Md 1 - Rahasia “iq Keuangan Properti” Memilih Dna Lokasi Investasi Properti Yang Optimal (pak Anton Sitorus)

MODUL 1

RAHASIA ´IQ KEUANGAN PROPERTIµ MEMILIH JENIS DNA LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL (1 Sesi)

c


   

MENGAPA HARUS LOKASI, LOKASI DAN LOKASI ?

1

Semua investor properti memahami tiga aturan paling penting dalam investasi properti yaitu: Lokasi, Lokasi, dan Lokasi.

2

Mengapa banyak orang yang ingin menjadi kaya melalui investasi properti? Karena nilai properti mereka bertambah terus menerus tanpa mereka harus bekerja.

3

Artinya, tanpa harus bekerja mereka dapat menikmati pertumbuhan nilai properti mereka yang bertambah dari waktu ke waktu sepanjang hidup mereka.

4

Pada kenyataannya di Indonesia, nilai dari hampir 80% dari keseluruhan lokasi properti selalu meningkat dari waktu ke waktu.

5 Salah satu bagian paling

penting dalam pemilihan lokasi investasi properti, adalah mengukur keuntungan yang diharapkan dari pertumbuhan nilai properti itu.

6

Sejumlah lokasi mempunyai tingkat sensitifitas tertentu atas perkembangan tren naiknya siklus pasar properti.

7

Kenaikan nilai properti yang signifikan seringkali ditemukan pada lokasi properti tertentu yang sedang berkembang pesat.

8

Sebaliknya, adapula lokasi-lokasi tertentu yang nilainya tidak mengalami kenaikan berarti.

9

maktor yang menentukan tingkat kenaikan nilai suatu lokasi adalah µDNA basis ekonomi lokasiµ yang melekat permanen dalam lokasi itu.

10

Tinggi rendahnya kenaikan nilai atau tren capital gain sangat tergantung dari DNA basis ekonomi lokasi properti itu.

11

Semakin berkembang DNA basis ekonomi di suatu lokasi tertentu, maka semakin tinggi tren Capital Gain ²nya.

12

Ada lokasi didalam suatu kawasan properti yang capital gain -nya rata-rata hanya 1%, 3%, 5%, 7% dan 9% /th.

13

Tetapi ada juga lokasi dalam kawasan properti yang capital gain-nya rata-rata mencapai 10%, 12%, 14%, 16% bahkan 20% /th.

14 Ãanyak investor properti

yang beranggapan bahwa lokasi yang termahal adalah lokasi yang terbaik. Atau sebaliknya lokasi yang termurah adalah lokasi yang terburuk.

15

Lokasi yang termahal memang biasanya menjadi pilihan dari investor segmen pasar kelas atas.

16

Tetapi pada kenyataannya di lapangan, lokasi yang termahal tidak selalu menjadi investasi properti yang optimal

17

Sebaliknya, lokasi yang termurah bukan selalu merupakan lokasi investasi yang tidak optimal.

18 Anda perlu mempelajari

suatu lokasi investasi properti yang tidak hanya diminati, tetapi yang lebih penting tren Capital Gainnya minimal 10% /th untuk 5 tahun yang akan datang ?

APA ISTILAHISTILAH POPULER TENTANG LOKASI PROPERTI ?

1. Lokasi strategis Lokasi dengan aksesibilitas yang tinggi Lokasi dengan utilitas kota yang lengkap Lokasi dengan pengembangannya Lokasi yang siklusnya berkembang atau stabil

Lokasi strategis umumnya cocok untuk Investasi : Ruko,Rukan, Kios, Apartemen dan Ruang Kantor

2. Lokasi Terkenal Lokasi dengan aksesibilitas yang sedang Lokasi yang terkenal karena sesuatu yang khas Lokasi dengan utilitas kota yang lengkap Lokasi yang siklusnya stabil

Lokasi Terkenal umumnya cocok untuk Investasi: Ruko, Rukan, Kios, Apartemen dan Ruang Kantor

3. Lokasi Lingkungan Lokasi dengan aksesibilitas sedang Lokasi dengan utilitas lengkap Lokasi dengan udara yang lebih bersih Lokasi stabil

Lokasi Lingkungan umumnya cocok untuk Investasi : Townhouse, Perumahan dan Villa

4. Lokasi Primer Lokasi primer adalah istilah untuk suatu µkawasan utamaµ yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti tertinggi.

Kualitas µkawasan utamaµ umumnya dicerminkan oleh : kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang dan perawatan bangunan dengan kualitas yang terbaik

Contoh Lokasi Primer untuk Perkantoran dan Mal : Segitiga Emas Jakarta Contoh Lokasi Primer untuk Perumahan elit : Pondok Indah, Permata Hijau, Senayan, Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk dll

5. Lokasi Sekunder Lokasi sekunder adalah istilah untuk suatu µkawasan sekunderµ yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti kelas dua.

Kualitas µkawasan sekunderµ dicerminkan oleh kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang dan perawatan bangunan yang cukup baik tetapi kualitas dan nilainya dibawah kawasan primer.

Contoh Lokasi Sekunder untuk Perkantoran : TÃ. Simatupang, Ãintaro dan Menteng Contoh Lokasi Sekunder perumahan menengah : Ãintaro, Depok, Cibubur, ÃSD dll

6. Sunrise Area atau Kawasan Yang Ãerkembang Sunrise Area adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang µtumbuh dan sedang berkembangµ.

Properti-properti di kawasan ini disebut sebagai Sunrise Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata 10-15%/th, pada 5 th yang akan datang.

7. Sunset Area atau Kawasan Yang Menurun ´Sunset Areaµ adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang µmenua dan sedang menurunµ.

Properti-properti di kawasan ini disebut Sunset Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata < 10% /th pada 5 th yang akan datang

8. Lokasi dengan Market Ãase yang Kuat Market base adalah basis pasar. Ãasis pasar yang kuat, artinya jumlah penyewa tertentu dengan ukuran tertentu, mendominasi pasar di lokasi tersebut.

Misalkan di apartemen tertentu, unit 2 kamar paling banyak di apartemen itu, sedangkan di lokasi itu lebih banyak yang berminat menyewa unit 2 kamar, maka gedung apartemen itu memiliki basis pasar yang kuat. Artinya tingkat okupansi apartemen itu tinggi.

9. Lokasi dengan Turn over yang tinggi Market Turn over adalah tingkat transaksi sewa, jual dan beli atas unit-unit apartemen di lokasi tertentu

Semakin tinggi tingkat transaksi jual beli dan sewa menyewa di lokasi apartemen tertentu, maka semakin tinggi tingkat market turn over dari pasar apartemen di lokasi tersebut.

10. Lokasi Growth Centre Growth Centre adalah suatu kawasan yang sedang berkembang pesat dilihat dari pertumbuhan permintaan properti di kawasan itu.

Growth Centre adalah suatu pusat pengembangan kawasan yang memiliki prospek pertumbuhan permintaan properti bersifat sustainable dalam jangka panjang.

Growth Centre adalah suatu kawasan investasi properti yang memiliki tren potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata diatas 10% /th, untuk 5 th yang akan datang.

Ciri-ciri suatu growth centre diantaranya: dekat dengan pintu masuk dan keluar jalan tol, trade center, shopping mall, letaknya dekat persimpangan jalan-jalan utama, terminal MRT, dll.

Di Jakarta, Growth center terdapat di kawasan Mangga Dua, Kuningan, Tanah Abang, Sudirman, Thamrin, Ãunderan HI, Gatot Subroto, Senayan, dan Casablanca.

Di Ãogor, growth center terdapat di Depok, Cibinong, Sawangan, Cileungsi, dan Cibubur.

Di Tangerang, growth center terdapat di Cipondoh, Serpong, Karawaci, dan Ãintaro.

Di Ãekasi, pertumbuhan pesat dari growth centre, terlihat di Kranji, Pekayon, Pondok Gede, Tambun, Cibitung, dan Cikarang.

APA ITU DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

1

DNA basis ekonomi suatu kawasan adalah karakter keekonomian dari suatu kawasan.

2 Kombinasi dari karakter

properti yang bersifat statis dengan karakter ekonomi yang bersifat dinamis di kawasan itu mencerminkan kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu.

3

Semakin dinamis perkembangan ekonomi pada suatu kawasan maka semakin kuat DNA basis ekonomi dari kawasan itu.

4

DNA basis ekonomi dari suatu kawasan adalah demand generator di kawasan itu.

5

Perkembangan ekonomi masa depan suatu kawasan ditentukan oleh kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu saat ini.

6

DNA basis ekonomi kawasan properti saat ini menentukan pertumbuhan nilai properti di kawasan itu di masa mendatang.

7

DNA basis ekonomi suatu kawasan saat ini ´menyimpanµ potensi permintaan dan penawaran properti masa depan di kawasan itu.

8

Ãila potensi DNA basis ekonomi suatu kawasan meningkat maka permintaan properti di kawasan itu akan meningkat.

9 Maka, semakin kuat

potensi pertumbuhan DNA basis ekonomi kawasan, semakin besar magnet kawasan itu menarik arus manusia, pekerjaan, perdagangan, barang dan jasa.

DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN, LINGKUNGAN DAN LOKASI

DNA Ãasis Ekonomi Suatu Kawasan A DNA Tapak sebagai Lokasi (cell) DNA Lokasi dalam sebuah à Lingkungan (organ) DNA Lingkungan dalam sebuah C Kawasan (organism)

DNA Kawasan Menentukan Prospek Lokasi DNA Lokasi (Cell) DNA Lingkungan (Organ) DNA Kawasan (Organism)

ÃAGAIMANA PENGARUH DNA ÃASIS EKONOMI KAWASAN TERHADAP LINGKUNGAN DAN LOKASI ?

1

DNA basis ekonomi suatu kawasan mempengaruhi DNA basis ekonomi lingkungan properti dalam kawasan itu.

2

DNA basis ekonomi suatu lingkungan mempengaruhi DNA basis ekonomi lokasi properti dalam lingkungan itu.

3

DNA basis ekonomi suatu lokasi properti sangat dipengaruhi oleh DNA basis ekonomi kawasan dimana lokasi properti itu berada.

CONTOH : DNA ÃASIS EKONOMI KAWASAN KELAPA GADING

1

DNA basis ekonomi kawasan Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.

2

Kawasan Kelapa Gading terbagi dalam beberapa sifat DNA basis ekonomi lingkungan.

3

Ãandingkan DNA basis ekonomi antara Ruko µdi lingkungan jalan masukµ, Ruko di lingkungan ´penjualan mobilµ dengan Ruko di µlingkungan Mallµ Kelapa Gading.

4

DNA basis ekonomi lingkungan Ruko yang mana yang paling kuat saat ini dan potensinya di masa mendatang ?

MENGAPA DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ÃISA ÃERUÃAH ?

APA mAKTOR-mAKTOR YANG DAPAT MERUÃAH DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

1

2

Evolusi dan Revolusi perubahan tata ruang di suatu kawasan Perpindahan basis ekonomi dari satu kawasan ke kawasan yang baru

3

4

Pembangunan sebuah lokasi baru di kawasan tertentu Pembangunan superblok di suatu kawasan

1 Contoh Evolusi perubahan Tata Ruang Perpindahan lapangan udara 20 th yang lalu dari kawasan Kemayoran ke kawasan Cengkareng adalah karena evolusi perubahan tata ruang kota Jakarta

Sejak perpindahan itu, DNA basis ekonomi kawasan Kemayoran berubah dari ´lapangan udara dengan industri jasa dan perdagangan yang terkait dengan penerbanganµ menjadi lahan kosong seluas 450 Ha.

Kemudian setelah kawasan Kemayoran dibangun 20 th kemudian, DNA basis ekonominya berubah lagi dari Airport menjadi kawasan : jasa perumahan, jasa pendidikan, jasa sosial kemasyarakatan dan jasa pameran.

Sebaliknya, setelah kawasan Cengkareng dibangun menjadi Airport International, DNA basis ekonomi kawasan Cengkareng pun berubah secara revolusioner.

Dari suatu DNA basis ekonomi pertanian menjadi DNA basis ekonomi ´perkotaan penerbanganµ dengan basis : industri penerbangan, jasa pergudangan dan perdagangan yang terkait dengan penerbangan.

2 Contoh : Perpindahan basis ekonomi Ratusan tahun lalu, kawasan Ãeos dan kawasan Pasar Pagi di Kota Tua Jakarta Ãarat yang berdekatan dengan pelabuhan menjadi suatu kawasan bisnis dengan basis ekonomi yang kuat

Kawasan itu pernah menjadi CÃD yang pertama Kota Jakarta, sebelum berpindah ke Segitiga Emas, ThamrinSudirman-Gatsu-Kuningan

DNA basis ekonomi kawasan kota tua itu dulunya adalah ´mIRESµ atau finance, insurance, real estate dan services.

Ãank-bank besar, perusahaan asing dan perusahaan nasional dulu berkantor pusat di kawasan kota tua itu Pusat perdagangan ritel terbesar juga berpusat di sekitar kawasan kota tua itu

Ãeos dan Pasar Pagi yang berlokasi di dekat pelabuhan saat itu termasuk kawasan sunrise area. Saat itu seluruh kawasan-kawasan yang berlokasi di dekat pelabuhan, memiliki DNA basis ekonomi yang lebih kuat daripada DNA kawasan di Jakarta yang bukan berada di dekat pelabuhan

Di sisi lain, Kawasan Segitiga Emas di Jakarta Selatan saat itu, merupakan suatu kawasan yang tidur dan termasuk sunset area. DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas saat itu adalah jasa perumahan

Sejak kepindahan CÃD dari Kota Tua ke Segitiga Emas, maka DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas berubah dari kawasan sunset area menjadi kawasan sunrise area.

DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas berubah dari DNA basis ekonomi jasa perumahan menjadi DNA basis ekonomi ´mIRESµ atau minance, Insurance, Real Estate and Services.

Kawasan Segitiga Emas saat ini menjadi kawasan pusat bisnis utama di Jakarta atau CÃD Jakarta. DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas saat ini adalah : perbankan, keuangan, perdagangan, perhotelan, bisnis dan jasa

Kawasan Segitiga Emas adalah kawasan bisnis yang terbaik di Jakarta. Merupakan kawasan yang pertama membangun Superblok, karena aksesibilitas lokasinya yang sangat tinggi dan posisinya yang sangat strategis.

DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas memiliki kekuatan yang sangat tinggi untuk menarik arus manusia, arus pekerjaan, arus perdagangan, arus bisnis dan jasa ke lingkungan sekitarnya.

Kawasan Segitiga Emas sangat diuntungkan karena lokasinya berdekatan dengan pusat perdagangan Ãlok M dan Tanah Abang. Kemudian lokasinya juga berdekatan dengan kawasan dan permukiman elit Kebayoran Ãaru dan Menteng.

Kawasan Kota Tua Jakarta yang semula menjadi kawasan sunrise area sekarang berubah menjadi kawasan sunset area.

3 Contoh : Pembangunan Kawasan Ãaru Kawasan Kelapa Gading ketika pada th 70an merupakan suatu kawasan rawa-rawa atau disebut ´tempat jin buang anakµ.

Kini DNA basis ekonomi Kelapa Gading telah berubah dari sebuah ´kawasan kosongµ yang tidak teratur, berkembang selama 30 th terakhir menjadi sebuah pusat pertumbuhan yang baru atau Growth Center.

DNA basis ekonomi Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.

4 Contoh : Pembangunan Superblok di suatu kawasan Ada dua belas Superblok di tengah kota Jakarta sedang dibangun.

KAPITALISASI ÃISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERÃLOK ÃARU) DI JAÃODETAÃEK TAHUN 2006-2013 R

R

 

ð




   


 








 


 

  R



  

  



ð

ð









 





ð

 





!ð

"

 #$ %&

% '

 (

ð

ðð







) 

 )

* )

ðð

ð

ð



ð+!



,-& )


  ' ) 

, 

ð

ð





ðð



, 

 )

#.   

!ðð

ð





"ð 

)/ 0  &$1 ( ð

KAPITALISASI ÃISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERÃLOK ÃARU) DI JAÃODETAÃEK TAHUN 2006-2013 R

R

 

   


 








 


 

  R



  

!

2 ) 3

4

2 )

!ð

ð





ð+



(,

4

2 /* 

!ð

ð





ðð!

 

ð"



"





+

5*



ð

#

  

#'

* )

ð"

ð





 "ð

ðð

2 ,/&



* ,/&

ð

+





+

ð

2  

 )

 

ð

+

ð





$%$&'%&&((

)%$*(%(((((


R



  !"#

)/ 0  &$1 ( ð



$(*%*+,%'((%(((%(((((

ÃAGAIMANA MEMÃEDAKAN JENIS-JENIS DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN DALAM STRUKTUR KOTA JAÃODETAÃEK ?

1. Kawasan CÃD atau Jantung Kota CÃD atau Central Ãusiness District adalah pusat bisnis utama di jantung kota berbatasan dengan City Center atau pusat kota

DNA basis ekonomi CÃD : kawasan berbasis minance and Ãanking, Insurance dan Real Estate (mIRE) dan µSERVICESµ atau µmIRESµ

DNA Ãasis ekonomi kawasan CÃD adalah : jasa finansial, jasa perhotelan, jasa perusahaan dsb.

Di Jakarta, dikenal sebagai Segitiga Emas : MT. Haryono ² Gatot Subroto ² Senayan ² S.Parman ² Rasuna Said ² Menteng - Monas - MH. Thamrin ² Ãunderan HI ² Sudirman.

2. Kawasan City Center atau Pusat Kota City center adalah pusat kota di luar CÃD, berbatasan dengan down town atau tengah kota. Kegiatan di City center umumnya terikat dengan CÃD atau Central Ãusiness District.

Contoh kawasan : Menteng, Kebon Jeruk, Manggarai, Ãlok S, Kebayoran, Ãlok M, Tanah Abang, Pejompongan, Slipi, Harmoni, Mampang Prapatan dan Tebet

DNA basis ekonomi city center adalah : bisnis (business), perdagangan (trade), gaya hidup (lifestyle) dan jasa-jasa (services)

3. Kawasan Down Town atau Tengah Kota Down town adalah kawasan tengah kota yang berbatasan dengan inner city atau kawasan lingkar dalam.

Sebagain besar properti di downtown adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential).

Contoh : kawasan Mangga Ãesar, Mangga Dua, Grogol, Kemang dan Matraman DNA Ãisnis ekonomi downtown adalah : bisnis (business), perdagangan (trade) pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

4. Kawasan Inner City atau lingkar dalam Inner city adalah suatu kawasan lingkar dalam di luar down town, dan berbatasan sub urban

Inner city kawasan yang dibatasi oleh jalan-jalan yang melingkari satu lingkungan dengan lingkungan lain dalam kota atau dibatasi oleh inner ring road. Sebagian besar properti di inner city adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential ).

Contoh kawasan : Ancol, Kapuk, Koja, Tanjung Priok, Cilincing, Kemayoran, Pluit, Kebon Jeruk, Pasar Minggu, Pulo Gebang DNA Ãasis ekonomi inner city : bisnis (business), perdagang (trade), pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

5. Kawasan Outer City (lingkar luar) Outer city atau kawasan lingkar luar atau sub urban properti di kawasan ini umumnya adalah permukiman (residential)

Outer city adalah kawasan yang dibatasi oleh jalanjalan yang melingkari satu kawasan dengan kawasan lainnya dalam kota, atau dibatasi oleh outer ring road.

Contoh kawasan : Ciputat, Depok, Ãogor, Serpong, Tangerang, Cikupa, Parung, Cibinong, Ãekasi, Tambun, Cibubur, Cileungsi dan Jonggol. DNA Ãisnis ekonomi outer city : gaya hidup (lifestyle), perdagangan (trade), jasa-jasa (services), dan hiburan (entertainment).

6. Kawasan Hinterland atau Luar Kota Hinterland adalah kawasan yang berada di luar kawasan lingkar luar Kawasan ini berada di luar kota atau outer city.

DNA basis ekonomi hinterland adalah : pertanian, perindustrian, perumahan dll Contoh kawasan : Serang, Cilegon, Cikarang dan Cikampek

APA JENIS SIKLUS DNA ÃASIS EKONOMI SUATU KAWASAN ?

1 Sesuai prinsip integrasi,

stabilitas dan disintegritasi pada Modul 1, nilai setiap properti di kawasan manapun akan mengalami suatu siklus kenaikan, stabilitas dan penurunan.

2 Semakin tua suatu

kawasan, semakin menurun DNA basis ekonomi dan semakin cepat DNA Kawasan itu mencapai siklus stabilitas dan kemudian siklus penurunan kawasan itu.

Jenis-jenis Siklus DNA Kawasan DNA Kawasan ´Ãaru dan 1 Sedang Ãerkembangµ Contoh : Serpong, Ãintaro, Cibubur, Kelapa Gading, Depok dan Pondok Gede

2

DNA Kawasan ´Ãaru dan Stabilµ

Contoh : Simprug, Mampang, Permata Hijau, Cilincing, Palmerah, dan Kembangan

3

DNA Kawasan ´Modern dan Ãaru Diperbaikiµ

Contoh : Tebet, Kebayoran Ãaru, Pancoran dan Cempaka Putih

DNA Kawasan 4 ´Modern dan Menurunµ Contoh : Senen, Jatinegara dan Cawang

5

DNA Kawasan ´Tua dan Ãaru Diperbaikiµ

Contoh : Setiabudi, Tanah Abang dan Mangga Ãesar

DNA Kawasan ´Tua dan Stabilµ Contoh : Menteng, Ãendungan Hilir dan Tebet 6

7

DNA Kawasan ´Tua dan Menurunµ Contoh : Cikini, Pademangan, Koja dan Grogol

8

DNA Kawasan ´Tua dan Jelekµ Contoh : Ãeos, Kota Tua dan Jembatan Ãesi

ÃAGAIMANA µIQ KEUANGANµ MEMILIH SUNRISE PROPERTY DALAM SIKLUS DNA ÃASIS EKONOMI KAWASAN ?

´Sunrise Propertyµ adalah properti di kawasan DNA µSunrise Areaµ untuk 5 th kedepan memiliki tren potensi Capital Gain ratarata 10-15%/th.

Contoh Sunrise Property 5 th pertama Tahun

0

1

2

3

4

5

Kenaikan Harga Sewa (%)

0

12

12

13

14

15

Harga Sewa (Rp)

100 jt

112 jt 132 jt 151 jt 173 jt 198 jt

Cap Rate (%)

10%

10%

Harga Jual (Rp)

1M

10%

10%

10%

10%

1,32 1,73 1,12 M 1,51 M M M

1,98 M

µSunrise propertyµ, berlokasi di kawasan DNA Sunrise Area yaitu : 1 DNA ´Ãaru dan Ãerkembangµ 2 DNA ´Ãaru dan Stabilµ 3 DNA ´Modern dan Ãaru Diperbaikiµ. 4 DNA ´Tua dan Stabilµ

1 ´DNA Kawasan Ãaru dan Ãerkembangµ DNA Kawasan pengembangan properti yang baru dan terus bertumbuh. Contohnya: Serpong, Kelapa Gading, Kebayoran Ãaru, Tebet dan Depok

Serpong telah dikembangkan 20 th yang lalu, setelah tol Jakarta-Merak dibuka Kawasan ini sangat disukai oleh para pedagang, para profesional, eksekutif dan pejabat pemerintah

DNA Kawasan Serpong adalah µmagnetµ yang terus menerus menarik arus pendudukpenduduk dari tengah kota Jakarta.

Di kawasan Serpong banyak pengembangan skala besar seperti Lippo Karawaci 200 Ha, ÃSD 6.000 Ha, Modern Land 500 Ha, Alam Sutera 500 Ha, Summarecon Serpong 1.000 Ha, Paramount Serpong 400 Ha dll

Wilayah pengembangan kawasan Serpong sangat luas mencapai +10.000 Ha DNA Kawasan Serpong akan terus berkembang paling tidak hingga th 2050

DNA Kawasan Kelapa Gading yang dibangun sekitar 30 th yang lalu dan masih terus berkembang hingga saat ini. Kawasan Tebet yang dibangun sekitar 50 th lalu juga masih terus berkembang.

DNA Kawasan Tebet berkembang menjadi koridor bisnis baru setelah dibukanya Jalan CasablancaLapangan Ros th 1990. DNA Kawasan Depok juga berkembang pesat setelah dibukanya Jalan Margonda Raya sekitar awal th 1990an.

Disusul oleh berdirinya beberapa kampus besar seperti : Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila dll Di sepanjang Jl. Margonda Raya dibangun mal-mal kelas menengah: Plaza Depok, Depok Town Square, dan Margo City.

2 ´DNA Kawasan Ãaru dan Stabilµ DNA Kawasan ´Ãaru dan Stabilµ, adalah Cibubur, Cimanggis, Ãintaro yang dibangun pada tahun 1976. DNA Kawasan-kawasan ini termasuk pusat-pusat pertumbuhan baru (growth center).

Duta Pertiwi dengan Marubeni (Jepang), LG (Korea Selatan), dan Land and House (Thailand) pada th 1996 membangun Kota Wisata seluas 800Ha. Sejak pengembangan Kota Wisata, pembangunan di kawasan Cibubur pun menjamur.

Kota Wisata, Legenda Wisata, Puri Sriwedari, Raffles Hills, Taman Laguna, CitraGran, Taman Kenari Nusantara, dan Mahogany Residence dan Central Park adalah proyekproyek yang dibangun pada tahun 1990-an.

Perkembangan Cibubur tidak terlepas dari rencana PT Ãukit Jonggol Asri yang pada 1990an ingin mengembangkan lahan 30rb Ha, menjadi kota mandiri sebagai kota baru pengganti ibukota Jakarta.

3 ´DNA Kawasan Modern dan Ãaru Diperbaikiµ Permata Hijau, Simprug, Tanjung Duren, Kebon Kacang. Permata Hijau kembali menjadi lokasi pilihan setelah dibangunnya Jalan Panjang, yang menghubungkan Kebon Jeruk dengan Kebayoran.

DNA Kawasan Simprug kembali bergairah setelah dibangunnya Hotel Mulia, Plaza Senayan dan Senayan City

DNA Tanjung Duren terus berkembang setelah dibangunnya Taman Anggrek dan terutama Podomoro City.

DNA Kebon Kacang jadi berubah dari kawasan kumuh menjadi kawasan bisnis retail terkemuka setelah dibangun Grand Indonesia dan Thamrin City.

4 ´DNA Kawasan Tua dan Stabilµ Contoh : Kebayoran Ãaru, Menteng dan Tebet. Ãanyak terjadi perubahan peruntukkan dari rumah-rumah tinggal menjadi Ruko, Apartemen dan Perkantoran Low Rise.

Di Jl. Tebet Raya dan Jl. Tebet Utara rumah-rumah beralih fungsi menjadi Ruko, Restoran, hingga factory outlet. DNA Kawasan Tebet dapat disamakan dengan Kemang, sebagai tempat hang out. Kemang pasar ekspatriat dan eksekutif, Tebet pasar kawula muda dan remaja.

ÃAGAIMANA µIQ KEUANGANµ MENGHINDARI SUNSET PROPERTY DALAM SIKLUS DNA ÃASIS EKONOMI KAWASAN ?

Sunset Property adalah properti di kawasan DNA Sunset Area untuk 5th yang akan datang memiliki tren potensi Capital Gain rata-rata < 10% /th

Ãerubah menjadi Sunset Property 5 th berikutnya Tahun

5

6

7

8

9

10

Kenaikan Nilai (%)

0

8

8

7

6

5

Cap Rate

10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

Harga Sewa (Rp)

198 jt 213 jt 231 jt 248 jt 260 jt 275 jt

Harga Jual (Rp)

1,98 M

2,13 M

2,31 M

2,48 M

2,75 2,6 M M

Sunset Property berlokasi di kawasan DNA Sunset Area 1 ´DNA Tua dan Menurunµ 2 ´DNA Tua dan Ãaru Diperbaikiµ 3 ´DNA Tua dan Jelekµ

1 ´DNA Kawasan Tua dan Menurunµ DNA Kawasan ´Tua dan Menurunµ adalah sebuah kawasan yang sudah cukup tua dan menurun tingkat permintaannya. Umumnya kawasan ini telah berusia lebih dari 100 th.

DNA basis ekonomi kawasan berubah dari kawasan pusat bisnis menjadi kawasan perumahan yang kumuh Misalnya, Jl. Lada, di kawasan Kota Tua Jakarta. Kondisi properti di lokasi itu semakin hari semakin memburuk

Sejalan dengan kondisi lingkungannya yang memburuk, banyak pelaku bisnis yang dulu berusaha di sana, pindah ke lokasi lain yang lebih baik.

Misalnya, Kantor Pusat Ãank ÃNI 46 yang pada th 1950-an berada di Jalan Lada, dekat Stasiun Kota. Th 1992, kantor pusat ÃNI pindah ke Jalan Sudirman.

DNA kawasan jalan lada pun akhirnya berubah, dari kawasan yang berbasis ekonomi keuangan menjadi ekonomi yang berbasis pedagangan ritel bagi kelas menengah ke bawah.

2 ´DNA Kawasan Tua Ãaru Diperbaikiµ Properti yang berada di kawasan ´DNA Tua Ãaru Diperbaikiµ, adalah properti atau bangunan berusia tua yang direnovasi.

Tetapi renovasi umumnya tidak cukup untuk meningkatkan permintaan properti di lokasi tersebut

Umumnya karena lokasi itu tidak lagi strategis dilihat dari struktur kota. Kawasan ini termasuk wilayah Senen, Jatinegara, Salemba, Lapangan Ãanteng dll.

3 ´DNA Kawasan Tua dan Jelekµ Ada pula properti yang berada dikawasan tergolong ´DNA Tua dan Jelekµ. Ãangunan-bangunan di kawasan seperti ini umumnya berusia tua yang makin lama kondisinya semakin memburuk

Contohnya, properti-properti di kawasan Kota Tua Jakarta yang semula dijadikan sebagai gudang Di satu sisi, bentuk fisik bangunan tersebut tidak boleh diubah. Karena Pemerintah Daerah Propinsi DKI Jakarta, menganggap properti itu termasuk benda cagar budaya

Tetapi di sisi lain, pihak pemerintah daerah pun tidak turun tangan untuk memperbaiki bangunan tersebut.

Selain itu, kawasan yang masuk dalam kategori ´DNA Tua dan Jelekµ adalah kawasan yang berada atau dekat dengan kawasan kumuh, seperti Jelambar, dll.

ÃAGAIMANA µIQ KEUANGANµ MEMILIH DNA ÃASIS EKONOMI LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG OPTIMAL ?

DNA Ãasis ekonomi Trade Area adalah : Perdagangan, Jasa dan Ãisnis Ritel Kawasan Trade Area prospektif untuk investasi 1 Kios 2 Ruko 3 Rumah kos

DNA Ãasis Ekonomi Ãusiness Area adalah Jasa perkantoran, Jasa perhotelan dan Ãisnis Ritel Kawasan Ãusiness Area prospektif untuk Investasi 1 Rukan 2 Ruko 3 Rumah Kos

DNA Ãasis ekonomi services area : Jasa pelayanan, Jasa profesional dan Ãisnis Ritel Kawasan Services Area prospektif untuk investasi 1 Ruko 2 Rukan 3 Kondominium

DNA Ãasis ekonomi Lifestyle Area adalah Jasa kuliner dan Perdagangan dan Ãisnis Ritel Kawasan Lifestyle Area prospektif untuk investasi 1 Kondominium 2 Rumah Kos 3 Kios

DNA Ãasis ekonomi Expatriate Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Ãisnis Ritel Kawasan Expatriate Area prospektif untuk investasi 1 Rumah 2 Townhouse 3 Apartemen

DNA Ãasis ekonomi Chinesse Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Ritel Kawasan Chinesse Area prospektif untuk investasi 1 Rumah Kos 2 Kondominium 3 Ruko

DNA Ãasis ekonomi Entertainment Area adalah Jasa kuliner, Perdagangan dan Ãisnis Ritel. Kawasan Entertainment Area prospektif untuk investasi 1 Ruko 2 Apartemen 3 Rumah Kos