2008. 3. ASOSIASI REAL ESTATE BROKER INDONESIA (AREBI) Saat para broker properti resmi telah memiliki wadah organisasi bernama Asosiasi Real Estate Broker Indonesia atau AREBI yang didirikan pada 17 November 1992 di Jakarta oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat saat itu, Ir. Siswono Yudohusodo. Pendirian AREBI diprakarsai beberapa pakar di bidang real estat Indonesia, seperti Moh. S. Hidayat, Drs. Ferry Bonneville, Drs. Enggartiasto Lukita, Budiarsa Sastrawinata, Ir. Sulistijo Sidarto Mulyo, Andy Iskandar, Frans Mardi, Tommy Sanyoto, Cynthia G. Bonneville, Inca W. Sianipar, dan Velly Theisa. Saat ini Ketua umum AREBI dijabat oleh Darmadi Darmawangsa, seorang pakar bisnis, motivator bisnis, juga seorang penulis buku motivasi bisnis yang terkenal. Salah satu buku motivasi bisnis yang ditulis oleh Darmadi Darmawangsa beserta Imam Munadi adalah Fight Like A Tiger, Win Like A Champion yang diterbitkan oleh PT Elex Media Komputindo, Jakarta, pada 2008. Tujuan utama AREBI adalah menjunjung tinggi kejujuran dengan pelayanan profesional dalam industri real estate dan menekankan kepada setiap 301

anggotanya untuk memberikan jasa pemasaran dan penjualan maupun penyewaan properti dengan mematuhi Anggaran Dasar, Anggaran Rumah Tangga, dan ketentuan Kode Etik keprofesian yang telah ditetapkan oleh AREBI. AREBI adalah satu-satunya organisasi profesi di many para anggotanya terdiri atas perusahaan maupun perorangan yang bergerak dalam usaha Jasa Perantara Properti. Dengan memakai jasa perantara properti anggota AREBI, masyarakat dapat menghemat tenaga dan waktu, mengurangi kerepotan dalam mema-sarkan pengurusan penjualan/pembelian/penyewaan properti, memberikan informasi yang tepat tentang pasar, mengurangi biaya dan total kegiatan pemasaran properti lainnya. Manfaat AREBI bagi masyarakat: 

Memecahkan persoalan real estate yang dihadapi masyarakat.



Memperoleh layanan yang akurat dan pasti.



Menghilangkan beban biaya yang tidak perlu.



Memperoleh kepastian hukum, serta informasi yang objektif.

Manfaat AREBI bagi developer/pemilik properti: 

Mengurangi biaya-biayafixed (biaya tetap) perusahaan;



Mengembangkan jaringan pemasaran (marketing network);



Meningkatkan efisiensi dan produktivitas program investasinya;



Dapat lebih mengkhususkan pada bidangnya sebagai The Real Developer. Manfaat AREBI bagi pemerintah:

Membantu memecahkan problem kesempatan kerja. 

Tumbuhnya pendidikan keterampilan sebagai bagian dari pengembang-an sumber Jaya manusia ke arah profesional.



Adanya kepastian terhadap sumber pendapatan negara melalui mekanis-me perpajakan.



Membantu pemerintah menciptakan kegiatan broker properti yang sesuai hukum.

Manfaat AREBI bagi anggota AREBI: 

Memperoleh pengakuan, penghargaan, dan perlindungan hukum. 302



Bersama-sama dapat mengembangkan standar kinerja dan imbalan jasa



Terlindungi dari tindakan-tindakan yang melanggar norma dan etika Bersama-sama dapat mengembangkan penelitian dan pengembangan.



Dapat melakukan tukar-menukar informasi.



Dapat melakukan pengembangan jaringan pernasaran (network marketing)



Pengembangan melalui pendidikan sebagai tenaga profesional.



Pengembangan wawasan barn dan kerja sama internastonal

Struktur Organisasi AREBI terdiri atas Dewan Pembina, yaitu Menteri Negara Perumahan Rakyat RI, tokoh dan pakar real estate sebagai Dewan Kehormatan dan Dewan Penasihat, serta beranggotakan para pelaku bisnis properti yang berkecimpung dalam bidang jasa perantara, pemasaran, dan penjualan properti selaku Dewan Pengurus Pusat, Dewan Pengurus Daerah, dan Dewan Pengurus Cabang. Setiap anggota haus bersikap Setiap anggota AREBI wajib mematuhi Kode etik, yaitu harus bersikap dan bertindak: a) Menjunjung tinggi kehormatan, kemuliaan, dan nama baik profesi broker real estate dalam hubungan kerja dengan pemberi tugas, sesama anggota AREBI, broker real estate lain, dan masyarakat; b) bertindakak jujur serta tidak memihak dan dengan penuh dedikasi melayani pemberi tugas dan masyarakat; c) tukar menukar pengetahuan bidang keahliannya secara wajar dengan anggota AREBI, broker real estate, dan kelompok profesional iningkatkan pemahaman masyarakat terhadap profesi real estate ; d) menghormati prinsip pembelian imbalan jasa yang layak dan memadai bagi broker; e) menghargai dan menghormati reputasi profesional sesama anggota AREBI, broker real estate, serta setiap perjanjian yang berhubungan dengan profesinya; f) mendapatkan tugas, berdasar standar keahlian profesional tanpa melalui periklanan, penawaran komisi, atau pemberian pengaruh yang tidak pada tempatnya; g) bekerja sama sebagai broker real estate hanya dengan sesama anggota AREBI atau tenaga ahli lain yang memiliki integiritas yang tinggi

303

h) tulur serta dalam pengembangan, penyebarluasan pengetahuan menge nai real estate dalam arti kata seluas-luasnya, dengan cara bekerja sama dengan pemerintah, organisasi atau badan hukum, dan kelornpok prot-sional lainnya.

Skema 19. Broker Properti dan Ruang Lingkupnya Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.

Kegiatan Perusahaan Broker Properti meliputi: a) jasa jual-beli; b) jasa sewa-menyewa; (c) jasa penelitian dan pengkapan properti d) jasa pemasaran; dan e) jasa konsultasi dan penyebaran informasi

Kegiatan Usaha broker properti hanya dapat dilakukan oleh perusahaan nasional. Perusahaan broker properti dapat melakukan kerjasama dengan perusahaan asing hanya melalui sistem wara-laba

Dalam menjalankan kegiatannya, perusahaan broker properti wajib membuat perjanjian tertulis dengan pemberi tugas. Perjanjian paling sedikit memuat: a) lingkup kegiatan yang ditugaskan; b) objek properti c) hak dan kewajiban para pihak; d) nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi; e) masa berlaku perjanjian meliputi masa aktif dan masa pasif; f) penyelesaian perselisihan

304

Perusahaan Broker Properti berhak menerima imbal jasa (fee) dari pemberi tugas. Dalam hal jasa jual beli dan sewa menyewa properti, perusahaan broker properti berhak menerima komisi dari pemberi tugas minimal 2 persen dari nilai transaksi

Jika kita ingin membeli atau menjual properti melalui broker, seaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut: a) Gunakan jasa broker properti yang tergabung dalam AREBI karena mereka bekerja secara profesional sesuai kode etik asosiasi tersebut. Broker AREBI dilarang keras ikut mengatur harga jual beli sebagaimana biasa dilakukan oieh broker tidak resmi. b) Jika kita terpaksa harus berhubungan dengan broker tidak resmi yang banyak dijumpai di masyarakat, kita tidak perlu bingung atau bersikap negatif. Kita harus tetap bersikap tegas untuk tidak mau didikte atau diatur dalam perkara penentuan harga jual-beli properti. c) Sisihkan anggaran untuk fee perantara sebesar 2,5% dari nilai transaksi sebagaimana fee yang sudah lazim di masyarakat. asyarakat. Jangan mau dimintai fee lebih dari itu. d) Jangan mau membuat kontrak tertulis yang melarang kita menjual properti tanpa melalui broker tersebut. Klausul semacam itu dapat merugikan karena kita tidak punya kebebasan untuk menjual properti ke orang lain, e) Usahakan tidak melayani tamu yang belum dikenal yang mengaku sebagai broker properti pada malarn hari, sebab saat ini banyak terjadi kasus penipuan dan perampokan dengan modus berpura-pura menjadi broker properti f) Jika kita mau membeli rumah melalui broker properti, pastikan untuk bertemu langsung dengan pemiliknya g) Jika kita hendak menjualrumah dengan harga pas dan tanpa perantara,sebaiknya ktia tetap mencadangkan anggaran fee untuk broker sebab masih banyak pembeli yang senang menggunakan jasa tersebut. h) Broker properti memiliki banyak informasi tentang harga properti di suatu kawasan. Jadi jangan segan-segan untuk mengorek informasi dari mereka. terutama informasi tentang harga, desainrumah yang menjadi tren, kawasan erumahan yang sedang digemari masyarakat, dll. Namun, kita jangan percaya begitu saja informasi tersebut sebab broker memiliki kepentingan tertentu dalam jual beli. Informasi tersebut dsetidaknya dapat menjadi informasi pembanding. 305

BAB 23 TIPS MEMBELI DAN MENJUAL PROPERTI VIA INTERNET

1. Jual Beli properti Via Internet Saat ini kegiatan jual-beli melalui Internet sudah jamak dilakukan terutama oleh masyarakat kelas menengah berusia muda di perkotaan. Kemajuan pesat dalam bidang teknologi informasi dan komunikasi, khususnya komputer dan internet, ikut mendorong munculnya bisnis online sebagai salah satu bentuk bisnis yang berkembang pesat dan diperkirakan akan menjadi model bisnis di masa depan. Dengan banyaknya kepemilikan ponsel pintar (smartphone), kegiatan bisnis online semakin mudah dilakukan oleh siapa saja, di mana saja, dan kapan saja. Banyak jenis barang/jasa yang dapat diperdagangkan melalui internet, antara lain produk-produk properti,

seperti

rumah

tinggal,

rumah

susun/apartemen/kondominium/kondotel,

bandar

rumah

(townhouse),

toko,

rumah

unit

rumah

kantor,

unit

perkantoran, unit kios di pusat perdagangan, dan lain-lain. Masyarakat yang ingin membeli/menjual properti dapat mema-sang iklan baris di situs Tokobagus.com, Berniagascom, dan Kaskus.coid, atau melalui situs jual-beli khusus properti, seperti Rumah.com, Rurnah123. corn, Rumandijual.com, dan lain-lain. Banyak kemudahan yang dapat diperoleh apabila kita melakukan jual-beli properti melalui internet (online), antara lain: a) Kita dapat melakukan penjelajahan (browsing) untuk mendapatkan informasi produk-produk properti yang ditawarkan beserta harga dan spesifikasinya. b) Kita tidak perlu ke sana ke mari guna melakukan survei harga produk properti yang dijual oleh para pengembang perumahan. c) Kita dapat memasang iklan baris secara gratis melalui situs internet. Hal itu tentu saja sangat menghemat biaya jika dibandingkan dengan memasang iklan bans berbayar di koran cetak lokal maupun nasional.

306

d) Iklan baris via situs internet dapat dilihat oleh orang dari seluruh Indonesia bahkan seluruh dunia sehingga jangkauan iklannya jauh lebih luas dibandingkan dengan iklan baris di koran lokal atau koran nasional. e) Kita tidak perlu bertatap muka langsung dengan broker atau pemilik rumah apabila kita hanya ingin mendapat informasi tentang harga atau spesifikasi. Meskipun jual-beli properti melalui internet menawarkan banyak kemudahan, namun kita tetap perlu berhati-hati karena saat ini masih banyak dijumpai penipuan online. Untuk mengantisipasi hal tersebut, kita dapat bertemu dengan penjual dan melihat langsung kondisi properti yang ditawarkan. Uji lapangan ini diperlukan guna memastikan apakah kondisi pro-perti sebaik gambar/foto yang ditampilkan di situs. Di sisi lain, jika kita ingin menjual properti via internet, kita perlu memastikan bahwa tampilan foto properti yang akan kita pasang di situs iklan baris benar-benar dapat menarik perhatian calon pembeli. Jika usaha jual-beli properti kita berkembang pesat, ada baiknya kita membuka situs/website sendiri. Bisnis online adalah kegiatan bisnis yang dilakukan melalui jaringan internet yang merupakan bagian dari e-business. Pengertian dan ruang ling-kup e-business lebih luas dibandingkan dengan bisnis online, sebab e-business tidak hanya berkaitan dengan penggunaan teknologi internet dan komputer, tetapi juga teknologi elektronika lain, seperti telepon rumah, telepon seluler, teleks, telegram, faksimili, televisi, radio, electronic data interchange (EDI), mesin ATM, dan lain-lain.24° Prospek bisnis online di Indonesia sangat menjanjikan karena semakin hari semakin banyak orang yang tertarik menggunakan internet untuk menunjang aktivitas sehari-hari. Pengguna Internet di Indonesia pada 2012 sebanyak 60 juta orang dan pada 2014 diperkirakan meningkat menjadi SO juta orang, padahal pada 2002 hanya 4,5 juta orang. Perkembangan yang sangat pesat itulah yang kemudian menggolongkan masyarakat kita sebacrai "internet-mania". Indonesia tergolong pengguna Facebook terbesar keempat di dunia dengan jumlah pengguna diperkirakan mencapai 47,98 juta orang per 15 Mei 2013. Pengguna Twitter di Indonesia juga tergolong banyak, yaitu mencapai angka 20 juta orang pada 2012, atau berada pada urutan keiiina di dunia. Besarnya jumlah pengguna media sosial Facebook atau Twitter tersebut tentu saja dapat menjadi peluang usaha yang menggiurkan bagi para pelaku bisnis online. Banyak pelaku usaha yang tertarik mengembangkan bisnis online karena menilai bisnis semacam ini memiliki banyak keunggulan dibandingkan dengan mendirikan 307

bisnis di dunia nyata. Membuka toko online dan mal online dianggap lebih murah dan lebih mullah daripada mendirikan toko/ mal di dunia nyata. Pendirian toko/mal online tidak perlu perizinan berbelit-belit dan mahal seperti mendirikan toko/mal di dunia nyata. Pelanggan toko/mal online bisa datang dad mana saja dari seluruh dunia, sebab toko/ mal jenis ini tidak lagi dibatasi tempat, waktu, dan jarak. Toko/mal online juga tidak membutuhkan manajemen dan karyawan sebanyak toko/mal di dunia nyata. Dengan kata lain, biaya operasional toko/mal online relatif lebih murah dibandingkan dengan toko/mal di dunia nyata (offline). Perusahaan-perusahaan yang sudah sukses mengembangkan bisnis di dunia nyata banyak yang kemudian mendirikan bisnis online di dunia maya agar usaha mereka semakin cepat terkenal ke seluruh dunia. Para pelaku bisnis yang baru pun ikut beramai-ramai mendirikan bisnis online karena terpikat dengan banyaknya potensi keuntungan dan kemudahan yang ditawarkan bisnis ini. Bagi para pebisnis pemula, maraknya bisnis melalui Internet dapat pula digunakan sebagai ajang mengasah kemampuan bisnis dan membentuk jaringan bisnis dalam waktu singkat. Kemajuan perekonomian nasional, pertumbuhan masyarakat kolas menengah, akses internet yang semakin cepat dan murah, tumbuhnya budaya internet dan media sosial di kalangan anak muda, serta maraknya penggunaan ponsel pintar (smartphone) ikut memicu perkembangan bisnis online di tanah air. Saat ini semakin banyak perusahaan yang memanfaatkan media internet untuk menyebarkan informasi tentang promosi produk, pro-fil perusahaan, edukasi dan kontak pelanggan, hingga perekrutan karyawan. Perusahaan tersebut berlomba-lomba membuat situs/website yang indah dan menawan guna meningkatkan gengsi perusahaan di mata masyarakat. Selain itu, ada pula perusahaan yang memanfaatkan jaringan internet sebagai media untuk berdagang alias memperjualbelikan produk berupa barang dan jasa. Produk yang dijual bisa berasal dari internal perusahaan maupun dari perusahaan lain. Model bisnis online yang mereka jalankan bisa berbentuk mal online/market place, toko online, iklan baris (classified advertisement), atau diskon harian (dealy deals). Semua model bisnis online rnemiliki keungulan dan kelemahan sehingga para calon pelaku usaha yang ingin mendirikan bisnis online perlu memahaminya dengan saksama. Para calon pelaku bisnis online yang masih terkendala minimnya modal, dapat memulai usaha dengan memasang iklan baris di Tokobagus.com, Berniaga.com, dan Kaskus.co.id. Model bisnis iklan baris sangat cocok bagi para pemula yang ingin belajar berjualan melalui internet (online). Kelak, jika usahanya sudah maju mereka dapat mengembangkan usaha dengan. membuka lapak/kios di mal online, seperti 308

eBay atau Tokopedia. corn. Bahkan mereka juga bisa membuka toko online milik sendiri dengan membuat website sendiri atau memakai jasa perancang website. Para calon pelaku bisnis online yang masih terkendala minimnya modal, dapat memulai usaha dengan memasang iklan bans di Tokobagus.com/ Berniaga.com, dan Kaskus.co.id. Model bisnis iklan bans sangat cocok bagi para pemula yang ingin belajar berjualan melalui Internet (online). Kelak, jika usahanya sudah maju mereka dapat mengembangkan usaha dengan membuka lapak/kios di mal online, seperti eBay atau Tokopedia. corn. Bahkan mereka juga bisa membuka toko online milik sendiri dengan membuat website sendiri atau memakai jasa perancang website. Para pelaku bisnis online juga bisa memanfaatkan media sosial, seperti Facebook atau Twitter, sebagai sarana untuk mempromosikan usaha dan melakukan jual-beli produk. Selain itu, mereka juga bisa menggunakan situs berbentuk blog, seperti Wordpress atau Blogspot, untuk kegiatan promosi maupun perdagangan. Meskipun demikian, berbisnis online dengan mem-buat website sendiri dinilai lebih bergengsi, lebih leluasa, dan lebih mudah untuk menumbuhkan kepercayaan para calon pelanggan. Masyarakat pun dapat berpartisipasi dalam bisnis online dengan menjadi pembeli di toko online. Saat ini belanja online telah menjadi tren di masyarakat kelas menengah berusia muda, khususnya yang tinggal di perkotaan. Banyak kemudahan yang ditawarkan belanja online, namun sikap waspada tetap diperlukan agar kita tidak menjadi korban penipuan online. Untuk menghindari hal-hal buruk, sebaiknya kita hanya berbelanja di toko-toko online yang sudah terkenal dan teruji. Bagi kita yang ingin memulai belajar menjual properti via internet (se-cara online), ada baiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut: 1. Manfaatkan situs penyedia jasa iklan baris gratis Cara ini adalah cara yang paling populer dan dinilai efektif apabila kita memang berniat menjual properti secara online. Carilah jasa iklan baris yang tepat dan tepercaya. Situs penyedia iklan bans khusus di bidang properti, contohnya Rumah.com, Rumah123.com, Rumandijual.com, dan lain-lain. Sedangkan contoh situs penyedia iklan bans yang menjual berbagai macam barang secara general (termasuk properti), contohnya Tokobagus.com, Berniaga.com, dan Kaskus.co.id. Memasang iklan di situs iklan bans menguntungkan karena banyak pengunjung

309

dari seluruh Indonesia yang akan melihat iklan kita melalui Internet. Iklan bans di situs internet ada yang gratis dan ada pula yang berbayar.

2. Gunakan media sosial untuk beriklan secara gratis Kita juga dapat mempromosikan properti yang akan dijual melalui akun media sosial, seperti Facebook dan Twitter. Cara ini lebih mudah dibandingkan dengan memasang iklan di situs penyedia iklan baris online. Meskipun gratis, namun jangkauannya tidak seluas iklan bans online karena yang bisa melihat hanyalah para pengguna media sosial yang bersangkutan.

3. Lengkapi data iklan secara rincu, jujur, dan mendetail Beriklan di Internet sama halnya dengan beriklan di surat kabar. Diper-lukan penjelasan yang singkat, padat, dan mendetail agar pembeli men-dapatkan gambaran awal yang cukup jelas. Beritahu status properti dan spesifikasinya dengan lengkap dan jelas. Tampilkan juga denah, peta lokasi, dan foto properti yang ingin kita jual agar memudahkan calon pembeli melihatnya. Berilah keterangan yang jujur dan terperinci sesuai kondisi rumah, tanpa dikurangi ataupun dilebih-lebihkan. Buatlah foto properti dalam format yang semenarik mungkin

4. Gunakan peta satelit untuk melacak lokasi properti yang akan kita jual Apabila dimungkinkan oleh situs iklan baris yang kita pilih, kita juga bisa menyertakan peta lokasi properti dengan menggunakan fasilitas Wikimapia atau Google Maps. Hal ini sifatnya hanya pelengkap, bukan hal mutlak yang wajib dilakukan apabila kita masih pemula. Pemakaian fasilitas peta lokasi secara online berguna untuk menambah daya tank iklan yang kita beat.

Di sisi lain, apabila kita ingin membeli properti via Internet (online), ada baiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut: 1. Pilih situs iklan bans yang terkenal dan tepercaya Daftarkan diri kita ke sebuah situs properti yang menyediakan informasi harian berisi daftar properti yang dijual atau disewakan. Situs semacam ini akan mengirimkan surat elektronik secara rutin agar konsumen selalu memperoleh 310

informasi terbaru yang cocok dengan kebutuhan. Konsumen cukup membuka komputer atau prisel untuk menyusuri halaman website milik pengembang atau situs-situs yang khusus menye-diakan segala macam informasi mengenai properti. Di situs semacam ini, konsumen bisa membaca informasi mengenai properti yang sedang dijual atau disewakan, profil pengembang, tips memilih properti, cara mencari agen atau broker, dan sebagainya. Untuk lebih mempermudah pengunjung, situs ini juga menyediakan fasilitas pencarian. Konsumen cukup memasukkan tipe properti yang diingin-kan, jumlah kamar, kisaran harga, dan lokasi yang dikehendaki, dan dalam waktu beberapa detik mesin pencari akan memberikan informasi properti sesuai kriteria yang diinginkan. Kini, penyedia layanan situs pencarian properti sudah banyak yang bisa diakses

lewat

aplikasi

BlackBerry

(BB)

dan

Android,

contohnya

propertykita.com. Jadi, pencarian properti bisa dilakukan dari mana saja dan kapan saja. Dengan demikian, kita akan lebih mudah meng-identifikasi dan mengenal properti yang diinginkan. Misalnya, fasilitas apa saja yang ada di sekeliling lokasi perumahan tersebut, apakah ada jalur alternatif menuju lokasi, dan sebagainya.

2. Teliti data umum properti yang ditampilkan Lakukan riset di Internet dengan menjelajahi situs-situs properti ke-timbang berkeliling kota mencari-cari rumah atau apartemen. Cara itu akan menghemat waktu dan biaya operasional kita. Dari Google, kita bisa mencari nama situs-situs khusus properti. Situs semacam itu bisa dijadikan direktori bagi para pencari properti karena menawarkan fitur-fitur pencarian properti, baik untuk hunian, bangunan komersial, tanah, maupun kawasan industri. Setelah menemukan properti yang ditaksir, kita bisa menggunakan Google Maps (peta online) untuk mendapatkan keterangan yang lebih jelas tentang letak properti tersebut beserta ba-ngunan-bangunan dan infrastruktur penting di sekitarnya. Biasanya, ada juga situs properti yang menyediakan fasilitas peta sehingga lebih memudahkan kita dalam mencari lokasinya.

3. Tinjau langsung lokasi properti yang akan kita beli Gambaran dan data rinci di situs saja tidak cukup. Setelah mendapatkan jenis properti yang kita incar, berkunjunglah ke lokasi secara langsung baik seorang diri 311

maupun dengan si penjual. Dengan mendatangi lokasi secara langsung, kita dapat mengetahui lokasinya strategic atau tidak, perbandingan dengan harga properti lainnya di wilayah tersebut, fasilitas yang tersedia, kebersihan lingkungan, kenyamanan, keamanan, bebas banjir atau tidak, dan terakhir adalah kecocokan di hati.

2. SITUS-SITUS DUAL-BELI PROPERTI DI INDONESIA a) Rumah123.com Rumah123.com adalah situs jual-beli properti terbesar di Indonesia dengan lebih dari 90.000 listing online, 6.500 agen properti yang aktif beriklan, dan ratusan developer yang juga mengiklankan proyek mereka, baik yang berbentuk real estate, office space, serviced apartment, maupun holiday villas. Situs Rumah123.com bergabung dengan iProperty Group pada Mei 2011. iProperty Group adalah situs grup properti nomor 1 di Asia yang sudah memiliki pasar online di sejumlah negara Asia, seperti Singapura, Malaysia, Hong Kong, India, Indonesia, dan Filipina. Setelah bergabung dengan iProperty Group, pengunjung situs Rumah123.com bertambah banyak. Situs ini juga bekerja sama dengan agen properti besar di Indonesia, seperti ERA, Ray White, Century21, dan LJ Hooker.

b) Rumahdanproperti.com Rumahdanproperti.com adalah anggota iProperty Group di wilayah Indonesia, sama halnya dengan Rumah123.com, Situs ini serupa dengan Rumah123.com yang khusus memasang iklan porperti di wilayah Indonesia. 312

c)Rumah.com Rumah.com adalah situs properti yang terkenal di Indonesia. Di rumah.com kita akn menemukan ribuan properti yang dijual dan disewakan dengan informasi rinci mengenai masing-masing properti, termasuk peta dan foto. Jika kita memerlukan bantuan untuk mencari rumah, kita dapat melihat Direktori Agen untuk membantu. Calon investor properti juga dapat berkonsultasi di sumber daya informasi properti dan berita pasar. Keunggulan situs properti ini adalah dilengkapi panduan dan tips-tips jual-beli termasuk sewa-menyewa properti.

d) Rumahdijual.com Rumahdijual.com merupakan media iklan untuk jual rumah, tanah dan properti yang menawarkan fitur-fitur yang hampir serupa dengan situs lainnya, yakni mesin pencari (search engine), data yang lengkap, foto dan lain-lain dengan tampilan sederhana. 313

e)Propertykita.com Propertykita.com adalah media online khusus properti yang bukan broker atau agen properti, Situs ini tidak mencari komisi dari transaksi properti. Propertykita.com memiliki berbagai fitur menarik seperti e-mail alert yang membantu kita meng-update terus properti idaman (berdasarkan area atau harga). Situs ini memilki aplikasi untuk versi Android dan terhubung dengan media sosial (Facebook atau Twitter). Situs yang mendapat penghasilan dari biaya iklan ini juga memberikan sejumlah tips seputar fengshui, finansial, dan rekomnedasi lainlain.

314

f)Rumahku.com Rumahku.com sama halnya dengan situs iklan baris properti lainnya yang juga menyediakan fasilitas mesin pencari properti (rumah, apartemen, tanah, ruko, dan sebagainya). Situs ini dapat membantu kita menemukan rumah yang dijual atau apartemen yang disewakan. Situs ini juga memberikan informasi properti di tingkat lokal untuk membantu kita membuat keputusan yang lebih baik dalam proses transaksi properti. Situs yang menghasilkan uang melalui iklan ini mengumpulkan data properti dalam jumlah besar dan mengolahnya dari waktu ke wauktu. Tim Rumahku.com terdiri dari para insinyur dan analis properti yang berfokus pada pengembangan alat seperit Advanced Map serta panduan properti untuk membantu kita memahami dan mengerti informasi properti di Indonesia. Rumahku.com juga menyediakan layanan khusus untuk para profesional seperti broker atau agen properti.

315

g)Tokobagus.com dan Berniaga.com Tokobagus (tokobagus.com) dan Berniaga (berniaga.com) adalah situs iklan baris segala macam barang—berbeda dengan situs-situs sebelumnya yang khusus mengakomodasi produk properti. Namun, di situs ini kita juga bisa mengiklankan properti yang ingin kita jual secara gratis. Dua situs iklan baris ini sangat tersohor namanya dan telah melibatkan jutaan member yang mengunjungi situs ini secara rutin. Keuntungan beriklan di dua situs iklan baris ini adalah jangakuannya luas dan biayanya gratis. Ada beberapa ketentuan yang harus dipenuhi jika kita ingin mengiklankan properti di Tokobagus.com, yakni satu iklan hanya diperuntukkan untuk satu produk barang/jasa. Hal yang sama juga berlaku untuk kategori iklan lowongan kerja, yaitu satu iklan hanya untuk satu posisi pekerjaan. Tidak diperbolehkan mengiklankan 2 rumah dalam 1 iklan, melainkan harus diiklankan dalam 2 iklan yang berbeda. Tokobagus bisa diakses pula melalui ponsel pintar dengan memakai layanan m-tokobagus.com Beriklan di Berniaga.com juga mensyaratkan beberapa hal serupa, yakni tidak boleh memasang iklan ganda dan harus disertai foto asli, bukan diunduh dari internet. Di situs berniaga ada dua macam iklan, yakni iklan pribadi dan iklan perusahaan. Iklan pribadi diperuntukkan bagi individu bukan atas nama perusahaan/lembaga. Batas pemasangan iklan per e-mail atau per individu adalah 25 iklan per kategori. Lebih dari itu akan dianggap iklan perusahaan dan kemungkinan iklan ke-26 akan ditolak. Pengiklan individual dapat memasang iklan di semua kategori. Iklan perusahaan adalah iklan yang dipasang oleh sebuah perusahaan dan bersifat komersial (berbayar). 316

h) Rumahraya.com Rumahraya.com adalah situs iklan baris khusus jual-beli properti. Tampilannya sederhana dan sepintas menyerupai tampilan mesin pencari Google. Di situs ini, iklan dapat ditayangkan selama 2 tahun atau sampai laku, lebih lama dibandingkan dengan di koran atau website

317

lainnya. Harga, spesifikasi, dan foto properti juga masih bisa diubah setiap saat selama iklan tersebut masih ditayangkan di situs ini.

318

Bab 24 Tips membeli dan menjual rumah bekas pakai 1. RUMAH BEKAS SEBAGAI ALTERNATIF INVESTASI Membeli rumah tidak harus baru. Kini rumah bekas atau sering disebut rumah seken (second hand) banyak diminati, terutama jika lokasinya strategis seperti di pusat kota atau area komersial, dilengkapi fasilitas penduiung dan bisa dibeli dengan harga murah dibandingkan dengan rumah baru. Namun, membeli rumah bekas tentunya tidak sesederhana membeli barang bekas seperti produk elektronik. Membeli rumah bekas butuh dana yang tidak sedikit sehinggs alangkah baiknya jika dipertimbangkan-matang matang sebelum membeli. Rumah bekas memiliki riwayatnya sendiri sehingga paling tidak kita bisa mengetahui latar belakang riwayatnya serta status sertifikatnya agar kita tidak sampai membeli rumah bekas yang sedang berada dalam sengketa atau penguasaan pihak ketiga. Dalam beberapa kondisi, membeli rumah bekas lebih menguntungkan dilbandingkan dengan membeli rumah baru, terutama jika dana kita terbatas padahal kita butuh hunian dengan klasifkasi tertentu. Akan tetapi, membeli rumah bekas termasuk gampang-gampang susah karena harus dengan teliti dan sesuai anggaran. Membeli rumah bekas ibarat mencari pasangan hidup. Kita akan membutuhkan banyak waktu sampai bisa menemukan rumah yang cocok. Sebagai alternatif investasi, membeli rumah bekas dapat mendatangkan dua macam keuntungan, yaitu keuntungan dari sewa rumah dan keuntungan dari hasil penjualan rumah (capital gain). Tentu saja keuntungan tersebut dapat mengalir sepanjang kita jeli menangkap peluang pasar rumah bekas. Lokasi rumah bekas sangat menentukan harga jualnya, baik pada masa kini maupun masa mendatang. Memiliki rumah bekas di lokasi yang strategis dapat menjadi harta karun bagi masa depan kita.

2. Keuntungan dan kerugian membeli rumah bekas Kini membeli rumah tidak harus baru, rumah bekas pun menguntungkan dan layak huni. Berikut beberapa keuntungan membeli rumah bekas: a) Bangunan rumah sudah berdiri sehingga kita dapat melihat bentuk dan kualitas bangunan sesungguhnya. b) Lingkung sosial sudah terbentuk, seperti tetangga, sistem keamanan, fasilitas pendidikan, kesehatan, tempat ibadah, dan fasilitas lainnya. 319

c) Infrastruktur kawasan sudah tersedia, seperti jalan, taman, listrik, dan air. d) Harga bangunan dan rumah dapat ditawar, apalagi jika pemilik lama sedang membutuhkan uang. e) Bangunan dapat langsung ditempati pemilik baru setelah urusan jual-beli selesai. f) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) relatif murah ketimbang rumah baru. g) Risiko investasi properti kecil karena lingkungan penunjangnya sudah mapan. h) Pemilik baru bisa lebih mudah beradapasi karena semua fasilias sudah ada. i) Pembeli rumah bekas tidak lagi diwajibkan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau Pajak Penjualan atas barang meah (PPnBM).

Di samping keuntungan, membeli rumah bekas juga bisa mendatangkan sejumlah kerugian: a) Pilihannya tidak banyak atau terbataas pada apa yang ditawarkan, tidak seperti ketersediaan perumahan baru dengan beragam tipe, lokasi dan harga jual. b) Pemilik baru tidak mengetahui bahan dan kualitas bangunan sehingga ada kemungkinan harus mengeluarkan biaya tambahan untuk perbaikan dan perawatan pada masa awal pembelian. c) Ada kalanya desain bagunan sudah ketinggalan zaman. d) Bentuk bangunan sudah permanen sehingga jika pemilik baru tidak cocok dengan desainnya, dia harus melakukan renovasi. e) Rumah dengan konstruksi yang sudah melebihi 20 tahun kualitasnya akan menurun dan sulit direnovasi sebagian sehingga pilihannya lebih baik merenovasi secara total.

3. Tips membeli rumah bekas Jika kita hendak membeli rumah bekas, ada baiknya kita membaca beberapa tips berikut terlebih dahulu:

1. Cermati anggaran yang dikeluarkan Sebelum memilih-milih rumah bekas untuk dibeli, sebaiknya kita mencermati anggaran yang akan dikeluarkan terlebih dulu. Dalam anggaran untuk membeli rumah, tambahkan 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, biaya pindahan, dan sebagainya. Selain itu, pertimbangkan juga rencana kita ke depan, seperti rencana menambah anak, rencana melakukan renovasi, dan sebagainya.

2. Cari iklan sebanyak-banyaknya 320

Setelah mengetahui batas anggaran dan kriteria rumah yang sesuai dengan anggaran, mulailah mencari rumah bekas yang dijual. Iklan rumah bekas bisa dengan mudah dijumpai di koran dan internet maupun melalui informasi dari mulut ke mulut. Di zaman yang canggih seperti sekarang kita tidak perlu berkeliling kota untuk mencari rumah yang memasang papan bertuliskan ―Rumah Dijual‖, karena kita cukup duduk di depan komputer ataupun browsing melalui smartphone untuk mencari iklan rumah bekas di situs iklan properti. Setiap situs iklan memiliki mesin pencari yang bisa disesuaikan dengan wilayah mana yang ingin dicari dan rentah harga berapa yang diinginkan.

3. Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri. Cara yang terbaik adalah langsung membeli rumah bekasi dari pemiliknya sendiri alias tanpa perantara, karena kita bisa memperoleh informasi tentang rumah yang hendak dibeli secara terperinci. Dengan membeli langsung, harga rumah akan leih murah karena penjual tidak perlu memberi komisi kepada broker. Kita juga dapat meminta diskon jika bertemu langsung dengan pemiliknya.

4. Pilih broker/perantara yang tepat Apabila kita adalah orang supersibuk atau tidak ingin direpotkan dengan urusan tawar-menawar, maka kita bisa menggunakan jasa broker/perantara. Pilih broker resmi yang bisa dipercaya dan berasal dari perusahaan agen properti terkenal. Jasa broker properti terkenal yang sudah memiliki kredibilitas akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual-beli, bahkan saat pengajuan KPR jika kita berencana membeli rumah dengan cara mencicil ke bank. Cara ini tentu saja mengharuskan kita menyisihkan dana lebih untuk membayar fee jasa broker.

5. Periksa kondisi fisik rumah. Periksa kondisi fisik rumah pada setiap bagiannya secara teliti. Beberapa hal yang harus diperhatikan, antara lain struktur rumah yang utama, seperti fondasi, atap, dinding, dan lantai. Periksalah dinding, barangkali ada flek-felk bekas rembesan air tanah. Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan ata retak-retak lantai. Periksa juga bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu, plafon, dan atap rumah. Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik, lihatlah barangkali ada balok/gording yang keropos, atau kebocoran serius pada 321

talang. Jangan lupa untuk mengecek hal vital seperti jaringan listrik, kelancaran saluran air PDAM dan air sumumr, serta kualitas air yang dihasilkan. Tanyakan usia bangunan rumah untuk memperoleh gambaran mengenai kualitas bangunan. Secara sederhana kita bisa mengklasifikasikan usia rumah: baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun), dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah direnovasi, tanyakan kapan terakhir kali renovasi. Tentunya itu bukan patokan baku karena akan sangat dipengaruhi kualitas bahan bangunan, tipe struktur, dan kualitas pengerjaan pada rumah tersebut. Yang jelas, semakin tua usia bangunan maka performanya semakin menurun, dan itu berarti kita harus siap mengaggarkan dana lebih untuk merenovasi rumah tersebut.

6. Cek lingkungan sekitar rumah Lingkungan sekitar rumah akan berpengaruh terhadap keamanan dan kenyamanan kita saat menghuni rumah tersebut. Percuma membeli rumah yang murah dan bagus, namun lingkungan sekitarnya rawan maling, jauh dari akses angkutan kota, infrastruktur jalannya tidak memadai, lingkungan tetangganya kurang menyenangkan, dan rawan bencana alam seperti tanah longsor dan banjir.

7. Cek kelengkapan dokumen dan sertifikat Sertifikat yang harus diperiksa sekurang-kurangnya adalah sertifikat tanah dan bangunan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan bukti setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apabila nama yang tertera di salah satu dokumen di atas tidak sama dengan nama penjual rumah, tanyaka status hubugannya. Jika rumah bekas yang kita beli ternyata oleh pemilikya diperoleh dari pemilik sebelumnya dan belum ada proses balik nama, maka mintalah Akata Jual Beli ang sah atas rumah tersebut. Sedangkan apabila rumah tersebut adalah rumah warisan, pastikan kita telah memperoleh persetujuan dari seluruh ahli waris yang berhak atas rumah tersebut agar pada kemudian hari tidak terjadi sengketa hukum.

8. Pilih notaris yang terpecaya. Dalam transaksi pembelian rumah bekas, Notaris/PPAT bisa dipilih oleh penjual atau pembeli berdasarkan kesepakatan kedua pihak. Pilihlah notaris/PPAT yang sudah kita kenal dan bisa dipercaya serta memiliki wilayah kerja di lokasi tempat rumah tersebut berada. Mintalah tolong kepada notaris/PPAT tersebut untuk mengecek keabsahan 322

dokumen sertifikat tanah ke kantor BPN setempat sebelum menandatangani akta jual beli. Pengecekan diperlukan agar kita terhindar dari serifikat palsu maupun sertifikat yang masih dibebani hak tanggungan.

4.Tips menjual rumah Bekas Menjual rumah bekas ada triknya sendiri agar harga rumah cukup tinggi prosesnya aman, dan cepat laku. Berikut beberapa tips yang bisa disimak

1. Renovasilah rumah bekas seperlunya sebelum dijual. Sebaiknya kita tidak menjual rumah bekas dalam kondisi kurang idel karena dapat menurunkan minat para calon pembeli dan menurunkan harga tawar. Renovasi rumah yang dimaksud di sini bukan renovasi besar yang membutuhkan banyak biaya, namun cukuo merapikan dan membersihkan sudut tertentu agar rumah terlihat bersih, indah, dan layak huni. Paling tidak perhatikan kebersihan dan kelayakan di beberapa sudut vital seperti tampak depan rumah, pagar, ruang tamu, kamar mandi, dan dapur. Tempattempat tersebut jika kotor dan tidak terawat akan menimbulkan kesan jorok dan membuat calon pembeli tidak tertarik. Untuk ruangan lain seperti kamar tidur, ruang rekreasi, ruang kerja, dan ruang tambahan juga perlu diperhatikan kebersihan kerapiannya dengan setidaknya mengurang jumlah tumpukan barang yang tidak terpakai agar ruangan terlihat lebih lapang dan bersih. Perhatikan dan perbaiki pula detail elemen rumah, contohnya pegangan pada daun pintu, jendela, kaca, teralis, dan keramik. Menghilangkan karat pada pintu, jendela, membenahi keramik yang pecah, atau memerksa kecocokan lubang kunci juga tidak membutuhkan biaya besar, namun berperan dalam mengingkatkan daya tarik calon pembeli.

2. Pasarkan rumah bekas dengan cara beriklan. Cara memasarkan rumah bekas ada bermacam-macam. Cara konvensional seperti beriklan di koran dan menyebarkan brosur, merupakan cara klasik yang tidak ada salahnya ditempuh. Namun, kini ada cara yang lebih mudah, cepat, murah (bahkan gratis), dan luas jangkauannya yakni dengan beriklan melalui internet. Mengiklankan rumah bekas di internet bisa melalui situs jual-beli properti seperti Rumah.com, atau di situs jual beli umum seperti Tokobagus.com. Umumnya beriklan di situs-situs tersebut gratis kecuali jika kita meminta fasilitas tambahan. 323

Buatlah iklan dengan penjelasan rinci, namun cukup singkat, serta dilengkapi gambar yang menarik. Jelaskan mengenai lokasi, status sertifikat, luas bangunan dan luas tanah, kondisi secara umum (misalnya bebas banjir atau tidak, jumlah ruangan, kapasitas listrik, ketersediaan sumur/PDAM), harga penawaran, dan nomor yang bisa dihubungkan. Gambar/foto rumah bekas sangat penting dalam memberikan visualisasi bagi calon pembeli dibandingkan dengan hanya memberikan penjelasa tertulis. Lakukan pemotretan yang bagus agar rumah kita tampil menarik. Jika kita beriklan di internet, kita bisa mengunggah lebih dari dua foto. Unggah foto tampak depan rumah beserta halan dan jalan di depan rumah, serta kondisi di dalam rumah yang paling tidak menampilkan ruang tamu dan ruang tengah.

3. Pilih broker properti yang tepat jika kita tidak bisa memasarkan sendiri. Apabila kita tidak mampu atau tidak mau repot memasarkan rumah secara mandiri, kita bisa mengunjungi broker properti anggota AREBI. Berkonsultasilah pada agen properti/broker properti. Tidak ada salahnya pula datang dan berkonsultasi ke beberapa agen properti untuk memperoleh perbandingan. Nantinya broker properti akan mengurus segala keperluan pemasaran dan penjualan rumah sehingga kita tinggal duduk manis di rumah.

4. Buatlah papan iklan di depan rumah agar mudah dilihat. Meskipun rumah kita telah diiklankan di surat kabar, internet, menggunakan jasa broker, tidak ada salahnya juga kita memasang papan pengumuman (papan iklan) di depan rumah yang bertuliskan ―Rumah Dijual, Hubungi Nomor Telepon ........‖. Rumah yang dipasangi papan pengumuman (papan iklan) akan menarikk perhatian banyak orang yang sedang melintas karena tidak semua orang sempat melihat iklan rumah kita di surat kabar dan internet.

5. Adakan jamuan di rumah (open house) Cara ini sudah sering diterapkan oleh orang luar negeri yang ingin menjual rumah dengan mengundang calon-calon pembeli melalui broker properti untuk bertamu dan melihat langsung rumah sambil disugui makanan dan minuman ringan. Egiatannya serupa dengan menerima tamu dan mengadakan jamuan sederhana cari ini membuat calon pembeli memiliki gambaran nyata tentang setiap detail rumah. Bahkan 324

undangan open house dianggap sebagai undangan spesial yang memberikan perasaan spesial dan ujung-ujungnya bisa mengubah harga jual. Harga yang ditawarkan pun bisa menjadi lebih tinggi.

6. Lakukan pengecekan dokumen dan pembayaran pajak. Sebelum jual-beli dilaksanakan, harus dilakukan pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan (BPN) yang berwenang. Para pihak juga harus melunasi pajak jual-beli atas tanah dan bangunan tersebut. Pihak penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan bersifat Final (PPh-Final), sedangkan pihak pembeli akan dikenakan pajak bernama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Penghitungan pajaknya sebagai berikut: Pajak Penjual (PPH-Final) = Harga jual x 5% Pajak Pembeli (BPHTB) = (harga jual-nilai tidak kena pajak) x 5%

7. Balik nama sertifikat tanah Hal yang wajib dilakukan setelah kita berhasil menjual properti bekas termasuk rumah bekas adalah melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kuitansi pelunasan dari penjual atas pembelian tanah dan/ atau bangunan. Masalahnya orang-orang masih adyang menganggap balik nama sertifikat rumah bekas cukup denganmenyediakan kuitansi pelunasan. Padahal pada kenyataannya tidak semudah itu. Apalagi jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, pembeli akan mengalami kesulitan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Jadi langkah yang paling aman adalah segeralah membuat Akta Jual Beli (AJB) melalui notaris/PPAT agar proses balik nama sertifikat dapat segera diteruskan ke kantor BPN. ―Balik nama seritfikat‖ adalah peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang bisa terjadi karena jual-beli, hibah, waris, tukar menukar, atau ibreng (pemasukan modal ke dalam suatu perusahaan). Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT terdiri atas PPAT sementara (yaitu Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah-daerah terpencil) dan PPAT tetap (yaitu Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu).

325

Data-data yang harus dilengkapi untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat: I.

Data tentang tanah, meliputi‖ a) PBB 5 tahun terkahir berikut Surat Tanda Terima Setoran b) Sertifikat tanah asli c) IMB asli apabila ada, untuk diserahkan kepada Pembeli setelah selesai proses AJB d) Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air e) Jika masih dibebani Hak Tanggungan (hipotek), maka harus ada Surat Roya dari bank yang bersangkutan

II.

Data tentang Penjual dan Pembeli a) Perorangan: 

Fotokopi KTP suami istri



Fotokopi Kartu keluarga dan Akta Nikah



Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama opsional apabila ada yang berlaku untuk WNI keturunan

B. Perusahaan : 

Fotokopi KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili



Fotokopi Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan HAM RI



Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau surat pernyataan menjual sebagian kecil asset

c) Dalam hal suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual-beli tersebut adalah ahli warisnya. Dalam hal itu maka data-data yang diperlukan: 

Surat Keterangan Waris Untuk pribumi, surat keterangan waris harus disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sedangkan untuk WNI keturunan harus dengan surat keterangan waris dari Notaris.



Fotokopi KTP seluruh ahli waris



Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah

326



Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau jika tidak bisa hadir maka harus bisa menunjukkan Surat Persetujuan dan Surat Kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris.



Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), yang besar-nya adalah 50% dari BPHTB jual-beli setelah dikurangi nilai tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

327

BAB 25 Tips Mengurus Sertifikat Tanah Girik Tanah Girik adalah tanah yang kepemilikannya diakui masyarakat, namun belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga belum memiliki sertifikat tanah. Tanah Girik dimiliki seseorang secara turun-temurun dan diakui secara adat oleh masyarakat sekitarnya sebagai tanah milik orang yang bersangkutan. Tanah Girik di beberapa daerah juga dikenal dengan berbagai nama, seperti Tanah Adat, Petok D, Letter C, Ketitir, Rincik, dan lain-lain. Data tentang tanah-tanah Girik biasanya dicatat dalam Buku Tanah yang ada di setiap desa/kelurahan/kecamatan. Kepemilikan secara adat (Tanah Girik) sebenarnya diakui hukum, akan tetapi tetap harus didaftarkan menjadi sertifikat Hak Milik terlebih dulu agar memiliki kekuatan hukum. Apabila kita hendak membeli Tanah Girik, maka dianjurkan untuk meneliti lebih jauh riwayat kepemilikan tanah terse-but dengan mendatangi lurah/kepala desa/camat setempat. Kita juga perlu mendatangi tetangga di sekitar lokasi Tanah Girik atau di sekitar rumah pemilik tanah. Pada umumnya para tetangga mengetahui lebih banyak tentang riwayat tanah tersebut. Pastikan pula Tanah Girik tidak dalam keadaan sengketa yang melibatkan ahli waris maupun pihak lain. Biasanya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan dari tangan ke tangan, yang awalnya dapat berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian dibagi-bagi menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Umumnya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan di hadapan lurah atau kepala desa. Namun, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak sehingga tidak ada bukti tertulis yang dapat digunakan untuk menelusuri riwayat kepemilikannya. Sertifikasi Tanah Girik dalam Hukum Pertanahan disebut sebagai Pendaftaran Tanah Pertama Kali sebagaimana diatur dalam PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah pertama kali untuk Tanah Girik/Tanah Garapan dalam praktiknyaka harus dilakukan melalui prosedur atau cara sebagai berikut: a) Meminta surat rekomendasi dari Lurah/Kepala Desa/Camat perihal tanah yang bersangkutan, yang menyatakan tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta keterangan riwayat pemilikan tanah yang maksud. b) Pembuatan surat keterangan dari Ketua RT/Ketua RW/Lurah/Kepala Desa yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan seng- keta. 328

c) Peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh pegawai Kantor Perta-nahan. d) Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya oleh Kantor Pertanahan (BPN) e) Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari Tanah Negara atau Tanah Garapan. Pembayaran BPHTB juga dilakukan jika pada waktu proses pelaksanaan akta jual-beli, BPHTB tersebut belum dibayarkan. f) Proses pertimbangan oleh Panitia A (Panitia Pemeriksaan Tanah A). g) Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan setempat selama lebih kurang 2 (dua) bulan. h) Pengesahan pengumuman i) Penerbitan Sertifikat Tanah oleh Kantor Pertanahan (BPN) setempat.

Proses pensertifikatan Tanah Girik tersebut hanya dapat dilakukan iika pada waktu pengecekan di kantor kelurahan dan Kantor Pertanahan terbukti tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan. Apabila syarat tersebut terpenuhi, proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai 1 tahun. Panitia Pemeriksaan Tanah A selanjutnya disebut ―Panitia A‖ adalah panitia yang bertugas melaksanakan pemeriksaan tanah dalam rangka penyelesaian permohonan untuk memperoleh Hak Milik, Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas Tanah Negara, dan penyelesaian permohonan Pengakuan Hak. a) Kepala Seksi Hak-Hak Atas Tanah atau Staf Seksi Hak-Hak Atas Tanah yang senior dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, sebagai Ketua merangkap anggota; b) Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau Staf Seksi Peng-ukuran dan Pendaftaran Tanah yang senior dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, sebagai Wakil Ketua merangkap anggota; c) Kepala Seksi atau Staf Seksi Pengaturan Penguasaan Tanah, Kepala Seksi atau Staf Seksi Penatagunaan Tanah dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, dan Kepala Desa/Lurah yang bersangkutan atau aparat Desa/Kelurahan yang ditunjuk untuk mewakili, sebagai anggota;

329

d) Kepala Subseksi Pengurusan Hak-Hak Atas Tanah atau Staf Subseksi Pengurusan Hak-Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota-madya sebagai Sekretaris merangkap anggota. Panitia A diangkat dan diberhentikan dengan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan (BPN) Kabupaten/Kotamadya. Panitia A mengemban tugas sebagai berikut: a) Mengadakan penelitian terhadap kelengkapan berkas permohonan pemberian Hak Milik, Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara dan permohonan pengakuan hak atas tanah; b) Mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai status, riwayat, keadaan tanah, luas, batas tanahnya, dan hubungan hukum antara tanah yang dimohon dengan pemohon serta kepentingan-kepentingan lainnya; c) Mengumpulkan data, keterangan/penjelasan dari para pemegang hak atas tanah yang berbatasan; d) Menentukan sesuai tidaknya penggunaan

tanah tersebut dengan rencana

pembangunan daerah; e) Memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan tersebut yang dituangkan dalam risalah Pemeriksaan Tanah. Panitia Pemeriksaan Tanah B atau Panitia B adalah panitia yang bertugas melakukan pemeriksaan tanah dalam rangka penyelesaian permohonan, perpanjangan, dan pembaruan Hak Guna Usaha (HGU). Susunan Panitia terdiri atas: a) Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi, sebagai Ketua merangkap anggota; b) Kepala Bidang Penatagunaan Tanah dan Kepala Bidang Hak-Hak Atas Tanah, sebagai anggota; c) Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; d) Kepala Dinas Perkebunan/Pertanian/Perikanan/Peternakan Daerah tingkat I atau pejabat yang ditunjuk sesuai dengan tujuan penggunaan tanah yang bersangkutan, sebagai anggota; e) Kepala Kantor Wilayah Departemen Kehutanan Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sepanjang tanah yang dimohon termasuk kawasan hutan atau yang berbatasan dengan kawasan hutan, sebagai anggota; f) Seorang pejabat dari instansi lain yang terkait apabila tanah yang dimo-hon tersebut penggunaannya bersifat khusus, sebagai anggota; 330

g) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan, sebagai anggota; h) Kepala Seksi Kepala Seksi Pengurusan Hak Tanah Badan H Pengurusan Hak Tanah Perorangan pada Kantor Wilayah BPN Provinsi sebagai Sekretaris merangkap anggota. Keanggotaan Panitia B ditetapkan dengan Keputusan Kepala Kanwil BPN Provinsi yang bersangkutan. Tugas Panitia B: a) Mengadakan penelitian terhadap kelengkapan berkas permohonan HGU sera syarat – syarat lainnya mengenai bonafiditas, kemampuan, dan kesungguhan akan usahanya. b) Mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai status, dasar perolehan, kondisi, luas, batas tanahnya, dan kepentingan-kepentingan lainnya; c) Menentukan sesuai tidaknya penggunaan tanah tersebut dengan usaha yang akan dilakukan pemohon; d) Mengadakan perneriksaan/konstatasi mengenai penguasaan dan peng-usahaan tanah yang dimohon HGU; e) Memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan yang dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah. Sebelum Undang-Undang Pokok Agraria mulai berlaku 24 Desember 1960, Tanah Girik (Petok D) dianggap merupakan alat bukti pemilikan tanah di Indonesia. Pada masa tersebut Petok D dianggap sama nilainya dengan sertifikat tanah. Sedangkan Petok D yang dibuat setelah tahun 1961 hanya dianggap sebagai alat bukti pembayaran pajak tanah ke kantor pendapatan daerah sehingga tidak lagi berfungsi sebagai alat bukti pemilikan tanah. Masyarakat kebanyakan belum sepenuhnya menyadari perubahan fungsi Petok D sehingga ketidaktahuan itu disalahgunakan oleh oknum yang tidak bertanggung jawab untuk memainkan Petok D dalam kasus penipuan jual-beli tanah. Akibatnya, kasus tanah pun bermunculan di mana-mana. Di masyarakat banyak muncul Petok D kembar atau Petok D palsu yang sulit dideteksi keabsahannya. Kalau sertifikat palsu, lebih niudah dilacak yaitu dengan meminta surat keterangan pendaftaran tanah atau mengecek nomor sertifikat ke Kantor Pertanahan. Untuk menjamin kepastian hukum UUPA (UU 5/1960) memerintahkan agar diadakan pendaftaran di seluruh Indonesia. Sayang, tujuan besar itu belum dapat terealisasi sehingga tak heran kalua kasus tanah yang berkepanjangan selalu muncul hingga saat ini. 331

Menurut Irawan Soerodjo, notaris dan PPAT di Jakarta Barat, dan Pria Takari Utama notaris dan PPAT di Depok, Girik bukan bukti kepemilikan tanah atau hak atas tanah. Girik hanya bukti pembayaran pajak atas tanah adat atau tanah garapan, atau bukti bahwa seseorang menguasai sebidang tanah garapan. Karena itu, status hukum Tanah Girik tidak kuat, tidak bisa diagunkan atau dijadikan jaminan utang di bank, namun bisa menjadi dasar untuk mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut ke Kantor Pertanahan (BPN). Itulah kenapa Tanah Girik gampang memicu sengketa (potential dispute). Soalnya, bisa saja seseorang menguasai atau menggarap- nya tetapi sertifikat hak atas tanah tersebut atas nama orang lain. Surat keterangan dari lurah atau kepala desa setempat mengenai riwayat penguasaan tanah tidak bisa dijadikan bukti bahwa yang menguasai atau penggarap adalah pemilik tanah. Pasalnya, satu-satunya bukti kepemilikan tanah yang diakui sah hanya sertifikat dari Kantor Pertanahan. Karena itu, jika kita ingin membeli Tanah Girik, sejumlah hal perlu kita perhatikan agar tidak menuai persoalan di belakang hari. Pertama, periksa Girik (Petok D) yang dipegang penjual dan cocokkan dengan nomor yang ada di buku tanah desa/kelurahan. Kedua, teliti secara saksama riwayat tanah dan minta surat keterangan tidak bersengketa dari desa/kelurahan. Kita juga bisa menanyakan kepada kepala desa/lurah atau camat setempat mengenai sejarah kepemilikan tanah dan siapa pemilik terakhirnya. Kantor Desa/Kelurahan memiliki buku tanah yang berisi daftar kepemilikan tanah di wilayah dinasnya. Jika tanah berada dipinggir kota atau pedesaan, ada baiknya kita juga menanyakan kepada RT/RW setempat karena hubungan personal antar warganya masih dekat sehingga mereka tahu riwayat kepemilikan tanah daerahnya. Ketiga, perhatikan status penjual tanah, apakah pemilik tunggal atau ahli

332

waris. Untuk itu, cek apakah nama di Girik (Petok D) sesuai dengan nama penjual karena bisa saja terjadi kasus di mana Tanah Girik yang diper imiliki lebih dari satu ahli waris. Kalau begitu, jual-beli tanah bisa digugat ahli waris yang lain, dan berlanjut menjadi kasus sengketa tanisha seperti yang sering terjadi pada umumnya. Keempat, cek langsung ke lokasi tentang keberadaan tanah dan apakah tanah tersebut sudah diduduki atau berpindah tangan ke orang lain. Lihat juga apakah luasnya sesuai dengan yang tertera di Girik (Petok D). Kelima, lakukan jual-beli di hadapan notaris/PPAT sebagai profesional yang berwenang membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu, seperti pengalihan hak atas tanah. Jangan lupa menghadirkan lurah atau pamong desa dalam transaksi itu sebagai saksi.

Skema 20. Perubahan Tanah Girik Menjadi Tanah Hak Milik Tanah Girik adalah tanah yang belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan (sehingga belum memiliki sertifikat) yang dimiliki seseorang secara turun-temurun dan diakui secara adat oleh masyarakat sekitar sebagai tanah milik orang tersebut.

Girik juga dikenal dengan nama Petok D, Letter C, Ketitir, Rincik, dan lain-lain. Biasanya data tentang Tanah Girik dicatat dalam Buku Tanah yang ada di setiap desa/kelurahan/kecamatan.

Biasanya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan dari tangan ke tangan, yang semula bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian dibagi-bagi menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Umumnya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan di hadapan Lurah atau Kepala Desa, dan banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan sehingga tidak ada surat apa Pun Yang dapat digunakan untuk menelusuri kepemilikannya.

333

Sertifikasi Tanah Girik menjadi Hak Milik disebut juga Pendaftaran Tanah pertama Kali sebagaimana diatur PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Perubahan Tanah Girik menjadi Hak Milik dilakukan melalui prosedur berikut:

a) Meminta surat rekomendasi dari Lurah/Kepala Desa/Camat perihal tanah yang bersangkutan, yang menyatakan tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta keterangan riwayat pemilikan tanah yang dimaksud. b) Pembuatan surat keterangan dari Ketua RT/Ketua RW/Lurah/Kepala Desayang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa. c) Peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh pegawai Kantor Pertanahan. d) Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya oleh Kantor Pertanahan. e) Pembayaran BPHTB sesuai luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari Tanah Negara atau Tanah Garapan. f) Proses pertimbangan oleh Panitia A (Pantia Pemeriksaan Tanah A). g) Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan selama lebih kurang 2 (dua) bulan. h) Pengesahan pengumuman. i) Penerbitan Sertifikat Tanah oleh Kantor Pertanahan.

334

BAB 26 Tips Mengurus Perubahan Status Tanah 1. MENGURUS PERUBAHAN STATUS TANAH NEGARA Status tanah dapat dikonversi atau diubah berdasarkan peraturan yang ber-laku. Tanah Girik atau tanah yang belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga belum mempunyai sertifikat juga dapat dikonversi menjadi tanah Hak Milik sesuai prosedur hukum yang berlaku. Tanah Negara juga dapat dikonversi menjadi berbagai macam hak atas tanah dengan mengajukan permohonan hak tersebut kepada Negara melalui Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN. Tanah Negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah bersta-tus Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan. Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara untuk keperluan rumah tinggal juga diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Hak Milik atas Tanah Negara untuk rumah tinggal dapat diberikan kepada WNI yang memiliki tanah HGB atau Hak Pakai yang dipakai untuk rumah tinggal yang masih berlaku maupun yang sudah berakhir jangka waktunya. Permohonan Hak Milik atas Tanah Negara untuk rumah tinggal diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan secara tertulis Hak Milik atas Tanah Negara untuk Rumah Tinggal juga dapat diberikan untuk Pegawai Negeri, untuk rumah dan tanah yang dimaksudkan untuk rumah tinggal yang telah dibeli dan dibayar lunas oleh Pegawai Negeri dan Pemerintah. Permohonan Hak Milik atas Tanah Negara tersebut diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan secara tertulis. Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Pegawai Negeri diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Peraturan tersebut juga mengatur tata cara perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai, serta perubahan tanah HGB dan Hak Pakai. Perubahan tanah Hak Milik menjadi HGB terutama dibutuhkan manakala sebuah badan hukum (misalnya Perseroan Terbatas/PT) ingin membeli tanah Hak Milik. UUPA (UU 5/1960) secara tegas melarang PT merniliki tanah berstatus Hak Milik sehingga apabila PT tersebut ingin me-nguasai tanah Hak Milik maka tanah tersebut harus dikonversi menjadi tanah HGB atau Hak Pakai terlebih dahulu. Begitu pula terhadap orang asing (WNA) yang 335

ingin membeli rumah di atas tanah Hak Milik atau HGB, maka status tanah tersebut harus diubah menjadi Hak Pakai terlebih dahulu. Tanah Negara adalah tanah yang langsung dikuasi Negara sebagaimana dimaksud dalam UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar-Dasar Pokok Agraria atau yang lazim disebut Undang Undang Pokok Agraria (UUPA).Tanah Negara dapat diberikan kepada WNI ataupun Badan Hukum Indonesia yang memenuhi syarat yang diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria tersebut, Tanah Negara dapat diubah menjadi tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Usaha U), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, Pemberian dan atau pembatalan hak atas Tanah Negara dilakukan oleh Menteri Agraria. Pemberian hak secara individual, kolektif, atau secara umum. Dalam rangka pemberian dan/atau pembatalan hak tersebut Menteri Agraria/Kepala BPN dapat melimpahkan kewenangan kepada Kepala Kanwil BPN, Kepala Kantor Pertanahan, dan pejabat yang ditunjuk. Sebelum mengajukan permohonan hak pemohon harus menguasai tanah yang dimohonkan serta harus dapat membuktikan hal tersebut berdasarkan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan peraturan perundang - undangan berlaku. Hak Milik atas Tanah Negara dapat diberikan kepada: a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI) b) Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu: 1. Bank Pemerintah 2. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah 40 Pemberian Hak Milik untuk badan-badan hukum di atas hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang benar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsi badan hukum tersebut.

Penerima hak atas Tanah Negara (termasuk penerima Hak Milik atas Tanah Negara) mempunyai kewajiban-kewajiban: a) Membayar BPHTB dan uang pemasukan kepada Negara sesuai keten-tuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; b) Memelihara tanda-tanda batas; c) Menggunakan tanah secara optimal, yakni: 

Mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah; 336



Menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup;



Kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya.

Pemohon yang tidak memenuhi kewajiban-kewajiban tersebut di atas dapat dibatalkan haknya oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

Tanah Negara juga dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Guna Usaha (HGU) berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. HGU sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mengusahakan Tanah Negara dalam jangka waktu Paling lama 25, tahun dan diperuntukkan bagi usaha pertanian perikanan, atau peternakan dengan luas tanah minimal 5 hektar. Jangka waktu HGU dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. HGU diberikan berdasarkan penetapan pemerintah dan hanya dapat -warga Negara Indonesia atau Badan Hukum Indonesia. HGU juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Konversi Tanah Negara menjadi HGU diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. HGU dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui haknya. permohonan perpanjangan jangka waktu HGU diajukan oleh pemeg ang hak dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Sesudah jangka waktu HGU atau perpanjangannya berakhiri nialca kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan HGU di atas tanah yang sama. Perubahan (konversi) Tanah Negara menjadi tanah Hak Guna Bangun-an (HGB) juga dimungkinkan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. HGB sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. HGB dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Objek HGB dapat meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. HGB hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia (WNI) atau Badan Hukum Indonesia. HGB juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Permohonan HGB diajukan ke Kantor Perta-nahan dan mulai berlaku sejak dicatatkan dalam Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak, Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGB.

337

Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui haknya. Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB diajukan oleh pemegang hak dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak tersebut. Sesudah jangka waktu HGB atau perpanjangannya berakhir, maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan HGB di atas tanah yang sama. Tanah Negara juga dapat dikonversi menjadi tanah berstatus Hak Pakai berdasarkan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Hak Pakai sesuai UUPA (UU 5/1960) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikua langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewena:: dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengniahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan. ketentuan UUPA (UU 5/1960). Hak Pakai dapat diberikan: a) selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu b) dengan cuma-cuma, dengan pembayaran, atau pemberian jasa berupa apa pun.

Jenis tanah yang dapat dijadikan objek Hak Pakai meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian Hak Pakai oleh pemegang Hak Milik berdasarkan akta perjanjian yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hak Pakai dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui haknya, Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai diajukan oleh peme-gang hak dalam waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya berakhir maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai di atas tanah yang sama. Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai yang tanahnya digunakan untuk bangunan rumah tinggal dikabulkan oleh pejabat berwenang apabila:

338

a) tanah tersebut masih digunakan untuk rumah tinggal sesuai dengan maksud pemberian hak yang bersangkutan atau telah digunakan pemegang hak untuk keperluan sesuai dengan RTRW kawasan yang bersangkutan b) syarat – syarat pemberian hak tersebut dengan baik oleh pemegang hak c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai Tanah Negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Pengelolaan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Hak Pengelolaan adalah hak yang diberikan oleh Negara kepada badan hukum (bukan perorangan) untuk mengelola Tanah Negara sesuai tugas pokok dan fungsi badan hukum tersebut. Badan hokum yang dapat diberikan Hak Pengelolaan : a) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah b) Badan Usaha Milik Negara c) Badan Usaha Milik Daerah d) PT Persero (BUMN Persero) e) Badan Otoritas f) Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah Setiap penerima hak atas Tanah Negara (termasuk Hak Pengelolaan atas Tanah Negara) harus memenuhi kewajiban berikut: a) membayar BPHTB dan uang pemasukan kepada Negara sesuai keten-tuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; b) memelihara tanda-tanda batas; c) menggunakan tanah secara optimal; •

mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah;

•

menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup;

•

kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya

Penerima hak atas Tanah Negara yang tidak memenuhi kewajiban tersebut di atas dapat dibatalkan haknya oleh Menteri Agraria/Kepala BPN.

339

2. MENGURUS PERUBAHAN STATUS TANAH SWASTA Seseorang yang mempunyai tanah untuk Rumah Tinggal berstatus HGB atau Hak Pakai dengan luas maksimal 600 m2 dapat mengonversi status tanahnya menjadi Hak Milik berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara untuk keperluan Rumah Tinggal juga diatur dalam Peraturan Menteri Ne-gara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pem-berian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Sebagaimana diketahui, pada awalnya kebanyakan rumah yang dijual oleh pengembang perumahan dibangun di atas Tanah Negara berstatus HGB. Namun, pembeli rumah tersebut tidak perlu cemas karena mereka dapat mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria melalui Kantor Pertanahan untuk mengubah status tanah HGB menjadi Hak Milik setelah masa berlaku HGB-nya berakhir. Permohonan perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik juga dapat dilakukan sebelum masa berlaku HGB berakhir dengan memohon penghapusan HGB untuk dijadikan Hak Milik. Permohonan perubahan status tersebut disertai kewajiban memberikan uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku. Permohonan Hak Milik tersebut dibatasi untuk tanah seluas maksimum 2.000 m2 (dua ribu meter persegi). Dalam pengurusan permohonan Hak Milik juga harus dilampirkan pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang luas seluruhnya tidak lebih dari 5.000 m2 (lima ribu meter persegi) dengan menggunakan contoh pernyataan sebagaimana Lampiran II Kepmen Agraria/Kepala BPN Nomor 6 tahun 1998. Pasal 21 UU 5/1960 menyatakan bahwa tanah Hak Milik hanya dapat dimiliki WNI dan badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pasal 8 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan bahwa Hak Milik dapat diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia (WNI b. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai ketentuan perundang-undangan yang beerlaku, yaitu: i.

Bank Pemerintah

340

ii.

Badan Keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah. Pemberian Hak Milik untuk badan hukum hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang beenar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya.

Berdasarkan aturan tersebut di atas, maka badan hukum yang tidak teregolong diizinkan memiliki tanah Hak Milik, apabila ingin membeli tanah Hak Milik harus mengonversi tanah tersebut menjadi tanah HGB terlebih dahulu. Sebagai contoh, sebuah perusahaan pengembang perumahan (PT Esta Real Estate) membeli tanah berstatus Hak Milik 2000 m2 tanah milik Pak Haji Akkbar, maka PT Esta Real Estate wajib mengurus perubahan status tanah tersebut menjadi tanah Hak Guna Bangunan (HGB). Di sisi lain orang hanya dapat memiliki rumah di Indonesia dengan status Hak Pakai sesuai PP 41/1996, sehingga apabila orang asing tersebut ingin memiliki rumah di atas tanah berstatus Hak Milik maka ia harus mengonversi status tanah tesebut menjadi hak Pakai terlebih dahulu.1 Hal yang sama juga harus ditempuh oleh orang asing yang ingin membeli rumah di atas tanah HGB, yaitu harus mengurus perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai terlebih dahulu. Pemveruan hak secara umum untuk perubahan hak atas tanah (yaitu perubahan Hak Milik menjadi HGB, perubahan Hak Milik menjadi Hak Pakai) dapat diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia (WNI) b. Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia c. Badan Hukum Indonesia d. Badan Hukum Asing yang berkedudukan di Indonesia2 Berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa perubahan status tanah dapat terjadi melalui dua macam alur: a. Perubahan dari tanah berstatus lebih tinggi (misalnya Hak Milik) menjadi tanah berstatus lebih rendah (misalnya HGB), atau b. Perubahan dari tanah berstatus lebih rendah (misalnya HGB) menjadi tanah berstatus lebih tinggi (misalnya Hak Milik). Untuk mengurus perubahan status tanah tersebut, masyarakat dapat mengurus sendiri secara langsung ke Kantor Pertanahan atau melalui jasa Notaris/PPAT. Mengurus secara langsung ke kantor pertanahan dalam praktiknya bisa memakan waktu lebih lama (berbulan-bulan) dan membutuhkan

1

Lihat pasal 2 PP 41/1996 tentang pemlikan Rumah Tempat inggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia 2 Lihat pasal 93 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999

341

kesabaran ekstra. Di sisi lain, jika kita tergolong orang yang sibuk, sebaiknya kita urus melalui notaris/PPAT sebab meskipun biayanya lebih mahal, namun lebih cepat selesai dan lebih praktis. Skema 21. Mengurus Perubahan Status Tanah Negara/Swasta

Tanah negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal juga dapat diberikan kepada Pegawai Negeri, untuk rumah dan tanah yang dimaksudkan untuk Rumah Tinggal yang telah dibeli dan dibayar lunas oleh Pegawai Negeri dan Pemerintah sebagaimana diatur pasal 84 dan 85 Peraturan Menneg Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999. Peraturan itu juga mengatur tata cara perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai, serta perubahan tanah HGB menjadi Hak Pakai.

342

Perubahan tanah Hak Milik menjadi HGB dibutuhkan manakala sebuah PT ingin membeli tanah Hak Milik. UUPA (UU 5/1960) secara tegas melarang PT memiliki tanah berstatus Hak Milik sehingga apabila PT tersebut ingin menguasai tanah Hak Milik maka tanah tersebut harus dikonversi menjadi tanah HGB atau Hak Pakai terlebih dahulu. Begitu pula terhadap orangasing yang ingin membeki rumah di atas tanah Hak Milik atau HGB, maka status tanah tersebut harus diubah menjadi Hak Pakai terlebih dahulu.

Seseorang yang mempunyai tanah untuk Rumah Tinggal berstatus HGB atau Hak Pakai dengan luas maksimal 600 m2 dapat mengonversi status tanahnya menjadi Hak Milik berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/KepalaBPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Pemberian Hak Milik atas TanahNegara untuk Rumah Tingggal juga diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999. \ Pada awlanya kebanyakan rumah yang dijual oleh pengembang dibangun di atas Tanah Negara berstatus HGB. Namun, pembeli rumah tersebut tidak perlu cemas karena mereka dapat mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria melalui Kantor Pertanahan untuk mengubah status HGB menjadi Hak Milik setelah atau sebelum masa berlaku HGB-nya berakhir.

Permohonan Hak Milik dibatasi untuk tanah seluas maksimum 2000 m2. Dalam pengurusan permohonan Hak Milik juga harus dilampirkan surat pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik itu, yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang yang luas totalnya tidak lebih dari 5000 m2.

343

Perubahan status tanah dapat terjadi melalui dua macam alur: a. Perubahan dari tanah berstatus lebih tinggi (misalnya Hak Milik menjadi tanah berstatus lebih rendah seperti HGB), atau b. Perubahan dari tanah berstatus lebih rendah (misalnya HGB menjadi tanah berstatus lebih tinggi (Misalnya Hak Milik).

Untuk mengurus perubahan status tanah tersebut, masyarakat dapat mengurus langsung ke Kantor Pertanahan atau melalui Notaris/PPAT. Mengurus langsung ke Kantor Pertanahan bisa memakan waktu lebih lama dan butuh kesabaran ekstra. Mengurus melalui Notaris/PPAT meskipun biayanya lebih mahal tapi kebih cepat selesai dan praktis.

344

BAB 27 Tips Mengurus Pemecahan, Pemisahan, dan Penggabungan Tanah

Kadang kala pelaku bisnis maupun investor properti dihadapkan pada persoalan pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. Contoh pemecahan tanah: seorang investor membeli sebidang tanah SHM seluas 2000 m2 dan ingin memecah bidang tanah tersebut menjadi 10 unit @200 m2 agar lebih mudah dijual kembali. Contoh pemisahan tanah: ibu iswi memiliki tanah SHM seluas 2000 m2 dan dia ingin memisahkan tanah seluas 500 m2 untuk dijual kepada Pak Ahmad. Contoh penggabungan tanah: sebuah perusahaan pengembang perumahan telah membeli 5 bidang tanah milik masyarakat masing-masing seluas 1000 m2 dan perusahaan tersebut kemudian ingin melakukan penggabungan tanah agar lebih mudah dijadikan komplek perumahan dan dijual kembali kepada masyarakat. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketetntuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Untuk mengurus keperluan tersebut, kita dapat memakai jasa Notaris/PPAT atau mengurus sendiri ke kantor BPN setempat. Mengurus via notaris meski berbiaya lebih mahal, namun lebih praktis dan tidak berbelit-belit. 1. Pemecahan bidang tanah Pemecahan bidang tanah diatur dalam pasal 48 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan., satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang tanah baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan ―rencana tata ruang wilayah‖ (RTRW) yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan tentang land reform (reformasi agraria). Untuk setiap bidang tanah hasil pemecahan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan/atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujujan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan 345

beban tersebut, pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditur yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Karena itu, pemecahan tanah hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditur atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan. Beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal-hal tersebut dibebani hak tanggungan, maka hak tanggungan tersebut tetap membebani bidang-bidang tanah hasil pemecahan. Dalam pelaksanaan pemecahan bidang tanah, sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Peraturan perudang-undangan yang berlaku pada saat PP 24/1997 ini diundangkan adalah Undang-Undang Nomor 56 tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Pemecahan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalam Pasal 133 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, diajukan oleh pemegang hak atas kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dengan melampirkan: a. Sertifikat ha katas tanah yang bersangkutan; b. Identitas pemohon; c. Persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila ha katas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah baru dari hasil pemecahan tersebut, wajib dilaksanakan pengukuran. Status hukum bidang-bidangt anah hasil pemecahan adalah sama dengan status bidang tanah semula, dan untuk pendaftarannya masing-masing diberi nomor hak baru dan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru, sebagai pengganti nomor hak, surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya. Selanjutnya catatan mengenai adanya hak tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat asal juga dicatat pada buku tanah dam sertifikat baru. Surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi dengan mencantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut: ―Tidak berlaku lagi karena haknya sudah dibukukan sebagai hak aatas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurnya, yaitu, Hak …. Nomor … s/d … (lihat buku tanah nomor .. s/d ..)‖, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah asal diganti dengan gambar bidang-bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor ha katas tanah dan surat ukur yang baru.

346

Jangka waktu pemecahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani permohonan atas kuasanya di atas meterai cukup. 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dab jyasa abaila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kanto BPN. 4. Sertfifikat asli 5. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah 6. Melamprkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan 7. Tapak kaveling dari kantor pertanahan/BPN Formulir permohonan pemecahan untuk perorangan memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan pemecahan Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya belaku untuk pemecahan sampai dengan 5 bidang tanah. Sedangkan pemecahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang tanah hanya berlaku untuk pewarisan dan waktu penyelesaiannya disesuaikan. Sedangkan jangka waktu pemecahan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari dengan biaya seusai PP 13/2010 tentang tariff PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas meterai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan. 3. Fotokopi identitas (KTP) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket kantor BPN. 5. Sertfikat asli 6. Rencana tapak/site plan dari pemerintah kabupaten/kota setempat Formulir permohonan pemecahan untuk badan hukum memuat:

347

1. Identitas diri 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan pemecahan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemecahan sampai dengan 5 bidang tanah. Pemecahan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan.

2. Pemisahan bidang tanah Pemisahan bidang tanah diatur dalam pasal 49 PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah. Atas permintaan pemegang hak bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah yang sama dengan bidang tanah semula. Dalam pemisahan bidang tanah tersebut, bidang tanah yang luas diambil sebagian sehingga terjadi satuan bidang baru, dalam hal ini bidang tanah induknya masih ada dan tidak berubah identitasnya, kecuali mengenai luas dan batasnya. Dalam hal terjadi pemisahan bidang tanah, maka untuk satuan bidang tanah baru yang dipisahkan dibuatkan suart ukur, buku tanah, dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan selanjutnya pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut. Pemisahan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalan pasal 134 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Atas permintaan pemegang ha katas tanah yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang telah didaftar dapat dilakukan pemisahan sebagian atau beberapa bagian dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dengan melampirkan: a. Sertifikat hak atas tanah induk; b. Identitas pemohon c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan; d. Surat kuasa tertulis apabila permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan, wajib dilaksanakan pengukuran. Status hukum bidang atau bidang-bidang tanah yang dipisahkan adalah sama dengan 348

status bidang anah induknya, dan untuk pendaftarannya diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat tersendiri. Selanjutnya catatan mengenai adanya hak tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah dbidang tanah induk juga dicatat pada buku tanah dan sertifikat ha katas bidang tanah yang dipisahkan. Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah tersebut, maka surat ukur, buku tanah, dan sertifikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata ―sisa‖ dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan. Dalam buku tanah dan sertifikat hak atas bidang tanah induk dicatat adanya pemisahan dimaksud pada kolon yang telah disediakan yang menyebutkan secara rinci masing-masing bidang yang dipisahkan. Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah asal diganti dengan gambar bidang-bidang tanah yang dipisahkan yang diberi nomor –nomor hak atas tanah dan nomor surat ukurnya masing-masing. Jangka waktu pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tariff PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas meterai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN. 4. Sertifikat asli 5. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah 6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan 7. Tapak kaveling dari kantor pertanahan/BPN Formulir pemohonan pemisahan untuk perorangan memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan pemisahan

349

Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemisahan sampai dengan 5 bidang tanah. Sedangkan pemisahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang tanah hanya berlaku untuk pewarisan dan waktu penyelesaian disesuaikan Sedangkan jangka waktu pemisahan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut: 1. Formulir peermohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas meterai cukup 2. Surat kuasa apabila dikausakan 3. Fotokopi identitas (KTP) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN 4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN 5. Sertifikat asli 6. Rencana tapak/site plan dari pemerintah kabupaten.kota setempat Formulir permohonan pemisahan untuk badan hukum memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan pemisahan Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemisahan sampai 5 bidang tanah. Pemisahan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaian disesuaikan

3. Penggabungan Bidang Tanah Penggabungan bidang tanah diatur dalam pasal 50 PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah. Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang tanah baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama. Satuan bidang tanah yang baru tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dab sertifikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah, dan sertifikat masing-masing.

350

Penggabungan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalam pasal 135 peraturan Menteri Agraria/kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Jika dua bidang tanah hak atau lebih yang telah didaftar dengan status dan pemegang hak yang sama dan letaknya berbatasan akan digabungkan, maka permohonan penggabungan disampaikan oleh pemegang haka tau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa penggabungan tersebut dilakukan dengan melampirkan: a. Sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang akan digabung; b. Identitas pemohon Penggabungan bidang-bidang tanah hanya dapat dilakukan apabila tidak ada catatan mengenai beban hak tanggungan atau beban lainnya pada hak aatas bidang-bidang tanah yang akan digabung. Status hukum bidang tanah hasil penggabungan adalah sama dengan status bidangbidangtanah yang digabung, dan untuk pendaftarannya diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru. Pendaftaran penggabungan bidang-bidang tanah dilakukan dengan menyatakan tidak berlaku lagi surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang digabung dan selanjutnya membuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru untuk bidang tanah hasil penggabungan untuk melaksanakan hal tersebut pada masing-masing surat ukur, buku tanah, dan sertifikat ha katas bidang-bidang tanah yang digabung dicantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut:‖Tidak berlaku lagi karena haknya dibukukan sebagai hak atas bidang tanah hasil penggabungan dengan tanah hak …. Nomor …/…, yaitu hak … nomor … s/d /// (lihat surat ukur.buku tanah nomor…)‖, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan. Pencatatan penggabungan bidang-bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidangbidang tanah asal diganti dengan gambar bidang tanah hasil penggabungan yang diberi nomor hak atas tanah dan surat ukur bidang tanah hasil penggabungan. Penggabungan bidang-bidang tanah yang berbeda jangka waktu berakhirnya hak dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak dengan jangka waktu yang terpendek atau yang terpanjang melalui pelepasan hak untuk jangka waktu yang berlebih atau perolehan hak untuk jangka waktu yang kurang. Kepala Kantor Pertanahan diberi kewenangan memberikan penetapan yang diperlukan untuk penyesuaian jangka waktu tersebut dengan memberi catatan seperlunya dalam buku tanah, sertifikat, dan daftar umum lainnya. Jangka waktu penggabungan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN harus memenuhi persyaratan berikut: 351

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas meterai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN. 4. Sertifikat asli Formulir permohonan penggabungan untuk perorangan memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikausai secara fisik 5. Alasan penggabungan Jangka waktu penyelesaian 15 hari berlaku untuk penggabungan sampai dengan 5 bidang tanah. Penggabungan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan. Selain itu, diperlukan pengukuran apabila: 1. Sertifikat belum dilampiri gambar situasi 2. Terjadi perubahan tanda batas Sedangkan jangka waktu penggabungan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas meterai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN. 4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN. 5. Sertifikat asli Formulir permohonan penggabungan untuk badan hukum memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 352

4. Pernyataan tanah dikausai secara fisik 5. Alasan penggabungan Jangka waktu penyelesaian 15 hari berlaku untuk penggabungan sampai dengan 5 bidang tanah. Penggabungan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan. Selain itu, diperlukan pengukuran apabila: 1. Sertifikat belum dilampiri gambar situasi 2. Terjadi perubahan tanda batas Skema 22. Tips Mengurus Pemecahan/Pemisahan/Penggabungan Tanah

Kadang kala pelaku bisnis maupun investor properti dihadapkan pada persoalan pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah serta Peraturan Menteri Negara Agraria/KepalaBPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Untuk mengurus keperluan tersebut, kita dapat memakai jasa Notaris/PPAT atau mengurus sendiri ke kantor BPN setempat

Pemecahan bidang tanah diatur dalam pasal 133 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan: a. Sertifikat ha katas tanah yang bersangkutan; b. Identitas pemohon; c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan.

Pemisahan bidang tanah diatur adlam pasal 134 peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Atas permintaan pemegang hak atas tanah bersangkutan, dari satu bidang tanah yang telah didaftar dapat dilakukan pemisahan sebagian atau beberapa bagian dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dan melampirkan: a. Sertfikat hak atas tanah induk; b. Identitas pemohon; c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan d. Surat kuasa tertulis jika permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak.

353

Penggabungan bidang tanah diatur dalam pasal 135 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Jika dua bidang tanah haka tau lebih yang telah terdaftar dengan status dan pemegang hak yang sama dan letaknya berbatasan akan digabungkan, maka permohonan penggabungan disampaikan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa penggabungan tersebut dilakukan dan melampirkan: a. Sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang akan digabung; b. Identitas pemohon

Jangka waktu penyelesaian maksimal 15 hari dan hanya berlaku untuk pemecahan/pemisahan/penggabungan sampai dengan 5 bidang tanah. Jika lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan.

Biaya resmi pelayanan pendaftaran, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN adalah sebesar Rp50000 per bidang tanah.

354

BAB 28 Tips Memilih Developer dan Kontraktor

1. TIPS MEMILIH PENGEMBANG/DEVELOPER Masyarakat yang ingin berinvestasi dengan membeli rumah baru di sebuah komplek perumahan mau tidak mau harus berhubungan dengan pengembang (developer) yang mengembangkan kawasan perumahan tersebut. Hal tersebut berbeda dengan kalau kita ingin memiliki rumah baru yang berdiri sendiri alias tidak dibangun di komplek perumahan. Jika kita ingin memiliki rumah baru di luar komplek perumahan, kita dapat membangun sendiri rumah tersebut dengan bantuan pemborong/kontraktor tanpa perlu berhubungan dengan developer. Pembagian peran antara developer dan kontraktor dapat diibaratkan seperti proses penerbitan buku. Developer ibarat perusahaan penerbit buku, sedangkan kontraktor ibarat perusahaan percetakan. Jika kita ingin menerbitkan buku dalam jumlah besar untuk kalangan luas, sebaiknya kita menghubungi perusahaan penerbitan buku yang kemudian memberikan order pencetakan buku kepada perusahaan percetakan. Sebaliknya, jika kita Perlu menerbitkan buku dalam jumlah terbatas dan untuk kalangan terbitas,kita dapat langsung mencetaknya melalui perusahaan percetakan tanpa perlu rnelibatkan pihak penerbit. Hal senada juga berlaku pada pembangunan rumah. Jika kita ingin .membangun rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki kalangan terbatas, kita dapat langsung berhubungan dengan kontraktor yang keahlian untuk membangun rumah. Sebaliknya, jika rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan harus dipasarkan ke banyak pihak, developer harus dilibatkan karena mereka memiliki keahlian untuk mengembangkan suatu kawasan perumahan. Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (developer) adalah bonafiditas perusahaan yang dicerminkan lewat kekuatan permodalan, kemampuan manajemen, dan penguasaan pasar. Unit-unit rupiah baru yang berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh pengembang yang bonafid akan lebih terjamin kualitasnya karena pihak pengembang tidak akan berani mempertaruhkan reputasi perusahaan yang sudah larna terkenal dan teruji di masyarakat. Namun sayang, biasanya rumah yang dijual pengembang

417

yang bonafid berharga jauh lebih mahal dibandingkan dengan rumah yang dibangun pengembang kelas biasa. Di Indonesia ada beberapa perusahaan pengembang yang tergolong bonafid yang sahamnya sudah terdaftar (listing) di Bursa Efek Indonesia (BEI). Berdasarkan besaran nilai kapitalisasi pasar (market capitalization) per 31 Maret 2013, Kompas.com mencatat ada 10 pengembang/developer yang pantas dinobatkan sebagai raja properti dan perusahaan pengembang paling bonafid di Indonesia: Nomor satu ditempati Lippo Karawaci. Pengembang kota mandiri ter-integrasi Lippo Village ini memiliki kapitalisasi senilai Rp29,539 triliun. Selain Lippo Village, mereka tengah menggarap megablok St. Moritz Penthouse & Residences di Puri Indah, Jakarta Barat dan Holland Village di bilangan Cempaka Putih, Jakarta Timur. Disusul nomor dua adalah Bumi Serpong Damai (BSD) yang giat mengembangkan BSD City dengan nilai kapitalisasi Rp28,170 triliun. Selain kota baru BSD City, pengembang berkode emiten BSDE ini juga telah melansir megaproyek Indonesia International Expo (IIE). Megaproyek IIE tersebut merupakan hasi1 kolaborasi BSDE dengan Kelompok Usaha Kompas-Gramedia. Berturut-turut posisi selanjutnya adalah Alam Sutera Realty (Rp20,042 triliun), Pakuwon Jati (Rp17,819 triliun), Summarecon Agung (Rp 16,951 trilliun), Ciputra Development (Rp16,530 triliun), Duta Pertiwi (Rp6,937 triliun), dan Modernland Realty (Rp6,329 triliun). Sementara Ciputra Property menempati posisi buncit (urutan ke-10) dengan nilai kapitalisasi Rp5,781 triliun. Peringkat mereka terdongkrak oleh ciputra World di jakarta seluas lebih dari 11 hektar. Superblok tersebut berisi 15 menara apartemen, hotel, perkantoran, apartemen sewa, ruang konvensi, dan pusat perbelanjaan. Sebagai konsumen, kita harus selalu berhati-hati memilih menjual janji lewat brosur dan promosi mal-mal. Untuk menarik perhatian para pembeli, biasanya mereka memberikan banyak janji, seperti lokasi strategis, harga ekonomis dan kompetitif, aplikasi cepat, fasilitas lenglcap, bahkan prospek kawasan. Namun, umumnya hunian yang dijual itu masih dalam bentuk gambar, bukan bangunan yang nyata karena pengembang takut risiko bila harus langsung membangun rumah tanpa ada pembeli. Bangunan rumah yang dijanjikan baru akan selesai berbulan-bulan kemudian, bahkan bisa lebih dari setahun, setelah kita mencicil uang muka ke pengembang. Dan celakanya, jika kita membatalkan pembelian rumah, uang muka yang telah disetorkan akan dianggap hangus atau tidak akan dikembalikan.

418

Penulis sering menemui fakta ada beberapa pengembang perumahan yang sudah berani membuat promosi besar di banyak tempat termasuk di pusat perbelanjaan. Padahal kalau kita lihat langsung di lapangan ternyata mereka belum membangun rumah satu unit pun, bahkan tanahnya belum dibersihkan dan diratakan. Padahal menurut peraturan perundang-undang-an, pengembang belum boleh memasarkan perumahan jika belum membangun sedikitnya 20% rumah yang direncanakan. Aturan itu sering kali dilanggar karena tidak ada penegakan hukum yang tegas sehingga lagi-lagi masyarakat selaku konsumen perumahan yang akan dirugikan. Berikut beberapa tips untuk memilih pengembang/developer yang kredibel: a) Pilih pengembang yang memiliki reputasi baik dengan melihat beberapa proyek perumahan yang pernah mereka bangun dengan cara melihat langsung di lapangan atau mencari informasi melalui koran, majalah, buku, dan internet. b) Pilih pengembang yang memiliki hubungan baik dengan bank penyalur KPR, sebab bank tersebut pasti sudah melakukan sejumlah prosedur yang ketat dalam rekanan developer untuk menyalurkan kredit pemilikan rumah (KPR). Kalau developernya tidak bisa dipercaya, tentu pihak bank tidak akan berani menyalurkan KPR melalui developer tersebut. c) Pilih pengembang yang telah terdaftar sebagai anggota pengembang, seperti REI atau Apersi. REI umumnya beranggotakan pengembang yang biasa membangun rumah kelas menengah-atas, sedangkan anggota Apersi umumnya menggarap proyek perumahan kelas menengah-bawah. Jika pengembang tersebut telah menjadj anggota REI atau Apersi, kita akan mudah melaporkan pengembang tergebut ke asosiasinya apabila melakukan pelanggaran atau kecurangan. d) Pilih pengembang yang bonafid, bermodal kuat, terkenal, dan telah menjual saham kepada umum (go public) serta terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Pengembang yang sudah go public dan sahamnya telah tercatat di BEI berarti telah lolos dari sejumlah persyaratan ketat yang diatur oleh otoritas pasar modal Indonesia (dulu Bapepam-LK, sekarang Otoritas Jasa Keuangan/OJK). e) Lihat kondisi perumahan di lapangan secara langsung, apakah benar-benar sesuai dengan promosi yang ditawarkan. Jangan hanya percaya pada janji-janji yang diberikan lewat brosur, iklan, atau staf pemasaran (salesman). f) Jangan membeli rumah di perumahan tersebut jika developer belum membangun rumah minimal 20% dari total rumah yang akan dibangun di kawasan tersebut.

419

g) Lihat unit rumah contoh yang ada di lapangan, apakah model dan kuali-tasnya telah sesuai dengan rumah idaman kita. Umumnya pengembang yang baik telah membangun beberapa rumah contoh di lapangan untuk menarik pembeli. h) Pilih pengembang perumahan yang memiliki hubungan baik dengan masyarakat sekitar serta memiliki program tanggung jawab sosial yang baik sehingga tidak akan terjadi persengketaan dengan warga sekitar. i) Pilih pengembang yang memiliki kepedulian terhadap lingkungan hidup. j) Pilih pengembang dengan manajemen yang baik dan bertanggung jawab. Untuk mengetahuinya, kita bisa mencari opini dari para pembeli perumahan terdahulu atau mencari informasi tentang cara-cara yang akan dalani menyelesaikan sengketa dengan konsumen inereka gun pengernbang yang jua1 baik juga memiliki pelayanan purna yang baik kepada para konsumen. k) pastikan pengembang telah memiliki izin yang dipersyaratkan, seperti izin penggunaan tanah, hak guna bangunan, izin mendirikan bangunan, izin penggunaan air tanah, dan lain-lain. Konfirmasikan kebenaran izin tersebut ke lembaga terkait, seperti BPN, Dinas Tata Ruang, Dinas Bangunan, Dinas PU, Dinas Pengairan, dan lain-lain. (Lihat bab tentang Dokumen Properti). l) pastikan pengembang berkomitmen untuk membangun fasilitas umum atau fasilitas sosial yang memadai, seperti tempat ibadah, Iapangan olah-raga, balai warga/balai RT, pos satpam, dan fasilitas lain yang dijanjikan. m) Pastikan fasilitas jalan di perumahan tersebut lebar dan terawat dengan baik serta telah dilengkapi lampu penerangan jalan yang mencukupi. n) Pastikan sistem drainase (pembuangan air) di perumahan tersebut memadai dan didukung sejumlah saluran pembuangan air yang mencukupi. o) Pastikan pasokan listrik di perumahan tersebut telah tersedia/men-cukupi. p) Pastikan fasilitas air bersih (PDAM) telah tersedia dan cukup. q) Pilih pengembang yang bisa memberikan kepastian jadwal pembangun-an rumah dan penyerahan rumah secara tepat waktu. r) Pilih pengembang yang memiliki fokus utama di bidang properti dan tidak memiliki aneka usaha lain yang tidak terkait dengan properti. Fokus usaha akan memengaruhi tingkat profesionalitas dan kemampuan usaha. s) Pilih pengembang yang telah mengerjakan banyak proyek perumahan karena hal itu dapat menjadi indikasi bahwa pengembang tersebut benat-benar bonafid, berpengalaman, dan dapat dipercaya. 420

t) Pilih pengembang yang memiliki master plan atau rencana pengembangan Kawasan perumahan tersebut di masa depan. Pengembangan Kawasan yang baik dapat meningkatkan harga tanah dan rumah di Kawasan tersebut u) Pilih pengembang yang memiliki kanto tetap dan staf karyawan yang baik dan bekerja profesional dalam melayani keluhan para pelanggan. 2. TIPS MEMILIH KONTRAKTOR/PEMBORONG Jika kita ingin membangun rumah baru secara mandiri atau tidak membeli rumah baru di komplek perumahan, berarti kita tidak perlu melibatkan developer namun cukup berhubungan dengan kontraktor/pemborong bangunan. Pada dasarnya Kontraktor memiliki pengertian yang sama dengan Pemborong, yaitu pihak yang sama-sama berfokus pada usaha membangun rumah atau bangunan gedung lain. Namun demikian, keduanya sebenarnya memiliki sejumlah perbedaan, antara lain: a) Pada umumnya Kontraktor berbentuk perusahaan (PT atau CV), sedangkan pada umumnya Pemborong berbentuk perorangan. b) Pada umumnya Kontraktor tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor, sedangkan pada umumnya Pemborong tidak tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor. c) Pada umumnya Kontraktor mengerjakan proyek rumah atau perumahan berskala besar yang memiliki tingkat kesulitan pengerjaan yang juga lebih besar, sedangkan biasanya Pemborong hanya mampu mengerjakan proyek rumah atau bangunan gedung sederhana. d) Biasanya Kontraktor memiliki tim ahli dan manajemen yang lebih baik, sedangkan biasanya Pemborong tidak didampingi tim ahli dan hanya mengandalkan manajemen pribadi. e) Biasanya Kontraktor mengerjakan proyek berdasarkan kontrak yang bersifat penuh, sedangkan biasanya Pemborong hanya diserahi pekerjaan berdasarkan kontrak borongan kerja (tidak termasuk pembelian bahan/material bangunan). f) Biasanya Kontraktor dikelola oleh tenaga ahli yang memiliki latar pendidikan khusus di bidang teknik bangunan atau arsitektur, sedangkan Pemborong bisa berasal dari latar belakang apa saja asalkan punya tekad dan mau belajar teknik membangun rumah secara mandiri. Berdasarkan uraian di atas dapatlah disimpulkan bahwa jasa kontrakor lebih tepat digunakan jika proyek pembangunan rumah kita berskala besar atau memiliki tingkat kesulitan yang relatif tinggi. Sedangkan jika proyek pembangunan rumah kita berskala terbatas (seperti rumah pribadi) kita cukup meminta bantuan pemborong yang jujur dan berpengalaman. Di

421

lain pihak, jika rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan kita punya cukup banyak waktu luang, sebaiknya pembangunan rumah kita laksanakan sendiri tanpa harus melibatkan pemborong agar dapat menghemat biaya. Kita pun dapat membangun rumah sederhana hanya dengan melibatkan tukang dan kuli yang baik berdasarkan gambar denah yang dibuatkan oleh tukang gambar sekelas lulusan STM. Jika kita harus menggunakan jasa kontraktor atau pemborong karena alasan tertentu, ada baiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut: a) Pilih jasa Kontraktor jika proyek pembangunan rumah tersebut tergolong sulit, atau pilih jasa Pemborong jika proyek tersebut tergolong mudah dikerjakan. b) Sebelum menentukan Kontraktor/Pemborong mana yang akan dipilih, lakukan survei untuk mengetahui kredibilitas dan kemampuannya terlebih dahulu. Survei dapat kita lakukan dengan melihat proyek yang telah dikerjakannya atau meminta pendapat dari para pengguna jasa sebelumnya. c) pilih Kontraktor yang telah tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor yang terkenal (seperti GAPENSI, GAPENRI, GABPEKNAS, AKI). Hubungi kantor asosiasi tersebut guna mendapatkan konfirmasi tentang kredibilitas kontraktor yang bersangkutan. d) Jika kita memilih jasa Pemborong, pastikan kita telah membuat gambar desain dan gambar kerja yang baik agar pemborong punya arah kerja yang jelas. e) Buatlah kontrak kerja tertulis guna meminimalkan peluang terjadinya salah tafsir dan sengketa. Cek dan telitilah semua klausul dalam kontrak tersebut agar jangan sampai ada klausul yang merugikan kita. f) Mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang lengkap dan rinci. Lakukan survei ke toko bangunan untuk mengecek apakah RAB tersebut realistis atau kemahalan. g) Lakukan pengawasan setiap hari untuk menilai apakah proyek tersebut telah dikerjakan sesuai jadwal yang disepakati dalam kontrak kerja. h) Mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk memilih bahan/material bangunan yang berkualitas dan memiliki Standar Nasional Indonesia (SNI). i) mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk mengurus semua izin yang diperlukan, seperti izin lokasi atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Keuntungan menggunakan jasa Kontraktor Bangunan, antara lain: a) Kita bisa mengetahui perkiraan total biaya yang akan dikeluarkan.

422

b) Gambar desain rencana rumah sudah pasti dan gambar lapangan sudah siap, karena kalau belum siap kontraktor yang baik tidak akan melaksanakan pekerjaan pembangunan agar mereka tidak merugi. c) Pengawasan di lapangan dapat dilakukan secara berkala (1 kali seminggu). d) Tidak perlu membeli atau menyediakan bahan material yang dibutuh-kan di lapangan. e) Tidak terkena risiko apabila ada bahan material yang hilang dari proyek. f) Tidak perlu memikirkan soal teknis konstruksi dan pemasangan. g) Ada masa pemeliharaan selama 3 (tiga) bulan dari kontraktor, maksud-nya apabila selama masa pemeliharaan ada pekerjaan yang hasilnya kurang baik, kita bisa meminta kontraktor untuk memperbaiki lagi tanpa biaya tambahan.273

Di sisi lain, jika kita memilih jasa Pemborong Bangunan, kita harus memiliki sejumlah prasyarat berikut: a) Kita harus punya cukup waktu untuk mengawasi dan membeli bahan material untuk keperluan di lapangan selama pembangunan. Jika tidak, proses pembangunan rumah dapat tersendat-sendat. b) Gambar desain rencana rumah sudah matang dan gambar lapangan sudah tersedia dengan lengkap agar pihak Pemborong memiliki arah kerja yang jelas. c) Kita harus bisa membaca gambar lapangan sehingga kita bisa mengikuti setiap proses atau tahapan pembangunan rumah. d) Kita harus menguasai tata cara dan tahapan-tahapan proses pembangunan rumah.

_______________ 273

Dikutip dan diedit dari artikel "Jasa Pemborong atau Kontraktor : Mana vang Anda Pilih Saat

Membangun Rumah?", www.architectaria, 23 Jarmari 2013.

423

e) Kita harus menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapangan jangan sampai kita hanya sekadar mengikuti saran mandor atau tukang. f) Mandor harus bisa dipercaya dan para pekerjanya (tukang) berkualitas baik. g) Pelaksanaan pembangunan dilakukan dengan model borongan upah kerja. h) Kita harus dapat menahan diri dalam pemilihan material dan tetap konsisten dengan desain awal, agar biaya pembangunan rumah tidak membengkak.274

Menggunakan jasa Pemborong dapat merugikan apabila: a) Waktu kita terbatas sehingga kontinuitas pengawasan terganggu dan pengiriman bahan/material ke lapangan sering terlambat. b) Gambar desain rumah belum matang dan sering berubah-ubah, gambar lapangan juga tidak lengkap sehingga mengakibatkan pekerjaan bongkar pasang berulang kali. c) Kita tidak menguasai gambar lapangan dengan baik sehingga bisa terjadi pekerjaan tambal sulam. d) Kita belum menguasai tata cara dan tahapan-tahapan pelaksanaan pem-bangunan dengan baik sehingga dapat menurunkan kualitas bangunan rumah. e) Kita belum menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapaangmb an at sehingga kemajuan/progres pelaksanaan pekerjaan menjadi lambat (bisa juga hasil pemasangan tidak lurus atau tidak siku). f) Mandor tidak jujur dan para tukangnya kurang berpengalaman, bahkan sering terjadi mandor/tukang rnenghilang di tengah pelaksanaan pembangunan rumah. g) Pelaksanaan pekerjaan diborongkan upah kerjanya secara bertahap sehingga proses pembangunan rumah bisa terhambat manakala dana kita terbatas. h) Kemungkinan kehilangan material di lapangan lebih besar. i) Tidak ada Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan rumah yang pasti.275

424

Skema 23. Tips Memilih Developer dan Kontraktor Bangunan

Jika kita ingin membangun rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki kalangan terbatas, kita dapat langsung berhubungan dengan kontraktor yang memang memiliki keahlian membangun rumah. Sebaliknya, jika rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan harus dipasarkan ke banyak pihak, berarti developer harus dilibatkan karena developer memiliki keahlian untuk mengembangkan suatu kawasan perumahan.

Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (developer) yang baik adalah bonafiditas perusahaan yang dicerminkan lewat kekuatan permodalan, kemampuan manajemen, dan penguasaan pasar. Unit-unit rumah baru yang berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh

pengembang yang bonafid akan lebih terjamin kualitasnya karena pihak pengembang tidak akan berani mempertaruhkan reputasi perusahaan tersebut yang sudah lama terkenal dan teruji di masyarakat.

Jika kita ingin membangun rumah baru secara mandiri, kita tidak perlu melibatkan developer, namun cukup berhubungan dengan kontraktor/pemborong bangunan. Pada dasarnya Kontraktor memiliki pengertian yang sama dengan Pemborong, yaitu sama-sama berfokus pada usaha membangun rumah atau bangunan gedung yang lain. Meskipun demikian, keduanya memiliki sejumlah perbedaan.

425

Jasa kontaktor lebih tepat digunakan jika proyek pembangunan rumah berskala besar atau memiliki tingkat kesulitan relatif tinggi. Sedangkan jika proyek pembangunan rumah kita berskala terbatas (seperti rumah pribadi), maka kita cukup meminta bantuan Pemborong yang jujur dan berpengalaman.

Namun demikian, jika rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan kita punya cukup banyak waktu luang, sebaiknya pembangunan rumah tersebut kita laksanakan sendiri tanpa harus melibatkan Pemborong agar dapat menghemat biaya. Kita pun dapat membangun rumah sederhana hanya dengan melibatkan tukang dan kuli yang baik berdasarkan gambar denah yang dibuatkan oleh tukang gambar sekelas lulusan STM.

Ada sejumlah tips yang perlu kita perhatikan sebelum memilih developer/kontraktor/pemborong yang baik. Tips tersebut dapat dibaca secara lengkap dalam bab tentang Tips Memilih Developer/Kontraktor. Kesalahan memilih Developer/Kontraktor/Pemborong akan mendatangkan banyak kerugian materiil dan kerugian moril karena kecewa rumah yang dibangun ternyata tidak sesuai dengan yang diharapkan.

426

BAB 29 Tips Memahami Kontrak Kerja Pembangunan Rumah

Pembangunan rumah dapat kita lakukan sendiri atau dengan meminta bantuan pihak kontraktor/pemborong bangunan. Jika rumah yang akan kita bangun tidak besar dan desainnya tidak rumit, kita dapat mengawasi sendiri proses pembangunannya dengan bantuan tukang dan kuli berpengalaman. Sedangkan gambar rencana bangunan rumah dapat kita pesan ke tukang gambar lulusan STM. Jadi, dalam hal ini kita dapat bertindak selaku pemilik sekaligus pelaksana dan pengawas bangunan. Saat ini di toko-toko buku sudah banyak dijual buku pintar cara mem-bangun rumah sederhana yang juga dilengkapi berbagai desain rumah yang menarik. Untuk menambah pengetahuan, ada baiknya kita banyak bertanya dan menggali informasi dari tukang-tukang yang berpengalaman. Kita juga dapat menambah pengetahuan dengan mengamati sejumlah proyek pembangunan rumah di daerah kita. Dengan merencanakan, mengawasi, dan melaksanakan sendiri pembangunan rumah kita dapat menghemat anggaran biaya serta menambah ilmu pembangunan rumah. Namun demikian, cara pembangunan rumah secara mandiri seperti tersebut di atas tidak disarankan apabila rumah yang akan dibangun ter, long besar dan desainnya rumit. Dalam kasus semacam itu, ada baiknya kita meminta bantuan kontraktor atau pemborong bangunan berdsarkan kontrak kerja yang disepakati. Carilah kontraktor/pernborong yang jujur dan bisa dipercaya dengan menggali informasi dari berbagai pihak yang telah menggunakan jasa kontraktor/pemborong tersebut. Apabila kita kita masih punya cukup banyak waktu untuk ikut terlibat dalam pembangunan rumah, sebaiknya kita memakai jenis kontrak kerja borongan upah agar kita bebas memilih bahan-bahan bangunan sesuati sesuai selera dan anggaran kita. Dalam kontrak jenis ini, pihak pemborong hanya bertanggung jawab terhadap pekerjaan, sedangkan pembelian bahan-bahan bangunan dilakukan oleh Pemilik. Namun demikian, kita tetap harus mengawasi pekerjaan pembangunan rumah agar pemborong dan tenaga kerja tidak bekerja asal-asalan. Kontrak kerja pembangunan rumah dapat berbentuk 4 (empat) macam, yang melputi:

417

a) Kontrak Kerja Borongan, yaitu jenis kontrak kerja di mana pemilik rumah menyerahkan semua jenis pekerjaan mulai dari persiapan hingga pelaksanaan pembangunan rumah kepada pihak kontraktor/pemborong. b) Kontrak Kerja "Cost plus Fee", yaitu kontrak kerja di mana pihak kontraktor/Pemborong dibayar sesuai biaya pembangunan rumah. Biasanya kontrak semacam ini dipakai apabila biaya pembangunan rumah sulit untuk diestimasi. c) Kontrak Kerja Borongan Upah, yaitu kontrak kerja di mana pihak kontraktor/pemborong hanya diwajibkan untuk mengurus tenaga kerja, sedangkan pembelian bahan-bahan bangunan dilakukan sepenuhnya oleh pemilik rumah. d) Kontrak Kerja Borongan per Pekerjaan, yaitu kontrak kerja di mana pihak pernilik rumah memberikan borongan kepada kontraktor/pem- borong untuk mengerjakan satu jenis pekerjaan. Kontrak ini juga hisa dilakukan antara kontraktor utama yang membagi pekerjaan kepada beberapa subkontraktor.

Kontrak Kerja Borongan mempunyai keunggulan, antara lain: a) Pemilik rumah tidak perlu repot mengurusi proses pembangunan ru-mah karena semua tahap pembangunan rumah (prakonstruksi, kon-struksi, dan pascakonstruksi) sepenuhnya menjadi tanggung jawab kontraktor/pemborong. b) Pemilik rumah tetap dapat berperan sebagai pengawas. c) Semua bahan bangunan, upah pekerja, dan biaya lain yang berkaitan dengan tahapan pembangunan rumah menjadi tanggung jawab kontraktor/pemborong. d) Semua harga borongan sudah disepagan dalam kontrak kerja dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) sehingga apabila ada biaya tak terduga di luar RAB yang dikeluarkan oleh kontraktor, tidak menjadi tanggung jawab pemilik rumah.

Kontrak Kerja Borongan mempunyai kelemahan, antara lain: a) Kontraktor/pemborong bisa saja menaikkan harga-harga bahan bangunan dalam RAB sehingga pemilik perlu mengecek harga ke took bangunan. b) Kontraktor/pemborong bisa bekerja asal-asalan jika tidak diawasi dengan baik oleh pemilik rumah atau pengawas bangunan yang ditunjuk pemilik. c) Pemilik rumah dapat menemui kesulitan apabila berniat mengubah rencana bangunan atau mengganti kualitas bahan bangunan, sebab pemilik rumah harus memusyawarahkan hal tersebut dengan kontraktor agar tidak melanggar RAB dan kontrak kerja yang telah disepakati. 418

d) Pelaksanaan pembangunan rumah bisa tertunda apabila pihak kontraktor masih belum menyelesaikan perencanaan pembangunan rumah. e) Jika kontraktor/pemborongnya belum berpengalaman, kemungkinan akan terjadi kesalahan dalam perencanaan maupun spesifikasi bahan ba-ngunan. Kesalahan tersebut dapat menyebabkan penambahan anggaran biaya.

Kontrak "Cost plus Fee" mempunyai keunggulan, antara lain: a) Pemilik bangunan tidak perlu repot mengurus penyediaan bahan-bahan bangunan. b) Pembelian bahan-bahan bangunan bisa ditalangi dulu oleh kontraktor/ pemborong. Kontrak "Cost plus Fee‖ mempunyai kelemahan, antara lain: a) Kontraktor/pemborong mungkin saja melakukan kecurangan dalain pembelian dan penyediaan bahan-bahan bangunan. b) Pemilik rumah yang ingin mengganti bahan-bahan bangunan hanis membicarakan hal tersebut deng an pihak kontraktor/Pemborong terlebih dulu. Kontrak Borongan Upah mempunyai keunggulan, antara lain: a) Pemilik rumah memiliki kebebasan untuk memilih dan membeli sendiri bahanbahan bangunan sesuai seleranya. b) Pemilik rumah mudah untuk mengganti spesifikasi bahan bangunan di tengah jalan karena dia sendiri yang akan membeli bahan bangunan tersebut. c)

Pemilik

rumah

dapat

terhindar

dari

kemungkinan

dicurangi

oleh

kontraktor/pemborong dalam hal pembelian bahan-bahan bangunan.

Kontrak Borongan Upah mempunyai kelemahan, antara lain: a) pemilik rumah dapat mengalami kesulitan karena harus selalu mengeluarkan uang terlebih dulu untuk membeli bahan-bahan bangunan. b) Pekerjaan pembangunan rumah bisa tertunda apabila pemilik rumah tidak segera membeli bahan-bahan bangunan yang dibutuhkan. c) Kontraktor/pemborong dapat melakukan kecurangan dalam menentu-kan jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan sehingga pemilik rumah perlu rutin mengawasi. d) Pemilik rumah harus mengeluarkan biaya tambahan, seperti ongkos angkut bahanbahan bangunan ke lokasi pembangunan rumah.

419

e) Pada umumnya pemilik rumah tidak memahami besaran borongan yang ditetapkan oleh

kontraktor/pemborong

sehingga

pemilik

rumah

harus

aktif

bertanya

dan

membandingkan ongkos borongan tersebut ke pihak lain.

Kontrak Borongan Per Pekerjaaan mempunyai keunggulan, antara lain: a) Pemilik rumah dapat meminta masukan positif dari berbagai subkon-traktor guna mendapatkan hasil pembangunan rumah yang lebih baik. b) Pemilik rumah dapat memperoleh hasil pekerjaan yang berkualitas se-bab masingmasing jenis pekerjaan dikerjakan oleh subkontraktor yang memang ahli di bidangnya. c) Pemilik rumah cukup berhubungan dengan kontraktor utama, sedang-kan hubungan kerja dengan subkontraktor rnenjadi tanggung jawab kontraktor utama. Kontrak Borongan Per Pekerjaan mempunyai kelemahan, antara lain: a) Biaya penyelesaian proyek pembangunan dapat lebih besar daripada estimasi semula. b) Penyelesaian proyek pembangunan rumah dapat lebih lama dari perkiraan. c) Pekerjaan yang sudah selesai sering harus dibongkar kembali karena mutunya kurang baik sebab setiap subkontraktor ingin menyelesaikan pekerjaan dengan cepat.

Dokumen kontrak kerja pembangunan rumah berisi: a) Surat persetujuan bersama tentang harga proyek, cara pembayaran, dan jadwal pelaksanaan proyek pembangunan rumah. b) Gambar rencana yang dijadikan pedoman untuk menentukan kualitas hasil pekerjaan. c) Persyaratan pekerjaan yang berisi hak, kewajiban, dan tanggung jawab pihak pemilik dan pihak kontraktor/pemborong. d) Spesifikasi bahan dan pekerjaan yang digunakan sebagai pedoman un-tuk menentukan kualitas bahan, kualitas beton, dan kualitas pekerjaan. Spesifikasi tersebut juga mencantumkan deskripsi bahan yang digunakan.

Cara pembayaran biasanya dilakukan per tahap (per termin) sesuai tabel berikut:

Tabel 5. Pembayaran Angsuran Proyek Pembangunan Rumah (Tony Jusuf dan Erna Himawati, 2007)

420

No.

Pencapaian Bobot Prestasi

Pembayaran Angsuran

(dalam %)

(dalam %)

1.

DP (Uang Muka)

10

2.

25

15

3.

40

15

4.

55

15

5.

70

15

Gambar rencana (plans atau blue print) adalah komponen penting dari suatu dokumen kontrak kerja pembangunan rumah, sebab gambar rencana tersebut akan dipakai sebagai sumber informasi utama untuk mengetahui fisik, kuantitas, dan gambaran visual suatu proyek pembangunan rumah. Melalui gambar rencana tersebut, kita dapat melakukan penafsiran kuantitas terhadap rencana suatu fasilitas bangunan sehingga dapat diperkirakan berapa jumlah sumber daya dan metode kontrak kerja yang akan dilaksanakan di lapangan. Dalam sebuah dokumen kontrak kerja, gambar-gambar rencana disusun dalam suatu perjanjian sehingga dapat dengan mudah dlikuti dan dipelajari sesuai urut-urutan pelaksanaan pembangunan fisik di lapangan. Pada umumnya gambar rencana pembangunan rumah terdiri atas informasi umum, pekerjaan persiapan, pekerjaan tanah, pekerjaan struktural, pekerjaaan arsitek, pekerjaan mekanikal, dan pekerjaan elektrikal. Masing-masing gambar disajikan dengan kode gambar tersendiri yang diurutkan menurut penggunaannya. Sebagai contoh, gambar-gambar arsitek diberi nomor A1, A2, dan seterusnya, sedangkan gambar-gambar mekanikal diberi nomor M1, M2, dan seterusnya. Selain itu, masing-masing kelompok gambar tersebut juga harus disajikan dalam berbagai bentuk yang berbeda-beda. Dengan demikian informsi tentang gambar tersebut dapat disampaikan dengan baik dan lengkap sehingga dapat dilakukan identifikasi dan penentuan kebutuhan proyek secara cepat, mudah, dan tepat. Kelengkapan yang diperiukan dalam mendukung suatu kontrak kerja konstruksi atau kontrak pembangunan rumah, antara lain: a. Dokumen kontrak kerja (surat perjanjian) b. Berkas-berkas gambar (gambar arsitek dan gambar struktur/desain c. Rencana Anggaran Bangunan (RAB)

421

d. Spesifikasi teknis dan bahan (Spek) e. Persyaratan pekerjaan f. Surat Perintah Kerja (SPK) g. Surat Penyerahan Lapangan (SPL) h. Surat Serah Terima Bangunan (SSTB) Gambar arsitek adalah gambar perencanaan kerja dalam bentuk dua dimensi (2D) yang dikerjakan oleh sarjana arsitektur (ahli arsitektur). Gambar arsitek harus standar, misalnya berukuran dasar kertas folio (gambar dilipat) dengan skala 1 : 100 untuk denah kecil dari 20 m x 20 m, dan skala 1 : 200 untuk denah yang lebih luas. Ada beberapa gambar arsitektur yang perlu dipersiapkan, antara lain denah lantai, tampak depan dan samping, potongan, dan atap bangunan rumah. Gambar struktur atau gambar desain adalah gambar yang dipakai untuk mengerjakan proyek pembangunan rumah secara fisik yang dibuat oleh sarjana teknik sipil atau lulusan STM bangunan. Desain rumah adalah gambaran atau rancangan suatu objek atau benda yang dibuat berdasarkan susunan garis, bentuk, warna, dan tekstur. Tips agar kita sukses membangun rumah, antara lain: a) a. Siapkan rencana pembangunan yang matang mulai dari merancang desain, memilih kontraktor/pemborong, hingga mengurus IMB. b. Buat kontrak kerja pembangunan rumah. c. Sesuaikan pembangunan rumah dengan jadwal yang ditentukan. d. Lakukan pengawasan selama proses pembangunan rumah. e. Lakukan pengecekan hasil pekerjaan saat pembangunan berakhir.

422

f. Lakukan kontrol atas kemungkinan kerusakan selama masa garansi.

Tips memulai pembangunan rumah, antara lain: a. Lakukan pembangunan segera setelah ada kesepakatan bersarna. b. Sesuaikan dengan spesifikasi teknis pekerjaan. c. Sesuaikan dengan jadwal kerja. d. Lakukan setiap tahap pekerjaan secara berurutan. Tips dalam melakukan pembayaran proyek: a. Lakukan pembayaran proyek secara tepat waktu sesuai termin yang disepakati. b. Sesuaikan pembayaran dengan bobot kerja yang dibuktikan melalui daftar kontrol. c. Mintalah laporan atau bukti pelaksanaan pekerjaan dari kontraktor/pemborong yang digunakan sebagai dasar perhitungan prestasi kerja. 423

d. Mintalah kuitansi bermeterai sebagai bukti pembayaran. Tips dalam memeriksa hasil akhir pembangunan rumah: a. Jangan sampai ada yang retak-retak pada dinding rumah. b. Jangan sampai ada kebocoran pada atap rumah atau rembesan pada plafon dan dinding rumah. c. Jangan sampai ada genangan air di kamar mandi/WC atau dak atap. d. Jangan sampai terjadi korsleting listrik (hubungan arus pendek).

Skema 24. Tips Memahami Kontrak Kerja Pembangunan Rumah Pembangunan rumah dapat kita lakukan sendiri atau dengan merninta bantuan kontraktor/pemborong bangunan. Jika rumah yang akan kita bangun tidak besar dan desainnya tidak rumit, kita dapat mengawasi sendiri proses pernbangunannya dengan bantuan tukang dan kuli berpengalaman. Sedangkan garnbar rencana bangunan rumah dapat kita pesan ke tukang gambar luiusan STM. Jadi, kita dapat bertindak selaku pemilik sekaligus pelaksana dan pengawas bangunan. Pembangunan rurnah secara mandiri tidak disarankan jika rumah yang dibangun tergolong besar dan desainnya rurnit. Dalam kasus tersebut sebaiknya kita meminta bantuan kontraktor/pemborong berdasarkan kontrak kerja yang disepakati. Cari kontraktor/pemborong yang jujur dan bisa dipercaya dengan menggali informasi dari berbagai pihak yang telah menggunakan jasa mereka. Kontrak kerja pembangunan rurnah dapat berbentuk 4 (empat) macam: a. Kontrak Kerja Borongan, yaitu jenis kontrak kerja di mana pemilik rumah menyerahkan semua jenis pekerjaan mulai dari persiapan hingga pelaksanaan pembangunan rumah kepada pihak kontraktor/pemborong. b. Kontrak Kerja "Cost plus Fee", yaitu kontrak kerja di mana kontraktor pemborong dibayar sesuai biaya pernbangunan rumah. Biasanya kontrak semacam ini dipakai apabila biaya pembangunan rumah sulit diestimasi.

424

c. Kontrak Kerja Borongan Upah, yaitu kontrak kerja di mana kontraktor/pemborong hanya diwajibkan mengurus tenaga kerja, sedangkan pembelian bahan bangunan dilakukan sepenuhnya oteh pemilik rumah. d. Kontrak Kerja Borongan per Pekerjaan, yaitu kontrak kerja pemilik rumah memberikan borongan kepada kontraktor untuk mengerjakan satu jenis pekerjaan. Kontrak semacam ini juga bisa dilakukan antara kontraktor utama yang membagi pekerjaan kepada subkontraktor, Masing-rnasing jenis kontrak kerja memiliki keunggulan dan kelemahan . Pilihlah kontrak

kerja

yang

sesuai

dengan

kebutuhan

dan

kemampuan.

425

BAB 30 Tips Menjadikan Properti Sebagai Jaminan Kredit

1. PROPERTI SEBAGAI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN Aset properti berupa tanah dan bangunan dapat dijadikan jarninan utang atau agunan kredit bank. Aset properti berupa bangunan gedung yang tanahnya dimiliki satu pihak dapat dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan. Satuan Rumah Susun yang bukti kepemilikannya berupa SHM- Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Sebaliknya, Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya berupa SKBG -Sarusun hanya dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. Jaminan Hak Tanggungan, yang sebelumnya terrnasuk dalam Hipotek, sekarang diatur tersendiri dalam UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Bendabenda yang Berkaitan dengan Tanah (selanjutnya disebut UU Hak Tanggungan), Hak Tanggungan adalah hak benda tetap (seperti tanah dan rumah) untuk pelunasan yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur (pemegang Hak Tanggungan) terhadap kreditur lainnya. Hak Tanggungan dapat dieksekusi apabila debitur terbukti ingkar janji (wanprestasi). Kreditur kedudukan istimewa, mempunyai hak untuk terlebih dulu menjual objek jaminan dibandingkan dengan kreditur lain. Eksekusi objek Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan meminta penetapan (fiat) Ketua Pengadilan Neger, maupun tanpa meminta penetapan (fiat) Ketua Pengadilan atau yang lazim dinamakan "Parate Eksekusi". Proses pernbebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap: 1. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang didahului dengan membuat Perjanjian Utang-Piutang sebagai perjanjian pokok. 2. Tahap pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan melalui Kantor Badan Pertanahan (BPN) setempat. Tanggal pendaftaran tersebut merupakan saat mulai berlakunya Hak Tanggungan yang dibebankan. 417

Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan lain dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Yang dimaksud dengan ''Hak Tanggungan punya sifat tidak dapat dibagi-bagi" adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagiannya. Pelunasan sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek jaminan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh objek jaminan untuk sisa utang yang belum dilunasi Contoh: Pak Purnomo mendapat kredit sebesar Rp200 juta dari Bank ABC dengan jaminan tanah seluas 1.000 m2 senilai Rp500 juta. Pak Purnomo sudah membayar setengah utangnya (yaitu Rp100 juta) ketika kreditnya dinyatakan macet. Meskipun Pak Purnomo sudah membayar Rp100 juta, tetapi itu bukan berarti dia langsung berhak mendapatkan pengembalian setengah nilai objek jaminan atau setara dengan tanah seluas 500 m2. Dalam kasus macet ini, tanah 1.000 m2 yang dijaminkan harus dijual/dilelang dan hasilnya dipakai. untuk melunasi sisa utang, dan kalau masih ada sisa akan dikembalikan kepada pak Purnomo. Atau kalau Pak Purnomo tidak ingin kehilangan tanahnya, dia dapat mencari cara lain untuk melunasi sisa utang sehingga tanah tersebut sehingga tidak perlu dijual/dilelang. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian hak Tanggungan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan angsuran yang besarnya dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang dijadikan objek jaminan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa objek jaminan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Contoh: Pak Purnomo mempunyai 2 (dua) bidang tanah (Tanah A dan Tanah B) dengan luas Tanah A sebesar 1.000 m2. senilai Rp200 juta dan Tanah B seluas 500 m2 senilai Rp100 juta. Pak Purnomo ingin mendapatkan kredit dari Bank ABC sebesar Rp150 juta. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan diperjanjikan bahwa Tanah A dibebani utang Rp 100juta dan Tanah B dibebani utang Rp50 juta. Dengan cara tersebut Pak Purnomo dapat rnembebaskan Tanah A jika telah membayar utang Rp100 juta serta membebaskan Tanah B jika telah membayar utang Rp50 juta. Ketentuan tersebut merupakan perkecualian dari asas "Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi" guna menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kom.plek perumahan yang semula 418

menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu per satu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah bersangkutan. Sesuai ketentuan ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri atas beberapa bagian yang masingmasing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi itu dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang utang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditur untuk kepentingan debitur dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlah utang dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jurnlahnya baru dapat ditentukan kemudian. Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa perjanjian pinjam-meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada di bawah pengampuan, yang diikuti pemberian Hak Tanggungan oleh pihak pengelola. Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Sering kali terjadi debitur berutang kepada lebih dari satu kreditur, masing-masing didasarkan pada perjanjian utang-piutang yang berlainan, misalnya kreditur adalah suatu bank dan suatu badan afiliasi bank yang bersangkutan. Piutang para kreditur tersebut dijamin dengan satu Hak Tanggungan kepada semua kreditur dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak Tanggungan tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditur satu dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam hubungannya dengan debitur dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan debitur sendiri yang memberinya, mereka menunjuk salah satu kreditur yang akan bertindak atas nama mereka. Misalnya mengenai siapa yang akan menghadap PPAT dalam pemberian Hak Tanggungan yang diperjanjikan dan siapa yang akan menerima dan menyimpan sertifikat Hak Tanggungan.

419

Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Hal itu menyebabkan adanya pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, dan seterusnya. Apabila suatu objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan, maka peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Ketentuan semacam itu dapat digunakan oleh debitur yang memiliki sebidang tanah yang luas dan nilainya besar, tetapi nilai kreditnya jauh lebih kecil dibandingkan nilai tanah yang dijaminkan. Contoh: Pak Habibi punya tanah seluas 4.000 m2 di daerah perkotaan senilai Rp2 miliar. Apabila Pak Habibi ingin mendapatkan bank sebesar Rp200 juta, rnaka dia tidak perlu membebankan seluruh tersebut dengan jarninan Hak Tanggungan, namun cukup membebankan sebagian luas tanah yang nilainya dianggap sepadan dengan nilai kredit tersebut (misalnya 500 m2 saja). Dengan cara demikian, apabila Pak Habibi masih butuh kredit tambahan, dia bisa menjaminkan tanah sisanya yang sepadan dengan nilai kredit yang baru. Peringkat Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu objek Hak Tanggungan dibuat pada tanggal yang sama, maka peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan nomor urut Akta Pemberian Hak Tanggungan. Hal tersebut dimungkinkan karena pembuatan beberapa Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh Notaris/ PPAT yang sama. Apabila debitur cedera janji (wanprestasi), maka pemegang ''Hak Tanggungan pertama‖ mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri (Parate Eksekusi) merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan Pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak untuk melakukan Parate Eksekusi tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh debitur (pemberi Hak Tanggungan) bahwa apabila debitur cedera janji, maka kreditur (pemegang Hak Tanggungan) berhak menjual objek Hak Tanggungan melalui peilelangan umum tanpa memerlukan penetapan (fiat) Ketua Pengadilan Negeri, dan

420

selanjutnya mengambi1 pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Hak kreditur (pemegang Hak Tanggungan) untuk melakukan penjualan objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum atas kekuasaan sendiri (tanpa perlu fiat/penetapan Ketua Pengadilan Negeri) dinamakan pula "Parate Eksekusi". Namun demikian, hak kreditur untuk melakukan Parate Eksekusi tetap harus didasarkan adanya janji atau perjanjian terlebih dahulu dengan pihak debitur sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Pasal 6 UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan. Parate Eksekusi sudah biasa diterapkan pada model jaminan Gadai dan Fidusia, di mana pihak kreditur atas kekuasaan sendiri dapat menjual objek jaminan melalui pelelangan umum apabila debitur tidak sanggup melunasi utang (wanprestasi). Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada. Sifat tersebut merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan kreditur (pemegang Hak Tanggungan). Meskipun objek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan meniadi milik pihak lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya untuk melakukan eksekusi apabila debitur cedera janji (wanprestasi). Sesuai Pasal 4 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a) a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha (HGU); dan c. Hak Guna Bangunan (HGB). Yang dimaksud dengan Hak Milik, HGU, dan HGB adalah hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria. Hak Guna Bangunan meliputi HGB di atas Tanah Negara, HGB di atas tanah Hak Pengelolaan, maupun HGB di atas tanah Hak Milik. Dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah: a. hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan (preferent) yang diberikan kepada kreditur pemegang Hak 421

Tanggungan terhadap kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut pada Buku Tanah dan dapat sertifikat hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya (asas publisitas); dan b. hak tersebut menurut sifatnya hartis dapat dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk niernbayar utang yang dijamin pelunasannya.

Sehubungan dengan kedua syarat di atas, maka Hak Milik yang sudah diwakafkan tidak dapat dibebani Hak Tanggungan karena sesuai dengan hakikat perwakafan, Hak Milik yang sudah diwakafkan sudah dikekalkan sebagai harta keagamaan. Sejalan dengan itu, hak atas tanah yang digunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya (contoh: tanah masjid, tanah gereja, tanah makam) juga tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. Dengan kata lain, tanah wakaf dan tanah untuk keagamaan tidak dapat dijadikan objek jaminan utang. Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan. Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut tidak dimiliki pemegang hak atas tanah, maka pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik.

2. PROPERTI SEBAGAI OBJEK JAMINAN FIDUSIA Produk properti tertentu berupa ''satuan rumah susun" atau sarusun (termasuk unit apartemen, kondominium, kondotel) yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya berupa SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan

422

Fidusia berdasarkan UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia. Hal tersebut berbeda dengan SHM-Sarusun yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda begerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya berwujud,Bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya. Berdasarkan definisi itu dapat disimpulkan bahwa obyek jjaminan Fidusia tidak hanya berupa benda bergerak, namun juga benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. SKBG-Sarusun yang akan dijadikan objek Jaminan Fidusia wajid didaftarkan kepada Menteri Hukum dan HAM melalui Kantor Pendaftaran didaftarkan kepada Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia berada di bawah naungan Direktorat jenderal Administrasi Hukum Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukurn dan Hak Asasi Manusia Rl. Kantor Pendaftaran Fidusia berwenang rnenerima permohonan pendaftaran jaminan Fidusia, serta menerbitkan dan menyerahkan Sertifikat Jaminan Fidusia. Permohonan pendaftaran dan menyerahkan Sertitikat jamin jaminan Fidusia dapat dilakukan oleh kreditur (penerima Fidusia), kuasa (Notaris), atau wakil kreditur dengan melampirkan pernyataan pendaftaran Fidusia. Benda yang dibebani jaminan Fidusia wajib didaftarkan. Dalam hal Benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia berada di luar wilayah negara Republik indonesia, maka kewajiban pendaftaran tersebut tetap berlaku. Pendaftaran Benda yang dibebani Jaminan Fidusia dilaksanakan di tempat kedudukan Pernberi Fidusia dan pendaftarannya mencakup benda, baik yang berada di dalam maupun di luar wilayah negara Republik Indonesia untuk memenuhi asas publisitas, sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lainnya mengenai Benda yang telah dibebani Jaminan. Dalam praktik di masyarakat, hingga saat ini masih dijumpai objek jaminan Fidusia yang tidak didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia sesuai amanat Pasal 11 UU 42/1999. Hal itu pada umumnya terjadi pada kasus Fidusia dengan objek jaminan yang nilainya dianggap relatif kecil (misalnya sepeda motor) sehingga kreditur merasa tidak perlu mendaftarkan dengan alasan menghemat biaya. Namun, cara semacam itu mengandung risiko

423

hukum karen apihak debitur dapat menggugat ke Pengadilan untuk membatalkan eksekusi objek jaminan dengan dalih objek tersebut tidak didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Permohonan pendaftaran jaminan Fidusia dikenakan biaya yang besarnya ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah tersendiri mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak. Saat ini prosedur pendaftaran Fidusia dan biayanya diatur dalam PP 86/2000 tentang Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia. Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan oleh Penerima Fidusia, kuasa, atau wakilnva dengan melampirkan Pernyataan Pendaftaran jaminan Fidusia yang, memuat data-data berikut: a. identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia b. tanggal, nomor akta Jaminan Fidusia, nama dan tempat kedudukan notaris yang membuat akta Jaminan Fidusia, c. data perjanjian pokok yang dijamin Fidusia d. uraian mengenai Benda yang menjadi objek jaminan Fidusia; e. nilai penjaminan; dan f. nilai Benda yang menjadi objek jaminan Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia mencatat Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran. Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia harus dilengkapi dengan: a. salinan akta notaris tentang pembebasan Jaminan Fidusia; b. surat kuasa atau surat pendelegasian wewenang untuk melakukan pendaftaran jaminan Fidusia; c. bukti pembayaran biaya pendaftaran Jaminan Fidusia. Pernyataan pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan dengan mengisi formulir yang bentuk dan isinya ditetapkan dengan Keputusan Menteri Hukum dan HAM

Fidusia berasal dari kata fides yang berarti "kepercayaan‖. Hubungan hukurn antara debitur (Pemberi Fidusia.) dengan kreditur (Penerima fidusia) rnerupakan suatu hubungan hukum yang berdasarkan kepecayaan. Pemberi Fidusia percaya bahwa kreditur mau mengembalikan hak milik yang telah diserahkan kepadanya setelah debitur melunasi 424

utangnya. Kreditur juga percaya bahwa debitur tidak akan menyalahgunakan barang jaminan yang berada dalam kekuasaannya dan mau memelihara barang tersebut selaku "bapak rumah yang baik". Menurut Prof. R. Subekti, S.H., "Fiducia" dapat diartikan "pemindahan " milik secara kepercayaan atau fiduciaire eigendomsoverdracht atau sering disingkat F.E.O. Perkataan "Fiduciaire" yang berarti "secara kepercayaan" ditujukan kepada kepercayaan yang diberikan secara timbal balik oleh satu pihak kepada yang lain, bahwa apa yang "ke luar ditampakkan sebagai pemindahan milik", sebenarnya (ke dalam) hanya suatu "jaminan" atas suatu utang. Mula-mula Jaminan Fidusia ditujukan kepada jaminan yang berupa barang bergerak, namun lama-kelamaan juga dipakai terhadap benda tetap. Untuk barang-barang tetap yang tidak bisa diberikan dalam Hipotek, maka Prof. Dr. Sri Soedewi Maschun Sofwan, S.H., dalam disertasinya menganjurkan pemakaian lembaga Fidusia. Pada umumnya yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia adalah benda-benda bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada. Barang-barang bergerak yang dapat digunakan sebagai Jaminan Fidusia, misalnya perkakas rumah tangga (mebel, radio, lemari es, mesin jahit), kendaraan bermotor (sepeda motor, mobil, truk), alat-alat pertanian, alat-alat inventaris perusahaan, timbunan tembakau dalam gudang, barang-barang persediaan dalam perusahaan, barang-barang persediaan di toko-toko, dan barang-barang persediaan pada pengecer." Barang yang masih akan ada yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia adalah barang yang pada saat terjadinya fidusia masih belum ada, akan tetapi barang tersebut akan diperoleh kemudian. Fidusia atas barang-barang yang masih akan ada, sering dipakai sebagai jaminan atas kredit berjalan, atau digunakan untuk membiayai barang-barang perdagangan dan tagihan-tagihan. Debitur yang belum meniadi pernilik benda-benda tersebut, pada saat membuat akta Jaminan Fidusia harus menyatakan bahwa benda-benda yang telah ada dan yang akan diperolehnya akan ditambahkan sebagai jaminan atas utangnya. Fidusia merupakan pengembangan dari lembaga Gadai, karena itu yang menjadi objek jaminan, yaitu barang bergerak, baik yang berwujud maupun tidak berwujud, dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. Berdasarkan ketentuan umum Pasal 1 Angka 1 UU 42/1999, Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Jaminan Fidusia juga merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban 425

bagi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi. Dalam pelaksanaannya, pembebanan benda dengan Jaminan Fidusia harus dibuat dengan akta notaris dan dikenal dengan Akta Jaminan Fidusia. Barang-barang yang diserahkan sebagai jaminan dalam Fidusia adalah barang-barang yang secara ekonomi dapat menunjang kelancaran jalannya usaha, misalnya kendaraan bermotor, stok barang dagangan, inventaris, dan sebagainya. Hal itu tidak berakibat terhambatnya kegiatan usaha, oleh karena penyerahan barang jaminan dalam Fidusia dilakukan secara constitum possessorium, artinya barang yang diserahkan sebagai jaminan kredit tetap berada dalam kekuasaan debitur, namun karena hak miliknya sudah diserahkan kepada kreditur maka penggunaan barang jaminan oleh debitur hanya berstatus pinjam-pakai. Menurut H.R. Daeng Naja, syarat-syarat terjadinya Fidusia meliputi: 1. Harus ada Perjanjian Utang Piutang sebagai perjanjian pokok terlebih dahulu. 2. Harus ada Perjanjian Fidusia sebagai perjanjian ikutan (accwoir). 3. Harus ada Perjanjian KonsensuaI, artinya debitur meminjam sejumlah uang dan berjanji akan menyerahkan hak miliknya secara Fidusia sebagai jaminan kepada kreditur 4. Harus ada Perjanjian Kebendaan secara constitutum possessonum, artinya barang jaminan tetap berada dalam kekuasaan debitur. 5. Harus ada Perjanjian Pinjam Pakai, Sebelum UU nomor 42 Tahun 1949 tentang Jaminan Fidusia berlaku, pada umumnya benda yang menjadi objek jaminan Fidusia adalah benda bergerak yang terdiri atas benda dalam persediaan (inventory), barang dagangan, piutang, peralatan mesin, dan kendaraan bermotor. Setelah berlakunya UU 42/ 1999 tentang Jaminan Fidusia, pengertian objek Jaminan Fidusia menjadi lebih luas, yaitu meliputi benda yang berwujud maupun benda tidak berwujud, dan benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan. Menurut Munir Fuady, pemberian Fidusia melalui suatu proses yang dikenal dengan istilah constitutum possessorium, terdiri atas tiga fase: 1) Fase Perjanjian Obligatoir. Perjanjian Obligatoir dapat berupa perjanjian pinjam uang dengan Jaminan Fidusia antara Pemberi Fidusia (debitur) dengan Penerima Fidusia (kreditur).

426

2) Fase Perjanjian Kebendaan. Perjanjian Kebendaan berupa penyerahan hak milik dari debitur kepada kreditur yang dilakukan secara constitutum possessorium atau penyerahan hak milik tanpa menyerahkan fisik benda. 3) Fase Perjanjian Pinjam Pakai. Dalam fase ini dilakukan perjanjian pinjam pakai, Di mana benda yang menjadi objek Fidusia yang hak milik- nya telah berpindah kepada kreditur dapat dipinjampakaikan kepada debitur. Ini berarti bahwa setelah diikat dengan Jaminan Fidusia maka benda yang menjadi objek Fidusia tetap clikuasai debitur secara fisik.

Ketentuan mengenai benda yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia terdapat antara lain dalam Pasal 1 Ayat (4), Pasal 9, Pasal 10, dan Pasal 20 UU 42/1999. Benda-benda yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia: a) Benda tersebut harus dapat dimiliki dan dialihkan secara hukum b) Benda berwujud c) Benda tidak berwujud, termasuk piutang d) Benda bergerak e) Benda tidak bergerak yang tidak dapat diikat dengan Hak Tanggungan f) Benda tidak bergerak yang tidak dapat diikat dengan Hipotek g) Benda yang sudah ada, maupun benda yang akan diperoleh kemudian h) Satu satuan benda, atau satu jenis benda i) Lebih dari satu satuan benda, atau lebih dari satu jenis benda j) Hasil dari benda yang telah menjadi objek Jaminan Fidusia k) Hasil klaim asuransi dari benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia l) Benda persediaan (inventory, stok perdagangan) Menurut Muni Fuady, Jaminan Fidusia mengan dung beberapa prinsip: 1) Bahwa secara riil, pemegang Fidusia hanya berfungsi sebagai pemegang jaminan, bukan sebagai pemilik yang sebenarnya. 2) Hak pemegang Fidusia untuk mengeksekusi barang jaminan barua ada jika ada wanprestasi dari pihak debitur. 3) Apabila utang sudah dilunasi, maka objek Jaminan Fidusia mesti dikembalikan kepada pihak pemberi Fidusia. 4) Jika hasil penjualan (eksekusi) barang Fidusia melebihi jumlah utangnya, sisa hasil penjualan harus dikembalikan kepada pemberi Fidusia

427

Menurut Mariam Darus Badrulzaman, pemilik hak Fidusia mempunyai hak melakukan parete eksekusi, yaitu hak menagih piutangnya dari hasil penjualan objek jaminan tanpa titel eksekutorial. Pemilik hak Fidusia juga mempunyai hak preferen, sehingga jika pemberi Jaminan Fidusia pailit, benda Fidusia jatuh ke dalam boedel pailit, dan hak Fidusia yang berstatus sebagai kreditur separatis berhak menjual benda Fidusia untuk pelunasan piutangnya. 3. TIPS BIJAK MENJADIKAN PROPERTI SEBAGAI JAMINAN UTANG Menjaminkan aset properti (tanah dan bangunan) harus dilakukan dengan hati-hati dan bijaksana sebab properti merupakan aset masa depan yang harganya selalu naik seiring bertambahnya waktu. Berikut akan kami berikan tips-tips bijak apabila hendak menjadikan aset properti sebagai jaminan utang atau agunan kredit bank. Tips-tips ini kami dapatkan dari pengalaman pribadi sebagai wirausaha dan dari studi hukum selama beberapa tahun secara mandiri. Kiat-kiat sederhana ini dapat digunakan oleh debitur maupun kreditur untuk menjamin agar penjamin utang-piutangnya dapat mendatangkan kebaikan bagi kedua belah pihak. Tips bijak bagi Kreditur: telitilah aset properti (tanah/bangunan) yang akan dijaminkan jaminan utang kreditur. Ambil langkah-langkah bijak berikut: 1. Telitilah apakah aset properti tersebut bermasalah dari sisi hukum: a) Pastikan keaslian dokumen sertifikat tanah dan bangunan tersebut. Cek-silang keaslian dokumen sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan dan sertifikat kepemilikan bangunan ke Kantor Pemda cq. Dinas Bangunan. b) Pastikan aset properti tersebut tidak sedang dalam keadaan sengketa. c) Usahakan nama debitur sama dengan nama pemilik sertifikat d) Dalam hal nama debitur bukan nama pemilik sertifikat, pastikan bahwa pemilik sertifikat bersedia membuat surat persetujuan penjaminan. e) Pastikan bahwa aset properti tersebut tidak akan terkena proyek umum. f) Pastikan bahwa bangunan tersebut telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) atau izin lainnya. g) Pastikan pemilik sertifikat telah melunasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). h) Buatlah perjanjian utang-piutang (perjanjian kredit) dan perjanjian jaminan berdasarkan akta autentik (Akta Notaris) agar lebih punya kekuatan hukum. i) Pastikan perjanjian jarninan Hak Tanggungan didaftarkan ke Kantor Pertanahan, sedangkan perjanjian jarninan Fidusia didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Tanpa pendaftaran tersebut, eksekusi tidak dapat dijalankan. 428

j) Apabila kelak terjadi kredit macet, usahakan untuk menempuh jalur nonlitigasi terlebih dahulu sebelum menempuh jalur litigasi (pengadilan). 2. Telitilah apakah aset properti tersebut layak dari segi ekonomi: a) Pilihlah aset properti yang lokasinya strategis atau setidaknya mudah dijual pada kemudian hari apabila debitur ingkar janji (wanprestasi). b) Kalau bisa pilihlah aset properti berupa tanah plus bangunan karena lebih mudah untuk dijual dibandingkan dengan aset properti berupa tanah saja. c) Pastikan nilai penjualan aset properti tersebut pada kemudian hari dijamin dapat menutupi pelunasan semua utang debitur. d) Pastikan rasio perbandingan utang debitur dengan nilai asetnya tidak lebih dari 60%, artinya jika aset properti yang dijaminkan bernilai Rp.100 juta, berarti jumlah utang debitur maksimal sebesar Rp60 juta. e) Tanyakan berapa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah tersebut ke pihak terkait (Kantor Kelurahan/Desa/Kecamatan/Kantor Urusan PBB). Data NJOP diperlukan sebagai patokan nilai jual terendah yang masih mungkin didapatkan jika kelak dilakukan pelelangan agunan. f) Tanyakan berapa nilai jual tanah di daerah tersebut kepada pihak-pihak yang berkompeten, misalnya lurah, camat, pengembang perumahan (developer), Kantor Pertanahan, Kantor PBB, broker properti, dan masyarakat sekitar.

3. Telitilah apakah aset properti tersebut layak dari segi sosial dan lingkungan hidup: a) Pastikan aset properti tersebut berlokasi di lingkungan sosial yang baik (misalnya bebas kerusuhan, bukan daerah hitam, bukan lokasi pelacuran, dan lain-lain) sehingga kelak lebih mudah untuk dijual kembali. b) Pastikan tidak ada penolakan atau antipati dari masyarakat sekitar terhadap keberadaan pemilik maupun aset properti tersebut. c) Dapatkan informasi tentang riwayat kepemilikan properti tersebut di masa lalu. Contoh: rumah yang pernah dijadikan tempat mesum atau rumah yang pernah menjadi tempat pembunuhan atau rumah yang pernah dijadikan sarang organisasi terlarang dan sejenisnya bukanlah aset properti yang layak jual. d) Hindarilah aset properti liang berlokasi di daerah rawan banjir, kebakaran, tanah longsor, atau rawan bencana lainnya.

429

Tips Bijak bagi Debitur: berhati-hatilah dalam menjaminkan aset properti karena aset tersebut nilainya pasti akan selalu naik seiring bertambahnya waktu. Ambil langkah-langkah bijak berikut: a) Pastikan Anda mengetahui dengan benar berapa nilai NJOP atas aset properti yang akan Anda jadikan jaminan utang. NJOP akan dijadikan harga patokan terendah pada saat pelelangan jika kelak Anda tidak sang- gup melunasi utang. Tanyakan NJOP ke Kantor Pajak Bumi dan Bangunan atau Kantor Kelurahan atau Kantor Kecamatan atau dari surat pembayaran PBB. b) Pastikan Anda mengetahui berapa nilai jual aset properti tersebut sesuai harga pasar saat ini dan sesuai prediksi harga jual di masa depan. Anda bisa mendapatkan. data harga pasar dengan cara sederhana, yaitu mencari informasi kepada masyarakat sekitar terutama mereka yang telah menjual propertinya. Anda juga dapat mencari informasi harga pasar aset properti tersebut kepada: pengembang, broker properti, lurah, camat, iklan surat kabar lokal, dan lain-lain. Jangan bertanya kepada pengembang atau broker yang punya kepentingan membeli properti Anda karena mereka pasti akan merendahkan nilainya. c) Pilihlah bank (kreditur) yang memiliki reputasi baik dalam menangani para debitur yang sedang bermasalah. Berdasarkan pengalaman Penulis, pada umumnya Bank Milik Negara/Daerah (Bank BUMN/Bank BUMD) lebih manusiawi dalam memperlakukan debitur yang sedang bermasalah. d) Waspadalah terhadap kreditur yang memiliki agenda tersembunyi untuk menguasai aset properti Anda, terutama bagi debitur yang memiliki aset yang lokasinya sangat strategis dan harga pasarnya sangat tinggi dan prospektif e) Pastikan nilai utang Anda tidak melebihi batas kemampuan untuk mencicil. f) Pastikan nilai utang tidak melebihi 60% dari nilai aset properti sehingga apabila Anda tidak sanggup lagi membayar utang dan aset tersebut terpaksa dilelang maka Anda masih mempunyai sisa uang dari hasil pelelangan. g) Berikan aset properti yang nilainya sepadan dengan nilai utang Anda. Jangan mau dipaksa memberikan aset properti yang nilainya jauh di atas nilai utang. Sudah menjadi rahasia umum, perbankan cenderung meminta agunan yang nilainya jauh lebih besar dibandingkan dengan nilai utang (khususnya bagi debitur kecil). h) Pastikan Anda telah membaca semua klausul dalam perjanjian kredit dan perjanjian jaminan. Jangan pernah menyetujui klausul perjanjian yang dapat

430

merugikan debitur seperti persetujuan bagi kreditur untuk melakukan Parate Eksekusi (eksekusi agunan tanpa harus meminta fiat Ketua PN). i) Apabila kelak terjadi kredit macet, upayakan dialog dengan pihak kreditur sambil menempuh penyelesaian melalui jalur non litigasi terlebih dahulu. Debitur sebaiknya berinisiatif menjual sendiri aset properti yang dijaminkan apabila terjadi kredit macet karena dengan cara itu akan didapat harga jual yang paling menguntungkan bagi kedua belah pihak. j) Kalau akhirnya terjadi kredit macet dan agunan dilelang, maka debitur harus mendapatkan harga jual paling rendah sama dengan harga NJOP- PBB (Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan) sesuai PMK 40/2006.

431

Skema 25. Tips Menjadikan Properti sebagai Jaminan Kredit

Aset properti berupa tanah dan bangunan dapat dijadikan sebagai utang atau agunan kredit bank. Aset Properti berupa bangunan gedung yang tanahnya dimiliki satu pihak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Satuan Rumah Susun yang bukti kepemilikannya berupa SHM-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Sebaliknya, Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya berupa SKBG-Sarusun hanya dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia.

Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap: 1) Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Notaris/PPAT, yang didahului dengan membuat Perjanjian UtangPiutang sebagai perjanjian pokok. 2) Tahap pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan melalui Kantor BPN setempat. Tanggal pendaftaran tersebut merupakan saat mulai berlakunya Hak Tanggungan yang dibebankan.

Sesuai Pasal 4 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a) Hak Milik (termasuk Hak Milik atas unit Rumah Susun) b) Hak Guna Usaha (HGU) c) Hak Guna Bangunan (HGB)

Produk Properti tertentu, yaitu Satuan Rumah Susun (Sarusun) yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya berupa SKBG Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan Fidusia berdasarkan UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia. SKBG-Sarusun yang akan dijadikan objek Jaminan Fidusia wajib didaftarkan kepada Kantor Pendaftaran Fidusia di bawah naungan Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI.

432

BAB 31 Tips Menyelesaikan Kredit Macet Properti 1. PERMASALAHAN KREDIT MACET DI SEKTOR PROPERTI Utang-piutang adalah peristiwa yang lazim di dunia bisnis, termasuk bisnis properti. Dalam dunia perbankan, perjanjian utang-piutang disebut dengan istilah khusus, yaitu perjanjian kredit. Istilah "kredit" mengandung makna "kepercayaan" dalam arti bisnis perbankan sangat bergantung pada tingkat kepercayaan masyarakat, baik masyarakat selaku deposan (penyimpan dana) maupun debitur (penikmat kredit). Pada umumnya dana yang diputar perbankan berasal dari dana milik masyarakat. Dana tersebut kemudian disalurkan kembali kepada masyarakat dalam bentuk kredit. Dalam penyaluran kredit kepada masyarakat khususnya para pelaku bisnis, kadang timbul persoalan kredit macet. Untuk mengantisipasi hal itu, biasanya pihak perbankan menerapkan prinsip kehati-hatian yang antara lain mewajibkan pihak nasabah debitur untuk menyerahkan jaminan fisik (agunan kredit) yang memadai. Dengan adanya agunan tersebut, jika terjadi kredit macet, pihak perbankan dapat menjual agunan kepada publik_. mengikuti prosedur hukum yang berlaku. Penyelesaian kredit macet di sektor properti, sebagaimana sektor bisnis . lainnya, secara garis besar dapat dilakukan melalui dua jalur: a) Penyelesaian kredit macet di luar pengadilan (non litigasi) b) Penyelesaian kredit macet melalui pengadilan (Iitigasi) Penyelesaian kredit macet memalui jalur non litigasi (di luar pengadilan) sebaiknya lebih diprioritaskan sebelum menempuh jalur litigasi (melalui pengadilan). Hal itu disebabkan karena cara litigasi dapat memakan waktu lama, mahal, prosesnya berbelit-belit, dan sering kali putusannya sulit dieksekusi di lapangan. Kredit untuk sektor properti dapat berupa kredit korporasi yang diperuntukkan bagi perusahaan pengembang (developer) maupun perusahaan kontraktor bangunan. Selain itu, perbankan juga dapat menyalurkan kredit kepada para konsumen properti dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Saat ini Kredit untuk konsumen (KPR dan KPA) 417

mendominasi porsi kredit perbankan ke sektor properti. Hal tersebut berbeda dengan pada masa krisis moneter 1997I 1998 yang didominasi kredit untuk korporasi (developer dan kontraktor). Pada masa sebelum dan saat terjadi krisis moneter 1997I 1998, porsi kredit sektor properti didominasi le-edit korporasi untuk developer dan kontraktor. Kredit korporasi tersebut kemudian dipakai developer dan kontraktor untuk membangun proyek properti besar-besaran tanpa menghiraukan kemampuan daya beli konsumen. Akibatnya, terjadilah lonjakan kredit macet di sektor korporasi yang memicu krisis moneter dan krisis ekonomi 1997I 1998. Berkaca dari pengalaman tersebut, saat ini pihak perbankan lebih banyak menyalurkan kredit bagi konsumen properti dalam bentuk KPR dan KPA. Di sisi lain, developer dan kontraktor menyiasati kelangkaan kredit korporasi dengan mencari sumber pendanaan lain, seperti menjual saham dan obligasi di pasar modal atau menerbitkan commercial paper (CP) di pasar uang. Sektor yang terkena dampak gejolak moneter 1997I 1998 secara langsung adalah sektor properti dan perbankan. Waktu itu industri properti merupakan penerima ekspansi kredit dari lembaga keuangan serta utang luar negeri. Besarnya kredit macet properti yang kemudian menjadi beban negara karena dimasukkan ke Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) sekitar Rp70 triliun. Selama Januari-Agustus 1997, kredit properti tumbuh 26,2 persen atau lebih tinggi dibandingkan dengan laju pertumbuhan kredit perbankan secara umum yang hanya sekitar 21,5 persen. Khusus menghadapi masalah di sektor properti, waktu itu pemerintah mengeluarkan kebijakan yang tertuang dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 34/46/KEP/DIR tanggal 7 Juli 1997. Kebijakan tersebut intinya melarang bank um.um untuk memberi kredit kepada para pengembang, baik langsung maupun tidak langsung, dan/atau membeli/menjamin surat berharga dari para pengembang untuk kepentingan pengadaan dan/atau pengelolaan tanah kecuali pengembang yang mengkhususkan usahanya pada pembangunan rumah sederhana dan jalan tol. Yang menjadikan industri properti terpuruk lebih awal pada saat itu, antara lain karena para pengusaha properti terlalu agresif melakukan ekspansi bisnis tanpa memperhitungkan permintaan pasar secara riil. Dalam membangun proyek properti, pengembang kurang mempertimbangkan permintaan riil konsumen 418

secara spesifik berdasarkan segmen konsumen. Akibatnya, banyak pasokan produk properti yang tidak mampu diserap pasar. Selain itu, pada 1997 sebagian pengusaha properti memiliki struktur pendanaan yang didominasi mata uang asing (dolar AS), sementara penghasilan yang didapat dalam mata uang rupiah. Masalah yang dihadapi pengusaha properti bertambah pelik setelah kala itu pemerintah terpaksa menaikkan suku bunga sangat tinggi untuk mencegah kejatuhan rupiah lebih dalam.

2. PENYELESAIAN

KREDIT

MACET

DI

LUAR

PENGADILAN

(NONLITIGASI) Piutang macet atau kredit macet yang terlanjur terjadi di sektor properti dapat diselesaikan melalui jalur nonlitigasi (di luar proses pengadilan) maupun jalur litigasi (melalui proses. pengadilan). Penggunaan jalur nonlitigasi harus lebih diutamakan karena. cara ini dinilai lebih murah, lebih cepat, dan lebih manusiawi. Piutang macet yang masih memiliki prospek usaha dapat diselamatkan dengan cara Restrukturisasi Kredit dan Refinancing. Sedangkan piutang macet yang sudah tidak layak direstrukturisasi dapat dimasukan ke dalam program Hapus Buku dan Hapus Tagih. Penyelesaian piutang macet tidak boleh menggunakan cara-cara kriminal seperti yang banyak dilakukan para penagih utang swasta (debtcollector). Apabila kelak terjadi kredit macet di sektor properti, upayakan dialog dengan pihak kreditur (bank) sambil menempuh penyelesaian melalui jalur nonlitigasi terlebih dahulu. Debitur (nasabah pengutang) sebaiknya berinisiatif menjual sendiri aset properti yang dijaminkan apabila terjadi kredit macet karena dengan cara itu akan didapatkan harga jual yang paling menguntungkan bagi kedua belah pihak. Penyelesaian piutang macet atau kredit macet di luar Pengadilan (jalur nonlitigasi) dapat ditempuh melalui 7 (tujuh) cara: 1) Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS)/Alternative Dispute Resolution (ADR) 2) Pengambilalihan Agunan atau Penyerahan Agunan (Asset-Settlement) 3) Penjualan Piutang Macet (Cessie) dan Penggantian Kreditur ( Subro-gasi), 4) Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela 5) Pelelangan Agunan Melalui Lelang Sukarela 419

6) Penjualan Agunan di Bawah Tangan 7) Penjualan Agunan Melalui "Parate Eksekusi" ( tanpa penetapan Pengadilan) Penyelesaian sengketa perdata di luar Pengadilan (nonlitigasi) dilakukan dengan menggunakan Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS) atau Alternative Dispute Resolution (ADR). Penyelesaian sengketa bisnis melalui APS/ADR telah memiliki dasar hukum yang kuat sejak diterbitkannya UU 30I 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Saat ini jenis APS/ADR yang paling banyak digunakan adalah negosiasi, mediasi, konsiliasi, arbitrase, dan pendapat mengikat. Pada umumnya penggunaan APS/ADR lebih didahulukan sebelum menempuh jalur litigasi/pengadilan. Namun demikian, APS/ADR hanya bisa 'dipakai untuk menyelesaikan sengketa perdata-tidak dapat dipakai Untuk menyelesaikan sengketa pidana. Penyelesaian nonlitigasi lebih banyak dipilih karena proses peradilan di Indonesia masih dianggap tidak efisien dan tidak efektif. Penyelesaian kredit macet di luar Pengadilan juga dapat dilakukan dengan pengambilalihan agunan debitur oleh bank atau penyerahan agunan oleh debitur (asset-settlement).·Cara tersebut telah diatur dalam UU Perbankan (UU 10/1998) dan Peraturan Bank Indonesia (PBI 7/2005) sehingga bank tidak perlu ragu menerapkannya. Penyelesaian kredit macet dengan pola asset-settlement biasa dilakukan bank, namun kebanyakan hanya diterapkan kepada debitur besar. Penjualan kredit macet (piutang macet) di Indonesia banyak dipraktik- kan pada masa krisis ekonomi, terutama oleh Badan Penyehatan Perbankan nasional (BPPN) dan/atau Perusahaan Pengelola Aset (PPA). Penjualan kredit macet biasanya dilakukan melalui pelelangan terbuka, umumnya pesertanya dari kalangan perbankan, dan biasanya diiringi pemberian diskon untuk merangsang minat calon pembeli. Portofolio kredit macet yang dijual berasal dari bank-bank yang telah dibekukan dan/atau diambil alih oleh BFPN. Khusus penjualan kredit macet UMKM biasanya dilakukan dalam bentuk paket yang terdiri atas sejumlah portofolio kredit macet. Penjualan Kredit Macet/Piutang Macet berbeda dengan "Penjualan Agunan Kredit Macet" Penjualan Kredit Macet mirip dengan praktik peng-alihan piutang ( Cessie) dan/atau pengalihan kreditur (Subrogasi) yang lazim diatur dalam hukum

420

tentang Anjak Piutang atau Factoring. Sedangkan dalam hal "Penjualan Agunan Kredit Macet" pihak bank dapat langsung menjual agunan secara fisik. Kebijakan "Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela', layak di- berikan kepada Debitur Mikro dan Kecil, sebab kebanyakan debitur jenis ini memiliki agunan yang nilainya jauh lebih besar dibandingkan dengan nilai utangnya. Dengan model ini, bank memberi kesempatan kepada debitur untuk menjual sendiri agunannya agar tercapai harga yang optimal. Kebijakan ini dilakukan karena bank tidak mau memberikan fasilitas Restrukturisasi Kredit, atau karena debitur yang kreditnya sudah direstrukturisasi ternyata kemudian kredit tersebut macet kembali. Umumnya "Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela" hanya didasarkan kesepakatan tidak tertulis antara bank dan debitur atas dasar iktikad baik. Kesepakatan tersebut tidak bertentangan dengan Hukum Perjanjian, khususnya Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal 1338 KUH Perdata juga mensyaratkan suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik. Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela tidak akan merugikan bank sebab sertifikat agunan tetap berada di tangan bank. Debitur juga di- untungkan karena dapat menjual agunan secara leluasa sehingga mendapat harga jual yang optimal. Jika debitur berhasil mendapatkan pembeli, debitur dapat langsung menghubungi bank guna keperluan penyelesaian transaksi jual-beli dan pelunasan kredit. Transaksi jual-beli agunan harus dilakukan di hadapan Notaris/PPAT dan pihak bank karena dalam transaksi tersebut diperlukan adanya: a) pembuatan akta jual-beli agunan, b) penyerahan agunan dari bank kepada debitur dan pembeli, serta c) penghapusan pengikatan jaminan melalui kantor BPN setempat. Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela berbeda dengan "Pen- jualan Agunan di Bawah Tangan'' Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela tidak mensyaratkan adanya keharusan untuk memasang pengumunan di dua surat kabar atau media massa setempat, serta tidak mensyaratkan adanya perjanjian tertulis tetapi cukup atas dasar kepercayaan antara kreditur dan debitur.

421

Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela dan Penjualan Agunan di Bawah Tangan sama-sama bertujuan mendapatkan harga jual tertinggi. Penjualan Agunan oleh Debitur Secara .Sukarela diterapkan terhadap nasabah debitur yang dianggap masih memiliki iktikad baik, bersikap kooperatif, masih memiliki prospek usaha, serta masih memiliki nilai agunan yang mencukupi untuk melunasi utangnya. Pelelangan Agunan melalui Lelang Sukarela juga dapat ditempuh bank untuk menyelesaikan kredit macet. Pelaksanaan Lelang Sukarela harus didasarkan adanya kesepakatan antara debitur dan bank yang bersangkutan. Cara tersebut ditempuh untuk mendapatkan harga jual tertinggi serta mempercepat pelunasan kredit macet. "Lelang Sukarela" secara sederhana dapat diartikan sebagai lelang noneksekusi yang diadakan secara sukarela berdasarkan izin dari pihak debitur selaku pemilik Agunan dan dapat dilaksanakan tanpa perlu penetapan Ketua Pengadilan Negeri. Lelang Sukarela dapat dilakukan melalui Balai Lelang Negara maupun Balai Lelang Swasta, Di sisi lain, "Lelang Eksekusi" hanya boleh dilakukan oleh PUPN melalui Balai Lelang Negara (DJKN cq. KPKNL), guna menjaga asas Keadilan. Pelelangan dan Penyitaan dalam rangka eksekusi hanya dapat dilakukan oleh lembaga-lembaga negara yang diberi kewenangan berdasarkan undangundang. Pihak swasta dilarang keras oleh hukum untuk melakukan Pelelangan dan Penyitaan. "Penjualan Agunan di Bawah Tangan" untuk menyelesaikan kredit macet dimungkinkan berdasarkan UU 4/ 1996, Pasal 20 Ayat (2), yang menyatakan bahwa atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan "di bawah tangan" jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. "Penjualan di Bawah Tangan" dilakukan tanpa melalui proses pelelangan umum. "Penjualan di Bawah Tangan" hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2. (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan." 422

Jika penjualan melalui

Pelelangan Umum

diperkirakan

tidak

akan

menghasilkan harga tertinggi, maka dimungkinkan untuk melakukan eksekusi melalui "Penjualan di Bawah Tangan", asalkan hal tersebut disepakati pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. "Penjualan di Bawah Tangan" dilaku- kan untuk mempercepat penjualan objek Hak Tanggungan dan mencapai harga penjualan tertinggi. Penyelesaian kredit macet sesuai mekanisme korporasi juga dapat dilaku- kan dengan menjual agunan melalui Parate Eksekusi, yaitu eksekusi tanpa fiat Ketua Pengadilan Negeri. Meski masih menimbulkan pro kontra, tetapi pelaksanaan Parate Executie dimungkinkan berdasarkan Pasal 6 UU 4/ 1996 yang menyatakan apabila debitur cedera janji maka Pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas "kekuasaan sendiri" melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan dari hasil penjualan tersebut. Hak untuk menjual objek Hale Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh Pemegang Hak Tanggungan atau Pemegang Hak Tanggungan Pertama. Hak tersebut didasarkan pada "janji" yang diberikan oleh Pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitur cedera janji, Pemegang Hak Tanggungan berhak menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujyan lagi dari Pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak Pemberi Hak Tanggungan. 3. PENYELESAIAN KREDIT MACET MELALUI PENGADILAN (LITIGASI) Penyelesaian piutang macet atau kredit macet melalui Pengadilan (jalur Litigasi) dapat dilakukan dengan menggunakan 5 (Iima) cara: 1) Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Negeri 2) Eksekusi Grosse Akta Pengakuan Utang Melalui Pengadilan Negeri 3) Mengajukan Gugatan Perdata Melalui Pengadilan Negeri Atas Dasar Wanprestasi 4) Pelelangan Agunan Debitur Melalui Lelang Eksekusi 5) Mengajukan Permohonan Pailit Atas Debitur Melalui Pengadilan Niaga Dalam memilih penyelesaian litigasi, bank harus benar-benar mempertimbangkan faktor efektivitas serta efisiensi waktu dan biaya. Jangan sampai cara 423

litigasi yang dipilih malah menjadi tidak efektif karena hasil putusannya sulit dieksekusi, serta tidak efisien karena proses litigasinya berjalan lama, maha,1 dan berbelit-belit· Penyelesaian litigasi harus dijadikan pilihan terakhir manakala bank sudah tidak berhasil menemukan cara-cara penyelesaian alternatif di luar pengadilan. Penyelesaian kredit macet melalui Pengadilan dapat dilakukan dengan memohon penetapan/fiat Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan eksekusi agunan yang telah diikat sempurna dengan akta notariil berupa Sertifikat Hak Tanggungan. Eksekusi Sertifikat Hale Tanggungan (dulu dikenal eksekusi grosse Akta Hipotek) dimungkinkan berdasarkan UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan. Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan dapat ditempuh melalui Parate Eksekusi (tanpa fiat Ketua PN) atau lewat fiat Ketua PN. Parate Eksekusi, meskipun sudah diatur Pasal 6 UU Hak Tanggungan, tetapi dalam praktiknya masih sering menimbulkan perdebatan sehingga demi keamanan pihak perbankan dalam melakukan eksekusi Hak Tanggungan, sebaiknya meminta fiat Ketua PN setempat terlebih dahulu. Setelah mendapatkan fiat Ketua PN, selanjutnya pihak kreditur dapat menjual agunan debitur melalui Pelelangan Umum dan/atau melalui "Penjualan di Bawah Tangan" sesuai Pasal 20 Ayat I dan 2 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996). "Penjualan di Bawah Tangan" ditempuh apabila penjualan melalui Pelelangan Umum dianggap tidak menguntungkan atau tidak menghasilkan harga jual optimal. "Penjualan di Bawah Tangan" dapat dilakukan tanpa melalui fiat atau dengan fiat Ketua PN, asalkan sebelumnya sudah ada kesepakatan antara debitur dengan kreditur. Dengan demikian, Penjualan di Bawah Tangan dapat digolongkan dalam jalur nonlitigasi maupun jalur litigasi tergantung ada tidaknya fiat/penetapan Ketua PN. Di sisi lain, eksekusi objek Jaminan Fidusia (misalnya unit Rumah Susun) dapat dilakukan melalui Parate Eksekusi ( tanpa meminta fiat/ penetapan Ketua Pengadilan Negeri). Pasal 15 UU 42/1999 menyatakan bahwa apabila debitur cedera janji, maka Penerima Fidusia mempunyai hak menjual benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia atas kekuasaannya sendiri (melalui Parate Eksekusi). Eksekusi grosse Akta Pengakuan Utang melalui penetapan/fiat Ketua Pengadilan Negeri (Ketua PN) dapat pula dijadikan salah satu cara penyelesaian kredit macet yang lebih cepat 424

dan lebih mudah dibandingkan . dengan mengajukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Eksekusi grosse Akta Hipotek, Sertifikat Hak Tanggungan, dan grosse Akta Pengakuan Utang merupakan eksekusi pengecualian yang diatur Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rgb, yakni eksekusi yang dijalankan melalui penetapan Ketua PN, dan tidak memerlukan putusan pengadilan yang bersifat tetap. Dengan aturan ini maka eksekusi tersebut dapat dilakukan lebih cepat dan lebih mudah. Grosse Akta Pengakuan Utang adalah salinan atau turunan dari akta Notaris berupa Akta Pengakuan Utang yang diberi titel eksekutorial ―Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa‖ dan salinan tersebut mempunyai kekuatan eksekusi yang sama dengan suatu putusan pengadilan yang telah berkekuatan tetap. Apabila pada saat jatuh tempo pihak debitur tidak mau melunasi utangnya dengan jalan damai, maka kreditur dapat mengajukan permohonan eksekusi grosse Akta Pengakuan Utang kepada Ketua PN setempat secara langsung, tanpa melalui prosedur gugatan perdata biasa yang memakan waktu lama dan berbelit-belit. Mengajukan gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri atas dasar wanprestasi (ingkar janji) dapat pula dijadikan opsi untuk menyelesaikan kredit macet. Opsi ini dapat ditempuh manakala bank tidak dapat melakukan eksekusi gross akta Pengakuan Utang yang dibuat secara notariil. Opsi ini juga bisa ditempuh manakala kredit macet tersebut berupa Kredit Tanpa Agunan (KTA) yang hanya diikat dengan Perjanjian Kredit tanpa membuat Perjanjian Jaminan. Dalam praktiknya, pengajuan gugatan model ini jarang ditempuh karena memakan waktu lama, biayanya mahal, serta prosesnya panjang dan berbelit-belit. Dalam hal terjadi wanprestasi, maka untuk membuktikannya harus ada Somasi atau peringatan dari kreditur kepada debitur untuk memenuhi prestasinya. Dalam hal tidak pernah dilakukan somasi, tetapi kreditur terus mengajukan gugatan ke Pengadilan, maka debitur baru dianggap melakukan wanprestasi sejak gugatan didaftarkan di Pengadilan, bukan sejak ia lalai melaksanakan prestasi tersebut. Sesuai Oasal 1239 KUH Perdata, apabila debitur wanprestasi makadebitur dapat digugat untuk membayar penggantian kerugian yang diderita kreditur dan membayar bunga. Sedangkan menurut Pasal 1266 KUH Perdata, kreditur dapat menuntut: (a) pemenuhan perikatan, (b) pemenuhan perikatan dengan ganti rugi, (c) ganti rugi, (d) pembatalan persetujuan timbal balik, (e) pembatalan dengan ganti rugi.306

_______________

425

306

Darwan Prinst, 2002, Strategi Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata, cetakan ke-3, Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 132-133.

426

Prosedur penyelesaian Kredit Macet melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri memerlukan waktu lama karena debitur yang diputuskan kalah pada tingkat pertama umumnya melakukan perlawanan (verzet), banding, kasasi, bahkan peninjauan kembali. Untuk menghindari hal tersebut, dalam praktisi, bank selalu meminta kepada notaris yang membuat perjanjian kredit agar dibuatkan grosse akta. Dengan grosse akta, bank lebih mudah menyelesaikan kredit bila debitur wanprestasi, sebab grosse akta adalah salinan akta autentik yang diberi judul ―Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa‖. Manfaat adanya grosse akta, yaitu bank dapat terhindar dari proses perkara yang berbelit-belit karena dengan grosse akta, bank cukup mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan Negeri.307 Pelelangan Agunan via Lelang Eksekusi dapat ditempuh untuk menyelesaikan krecit macet apabila debitur terbukti tidak kooperatif, tidak memiliki iktikad baik, dan tidak ingin melanjutkan usahanya. Lelang Eksekusi adalah lelang yang harus didasari putusan/penetapan Pengadilan. Karena saat ini Balai Lelang Swasta hanya boleh menangani ―Lelang Sukarela‖ atau ―Lelang Non Eksekusi Sukarela‖, maka pelaksanaan ―Lelang Eksekusi‖ harus ditangani Balai Lelang Negara (KPKNL). Kalau akhirnya terjadi kredit macet dan agunan dilelang, maka debitur harus mendapatkan harga jual paling rendah sama dengan NJOP-PBB sesuai PMK 40/2006. Penetapan Harga Limit sebelum pelaksanaan Lelang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Harga Limit (Reserve Price) adalah harga minimal barang lelang yang ditetapkan oleh Penjual/Pemilik Barang untuk dicapai dalam suatu pelelangan. Pada setiap pelaksanaan lelang, Penjual wajib menetapkan Harga Limit berdasarkan pendekatan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan, kecuali pada pelaksanaan Lelang Non Eksekusi Sukarela barang bergerak, Penjual/Pemilik Barang dapat tidak mensyaratkan adanya Harga Limit. Terhadap Lelang Non Eksekusi Sukarela barang milik perorangan, kelompok masyarakat, atau badan swasta, penetapan Harga Limit ditetapkan oleh Pemilik Barang. Harga Limit untuk barang yang nilainya Rp5 miliar atau lebih harus ditetapkan oleh Penilai Independen yang memiliki SIUPJP (Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilaian).308

_______________ 307 308

Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, 1993, Op.Cit., hlm. 150. Lihat Pasal 29 PMK 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

427

Penetapan Harga Limit untuk barang yang nilainya di bawah Rp5 miliar, cukup dilakukan oleh Penilai Internal sesuai peraturan perundang-undangan dengan memperhatikan, antar lain: a) Nilai Pasar b) NJOP PBB (Nilai Jual Objek Pajak dari Pajak Bumi dan Bangunan) c) Nilai/Harga yang ditetapkan oleh Instansi yang berwenang d) Risiko Penjualan melalui lelang, seperti bea lelang, penyusutan, penguasaan, cara pembayaran Penetapan Harga Limi untuk barang yang nilainya di bawah Rp5 miliar menjadi tanggung jawab Penjual/Pemilik Barang.309 ―Lelang‖ adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului pengumuman lelang. ―Lelang Eksekutif‖ adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen lain, yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dipersamakan dengan itu, dalam rangka membantu penegakan hukum. ―Lelang Eksekusi‖ antara lain meliputi: a) Lelang Eksekusi PUPN b) Lelang Eksekusi Pengadilan c) Lelang Eksekusi Pajak d) Lelang Eksekusi Harta Pailit e) Lelang Eksekusi Pasal 6 UU Hak Tanggungan f) Lelang Eksekusi dikuasai/tidak dikuasai Bea Cukai g) Lelang Eksekusi Barang Sitaan Pasal 45 KUHAP h) Lelang Eksekusi Barang Rampasan i) Lelang Eksekusi Barang Temuan j) Lelang Eksekusi Fidusia k) Lelang Eksekusi Gadai310

428

―Lelang Non Eksekusi‖ terbagi menjadi Lelang Non Eksekusi Wajib serta Lelang Non Eksekusi Sukarela. ―Lelang Non Eksekusi Wajib‖ adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang milik Negara/Daerah sebagaimana dimaksud dalam UU 1/2004 tentang Perbendaharaan Negara atau barang milik BUMN/BUMD yang oleh peraturan perundangundangan diwajibkan untuk dijual secara lelang, termasuk kayu dan hasil hutan lainnya dari tangan pertama. ―Lelang Non Eksekusi Sukarela‖ adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang milik perorangan, kelompok masyarakat, atau badan swasta, yang dilelang secara sukarela oleh pemiliknya, termasuk BUMN/BUMD berbentuk Persero. ―Balai Lelang‖ adalah Badan Hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas yang menyelenggarakan kegiatan usaha jasa lelang berdasarkan izin Menteri Keuangan.311 Permohonan pailit atas debitur melalui Pengadilan Niaga dapat ditempuh bank untuk mendapatkan pelunasan kredit. Cara tersebut walaupun tidak layak diterapkan terhadap Debitur Mikro dan Debitur Kecil, tetapi masih mungkin diterapkan terhadap Debitur Menengah dan Debitur Besar. Cara itu dimungkinkan berdasarkan UU 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU. Permohonan pailit sebaiknya dijadikan alternatif terakhir karena tingkat pengembalian utangnya tergolong sangat rendah, yaitu rata-rata hanya 11,6% dari utang pokok.312 Cara tersebut juga kurang tepat jika diterapkan bagi Debitur Mikro dan Kecil karena dapat mematikan usaha mereka serta biaya pengurusannya relatif mahal (tidak sebanding dengan nilai utangnya). ―Kepailitan‖ adalah sita umum atas semua kekayaan Debitur Pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas yang ditunjuk oleh Pengadilan Niaga sebagaimana diatur UU 37/2004. Pasal 2 UU 37/2004 menyatakan bahwa Debitur yang mempunyai dua atau lebih Kreditur dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh tempo dan dapat

429

Ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan Niaga, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih krediturnya. Permohonan pernyataan pailit tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Niaga. Skema 26.7 Cara Penyelesaian Piutang Macet di Luar Pengadilan313

1. Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS/ADR) Dasar Hukum: UU 30/1999 tentang Arbitrase dan APS

2. Pengambilan/Penyerahan Agunan (Asset-Settlement) Dasar Hukum: UU 10/1998 Pasal 12A dan Penjelasannya; PBI 7/2005 Pasal 1 angka 15, Penjelasan Pasal 70 Ayat 3, Pasal tentang Agunan Yang Diambil Alih/AYDA

3. Penjualan Piutang Macet (Cessie) dan/atau Penggantian Kreditur (Subrogasi) Dasar Hukum: Peraturan tentang Anjak Piutang/Factoring dalam KUH Perdata, KUHD, UU 10/1998 Pasal 6 huruf l, Keppres 61/1998, dan PMK 84/2006 tentang Perusahaan Pembiayaan

4. Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela Dasar Hukum: Kesepakatan antara Bank dan Debitur berdasarkan iktikad baik (Pasal 1338 KUH Perdata)

5. Pelelangan Agunan Melalui Lelang Sukarela Dasar Hukum: Kesepakatan Antara Bank dan Debitur dan sesuai PMK 40/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

_______________ 313

setiap

Urutan cara penyelesaian tersebut di atas dapat berubah-ubah mengikuti kondisi Bank dan kondisi masing-masing Debitur.

430

6. Penjualan Agunan di Bawah Tangan Pasal 20 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996); dan Pasal 256 s/d 265 PMK 128/2007 jo PMK 88/2009 tentang Pengurusan Piutang Negara

7. Penjualan Agunan Melalui Parate Eksekusi Dasar Hukum: Pasal 6 UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan

Skema 27.5 Cara Penyelesaian Piutang Macet Melalui Pengadilan314

1. Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Negeri Dasar Hukum: UU Hak Tanggungan (UU 4/1996)

2. Eksekusi Grosse Akta Pengakuan Utang Melalui Pengadilan Negeri Dasar Hukum: Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rbg

3. Gugatan Perdata Melalui Pengadilan Negeri Atas Dasar Wanprestasi Dasar Hukum: UU 4/2004 tentang Kekuasaan Kehakiman, KUH Perdata, HIR, dan Rbg

4. Pelelangan Agunan Debitur Melalui Lelang Eksekusi Dasar Hukum: Pasal 20 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), PMK 40/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan lelang, KMK 305/2002 tentang Pejabat Lelang, KMK 306/2002 tentang Balai Lelang

5. Permohonan Pailit Atas Debitur Melalui Pengadilan Niaga Dasar Hukum: UU 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU

_______________ 314

Urutan cara penyelesaian tersebut di atas dapat berubah-ubah mengikuti kondisi setiap Bank dan kondisi masing-masing Debitur.

431

BAB 32 Tips Menyelesaikan Sengketa Bisnis Properti Kegiatan

bisnis properti terkait dengan UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Masyarakat konsumen yang membeli produk properti harus mendapat perlindungan hukum agar mereka terhindar dari produk yang tidak bermutu dan tidak memenuhi standar yang ditetapkan oleh pemerintah. Salah satu bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen adalah larangan bagi pelaku usaha untuk membuat kontrak yang berisi klausul baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit dimengerti. Klausul Baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi konsumen. Biasanya pelaku usaha properti (developer, kontraktor, broker) yang beriktikad buruk memakai modus penipuan dengan cara membuat klausul baku dalam kontrak yang isinya dapat merugikan konsumen. Klausul baku tersebut sengaja disamarkan agar tidak terbaca oleh konsumen. Perbuatan semacam itu selain dilarang dalam UU 8/1999 juga dapat menimbulkan sengketa pada kemudian hari. Bisnis properti sebagaimana kegiatan bisnis pada umumnya juga berpotensi menimbulkan perselisihan atau sengketa. Sengketa bisnis tersebut bisa saja terjadi antara pelaku bisnis dengan pihak konsumen, atau antara sesama pelaku bisnis. Sengketa bisnis biasanya dipicu pelanggaran terhadap kontrak yang telah disepakati. Setiap konsumen properti yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum. Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui jalur Litigasi (pengadilan) atau jalur Nonlitigasi (di luar pengadilan) berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan tidak menghilangkan tanggung jawab pidana. Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, maka gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa. 417

BPSK membentuk majelis untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen. Jumlah anggota majelis harus ganjil dan minimal 3 (tiga) orang yang mewakili untuk Pemerintah, Konsumen, dan Pelaku Usaha, serta dibantu oleh seorang Panitera. Putusan majelis yang dibentuk BPSK bersifat final dan mengikat. Dengan kata lain, putusan BPSK tersebut tidak dapat dimintakan banding atau kasasi. Penyelesaian sengketa antara pelaku bisnis properti dengan konsumen atau antara sesama pelaku bisnis properti dapat dilakukan melalui jalur Pengadilan (litigasi) maupun di luar Pengadilan (nonlitigasi). Penyelesaian secara litigasi dapat dilakukan dengan mengajukan gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri. Dalam perjanjian dalam bentuk standar (baku), biasanya sudah dicantumkan klausul tentang cara penyelesaian sengketa dan pengadilan yang dipilih. Penyelesaian sengketa perdata di luar Pengadilan (nonlitigasi) dilakukan dengan menggunakan Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS) atau Alternative Dispute Resolution (ADR). Penyelesaian sengketa bisnis melalui APS/ADR telah memiliki dasar hukum yang kuat sejak diterbitkannya UU 30/1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Jenis APS/ADR yang paling banyak digunakan saat ini adalah Negosiasi, Mediasi, Konsiliasi, Arbitrase, dan Pendapat Mengikat. Sengketa bisnis properti tersebut bisa terjadi berkenaan dengan pelaksanaan kontrak/perjanjian yang dinilai tidak sesuai kesepakatan. Pada umumnya penggunaan APS/ADR lebih didahulukan sebelum menempuh jalur litigasi/Pengadilan. Namun demikian, APS/ADR hanya bisa dipakai untuk menyelesaikan sengketa perdata‒tidak dapat dipakai untuk menyelesaikan sengketa pidana. Penyelesaian sengketa bisnis di luar Pengadilan (nonlitigasi) lebih banyak dipilih karena proses peradilan di Indonesia masih dianggap tidak efisien dan tidak efektif. Para pelaku bisnis masih menganggap penyelesaian sengketa bisnis melalui Pengadilan di Indonesia kurang bersahabat dengan dunia bisnis karena prosesnya sangat lama, biayanya mahal prosedurnya berbelit-belit, tidak ada jaminan kerahasiaan, putusannya bersifat menang-kalah, dapat merusak hubungan baik para pihak, sering kali hasil putusannya sulit dieksekusi, cenderung lebih berpihak kepada elite penguasa dan pemodal besar, masih suburnya mafia hukum dan lain-lain. Jika sengketa bisnis tersebut diselesaikan lewat APS/ADR model Arbitrase, para pihak dapat memilih sendiri hukumnya dan memilih Arbiter (wasit) yang akan memeriksa perkasa. Di samping itu, jika menggunakan APS/ADR model Negosiasi, Mediasi, dan

418

Konsiliasi, para pihak dapat menentukan sendiri tata cara penyelesaian sengketa berdasarkan kesepakatan bersama. Pengertian ―Alternatif Penyelesaian Sengketa‖ (APS) sesuai Pasal 1 angkat 10 UU 30/1999, diartikan sebagai lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di luar pengadilan dengan cara konsultasi, negosiasi, mediasi, konsolidasi, atau penilaian ahli. Pendapat Mengikat (legal binding opinion) adalah salah satu bentuk penyelesaian sengketa alternatif yang dilakukan para pihak dengan cara meminta pendapat para ahli yang berkompeten dengan pokok masalah yang dipersengketakan. Cara ini telah dipraktikkan dalam penyelesaian sengketa perdata yang khusus terjadi di bidang pasar Modal oleh Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia (BAPMI). Pendapat Mengikat juga telah dipraktikkan di bidang Perdagangan Berjangka Komoditi oleh Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka Komoditi (BAKTI). Sengketa bisnis properti dapat pula diselesaikan dengan cara negosiasi atau musyawarah. Perusahaan bisnis properti dan konsumen dapat bermusyawarah atau bernegosiasi guna menemukan kata sepakat untuk menyelesaikan persoalan dengan cara baik-baik. Negosiasi atau musyawarah tersebut dilakukan oleh kedua belah pihak tanpa bantuan pihak penengah (mediator). Cara negosiasi dipandang sebagai cara penyelesaian yang paling mudah, paling murah, dan paling bermartabat. Negosiasi, dalam bahasa sehari-hari seng kita kenal dengan istilah ―berunding‖ atau ―bermusyawarah‖ (dalam hukum adat). Negosiasi berasal dari kata negotiation (bahasa Inggris) yang berarti perundingan. Sedangkan orang yang mengadakan perundingan disebut negosiator. Secara umum negosiasi diartikan sebagai upaya penyelesaian sengketa tanpa melalui proses peradilan dengan tujuan mencapai kesepakatan bersama atas dasar kerja sama yang lebih harmonis dan kreatif. Di sini para pihak berhadapan langsung secara seksama dalam mendiskusikan permasalahan yang mereka hadapi dengan cara kooperatif dan saling terbuka.315 Jika cara negosiasi atau musyawarah tidak berhasil, pihak yang bersengketa dapat menempuh cara lanjutan, yaitu Mediasi. Dalam mediasi, kedua belah pihak melibatkan pihak ketiga sebagai pihak penengah (mediator). Mediator yang ditunjuk pada umumnya diambilkan dari orang netral yang dinilai arif dan bijaksana serta memahami pokok permasalahan yang disengketakan. Mediator dalam sengketa bisnis properti dapat diambilkan dari pejabat Kementerian Perumahan Rakyat, Kementerian Pekerjaan Umum, BPN, atau pihak lain yang dianggap 419

netral. Ada baiknya jika kelak pemerintah memfasilitasi pendirian Badan Mediasi Bisnis Properti sebagaimana badan mediasi sejenis yang sudah ada, seperti Mediasi Perbankan atau Badan Mediasi Asuransi Indonesia (BMAI). Mediasi adalah upaya penyelesaian sengketa para pihak dengan kesepakatan bersama melalui mediator yang bersikap netral, dan tidak membuat keputusan atau kesimpulan bagi para pihak tetapi menunjang fasilitator untuk terlaksananya dialog antar pihak dalam suasana keterbukaan, kejujuran, dan tukar pendapat untuk tercapainya mufakat. Dengan kata lain, proses mediasi adalah proses di mana pihak luar yang tidak memihak (impartial) dan netral bekerja dengan pihak yang bersengketa untuk membantu mereka memperoleh kesepakatan perjanjian secara memuaskan. Elemen mediasi terdiri atas: (1) Penyelesaian sengketa sukarela; (2) Intervensi/bantuan; (3) Pihak ketiga yang tidak berpihak; (4) Pengambilan keputusan oleh para pihak secara konsensus; (5) Partisipasi aktif.316

_______________ 315

Joni Emirzon, 2001, Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan (Negosiasi, Mediasi, Konsiliasi & Arbitrase), Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hlm. 44. 316 Ibid, hlm. 69.

420

Penyelesaian sengketa melalui mediasi tidak mengandung unsur paksaan antara para pihak dan mediator, karena para pihak secara sukarela meminta kepada mediator untuk membantu menyelesaikan konflik yang sedang mereka hadapi. Karena itu, mediator berkedudukan sebagai pembantu, walaupun ada unsur intervensi terhadap pihak-pihak yang sedang berseteru. Dalam kondisi demikian, mediator harus bersifat netral sampai diperoleh keputusan yang hanya ditentukan oleh para pihak. Hanya saja dalam proses penyelesaian konflik tersebut, mediator berpartisipasi aktif membantu para pihak menemukan berbagai perbedaan persepsi atau pandangan.317 Penyelesaian sengketa perdata di bidang perbankan juga dapat dilakukan melalui Mediasi Perbankan berdasarkan PBI Nomor 8/5/PBI/2006. Sesuai PBI 8/2006, upaya penyelesaian sengketa antara nasabah dan bank dapat dilakukan melalui jalur nonlitigasi dengan cara negosiasi, konsiliasi, mediasi, dan arbitrase berdasarkan UU 30/1999, maupun melalui jalur pengadilan (litigasi). Dalam praktiknya, penyelesaian sengketa melalui arbitrase atau pengadilan tidak mudah dilakukan bagi nasabah kecil karena memerlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Karena itu, penyelesaian sengketa yang melibatkan nasabah kecil perlu diupayakan secara sederhana, murah, dan cepat melalui penyelenggaraan Mediasi Perbankan agar hak-hak mereka sebagai nasabah dapat terjaga dan terpenuhi dengan baik. Asosiasi perbankan perlu segera membentuk lembaga Mediasi Perbankan yang independen. Namun, mengingat pembentukan lembaga Mediasi Perbankan independen tidak dapat dilaksanakan dalam waktu singkat sementara kebutuhan Mediasi perbankan sudah mendesak, maka pada tahap awal fungsi Mediasi Perbankan dilaksanakan oleh Bank Indonesia (BI). Pelaksanaan fungsi Mediasi Perbankan oleh BI dilakukan dengan mempertemukan nasabah dan bank untuk mengkaji kembali kok permasalahan yang menjadi sengketa guna mencapai kesepakatan tanpa adanya rekomendasi maupun keputusan dari BI.318

_______________ 317Ibid, hlm. 70. 318Lihat Penjelasan Umum PBI 8/2006.

421

Fungsi Mediasi Perbankan yang dilaksanakan Bank Indonesia hanya terbatas pada penyediaan tempat, membantu nasabah dan bank untuk mengemukakan pokok permasalahan yang menjadi sengketa, penyediaan narasumber, dan mengupayakan tercapainya kesepakatan penyelesaian sengketa antara nasabah dan bank. Selanjutnya mengingat independensi dan kredibilitas penyelenggaraan Mediasi Perbankan merupakan faktor utama yang harus ditegakkan, maka proses beracara dalam Mediasi Perbankan ditetapkan dan dilaksanakan sesuai dengan international best practices dan peraturan perundang-undangan yang berlaku agar penyelesaian sengketa melalui Mediasi Perbankan tidak merugikan nasabah dan bank. Pola penyelesaian melalui Mediasi Perbankan merupakan tindak lanjut dari prosedur penanganan pengaduan nasabah sebagaimana diatur dalam Peraturan Bank Indonesia atau PBI Nomor 7/7/PBI/2005 tentang Penyelesaian Pengaduan Nasabah sebagaimana telah diubah dengan PBI Nomor 10/10/PBI/2008. Terkait pelaksanaan Mediasi Perbankan, terdapat beberapa hal yang perlu diketahui dengan mendasarkan pada PBI 8/5/PBI/2006 tentang Mediasi Perbankan sebagaimana telah diubah dengan PBI 10/1/PBI/2008.319 Terkait lembaga Mediasi, pada bidang asuransi sudah terbentuk Badan Mediasi Asuransi Indonesia (BMAI). BMAI didirikan oleh 150 perusahaan asuransi yang tergabung dalam Asuransi Jiwa Indonesia, Asosiasi Asuransi Umum Indonesia, dan Asosiasi Asuransi Jaminan Sosial Indonesia. Melalui lembaga BMAI ini, sengketa klaim asuransi diharapkan bisa diselesaikan lebih murah dan lebih cepat dibandingkan dengan penyelesaian di arbitrase atau pengadilan.320 BMAI dibentuk berdasarkan Surat Keputusan Bersama (SKB) antara Menko Perekonomian, Gubernur Bank Indonesia, Menteri Negara BUMN, dan Menteri Keuangan. Setelah dua tahun beroperasi BMAI sudah dapat menyelesaikan 80 sengketa asuransi. Salah satu faktor yang menyebabkan lembaga BMAI dilirik masyarakat adalah inisiatif dari perusahaan asuransi untuk membawa sengketa itu kepada BMAI. Selain itu, lembaga ini tidak menarik biaya apa pun kepada pemegang polis asuransi jika ingin mengajukan sengketa terhadap perusahaan asuransi.321

_______________ 319

KhotibulUmam, 2010, Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan, cetakan ke-1, Penerbit Pustaka Yustisia, Yogyakarta, hlm. 24. 320 Ibid, hlm. 35. 321 Ibid, hlm. 36.

422

Mediasi juga dikenal dalam proses penyelesaian sengketa melalui pengadilan. Mediasi pengadilan ini diatur dalam peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 02 Tahun 2003 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan sebagaimana telah dicabut berdasarkan Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 01 Tahun 2008. Salah satu pertimbangan diterapkannya Mediasi Pengadilan adalah karena mediasi merupakan salah satu alat efektif untuk mengatasi kemungkinan penumpukan perkara di pengadilan sehingga penyelesaian sengketa diharapkan lebih cepat selesai dan murah, serta dapat memberikan akses kepada para pihak yang bersengketa untuk memperoleh keadilan atau penyelesaian yang memuaskan para pihak.322 Konsiliasi berasal dari bahasa Inggris conciliation yang berarti perdamaian, persesuaian, ajakan (untuk bersama); sedangkan kata conciliator diartikan sebagai ―perantara perdamaian‖. Istilah Mediasi dan Konsiliasi sering digunakan saling menggantikan karena hakikatnya hampir sama walaupun terdapat perbedaan. Keduanya merupakan cara penyelesaian sengketa yang para pihaknya secara sukarela mencari penyelesaian melalui perundingan untuk menyelesaikan suatu masalah dengan bantuan pihak ketiga yang tidak memihak. Perbedaan Konsiliasi dengan Mediasi adalah pada kadar keterlibatan pihak ketiga/penengah. Dalam Konsiliasi penengah hanya bertindak sebagai fasilitator yang hanya mempertemukan para pihak yang bersengketa untuk menyelesaikan masalahnya sendiri, sedangkan dalam Mediasi penengah berusaha secara aktif membantu para pihak yang bersengketa dengan menemukan dan menawarkan solusi yang tepat dan bermanfaat. Sementara Arbitrase menempatkan pihak ketiga (Arbiter) yang lebih tegas daripada penengah dalam Konsiliasi dan Mediasi karena Arbiter dapat membuat keputusan setelah membaca dan mendengar hal-hal yang dikemukakan oleh para pihak yang bersengketa sehingga Arbitrase disebut juga quasi-judicial. Konsiliasi memiliki kesamaan dengan Mediasi. Kedua cara tersebut melibatkan pihak ketiga dalam menyelesaikan sengketa secara damai.

_______________ 322

Ibid, hlm. 38.

423

Konsiliasi dan mediasi sulit dibedakan. Istilahnya acap kali digunakan secara bergantian. Perbedaan keduanya adalah Konsiliasi lebih formal daripada Mediasi. Konsiliasi adalah proses penyelesaian sengketa dengan menyerahkannya kepada suatu komisi orang-orang yang bertugas menguraikan/menjelaskan fakta-fakta dan (biasanya setelah mendengar para pihak dan mengupayakan agar mereka mencapai suatu kesepakatan), membuat usulan-usulan untuk suatu penyelesaian persengketaan, namun keputusan tersebut tidak mengikat.323 Sengketa bisnis properti, apabila tidak berhasil diselesaikan dengan negosiasi, mediasi, atau konsiliasi, dapat pula diselesaikan dengan arbitrase. Karena hingga kini belum ada lembaga arbitrase yang khusus menangani sengketa bisnis properti, maka para pelaku bisnis properti dapat menggunakan lembaga arbitrase yang sudah ada, seperti Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang didirikan oleh Kamar Dagang dan Industri Indonesia (KADIN). Jika sengketa tersebut berkaitan dengan kegiatan bisnis berbasis Syariah, penyelesaiannya dapat dilakukan melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS) yang dibentuk oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI). Di sisi lain, sengketa antara konsumen dengan pelaku bisnis properti dapat pula diselesaikan melalui lembaga bernama Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) yang dibentuk berdasarkan UU perlindungan Konsumen (UU 8/1999). Arbitrase berasal dari kata arbitrase (Latin), arbitrage (Belanda), arbitration (Inggris, schiedpruch (Jerman), dan arbitrage (Prancis), yang berarti kekuasaan untuk menyelesaikan sesuatu menurut kebijaksanaan atau perdamaian oleh Arbiter atau Wasit. Dalam Kamus Hukum Ekonomi ELIPS disebutkan bahwa arbitration, arbitrase, atau perwasitan adalah metode penyelesaian sengketa di luar pengadilan dengan memakai jasa wasit atas persetujuan para pihak yang bersengketa dan keputusan wasit mempunyai kekuatan hukum mengikat. Sedangkan pengertian arbitrator/arbiter/wasit adalah orang (bukan hakim)

yang

bertugas

memeriksa

dan

mengadili

perkara

menurut

tata

cara

perwasitan/arbitrase.

_______________ 323

Huala Adolf, 2005, Hukum Perdagangan Internasional, Radja Grafindo Persada, Jakarta, hlm. 204.

424

Arbitrase adalah cara penyelesaian sengketa di luar lembaga litigasi atau peradilan yang diadakan oleh para pihak yang bersengketa atas dasar perjanjian atau kontrak yang telah mereka adakan sebelumnya atau sesudah terjadinya sengketa. Para pemutus atau arbiternya dipilih dan ditentukan oleh para pihak yang bersengketa dengan tugas menyelesaikan persengketaan yang terjadi di antara mereka. Pemilihan arbiter seyogianya didasarkan pada kemampuan dan keahliannya dalam bidang tertentu dan kemampuannya untuk bertindak secara netral.324 ―Arbitrase‖ menurut Pasal 1 angka 1 UU 30/1999 adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa. ―Perjanjian Arbitrase‖ menurut Pasal 1 angka 3 UU 30/1999 adalah suatu kesepakatan berupa klausul arbitrase yang tercantum dalam suatu perjanjian tertulis yang dibuat para pihak sebelum timbul sengketa, atau suatu perjanjian arbitrase tersendiri yang dibuat para pihak setelah timbul sengketa. Selanjutnya Pasal 3 UU 30/1999 menyatakan bahwa Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa para pihak yang telah terikat dalam Perjanjian Arbitrase. Untuk mengetahui apakah para pihak menggunakan arbitrase atau tidak, dapat kita ketahui dari Perjanjian Arbitrase yang mereka buat. Perjanjian Arbitrase harus dibuat dalam suatu akta, baik Akta Kompromitendo maupun Akta Kompromis. Akta Kompromitendo dibuat sebelum terjadi sengketa, dapat dibuat bersamaan dengan saat pembuatan perjanjian pokok atau sesudahnya. Sedangkan Akta Kompromis dibuat setelah terjadi sengketa yang terkait dengan pelaksanaan perjanjian. Lembaga Arbitrase terdiri atas Arbitrase Institusional dan Arbitrase Ad Hoc. Arbitrase Institusional adalah arbitrase yang bersifat permanen atau berbentuk organisasi yang menyediakan jasa administrasi dan pengawasan proses arbitrase, membuat prosedur arbitrase, dan pengangkatan arbiter. Arbitrase Ad Hoc adalah arbitrase yang bersifat sementara, dibentuk khusus untuk menyelesaikan kasus tertentu, dan setelah tugasnya selesai maka badan ini uban dengan sendirinya.

_______________ 324

Rachmadi Usman, 2003, Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan, cetakan ke-1 Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 107-110.

425

Saat ini institusional arbitrase yang ada di Indonesia adalah: a) Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang didirikan oleh Kamar Dagang dan Industri (KADIN) pada 3 Desember 1977. b) Badan Arbitrase Muamalat Indonesia (BAMUI) yang didirikan oleh Majelis Ulama Indonesia pada 21 Oktober 1993. Sejak 24 Desember 2003, BAMUI berubah nama menjadi Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS). c) Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia (BAPMI) yang didirikan oleh Bapepam, Bursa Efek, PT Kliring Penjaminan Efek Indonesia (KPEI), PT Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI), dan 17 asosiasi Pasar Modal Indonesia pada 9 Agustus 2002. d) Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka Komoditi (BAKTI) yang didirikan oleh PT Bursa Berjangka Jakarta (BBJ), PT (Persero) Kliring Berjangka Indonesia (KBI), Asosiasi Pialang Berjangka Indonesia (APBI), dan Ikatan Perusahaan Pialang Berjangka Indonesia (IP2BI) pada 7 November 2008.

Tujuan pendirian BANI adalah untuk menyelesaikan sengketa yang timbul di bidang perdata mengenai perdagangan, industri, dan keuangan, yang bersifat nasional maupun internasional. Sedangkan tujuan pendirian BAMUI atau BASYARNAS adalah sebagai badan permanen yang berfungsi menyelesaikan kemungkinan terjadinya sengketa Muamalat yang timbul dalam hubungan perdagangan, industri, keuangan, dan sebagainya di kalangan umat Islam di Indonesia. BAPMI didirikan untuk menyelesaikan sengketa perdata/bisnis di luar Pengadilan yang terjadi di Pasar Modal melalui Pendapat Mengikat, Mediasi, dan Arbitrase. Sedangkan BAKTI didirikan untuk menyelesaikan sengketa perdata/bisnis di luar Pengadilan di bidang Perdagangan Berjangka Komoditi di Indonesia. BAKTI hanya menyediakan jasa layanan Arbitrase dan Pendapat Mengikat, sebab Mediasi di bidang Perdagangan Berjangka Komoditi dilakukan oleh BAPPEBTI. Para pihak yang bersengketa dapat meminta BAKTI membuat Pendapat Mengikat atas hubungan hukum tertentu dari suatu perjanjian berdasarkan Pasal 52 UU 30/1999. Arbiter atau ―Wasit‖ adalah seseorang atau lebih yang dipilih para pihak yang bersengketa atau ditunjuk oleh Pengadilan Negeri atau ditunjuk oleh Lembaga Arbitrase, untuk memberikan putusan yang berkaitandengan sengketa tertetu yang penyelesainnya telah disepakati untuk diserahkanmelaui Arbitrase. Proses Acara Sidang dalam Arbitase mrip sidang pengadilan sehingga banyak kalangan menyebut Arbitase sebagai lembaga ―semi

426

pengadilan‖. Bedanya putusan Arbitase bersifat mengikat dan final, putusan pengadilan masih dapat diajukan banding,kasasi, atupun peninjauan kembali (PK). Ada beberapa hal penting dari UU 30/1999 dintaranya adalah putusan Arbitase dinyatakan sebagai putusan yang telah berkekuatanhukum tetap dan dapat langsung dimintakan eksekusinya kepada Pengadilan Negeri sesuai pasal 60 dan pasal 62,dan secara eksplisit menetapkan bahwa Arbitase memiliki kewenangan mutlak terhadap kewenangan Peradilan Umum sesuai Pasal 3 yang berbunyi ― Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa yang memiliki klausul Arbitase.‖ Alasan terpenting pelaku usaha memiliki Arbitase dibandingkan dengan Pengadilan adalh karena kecakapan dan keahlian Arbiter , terutama dalam perkara yang memerlukan pengetahuan khusus para Arbiter dan pihak yang bersengketa berasal dari lingkunagan yang sama sehingga mengetahui isi perut masing masing. Alasan lain dipilih Arbitase adalah proses pemeriksaan perkara dilakukan secara rahasia sehingga tidak diketahui public. Penyesuain perkara di pengadilan sangat lambat meski sudah ketentuan dilakukan cepat,sederhana,dan murah. Penyelesaian melalui Arbitase dilakukan secara damai dimana para pihak dapat memilih sendiri para Arbiter yang akan memutus dan mengadili perkara.pemilihan Arbitase dan arbiter berdasarkan pada kesepakan dalam perjanjian yang bersifat umum maupun khusus. Pemilihan Arbitase juga didasarkan pada pertimbangan niat untuk menjaga hubungan baik dengan mitra dagang pasca penyelesaian sengketa. Kita tahu penyeleseaian sengketa di pengadilan bersifat terbuka dan konfrontatif sehingga dapat merusak bisnis. Pemilihan cara penyelesain sengketa harus didasari pertimbangan efisiensi dan efetivitas. Pelaku bisnis tentu tidak ingin cara yang dipiloh justru tidak dapat meyelesaikan masalah atau malah menimbulkan masalah baru. ,ereka tidak ingin biaya penyeesaian besar dan memakan waktu lama. Dalam menentukan cara penyelesaian sengketa, jangan sampai kita menggunakan pendekatan emosional. Tetapi cukup

berdasarkan hai nurani dan akal seha. Cobalah menggunakan prinsip

penyelesaian masalah yang bukan bersifat ―menang-kalah‖ melainkan ―win-win solution‖ atau sama sama menang

427

Skema 28 penyelesaian sengketa bisnis property Dalam

bisnis

property

dapat

terjadi

sengketa

anata

konsumen

dan

pelaku

bisnis(pengembang,kontraktor,broker properti). Sengketa juga terjadi anatara para pelaku bisnis property. Sengketa juga terjadi diantara para pelaku bisnis property. Pada umumnya sengketa tersebut berkaitan dengan pelaksanaan kontrak/perjanjian yang tidak sesuai dengan kesepakatan. Penyelesaian sengketa bisnis property dapat dilakukan melalui jalur Litigasi(Pengadilan) maupun Nonlitigasi (di luar Pengadilan). Penyelesaian melalui jalur Nonlitigasi sebaiknya lebih diutamakan karena cara ini dinilai lebih efisien dan efektif dibandingkan dengan Litigasi. Penyelesaian melalui jalur Nonlitigasi dapat ditempuh anatara lain menggunakan alternative penyelesaian Sengket(APS) atau Alternative Dispute Resolution (ADR) Hukum : UU 30/1999 tentang Arbitase dan Alternatif Penyelesain Sengkea Jenis APS / ADR yang dapat digunakan : a) NEGOISASI b) MEDIASI c) KONSILIASI d) ARBITASI e) PENDAPAT MENGIKAT

428

DAFTAR PUSTAKA Buku Teks A.Setiadi.1996.Obligasi dalam Perspektif Hukum Indonesia. cetakan ke -1 Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Abdul R. Saliman, Hermasyah, dan Ahmad Jalis.2005. Hukum Bisnis Perusahaan: Teori dan Contoh Kasus. Cetakan ke satu. Jakarta: Prenada Media. Adrian Sutedi.2012. Produk Produk Derivatif dan Hukumnya. Cetakan ke-1. Bandung: Penerbit Alfaabeta. Ahamadi Miru dan Sutaman Yodo.2004. hukum perlindunagn konsumen Jakarta: P T Raja Grafindo Persada. Aria Suyudi dkk.2004. kepailitan di negeri Pailit. Cetakan ke -2. Jakarta: Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia. Cita Yusifia Sefiyani, R. Serfianto Dibyo Purnomo, dan Iswi Hariyani.2013. Bisnis daring dan transaksi elektronik. Cetakan ke 1. Jakarta: P T Gramedia Pustaka Utama. Darmadi Darmawangsa dan Imam Munadi.2008. fight Like A Tiger, Win Like A Champion. Cetakan ke 10.Jakarta:P.T Media Elex Komputindo. Darwan Prinst.2002.Strategi menyusun dan menagani gugatan perdata. Cetakan ke 3. Bandung: P.T Citra Aditya Bakti. Dinda Kemala dan Setiyono.2009. Tanah dan Bangunan. Cetakan ke – 1 Jakarta: Penerbit Raih Asa Sukses(RAS). Gamal Komadoko dan Hadri Rahardjo. 2010. Draf lengkap surat perjanjian (kontrak) yang sering dipakai. Cetakan ke-2. Yogyajarta: Pustaka ustisia Huala.Adolf.2005. Hukum Perdagangan Internasional. Jakarta: Radja Grafindo Persada. H.R. Daeng Naja. 2005. Hukum Kredit dan Bank Garansi. Cetakan ke 1. Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Iswi Hariyani.2010. Hapus Buku dan hapus tagih kredit macet debiturUMKM di bank BUMN. Cetakan ke 1. Surabaya: Pnerbit P.T Bina Ilmu. Iswi Hariyani.2010. Prosedur mengurus HAKI Yang benar. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Pustaka Yustisia .(Media Presindo Group). Iswi Hariyani.2010. Restrukturisasi dan penghapusan Kredit macet. Cetakan ke-1 ,Jakarta: P.T Elex Media Komputindo.

417

Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Panduan Ekspor Impor saatnya bisnis anada naik kelas. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group). Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Buku pintar Hukum bisnis pasar modal. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group). Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Bebas Jeratan utang Piutang.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2011 .Membangun gurita Bisnis Franchise.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2011 .Gebyar Bisnis Dengan Cara Leasing.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). Iswi Hariyani, R. Serfianto D. Purnomo dan Citra Yustisia Serfiyani. 2011. Mergerkonsolidasi-akuisisi san pemisahan perusahaan. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group). Iswi Hariyani, R. Serfianto D. Purnomo dan Citra Yustisia Serfiyani. 2011.Panduan Praktis SABH. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group) Joe hartanto. 2009. Property Cash machine: Langkah Cerdas Membangun Kekayaan Melaui Properti. Cetakan ke -3. Jakarta: P.T Gramedia Pustaka Utama. Joni Emirzon.2001. Alternatif Penyelesaian sengketa di Luar Pengadilan. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Komariah.2005.hukum Perdata. Cetakan ke-4. UMM Press,Malang. Khotibul Umam.2010. Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. Cetakan ke-1. Yogyakarta: Penerbit pustaka Yustisia. Mariam darus Badrulzaman. 1987. Bab bab tentang Creditverband, Gadai dan fidusia. Cetakan ke-4. Bandung: Penerbit PT Alumni. Muhammad Jumhana.2000.Hukum Perbankan di Indonesia. Cetakan ke-3 Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Munir Fuady. 2000 .Jaminan Fidusia. cetakan ke-1. Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Munir Fuady. 2003 . Pasar Modal Modern Buku ke dua. cetakan ke-2. Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Pandji Anaroga, Piji pakarti.2003.Pengantar Pasar Modal. Cetakan ke 4. Jakarta: Penerbit Rineka Cipta. Rachmadi Usman.2001. Aspek hukum perbankan di Indonesia. Jakarta: P.T Gramedia pustaka utama. 418

Rachmadi Usman.2003. Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. cetakan ke-1. Bandung: PT Citra Aditya Bakti. R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo. R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo. R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo. R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo. R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group). 419

Tim Penulis Griya Kreasi.2013. 101 Desain Rumah Pilihan Bertingkat cetakan ke 2. Cimanggis-depok Tony Jusuf dan Erna Himawati.2007. Mehamai Kontrak Kerja Membangun Rumah cetakan ke 1. Cimanggis-depok SUMBER HUKUM Undang Undamg Dasar Republik Indonesia tahun 1945 Hasil amnademen KUHP Undang Undamg RI Nomor 5 Tahun 1960 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup. Undang Undamg RI Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan BAngunan Undang Undamg RI Nomor 16 Tahun 1985 tentangPerumahan dan Kawsan pemukiman Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan pejabat Pembuatan Akta Tanah Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan pajak Undang Undamg RI Nomor 10 Tahun 1998 tentangPerumahan dan Kawsan pemukiman Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Undang Undamg RI Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2002 tentangPerumahan dan Kawsan pemukiman Sumber Daya air Undang Undamg RI Nomor 7 Tahun 2004 tentangPerumahan dan Kawsan pemukiman Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Undang Undamg RI Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan penundaan kewajiban membayar utang Undang Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 tentang Perusahaan Asing Undang Undamg RI Nomor 40 Tahun 2007 tentang Peseroan Terbatas Undang Undamg RI Nomor 11 Tahun 2004 tentang Informasi dan Transaksi elektronik Undang Undamg RI Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia 420

Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2002 tentang keterbukaan Informasi Publik Undang Undang RI 21 tahun 2008 tentang Perbankan syariah. Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Undang Undamg RI Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup. Undang Undamg RI Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Dan pencegahan dan Pemberatasan Tindak Pidana Pencucian Uang. Undang Undamg RI Nomor 1 Tahun 2011 tentangPerumahan dan Kawsan pemukiman Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan pejabat Pembuatan Akta Tanah PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah susun. PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. PP Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan tentang Rumah tempat tinggal Atas Hunian atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP Nomor 86 Tahun 2000 tentang Tata Cara Jamninan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia PP Nomor 36 Tahun 2005 1988 tentangPeraturan Pelaksanaan Undang Undang. PP Nomor 43 Tahun 2008 tentangAir Tanah. PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah susun. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembelian Pasar Tradisional Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40 Tahun 2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Peraturan Keuangan RI Nomor 91/PMK.03/2006 tentang perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 561/ KMK.03/2004 tentang pemberian pengurangan bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Peraturan Keuangan RI Nomor 33/PMK.03/2008 tentang perubahan Kedua Atas Keputi\usan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04 tahun 2000 tentang tata cara 421

penentuan besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak bea perolehan ha katas tanah dan bangunan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 243/PMK.03/2008 tentang perubahan kedua atas keputusan menteeri nomor 635/KMK.04 tentang Pelaksanaan pembayaran Pajak Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor

67/PMK.03//2011 tentang Penyesuaian

tentang besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak pajk bumi dan bangunan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 87/KM/2002 tentang pemberian pengurangan Bea perolehan Ha katas tanah dan bangunan Peraturan Mnteri Keuangan RI Nomor 53 Tahun 2008 tentang Pedoman Penantaan dan pembinaan Pasar Tradisional,pusat Perbelanjaan dan Toko Modern Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 49/PRT/1990 Tata Cara dan Persyaratan Izin Pengunaan dan Sumber Air Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman teknis Persyaratan gedung Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 24/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 25/PRT/M/2007 Tentang tentang pedoman Sertifikat laik fungsi Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman dan pemeliharaan dan Perawatan Gedung Keputusan Menteri ESDM Nomor 1451 K//10/MEM/2000 Pedoman Teknis Penyelenggaraan Tugas Di Bidang pengeloaan ir Bawah Tanah. Keputusan Menteri Pemukiman dan prasarana Wilayah nomor 403/KPTS/M/2002 Peraturan Menteri agrarian Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 3 tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan pemerintahaan Keputusan Menteri agraria Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 6 tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal. Peraturan Menteri agraria Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 9 tahun 1999 Tata cara pemberian dan pembatalan Hak Atas tanah ngra dan Hak Atas tanah pegelolaan Peraturan Kepala

Badan Pertahanan nasional RI Nomor 23 Tahun2009 tentang

perubahan atas peraturan Kepala Badan pertahanan Nasional RI Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 1 Tahun 2010 Tentang Standar Pelayanan dan pengaturan Pertanahan 422

Peraturan Kepala

Badan Pertahanan nasional RI Nomor 1 tahun 2011 tentang

Pelimpahan kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 12 tahun 1992 susunan dan tugas pantia pemeriksaan tanah Keputusan Menteri Parpostel Nomor 94/HK.103/MPPT/1987 tentang ketentuan dan penggolongan hotel Peraturan Direktur Jenderal Pajak RI Nomor 35/PJ/2008 tentang kewajiban pemilikn nomor Pokok wajib pajak dalam rangka pengalihan Ha katas tanah dan bangunan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 28/52 TAhun 1995 tentang Commercial paper KARYA ILMIAH,MAKALAH, DAN JURNAL Kingkin Wahyuningdiah.1999.‖Aspek Hukum commercial Paper: Studi Tentang penerbitan dan Perdagangan Commercial Paper melalui Bank Umum Indonesia.‖ Tesis. Program Pasca Sarjana Ilmu Hukum Universitas Diponegoro. Tim Studi Perdagangan efek Beragun Aset.2003.Studi tentng efek beragun asset. Proyek Peningkatan efisiebsi modal, Bapepam, Jakarta

SURAT KABAR Fadlul Imansyah.2003.‖Efek Beragun Aset.‖ Investor, edisi 81,9-22 Juli 2003. FArid Abdurahman.2010.‖ Melihat Potensi Efek Beragun Aset KPR. Kompas, Senin,25 Januari 2010.

423

DAFTAR ISTILAH

Akta Jual beli PPAT adalah kata autentik tentang jual beli property yang di buat notaris / PPAT sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sempurna. Akta Pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan satuan rumah susun,bagian bersama,benda bersama, dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar,uraian,dan batas batasnya dalam arah vertical dan horizontal yang mengandung nilai perbandingan proportional. Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPat yang Berisi pemberian hak tanggungan pada kreditur sebagai jaminan pelunasan utangnya. Akta Pengakuan Utang adalah Akta pengakuan debitur yang menyatakan bahwa debitur telah meminjam sebuak=h dana kepada bank atau kreditur dan berkewjiban untuk mengembalikannya berdasarkan kondisi kondisi yang disepakati kedua belah pihak yang tertera pada kata perjanjian kredit. Akta Notaris adala akta autentik yang dibut notaris atau dibuat dihadapan notaris menurut bentuk dan tata cara yang telah diteteapkan UU 30/2004 Tentang jabatan Notaris. Akta Notaris dibuat dalam Bentuk: Asli Minuta , Salinan akta, atau kutipan akta. Salinan akta adalah salinankata demi kata dari seluruh akta pada bagian bawah salinantercantum frasa . Akta Autentik adalah akta yang memuat ketentuan mengenai hak dan kewajiban seiap pihak, jangka waktu perjanjian dan ketentuan lain Alternatif Penyelesain sengketa adalah lembaga peneesaian sengketa atau beda pendapat melaui prosedur yang telah disepakati yakni penyelesaian diluar pengadilan dengan cara konsultasi , negoisasi media konsiliasi. Analisi mengenai Dampak Lingkunagn hidup atau AMDAl adlah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan kegiatan yang direncanakan pada lingkunagan hidup. Apartemen adalah Jenis rumah susun komersial yang dibangun dan disewakan pada masyarakat kelas menengah atas di perkotaan. Arbitase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdta diluar pengadilan umu yang didsarkan pada perjanjina dibuat oleh yang bersnagkutan. Aset Keauangan adalah Piutang yang diproleh dari penerbita KPR termasuk Hak tanggungan yang melekat.

417

Asrama Mahasiswa/ Pelajar adalah bangunan sedeha berupa bangunan bertingakat atau tidak bertingkat yang dibiayai universitas atau sekolah,perda yang diperuntkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa. Badan Pengelola Rumah Susun adalah Badan yang bertugas mengelola rumah susun. Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang diiliki secar tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan satuan rumah sususn. Bangunan adalah Suatu Perwujudan fisik arsitektur yang digunakan sebagai wadah kegiatan manusia. Bangun Bangunan adalah suatu perwujudan fisik yang tidak digunakan untuk kegiatan manusia. Bangunan bersusun adalah nagunan tingkat yang terdiri atas banyak unit yang dimiliki banyak pihak. Bangunan deret atau rapat adalah bangunan yang diperbolrhkan rapat dengan batas perpetakan atas batas pekarangan sisi samping Bangunan tunggal adalah bagunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas perpetakan atau batas sisi pekarangan pad sisi samping dan belakang. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang yang me nyatu dengan tepat kedudukannya, sengaian tau seluruhnya berada diatas ata dibawah bagian tanah atau yang berfungsi untuk melakukan kegiatan baik hunia tau tepat tinggal. Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan untuk kepentingan umum dan bangunan gedung berfunsi khusus,yang dalam pembangunan dan pemanffatan membutuhkan pengelolaan khusus atau memiliki kompleksitas yang menimbulkan dampak penting terhadap masyarakat dan lingkunagn. Bangunan rendah adalah bangunan dengan ketinggian sampai 4 lapis. Bangunan Sedang adalah bangunan dengan ketinggian sampai 5-8lapis. Bangunan tinggi adalah bangunan dengan ketinggian sampai diatas 8 lapis Bangunan Kustodian adalah bank yang mendapat izin dari Bapepem LK untuk menjalankan jasa custodian di Pasar Modal Bantuan Biaya Membangun adalah bantuan untuk membangun sebagian rumah PNS yangmemiliki tanah atas nama bersangkuta/pasangan yang belum ada bangunannya dan akan dibangunkan rumah. Bea Perolehan atas tanah dan bangunan adalah tergolong pajak daerah yang dikenakan atas perolehan atas tanah atau bangunan sesuai UU 28/2009

418

Benda Bersama adalah Benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama. Biaya Notaris adalah Biaya yang harus dibayarkan kepada Notaris atas jasa dalam pe ngurusan dokkumen legal untuk transaksi jual beli rumah dan pengangkatan kredit yang terdiri atas: 

Biaya pengecekan Sertifikat



Biaya Pengangkatan



Biata SKMHT

Biaya Penilaian Rumah adalah biaya yang dikenakan oleh bank kepada debitur atas penilaian rumah Bisnis Properti adalah kegiatan usaha bermotif ekonomi (mencari keuntungan) yang berkaitan dengan sektor properti dan sektor penunjangnnya yang melibatkan pengusaha properti (pengembang dan kontraktor), broker property, konsultan properti, pemasok barang dan jasa, perbankan, pemerintah selaku regulator dan pengawas, serta masyarakat selaku konsumen dan investor properti. Budget Hotel atau Hotel hemat atau Hotel Ekonomi adalah jenis hotel yang menawarkan tariff layanan yang relatif terjangkau masyarakat umum tetapi memiliki kualitas bangunan dan kualitas layanan yang lebih baik di-bandingkan dengan hotel kelas melati. Pada umumnya hotel jenis ini diper¬untukkan bagi wisatawan "backpacker", pebisnis kecil, pegawai distribusi atau salesman perusahaan. Cagar Budaya adalah warisan budaya bersifat kebendaan berupa Benda Cagar Budaya, Bangunan Cagar Budaya, Struktur Cagar Budaya, Situs Cagar Budaya, dan Kawasan Cagar Budaya di darat dan/atau di air yang perlu dilestarikan keberadaannya karena memiliki nilai penting bagi sejarah, ilmu pengetahuan, pendidikan, agama, dan/atau kebudayaan melalui proses penetapan. City Hotel (Hotel Kota) adalah jenis hotel di daerah perkotaan yang di¬bangun untuk dijadikan tempat penginapan bagi kalangan bisnis dan masyarakat yang sedang memiliki urusan bisnis atau urusan lainnya di kota tersebut. Commercial Paper (CP) atau Surat Berharga Komersial adalah surat ber¬harga berbentuk surat utang tanpa jaminan khusus (unsecured loan) yang diterbitkan oleh perusahaan besar (nonbank) yang mempunyai reputasi baik guna menghimpun dana dari para investor di pasar uang untuk keperluan modal kerja jangka pendek. Karena tergolong surat berharga maka instrumen ini mudah dialihkan dan dapat diperdagangkan di pasar uang. 419

Perdagangan CP dapat dilakukan di dalam negeri dan di luar negeri guna menghimpun dana dari investor lokal maupun investor asing Daerah Perencanaan adalah bagian lahan/pekarangan yang terletak dalam satuan perpetakan atau terletak di dalam batas-batas perpetakan dan/atau di belakang Garis Sempadan Jalan (GSJ). Dana Tabungan Perumahan adalah simpanan yang dilakukan secara periodik dalam jangka waktu tertentu, yang penarikannya hanya dapat dilaku kan menurut syarat tertentu yang disepakati sesuai perjanjian, dan diguna. kan untuk mendapatkan akses kredit atau pembiayaan untuk pembangunan dan perbaikan rumah, serta pemilikan rumah dari lembaga keuangan. Desain Konsolidasi Tanah adalah rancangan tentang penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah. Developer atau Pengembang adalah perusahaan yang memiliki fokus usaha di bidang pengembangan kawasan perumahan atau permukiman. Direktur Binus dan PP adalah Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan yang tugas dan tanggung jawabnya mencakup bidang bina usaha dan pendaftaran perusahaan pada Direktorat Jenderal Perdagangan Dalam Negeri, Kementerian Perdagangan. Dana Investasi Real Estat (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REITs) adalah salah satu sarana investasi baru di pasar modal yang secara hukum di Indonesia berbentuk KIK (Kontrak Investasi Kolektif). DIRE diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan investasi akan diinvestasikan ke berbagai bentuk aset properti baik secara langsung seperti membeli gedung, maupun secara tidak langsung dengan membeli saham/obligasi perusahaan properti. Dokumen Transaksi adalah seluruh dokumen yang dibuat oleh para pihak dalam proses Sekuritisasi. Efek Beragun Aset atau EBA adalah surat berharga yang dapat berupa Surat Utang atau Surat Partisipasi yang diterbitkan oleh Penerbit EBA yang pembayarannya terutama bersumber dari Kumpulan Piutang KPR. EBA dapat pula diartikan sebagai surat berharga (efek) yang dijamin dengan agunan Aset Keuangan berupa Kumpulan Piutang KPR yang dimilik Penerbit KPR Efisiensi Potensi Lingkungan Hunian Perdesaan adalah upaya untuk meminimalkan penggunaan sumber daya untuk menciptakan kondisi perdesaan secara lebih optimal

420

Efisiensi Potensi Potensi Lingkungan Hunian Perkotaan adalah upaya untuk meminiimalkan penggunaan sumber daya untuk menciptakan kondisi Linkungan hunian perkotaan secara lebih optimal, guna meningkatkan pelayanan perkotaan. Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Forum Jasa Konstruksi adalah sarana komunikasi dan konsultasi antara masyarakat jasa konstruksi dan Pemerintah mengenai hal-hal yang berkaitan dengan masalah jasa konstruksi nasional yang bersifat nasional, independen, dan mandiri. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota. Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota Grosse Akta adalah salah satu salinan Akta Autentik (Akta Notaris) untuk Pengakuan utang dengan kepala akta berbunyi "DEMI KEADILAN DASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Hak Milik sesuai UU S/1960 adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hanya Warga Negara yang dapat mempunyai Hak Milik. Badan-badan hukum dapat mempunyai hak milik bersarkan penetapan Pemerintah. Hak Milik dapat terjadi karena Hukum Adat, karena adanya penetapan Pemerintah, atau ketentuan Undang-Undang. Hak Milik dapat dijadikan jaminan utang dengan utang dengan dibebani Hak Tanggungan Hak Guna Bangunan atau HGB sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. HGB dapat beralih atau dialihkan kema pihak lain. HGB hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia atau Badan Hukum Indonesia. HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebank Hak Tanggungan. Hak Guna Usaha atau HGU sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu paling lama 25 tahun dan diperuntukkan bagi perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan, dengan luas tanah minimal 5 hektar. Jangka waktu HGU tersebut dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. HGU diberikan berdasarkan penetapan pemerintah dan hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia atau 421

Badan Hukum Indonesia. HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Hak Pakai sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU 5/1960. Hak Pakai dapat diberikan: (a) selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu; (b) dengan cuma-cuma, dengan pembayaran, atau pemberian jasa berupa apa pun. Hak Pengelolaan adalah hak yang diberikan oleh Negara kepada Badan (bukan perorangan) untuk mengelola Tanah Negara sesuai dengan tugas pokok dan fungsi Badan tersebut. Badan yang dapat diberikan Haki Pengelolaan meliputi: Instansi Pemerintah Pusat, Instansi Pemerintah Daerah, BUMN, BUMD, PT Persero, Badan Otorita, dan Badan-Badan Hukum Pemerintah lain yang ditunjuk Pemerintah. Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur Lain Hotel Strata adalah adalah jenis bangunan yang mirip dengan Kondotel. Perbedaannya, Hotel Strata cenderung memiliki bentuk ruangan seperti hotel biasa, sedangkan bentuk ruangan Kondotel lebih mirip Kondominium. persamaannya, unit ruang pada Hotel Strata maupun Kondotel sama-sama bias dibeli oleh masyarakat untuk dihuni maupun untuk disewakan kembali bekerja sama dengan pihak manajemen. Hunian Berimbang adalah perumahan atau lingkungan hunian yangdibangun secara berimbang antara Rumah Sederhana, Rumah Menengah, dan Rumah Mewah. Izin Mendirikan Bangunan Gedung atau IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah, kecuali untuk bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat, kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.

422

Izin Pelaku Teknis Bangunan atau IPTB adalah izin yang diberikan oleh Dinas kepada pelaku teknis bangunan gedung yang terdiri atas perencana, Pengawas pelaksanaan, pemelihara, dan pengkaji teknis bangunan gedung, Izin Pendahuluan atau IP adalah izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan membangun sesuai tahapan kegiatan pelaksanaan pembangunan sambil menunggu terbitnya izin definitif. Izin Pendahuluan Persiapan atau IP Persiapan adalah izin untuk melaStatan pelaksanaan pagar proyek, bangsal kerja, pematangan tanah, pembongkaran bangunan/bangun-bangunan lama. Izin Pendahuluan Menyeluruh atau IP Menyeluruh adalah izin untuk melakukan Kegiatan pelaksanaan bangunan bangun-bangunan sampai selesai. Izin Pendahuluan Fondasi atau IP Fondasi adalah izin untuk mel kegiatan pekerjaan fondasi yang meliputi penggalian tanah, dewatering pelaksanaan fondasi, dan/atau pemancangan fondasi bangunan/bangunan Izin Pendahuluan Struktur Menyeluruh atau IP Struktur Menyeluruh adalah izin untuk melakukan kegiatan pelaksanaan struktur bangu bangun-bangunan secara menyeluruh. Izin Penggunaan Bangunan atau IPB adalah izin yang diberikan untuk menggunakan bangunan. Izin Penggunaan Bangunan Pendahuluan atau IPB Pendahuluan adalah izin penggunaan bangunan sementara yang diberikan pada sebagian bangunan atau seluruh bangunan dengan jangka waktu selama 6 (enam) bulan. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak bewujud dan benda tidak bergerak khususnya Bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya. Jarak Bebas Belakang adalah ruang terbuka minimal pada sisi belakang bangunan terhadap batas pekarangan dengan panjang ruang tertentu, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota. Jarak Bebas Samping adalah ruang terbuka minimal pada sisi samping bangunan terhadap GSB dan batas perpetakan/pekarangan, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.

423

Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan konstruksi. Kantor Pertanahan adalah unit kerja BPN di wilayah kabupaten, kota madya, atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharan daftar umum pendaftaran tanah. Kantor Pertanahan juga diberi kewenangan untuk menerima Pendaftaran jaminan Hak Tanggungan Kantor Pendaftaran Fidusia adalah instansi pemerintah yang diberi kewenangan khusus untuk menerima Pendaftaran jaminan Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia berada di bawah Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI. Kaveling Tanah Matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, rencana rinci tata ruang, serta rencana tata bangunan dan lingkungan. Kawasan Agropolitan adalah kawasan yang terdiri atas satu atau lebih pusat kegiatan pada wilayah perdesaan sebagai sistem produksi pertanian dan pengelolaan sumber daya alam tertentu yang ditunjukkan oleh adanya keterkaitan fungsional dan hierarki keruangan satuan sistem permukiman dan sistem agrobisnis. Kawasan Megapolitan adalah kawasan yang terbentuk dari 2 (dua) atau lebih kawasan metropolitan yang memiliki hubungan fungsional dan membentuk sebuah sistem Kawasan Metropolitan adalah kawasan perkotaan yang terdiri atas sebuah kawasan perkotaan yang berdiri sendiri atau kawasan perkotaan inti dengan kawasan perkotaan di sekitarnya yang saling memiliki keterkaitan fungsional yang dihubungkan dengan sistem jaringan prasarana wilayah yang terintegrasi dengan jumlah penduduk secara keseluruhan sekurangkurangnya 1.000.000 (satu juta) jiwa. Kawasan Perdesaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama pertanian, termasuk pengelolaan sumber daya alam dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Kawasan Perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawa. san lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat 424

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Kawasan Siap Bangun atau Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan lingkungan hunian berskala besar sesuai rencana tata ruang. Kegiatan Usaha yang Tidak Membahayakan Fungsi Hunian adalah kegiatan usaha yang tidak menimbulkan pencemaran lingkungan dan bencana yang dapat mengganggu dan menyebabkan kerugian. Kegiatan yang Tidak Mengganggu Fungsi Hunian adalah kegiatan yang tidak menimbulkan penurunan kenyamanan hunian dari penciuman, suara, suhu/asap, sampah yang ditimbulkan, dan sosial. Kelayakan Menggunakan Bangunan atau KMB adalah keterangan tentang kelayakan menggunakan bangunan setelah kondisi dan penggunaan bangunannya dinilai layak dari segi teknis. Kesatuan Sistem Pembangunan adalah pembangunan yang dilaksanakan pada tanah bersama dengan penggunaan dan pemanfaatan yang berbedabeda, baik untuk hunian maupun bukan hunian, secara mandiri maupun terpadu, berdasarkan perencanaan lingkungan atau perencanaan bangunan yang merupakan satu kesatuan. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah per petakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandliga antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetaka daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rem tata bangunan dan lingkungan. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertanaman /penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata ba ngunan dan lingkungan Koefisien Tapak Basemen (KTB) adalah angka persentase perbandingan antara luas tapak basemen dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Keterangan Rencana Kabupaten/Kota adalah informasi tentang persyaratan tata bangunan dan lingkungan yang diberlakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota pada lokasi tertentu.

425

Ketinggian Bangunan adalah jumlah lapis bangunan yang dihitung dari permukaan tanah atau dari lantai dasar bangunan. Kondominium adalah Rumah Susun Komersial yang dibangun dan dijual kepada masyarakat kelas menengah-atas di daerah perkotaan untuk dijadikan hunian. Kondominium meskipun bentuknya hampir sama dengan Apartemen, namun memiliki perbedaan, yaitu Apartemen dibangun untuk disewakan, sedangkan Kondominium dibangun untuk dihuni oleh pemiliknya. Kondominium Hotel atau Kondotel adalah Kondominium yang juga berungsi sebagai Hotel, di mana masyarakat dapat membeli unit kamar hotel perti layaknya membeli unit Kondominium, dan selanjutnya pemilik kamar hotel tersebut dapat menempatinya sendiri atau disewakan kepada Pengunjung hotel bekerja sama dengan pengelola hotel. Kondotel biasanyadibangun di daerah parwisata. Konsolidasi Tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan perumahan dan permukiman guna meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi aktif masyarakat. Kontraktor adalah perusahaan yang memiliki fokus usaha di bidang bangunan rumah atau bangunan gedung lainnya. Kontrak Kerja Konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyeleng garaan pekerjaan konstruksi. Kredit Pemilikan Apartemen atau KPA adalah fasilitas kredit yang diter bitkan oleh Kreditur Asal untuk membeli unit apartemen (strata title) yang siap huni. Selain apartemen, KPA juga ditujukan untuk unit rumah susun, kondominium, dan kondotel. Kredit Pemilikan Rumah atau KPR adalah fasilitas kredit yang diterbitkan oleh Kreditur Asal untuk membeli rumah tapak (landed house) yang siap huni. Kreditur Asal adalah setiap Bank atau lembaga keuangan yang mempunyai Aset Keuangan berupa Piutang KPR termasuk hak agunan yang melekat bersamanya. Kumpulan Piutang adalah keseluruhan Aset Keuangan yang dibeli oleh Penerbit Efek Beragun Aset (Penerbit EBA) dari Kreditur Asal. Laik Fungsi adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan. Lingkungan Hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdin atas lebih dari satu satuan permukiman.

426

Lingkungan Rumah Susun adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemu kiman. Lingkungan Siap Bangun atau Lisiba adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dengan batas-batas kaveling yang jelas dan meru Pakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai rencana rinci tata ruang. Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh satuan Rumah Susun Umum. Menara Telekomunikasi adalah bangunan yang berfungsi sebagai penunjang jaringan telekomunikasi yang desain/bentuk konstruksinya disesuaikan dengan keperluan jaringan telekomunikasi. Menara Telekomunikasi Khusus adalah menara yang berfungsi sebagai penunjang jaringan telekomunikasi khusus. Motel atau Motor Hotel adalah jenis penginapan (hotel) yang menyediakan fasilitas khusus untuk kendaraan bermotor. Motel juga berarti sejenis akomodasi yang biasanya terdapat di antara dua kota besar, tempat para pengendara mobil dapat beristirahat sesudah perjalanan jauh, dan baru meneruskan perjalanannya pada keesokan harinya, di mana mobil pemilik dapat diparkir di dekat kamar motel. Nilai Jual Objek Pajak, atau NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP (dalam kaitan dengan Rumah Susun) adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya. Notaris adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta autentik dan kewenangan lainnya sesuai UU 30/2004 tentang Jabatan Notaris. Obligasi (Bond) adalah surat berharga berbentuk surat utang jangka menengah dan jangka panjang (di atas satu tahun) yang dapat dialihkan dan dijual di pasar modal. Obligasi mirip 427

dengan Commercial Paper (CP) karena sama-sama berbentuk surat utang, namun jangka waktu keduanya berbeda Obligasi berjangka waktu di atas satu tahun, sedangkan CP berjangka waktu di bawah satu tahun. Pajak Air Tanah adalah termasuk pajak daerah yang dikenakan atas peng ambilan dan/atau pemanfaatan air tanah (air bawah tanah). Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB ada lah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBP merupakan salah satu jenis pajak daerah yang diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Pajak Daerah adalah kontribusi wajib kepada Daerah yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan Daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Panduan Rancang Kota (Urban Design Guide Lines/UDGL) atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan. Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT adalah pejabat umum (Notaris) yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundangundangan yang berlaku. Pelaksana Konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli dan profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik lain. Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang dikehendaki. Pemanfaatan Bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan Gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.

428

Pembiayaan adalah setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/ atau setiap pengeluaran yang akan diterima kembali untuk kepentingan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, baik yang berasal dari dana masyarakat, tabungan perumahan, maupun sumber dana lainnya.

Pembiayaan Primer Perumahan secara sederhana dapat diartikan sebagai kredit atau pembiayaan perumahan (misalnya lewat KPR) yang dilakukan oleh Bank atau LKBB secara langsung kepada masyarakat selaku debitur/ konsumen perumahan. Pembiayaan Sekunder Perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada lembaga keuangan penerbit kredit dengan melakukan sekuritisasi. Pemberi Fidusia adalah orang perseorangan atau korporasi pemilik Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia. Pemborong adalah orang atau usaha perseorangan yang memiliki focus usaha di bidang pembangunan rumah. Penerima Fidusia adalah orang perseorangan atau korporasi yang mempunyai piutang yang pembayarannya dijamin dengan Jaminan Fidusia. Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merubuhkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Pemeriksaan Berkala adalah kegiatan ppemeriksaan keandalan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya dalam tenggang waktu tertentu guna menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. Pemilik Bangunan Gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang atau perkumpulan yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung Pemilik Rumah Susun adalah perseorangan atau badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pendanaan adalah penyediaan sumber daya keuangan yang berasal dari anggaran pendapatan dan belanja negara, anggaran pendapatan dan belanja daerah, dan/atau sumber dana lain yang dibelanjakan untuk penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan Pengawas Jasa Konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pengawasan jasa konstruksi yang mampu 429

melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak awal Pelaksanaan pekerjaan konstruksi sampai selesai dan diserahterimakan. Penghuni Rumah Susun adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun. Pengkaji Teknis Bangunan Gedung adalah seorang atau sekelompok ahli/ badan yang bertugas mengkaji Laik Fungsi bangunan gedung dalam segala aspek teknisnya dan memiliki izin pelaku teknis bangunan dari pemerintah daerah. Penyelenggaraan Bangunan Gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu. Perantara Perdagangan Properti atau Broker Properti adalah seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi yang terakreditasi. Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya serta disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang Perhimpunan Penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri atas para penghuni. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan melakukan jual-beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui pejabat yang berwenang. Perjanjian Pengikatan Jual-Beli adalah sebuah perjanjian pengikatan antara dua pihak, di mana satu pihak bersepakat menjual dan pihak lainnya bersepakat membeli. Permohonan Izin Mendirikan Bangunan-Penggunaan Bangunan (PIMB-PB) adalah Permohonan untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan dan Izin Penggunaan Bangunan. Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan (PKMB) yang selanjutnya disingkat PKMB adalah permohonan untuk mendapatkan keterangan kelayakan menggunakan bangunan. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih Man satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. 430

Permukiman Kumuh adalah permukiman yang tidak layak huni karena ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta sarana dan prasarana yang tidak memenuhi syarat. Perpetakan atau Kaveling adalah bidang tanah yang ditetapkan ukuran dan batas-batasnya sebagai satuan-satuan yang sesuai dengan rencana kota. Persetujuan Rencana Teknis Bongkar adalah persetujuan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung atas perenca teknis untuk membongkar atau merubuhkan seluruh atau sebagian be ngunan gedung. Persyaratan Administratif adalah persyaratan mengenai perizinan usah dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntuk annya, perizinan mendirikan bangunan (IMB), serta izin layak huni yang diatur dengan peraturan perundang-undangan dan disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan. Persyaratan Teknis adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang ber hubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan, yang diatur dengan peraturan perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik di perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,

penyelenggaraan

perumahan,

penyelenggaraan

kawasan

permukiman,

pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta per masyarakat Perumahan Kumuh adalah perumahan yang mengalami penurunan kualitas fungsi sebagai tempat hunian. Perumahan Skala Besar adalah perumahan yang direncanakan secara menyeluruh dan terpadu yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap. Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt) adalah jenis peruntukan tanah lokasi yang dapat didirikan bangunan Kantor/Perkantoran atau sejenisnya Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd) adalah jenis peruntukan ta lokasi yang dapat didirikan bangunan Toko/Pertokoan atau sejenisnya. Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau Perusahaan Broker Properti adalah badan usaha yang menjalankan kegiatan sebagai perantara jual-beli, perantara sewa-menyewa, kegiatan penelitian 431

dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah permberi tugas yang diatur dalam perjanjian tertulis. Pondok Boro adalah bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan yang khusus diperuntukkan bagi para buruh tidak tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik hunian yang memnuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Premi Asuransi adalah biaya asuransi yang harus dibayar pemegang polis dalam jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan dalam kontrak asuransi. Jenis asuransi yang terkait dengan KPR adalah Asuransi Jiwa Kredit dan Asuransi Kerugian. Properti adalah harta berupa tanah/ atau bangunan serta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari tanah atau bangunan tersebut. Provisi adalah uang jasa komisi pencairan kredit yang besarnya sekitar 1% dari uumlah kredit yang disetujui (limit kredit). Rencana Penyediaan Keveling Tanah adalah penyedian sebidang tanah yang dibagi dengan ukuran tertentu yng disiapkan sebagai dasar kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk perumahan. Rencna Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota adalah hasil perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/kota yang telah ditetapkan dengan peraturan daerah. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah penjabaran dari RTRW ke dalam rencana detail kawasan. Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP) adalah penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah kabupaten/kota ke dalam rencana pemanfaatan kawasan perkotaan. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu kawasan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan. Residential Hotel (Hotel Peristirahatan) adalah hotel untuk tempat peristirahatan yang berlokasi di daerah psgunubgan (mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi danau (lake hotel), atau di tepi aliran sungai (river hotel). Resort hotel terutama diperuntukkan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur atau bagi mereka yang ingin berekreasi. Restribusi Daerah, adalah pungutan Daerah sebagai pembayaran atas jasa atau pemberian izin tertentu yang khusus disediakan dan/ atau diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan orang pribadi atau Badan. Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang/ jalur dan/ atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alami maupun yang sengaja ditanam.

432

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Rumah Deret adalah beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunannya menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing-masing mempunyai kaveling sendiri. Rumah Khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Rumah Komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan. Rumah Kos adalah rumah yang memiliki unit-unit kamar yang dapat disewa secara bulanan oleh mahasiswa, siswa, karyawan swasta, atau pegawai negeri. Rumah kos ada yang hanya menyediakan fasilitas inap, dan ada yang pula yang menawarkan fasilitas makan-minum tiga kali sehari. Rumah Kos banyak didirikan didekat kampus, sekolah, kantor, pabrik, pusat bisnis, atau pusat perbelanjaan. Rumah Layak Huni adalah rumah yang memenuhi persyaratan keselamatan bangunan, dan kecukupan minimum luas bangunan, serta kesehatan penghuni. Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/ atau pegawai negeri. Rumah Umum adalah rumah uang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah Sewa atau Rumah Kontrakan adalah rumah milik pribadi yang disewakan kepada umum secara bulanan atau tahunan berdasarkan kontrak/perjanjian sewa. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah Susun Dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara uang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan atau pegawai negeri beserta keluarganya. Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah dan berpenghasilan rendah, yang pembangunannya mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/ atau pemerintah daerah. Contohnya Rusunawa dan Rusunami. Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Contohnya rumah sakit, asrama haji, wisma atlet. Rumah Susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri. Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. Contohnya apartemen, kondominium, kondotel.

433

Rumah Swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat. Rumah Tapak (landed house) adalah unit rumah yang bangunannya menapak langsung dengan tanah. Dengan kata lain, Rumah Tapak memiliki makna yang berlawanan dengan unit Rumah Susun (strata title), sehingga Rumah Tapak disebut juga non-strata title rumah Tapak ada yang tergolong Rumah Sederhana ,Rumah Menengah, dan Rumah Mewah. Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling. Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Sekuritisasi adalah transformasi aset yang tidak likuid menjadi aset yang likuid dengan megalihkan aset keuangan berupa Puitang KPR dari lembaga keuangan penerbit KPR kepada Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan untuk kemudian dijadikan surat berharga berupa EBA yang dapat diperdagangkan di pasar modal. Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/ Kota, serta dapat dijadikan jaminan utang dengan di bebani Hak Tanggungan. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara/ daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG-Sarusun diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melalui Dinas Bangunan. SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan di bebani jaminan Fidusia. Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung atau SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelainan fungsi berdasarkan hasil mloeneruksaab kelaikan fungsi. Bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan. Sertifikat Layak Huni adalah sertifikat yang diterbitkan. Untuk bangunan setelah bangunan selesai dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi persyaratan djbgsj perlengkapan bangunan. sertifikat Layak Huni merupakan hasil dari permohonan izin Penggunaan Bangunan (IPB) dan Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB). Sistem Proteksi Pasif adalah suatu sistem proteksi kebakaran pada bangunan gedung yang berbasis pada desain struktur dan asmrsutejsmfur sehingga bangunan gedung itu sendiri secara struktural stabil dalam waktu tertentu dan dapat menghambat penjalaran api serta panas bila terjadi kebakaran. Special Purpose Vehicle (SPV) adalah perseroan terbatas yang ditunjuk oleh lembaga keuangan penerbit KPR yang khusus didirikan untuk membeli Aset Keuangan milik penerbit KPR dan menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA). Strata Title adalah istilah bahasa Inggris yang maknanya sama dengan hak atas unit bangunan bersusun, baik yang difungsikan untuk hunian (seperti rumah susun/apartemen) maupun untuk non 434

hunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Namun, dalam praktiknya istilah ―strata title‖ di Indonesia sering kali diidentikkan dengan unit rumah susun, apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, atau rusunami. Sedangkan yang dimaksud ―Non-strata title‖ adalah rumah tapak, yaitu unit rumah yang menapak dengan tanah. Sumur Resapan Air Hujan adalah sistem resapan buatan yang dapat menampung air hujan akibat dari adanya penutupan permukaan tanah oleh bangunan gedung dan prasarananya, yang disalurkan melalui atap, lupa talang maupun saluran, dapat berbentuk sumur, kolam dengan resapan, saluran berpori, dan sejenisnya. Superblok adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara terpadu (integrated development), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use). Surat Bukti kepemilikan Bangunan Gedung atau SBKBG adalah surat keterangan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung berdasarkan IMB dan telah memiliki SLF sesuai persyaratan administratif dan teknis yang berlaku. Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah atau SIPPT adalah dokumen yang diterbitkan oleh gubernur, bupati / walikota untuk pemanfaatan bidang tanah dengan batas minimum luas tertentu sebagai pengendalian peruntukan lokasi. di provinsi DKI Jakarta, izin semacam ini dinamakan Surat Izin Penyuntikan dan Penggunaan Tanah. SIPPT di DKI Jakarta, dikhususkan untuk penggunaan tanah bagi bangunan apabila kepemilikan tanahnya memiliki luas 5000 m2 atau lebih. Surat Izin Penggunaan Air Tanah atau SIPA adalah surat izin yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah kabupaten/kota untuk pemanfaatan air tanah dan prasarana pada cekungan air tanah. Penggunaan air tanah terdiri atas ―pemakaian air tanah‖ (untuk non bisnis) dan ―pengusahaan air tanah‖ (untuk kepentingan bisnis). Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau SIU-P4 adalah surat izin untuk melaksanakan kegiatan perantara perdagangan properti. Surat Partisipasi adalah bukti kepemilikan secara proporsional atas kumpulan piutang yang dimiliki bersama para pemodal yang diterbitkan oleh penerbit EBA. Surat Utang adalah bukti utang yang dikeluarkan oleh penerbit EBA yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk memperoleh pembayaran sebagai pemodal. Tanah-Bersama (dalam kaitan dengan Rumah Susun) adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Tanah Kaveling adalah tanah yang berasal dari tanah induk yang dibagi bagi menjadi unit/kaveling berukuran lebih kecil yang siap untuk dibangun. tanah Kaveling ada yang berlokasi didalam komplek perumahan, dan ada pula yang berlokasi diluar perumahaan. Tanah Kaveling berbeda dengan ―tanah mentah‖ sebab tanah Kaveling sudah mengalami proses pembersihan dan perataan lahan agar siap bangun. Tanah Mentah adalah tanah yang belum mengalami proses pembersihan dan perataan (landclearing) sehingga belum bisa digolongkan tanah kaveling bangun.

435

Tim Ahli Bangunan Gedung adalah tim yang terdiri atas para ahli yang terkait penyelenggaraan bangunan gedung yang bertugas memberikan pertimbangan teknis dalam proses penelitian dokumen rencana teknis dengan masa penugasan terbatas. Juga bertugas memberikan masukan dalam penyelesaian masalah penyelenggaraan bangunan gedung tertentu yang susunan anggotanya ditunjuk secara kasus per kasus disesuaikan. Dengan kompleksitas bangunan gedung tertentu tersebut. Tunai Keras (Hard Cash) adalah cara pembayaran rumah dimana pembeli membayar lunas didepan. Selain Tunai-Keras juga ada pembayaran Tunai-Bertahap dan KPR/KPA. Tunai-Bertahap adalah cara pelunasan secara angsuran tanpa dikenai bunga, sedangkan KPR/KPA harus dilunasi secara bertahap plus bunga. Utilitas Umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. Vila atau rumah Peristirahatan adalah tempat tinggal sekaligus tempat berlibur, pada umumnya terletak di luar daerah keramaian seperti di pinggiran kota, di daerah pegunungan, di tepi pantai, dan di daerah-daerah pariwisata. Vila biasanya hanya ditempati pada saat-saat tertentu, seperti pada saat liburan akhir pekan, liburan musim panas, dan pada momen-momen tertentu. Vila ada yang dihuni sendiri oleh pemiliknya, dan ada pula yang disewakan kepada orang lain. Wali Amanat adalah pihak uang mewakili kepentingan Pemodal dalam transaksi sekuritisasi yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan.

436

DAFTAR SINGKATAN

AABI

= Asosiasi Aspal Beton Indonesia

ADR

= Alternative Dispute Resolution

AJB

= Akta Jual Beli

AKAINDO

= Asosiasi Kontraktor Air Indonesia

AKI

= Asosiasi Kontraktor Indonesia

AKLI

= Asosiasi Kontraktor Listrik dan Mekanikal Indonesia

AMBI

= Asosiasi Masyarakat Baja Indonesia

AMDAL

= Analisis Mengenai Dampak Lingkungan

APBD

= Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

APBN

= Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

APERSI Indonesia

= Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh

APHT

= Akta Pemasangan Hak Tanggungan

APJK

= Asosiasi Perusahaan Jasa Konstruksi

APPAKSI Indonesia

= Asosiasi Perusahaan Pengelola Alat Berat / Alat Konstruksi

APRINDO

= Asosiasi Penjualan ritel Indonesia

APS

= Alternatif Penyelesaian Sengketa

APU

= Akta Pengakuan Utang

AREBI

= Asosiasi Real Estate Broker Indonesia

AS

= Amerika Serikat

ASTTATINDO

= Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia

ATAKSI

= Asosiasi Tenaga Ahli Konstruksi Seluruh Indonesia

BAKTI

= Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka Komoditi

BAPEPAM-LK

= Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan

BAPERTARUM

= Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan

417

BAPMI

= Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia

BAPPEBTI

= Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi

BEI

= Bursa Efek Indonesia

BI

= Bank Indonesia

BINUS PP

= Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan

BLU

= Badan Layanan Umum

BLU-PPP

= Badan Layanan Umum-Pusat Pembiayaan Perumahan

BPHTB

= Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPN

= Badan Pertanahan Nasional

BPPN

= Badan Penyehatan Perbankan Nasional

BPUT

= Badan Pertimbangan Urusan Tanah

BSKJK

= Badan Sertifikasi Keterampilan Jasa Konstruksi

BTN

= Bank Tabungan Negara

BUMN

= Badan Usaha Milik Negara

BUMD

= Badan Usaha Milik Daerah

BUN

= Bendahara Umum Negara

CAR

= Capital Adequacy Ratio

CBD

= Central Business District

CP

= Commercial Paper

CPF

= Central Providence Fund

DAK

= Dana Alokasi Khusus

DARING

= Dalam Jaringan

DIRE

= Dana Investasi Real Estat Ditjen

AHU

= Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum

DJKN

= Direktorat Jenderal Kekayaan Negara

DKI

= Daerah Khusus Ibukota

DP

= Down Payment

DPR

= Dewan Perwakilan Rakyat

418

DPU

= Dinas Pekerjaan Umum

DSS

= Daerah Sempadan Sungai

EBA

= Efek Beragun Aset

EBA-KIK

= Efek Beragun Aset-Kontrak Investasi Kolektif

EBA-SP

= Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi

FLPP

= Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan

GABPEKNAS

= Gabungan Perusahaan Kontraktor Nasional

GAPENSI

= Gabungan Pelaksana Konstruksi Nasional Indonesia

GAPENRI

= Gabungan Perusahaan Nasional Rancang Bangun Indonesia

GSB

= Garis Sempadan Bangunan

GSJ

= Garis Sempadan Jalan

HAKI

= Himpunan Ahli Konstruksi Indonesia

HAVEI

= Himpunan Ahli Value Engineering

HDB

= Housing Development Board

HGB

= Hak Guna Bangunan

HGU

= Hak Guna Usaha

HPJI

= Himpunan Pengembangan Jalan Indonesia

HIPTASI

= Himpunan Profesi Tenaga Konstruksi Indonesia

HITAKI

= Himpunan Tenaga Ahli Konstruksi Indonesia

HMETD

= Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu

IHSG

= Indeks Harga Saham Gabungan

IKAPRI

= Ikatan Analis Properti Indonesia

IMB

= Izin Mendirikan Bangunan Gedung

INI

= Ikatan Notaris Indonesia

IP

= Izin Pendahuluan

IPO

= Initial Public Offering

IPTB

= Izin Pelaku Teknis Bangunan

IPB

= Izin Penggunaan Bangunan

419

IQSI

= Ikatan Quantity Surveyor Indonesia

IUPP

= Izin Usaha Pusat Perbelanjaan

IUPM

= Izin Usaha Pasar Modern

IUP2T

= Izin Usaha Pengelolaan Pasar Tradisional

IUTM

= Izin Usaha Toko Modern

JABODETABEK

= Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi

KAS1BA

= Kawasan Siap Bangun

KDB

= Koefisien Dasar Bangunan Hijau

KDH

= Koefisien Daerah

KEPPRES

= Keputusan Presiden

KIK

= Kontrak Investasi Kolektif

KIK-EBA

= Kontrak Investasi Kolektif-Efek Beragun Aset

KIN

= Karya Industri

KIMPRASWIL

= Pemukiman dan Prasarana Wilayah

KK

= Kartu Keluarga

KKt

= Peruntukan Karya Perkantoran

KLB

= Koefisien Lantai Bangunan

KMB

= Kelayakan Menggunakan Bangunan

KMK

= Keputusan Menteri Keuangan

KONDOTEL

= Kondominium Hotel

KPA

= Kredit Pemilikan Apartemen

KPd

= Peruntukan Karya Perdagangan

KPG

= Karya Pergudangan

KPKNL

= Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang

KPR

= Kredit Kepemilikan Rumah

KPRS

= Kredit Pembangunan Rumah Swadaya

KPRSH

= Kredit Kepemilikan Rumah Sederhana Sehat

KSEI

= PT Kustodian Sentral Efek Indonesia

420

KTA

= Kredit Tanpa Agunan

KTB

= Koefisien Tapak Basemen

KTP

= Kartu Tanda Penduduk

KUHAP

= Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana

KUHP

= Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

KUH Perdata

= Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

LISIBA

= Lingkungan Siap Bangun

LKBB

= Lembaga Keuangan Bukan Bank

LPJK

= Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi

LTV

= Loan To Value

MBA

= Masyarakat Berpenghasilan Atas

MBM

= Masyarakat Berpenghasilan Menengah

MBR

= Masyarakat Berpenghasilan Rendah

MBS

= Mortgage Backed Securities

MENKEU

= Menteri Keuangan

MENKIMPRASWIL

= Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah

MENKUMHAM

= Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia

MENPERA

=Menteri Perumahan Rakyat

MI

=Manajer Investasi

MLM

=Multi Level Marketing

MOTEL

=Motor Hotel

NJOP

=Nilai Jual Objek Pajak

NJOP-PBB

=Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan

NJOPTKP

=Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPP

=Nilai Perbandingan Proporsional

NPWP

=Nomor Pokok Wajib Pajak

OJK

=Otoritas Jasa Keuangan

ORI

=Obligasi Ritel Indonesia

421

PAM

=Perusahaan Air Minum

PDAM

=Perusahaan Daerah Air Minum

PBB

=Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan

PBI

=Peraturan Bank Indonesia

PDB

=Produk Domestik Bruto

PDN

=Perdagangan Dalam Negeri

PEFINDO

=Pemeringkat Efek Indonesia

PEMDA

=Pemerintah Daerah

PEMPROV

=Pemerintah Provinsi

PERMENDAG

=Peraturan Menteri Perdagangan

PERPRES

=Peraturan Presiden

PHT

=Penyempurna Hijau Taman

PIMB

=Permohonan Izin Mendirikan Bangunan

PIMB-PB

=Permohonan Izin Mendirikan Bangunan dan Penggunaan Bangunan

PKMB

=Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan

PKPU

=Penundaan Kewajiban Menggunakan Bangunan

PLN

=Perusahaan Listrik Negara

PMA

=Penanaman Modal Asing

PMK

=Peraturan Menteri Keuangan

PMDN

=Penanaman Modal Dalam Negeri

PNBP

=Penerimaan Negara Bukan Pajak

PN

=Pengadilan Negeri

PNS

=Pegawai Negeri Sipil

PP

= Peraturan Pemerintah

PPA

= Perusahaan Pengelola Aset

PPAT

= Pejabat Pembuat Akta Tanah

PPP

= Pusat Pembiayaan Perumahan

PPH

= Pajak Penghasilan

422

PPJB

= Perjanjian Pendahuluan Jual Beli

PPJB

= Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPN

= Pajak Pertambahan Nilai

PPnBM

= Pajak Penjualan atas Barang Mewah

PPPSRS

= Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

PPSP

= Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan

PSU

= Prasarana, Sarana, dan Utilitas

PT

= Perseroan Terbatas

PUPN

= Panitia Urusan Piutang Negara

PWC

= Prwe Waterhouse Coopers

RAB

= Rcncana Anggaran Bangunan

RAB

= Rencana Anggaran Biaya

RDTR

= Rencana Detail Tata Ruang

RDTRW

= Rencana Detail Tata Ruang Wilayah

RDTRKP

= Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

REI

= Real Estate Indonesia

REITs

= ReaI Estate Investment Trust

RIT

= Rumah Inti Tumbuh

RoI

= Return on hwestment

RS

= Rumah Sederhana

RSS

= Rumah Sangat Sederhana

RSS

= Rumah Sederhana Susun

RSH

= Rumah Sederhana Sehat

RST

= Rumah Sederhana Tapak

RTBL

= Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

RTRW

= Rencana Tata Ruang Wilayah

RUKAN

= Rumah Kantor

RUKO

= Rumah Toko

423

RUPO

= Rapat Umum Pemegang Obligasi

RUPS

= Rapat Umum Pemegang Saham

RUSUNAMI

=Rumah Susun Sederhana Milik

RUSUNAWA

=Rumah Susun Sederhana Sewa

SATKER

=Satuan Kerja

SBKBG

=Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung

SEBI

=Surat Edaran Bank Indonesia

SHM

=Sertifikat Hak Milik

SHM-SARUSUN

=Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun

SKBG-SARUSUN

=Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun

SIBP

=Surat Izin Bekerja Perencana

SPK

=Surat Perintah Kerja

SPL

=Surat Penyerahan Lapangan

SPPL

=Surat Penunjukan Penggunaan Lahan

SIPPT

=Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah

SIPA

=Surat Izin Penggunaan Air Tanah

SIUP

=Surat Izin Usaha Perdagangan

SIUPJP

=Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilaian

SIU-P4

=Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti

SKPP

=Surat Keterangan Penghentian Pembayaran

SKPD

=Surat Ketetapan Pajak Daerah

SKRD

=Surat Ketetapan Retribusi Daerah

SLF

=Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung

SMF

=PT (Persero) Sarana Multigriya Finansial

SMF

=Secondary Mortage Fund

SP

=Surat Partisipasi

SPT

=Surat Pajak Tahunan

SPOP

=Surat Pemberitahuan Objek Pajak

424

SPPT

=Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

SPTPD

=Surat Pemberithuan Pajak Daerah

SPV

=Special Purpose Vehicle

SSTB

=Surat Serah Terima Bangunan

STM

=Sekolah Teknik Menengah

STPD

=Surat Tagihan Pajak Daerah

STPW

=Surat Tanda Pendaftaran Waralaba

STRD

=Surat Tagihan Retribusi Daerah

SUN

= Surat Utang Negara

SSPD

= Surat Setoran Pajak Daerah

SSRD

= Surat Setoran Retribusi Daerah

STUP

= Sumbangan Tanah untuk Pembangunan

TAPERA

= Tabungan Perumahan Rakyat

Thk

= Terbuka

TDP

= Tanda Daftar Perusahaan

TKA

= Tingkat Ketahanan Api

TPBP

= Tanah Pengganti Biaya Pembangunan

UDGL

= Urban Design Guide Lines

UKL

= Upaya Pengelolaan Lingkungan

ULI

= Urban Land Institute

UMKM

= Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah

UMR

= Upah Minimum Regional

UP

= Unit Penyertaan

UKL

= Upaya Pengelolaan Lingkungan

UKM

= Usaha Kecil dan Menengah

UPL

= Upaya Pemantauan Lingkungan

URA

= Urban Redevelopment Authority

UUPA

= Undang-Undang Pokok Agraria

425

WBS

= Wisma Besar WC = Water Closet

WDG

= Wisma Dagang

WFL

= Wisma Flat

WKC

= Wisma Kecil

WKT

= Wisma Kantor

WNA

= Warga Negara Asing

WNI

= Warga Negara lndonesia

WSD

= Wisma Sedang

WSN

= Wisma Susun

WTM

= Wisma Taman

426

DAFTAR ALAMAT SEKRETARIAT DPP DAN DPD REI (PERSATUAN PERUSAHAAN REAL ESTAT INDONESIA) www.reindonesia.org

DPP REI Rukan Simprung Indah J1. Teuku Nyak Arief No. 9B Kebayoran Lama Jakarta Selatan 12210, Telp.: 021 72789105

DPD REI DKI JAKARTA Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) Jl. HR Rasuna Said Kav. Bl Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Pusat Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) Jl. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Selatan Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) Jl. HR Rasuna Said Kav. B I Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Timur Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Utara Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) 427

Jl. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Barat Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) Jl. HR Rasuna Said Kav. Bl Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Urusan Bodetabek Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02 (Komp. Apartemen Taman Rasuna) J1. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

DPD REI JAWA BARAT Setrasari Mall Kav. B1/31, J1. Prof. Dr. Ir. Sutami, Bandung 40164 Telp.: 022 2007185

Komisariat Bogor Raya Mall Cinere Lt. 3, J1. Cinere Raya No.1 Limo Cinere - Bogor, Telp.: 021 7545068

Komisariat Bekasi Komp. Ruko Bekasi Mas Blok B No.18 J1. Ahmad Yani, Bekasi 17141, Telp.: 021 88950612

Komisariat Cirebon Ciremai Raya No. 39 (Depan RS Bahagia), Cirebon Telp.: 0231 3340411 Komisariat Tasikmalaya d/a BTN Tasikmalaya, J1. Sutisna Sunjaya No. 101, Tasikmalaya Telp.: 0265 334454

Komisariat Cianjur Jl. Maleber No. 18 Cianjur - Jawa Barat, Telp.: 0263 267478 428

DPD REI JAWA TENGAH Graha Sarana RE1 Jateng, Perum. Semarang Indah Blok C 8 No. 12 A Semarang, Telp.: 024 7619407, e-mail: [email protected]

Komisariat Surakarta Jl. Slamet Riyadi No. 330 A, Surakarta, Telp.: 0271 732121 Komisariat Pati Jl. Bhakti No. 65 Kudus, Jateng, Telp.: 0291 432107

Komisariat Pekalongan Jl. Kertijayan 696 Pekalongan, Telp.: 0285 434811

Komisariat Kedu/Magelang Jl. Kendu Ombo a 60 Lembah Hijau, Magelang, Telp.: 0293 311392 Komisariat Banyumas J1. Laksda Sudarso No. 94, Purwokerto, Telp.: 0281 640556

Komisariat Tegal Jl. Kompol Suprapto, Perum Dhika Pesona, Estate Tegal, Telp.: 0283 3319331

DPD REI JAWA TIMUR Graha REI Jawa Timur, Jl. Bedadung No. 2, Surabaya, Telp.: 031 S631275

Komisariat Jember Mutiara Plaza Kav. 22, jl. Diponegoro, Jember, Telp.: 0331 334718

Komisariat Malang Jl. R. Padji Suroso No. 2 A, Arjosari, Malang, Telp.: 0341 474749

Komisariat Pasuruan Jl. Tengger No. 5 Pasuruan, Telp.: 0331 425610 429

Komisariat Madiun Jl. Mayjend Sungkono No. 48, Madiun, Telp.: 0351 458021

DPD REI SUMATERA UTARA JI. Kapten Muslim No. 111, Komp. Plaza Tata Blok B-30, Medan 20123, Telp.: 061 8469978

DPD REI SULAWESI SELATAN Jl. Timah Raya No. 2 Makassar, Ujung Pandang, Telp.: 0411 420945

DPD REI SUMATERA BARAT Jl. Raya By Pass km. 9 Ruko Petak 6 No. 4 Teratak Panah Korong Gadang, Sumatra Barat, Telp.: 0751 495909

DPD REI KALIMANTAN SELATAN Jl. Pramuka RT.12 No. 12B, Banjarmasin 70123, Telp.: 0511 3264115

DPD REI KALIMANTAN TIMUR JI. Bawan No. 4 Lt. 2 Samarinda Kalimantan Timur, Telp.: 0541 7032587 e-mail: [email protected]

DPD REI RIAU Komp. Perkantoran Sudirman Raya Blok C No. 5, J1. Jend Sudirman Simpang Tiga Pekanbaru-Riau, Telp.: 0761 25347

DPD REI D.I. YOGYAKARTA Jl. Timoho II No. 28 Muja Muju Umbul Harjo Yogyakarta, Telp.: 0274 514181

DPD REI SUMATERA SELATAN 430

J1. Dr. Cipto No. 35, Palembang, Telp.: 0711 358718

DPD REI LAMPUNG Jl. Tamin Gg. Balai Desa No. 24-36, Bandar Lampung Telp.: 0721 264712, e-mail: [email protected]

DPD REI BALI Jl. Buluh Indah Gatot Subroto Barat, Denpasar, Bah, Telp.: 0361 410603

DPD REI SULAWESI UTARA Jl. WR. Mongonsidi No. 88 B, Malalayang I Manado Sulawesi Utara, Telp.: 0431 833819

DPD REI KALIMANTAN BARAT Jl. Tanjungpura No. 218 Pontianak, Telp.: 0561 767343

DPD REI NANGROE ACEH DARUSSALAM Jl. P. Nyak Makam No. 17, Depan Gedung BPKP Banda Aceh, Telp.: 0651 7407623

DPD REI KALIMANTAN TENGAH J1. Garuda No.11 Palangkaraya, Telp.: 0536 3230808

DPD REI NUSA TENGGARA BARAT Kecubung No. 6 Gamang, Mataram Nusa Tenggara Barat, Telp.: 0370 634680

DPD REI SULAWESI TENGGARA J1. A. Yani Komplek BTN II Blok D No.14 Kendari – Sulawesi Tenggara, Telp.: 0401 395990

DPD REI SULAWESI TENGAH 431

JI. Emmy Saelan No. 17 Palu Sulawesi Tengah, Telp.: 0451 425662

DPD REI PAPUA J1. Raya Abe-Sentani km.17, Wamena, Jayapura, Telp.: 0967 574077

DPD REI MALUKU Sudirman, Batu Merah Puncak No. 88 Waxtel Agung Maluku, Telp.: 0911 347412

DPD REI JAMBI Jl. lr. H. Juanda Ruko Bukit Mayang Blok A No. 5 Jambi, Telp.: 0741 670233

DPD REI BENGKULU Jl. Raya Mayjen Sutoyo Rukan No. 2 Tanah Patah Bengkulu 382, Telp.: 0736 7000243

DPD REI NUSA TENGGARA TIMUR Jl. Jend Soeharto No. 119 A, Kupang Nusa Tenggara Timur, Telp.: 0380 827366

DPD REI BANTEN Gedung Ruko Kawasan Glodok Blok F, No. 16 Jl. Jend Sudirman Kota Serang Baru, Serang, Banten, Telp.: 021 218803

DPD REI BANGKA BELITUNG J1. Raya Koba km.14, Ruko No. 5 Pangkal Pinang Kep. Bangka Belitung, Telp.: 0717 421274

DPD REI KHUSUS BATAM Engku Putri, Komp. REI Office Park Batam Centre Batam Kep. Riau, Telp.: 0778 468600 432

DPD REI MALUKU UTARA Jl. Santo Pedro No. 11 Kel. Kalomata, Ternate Maluku Utara, Telp.: 0921 3300999

DPD REI GORONTALO Jl. Makassar No. 20, Kel. Bugis Kota Gorontalo, Gorontalo, Telp: 0435 821356

DPD REI KEPULAUAN RIAU Plaza Bintan Center, jl. D.I. Panjaitan km. IX Lt. 2 Blok Mayang No.1 A, Tanjung Pinang, Kepulauan Riau, Telp.: 0771 28989

DPD REI SULAWESI BARAT Jl. Banda No.73, Makassar, Sulawesi Barat Telp.: 0426 21187

433

ASOSIASI PENGEMBANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN SELURUH INDONESIA (APERSI)

DPP APERSI Ketua Umum: Ir. Eddy Ganefo Alamat: Gedung PT Waskita Karya, Jl. M.T. Haryono Kav. 10 Lt. 1, Cawang, jakarta Timur 13340 Telp.: 021 612770, Faks.: 021 8989898 Website: apersi.or.id e-mail: [email protected]

DPD APERSI DKI JAKARTA Ketua: Ir. H. Ari Tri Priyono Alamat: Jl. Raya Lenteng Agung Barat No. 39, Lenteng Agung, Jagakarsa Jakarta Selatan 12610 Telp.: 021 782 0444 - 70708717 Faks. 021 782 0444 e-mail: [email protected] Website: www.apersidki.or.id

DPD APERSI NANGGROE ACEH DARUSSALAM Ketua: Sabri Badruddin, S.T. Alamat: Jl. T. Iskandar No. 9 SP.BPKP, Lhambuk, Banda Aceh Telp./Faks.: 0651 21659

DPD APERSI SUMATERA UTARA Ketua: Timbangen Ginting, S.H.

434

Alamat: Ji. Ir. H. Juanda Baru No. A-7 Medan 20217 Telp.: 061 7351111 Faks.: 061 7357777

DPD APERSI SUMATERA BARAT Ketua: Syafrial Kani, S.H. Alamat: _11. f)r. Hatta No. 80 Anduring - Kuranji, Padang Telp./Faks.: 0751 35487

DPD APERSI SUMATERA SELATAN Ketua: H. Abbas Minen Alamat: Jl. Cipto No. 37 Palembang, Sumatra Selatan Telp.: 0711 712963/320179

DPD APERSI RIAU Ketua: Herwanto, Amd. Alamat: Jl. Jend Sudirman Komplek Simpang Tiga Business Centre No. 8B, Pekanbaru Riau 28282 Telp.: 0761 7039781 Faks.: 0761 29119 e-mail: apersi_riaupyahoo.cold

DPD APERSI KEPULAUAN RIAU Ketua: Hotben Purba Alamat: Kompl. Eden Park Blok E No. 8, Batam Centre, Batam Telp.: 0778 478551 Faks.: 0778 478552 DPD APERSI JAMBI Ketua: Novrizal, S.H. Alarnat: J1. Pattimura No. 32B Kel. Rawasari, Kec. Kota Baru Jambi

435

Telp.: 0741 669701 Wulan: 0741 65742 Faks.: 0741 669701

DPD APERSI LAMPUNG Ketua: Hasan Merawi, S.H. Alamat: ji. Way Mesuji No. 42, Pahoman, Bandar Lampung 35213 Telp.: 0721 260305 Faks.: 0721 260304

DPD APERSI BANTEN Ketua: Vidi Surfiadi, S.H. Alamat: Tangerang City Office Park Blok F No. 29 jendral Sudirman Cikokol, Tangerang Telp.: 021 55782526/29 Faks.: 021 55782358

DPD APERSI JAWA BARAT Ketua, Hj. Ainoor Kardiman Alamat: J1. Parakan Ayu II No. 5 Buah Batu, Bandung, Jawa Barat 40266 Telp.: 022 7565788, 70093516 Faks.: 022 7505526

DPD APERSI JAWA TENGAH Ketua: Wisnu Buwono Bsc.IT., MBA, Fin. Alamat: J1. Pamularsih No. 42-44, Semarang (Telp./Faks.: 024 7620963) Jl. Sultan Agung 104 G-H, Semarang (Telp./Faks.: 024 8312470)

DPD APERSI JAWA TIMUR Ketua: H. Nurhadi, S.E. Alamat: J1. Manunggal Kebon Sari Kencana, Ruko Kebon Sari Regency Blok A No. 9 Surabaya, jawa Timur Telp.: 031 8284949

436

Faks.: 031 8274949

DPD APERSI KALIMANTAN BARAT Ketua: Drs, Nicodemus Siregar Alarnat: Jl. Dr. Sutomo Na. 47 Pontlimak Telp.: 0561 742841 Faks.: 0561 74364/735960

DPD APERSI KALIMANTAN TIMUR Ketua: Ibu Sri Suko Alamat: Jl. Syarifuddin Yoes No. 25 RT. 93 kel. Sepinggan Balikpapan, Kaltim 7611 Telp./Faks.: 0542 872996

DPD APERSI BALI Ketua: Drs. I Ketut Sugita Alamat: Jl. Tukad Pakerisan Gang XX B. No. 8, Denpasar, Bali Telp. : 0361 414104/418422 Faks. : 0361 418421-22

DPD APERSI SULAWESI SELATAN Ketua : lr. Ahmad Irianto Alamat : Wisrna Kalla Lt. 4 Jl. Dr. Samratulangi, Makassar Telp. : 0411 837416/855881, Tika: 0411 8111245 Faks. : 0411 833083

DPD APERSI SULAWESI UTARA Ketua: Dorce Kalesaran Alarnat: Mega Smart VI No. 1 Jl. Boulevard Manado - Sulawesi Utara Telp.: 0431 8881161 Faks.: 0431 8881161

DPD APERS1 NUSA TENGGARA TIMUR (NTT) Ketua: Bernard J. Elim 437

Alamat: Jl. Jendral Sudirman Lt. 2 No.19, Kupang, N'TT Telp./Faks.: 0387 62586

438

LEMBAGA PENGEMBANGAN JASA KONSTRUKSI (LPJK) (Sumber: www.lpjk.org )

LPJK - NASIONAL d/a Grha LPJKN Jl. Alteri Pondok Indah No. 82 Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12160 Telepon : 021 7231556, 7230827, 7234482 Faks.: 021 7396974 Website : http://www.lpjk.org e-mail: [email protected]

LPJK DAERAH Nanggroe Aceh Darussalam Komplek Perkim Kota : Banda Aceh Telepon : 0651 42545 Faks. : 0651 42545 e-mail : [email protected]

Sumatera Utara Jl. Alfalah No. 22 Kota : Medan Telepon : 061 7882086 Faks. : 061 7882086 e-mail : [email protected]

Sumatera Barat Jl. Taman Siswa No. 1 Kota : Padang Telepon : 0751 7053631 Faks.: 0751 53631 e-mail : [email protected]

Riau JI. Sumatera No. 25 Pekanbaru Kota : Pekan Baru Telepon : 0761 21879 Faks. : 0761 46118 e-mail : [email protected]

Jambi Jl. Prof. Sumantri Brojonegoro No. 45A Kota : Jambi Telp.: 0741 64172 Faks.: 0741 64172, 64989 e-mail : [email protected]

Sumatera Selatan Jl. Manunggal II No. 8 Kota : Palembang 417

Telp.: 0711 352494, 358710 Faks.: 0711 372336 e-mail : [email protected]

Bengkulu Jl. Mahakam IV No. 88A Kota: Bengkulu Telepon : 0736 343037 e-mail : [email protected]

Lampung Jl. Wolter Mongonsidi No. 189 Pengajaran Kota : Bandar Lampung Telp.: 0721 484680 Faks.: 0721 484680 e-mail : [email protected]

DKI Jakarta Jl. Pemuda Kav. 52 Rawamangun (Gedung ex Kanwil PU), Jakarta Timur Telepon : 021 47868484 Faks.: 021 47882102 e-mail : [email protected]

Jawa Barat Surapati Core, Blok J No. 19 Jl. P.H.H. Mustofa No. 39 - Cicaheum, Bandung Telepon : 022 87241332 Faks.: 022 87241333 e-mail : [email protected]

Jawa Tengah Jl. Gubernur Budiono No. 9 (ex Kanwil PU) Semarang Telepon : 024 8506365 Faks.: 024 8506364 e-mail : [email protected]

DI Yogyakarta J1. Malioboro No. 56 (ex Kanwil PU) Yogyakarta Telepon : 0274 520035 Faks.: 0274 520035 e-mail: [email protected]

Jawa Timur J1. Gayungsari X No. 27 Surabaya Telepon : 031 8294107 Faks.: 031 8290249 e-mail : [email protected]

Kalimantan Barat jl. Imam Bonjol No.116, Gd. Cipta Karya Lt. 2 Pontianak Telepon : 0561 583007-7079093 418

Faks. : 0561 583007 e-mail : [email protected]

Kalimantan Tengah J1. Janah Jari No. 41 Palangka Raya Telepon : 0536 3227632 - 3307548 Faks.: 0536 3227632 e-mail: [email protected]

Kalimantan Selatan Jl. Jend. A. Yani km. 3,7 No. 8 A Kota : Banjarmasin Telepon : 0511 251835 Faks.: 0511 252167 e-mail : [email protected]

Kalimantan Timur Jl. Syirajd Salman, Ruko Grand Mahakam Blok C No.1, Samarinda Telepon : 0541 747472 7075875 Faks.: 0541 747010 e-mail : [email protected]

Sulawesi Utara JI. 14 Februari No. 70 Teling Atas Manado 95119 TeIepon : 0431 854092 Faks. : 0431 854092 e-mail : [email protected]

Sulawesi Tengah JI. Prof. M. Yamin No. 33 Palu Telepon : 0451 482440 Faks.: 0451 482440 e-mail : [email protected]

Sulawesi Selatan Jl. Bonto Manai No. 11 Makassar Telepon 0411 854961 - 832364 Faks.: 0411 830657 e-mail : [email protected]

Sulawesi Tenggara Jl. Laute No.134 Kendari Telepon. : 0401 327557 Faks.: 0401 324043, 315791 e-mail : sultra@lpjk. Org

Bali Jl. Tjok Agung Trisna No. 9, Niti Mandala Renon, Denpasar 419

Telepon : 0361 234546 Faks.: 0361 7463873 e-mail: [email protected]

Nusa Tenggara Barat Jl. Pejanggik No. 114 Mataram Telepon 0370 648872 Faks. : 0370 648872 e-mail : [email protected]

Nusa Tenggara Timur Jl. Pemuda No. 09 Oetete - Kupang Telp.: 0380 829404 - 832445 Faks.: 0380 826183 e-mail : [email protected]

Maluku Kantor Dinas PU Lt. 3, Jl. D.I. Panjaitan No. 2, Ambon Telp.: 0911 348366 - 348367 Faks.: 0911 348366 e-mail : maluku@lpjk. Org

Papua Jl. Sulawesi No. 75 Dok V (samping Gereja Rehobot), Jayapura Telepon : 0967 535606 Faks.: 0967 537684 e-mail : [email protected]

Maluku Utara Jl. Pahlawan Revolusi No. 212, ex Kantor Gubernur Provinsi Maluku Utara Kota : Ternate Telepon : 0921 328507 Faks.: 0921 25414 e-mail : [email protected]

Banten Komp. Perkantoran Rau II Blok A No. 12 Lt. 2 Kota : Serang Telp.: 0254 216581 Faks.: 0254 211384 - 213134 e-mail : [email protected]

Gorontalo Jl. Jendral Sudirman No. 57 Kelurahan Limba U2 Kecamatan Kota Selatan ex Kantor Gubernur Gorontalo Telp.: 0435 824256 Faks.: 0435 824256 e-mail : [email protected] 420

Kepulauan Bangka Belitung Jl. Jend. Sudirman No. 200 Kel. Opas Indah Kec. Taman Sari, Pangkalpinang Telepon: 0717 439345 Faks.: 0717 439345 e-mail : [email protected]

Kepulauan Riau Jl. D.I. Panjaitan km. 9 Komplek Bintan Centre Blok E No.18 Batam Telepon: 0778 442171 Faks.: 0778 442711 e-mail : [email protected]

Papua Barat Jl. Pertanian No. 30 Wosi Dalam, Manukwari Telepon : 0986 214966 Faks.: 0986 214966 e-mail: [email protected]

Sulawesi Barat Jl. Bonto Manai No. 11 Kota Makassar Telp.: 0411 854961 – 832364 Faks.: 0411 830657 e-mail : [email protected]

421

ASOSIASI PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI (Sumber: www.lpjk.org)

Gabungan Pelaksana Konstruksi Nasional Indonesia (GAPENSI) Jl. Raya Ragunan No. C1, Jati Padang, Pasar Minggu, Jakarta Telepon

: 021 78847247

Faks.

: 021 7806119

e-mail

: [email protected]

Website

: http://www.gapensi-online.com

Gabungan Perusahaan Nasional Rancang Bangun Indonesia (GAPENRI) Perkantoran Buncit Mas Blok B No. 11 Jl Mampang Prapatan Raya No. 108 Telepon

:

+62-21-7946375, +62-21-7980554

Fax

:

+62-21-7980554

Email

:

[email protected]

Website

:

http://www.gapenri.or.id

Gabungan Perusahaan Kontraktor Nasional (GABPEKNAS) Jalan Raden Saleh Nomor 28 Telepon

:

+62-21-3900326/3921346

Fax

:

+62-21-3900326

Email

:

[email protected]

Website

:

http://www.gabpeknas.org

Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI) Wijaya Graha Puri Blok D-1, Jl. Darmawangsa Raya No. 2 Telepon

:

+62-21-7200794 417

Fax

:

+62-21-7206805

Website

:

http://www.aki.or.id

Asosiasi Kontraktor Air Indonesia (AKAINDO) Komplek Ruko Perkantoran Jl. Raden Saleh Raya No.18L Telepon

:

+62-21-3162871

Fax

:

+62-21-3162873

Asosiasi Kontraktor Listrik dan Mekanikal Indonesia (AKLI) Komp. Perkantoran Kebayoran Indah Blok B No.3, Jl. Cileduk Raya No. 10 Telepon

:

+62-21-7268491

Fax

:

+62-21-7230329

Ikatan Nasional Konsultan Indonesia (INKINDO) Jl. Bendungan Hilir Raya No. 29 Telepon

:

+62-21-5738577

Fax

:

+62-21-5733474

Asosiasi Aspal Beton Indonesia (AABI) Puri Sentra Niaga kalimalang Blok B No. 38, Jl. Raya Kalimalang Telepon

:

+62-21-8626522

Fax

:

+62-21-8631840

Email

:

[email protected]

Website

:

http://www.aabi.or.id

Asosiasi Perusahaan Pengelola Alat Berat/Alat Konstruksi Indonesia (APPAKSI) Jl. Kelapa Molek IV Blok U2 No.24 Kelapa Gading Jakarta Utara Telepon

:

+62-21-45846516, +62-21-32958482 418

Fax

:

+62-21-45846516

Email

:

[email protected]

Website

:

http://www.appaksi.org

ALAMAT KONTRAKTOR BESAR DI INDONESIA

PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Persero) Tbk. Plaza PP – Wisma Subiyanto Jl. Letjen TB Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta 13760 Telp. : (021) 840 3883 Faks. : (021) 840 3936 & 840 3890 Website : www.pt-pp.com

PT. ADHI KARYA (Persero) Tbk. Jl. Raya Pasar Minggu Km. 18, Jakarta 12510 Telp. : (021) 7975312 Faks. : (021) 797 5311 Website : www.adhi.co.id

PT. WIJAYA KARYA (Persero) Tbk. (WIKA) Jl. DI Panjaitan Kav. 9, Jakarta 13340 Telp. : (021) 819 2808 Faks. : (021) 8590 9416 Website : www.wika.co.id

PT. TOTAL BANGUN PERSADA Tbk. Jl. Letjend S. Parman Kav. 106, Jakarta 11440 Telp. : (021) 5666999 / 5653063 Faks. : (021) 5663069 e-mail : [email protected] / Website : www.totalbp.com

419

PT. JAYA KONSTRUKSI MANGGALA PRATAMA Tbk. Kantor Taman Bintaro Jaya, Gedung B Jl. Bintaro Jaya, Jakarta Selatan 12330 Telp. : (021) 7363939 / 7340260 Faks. : (021) 7363959 e-mail : [email protected] Website : www.jayakonstruksi.com ASOSIASI PROFESI JASA KONSTRUKSI (Sumber : www.lpjk.org)

Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia (ASTTATINDO) Jl. Saharjo No. 76-C Manggarai Telepon

: (021) 8357022 / 83708295 / 83708284

Fax

: (021) 83708265

Email

: [email protected]

Website

: www.asttatindo.org

Asosiasi Tenaga Ahli Konstruksi Seluruh Indonesia (ATAKSI) Gedung UNAS (Galileo) Jl. Kalileo 17-19 Lt.1 Blok E Senen, Jakarta

Himpunan Profesi Tenaga Konstruksi Indonesia (HIPTASI) Jl Raden Saleh no 28 Suite 2 Cikini Telepon

: (021) 98288085

Fax

: (021) 4223930

Himpunan Ahli Value Engineering (HAVEI) Jl Danau Jampang Blok B III no 75 Kelurahan Bendungan Hilir Kecamatan Tanah Abang 420

Telepon

: (021) 5711866

Fax

: (021) 5720842

Email

: [email protected]

Website

: www.have-i.com

Asosiasi Masyarakat Baja Indonesia (AMBI) Kawasan Industri Baja Indonesia, Gd. Utama Lt. III Jl. Imam Bonjol 4, Warung Bongkok, Sukadanau Telepon

: +62-21-89838095/96

Fax

: +62-21-89108030/31

Email

: [email protected]

Website

: http://www.ambi-online.com

IKATAN QUANTITY SURVEYOR INDONESIA (IQSI) Jl. HOS Cokroaminot no 83, Lt. 3 - Menteng Telepon

: 021 3153869 / 3159457

Fax

: 021 3162053

Email

: [email protected]

Website

: www.iqsi.org

HIMPUNAN TENAGA AHLI KONSTRUKSI INDONESIA (HITAKI) Jl. Letjen Soeprapto No. 504 J Telepon

: 021 4249293 / 4222538

421

Fax

: 021 4205800

Himpunan Ahli Konstruksi Indonesia (HAKI) Jl. Tebet Barat Dalam X No.5 Telepon

: +62-21-8298518,

Fax

: +62-21-8316451

Email

: [email protected]

Himpunan Pengembangan Jalan Indonesia (HPJI) Graha Iskandarsyah, Lt IV Jl.Iskandarsyah Raya No. 66 C, Kebayoran Baru Telepon

: +62-21-7251864

Fax

: +62-21-7208112

Email

: [email protected]

Website

: http://www.pu.go.id/hpji

422

BADAN SERTIFIKASI KETERAMPILAN JASA KONSTRUKSI (Sumber : www.lpjk.org)

Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi (LPJK) Jl. Iskandarsyah Raya No. 35, Jakarta Telepon

: 021 7248924

Faks.

: 021 7248925

e-mail

: [email protected]

Website

: www.lpjk.org

BSK Pusat Pengembangan dan Pemberdayaan Pendidikan dan Tenaga Kependidikan Bidang Mesin dan Teknik I (BSK-P4TK BMTI BANDUNG ) Jl. Pesantren Km 2, Cimahi 40513 Telepon

: 022-6652326

Fax

: 022-6652326

Email

: [email protected]

Website

: www.tedcbandung.com

BSK PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN DPD PERPAMSI KALIMANTAN BARAT (BSK-PUSDIKLAT DPD PERPAMSI KALBAR) Jl. Imam Bonjol No 430 Pontianak Kalimantan Barat Telepon

: 0561-749041

Fax

: 0561-749041

Email

: [email protected]

Website

: www.tec.perpamsikalbar.blogspo

417

BSK-Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia (BSK- ASTTATINDO) Jl. Saharjo No. 76-C Manggarai Telepon

: (021) 8357022; (021) 83787219

Fax

: (021) 83787218

Email

: [email protected]

Website

: www.asttatindo.org

BSK-UNIVERSITAS SYIAH KUALA (BSK-ID UNSYIAH) Jl. T. Nyak Arif Darussalam, Banda Aceh Telepon

: 0651-7553205

Fax

: 0651-7428680

Email

:-

Website

: www.usk.ac.id

BSK-SMK Negeri 2 Samarinda (BSK-SMK Negeri 2 Samarinda) Jalan A. Wahab Syahranie No. 01 Kel. Air Hitam Kec. Samarinda Ulu Telp: Telepon

: (0542) - 423182

Fax

: (0542) - 423182

Email

:-

Website

: www.smkn2-smr.sch.id

BSK-FT Universitas Negeri Padang (BSK-FT Universitas Negeri Padang) Jln. Prof. Dr. Hamka Air Tawar Padang Telepon

: 0751-7053902

Fax

: 0751-7055628 418

Email

: [email protected]

Website

: www.unp.ac.id

Ikatan Arsitek Lansekap Indonesia (BSK-IALI) Jl. Cikutra No. 171, Bandung Telepon

: +62-22-7202193

BSK Perhimpunan Ahli Teknik Indonesia (BSK-PATI) Gedung Kenari Baru, Lt. IV No.407 Jl. Salemba Raya No.2 Jakarta Pusat Telepon

: +62-21-2800180

Fax

: +62-21-2800180

Email

: [email protected]

419

ALAMAT LEMBAGA TERKAIT BISNIS PROPERTI

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) http://www.pu.go.id Alamat: Jl. Patimura No. 20 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan Telp.: (021) 7203962, 7262805, 7247564 Fax. : (021) 7247820

Badan Pertanahan Nasional RI Jl. Sisingamangaraja No. 2 Kebayoran Baru Jakarta Selatan, Kotak Pos 1403 Jakarta 12014 Telp. (021) 7393939, Faks. (021) 7254725 e-mail : [email protected] Website : www.bpn.go.id

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia http://www.depkumham.go.id Alamat: Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 6-7 Kuningan, Jakarta 12940 Telp.: (62-21) 5253006, 5253889, 5264280 Fax : (62-21) 5253095

Kementerian Perdagangan http://www.depdag.go.id Alamat: Jl. Ridwan Rais No. 5, Jakarta Pusat Telp.: (62-21) 3848667, 3840138 Fax. (62-21) 3846106

417

ASOSIASI REAL ESTATE BROKER INDONESIA (AREBI) www.arebi.net

AREBI DPD JAWA TIMUR Komplek Ruko Margoraya, Jl. Raya Margorejo Indah 115-1 Surabaya 60238 Telp. (031) 848 2121, Faks. (031) 841 4567

AREBI DPD JAWA TENGAH Jl. Brigjen Slamet Riyadi No. 330 A, Solo, Jateng Telp. (0271) 732 121, Faks. (0271) 733 477

AREBI DPD YOGYAKARTA JI. Cempaka No. 14 A Deresan Gejayan, Yogyakarta 55281 Telp. (0274) 542 121, Faks. (0274) 542 121

AREBI DPD JAWA BARAT JI. Bagus Rangin No. 12 A, Bandung Telp. (022) 250 7828, Faks. (022) 250 7827

AREBI DPD SUMATERA UTARA J1. Ir. H. Juanda no. 14, Medan — Sumatera Utara 20157 Telp. (061) 415 2121, Fax. (061) 457 2245

AREBI DPD DKI JAKARTA Ruko Mega Mal1 Pluit MG 44 — 45, Mega Mall Pluit Jl. Pluit Indah Raya Telp. (021) 6660 1234, Faks. (021) 668 3564 AREBI DPD BANTEN 417

Jl. Imam Bonjol Raya No. 35 A, Karawaci Tangerang Telp. (021) 5576 7157, Faks. (021) 5576 7133

418

PERUSAHAAN WARALABA BROKER PROPERTI

LJ HOOKER Menara Kadin Indonesia, Ground Floor, No. A-2 Jl. H.R. Rasuna Said - Blok X-5, Kav. 2-3, Jakarta 12950 Telp.: (021) 57904071 - 57903839, Faks.: (021) 57904072 e-mail : [email protected] / [email protected] Website : www.ljhooker.com

CENTURY 21 Ciputra World Marketing Gallery, J1. Prof. Dr. Satrio Kav. 11, Jakarta 12940 Telp.: (021) 5290212, Faks.: (021) 52921066 e-mail : [email protected] Website : www.century2l.co.id

ERA Wisma Dharmala Sakti Lt. 11 J1. Jenderal Sudriman, Kav. 32, Jakarta 10220 Telp.: (021) 5708000, Faks.: (021) 5708082 e-mail : infoPeraindonesia.com Website : www.eraindonesia.com

RAY WHITE Plaza BII, Tower II, 25th floor J1. M.H. Thamrin No. 51, Jakarta 10350 Telp.: (021) 3922777, Faks.: (021) 3925528 e-mail : corporatepraywhite.coid Website : www.raywhite.co.id

417

COLDWELL BANKER Kawasan Bisnis Granadha, 12th B Floor Jl. Jenderal Sudirman Kav. 50, Jakarta 12930 Website : www.coldwellbankerindonesia.com

418

TENTANG PENULIS 1. Ir. R. SERFIANTO DIBYO PURNOMO

Penulis I buku ini, Ir. R. SERFIANTO DIBYO PURNOMO, adalah seorang pembelajar mandiri, alumnus Fakultas Pertanian IPB 1987, dan mantan aktivis mahasiswa yang pernah menjabat Ketua Umum Senat Mahasiswa Fakultas Pertanian IPB. Ia senang mempelajari berbagai bidang ilmu secara autodidak, seperti Hukum, Bisnis, Manajemen, Sosial, Budaya, Politik, Sastra, Agama, Filsafat, Sufisme, Sejarah, Ilmu Alam, Lingkungan Hidup, Hak Asasi Manusia, dan lain-lain. Kegemarannya belajar secara autodidak sudah dimulai sejak ia masih SD. Penulis yang juga berprofesi sebagai motivator dan konsultan ini mem¬punyai hobi membaca, menulis, mencipta puisi dan lagu, main gitar, men¬dengarkan musik, memasak, memotivasi sesama, merenung, mengamati kehidupan, dan bermeditasi. Penulis kelahiran Pasuruan, 21 Mei 1965 ini pernah menjadi Juara I Pelajar Teladan SD dan SMP se-Kodya Pasuruan, Juara I Lomba Pidato se-Kodya Malang saat SMA, Juara I Lomba Cipta Lagu saat SMA, Juara Lomba Menulis Sosiologi Pedesaan saat kuliah di IPB, menulis artikel di beberapa surat kabar, menjadi pembicara seminar, dan lain-lain.

417

2. CITA YUSTISIA SERFIYANI, S.H., M.H.

Penulis II, CITA YUSTISIA SERFIYANI, S.H., M.H. adalah putri pertama dari Penulis I dan III. Penulis II adalah alumnus Fakultas Hukum Universitas Jember, lulus 31 Januari 2011 dengan predikat lulusan terbaik (Cum Laude) dan Iulusan termuda (21 tahun). Penulis muda yang bercita-cita menjadi dosen dan pakar Hukum Bisnis ini berhasil lulus dari program S-2 (Magister) Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Jember pada 15 Juni 2013 dengan predikat terbaik (Cum Laude) dan termuda (23 tahun). Saat ini Penulis II tengah bersiap melanjutkan studi S-3 (Doktor) di bidang Hukum Bisnis. Penulis II pernah menjadi Juara I Lomba Menulis Tingkat Nasional dalam rangka Kompetisi Karya Tulis Mahasiswa bidang Lingkungan Hidup (KKTM-LH) 2008 yang diadakan oleh Departemen Pendidikan Nasional. Ia juga pernah menjadi Juara I Tingkat Nasional (Kategori Blogger) pada Lomba Menulis Artikel Asuransi AJB Bumiputera 1912 tahun 2011. Penulis kelahiran Jember 22 Januari 1990 ini memiliki hobi membaca, menulis, nonton film., berdandan, memelihara kucing, dan bisnis online.

3. ISWI HARIYANI, S.H., M.H.

Penulis III, ISWI HARIYANI, S.H., M.H., adalah Dosen Jurusan Perdata Fakultas Hukum Universitas Jember, dengan spesialisasi mengajar Hukum HAKI (Hak Atas Kekayaan Intelektual), Hukum Kepailitan, Hukum Perusahaan, Hukum Pasar Modal, Hukum Perjanjian Kredit dan Jaminan, Hukum Acara Perdata dan Praktik Peradilan Perdata, Hukum Acara & Praktik Peradilan Niaga, serta Hukum Pengadaan Barang/Jasa. Penulis adalah lulusan Fakultas Hukum Universitas Jember tahun 1986 dan Program Magister Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Jember tahun 2008. Penulis III lahir di Yogyakarta 16 Desember 1962 dan mempunyai tiga orang putri, yaitu Cita Yustisia Serfiyani (23), Citi Rahmati Serfiyani (17), dan Putti Kurnia Serfiyani (13) dari hasil perkawinannya dengan Penulis I (Ir. R. Serfianto Dibyo Purnomo). Penulis III mempunyai hobi utama mengurus keluarga (suami dan anak-anak) dan membimbing anak-anak mengikuti berbagai macam lomba di tingkat daerah dan nasional. Penulis III yang biasa 418

dipanggil Bunda Iswi oleh para mahasiswanya ini juga senang membimbing para mahasiswa di bidang akademik dan non akademik.

BUKU KARYA PENULIS (2010-2013) 1. Hapus Buku Hapus Tagih Kredit Macet Debitur UMKM di Bank BUMN, Januari 2010, PT Bina Ilmu, Surabaya. 2. Prosedur Mengurus HAKI yang Benar, April 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 3. RESI GUDANG: Sebagai Jaminan Kredit Alat Perdagangan, Juni 2010, Sinar Grafika (Bumi Aksara Group), Jakarta. 4. Panduan EKSPOR IMPOR, Juli 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 5. restrukturisasi dan Penghapusan KREDIT MACET, Agustus 2010, PT Elex Media Komputindo (Gramedia Group), Jakarta. 6. bebas Jeratan UTANG-PIUTANG, Oktober 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 7. Buku Pintar Hukum Bisnis PASAR MODAL, Desember 2010, Visi Media, Jakarta. 8. Membangun Gurita Bisnis FRANCHISE, Januari 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 9. Gebyar Bisnis dengan Cara LEASING, Februari 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 10. Menang TENDER Barang/Jasa Tanpa Korupsi, April 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 11. Merger, Konsolidasi, Akuisisi, dan Pemisahan PERUSAHAAN (MKAPP), Agustus 2011, VisiMedia, Jakarta. 12. Kitab Hukum BISNIS PROPERTI, Agustus 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 13. Multi Level Marketing, Money Game & Skema Piramid, Desember 2011, PT Elex Media Komputindo (Gramedia Group), Jakarta. 14. Panduan Praktis SABH (Sistem Administrasi Badan Hukum), Desember 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 15. Panduan Lengkap Mengurus DOKUMEN PROPERTI, Maret 2012, Pustaka Yustisia, Yogyakarta. 16. Kartu Kredit, Kartu ATM-Debet & Uang Elektronik, Maret 2012, VisiMedia (Agromedia Group), Jakarta. 17. PASAR KOMODITI: Perdagangan Berjangka & Pasar Lelang Komoditi, 2013, Pustaka Grhatama (Galangpress Group), Yogyakarta. 18. Sukses Bisnis RITEL MODERN, 2013, PT Elex Media Komputindo, Jakarta. 19. Buku Pintar PASAR UANG & PASAR VALAS, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 20. Buku Pintar INVESTASI & GADAI EMAS, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 21. BISNIS ONLINE & TRANSAKSI ELEKTRONIK, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 22. Buku Pintar INVESTASI PROPERTI, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

419

420

421

422