Nueva Practica De Alquileres - Juan Carlos De Caria - Ivana Su (1).pdf

Prólogo ............ ... .... ... .... .... ..................... ... .... .... ... ...

CAPÍTULO 1 MARCO LEGAL NECESARIO PARA CONFECCIONAR UN CONTRA,

TO DE LOCACION Y QUE REGULA LAS RELACIONES LOCATIVAS §

1.1 Introducción .... ... .... ... ...................... ... .... ... .... ... ...

§

1.2 Teoria General de los Contratos ............ .... ... .... ... .... ..

§ 1.3 §

Unificación de los contratos civiles y comerciales ................

1 .4 Sistematización de las normas en el Código Civil y Comer-

cial .........................................................................

CAPÍTULO 11 LA LEY 27.551 COMENTADA Modificación al Código Civil y Comercial. Modificación a la ley 26.589. Regulación complementaria de las locaciones. Pro­ grama Nacional de alquiler social §

2.1 Introducción .... ... .... ... ...................... ... .... ... .... ... ...

§

2 .2 Análisis ... ... .... ... .... .... ..................... ... .... .... ... .... ..

CAPÍTULO 111 CUADRO COMPARATIVO DE LAS MODIFICACIONES AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL §

3 .1 Introducción .. .... ... .... ... ...................... ... .... ... .... ...

§

3 .2 Comparativo ... .... ... .... ... .................. .... ... .... ... .... ..

CAPÍTULO IV ,

MODELOS DE CONTRATO DE ,LOCACION COMERCIAL Y LOCACION DE VIVIENDA

§ 4. 1

Contrato de locación . ... ...................... ... .... ... .... ... ...

§ 4. 1.1

Modelo de contrato de locación de vivienda ... ... .... ... ...

indice

§ 4.2

Contrato de locación comercial................................. § 4.2 .1 Modelo de contrato de alquiler comercial................... § 4.3 Cláusulas de garantía . .... ... .................. .... ... .... ... .... . § 4.3. 1 Modelo de cláusula garante fiador......... .... ... .... ... .... . § 4.3.1.2 Modelo de cláusula fiador con recibo de sueldo. .... .... . § 4.3.2 Cláusula garante fiador para Provincia de Buenos Aires. .. § 4.3 .2.1 Modelo de cl áusul a garante fiador para Provincia de Buenos Aires .............................................................. §4.4 Inventario........................................................... §4.5 Empresas que ofrecen seguros de garantia .................... CAPÍTULO V ACTAS Y CONVENIOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA §5. 1

Autorización de locación......................................... §5.1.1 Modelo de autorización de locación de vivienda ........... §5.1.2 Modelo de autorización de alquiler comercial................ §5.2 Autorización de publicidad.. .................. .... ... .... ... .... . §5.3 Reserva de alquiler ad referéndum.......... .... ... .... ... .... . §5.3. 1 Reserva de alquiler vivienda................ .... ... .... ... .... . §5.3.2 Reserva de alquiler comercial.............. .... ... .... ... .... . § 5.3.3 Conformidad de la reserva .................................... §5.3.3.1 Modelo de conformidad de reserva ..... .... ... .... ... .... . §5.3.4 Efectos............................................................ §5.3.4.1 Seña .... .... ... .... ... .... ..................... .... ... .... .... .. §5.3.5 Devolución de reserva.......................................... §5.3.5 .1 Modelo .. .... ... .... ... .... .................. ... .... ... .... ... .. §5.4 Autorización de administración ................. ... .... ... .... .. §5.4.1 Modelo de autorización de administración .................. §5.4.2 Recisión de administración ................. .... ... .... ... .... . §5.4.2.1 Modelo de rescisión de administración.................... §5.5 Prórroga contractual .. .... ... .................. .... ... .... ... .... . §5.5.1 Modelo de prórroga . .... ... .................. .... ... .... ... .... . §5.6 Entrega de llaves... ... .... ... .................. .... ... .... ... .... . §5.7 Rescisión de contrato . .... ... .................. .... ... .... ... .... .

,

Indice

§ 5.7.1

Modelo de Rescisión de contrato............ ... .... ... .... ... .

§5.8Comodato........................................................... § 5.8.1

Modelo de contrato de comodato........... ... .... ... .... ... .

§ 5. 9 Contrato § 5.1

temporario de alquiler.............. ... .... ... .... ... .

O Modelo de contrato de locación por temporada.. .. .. .. . .

CAPÍTULO VI MODELOS DE CARTAS DOCUMENTO Y OTRAS NOT IFICACIONES §6.1

Locador intima a locatario vivienda a pagar alquileres adeu-

dados...................................................................... §

6.2 Locador intima a l ocatario comercial a pagar alquileres

adeudados ................................................................ § 6.3

Locador notifica al fiador. ...................... ... .... ... .... ... .

§ 6.4

Locador reclama restitución del inmuebl e locada por ven-

cimiento de plazo........................................................ § 6. 5

Locatario notifica al locador y sol icita rendición de cuen-

tas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 6.6

Locatario reclama a locador.....................................

§ 6. 7

Locador intima al locatario el cese de actividades que per­

judican otras unidades funcionales.................. ... .... ... .... ... . § 6.8

Locador intima al l ocatario pago de alquil eres adeudados

y desalojo por finalización de contrato............................... § 6. 9

Locatario comercial notifica cese de pago de alquileres por

cuarentena obligatoria.................................................. § 6.10

Locatario comercial notifica reducción de alquileres por

cuarentena obligatoria.................................................. §

6.11 Locatario comercial notifica rescisión del contrato de

alquiler por cuarentena obligatoria................. ... .... ... .... ... . § 6.12

Locatario reclama a locador reintegro de gastos a su cargo ...

§ 6.13

Locatario comunica resol ución anticipada del contrato de

alquiler con indemnización y preaviso de un mes . .... ... .... ... ... § 6.14

Locatario intima al l ocador aceptar el pago del alquiler

bajo apercibimiento de realizar la consignación del mismo... ... .

indice

§ 6.15 Locatario d e viviend a intima al locad or por expensas extraordinarias .............................................................. CAPÍTULO VII MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES

§ Rescisión de contrato Promueve rescisión de contrato de locación .........................

§ Consignaciones Promueve consignación de expensas .................................. Promueve consignación de llaves ...................................... Promueve juicio ordinario por consignación de alquileres ......... Promueve juicio sumarisimo de desalojo por vencimiento de contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... Promueve juicio sumarisimo de desalojo por cambio de destino .. Promueve juicio sumarisimo de desalojo por falta de pago ........ Promueve juicio de desalojo. Uso abusivo ............................ Promueve juicio de desalojo ........................................... Promueve juicio de desalojo. Sublocación prohibida ................. Promueve juicio sumarisimo por desalojo anticipado . . . . . . . . . . . Promueve juicio ejecutivo. Cobro de alquileres (art. 523, lnc. 6, Cpcn) ...................................................................... Promueve juicio ejecutivo por cobro d e alquileres sin contrato escrito (art. 523, lnc. 6, Cpcn) ................................... Promueve juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes (art. 524 Cpcn) ................................................................. Promueve trámite por recuperación d e inmueble abandonado ... Promueve juicio de d esalojo. Intrusión .............................. Promueve demanda de desalojo. Condena de futuro ................ Mandamiento de lanzamiento ......................................... Solicita se tengan por confesad os los hechos (art. 526, Ap. 2, Cpcn). Se libre mandamiento .......................................... Opone excepción de transacción. Obligaciones dudosas (art. 544, lnc. 8, Cpcn) ..............................................................

,

Indice

Opone excepción de transacción. Obl igaciones l itigiosas (art. 544, 1 ne. 8, Cpen) ........................................................ Opone excepción de pago (art. 544, lnc. 6, Cpcn) ... .... ... .... ... .

Opone excepción de litispendencia (art. 544, lnc. 3, Cpcn) . . . . .. Opone excepción de incompetencia (art. 544, lnc. 1, Cpcn ). Pacto de competencia en convenio ampliatorio ...................................... Opone excepción de falta de personería (art. 544, lnc. 1, Cpcn) . .

Opone excepción de cosa juzgada (art. 544, lnc. 9, Cpcn) .... ... . Mandamiento de intimación de pago y embargo (ley 22.172) . ... . Mandamiento de intimación de pago y embargo .. ... .... ... .... ... . Mandamiento de intimación de pago (sin embargo) ................ Mandamiento de intimación de pago (ley 22.172) ... .... ... .... ... . Interpone recurso de reposició n contra l a denegació n de l a via ejecutiva. Apela en subsidio ............................................ Apela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...........................

CAPÍTULO VI11 GLOSARIO INMOBILIARIO §8.1 Glosario .............................................................

PRÓLOGO

Es un gusto compartir en este prólogo el presente espacio para el conoci­ miento con los autores, profesionales y futuros profesionales. Esta opor­ tunidad que nos brindan los Martilleros, Corredores Públicos Inmobiliarios y Peritos Tasadores Juan Carlos De Caria e lvana Sulla, en su manual Nue­ va Práctica de Alquileres de Ediciones DyD, está destinada a evidenciar el nuevo ordenamiento juridico de la ley 27.551 /20, que en su TÍTULO 1 introduce las primeras Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación, en su TÍTULO 11 incluye una Regulación complementaria de las locaciones, en el TITULO 111 detalla el Programa Nacional de Alquiler Social, y conclu, ye en TITULO IV con los Métodos alternativos de resolución de conflictos. El crecimiento de la población impulsa los desarrollos urbanos, aquellos que de una manera u otra -al margen de las economias- tienden a ofrecer en la sociedad un producto inmobiliario para distintos destinos de usos y comercio, siendo el principal consumidor inmobiliario -por estos dias­ el que busca negociar, mediante el contrato de locación, la ocupación habitacional. Y es por ello que el legislador en la República Argentina expresó, en los fundamentos de la ley 27.551 /20, que ''es conveniente resaltar el rol fundamental de la vivienda como sitio de arraigo familiar, desarrollo de la persona y de crecimiento educacional. Garantizar el ac­ ceso y protección, requiere de la adopción de politicas públicas que equi­ libren las relaciones entre los actores involucrados que, históricamente, han resultado desiguales''. Asimismo manifestaron en el proyecto que ''Es fundamental que legislemos el mercado inmobiliario, para asegurar contrataciones justas al momento de alquilar, evitar cláusulas abusivas y aumentos indiscriminados de precios guiados por la mera especulación'', ya que ''los contratos de alquiler que se pactan en la actualidad contie­ nen aumentos semestrales y/o anuales, que superan los indices de infla­ ción y de variación salarial, consideramos que los contratos se firman por dos años con indexaciones ocultas que superan la inflación'' (Aristas del

Prólogo

pensamiento legislativo que confluye con la sanción de la llamada ''Ley de alquileres''). Como actores indispensables en los negocios inmobiliarios, somos parti­ cipes necesarios para brindar la seguridad juridica y comercial en toda transacción. Captamos las normas vigentes y las disponemos en nuestras gestiones para el mejor cumplimiento de las obligaciones. En este aspec­ to, nosotros garantizamos el negocio mediante nuestra fianza profesional (LN 20.266/73) más el servicio especial de atención a los clientes, que, en este caso, son el locador y locatario. Conforme a nuestras competencias profesionales de acercar a las partes y lograr concretar el negocio encomendado, los autores Juan Carlos De Caria e lvana Sulla en la obra ponen a disposición de los estudiantes, colegas y profesionales del Derecho, las siguientes temáticas fundamen­ tales para la actualización en la información legal, a fin de lograr, asi, el correcto desarrollo de la gestión profesional: nueva práctica de alqui­ leres. Implementación de la ley 27.551. Modificaciones al código civil y comercial. Cambios en la locación de vivienda. Obligaciones del locador y locatario. Asimismo, los autores profundizan en las prácticas profesionales y com­ petencias de la gestión inmobiliaria, al introducir en este manual los siguientes materiales de amplia utilidad para disponer dentro del plan de trabajo de los profesionales: escritos inmobiliarios (autorización de alquiler, reserva de alquiler, conformidad, inventario, entrega de llaves, recisión, prórroga). Modelo de contrato de vivienda. Modelo de contrato comercial. Situación del profesional ante la UIF. Modelos de cartas docu­ mento y el nuevo glosario inmobiliario, entre otras temáticas de interés profesional. Es un orgullo personal y profesional la confianza depositada en mi perso­ na por los autores Juan Carlos De Caria e lvana Sulla al permitirme brin­ dar el prólogo en esta edición, siendo ellos autoridades y representantes de mi amada profesión ante la Asociación Americana de Rematadores, Corredores Inmobiliarios, Tasadores y Balanceadores, y destacados do­ centes en la UMSA y en la Universidad Kennedy de Argentina; asimismo, destacando la misión de Juan Carlos De Caria como directivo de dos insti-

Prólogo

tuciones históricas de la profesión, como la Corporación de Rematadores y la Asociación de Balanceadores en CABA. De corazón, muchas gracias. No puedo dejar pasar este momento, esta especial oportunidad que me brindan los autores para recomendar la lectura total de los contenidos aqui detallados y, también, tener a bien requerir a los lectores que per­ manezcan atentos a los cambios legales, a los vaivenes económicos, al empleo de la técnicas y al avance de la tecnologia, pues no son cuestio­ nes excepcionales, son aspectos cotidianos que necesariamente debemos abordar para llegar, estar y permanecer a la altura de las circunstancias sociales que involucran nuestros actos profesionales. En breves palabras de conclusión van mis anhelos de éxitos y las merecidas felicitaciones a los autores. ¡ Exitos!

Marcela Agustina lbáñez

CAPÍTULO 1

MARCO LEGAL NECESARIO PARA CONFECCIONAR UN CONTRATO DE LOCACIÓN Y QUE REGULA LAS RELACIONES LOCATIVAS 1

§ 1 . 1 Introducción El ONU 320/2020 establece medidas de determinados aspectos de algu­ nos alquileres, como la suspensión de desalojos, congelamiento de al­ quileres, prórroga de contratos, pago en cuota de aumentos, pago en cuotas de montos impagos y mediación obligatoria), aplicables a ciertos contratos de locación. Luego de este ONU, fue sancionada y promulgada la ley 27.551 que modi­ fica determinada normas del C. C. y C. e incorpora articulas a su sistema. Sin embargo, todo ello mantiene la regulación de contratos en general y las relaciones locativas en especial. Podemos mencionar, por ejemplo, la imposibilidad de pago permanente (articulo 955) o temporaria (articulo 956), la frustración de la finalidad (de los contratos en general, articulo 1090) la imprevisión (articulo 1091), la fuerza mayor (articulo 1730) y otras vias como el pago a mejor fortuna o soluciones como la teoria del esfuerzo compartido. Este andamiaje de normas y disposiciones, nos lleva a considerar que para encarar la redacción de un contrato debemos tener en cuenta con­ ceptos juridicos que son guia para lograr el objetivo. Una de las fina­ lidades en la unificación del derecho civil y comercial es promover la seguridad juridica en las transacciones. Cuestión que siempre en nuestro Derecho se ha tratado de garantizar porque, de lo contrario, perderiamos la credibilidad en las relaciones de intercambio de bienes y servicios, base del mercado. Aqui debemos tener en cuenta que ''seguridad juridi­ ca'' no significa garantizarla ante el abuso de derecho ni el fraude a la ley, sino seguridad de que todos los derechos de las partes del contrato 1 Este Capitulo es de autoría de la Dra. Patricia Inés D' Albano Torres

Juan C. De Caria - /vana Sulla

deben estar garantizados en su existencia y en su ejercicio en todos los tramos de la relación contractual. De esta manera, se regularon normas adecuadas y ajustadas a la realidad moderna y dinámica en la cual es­ tamos inmersos. Repasemos las principales adecuaciones que surgen del Código Civil y Comercial.

§ 1. 2 Teoria General de los Contratos

Al analizar las normas comprendidas en la regulación de los contratos en el Código, éste adopta la nueva concepción de la Teoria General de los Contratos. Efectivamente, abandona la posición propia del individualis­ mo contenida en el Código de Vélez, la cual estaba construida sobre la noción de la autonomia de la voluntad como principio absoluto, lo cual traia como efecto la también absoluta regla de que el contrato es ley para las partes y negaba toda posibilidad de intervención del juez, salvo en caso de infracción al orden público. El fundamento de ello era espe­ cialmente la ''seguridad juridica'' en un concepto inamovible del contra­ to. La posición adoptada por el Código gira ahora sobre la noción de la ''realidad contractual'', lo cual trae como efecto establecer la parte dé­ bil y su protección. Por ello veremos que, si bien, consagra la autonomia de la voluntad en las relaciones contractuales, ésta se ve limitada por otros principios importantes para proteger los derechos fundamentales que trata de plasmar en la constitucionalización del derecho privado. De esta manera, faculta al juez a integrar las cláusulas infractoras de aque­ llos principios, dictando la nulidad relativa y completando el contrato con las cláusulas adecuadas al sistema del ordenamiento juridico. A los principios limitativos los hemos conocido especialmente en el sis­ tema de defensa del consumidor, incluidos ahora en la Parte General de los Contratos y en el Titulo Preliminar del Código, extendiéndose en cada uno y todos los casos del cuerpo regulatorio, los podemos sintetizar de la siguiente manera:

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

AUJ1T10N1101MJIA DE LA V10LUJI NITAD LEV-'ORDENI P'llBill&OO-M:OML-8,U EN.AS C0STUIMBRES 1

FA1CUILTAD

1

,

.!IIUlOtO�AL - PR.ELA,Q &ONI N1 0R:MI ATI!VA 1

FUERZA 10Bll&6iAT10R�A LEV-'ORDEN PlllJLitOO-M'. ORAL-8,ll ENAS 00STll MIRES-nMI PERATIIME DAD DE LAS N 0RM1AS 1

1

1

10Bllt6A A LAS PARTES y A 'SUS 1C10NSECUIEN 0llAS 1

BllENA FE - P'RlOPI01R10&0NAUl[DAD-RA.ZONIABILI I EDAD LEALTAD- 1C10LAHIORA!O&ONI-C10HER.EN 011A � C10NFi�ANZA-:ENF,01RMtAO&ON 1

-

�

�

1000P'ER:AiOtO N-PROT6C1Cl ON :

DE LA O:tGiNll)AD

Vemos asi cómo queda limitada la autonomia de la voluntad y la fuerza obligatoria del contrato. Encontramos estas directrices en las normas so­ bre el ejercicio de los derechos, presentes también en los contratos sea cual fuere su objeto. Por su parte, la Comisión Redactora en sus Fundamentos señala que la función social del contrato ''está emparentada con la idea de función económica del contrato mediante la cual la doctrina italiana justificó, a partir del pensamiento que desarrolló Scialoja en un curso pronunciado a fines del siglo XIX, la razón determinante de su reconocimiento por el Derecho. Quizás puede considerársela muy próxima a la concepción de Betti (''Teoria general del negocio juridico'', p. 87), para quien el contra­ to debe satisfacer una finalidad económico social, la cual resulta de su utilidad o trascendencia social, y es determinada tomando en cuenta el interés público. También es utilizable la idea de Rescigno (Manuale del Diritto Privato italiano, p. 303), para quien el contrato debe cumplir una función socialmente digna, la cual está determinada por el interés de los propios contratantes. O la de Galgano (''El negocio juridico'', p. 109), para quien esa función económico social del contrato debe responder a la protección de los contratantes, especialmente del más débil. En suma, seguramente se interpretará que la exigencia de que el contrato sea ce­ lebrado en razón de su función social, y dentro de sus limites, no impli­ ca que ciertos intereses estrictamente individuales carezcan de tutela legal; pero sin embargo será necesario que el contrato tenga una fun­ ción económica apreciable socialmente, por ser razonable, digna, seria,

Juan C. De Caria - /vana Sulla

equilibrada y oportuna para el negocio del caso (... ). En nuestra tradición juridica hay que tener en cuenta la historia y las costumbres, sobre todo la in corporación , a partir de la ley 17711 de cláusulas generales que han ten ido mucha aplicación que n o se puede ign orar: abuso del derecho, lesión , buen a fe, etc. (... ). La fun ción social aplicada al contrato com­ prende a los de consumo, celebrados por adhesión y a los discrecionales, lo cual in cluye en un mismo con cepto a fin alidades muy disimiles (... ). También hay que considerar que la función no es solo social. Existe otro aspecto más nuevo que es la función ''ambiental'', que ya no responde a la división entre contratos de consumo y discrecionales, ni tiene relación alguna con el principio protectorio. La fun ción ambiental es transversal a todos los contratos: se aplica tanto a las empresas como a los consumi­ dores. Esta función permite al Juez moderar la colisión entre el ejercicio de los derechos individuales y colectivos, como el ambien te (... ) existe un titulo prelimin ar en el que se fijan pautas sobre el ejercicio de los derechos en gen eral, entre las cuales están la buena fe y la prohibición del abuso, tan to en relación al ejercicio de los derechos individuales como en cuanto a los derechos de incidencia colectiva. De tal manera, no existe dificultad alguna para que, con estos in strumen tos, los jueces puedan aplicar las nociones de función social y ambien tal, utilizando los instrumentos que han sido tradicionales en el derecho nacional''. § 1. 3 Unificación de los contratos civiles y comerciales

Respecto a la unificación de los contratos, en el Código quedan incluidos los siguientes: (Ver en página siguiente)

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

OONTMTOS PI.IRA.MENTE CIIV1!LES IRENTA VtlTAUl:OAJ..lllffiO, APUESTAi 1

1

i 1CONTMT1 0S Ol VELES TAMll1EN UTIIUZA_DOS EN LAS A('filVEDAllES OOMEROIIALES i ilPERMUTi A,L 0CAO&ON, CES&ON DE DERECHOS.,¡O OM,OD.AT10, TRANSAC1Cl[ON,. DONA10tON,iOBRAS "' SERVtl Ol ; :OS� 1

;/!'

;/1

1

1

,,.

.,.

1

CONTRATOS DUPLlf.CADOS Ufii lLIIZADOS EN OlfV1IL Y EN COMEROflAL l COMP'RAVENTA,MAN l DATO,M ,U TUO"F �ANZA,,DEP,Ó SII TO, PRENDA COMÚNi 1

1 1

l ,CONTRATOS COME�CIIALES YA TllPílF �CADOS 1lLEAS:IN 'Gi,TRANSPIORTE,OONS!6NAulON,
, � í i CONTMl OS TIP lRCADOS l\lllJIEV 1 0.S l CONTRAT0S MNCAHí�O.S DE DEPOSET01,PRESTAMO y , , I DESCUENTO,APERTURA. DE CRECITTO,,CAJIIA DE SEGllft]OAD..CU?STODfA DE TTU'LOS¡ FAJCT10 RAJIIE,A6ENCl[¡\ CONCE:St01N,.F RANQ UJC IA, i I E , SUMII NfrSTR'O,ETC. I Bl.lRSA T ELES,ARBlTRAJ 1

1

1

1

p

1

I

1

1

CO DE LA LEY DE SOOIEDADES ,[NEGOC&OS EN PARTIC1IPAOtÓN , NTRATOS TRASLADADOS ,. A6Rl.lPAOIONES � . CtON U1N&ONES TMNSITORllAS, 1CONS01R CO&OS DE C00PERA 0IONj1 D·E C10LABORA I i 1

1

1

1

Por su parte, quedan también excluidos de esta normativa aquellos que están regulados por leyes especiales que no fueron derogadas por lo que no fue necesario volver a regular pero que, si forman parte del sistema, como:

N 0 IEN CLUEDOS 1

•

•

REGUILADOS EN LEVES ESPEOllALES

•

•

1

I!!!!

•

1

1

11

11

SOCEEDADES

SEGU RIO:S

P'RENDA100N REGISTRO

FONDO DE 00MEROl:O

•

•

•

•

•

1

•

•

También se dirime la cuestión si el contrato de consumo es el contrato base del cual surgen los otros contratos o si es un contrato más. El Código adopta el criterio de que el contrato de consumo es una de las categorias de contrato, y asi establece las siguientes categorías de contratos:

Juan C. De Caria - /vana Sulla

DllSCRfiOfONAL 10 PAR!liTAff[O

1CATBuORil\AS DE 100NTMTfOS

ADHESlON

rOONSlllM' O

La Comisión Redactora manifiesta que ''en el ordenamiento juridico ar­ gentino hay que considerar el rango constitucional de los derechos del consumidor, la amplia aplicación de estas normas en los casos judiciales y la opinión de la mayoria de la doctrina. Siguiendo estos lineamientos, es necesario no sólo avanzar en cuanto a la unificación de los contratos civi­ les y comerciales, sino también incorporar a los contratos de consumo''. Agregando más adelante que para evitar que se ''se terminen aplicando principios protectorios propios de la tutela del consumidor a los contratos de empresas, con deterioro de la seguridad juridica (...) corresponde re­ gular los contratos de consumo atendiendo a que no son un tipo especial más (Ejemplo: la compraventa), sino una fragmentación del tipo general de contratos, que influye sobre los tipos especiales (Ejemplo: compra­ venta de consumo), y de alli la necesidad de incorporar su regulación en la parte general. Esta solución es consistente con la Constitución Nacio­ nal que considera al consumidor como un sujeto de derechos fundamen­ tales, asi como con la legislación especial y la voluminosa jurisprudencia y doctrina existentes en la materia. Es necesario, entonces, regular tanto los contratos civiles, como los comerciales y de consumo, distinguiendo el tipo general del contrato de consumo''. Con tin uan do con n uestra in troducción al tema bajo estudio, podemos

sintetizar la regulación de la Parte General de los Contratos como sigue:

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

Características generales

• Causa: como elemento esencial. Acento en la finalidad, estableciendo que la causa debe existir en la formación del contrato y durante su cele­ bración, y subsistir durante su ejecución; • Capacidad: se regulan los efectos de la invalidez, y las inhabilidades generales y especiales; • Objeto: licito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial; se establecen los criterios de determi­ nación, bienes futuros, ajenos, litigiosos y la contratación sobre herencia futura. Se propone una regulación del objeto de los contratos de larga duración en los cuales el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar; • Se regula: la incorporación de terceros al contrato, excepciones al cumplimiento, cumplimiento imposible, obligación de saneamiento, ga­ rantia de evicción y por vicios ocultos; • Suspensión del cumplimiento: hasta que la otra cumpla u ofrecie­ re fehacientemente cumplir, siempre que hubiere una afectación signi­ ficativa de la relación de equivalencia y la obligación no fuere a plazo. también, la tutela preventiva que establece: una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos corrieren una grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su solvencia; • Libertad de formas y amplitud de medios de prueba Interpretación

• Se consagra la interpretación estricta para los casos en que asi lo dispone una estipulación o disposición legal; • Para los demás casos se debe tomar en consideración las circunstancias en que el contrato se celebró, incluyendo las negociaciones preliminares; la conducta de las partes, la posterior a la celebración del contrato; la naturaleza y finalidad del contrato; el sentido que comúnmente se dé

Juan C. De Caria - /vana Sulla

a tales cláusulas y expresiones en la actividad a la que corresponda su objeto; • Se precisa el significado que debe dársele a las palabras del contrato, la interpretación conforme al conjunto del acto, el principio de conser­ vación, el principio de apariencia, y el de coherencia; • Debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben reci­ procamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta juri­ dicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto. § 1.4 Sistematización de las normas en el Código Civil y Comercial Dada su extensión y, no siendo el objeto, a modo de guia podemos grafi­ car la sistematización de las disposiciones pertinentes dentro del Libro 111 del CCyC: liliTUI IJO 11:

rObi[rgaci.oliiteS 1e-1i11 gelileral [r Ar ts.724/95J �i

T1ifl!lll10 V: rotrars f11.11erntes 1d1e �a& ,ob:[tga"óQiDliiteS ,1 Arts.171�B/1,&B.1�1

mu L10 110: Co1111triJt, os ,ern genera 1 1

(Arts.�9.57/11091'11

11JITUIL10 1111: C1orntra1t,o s 1

I

I

lil!TllfllO r �V: 1Comtratos ,e lili partt�1.111lki r

r(Arts.112.3,/1701·i

�----_...,,,,._:. -

��;

---

,d e ODJil¡Sll.l ffl'!Hl:li 1(Art:S.101 �!31.2/112.2]1

TÍTULO 11: CONTRATOS EN GENERAL (ARTS. 957/1091)

Siguiendo la metodologia utilizada para el presente trabajo, comenzamos con el gráfico de ubicación del articulado dentro del Titulo 11. Para una

Juan C. De Caria - /vana Sulla

CAPÍTULO 9 (**) EFECTOS. (Arts. 1021/1060) compuesto por cinco Secciones, conteniendo la cuarta sección, tres parágrafos

�

SEC,C�ON 1!! Efedl©I r e;l1a1tJÍil'10 1�Arts.1 11!J.21/11fl24]

••

:SEC1 0�0N .2 ·! 1 lllrt{iorpara,01 ón ,d e t,erieer ,os .a1 ooiliilltrato (Arts.1¡[)25,/110810·�1

.. SEí()OtON 5;! Seiii.a1I 1 �Arts.11Q>5,,9/111-60]

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SEOOlON 4! Obll'iga :oióm mle s.a1111 ,ea mieliillt ,m (Arts.11033/1105; 8� 1 1

1

1 RAFO 1'0 1 PARÁG ! Dis: posi, ci:on,es generales ,ocul.tos

(Arts. 1033/1043)

PARAGRAF01 2�

Res:pon·sab,ilidad por evicción (Arts_ 11 044/1 10 .510 )

.. SEOO[ON 3,:! Sl!ll:spemsiróm 1d1 ell oum p/limient,o y f111JEerzai mayar 1(Arts.1!0311/ 1103,2]1

1 RAF• 01 3, 0 PA1RÁG !Responsabilidad po:r vicio·s

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

CAPÍTULO 1: DISPOSICIONES GENERALES (ARTS. 95 7/965) Es parte constante2 de cada Libro, Titulo, Capitulo o Sección la regula­ ción de disposiciones generales o comunes al sistema de normas que for­ man cada uno de ellos3 , y esta vez no es la excepción. En este Capitulo se establecen los principios basales del régimen de los contratos que guian de manera universal las restantes normas regulatorias y que, expusimos en forma general en la introducción. Concretamente sobre este Capitulo, de los Fundamentos extraemos: ''Las disposiciones generales comienzan con la definición del contrato. Se sostiene que es el acto juridico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones juridicas patrimoniales. Se incorporan algunos principios juridicos aplicables en la materia, que constituy en la base sobre la cual se asienta la noción dogmática y que son los siguientes: La libertad de las partes para celebrar y configurar el contenido del con­ trato dentro de los limites impuestos por la ley y el orden público. La fuerza obligatoria mediante la cual el contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Sólo puede ser modificado o extinguido conforme lo que en él se disponga, por acuerdo de partes o en los supues­ tos que, sobre adecuación del contrato, están previstos por la ley. La buena fe en la celebración, interpretación y ejecución, lo cual es coherente con la norma existente en el titulo preliminar. Los contratos obligan, no sólo a lo que esté formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habria obligado un contratante cui2 Ver de la autora Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurfdica - Hechos y actos jurfdicos. Ediciones D&D p. 26. 2015 3 La Comisión Redactora aclara que: "Se ha ordenado un titulo preliminar y luego una parte general para todo el Código, asi como partes generales para diversas instituciones que regula. En este aspecto, se sigue la opinión de muchos autores, entre ellos, Freitas, quien introdujo en su proyecto para Brasil una parte general. En esta tesis cabe computar todos los proyectos de reforma integral realizados en el pais: el Anteproyecto de Reformas de Bibiloni de 1926, el Proyecto de 1936, el Anteproyecto de 1954, y el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 y el de 1998. Por unanimidad hemos decidido no incluir notas, como lo decidiera también el Anteproyecto de 1998 y por las mismas razones."

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dadoso y previsor. La amplitud que se le reconoce a este principio es consistente con la que le ha dado la doctrina y jurisprudencia argentinas. En cuanto a la extensión temporal, se incluy e la ejecución, con lo cual re­ sulta innecesario crear una nueva figura denominada ''poscontrato'' (Art. 1063 Proy. 1998). Estos principios obligan a ponderar la libertad y la fuerza obligatoria de la autonomía de la voluntad, por un lado, y el orden público por el otro, permitiendo un balance entre principios competitivos adecuado en el caso concreto. En este capitulo se establecen criterios para resolver la relación entre la autonomia de la voluntad y las normas legales, conflictos de normas e integración del contrato. Se dispone que los jueces no tienen facultades para modificar las estipu­ laciones de los contratos, excepto que sea a pedido de partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio, cuando se afecta de modo manifiesto el orden público. Esta norma estaba en el Proy ecto de 1998 y sigue la jurisprudencia argentina en la materia. La regla es que los jueces no pueden modificar un contrato, porque deben respetar la autonomia privada. La excepción ocurre cuando una ley autoriza a las partes a solicitar la modificación o bien cuando se afecta de modo manifiesto el orden público. Respecto de esto último, cabe decir que la consecuencia habitual es la nulidad, pero en la doctrina y jurisprudencia de nuestro pais se ha admitido, excepcional­ mente, la conservación del vinculo. Los problemas que ello podria suscitar con relación a la aplicación del principio protectorio están solucionados al admitirse el control judicial en los vinculas celebrados por adhesión a condiciones generales de la contratación y al legislarse los contratos de consumo en un titulo diferente. Los derechos resultantes del contrato integran el derecho de propiedad, lo cual ha sido reconocido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en contextos de emergencia económica''. Sintetizamos lo regulado:

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DEFINICIÓN: Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales. Uñbertcudl 1 d e oomtrata:citó1i11 y 00mtentd io l'l iim 'itad1o por: mev,i0r d, 1 en púb'l'too, m oraI' I y b111;en_, as ()OtSÍIIUllillllbre , s ES 1('.iOMlJIIN ES DUSPOSlOtON ; iOONTMJi01S

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parrai lf:aiS pa1rt,es, l " 1 ' ve111 es pllll e d • m a d • 1 ífi L'Ca r1 11,o ,o .em , ,qu ' 1 1 1 , ; 1extiü111g1U1'iirifo 10 ptl)r lia l �el y. Tatmbiré1i11 ,o bll1 iga1 a1 si11J1;s 001115eo11J1e111,0iíil,s 101b!lrga1 t,0riiied1 ad

B11U1 ·e111a1 fe , 1111 lar , e: l oe1 lebra:ciión 1,r , rpr,eta,oróm y ,e]eo1U1:ciii liin1 i i\1111 te

C 1 AM1CTER DE LAS N 1 0RM1A S

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P'RELAOtON E lNTE!6M!OtON l

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Som Sl!I p!etorilas de 11 la volu ntadl de lilas partes.,, ai me11os�uede su

modo de exprestóR.r cie si1.111 comte11td'- o,, o de S'lll oonterxto,resu'lltesu mráder i11dtispo11ñl>te.

PRELAOlÓN: ai1 morma5 tim-d ESpollmbf.es de 1 lla lrey especc.a� y d eesteCoor,eo; b,1

n,ormas partk:lll llares id.e� 0011traito; e� 11»rm1�s su pleteriiM de lla ,l ey especiaJl;,d � 11orma<S s1.11pl!etorra5 de ,e:steeód�,o.

IINTffiR:AOtÓN: a� 11orma-s im�iisporuhfes j b_i1 lilormas ,>U pfetoriim;cl usos v práditcc§ el.e!! tugair el e relebradó� em cuanto seam apti:cab11e--s excepto que s111 aplrca:c.Eón sea irrazon.abte.

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En resumen, podemos decir que el Código expresamente establece que los contratos son actos juridicos, esto nos lleva a remitirnos al Libro Pri­ mero: Parte General, Titulo IV: Hechos y actos juridicos (Arts.257/397)4, para saber cuáles son los principales elementos y condiciones de los con­ tratos válidos como actos juridicos. Recuérdese que, por la metodologia 4 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos y Actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 270. 2015

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CAPÍTULO 2 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS (ARTS. 966/970)

CATE601UAS DE CONTRATOS

..

CONTRATiO D'.ESCREOtONAL O PARlifARIO Tilitu1 to D Parte 16e11tera]

CONTRATO POR ADHEStON CLAUSULAS PRED.iSPUESTA O CON DtOtONES GENERALES T1itu !\o ICE 1 C'.apltu to [[E Sec. 2 I

CONTRATO DE CONSUMO Títul\o l[D

k

En este Capitulo, se regulan, en general, las distintas clases de los con­ tratos, como sigue: 1ComtratM , 1 1tlil'i'lla1 t,era1 les: l se 1obllr' ga llllllilla 1d1e lllais pa1 rt e , .s. 1 Contrat1os bii'lla1 t,era1 le.s: se l 1obll'rgan !llas 1d1 0<S partes

1 Coimtrat1os a1

títW111111 1 Dlil1 er10.SO: 011J1a1 1i1.d.o lla l 1 i otra parrt,e 1 d1 ebe 1llJI lilill ;001 mtra1 pr,esta:0tó11. 1CoimtratO<S ar tlmllil1 �0t ¡gratu'irt1 0: lil.oi hia¡y oomtra1 pr1e.sta,o&órn1

1 Comtrat1 o.s

R0tm'ítlilia,d1 oo; ,e iñlillil0tmñ' 1i1ad1 0<S: segwim 1 ne l l e gllil o.s r 1q ;t1 e lila ney , l l 1e.speora1 nm elil1 te 1 0, 111 o. 1

1 Coimtrat1os a1 tmllil111 11 1 1!ilil ,er1oisoi ooililmW11tatiN&s: ilas vemt.aij:as l)alra t1 001 0<5

l solili ccertas. 1 Coi1i11tra1 t10<.s a t¡tllillo 10lil1 er10.SO a1 nea1t1orir,os: ilas ventaij}a¡s 1 11J1t llklis ' .!I l '.!11 .J .J .!li per,utuas 1 wiepelil.u-elilr 1u·e 1 11.11 lilr i

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d-OOlili t1ec1Im&elilJt10 I IIR-Ollert10 111

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1 11

1Cl!lltlillt rat1os f1 ©trma11 e.s: 1\a : 1 ney re>llige l llJllilar f,o1 rma para su1 vati;d ez.

Como se puede ver, se eliminan los contratos reales regulados en el Códi­ go Civil, en los arts. 1.140 a 1.142 6·

6 Código Civil: Art. 1.140. Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consen­ suales, sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan con­ cluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento. Art. 1.141. Los contratos reales, para producir sus efectos propios, quedan concluidos desde que una de las partes haya hecho a la otra tradición de las cosas sobre que versare el contrato. Art. 1.142. Forman la clase de los contratos reales, el mutuo, el comodato, el contrato de depósito, y la constitución de prenda y de anticresis.

Juan C. De Caria - /vana Sulla ,

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C APITULO 3 (*) FORMACION DEL CONSENTIMIENTO (ARTS. 971/999)

La Comisión Redactora, enseña: ''El consentimiento es regulado amplia­ mente, contemplando las diversas etapas que se dan en los usos locales, asi como su recepción en la jurisprudencia y doctrina." Como vimos, este Capitulo contiene cinco secciones, que son las siguien­ tes: SEC10liÓN 1i 1Ü©Rentiimr e11tro, 1 oferta y a,eepta,e'tón 1

' 7.1/'!!9 831] il:Arts.9

••

SEOO[ON 2.i 1ComtraitM , í{ie;�ebrad1 �s p:or ad litestón a ieláll.llJSll!l11la5 g¡emerales pred 51)11!1 estas (Arts. '�/9i8l9 l1

,,.

SEC0&01N 5§ Partro d 1 :e preJere, 11oi\al y oontrat0 1 51�iet@ 1 a1 o@lil1form 'idadl , 91gi]1 [1 Arts.'�1 'J1·¡g

SEOOI ON 4'ª C 1 o1111tratos p re/l' nm'i111iire, .s i(Arts.9,�4/'9• 96] ;r

,.

SEOOtON 3ª Tratati�iílís 001Tutrad!wi aJ es i(Arts.99 ID/'9• 9'3]

SECCIÓN 1 ª : CONSENTIMIENTO, OFERTA Y ACEPTACIÓN (ARTS. 971/983)

De los Fundamentos, extraemos: ''La regla general es que los contratos se perfeccionan con la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de un acuer­ do. La redacción se ajusta a los principios de Unidroit, que receptan la oferta/aceptación, como aquellos casos en que hay un proceso continuo que comienza con tratativas y se va concretando gradualmente. Las par­ ticularidades que surgen de los contratos por adhesión y de consumo, son reguladas separadamente y no se confunden con esta normativa general.

Juan C. De Caria - /vana Sulla

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PORM\A0l;ON DEL 1C10NSENTil[M nENTiO: "• ", 1 1\a R:e oepo1; o m 1 (1 • e I a{lepta:01; 0,m • 1 t 1d:'e [. �• o , fe , rta1. Es re , o11'"bt d•1'a1 011.11at Rd1 0 se 1� 00.111.ooe 19 1d1 ebitó 00111;0.Cermai 1

O i FERTA: ll'"llilit1e1il1iJl:illlil1ll Idl e 1 0,b/l'rga1rse V OOlili presit0i61ites 1d !e lf.os ef,ect:os 1d1 e s11.111 1 iga1 a1l a:oepta:0ró111 . Obll 1 ... l ,,,, pr10poi111, emte , v p,11.11:ed1 e ser 1 siem r,etrartad , 1 q;1Je } pre , ai, sea1 r•ec:Ébird1a a1111 t,es 101 a1 mJsmo timempo d1 e ll1a1 @! , f,erta 111

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mNVtliTAO&ON A10FER:TAR: ,e s 1a1 a pers1ill!1111'BS . 1 Eííl�t • l1a d ' " " d l 1• ' 1q ;u e , rm .•n111,a d•i as, sa1 1iltl\O 11 111,d•1 ete lma ¡ya i ñmt,e.111{ié61111 1d! e , 1 oiblrig , r,ente : a1r:Sce 1 d1elll ,0ife

'I ACEPTA0&0N: Deb1 e . a1 r lla p:�e111a1 1expr,es l mn1f1orm 'r.d 1adl 001 1111 ll1a1 1 11)f1erta. Eil :S:i]e.111.cto i ñmporta1 aoepta:dt!im s&llll c11.11a.1itd1 ill!I ·. e 1e'.)ll)I";st , 1 1 1d.l eb:er 1d.1 e , e: e , xpedmrse ,;/!'

1

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A1CEPTA10&0N: Se p1.ll'ed1e ·:& •1 a r1etrarta1 r SE" e , s r,eo11'"b'd a t1111t1es , ilJ!i a1 I m i1Sm illli tfüem pillli 1 q1 ue l l\a1 a-0epta:cfü01111

Podemos entonces afirmar que el Código establece la regla de la recep­ ción para todos los casos e incluye en las normas los casos de la publici­ dad masiva de la oferta y los casos de en los cuales se utilicen medios de comunicación instantáneos. En esta regulación debemos destacar la concordancia con la ley de Defensa del Consumidor: Código Civil y Comercial

Ley 24. 240 - Defensa del Consumidor

ARTÍCULO 973.- Invitación a ofertar. La oferta dirigida a personas inde­ terminadas es considerada como in­ vitación para que hagan ofertas, ex­ cepto que de sus términos o de las circunstancias de su emisión resulte la intención de contratar del ofer­ ente. En este caso, se la entiende emitida por el tiempo y en las condiciones admitidas por los usos.

ARTICULO 7º - Oferta. La oferta dirigida a consumidores potenciales indetermi­ nados, obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha precisa de comienzo y de finalización, asi como también sus modalidades, condiciones o limitaciones. La revocación de la oferta hecha pública es eficaz una vez que haya sido difundi­ da por medios similares a los empleados para hacerla conocer. La no efectivización de la oferta será considerada negativa o restricción injus­ tificada de venta, pasible de las sancio­ nes previstas en el articulo 47 de esta , ley. (Ultimo párrafo incorporado por art. º º 5 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)

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SECCIÓN 2 ª : CONTRATOS CELEBRADOS POR ADHESIÓN A CLÁUSULAS GENERALES PREDISPUESTAS (Arts. 984/989) Los contratos por adhesión no tenian una regulación especifica, ni esta­ ban incluidos en un solo régimen. La Comisión Redactora señala al res­ pecto: ''En esta Segunda Sección se comienza con la siguiente definición: 'contrato por adhesión es aquél mediante el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente por la otra parte, sin que el adherente haya participado o influido en su redacción ( . . ) Adhesión o predisposición: Es necesario establecer algunas preci­ siones acerca del fenómeno que se regula. El supuesto que se regula no es un tipo general del contrato, sino una modalidad del consentimiento. En este caso hay una gradación menor de la aplicación de la autonomia de la voluntad y de la libertad de fijación del contenido en atención a la desigualdad de quien no tiene otra posibilidad de adherir a condiciones generales. Se diferencia de la regla general, pero no se trata de contra­ tos de consumo. El campo de aplicación son los contratos que no son de consumo y que presentan situaciones de adhesión, como ocurre entre las pequeñas y medianas empresas y los grandes operadores del mercado(... ) El contrato se celebra por adhesión cuando las partes no negocian sus cláusulas, ya que una de ellas, fundada en su mayor poder de negociación predispone el contenido y la otra adhiere. La predisposición, en cambio, es una técnica de redacción que nada dice sobre los efectos. El contenido predispuesto unilateralmente, puede ser utilizado para celebrar un con­ trato paritario, o uno por adhesión o uno de consumo. La razón de ello es que hay muchos contratos en los que la predisposición de las cláusulas no es un indicio de la debilidad de una de las partes: ello puede ocurrir porque los contratantes disminuyen los costos de transacción aceptando un modelo de contrato predispuesto por una de ella o por un tercero. La adhesión es una caracteristica de un acto del aceptante, y no una calidad del contenido, como ocurre en la predisposición. El primer elemento ac­ tiva el principio protectorio, mientras que el segundo es neutro, ya que puede o no existir abuso. Por esta razón sugerimos basar la regulación en la adhesión, antes que el carácter pre-redactado o no de las cláusulas, sin perjuicio de fijar algu­ nas reglas para estas últimas.

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El sistema queda ordenado entonces de la siguiente manera: • Contratos discrecionales: en ellos hay plena autonomia privada. • Contratos celebrados por adhesión: cuando se demuestra que hay una adhesión a cláusulas generales redactadas previamente por una de las partes, hay una tutela basada en la aplicación de este régimen. • Contratos de consumo: cuando se prueba que hay un contrato de con­ sumo, se aplica el titulo 111, sea o no celebrado por adhesión, ya que este último es un elemento no tipificante. C) Cláusulas o condiciones: La expresión ''condiciones generales'' goza de aceptación en varios sistemas legales europeos (Código civil de Italia

(articulo 1341); Código civil de Alemania (parág. 305), decreto ley 1 /2007 de España sobre ''Defensa de los consumidores y usuarios''; Principios Landa (articulo 2.209), el articulo 33 del ''Proyecto Europeo de Contra­ tos'' (Pavia/Gandolfi) en su articulo 33). En nuestro sistema legal, el tér­ mino ''condición'' tiene un significado técnico especifico en el ámbito de las obligaciones y contratos, que no se compadece con el supuesto que estamos considerando. Por esta razón preferimos utilizar el vocablo ''clausulas''. En cuanto al vocablo ''general'' es necesario decir que no se refiere a la cláusula general como concepto juridico indeterminado, que es el significado propio que tiene este término en el campo de la filosofia del derecho. En el ámbito contractual, es claro que se refiere a aquellas cláusulas que son redactadas para una generalidad de sujetos en forma previa y no modificable mediante la negociación individual. Esta cláusula general se distingue de la particular (art 986). La primera es elaborada para una generalidad de sujetos indeterminados y es inmodificable; la segunda puede ser modificada por una negociación individual. No hay adhesión, sino negociación y consentimiento. Por eso la norma establece que son aquéllas que, negociadas individualmente, amplian, limitan, su­ primen o interpretan una cláusula general. En caso de incompatibilidad entre cláusulas generales y particulares, prevalecen estas últimas. Control de incorporación y de contenido: de conformidad con las pautas señaladas por la doctrina argentina, se definen criterios para el control judicial tanto en la incorporación de la cláusula como en el contenido, lo cual se hace a través de la fijación de un criterio general. Una materia

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previsibles. Las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas. Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato , simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial''. Graftcamos lo regulado:

,CLAU5U LAS 1GíENERALES P'REDi15PUI ESTAS

Debern1 ser CDi!lltlil!ll pr,eRS1ibme: s y au1 tos1.1 , 11i'diente , s. :Su1 armb[:,g1.1ted1a dl p1er'j11J1dJ: , .ca ali e, pre , d�s po,nent , Red:amtórn1 dlaralr oom p/Ueta" d , e , fá-0il l lectiura1 v s1 lill reenvto , a 1dl oou m ento , s iin:aOJesi i íblles a ILl.a1 oointra1pa1rte , tll

CLAUSUII.AS PAR:TIClllLARES: 1 l\as llais ie'l\á;1J1,s11J1 ¡mt e tarlill e rpr , , ¡ l ¡gemera1 nes v p,r,eva'Uecern1 sobre , lllas , el

11'

SofilJ l llaiS ,qr lll e d, es1tai1 1J1Jratüza1rn ll1aJS ,ob;l'rga'O&lll'lite.5 10 a1m p(tfia11i1 1 � d, ! ere, chos d, 1eJII , 1CLAUl5llll.AS ABUIS'tVAS: se: pr,edi;sp: 0111iemte.; o , tiüern, e. 1111 por 1il0i 1escliiitais 1----11 i r,e.strñrngem , d1 ere, cliult-s ,d1 ell ad hr eremte, ; , @ RO solill rafZo , rnia1bll!emern1te, 1

pr, ev1�siibl�es

En esta regulación debemos destacar la concordancia con la ley de Defensa del Consumidor: Código Civil y Comercial

Ley de Defensa del Consumidor n º 24.240

ARTÍCULO 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas:

ARTICULO 37. - Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:

a. las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;

a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;

b. las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias; c. las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles.

b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte; c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.

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La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa. En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.

ARTÍCULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial.

ARTICULO 38. - Contrato de Adhesión. Contratos en Formularios. La autoridad de aplicación vigilará que los contratos de adhesión o similares, no

Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad.

contengan cláusulas de las previstas en el artículo anterior. La misma atribución se ejercerá respecto de las cláusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos hechos en formularios, reproducidos en serie y en general, cuando dichas cláusulas hayan sido redactadas unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere posibilidades de discutir su contenido. ARTICULO 39. - Modificación Contratos Tipo. Cuando los contratos a los que se refiere el artículo anterior requieran la aprobación de otra autoridad nacional o provincial, ésta tomará las medidas necesarias para la modificación del contrato tipo a pedido de la autoridad de aplicación.

ª

SECCIÓN 3 : TRATATIVAS CONTRACTUALES (Arts. 990/993) De los Fundamentos extraemos: ''En esta materia se comienza con la enunciación de un principio general, que, en este caso, es la libertad de negociación, según la cual, las partes son libres para promover trata­ tivas dirigidas a la formación del contrato, asi como para abandonarlas en cualquier momento. Seguidamente se desarrolla otro principio, el de la buena fe, que dispone que las partes deben actuar de buena fe en el curso de las negociaciones para no frustrarlas injustificadamente. Puede parecer una regulación demasiado austera, pero hay que tener en cuenta que es un área muy dinámica, con un amplio desarrollo

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SECCION 5ª : PACTO DE PREFERENCIA Y CONTRATO SUJETO A CONFORMIDAD (Arts.997/999) I

En esta Sección se define el Pacto de Preferencia y el contrato sujeto a conformidad, con las siguientes caracteristicas: 6iemerai lllll ffiBJ mhlrrga-o:cÓITu de hutJer a ll.Jl 111:,8] d e l\iil� pairtes. Eni a:rg11JJ]l,DS

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PACTrO DE PREFEREN1CWA

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casos pill.feu,e ser r,ec_upr100l'D)j. Es

train1111isiibi�e ai terceros

1 00NTRATiO SUl]Ef10 A 100N�OR:MIDAD

CAPITULO 4: INCAPACIDAD E INHABILIDAD PARA CONTRATAR (Arts.1000/1002) I

En los Fundamentos se señala que: ''En materia de capacidad se regulan los efectos de la invalidez, y las inhabilidades generales y especiales, siguiendo las propuestas del Proyecto de 1998. '' La Comisión Bicameral ha introducido una modificación al art. 1002 so­ bre las inhabilidades especiales, incluyendo el inc. d que expresa: ''los cónyuges, bajo el régimen de comunidad, entre si.". La razón expresada por la Comisión señala: ''La eliminación de la prohibición de contratar entre conyugues propicia conductas fraudulentas. El fin principal de la prohibición es tratar de evitar los fraudes a los acreedores de alguno de los cónyuges, por lo que se sugiere su inclusión.". Esto provoca un quie­ bre en el régimen general del matrimonio y causa mayor restricción a los derechos de los cónyuges a contratar entre si que el existente en el ante­ rior sistema de contratación. Asimismo, causa conflicto entre normas que la doctrina está discutiendo respecto al nuevo art. 27 de la Ley General de Sociedades que permite a los cónyuges contratar sociedades entre si de cualquier tipo.

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También la Comisión Bicameral agregó el último párrafo del art. 1002 sobre el albacea con fundamentos en: ''En el proyecto, a los albaceas se les prohibe transar sobre los derechos y obligaciones que le confiere el testamento sin autorización judicial. La finalidad de la prohibición esta­ blecida en el articulo 1361 del Código Civil vigente, es evitar que el al­ bacea pueda valerse de su posición y perjudicar a los herederos, no apli­ cándose esta prohibición cuando el albacea es coheredero. Se incorpora un párrafo final en el que se establece la limitación, para los albaceas que no son herederos, respecto de la compraventa sobre los bienes de las testamentarias que estén a su cargo.'' Sintetizamos lo regulado: 1 elU oontrat o 110 d1a UN CA P'AOl Hl CAPA10UDAD 0 OAO RESTR]N OA: La m1U'í: i d.ad d 1 , i 1 1 I 1 [ l l , :stim11J1ct.Óm rll) r,eembolllsl!lll al COlilltrataint, e caipaiz, �s.alvo ,e n CmS!i!II rd1 e rd ereelll!lll ar re u edrm i:elil1t,o ,d:e 11\ai pa1rt ,e 'ñrnmpaz 10 001111 caipaotd1a,d r,estriñlil �id'a v ,em su 1emritq --11-• ..111 1

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IUNHlARIILIIDADES PARA 1 CONTRATAR:: em lfos r.a&os ,em 1q,WLe 11\a lfiey pr,oli!'ilba comtraitar, tam poo©I Sie pW1ed1 e ha-oer p0r ritmter-plli-silta personia1 1

11\a 111 f95 caiSms 1d 1 e S'IIJljet O tS que DADES ESPEOI\ALES: Se r e g11J1 UN HABi l lJI , r , 1 1 [ I I

r,e:-v:i&t,e lilr rd et1 erm'iim:ad'a1 ca11'rdla,dl r, esped: 0 ar llai O:Gntra1p,a1rt1 e 10 bitene.s 1

CAPÍTULO 5: OBJETO (Arts.1003/1011)

De los fundamentos extraemos: ''En virtud de la amplia regulación de los actos juridicos, se ha decidido omitir la definición de objeto y de causa, tarea que, por otra parte, incumbe a la doctrina. En cuanto al objeto, se dispone que debe ser licito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y debe correspon­ der a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial. En materia de prohibición se incluyen los supuestos habituales, pero se agre­ ga la dignidad de la persona humana, conforme a las especificaciones del titulo preliminar. También se establecen los criterios de determinación, bienes futuros, ajenos, litigiosos y la contratación sobre herencia futura. Se propone una regulación del objeto de los contratos de larga duración.

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

El modelo contractual ''clásico'' está basado en reglas que nacen de una etapa, que es el consentimiento, en la cual las partes negocian y fijan las reglas de modo definitivo. El estudio de estos fenómenos fue concebido como una fotografia estática: el contrato tiene un comienzo, a través del consentimiento, y un fin, por efecto de alguna causa de extinción. Hoy en dia se comienzan con contactos sociales, tratativas, ofertas, con­ sentimiento, ejecución extensa, deberes pos-contractuales, todo en una secuencia en la que resulta dificil separar etapas; su estudio se parece más a una pelicula capaz de captar el dinamismo. Habitualmente, la noción de ''reciprocidad'', o ''conmutatividad'' es com­ prendida como una ecuación que surge en el momento en que el contrato se celebra. Este concepto no puede ser mantenido en un vinculo extenso: los contratos se reformulan en su contenido en la medida del cambio de tecnologias, precios, servicios, y seria insensato obligar a las partes a cumplir puntualmente con lo pactado en el signalagma original. El objeto del contrato puede prever una operación temporalmente extensa que requiere, de una comprensión dinámica. La diferencia fundamental con los vinculas no sometidos al tiempo ex­ tenso, es que debemos interpretar el elemento conmutativo del negocio mediante un concepto relacional y dinámico No nos parece prudente de­ sarrollar una compleja regulación de este tema novedoso y controverti­ do. Hemos optado por un solo articulo breve que establece que En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber secundario de conducta de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contra­ to, considerada en relación a la duración total. La parte que decida la rescisión debe dar a la otra una oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos''. El art. 1003, nos remite al Libro Primero: Parte General, cuyas normas son aplicables. Como vimos en la introducción, el legislador no repite las normas que sienta como general, y expresamente aqui establece esa remisión como lo hace en el tema de la causa en el art. 1012. Ante ello, y a manera

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de tenerlo presente, se reproduce 7 lo ya expuesto por la autora en otra parte de esta colección sobre la ubicación de tales temas en el Capitulo 5 del Titulo IV de dicho libro: ''Los Actos Jurídicos están tratados en el Capitulo 5, el cual está formado de la siguiente manera:

CAPÍTULO 5 - ACTOS JURÍDICOS (Arts.279/331) (*)

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1 n 7 cr· JUDIDIC0 'A-,,..-,1 SECCION li DEfL A 11 ll,;;il. 2 ,' I ª ;;!!, '"· ,l,lll 0 B, J ET0 · I· )1 . , . , . , . .. . (i\¡ . . . . ' 1

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SEOCI01N 4!! INSTRUMENT0S PUBLl 00S (Arts.289/Z9LB)1 1

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En este Capitulo, en la Sección 1, primero se establecen las caracteris­ ticas del objeto de los actos juridicos y luego se dispone, lo que la Co­ misión Redactora llama ''la convalidación cuando un objeto inicialmente imposible se hace posible ante del vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición a que estuviera sujeto." Sintetizamos lo regulado:

7 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015

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Dado, nuevamente a la remisión referida, se reproduceª lo ya expuesto por la autora en otra parte de esta colección sobre la ubicación de tales temas en el Capitulo 5 del Titulo IV de dicho libro: En la Sección 2, se legisla la causa en tres articulas. La Comisión expli­ ca que '' la acepción subjetiva de la causa ha sido admitida en muchas sentencias, mientras que en otras se alude a la causa como finalidad abstracta del negocio. Asi, la causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento juridico que ha sido determinante de la voluntad. Cuando se trata de los motivos, se elevan a la categoria de causa aquellos que se hayan incorporado expresa o tácitamente, si son esenciales para ambas partes''. ''Se mantiene la regulación vigente en orden a la presunción de causa, falsa causa y causa ilicita, aunque ahora, adecuadamente emplazada en la regulación de los ''Actos jurídicos''. La fórmula sobre el acto abstracto encuentra su fuente en el Proyecto de 1998 (articulo. 258). El texto pre­ serva el principio de libertad de formas vigente en nuestro articulo 974 del CC''. Del articulado, podemos extraer las siguientes notas caracteristicas:

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1CAUI A FllN

SE PRE.SUME. EL Atí10 ES VALJEDO SE LA FALSA CAUSA SE FUl'NI_DA EN OTM CAUSA VERDADERA

8 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

Volviendo a los articulas aqui estudiados, (Arts 1012/1014), sintetizamos lo regulado: Debe ,ex¡r5lJmr ,elilJ 1�1

fi' �rm·ao't©lm 1d1 ell o�lilitrat� y ,d'1.ll'ra1mt,e su1 cel nebraoi:i1111.i, y :su bsfüstiiir ,i1J11rant,e SI.lit '" '" ...

,e:1,eouotom

EFECTiOS: ai1 A1L11<Selilt:Í111 1 dle

causa: m1il¡ cd1a.d� ad1 eo1.11ae�Ór111 1 ,o ,extiil1tctli111 ,dem oo.mtrat1 ,o. bi1 1Cau5a1 ití'ciirta: ad o 111,1J11 lo , e s , i

CAPÍTULO 7: FORMA (arts. 1015/1018)

En este caso también nos remitimos a Libro Primero: Parte General, agre­ gando la Comisión Redactora que: ''Para la regulación de la forma y prueba, se siguen los lineamientos generales de la doctrina y proyectos anteriores''. Por ello, se reproduce9 lo ya expuesto por la autora en otra parte de esta colección sobre la ubicación de tales temas en el Capitulo 5 del Titulo IV de dicho libro: En la Sección 3, se legisla sobre la forma y prueba de los actos juridi­ cos. Respecto a la forma se adopta una clasificación distinta a la clási­ ca, reemplazando asi la clasificación entre formas ad solemnitatem y ad probationem, en el entendimiento de ''que resultaba insuficiente, sobre todo a la vista de diversos negocios con forma exigida legalmente cuya no observancia no hace a la validez sino sólo a la producción de sus efectos propios, quedando el sistema de la siguiente forma: (Ver en página siguiente)

9 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015

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ABSOLUrfAS

fiORMA

PORMIALIUDADES PARA LA PRUJ EBcA

REL.ATíl!VAS

Respecto a la escritura escrita adopta un criterio amplio. Se incluye toda clase de soportes, aunque su lectura exija medios técnicos, reconociendo asi las nuevas tecnologías. Respecto a instrumentos particulares, se legisla la distinción entre ''ins­ trumentos particulares'' e ''instrumentos privados'', siendo el primero el concepto general. En cuanto a la firma, la Comisión señala:'' su efecto propio es la asunción del texto, es decir de la declaración de voluntad, tal como se proyecta. Se agrega un párrafo referido a los instrumentos generados por medios electrónicos que ya figura en el Proyecto de 1998 y que está en conso­ nancia con la ley 25506 de firma electrónica, de acuerdo al cual -si bien luego se consignan excepciones- ''cuando la ley requiera una firma ma­

nuscrita, esa exigencia también queda satisfecha por una firma digital. Este principio es aplicable a los casos en que la ley establece la obliga­ ción de firmar o prescribe consecuencias para su ausencia'' . Por su parte, la Comisión Bicameral modificó el texto original del art. 288 sobre firma digital basada en: '' ARTÍCULO 288.- La propuesta procura ajustar el articulo 288 a las disposiciones de la Ley de Firma Digital (Ley N º 25.506), según la cual la firma digital (no la firma electrónica) se considera equivalente a la

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firma hológrafa (articulo 3 º ). La redacción del proyecto deja abierta la posibilidad de equiparar también la firma electrónica a la firma º

hológrafa, algo no previsto en la ley N 25.506. La firma electróni­ ca no garantiza el mismo grado de seguridad que la firma digital. Se reemplazan, además, las expresiones ''inalterabilidad'' por ''integri­ dad'' (del instrumento) y ''razonablemente'' por ''indubitablemente'' º

(la autoria), por ser esa la terminologia utilizada en la Ley N 25.506 º

(articulas 8 y 14, respectivamente)." Volviendo a nuestro tema, sintetizamos lo regulado:

UllBERTAD DE PORM.AS, salNi!ll! tH ODlllt rat!!ltS rll¡rU e píül!r IEe-y i '. 1

td eban tener WI 11a fllJJirmill 1det1ermm nlilad1 .a

Las mm !llldif'oc:a"ciimmes 1debe111J segu'iir 11\ai f:Drllll1Lafida:d �ega] 1d1 eJ] i0mll111lt ía1t ll])l p1rii111:ciipa � sallvcll])l 1q ;111: e 1 " 1

sea.in e.a-LJIP,WI - .. " a-eee5,mrna .,-1-;• 11 im:otDIIIJe.s o !l ey 1en o01ntra i rito

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�or ,es,crirnllll r.ai pill bl[rra: 1 derecltll);S rs , fes �!im11bre i111 mm llil eb�es:" Sii�wim. s11.1 bastas ,: i 1derecRDS ,mJ 1li1d1 DSll!l'S 1 0 lrni§[OS!l).5 sob,re i'rnmu:eb/Ees; a{'.(ie&:iln!ritll;Ji;S a • oontraitos p;IJJ.!ir es;c171ítura1 pwi b:Ltm;IEm pfiirsotlillll I egcrll 1

1

CAPITULO 8: PRUEBA (Arts.1019/1029) El sistema está regulado en los actos juridicos10, el cual podemos sinteti­ zar de la siguiente forma: l

AMPLJliTUI D DE PltlJEB.A:S: L1®'S comtrat ios :sce p11J1ed1 en1 pr1obair poir t0adG:S Itas mecltG:S 1 1d e priu:eba

l•DtS ooililltrato.s fo , rmaJ es; pued.em ,ser pr1oba,d1o s por 10,tr, os m edi\os sm ha¡y ,,111m po:si' 1'b,·trl'tua Lt, emer 1u.JI •r.c1L1tia. 1 .lit ou 1 ' ' .JI\ u.ll, [ ,u.e f,orm�ilJd1 adl 011.11m p/l'& d a 10 si exi\st,e pliñn�ilpito l ,u.ll.e píí11J1.el.JlLd_11"--'11 11 �Lrillilm emta111 ,m oomueliJl2iO u,.ll.e " .. '" 1eJ) eDllltll:.!lllil1l1 l

1•

1 O Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

SECCION 1 ª : EFECTO RELATIVO (Arts.1021/1024) En los Fundamentos leemos: ''En la Sección Primera se adopta el prin­ cipio efecto relativo de los contratos, siguiendo las normas del Proyecto de 1998. En todo lo demás y, salvo algunas adaptaciones y recepción de observaciones de la doctrina, se sigue al proyecto referido en cuanto a la incorporación de terceros al contrato, excepciones al cumplimiento, cumplimiento imposible, obligación de saneamiento, garantia de evic­ ción y por vicios ocultos''. Sintetizamos lo regulado: EFECT10S DE LiOS 1

CrONTMTrOS

D REGLA 16ENEML: life1teri1 efe-ct , l l l Je ml o t 1 1 � t iNio por 1:11 re , 1 , 11 ! iernen1 e , fe , nr tre , -cto , [lla,s pairte-"58 �&�o , e d , i\sp�iociin Ilegal q , ;1Jre l!C1<5

e , xtiEertd\ai a teroero , s;

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Sor1i11 parte , d , 1 e [flíJl(S eorntraito , -..s:

L,lm<S t,eroero - mm :SiDlill pa1rt e , , ..s 1deJI , : 00i111itra1to

,q1 l.!l'rem o , torga a riom bir1e proa , p'i:o .all.ll lil:q u e scea1 ,en iümteré: , m , .s a]emo;e repre5:e111ita,d1 ¡mi por 11111 n1 o , tai , rga.nt,e;, q1 1111lelili m arnJrli:esta1 l1a l 1 ViO :hll1111itadl oo lilltract11.11_a11

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Se tra11ilsm'itern1 adiiiva y

pa¡si¡va mente , a [!llll-s; sll.lloe-.s,or,es , IU; I e lla IIIJI rn: Íiw'ersall es:!' �sallv,oi q l s

"' •,u L. , r g, ac t!lllrmes s-earrn 0 , , ntes ai 1 b J' 1 inrn 11tere lla1 pers-olila a , iirtoD-mpatiüblle siul 1

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SECCION 2ª : INCORPORACION DE TERCEROS AL CONTRATO (Arts.1025/1030) De los Fundamentos extraemos: ''En la Sección Segunda se regula la incorporación de terceros al contrato, siguiendo los antecedentes del Proyecto de 1998, con las correcciones que han sido sugeridas por la doctrina." De lo regulado vemos: (Ver en página siguiente)

Juan C. De Caria - /vana Sulla

El 0D1t11trat , , de , a litl.!J,llf!I bre 1 m : wi 1t1 t,ercer10 sá�o lfo 1obll1iga sü Sie litatie 1elil1 su1 r, epr1eseliltaílt@flil 1 1. De lllml oorntrariío ,debe ser ratiifti:ado 1exp1r1esai l@

por c:u,emta 1 d1 e 1 1q1iu'fen oorr1es:polil-ifl a1: 1q1 11J1 ed:a sr1J1jet10 a1 Itas

1 CDr11trat 1 10

táciltaiai111!1.ernte

re¡llar.s: 1de lila 0Drrui1Joió n sl!llcs;pemÍl!la1 . EiU t 1 eroer,m asu m e 111a poo:to'tóm oomtradllllal c1J1armd . o se pr,o,d IJJl:C e ,el h ecmD 1g; ue [fo 1 1d1 et,errrm in:a1 oom10 benefiio:[ari�o d1 el 0@1ntrat1 0 1

• 0:IJI iiem pr1om eti e e1 h,ecu 1 de 1LJ1 1 n teroer,oif1 , 1 ebe h.a-0er lto raz1011,abl�e:1111 emte ri ece.sairirm par a :iil!W a;::eptaofóm pmr eJ , I teroer, o.. Si gara , n 1 1i11 tiÍ!Zoa1 111a1 acepta,c�Ólill,1 r , es;pll)1td1 e e i tfüva d er n t e c.as:o if1 e mega , roeril!lll , 1 •

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SECCION 3 : SUSPENSION DEL CUMPLIMIENTO Y FUERZA MAYOR (Arts.1031/1032) I

I

La Comisión Redactora señala: ''En la Sección Tercera se establece la suspensión del cumplimiento con dos normas importantes. En la primera se establece que, en los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofreciere fehacientemente cumplir, siempre que hubiere una afectación significativa de la relación de equivalencia y la obligación no fuere a plazo. Podrá también deman­ dar judicialmente la ejecución judicial simultánea de las obligaciones de ambas partes. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede rehusarse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación. En la segunda, hay un mecanismo de tutela preventiva que establece: Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos corrieren una grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando ésta cumple o da segu­ ridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

Ambas normas dan solución práctica a muchos conflictos de manera preventiva.'' Graftcamos lo regulado: Si Itas pa1rtes tñe111, e1111 i t " Jt• Ollrlllfll p1 1''Jffl '"le0 l 1 1rfl)l Slffl'lll .lla11iteO:r - Lllll'5 p111;eue r .J, Ie ,e,1�ll.llil:a u su:spenu1i1 er hasta 1 q; 111·e llla 1 otra o1 fre r zca1 Ollllm p11fÍlr por 1

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r .llle ru. .llla 1il;O! a11111'11,e-1il:aIZa1 ru 1 - p111ií lg-1 ll1,e

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SECCION 4 : OBLIGACION DE SANEAMIENTO (Arts.1033/1058) I

I

PARÁGRAFO 1 º:

DISPOSICIONES GENERALES (Arts.1033/1043)

La Comisión Redactora señala que ''En cuanto a los vicios redhibitorios y la obligación de saneamiento, se han seguido los criterios ya consensuados en proyectos anteriores." El sistema tiene las siguientes caracteristicas:

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Juan C. De Caria - /vana Sulla °

PARÁGRAFO 2 : RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN (Arts.1044/1050) Las principales notas son: • Asegura la existencia y legitimidad del derecho transmitido • Se extiende a toda turbación de derecho sobre el bien sea total o parcial, por causa anterior o contemporánea, y a los reclamos de terceros por propiedad industrial o intelectual • Se e derech consoli

nes de hecho por terceros ajenos, las de l y la evicción por un derecho anterior ya rio económico desproporcionado

• En c cita al los rec se alla es desf interpo ajustados a derecho

l, cesa la responsabilidad si el adquirente no o se presenta y el adquirente no cumple con so de fallo desfavorable, y si el adquirente el garante o somete a arbitraje y el laudo probare la inutilidad de la citación y de la ue el allanamiento o laudo desfavorable son

• También se extingue la responsabilidad cuando el derecho del adquirente se sanea por prescripción adquisitiva

PARAGRAFO 3 ° : RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS (Arts.1051/1058) La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a: • Los defectos no comprendidos en el art 1053, es decir que se excluyen los defectos que el adquirente conoció o debió conocer según las cir­ cunstancias y siempre que no hubiere realizado reserva sobre ello, y los defectos que no existian al tiempo de la adquisición • Los vicios redhibitorios, es decir, los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino o disminuyen su utilidad, cuestión ésta que de conocerlas, no se habria adquirido o se hubiere realizado una contrapres­ tación menor • Los vicios redhibitorios pueden ser ampliados contractualmente

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

• El adquirente debe denunciar el vicio expresamente al garante dentro de los sesenta dias de haberse manifestado y, si se manifiesta gradual­ mente, desde que el adquirente pudo advertirlo • Esta responsabilidad caduca si es inmueble, a los tres años desde que se lo recibió. Si es mueble, a los seis meses desde que lo recibió o de su puesta en funcionamiento • El acreedor puede pedir la rescisión del contrato, salvo que el defecto sea subsanable La Comisión Bicameral ha eliminado del texto original el último párrafo que decia: ''En los casos de exclusión de la responsabilidad previstos en los dos incisos anteriores se aplican las reglas de la dación en pago''. Se basó en el hecho de considerarlo sobreabundante.

ª

SECCIÓN 5 : SEÑAL (Arts.1059/1060)

Esta Sección está compuesta por dos articulas, uno sobre disposiciones generales que establece que la entrega de la señal es confirmatoria del acto, por lo que, en caso de arrepentimiento, quien la entrega la pierde y si el que se arrepiente es quien la recibe, debe devolverla al doble, todo ello, siempre que no se hubiere convenido la facultad de arrepen­ timiento. El articulo siguiente regula la modalidad de la señal, estableciendo que ésta puede constar en dinero o en cosas muebles, y si ello que se entrega como tal es de la misma especie de lo que debe darse por el contrato, se la tiene como parte de esa prestación.

CAPÍTULO 10: INTERPRETACIÓN (Arts.1061/1068)

De lo expresado en la fundamentación extraemos: ''En materia de in­ terpretación se consagra el principio de la buena fe, en concordancia con el titulo preliminar. Siguiendo las lineas de proyectos anteriores, se consagra la interpretación estricta para los casos en que asi lo dispone una estipulación o disposición legal. Para los demás casos se debe tomar en consideración las circunstancias en que el contrato se celebró, inclu-

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yendo las negociaciones preliminares; la conducta de las partes, incluso la posterior a la celebración del contrato; la naturaleza y finalidad del contrato; el sentido que comúnmente se dé a tales cláusulas y expresio­ nes en la actividad a la que corresponda su objeto. También se precisa el significado que debe dársele a las palabras del contrato, la interpretación conforme al conjunto del acto, el principio de conservación, el principio de apariencia, y el de coherencia. Se consagran principios clásicos de la hermenéutica contractual. En este sentido cabe resaltar la norma que sostiene: la interpretación debe pro­ teger la confianza y la lealtad que las partes se deben reciprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta juridicamente re­ levante, previa y propia del mismo sujeto. Este dispositivo es esencial en las relaciones mercantiles. Sintetizamos lo regulado: ., ., , . tr_,A.. .!1 1. e b 1 lte:rruor@-lill om mrrll.lm: e C111.. 1D lllll :e , 11 oon r lll interpretarSie oom1f1or1111ue a lla 1 11(;t6m l 1 inlillte: 1 I p11irrt,dü roi 1 de la oomrn i:ii n1 d partes y .a , e llas pi '. ! l bl.!I efllia f i e i

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072)

La Comisión Redactora señala al respecto: ''En este capitulo se regula el subcontrato como un nuevo contrato, mediante el cual el subcontratante crea a favor del subcontratista una nueva posición contractual derivada de la que aquél tiene en el contrato principal. En cuanto a las consecuencias

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

se siguen las disposiciones del Proyecto de 1998''. Caracteristicas de la regulación:

SUH:OONTMTrO

Es rllJI m ooililttra1t1> 1 pr,erstaci,lllJimes p1e11dr.eliltt es pu;e,d elil1 ser sll.ll bco 1111trat1 ada,s, sa1lv1©1 q r ; u;e sea1111 iñrnrtillJI'it10 pers0rna1e

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131 tite111,e 111.rus 1 a:cdi:one 1 v ll!a;s , .s , IJ'J1 el S"IIJI b-0omtrat0 1d1 eJI �IIJI000'lil1trataliltt1e ODlil1tra e r ll pliir11e'ñpall

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CAPÍTULO 12: CONTRATOS CONEXOS (Arts.1073/1075) Siguiendo lo explicado en los Fundamentos, extraemos: ''Se ha incor­ porado una regulación amplia de los contratos conexos, ampliamente investigada en la doctrina. Esta labor es descriptiva, pero escasean los conceptos normativos y hay pocos an

fenómeno que ocurre dentro de cada contrato, sino que es exterior, involucra a varios. • Una finalidad económica común. La idea de negocio económico hace que se utilicen varios contratos para concretarlo o para hacerlo más efi­ caz. Es una finalidad supracontractual. • Previamente establecida. No se trata de cualquier finalidad económica común, sino de un diseño previo. Es muy habitual que los vinculos queden conectados de múltiples maneras, pero lo que se toma en cuenta es una

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finalidad previa. • De modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. La decisión de vincular contratos es decisiva para el logro del resultado; lo importante es el negocio económico y el contrato es un instrumento. De esta manera quedan comprendidas las redes contractuales que consti­ tuyen un importante sector de la actividad económica. Luego se regulan los efectos en materia de interpretación, y la oponibilidad de las excep­ ciones de incumplimiento total, parcial o defectuoso''. Podemos graficarlo de la siguiente manera:

eol!lJlliU!ll'mJ-c.a1 Ol!lJlm,lll lill por pact ,o ,o ,, p0r l ley .il '" .il .il [ll111,1,el'lli\l'a,l.llial ,u,e a i ñ1111 terp1r et.ac'róm '"

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CAPÍTULO 13: EXTINCIÓN, MODIFICACIÓN Y ADECUACIÓN DEL CONTRATO (Arts.1076/1091) En los Fundamentos leemos: ''En relación a la extinción, modificación y adecuación del contrato se siguen las pautas del Proyecto de 1998, con algunas adaptaciones'' . Por su parte, la Comisión Bica mera l ha modificado el texto original de los articulas 1090 y 1991, reemplazando el término ''rescisión'' utilizado en todos los casos de la redacción original por el término ''resolución'', fundándose en lo siguiente: ''La propuesta de modificación recepta una precisión j uridica. En ese sentido, se entiende que la solución, al su­ puesto de frustración de la finalidad del contrato, debe ser la posibilidad de resolver el contrato. Asi, se entiende que la resolución tiene su cau­ sa en un acontecimiento sobreviniente a la celebración del contrato, y

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

opera ex tune. En cambio, la rescisión no depende de la ocurrencia de un acontecimiento sobreviniente a la celebración del contrato, sino que depende de una estipulaci ase a estas premisas legales, que se ha sugerido la modificación al articulo proyectado''. Lo mismo funda en el caso del art. 1091 : ''La pro­ puesta atiende a una precisión juridica, entendiéndose que la solución al supuesto de la imprevisión sobreviniente, debe ser la posibilidad de resolver el contrato y no de rescindirlo''. Graficamos lo regulado:

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i r1 e.scliStDlil\l' r,e'Vll!K'imctó ni 1m r,eso�uo�ó1i11 . l°lDtal 1 ill)¡ p,a1 ri0:ran. Jfud teiaU 1 i!!I! ,extrajud i:cial. 11

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UN�LATERA.L

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Juan C. De Caria - /vana Sulla

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TÍTULO 111: CONTRATOS DE CONSUMO (ARTS. 1092/1122)

Siguiendo la metodologia utilizada para el presente trabajo, comenzamos con el gráfico de ubicación del articulado dentro del Ti tulo.

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CAPITlJ lli0 2, for , ma , ción , d , ,eI, 00n , .senti m i,e,nto (Al!'ts.1!09 6/11!03,)

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CAP'ITU l0 4 Clá u.suI as ,a b usiv,as (Arts.1117 /112.2) 1

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CAPITUl0 S , Mo, dalidad,es e.sp ecia I es (Arts.1 , 1104/111 6)

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SE CCI0 N Z!! , lnfo , y la , mación , r 1

SEiC1CI 01N 1ª Práctica. s ab•usiv,as (Arts.,1r09'6/1 r09 ,9)1

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c, on , su m1i·d o,res (Arts.11100/ll0 1 S)

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se advierte, la fuente si bien amplia la noción de consumidor, la limita a quien se halla expuesto a prácticas abusivas lo que aparece como absolu­ tamente razonable. En cambio, la redacción de la ley 26.361, carece de restricciones por lo que, su texto, interpretado literalmente, ha logrado una protección carente de sustancialidad y de limites por su amplitud. Un ejemplo de lo expuesto lo constituye el hecho que alguna opinión y algún fallo que lo recepta, con base en a la frase ''expuestas a una rela­ ción de consumo'', han considerado consumidor al peatón victima de un accidente de tránsito, con relación al contrato de seguro celebrado entre el responsable civil y su asegurador. La definición que surge del texto, constituye una propuesta de modificación de la ley especial. De todos modos, y tomando como fuente el articulo 29 del Código de Defensa del Consumidor de Brasil, la hemos reproducido al regular las ''Prácticas abu­ sivas'' ya que, en ese caso, su inclusión aparece como razonable. Consecuencias prácticas del método adoptado

• Al separar en dos titulas, el régimen de contratos de consumo es to­ talmente diferente. Por esta razón, en los contratos de consumo hay un control de incorporación y de contenido de la cláusula abusiva. Esta caracteristica hace que pueda ser declarada abusiva aun cuando el con­ sumidor la apruebe; lo mismo ocurre con la aprobación administrativa; nada impide la declaración de abuso. Esta regla se aplica, aunque el contrato de consumo sea de adhesión o no, porque la adhesión (que es un problema de incorporación de la cláusula) es indiferente; lo que importa es que sea de consumo. • En el otro extremo están los contratos negociados, regulados en el primer titulo, a los que nada de lo anterior se aplica. Dentro de los con­ tratos negociados, puede haber una situación de debilidad que son los de adhesión, donde la negociación no se produce. En estos casos distingui­ mos: si hay negociación, es válido; si no la hay, puede haber declaración de abuso. • Es necesario definir la relación de consumo, porque esta comprende hechos, actos unilaterales y bilaterales. Ello permite regular los fenóme­ nos de responsabilidad derivados de hechos, practicas negociales como la publicidad, derivados de actos unilaterales, y contratos, que son actos

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

bilaterales. • En la definición se utilizan dos elementos: el consumo final y la au­ sencia de vinculo con su actividad comercial, industrial, artesanal o pro­ fesional. De este modo no solo se incorpora el criterio más extendido actualmente, que es el de la no profesionalidad, sino que también se resuelven muchos conflictos. En particular hay mucha discusión sobre los vinculas que celebran empresas para su consumo final, que, con esta definición, quedan excluidos. La tutela, en este último supuesto, surgirá de los contratos celebrados por adhesión. De esta manera hay mayor consistencia con el derecho brasileño, ya que el Supremo Tribunal Fede­ ral consideró que no es aplicable el Código de Defensa del Consumidor a una relación entre empresas, y la doctrina ha comentado favorablemente esta interpretación, señalando que lo contrario haria que se borre toda distinción entre comercio y consumo, lo que terminaria en una generali­ zación que perjudicaria a los más débiles''. Por su parte, la Comisión Bicameral efectúa una modificación terminoló­ gica en los arts 1092 y 1093 reemplazando ''persona fisica'' por ''persona humana''. De las normas, sintetizamos: RELA0fON DE 00NSUI M O: 1

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PRllN 0[PítOS RECT0ltES: "..ill ,,..J r-í1 f1II 0 t.1e«tOlil • l u_ , .ill c:I O!lJllilíSJlilffltuOí ,r Aooeso al CO!liliS1lllffl.O s1u;St,e rnta , y má,s 1 1 b!]l e y Le fal!ilimra1blfüe a' II oo rn,sium'id1 or 1

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IBI iOOlilitrato ,d1 e oorn¡¡iu m,o se ·• 1::i1 1 sen1.a.• 1.1tu ..il ©1 mas '" Íe , tai ern1 1, rpre 1nm [ fa!Wtorarblle aI' omRSíllJI m'r,d1 o,r l

00RSí11J1 n t!DI,, oo,mo , c01ilrsec1.11 em-ctai , 111J1 lilJ bitelil1 ,o IJIA ,d'. e ,eJ[l\a1 a ;di. q; u'ñere

Juan C. De Caria - /vana Sulla

CAPÍTULO 2. FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO. SECCIÓN 1 º: PRACTICAS ABUSIVAS (Arts.1096/1099) La Comisión Redactora señala que ''en este tema hay profundas diferen­ cias con la parte general de contratos regulada en el Titulo 11, y además, no hay una regulación sistemática en el derecho argentino, lo que justi­fica una mayor extensión en el tema. En primer lugar, se consagra una obligación general de información, que hace a la transparencia info rmativa en lo s co ntrato s de co nsumo . Pre­ ceptúa la no rma que lo s proveedo res deben po ner en conocimiento del consumidor, en la medida de sus conocimiento s, las caracteristicas esen­ciales del bien o del servicio y toda otra circunstancia relevante para la celebración del contrato. Esta disposición no es igual a la existente en los contratos en general, donde la parte que obtiene información a su costo, no tiene, po r regla general, que compartirla. Se pro po ne la regulación de las prácticas abusivas. Co nfo rme co n lo dicho en relación al método, debe comenzarse co n la Constitución Nacio nal que establece el ''trato digno '', de manera que el Código es una implementación de esa norma, efectuada co n co ncepto s juridicos indeterminado s y dejando lugar a la ley especial para que desarrolle reglas precisas y adaptables a un sector muy cambiante. En este aspecto se incorpora la equiparación de consu­mido res a personas expuestas y se establecen normas generales. La ley actual contiene la siguiente no rma: ''Trato digno . Prácticas abusivas. Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuario s. Deberán abstenerse de desple­gar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzan­tes, vejatorias o intimidato rias. No podrán ejercer sobre lo s consumido-

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación ª

SECCION 2 . INFORMACION Y PUBLICIDAD DIRIGIDA A LOS CONSUMIDORES. I

I

(Arts. 1100/1103)

Continuando con los Fundamentos, alli se señala: ''También se sugiere la regulación de la publicidad dirigida a los consumidores. La ley vigente tiene la siguiente norma: Efectos de la Publicidad. Las precisiones formu­ ladas en la publicidad o en anuncios prospectos, circulares u otros medios de difusión obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor. En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el sistema de compras telefónicas, por catálogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicación, deberá figurar el nombre, domicilio y número de CUIT del oferente. (Art 8. Párra­ fo incorporado por el articulo 1º de la Ley Nº 24.787 B.O. 2/4/1997). La regulación que proponemos es más amplia, sistemática y conforme a los criterios actuales de la regulación de la publicidad dirigida a los consumi­ dores. Se define la publicidad ilicita, incluyendo las categorias de publi­ cidad engañosa, comparativa, inductiva, discriminatoria en situaciones especiales y se especifican las acciones que disponen los consumidores y los legitimados según las leyes especiales y procesales. Al igual que la norma citada, se establece que la publicidad integra el contrato''. De las normas surge: 10lil' ilgac'.tólill ,d1e siu m'irn'ilstrar iii nf,ormaotóm cii erta\, d , etall1a:d:alr oom pllleta, gratlll'irt.ai y 0Dm1 dll.airi�d1adl m,e,ce:sairiiiai p,a1r.ai s1l111 oompr,eli!JS1tom lll :I'

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l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

CAPÍTULO 3. MODALIDADES ESPECIALES (Arts.1104/1116) De los Fundamentos extraemos que en este capitulo ''se regulan modali­ dades especiales que constituyen prácticas muy extendidas en la contra­ tación de consumo: contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales, celebrados a distancia y celebrados por medios electróni­ cos. Se los define, se fijan las reglas generales aplicables y se establecen algunas especificas derivadas del control del medio que, habitualmente, ejerce el proveedor, y que son las siguientes: • El deber de información enfocado en la vulnerabilidad técnica derivada del medio utilizado, • La oferta que se expone en estos medios está vigente durante el tiempo en que permanezca accesible, y el oferente debe comunicar la recepción de la aceptación, • El derecho a la revocación • El lugar de cumplimiento es aquél en que el consumidor hubiera recibido la prestación y fija la jurisdicción Estas normas completan las existentes en los arts. 32, 33, 34 de la ley es­ pecial (26361) y proveen soluciones a problemas muy concretos señalados por la doctrina. Se sigue la técnica de reglas generales que pueden ser complementadas por la legislación posterior especifica''. De lo normado surge que:

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CAPÍTULO 4. CLÁUSULAS ABUSIVAS (Arts.1117/1122)11

Siguiendo los Fundamentos, vemos que en este capitulo ''se disponen re­ glas generales sobre las cláusulas abusivas. En cuanto a las normas aplica­ bles, se debe recurrir a las de este capitulo, a las de las leyes especiales y a las relativas a contratos celebrados por adhesión. Como ya dijimos, estas últimas resultan aplicables existan o no cláusulas generales, ya que el elemento activante es la existencia de un contrato de consumo. En todos los casos resulta aplicable siempre la tutela más favorable al con­ sumidor, como surge expresamente de la parte inicial de este capitulo. También se aclara que pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean aprobadas expresamente por el consumidor. Se define la cláusula abusiva conforme a un criterio general: es abusiva la cláusula que, no habiendo sido negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los dere­ chos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor. Ello se complementa con los listados existentes en las leyes especiales. También se define la situación juridica abusiva, diciendo que ella se con­ figura cuando el mismo resultado se alcance a través de la predisposición de una pluralidad de actos juridicos conexos. Ello es consistente con lo dispuesto en materia de ejercicio abusivo en el titulo preliminar y de

11 Ver lo tratado anteriormente, en oportunidad de exponer los arts. 984/989

l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación

contratos conexos en la parte general de contratos. Se establece que no pueden ser declaradas abusivas las cláusulas relati­ vas a la relación entre el precio y el bien o el servicio procurado y las que reflejen disposiciones vigentes en tratados internacionales o en normas legales imperativas, lo cual es coherente con normas de derecho com­ parado. Finalmente, se establecen las facultades judiciales''. Sintetizamos lo regulado: 1CLÁlllSUILA AB1UfSIVA es llai ü qw1,e tf ern,e p@r @bjeto o p_@r r 1 ef ed:10 P'R"OV\OCAR l!IN DESECtUILillB r IO , R StGNllFltC'ATlll\f10 ,em1tr1e [los d 1 eretlittl6 V 1� elJ:l'rga�tDlle.S ..!.11 ..!.11 ll __ _ l,� llJl wi e parte-. s em1 perJllll toc@ 1 t ,61 oomsl!llm lilfilDr m

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Juan C. De Caria - /vana Sulla

elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio elec­ trónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. El sistema regulado por el Código Civil y Comercial (C.C.yC.) se refiere al domicilio real y al domicilio legal. El primero es aquel donde la persona humana reside habitualmente, pero quien tiene actividad profesional y económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para las obligaciones nacidas de dicha actividad. Respecto al segundo mantiene el concepto de que es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones. Solo lo establece la ley. De esta manera, legisla: • Domicilio real (Art. 73) • Domicilio legal ( Art. 74) • Domicilio especial (Art.75) • Domicilio ignorado (Art. 76) • Cambio de domicilio (Art.77) • Efecto (Art.78) En el art. 75. El e.e.ye. determina el domicilio especial bajo análisis­ como aquel establecido en un contrato para todos los efectos que surgen del mismo. De esta manera, es eficaz solamente entre las partes y sólo para ese contrato. Se lo define como el ''convenido en un negocio juridi­ co bilateral como lugar en el cual cada una de las partes será válidamen­ te anoticiada para el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de ese contrato'' (Saux, Edgardo 1., en AA.VV. - Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación co­ mentado, t. 1, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2014, p. 353). Respecto a su validez, may oritariamente la jurisprudencia sentó que ''es indiferente para el caso que el domicilio convencional en el cual fue citado para su defensa, no se trate de su domicilio real con el que hace cuestión'', dado que ''las notificaciones practicadas en el domicilio especial o de elección

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que figura en escritura pública o instrumento privado reconocido, deben considerarse plenamente eficaces entre las partes aun cuando no coinci­ dieran con el real del accionado''. (A. D. S. R. C. c/ H. B. G. s/Ejecución hipotecaria. C.N. A.Civ. Sala G. Agosto 2017);'' Inexistencia de razones para privar de operatividad al domicilio especial fijado en la fianza. Po­ sibilidad de admitir de manera excepcional, y a los efectos de los arti­ culos 140 y 141 del Código Procesal Civil y Comercial, la calificación de ''constituido'' al domicilio contractual, con el fin de otorgar eficacia a la voluntad delineada'' (''Garantizar S.G.R. c/D.R. O. y otros s/ejecutivo'' CNCOM - 17/09/2019). Es de carácter voluntario y facultativo, y no está sujeto a formalidad debido al principio de libertad de formas en los contratos consagrado por el e.e. y c. (art.958). Uno de los efectos de este domicilio es prorrogar la competencia jurisdiccional del territorio, por ello el criterio para juzgar la validez procesal de la constitución del domicilio especial es restrictivo y debe, en este caso, surgir indubitablemente de la escritura pública o instrumento privado. También debemos considerar el carácter de consumidor que se le atribuye al locatario porque la fijación de un domicilio especial en los contratos puede llegar a constituir una cláusula o práctica abusiva, en caso que la prórroga de jurisdicción deje en situación de indefensión a la contraparte o vulnere indebidamente sus derechos (arts. 988 y 1119 e.e y C.). Respecto al domicilio electrónico, si bien la inclusión en la norma se realiza de acuerdo a lo reglado por el CCyC que introdujo la utilización de toda clase de soportes electrónicos, incluida la firma digital (arts.285; 286; 287; 288, entre otros), se suscita la cuestión de su funcionamiento y condiciones de validez del mismo, cosa que no se establece ni existe regulación especifica en nuestro ordenamiento juridico. Nada dice a qué se refiere por domicilio electrónico, será el correo electrónico? O será al­ guna red social? Por esto, será necesario especificarlo en el contrato con claridad a los fines de evitar conflictos. Tampoco es clara la norma pues agrega ''pueden además'' lo cual puede entenderse que deben estar los dos domicilios o que bastaria con el electrónico, haciendo uso de dicha ., opc1on.

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La norma no es imperativa, las partes podrán constituir un domicilio electrónico. Dicho domicilio tiene su aspecto positivo, la inmediatez y su gratuidad. Se deberá aclarar que notificaciones serán válidas en el mismo, como mencionamos al no ser imperativa no es obligatorio estipular el domicilio electrónico, se deberá analizar los pro y contras que puede generar. º

Art. 2 - Sustitúyase el articulo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Articulo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes·' b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depó­ sito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el mo­ mento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspon­ dientes al periodo contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago to­ mando al efecto los valores del último servicio o expensas abona­ do, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; c) El pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. Disposición de orden público, rige sólo para la locación de destino ha­ bitacional. Limita la entrega del depósito a un solo mes, equivalente al

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primer mes de alquiler. Independientemente de la cantidad de años esti­ pulados como plazo contractual, se podrá solicitar montos menores, pero no mayores. Se establece la forma de restitución de este, el cual deberá ser actualizado al valor del último canon locativo vigente; se debe resti­ tuir al momento de recibir la tenencia del bien. El depósito en garantia se puede considerar insuficiente para afrontar un posible incumplimiento del locatario. No modifica la prohibición de solicitar valor llave en la locación con destino habitacional. Se prohibe la firma de pagarés por parte del locatario. Es decir, se introducen cuestiones que tienden a regular la práctica inmobiliaria para garantizar la equivalencia en las prestaciones de las partes. Se parte de considerar la situación de vulnerabilidad del locatario y el derecho a la vivienda digna, siguiendo el camino de la realidad contractual de la nueva teoria de los contratos consagrada en el e.e, y e.

Art. 3 º - Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. En este articulo se mantiene la no distinción del destino del inmueble, es decir, se aplica a todo destino locativo, y el beneficio para el locatario de renunciar al plazo si tiene ya la tenencia de la cosa. El objetivo es evitar las mudanzas frecuentes del locatario al ampliar los plazos mini­ mas locativos. Para el locador será una incertidumbre saber cómo será su rentabilidad en un periodo más extenso, para el locatario saber cuál será el monto a pagar en los próximos años. En el caso de locación comercial vuelve al periodo minimo de 3 años. La modificación se limita a extender el plazo minimo a 3 años, con las excepciones del art. 1199. Este plazo sólo se aplica al contrato original y no a las prórrogas que pueden con-

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sistir en menores plazos. Tanto el plazo minimo como el máximo son de orden público. º

Art. 4 - Sustitúyase el articulo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Articulo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue he­ cho con esos fines; c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Se estipulan las excepciones de plazo minimos a 3 años, establecidas en el articulo 1199 CCyC sobre los destinos alcanzados por las mismas. Se aclara en el inc. b), para el caso de ser un contrato de locación con fines de turismo, descanso o similares, hubiere contratos consecutivos que superen los 3 meses ( en total) se presume que no fueron hechos con esos fines. El resto del articulo mantiene la regulación original, dejando abierta la posibilidad de realizar contratos con plazo menor al plazo mi­ nimo de tres años si tienen por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada que se cumple en el plazo menor pactado, como por ejem­ plo un local de venta por temporada estival o invernal. º

Art. 5 - Sustitúyase el articulo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

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Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna repa­ ración urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la in

odrá proceder en la

forma indicada en En todos los caso

al domicilio denun­

ciado por el loca

á por válida, aun si

el locador se neg

perfeccionarse por

motivos imputabl

Viene aqui la reform uvieron que ser resuel­ tas por la jurispruden cativa. La norma tiene carácter supletorio, partes, pero dentro de los limites de la mor el orden público, como el régimen del consumidor, cuando se trate de una locación de consumo. Es fundamental aclarar cómo se implementa el domicilio electrónico (art 75 CCyC) para estos casos, asi también la determinación de reparaciones urgentes y no urgentes. Art. 6 º - Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1 .203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del

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precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obli. . , gac,ones cont,nuan como antes. Se eliminan las referencias al caso fortuito y a la fuerza mayor como únicas causales de frustración del uso y goce de la cosa, reemplazándo­ las por una noción más amplia como lo son las ''causas no imputables al locatario'', en la cual encuadraria lo que se sacó del art. 1201 respecto a la turbación y otros hechos de terceros, además del caso fortuito o la fuerza mayor. Nos enseña el Dr. José Maria Gastaldi12 que ''La palabra frustración suele aplicarse en forma más amplia en relación al contrato."(... ) ''La frus­ tración del fin del contrato, en concepto descriptivo, tiene lugar, (... ), cuando en un contrato bilateral válido, de ejecución diferida o conti­ nuada (en alguna de las modalidades de esta clasificación), la finalidad relevante -razón de ser- y conocida, aceptada expresa o tácitamente por las partes, no puede lograrse -se ve frustrada- por razones sobrevinientes ajenas -externas- a su voluntad y sin que medie culpa'' (... )Como la im­ posibilidad y el caso fortuito -causales extintivas-, la frustración conlleva la extinción del contrato en el caso de que su finalidad -o al menos la de un contratante-, relevante y manifestada -o conocida y aceptada expresa o implicitamente- no pueda cumplirse''. De esta manera, las causales de frustración se amplian debiéndose siempre establecer si dicha circunstancia es momentánea o permanente para analizar sus efectos. Podemos concluir que, no es disposición de orden público. Puede ser renunciada. La frustración de uso y goce se aplica a todo destino locativo; se reemplaza el caso fortuito o fuerza mayor por motivos no imputables al locatario, esta definición es mucho más amplia, ya que podria incluir las acciones de terceros. En los alquileres comerciales se debe aclarar casos como la no habilitación, clausura entre otras, que son ajenas al locador.

12 Gastaldi, José Maria. La frustración del fin del contrato. Recuperado de http://www. derecho.uba.ar/docentes/pdf /estudios-de-derecho-privado/gastaldi. pdf

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Art. 7 - Agréguese como articulo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente: Articulo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el loca­ tario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Nuevamente, la reforma incluye una situación de hecho que se resolvia de esta manera basándose en la buena fe de las partes. La compensación de las obligaciones tiene lugar cuando dos personas reúnen la calidad de deudor y acreedor reciprocamente, cualesquiera sean las causas de una u otra deuda. El efecto de la aplicación de la compensación es extinguir con fuerza de pago las dos deudas hasta el monto de la menor (art. 921 CCyC), el cual puede ser legal, convencional, facultativa o judicial (art. 922 CCyC). En el caso, el derecho del locatario surge de pleno derecho y es facultativo para él pues el articulo se expresa con el término ''pue­ den'', pero una vez ejercido, el locador no puede negarse pues, en la forma en que la norma está expresada, es imperativa. º

Art. 8 - Sustitúyase el articulo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Articulo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comu­ nes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independien­ temente de que sean considerados como expensas comunes ordi­ narias o extraordinarias.

Si bien la técnica legislativa no es del todo clara, pero si deja asentado se aplica a todo contrato de locación cualquiera sea el destino de la cosa locada, pues con la redacción anterior se interpretaba que al hablar sola­ mente de cargas y contribuciones de la actividad se lo relacionaba como

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referido a la actividad comercial. Norma de orden público. Se elimina la posibilidad que el locatario abone impuestos sobre el inmueble locada (por ejemplo, impuesto inmobiliario). El locatario debería abonar los servicios (luz, gas, cable, etc.) como asi también las expensas ordinarias que deriven de los gastos habituales y a disposición permanente del locatario. Se elimina el concepto ''excepto pacto en contrario''. La duda es como reaccionara el mercado al tener que afrontar el locador nuevos gastos. Podemos decir, entonces, que están a cargo del locatario las tasas por retribución de servicios como el alumbrado y limpieza y todo servicio municipal que lo beneficie, aun en jurisdicciones que liquidan estas tasas con el impuesto inmobiliario, en cuyo caso habrá que discriminar cada concepto. Por su parte, la reforma especifica que el locatario debe abo­ nar solo las expensas que directamente los beneficie sean éstas comunes ordinarias o extraordinarias. En esto, como en las tasas y contribuciones la regla es que el locatario abona todo aquello que lo beneficie en el uso y goce de la cosa locada. º

Art. 9 - Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su de­ cisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indem­ nización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho con­ cepto.

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b) En los casos del articulo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler. Norma de orden público. Se establece el plazo de un mes para que el locatario realice la previa notificación fehaciente al locador. En los con­ tratos de destino de vivienda, si el locatario notifica al locador con una antelación de tres meses o más, no abona indemnización alguna. En el caso del art. 1199 excepciones al plazo minimo legal, (por ejemplo. diplomáticos, turismo, cumplimiento de finalidad determinada), la indemnización equivalente a dos (2) meses de alquiler. No es coherente abonar dicha indemnización por ejemplo para una locación de un mes. La norma detalla el procedimiento de la resolución anticipada en la lo­ cación inmobilaria, manteniendo el derecho del locatario a realizarla y

u negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. No es de orden público. Es aplicable solo a los contratos de destino habitacional, establece el mecanismo que se puede aplicar para convocar a una negociación entre las partes con el fin de acordar la renovación contractual.

Art. 11.- Sustitúyase el articulo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

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Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacien­ temente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, espe­ cificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble toca­ do. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el pro­ ceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del in­ mueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni nin­ gún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación ju­ dicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimien­ to de dicho plazo. Disposición imperativa, irrenunciable, solo aplicable al destino habita­ cional. Se debe aclarar si conforme al art 75 del CCyC, seria suficiente

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medio de notificación el correo electrónico.

Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local. Norma que resalta la incumbencia del corredor en la mediación de las partes para concretar la operación locativa, estableciendo que las partes deben honorarios por su intervención. Destaca que la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.

Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio feha­ ciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equiva­ lente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo

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tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otor­ guen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

Es una norma imperativa, de aplicación en contratos habitacionales. El locador debe aceptar una de las garantias que ofrezca el locatario. Es poco clara en algunos de sus aspectos generando la posibilidad de con­ flictos.

Art. 14.-Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su des­ º

tino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23. 928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habi­ tacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un indice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del indice de precios al consumidor (/PC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensual­ mente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Disposición de orden público, se deroga la prohibición de indexar (Ley 23. 928) para todos los destinos locativos. Para el destino habitacional se implementa un indice de actualización del monto locativo publicado por el Banco Central, el que estará conformado por 50% IPC y 50% RIPTE (no más contratos escalonados).

Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el articulo 1 .208 del Có-

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digo Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimar/o de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o nega­ tiva del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsio­ nes de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la Repú­ blica Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Aut

l juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públi­ cos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Fe­ deral de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispues­ tos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga. Norma de orden público . La AFIP deberá reglamentar el procedimiento

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para declarar los contratos. Posibilita a la AFIP tomar intervención en los procesos de desalojo, cobro de alquileres, etc.; lo que retrasará los •

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JUlClOS

TITULO 111 Programa Nacional de Alquiler Social Art. 17.-Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contra­ tación formal. Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públi­ cas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el orga­ nismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma. Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Pro­ grama Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma, debe: a) Tener especial consideración con las personas que se encuen­ tren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas; b) Promover, a través de los organismos competentes, la regula­ ción del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas; d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;

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e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Se­ guridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la pres­ tación por desempleo; f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rec­ tor que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad; g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo; h) A

­ cional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma. En este Titulo se crea una nueva figura, el ''Alquiler social'' y la de todo un programa para la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acce­ so a una vivienda digna en alquiler. Este programa viene siendo aplicado en paises que comprendieron la importancia social de la vivienda en el

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sentido de que la mayor herramienta para acceder a la vivienda digna es a través del alquiler o locación. Si bien. A la fecha no se cuenta con su implementación, estas normas establecen las autoridades encargadas de ello dentro de las politicas pú­ blicas del Estado.

MINISTERIO DEL INTERIOR, 08R , AS , PUBLl CAS V VIVIENDA

AUT1 0RIOAO DE APLICACION

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SE1CRElARIA OE VIVIENDA

Parámetros para la elaboración del programa

M1 e,ca1 1i1JJsm!llíS 1d1e , ef, ectiivo a�egu1ra1 m1üemt,o d, :ell 0W111t1 piEhm 'i} elil1t0 ,d,e (lla¡.s

Esped@J 011>-rus!tdlera;otórn1 oom pi:er:s;o.lililiS em siitl!.la�t,m, lill , ..!11 . , ..!11 ,. m , e geRero 1wi,e V1&01;e11�ua 11, lll

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Acceso

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TITULO IV Métodos alternativos de resolución de conflictos Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Au­ tónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje,

CAPITULO 111 I

CUADRO COMPARATIVO DE LAS MODIFICACIONES AL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

§ 3. 1 Introducción

En este Capitulo, presentamos la sistematización comparativa de las mo­ dificaciones realizadas por la ley 27.551 al Código Civil y Comercial, a los fines de poder realizar un estudio ordenado de las mismas y poder determinar con mayor facilidad los cambios realizados.

§ 3. 2 Comparativo TÍTULO IV Contratos en particular CAPÍTULO 4 Locación I

SECCION 1 ª Disposiciones generales (se agrega el art. 75 que corresponde al Titulo I Persona humana Capitulo 5)

(Ver en página siguiente)

CAPÍTULO IV

MODELOS DE CONTRATO DE LOCACIÓN COMERCIAL Y LOCACIÓN DE VIVIENDA

§ 4. 1 Contrato de locación

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa a) El contrato de locación posee los siguientes caracteres: Es bilateral, ya que origina obligaciones reciprocas para el locador y lo­ catario. b) Es oneroso y conmutativo; las contraprestaciones guardan equivalen­ cia, el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce. c) Es consensual, se concluye por el mero consentimiento sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad, ni tampoco de la entrega de la cosa; pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, ya que deben ser hechos por escrito. d) Es de tracto sucesivo, su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo. Cambios significativos: • Plazo contractual será con un minimo 3 años. • Deposito en garantia el equivalente al primer mes de alquiler (solo en locación de vivienda). • Pre aviso del locatario para rescindir el contrato igual a un mes.

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

Todas las personas anteriormente mencionadas manifiestan no tener capacidad restringida para este acto y convienen en celebrar el presente CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA, en adelante denominado ''CONT RATO'', a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), leyes aplicables y las cláusulas siguientes:

PRIMERA: Objeto.- La locadora da en locación a la locataria y la loca­ taria acepta de conformidad, el inmueble sito en la calle **, Nº **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **, en adelante denominado ''INMUEBLE LOCADO'' para ser destinado a vivienda familiar de la loca­ taria, no pudiéndose cambiar el destino habitacional (art. 1196, CCyC).

SEGUNDA: Manifestación.- En este acto la locadora manifiesta que el inmueble objeto del presente no es su vivienda familiar

TERCERA: Descripción. - La locataria declara conocer y aceptar el in­ mueble en el estado en que se encuentra, prestando conformidad por haberlo visitado e inspeccionado antes de ahora, cuya descripción es la siguiente: ** (INVENTARIO Y DESCRIPCIÓN).

CUARTA: Plazo. - El plazo de la locación será de tres (03) años, corriendo desde el dia ** /**/202** y hasta el dia ** /** /202** inclusive (art. 1198, CCyC), recibiendo la locataria la tenencia del inmueble en el dia de la fecha. Es obligación de la locataria restituir al término de la locación el inmueble desocupado y en buen estado conforme a los art. 1206 y 1207 del CCCN. Si ello no fuera cumplido se cobrara una multa equivalente al ** (**) porciento diario sobre el último alquiler hasta la entrega efectiva del inmueble locada y en las condiciones que le fue entregado.

QUINTA: Montos. - 1- El alquiler mensual será de pesos ** ($ **), durante el primer año de contrato (12 meses iniciales). 2- Para el segundo y tercer año el alquiler mensual se actualizará conforme al art. 14 de la ley 27. 551, utilizando un indice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del indice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPT E), que elaborará y publicará mensualmente el Banco Central de la República Argentina (BCRA). 3- La locadora realizará el cálculo indexatorio con una anticipación de ** (**) dias al vencimiento del primer mes de cada nuevo año de contrato. 4- La locadora informará los nuevos alquileres a

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la locataria por via electrónica, al menos ** (**) dias antes que venza el primer alquiler de cada año locativo. SEXTA: Periodo y lugar de pago. - La locataria deberá abonar el alquiler por mes adelantado entre el dia ** al dia **, en las oficinas de ** ubicada

en la calle ** de la localidad de ** o donde esta lo indique en su oportu­ nidad, los dias hábiles de lunes a viernes de 9,30 a 12 y 16 a 19 hs, alter­ nativamente el pago se cumplirá por transferencia electrónica o depósito bancario en la cuenta n º ** del Banco **, CBU ** y CUIT **, de titularidad de la locadora. Mensualmente la locadora enviará a la locataria la factura electrónica correspondiente, entre las ** (**) horas de devengada. Todo pago luego de vencido el plazo devengará un interés, en calidad de puni­ torio del ** (**) porciento diario, hasta el pago efectivo de los alquileres adeudados. El alquiler se pacta por periodo de mes entero y aunque la locataria desocupara el inmueble antes de finalizar el mes, deberá abo­ nar integramente el alquiler correspondiente al mismo. SÉPTIMA: Mora.- La mora de la locataria en el pago del alquiler será

automática y se producirá por el solo vencimiento del plazo, sin necesi­ dad de requerimiento judicial o extrajudicial alguno, como asi también respecto de todas y cada una de las obligaciones asumidas en este con­ trato, sin q

esalojo, se compromete a pagar, desde la iniciación del juicio y hasta que la locadora reciba las llaves del inmueble, una suma igual al doble de los alquileres que correspondan; la entrega de las llaves del inmueble o del inmueble mismo, deberá justificarla la locataria por un documento emanado por la locadora, no admitiéndose otro medio de prueba. OCTAVA: Servicios e impuestos. - La locataria tiene a su cargo el pago en

tiempo y forma de los servicios de: **, cargas y contribuciones asociadas al destino de vivienda del inmueble locada, asimismo las expensas que deriven de gastos habituales ordinarios, entendiéndose por tales aquellos

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición de la locataria, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias. Asimismo, todas las erogaciones que deban soportarse derivadas de la rehabilitación de cualquiera de los servicios respectivos por culpa o negligencia de la locataria. Es obligación de la parte locataria entregar mensualmente las boletas con su corres­ pondiente comprobante de pago de las obligaciones a su cargo, o en su defecto enviarlas en formato PDF via mail. La locadora tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven el inmueble (impuesto inmobiliario) y las expensas comunes extraordinarias (gastos no habituales: pintura general del edificio, arreglos generales de la terraza, reparación de medianeras, cambio general de cañerias, cambio de ascensores y/ o modernización del hall de entrada al edificio, fondos de reserva, etc.) art. 1209, CCyC. NOVENA: Titularidad de servicios. - En caso de hallarse los servicios

conectados, la locataria dentro de los treinta (30) dias de suscripto el presente, transferirá a su nombre los servicios públicos, el servicio de tv por cable e internet. Para el caso que se deban solicitar los medidores de estos, la locataria lo solicitará a su costo y cargo. Para el caso de registrarse deuda previa a este contrato en alguno de estos servicios, la locataria podrá cancelarla y compensar lo invertido de próximos alquileres. Esta decisión deberá anticipársela por via electróni­ ca a la locadora (art. 1204 bis, CCyC). Al retirarse del inmueble la locata­ ria deberá dar de baja dichos servicios, de no hacerlo, la locadora deberá dentro de los ** (**) dias de ocurrido el hecho asegurar el cambio de ti­ tularidad del total de servicios, desvinculando asi a la locataria saliente. DÉCIMA: Reglamento y consorcio. - La locataria se compromete a respe­

tar los reglamentos de Copropiedad y Administración y el Interno del edi­ ficio, siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las trans­ gresiones estipuladas en los mismos. DÉCIMA PRIMERA: Mejoras y modificaciones. - La locataria no podrá

hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad, sin con­ sentimiento previo de la locadora expresado por via electrónica. De ser autorizadas las mismas quedaran en beneficio de la propiedad locada, sin

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que genere derecho a reclamo o indemnización a favor de la locataria

DÉCIMA SEGUNDA: Prohibiciones. - Queda prohibido a la locataria ceder o subarrendar total o parcialmente el inmueble, dar en comodato, sin consentimiento de la locadora, ya sea en forma gratuita u onerosa. Asimismo, queda estrictamente prohibido usarlo indebidamente por la locataria contrariando las leyes, ni darle otro destino que el estable­ cido de vivienda familiar únicamente. La locataria no puede depositar materiales o residuos inflamables, tóxicos y/ o peligrosos en el inmueble locado que pudieran atentar la seguridad de las personas, objetos o ins­ talaciones o de la propiedad misma.

DÉCIMA TERCERA: Responsabilidades. - La locataria tiene a su cargo la oblig ación de mantener el inmueble y restituirlo en el estado que lo recibió, excepto por deterioros ocasionados por el mero transcurso del tiempo y por el uso reg ular (art. 1210 CCyC), la locadora por su parte, a conservarlo para que sirva al uso y goce convenido y a efectuar las re­ paraciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable a la locatoria (art. 1201, CCyC). COMPENSACIÓN: En el supuesto anterior los g astos emerg entes, podrán ser compensados de pleno derecho por la locataria con los cánones loca­ tivos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de estos. (art. 1204 bis CCyC). Todo intento de comp erá estar avalado con la documentación respaldatoria consistente en las facturas, contratos de obra y detalles de los trabajos y gastos incurridos.

DÉCIMA CUARTA: Reparaciones. - La locataria que notificará debida­ mente a la locadora para que efectúe alguna reparación urgente, y en el caso de negativa o silencio de ésta, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas contadas a partir de la recepción de la notificación, la locataria puede realizarla por si con cargo a la locadora. Si las reparaciones no fueran urgentes, la locataria debe intimar a la lo­ cadora para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) dias corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente (art. 1201, CCyC).

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

DÉCIMA QUINTA: Depósito. - En garantia de las obligaciones contraidas por este contrato, la locataria entrega en concepto de depósito a la locadora la suma de pesos: ** ($ **), equivalente al valor del primer mes de alquiler del contrato. En el momento mismo de restitución del inmueble la locadora deberá devolver a la locataria el depósito en garantia, actualizado su valor al del último mes del contrato (art. 1196, CCyC). Para el caso que la locataria no presente libre deuda o existan servicios públicos domiciliarios y/o expensas pendientes de pago o liquidación al momento de la entrega del inmueble, la locadora podrá retener del de­ pósito el valor de la última liquidación del servicio o la expensa pendien­ te de pago.

DÉCIMA SEXTA: Finalización. - La finalización del presente contrato, por cualquier modalidad de extinción, se formalizará a través del acta de restitución y entrega de Llaves, que la locadora en este acto autoriza a la inmobiliaria que administra el cobro de alquileres, a confeccionarla y cuyo texto le será enviado por la inmobiliaria a la locataria 48 hs antes de la entrega. El acta informará la fecha y hora de entrega, los nombres completos de los presentes y el carácter de su intervención; detallará el estado del inmueble, el estado de las obligaciones contractuales y la devolución total o parcial del depósito en garantia.

DÉCIMA SÉPTIMA: Fianza. - La Sr/a. ** que acredita su identidad con º

DNI. N **, CUIT o CUIL **, de estado civil **, nacionalidad **, con domi­ º cilio en la calle ** N **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **; teléfono celular **, correo electrónico **, se constituye en GARANTE FIADOR PRINCIPAL PAGADOR de todas las obligaciones contractuales y ex­ tracontractuales de la locataria hacia la locadora implicando solidaridad y carencia de los beneficios de excusión y división y a todos los efectos afecta su inmueble ubicado en calle ** N º **, entre las calles ** y **, de la Ciudad (localidad) de **, Partido de **, Provincia de **, Matricula **, no­ menclatura catastral **, la cual no podrá vender, ni hipotecar ni cambiar su actual estado registral mientras perdure su fianza.

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DÉCIMA OCTAVA: Resolución anticipada. - 1- La locataria podrá resol­ ver este contrato sin expresión de causa y de forma anticipada luego de transcurridos los primeros seis (6) meses de locación, notificando su decisión a la locadora con un (1) mes de anticipación. 2- Si la resolución fuere durante el primer año de contrato, la locataria abonará a la loca­ dora como indemnización el monto de un mes y medio (1,5) de alquiler. 3- Cuando la resolución fuese pasado el primer año, la indemnización será de un (1) mes de alquiler. 4- transcurridos los primeros seis (6) meses de contrato, si el locatario notifica a la locadora la resolución con una antelación de tres (3) meses o más, no corresponde el pago de indemni­ zación por rescisión anticipada (art. 1221, CCyC). 5- A todos los efectos los meses serán indivisibles y enteros o completos.

DÉCIMA NOVENA: Renovación. - Entre los últimos tres (3) meses del contrato cualquiera de las partes podrá convocar, mediante notificación fehaciente, a su contraparte a negociar sobre la renovación del contrato, en el plazo de quince (15) dias corridos. El silencio de la locadora o su negativa a renovarlo, habilitará a la locataria resolver el contrato de forma anticipada, sin obligación de indemnizar a la locadora (art. 1221 bis, CCyC).

VIGÉSIMA: Falta de pago. - La falta de pago de dos (2) meses de alquiler consecuti vos da derecho a la locadora a consi derar irrevocablemente resci ndi do el contrato de locaci ón y trami tar la acci ón de desalojo. Previo a ello, frente a cualquier supuesto de incumplimiento la locadora deberá intimar de modo fehaci ente a la locataria el cumplimiento de la obli gaci ón y/ o el pago de alqui leres adeudados, otorgando para ello un plazo nunca inferior a di ez (1 O) dias (art. 1222, CCyC).

VIGÉSIMA PRIMERA: Seguro. - La locataria asegurará el inmueble locado, objeto del presente contrato contra el riesgo de incendio, en un plazo máximo de ** (**) dias a contar de la fecha de firmado el presente y por una suma acorde con el valor de plaza del inmueble, endosando la póliza de seguro pertinente a favor de la locadora.

VIGÉSIMA SEGUNDA: Abandono. - En caso de abandono manifiesto de la locación, la locataria deberá abonar a la locadora todos los daños, per­ juicios y lucro cesante que ese incumplimiento produzca, sin perjuicio de

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testimonial. Ambas partes renuncian al derecho procesal de ''recusación sin expresión de causa'', del juez que deba conocer en caso de litigio. La locadora tendrá derecho a interponer en cualquier tiempo una demanda anticipada de desalojo. En este caso, si la locataria no contesta la demanda no se le impondrán las costas. Si se allana y desocupa en término el inmueble, las costas serán impuestas en el orden causado, si se opone o no desocupa en término el inmueble, las costas serán a su exclusivo cargo.

VIGÉSIMA SEXTA: Sellado y registración. - 1- Si correspondiere el sellado o timbrado de ley del contrato, será pagado en mitades por ambas partes. 2- La locadora registrará este contrato ante la AFIP de acuerdo a º lo establecido art. 16 de la Ley N 27551

VIGÉSIMA SÉPTIMA: Firma - entrega. - En prueba de conformidad, las partes y el fiador suscriben el presente contrato, el que se firma en TRES (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. La locadora recibe su ejemplar debidamente conformado y en este mismo acto la locataria retira un ejemplar de su contrato para su fiel y estricto cumplimiento, recibiendo las llaves del inmueble tomando la tenencia del mismo de total conformidad.

VIGÉSIMA OCTAVA: Lugar y fecha. - Celebrado en la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, a los ** dias del mes de ** del año 202**.

§ 4. 2 Contrato de locación comercial La sanción de la ley 27.551, trajo modificaciones en la redacción de los contratos de alquiler; que no han sido iguales para las viviendas y comer­ cios. Muchos de sus articulas manifiestan claramente que son solo para vivienda de uso habitacional, cuyos locatarios se presumen ser la parte más sensible de un contrato. En las locaciones comerciales podemos destacar los siguientes conceptos: • Se puede seguir solicitando depósitos mayores a un mes. No aplicando el art. 1196 del CCyC.

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• Plazo contractual será con un minimo 3 años. • Se permite indexar el valor locativo en los contratos (art. 14 de la Ley 27.551). • No aplica la anticipación de 3 meses con el fin de no abonar indemnización por la rescisión ( art. 1221 del CCyC). • En la renovación de contrato no aplica el art. 1221 bis del CCyC. • No aplican las opciones de garantia del art. 13 de la Ley 27.551

§ 4. 2.1 Modelo de contrato de alquiler comercial A continuación, encontrarán un modelo de contrato de locación de co­ mercio, en el mismo se han utilizado todas las modificaciones que esta­ blece la ley 27.551.

CONTRATO DE ALQUILER COMERCIAL PRELIMINAR: Partes. - Entre el/la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI. Nº **, CUIT o CUIL**, de estado civil**, nacionalidad**, con domicilio en la calle ** Nº **, de la localidad de **, Partido de ** Provincia de **; teléfono celular **, correo electrónico **, en adelante denominada la locadora por una parte y por la otra parte el/la Sr/a. ** que acredita su º

identidad con DNI N **, CUIT o CUIL **, de estado civil **, nacionalidad º

**, con domicilio en la calle ** N **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **; teléfono celular **, correo electrónico **, en adelante llamada la parte locataria. Todas las personas anteriormente mencionadas manifiestan no tener capacidad restringida para este acto y convienen en celebrar el presente CONTRATO DE LOCACIÓN DE LOCAL COMERCIAL, en adelante denominado ''CONTRATO'', a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), leyes aplicables y las cláusulas siguientes:

PRIMERA: Objeto.- La locadora da en locación a la locataria y la locataria acepta, el inmueble sito en la calle **, Nº **, de la localidad de **, Partido de**, Provincia de**, en adelante denominado ''INMUEBLE LOCADO'' para

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

que sea necesaria interpelación judicial o extrajudicial alguna. Sin per­ juicio del derecho que tiene la locadora para exigir, en caso de mora y a más del interés pactado, el inmediato desalojo del inmueble ante la falta de pago de dos periodos del alquiler convenido, de acuerdo a lo estable­ cido al art. 1219, punto ''c'' del CCyC. Si la locataria diera motivo, por cualquier causa, a que se le iniciara juicio por desalojo, se compromete a pagar, desde la iniciación del juicio y hasta que la locadora reciba las llaves del inmueble, una suma igual al doble de los alquileres que co­ rrespondan; la entrega de las llaves del inmueble, deberá justificarla la locataria por un documento emanado por la locadora, no admitiéndose otro medio de prueba. SÉPTIMA: Servicios e impuestos. - La locataria tiene a su cargo el pago

en tiempo y forma de los servicios de: **, cargas y contribuciones asocia­ das al destino del inmueble locado, asimismo las expensas que deriven de gastos habituales ordinarios, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición de la locatoria, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias. La locadora tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven el inmueble (impuesto inmobiliario) y las expensas comunes extraordinarias (gastos no habituales) art. 1209, CCyC. OCTAVA: Titularidad de servicios. - En caso de hallarse los servicios co­

nectados, la locataria dentro de los ** (**) dias de suscripto el presente, transferirá a su nombre los servicios públicos, el servicio de tv por cable e internet. Para el caso que se deban solicitar los medidores de estos, la locataria los solicitará a su costo y cargo. Para el caso de registrarse deuda previa a este contrato en alguno de estos servicios, la locataria podrá cancelarla y compensar lo invertido de próximos alquileres. Esta decisión deberá anticipársela por via electrónica a la locadora (art. 1204 bis, CCyC). Al retirarse del inmueble la locataria deberá dar de baja dichos servicios, de no hacerlo, la loca dora deberá dentro de los ** (**) dias de ocurrido el hecho asegurar el cambio de titularidad del total de servicios, desvinculando asi a la locataria saliente.

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NOVENA: Reglamento y consorcio. - La locataria se compromete a respetar los reglamentos de Copropiedad y Administración y el interno del edificio, siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las transgresiones estipuladas en los mismos.

DÉCIMA: Mejoras y modificaciones. - La locataria no podrá hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad, sin consentimiento previo de la locadora expresado por via electrónica. De ser autorizadas las mismas quedarán en beneficio de la propiedad locada, sin que genere derecho a reclamo o indemnización a favor de la locataria.

DÉCIMA PRIMERA: Prohibiciones. - Queda prohibido a la locataria ceder o subarrendar total o parcialmente el inmueble, dar en comodato, sin consentimiento de la locadora, ya sea en forma gratuita u onerosa. Asimismo, queda estrictamente prohibido usarlo indebidamente por la locataria contrariando las leyes, la moral y buenas costumbres, ni darle otro destino que el establecido. La locataria no puede depositar materiales o residuos inflamables, tóxicos y/ o peligrosos en el inmueble locada que pudieran atentar la seguridad de las personas, objetos o instalaciones o de la propiedad misma.

DÉCIMA SEGUNDA: Respo nsabilidades. - La locataria tiene a su cargo la obligación de mantener el inmueble y restituirlo en el estado que lo recibió, excepto por deterioros ocasionados por el mero transcurso del tiempo y por el uso regular (art. 1210 CCyC), la locadora por su parte, a conservarlo para que sirva al uso y goce convenido y a ef ectuar las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable a la locataria (art. 1201, CCyC). COMPENSACIÓN: En el supuesto anterior los gastos emergentes, podrán ser compensados de pleno derecho por la locataria con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de estos. (art. 1204 bis CCyC). Todo intento de compensación deberá estar avalado con la documentación respaldatoria consistente en las f acturas, contratos de obra y detalles de los trabajos y gastos incurridos.

DÉCIMA TERCERA: REPARACIONES. (Instalaciones y Reparaciones) INS­ TALACIONES: a) Para el supuesto caso que la locataria decidiera la ins­ talación de algún artefacto de gas, eléctrico o de agua, deberá notificar

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del inmueble no imputables al locatario. Si las urgencias, surge los dias hábiles de lunes a viernes la notificación se debe informar en el horario de 10:00 a 17:00, sin excepción y los Sábados, Domingos o feriado, se debe tener una contemplación de plazos. Si se precisará de un tercero (o de una administración de consorcio), el tiempo y la coordinación demandará más de 24 horas, por lo tanto, la locadora tiene derecho a contestar la notificación, explicando cómo se procederá a resolverlo. Para el caso de reparaciones no urgentes, la locataria debe intimar a la locadora y en un plazo de 1 O dias corridos contando a partir de la recepción de la intimación, la locadora tendrá que resolver el problema, caso contrario si no hay una solución, la locataria podrá realizar la reparación y el costo será a cargo de la locadora

DÉCIMA CUARTA: Depósito. - En garantia de las obligaciones contraidas por este contrato, la locataria entrega en concepto de depósito a la lo­ cadora la suma de pesos ** ($ **), en el momento mismo de restitución del inmueble la locadora deberá devolver a la locataria el depósito en garantia, actualizado su valor según los mismos indices contractuales. Para el caso que la locataria no presente libre deuda o existan servicios públicos domiciliarios y/o expensas pendientes de pago o liquidación al momento de la entrega del inmueble, la locadora podrá retener del depósito el valor de la última liquidación del servicio o la expensa pen­ diente de pago.

DÉCIMA QUINTA: Finalización. - La finalización del presente contrato, por cualquier modalidad de extinción, se formalizará a través del acta de restitución y entrega de llaves, que la locadora en este acto autoriza a la inmobiliaria que administra el cobro de alquileres, a confeccionarla y cuyo texto será enviado por la inmobiliaria a la locataria 48 hs antes de la entrega. El acta informará la fecha y hora de entrega, los nombres completos de los presentes y el carácter de su intervención; detallará el estado del inmueble, el estado de las obligaciones contractuales y la devolución total o parcial del depósito en garantia.

DÉCIMA SEXTA: Garantía fianza. - El/la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI Nº **, CUIT o CUIL **, de estado civil **, nacionalidad **, con domi-

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda º

cilio en la calle ** N **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **; teléfono celular **, correo electrónico **, se constituye en GARA NTE FIADOR PRINCIPAL PAGADOR de todas las obligaciones contractuales y ex­ tracontractuales de la locataria hacia la locadora implicando solidaridad y carencia de los beneficios de excusión y división y a todos los efectos afecta su inmueble ubicado en calle ** N º **, entre las calles ** y **, de la Ciudad ** de **, Matricula **, nomenclatura catastral **, el cual no podrá vender, ni hipotecar ni cambiar su actual estado registral mientras per­ dure su fianza.

DÉCIMA SÉPTIMA: Resolución anticipada. - 1- La locataria podrá resol­ ver este contrato sin expresión de causa y de forma anticipada luego de transcurridos los primeros seis (6) meses de locación, notificando su decisión a la locadora con un (1) mes de anticipación. 2- si la resolución fuere durante el primer año de contrato, la locataria abonará a la loca­ dora como indemnización el monto de un mes y medio (1,5) de alquiler. 3- cuando la resolución fuese pasado el primer año, la indemnización será de un (1) mes de alquiler. 4- a todos los efectos los meses serán indivisi­ bles y enteros o completos.

DÉCIMA OCTAVA: Habilitación. - La locataria gestionará y obtendrá las habilitaciones que correspondan, sean municipales, provinciales, nacio­ nales, de entes públicos o privados determinados, a su exclusivo cargo, costo y riesgo, como asi también el pago de los impuestos y tasas de dicha actividad. Quedando expresamente establecido que la locadora quedará desafectada en forma total de cualquier divergencia que pudiera ocasio­ narle a la locataria la municipalidad, provincia, nación, entes públicos o privados, respecto de la habilitación comercial mencionada. La locataria manifiesta que conoce las exigencias municipales, provinciales y naciona­ les para la habilitación y desarrollo de su actividad y que el inmueble que en este acto recibe en locación se encuentra apto para el uso comercial que ha de desarrollar.

DÉCIMA NOVENA: Falta de pago. - La falta de pago de dos (2) meses de alquiler consecutivos da derecho a la locadora a considerar irrevocablemente rescindido el contrato de locación y tramitar la acción de desalojo.

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VIGÉSIMA TERCERA: Acuerdo. - Las partes declaran y se obligan en forma

definitiva, irrevocable y como condición indispensable de esta locación que todos los actos juridicos únicamente se perfeccionarán por escrito y ninguno en forma oral o verbal, ''de palabra o de hecho'' vedando en especial cualesquiera prórrogas y/ o nuevos contratos sobre el inmueble locada, fuera de los escritos y firmados por las partes obligadas. VIGÉSIMA CUARTA: Competencia judicial. - Ante un litigio (proceso ju­

dicial) las partes y los garantes fiadores acuerdan someterse exclusiva­ mente a la competencia de los tribunales civiles ordinarios de ** renun­ ciando a cualesquiera otras que pudieran corresponderles. En el juicio por desalojo o por cobro de alquileres, la única prueba admisible será la instrumental, renunciando la locataria a ofrecer prueba confesional y testimonial. Ambas partes renuncian al derecho procesal de ''recusación sin expresión de causa'', del juez que deba conocer en caso de litigio. La locadora tendrá derecho a interponer en cualquier tiempo una demanda anticipada de desalojo. En este caso, si la locataria no contesta la demanda no se le impondrán las costas. Si se allana y desocupa en término el inmueble, las costas serán impuestas en el orden causado, si se opone o no desocupa en término el inmueble, las costas serán a su exclusivo cargo. VIGÉSIMA QUINTA: Sellado y registración. - 1- Si correspondiere el se­

llado o timbrado de ley del contrato, será pagado en mitades por ambas partes. 2- La locadora registrará este contrato ante la AFIP dentro de los plazos estipulados por la normativa (art. 16, Ley 27.551 ). VIGÉSIMA SEXTA: Firma - Entrega. - En prueba de conformidad, las par­

tes y el garante fiador suscriben el presente contrato, el que se firma en TRES (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. La locadora recibe su ejemplar debidamente conformado y en este mismo acto la locataria retira un ejemplar de su contrato para su fiel y estricto cum­ plimiento, recibiendo las llaves del inmueble tomando la tenencia del mismo de total conformidad. VIGÉSIMA SÉPTIMA: Lugar y fecha. - Celebrado en la Ciudad de **, a los ** dias del mes de ** del año 202**.

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§ 4.3 Cláusulas de garantía

En el art. 13 de la Ley 2 7. 551, se establece un menú de opciones con las posibles garantias que puede ofrecer el locatario para concretar la locación de un bien. Dichas garantias,están destinadas a la locación de vivienda como obligatoria, a ser aceptadas por parte del locador. Esta obligatoriedad no afecta la locación comercial,pudiendo las partes acor­ dar libremente.

§ 4.3.1 Modelo de cláusula garante fiador º

El/la Sr/a. ** que acredita su identidad con DNI. N **,CUI T o CUIL **,de º estado civil **,nacionalidad **,con domicilio en la calle ** N **,de la localidad de **,Partido de **,Provincia de **; teléfono celular **,correo electrónico **,quienes denuncian que ofrecen como garantia/fianza,un inmueble UNIDAD FUNCIONAL número **,ubicada en el ** piso,del edi­ ficio de esta Ciudad **,calle **,N º **,entre las de ** y **. Nomenclatura Catastral:Circunscripción:**,Sección:**,Manzana:**,Parcela:**. Matri­ cula:** ; y a los efectos de este Contrato se constituyen en GARAN TES/ FIADORES solidario/s,liso/s,llano/s y principal/es pagador/es del/los al­ quiler/es adeudado/s por el LOCATARIO y demás obligaciones contraidas por éste durante el periodo contractual,afianzando todas las obligacio­ nes contractuales y extracontractuales que nacieren de la presente rela­ ción para el LOCATARIO,hasta la restitución de la UNIDAD LOCADA,con conformidad del LOCADOR. A su vez,se obliga/n como garante/si fiador/ es Principal/es Pagador/es, que lleva implicita la solidaridad y caren­ cia de los beneficios de excusión,división y pre interpelación. También se obliga/n a no venderla/s,ni constituir cualesquiera derechos reales, tampoco constituirla/s (afectarla/s) como ''Bien de Familia'' o ''Afecta­ ción de vivienda'' de los art. 244 a 256 (CCyC). La/s responsabilidad/es del/los garante/sitiador/es abarcará/n también la responsabilidad civil hacia terceros, que pueda surgir para el LOCATAR IO derivada de esta locación. En caso de insolvencia,hechos o actos dolosos o fraudulentos, pérdida de capacidad, sea de hecho o de derecho, defunción (falleci­ miento),y/o,cuando exista disminución del patrimonio original del/los garante/s fiador/es,el LOCADOR podrá exigir su sustitución,por los que

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

reúnan las cualidades pretendidas del sustituido. El LOCATARIO cumpli­ rá en el plazo máximo de quince (15) dias corridos fenecido el plazo e incumplida la obligación, el LOCADOR podrá rescindir este contrato por culpa del LOCATARIO.

- --• - - § 4.3.1.2 Modelo de cláusula fiador con recibo de sueldo El/la Sr/a. ** que acredita su identidad con DNI. Nº **, CU I T o CU IL ** de º estado civil **, nacionalidad **, con domicilio en la calle ** N **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **; teléfono celular **, correo electrónico **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, denunciando como domicilio laboral **, sito en **. Función: ** y a estos efectos exhibe en este acto los tres (03) últimos recibos de sueldo con Certificación de Servicios con firma bancaria certificada. Quienes se constituyen a los efectos de este Contrato en FIADOR/ES solidario/s, liso/ s, llano/s y principal/es pagador/es de los alquileres, impuestos, servicios y expensas ordinarias adeudados por la parte LOCATARIA. La parte FIADORA renuncia a los beneficios de división y excusión y declara expresamente que, si al vencimiento del contrato el LOCATARIO permaneciese en el uso y goce del bien locada, su responsabilidad y fianza continuarán en vigencia hasta el momento en que el LOCATARIO entregue en devolución a la LOCADORA la propiedad libre de ocupantes y en las demás condiciones establecidas en este contrato. Comprometiéndose en este acto que si por alguna circunstancia propia o ajena, cambiara de empleador o bien de domicilio laboral, lo comunicará inmediatamente a la LOCADORA, o sus representantes, mediante notificación fehaciente. Es además obligación del/los FIADOR/ES, vigilar que el LOCATARIO cumpla con todas y cada una de las obligaciones contraidas en este Contrato de Locación. Asimismo, se avienen al pago de los alquileres adeudados por el LOCATARIO, con la sola presentación de los recibos de alquileres respectivos.

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IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisi­ ción, construcción o mejoras de la vivienda única. ARTÍCULO 6.- El inmueble perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando: a) No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere relativa y razonable proporción ente la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere. b) Se hubiere renunciado expresamente, conforme los articulos 2 º y 9 º de la presente Ley. ,

ARTICULO 7.- Todas las actuaciones administrativas y judiciales tendientes a lograr la cancelación de los embargos, gozarán del beneficio de gratuidad y estarán exentas de impuestos, tasas o derechos. ,

ARTICULO 8. - Para el caso que la vivienda sea expropiada o recibiera una indemnización, la misma resultará inembargable. ARTÍCULO 9.- La garantia de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los articulos precedentes, puede ser renun­ ciada por el titular. La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y com­ pleta sobre el alcance del acto. En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma. ,

ARTICULO 10.- Comuniquese al Poder Ejecutivo. Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos Aires, en la ciudad de La Plata, a los veintinueve dias del mes de noviembre del año dos mil doce.

§ 4.3.2.1 Modelo de cláusula garante fiador para Provincia de Buenos Aires

El/la Sr/a. ** que acredita su identidad con DNI. Nº **, CUIT o CUIL **, de estado civil **, nacionalidad **, con domicilio en la calle ** Nº **, de la lo­ calidad de **, Partido de **, Provincia de Buenos Aires; teléfono celular **, correo electrónico **, quienes denuncian que ofrecen como garantia/fian­ za, un inmueble UNIDAD FUNCIONAL número **, ubicada en el ** piso, con

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frente a la calle **, N º **, entre las de ** y **, de la Localidad **, Partido **, Provincia de Buenos Aires, Nomenclatura Catastral: Circunscripción: **, Sección: **, Manzana: **, Parcela: **. Matricula: ** ; y a los efectos de este Contrato se constituyen en GARANTES/FIADORES solidario/s, liso/s, llano/s y principal/es pagador/es del/los alquiler/es adeudado/s por el LOCATARIO y demás obligaciones contraidas por éste durante el periodo contractual, afianzando todas las obligaciones contractuales y extracon­ tractuales que nacieren de la presente relación para el LOCATARIO, hasta la restitución de la UNIDAD LOCADA, con conformidad del LOCADOR. A su vez, se obliga/n como garante/si fiador/es Principal/es Pagador/es, que lleva implicita la solidaridad y carencia de los beneficios de excusión, di­ visión y pre interpelación. También se obliga/n a no venderla/s, ni cons­ tituir cualesquiera derechos reales, tampoco constituirla/s (afectarla/s) como ''Bien de Familia'' o '' Afectación de vivienda'' de los arts. 244 a 256 (CCyC). La/s responsabilidad/es del/los garante/s/fiador/es abarcará/n también la responsabilidad civil hacia terceros, que pueda surgir para el LOCATARIO derivada de esta locación. En caso de insolvencia, hechos o actos dolosos o fraudulentos, pérdida de capacidad, sea de hecho o de derecho, defunción (fallecimiento), y/o, cuando exista disminución del patrimonio original del/los garante/s fiador/es, el LOCADOR podrá exigir su sustitución, por los que reúnan las cualidades pretendidas del sustituido. El LOCATARIO cumplirá en el plazo máximo de quince (15) dias corridos fenecido el plazo e incumplida la obligación, el LOCADOR podrá rescindir este contrato por culpa del LOCATARIO. En mi carácter de garante/s fiador/es, codeudor/es solidario/s, prin­ cipal/es pagador/es y a los efectos de lo dispuesto en la ley 14.432, declaro/amos que he/mos recibido información veraz y completa sobre el alcance de este contrato, las obligaciones asumidas y las consecuen­ cias derivadas del incumplimiento de lo acordado. En conocimiento y comprensión de los alcances de la ley 14.432 renuncio/amos en forma irrevocable (art. 9 Ley 14.432) al beneficio de inembargabilidad e ineje­ cutabilidad que la ley me otorga (art. 2 Ley 14.432).

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ejercicio profesional, las siguientes nociones básicas de guia: • En los contratos de locación, es habitual que se utilice el impuesto de sellos (llamado sellado bancario) o certificación de firma notarial, para poder otorgarle a dicho contrato la fecha cierta (art. 317 CCyC). • Al momento de redactar el contrato de locación de vivienda, se debe tener en cuenta si es vivienda familiar o no, para saber si se necesita el asentimiento conyugal (art. 456 CCyC). • En el Código Civil y Comercial se establecen derechos a los convivientes registrados, esta nueva figura por ejemplo la podemos observar en el articulo 522 CCyC donde se protege la vivienda fa miliar. Siendo en este caso necesaria la firma en el contrato de locación prestando su asenti­ miento como conviviente registrado. • En el momento de contraer una deuda en moneda extranjera, debemos tener en cuenta lo estipulado en los articulas 765 y 766 del CCyC. • En las locaciones, no se puede ni debe, discriminar a personas incapa­ ces o con capacidad restringida (art 1.195 CCyC). • La sublocación consiste en dar en locación a un tercero por parte del locatario. Al redactar el contrato de locación, se debe tener en cuenta que por si, la sublocación está permitida, si no media cláusula en contra­ rio dentro del mismo ( art. 1214 CCyC). • Debemos tener en cuenta, para no desproteger al locador, quedando este sin la figura del fiador lo establecido por el art 1225 CCyC, que dispo­ ne que es necesario el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prorroga, una vez vencido el plazo del contrato de locación. • Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe''. Ello rige la conducta de los contratantes en el proceso formativo, como durante su vigencia y posterior extinción. La buena fe, se valora en tres momentos: celebración, interpretación y ejecución; ello con un criterio de verosimilitud, lo que impone tomar en cuenta también las circunstancias del contrato. La determinación de las consecuencias juri­ dicas, depende de la existencia de buena fe en el sujeto, la que es enten-

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

dida como la convicción de actuar rectamente (Conf. López de Zavalia, º Fernando J., Teoria de los contratos, T I, Parte general, Editorial Zavalia, Bs. As, ps. 264/5). • Es deber y facultad del juez interpretar los términos de un contrato con equidad y prudente arbitrio, para desentrañar lo que verosimilmente los contratantes entendieron o pretendieron entender al celebrarlo. • En materia de contractual, salvo disposición en contrario, las normas no son imperativas sino supletorias o interpretativas. El orden público (art.12) se establece como limite a la autonomia negocial de los contra­ tantes, limite incluso protegido contra el fraude a la ley.El art. 962 re­ gula el carácter de las normas legales referidas a la materia contractual, disponiendo ''Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible''. El régimen de los contratos de locación en el CCyC no contiene una norma sobre el carácter de orden público, sino que se encuentra dentro de estas disposiciones, por lo que ajustándonos a dicho articulo, y siendo la regla la supletoriedad, la tarea interpretativa pasa por lo siguiente: una norma de derecho contractual puede ser considerada ''indisponible'' si ello se puede deducir: a) de su expresión; b) de su contenido, o c) de su contex­ to. De esta manera, el análisis de un caso concreto debe considerar que el Código consagrado expresamente la constitucionalización del derecho privado (art. 1 ), por lo que la protección de la vivienda es un mandato constitucional, como ocurre con la locación de un inmueble con destino habitacional. • Valor llave es el valor que se le solicita al futuro locatario, en la lo­ cación de un bien comercial, que, por sus caracteristicas de ubicación, escasez, trayectoria, entre otras; éste estará dispuesto a abonar. En el art. 2 de la ley 27.551 y el art. 1196 CCyC; está expresamente prohibido solicitar valor llave en la locación de vivienda. La llave en un fondo de comercio consiste en aquellos elementos intangibles que forman parte de este como pueden ser: el nombre, la enseña comercial; la trayectoria, la localización favorable, marcas, patentes, la cartera de clientes, la anti­ güedad, etc. El valor llave integra el patrimonio social de un determinado

IV. Modelos de Contrato de Locación Comercial y Locación de Vivienda

cadas. Las operaciones que tienden a blanquear el origen de los bienes o dinero obtenidos por vias ilicitas podrian confundirse, inicialmente, con transacciones comerciales simples. Los Corredores, deberán estar com­ prometidos en combatir la realización de operaciones con recursos de procedencia ilicita. Se define operación sospechosa aquella transacción que, habiéndose considerado como inusual, de acuerdo a los usos y cos­ tumbres de la actividad, como asi también de la experiencia e idoneidad de las personas obligadas a informar, resulten, además, sin justificación económica o juridica o de complejidad inusitada o injustificada, sean tentadas o realizadas en forma aislada o reiterada . • Ley de defensa al consumidor. Los profesionales liberales están ex­ cluidos de la ley de defensa al consumidor, su fundamento es el servicio prestado por el profesional con titulo universitario, se trate de locación de obra o servicio. Dicha excepción no abarca la publicidad efectuada por el profesional liberal de los servicios que presta y la publicidad que haga de su ofrecimiento. Por ejemplo, publicidad engañosa de los depar­ tamentos a comercial izar.

CAPITULO V

ACTAS Y CONVENIOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

§ 5.1 Autorización de locación La autorización de locación es el contrato por el cual el locador de un inmueble autoriza al profesional interviniente a ofrecer su propiedad en carácter de locación. La misma cuenta con las caracteristicas del in­ mueble, condiciones bajo las cuales se realizará la locación, como asi también las facultades que el locador le otorga al autorizado. En este contrato, se debe plasmar los honorarios a percibir como asi también el periodo determinado por el cual se otorga la autorización. Se pondrá en la misma como en el ejemplo que se acompaña; nombre, apellido, na­ cionalidad, documento, cuit/l, estado civil, la manifestación de no tener capacidad restringida para este acto, que autoriza a la inmobiliaria con sus datos, para que alquile el inmueble, los datos del inmueble, se esta­ blecen las condiciones: precio, tiempo de contratación, deposito, seguro contra incendio, tipo de garantia. Las autorizaciones deben tener un tiempo determinado que se puede renovar automáticamente por un periodo igual, no pudiendo ser el plazo indefinido. Se debe dejar establecida la autorización de poder publicar fotos del in­ mueble, en las redes sociales, en la página web, en las revistas, etc.

§ 5.1.1 Modelo de autorización de locación de vivienda El/la Sr/a. **, nacionalidad **, con DNI.**, CUIT o CUIL **, de estado civil **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, quien constituye domicilio especial y legal en la calle ** N º **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **; en mi carácter de pro­ pietaria AUTORIZO al corredor inmobiliario **, Colegiado en **, Matricula

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

cuales la firma interviniente crea conveniente para el mejor trabajo de este. Realizada la locación abonaré a la firma interviniente la suma de pesos ** (**) en concepto de honorarios. Para todos los casos y efectos legales emergentes de la presente autori­ zación, los firmantes declaran someterse a la jurisdicción de los Juzgados de **, Provincia de **, renunciando desde ya a otro fuero o jurisdicción que pudiere corresponderle.En prueba de conformidad se firman dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **; a xxx dias del mes de xxx de 202**.

- --• - - § 5.1.2 Modelo de autorización de alquiler comercial El/la Sr/a. **, nacionalidad **, con DNI.**, CUIT o CUIL **, de estado civil **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, quien constituye domicilio especial y legal en la calle ** N º **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **; en mi carácter de propietaria AUTORIZO a ** al corredor inmobiliario **, Colegiado en **, Matricula **, con domicilio en **, N º **, Localidad de **, Partido de **, Provincia de **; para que alquile particularmente mi propiedad ubicada en la calle **, N º **, Localidad de **, Partido de **, Provincia de **, Nomenclatura Catastral: Circunscripción: **, sección **, manzana **, parcela **, Matricula **; edificada en un lote de terreno con las medidas y linderos que su titulo antecedente expresa.- El mismo consta de: una superficie total de ** (**) m2 aproximadamente, contando con los siguientes servicios instalados: **. El destino del bien será de uso comercial, sin poder darle otro uso. El canon locativo mensual se establece en la cantidad de PESOS ** ($ **. -) para el primer año; la cantidad mensual de PESOS ** ($ **. -) para el segundo año y la cantidad mensual de PESOS**($ **. -) para el tercer año.Los alquileres se abonarán por mes adelantado entre los dias PRIMER O y DECIM O de cada mes. La vigencia del Contrato se establece en **(**) años, es decir, la cantidad de ** (**) meses.El Interesado deberá abonar en concepto depósito la suma de PESOS**($.**.-).El Propietario de este Inmueble, deberá tomar a su cargo el pago de: las expensas extraordinarias y el pago de los impuestos

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inmobiliarios Partido/Partida **- ** y **-**. El Interesado en la Locación de este Inmueble, deberá tomar a su cargo el pago de la tasa por servicios generales Identificada con el número xxx, los servicios de Energia Eléctrica º º º ''Edenor s.a." Cta. N **, AySA Cta. N **, Gas Natural Cta. N **, las expensas ordinarias y todos los servicios que contrate durante el periodo locativo debiendo darle de baja o entregar el Certificado de Libre Deuda al momento de la finalización del respectivo Contrato de Locación.- El Interesado deberá asegurar el inmueble contra el Riesgo de Incendio, por su valor Material, Póliza que deberá ser endosada simultáneamente favor del propietario del inmueble. El Interesado en la Locación, deberá presentar una Garantia con solvencia suficiente para garantizar el pago del monto del Contrato de Locación. El firmante de esta Garantia deberá observar libre inhibición de disposición de firma. Esta Garantia podrá ser reemplazada, por el interesado por las Fianzas ofrecidas en el mercado por Bancos o Financieras especializados, bajo las formas y modalidades que se estilan al efecto de esta clase de operaciones Locativas. La presente autorización se extiende por el plazo de ** (**) dias, pasado dicho plazo sin haberla alquilado, se renovará automáticamente por un periodo igual, salvo notificación fehaciente en contrario. Autorizo a publicar el inmueble con datos y fotos en internet, revistas, portales etc. en los cuales la firma interviniente crea conveniente para el mejor trabajo de este. Realizada la locación abonaré a la firma interviniente la suma de pesos ** (**) en concepto de honorarios. Para todos los casos y efectos legales emergentes de la presente autorización, los firmantes declaran someterse a la jurisdicción de los Juzgados de **, Provincia de **, renunciando desde ya a otro fuero o jurisdicción que pudiere corresponderle. En prueba de conformidad se firman dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **; a xxx dias del mes de xxx de 202**.

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V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

§ 5. 2 Autorización de publicidad

Permiso de publicación Quien suscribe el/la Sr/a **, de nacionalidad **, con DNI. **, CUIT/L **, de estado civil **, mail **, teléfono **, manifestando no tener capacidad restringida para este acto, constituyendo domicilio especial y legal en º la calle ** N **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, en mi carácter de propietario AUTORIZO a la firma **, representada por la Mar­ tillera y Corredora Pública **, Colegiada ** del Departamento Judicial de **, para que pueda realizar la publicidad con el objeto de promover la locación de mi propiedad ubicada en la calle ** N **, Ciudad de **, Par­ tido de **, Provincia de **, Nomenclatura Catastral: Circunscripción: **, sección **, manzana **, parcela **, sub- parcela **, poligono **, Matricula **, edificada sobre un lote de terreno con las medidas y linderos que su tit

ente crea conveniente para la obtención de un servicio profesional acorde. El lista­ do que antecede es solo a titulo ilustrativo no enumerativo. 3) La presente autorización se extiende por el plazo de **(**) dias hábiles, pasado dicho plazo sin haberse realizado la operación y en caso de no tener mi desconformidad, se renovará automáticamente por un periodo igual. 4) Las partes constituyen domicilios especiales en, el propietario en el denunciado ut-supra, y el ** en la **, de la Localidad de **, Provincia de **. En prueba de conformidad se firman dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de ** a ** dias del mes de ** de 202**.

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§ 5.3 Reserva de alquiler ad referéndum La reserva es la oferta que realiza la parte oferente o interesada, en este caso a través del profesional inmobiliario, para la locación de un inmue­ ble bajo la propuesta de determinadas condiciones para lo cual deja una suma de dinero con el fin de darle credibilidad a la misma. El corredor la transmitirá al propietario el cual dará su aceptación o una contrapropuesta con el fin de realizar el negocio.

§ 5.3.1 Reserva de alquiler vivienda RESERVA PROVISORIA DE ALQUILER AD REFERÉNDUM

(vivienda) Recibimos del/de la Sr/a. **, que acredita su identidad con DNI. Nº **, CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constitu­ yendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Par­ tido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, la cantidad de Pesos ** ($. **. -) en concepto de RESERVA PROVISORIA AD REFERÉNDUM del propietario por un inmueble ubicado en la calle ** Nro. **, Localidad de **, Partido de **, Provincia de **, el que consta de **(descripción). El alquiler se realizará de acuerdo con las siguientes condiciones básicas: la duración del contrato será de ** meses con destino de vivienda familiar, el alquiler se abonará mensualmente los primeros 12 meses Pesos **($ **) y del mes 13 al 24 y posteriormente del mes 25 al 36 según lo establecido en la ley 27.551, como forma de actualización con el indice emitido por el Banco Central de República Argentina, que será el promedio del IPC y RIPTE. El inquilino abonará los siguientes servicios y tasas: Municipal, Aysa, Gas, Edenor y expensas ordinarias; como asi también se obligará a realizar un seguro contra incendios del inmueble locada. LIQUIDACION Mes de alquiler Depósito Honorarios

s ** s ** s **

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

Reserva provisoria recibida

s ** s ** s ** s **

Saldo al firmar el contrato

s **

Sellado y/ o certificación de firmas Informes y gestoria Total al firmar

IMPORTANTE: 1- Este recibo es provisorio y de aceptar el propietario las condiciones arriba detalladas, el oferente deberá abonar los importes

establecidos en la liquidación que antecede y canjear el presente recibo únicamente en nuestra oficina por el contrato de locación definitivo, den­ tro de los ** (**) dias de la fecha del presente, pasado los cuales queda sin efecto el alquiler quedando nulo el presente recibo sin necesidad de interpelación judicial o extra judicial alguna, perdiéndose el importe entregado, que pasara a propiedad de la parte locadora. 2- Este alquiler es definitivo para el oferente y ad-referéndum del propietario; y en caso de no aceptar el propietario esta operación, el importe entregado será devuelto al oferente dentro de los ** dias sin intereses ni indemnización alguna. 3- Mientras no esté firmado el contrato de locación definitivo, no podrá efectuarse ninguna transferencia. 4- Este recibo perderá toda vali­ dez al firmar el contrato alquiler definitivo y la firma de éste implica que los importes abonados por el presente han sido aplicados a la seña que en dicho contrato conste como abonada por el inquilino. 5- El oferente deberá proponer dos alternativas de garantia dentro de las estipuladas en la ley 27.551, de las cuales el propietario elegirá una de ellas, en un plazo no mayor a ** dias a contar de la firma del presente. 6- En caso de no realizarse la presente operación por causas imputables al oferente y/ o fiadores (inhibición, informe crediticio negativo, etc.) y/ o al inmue­ ble propuesto como garantia (gravámenes, restricciones y/ o pedidos fre­ cuentes de informes), acepto de total conformidad me sean descontados los gastos ocasionados de la suma entregada como reserva, sin nada que reclamar. De conformidad, previa lectura y ratificación de todo lo que antecede se firman tres (03) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, a los ** dias del mes de ** de 202**.

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§ 5.3.2 Reserva de alquiler comercial RESERVA PROVISORIA DE ALQUILER AD REFERÉNDUM (Comercial) º

Recibimos del/de la Sr/a. ** que acredita su identidad con D.N.I N **, CUIT/L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constitu­ yendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Par­ tido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, la cantidad de Pesos ** ($. **.-) en concepto de RESERVA PROVISORIA AD REFERÉNDUM del propietario por un inmueble ubicado en la calle ** Nro. **, Localidad de **, Partido de **, Provincia de **, el que consta de ** (descripción). El alquiler se realizará de acuerdo con las siguientes condiciones básicas: El plazo contractual será de ** meses, con destino comercial. El alquiler se abonará mensualmente los primeros 12 meses ($ **), del mes 13 al 24 pesos ** ($ **), y del mes 25 al 36 de pesos ** ($ **). El inquilino abonará los siguientes servicios y tasas: Municipal, Aysa, Gas, Edenor y expensas ordinarias; como asi también se obligará a realizar un seguro contra in­ cendios del inmueble locada. LIQUIDACIÓN Mes de alquiler Depósito Honorarios Sellado y/o certificación de firmas Informes y gestoria Total al firmar

Reserva provisoria recibida Saldo al firmar el contrato

s ** s ** s ** s ** s ** s ** s ** s **

IMPORTANTE: 1- Este recibo es provisorio y de aceptar el propietario las

condiciones arriba detalladas, el oferente deberá abonar los importes establecidos en la liquidación que antecede y canjear el presente recibo

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§

5.3.3.1 Modelo de conformidad de reserva Ciudad de **, ** de ** de 202**

El/la Sr/a. ** que acredita su identidad con D.N.I Nº **, CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto Toma conocimiento del presente Recibo provisorio y da al mismo plena conformidad, aceptando el precio y las condiciones de loca­ ción, sobre el inmueble que se menciona de su propiedad. Autorizando al º corredor inmobiliario **, Colegiado en **, Matricula N **, a formalizar el correspondiente contrato de locación, abonándole en dicho acto la suma de pesos ** ($ **) en concepto de honorarios. Luego de conformada la reserva por parte del propietario o locador, se debe notificar al oferente la aceptación de la misma, lugar, hora y fecha de la firma del correspondiente contrato de locación.

----•---§

5.3.4 Efectos

Una vez conformada la reserva procederemos a continuar con las activi­ dades necesarias con el fin de concretar la operación establecida. Cuan­ do la reserva posee la conformidad de ambas partes genera derechos y obligaciones para quien cumpla o no con su contenido.

§

5.3.4.1 Seña

Conformada la reserva se transforma en una seña que genera derechos y obligaciones a las partes. Con la sanción del nuevo código Civil y Comercial se produce un cambio fundamental en relación con la seña, anteriormente en el fuero civil la seña, señal o arras; tenia un carácter penitenciario, es decir, se genera­ ban obligaciones a favor de la parte cumplidora por parte de la incumpli­ dora. Desde el 2015 la seña asume un carácter confirmatorio, salvo que

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

se deje de manifiesto el arrepentimiento acordado por las partes. ARTÍCULO 1059.- Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la seña la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe resti­ tuirla doblada. § 5.3.5 Devolución de reserva

Ante la negativa por parte del locador de aceptar la propuesta realizada por el oferente y según lo estipulado en la reserva de alquiler se debe restituir la suma total entregada en concepto de reserva ad referéndum al oferente. § 5.3.5.1 Modelo

Ciudad de **, ** de ** de 202** Recibi del Corredor Público **, Colegiado en **, con Matricula N º **; la totalidad de la reserva realizada por el inmueble **, o sea, la suma de Pesos ** ($**) en propias manos y de totalidad conformidad, sin nada más que reclamar bajo ningún concepto, al no ser aceptada mi propuesta por parte del locador Firma, aclaración y DNI.

----•---§ 5.4 Autorización de administración

Es común que el profesional inmobiliario luego de realizar el contrato de locación quede facultado a proceder al cobro del canon locativo. Para ello el locador debe otorgar una autorización, en la cual se estipula: • elementos a percibir por el corredor (valor locativo, recibo de servicios, tasas y /o expensas, punitorios, entre otros),

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• asi también las personas autorizadas que podrán recibir de manos del corredor lo entregado por parte de la locataria. • los honorarios a abonar por dicha actividad al corredor.

§ 5.4.1 Modelo de autorización de administración

Ciudad **, ** de ** 202**.El/La que suscribe, Sr/a. ** que acredita su identidad con DNI. Nº **, de estado civil **, en ** nupcias, de nacionalidad **, CUIT/L **, teléfono celu­ lar **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de ** y e-mail **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto; autoriza por la presente al Sr/a. **, Corredor Público colegiado en el departamento Judicial de **, con la ma­ tricula Nº ** de la firma **, con oficinas en **, Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, que en su nombre administre el alquiler de la propiedad sita en la calle **, Ciudad de **, Partido de **, Provincia de Quedando autorizado y facultado para Percibir los importes por alquileres, punitorios, recibos de impuestos, servicios, tasas, etc. Emitir en su nombre los recibos correspondientes. aNotificar a la parte locataria las actualizaciones contractuales pertinentes. bRecibir notificaciones por parte de la locataria para que puedan ser transmitidas a la parte locadora. En este acto manifiesto que recibi información detallada sobre las obligaciones impositivas tributarias (AFIP, ARBA, etc.) que originan la locación de inmuebles. Abonaré en concepto de honorarios a la firma interviniente el ** (**) por ciento mensual del monto percibido en concepto de canon locativo. -Autorizo al Sr/a ** documento de identidad ** a retirar las sumas de dinero correspondientes, recibos originales y a firmar en mi nombre todos los recibos que correspondan.

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

§ 5.4.2 Recisión de administración

El locador tiene la potestad de modificar el domicilio de pago del locatario en cualquier momento de la relación locativa. Dicha decisión debe ser notificada al locatario y deslindar de responsabilidad al corredor interviniente en el cobro de alquileres hasta ese momento.

§ 5.4.2.1 Modelo de rescisión de administración

Ciudad **, ** de ** 202**. º

Por la presente yo ** con DNI. N **, de estado civil **, en ** nupcias, de nacionalidad **, CUIT /L **, teléfono celular **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de ** y e-mail **, manifestando no tener capacidad restringida para este acto; le informo a Ud. Titular de la firma **, en mi carácter de locadora del inmueble ubicado en la calle ** N º **, de la localidad de **, Provincia de **; cuyos locatarios son **, que a partir de la fecha asumiré la adminis­ tración y cobro de alquileres del mismo, vencidos y a vencer. Asi también me hago responsable de la notificación fehaciente a la parte locataria de tal situación y cualquier otra que pudiera corresponder. Por tal motivo libero por la presente a la firma ** de toda responsabilidad emergente del contrato de alquiler perteneciente al inmueble mencionado, sin nada más que reclamar entre ambas partes bajo ningún concepto. Se deja constancia que el ultimo pago realizado por la locataria es el que corres­ ponde al recibo por cuenta y orden de terceros N º ** de fecha **. Sin otro particular lo saludo atte. Firma. Aclaración: Documento:

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§ 5. 5 Prórroga contractual

Muchas veces al finalizar el contrato de locación, el locatario solicita extender el mismo por unos dias, en tal caso debemos realizar una prórroga contractual la que debe ser firmada por el locatario, el locador y los garantes fiadores que firmaron el contrato de locación que da origen a la misma.De no ser firmada por el garante fiador, desprotegeremos al locador, ya que la fianza se extingue.

§ 5. 5.1 Modelo de prórroga

PRORROGA CONTRACTUAL

En la ciudad de **, Partido d e **, Provincia d e **, al ** dias del mes de ** º de ** entre el/ la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI.N **, CUIT / L **, d e estad o civil ** en ** nupcias, d e nacionalid ad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido d e **, Provincia d e **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto y en adelante denominado el LOCADOR, y el/ la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI.N º **, CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, d e la Ciud ad d e **, Partid o d e **, Provincia d e **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto; en adelante denominado el LOCATARIO; convienen en celebrar ,

el presente contrato d e PRORROGA d e locación sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones: Primera: Las partes de mutuo y común acuerdo deciden prorrogar la vi­ gencia del contrato de locación suscripto el dia ** de ** de 202**, en refe­ rencia al inmueble ubicado en la calle ** N º **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, por él término fijo e inamovible de ** (**) dias co­ rridos, contados desde el dia ** de ** de 202**, por lo que su vencimiento se operará de pleno derecho, el dia ** de ** de 202** a las ** horas, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del locador. Segund a: El alquiler mensual para este periodo se establece en la suma

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

de pesos ** ($ **). Tercera: Para el presente periodo regirán todas las cláusulas del contrato de locación suscripto por las partes. Cuarta: Presente en este acto el/la Sr/a. **, que acredita su identidad º

con DNI.N **, CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto, se constituye/n en principal pagadora, garante, fiadora, codeudora, lisa y llana de el LOCATARIO, con expresa renuncia al derecho de excusión y le es exigible el pago que co­ rresponda a el locatario como si se tratase de él mismo.Garantizando la desocupación del bien objeto del presente, y la devolución del mismo en las condiciones pactadas, al igual que el cumplimiento de todas las cláu­ sulas del contrato de locación suscripto por las partes. De conformidad previa lectura y ratificación, las partes firman tres (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto para su fiel y estricto cumplimiento, en el lugar y fecha indicados al comienzo.

§ 5. 6 Entrega de llaves En la ley 27.551 art. 2 (art. 1196 CCyC), establece que en el acto de restitución del bien se deberá reintegrar la suma entregada como depósito con la posibilidad de deducir de este las deudas existentes, lo antes mencionado corresponde para la locación habitacional.

ACTA DE ENTREGA DE LLAVES Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, al ** dias del mes de ** de ** a las ** hs Recibi de el/la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI.Nº **, CUIT/L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad

Juan C. De Caria - /vana Sulla

estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto y el/la Sr/a. ** que acredita su identidad con DNI. Nº **, CUIT/L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constitu­ yendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capa­ cidad restringida para este acto; en adelante denominados COMODANTE y COMODATARIO, respectivamente. Los anteriormente nombrados celebran este CONTRATO DE COMODATO DE FINCA DES TINADA A **, sujeto a las de­ claraciones y estipulaciones siguientes, a saber:

PRIMERA: El COMODANTE da en comodato en los términos del art. 1533 y concordantes del Código Civil y Comercial al COMODATARIO, un inmueble º

de su propiedad con frente a la calle ** N **, de la localidad de **, Par­ tido de **, Provincia de **.

SEGUNDA: La unidad objeto del presente comodato comprende un ** (lote, galpón, casa) de ** metros cuadrados aproximadamente.

TERCERA: La unidad se entrega con ** (descripción), a la restitución el COMODATARIO reintegrara todo en el mismo estado recibido, salvo el deterioro que ocasione el ''buen uso'' y el transcurrir del tiempo, caso contrario reparará lo averiado y repondrá lo perdido y si esto fuese im­ posible, pagará el valor ''a nuevo y sin uso'' de lo deteriorado o faltante, conforme al valor de mercado.

CUARTA: La unidad solo podrá destinarse a ** del COMODATARIO, está prohibida toda cesión y/o transferencia, sea parcial o total, transitoria o permanente, gratuita u onerosa y en general a todo titulo, también el cambio del destino.

QUINTA: El plazo contractual fijo e improrrogable, será de **(**) meses, a partir del **/**/**, por lo cual finiquitará el **/**/202** a las ** hs. (A.M.), sin tener el COMODANTE que notificar el fenecimiento.

SEXTA: Al vencimiento del plazo el COMODATARIO restituirá la ** (lote, galpón, casa) sin pre interpelación alguna, caso contrario pagara al CO­ MODANTE, una multa diaria de dólares estadounidenses ** (USS **), que

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

será independiente de la demanda que podrá entablar para exigir el cum­ plimiento, reclamar daños y perjuicios.

SÉPTIMA: El COMODATARIO tendrá a su cargo el pago de los consumos o tarifas del servicio de **, entregará al COMODANTE todos los comprobantes de pago de estas obligaciones.

OCTAVA: El COMODATARIO recibe el inmueble en las condiciones vistas y por él aceptadas, en buen estado de aseo y conservación con todos sus vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas condiciones y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados. El COMODATARIO pagará el arreglo de todas las averías que acaecieren, renunciando a todo derecho de repetición contra el COMODANTE.

NOVENA: Quedan constituidos para todas las notificaciones, sean extra o judiciales, los siguientes domicilios especiales: a) El COMODANTE en la º calle ** N **, de la localidad de **, Partido de **, Provincia de **; b) El COMODATARIO en la unidad COMODATADA.

DÉCIMA: Si el COMODATARIO diera motivo, por cualquier causa, a que se le iniciara juicio por desalojo, se compromete a pagar, desde la iniciación del juicio y hasta que el COMODANTE reciba las llaves del inmueble, una suma de billetes dólares estadounidenses ** (USS **) diarios. La entrega de las llaves del inmueble o del inmueble mismo, deberá justificarla el COMODATARIO por un documento emanado por el COMODANTE, no admi­ tiéndose otro medio de prueba.

DÉCIMA PRIMERA: Queda liberado el COMODANTE por los daños y perjui­ cios que padezca el COMODATARIO o terceros en sus personas y/ o bie­ nes, originadas por (por causa de) accidentes, averias, cortocircuitos, derrumbes, desperfectos, filtraciones, incendios, inundaciones, roturas, y/ o cualesquiera causas.

DÉCIMA SEGUNDA: Ambas partes se someterán a la competencia judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Departa­ mento Judicial de **, renunciando a cualesquier otro fuero o jurisdicción.

DE CONFORMIDAD: Se firman tres (03) ejemplares iguales de este con­ trato, de un mismo tenor y a un solo efecto y se entregan a cada parte

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para su fiel cumplimiento, en la localidad de ** a los ** dias del mes de ** del año 202 **.

----•---§ 5. 9 Contrato temporario de alquiler

La ley 27.551 en su art.4, establece que no se aplicará el plazo minimo de tres (03) años en los contratos de locación cuyo destino sea: • Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a habitación de personal extranjero, diplomático, o consular, • Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares.Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; • Guarda de cosas; • Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. • Tampoco se aplica el plazo minimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. § 5.1 O Modelo de contrato de locación por temporada CONTRATO DE LOCACION POR TEMPORADA

Bajo las condiciones estipuladas en las cláusulas insertas en el presente contrato de locación y que las partes conocen y aceptan se celebra este CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA PARA FINES TURISMO: PRIMERA: Entre el/la Sr/a.** que acredita su identidad con DN 1.Nº **,

CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constitu­ yendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capa­ cidad restringida para este acto y en adelante denominado EL LOCADOR, y el/la Sr/a.** que acredita su identidad con DNI.Nº **, CUIT /L **, de estado civil ** en ** nupcias, de nacionalidad **, constituyendo domicilio especial y legal en la calle **, de la Ciudad de **, Partido de **, Provincia

V. Actas y Convenios de la Actividad Inmobiliaria

de **, mail **, celular **, quien manifiesta no tener capacidad restringida para este acto; en adelante denominado EL LOCATARIO por la otra parte; ambas partes convienen en celebrar el presente contrato de locación temporario con fines turisticos de un inmueble ubicado en la calle **, Ciudad de **, Partido de **, Provincia de **, el mismo se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones.

SEGUNDA: EL INMUEBLE LOCADO es un **(departamento, cabaña, casa), que consta de ** (descripción), los artefactos que se encuentran en el inmueble se entregan en perfecto estado de conservación, instalación y funcionamiento. Al restituir el INMUEBLE LOCADO, deberá devolver ''EL LOCATARIO'' todo en el mismo estado recibido, salvo los deterioros que produzcan el buen uso y el transcurso del tiempo, caso contrario res­ ponderá por los daños y perjuicios, que involucran reparar lo averiado, reponer lo faltante, más los alquileres perdidos por el lapso insumido en reparac1ones.

TERCERA: El inmueble LOCADO sólo podrá destinarse a vivienda con fines turisticos de EL LOCATARIO. Están prohibidas cualesquier sublocaciones y/ o transmisiones, parciales o totales, transitorias o permanentes, gra­ tuitas u onerosas y en general, a todo titulo y el cambio del destino ha­ bitacional. Caso contrario responderá ''EL LOCATARIO'' con una cláusula penal por la Suma de Pesos ** ($.**.-) por dia, por cada violación a ésta. EL LOCATARIO deberá respetar las normas del Reglamento de Copropie­ dad y reglamento interno del Edificio, al que está afectado el INMUEBLE LOCADO, los cuales declara conocer y aceptar.

CUARTA: El alquiler por todo el plazo de este contrato, será la suma de Pesos **($.**.-), por todo el periodo de vigencia del contrato, pagaderos en este acto en efectivo y se obliga EL LOCATARIO a abonar el servicio de **.

QUINTA: Esta locación se otorga por el periodo de

**

(**) meses a partir del ** dia de ** de 202**; finalizando en consecuencia el dia **( **) de ** de 202**, fecha definitiva e improrrogable del presente contrato, en que ''EL LOCATARIO'' deberá entregar el inmueble locada sin obligación de notificar el vencimiento del plazo.

SEXTA: Al vencimiento del plazo será obligación de EL LOCATARIO,

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restituir el INMUEBLE LOCADO sin interpelación alguna, caso contrario deberá pagar a EL LOCADOR en concepto de cláusula penal, una multa de Pesos ** ($**) por dia, exigible por adelantado, hasta la devolución del INMUEBLE LOCADO en perfectas condiciones, pactándose para su cobro, el procedimiento judicial ejecutivo. Las multas por irrestitución del INMUEBLE LOCADO son independientes del derecho de accionar que tendrá EL LOCADOR, singular o pluralmente, en caso de incumplimiento de EL LOCATARIO. En todos los casos la mora será automática, sin pre interpelación alguna. Para preparar el procedimiento judicial ejecutivo, bastará este contrato, acta de constatación notarial del hecho o acto generador y liquidación por contador público certificando el monto adeudado que corresponda.

SÉPTIMA: Se prohibe a EL LOCATARIO depositar aún transitoriamente, materiales inflamables, tóxicos, peligrosos o contaminantes en el INMUEBLE LOCADO.

OCTAVA: EL LOCADOR se reserva el derecho de inspeccionar el INMUEBLE LOCADO, personalmente o con terceros por él designados, en horas diurnas durante todo el plazo contractual.

NOVENA: Para responder con el pago inmediato de las sumas dinerarias y demás cargas y hasta la restitución del INMUEBLE LOCADO y pago de todas las obligaciones a su cargo, EL LOCATARIO entrega a EL LOCADOR e imputada a depósito en garantia, la suma de Pesos ** ($**), que no devengará intereses y es recibida en este acto por EL LOCADOR, sirviendo también el presente de suficiente recibo. Tendrá derecho EL LOCADOR a retener de este depósito en garantia, todas las sumas adeudadas por EL LOCATARIO que tengan como fu ente esta locación, sean a él mismo o a terceros y hasta que reciba de las prestatarias de servicios y/ o provisiones, las facturas por consumos de EL LOCATARIO, que hasta el dia de la restitución del INMUEBLE LOCADO no hayan sido facturados y pagados. Se prohibe a EL LOCATARIO, imputar el depósito dinerario en garantia, al pago de cualesquiera obligaciones anteriores, a la restitución de conformidad del INMUEBLE LOCADO.

DÉCIMA: Quedan constituidos los domicilios especiales, donde tendrán eficacia todas las notificaciones, sean extra o judiciales derivadas del

CAPITULO VI

MODELO S DE CARTAS DO CUMENTO Y OTR AS N OTIFICACIONES § 6.1 Locador intima a locatario vivienda a pagar alquileres adeudados EN carácter de LOCADOR por el <
QUEDA USTED DEBIDAMENTE NOTIFICADO.

----•---§ 6. 2 Locador intima a locatario comercial a pagar alquileres adeudados EN carácter de LOCADOR por el <
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pesos ...... , más los gastos que está demandando su cobro. LUGAR DE PAGO: En el siguiente domicilio..., de lunes a viernes entre las 1 O y las 18 horas o bien transferencia electrónica a la cuenta... del Banco.... CBU.... de la que soy titular POR ESTA INTIMACIÓN le concedo un plazo perentorio de diez (10) dias corridos, para cancelar el monto adeudado. En caso de no cancelar la deuda, iniciaré las acciones judiciales que me amparan por ejecución judicial de alquileres y desalojo del inmueble contra usted y el fiador, ambos como deudores solidarios. QUEDA USTED DEBIDAMENTE NOTIFICADO.

§ 6. 3 Locador notifica al fiador EN carácter de LOCADOR por el <
----• ---§ 6.4 Locador reclama restitución del inmueble tocado por vencimiento de plazo EN carácter de LOCADOR por el <
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VI. Modelos de Cartas Documento y Otras Notificaciones

§ 6. 5 Locatario notifica al locador y solicita rendición de cuentas

Por la presente se notifica a Ud. que el dia.... se procederá a entregar el inmueble sito en.... Ciudad de Salta, a las 12 hrs. Asimismo, y siendo que los contratos firmados con Ud. están cancelados, se le solicita, ren­ dición de cuentas previa y la entrega de todos los pagarés que obran en su poder. Podrá realizar las constataciones que considere necesarias, a partir de la fecha y hasta la entrega del inmueble en el horario de 10 a 18 hrs, agradeciéndole, que adelante su visita al celular...... QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

§ 6.6 Locatario reclama a locador reparación de daños

En mi carácter de inquilino de la Unidad Funcional... del edificio ubicado en la calle... de la ciudad de Rosario, Provincia de Santa Fe, cuyo contrato de locación pongo a su disposición, me dirijo a Ud. a efectos de reiterarle lo reclamado verbalmente y en innumerables ocasiones, tanto a Ud. como al Consejo de Administración, en el sentido de que se proceda a la reparación integral de los daños existentes, constatados por Uds. y a cargo del Consorcio por Ud. administrado, a saber: 1) en el baño, quebrantadura de techo, y 2) en el living-comedor, desprendimiento de revoque, levantamiento de pintura, a causa de la humedad ocasionada por continuas filtraciones provenientes del departamento ubicado en el tercer piso designado con la letra '' B ''. En este sentido, INTIMOLE para que, en el plazo perentorio e improrrogable de 15 dias, proceda a la realización de los trabajos enumerados en los puntos 1) y 2) de la presente, bajo apercibimiento de iniciar en forma inmediata las acciones legales y/ o judiciales que correspondan. QUEDA USTED DEBIDAMENTE NOTIFICADO

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§ 6. 7 Locador intima al locatario el cese de actividades que perjudican otras unidades funcionales

Se le notifica a Ud. , en su carácter de inquilino del inmueble sito en la calle... Edificio... departamento... del Piso... , Martinez, Pcia. de Buenos Aires, que en el dia de la fecha la Administración del Consorcio de dicho edificio, me puso en conocimiento de la caida de agua por el lavado del balcón con suciedad y hedor de mascotas lo que motivó el reclamo del vecino que habita debajo de la Unidad Funcional que Ud. alquila. Atento ello, y siendo la primera vez que tomo conocimiento de dicha si­ tuación, INTIMO a Ud. al CESE INMEDIATO de todo accionar asi descripto; todo ello bajo apercibimiento de ejercer mis derechos, según la grave­ dad, de rescisión del contrato de alquiler. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

§ 6.8 Locador intima al locatario pago de alquileres adeudados y des­ alojo por finalización de contrato

No habiendo Ud. abonado lo adeudado en el plazo establecido como se le notificara por CD Nro.... ni habiendo desalojado el inmueble entregándolo en debida forma, y según normas legales del caso se hace efectivo el apercibimiento, siempre que no hubo prórroga del contrato de locación, padeciendo nuestra parte vuestra negativa al cumplimiento de lo intimado, se procederá a la pertinente demanda de desalojo y cobro de alquileres. Se hace expresa reserva de ejercer la acción de daños y perjuicios, para el caso que una vez recuperado el inmueble el mismo, no se encontrare en las mismas óptimas condiciones que le fue entregado a usted al inicio del contrato de locación y sus cláusulas pertinentes. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

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VI. Modelos de Cartas Documento y Otras Notificaciones

§ 6. 9 Locatario comercial notifica cese de pago de alquileres por cuarentena obligatoria

Por la presente se NOTIFICA a Ud. que dadas las restricciones impuestas por el Gobierno a través de los ONU... de fecha.... por causa de la Pande­ mia del COVID-19, que prohiben la explotación del inmueble, CESARÉ EN FORMA TEMPORARIA el pago de alquileres correspondiente al Contrato de Locación que nos vincula. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

- - -•- § 6. 1O Locatario comercial notifica reducción de alquileres por cuarentena obligatoria

Por la presente se NOTIFICA a Ud. que dadas las restricciones impuestas por el Gobierno a través de los ONU... de fecha.... por causa de la Pandemia , del COVID-19, que prohiben la explotación del inmueble, REDUCIRE EN FORMA TEMPORARIA en un 50% el pago de alquileres correspondiente al Contrato de Locación que nos vincula. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

----•---§ 6. 11 Locatario comercial notifica rescisión del contrato de alquiler por cuarentena obligatoria

Por la presente se NOTIFICA a Ud. que dadas las restricciones impuestas por el Gobierno a través de los ONU... de fecha.... por causa de la Pandemia del COVID-19, que prohiben la explotación del inmueble, RESCINDO el Contrato de Locación que nos vincula a partir del dia... a las 12 horas; fecha y hora en la que entregaré el inmueble totalmente desocupado. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

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§

6.12 Locatario reclama a locador reintegro de gastos a su cargo

Por la presente se notifica a Ud. en los términos del art. 1204 bis del CCyC los gastos que debi efectuar en el inmueble objeto de esta locación y que detallo a continuación: a, b, c, d, e... todos debidamente documentados y a su disposición. Los mismos se encuentran a su cargo y ascienden a la suma de $ . . . que deberá abonarme con depósito o transferencia a mi cuenta corriente Nro.... CBU... del Banco... Todo esto bajo apercibimiento de descontar dicho importe con intereses en los próximos alquileres que se devenguen. Podrá realizar las constataciones que considere necesarias en mi domicilio en entrevista concertada previamente. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

- --• - - -6.13 Locatario comunica resolución anticipada del contrato de alqui­ ler con indemnización y preaviso de un mes §

Por la presente, NOTIFICO a Ud. con la antelación minima legal de un mes, la r

uales condiciones que la recibi, el dia.... A las 12 horas. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO

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6.14 Locatario intima al locador aceptar el pago del alquiler bajo

apercibimiento de realizar la consignación del mismo Por la presente, INTIMO a Ud. en los términos del art. 15 de la Ley 27.551 y art. 1208 del CCyC a recibir dentro de las próximas 48 horas, el pago del alquiler correspondiente al mes de... por la suma de pesos... bajo aperci­ bimiento de consignarlo judicialmente. Los gastos y las costas que correspondieren a dicha consignación estarán

CAPÍTULO VII

MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES 13 § Rescisión de contrato PROMUEVE RESCISION DE CONTRATO DE LOCACION I

I

Señor Juez: ... , por derecho propio, con domicilio real en ..., con el patrocinio letrado º º del Dr. ..., abogado, T ... F ... CPACF, CUIT ... , Monotributista, constituyendo domicilio procesal en ..., de esta ciudad (Zona de Notificación ... , tel. ... ; e-mail ... ), con domicilio electrónico en ... , a V. S. como mejor proceda digo: l. OBJETO Que en tiempo y forma vengo a promover demanda contra ..., domiciliado en ... , por rescisión del contrato de locación que oportunamente celebré con

e la humedad. Frente a tal evento solicité al propietario, de la mejor forma posible, que proceda a la solución del problema, pero hizo caso omiso de mi petición. Por tal motivo me he visto en la obligación de abandonar el departamen­ to para ir a vivir con mi hija, lo que resulta todo un despropósito porque sigo abonando los alquileres y las pertinentes expensas sin gozar de la 13 Agradecemos a Victor De Santo, autor de los modelos de este capitulo

VII. Modelos de Escritos Judiciales

Fundo el derecho que me asiste en los arts. 1220 y concordantes del CCyC, asi como también en la doctrina y jurisprudencia imperante en la materia. V. PETITORIO Por lo expuesto a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, parte, y por constituido el domicilio

procesal. 2. Se agregue la documentación acompañada en el punto 111-a y por ofrecida la restante.

Señor Juez: ..., por derecho propio, con domicilio real en ... , con el patrocinio letrado º º del Dr. ..., abogado, T ... F ... CPACF, CUIT ... , Monotributista, constituy endo domicilio procesal en ... , de esta ciudad (Zona de Notificación ... , tel. ... ; e-mail ... ), domicilio electrónico en ..., a V. S. como mejor proceda digo:

Juan C. De Caria - /vana Sulla

l. OBJETO

Que vengo a promover demanda por consignación de expensas contra ..., con domicilio en ... , de conformidad a los hechos y al derecho que segui­ damente expondré. Hago constar, a todo evento, que la mediación obligatoria se ha visto frustrada por la incomparecencia del demandado, según consta en el acta respectiva que se acompaña. 11. HECHOS

Habito desde hace más de 40 años en un departamento ubicado en ..., de esta ciudad, y en todo este tiempo he mantenido con mis vecinos un trato cordial, y en cuanto a las normas que rigen la propiedad horizontal manifiesto q ue las he respetado en todo momento, ateniéndome especialmente a lo acordado en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Una de mis costumbres inveterada es cumplir puntualmente las obliga­ ciones que he asumido, en este caso el pago de las correspondientes expensas, asi como también los pertinentes servicios. En ningún caso, a lo largo de todos estos años, dejé de pagarlas ni fui impuntual. A pesar de lo expuesto, el administrador del consorcio, ahora demanda­ do, en forma intempestiva se negó a recibir el pago ofrecido, haciendo caso omiso de mis demandas de explicaciones. Precisamente por este motivo solicité la mediación obligatoria, frustrada sin culpa del suscripto, como ya señalé. Es obvio q ue la única alternativa q ue me q uedaba para no caer en mora es la presente demanda por consignación. 111. PRUEBA

a) Documental Acompaño las constancias de pago de las expensas y los servicios a mi cargo, asi como también el acta de mediación, firmada por la mediadora ..., matricula ... b) Confesional

Juan C. De Caria - /vana Sulla

PROMUEVE CONSIGNACIÓN DE LLAVES Señor Juez: ..., por derecho propio, con domicilio real en ..., con el patrocinio letrado de la Dra. ... , abogada, T º ... Fº ... CPACF, CUIT ..., Monotributista, constituyendo domicilio procesal en ..., de esta ciudad (Zona de Notificación ..., tel . ... ; e-mail ... ), domicilio electrónico en ... , a V. S. como mejor proceda digo:

l. OBJETO Que vengo a promover demanda contra ..., c on domic ilio real en ..., por c onsignac ión judic ial de llaves del inmueble sito en ..., de esta ciudad, del cual soy loc atario, con costas. 11. HECHOS Desde fecha ... alquilo al demandado, en su c arác ter de propietario, el inmueble menc ionado, abonando un canon mensual de S ... En una de las cláusulas del contrato se acordó que el propietario, dentro de los seis meses de celebrado el mismo, procederia a realizar las repara­

mis rec lamos, le envié otra c arta doc umento hac iéndole saber que, habiendo transcurrido con exceso el plazo otorgado para que realizara las reparaciones sin que las mismas se hayan hec ho, daba por resc indida la locación por su exclusiva c ulpa, intimándolo para que dentro del plazo de 48 horas indique la fecha, hora y lugar para la entrega de las pertinentes llaves, bajo apercibimiento de consignarlas judicialmente, y proceda a la devolución de las sumas depositadas como garantia, del siguiente tenor: •••

VII. Modelos de Escritos Judiciales

Ante el silencio del demandado a esta nueva intimación me he visto obligado a incoar esta acción con el objeto de restituir el inmueble locado a su legitimo dueño, a cuyo fin deposito las pertinentes llaves en Secretaria, autorizándolo desde ya a su retiro y a acceder de inmediato a la vivienda. 111. PRUEBA

a) Documental Se acompañan las carta-documentos mencionadas en el punto 11, el contrato de locación celebrado con el demandado el dia ... , y un informe técnico del arquitecto ... Se acompañan, asimismo, las llaves de la vivienda locada. b) Informativa Para el caso eventual de que el demandado niegue haber recibido las carta-documentos mencionadas en el punto anterior, solicito se libre oficio al Correo Oficial de la República Argentina S.A. para que informe sobre el particular. c) Testimonial Se cite a los siguientes testigos a fin de que declaren sobre las condiciones de deterioro y de precaria habitabilidad en que se encuentra el inmueble locado ... IV. DERECHO

Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts. 1217, 1220, 1223 y concordantes del CCyC, y 298, ss. y concordantes del CPCN. V. PETITORIO

Por lo expuesto a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, parte, y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante. 3. Se corra traslado de la presente demanda al demandado por el término

VII. Modelos de Escritos Judiciales

pero a partir del mes ..., inexplicablemente se negó al pago ofrecido. Ante esta situación le envié con fecha ... una carta documento, intimán­ dolo a recibir el alquiler pactado bajo apercibimiento de iniciar juicio de consignación, con resultado negativo. 111. PRUEBA

Además de la documental que se acompaña, consistente en ..., ofrezco la siguiente prueba ... IV. DERECHO

Fundo el derecho que me asiste en los arts. 320, inc. 2, a, CPCN, y 904 y eones. CCyC, asi como también en la jurisprudencia imperante en la materia. V. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, parte y por constituido el domicilio. 2. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la res­ tante que pretendo hacer valer. 3. Se imprima al presente juicio de consignación trámite ordinario, co­ rriéndose el pertinente traslado al demandado, por el término y bajo apercibimiento de ley. 4. Se tenga presente la reserva de ampliar la consignación a medida que venzan nuevos periodos locativos. 5. Oportunamente se haga lugar a la demanda promovida, declarándose válida la consignación, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

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VII. Modelos de Escritos Judiciales

IV. PRUEBA Además de la documental mencionada en el punto anterior, ofrezco las siguientes pruebas ... V. DERECHO Fundo el derecho que asiste a mi poderdante en los arts. 679 y ss. CPCN, jurisprudencia imperante en la materia y en los siguientes articulos del Código Civil y Comercial: ... V I. PETITORIO Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, parte en mérito al poder invocado y por constituido el domicilio. 2. Se tenga por promovido este juicio de desalojo por vencimiento de contrato. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la res­ tante que se pretende hacer valer. 4. Se imprima al presente juicio trámite sumarisimo y se corra el perti­ nente traslado al demandado por el término y bajo apercibimiento de ley. 5. Oportunamente se haga lugar al desalojo por la causal expresada, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

- - -•- PROMUEVE JUICIO SUMARÍSIMO DE DESALOJO POR CAMBIO DE DESTINO Sr. Juez: ..., DNI ..., por derecho propio, con domicilio real en... y constituy éndolo

Juan C. De Caria - /vana Sulla º

º

en e l estudio de l le trado que me patrocina, Dr. ..., T ... F ... CPACF, CUIT ..., IVA ..., sito en ..., (Zona de Notificación ..., tel. ..., e -mail: ... ), con domicilio electrónico en ..., a V.S. me presento y digo: l. OBJETO

Conforme lo prevé el art. 680 CPCN, vengo a promover juicio sumarisimo por desalojo contra ..., con domicilio real en ..., asi como también contra sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes, por la causal de transferencia indebida, con costas. 11. HECHOS

Según lo demuestro con el contrato de locación que acompaño, con fecha ..., alquilé al demandado un departamento de mi propie dad, sito en ... Se convino un alquiler me nsual de ..., pagadero de l 1 al 5 de cada mes y una duración de ... años. Se acordó e xpre same nte , ade más, la prohibición de debiéndose usar exclusivamente para vivienda.

transferirlo,

Al poco tiempo de comenzada la locación, el demandado modificó el departamento sustancialmente, transformándolo en un local de negocio dedicado a ..., y constituyó una sociedad para la explotación de dicho ramo. Las circunstancias apuntadas implican una doble violación, ya que, por un lado, cambió el destino de la locación y, por el otro, la constitución de una sociedad importó la transferencia del contrato de locación. 111. PRUEBA

Además de la documental acompañada, ofrezco las siguientes pruebas ... IV. DERECHO

Fundo e l de re cho que me asiste e n los arts. 1206 y eones. CCyC y 680 CPCN. V. PETITORIO

Por lo e xpue sto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por pre se ntado, parte y por constituido el domicilio.

VII. Modelos de Escritos Judiciales

2. Se tenga por promovido juicio de desalojo por la causal de transferencia indebida. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante que pretendo hacer valer. 4. Se imprima al presente juicio trámite sumarísimo y se corra el pertinente traslado al demandado, por el término y bajo apercibimiento de ley. 5. Oportunamente se haga lugar al desalojo por la causa invocada, con costas. P roveer de conformidad, SERA JUSTICIA (firma del letrado)

(firma del actor)

- --• - - P

con domicilio electrónico en..., en representación de ..., en los autos caratulados '' ...'' º

( Exp te. n ...), a V.S. me presento y respetuosamente digo: 1. PERSONERÍA

Conforme lo acredito con la copia simple de poder general judicial que acompaño, soy apoderado de ..., DNI ..., con domicilio real en ... 11. OBJETO

En el carácter invocado, vengo a promover juicio sumarísimo por desalojo contra ..., con domicilio real en ..., asi como también contra sublocata­ rios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes, por la causal de falta de pago, con costas.

Juan C. De Caria - /vana Sulla

111. HECHOS

Según lo demuestro con el contrato de locación que se acompaña, con fecha ... mi poderdante alquiló al demandado un departamento de su propiedad, sito en ... Se convi no un alqui ler mensual de ..., pagadero del 1 al 5 de cada mes, y una duración de ... años. Se pactó expresamente, asimismo, como surge de la cláusula ..., que ''no pagando el locatario dos periodos consecutivos de alquileres, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios''. A la fecha de la promoción de este juicio, el demandado adeuda ... meses de alquiler, siendo vanos todos los intentos realizados por mi poderdante para obtener el cumplimiento de lo acordado. En un último intento para lograr el pago del alquiler, le envió un tele­ grama intima torio con fecha ..., del siguiente tenor: '' ... ", con resultado negativo. IV. PRUEBA

Acompaño el contrato de locaci ón mencionado en el punto anteri or y el acta de mediación donde consta la incomparecencia del demandado. Asi mi smo, a fin de demostrar los hechos expuestos ofrezco las siguientes •••

V. D ERECHO

Fundo el derecho que asiste a mi mandante en los arts. 679 y 680 CPCN, juri sprudenci a i mperante en la materi a y en los si gui entes articulas del Código Civil y Comerci al: ... VI. MEDIACION PREVIA

Conforme se acredita con las actas de inicio y ci erre de medi aci ón pre­ vi a, la incomparecencia del demandado, debidamente ci tado, frustró la conciliación dejando expedita esta via judicial. VI1. PETIT ORIO

VII. Modelos de Escritos Judiciales

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, parte en mérito al poder invocado y por constituido el domicilio. 2. Se tenga por promovido juicio de desalojo por falta de pago, por acom­ pañada la prueba documental y por ofrecida la restante que se pretende hacer valer. 3. Se imprima al presente juicio de desalojo trámite sumarisimo y se corra el pertinente traslado al demandado por el término y bajo aperci­ bimiento de ley. 4. Oportunamente se haga lugar al desalojo por la causal invocada, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

- - -•- PROMUEVE JUICIO DE DESALOJO. USO ABUSIVO Señor Juez: ..., por mi propio derecho, con domicilio real en ..., constituy endo domicilio procesal en ... (Zona de Notificación ... , tel. . . . , e-mail: ... ), Estudio del letrado que me patrocina, Dr. ... , Tº ... Fº ..., CPACF, CUIT ... , IV A ... , y el domicilio electrónico en ..., en los autos caratulados ''... " (Expte. º n ... ), a V.S. respetuosamente digo: l. OBJETO Que vengo a promover juicio de desalojo por la causal de uso abusivo contra los ocupantes y/ o subinquilinos del inmueble de la calle ... , solicitando se los condene a desalojarlo dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública, con costas.

Juan C. De Caria - /vana Sulla

11. HECHOS Según lo acredito con el contrato de locación que acompaño, con fecha ... alqui lé a los demandados el local de la calle ..., con destino de industria, para la confección de articulas de ..., por el plazo de ..., a partir del dia ... y con vencimiento al dia ... (cláusula ... ). Durante los primeros cinco meses los demandados se condujeron con normalidad, pero después hubo un vuelco inexplicable en su actitud y comenzaron a causar graves deteriores en el local, comprometiendo la seguridad y estabilidad del inmueble, que seguidamente detallo ... . Esta aseveración la demuestro con el acta labrada por el escribano ..., con fecha ..., que acompaño, y con las fotografias obtenidas en el momento de la diligencia, que también acompaño. Hago reserva, desde ya, de promover demanda por los daños y perjuicios que los demandados con su comportamiento irresponsable me han originado. 111. PRUEBA Además de la prueba documental menci onada en el punto 11, ofrezco las siguientes probanzas: 1) Prueba de confesión: Solicito se cite a los demandados a absolver posiciones a tenor del pliego que se acompañará a la audiencia que al efecto se designe, bajo apercibimiento de ley. 2) Prueba de testigos: Soli ci to se ci te a declarar a las si gui entes personas a tenor del interrogatorio que se acompañará a la audiencia respectiva... Con los testigos ofrecidos acreditaré el uso abusivo del local por parte de los demandados (Art. 333, in fine, CPCN). 3) Prueba pericial: Para el caso eventual de que los demandados nieguen la autenticidad de las firmas del contrato de locación que se les atribuyen solicito se designe

VII. Modelos de Escritos Judiciales

perito calígrafo de oficio. A los fines de la pericia se citará a los demandados para que confeccionen un cuerpo de escritura bajo apercibimiento de que en caso de inasistencia se tendrán por reconocidas las firmas. Asimismo, solicito que se designe perito arquitecto o ingeniero civil único de oficio para que, constituyéndose en el inmueble de autos, se expida sobre los siguientes puntos ... Designo como consultor técnico, conforme lo autoriza el Art. 459 CPCN (Ley 25.488), a ... , de profesión ... , matricula nº ... , con domicilio en ... 4) Prueba de reconocimiento judicial: En atención a las características de este juicio solicito que, conforme a lo previsto por el Art. 680 ter CPCN (Ley 25.488), se realice un recono­ cimiento judicial del local alquilado, previo al traslado de la demanda, y con asistencia del defensor oficial, a fin de efectuar la siguiente com­ probación ... IV. DENUNCIA DE SUBINQUILINOS Y /U OCUPANTES

En razón de que ignoro la existencia de otros subinquilinos y /u ocupantes en el inmueble de autos me remito a lo que resulte de la diligencia de notificación y del escrito de contestación a la demanda (Art. 681 CPCN). V. DERECHO

Fundo el derecho que me asiste en los arts. 962, y 205 y ss. del CCyC y arts. 679, 680 y eones. del CPCN, asi como también en la doctrina y juris­ prudencia imperante en la materia. V I. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por promovido juicio de desalojo por la causal de uso abusivo. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la res­ tante que pretendo hacer valer.

Juan C. De Caria - /vana Sulla

otorgándose la debida intervención al defensor oficial (Art. 327, ap. 4, CPCN). Lo expuesto es sin perjuicio de la aplicabilidad al caso del reconocimiento judicial de oficio que contempla el Art. 680 ter CPCN (Ley 25.488). V. DENUNCIA DE SUBINQUILINOS Y OCUPANTES En razón de que ignoro la existencia de otros subinquilinos y /u ocupantes en el inmueble de autos, me remito a lo que resulte de la diligencia de notificación y del escrito de contestación de demanda (Art. 681 CPCN). V I. DERECHO Fundo el derecho que me asiste en los arts. 962, 1214, 1219, inc. a, y eones. del CCyC, asi como también en la doctrina y jurisprudencia imperante en la materia. V II. PETITORIO Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por promovido juicio de desalojo por la causal de sublocación prohibida. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante que pretendo hacer valer. 4. Se corra el pertinente traslado al demandado, por el término y bajo apercibimiento de ley. 5. Oportunamente se haga lugar al desalojo por la causal invocada, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA.

(firma del letrado)

(firma del actor)

- --• - - --

Juan C. De Caria - /vana Sulla

2. Se tenga por promovido juicio sumarísimo por desalojo anticipado. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la res­ tante que pretendo hacer valer. 4. Se imprima al presente juicio trámite sumarísimo y se corra el perti­ nente traslado al demandado por el término y bajo apercibimiento de ley. 5. Oportunamente se dicte sentencia condenándose de manera anticipa­ da al demandado a desalojar el inmueble reclamado, con costas . Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

(firma del actor)

PROMUEVE JUICIO EJECUTIVO. COBRO DE ALQUILERES (ART. 523, INC. 6, CPCN) Señor Juez: ... , a boga do, Tº... Fº... CPACF, CUIT..., IVA Responsa ble Inscripto, constituyendo domicilio en... (Zona de Notificación..., tel. ... ; e-mail ... ), con domicilio electrónico en..., a V.S. respetuosamente digo: l. PERSONERIA

Conforme lo acredito con la copia simple de poder general que acompaño, soy apoderado judicial de... , con domicilio real en... 11. OBJETO

En el carácter invocado vengo a promover juicio ejecutivo por cobro de alquileres contra..., por la suma de..., reajustada, con más intereses y costas, conforme lo prevé el art. 523 inc. 6 CPCN. Ha go expresa reserva , a simismo, de a mplia r el monto de la dema nda a medida que venza n nuevos plazos de la obligación en cuya virtud se ac­ ciona (a rts. 331, 540 y 541, CPCN).

VII. Modelos de Escritos Judiciales

111. HECHOS Según surge del contrato de locación que se acompaña, con fecha... mi poderdante alquiló al demandado el inmueble sito en..., por un alquiler mensual de..., pagadero por adelantado del 1 al 10 de cada mes (cláusula... ), constituyéndose en fiador solidario, liso, llano y principal pagador..., contra quien también se dirige la acción. El locatario dejó de pagar el alquiler convenido desde el mes de..., inclu­ sive, adeudando a la fecha la suma de... Por tal motivo, con fecha... , mi poderdante le envió la carta documento º n ... que se acompaña, cuyo texto es el siguiente: ''lntimole pagar pesos... por... meses en concepto de alquileres adeudados por la finca de la calle..., nº..., de la localidad de ..., bajo apercibimiento de accionar judicialmente'', con resultado negativo. IV PREPARA VIA EJECUTIVA

Atento a que el documento acompañado no trae aparejado por si solo ejecución, solicito que, a fin de preparar la via ejecutiva, se cite al de­ mandado en los términos de los arts. 525, inc. 2, y 526, CPCN, para que en el plazo cinco dias comparezca personalmente al juzgado y manifieste si es locatario -y en caso afirmativo exhiba el último recibo-, bajo aper­ cibimiento de tenerlo por confeso si no compareciere o no contestare categóricamente . V. DERECHO

Fundo el derecho que asiste a mi mandante en los arts. 523, inc. 6, CPCN, y 505, 509, 1197, 1579 y concordantes del Código Civil y Comercial, asi como también en la doctrina y la jurisprudencia imperante en la materia. VI . PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito al poder invocado y por constituido el domicilio. 2. Se reserven en Secretaria los documentos originales acompañados, a

Juan C. De Caria - /vana Sulla

cuyo fin se adjuntan las pertinentes copias para el expediente. 3. Se cite al demandado de acuerdo a lo solicitado en el punto IV. 4. En caso de que el mismo no compareciere, o no contestare categóricamente, se tengan por confesados los hechos expuestos en la demanda y por preparada .la via ejecutiva. 5. Se libre el pertinente mandamiento de intimación de pago y embargo, autorizándose a su diligenciamiento, indistintamente, a... y... , con especiales facultades para... 6. Se tenga presente la reserva de ampliar el monto de la demanda, conforme a lo expresado en el punto 11. 7. Oportunamente se dicte sentencia de remate mandándose llevar la ejecución adelante contra el locatario y el fiador hasta hacerse a mi mandante integro pago del capital reclamado, reajustado, con más sus intereses y costas. Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

----•---PROMUEVE JUICIO EJECUTIVO POR COBRO DE ALQUILERES SIN CONTRATO ESCRITO (ART. 523, INC. 6, CPCN) Señor Juez: ... , por derecho propio, con domicilio real en .... y constituyéndolo en...., Estudio del letrado que me patrocina, doctor..., T º... Fº ... CPACF, CUIT..., IVA Responsable Inscripto, sito en ... (Zona de Notificación ... , tel. ... ; e­ mail ... ), con domicilio electrónico en..., a V.S. respetuosamente digo: l. OBJETO

Juan C. De Caria - /vana Sulla

indistintamente, a su diligenciamiento, especialmente para... 4. Oportunamente se dicte sentencia de remate mandándose llevar la ejecución adelante hasta que se me haga integro pago del capital reclamado, reajustado, intereses y costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA (firma del letrado)

PROMUEVE JUICIO EJECUTIVO POR COBRO DE EXPENSAS COMUNES (ART. 524 CPCN) Señor Juez: ... , constituyendo domicilio en..., Estudio del letrado que me patrocina, º º doctor..., T ... F ... CPACF, CUIT..., IVA Responsable Inscripto, sito en... (Zona de Notificación..., tel. ... ; e-mail ...) , con domicilio electrónico en..., a V.S. respetuosamente digo: l. P ERSONERÍA Conforme lo acredito con ..., soy representante legal, en mi condición de administrador del consorcio de propietarios del inmueble sito en..., de esta ciudad. 11. OBJETO En el carácter invocado vengo a promover juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes contra..., domiciliado en... , por la suma de... , reajustada, con más sus intereses y costas. Se acompaña copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio actor. Asimismo, se deja a salvo el derecho de ampliar la ejecución por las expensas que en el futuro se devenguen, en la forma y con los alcances

VII. Modelos de Escritos Judiciales

previstos por los arts. 540 y 541 CPCN. 111. HECHOS

Según consta en la copia del Reglamento de Copropiedad que se adjunta, la unidad que motiva esta demanda ejecutiva se encuentra sometida al régimen de la propiedad horizontal adeudando su propietario, hasta la fecha, en concepto de expensas comunes, la suma de..., conforme al certificado de deuda expedido de acuerdo a las atribuciones legales y cláusula... del mencionado Reglamento. El certificado de deuda, por otra parte, que reúna los requisitos exigidos por el Reglamento de Copropiedad, como es el presente caso, y conforme lo prevé el art. 524 CPCN, es titulo hábil para abrir la via ejecutiva. Las gestiones amigables realizadas por el suscripto para obtener el pago de las expensas adeudadas no dieron resultado positivo alguno, por lo que he debido optar por recurrir a la justicia. IV. P RUEBA

Se acompañan los siguientes documentos: 1) Reglamento de copropie­ dad; 2) Certificado de deuda; 3) Intimación extrajudicial de pago; 4)... VI. DERECHO

Fundo el derecho que asiste al consorcio que represento, en el art. 524 CPCN, legislación concordante y jurisprudencia imperante en la materia. V. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito a la representación legal invocada y por constituido el domicilio. 2. Se tenga por promovido juicio ejecutivo contra el consorcista..., fun­ dado en deuda por expensas comunes. 3. Se libre contra el ejecutado el pertinente mandamiento de intimación de pago y embargo, autorizándose a su diligenciamiento a... y..., indis­ tintamente, con facultades para... 4. Oportunamente se dicte sentencia de remate, ordenándose llevar la

Juan C. De Caria - /vana Sulla

ejecución adelante hasta hacerse al consorcio integro pago del capital reclamado, reajustado, intereses y costas. Proveer de conformidad, SER A JUSTICIA (firma del letrado)

(firma del representante legal)

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PROMUEVE TRÁMITE POR RECUPERACIÓN DE INMUEBLE ABANDONADO

Señor Juez: º

º

... , abogado, T ... F . . . CPACF, CUIT ... , IVA ... , en representación de ... , constituyendo domicilio procesal en ... (Zona de Notificación ... , tel. . . . , e-mail: ... ), y el domicilio electrónico en ... , en los autos caratulados º ''... " (Expte. n ...), a V.S. respetuosamente digo: l. PERSONERÍA Conforme lo acredito con la copia simple de poder general que acompaño, soy apoderado judicial de ... , con domicilio real en ... 11. OBJETO En el carácter invocado vengo a promover el pertinente trámite informa­ tivo a fin de que, atento a lo previsto por los arts. 1206 y 1219 del CCyC, se haga entrega definitiva a mi mandante del inmueble ubicado en la calle ..., dado en locación a ... , cuyo paradero se ignora . 111. HECHOS Conforme surge del contrato de locación que se acompaña con las firmas de sus otorgantes certificadas por actuación notarial, que también se acompaña, mi poderdante entregó en alquiler a la persona mencionada el inmueble ubicado en la calle ..., por un plazo de ... , a partir de ... , y hasta ... (cláusula ...).

VII. Modelos de Escritos Judiciales

A partir del tercer mes el inquilino dejó de pagar el alquiler e hizo aban­ dono del inmueble llevándose todas sus pertenencias, sin dejar a nadie que haga su veces y sin denunciar nuevo domicilio. Asimismo, dejó de pagar los servicios emergentes de luz y gas, asi como también las expensas ordinarias que estaban a su cargo (cláusula ... ). IV. PRUEBA Además de los documentos mencionados en el punto 111 ofrezco las siguientes pruebas: 1) Mandamiento de constatación: Solicito se libre mandamiento de constatación para que el oficial de justicia compruebe el estado del inmueble cuy a recuperación se gestiona, e inquiera a los vecinos respecto del paradero del inquilino. En el mandamiento se incluirá la autorización a dicho funcionario para solicitar el auxilio de la fuerza pública y allanar el domicilio, incluso uti­ lizando cerrajero si fuera menester. En el caso de comprobarse el abandono del inmueble se procederá a en­ tregarle la tenencia provisoria a mi poderdante. 2) Información sumaria: Se cite a declarar a primera audiencia, conforme lo establece el Art. 197 CPCN, a los siguientes testigos ..., de acuerdo al siguiente interrogatorio: a) Por las generales de la ley. b) Si el señor ... ha habitado en el inmueble de la calle ..., y desde qué fecha. c) En qué carácter el señor ... ha ocupado el mencionado inmueble. d) Si el señor ... ha abandonado el inmueble y en caso afirmativo desde qué fecha y si se ha llevado sus efectos personales. e) Si el señor ... ha dejado en el inmueble a alguna persona que haga sus veces. f) De público y notorio.

VII. Modelos de Escritos Judiciales

los ocupantes y/ o subinquilinos del inmueble de la calle ... , solicitando se los condene a desalojarlo dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública, con costas. 11. HECHOS

Soy propietario del inmueble mencionado, lo que compruebo con el titulo de propiedad que acompaño, y en virtud de que he debido ausentarme del pais por motivos profesionales personas de mal vivir aprovecharon esta circunstancia para cambiar la cerradura e instalarse en él como si fueran los verdaderos dueños. Seguidamente relataré otros hechos que agravan mi situación al no poder hacer el legitimo uso de mi vivienda, causándome perjuicios e inconve­ nientes de toda indole ... 111. PRUEBA

Además de los documentos mencionados en el punto precedente, ofrezco la siguiente prueba: 1) Prueba de reconocimiento judicial: Solicito, en mérito a las particularidades del caso, que se practique, pre­ vio al traslado de la demanda y en los términos de lo previstos por el Art. 680 ter (Ley 25.488), un reconocimiento judicial del inmueble de autos, haciéndose constar en el acta correspondiente la identidad de sus mora­ dores y cuáles son las justificaciones que aducen para ocuparlo. Solicito, asimismo, en virtud de que el inmueble estaba perfectamente amueblado, que en el mismo acto se realice un inventario de los bienes y su estado de conservación. A tales fines se autorizará al suscripto y a su letrado patrocinante para el diligenciamiento de la medida, con la asistencia del defensor oficial en los términos de la norma mencionada. 2) Prueba de confesión: Solicito que se cite a los demandados a absolver posiciones a tener del pliego que se acompañará en el acto de la audiencia que a tal efecto se designe, bajo apercibimiento de ley. 3) Prueba de informes:

Juan C. De Caria - /vana Sulla

Para el eventual caso de que los demandados desconozcan mi condición de propietario solicito el libramiento de oficio al Registro de la Propie­ dad Inmueble para que se sirva informar sobre el carácter de dueño que manifiesto tener. 4) Prueba de testigos: Se cite a los siguientes testigos a declarar a tenor del interrogatorio que acompañaré a la audiencia que a este efecto se señale ... Atento lo dispuesto por el Art. 333, in fine, CPCN (Ley 25.488), expreso que con la declaración de cada uno de los testigos ofrecidos pretendo demostrar los siguientes extremos ... V. DENUNCIA DE SUBINQUILINOS Y /U OCUPANTES En razón de que ignoro la existencia de otros subinquilinos y /u ocupantes en el inmueble de autos me remito a lo que resulte de la diligencia de notificación y de la contestación a la demanda (Art. 681 CPCN). V I. DERECHO Fundo el derecho que me asiste en los arts. 1941, 1944 y eones. del CCyC y 679, 680, 680 bis y eones. del CPCN, asi como también en la doctrina y jurisprudencia imperante en la materia. V II. PETITORIO Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por promovido juicio de desalojo por la causal de intrusión. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la restante que pretendo hacer valer. 4. Se ordene practicar el reconocimiento judicial en la forma peticionada en el punto 111-1. 5. Con su resultado se corra el pertinente traslado al demandado, por el término y bajo apercibimiento de ley. 6. Oportunamente se haga lugar al desalojo por la causal invocada, con

VII. Modelos de Escritos Judiciales

costas. Proveer de conformidad, SERÁ JUSTICI A.

(firma del letrado)

(firma del actor)

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO. CONDENA DE FUTURO Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ... , constituyendo domicilio procesal en ... (Zona de Notificación ... , tel. ... , e-mail: ... ), Estudio del letrado que me patrocina, Dr. ..., T º ... Fº ..., CPACF, CU IT ..., IV A ..., y el domicilio electrónico en ..., en los autos caratulados''... " (Expte. nº ... ), a V.S. respetuosamente digo: l. OBJETO Conforme lo prevé el Art. 688 CPCN, vengo a promover juicio de cono­ cimiento por desalojo anticipado del inmueble de la calle ..., contra ... , con domicilio real en ... , asi como también contra sublocatarios, tenedo­ res precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes, con costas . La razón fundamental de la interposición de esta demanda reside en evi­ tar el retardo que implica la sustanciación del proceso, en caso de incum­ plimiento por el demandado de su obligación de restituir el inmueble al vencimiento del plazo estipulado. En cumplimiento de lo dispuesto por el Art. 681 CPCN manifiesto que desconozco la existencia de sublocatarios u ocupantes terceros, por lo que me remito al resultado de la diligencia de notificación y de la con­ testación a la demanda. 11. HECHOS Según lo demuestro con el contrato de locación que acompaño, con fecha ... alquilé al demandado un local de mi propiedad sito en ...

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Se convino un alquiler mensual de ..., pagadero del uno al cinco de cada mes, pactándose, asimismo, una duración de... años, cuy o vencimiento se opera el... . 111. PRUEBA Además de la documental que se acompaña, ofrezco las siguientes prue­ bas ... IV. DERECHO Fundo el derecho que me asiste en el Art. 688 CPCN, concordantes del Código Civil y Comercial, asi como también en la doctrina y jurispruden­ cia imperante en la materia. V. PETITORI O Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por promovido juicio de desalojo anticipado. 3. Se tenga por acompañada la prueba documental y por ofrecida la res­ tante que pretendo hacer valer. 4. Se corra el pertinente traslado al demandado por el término y bajo apercibimiento de ley. 5. Oportunamente se dicte sentencia condenándose anticipadamente al demandado a desalojar el inmueble reclamado, con costas . Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA (firma del letrado)

(firma del actor)

VII. Modelos de Escritos Judiciales

MANDAMIENTO DE LANZAMIENTO El oficial de justicia de la zona que corresponda se constituirá, con habi­ litación de dias y horas, en el domicilio de la calle ... nº ..., unidad ..., y procederá a desalojar a ... y ocupantes, no obstante titulas que exhibie­ ren, conforme a lo dispuesto en los autos caratulados ''... si desalojo'', º que se tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia ... n ..., a cargo del Doctor ..., Secretaria nº ..., a cargo del suscripto. El auto que ordena el desalojo dice asi: ''Buenos Aires, ... Se encuentra autorizado para diligenciar el presente mandamiento ..., quien está especialmente facultado para requerir los servicios de un ce­ rrajero, designar depositarios de los bienes lanzados y solicitar cualquier otra medida tendiente al debido cumplimiento de la medida siempre que no alteren su objeto. El oficial de justicia está autorizado para hacer uso de la fuerza pública y allanar domicilios en caso necesario, incluso forzando la cerradura. Podrá, asimismo, requerir el auxilio de ..., a los fines de que el médico determine si alguno de los ocupantes del inmueble no se encuentra ca­ pacitado para movilizarse por sus propios medios, y en este caso se lo traslade a ... Dado, firmado y sellado en mi despacho, en Buenos Aires, a los ... dias del mes de ... de ...

(firma del secretario)

SOLICITA SE TENGAN POR CONFESADOS LOS HECHOS (ART. 526, AP. 2, CPCN). SE LIBRE MANDAMIENTO Señor Juez: º

º

..., abogado, T ... F ... CPACF, CUIT ..., IVA ..., por la parte actora, con el domicilio procesal constituido en ... (Zona de Notificación ..., tel. ...,

Juan C. De Caria - /vana Sulla

e-mail: ... ), y el domicilio electrónico en ..., en los autos caratulados ''... " º

(Expte. n ...), a V.S. respetuosamente digo: Atento a que el demandado, debidamente citado, según cédula que co­ rre agregada a fojas ... , no ha comparecido ni justificado su inasistencia, solicito se haga efectivo el apercibimiento de ley teniéndosele por con­ fesados los hechos expuestos en la demanda. Solicito, asimismo, se libre el pertinente mandamiento conforme lo es­ tablecen los Arts. 531 y 542 CPCN, por la suma reclamada, intereses y costas. En el mandamiento se hará constar que ... y ..., indistintamente, están autorizados a su diligenciamiento, con facultades para... Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA.

(firma del letrado)

OPONE EXCEPCIÓN DE TRANSACCIÓN. OBLIGACIONES DUDOSAS (ART. 544, INC. 8, CPCN) Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ... , y constituyendo el procesal en el estudio del letrado que me patrocina, doctor ... , Tº... Fº ... CPACF, CUIT ..., IV A responsable inscripto ..., sito en ..., de esta ciudad (Zona de Notificación ..., tel. ... ; e-mail ...), y el domicilio electrónico en º

..., en los autos caratulados '' ..." (Expte. n ...) , a V.S. digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a oponer al progreso de la acción ejecutiva instaurada en mi contra la excepción de transacción autorizada por el inc. 8 del Art. 544 CPCN. 11. HECHOS

VII. Modelos de Escritos Judiciales

En el caso de autos se encuentran reunidos los requisitos exigidos por el Art. 1641 del CCyC para que exista transacción extrajudicial: ''concesio­ nes reciprocas'' y ''extinción de obligaciones dudosas''. En efecto, del documento que se acompaña surge que: 1) ha habido re­ nuncias o concesiones reciprocas ; 2) los derechos eran dudosos para ambas partes; 3) hay extinción de las obligaciones sobre las que recayó la transacción. El juicio ejecutivo promovido, por lo tanto, resulta improcedente, ya que la transacción constituye, precisamente, un medio preventivo del litigio. 111. PRUEBA DOCUMENTAL

A fin de probar la excepción opuesta se acompaña el convenio firmado en­ tre las partes en el que consta la transacción de las obligaciones dudosas. IV. DERECHO

Fundo el derecho que me asiste en el Art. 544 inc. 8 CPCN, legislación concordante y jurisprudencia imperante en la materia. V. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por opuesta la excepción de transacción y por acompañada la prueba documental, corriéndose de todo ello el correspondiente traslado al ejecutante. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA.

(firma del letrado)

(firma del demandado)

Juan C. De Caria - /vana Sulla

OPONE EXCEPCIÓN DE T RANSACCIÓN. OBLIGACIONES LIT IGIOSAS (ART. 544, INC. 8, CPCN) Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ... , y constituyendo el º º procesal en el estudio del letrado que me patrocina, doctor ... , T ... F ... CPACF, CUIT ..., IVA responsable inscripto ..., sito en ..., de esta ciudad (Z ona de Notificación ..., tel. ... ; e-mail ... ), y el domicilio electrónico en º ..., en los autos caratulados'' ..." (Expte. n ...), a V.S. digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a oponer al progreso de la acción ejecutiva ins­ taurada en mi contra la excepción de transacción autorizada por el inc. 8 del Art. 544 CPCN. 11. HECHOS La transacción, conforme la define el Art. 1641 del CCyC,'' es un contrato por el cual las partes, para evitar un litigio, o ponerle fin, haciéndose concesiones reciprocas, extinguen obligaciones dudosas o litigiosas''. El Art. 1642 del CCyC, además, aclara que '' la transacción produce los efectos de la cosa juzgada sin necesidad de homologación judicial'', ra­ zón por la cual dichas obligaciones no pueden ser materia de un juicio contencioso. Por su parte, y congruentemente con estos principios, el CPCN ha pre­ visto la defensa de transacción como el remedio especifico para impedir el progreso de pretensiones fundadas en obligaciones extinguidas, sean estas litigiosas o dudosas. En el caso de autos, la obligación cuyo cumplimiento se solicita por la via ejecutiva se encuentra extinguida en virtud del convenio transaccional celebrado el ... entre las mismas partes, y que fue presentado el en los autos caratulados '' ... ", que se tramitan ante el Juzgado Nacional de º º Primera Instancia en lo ... n ..., Secretaria n ... 111. PRUEBA

A fin de probar la excepción opuesta se acompaña el escrito acreditatorio

VII. Modelos de Escritos Judiciales

de la existencia de la transacción, homologada judicialmente. IV. DERECHO Fundo el derecho que me asiste en el Art. 544, inc. 8, CPCN, legislación concordante del Código Civil y jurisprudencia imperante en la materia. V. PETITORI O Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por opuesta la excepción de transacción y por acompañada la prueba documental, corriéndose de todo ello el respectivo traslado al actor. 3. O portunamente se la declare procedente y se ordene el archivo del expediente, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

(firma del demandado)

----•---OPONE EXCEPCIÓN DE PAGO (ART. 544, INC. 6, CPCN) Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ... , y constituyendo el procesal en el estudio del letrado que me patrocina, doctor . . . , Tº... Fº. . . CPACF, CUIT ..., IVA responsable inscripto ... , sito en . . . , de esta ciudad (Zona de Notificación ... , tel. ... ; e-mail ... ), y el domicilio electrónico en º ..., en los autos caratulados'' ... " (Expte. n ...), a V.S. digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a oponer al progreso de esta ejecución promovida

Juan C. De Caria - /vana Sulla

en mi contra la excepción de pago autorizada por el Art. 544, inc. 6, CPCN, solicitando su rechazo, con costas. 11. HECHOS

El ejecutante ha iniciado este juicio sobre la base de un contrato de locación, cuya copia se encuentra a fs. ... de estos autos, en el cual se estipuló un alquiler mensual de

S ...,a partir de ...

Según se estipuló en la cláusula ..., el pago se efectuaría por mes adelantado del 1 al 5 de cada mes en el domicilio del locador, sito en ... El locador me reclama la suma de S ... en concepto de alquileres atrasados, la cual, sin embargo, ya fue abonada, según surge del recibo de fecha ... , firmado por el propio actor, y en el cual aparece perfectamente individualizada dicha libranza. Es evidente, entonces, que nada adeudo a ..., por lo que este juicio no puede prosperar. 111.PRUEBA

A los efectos de probar los hechos expuestos ofrezco la siguiente prueba: a) Documental: el contrato de locación que motiva esta ejecución, cuya copia obra a fojas... , asi como también el recibo mencionado en el punto anterior, que se acompaña. b) Confesional: se cite al ejecutante a absolver posiciones y a reconocer documentos de acuerdo con el pliego que oportunamente se acompañará. c) Testimonial: se cite a declarar a las siguientes personas ... d) Pericial: para el caso de que el ejecutante desconozca la firma que se le atribuye, solicito desde ya la designación de un perito caligrafo único de oficio a fin de establecer su autenticidad. IV. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal.

VII. Modelos de Escritos Judiciales

2. Se tenga por ofrecida la prueba mencionada en el punto 11. 3. Oportunamente se haga lugar a la excepción de pago documentado opuesta rechazándose la ejecución, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

(firma del demandado)

----•---OPONE EXCEPCION DE LIT ISPENDENCIA (ART. 544, INC. 3, CPCN) Señor Juez: º

º

..., abogado, T ... F ... , CPACF, CUIT ... , IV A responsable inscripto, en representación de ... , constituyendo domicilio procesal en ... , de esta ciudad (Zona de Notificación ..., tel. ... ; e-mail ... ), y el domicilio º electrónico en ..., en los autos caratulados ''... " (Expte. n ... ), a V.S., como mejor proceda en derecho, digo: 1. PERSONERIA

Conforme lo acredito con la copia simple de poder general que acompaño, soy apoderado judicial de ... , con domicilio real en ... 11. OBJETO

En el carácter invocado vengo en tiempo y forma a oponer al progreso de la acción ejecutiva por cobro de alquileres promovida contra mi poderdante, la excepción de litispendencia autorizada por el Art. 544, inc. 3, CP CN, solicitando su rechazo, con costas. 111. HECHOS

Es universalmente reconocido que la coexistencia de dos procesos idénticos constituye una aberración juridica, no tanto porque puede presumirse que concluyan con sentencias contradictorias -lo cual no es más que una posibilidad-, sino porque no puede admitirse juridicamente

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que sobre una misma causa exista más de una sentencia, aun coincidiendo ambas en la decisión. En el caso de autos se dan, precisamente, todas las condiciones para la admisión de la excepción planteada. En efecto, la litispendencia se funda en otro juicio ejecutivo, seguido entre las mismas partes y en virtud del mismo titulo. Además, el juicio invocado como fundamento de la excepción se encuentra en trámite y en él ha tenido lugar la notificación de la intimación de pago. IV. PRUEBA

En mérito a dificultades insalvables para acompañar en tiempo el testi­ monio del escrito de demanda del juicio pendiente, solicito la remisión de los autos caratulados ''... ", que se tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia ... nº ..., Secretaria nº ... Se acompaña, para mayor recaudo, una copia simple de la demanda eje­ cutiva promovida. V. DERECHO

Fundo el derecho que asiste a mi mandante en el Art. 544, inc. 3, CPCN y en las siguientes disposiciones legales, asi como también en la doctrina y jurisprudencia aplicable al caso ... VI. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito a la representación invocada y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por planteada la excepción de litispendencia y por ofrecida la prueba pertinente. 3. Se corra traslado de la misma al ejecutante, por le plazo y bajo apercibimiento de ley. 4. Se ordene la remisión de los autos ofrecidos como prueba, a cuyo fin se ordenará el pertinente oficio, autorizándose a su retiro de secretaria y diligenciamiento a...

VII. Modelos de Escritos Judiciales

5. En su oportunidad, se declare procedente la excepción de litispendencia opuesta ordenándose el archivo de estas actuaciones, con costas. Proveer de conformidad, SERÁ JU STICI A.

(firma del letrado)

OPONE EXCEPCIÓN DE INCOMPETENCIA (ART. 544, INC. 1, CPCN). PACTO DE COMPETENCIA EN CONVENIO AMPLIATORIO Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ..., y constituyendo el procesal en el estudio del letrado que me patrocina, doctor ... , T º... Fº... CPACF, CUIT ..., IV A responsable inscripto ..., sito en ..., de esta ciudad (Zona de Notificación ..., tel. ...; e-mail ...), y el domicilio electrónico en º ..., en los autos caratulados'' ..." (Expte. n ...), a V.S. digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a oponer al progreso de la pretensión ejecutiva promovida en mi contra la excepción de incompetencia prevista expresamente por el inc. 1 del Art. 544 CPCN. 11. HECHOS El ejecutante acciona sobre la base del contrato de locación firmado en instrumento público con fecha ..., y del que surge un titulo ejecutivo conforme lo establecen los arts. 520, ap. 1, y 523, inc. 1, CPCN. El actor, en consecuencia, promueve la demanda ejecutiva ante V.S., es decir, eligiendo, entre las opciones previstas por el Art. 5, inc. 3, CPCN, el juez del lugar del contrato. Sin embargo, con posterioridad, mi mandante firmó otro convenio de locación, también mediante instrumento público, con fecha ... ampliatorio del mencionado y que no fue acompañado por el ejecutante-,

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en el cual, entre otras cuestiones, se estableció expresamente en la cláusula ..., que ''a todos los efectos legales del presente contrato las partes se someten a la justicia de los tribunales ordinario de la ciudad de ..., provincia de ..., renunciando expresamente a cualquier otra que pudiere corresponder''. En consecuencia, habiéndose pactado expresamente el juez competente -y tratándose de competencia factible de ser prorrogada por conformidad de partes (Art. 1, ap. 2, CPCN)-, la excepción es fundada y debe prosperar. 111. PRUEBA A fin de probar la excepción de incompetencia planteada ofrezco la siguiente prueba... . IV. DERECHO Fundo el derecho que me asiste en los Arts. 1, ap. 2, y 544, inc. 1, CPCN, asi como también en la doctrina y jurisprudencia imperante en la materia. V. P E TITORI O Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito al poder invocado y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por deducida la excepción de incompetencia y por ofrecida la prueba pertinente. 3. Se corra traslado al ejecutante de ella, por el plazo y bajo apercibimiento de ley. 4. O portunamente se haga lugar a la excepción de incompetencia opuesta, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICI A

(firma del letrado)

(firma del demandado)

VII. Modelos de Escritos Judiciales

OPONE EXCEPCIÓN DE FALTA DE PERSONERÍA (ART. 544, INC. 1, CPCN)

Señor Juez: ..., abogado, T º ... Fº ... , CPACF, CUIT ..., IV A responsable inscripto, en representación de ... , constituyendo domicilio procesal en ..., de esta ciudad (Zona de Notificación ..., tel. ... ; e-mail ... ), y el domicilio º electrónico en ..., en los autos caratulados ''... " (Expte. n ... ), a V.S. , como mejor proceda en derecho, digo: 1. PER SONERIA

Conforme lo acredito con la copia simple de poder general que acompaño, soy apoderado judicial de ... , con domicilio real en ... 11. OBJETO

En el carácter invocado vengo en tiempo y forma a oponer al progreso de la pretensión ejecutiva por cobro de alquileres planteada contra mi poderdante, la excepción de falta de personeria autorizada por el inc. 2 del Art. 244 CPCN. 111. HECHOS

Todo proceso debe estar constituido regularmente, significando ello que el actor debe poseer capacidad civil de obrar en juicio (legitimatio ad processum) y, si obra por mandatario, que este tenga poder suficiente y válido también para actuar en juicio. En el caso de autos, el presentante de fojas . . . carece de representación suficiente , por lo que resulta procedente la excepción de falta de per­ soneria interpuesta. En efecto, . . . IV. PRUEBA

A fin de probar la excepción opuesta ofrezco la siguiente prueba ... . V. DERECHO

Fundo el derecho que asiste a mi poderdante en el Art. 544, inc. 2, CPCN, disposiciones concordantes y jurisprudencia imperante en la materia. VI. PETITORIO

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Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte en mérito al poder invocado y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por formulada la excepción de falta de personeria y por ofre­ cida la prueba pertinente. 3. Se corra traslado al ejecutante de la misma, por el plazo y bajo aper­ cibimiento de ley. 4. Se fije el plazo dentro del cual el ejecutante deberá subsanar el de­ fecto de personeria, bajo apercibimiento de tenérselo por desistido del proceso. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA

(Firma del letrado)

OPONE EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA (ART. 544, INC. 9, CPCN) Señor Juez: ... , por mi propio derecho, con domicilio real en ... , y constituy endo el procesal en el estudio del letrado que me patrocina, doctor . . . , Tº. . . Fº ... CPACF, CUIT ..., IVA responsable inscripto ..., sito en ... , de esta ciudad (Zona de Notificación ... , tel. ... ; e-mail ...), y el domicilio electrónico en º ... , en los autos caratulados''... " (Expte. n ...), a V.S . digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a oponer al progreso de la acción ejecutiva por cobro de alquileres instaurada en mi contra la excepción de cosa juzgada autorizada por el inc. 9 del Art. 544 CPCN. 11. FU NDAMENTOS El principio de la cosa juzgada exige que no se reedite la misma cuestión

VII. Modelos de Escritos Judiciales

poniendo en peligro la certidumbre de los derechos judicialmente decla­ rados reconocidos . En el caso de autos, precisamente, el accionante pretende que se vuelva a juzgar una cuestión ya resuelta por los tribunales de justicia. En efecto, como surge del testimonio de la sentencia respectiva que se acompaña, la ejecución fue rechazada en mérito a haber progresado una excepción perentoria, como lo es la de falsedad de titulo. Y como dicho titulo es el mismo que ahora se pretende ejecutar, queda claro que el actor está pretendiendo volver sobre una cuestión en la que ya recayó sentencia definitiva e inamovible . Una vez que la cosa juzgada se halla incorporada al patrimonio de los particulares, todo intento de modificación posterior significa, lisa y lla­ namente, un atentado al derecho de propiedad y, por lo tanto, violatorio de la garantia constitucional. 111. PRUEBA DOCUMENTAL

A fin de demostrar la excepción de cosa juzgada opuesta acompaño el testimonio de la sentencia recaida en los autos caratulados '' ... '', que se tramitaron ante el Juzgado ... nº ..., Secretaria nº ... IV. PETITORIO

Por lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal. 2. Se tenga por opuesta la excepción de cosa juzgada y por acompañada la prueba documental, corriéndose de todo ello traslado al actor. 3. Oportunamente se la declare procedente ordenándose el archivo de las actuaciones, con costas. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA.

(firma del letrado)

(firma del demandado)

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MANDAMIENTO DE INTIMACION DE PAGO Y EMBARGO (LEY 22.172) Buenos Aires, ... Señor Juez ...

SI D Tengo el agrado de dirigirme a V.S. en los autos caratulados ''... '', que se º tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia ... n ..., a cargo del suscripto, Secretaria nº ..., a cargo del doctor ..., sito en ..., a fin de solicitare se sirva disponer lo necesario para que se intime de pago a ..., domiciliado en ... En defecto de pago se procederá a trabar embargo suficiente sobre sus bienes hasta cubrir las sumas mencionadas. En el mismo acto se le hará saber que queda citado para oponer excep­ ciones en el plazo de ... dias , bajo apercibimiento de mandarse llevar la ejecución adelante por el capital reclamado, intereses y costas (Arts. 542 y 544, Cód. Procesal). Se le hará saber, asimismo, lo dispuesto en los siguientes articulas del Código Procesal, que se transcriben en su parte pertinente: Art. 531, inc. 3: ''El oficial de justicia requerirá al propietario de los bienes para que manifieste si se encuentran embargados o afectados por prenda u otro gravamen y, en su caso, por orden de qué juez y en qué ex­ pediente, y el nombre y domicilio de los acreedores, bajo apercibimiento de lo dispuesto en las leyes sobre la materia. Si el dueño de los bienes no estuviere presente, en la misma diligencia se le notificará que debe formular esta manifestación dentro del plazo para oponer excepciones''. Art. 214, ap. 2: '' ... el embargado deberá abstenerse de cualquier acto respecto de los bienes objeto de la medida, que pudiere causar la disminución de la garantia del crédito, bajo apercibimiento de las sanciones penales que correspondieren''. La intimación de pago importará el requerimiento para que el deudor, dentro del plazo para oponer excepciones, constituya domicilio dentro del radio del juzgado, bajo apercibimiento de darle por notificadas automáticamente las sucesivas providencias (Arts. 542, 41 y 133, Cód.

VII. Modelos de Escritos Judiciales

Procesal). El auto que ordena esta medida dice asi: ''Buenos Aires, ... Se encuentran autorizados para diligenciar el presente mandamiento, indistintamente, ... y ..., asi como también para ... Se acompañan las siguientes copias ... Se transcribe, a sus efectos, lo dispuesto en el Art. 8 de la Ley 22.172: ''Los oficios, cédulas, mandamientos y testimonios serán presentados para su tramitación por abogados o procuradores matriculados en la jurisdicción donde deba practicarse la medida. Cuando las personas autorizadas para intervenir en el trámite no revistiesen ese carácter, deberán sustituir la autorización a favor de profesionales matriculados. Salvo limitación expresa asumen todas las obligaciones y ejercen todos los derechos del mandatario judicial, inclusive el de sustituir la autorización. Están fa­ cultados para hacer peticiones tendientes al debido cumplimiento de la medida siempre que no alteren su objeto''. El suscripto es competente para conocer en estos autos (Art. 3, inc. 3, Ley 22.172). El oficial de justicia está autorizado para allanar domicilios y hacer uso de la fuerza pública en caso necesario. Dado, firmado y sellado en mi despacho, en Buenos Aires, a los ... dias del mes de ... de ...

(firma del juez)

MANDAMIENTO DE INTIMACION DE PAGO Y EMBARGO El oficial de justicia de la zona que corresponda se constituirá en el domi­ cilio de ..., sito en ..., y le intimará que dé y pague en el acto la suma de ..., en concepto de capital, más la de ..., presupuestada provisoriamente para responder a intereses y costas, en los autos caratulados ''... '', que se

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tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia ... n . .., a cargo º del Doctor ... , Secretaria n ... , a cargo del suscripto. En defecto de pago se procederá a trabar embarg o suficiente sobre sus bienes hasta cubrir las sumas mencionadas. En el mismo acto se le hará saber que queda citado para oponer excep­ ciones en el plazo de cinco dias, bajo apercibimiento de mandarse llevar la ejecución adelante por el capital reclamado, intereses y costas (arts. 542 y 544, CPCN). Se le hará saber, asimismo, lo dispuesto en los sig uientes articulos del CPCN, que se transcriben en su parte pertinente: Art. 531, inc. 3: ''El oficial de justicia requerirá al propietario de los bienes para que manifieste si se encuentran embargados o afectados por prenda u otro gravamen y, en su caso, por orden de qué juez y en qué ex­ pediente, y el nombre y domicilio de los acreedores, bajo apercibimiento de lo dispuesto en las leyes sobre la materia. Si el dueño de los bienes no estuviere presente, en la misma diligencia se le notificará que debe formular esta manifestación dentro del plazo para oponer excepciones''. Art. 214, ap. 2: ''... el embargado deberá abstenerse de cualquier acto respecto de los bienes objeto de la medida, que pudiere causar la dismi­ nución de la garantia del crédito, bajo apercibimiento de las sanciones penales que correspondieren''. La intimación de pag o importará el requerimiento para que el deudor, dentro del plazo para oponer excepciones, constituya domicilio dentro del radio del juzgado, bajo apercibimiento de darle por notificadas auto­ máticamente las sucesivas providencias (arts. 542, 41 y 133, CPCN). El auto que ordena esta medida dice asi: ''Buenos Aires, ... Se encuentran autorizados para diligenciar el presente mandamiento, in­ distintamente, ... y ..., asi como también para ... Se acompañan las siguientes copias ... El oficial de justicia está autorizado para allanar domicilios y hacer uso de la fuerza pública en caso necesario.

VII. Modelos de Escritos Judiciales

Dado, firmado y sellado en mi despacho, en Buenos Aires, a los ... dias del mes de ... de...

(Firma del secretario)

----•---MANDAMIENTO DE INTIMACION DE PAGO (SIN EMBARGO) El oficial de justicia de la zona que corresponda se constituirá en el domi­ cilio de ..., sito en ..., y le intimará que dé y pague en el acto la suma de ... , en concepto de capital, más la de ..., presupuestada provisoriamente para responder a intereses y costas, en los autos caratulados ''... ", que se º tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia ... n ..., a cargo º del Doctor ... , Secretaria n ..., a cargo del suscripto. En el mismo acto se le hará saber que queda citado para oponer excep­ ciones en el plazo de cinco dias, bajo apercibimiento de mandarse llevar la ejecución adelante por el capital reclamado, intereses y costas (arts. 542 y 544, CPCN). La intimación de pago importará el requerimiento para que el deudor, dentro del plazo para oponer excepciones, constituya domicilio dentro del radio del juzgado, bajo apercibimiento de darle por notificadas au­ tomáticamente las sucesivas providencias (Arts. 542, 41 y 133, CPCN). El auto que ordena esta medida dice asi: ''Buenos Aires, ... Se acompañan las siguientes copias ... Dado, firmado y sellado en mi despacho, en Buenos Aires, a los ... dias del mes de ... de ...

(Firma del secretario)

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MANDAMIENTO DE INTIMACION DE PAGO (LEY 22.172) El oficial de justicia de la zona que corresponda se constituirá en el domicilio de ..., sito en ..., y le intimará que dé y pague en el acto la suma de ..., en concepto de capital, más la de ..., presupuestada provisoriamente para responder a intereses y costas, en los autos caratulados '' ... '', que se tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera º

º

Instancia ... n ..., a cargo del Doctor ..., Secretaria n ..., a cargo del suscripto. En el mismo acto se le hará saber que queda citado para oponer excepciones en el plazo de cinco dias, bajo apercibimiento de mandarse llevar la ejecución adelante por el capital reclamado, intereses y costas (Arts. 542 y 544, Cód. Procesal). La intimación de pago importará e l re que rimie nto para que e l deudor, de ntro de l plazo para opone r e xce pcione s, constituya domicilio dentro de l radio de l juzgado, bajo ape rcibimie nto de darle por notificadas au­ tomáticamente las sucesivas provide ncias (Arts. 542, 41 y 133, Cód. Pro­ cesal). El auto que ordena esta medida dice asi: ''Buenos Aire s, ... Se acompañan las siguientes copias ... Se e ncue ntran autorizados para tramitar e ste mandamie nto, indistinta­ me nte , ... y ..., asi como también para ... Se transcribe, a sus efectos, lo dispuesto en el Art. 8 de la Ley 22.172: ''Los oficios, cédulas, mandamientos y testimonios serán presentados para su tramitación por abogados o procuradores matriculados en la jurisdicción donde deba practicarse la medida. Cuando las personas autorizadas para intervenir en el trámite no revistiesen ese carácter, deberán sustituir la autorización a favor de profesionales matriculados. Salvo limitación expresa asumen todas las obligaciones y ejercen todos los derechos del mandatario judicial, inclusive el de sustituir la autorización. Están fa­ cultados para hacer peticiones tendientes al debido cumplimiento de la medida siempre que no alteren su objeto''. El presente mandamiento se tramitará conforme a lo previsto en el Art. 6

VII. Modelos de Escritos Judiciales

de la ley citada, directamente por la oficina de mandamientos, juzgado de paz, alcaldia o autoridad competente que corresponda al domicilio denunciado. Dado, firmado y sellado en mi despacho, en Buenos Aires, a los ... dias del mes de ... de ...

(firma del secretario)

INTERPONE RECURSO DE REPOSICIÓN CONTRA LA DENEGACIÓN DE LA VÍA EJECUTIVA. APELA EN SUBSIDIO Señor J uez: ..., por derecho propio, con domicilio constituido en el Estudio del letrado que me patrocina, doctor..., T º ... F º ... CPACF, CUIT..., IVA Responsable Inscripto, sito en... (Zona de Notificación ..., tel. ... ; e-mail ...), con domicilio electrónico en..., en los autos caratulados '' ..." (Expte. nº ...), a V.S. respetuosamente digo: l. OBJETO En tiempo y forma vengo a deducir recurso de reposición contra la resolu­ ción de fecha..., por los fundamentos de hecho y de derecho que pasaré a exponer. 11. F UNDAMENTOS En la resolución de fecha... , V. S. denegado la via ejecutiva en mérito a considerar que el instrumento acompañado no se encuentra comprendido entre los titulas que según el articulo... CPCN traen aparejada ejecución. Ello, sin embargo, no es asi por cuanto dicho documento... 111. APELA EN SUBSIDIO Asimismo, para el caso de que V.S. no haga lugar al recurso de reposición, dejo planteado el de apelación en subsidio.

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111. PETITORIO Por l o expuesto, a V.S. solicito: 1. Se tenga por interpuesto en tiempo y f arma recurso de reposición con­ tra la providencia de fecha... 2. Por los motivos señalados, se la revoque por contrario imperio. Proveer de conformidad, ,

SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

APELA Señor Juez: ... , por derecho propio, con el domicilio procesal en el Estudio del letra­ do que me patrocina, doctor..., Tº... Fº... CPACF, CUIT..., IVA Responsable Inscripto, sito en... (Zona de Notificación..., tel . ... ; e-mail ...) , con do­ º micilio electrónico en..., en los autos caratulados '' ... '' (Expte. n ... ), a V.S. respetuosamente digo: Atento a causarme gravamen irreparable la resolución de fojas..., que declara auténtica la firma del documento que se ejecuta, y me sanciona por haberla desconocido, vengo en tiempo y forma a apelar de la misma. Proveer de conformidad, ,

SERA JUSTICIA

(firma del letrado)

(firma del ejecutado)

CAPITULO VIII GLOSARIO INMOBILIARIO § 8.1 Glosario

A A LA ORDEN: Cláusula existente en documentos de créditos. indicando la persona que puede cobrar. A PRIORI: Opiniones fundadas en hipótesis o conjeturas. Puede ser con antelación o previo a algo. A POSTERIOR!: Con posterioridad, después, ulteriormente. Argumento basado en una premisa anterior. A RUEGO: Expresión que acompaña la firma de un tercero que lo hace por otra que no sabe firmar. A TÍTULO GR ATUITO: Lo otorgado, sin obligarse la otra parte a una obligación. ,

A TITULO ONEROSO: Con imposición de carga, obligación o gravamen por ambas partes. AB A ETERNO: Desde la eternidad o desde hace mucho tiempo. AB INITIO: Desde el comienzo o desde el principio. AB INTESTATO: Sin testamento. Muerte de una persona sin dejar testamento o con testamento nulo o incapaz. AD-CORPUS: Designa la venta de un inmueble por un precio total pero sin establecer sus medidas. AD-EFECTUMIUM VIDENDI: Significa a los efectos de tenerlo a la vista. AD-HOC: Para esto. Para el caso. Lo que sirve para un fin determinado y momentaneo. AD-HONOREM: Por el honor. Gratuitamente. Función recibida sin retribución alguna. AD-LITEM: Significa para el proceso.

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AD-LITER AM: Es transcripción hecha con las mismas palabras del autor. AD-PROBATIONEM: Formalidades legales pero al solo efecto de la prueba. AD-REFERÉNDUM: Significa con tal de que la aprue be la autoridad o un tercero. Ejemplo reserva ad referéndum. AD-SOLEMNITATEM: Significa con las formalidade s impue stas por la ley para la validez del acto. ACCESORIAS: Complementos judiciales que siguen a lo principal. ACCESORIO: Lo que se une a la principal o depende de ello. ACCIONISTA: Persona que posee una o más acciones. ACCIÓN JURIDICA: Es todo aque llo que nace de un de re cho y permite pedir justicia ante el órgano jurisdiccional. ACEPTACIÓN: Es la acción de aceptar los términos de un contrato. ACEPTANTE: Es la pe rsona que ace pta pagar un docume nto girado a su cargo. ACERBO HEREDITARIO: Todos los bie ne s que pe rte ne cian a una persona fallecida. ACORDADA: Comunicación de un tribunal superior a otro inferior. Para ordenarle o proponerle algo. También es el acuerdo llegado entre sus miembros sobre un tema. ACRECER: Incrementar. Hacer mayor. Aumentar, enriquecer. Facultad de una persona de poder aumentar su parte de bienes con la porción de otra que deja vacante o no puede recibirla. ACREEDOR: La persona que tiene derecho a pedir algo o a exigir el cumplimiento de una obligación. El que da una cosa. Sin: recibir en dicho acto su equivalente en dinero u otro valor. y por lo tanto tiene derecho ae x1g1r su pago. •

•

ACREEDOR HIPOTECARIO: Persona que presta dinero en hipoteca. ACTA: Relación escrita donde se consigna el resultado de las deliberaciones de un cuerpo o asamblea y sus resoluciones, instrumento redactado por un funcionario público en uso de sus atribuciones. ACTIVO: Todo lo que pose e una pe rsona. Ya sea e n valore s, bie ne s o derechos a su favor. ACTUALIZAR: Puesta al dia de los montos de un contrato. ADENDA: Instrumento por e l cual se agrega información a un e scrito, sin necesidad de re escribirlo.

Glosario

ADEUDAR: Lo que una persona debe a otra. ADJUDICACIÓN: Declaración de que algo concreto pertenece a una persona. Entrega o aplicación que en sucesiones se hacen. Particiones de herencia. En las subastas al entregarlas cosas al mejor postor con la autoridad del juez. ADJUNTO: Lo que está o va unido con algo. AFORO: Valuación que se efectúa sobre las mercaderias que se importan y exportan a los efectos de la fijación de los derechos aduaneros. AGRIMENSURA: Tarea realizada por el agrimensor para brindar un informe sobre: la ubicación, identificación, delimitación y valuación del espacio. ALBACEA: Persona nombrada por el testador, con el fin de asegurar el cumplimiento de su última voluntad. ALÍCUOTA: Porcentaje o proporción de un total. ALQUILER: Contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, con el fin de usar y gozar de un inmueble por un determinado tiempo. ,

,

,

ALQUILER CON OPCION A COMPRA: Clausula de un contrato de locacion, por la cual el locatario tiene el derecho a comprar el inmueble alquilado en una fecha futura por un precio pactado ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Medida vertical del inmueble establecida según la zonificación correspondiente. AMORTIZACIÓN: Depreciación del valor de un activo o un pasivo. AMORTIZAR: Extinguir parcialmente una deuda. ANIMUS: Ánimo, voluntad. Intención. ANIMUS DOMINI: Significa ánimo de dominio o de propiedad. ANIMUS DONANDI: Significa ánimo de donar. ANTICIPO: Pago que se efectúa por adelantado. ANTICRESIS: El derecho real concedido al acreedor. Sobre un inmueble y/ o bienes registrables por un préstamo. a quien el deudor le concedió la posesión para que se cobre. ANULABLE: Cuando un acto juridico no tiene valor por incapacidad parcial del agente o se necesite de una investigación o estuviere viciada por falta de consentimiento, debido a error, fraude, simulación, engaño. APODERADO: Persona a la que se le delega poderes de representación a otra persona que se los ha concedido.

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APORTE: Valor que se incorpora a una empresa en concepto de capital. APROPIACIÓN. Adueñarse de una cosa: tomar su propiedad. ARANCEL: Tarifa o precio fijado para una cosa o servicio. ARBITRAJE: Acción de someter la decisión de un asunto en controversia mediante la intervención de árbitros. ARBITRO: Persona designada para decidir en un arbitraje. ARQUEO: Recuento de dinero o Valores a efectos de cotejarlo con las registraciones contables. ARRENDAMIENTO: Pago por el uso de un bien inmueble. particularmente de carácter rural. ASENTAR: Registrar un importe en una cuenta. ASENTIMIENTO CONYUGAL: Instrumento utilizado para proteger a uno de los cónyuges no titular de un bien. AUDITOR: Profesional que se dedica a revisar y controlar la exactitud en el registro de las operaciones, en los libros de contabilidad de una empresa. AUTOS: Es el decreto judicial dado en una causa civil o criminal. Puede ser interlocutorias o providencias y definitivas o sentencias. AVAL: Garantia dada por un tercero para el pago de un documento.

B BALANCE: Estado demostrativo de la situación patrimonial de una empresa. BARRIO CERRADO: Urbanización cerrada. BASAMENTO: Parte inferior de una edificación sobre la cual se levanta su estructura. BENEFICIARIO: Persona a cuyo favor se ha emitido un documento de crédito. BENEFICIO: Ganancia o utilidad. BENEFICIO DE INV ENTARIO: Derecho del heredero de pagar a los acreedores de la sucesión con el dinero o capital recibido de la herencia únicamente. BIENES: Es toda cosa que le es útil al hombre de alg una forma. Juridicamente. Es todo aquello susceptible de tener valor económico. Lo que está en el comercio.

Glosario

BIENES INMUEBLES: Son aquellos que están anclados al suelo, que no pueden transportarse de un lugar a otro. BIENES GANANCIALES: Son los que se van adquiriendo a titulo oneroso, luego de celebrado el matrimonio. BIENES MUEBLES: Bienes que pueden ser trasladados sin alterar su naturaleza o calidad. BIENES PRIVAT IVOS: Bienes propios, que posee un cónyuge siendo de su exclusiva propiedad. BOLETO: Documento que firman el comprador y el vendedor, en el cual se fijan las condiciones de compra-venta de una propiedad. ,

BUENA FE: Acción que demuestra la buena intención de una o varias de las partes contratantes, a la hora de firmar un contrato. BUILD TO SUIT: Propiedad que se construye a medida de las necesidades especificas de una empresa.

e CALIFICACIÓN: Es la condición que otorga al suelo sus caracteristicas de edificación y usos. CAMPO: Parte de superficie no ocupada por núcleos de población. CANCELACIÓN: Pago total de una deuda. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: Dejar reflejado a través de una escritura pública (inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble) que el préstamo hipotecario se ha pagado. CAPACIDAD: Aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. CAPITAL: Conjunto de recursos bienes y valores disponibles para satisfacer una necesidad. CAPITALIZACIÓN: Acción de incorporar al capital los intereses ganados por el uso del mismo. CARTA DE INTENCIÓN: Propuesta escrita que eleva un individuo o empresa, en la cual indica su interés por adquirir, alquilar o llevar a cabo una operación, en ella se fijan las condiciones para su realización. CARTA DE PAGO: Recibo de pago. CARTA DOCUMENTO: Instrumento de correspondencia mediante el cual se envia una carta a través de una empresa de correo, anoticiando de plena fe que el contenido de la misma fue entregado al destinatario.

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CAUCION: Es lo que se entrega en garantia del cumplimiento de una obligación. CEDEN TE: Persona que cede o transfiere algún derecho o cosa. ,

CEDULA: Nota que cita a una persona, o comunica una resolución. CÉDULA CATASTRAL: Informa de los datos fisicos y económicos de los bienes inmuebles que constan en el Catastro. CESIÓN: Negocio juridico por el cual una de las partes (cedente) trasmite a la otra (cesionario) la titularidad juridica que ostenta sobre una cosa. CESIONARIO: Persona a cuyo favor se efectúa la cesión o transferencia de un derecho. CHALET: Casas con techos con caida, generalmente de tejas, y con jardin. CHEQUE: Orden de pago librada contra un banco que permite a la perso­ na que lo recibe cobrar un monto de dinero. CHEQUE AL PORTADOR: Cheque que se emite sin un destinatario expreso, que puede ser cobrado por cualquiera que lo presente ante la entidad financiera que figura en el mismo. CHEQUE CRUZADO: Cheque que el que lo entrega traza en su cara princi­ pal dos barras paralelas que le impiden ser cobrado en efectivo, el mismo se debe depositar. CHEQUE NOMINATIVO: Cheque que únicamente puede cobrar la persona cuyo nombre figura en él. CLUB HOUSE: Espacio común de sociabilización en un country. CO-HOUSING: Comunidad cohesionada por su forma de entender la rela­ ción entre vida privada y vida común. Está formada por viviendas priva­ das y servicios comunes. Está planeada y gestionada por sus residentes, según el modelo que ellos mismos deciden, lo que les permite definir el proyecto según sus necesidades especificas reales. COMISIÓN: Término utilizado para hacer referencia a los honorarios que percibe un corredor inmobiliario previo a la sanción de la ley 25.028. COMISIONISTA: Persona que realiza negocios a nombre de otra. COMIT ENTE: Persona que encarga a otra (comisionista) la ejecución de ciertos actos por su cuenta. COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe en préstamo gratuito un inmueble, con la obligación de restituirlo.

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COMPRADOR: Persona que adquiere un bien y en contraprestación paga un precio. En el mercado inmobiliario es quien adquiere el inmueble y está obligado a pagar el precio. COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una propiedad determinada y otra persona a pagar un precio cierto por ella, en dinero o pago equivalente, contrayendo derechos y obligaciones. CONCURSO: Procedimiento judicial. CONDICIONADO A COMPRA: Inmueble ofrecido a la venta cuyo propietario se reserva el derecho de avanzar con dicha operación, sujeto a conseguir otra propiedad para mudarse. CONDOM INIO: Cuando una cosa pertenece en común a dos o más personas. CONDONACIÓN: Renuncia de un crédito, perdón o remisión de una deuda u obligación. CONSIGNATARIO: Es el que tiene como depositario dinero u otro bien, que otro le entrega, con autorización judicial. CONSORCIO DE PROPIETARIOS: Conjunto de todos los copropietarios de un inmueble determinado sometido al régimen de propiedad horizontal. CONTRATOS: A cuerdo por el cual dos o más partes, se comprometen a respetar y cumplir una serie de condiciones. CONTRATO DE LOCACIÓN: Instrumento por el cual se determinan las condiciones de alquiler de un inmueble. CONTRATO DE PERMU TA: Contrato que consiste en el intercambio de prestaciones o bienes para conseguir un beneficio, el mismo no posee prec10. COPROPIETARIO: Persona propietaria de un inmueble conjuntamente con otros. CORREDOR INM OBILIARIO: Profesional que en forma normal, habitual y onerosa intermedia entre la oferta y la demanda en negocios inmobiliarios ajenos. Regulada la profesión por la Ley 20.266. COSTAS: G astos que se deben pagar en un proceso judicial. CO TO DE CAZA: Territorio limitado para la caza. COUNTRY: Son conjuntos inmobiliarios residenciales cerrados, que poseen espacios comunes con amenities, regulados por un reglamento interno. CRÉDITO HIPOT ECARIO: Crédito respaldado por una garantia hipotecaria. CROWDFUNDING: Red de financiación colectiva, que permite que se financie un determinado proyecto, con el aporte de varias partes.

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CUADRA: Espacio lineal que ab arca de las dos esquinas formada por la intersección de una calle. CUL DE SAC: Denominación que se le otorga a las calles sin salida que terminan en una vuelta o rotonda. CUOTA: Montos que abonan los titulares del préstamo de forma mensual, trimestral o anual. CURTAIN WALL: Fachada de vidrio de un edificio que se apoya en una estructura de aluminio.

D DACIÓN EN PAGO: Pago mediante la entrega del producto de los bienes dados en garantia. DACIÓN EN PAGO EN LA HIPOTECA: Entrega de un b ien para saldar una deuda. DADIVA: Cosa que se da sin ob ligación, ya sea por generosidad, por compensar o asegurar algo incorrecto. DAÑO: Mal material o moral causado a una persona. DAÑOS Y PERJUICIOS: Es el mal que se causa a una persona, a una cosa y la pérdida de ganancia o utilidad, lo que provoca la indemnización correspondiente. DECLARACIÓN DE HEREDEROS: Resolución dictada por un juez, por la cual se reconoce el carácter de heredero universal a una o varias personas. DENSIDAD POBLACIONAL BRUTA: Es la relación entre la pob lación de un área o zona y la superficie total de la misma. DENSIDAD POBLACIONAL NETA: Es la relación entre la pob lación de un área o zona y la superficie de sus espacios edificables. DEPÓSITO (EN UN CONTRATO DE LOCACIÓN): Monto que el locatario abona al locador y éste retiene hasta el final del contrato, para asegurar el cumplimiento del mismo. DEPÓSITO INDUSTRIAL: Inmueb le destinado a almacenar b ienes, el cual posee una estructura de hormigón armado o tinglado, generalmente. DEPRECIACIÓN: Desvalorización de un inmueble a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia. DERECHO DE DOMINIO: Derecho real en virtud del cual una persona ejerce el uso, goce y disposición sobre un inmueble.

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DESALOJO: Acto por el cual se despoja a una persona de la posesión material de un inmueble, por orden de la autoridad judicial. DESINSACULADO: Sorteado, designado extrayendo la bolilla. DESISTIMIENTO: Acción y efecto de desistir o abdicar un derecho o apartarse voluntariamente de la ejecución de un delito; renuncia a un pacto que se ha iniciado. DIVIDENDO: Parte del beneficio que le corresponde a cada acción. DIVISA: Moneda extranjera. DOCUMENTO: Escrito por el cual se prueba o acredita algo, en un sentido comercial se emplea este término para designar en forma particular a los pagares. DOCUMENTO PRIVADO: Instrumento que contiene un compromiso entre dos o más personas que lo firman. DOCUMENTO PUBLICO: Documento en cuya firma interviene un funcionario público, generalmente un escribano. DOLO: Acto de engaño o malicia llevado a cabo en perjuicio de una persona. E

EDICTO: Decreto publicado por la autoridad competente, con el fin de promulgar una disposición. EDICTO JUDICIAL: Es la forma pública de hacer conocer una resolución judicial, por medio del boletin judicial, a la que puede sumarse otro diario designado por el juez. EDIFICIO CLASE A: Edificios con buenos accesos de transportes y ubicación, son modernos, luminosos y con buenas vistas. Sus terminaciones son buenas. Generalmente se utilizan para alquiler de empresas de un alto poder adquisitivo. EDIFICIO CLASE AAA: Edificios que cumplen con la certificación de eficiencia energética, calidad ambiental en interiores y gestión ambiental. Generalmente se utiliza para alquiler de empresas internacionales o multinacionales. EDIFICIO CLASE B: Edificios con plantas libres de más de 150m2, calidades medias, altas o muy altas; y ubicaciones que no se consideran buenas como los edificios A o AAA EDIFICIO CLASE C: Edificios antiguos que no han sido modernizados.

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EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS: Edificio colindante separado por medianeras. EFECTO RETRO ACTIVO: Cuando la ley se aplica a situaciones juridicas anteriores a su promulgación. EFECTO SUSPENSIVO: Se produce cuando un recurso contra la resolución de un juez o trib unal, paraliza la ejecución del fallo del inferior. EJECUTAR: Llevar a cabo una sentencia judicial. EMANCIPACIÓN: Concesión legal que produce la liberalización del menor de la patria potestad o de la tutela, concediéndole la facultad de regir su persona y sus bienes. ENAJENAR: Vender, donar o ceder el derecho o dominio que se tiene sobre un bien o propiedad. ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO: Acto formal mediante el cual el escribano en presencia del vendedor y comprador instrumenta la venta de una propiedad, perfeccionando la misma luego de firmar la escritura. ESTUDIO DE FACTIBILID AD: Herramienta que se utiliza para tomar la decisión de abandonar o continuar un proyecto. EXPROPIACIÓN: Venta forzada de todo o parte de una propiedad para obras de utilidad pública. EXTINCIÓN: Cese: cesación; término: conclusión F

F.O.S.: Factor Ocupacional del Suelo. Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupado por el edificio y la superficie del terreno. F.O.T.: Factor Ocupacional Total. Estab lece la superficie máxima cons­ truible en cada terreno. FACHADA: Parte exterior de un inmueble. FEHACIENTE: Lo verdadero, fidedigno, auténtico, merecedor de crédito. FIADOR: Persona que responde por otra, en el caso de que ésta no cumpla la obligación de pago que contrajo. FINC A: Vivienda. FI ANZA: Toda ob ligación sub sidiaria que asegura la ob ligación principal. Responsabilidad contraida por el fiador. FOLIO: Cada una de las páginas de un libro.

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FONDO DE COMERCIO: Conjunto de bienes tangibles e intangibles que constituyen una unidad económica. FUNGIBLE: Que se consume con el uso.

G GALPON: Bien inmueble, utilizado para actividades comerciales o industriales. GARANTE: Persona que responderá incumplimiento por parte del locatario.

económicamente

ante

el

GARANTÍA: Responsabilidad que asume una persona a obligarse por un compromiso tomado por otra. GRAVAMEN: Carga o impuesto que se aplica sobre un inmueble. H

HALL: Recibidor. Lugar de recepción. HECHO IMPONIBLE: Acto u operación que genera la obligación de pagar un determinado tributo o impuesto. HECHO: Acción. Suceso. Acontecimiento. Obra. Asunto, material, caso que es objeto de una causa o litigio. HECHO JURÍDICO: Suceso o situación que da lugar al nacimiento de de­ rechos y sus modificaciones. Transmisión o extinción de derechos y obligac1ones. HECTÁREA: Superficie de terreno que equivale a 10.000 m2. HERENCIA: Derechos de heredar o suceder a una persona fallecida, por ley o por testamento y excepcionalmente por contrato. HIJUELA: En derecho es el documento donde se enumera detalladamente luego del inventario. Evalúo y partición, los bienes que le corresponde a cada heredero. También es el conjunto de los bienes heredados. HIPOTECA: Garantia real sobre un bien inmueble que garantiza un crédito de dinero. HVAC: Heating, Ventilation, y Air Conditioning (calefacción, ventilación y aire acondicionado), que se refiere a los equipos y sistemas utilizados para calefaccionar y enfriar un edificio.

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IMPUESTO: Extracción de riqueza. INCAPAZ: Persona imposibilitada de manifestar su voluntad. INHIBICIÓN: Impedimento que pone el acreedor al deudor por la via ju­ dicial, cuando se procura que no disponga de sus bienes presentes y fu­ turos, hasta pagar la deuda; en especial cuando no se le conocen bienes para embargar. INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la compraventa, alquiler u otra operación de todo tipo de bienes inmue­ bles. INMUEBLE: Bien que no puede ser separado del lugar en el que se halla. INQUILINO: Persona que alquila un bien para su uso. INSOLVENCIA: Imposibilidad de cumplir las obligaciones por falta de recursos. INTERESES: Utilidad que produce un capital que se presta, se designa asi también a lo que se cobra por mora en el pago de deudas no canceladas en la época convenida. INTIMACION: Requerimiento riguroso. Orden o mandamiento. Generalmente, exigiendo el cumplimiento de una obligación, suele ser acompañada por un apercibimiento de pagar una indemnización o de una resolución de contrato. IPC: Indice de precios al consumidor IRRETROACTIVIDAD: Principio legislativo y juridico, según el cual, las leyes no tienen efecto en cuanto a los hechos anteriores a su promulgación. Reconoce en derecho civil algunas excepciones, como las leyes de orden público en derecho civil. Constitucionalmente está prohibido en la legislación penal. IRREVOCABLE: Lo que no se puede revocar o deshacer juridicamente. J

JURIS ET DEJURE: De derecho; por derecho: de pleno y absoluto derecho: presunción que no admite prueba en contrario. JURIS TANTUM: Lo que resulta del derecho y de las presunciones legales que admiten prueba en contrario. JURISDICCIÓN: Es potestad. Poder. Dominio. Se refiere a la materia espe­ cifica o al territorio en que se ejerce la autoridad.

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JURISPRUDENCIA: Es una ciencia del derecho, el conjunto de sentencias que determinan un criterio determinado en una clase de asuntos. Es tam­ bién la interpretación de los jueces en la aplicación de una ley en un •

•

•

JUlClO.

L

LAYOUT: Planificación y distribución de un espacio determinado. LEASING INMOBILIARIO: Ver alquiler con opción a compra. LIBRE DE CARGAS: Inmueble sobre el que no pesa ninguna limitación a su dominio. LLAVE: Valor nominal que se asigna a un negocio o comercio, en razón de su ubicación, clientela u otras circunstancias. LLAVE EN MANO: Es aquel en que el contratista se obliga frente al contra­ tante a cambio de un precio, construir una obra determinada. LOCAL: Bien inmueble con destino comercial o profesional. LOCADOR: El propietario de un inmueble que ofrece el derecho de tenen­ cia para su uso y goce a un locatario. LOCATARIO: Inquilino de un inmueble dado en locación. LODGE DE PESCA: Lugar de descanso para pescadores. M

MANCOMUNADO: Obligación que toman sobre si dos o más personas. MANDA: Oferta de dar una cosa a otra. Donación por testamento. MANDAMIENTO: Orden de un superior a uno inferior. Decreto u orden emanada de un juez por escrito, para que el oficial de justicia efectúe la diligencia ordenada. MANDANT E: Persona que confia a otra la gestión o realización de un asun­ to. MANDATARIO: Persona que acepta la misión de gestionar o realizar un asunto. MANDATO: Contrato en el que una persona se obliga a realizar, por cuenta de otra, actos o servicios. MARCA DE FABRICA: Nombre o enseña que el industrial coloca a las mercaderias que produce para diferenciarlas de otras similares.

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NULIDAD RELATIVA: Lo que debe ser alegado y juzgado para surtir efecto la invalidez. NULO: Instrumento que no tiene valor. Puede ser de nulidad absoluta, manifiesta o relativa

o OBLIGACIÓN: Documento por el cual se reconoce una deuda o se promete su pago. Se emplea como sinónimo de pagare. OBLIGACIÓN CONDICIONAL: Es la que depende de un acontecimiento fu­ turo e incierto, la adquisición de un derecho o la resolución del ya ad­ quirido. OBLIGACIÓN CON PLAZO: Cuando se adquiere por un acontecimiento fu­ turo pero cierto, que deberá cumplirse. OBLIGACIÓN DE DAR: Es aquella por la cual una persona se compromete a entregar una cosa a otra; o transmitirle un derecho. OBLIGACIÓN DE HACER: Consiste en tener que realizar un acto o prestar • un serv1c10. •

OBLIGACIÓN DE NO HACER: Es la abstención de hacer algo o de prestar un serv1c10. •

•

OBLIGACIÓN LEGAL: Es la establecida por ley o reconocida rigurosamen­ te. OCUPACIÓN: Modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. OFICIO: Comunica disposiciones, consultas, ordenes e informes. ONEROSO: Que tiene un costo, no es gratuito. p

P.H.: Propiedad Horizontal. ,

PAGARE: Documento por el cual una persona reconoce a otra su obligación de pagarle una cantidad de dinero en la fecha que figura en el. PARCELA: Parte en que se divide un terreno. PERICIA: Estudio ordenado por un juez, sobre una cuestión que realiza un profesional llamado perito. PERIODO DE AMORTIZACIÓN: Plazo de tiempo que se tarda en devolver un préstamo.

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PERITAJE: Informe pericial. PERITO: Especialista en una ciencia , arte u oficio. PERMUTA: Trueque, cambio de una mercaderia por otra /s, de igual valor en su conjunto. PERSONA FÍSICA: Persona individual o natural sujeta de derecho. PERSONA JURÍDICA: Individuo o entidad que sin tener existencia individual fisica , esta sujeta a derechos y obligaciones. PLANO DE ZONIFICACIÓN: Es un plano que describe los usos permitidos de la tierra bajo la ordenanza de zonificación. PLAYROOM: Cuarto de juegos, sala de estar, espacio para esparcimiento. PLAZO DE ALQUILER: Dura ción de un contra to de alquiler. Minimo de 3 años para vivienda y comercio. PODER: a utoriza ción que una persona da a otra , pa ra que a ctúe en su nombre. PODERDANTE: Persona que da un poder. POSESIÓN: Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. (Art. 1909 CCyC) POOL DE INVERSIÓN: Esquema de inversión inmobiliaria, se convierten en accionistas en ba se a su inversión. POSESIÓN JUDICIAL: Es la otorgada por el juez. POSTOR: Quién ofrece un precio por una cosa . Quién oferta en una subasta, remate o almoneda. PRECIO VIL: Es el precio inferior al costo. PREDIO: Finca . Tierra. Propiedad. PRENDA: Objeto que se da en ga ra ntia de un présta mo. Contra to real sobre una propiedad mueble garantizando un préstamo u obligación. PRESCRIPCIÓN: Consolidación de una situación juridica por el transcurso del tiempo. Sea adquisitiva o usucapión: sea liberatoria, que anula una obligación y la transforma en obligación natural. PRESUNCIÓN: Conjetura. Suposición. Sospecha, decisión legal salvo prue­ ba en contrario. PRESUN JURIS ET DE JURE: Suposición lega l que no a dmite prueba en contrario.

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RESERVA DE LOCACIÓN: Documento escrito que ofrece el locatario al lo­ cador en el cual consta el monto de la reserva y las condiciones propues­ tas para el alquiler del inmueble. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: Oficina pública donde se efectúa la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Dando publicidad. REMATADOR: Ver Martillero. REMATE: Venta al mejor postor, realizada por un martillero, en pública subasta. RENEGOCIACIÓN DE CONTRATO: Instancia en la que se establecen nuevos términos y condiciones sobre un contrato. RENTA: Benefic io que rinde algo, en el c aso de la loc ac ión el c obro del canon locativo. RENTABILIDAD: Relac ión entre la inversión realizada y el rendimiento económico que ha producido esa inversión. RESARCIR: Indemnizar o compensar. RESCINDIR: Dejar sin efecto un contrato. RIPTE: Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

s SALDO: El producto obtenido de la diferencia entre egresos e ingresos. SEMOVIENTE: Que se mueve por si mismo, que tiene vida; el ganado va­ c uno, por ejemplo. SEÑA O SEÑAL O ARRAS: La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada. SERVIDUMBRE: Derec ho limitativo del dominio ajeno establec ido sobre una finca a favor de la propiedad de otro, con carácter de derecho real. SÍNDICO: Sujeto que en una quiebra es el encargado de liquidar el activo y el pasivo del deudor. SUB-JUDICE: Pendiente de resolución judic ial, caso o cosa opinable. SUBALQUILER: Contrato donde el loc atario alquila a un terc ero el bien locado. SUBASTA: Venta pública de bienes al mejor postor.

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SUCESIÓN: Sustitución de una persona por otra, derechos y obligaciones que se trasmiten; también lo son por causa de muerte formando una continuidad. SUITE: Dormitorio con baño individual privado. SUPERFICIE DE ALFOMBRA: Superficie de una oficina, excluyendo servicios (cocina, baño, palier, etc.) SUPERFICIE LIBRE: Porcentaje de terreno que no puede ser ocupado y queda libre de edificaciones. SUPERFICIE TOTAL: Superficie total que tiene una propiedad teniendo en cuenta las áreas comunes del edificio (ascensores, escaleras, etc.). T

TASA: Tributo por la prestación de servicios o la realización de activida­ des en régimen de derecho público. TASACIÓN: Estimación del valor de mercado de una propiedad. TESTADOR: Persona que hace un testamento. TESTAFERRO: Persona que presta su nombre a un tercero para un negocio aJeno. ,

TESTAMENTARIA: Ejecución de lo dispuesto en el testamento. TESTAMENTARIO: Ver albacea. TESTAMENTO: Documento en el cual se expresa la última voluntad de una persona, en la que dispone de bienes y asuntos que le atañen, para después de su muerte. TÍTULO: Documento que demuestra la compra, modificación o extinción de un derecho real. TÍTULO DE PROPIEDAD: Escritura que acredita la propiedad de un inmue­ ble. TÍTULOS PERFECTOS: Titulos que no poseen gravámenes, embargos o me­ didas cautelares. TOILETTE: Baño que no posee ducha ni bañera, en algunos paises se lo denomina medio baño. TRACTO ABREVIADO: Tiene por finalidad realizar la venta de un inmueble en sucesión, un heredero vende un inmueble a un tercero. La finalidad es abreviar un paso en la transferencia del bien. ,

TRIFASICO: Circuito eléctrico sometido a tres fases, o corrientes alterna-

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tivas simultáneas.

UNIDAD COMPLEMENTARIA: Unidades que componen el inmueble en pro­ piedad horizontal, generalmente son las cocheras o bauleras. UNIDAD FUNCIONAL: Cada una de las unidades que componen un inmueble en propiedad horizontal. URBANISMO: Ciencia o técnica, relativa a la creación y desarrollo. Re­ forma y progreso de una ciudad, conforme a sus necesidades naturales, sociales y medios de cada época. USO: Acción y efecto de servirse de una cosa. Emplearla, utilizarla, prác­ tica general o extendida; moda: modo peculiar de proceder. Derecho de percibir gratuitamente los frutas de una cosa ajena. USUCAPIÓN: Prescripción adquisitiva, modo de adquirir mediante una po­ sesión tranquila a largo plazo. En concepto de dueño. USUFRUCTO: Derecho real de uso, goce, disfrute o aprovechamiento que obtiene el usufructuario sobre un bien cuya propiedad reside en otra persona. V

VALOR CATAST RAL: V alor administrativo para cada bien inmueble integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. VALOR PLOT TAGGE: Es el aumento del valor combinando parcelas adyacentes en una parcela más grande. VALUACIÓN: Ver tasación. V ENDEDOR: Persona que vende un inmueble a cambio de una retribución monetaria. V ENTA: Enajenación de una cosa por dinero. V ICIO: Mala conducta, mala calidad, falsedad.

z ZONA: Sector con alguna caracteristica especial.

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ZONAS COMUNES: Espacios utilizados por todo los habitantes de un edificio. ZONA COMERCIAL: Lugar destinado a la localización de comercios mino­ ristas como uso predominante. ZONA DE ESPARCIMIENTO: Lugar destinado a espacios verdes y parques de uso público (Ejemplo: P lazas). ZONA INDUSTRIAL: Lugar destinado a la localización de actividades industriales. ZONA RESIDENCIAL: Lugar destinado a la localización de viviendas como uso predominante y a veces exclusivo. ZONIFICACIÓN: División geográfica en sectores heterogéneos, con forme a criterios.