Aspectosregistralesdelnuevocodigocivilycomercialdelanacion

ORDEN DE

ERVICIO

Nº 45/ 015

ASPECTOS R GISTRALES

DEL NUEV CODIGO - · CIVIL Y COMERCIAL · -· DE LA' NACION

BUENOS AIRES PROVINCIA

LA PLATA,

29 de junio de 2015

VISTO la sanción. de las Leyes 26994 y 270n, de aprobación del

Código Civil y Comercial de la Nación y pu sta en vigencia del mismo a partir del 1"º de agosto del corriente, respectivamente, y

CONSIDERANDO:

Que el Código Civil y

c

mercial de la Nación, a diferencia de los.

códigos derogados, es un instrumento de rigen académico ajustado a la realidad, por el cual se recepciona la jurisprudenci

y doctrina imperantes en las distintas

materias, constitucionalizando a su vez el d recho privado; Que la eliminación de 1 s',notas contenidas en el Código Civil dificulta la interpretación de sus normas;· Que por otro fado, la L y 17801 continúa vigente y sólo sufre modificaciones

de ordenamiento normativo; Que la aprobación del c cligo· de fondo, exigió a este organismo

proceder al e_studio y análisis del mismo en arma exhaustiva para poder así precisar la vigencia de la normativa registra!; Que en algunos de jo

temas aquí tratados existen posturas

contradictorias que, en su gran . mayoría, responden a intereses

Que _la función registra! obliga que a partir óe la vigencia del Código Civil y.Comercial, se califiquen los ocumentos con criterios ya definidos, los que podrán ser ajustados y modificados co posterioridad a Ja presente;

Ministerio de Economía 1Dirección Provin ial del Registro de la Propiedad

Que el proceso de implementación del Código Civil y Comercial requiere de tiempo, dedicación, esfuerzo y pacienci

por las posibles dificultades

que se puedan ir presentando, como asf también de un ineludible compromiso al trabajo en equipo por parte de los registradores p ra la aplicación de criterios uniformes; Que ante la imposibilidad fáctica d Disposiciones Técnico Registrales antes de la. entr

adecuar la totalidad de las a en vigencia de la ley en

cuestión, resulta necesario dictar una norma qUe fije los cambios normativos que revistan incidencia en materia registra!, los .que even

lmente podrán s'er revisados

a la luz de la doctrina y jurisprudencia; Que para _el estudio, análisis

interpretación del código

sancionado, se han realizado capacitaciones in ernas y externas por los profesionales del Departamento Jurídico de este orga ismo, quienes .con esfuerzo y dedicación han colaborado para el logro de esta norll} iva; Que frente al desafiante escenario, el rol de "asesor" que cumple el profesional en el Departamento o Sector se ve c·on rmado y robustecido, por ser el sujeto idóneo encargado de prestar su conocimien o para evacuar y resolver las consultas y problemáticas que se presenten en la func1 ·n registra!; Que esta normativa tiene por finali ad definir en forma sencilla y práctica el criterio a seguir en la calificación regí tral, teniendo en cuenta las diferencias y nuevas regulaciones del Código Civil y C mercial; Que a dicho efecto se ha tenido en consideración la realidad imperante, el principio de legalidad y la interpretación sobre la vigencia temporal de las situaciones jurídicas en particular (artículo 7° CCC , intentando respetar los actos agotados (consumo jurídico), los que se encuentran e curso de desarrollo (in fieri) y los derechos adquiridos; Qu€l en miras a este

obje~vo,

se ha celebrado reuniones con los

distintos organismos involucrados y .se han elevado a ictamen de Asesorla General de Gobierno cuestiones específicas;

BUENOS AIRES PROVINCIA

Que la presente norm iva constituye una herramienta de vital importancia para la capacitación interna de los registradores; Que los cóc;ljgos. de a tos registrales que han sido objeto de reforma/creación se encontrarán operativo a la brevedad; Que el Departamento Si temas y Procesamiento de Datos deberá adecuarse, en la medida que su cap cidad operativa se lo permita, a la implementación de los cambios que· cierna Qwe hasta que los sist

e la nueva normativa; as recepten los cambios operados, los

Departamentos de Registración y Publi idad practicarán por nota las nuevas registraciones; Que atento que los así

tos registrales no podrán publicitar todo

'el contenido de las situaciones jurídicas, las minutas rogatorias serán objeto de frecuentes consultas por los interesados, por lo cual el Departamento Archivo de Seguridad Documental deberá, en la m dida que su capacidad operativa se lo permita, mantener actualizado el proces

de escaneo de -la documentación en

cuestión; Que atento lo expuesto, es menester el dictado de la norma que implemente las reformas de la ley de fondo en materia registra!. Por ell"o,

EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA.PROPiEDAD

ORP NA

ARTÍCULO 1º. La presente normativa, dirigida a los registradores de este

organismo, re.cepta sólo las reformas d

incidencia registra! introducidas por el

Código Civil y Comercial de la Nación

será obligatoria para los documentos

autorizados a P
d~

20 5.

Ministerio de Economla 1Dirección Provi cial del Registro de la ·Propiedad

ARTÍCULO 2º. Los criterios establecidos en los Anexo 1 y 11 que se aprueban por la presente, serán de inmediata aplicación hasta la

edificación gradual de las

Disposiciones Técnico Registrales que correspondan.

ARTÍCULO 3?. La registración de los derechos reale y de las nuevas situacio'nes jurídicas incorporadas por el Código Civil y Comerc al de la Nación producirá la conversión a la téc(lica de folio real.

ARTICULO 4º. Registrar como Orden de Servicio.

omunicar a ras Direcciones

y de Servicios Registrales, como tam ién a las Subdirecciones, Departamentos y Delegaciones Regionales, Colegio de 'Abogados, Martilleros y

Técnica

Escribanos. Cumplido, archivar.

ORDEN DE SERVICIO Nº

MMC JES SNG

045

BUENOS AIRES PROVINCIA

ANE}{ Como antesala al desarrollo eje los te as_ que van a ser objeto de calificación por el registrador, es menester señalar que 1 re~istración continúa teniendo efectos ·declarativos para su oponibilidad hacia los te cero~ interesados y de buena fe. Para su ilustración se transcriben dis intos artículos que revisten importancia en la materia: ARTÍCULO 1892.- Título

y modos uficientes. La adquisición derivada por

actos entre· vivos de un derecho real equiere la concurrencia d(;l titulo y modo suficientes . .Se entiende por título s iciente el acto jurldico revestido de las .formas establecidas por la ley, que ti ne por finalidad transmitir o constituir el derecho real... La inscripción regist al e.s modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre co

s registrables en los casos legalmente

previstos; y sobre cosas no registr bles, cuando el tipo del derecho asf lo requiera... Para que el titulo

y el

odo sean suficientes para adquirir un

derecho real, sus otorgantes deben er capaces y estar legitimados al efecto. ARTÍCULO 1893.- lnoponibilidad. a adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad

las disposiciones de este Código no son

oponibles a terceros interesaqos y e buena fe mientras no "tengan publicidad suficiente. Se considera publicida

suficiente la inscripción registra! o la

posesión, según el caso... NQ pu den prevalerse de la falta ·de publicidad quienes participaron en los actos, r:i aquellos. que ?Onocían o debían conocer la existencia del trtulo del derecho r al. Por o~ro lado, a centinuación se tra scriben disti_ntos a_rtículos del Código Civil

y_ ~omercial referentes a las modificacio e? introducidas e~ lo que respecta a la ·capa?idad de las personas humanas. Si ien la _niisma será cali.ficada por el Notario ínterviniente, resulta imprescindible que los agentes tengan conocimiento de los nuevos lineamieñtos- ~ii _la matéria p ra la · fn'terpretación de los documentos ingresados para

s~r,~~gi~tr~ción.. 11':"~

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Ministerio de economía 1 Dirección Prov ncial del Registro de Ja · • . •

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BUENOS AIRES PROVINCIA

CAPACIDAD DE LA PERSONA HUMANA. P INCIPALES MODIFICACIONES

En el código derogado se la denominaba ersona ffsica. ARTÍCULO 19.· Comienzo de la exist ncia. La existencia de la eersona · humana comienza con la concepción. ARTÍCULO 22.- Capacidad de derech . Toda p~rsona humana goza de la . . . aptitud para sér \iíular de derechos y de eres jurfdicos. La ley pued.e privar o limitar esta capacidad respedo de hec os, simples actos, o acto:o jur.ídicos determinados. ARTÍCULO 23.- Capacidad de ejercí io. Toda persona humana. puede ejercer por si misma sus ·derechos, ex epto las limit9ciones expresamente

y

previstas en este ·Código en una sente cia judicial.

Menores de edad ARTÍCU.LO 25.- Menor de ~da.d y a olescente. Menor de ed~d es la persona que no ha cump,!ido diecio ho años. Este Código denomina adolescente a la persona menor de eda que cumplió trece años. ARTÍCULO 27.- Emancipación. La cel bración del ¡natrimonio antes dé los dieciocho años emancipa a la pers na menor de edad. La persona emancipada goza de plena capacida

de ejercicio con las limitaciones

previstas en este Código. La emancip ción es irrevocable. La nulidad del matrimonio no deja sin efecto la errianci ación, excepto respecto del cónyuge de mala fe para quien cesa a partir d 1 dla en que la sentencia pasa en autoridad de cosa juzgada. Si algo es ·d bido a la person.a.menor de edad con cláusula de no poder percibirlo hasta la

ayoría de edad, la emancipación no

altera la obligación ni el tiempo de su ex ibifidad. ARTICULO 30.- Persona menor de ed d con título profesi_onal ·habilitante. La-persor:ia menor de edad que ha obt nido título habilitante para el.ejercicio de una profesión puede ejercerla por e enta propia sin necesidad de previa

Ministerio

v.!i:3co"?~iAFI~~ ~:-~:::~r=I Dlrección

Provincial d 1Registro de la

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BUENOS AIRES PROVINCIA

autorización. Tiene la administración y isposición de los bienes que adquiere con el pr.oducto de su prpfesión y p ede estár en juicio civil o pena! por cuestiones·vinculadas aella. Restricciones a la capacidad ARTÍCULO 31.- Reglas generales. L restricción al ejercicio de la capacidad jurídica se rige por las siguientes regl

generales:.a. la capacidad general de

ejercicio . de la persona humana se presume, aun cuando se encuentre . . internada en un establecimiento asist ncial; b. las limitaciones a ·la .capacidad son de carácter excepcional y se imp nen siempre ·en b"eneficio de la persona;

c. la inte1vención estatal tiene siemp e carácter interdisciplinario, .tanto en el · tratamiento como en e! proceso judic al; d. la persona tiene derecho a recibir información

a través de medios y tecnologías

adecuadas para su

cornprensión; ·e. la ·persona tiene de echo a participar en el proceso judicial con asistencia letrada, que debe ser roporcionada por el Estado si carece de medios; f. deben priorizarse las alter ativas terapéuticas menos restri.ctivas de los derechos y libertades. ARTÍCULO 32.- Persona con. capa ídad restringid.a y con incapacidad. El juez puede restringir la capacidad

ra determinados actos de una persona

mayor de trece años que padece una adicción o una alteración menta! permanente o prolongada, de sufic nte gravedad, siempre que estime que del ejercicio de su plena capacidad uede resultar un dafío a su persona o a sus bienes. En relación con dicho

actos,. el juez debe designar el o los

apoyos necesarios· que .prevé el art culo 43, especificando las funciones con Jos ajustes razonables en función· e ·1as necesidades y. circunstancias de la

.

.

persona. El o los apoyos desig ados deben promover la autonomía y favorecer las decisiones que resp ndan a las· preferencias de. la personq protegida. Por excepción, cuando la persona se -encuentre absolutamente imposibilitada de interaccionar co

.

(!=S CoP;A Ff 1

su entorno y expr~sar su -voluntad por

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Ministerio de Economía Dlrecció(l'Provil cial del Registro de rNRE~.~YJLLE

"'"'-'· !W.J''"" ·""'"""'!'ll'O(lnt) ""oEgisf¡udej;¡ /'nlpiadaQ

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3

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BUENOS AIRES PROVINCIA

1 .

cualquier modo, medio o formato ·adec ado y el sistema de apoyos resulte . íneficqz, el juez puede dec!arar la in capa idad y designar un curador. ARTÍCULO 43.- Concepto. f'.unción.

esignación. Se entiende por apoyo

cualquier medida de carácter judicial o xtrajudicial que facilite a la persona qu~

lo necesite la toma de decisiones p ra dirigir su persona, administrar sus

bienes y celebrar actos jurldicos en ge eral. Las medidas de ·apoyo tienen como función la de promover la auto omfa y facilitar la comunicación; la · comprensión y la manifestación d¡3 volu tad de la persona para el ejércicio de sus derechos. El interesado puéde pro onér al juez la designación de una o más personas de su confianza para

ue le presten apoyo. E! juez debe

evaluar los alcances de la designación

pro?urar la protección de la persona

respecto de eventuales conflictos de intereses o influencia indebida. La resolución debe establecer la condición y fa calidad de las medidas de apoyo y, de ser ne.cesario, ser inscripta en el .egistro de Estado Civil y Capacidad

de las Personas.

Inhabilitados ARTÍCULO · ·48.- pródigos. Pueden ser inhabilitados .quienes por la prodigalidad en la gestión de sus biene expongan a su cónyuge, conviviente o a su~ hijos menores de edad o con di capacidad a .Ja pérdida del patrimonio. A estos fines; se considera persona c n discapacidad, a toda persona que padece una alteración funcional perm nente o prokmgada, física o mental, que en relación a su edad y medio so iál. implica desventajas considerables para su integración familiar, social, e ucacional o laboral. La acción sólo corresponde al cónyuge, conviviente y

los ascendientes y descendientes.

Resulta importante destacar que tanto la declaración de inhabilidad como su cese deben ser decretados judicialmente.

.

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ES COPIA FIE •

MIRIAM NOEM DELLE Vlll.E Ministerio de Economía 1Dirección Provinci 1del Registro de la-iño~~ato miislra!i."O(Tnl] .

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JlcOO¡,'l'ifli!imcg'slro~b~pi¡dad·4·

BUENOS AIRES PROVINCIA

NOMBRE DE LA PER ~01\lA HUMANA

La_ persona humana tíene· el 'derecho y el deber de usar el prenombre y el ¡:ipellido que le corresponden (art. 62 CCC). Respecto del apellido, debe tenerse en cuenta que los hijos pueden llevar el apellido del padre, de la madre o de ambos le acuerdo·a.la integración que se haya decidido (art. 64 CCC). Cualquiera de los cónyuges puede o itar 'por llevar el apellido del otro con la preposición "de" o sin ella (art. 61 CCC). El cambio de prenombre o apellido ólo procede si existen justqs motivos a criterio del juez (art. 69 CCC). Por otro· lado,· ·se consideran justes motivos

y no requieren intervención

judicial, el cambio de prenombre por razór de identidad de gén$ro y el_cambio de prenombre y apellido por haber sido victiríla ·de desaparición forzada, apropiación ilegal o supresión del estado civil o de la id1 ntidad (art. 69 CCC). Si se encuentra registrado un preno nbre o un apellido determinado e ingresa un documento notarial, judicial o administre tivo con alguna variante, deberá surgir de la documentación fa calificación de tal "cin unstancia" por el funcionario interviniente

y proceder a su inscripción de la manera re gada.

Ministerio de ~conomla 1Dirección Pre vincial del Registro de la Propiedad · ·'-..

. 5 ..

BUENOS AIRES PROVINCIA

1 .

SOCIEDADES V PERSONAS JURI iCAS EN FORl\IJACiÓN · La Ley de Sociedades Coll)erciales co tinúa vigente bajo el nombre "Ley · General de Sociedades N° 19550 T.0.1984",

I')

las reformas introducidas por la

Ley26994. Inserí

reventiva -de un inmue le a nombre de una sociedad· en

formación: Atento no haberse modificado el artlc lci 38 de la Ley 19550, se deberá calificar que la adquisición se realiza en estos érminos a titulo de aporte por parte de un socio. Inserí

reventiva de un inm eble a nombre de una

ersona

jurídica (art. 148 CCC): Se amplía la posibilidad de que todas las personas jurídicas en formación puedan adquirir e inscribir en fonna preventiva ienes a su nombre. ARTÍCULO ·148.- .Personas jurídicas privadas. Son personas jurldicas privadas: a, las sociedades; b. las

sociaciones civiles; c. las simples

asociaciones; d. las fundaciones; e. las

lesias, confesiones, comunidades o

entidades religiosas; f. las mutuales;· g. las cooperativ.as;_h. el _consorcio de propiedad horizontal; i. toda otra con emplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácte tje tal se establece o resulta de su finalidad y

norma~

de funcionamiento.

ARTÍCULO 154.- Pafrimonio. La persa a jurídica de~e tener un patrimonio. La persona jurídica en formación pu de inscribir preventivamente a s·u nombre los bienes registrables. En la .actual normativa se mantiene. el

inscripción preventiva constituy~ una ins?ripciÓ definitiva.

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íitério antefior ·en cuanto a -que la

~MIO

LEVIUI: (lnll . llf;dón.Pt::lddRegísfro48lal'rofiaiad .

Ministerio de Economía 1Direcciór:t Provlncial el Registro de la~~~Mtn ·

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BUENOS AIRES PROVINCIA

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SOCIEDAD ANONIMA JN!IPERSONAL La Ley 26994 sustituyó el artfculo 1º e e la Ley 19550, posibilitando de esta forma que la sociedades puedan ser conformi das por una o más personas. Por ello,

si en la escritura de adquisición de dominio : e menciona que el adqµirente es una "Sociedad Anónima Unipersonal", su. abrevla1ura o la sigla "SAU", deberá realizarse el asiento en la inscripción de dominío de la rr anera rogada.

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MIRIAM NOEMI 08..LE VILLE Jafade!D?palllmeáohlm~{lnl)

Dcil6n.Pdal. dáRegi;bo \fola Prop!OOOO

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· , ·Ministerio de Econo~ía l Dirección PrOI incial del Registro..de.la Propiedad

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BUENOS AIRES PROVINCIA

(Es decir, que no conforman Sociedades Anóni as, Sociedades de Responsabilidad Limitada, Sociedades Colectivas, Comandita Si ple o por Acciones, ni de Capital e Industria)

Sociedades de la Sección IV ··Estas sociedades (antes llamad~s soci dades irregulares o de hecho) no podían adquirir inmuebles de acuerdo a lo disp esto por el artículo 26 LSC. A partir de la reforma del artículo 23 de 1 Ley 19550, este tipo de sociedades pueden adquirir bienes registrables. En est s casos, se deberán calificar los siguientes aspectos:

1) El acfo de adquisición debe instrume tarse por escritura pública (art. 1017 CCC); 2) El Notario deberá dejar constancia e el d.ocumento que tuvo a la vista el contrato social, que comparecieron a ce brar el acto la totalidad de los socios

y, si actúa un representante, consign r que todos los socios ratifican su actuación; · · 3) En el testimonio y en las minutas rog torias deberá surgir la proporción que cada socio tiene en la sociedad, pero ésta no se. publicitará en el asiento (posibilidad de gran cantidad de soci s con diversos porcentajes, lo que dificultarla la registración); 4) La titularidad debe publicitarse. a

Oll}bre de la sociedad, consignando

todos los datos qµe surjan del titulo, f ndamentalmente el·domicilio social y OU1T.

Para su conocimiento se transcribe el rtlculo 23 de la Ley 19550 reformado por la Ley 26994: .

.

@"CÜP~ .

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Ministerio de Economía 1Dirección Provine! 1del Registro de la ~p~*'cfl(j¡isf¡o~eJa Pro~.

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BUENOS AIRES PROVINCIA

Artículo 23.- Representación: admi istración y gobierno. Las cláusulas . relativ_as a la representació~, la admi istración y las demás que disponen so_bre la organización y gobierno de la sociedad pueden ser invocadas entre los socios. En las relacioriés con terce os cualquiera de los socios representa a la sociedad exhibiendo el contrato, p ro la disposición del contrato social le puede ser opuesta si se prue~a que 1 s terceros_ la conocieron efeclívamente

al tiempo del nacimiento de fa relaci n juridica. Bienes registrables. Para ·-adquirir bienes .registrables la socied d debe acreditar ante el Registro su existencia y las facultades de su repre entánte por un.acto de reconocimiento de todos·quienes afirman ser sus soci s. Este acto debe ser instrumentado en escritura pública o instrumento privad con firma autenticada por escribano. El bien se inscribirá a nombre de la so edad, debiéndose indicar la proporción en que pa1iicipan los socios en tal soc edad. Prueba. La existencia de Ja socieda puede acreditarse por cualquier medio de prueba.

MIRIAM NOEMl 08.lE VllLE: Ja1ade!Dz_pastu1tclioMmi'js1raiivo(lnf.) Dcd6n. PdaL du Regi;úo tia la l'!opildad

E_s·coPIA IEt;;. · Ministerio de Economía 1Dirección Próví cial del Registro de la Propiedad

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BUENOS AIRES PROVINCIA

SOCIED

La socied.ades civiles reguladas por lo

artículos 33

y concordantes del

Código Civil, no se encuentran incluidas en la ctual enumeración del artículo 148

·ccc referente a las personas jurldicas privadas

No obstante ello, estas sociedades

constituidas antes del 1º de agosto del corriente, mantendrán su personerla. En

el

supuesto

que

una

s ciedad

civil

ya

constituida

adquiera/constituya/transmita un derecho real obre un inmueble, se registrará el docurne11to en forma definitiva siempre que la f cha del contrato social sea .anterior al 1º de agosto de 2015.

"Ministerio de Economía 1Dirección Provincial d 1Registro de ·la Propiedad

. 1ó

VIVIENDA antes Bie de Familia (arts. 244 CCC y guientes) El efecto de la regístración de la a ctación a vivienda continúa siendo constitutivo. Por no haberse modificado el artfculo 2 de fa Ley 17801, no se requiere ni se expedirá Certificado de Dominio para su afect ción. ·-Regulación:

1. Se puede afectar un inmueble (urb no o rural) destinado a v:vienda por su totalidad o hasta una parte de su v lor. 2. No se puede afectar más de un nmuebfe. En propiedad h?rizontal, se seguirá aplicando el artfcufo .39 de a DTR 14/2010. 3. Puede ser· solicitada por el. tit ar registra! (si el inmueble está en condominio deben solicitarla to os los cotitulares conjuntamente) o. judicialmente (art. 245 CCC). 4. Son beneficiarios de la afectación: a. El propietario con tituyente, su sus ascendientes

c~nyuge,

su conviviente,

descendientes.

b. En defecto de el! s, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que c nvivan con el constituyente. 5. El titular registra! puede afectar a ivienda sin otro beneficiario. 6. Los

beneficiarios

no se pu licitarán

en

los

asientos,

quedando

individualizados sólo en la minut rogatoria.

Transmisión hi Si el .constituyente se .encuentra oasado o en unión c.onvivencial inscripta (puede surgir de 1a inscripción d~
~~~~E@9

dei cónyuge o

~e-

Mínisterio de Economía 1Dirección Pro mcíal del Registro de la Propiedad

,

MIRJAM NOEMI DEI.LE Vll.LI::

Jefadal [))¡:tllilm~Afmiisimvo (In!) llcQ6n. Pdal. ikl ~egislro4efa Pro¡1a:le
·11

BUENOS AIRES PROVINCIA

. del conviviente. Si éste se opone, falta, o es inca az o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen debe ser a~torizado j_udi ialmeníe.

Desafectación de Vivienda Se regulan los mismos supuestos de 1 Ley 14394, con el agregado del consentimiento del conviviente en el ·caso de la nión convivencia! inscripta.

Subrogación real Se admite la sustitución de la vivienda fecti:ida por otra, la cual puede ser adquirida simultáneamente con la venta del inm eble afectado o con posterioridad. En el primer

c~so,

junto a la compraven a se deberá rogar la sustitución en

cuestión mediante el código de acto que se ere rá al efecto. En el documento debe surgir en forma clara la identificación de la pri itiva afectación, la cual deberá ser trasladada al inmueble que se adquiere con su mismos datos. El inscriptor deberá. controlar los datos del Bien de Familia sustituid en la inscripción antecedente previo a efectuar su traslado. En el caso que se pretenda sustituir la ai ctación a vivienda con posterioridad a la venta del inmueble primitivamente protegid , se calificará lo siguiente: "

En la escritura· de compr venta por )a· cual se desafectó a vivienda, deberá surgir 1

re~erva

de

sustituir/subroga~

vivienda en los términos del a'rtrculo 248 ccc. e

la

·

En la. escritura de adquisic ón, el Notario deberá referenciar la reserva anteriormente indic da, consignando todos los datos

de

la primitiva afectación. Se eberá rogar la registración mediante eJ código que se preará al efecto. En dicho caso, el inscriptor deberif céintrolar-los datós· el Bien dé- Fámilia sustitaido en la inscripción antecedente pre· ío a su t r a :.w !. a d o

IIfco!1~ :~§"9 · .

.

.·

Ministerio de Economía 1Dirección Provincial el Registro de la Prp¡.¡íedad · . MIRIAM NCmMI OS.LE VlllE '12 J.alallollle¡¡¡¡il/)l¡f/;QMmi1íslralivo(\nl) Dcd6n. PGii ddRigisíro dela Pro¡ialad

BUENOS AIRES PROVINCIA

SEGUNDO O ULTERIORES TESTIMONIOS CON OBLIGACIONES PENDIENTES (articulo 308 CCC) Lo~ ~e

segundos o ulteriores testimonios e ue contengan obligaciones pendientes

registrarán en forma definitiva, siempre qui en la documentación ingresada (Folio

de Actuación Notarial y Minutas Hogatoriai) surja que en la expedición de los mismos se han cumplido con alguno.de los si!!Uientes supuestos: ..1. Acreditación por instrumento p_úblic 1 de la extinción de la obligación; 2. La conformidád del acreedor; 3. La autorización judicial correspondí ente.

LS~.~OP1A FJ E_LI

'~:?,D~~E ..~-~'"'

. Ministerio de Economía 1Dirección Provi~l::ial del Registro de 1a·Propil*ffi~·ddRe;¡isl-o<1ela~~ad·

BUENOS AIRES PROVINCIA

REGlllVlEN PATRIMONIAL O L i\/lATR.li\IIONiO (arts. 446 al 508

CC)

Convenciones matrimoniales Antes de la celebración del matrimonio 1 s futuros cónyuges pueden celebrar . convenciones que tengan por objeto, entre

tras, la opción por alguno de los

regímenes patrimoniales. . --Las convenciones matrimonia!e¡¡ debe

ser hechas en escritura pública,

pudiéndose modificar de fa misma forma. S

Inscriben a! margen del acta de

matrimonio y no poseen vocación registra! en e te organismo. Regímenes patrimoniales: 0

De Comunidad Ganancial

<>

De Separación De Bienes

Si no .se hace ninguna convención matri onial, se .aplica subsidiariamente el régimen de comunidad gananci;:tl.

Régimen de comunidad ganancial Los bienes adquiridos a título oneroso c n posterioridad a la celebración del matrimonio sot~ de carácter ganancia!, con las li itaciones establecidas en el articulo 464 inciso g) CCC. Los adquiridos a título gratuito pertenec 11 al· cónyuge que los adquiere (art. 464 inciso b) CCC). ARTÍCULO 464.· Bienes propios. Son bienes propios de cada uno de l~s cónyuges:

.

~-cO~

-:~íl,

Jefaool Ol~1lile® Mmi'isfralivo (lnl) Dcdón.PrJ:;I. dá Reg'.$llll dala Plopim! Ministerio de Economía 1Dirección Provincial d 1Registro de la Propiedad '

.

-

·14

BUENOS AIRES PROVINCIA

b. los adquiridos durante la comuni ad por herencia, legado o donación, aunql!e sea conjuntamente .por ambo , y excepto la recompensa debida

ala

comunidad por los cargos sop?rtados or ésta. Los recibidos conjuntamente por he encia, legado o donación se reputan propios por mitades, excepto que el estador o el donante hayan designado partes determinadas. No son propios los bienes recibidos ar donacionE!S remuneratorias, excepto ··que los servicios que dieron lugac a e las hubieran sido prestados antes de la iniciación de la comunidad. En caso e que el valor de lo donado exceda de una equitativa remuneración de los ervicios recibidos, la comunidad debe recompensa al donatario por el exces g. los adquiridos durante la comuni ad, aunque sea a título oneroso, si el · derecho de incorporarlos al patrimoni ya existía al tiempo de su iniciación.

Régimen de separación de bienes Los adquiridos a título gratuito u o eroso, pertenecen al cónyuge que los incorpora a su patrimonio.

Publicidad del carácter

aración de bienes

La persona casada puede solicitar ue se deje constancia que el inmueble reviste carácter "propio" por haberse adq irido bajo el. régimen de separación de bienes, rogándolo expresamente por el cód o de acto q1:1e se creará al efecto (Otras publicidades con vocación registra!). Si· dicha circunstancia surg.e de

escritura de adquisición, pero no fue

rogada, el Notario inteíViniente, en el ac o de transmisión· o · constitución de. un derecho real, podrá calificar tal circunst ncia a los efecto~ de no requerir el ·asentimiento del otro cónyuge.

MIR!AM OEMI ELLEVllLE . ·• . Jalade!Diplllamm mills1rafrlo{loll Ministerio de Economía 1Dirección Provi clal del Registro de la ¡:q-gaR~dalal'líl~

.

·15

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BUENOS AIRES PROVINCIA

Bienes Mixtos . Por lo dispuesto en los art!c.u_los 464 inci o k) y 465 inciso n) CCC, se elimina la noción de bienes mixtos. Las reglas a aplicar son las siguientes: o

Si un inmueble comenzó siendo propio, continúa siendo propio, no obstante que se adquieran partes indivisas de car cter ganancial.

"

Si un inmueble comenzó siendo gana cial, continúa siendo ganancial, no ··obstante que se adquieran partes indivis s de carácter propias. Entre los cónyuges existe un derech

a recompensa. al

momento de la

liquidación del patrimonio ganancial.

Bienes mixtos re istrados antes del 1

osto de 2015

Atento el derec:ho adquirido respecto del titular, en cuanto al carácter del bien

y a la necesidad en su caso de requerir el a entimiento c~nyugal, y teniendo en cuenta el perjuicio que podría llegar a sufrir no de los cónyuges, hasta que se expida la justicia respecto de este punto, on relación a las partes indivisas . , gananciales de bienes mixtos ya registrado 1 se requerirá el asentimiento del ~ónyuge

(interpretación del artículo 7º CCC).

Publicidad del

imen de comunidad art. 466

Para que sea oponible a terceros el car cter propio de los bienes adquiridos durante la comunidad de gananciales, es neces ria que en el acto de adquisición se haga constar esa c!rcunstancia para lo cual se c líficaran dos requisitos:

1) determinación del origen del dinero; 2) conformidad del otro cónyuge. En c~so de no cumplirse con los ·anteri res requisitos, la determinación del . ~~~á~t~r propio del bien deberá obtenerse ju 1cialmente. Ello obedece a que del mismo art.ículo surge que respecto de tercer~~ no es suficiente pru~ba d r l , cter

J!I~f~~-

~ , l ~ MIRIAAfNOE~110B. EVll.l: ff Jefada!Dilpl/Ml!richlmhSra!lio(tnl

·Ministerio de Economía 1Dlre.ccióo Provincia! d 1Registro de la Proo[P.rl"rl

llcOO!l.Pc!al.d!IREgi;lro~laPropkdad

BUENOS AIRES PROVINCIA

propio del bien "la confesión de los cónyuge '. Es decir que hasta que se expida la justicia resulta vedado hacerlo por escritura claratoria, aún con la comparecencia de ambos cónyuges. Asentimiento conyugal El principio general del artículo 127 del código derogado se encuentra . . receptado en el artículo 470 CCC que establ ce: "La administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cóny ge que los ha adquirido. Sin embargo, es· necesario el asentimiento del otro pa a enajenar o gravar: a) los bienes registrables ...".

Cónyuges y Vivienda Familiar Si de la escritura o de las constancia registrales surge que el inmueble que se dispone constituye una vivienda familiar, s de aplicación el articulo 456 CCC que dice: "Ninguno de los cónyuges puede, sin 1 asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar....". E

este caso, a diferencia del supuesto

anterior (art. 470 CCC), el inmueble puede s r de carácter ganancial o propio de uno de los cónyuges. · · Será objeto de calificación nqtarial ue el asentimiento del cónyuge verse sobre el acto jurídico en si y sus elementos e nstitutivos (art. 457 CCC). Poderes

restar asentlmie o

familiar -arts. 375 inciso b 456 459

bienes·

ananciales

vivienda

470 CCC- .

Si bien es posibh:~ · que uno de los có yuges represente al Ótro en el acto de disposición o gravamen, .en virtud de lo dis. uesto en los artículos 456, 459 y 470 CCC, résulta expresamente prohibido que no de ellos otorgue poder al otro para prestar el asentimiento con respecto a los b enes gananciales y [a vivienda familiar. Sin embargo, está permitido c¡ue uno. de lo cónyuges otorgue poqer a un tercero para prestar el asentimiento conyugal requ

s 456 y"

LÉ~Gº~. F2"ª1

Ministerio de Economía 1Dirección Provin al dei Registro de l-AIR1~ Id~~

==r~dalll'lll¡IHjad 17

BUENOS AIRES PROVINCIA

470 CCC, siempre que se cumpla con lo disp esto en el articulo 375, inc. b) CCC (identificación d~I bien).

Contratos entre eón u es artículo 10 2 inc. d CCC No pueden contratar los cónyuges entre í, bajo el régimen de "comunidad de gananciales". Sin embargo, lo pueden hacer i optaron por el de "separación de bienes". ·-Excepción legal prevista: sociedades e re cónyuges ·(articulo 27 de la Ley 19550).

artíc.ulo 449 CCC Los cónyuges (matrimonios celebrados on anterioridad o posterioridad al 1º de agosto) pueden modificar el régimen pa rimonial del matrimonio cada año mediante escritura pública. Dicha modificación se inscribe al margen del acta de matrimonio. Cuando se rigen por un régimen de com nidad de gananciales y optan por un régimen de separación de bienes, previam

nte debe liquidarse el patrimonio

ganancial, adjudicándose los bienes existentes en el mismo, mutando su carácter ganancial a propio de cada uno (475 inc. e) CC ). Para ello, deberá ingresar a este organismo el documento de liquidación y adju

ica~ión

de la comunidad ganancial

por modificación del·régimen patrimonial.

· Ministerio d~ Economía ( Dirección Provincial de Registro de Ja Propiedad .. ·

·18

BUENOS AIRES PROVINCIA

UNIÓN CO

JVEl\lCIAL

(artlcuios 50 a 528 CCC) Es· una unión · afectiva de carácter singular, pública, notoria, estable y !Jermanente de dos personas que conviven y omparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de diferente sex? (artícu o 509 CCC). No constituye un nuevo estado civil. Por ello el Notario podrá, a pe icíón de parte, dejar constancia en la escritura sobre el carácter de conviviente. D ser as!, podrá ser rogado médiante la minuta agregada, debiéndose en dicho caso, ublicitarse en el asiento practicado. La unión convivencia! puede insc lbirse en el Registro de Uniones Convivenciales que se creará al efecto.

icha registración es sólo a los fines

probatorios, es decir, no es obligatoria y de e ser solicitada por ambos integrantes (art. 511 CCC). Los convivientes pueden

~elebrar

P ctos de Convivencia, regulatorios de

diferentes aspectos de la vida en común, p diendo convenir· respecto de los bienes (arts. 513, 514 CCC). En caso de no hab r pacto, cada conviviente tiene la libre administración y disposición de los bienes d su titularidad (art. 518 CCC). Los pactos· deben ser hechos por escrito (no necesariamente escritura pública) y son oponibles a terceros a partir e su inscripción en los Registros. En el caso de instrumentarse en documento pri ado, el mismo deberá ingresar a este organismo con firma certificada. La registra ión se rogará m~diante e~ acto que se creará al efecto, practicándose el asiento en el rubro "b". Cuando cesa la unión convivencia!, p ede .atribuirse judicialmente el uso de la vivienda familiar a uno de los convivientes. icho uso no puede exceder de un plazo de dos ·años. Este· uso puede ser objeto e registración (ar:t. 526 CCC). También podría surgir dicha a1ribución de una cláusul del Pacto de Convivencia suscripto.

l.Es~.9~1~~hl .

~~-

MIRIAM NOEMI LE'fllLE JofaóeiDeparlamedo IO{lnl) ~PtiaLddR~dolal'lo~

Ministerio·de Ecqnomía l Dirección Provin ial del Registro de la Propi¡;¡dad

'19

BUENOS AIRES PROVINCIA

1 .

Unión Convivencia! Inserí El art(culo 522 CCC establee.e: "Si la uni'n convivencia! ha sido inscripta (en el Registro de Uniones :Convivencia)es), ningu o de los· convivientes puede, sin el · asentimiento del otro, disponer de los derechos obre la vivienda familiar...". Si del cuerpo de la escritura o de las co stancias registrales surgiere que el inmueble que se dispone constituye

~na

vivien a familiar, ya sea el inmueble propio

de uno de los convivientes o de ambos en c ndorninio, deberá requerirse dicho asentimiento. Por no estar contemplada fa prohibición, s'posible que el conviviente otorgue poder al otro para asentir en la disposición o gravamen del inmueble sede de la vivienda familiar (art. 522 CCC).

~r1· MIRJAM

NOE~VILLE

Jefaool OQperlamerilo >!JmiVstreli;oUnlJ J)al6¡i. Pclal.ddRegislrodahPiu~

Ministerio de Economía 1Dirección Provincial d t Registro de.!;;¡ Propiedad

20

BUENOS AIRES PROVINCIA

i

CONTRA OS

Escritura Pública

La celebración de Escritura Pública

xigida como forma solemne para los

actos de adquisición, modificación o extinció de derechos reales sobre inmuebles y para la instrumentación de la cesióh de acci nes y derechos hereditarios prevista en el articulo 1184 ce' se mantiene en los artíc los 1017 y 1618 inciso a) ceo.

" 'Ministerio de Economía { Dirección Provi cial del Re.gístro de la Propiedad

-21

BUENOS AIRES PROVINCIA

BOLETO DE COMP

Se mantiene la anotación- .de los !:!ole os de comp'raventa, conforme fo expresamente previsto én los a~T,culos 1170 y 7

CCC.

Serán

registrados

sin

. tener en cuenta la valuación fiscal del inmueble n cuestión. Al disminuirse a cinco (5) años el plazo CCC), se mantiene el criterio establecido por el

enérico de prescripción (art. 2560 ículo 7º de la DTR 2/2013 .

..De la misma forma, teniendo en 1icación el articulo 456 CCC que. dice: "Ninguno de los eón uges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la viviend familiar....", ya sea el inmueble de carácter ganancial o propio de uno de los cónyug s.

Ministerio de Economía 1Dirección Provincial del Registro de la·Propiedad ·

22

BUENOS AIRES PROVINCIA

·se mantienen los lineamientos que p vela la Ley 25248, hoy parcialmente derogada. La registración del leasing permanece igente durante el plazo de veinte (20} años, pudiéndose reinscribir antes de su ven irniento por rogación del ~ador u orden judicial (art. 1234 CCC).

ARTÍCULO 1234.~ Forma e inscripci 'n. Él leasing debe. instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto i muebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado. A los efectos de su oponibilidad fren~e a ter eros, el contrato debe inséribirse en el registro que cqrresponda según la n uraleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro pu de efectuarse a partir de la celebración_ del contrato de leasing, y con prescin encía de la fecha en que corresponda hacer entrega de ·la cosa objeto de

prestación comprometida. Para que

produzca efectos contra terceros desd la entrega del bien objeto del leasing, Ja inscripcloh debe. solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese et: to desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de c sas muebles no registrables o de un software, detien inscribirse en el Re istro de Crédito?

Prehda~ios

del lugar

donde la cosa se encuentre o, en su aso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del tomador. En 1 caso ·de fnmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por díez años. En ambos casos puede r novarse antes 9e su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.

Ministerio de Economía ! Direcció!l Provinci 1del Registro de la Propiedad

·23

BUENOS AIRES PROVINCIA

DOl\IACIÓl\l ·La Escritura de ,;Aceptación de Donqció " instrumentada a partir del 1º de Agosto de 2015 debe ser. autori?ada en vida d 1donante y del donatario, siempre . que los mismos mantengan la capacidad legal r

uerida (arts. 974, 976, 980, 1542 y

·1545 CCC). Dichas circunstancias serán califica as por el Notario quien podrá dejar constancia de las mismas en el documento. En el supuesto que surgiere del docume o de aceptación que _el oferente se encuentra fallecido/incapacitado, el Registro cal

i~ará

tal circunstancia procediendo

a su inscripción provisional (art. 9 inc. b de la Le

Ministerio de Economfa 1Dirección Provincial de Registro de ia Propiedad

'24

. BUENOS AIRES PROVINCIA

flDEiCOM SO · ARTÍCULO 1666,- Definición. Hay co trato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se co promete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fid ciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiari

que se designa en el contrato, y a

transmitirla al cumplimiento dé un plaz o condición al fideicomisario. ·ARTÍCULO 1671.- Beneficiario_. El beneficiario puede . ser una· persona humana ó jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso debe

constar los datos que permitan su

individualización futura. Pueden ser be eficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario. Pueden designarse

arios b·eneficiaríos quienes, excepto

disposición en_ contrario, se benefi ian por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, ·o cuando uno u otros no llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar beneficiarios sustitu s. Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, s

entiende que el beneficiario es el

fideicomisario. Si ta_mbién el fideicomi ario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el iduciante. El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede tr nsmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición n contrario del fiduciante. Sí la muerte extingue el derecho del beneficiario esignado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes. ARTÍCULO 1672.:- Fideicomisario. El fideicomisario es la persona a quien se - transmite Ja propiedad al concluir el ideicomiso. Pue9e ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta d ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario. Se aplican al fideicomisario

l~s

párrafos .primero, segundo y tercero

del artículo.1671. Si ningún fide.lcom_is rio acepta, toaos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el fiducia te.

[!:s C
FIEL

~ ~nomfa 1 Dirección Provine al del Registro de la P.ropiedad ·

~~

25

BUENOS AIRES PROVINCIA

ARTÍCULO '1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona . htJmaria o jurfdica. Sólo p~eden ofrec rse al público para acluar como fiduciarios las entidades financieras a orizadas ·a· funcionar como tales, sujetas a !as disposiciones de la ley res ectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de 1 l? mercados de valores, que debe establecer !os requisitos

q~e

deben cumplir. El fíduciari0 puede ser

beneficiario. En tal caso, debe evitar cu !quier conflicto de intereses y oñrar ·-privilegiando los de los restantes 1;>Ujetos

tervinientes en el contrato:

Se mantiene la prohibición de que el fi uciario pueda resultar fideicomisario (art. 1676 CCC). La sustitución del fiduciario puede ser instrumentada medi<mté documento judicial, notarial o priyado autenticado, en do de conste la designación del nuevo fiduciario (ar!. 1679 CCC). El fiduciario conserva las facultades

ara disponer o gravar !os bienes

sin él consentimiento de!

iduciante, de! beneficiario o de!

fideicomitidos

a dichas facultades, !as que serán

fideicomisario. Se pueden prever !irnitacione

publicitadas en caso de _ser rogadas (ar!. 1 88 CCC). De ser asf, deberán ser calificadas en las registraciones futuras. Por !o establecido en el articulo 1669 CCC, cuando e! fiduciario

~dquiera

bieni::s con posterioridad a !a celebración del contrato de fideicomiso, se calificará que se haya transcripto el mismo en la e critura respectiva, circunstancia no requerida anteriormente.

ARTÍCULO 1669.:- Forma. E! contrato que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede ce!ebr rse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cu a transmisión debe ser celebrada por instrumento ¡:¡úblico. En este Cqso, cua do no se cumple dich.a formalidad, el contrato vale como promesa de otorgar o. Si la incorporación de esta clase·dees posterior a_ la celebraci6 · .del contrato, es suficiente con el

LES COPIA FJ

L

~e Economía 1Dirección .Provincia def Registro de Ja Propiedad ~

l'IO~

.

"26

BUENOS AIRES PROVINCIA

cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su _transf¡3rencia, debiéndose tr_a.nscribir

n el acto respectivo el contrato de

fideicomiso.

· ··Ministerio de Economía 1Direcdión Provinci 1def Registro dé Ía Propiedad

. ·27.

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE DOMINIO

Ad uisición transmisión extinción

onibilidad

En el case;> que ingrese un docume o portante de una sentencia de prescripción adquisitiva en los términos del art culo 1905 CCC, se. deberá calificar que surja del mismo la fecha fijada. por el ju

, a partir de la cual se produjo la

adquisición dominia!. Dicha fecha ·deberá se publicitada en el asiento que se practique al efecto. · ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescrl ción adquisitiva. La sentenc_ia que se dicta en los juicios de prescripción a quisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cua , cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derec o real respectivo. La sentencia· declarativa de prescripción larga no tien efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La resolución qu confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adqu itiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Dominio Revocable En el supuesto de que eJ acto que se rue ue se encuentre subordinado a un plazo o condición resolutoria, se procederá a s registración en la forma de estilo (art. 33 in fine Ley 17801). El artfculo 1965 CCC establece qu.e el d .minio revocable tiene un límite de diez (1 Q) años. Sin embc;1rgo, para la efectivizaci n de la revocación del dominio será necesario el ingreso de un documento por medio del cual se ruegue la readquisición .

. . 'i;\\R\AM NOE:lf=~de Economía 1Dlrecclón ProvlnciFJf deÍ Registro de la Pr.opiedad

::~Re>¡¡isl!Oda\a!'ll>Pi®d

..

·

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE PROP EDAD HORIZONTAL (arts: 2037/20 2 CCC) La· ley de aprobación del código LJnifica o derogó la Ley 13512 en su totalidad, incorporando a su articulado el régimen de este erecho real. El derecho real de propiedad . horizont 1 se encuentra definido ·en el artículo

2037 CCC que establece: "Es el derecho real q e se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce

disposición material y jurídica que se

ejercen sobre partes privativas y sobre partes c munes de un edificio, de conformidad con fo que establece este Título y el respectivo r glamento de propiedad horizontal. Las . diver:;;as partes del inmueble así como las fac ltades .que sobre ellas se tienen son . interdependientes y conforman un todo

n~

escin ible".

Atento que 1a· normativa no prevé el estado constructivo del inmueble afectado, es criterio de este organismo acepta la interpretación de que este derecho real se refi<:re a un inmueble edificado, al igual ue en la ley nacional derogada. Respecto de la vigencia de los Decre os 2489/63 y 947/04 a partir del 1º de agosto de 2015, se remitió solicitud de dictamen

la Asesoría General de Gobierno.

Es un derecho regl similar al regul do en la ley ·anterior pero con otras caracterlsticas. El plano de Propiedad H_orizo tal para las nuevas afectaciones es diferente ya que no habilitaría. "unidades a const ir" o "en construcción". La comunicación del plano de Propied d Horizontal y la. resolución del artfculo 6to. del Decreto 2489/63 se registrarán en a forma de estilo sean anteriores o posteriores al 1º de agosto de 2015, pues es I? gen,cia.de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) el organismo que, en s caso, ha merituado tal circunstancia al momento de aprobar e! plano o el citado artículo Si con posterioridad al 1º de agosto d 2015, esté registrado o no e! articuio 6to. del Decreto 2489/63, ingresa una escritur haciendo uso del citado artículo, se . ·procederá a· su toma de razón en la forma de stilo, siempre que tenga el certificado catastral expedido al efecto. Ello obedece a la interpretación del artfculo 7º CCC, eñ .

cuannue el plano de PH ya aprobado co stituye un derecho adquirido para los .

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'29

BUENOS AIRES PROVINCIA

in~eresados

y el artículo 6to. es la consecuencia del estado ?onstructivo aprobado por el

plano. Las escrituras de afectación al dere hÓ real de propiedad horizontal autorizadas con posterioridad al 1º de agosto d anteriores a dicha fecha, comunicados o

~o

2015 en base a planos de PH este organismo, serán también

registradas en forma definitiva por los mismos argu entos expuestos anteriormente. En cuanto al inmueble en el que conste

gistrada antes del 1º de agosto de

2015 la escritura de ''Modificación de estadq constr ctivo" en base al Decreto 947/04, se interpretará que el nuevo estado constructivo ya r gistrado en la ..Parte superior. de la matrícula constituye un derecho adquirido, por lo tanto se procederá a inscribir las sucesivas transmisiones y constituciones de derech s reales en forma definitiva. Independientemente de la fecha de la resolución del ARBA ·referente al Decreto 947/04 y de la ~echa de la escritura de " odificación de estado constructivou (sea anterior o posterioi· al 1º de agosto de 2015), s procederá a registrar la misma por considerar· _que el Plano de Propiedad

previamente aprobado es el que

· habilitó ~icho estado constructivo. Reiterando lo

expresad~, _

la aprobación

el Plano de Propiedad Horizontal

constituye un derech-o· adquirido y el Decreto 947/

un remedio legal previsto para la

modificación del estado constructivo. Reglamento de Propiedad Horizontal Se deberá calificar el cumplimiento de lo requisitos del artículo 2056 CCC que tengan incidencia registra!. ARTÍCULO 2056.~ Contenido. El reglam nto de pro~iedad horizontal debe contener:. a. determinación del terreno; · b. determinación de las unidq.des funcia ales y complement8:rias;

íl

c..enumeración de los bienes propios;

Ct. enumeración de las cosas y partes"c munes;

~ <)>('MloOlé,lo d• "°"~'.:ª!~"""'.:'.':''."'¡ dol .,.;,¡ro d•

~\MM' ~fil.~

'J\}~

. 14 p¡¡¡.,}Jlad

1~~0!!'ª1

la Pmpl.,faó

BUENOS AIRES PROVINCIA

..

e. composición del patrimonio del co sorcio;

f. determinación de la parte proporci na! indivisa de cada unidad; g. determinación de la proporción e el pago de las expensas comunes; h. uso y goce de las cosas y partes

i. uso y goce de los bienes del cons j. destino de las unidades funcional le destino de las partes comunes;

l. facultades especiales de las .asam leas de propietarios; m. determinación de la forma de e nvocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificaci · n; n. especificación de limitaciones

la cantidad de cartas poderes que

puede detentar cada titular de unid d funcional para representar a otros en asambleas;

ñ·. determinación de las mayorlas n cesarías para las distintas decisiones; o. determinación de las mayorías ecesarias para inodificar el reglamento de propiedad horizontal; p. forma de computar las mayo fas; q. determinación de eventuales prohibiciones p~ra la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r. designación, facultades y obligac ones especiales del administrador; s. plazo de ejercicio de la función d administrador;

t. fijación del ejercicio financiero de consorcio; u. facultades especiales del con~ej de _propietarios.

La propiedad de la unidad funcional omprende la parte .indivisa del terreno, de las partes

y cosas de uso común del inmu le o indispensables para mantener su

y puede abarcar una o más unidade complementarias destinadas a servirla

se~uridad

·(art. 2039_C8Q). En ese sentido, el articulo 2045 CCC revé que ... "la constitución, transmisión o extin o

de un derecho real, gravamen

· émbargo sobre la unidad funcional, .

BUENOS AIRES PROVINCIA

CC?mprende a las C?sas y partes comunes y a la u idad compl~mentaria, y no puede realizarse sepa(adamente de éstas". . Atento la dificult¡::¡d que presenta el cu plimiento de las normas citadas precedentemente, por cuanto a que las unidad s funcionales y complementarias constan en folios reales individuales, se deb

interpretar estos artículos en

concordancia con el resto de la normativa en cuestió En oportunidad de registrar la afect
odifi~ación

a Propiedad Horizontal

se deberán rogar y publicitar las vincul
ntre las unidades funcíonales y

complementarias correspondientes, para así poder

ar cumplimiento a la normativa de

fondo. En el supuesto aludido, sólo se podr n calificar tales circunstancias y . observar en su caso el documento ingresado, en ta to y en cuanto la unidad funcional esté vinculada a una d!"terminada unidad comp ementaría por el Reglamento de Propiedad Horizontal o modificación posterior. Si en cambio no surgiere asi de las constancia·s registrales, y si el Reglamento !o habilita, las unidades funcionales y c mplementarias podrán transmitirse

y gravarse sin limitación alguna. Certificados Asentimiento Con

rotección de 1 Vivienda rtículos 6 y 17 de I"! DTR 14/2010,

con el agregado que en los casos de modificación de

reglame~to

de una unidad que

constituye la vivienda familiar, se trate de un bien p pio o ganancial, deberá calificarse el asentimiento indicado en el articulo 456 CCC. Cosas

Partes Comunes

Son comunes a todas o a algunas de la unidades funcionales las cosas 'y

'

..

partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y l¡:¡s que se determinan

~n

el reglamento .de propie ad horizontal. Las .cosas y partes

cuyo uso no. está determinado, se considerán éo- -unes.

r

.~.. ~o

-

Ministerio d: DELLEV1U.E

M\fl.11\M NOE:~Mm~~
::~¡¡-áolafroiJ1Jlad

,fil3~~}Ié]

E~onomía 1

Dirección Provincial de Registro de la Propiedad

·32

BUENOS AIRES PROVINCIA

Sobre e~tas cosas y partes ningú exclusivo, s.in perjuicio de su r;ifectación

.l

propietario puede alegar derecho xclusiva a una o varias unidades

funcionales. · Cada propietario puede usar las cos s y partes comunes conforme a su destino, sin .perjupicar o restringir los derecho de los otros propietarios.

Clasificación de las Cosas · Partes ··1 Necesariamente Comunes art. 2041 CCC : Son cosas y partes necesariaménte c01 unes: a) El terreno b) Los pasillos, v!as o elementos qu comunican entre si y a éstas con el exterior; c) Los techos, azoteas, terrazas y pati s solares; d) · Los cimientos, c~lumnas , vigas, portantes, muros maesíros y demás estructuras, incluso la de los bale nes, indispensables para mantener su seguridad; e) Los locales e instalaciones de los s rvicios centrales;

f) Las cañe·rlas ql!e conducen fluido o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la nidad funcional; g) La vivienda para alojamiento de su encargado; h) Los ascensores, montacargas y es aleras mecánicas; i)

Los muros exteriores y los divisor os de unidades entre si y con cosas y partes comunes;

j)

Las instalaciones necesarias para 1acceso y circulación de personas con discapacidad, mas o móviles, exte nas a la unidad funcional, y las vfas de evacuación alternativas para caso de siniestros;

k) Todos los artefactos o instalacion s existentes para servicios de beneficio ·común; .

1) Los locales destinados a sanitari s o vestiiario- del pérsonal que trabaja

- -t---·-----·-BUENOS AIRES PROVINCIA

Esta enumeración tiene carácter enunciati o.

2) No Indispensables (art. 204~ CCC): Son cosas y partes comuries no indispens bles: a) La piscina; b) El solárium; · e) El gimnasio; . ·d) El lavadero; e) El salón de usos múltiples; Esfa enumeración tiene carácter enunciati o.

Modificación. de Reglamento: Se conserva la mayoría de dos tercios d la totalidad de los propietarios. Sin embargo, se distingue entre: a) Mejora u obra nueva que requiere may ria b) Mejora u obra nueva que requiere unan midad

a) Me'ora u obra nueva (art. 2051 CCC); b) Me'ora u obra nueva

1midad art 2052 CCC :

o

Cuando beneficia a un propieta o en interés particular;

•

Cuando se elevan nuevos pisos o se hacen· excavaciones;

o

Cuando se

inmueble de manera

sustancial.

Los supuestos citados serán relevantes 1momento de calificar las mayorías indicadas por el artículo 28 de la DTR 14/201 . Se interpretará que el caso b) se refiere a los "aspectos constitutivos" mencionad s en la norma registr.al aludida.

.. Q.

ES COPL'- FIE ·

.

.

NC!l.Mll\1~1§l~le Economía 1Dirección Provincial d 1Registro de la Propiedaa 01m&'!oMm~ll11• J)cd611.!'iiÍddRElJis!rodelaPlnP~"ll

·34

BUENOS AIRES PROVINCIA

1 .

Personalidad del Consorcio de Pro i dad Horizontal . Los

~rtfculos ·

148 inciso . h) y 20

CCC admiten expresamente la

personalidad del Consorcio. En la calificación, se mantienen los lin amientos establecidos por el articulo. G5 de la DTR 14/2010.

Subconsorcios --Si bien el artículo 2068 CCC prevé qu el Reglamento permita la existencia do Subconsorcios para la organización de s dores con independencia funcional o administrati.va, dicha circunstancia no ·será

otívo .de calificación registra! por los

efectos establecidos en el último párráfo de la norma.citada. Prehorizontalidad La Ley 26994 deroga la Ley 19724 d Prehorizontalidad, siendo regulada en los artículos 2070/2072 CCC. Atento que la nueva normativa no regu a ni estc:iblece un procedimiento similar a la ley derogada, en el supuesto qu~ ·ingr se un documento enmarcado en este régimen, se pondrá en 9onocimiento del

epartamento Jurídico y se formarán

actuaciones para su remisión a Asesoría Ge eral de Gobierno, a fin de obtener un dictamen y proceder en consecuencia.

ES 90PIAFI~ \,\.,\::.

1 .

.

.

· ~ de Economía Dirección Provine af del Registro de la Propiedad

l'lllilfAad

.

..

-35

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE CONJUNT S INMOBILIARIOS (arls. ?073 al 2102

CC)

ARTÍCULO 2073.- Conéepto. Son conj ntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, par ues industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento rbanfstico independientemente del destino de vivienda permanente o

mporaria,

laboral,

comercial o

·-empresarial que tenga, comprel)didos a imismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en as normas administrativas locales. ARTÍCULO 2974.- Características. Son

Jementos caracter!sticos de estas

urbanizaciones, los siguientes: cerramie

to,. partes

estado de indivisión forzosa y perpetu

de las partes, lugarés y bienes

comunes y privativas,

comunes, reglamento por el que se esta recen órganos de funcionamiento, iimitaciones_y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, o~ligación

de cont_ribuir con los gastos

cargas comunes y entidad con

personería jurídica que agrupe a los pro ietarios de las unidades privativas. · Las diversas partes, cosas y

~ectores

c munes y privativos, así como las

facultades -que sobre ellas se tienen, son interdepentlientes y ~onforman un todo no escindible. ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos os aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás élementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmo iliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en

c9da j _risdicción.

Todos

los conjuntos

ir:imobilíarios deb1?n someterse a la norm tiva del derecho real de propiedad horizontal establec.ida en el Título V de es e Libro, con las. modificaciones que establece ..el presente Titulo, a lo~ fines de conformar un derecho real _cie propiedad horizontal especial. Los conju tos inmobiliarios preexistentes que se· hubiesen establecido com.o derech s personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales e deben adecuar a las previsiones ormativas qÚe regulan este derecho real. ~~~

ES COPIA -FIEL

Ministerio de Economía 1Dirección Provincial d 1Registro de la Propiedád

'JIU..il

.

BUENOS AIRES PROVINCIA

ARTÍCULO 2076.- Cosas y parte

necesariamente comunes. Son

. necesariamente comunes o de uso co ún las partes y lugares del

ter~eno

destinadas a vlas de circulación, acce o y comunicación, áreas específicas destihadas al desarrollo '
deportivas, recreativas y sociales,

instalaciones y servicios comunes,

todo otro bien afectado al uso

comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento ·de propiedad horizontal que regula el emprendimient . Las cosas y partes cuyo carácter de ..comunes o propias no esté determinad se consideran comunes.

ARTlCULO 2077.- Cosas y partes

riV'a1ivas. !.:a unidad funcional que

constituye parte privativa puede ha larse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisi os de.independencia funcional según su destino y salida a la v!a pública por la directa o indirecta.

El

derecho real de conjuntos inmob liarios ~onforma un derecho real de

"propiedad horizontal especial". El Código prevé en su artículo 20 5 CCC · que las formas de dominio preexistentes (barrios cerrados, clubes de c mpo, etc. -Decreto 9404/?6 y 27/98-) deberán "adecuarse" a este nuevo derecho r al. Se interpreta que dicha adecuación re ulta en esta instancia de cumplimiento imposible y no será objeto calificación regís ral hasta su regulación por una norma específica. Por ello, las transmisiones, modifica iones, constituciones y extinciones de derechos reales relacionadas a las

parc~la

su~divididas

por Plano aprobado po'r

Geodesia, se seguirán c¡:!lificando en la form de estilo. a robados con anterioridad al 1° de

Planos de subdivisión a osto de 2015 con o sin comunicación e

Se _continuarán registr§l~do lo~ dere hos reales constituidos. ~in requerir la afectación al nuevo derecho real de conjun o ínmobiliario, pues se interpreta. q.üe él pla

~e subdivisión.opo'rtunamente aproba

l ES COPIA FIEl ... -

--orrl".

.

.

ci implica un derecho adquirido:

BUENOS AIRES PROVINCIA

Planos de subdivisión

or Geodesia a robados con

osierioriclad al 1°

de agosto de 2015 Se publicitará la oomunicacióf! del plano e idéntica forma y se registrarán los · documentos en la forma señalada en el pun

anterior. ·Ello, por cuanto si el

"organismo con competencia aprobó el plano pud haber co~síderado que existla un derecho adquirido en alguna etapa previa.

ara el derecho real e con"untos inmobiliarios En su registración se les aplicará la nor ativa referente al derecho real de propiedad horizontal con las diferencias que impone el derecho de conjuntos Inmobiliarios. La diferencia más importante es que "el te reno" sobre el cual se asienta cada unidad no se especifi?a como "cosa y parte nec sariamente común", lo que permite interpretarlo com.o propio. Para este nuevo derecho real ·está preví o expresamente que las unidades func_ionales pueden· estar construidas .º en con trucción, debiendo determinar Jos organismos provinciales Involucrados la norm tiva provincial aplicable para la constitución, modificación. y transmisión de d echos reales sobre unidades en construcción, es decir que podrla dictarse una n rmativa provincial con el contenido del Decreto 2489/63, artículos 6 y 6 bis, in orporados por Decreto 947/2004, determinarse la continuidad de su vigencia o no xigirse ninguna regulación especial por surgir la viabilidad de su estado constructivo e Ja ley de·fondo. Respecto del Decreto Ley 8912177. (artfc Jo 64 y siguientes) y los Decretos 9404/86 y 27/98, se interpreta que continúan vigentes en sus partes técnicas pertinentes, en cuanto no.se opongan a la regula ión del Códii:JO Civil y Comercial. La registr.ación del conjunto inmobiliario eberá practicarse en folios reales similares a !os de PHB y PHA, Jos que deberá identificarse como CIB Y CJA, y _ _~é!~ta _ta~to estén confecci?nados diQhos folios po~rán utilizarse los PHB y PHA testando de. una manera prolija y colocando. la id ntificación CIB y CIA.

~J~t'.t,~rio de Economía 1Direcclón Provincia! de Registro de la Propiedad

~~~o.\\nl.)

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BUENOS AIRES PROVINCIA

Conforme lo establece el artículo 2074 CCC deberá calificarse que se haya constituido una entidad con personi;irra jurfdic que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. El · Reglamento puede establecer

u

"derecho de preferencia" en la

ndquisición a favor del consorcio de prop tarios o a favor del resto de los propietarios de las unidades privativa_s que P
~

1D LE Vil.LE

MIRIAM NO\:M

~oQrll

LÉsco~ .

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=rJt~~a1a~erio d~ Economía 1Dirección Provlnci

.

1del Registro de la Propiedad

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE TIEl\!JP

COMPARTIDO

(arts. 2087 al 2102 CC) Es· un nuevo derecho real establecido en el CCC y las variantes registrales que del mismo derivan serán rogadas mediante 1 s códigos que se crearán al efecto. ARTÍCULO 2087." Concepto. Se consid a que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso perió ico y' por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fi ·es y para brindar las prestaciones ·

compatibles con su destino. La escritura de afectación, en caso

e ~ratarse de inmuebles, debe

formalizarse por escritura pública e inscribirse ta to en el Registro de Prestadores y Establecimientos afeetados a Sistemas de Tiemp Compartido, como as! también en el Registro de la Propiedad (art. 2089 y 2092 CC ). El titular de dominio puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de af ctación (2091 CCC). Requisitos a calificar:

1. Escritura Rúbfica; 2. Que el titular registrar coincida con la p rsona del ~mprendedor; 3. Comparecencia y consentimiento del e prendedor, en el supuesto de que el emprendedor no fuere el titular de do inio; 4, El o los inmuebles afectados debe

estar libres de gravámenes y

restricciones; 5. El titular registra!, el emprendedor, el

dminis~rador

y el comercializador

. (en el supuesto de ser personas hu anas y/o jurf~icas diferentes) no deben estar inhibiaos;

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'40

BUENOS AIRES PROVINCIA

6. El propietario o el emprendedor no uede modificar el destino previsto en e! instrumento original. La afectación/desafectación a Tiempo

ornpartido se registrará .en !a parte

superior de !a o las matrículas objeto del derec o real. E! derecho rea! del adquirente de tiem o compartido, como as! también las futuras registraciones se publicitarán en el rub

b) de la/las matr!culas afectadas.

La extinción del derecho real de tiempo ompartido se puede producir:

a) por vencimiento del plazo previsto e

el instrumento de afectación;

b) en cualquier momento, cuando no s hubieren producido enajenaciones o se hubieren rescindid.o la totalidad de los cont atos; e) por destrucción o vetustez.

l_ES C9PIA Flt; _., \].."6

. . . río de Economía 1Dirección Provinci 1del Registro de la Propiedad

. 41

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE CEMENT RIOS PRIVADOS

Es Ün nuevo derecho rea! establecido en 1código sancionado y las variantes registrales relacionadas a este derecho real será rogadas mediante los códigos que se crearán al efecto . .. ARTÍCULO 2103.- Concepto. Se consi eran cementerios privados a los· inmuebles de propiedad privada afect dos a la inhumación de restos humanos. La e:icritura de afectación debe formalizar e por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad en forma conjunf al Reglamento de Administración y ·Uso del cementerio (art. 2104 C~C). Requisitos a calificar:

1. Escritura pública. 2. Plano de Mensura. 3. Deberá acompañarse el .Reglamen

de Administración y Uso del

cementerio o testimoniarse en la e critura · d.e afectación. En

ambo~

supuestos deberá estar fntegrame te transcripto en el Rubro de Observaciones de la minuta. 4. El titular de dominio no puede alterar 1 destino del cementerio ni gravarlo · con derecho reales de garantía.

5.

Las parcelas exclusivas destinadas

.sepultura pqdrán ser objeto de

medidas cautelares, siempre que el juez califique las circunstancias previstas por el articulo 2110 CCC, a aber: a) Jos créditos provenientes del SC1ldo de precio de compra y de onstrucción de sepulcros y b) las

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l~9fiAF~ -

rfo de Economfa 1Dirección Provincial del egis!ro

ae fa Propiedad

·42

BUENOS AIRES PROVINCIA

j

expensas, tasas, impuestos y contr buciones correspondientes a dichas parcelas. Dichas circunst~ncias no s rán objeto de calificación registra!. La. afectación a cementerio se registr rá en la parte· superior de la o las matrículas involucradas, donde se dejará con tancia de la apertura de la matricula "GPB", utilizando hasta la confección e impresi n de !os nuevos folios las planillas B existentes con la rectificación "GPB'.', publicita do en cada cuadricula cada. una de las pa~celas resultantes. En la cuadrícula de la "GPB" correspo diente a cada parcela se registrarán todos los actos jurídicos que afecten a la mi ma, no originando la apertura de un nu.evo folio especifico. Oportunamente se

iseña·rá un nuevo form_ato para la

registración de este tipo de derecho real.

43

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE S PERFICIE (arts. 2114 al 2128 CCC) Es un nuevo derecho real que consagra e derecho real de superficie en forma genérica, ampliándose a otros supuestos 1

superticie forestal anteriormente

regulada por la Ley 25509, la cual re_sultó derog

a por Ley 26994.

··Las variantes registrales relacionadas

este derecho real serán rogadas

mediante los códigos que $e crearán al efecto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su itular la facultad de uso, goce y disposición material y jurfdica del derecho de pi ntar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno el vuelo o el subsuelo (art. 2114 CCC). El derecho del superficiario coexiste con

propiedad separada del titular del

suelo (art. 2115 in fine CCC). Puede constituirse por contrato o~eroso

gratuito y puede ser transmitido por

actos entre vivos o por causa de muerte. No uede adquirirse por usucapión (art. 2119 CCC), El plazo máximo es de 70 añ~s para la _co~strucciones y 50 años para las forestaciones y plantaciones. Dicho término no será objeto de calificación registra!, siendo necesario ingresar un documento que ru gue la extinción del mismo. El titular ·de. dominio puede "disponer"

"gravar" el inmueble, sin turbar el

derecho del superticiario (art. 2121 CCC).

_j)

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.

MI oa.ufllíltli'Sterio de Econo11_1fa 1 Dirección Provincial d 1Registro de la Propiedad \lfi\RIAUNOEei1;olllm~.~ntl . .

::~Rfli~dela~~

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.

BUENOS AIRES PROVINCIA

El superficiario puede a) gravar el dere

o de construir, plantar o forestar, b)

gravar la prqpiedad superficiaria (19 construido, lo plantado o forestado), c) afectar la construcción al régimen de propie?ad horiz ntal y d) transmitir o gravar como · inmuebles independientes las viviendas, loca es u otras unidades privativas. Ello, siempre durante el plazo del derecho

e .superficie y sin necesidad de

consentimiento del propietario (art. 2120 CCC) Regui~itos

a calificar:

1. Escritura pública; 2. Deberá publicitarse el plazo conveni o por las partes (2117, 2125 CCC); 3. Puede constituirse sobre todo el irn ueble,·o sobre una parte determinada, sobre el espacio aéreo, sobre

1 subsuelo o sobre construcciones

e.xistentes aún dentro del régime

de propiedad horizo_ntal (sobre una

unidad que surge del régimen de P 4. Plano de Mensura: No se exigirá

!ano cuando el derecho de superficie

abarque la totalidad del/los inmuebl s afectados; 5. Puede ser constituido por el ti ular del derecho real de domi_nio, condominio o propiedad horizontal; 6. Los actos jurídicos que realice el superficiario deberán ser celebrados dentro del plazo de vigencia del d recho de superficie, sin necesidad del consentimiento del titular de. domini ; 7. En el supuesto que constare en 1

asientos reglstrales, por así haberse

rogado, que el superficiario no· p ede afectar al régiíl}eli de propiedad horizontal sin el consentimiento de titular de dominio, deberán observarse los documentos que no cumplan c

la intervención.del último citado.

La afectación a superficie se regist ará en la parte superior de la o las matrículas afectadas donde se <;tejará i:;ons.ta cia de la apertura de la, matrícula "SA", ·- .... .. - .. · -- - - ... - .. utilizando hasta la confección e impresión de los nuevos folios, las planillas A --

, ~

. e · tentes- con la rectificación "SA".

f ES cª~(~f.@g Ministerio de Economía 1Dirección Provine al del Registro de la Propiedad EMI OELLEVILLE

MIRIPM N_ moldmhS'J"afr1ollnl.l

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.

"45

BUENOS AIRES PROVINCIA

Si el derecho de superficie abarcare tod el bien, en la planilla "SA" no se consignarán.Jos datos de individualización del i mueble. En cambio, si el inmueble afectado a este derecho real no comprende la t talidad de la parcela, se designará el objeto del derecho real de superficie se~ún el lana realizado al efecto. En el rubro a) de la matrícula "SA" origina a se testará y rectificará la leyenda impresa "Titularidad sobre el dominid' por la leye da "Titularidad so9re el derecho de supe~!cie".

Si el o los inmuebfes estuvieren afectad s por distintos derechos reales de superficie, cada uno de ellos originará la apertur de una matricula "SA seguida de un.número que comenzará con el 1". Los gravámenes, medidas cautelares, ca

elaciones y certificados referentes

al derecho real de superficie se registrarán y pub! citarán en los rubro b), c) y d) de la matricula "SA". Si el superficiario afectare su derecho a pr piedad horizontal, el documento se registrará en la f9~ma de estilo (SPHB y SPHA tomando como referente la o las matrículas "SA" de origen del derecho real de sup rficie. · Los pedidos de publicidad con relación a la situación jurídica del inmueble, serán expedidos mediante las constancias q e surjan en fa totalidad de las matrículas A, SA, SPHB y SPHA, en su caso. El derecho real de superficie se extingue or renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolu aria, conso!idación en una misma persona de las ealidades de titular de dominio y

perficiario y por el no uso durante

1O años para el derecho a construir, y de cinco p ra el derecho a plantar o forestar. La exti!1clón deb13~á ser rogada expresament~. El lazo. t}O s13~á objeto .~e calificación registra!.

egis!ro de la P~opiedad . ···

'46

. BUENOS AIRES PROVINCIA

Si se extingue por el cumplimiento del pazo, el titular de domi~io hace suyo lo construido, plantado o forestado. libre de lo

..

.

derechos reales o personales que

.

afectaban fa propiedad superticiaria. Si la exti ción opera antes del cumplimiento.del pJazo, los derechos reales constituidos sobr la propiedad superticiaria continúan :vigentes hasta la expiración del plazo de vigen ia del mismo (art. 2125 CCC).

-47

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE

1 .

IPOTECA

(articulos 2205 a 22 1 CCC)

Se mantiene los lineamientos genera!e · en cuanto a la espe.cialidad del -objeto, del crédito y del plazo de inscripción. La especialidad en cuanto al crédito qu da cumplida con la .expresión del monto máximo del gravamen (Hipoteca de máxi ·o. Art. 2189 CCG). . El artículo 2191 CCC prevé en forma expr sala divisibilidad convenida_por las· partes, respecto de los bienes y del crédito. El artículo 2208 CCC establece la posi ilidad de que la aceptación de la hipoteca se realice con posterioridad a la oferta, preyio a su registración. Por el!e, la registración de la hipoteca podrá instrum

tarse y rogarse mediante dos

documentos, uno de oferta y otro de aceptación.

Artículos que revisten ímportanCia: ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligació es de dar dinero si el deu_dor debe cierta cantidad de moneda, determinad constitución de la obligación. Si· por el

o determinable, al momento de to por el que se ha constituido la

obligaciqn, se estipuló dar moneda que n sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de ar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en

oneda de curso legal.

ARTÍCULO 766.- Obligación del deu or. El deudor debé entregar la cantidad correspondiente de la especie d

ignada. ·

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.

.

.Ministerio de Economía 1Direcclón Províncía·r del Regíslro de la Propiedad

-48

. BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE ANTICRESIS (artfcujos 2212 a 218 CCC)

En materia registra!, se mantienen los li eamientos generales de este derecho ·real. Sin embargo, se establece en forma ex resa que la duración de la inscripción se mantiene por el término de ?O años para in uebles (art. 2218 CCC).

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. el Registro de la Propiedad

.49

BUENOS AIRES PROVINCIA

i ·

DERECHO REAL DE U UFRUCTO (artículos 2129 al 21 2 CCC)

El artículo 2152 inciso b) CCC estable e que el plazo máximo. legar del usufructo a favor de las personas jurídicas es d 50 años, ampliando de esta forma el término de 20 años que prevela el código dero ado. ··En la calificación se tendrá en cuenta lo si "

Si al 1/8/2015 ha transcurrido el pi

años, se entenderá por

extinguido el usufructo. "

Si al 1/8/2015 no ha transcurrido aún 1plazo de 20 años, la extinción"del usufructo se hará efectiva al término d los 20 años de su registración.

o

Los usufructos constituidos luego del /8/2015, tendrán la vigencia de 50 años.

Transmisión de usufructo Son susceptibles de registración los docu entos de transmisión de usufructo (art. 2142 CCC); · Para ello se deberá requer r la expedición de certificados de dominio e inhibición general de bienes (art. 23, Ley !7801). No se solicitará certificado catastral (art.12 y 1.3. Ley 26209 y 50 2 Ley 10707 y sus modif.). La registración se rogará mediante el có igo que se creará al efecto. Por lo dispuesto en el artículo . ~144

CC, es posible la inscripción de

documentos por los. c;:uales se ruegue la subas a del usúfructo. Para ello, hasta su actualización, se deberá aplicar análÓgam~nte la DTR 12/2004, procediéndose al levantamiento/desplazamiento sólo con resp~ t~ a las m~didas cautelares que recaigan sobre el usufructo y no .sobre el do inio. A dichos fines se utilizarán el códig? de acto Nº 9 o el de "prptocolización de Sl:!basta de: usufructo" que se g~n~_r¡;¡~~ _al efecto.

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. ~~oe~~~=¡N!Mist.erlo de Economla !-Dirección Provincial d

~pcl31.ddR.,...,-·

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Registro de ·ra Propiedaél

·5Ó

BUENOS AIRES PROVINCIA

En todos los casos, el limite máxi o de duración del usufructo está· determinado por la vida del prir¡ier usufruc uario y no por la de los sucesivos adquirentes y su extinción deberá sér rogada xpresamente. Extinción del usufructo En el supuesto que el usufructo se e nga por el no uso en los términos del artículo 2152 inciso e) CCC, se ·deberá

alifícar que del documento surja la

confor.midad del nudo propietario y del usufru tuario. ARTÍCULO 2152.- IVledios especiale de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo: a. la inuert del W?ufructuario, aunque no se h_¡:¡ya cumplido el plazo o condición pact dos. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalici ; b. la extinción de la persona jurfdica usufructuaria. Si no se pactó la dura ión, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo; c el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El de uso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a .extender la duración

el usufructo;· d. el uso abusivo y la

alteración de la sustancia comprobad judicialmente.

·· .·V 1pELlEv¡U.E

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t§i' có.~ . .

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~~rG.:R~de~~~erlo de Economía 1Dirección Provin ial del Registro de la Propiedad

·51

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL D USO (artícuJos 2154 a 215 CCC}

Transmisión de uso ~on susceptibles de registración los doc mentos de transmisión de uso por

aplicación de las normas supletorias del us fructo (arts. 1906 y 2155 CC). Solamente es posible realizarla a favor de pers na humana (art. 2154 CCC). Para ello, se deberá requerir la expedición de certifica os de dominio e inhibición general de bienes (art. 23, Ley 17801). No se solicitará

rtificado catastral (art.12 y 13, Ley

26209 y 50/52 Ley 10707 y sus modif.). La registración se rogará mediante el cód go que se creará al efecto. Por. lo dispuesto en el artículo 2157 C

y la aplicación del articulo 2155

CCC, es posible la inscripción de documentos or !os cuales se ruegue la subasta del uso. Para ello, hasta su actualización, se d berá aplicar análogamente !a DTR 12/2004, procediéndose a!. levantamiento/despl zamiento sólo con respecto a las medidas· cautelares que recaigan sobre el uso y no sobre el dominio.

A dichos fines

se utilizarán el código de acto Nº 9 o el de "pro colización de subasta de uso" que se generará al efecto. En todos los casos, el !Imite máximo de duración del uso está determinado por la vida del primer usuario y no por la de los ucesivos adquirentes

y su extinción

deberá ser rogada expresamente.

1es~éo?E§§Y \llUJ:

. fst~rlo d~ Economía 1 Dirección Provincial de Registro de ia Propiedad

·52

BUENOS AIRES PROVINCIA

DERECHO REAL DE ABITACiON

(artículos 2158 a 2 61 CCC)

En lrneas generales se mantiene la egulación establecida en el código derogado.

.. Cónyuge supérstite (art 2383 CCC}:·

El cónyuge supérstite tiene derecho re 1 de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propieda del causante que constituyó el último ho_gar conyugal y a que a la apertura de la suc sión no se enconfraba en condominio con otras personas.

.· Conviviente su érstite art. 527 CCC

El c~mviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta puede invocar el derecho· real de habitación gratuit~ por un pla~o máximo de 2 años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el ultimo· hoga · familiar y que a la apertura de la sucesión del conviviente fallecido no se

ncuentre . en condominio con otras

personas.

Forma re uerida en ambos.su

Por aplicación del articulo 1017 CCC, s exigirá que se constituyan mediante escritura pública. En el supuesto que ingresen por docu ento judicial, se formarán actuaciones y se elevarán las mismas al D?partamen

Jurfdico para su correspondiente

. evaluación.

rfo de Econom!a 1Dirección Provincial el Registro de i8 P.r'opiedad

.53

BUENOS AIRES PROVINCIA

OTRAS PUBLICIDADES CON VO ACION RIEGISTRAL

Este título comprende registr~ciones facu ativas para los interesados que n~ constituyen, modifican o extinguen derechos rea es y

deb~rán

ser rogadas mediante

un código especifico que se creará al efecto.

Efectos del divorcio: ··Como consecuencia del divorcio el ·uez e

La atribución de la vivienda familiar inmueble propio de cualquiera de los có

a

uno de los ex cónyuges, sea el uges o ganancial (art. 443 CCC).

Que el inmueble no sea enajenado sin el acuerdo de los ex-cónyuges "{art. 444 CCC}.

•

Que el inmueble ganancial o propio en condominio de los cónyuges no sea partido ni liquidado (art. 444 CCC), La decisión produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción

registra!. Pueden ingresar a través de un docume to judicial o notarial (protocolización).

Efectos del cese de la unión convive cial Al cese de la ·unión convivencia! el juez uede disponer (Art. 526.'CCC): "

Que el inmueble que fue sede de la un ón convivencia! sea atribuido a uno de los ex convivientes.

o

Que el inrriueble no sea enajenado d rante el_pl~zo previsto sin el acuerdo expreso de ambos.

•

Que el inmueble en condominio de los convivientes no sea liquidado ni partido. La decisión produce efectos fr~nte a terceros a partir de-·su· inscripción

ú-~

~llm

. . S'l'erio de Econom!a 1Dirección Provinci l del.Registro de la Propiedad

. ·54

BUENOS AIRES PROVINCIA

Pueden ingresar a través de un docum

to judicial o notarial (protocolización).

Si resultase de un pacto de conviyencia, pod á ingresar a través de un documento privado con firma certificada.

Uniones Co vivenciales. Pactos De onvivencia. Ya tratados en Uniones Convjvenciales

Cláusulas

o

al contrato de com raventa:

Pacto de Retroventa (art. 1163 CCC): El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador.

"

Pacto de Reventa Cart. 1164 CCC):

1 comprador se reserva el derecho de

devolver la cosa comprada.

o

Pacto de Preferencia art. 1165 CCC

El vendedor tiene derecho a recuperar

la cosa con relación a cuarquier o

ro adquirente si el comprador decide

enajenarla. Los pactos referidos deberán const -'r en la escritura de adquisición y ser rogados expresamerite (art. 1166 CCC).

Si bien el CCC estipula que los pactos referenciados tienen un plazo improrrogable de cinco (5) años (art. 1167 CCC), sólo S!3 registrará la cláusula sin consignar en el asiento el término de la miS a.

Condominio con indívisión forzos

o

óraria

Convenio de sus ensión dé la a ción art. 2000 CCC : Los condóminos pu~de~ ~oñveñi~ s~spencÍe.r la i::arti ión por un' piazo que no exceaa· de 1o. años.

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~lerlo de Economía 1Dirección Provin ial (,!el Registro de ia Propiedad · \'lll~alf

·55

BUENOS AIRES PROVINCIA

o

Partición anticipada (art. 2002 CCC):

petición de parte, el juez puede

autorizar la partición ante.s del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judiciaí~ente. Las cláusulas de indivisión o el cese anti ipado de la indivisión sólo producen efectos respecto de terceros cuando se inscri en en el respectivo Registro de la Propiedad (art. 2003 CCC), pudiendo ingresar

dichos fines por documento judicial

o notarial.

muerte. Indivisión forzosa.

Transmisión de derechos

or el testador art. 2 ·30 CCC : El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la ind isión de la herencia por un plazo no mayor a 10 años y en caso de haber me ores de edad, hasta que lleguen a la mayoría de edad. El juez puede autori

r la división total o parcial antes de

vencer dicho plazo.

..

Pacto de Indivisión (art. 2331 CCC): L s herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure total o par ialmente por un plazo no mayor a 10 años. Estos .convenios pueden ser r novados por igual plazo. Cualquier heredero puede pedir la división antes del vencimienfo siempre que medien causas justificadas.

•

O osición del .Cón u e

art. 2332

.

CC : E! cónyug!=J supérstite puede

.

.

oponerse a que se incluya en la p rtición el establecimiento comercial, industrial, agrfcola, ganadero, minero o de otra fndole que constituya una unidad económica. La indivisión se ma tie.ne ppr 10 <=lfíos a p~rtir de_la _muette _ del causante, pudiendo ser prorroga~ judiclalmente a pedido del ·cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento: ·A ·instancia de cualquiera de los

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l~-E"ScóPiA:F1Ep~ .

:.. : 'sterio de Economía l Dirección Provinci

del Registro de ia Propiedad

·56"

BUENOS AIRES PROVINCIA

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her~deros, el juez puede autorizar el ese de la indivisión antes del plazo

fijado, si concurren causaq graves o e manifiesta utilidad económica que justifican la decisión. El cónyuge supér tite también puede oponerse a qu~ la vivienda que ha sido residencia habitu 1 de los cónyuges sea incluida en la partición.

0

O osición de un heredero art. 2333 C C : Un heredero puede oponerse a la .. inclusión en la partición del establ cimiento que constituye una .unidad económica. Estas indivisiones deben anotarse e el Registro de la Propiedad parct. su

oponibilidatj a terceros (art. 2334 CCC), p diendo ingresar mediante documento judicial o notarial.

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rlo de Economía 1Dirección Preví cial del Registro de ia Propiedad

.57

BUENOS AIRES PROVINCIA

TRANSMISIÓN DE DERECHOS PO

CAUSA DE MUERTE.

Legítima (art. 2444 CCC) La legítima es la porción del patrimonio e una persona fallecida de la cual ·sus herederos forzosos no pueden ser privad s por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito. Por i termedio de la misma el derecho intenta proteger a los parientes más próximos el causante, los descendientes, los ascendientes y el cónyuge. ·

Porciones legítimas (art. 2445 CCC) "

Descendientes es de 2/3.

<>

Ascendientes es de 1/2.

"

Cónyuge e~ de 1/2.

La porción disponible se ve aumentada

1/3: De este modo, el patrimonio del

causante queda dividido en dos partes: la legitima reservada para

lo~

citados

herederos forz9sos y la porción disponible re pe9to de la cual el causante tiene la libre disposición.

Me"ora a favor del heredero con disc

acidad art. 2448 CCC

El causante puede disponer, por el m dio que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, además de la po ción disponible, de un tercio de las porciones legitimas para aplicarlas co(Tlo mejor.a estricta a descendientes o ascéndientes con discapacidad. Es decir que el causante, puede dis oner_ de Ja po~ción disponible (1/3) y además 1/3 de la legítima total o sólo d

esta últlma a favor de herederos

discapacitados (ascendientes o des.cendiente ). La mejora otorg~da co.n o sin la p ción disponible· pued~,reaUzarse . por alquier medio, testamento, fideicomiso con actual o testamefltario, donación, etc.

M!~rio de Ecqn.omfa 1 Dirección Provine! 1del Registro de ia Propiedad

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·58

· BUENOS AIRES PROVINCIA

Artículo que reviste importancia:

ARTÍCULO 2437.- Divo~cio, sep ación de hecho y cese de la convivencia resultante de tina deci ión ju"dicial; El. divorcio, la separación de hecho sin voluntad de unirse y la decisión judlcial de éualquier tipo que implica cese de la convivenciá, e cluyen

el

derecho hereditario entre

cónyuges.

.59

BUENOS AIRES PROVINCIA

DOCUMENTO EXTR NJERO

ARTÍCULO 2667.- Derecho aplicable.

erechos reales sobre inmuebles.

Los derechos reales sobre inmuebles s . rigeri por la ley del lugar de su. situación. Los contratos hechos en un pai extranjero para transferir derechos reales sobre inmuebles situados en la R pública, tienen la misma fuerza que los hechos en el territorio del Estado, si mpre que consten en instrumentos .. públicos y se presenten legalizados. Por ello, dichos documei:i~os podrán ser 1 galizados:

1. Por el Consulado Argentino acredit o

~n

el lugar de otorgamiento.,del

ir]strumento sin que la firma se encu ntre autenticada por el Ministerio de ··Relaciones

Exteriores,

Comereio

Internacional

y

Culto

(Decreto

1629/2001); 2. Mediante la expedición de la "Apostill ", instituida por la Convención ·de La Haya del 5/10/1961, aprobada por la epública Argentina por Ley 23458.

El artículo 2667 CCC elimina el instrumento público por orden judicial (antes 12 ·1 y 3129 CC).

( :ro DANIELPRANDJNI ABOGADO Olr6CIO!' Provincial del Registro dé la Ptoploded • da la l;'ra~nel11.da Eluenll&Alroa

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\llOEMI oarnV\Uñist~rio de Economía 1DÍrección Provlnclal del Registro. !:fe ia Propiedad

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P;;¡g~r- / b) Gravámenes, Restricciones e lnterdicciones

e) canceliclones

d) Gertifrcaciones N'"-Fodlo-Mottvo f1og!a.-J11tbdlc.

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d} Certificaciones

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b) Gravámenes,

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e) Cancalaclonss

·d) Certificaciones N9•Fccha-Mo11vo A&gl$.-JUrlsdic.

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b) Gravámenes, Restricciones e lntordicciones

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e) Cancelaciones

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