Spi 102.pdf

+

SPI 102 Dasar Nilai Selain Nilai Pasar PKP 100+

+ Pendahuluan

2

1.1 Tujuan dari SPI 102 ini adalah mengidentifikasi dan menjelaskan dasar-dasar nilai selain dari Nilai Pasar serta menetapkan acuan bagi penerapannya, dan kemudian, membedakannya dengan Nilai Pasar. 1.2 Meskipun sebagian besar penilaian melibatkan Nilai Pasar, terdapat keadaan-keadaan yang membutuhkan dasar penilaian selain Nilai Pasar. Adalah penting baik bagi Penilai maupun para pengguna jasa penilaian untuk memahami secara jelas perbedaan antara penilaian yang berdasarkan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar, serta dampak (jika ada) yang diakibatkan oleh perbedaan konsep-konsep tersebut terhadap penerapannya dalam penilaian. PKP 100+

+ Pendahuluan

3

1.3 Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan atau kerancuan di antara Penilai dan pengguna jasa penilaian sehubungan dengan penggunaan dan penerapan dasar nilai selain Nilai Pasar, Penilai yang bertanggung jawab untuk menerapkan SPI ini, harus memastikan bahwa dasar-dasar yang tepat telah dipilih dengan menggunakan semua cara yang wajar untuk meningkatkan pemahaman para pengguna penilaian, dan menghindari keadaan yang dapat menyesatkan masyarakat, serta menyatakan estimasi yang didukung di dalam laporan secara obyektif.

PKP 100+

+ Ruang Lingkup

4

2.1 SPI ini mengemukakan dan menjelaskan dasar penilaian selain Nilai Pasar untuk penilaian aset dan/atau liabilitas.

PKP 100+

+ Definisi 3.1

5

Nilai Asuransi (Insurable Value) Nilai Asuransi adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. Nilai Asuransi dapat berupa Nilai Pembangunan Kembali (lihat SPI 102 butir 3.9) atau nilai dalam kondisi apa adanya (indemnity value).

PKP 100+

+ Definisi 3.2

6

Nilai dalam Penggunaan (Value in Use) Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya di akhir umur penggunaannya.

PKP 100+

+ Definisi 3.3

PKP 100+

7

Nilai Investasi (Investment Value) 3.3.1

Nilai investasi adalah nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan operasional.

3.3.2

Nilai ini merupakan dasar nilai yang spesifik dari entitas. Meskipun nilai dari suatu aset bagi pemilik mungkin sama dengan jumlah yang dapat direalisasikan dari penjualan kepada pihak lain, dasar nilai ini mencerminkan manfaat yang diterima oleh entitas yang mempunyai aset; dalam hal ini tidak selalu melibatkan pertukaran hipotetis. Nilai investasi mencerminkan keadaan dan tujuan keuangan dari entitas yang dinilai. Hal ini sering digunakan untuk mengukur kinerja investasi.

+ Definisi 3.4

8

Nilai Khusus (Special Value) 3.4.1

Nilai Khusus adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan.

3.4.2

Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu dimana baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya manfaat yang timbul atas kepemilikannya, dan tidak tersedia bagi pembeli lain di pasar. Jika Penilai memberikan opini Nilai Khusus, maka harus dilaporkan dan dibedakan dengan jelas dari Nilai Pasar.

PKP 100+

+ Definisi 3.5

9

Nilai Likuidasi (Liquidation Value) 3.5.1 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset.

PKP 100+

+ Definisi

10

3.5.2 Penilai harus menyatakan dasar nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan. 3.5.3

PKP 100+

Indikasi Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation Value in Place in Use) adalah perkiraan jumlah uang yang diperhitungkan akan dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli properti/fasilitas yang berhenti, dalam waktu yang terbatas ketika penjual terpaksa untuk menjual dan sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli, dengan asumsi seluruh aset/fasilitas akan dijual secara utuh untuk diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya.

+ Definisi 3.6

11

Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)

Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut.

PKP 100+

+ Definisi 3.7

12

Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) Nilai Pembangunan Kembali adalah biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru.

Nilai ini biasanya digunakan untuk kepentingan asuransi.

PKP 100+

+ Definisi 3.8

13

Nilai Penggantian Wajar Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.

PKP 100+

+ Definisi 3.9

14

Nilai Potensial (Potential Value) Nilai Potensial adalah nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang akan menentukan harga maksimum untuk kepentingan khusus dari investor sebagai adanya kemauan untuk membayar suatu rencana investasi. Nilai Potensial tidak sama dengan Nilai Pasar karena adanya asumsi khusus, tetapi SPI ini tidak membatasi penilai untuk mengeluarkan Nilai Potensial berdasarkan asumsi khusus. Bagaimanapun, asumsi khusus yang mendasari Nilai Potensial harus secara jelas dan tegas dinyatakan dalam laporan penilaian dan setiap referensi yang dipublikasikan. Laporan tersebut harus memuat sebuah pernyataan bahwa Nilai Potensial bukan merupakan Nilai Pasar.

PKP 100+

+ Definisi 3.10

Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value) a)

PKP 100+

15

Nilai Realisasi Bersih adalah perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian. Dengan demikian, Nilai Realisasi Bersih adalah sama dengan Nilai Pasar dikurangi biaya penjualan hanya jika semua persyaratan definisi Nilai Pasar telah dipenuhi. Terutama, hal ini mencakup adanya waktu yang cukup bagi terjadinya transaksi Nilai Pasar. Nilai Pasar biasanya merupakan jumlah kotor, atau lebih tepat, "nilai nominal" (face value) sebelum pengurangan biaya-biaya penjualan.

+ Definisi b)

PKP 100+

16

Bilamana sebuah nilai diambil untuk tanggal yang akan datang, tanggal yang akan datang tersebut harus dinyatakan dan opini dituangkan tentang apakah tanggal tersebut memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak dengan mempertimbangkan sifat dari properti dan kondisi pasar. Bilamana tanggal yang akan datang tidak memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak, penilai harus menggunakan istilah “Estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas”. Bilamana tanggal yang akan datang memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak, digunakan istilah “Estimasi Nilai Realisasi Bersih” dan pernyataan yang jelas harus dibuat bahwa hal ini berbeda dengan asumsi Nilai Pasar.

+ Definisi c)

PKP 100+

17

Nilai Realisasi Bersih akan dihitung sebelum pembayaran pajak pengalihan aktiva selain dari biaya dokumentasi penjualan. Bilamana digunakan jumlah setelah perhitungan pajak, Penilai harus menambahkan kata-kata “setelah pajak” dan harus memberikan pernyataan yang jelas tentang dasardasar perhitungan pajak.

+ Definisi 3.11

18

Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)

Nilai Realisasi Bersih Terbatas adalah Nilai Realisasi Bersih berdasarkan penyelesaian di masa mendatang dan tanggal yang akan datang tidak memungkinkan waktu yang cukup untuk penawaran yang layak dengan mempertimbangkan sifat properti dan kondisi pasar.

PKP 100+

+ Definisi 3.12

Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional (Net Realisation Value for the Existing Use as an Operational Entity) a)

PKP 100+

19

Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai kesatuan operasional adalah perkiraan harga jual dari suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan normal, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian dengan asumsi bahwa aset akan terus digunakan sebagai kesatuan operasional.

+ Definisi b)

PKP 100+

20

Apabila kondisi atau pembatasan tertentu diterapkan, Penilai harus menjelaskan bahwa nilai tersebut adalah Nilai Realisasi Bersih Terbatas untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional dan harus menyatakan pembatasan yang digunakan di dalam laporan. Pembatasanpembatasan tersebut dapat meliputi hal-hal berikut.

+ Definisi

21

1 Penyelesaian akan terjadi pada satu tanggal yang akan datang yang ditentukan oleh pemberi tugas (dan dicatat dalam laporan) yang tidak memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak dengan mempertimbangkan sifat dari aset dan kondisi pasar pada saat itu; 2 Rekening atau catatan penjelasannya (atau bagian darinya) tidak akan tersedia atau tidak dapat digunakan oleh calon pembeli;

PKP 100+

+ Definisi

22

3 Kegiatan usaha berhenti atau dihentikan; 4 Barang inventaris dan atau mesin dan peralatan telah dipindahkan atau sebagian dipindahkan. Dalam kasus demikian, barang-barang yang dipindahkan tersebut atau pemindahannya harus dinyatakan;

5. Lisensi, atau perizinan yang dibutuhkan hilang atau dicabut, atau bermasalah, atau perlu diperpanjang; 6. Properti yang telah rusak atau dirusak hingga berada dalam kondisi kerusakan yang serius. PKP 100+

+ Definisi 3.13

23

Nilai Sekrap (Scrap Value) Nilai Sekrap adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagianbagian/material suatu aset (tidak termasuk tanah) dan tidak untuk suatu kegunaan yang produktif.

3.14

Nilai Sewa (Rental Value)

Nilai Sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang berlaku di antara kedua belah pihak. PKP 100+

+ Definisi

PKP 100+

24

a)

Nilai Sewa adalah istilah yang digunakan bila perjanjian /persyaratan sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar (lihat di dalam SPI 101 butir 3.6)

b)

Pada semua kasus yang Nilai Sewa-nya dilaporkan, Penilai harus menyatakan persyaratan atau kondisi sewa menyewa yang faktual atau asumsi sewa-menyewa yang menjadi dasar penentuan Nilai Sewa.

c)

Bilamana sebuah properti dikuasai atas dasar sewa atau disewakan, Nilai Sewa harus ditentukan berdasarkan persyaratan sewa menyewa tersebut tanpa penyesuaian apapun.

+ Definisi 3.15

25

Nilai Sisa (Salvage Value) Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.

PKP 100+

+ Definisi 3.16

26

Nilai Sinergi Nilai Sinergi adalah nilai yang timbul karena adanya kombinasi dari dua atau lebih aset atau kepentingan, dimana nilai gabungan lebih besar dari penjumlahan nilainilai yang terpisah. Jika sinergi hanya berlaku untuk satu pembeli tertentu maka Nilai Sinergi akan berbeda dengan Nilai Pasar, karena Nilai Sinergi akan mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya memiliki nilai bagi pembeli tertentu. Nilai Penggabungan (Marriage Value) merupakan tambahan nilai di atas nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti.

PKP 100+

+ Definisi 3.17

27

Nilai Wajar Nilai Wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. 3.17.1 Definisi Nilai Wajar diatas adalah sesuai dengan definisi dalam PSAK 68. Dalam SPI ini, definisi Nilai Wajar untuk tujuan pelaporan keuangan adalah sesuai dengan persyaratan standar akuntansi yang berlaku (lihat SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan).

PKP 100+

+ Definisi 3.18

28

Nilai Wajar Khusus

Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, untuk pihak yang berbeda pendapat sesuai dengan kepentingannya. Selain itu SPI mengakui dasar nilai lain yang berasal dari Standar Penilaian Internasional (IVS 2017) yaitu: 3.19 Nilai Ekuitabel (Equitable Value)

Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, di antara para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentingannya. PKP 100+

+ Hubungan dengan Standar Akuntansi

29

4.1

SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan harus dipahami berkaitan dengan standar ini.

4.2

Tujuan pelaporan keuangan sesuai dengan standar akuntansi internasional adalah untuk menggambarkan secara wajar hasil operasional dan kondisi keuangan perusahaan. Jadi, standar akuntansi itu sendiri tidak ditujukan untuk menilai suatu perusahaan. Untuk rujukan lebih lanjut, lihat di dalam SPI 201.

4.3

Standar akuntansi memberikan tata cara yang diperlukan agar penilaian terhadap aktiva tetap (dan aktiva lainnya) tercermin di dalam catatan dan laporan keuangan perusahaan. Standar tersebut berlaku terhadap penilaian pasar yang ada dan dasar lain yang bertumpu pada konvensi biaya perolehan.

PKP 100+

+ Hubungan dengan Standar Akuntansi

30

4.4

Standar penilaian yang berlaku untuk digunakan dalam laporan keuangan tercakup dalam SPI 201 (SPI 102 menjelaskan Dasar Penilaian selain Nilai Pasar yang secara umum tidak berlaku untuk tujuan pelaporan keuangan). Khususnya, dasar penilaian non pasar yang membahas alokasi nilai di antara aset aset harus dibedakan dari, dan tidak dirancukan dengan, estimasi Nilai Pasar.

4.5

Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.

PKP 100+

+ Pernyataan Standar 5.1.

PKP 100+

31

Sebelum melaksanakan suatu tugas penilaian yang berkaitan dengan kaidah selain dari Nilai Pasar, seorang Penilai harus: a)

Mengidentifikasi secara tepat masalah yang akan ditangani dan memastikan bahwa pelaksanaan tugas tersebut tidak akan mengakibatkan timbulnya suatu kesimpulan yang menyesatkan atau tidak sesuai dengan keadaannya.

b)

Memiliki pengetahuan, pengalaman dan kecakapan yang memadai untuk menyelesaikan tugas sesuai dengan SPI ini dan prinsip dalam penilaian lainnya yang diterima secara umum atau sebagai alternatif:

+ Pernyataan Standar

PKP 100+

32

1.

Mengungkapkan segala keterbatasannya kepada pemberi tugas sebelum menerima tugas;

2.

Mengambil semua langkah yang diperlukan secara tepat untuk menyelesaikan tugas secara profesional dan;

3.

Mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil dalam situasi tersebut di dalam laporan yang berkenaan dengan penyelesaian jasa penilaian yang diberikan.

+ Pernyataan Standar

33

5.2

Dalam mengembangkan suatu estimasi nilai selain dari Nilai Pasar, seorang Penilai harus berhati-hati, memahami dan menerapkan secara tepat metode dan teknik yang diperlukan untuk menghasilkan penilaian yang layak dipercaya.

5.3

Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, Penilai harus menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi Nilai Pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.

5.4

Meskipun konsep dan penerapan konsep nilai selain Nilai Pasar mungkin tepat dalam keadaan tertentu, Penilai harus menjamin bahwa jika nilai ini hendak digunakan dan dilaporkan, maka nilai ini tidak dapat ditafsirkan sebagai gambaran Nilai Pasar.

PKP 100+

+ Pembahasan 6.1

Nilai dalam Penggunaan (Lihat butir 3.2) merupakan nilai non pasar yang diukur dari perspektif pengguna tertentu. Nilai ini kadang kadang disebut sebagai "nilai bagi pengguna atau pemilik tertentu". Nilai dalam pertukaran (Lihat SPI 101 butir 1.2) merupakan nilai yang diakui oleh suatu pasar dimana pertukaran kepemilikan aset diperkirakan benar benar terjadi. Pengertian Nilai Pasar yang sesuai untuk laporan keuangan didasarkan pada prinsip nilai dalam pertukaran (Value in Exchange), dan bukan Nilai dalam Penggunaan (Value in Use).

+ Pembahasan 6.2

Merupakan suatu kebetulan jika Nilai dalam Penggunaan suatu aset sama dengan Nilai Pasar-nya. Nilai dalam Penggunaan suatu aset cenderung lebih tinggi dari Nilai Pasar jika perusahaan mampu beroperasi secara lebih efektif dan efisien dan menguntungkan dibandingkan dengan tipikal perusahaan sejenis. Sebaliknya, Nilai dalam Penggunaan dapat lebih rendah dari Nilai Pasar apabila perusahaan tidak menggunakan suatu aset sesuai dengan kapasitas dan efisiensi maksimumnya.

6.3

Nilai dalam Penggunaan dapat juga menjadi lebih tinggi dari Nilai Pasar apabila perusahaan memiliki hak hak produksi, kontrak kontrak, hak hak paten dan lisensi lisensi, keahlian tertentu, goodwill khusus serta aset tak berwujud lainnya yang tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.

+ Pembahasan 6.4

Konsep Nilai Investasi mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi suatu aset dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar aset. Istilah Nilai Investasi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Perbedaan antara Nilai Investasi dari suatu aset dan Nilai Pasar memberi motivasi bagi pembeli atau penjual untuk memasuki pasar.

+ Pembahasan 6.5

Nilai Khusus mungkin terdapat pada suatu aset dikarenakan lokasi yang unik, situasi temporer di bawah kondisi pasar yang luar biasa, atau pembayaran lebih tinggi oleh seorang pembeli yang mempunyai kepentingan tertentu (Lihat butir 3.6). Unsur Nilai Khusus dapat dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar yang ditetapkan sesuai dengan SPI ini. Nilai Khusus seharusnya tidak disatukan ke dalam pernyataan Nilai Pasar, karena hal ini dapat menyesatkan dan dapat diartikan bahwa unsur penambahan nilai tersebut bukan merupakan suatu hal yang khusus.

+ Pembahasan a)

Nilai Khusus dapat muncul bila aset memiliki atribut yang membuatnya lebih menarik bagi pembeli tertentu dibandingkan dengan pembeli lain di pasar. Atribut ini dapat mencakup fisik, fungsi, geografis, karakteristik ekonomi atau hukum dari suatu aset, seperti properti yang bersambungan.

b)

Nilai Pasar mengabaikan semua elemen dari Nilai Khusus, karena pada tanggal penilaian diasumsikan adanya pembeli yang berminat dan bukan adanya pembeli tertentu yang berminat.

c)

Nilai Investasi merupakan salah satu bentuk dari Nilai Khusus, dikarenakan terdapat unsur khusus yang menjadi pertimbangan investasi yang berlaku khusus bagi investor tertentu yang berbeda dengan pasar.

+ Pembahasan 6.6

Nilai Likuidasi sebagaimana dimaksud dalam IVS 2017 seharusnya mempertimbangkan biaya-biaya yang dibutuhkan untuk mengkondisikan suatu aset menjadi dapat dijual (saleable condition) dan biaya-biaya terkait aktivitas pelepasan aset. Nilai Likuidasi dapat ditentukan dengan dua premis nilai yang berbeda a)

transaksi yang teratur (orderly) dengan periode pemasaran yang tipikal, atau

b)

transaksi yang dipaksakan (forced transaction) dengan periode pemasaran yang singkat.

Penilai harus menentukan premis nilai yang diasumsikan.

+ Pembahasan 6.7

Nilai Likuidasi dalam penilaian aset tetap sering digunakan dalam situasi penjual berada di bawah paksaan untuk menjual atau penjualan paksa (forced sale) sehingga akibatnya waktu pemasaran yang wajar tidak terpenuhi. Harga yang bisa diperoleh dalam keadaan ini akan tergantung dari sifat tekanan pada penjual dan alasan penyebab waktu pemasaran yang layak tidak dapat dilakukan. Hal ini juga mencerminkan konsekuensi penjual yang tidak dapat menjual dalam jangka waktu yang layak. Harga yang diperoleh dalam penjualan paksa tidak dapat diperkirakan secara realistis, kecuali sifat dan alasan atas keterpaksaan dari penjual dapat diketahui. Harga yang akan diterima penjual dalam penjualan paksa mencerminkan keadaan khusus, bukan seperti penjual yang berminat menjual secara hipotetis yang memenuhi definisi Nilai Pasar. Harga yang diperoleh dalam penjualan paksa hanya memiliki keterkaitan secara kebetulan saja dengan Nilai Pasar atau dasar nilai lainnya. "Penjualan Paksa" adalah deskripsi dari situasi dimana pertukaran terjadi, dan tidak merupakan dasar nilai.

+ Pembahasan a)

Jika diperlukan indikasi harga berdasar kondisi penjualan paksa, maka perlu diidentifikasi dengan jelas keterpaksaan dari penjual, termasuk konsekuensi gagal menjual dalam periode tertentu dengan membuat asumsi yang sesuai. Jika keadaan ini tidak diperoleh pada tanggal penilaian, maka harus diidentifikasikan dengan jelas sebagai asumsi khusus.

+ Pembahasan b)

Penjualan di pasar yang tidak aktif atau kondisi pasar yang sedang menurun tidak langsung disebut "penjualan paksa" karena penjual mungkin berharap harga akan lebih baik jika kondisi membaik. Kecuali bila penjual terpaksa menjual dalam jangka waktu yang tidak memenuhi periode pemasaran yang layak, maka penjual merupakan penjual yang berminat menjual dan memenuhi definisi Nilai Pasar (lihat SPI 101 butir 3.2 huruf e). Oleh karena itu Nilai Likuidasi tidak mudah diperkirakan oleh seorang Penilai karena sifat dan luasnya asumsi yang bersifat subyektif dan tanpa dasar dalam merumuskan opini semacam itu, sehingga Penilai harus menggunakan istilah indikasi Nilai Likuidasi (Lihat butir 3.5 huruf b).

+ Pembahasan 6.8

Pengertian dasar Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali sama dengan Nilai Likuidasi (Nilai Jual Paksa), tetapi dalam Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali penilaian dilakukan dengan asumsi properti/fasilitas yang ada secara utuh akan diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya semula.

6.9

Konsep Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada meninggalkan asumsi Nilai Pasar mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik. Kegunaan yang utama dari penilaian adalah pada saat penilai menentukan nilai dari aset yang merupakan bagian dari usaha yang berkelanjutan. Oleh karena itu adalah tidak berdasar untuk menggunakan nilai pasar yang menggambarkan penggunaan selain dari untuk usaha yang berkelanjutan.

+ Pembahasan 6.10

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi: 1.

Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.

2.

Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada).

+ Pembahasan 6.11

Nilai Realisasi Bersih dapat dianggap lebih realistis jika dibandingkan dengan Nilai Pasar dalam hal pemberi tugas bermaksud untuk melepaskan suatu aset. Penilai harus tanggap bahwa biaya-biaya tidak termasuk kewajiban pajak yang mungkin timbul dalam pelepasan aset selain dari biaya meterai atau kewajiban lainnya yang dibebankan dalam dokumentasi pengalihan hak. Jika pajak akan dibebankan, penggunaan istilah “nilai realisasi bersih setelah pajak” harus digunakan dan besarnya pajak serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan harus dinyatakan secara jelas. Penilai disarankan untuk berkomunikasi dengan bagian keuangan dan konsultan pajak dari pemberi tugas dalam penentuan nilai setelah pajak.

+ Pembahasan a.

Pada beberapa kasus penjualan suatu aset, asumsi Nilai Pasar bahwa tempat pertukaran kontrak dan penyelesaiannya terjadi secara simultan pada tanggal penilaian mungkin tidak tepat. Dalam kasus seperti ini adalah tepat menggunakan istilah “estimasi Nilai Realisasi Bersih” dengan secara berhati-hati memberikan asumsi waktu pelepasan asetdan menyatakan secara jelas bahwa ini tidak menyimpang dari definisi Nilai Pasar. Bila waktu yang akan datang tidak memberikan jangka waktu yang cukup untuk pemasaran, “estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas” seharusnya digunakan.

+ Pembahasan 6.12

Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional sering diperlukan untuk properti seperti gedung bioskop dan hotel tempat properti tersebut biasanya dijual sebagai perusahaan yang beroperasi. Oleh karena itu adalah tidak berdasar untuk menggunakan asumsi Nilai Pasar berdasarkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Nilai sudah termasuk biaya penjualan, tetapi tidak memperhitungkan pajak penjualan selain dari bea meterai dan bea lainnya dalam dokumentasi pengalihan.

+ Pembahasan a)

Sering kali, dalam hal penilaian diperlukan oleh pemberi pinjaman, pemberi tugas membatasi asumsi yang biasa digunakan dalam penentuan Nilai Pasar. Aturan yang umum adalah pembatasan ini secara jelas dispesifikasikan dan, jika sesuai, dibandingkan dengan asumsi Nilai Pasar

b)

Waktu yang biasanya dibutuhkan untuk penjualan bervariasi bergantung pada sifat properti dan kondisi pasar pada tanggal penilaian

+ Pembahasan 6.13

Dalam beberapa kejadian, opini Nilai Realisasi Bersih Terbatas dibutuhkan oleh pemberi pinjaman untuk melaksanakan penilaian properti yang mengasumsikan jangka waktu tertentu untuk pelepasan properti dan penyesuaian yang dilakukan untuk biaya penjualan. Jika jangka waktu kurang dari yang diasumsikan dalam definisi nilai pasar, istilah “nilai realisasi bersih terbatas” harus digunakan. Laporan harus menyatakan jangka waktu dan jangka waktu normal yang biasanya dibutuhkan. Jangka waktu ini akan bervariasi bergantung pada sifat properti dan kondisi pasar pada tanggal penilaian.

+ Pembahasan 6.14

Nilai Sekrap merupakan nilai dari suatu properti (tidak termasuk tanah) yang sudah tidak mempunyai nilai ekonomis lagi, dalam arti keseluruhan ataupun merupakan bagianbagian/materialnya, dan umumnya properti berupa mesin dan peralatan akan dijual berdasarkan berat dan akan dilebur kembali.

6.15

Istilah Nilai Sewa dibedakan dari “Nilai Sewa Pasar” berdasarkan kenyataan bahwa istilah sewa ini berbeda dengan istilah sewa pasar.

+ Pembahasan 6.16

Nilai Sisa (Lihat butir 3.15) biasanya merupakan pernyataan mengenai harga properti saat ini, selain dari tanah, yang telah mencapai akhir dari harapan masa manfaat sesuai dengan tujuan dan fungsinya semula. Konsep Nilai Sisa mengartikan bahwa aset dinilai atas dasar nilai sisa dan bukan untuk tujuannya semula. Dalam konteks ini, Nilai Sisa juga dikenal dalam terminologi akuntansi sebagai jumlah realisasi bersih dari suatu aset yang telah habis masa manfaatnya.

6.17

Nilai Sisa tidak selalu berarti bahwa suatu aset tidak memiliki lagi masa manfaat atau kegunaan lebih lanjut. Properti yang telah dinyatakan usang pada akhir sisa masa manfaat dapat dibangun kembali, diubah untuk suatu penggunaan yang sama atau berbeda, atau dapat digunakan sebagai suku cadang bagi properti properti lain yang masih berjalan. Secara ekstrim nilai sisa dapat mewakili gambaran mengenai nilai rongsokan, atau nilai untuk daur ulang.

+ Pembahasan 6.18

Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang penting untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbeda. Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya pasar bagi properti maupun kondisi transaksi.

+ Pembahasan 6.19

Nilai Wajar merupakan konsep yang lebih luas dari Nilai Pasar. Meskipun dalam banyak kasus harga yang wajar antara dua pihak akan sama dengan yang diperoleh di pasar, akan tetapi terdapat kasus di mana penilaian dengan Nilai Wajar akan mempertimbangkan berbagai hal yang diabaikan dalam penilaian dengan Nilai Pasar, seperti pada Nilai Khusus yang timbul karena adanya kombinasi kepentingan.

6.20

Nilai Ekuitabel membutuhkan kajian dari harga yang wajar di antara dua pihak tertentu dan teridentifikasi dengan mempertimbangkan keuntungan dan kerugian yang akan diperoleh masing-masing pihak dari transaksi. Sebaliknya, Nilai Pasar umumnya mensyaratkan diabaikannya keuntungan dan kerugian yang tidak akan tersedia atau dinikmati oleh pelaku pasar.

+ Pembahasan 6.21

Penggunaan dari Nilai Ekuitabel termasuk: a)

Penentuan harga yang wajar untuk pemegang saham dari perusahaan tertutup, dimana kepemilikan saham dari dua pihak tertentu dapat berarti bahwa harga yang wajar di antara mereka adalah berbeda dengan harga yang akan terjadi di pasar, dan

b)

Penentuan harga yang wajar di antara pemilik sewa dan penyewa baik untuk transfer permanen dari aset yang disewakan atau untuk pembatalan dari kewajiban sewa

+ Pembahasan 6.22

Penggunaan Nilai Wajar Khusus Nilai Wajar Khusus berlaku secara khusus untuk situasi adanya pihak yang berbeda pendapat (dissenting party) serta diperlakukan tidak adil atau dalam konteks yudisial, dimana dibutuhkan opini nilai yang wajar bagi pihak yang berbeda pendapat dengan mempertimbangkan kelebihan atau kerugian yang akan diperoleh dari transaksi.

6.23

Properti dapat dinilai atas dasar selain dari Nilai Pasar, atau dapat berpindah tangan dengan harga yang tidak mencerminkan Nilai Pasar sebagaimana dijelaskan. Dasar alternatif tersebut bisa mencerminkan perspektif non pasar dari pemanfaatan atau fungsinya, atau dari kondisi non pasar dan tidak lazim. Sebagai contoh adalah Nilai dalam Penggunaan, Nilai Investasi, Nilai Khusus, dan Nilai Sinergis (Lihat butir 3).

+ Pembahasan 6.24

Premis Nilai (Asumsi penggunaan) menjelaskan bagaimana aset atau kewajiban digunakan. Berbagai penilaian akan membutuhkan Premis Nilai tertentu membolehkan pertimbangan dari beberapa Premis Beberapa Premis Nilai yang banyak dijumpai adalah: a) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

b) Penggunaan Saat Ini (Eksisting) c) Likuidasi secara teratur, dan d) Jual Paksa

situasi dasar atau Nilai.

+ Pembahasan 6.25

Premis Nilai – Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) a)

HBU adalah penggunaan yang dari perspektif pelaku pasar akan menghasilkan nilai tertinggi dari aset. Meskipun konsep ini terutama diterapkan pada aset non keuangan karena umumnya aset keuangan tidak memiliki penggunaan alternatif, terdapat situasi dimana HBU dari aset keuangan perlu dipertimbangkan.

b)

HBU harus secara fisik dimungkinkan (jika sesuai), secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi. Apabila berbeda dengan penggunaan saat ini, biaya untuk mengkonversi aset menjadi HBU nya akan berpengaruh terhadap nilai.

+ Pembahasan c)

HBU aset dapat berupa penggunaan saat ini atau penggunaan yang ada apabila digunakan secara optimal. Namun demikian, HBU dapat berbeda dari penggunaan saat ini atau bakan menjadi likuidasi secara teratur.

d)

HBU aset yang dinilai dengan dasar berdiri sendiri (stand alone) mungkin berbeda dari HBU sebagai bagian dari sekelompok aset, ketika kontribusinya kepada nilai dari sekelompok aset tersebut dipertimbangkan.

+ Pembahasan e)

Penentuan HBU melibatkan pertimbangan berikut: 1.

Untuk menentukan apakah suatu penggunaan secara fisik dimungkinkan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan yang dianggap paling wajar oleh pelaku pasar

2.

Untuk mencerminkan persyaratan yang secara hukum diijinkan, setiap restriksi legal mengenai penggunaan aset, misalnya peraturan tata kota/peruntukan harus dipertimbangkan penilai termasuk kemungkinan perubahan restriksi tersebut

+ Pembahasan 3.

6.26

Persyaratan bahwa penggunaan secara finansial layak mempertimbangkan apakah penggunaan alternatif yang secara fisik dimungkinkan dan secara hukum diijinkan akan menghasilkan pengembalian yang memadai bagi pelaku pasar tipikal, setelah memperhitungkan biaya konversi akan melebihi tingkat pengembalian dari penggunaan yang ada.

Premis Nilai - Penggunaan Saat Ini (Eksisting) Adalah cara saat ini dimana aset, kewajiban atau sekelompok aset dan/atau kewajiban digunakan. Penggunaan saat ini mungkin, tapi tidak selalu, merupakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

+ Pembahasan 6.27

Premis Nilai – Likuidasi Teratur Menjelaskan nilai dari sekelompok aset yang dapat direalisasikan dalam penjualan likuidasi, dalam periode waktu yang wajar untukmendapatkan pembeli (atau beberapa pembeli), dimana penjual terpaksa untuk menjual secara apa adanya (as-is, where-is basis)

Periode waktu yang wajar untuk mendapatkan pembeli (atau beberapa pembeli) dapat bervariasi tergantung kepada jenis aset dan kondisi pasar

+ Pembahasan 6.28

Premis Nilai – Jual Paksa a)

Istilah Jual Paksa sering digunakan dalam situasi dimana penjual terpaksa untuk menjual dan sebagai konsekuensinya, periode pemasaran yang layak tidak dimungkinkan dan pembeli tidak dapat melaksanakan uji tuntas yang seharusnya (lihat penjelasan pada butir 6.7).

b)

Suatu transaksi Jual Paksa umumnya merefleksikan harga yang paling dimungkinkan diperoleh dari suatu properti di bawah kondisi berikut:

+ Pembahasan 1.

Pelaksanaan penjualan dalam periode waktu yang singkat

2.

Aset tergantung kepada kondisi pasar yang terjadi pada tanggal penilaian atau asumsi jangka waktu dimana transaksi akan dilaksanakan

3.

Baik penjual maupun pembeli masng-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian

4.

Penjual dalam keadaan terpaksa menjual

5.

Pembeli umumnya termotivasi untuk membeli

6.

Kedua belah pihak bertindak untuk kepentingan terbaik mereka

7.

Usaha pemasaran yang normal tidak dimungkinkan karena waktu eksposur yang singkat

8.

Pembayaran dilakukan secara tunai

+ Pembahasan c)

6.29

Ketika transaksi Jual Paksa yang dapat dikonfirmasi umumnya akan dikecualikan dari pertimbangan dalam penilaian dengan dasar Nilai Pasar, adalah sulit untuk memverifikasi bahwa transaksi bebas ikatan di pasar adalah suatu transaksi Jual Paksa.

Faktor Spesifik Entitas a)

Faktor spesifik yang dimiliki oleh pembeli atau penjual tertentu, tidak boleh digunakan sebagai input data dalam penilaian berbasis pasar. Contoh faktor spesifik tertentu diatas, sebagai berikut:

+ Pembahasan

b)

1.

Tambahan nilai yang berasal dari penerbitan portofolio aset sejenis;

2.

Sinergi yang unik antara aset dan aset lainnya yang dimiliki oleh entitas;

3.

Hak legalitas atau pembatasan;

4.

Manfaat pajak atau beban pajak;

5.

Kemampuan untuk mengeksploitasi aset yang unik untuk entitas tersebut.

Untuk menentukan faktor-faktor diatas spesifik atau tidak pada entitas, ditentukan kasus per kasus. Misalnya, suatu aset yang secara normal tidak dapat ditransaksikan tersendiri, karena merupakan bagian dari suatu kelompok aset dimana sinergi dari aset-aset tersebut akan dimiliki oleh pelaku pasar bila dipindahkan secara kelompok.

+ Pembahasan c)

6.30

Jika rencana penilaian adalah untuk menentukan nilai bagi pemilik spesifik (Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, al. Nilai Investasi), faktor spesifik entitas akan tercermin dalam penilaian aset. Contoh: kondisi dimana nilai bagi pemilik spesifik diperlukan, seperti mendukung keputusan investasi dan mengkaji kinerja suatu aset.

Sinergi a)

Sinergi merujuk kepada manfaat yang terkait dengan kombinasi aset. Ketika sinergi terjadi, nilai dari sekelompok aset dan kewajiban adalah lebih besar dari jumlah nilai dari aset dan kewajiban individual pada saat berdiri sendiri (stand-alone basis). Sinergi umumnya terkait dengan pengurangan biaya, dan/atau penambahan pendapatan, dan/atau pengurangan resiko.

+ Pembahasan

6.31

b)

Apakah sinergi seharusnya dipertimbangkan dalam penilaian akan tergantung kepada dasar nilai. Untuk sebagian besar dasar nilai, hanya sinergi yang tersedia untuk pelaku pasar lainnya yang umumnya akan dipertimbangkan (lihat Faktor Spesifik Entitas).

c)

Pengkajian apakah sinergi akan tersedia untuk pelaku pasar lainnya mungkin didasarkan kepada jumlah sinergi daripada cara tertentu untuk mencapai sinergi tersebut.

Biaya transaksi Dasar nilai pada umumnya menggambarkan estimasi harga pertukaran dari aset tanpa memperhitungkan biaya penjualan dari penjual atau biaya pembelian dari pembeli dan tanpa penyesuaian untuk pajak yang harus dibayarkan oleh masing-masing pihak sebagai akibat langsung dari transaksi

+ Syarat Pengungkapan 7.1

Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Standar pelaporan tertentu dapat saja berbeda beda, tetapi merupakan tanggung jawab Penilai untuk memasukkan dalam laporan paling sedikit hal hal yang tercantum dalam butir 5.0 di atas. Untuk penilaian bukan berdasarkan Nilai Pasar, tujuan dan penggunaan penilaian hendaknya dilaporkan secara jelas, dan diungkapkan lengkap termasuk pernyataan mengenai dasar penilaian, kemungkinan penerapan serta keterbatasannya.

+ Syarat Pengungkapan 7.2

Setiap laporan penilaian atas dasar selain Nilai Pasar harus mencantumkan Pernyataan mengenai Kondisi dan Syarat Pembatas atau pernyataan lain yang sejenis. Walaupun terdapat ketentuan ini, Penilai tidak diperbolehkan menggunakan pernyataan mengenai Kondisi dan Syarat Pembatas untuk membenarkan penyimpangan dari SPI ini.

7.3

Dalam melaksanakan suatu penilaian atas dasar selain Nilai Pasar, Penilai tidak diperbolehkan membuat asumsi yang tidak wajar dilihat dari fakta yang dapat dipastikan terjadi pada tanggal efektif penilaian. Seluruh asumsi harus diungkapkan dalam setiap laporan.

+ Syarat Pengungkapan 7.4

Setiap laporan penilaian atas dasar selain dari Nilai Pasar harus sesuai dengan pedoman sebagaimana yang ditetapkan dalam SPI ini. Perbedaan definisi harus dijelaskan antara Nilai Pasar dan jenis nilai lainnya yang digunakan.

7.5

Setiap laporan penilaian yang dibuat dengan dasar selain Nilai Pasar harus menyertakan Pernyataan Penilai bahwa telah dilakukan sesuai dengan SPI.

+ Syarat Pengungkapan 7.6

Jika suatu penilaian dibuat oleh seorang penilai internal, misalnya Penilai yang dipekerjakan oleh perusahaan yang memiliki aset, maupun perusahaan akuntansi yang bertanggung jawab untuk membuat catatan dan atau laporan keuangan perusahaan, harus ada pengungkapan khusus dalam laporan penilaian tentang status Penilai dan hubungannya dengan pemberi tugas.

7.7

Laporan lainnya harus konsisten dengan SPI ini.

+ Ketentuan Penyimpangan 8.1

Jika seorang Penilai diminta untuk melaksanakan suatu tugas di luar dari SPI ini, Penilai dapat menerima dan melaksanakan jasa penilaian tersebut dengan syarat: a)

Penilai menentukan bahwa tugas tersebut tidak cenderung akan menyesatkan perusahaan, para pengguna laporan atau jasa penilaian, atau masyarakat umum;

b)

Penilai memberitahukan kepada Pemberi Tugas bahwa tugas tersebut menggunakan asumsi khusus atau pengecualian dari SPI ini yang harus diungkapkan lengkap dalam laporan dan atau pernyataan kepada Pihak Ketiga yang dibuat oleh Penilai sebagai hasil dari penugasan yang dilaksanakan;

+ Ketentuan Penyimpangan c)

Penilai perlu mencantumkan suatu kondisi di dalam syarat (kontrak) penugasan Penilai bahwa asumsi khusus atau penyimpangan diungkapkan dalam setiap dokumen yang dipublikasikan yang merujuk pada opini Penilai.

+ Kutipan dan Tanggal Berlaku 9.1

Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 102 - Dasar Nilai Selain Nilai Pasar.

9.2

SPI 102 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

TERIMA KASIH Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) Jl. Kalibata Raya No. 11-12E, Jakarta Selatan 12740 Telp : 62 21 7949079 – 79181706 Fax : 62 21 7949081 Office 18, Lantai 3 Unit 3F Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan Indonesia Email : [email protected] Website : http://www.mappi.or.id