Kaya Dari Bisnis Properti.pdf

Dadan Darmawan

kaya dari

bisnis properti Tip & Trik Bisnis Tanah, Rumah, Rumah Kos, Kios, Apartemen, dan Menjadi Agen Properti

kaya dari bisnis properti Tip & Trik Bisnis Tanah, Rumah,Rumah Kos, Kios, Apartemen, dan Menjadi Agen Properti

Penulis : Dadan Darmawan Penyunting : Yoga Anggoro Sampul & layout : EM. Giri Prastowo Redaksi Jl. H. Montong No. 57 Ciganjur - Jagakarsa Jakarta Selatan 12630 Tlp. (021) 78883030; (ext. 213, 214, 216) Faks. (021) 7270996 Email : [email protected] [email protected] Web : www.visimediapustaka.com Pemasaran Transmedia Pustaka Jl. Kelapa Hijau No. 22, Jagakarsa, Jakarta Selatan 12620 Tlp. (hunting) (021) 78881850 Faks. (021) 7863112 Email: [email protected] Cetakan pertama, April 2009 Hak Cipta dilindungi Undang-undang Katalog Dalam Terbitan (KDT) Darmawan, Dadan Kaya dari bisnis properti, tip & trik bisnis tanah, rumah,rumah kos, kios, apartemen, dan menjadi agen properti/Dadan Darmawan; penyunting,Yoga Anggoro -- Cet.1. -- Jakarta:visimedia, 2009 viii + 124 hlm; 140 x 210 mm ISBN 979-065-030-2 1. Bisnis/Rumah I.Judul II. Yoga Anggoro

ii

Prakata

Berinvestasi di bidang properti sering dikatakan sebagai jenis usaha yang sangat unik dan bergengsi. Tidak saja mendatangkan profit yang cukup lumayan besar, usaha ini menuntut kita untuk jeli melihat peluang yang ada dan saat yang tepat untuk mendapatkan keuntungan. Buku ini merupakan panduan aplikatif untuk praktik sehari-hari dan banyak orang sudah memahami dan melakukannya. Dalam hal ini penulis hanya menuangkan ke dalam bentuk tulisan secara sistematis bersumber dari beberapa literatur buku, makalah, majalah, surat kabar, seminar, dan situs internet yang berkaitan dan penalaran serta pengalaman pribadi dari penulis. Semoga buku ini memberikan banyak manfaat dan pencerahan bagi siapa saja yang membacanya dan menjadikan inspirasi untuk memulai dan mempraktikan berinvestasi di properti.

Jakarta, April 2009 Penulis

iii

Terima Kasih Selalu… Alhamdulillahirobbil alamin. Segala puji hanya milik Allah yang tiada henti-hentinya memberikan nikmat kepada penulis, baik sehat, iman, maupun rezeki. Pada kesempatan ini perkenankan penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada Bapak Susanto selaku Komisaris Era Odelia, Ibu Johanna Kemal selaku member broker Era Odelia, Ibu Sandra Sondakh, Mimi bagian Office Coordinator Era Odelia, semua teman marketing Era Odelia, segenap karyawan Era Odelia yang telah banyak memberikan inspirasi untuk penulis. Ibuku tersayang Hj Indasyah, kakak-kakak Susi Indriyanti, Dedih Budiman, Hendi Haryadi, adik penulis Dini Widiyanti dan M. Firmansyah yang telah banyak mendukung dan memberikan semangat bagi penulis untuk menyelesaikan buku ini. Tidak lupa kepada Bapak Anthonius Riyanto, Bapak Hikmat Kurnia selaku Direktur Kelompok Agromedia, Bapak Fuad, Bapak Mulyono, dan Mas Yoga yang telah memberikan kesempatan dan bimbingan kepada penulis untuk membuat buku ini, penulis ucapkan banyak terima kasih atas keluasan hati dan kebersamaanya. Dan berbagai pihak, baik langsung maupun tidak langsung membantu terbitnya buku ini. Semoga budi baik yang diberikan akan menjadi amal yang sangat bernilai di hadapan Allah SWT. Amin.

iv

Daftar Isi

Prakata Terima Kasih Selalu Daftar Isi

iii iv v

Pertama

Bisnis Properti sebagai Back Up Bisnis Utama A. MENGEDUK RUPIAH DARI BISNIS PRO­PERTI B. SIAPA SAJA PELAKU INVESTASI PRO­PERTI? C. ENAM LANGKAH MENCIPTAKAN KEKA­YAAN MELALUI PROPERTI

1 2 3 4

Kedua

Langkah Cerdas Investor Properti A. Jangan Cumi (Cuma Mimpi) B. Menjadi Miliarder dalam Usia 25 Tahun

11 12

Ketiga

Faktor Penentu Investasi Tanah, Rumah, Rumah Kos, Kios, dan Apartemen A. TEKNIK PERBANDINGAN DATA PASAR TERHADAP PENILAIAN TANAH 15 B. KRITERIA DATA PEMBANDING 16 C. TIGA FAKTOR PENENTU INVESTASI TA­NAH, RUMAH, RUMAH KOS, KIOS, DAN APARTEMEN 16 v

D. FAKTOR DASAR YANG MEMENGARUHI NILAI TANAH, RUMAH, RUMAH KOS, KI­OS, DAN APARTEMEN

19

Keempat

Investasi Rumah A. LIMA HAL PENTING DALAM MEMBELI RUMAH B. LANGKAH PENTING DALAM MEMBELI RUMAH C. WAKTU YANG TEPAT UNTUK MEMBELI RUMAH D. CARA MENGHITUNG PROFIT INVESTASI TANAH DAN RUMAH

21 21 22 24 27

Kelima

Menyewakan Rumah

A. DASAR HUKUM B. KETENTUAN SEWA-MENYEWA C. FAKTOR YANG MEMENGARUHI HARGA SEWA

33 33 34 35

Keenam

Memaksimalkan Keuntungan dari KPR A. JAMINAN MEMILIKI RUMAH B. JENIS PEMBIAYAAN KPR C. PERSYARATAN KPR D. PERHITUNGAN BUNGA KPR

39 39 41 43 48

Ketujuh

Apartemen Murah Bersubsidi A. B. C. D. vi

APARTEMEN BERSUBSIDI RUSUNAMI) DARI RP88 JUTA! BEBERAPA HAL YANG PERLU DIKETAHUI SAAT AKAN MEMBELI APARTEMEN BERSUBSIDI LANGKAH-LANGKAH MEMBELI APAR­TEMEN BERSUBSIDI

51 52 55 56 57

E. F.

PERSYARATAN KEPEMILIKAN APARTEMEN BERSUBSIDI CONTOH ILUSTRASI PERHITUNGAN DA­L AM MEMBELI APARTEMEN BERSUB­SIDI

58 60

Delapan

Rumah Kos A. BISNIS RUMAH KOS B. CONTOH PERHITUNGAN KEUNTUNGAN RUMAH KOS

63 63 65

Kesembilan

Meraup Rupiah di Bisnis Kios A. CARA MUDAH MEMILIH KIOS DI MAL B. UNTUK DISEWAKAN ATAU DIPAKAI SENDIRI?

67 67 70

Kesepuluh

Pajak A. B. C.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) PAJAK PENGHASILAN (PPh) BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

73 73 78 79

Kesebelas

Mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) A. B. C. D.

MENGURUS IMB HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM PROSES PERMOHONAN IMB PROSEDUR MENGURUS IMB Mekanisme pendaftaran IMB

81 81 82 83 85

vii

Keduabelas

Sukses Menjadi Agen Properti A. B. C.

PROFIL AGEN PROPERTI MANFAAT AGEN PROPERTI BIAYA JASA AGEN PROPERTI DAN BA­TASAN WAKTU PENJUALAN

91 92 93 95

Lampiran

97

LAMPIRAN I PERJANJIAN SEWA-MENYEWA

99

LAMPIRAN II CONTOH PERJANJIAN JUAL-BELI/SURAT PENGIKATAN JUAL-BELI

105

LAMPIRAN III KILASAN BERITA PERKEMBANGAN PROPERTI DI INDONESIA

110

LAMPIRAN IV LOKASI APARTEMEN BERSUBSIDI DI JABODETABEK

115

LAMPIRAN V DAFTAR ISTILAH

119

Daftar Bacaan Tentang Penulis

121 123

viii

Pertama

Bisnis Properti sebagai Back Up Bisnis Utama Purdi E. Chandra, pengusaha pendidikan Indonesia se-

kaligus pemain bisnis di bidang properti, memberikan saran agar Anda memiliki properti yang bisa digunakan untuk membiayai bisnis lain sekaligus mem-back up kerugian dalam bisnis yang sedang dijalankan. Sebagai contoh, Purdi pernah membeli sebuah gedung seharga Rp4,5 miliar di daerah Yogyakarta. Kemudian dia menggunakan gedung tersebut untuk membuka usaha supermarket dengan investasi sebesar Rp3 miliar. Selang setahun kemudian usaha supermarketnya bangkrut dan ditutup. Rugi dong? Benar, secara akuntasi, Purdi mengalami kerugian sebesar Rp3 miliar, tetapi nilai harga gedung yang dibeli setahun sebelumnya sudah naik menjadi Rp15 miliar setelah dilego. Jadi kesimpulannya, kerugian usaha ter-cover oleh kenaikan harga properti tersebut. Dengan begitu secara bisnis dia tidak mengalami kerugian. Dalam sebuah kesempatan, Purdi bercerita tentang muridnya yang memiliki usaha jual-beli rumahnya sendiri. 1

Rumah yang pertama ditempatinya dijual seharga Rp50 juta. Selanjutnya dia pindah ke rumah lain yang dibeli dari hasil penjualan rumah pertama. Rumah yang baru ini kemudian direnovasi, lalu dijual kembali. Kabar terakhir, setelah sembilan kali pindah, nilai rumahnya yang semula seharga Rp50 juta, kini menjadi rumah seharga Rp1,4 miliar. Sekarang sang murid itu pun sukses menjadi pengembang di Makassar.

A. MENGEDUK RUPIAH DARI BISNIS PRO­ PERTI Ada beberapa keuntungan di bisnis properti berikut ini. 1. Dapat uang secara rutin Dalam properti, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda. Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan, semakin besar pula arus kas Anda. 2. Nilai kepemilikan properti selalu naik Hak kepemilikan seseorang (equity) akan selalu meningkat. Contohnya jika pembelian investasi properti Anda sebesar Rp90 juta, dibiayai oleh bank Rp60 juta, sisanya Rp30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp90 juta tersebut adalah sebesar Rp30 juta atau 30%-nya. Hak ini akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan utang yang mengurangi kewajiban. Sementara itu, hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya naik disebabkan oleh inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan. 3. Merenovasi atau menambahkan bangunan untuk memperbesar aset Anda bisa dilakukan dengan mem2

perhitungkan pemasukan dari sewa atau gain properti Anda.

B. SIAPA SAJA PELAKU INVESTASI PRO­ PERTI?

Para investor tidaklah mungkin melakukan usahanya dalam berinvestasi properti secara sendiri. Guna mencapai tujuanya, CF Sirmans dan Austin J. Jaffe (1989) menyebutkan ada empat pelaku utama dalam investasi dalam bidang ini, dengan kepentingan dan tujuan yang berbeda (lihat bagan di bawah ini).

Bagan pelaku dalam investasi properti

a. Penanam modal (equity investor)

Proyek investasi properti ini dapat dikelola dengan bekerja sama dengan pihak lain atau kerja sama antar-

3

investor. Penanam modal, bisa individu, perusahaan, joint-venture partnership, atau yayasan dana pensiun.

b. Pemberi pinjaman (mortage lender)

Sumber pemberi pinjaman ini dapat berupa bank, lembaga keuangan bukan bank, atau individu, yang meminjamkan dana untuk pembiayaan suatu proyek investasi. Pemberi pinjaman akan menerima surat hipotek atas proyek tersebut dan akan menerima pengembalian sebesar dana yang dipinjamkan beserta bunga atas pinjaman atas dasar suku bunga yang berlaku.

c. Pemakai atau penyewa (tenants)

Pihak yang membeli hak-hak atas kepemilikan, penyewa dari proyek investasi tersebut akan dibuatkan bukti pemilikan sertifikat hak, sedangkan penyewa akan dibuatkan surat perjanjian kontrak atas proyek yang disewakan. Unsur pemakai ini dari sektor-sektor perumahan, komersial, dan industri.

d. Pemerintah (government)

Unsur pemerintah yang dimaksud di sini dari pusat, provinsi, dan kabupaten/kota hingga kecamatan dan kelurahan. Pihak pemerintah mengeluarkan peraturanperaturan yang tidak hanya membatasi hubungan antara penanam modal, pemberi pinjaman, dan pemakai, tetapi juga membatasi fungsi investasi tersebut.

C. ENAM LANGKAH MENCIPTAKAN KEKA­ YAAN MELALUI PROPERTI W. Eldred, Phd (2006), pakar dan praktisi properti dari Amerika Serikat telah merumuskan sebuah kerangka kerja yang dinamakan DUST. DUST tersebut adalah demand

4

(permintaan), utility (kegunaan), supply (pasokan), dan transfer (pengalihan). Kerangka kerja DUST ini dapat menciptakan kekayaan melalui properti dan berfokus pada enam langkah dengan uraian sebagai berikut.

Langkah 1 Tujuan Bisnis Tujuan bisnis ini menitikberatkan pada pengenalan diri sendiri, termasuk sumber daya pribadi dan keuangan yang dimiliki. Kemudian memilih satu program investasi dan strategi pasar yang akan memenuhi tujuan bisnis tersebut.

Langkah 2 Mempersiapkan Investigasi Setelah menetapkan tujuan bisnis, langkah selanjutnya adalah mempersiapkan investigasi tentang studi pasar dan analisis investasi. Langkah-langkah dalam mempersiapkan investigasi sebagai berikut.  Memerhatikan dan mengerti data segmen yang dituju, arah pergerakan pasar, dan dapat menilai berapa nilai pasar dari sebuah properti.  Mampu mengidentifikasi properti secara fisik, yang meliputi luas, ukuran spesifikasi, perpajakan, dan dokumen perizinan dari suatu properti.  Menguasai wilayah geografis dari suatu properti, karena masing-masing wilayah mempunyai karekteristik yang berbeda satu sama lain.  Waktu, batasan waktu perlu direncanakan dengan aplikasi dengan kondisi di lapangan, perspektif waktu yang

5

berbeda memunculkan investasi yang berbeda pula. Sebab jenis properti tertentu mempunyai masa tren yang tertentu juga.

Langkah 3 Elemen Nilai Elemen nilai pada intinya adalah sebagai pengumpulan data properti dan pasar selengkap mungkin. Ada beberapa hal yang perlu diketahui dalam elemen nilai ini. — Permintaan. Siapa yang menjadi target pasar? — Utilitas. Hal apa saja yang yang dapat memberikan manfaat yang disediakan untuk konsumen? — Siapa yang menjadi pesaing? — Metode promosi dan persyaratan administrasi (kontrak/ perjanjian) apa saja yang digunakan?

Langkah 4 Menaksir Nilai Properti Dapat menaksir nilai properti dari berbagai kemungkinan, baik dari sudut pandang konsumen maupun tujuan keuangan yang diharapkan. Ada beberapa hal untuk menaksir nilai dari suatu properti. — Pendekatan biaya. — Pendekatan perbandingan penjualan. — Pendekatan pendapatan. — Mencari keuntungan dari nilai investasi tersebut.

6

Langkah 5

Memadukan dan Memutuskan Untuk memadukan dan memutuskan ada tiga macam teknik yang dipergunakan. — Pendekatan perbandingan penjualan Teknik ini lebih dikenal dengan pendekatan data pasar. Pada prinsipnya adalah membandingkan keadaan harga penjualan dan fitur-fitur dari penjualan terkini dari properti serupa yang akan dinilai. Prosesnya dapat dilihat di bagan berikut ini.

Bagan pendekatan perbandingan penjualan

— Pendekatan biaya Memprediksi penghitungan biaya yang harus dikeluarkan untuk merekronstuksi properti yang dimaksud (ditambah dengan nilai tanah) pada saat ini, kemudian menguranginya dengan jumlah tertentu sebagai depresiasi/penyusutan jika properti tersebut merupakan bangunan lama. 7

— Pendekatan pendapatan Pendekatan pendapatan ini didasarkan pada pendapatan bersih dari uang sewa suatu properti, kemudian mengubah dari pendapatan tersebut menjadi perkiraan nilai pasar. Perhitungan pendekatan pendapatan ini sangat baik diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, apartemen, hotel, dan pusat perbelanjaan. Bagan dari pendekatan pendapatan dapat digambarkan sebagai berikut.

Bagan pendekatan pendapatan

8

Langkah 6 Menjalankan Langkah ke-6 ini merupakan langkah terakhir, yaitu menjalankan, mengawasi, serta merevisi strategi yang telah dipergunakan.

op

9

10

Kedua

Langkah Cerdas Investor Properti

A. Jangan Cumi (Cuma Mimpi)

“Setelah salat istikharah, dalam tidur saya bermimpi

melihat sebuah bangunan yang sangat megah dan indah di Manhattan City, lalu saya bertanya kepada orang, siapa sih yang membuat bangunan megah ini? Lalu orang itu menjawab, “Bukannya kamu yang membuat?” Setelah itu Elang terbangun dan merenungi maksud mimpi tersebut. “Saya pun kemudian memberanikan diri untuk masuk ke dunia properti,” ujarnya. Elang Gumilang terdorong untuk mendirikan perumahan khusus untuk orang-orang ekonomi ke bawah. Maka ketika ada peluang mengakuisisi satu tanah di Desa Cinangka, Kecamatan Ciampea, Elang langsung mengambil peluang itu. Namun, karena tidak punya banyak modal, dia mengajak teman-temannya patungan. Dengan modal patungan Rp340 juta, pada tahun 2007 Elang mulai membangun rumah sehat sederhana (RSS) yang difokuskan untuk masyarakat berpenghasilan pas-pasan. Hasilnya dijadikan modal untuk 11

diputar kembali untuk membebaskan lahan di sekitarnya. Rumah bercat kuning satu demi satu mulai berdiri. Dia membangun rumah dengan berbagai tipe, dari tipe 22/60 hingga tipe 36/72. Rumah-rumah yang berdiri di atas lahan 60 meter persegi tersebut ditawarkan hanya seharga Rp25 juta—Rp37 juta per unitnya. “Jadi, hanya dengan DP Rp1,25 juta dan cicilan per bulan yang sangat ringan selama 15 tahun, mereka bisa memiliki rumah,” ungkap laki-laki kelahiran Bogor ini.

B. Menjadi Miliarder dalam Usia 25 Tahun James Sastrowijoyo, putra pertama dari tiga bersaudara ini, suatu hari bertemu dengan seorang kaya yang setiap hari hanya bermain-main dengan istri dan anaknya tanpa harus bekerja. James memberanikan diri bertanya apa rahasianya dan orang itu langsung menjawab, bahwa dia kaya dengan membeli rumah dan menyulapnya untuk bekerja dan mendapatkan uang. Semenjak itu, James merasa harus bisa membuat rumah. Dalam pencarian tersebut, tiba-tiba dia membaca iklan tentang seminar properti gratis yang diadakan oleh Tung Desem Waringin. Seminar itu telah membuka wawasannya dan dapat menemukan benang merah yaitu bagaimana berinvestasi di properti yang benar. Lelaki kelahiran Bandung tahun 1982 ini, berhasil menemukan teori baru, cara membeli rumah tanpa keluar uang dan tiap bulannya mendapatkan uang dari rumah yang telah dibeli. Properti pertama yang dibeli tanpa mengeluarkan uang sepeser pun, bahkan dia mendapatkan uang tiap bulannya Rp20.000.000 pada usia 25 tahun. James menjadi

12

miliader muda setelah menjual rumah yang dibeli tanpa uang dengan nilai Rp5,5 miliar. Banyak orang ketika membeli properti atau rumah karena desainnya bagus, dapurnya bersih, tamannya indah atau bahkan oleh karena bertetangga dengan artis. Jika Anda ingin memiliki rumah untuk ditinggali dia tidak melarang hal tersebut. Namun, jika Anda membeli rumah untuk investasi, sebaiknya Anda tidak mengambil keputusan membeli rumah itu. Oleh karena itu, apa yang menjadi pedoman untuk mengambil keputusan untuk membeli rumah untuk investasi? Sebaiknya Anda jatuh cinta kepada transaksinya bukan propertinya, maksud transaksi adalah dalam mengambil keputusan membeli atas dasar transaksi HOT DEAL. Tipe transaksi yang dianggap HOT DEAL sebagai berikut. 1. Membeli properti yang nilainya di bawah harga pasar. Biasanya properti yang harganya di bawah harga nilai liquidasi dari bank sehingga kemungkinan Anda mendapat cash flow lebih besar. Transaksi ini langsung menguntungkan dan tidak menunggu mendapatkan capital gain pada saat menjualnya. 2. Paling tidak Anda sudah memperoleh cash flow atau pemasukan dari properti atau rumah yang dibeli dan yang paling ideal cash flow dari rumah tersebut bisa menutupi angsuran bank, sehingga Anda tidak perlu lagi untuk merogoh kocek. 3. Pemilik termotivasi untuk menjual propertinya sehingga Anda bisa dengan mudah meminta keringanan kepadanya.

13

4. Properti yang Anda beli minim nilai tambah. Maksudnya adalah properti yang akan anda beli kurang fasilitas sehingga harga sewa yang ditetapkan merupakan harga terendah. Contohnya membeli properti tanpa AC, sehingga dengan menambahkan AC bisa meningkatkan nilai sewa dari properti. 5. Properti yang Anda beli tidak terurus oleh pemiliknya, sehingga bisa meminta pengurangan harga karena adanya faktor usang dari properti tersebut. Namun, hati-hati jika properti yang Anda beli benar-benar rusak sehingga harus merenovasi total yang memakan biaya yang sangat tinggi. Sebaiknya Anda membawa tukang untuk menghitung biaya perbaikan. Jika biaya perbaikan lebih kecil dari discount yang diberikan oleh pemilik lanjutkan untuk membeli rumah tersebut. 6. Ada calon penyewa atau calon pembeli ketika Anda membeli properti. Ketika akan membeli properti, Anda sebaiknya meminta broker untuk mencarikan penyewa dan jika ada penyewanya baru Anda beli properti tersebut. Jika harga propertinya sangat murah sebaiknya meminta penjual untuk memberikan opsi beli untuk Anda pasarkan kembali properti tersebut kepada calon pembeli lain.

op

14

Ketiga

Faktor Penentu Investasi Tanah, Rumah, Rumah Kos, Kios, dan Apartemen

A. TEKNIK PERBANDINGAN DATA PASAR TERHADAP PENILAIAN TANAH

Di dunia properti, nilai tanah merupakan unsur yang

sangat penting, karena untuk proses pengembangan bangunan apapun di atasnya memerlukan tanah sebagai fondasinya atau dasarnya. Nilai tanah amatlah penting mengingat tiga sifat yang dimilikinya. 1. Tidak terpengaruh dengan faktor waktu. 2. Aset yang secara fisik jumlahnya tidak bertambah. 3. Investasi jangka panjang untuk menyimpan kekayaan. Metode penilaian tanah adalah penting untuk diingat bahwa tanah selalu dinilai dalam penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode paling andal dalam menilai tanah adalah

15

merunjuk pada pasar, atau metode perbandingan langsung pada data penjualan.

B. KRITERIA DATA PEMBANDING Agar penjualan tanah kosong disebut sebagai pembanding, nilai tanah harus kompetitif dengan subjek tanah dengan masing-masing data penjualan, yakni data penjualan haruslah data yang baru. Sebaiknya tanah yang dibandingkan terletak dalam lingkungan yang sama dengan subjek properti yang dipengaruhi kondisi sosial dan ekonomi yang sama. Data yang dikumpulkan dari data pembanding sebaiknya memuat informasi rinci tentang fisik, aspek hukum, dan lokasi. Informasi ini membantu dalam penentuan perbandingan dengan subjek properti. Sumber data tentang nilai tanah kosong dapat diperoleh dari catatan publik, seperti kantor notaris atau kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan. Kantor agen properti, pengembang, dan lembaga pembiayaan juga bisa dijadikan sumber yang dapat diandalkan dalam memperoleh data pasar tanah kosong. Bahkan iklan di surat kabar dan majalah pun bisa dijadikan sumber.

C. TIGA FAKTOR PENENTU INVESTASI TA­ NAH, RUMAH, RUMAH KOS, KIOS, DAN APARTEMEN a. Lokasi Pilihlah lokasi yang mudah dijangkau dan terpantau oleh Anda sendiri. Hal ini berkaitan dengan pengawasan. Banyak sekali kasus bangunan liar yang berdiri di tanah kosong yang 16

tidak terpantau. Jika Anda sudah terlanjur membeli tanah di luar kota atau di daerah yang berbeda dengan tempat tinggal Anda (mungkin karena murah), sebaiknya titipkan kepada orang yang bisa dipercaya atau beri kesempatan kepada warga sekitar untuk menggarapnya dengan perjanjian di atas kertas bermeterai. Anda juga perlu memerhatikan akses jalan. Jangan sekali-kali membeli tanah yang tidak memiliki akses jalan karena investasi Anda tidak akan berkembang. Lebih baik Anda jangan terlalu percaya dengan rumor jalan yang akan segera dibangun karena Anda tidak akan pernah tahu pasti kapan rencana tersebut terlaksana. Sumber air juga penting. Meskipun Anda tidak berniat menggarap tanah tersebut perlu juga ditanyakan kondisi dan sumber air di daerah itu, karena air merupakan kebutuhan vital. Sementara itu, cek juga apakah daerah itu bebas banjir atau tidak? Lakukan pengecekan langsung ke lokasi, dan tanyakan detailnya kepada masyarakat sekitarnya. Cek juga kondisi tanah, apakah tanah sawah atau tanah darat? Dan ketinggian tanah, lebih tinggi dari jalan atau lebih rendah. Sudah sesuaikah dengan tujuan Anda? Perhatikan lingkungan sekitar, apakah ada pembangunan berskala cukup besar di sekitar daerah tersebut? Jika ada berarti daerah itu punya prospek yang cerah.

b. Harga Jika Anda sudah cocok dengan kondisi dan lokasinya, yang perlu diperhatikan adalah masalah harga. Harga yang terbaik untuk membeli tanah sebenarnya harga di bawah nilai NJOP tanah, tetapi lebih beruntung jika ada orang yang butuh uang lalu menjual dengan harga separuhnya. Namun, harga yang cukup adil (fair) adalah harga yang sama dengan 17

harga NJOP. Lebih baik Anda survei juga harga di sekitarnya sebagai perbandingan, perlu diingat bahwa harga penawaran selalu lebih tinggi dibandingkan dengan harga sebenarnya. Semakin bagus lokasinya biasanya semakin mahal.

c. Legalitas dan Rencana Pemerintah Hal lain yang perlu Anda cermati adalah status tanah. Konsultasikan dengan notaris/PPAT (pejabat pembuat akta tanah) untuk membantu pengecekan. Status tanah ada beberapa macam sebagai berikut. 1. Tanah adat/girik/letter c. Sebenarnya girik bukanlah bukti kepemilikan atau hak atas tanah. Girik hanya bukti pembayaran pajak atas tanah adat atau tanah garapan, atau bukti bahwa seseorang menguasai sebidang tanah garapan. Oleh karena itu, status hukum tanah girik tidak kuat, tetapi bisa dijadikan dasar untuk pembuatan sertifikat. 2. Sertifikat hak adalah bukti kepemilikan yang sah dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional setempat dan diakui negara. Sertifikat hak sendiri ada beberapa macam, yaitu hak milik, hak guna bangunan, dan hak guna usaha. Selain itu Anda perlu mengecek juga rencana pemerintah terhadap daerah tersebut. Anda bisa mengecek melalui dinas tata kota atau dinas bangunan daerah setempat. Jangan sampai tanah yang akan dibeli ternyata merupakan rencana pengembangan jalan, meskipun sebenarnya Anda akan mendapat ganti rugi jika itu terjadi, setidaknya rencana tersebut bisa menjadi bahan pertimbangan Anda. Tanyakan juga rencana tata ruang dan peruntukan daerah tersebut. Apakah sesuai dengan tujuan Anda? Karena jika tidak sesuai, Anda 18

akan sulit untuk mendapatkan izin mendirikan bangunan (IMB). Mengenai IMB sangat berguna jika suatu saat Anda membutuhkan pinjaman dari bank. Anda juga harus berhatihati membeli lahan kosong di daerah perumahan, kadangkadang developer nakal menjual lahan sisa yang sebenarnya peruntukan dan izinnya adalah daerah hijau. Meskipun bisa juga diurus izinnya hanya saja akan keluar uang lebih besar.

D. FAKTOR DASAR YANG MEMENGARUHI NILAI TANAH, RUMAH, RUMAH KOS, KI­OS, DAN APARTEMEN Nilai suatu properti (termasuk nilai tanahnya) di satu wilayah dengan wilayah yang lain tidaklah sama, meskipun dengan ciri luas tanah dan luas bangunan yang hampir sama. Beberapa faktor nilai yang dapat memengaruhi nilai tinggi atau rendahnya suatu properti sebagai berikut.

a. Kondisi fisik dan lingkungan 1. Luas. 2. Bentuk. 3. Lokasi. 4. Kondisi permukaan tanah. 5. Sisi menghadap jalan. 6. Jalur pembuangan air. 7. Kemudahan pencapaian. 8. Kontur tanah. 9. Kondisi lingkungan. 10. Kegunaan. 11. Daya pandang (view).

19

b. Nilai dari struktur bangunan 1. Kualitas bahan bangunan. 2. Desain bangunan.

c. Keharmonisan dengan lingkungan sekitar 1. Kondisi sosial mengenai distribusi geografis atas kelompok/golongan masyarakat. 2. Jumlah dan laju pertumbuhan penduduk (populasi). 3. Nilai masyarakat terhadap model, desain, dan kegunaan dari properti.

d. Kondisi pemerintah Hal ini sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah pusat, provinsi, dan daerah setempat. 1. Peraturan mengenai pelestarian lingkungan hidup. 2. Peruntukan tanah. 3. Peraturan mendirikan bangunan.

e. Kondisi perekonomian Faktor perekonomian memengaruhi cara suatu nilai properti berinteraksi atau menyesuaikan diri dengan keadaan ekonomi dari suatu daerah dan lingkungan sekitar. 1. Tingkat harga (laju inflasi). 2. Pajak. 3. Tingkat pendapatan. 4. Kredit atau pinjaman dari bank.

op

20

Keempat

Investasi Rumah

A. LIMA HAL PENTING DALAM MEMBELI RUMAH a. Lokasi

Pemilihan lokasi merupakan prioritas yang patut Anda

pertimbangkan. Lokasi rumah yang mudah dijangkau oleh sarana transportasi; keadaan lingkungan yang aman dan nyaman serta dekat dengan tempat bekerja, sekolah, pasar, rumah sakit; atau dengan kata lain rumah harus strategis membantu meningkatkan nilai jual rumah Anda nantinya pada masa mendatang.

b. Kualitas bangunan dan tata letaknya

Faktor bangunan meliputi luas tanah beserta bangunannya, unsur-unsur bahan yang digunakan, desain, dan tata letak bangunan. Unsur lain yang patut diperhatikan adalah fondasi, struktur bangunan, atap bangunan, dinding bangunan, jendela, lantai, langit-langit, instalasi kabel listrik, instalasi kabel telepon, dan air.

21

c. Harga Faktor harga rumah memang relatif, yakni tergantung pada kemampuan dan kebutuhan Anda untuk membeli.

d. Prospek Jika Anda membeli rumah berarti juga melakukan investasi. Prospek rumah pada masa mendatang perlu diperhatikan secara cermat. Prospek akan baik jika Anda membeli rumah di suatu wilayah yang kelak akan berkembang sesuai dengan perencanaan kota. Yang perlu Anda perhatikan hindari membeli rumah di lahan yang bersengketa, rawan banjir, longsor, dan lokasi yang akan kena penggusuran

e. Investasi Dalam membeli rumah ada sebagian orang yang bertujuan bukan untuk dihuni sendiri, melainkan juga untuk investasi, yakni disewakan atau dijual kembali. Sebagai pedoman investasi, jika rumah yang akan disewakan yield value yang dapat diperoleh 3—5% per tahun dan potensi capital gain jika dijual 10—20 %. Di lokasi perumahan yang masih taraf pengembangan dan berprospek capital gain-nya hingga 25%.

B. LANGKAH PENTING DALAM MEMBELI RUMAH Berikut ini beberapa langkah penting yang perlu Anda perhatikan dalam membeli rumah.

a. Mencari dan mengumpulkan informasi Carilah informasi selengkap-lengkapnya mengenai rumah yang akan Anda beli, yang meliputi status sertifikat, harga yang ditawarkan, serta luas tanah dan bangunan. 22

b. Melakukan perban­ dingan Lakukan perbandingan dengan rumah-rumah yang berada di sekitarnya dalam hal desain, bentuk arsitektur, dan kondisi lingkungan.

c. Memelajari tren har­ ga Bandingkan harga rumah yang berlaku pada saat ini, menurut jenis dari suatu wilayah rumah tersebut. Dengan mengetahui harga pasaran rumah, akan mene­ mukan harga yang terbilang wajar. Untuk mengetahui pasaran harga, Anda dapat meminta pendapat lain mengenai rumah yang diinginkan seperti melalui agen properti, sahabat, orangtua, atau profesional yang terkait.

d. Mengenali kebu­tu­h­ an Kebutuhan biasanya d­i­se­­­­suaikan dengan besar ke­cil­nya rumah, luas tanah dan luas bangunan, jumlah

Tip

Membeli rumah melalui pengembang

A

nda harus lebih mengenal pengembang (developer), dilihat dari track record di proyek terdahulu melalui berita di koran, internet, atau surat pembaca. Yang paling perlu diingat jangan hanya percaya pada brosur. Pilihlah developer yang telah bekerja sama dengan pihak bank. Biasanya bank telah mengevaluasi developer secara keseluruhan seperti status tanah, peruntukan lahan, sertifikat yang dimiliki developer, dan aspek lain seperti fasilitas umum, sosial, dan kondisi lingkungan. Perhatikan pula isi perjanjian jual beli dengan pihak pengembang mengenai ketepatan waktu serah terima, kualitas bangunan yang digunakan, waktu pengalihan hak, uraian objek pengikatan jual beli, dan penyelesaian perselisihan. 23

kamar tidur, gaya arsitektur, tata letak dan interior, serta arah rumah yang Anda inginkan.

e. Menetapkan anggaran dana Berapa harga yang tepat untuk Anda? Sebaiknya Anda menyesuaikan dengan keadaan keuangan Anda dalam membeli rumah.

f. Menghubungi pihak notaris/PPAT Untuk menjaga keamanan dalam proses jual-beli ru­mah, karena masalah hukum dalam proses jual-beli ini lumayan kompleks dan memerlukan kepastian hukum, sebaiknya Anda menggunakan jasa notaris.

g. Memelajari sistem pembayaran Dalam hal ini Anda perlu mengatur sistem pembayaran atas transaksi yang akan dilaksanakan. Akan lebih baik jika sistem pembayaran tersebut mudah dan tidak menimbulkan risiko kejahatan bagi kedua belah pihak. Misalnya, pembayaran melalui transfer pihak bank.

C. WAKTU YANG TEPAT UNTUK MEMBELI RUMAH Mempertimbangkan waktu yang tepat untuk membeli rumah dengan harga murah ada beberapa kondisi yang patut diketahui sebagai berikut.

a. Membeli melalui pengembang pada saat pro­ mosi Biasanya pengembang dalam promosinya memberikan potongan harga (discount). Jika Anda ingin mengetahui

24

informasi semacam ini, biasa­ nya pengem­bang sendiri akan meng­umumkan melalui iklan di surat kabar, iklan di tv, radio, brosur, spanduk, atau pada saat diadakan pameran. Hal ini digunakan oleh pengembang untuk menarik calon pembeli untuk melihat ke lokasi perumahan.

b. Pemilik mem­bu­tuh­­­­ kan uang sege­ra Pada kondisi tertentu kadang-kadang pemilik ru­ mah membutuhkan uang yang cu­kup besar dalam waktu se­­segera mungkin atau ke­bu­tuhan mendesak, si pemilik rela menjual rumahnya di bawah harga pasar. Pada kondisi inilah waktu yang terbaik un­tuk membeli rumah dengan mendapatkan har­ga yang relatif murah. Anda dapat mengetahui informasi se­ per­ti ini, baik me­la­lui su­ rat kabar, agen pro­perti, saudara, maupun te­tangga.

Tip

Membeli rumah second a.

b.

c.

d.

e.

f.

g.

h.

Menanyakan status

kepemilikan rumah tersebut. Apakah rumah tersebut cukup besar untuk saat ini dan pada masa yang akan datang? Apakah tata letak rumah itu cocok untuk keluarga Anda? Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang Anda? Apakah garasi mobil mencukupi untuk jumlah kendaraan Anda? Apakah pada saat menempati rumah nanti memerlukan renovasi besar atau tidak? Apakah luas halaman cocok dengan yang Anda inginkan? Apakah jumlah kamar keluarga dan kamar mandi cukup bagi anggota keluarga?

25

i. Perawatan atau penambahan dekorasi apa yang perlu dilakukan segera? j. Apakah ada dinding atau lantai yang retak atau pecah? k. Apakah ada atap yang bocor? l. Apakah pintu rumah atau kusen rumah masih baik? m. Sarana air yang digunakan apakah berupa air tanah atau PAM?

c. Perokonomian ne­ ga­ra yang tengah le­su Hampir setiap negara mengalami kelesuan secara ekonomi. Hal ini dapat ditandai dengan tingginya angka inflasi, sektor industri macet, dan banyaknya angka pengangguran. Mengenai dam­pak seperti ini sangat dirasakan bagi masyarakat yang sulit mencari uang. Mungkin ada sebagian masya­rakat yang menjual rumahnya dengan harga murah sebagai konsekuensi logis untuk mendapatkan uang.

d. Membeli melalui le­ lang properti Biasanya membeli ru­ mah di balai lelang bisa mendapatkan harga yang lumayan murah. Info menge­nai balai lelang dapat diakses melalui internet. Beberapa nama balai lelang properti, rumah, tanah sebagai berikut.

26

—

PT Balai Lelang Mandiri (BALEMAN) Kompleks Ruko Atrium Senen Blok B No.1 Jakarta Pusat Telp. (021) 3861783, 3861784 Fax. (021) 3501823 Website: www.baleman.com Email: [email protected]

— PT Balai Lelang Indonesia Jalan Wolter Mongosidi No. 51 Jakarta Selatan Telp. (021) 7279555

D. CARA MENGHITUNG PROFIT INVES- TASI TANAH DAN RUMAH Berikut contoh sederhana cara menghitung besarnya profit investasi tanah dan rumah. Perhitungan ini dibuat sesederhana mungkin agar mudah dipahami dengan metode pendekatan pasar dan berdasarkan asumsi. 1. Bapak Z membeli tanah pada tahun 2005 di daerah A seluas 375 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp550.000. Pada tahun 2007 menjualnya seharga Rp800.000. Capital gain yang didapatkanya sebagai berikut. Tanpa biaya-biaya investasi lain Harga investasi/beli 375 m2 x Rp550.000 = Rp 206.250.000 Harga jual 375 m2 x Rp800.000 = Rp 300.000.000

27

Gain = Harga Jual - Harga Investasi/Beli

Gain

= Rp300.000.000 – Rp206.250.000 = Rp93.750.000

Gain Capital Gain = Harga Investasi

Rp 93.750.000 Capital Gain = Rp 206.250.000

x 100%

x 100% =45%

2. Bapak A mempunyai sebidang tanah seluas 500 m2 yang baru dibeli dari Bapak B tahun ini dengan harga Rp500.000 per m2 sesuai dengan harga NJOP. Keadaan tanah yang dibeli oleh Bapak A belum dipagar dan dia akan memagar tanahnya tersebut. Kemudian dia berencana menjual satu setengah tahun kemudian. Harga minimal yang dapat diperoleh Bapak A sebagai berikut.  Biaya Investasi - Pembelian tanah 500 m2 x Rp500.000 = Rp 250.000.000 - Biaya Notaris (AJB) 0,5% x Rp250.000.000 = Rp 1.250.000 - Biaya balik nama sertifikat = Rp 1.000.000 28

- Biaya pemagaran beserta Biaya perawatan 1,5 tahun = Rp 22.000.000 + Total Investasi = Rp 274.250.000  Bapak A mengharapkan capital gain 35%  gain yang didapatkan Bapak A 0,35 x total investasi = 0,35 x Rp 274.250.000 = Rp 95.987.500  Maka harga jual minimum, di luar biaya pajak PPh 5% Rp 274.250.000 + Rp 95.987.500 = Rp 370.237.500 3. Bapak A memilki rumah yang dibeli dua tahun lalu seharga Rp325 juta dengan luas tanah 275 m 2 dan luas bangunan 150 m2 . Berdasarkan NJOP tahun sekarang harga tanah per m2 Rp950.000 per m2 dan bangunannya Rp800.000 per m2 . Perhitungan harga dan capital gain jika Bapak A ingin menjualnya sebagai berikut.  Investasi awal membeli rumah = Rp 325.000.000  Harga rumah tahun ini (sesuai NJOP)  Tanah 275 m2 x Rp950.000 = Rp 261.250.000 2  Bangunan 150 m x Rp800.000 = Rp 120.000.000 + Rp 381.250.000  Harga rumah yang wajar jika Bapak A ingin menjualnya  Harga rumah sesuai NJOP x 20% (20% dilihat dari perhitungan PBB) Rp 381.250.000 x 20 % = 76.250.000  Harg rumah wajar Rp 381.250.000 + 76. 250.000 = Rp 457.500.000  gain yang diperoleh oleh Bapak A Rp 457.500.000 – Rp 325.000.000 =Rp 132.500.000  Capital gain (tanpa biaya-biaya lain) Rp 132.500.000 x 100 % = 40,76% atau jika dibulatkan menjadi 41% Rp 325.000.000

29

4. Ibu Z membeli rumah dengan cara kredit seharga Rp350 juta dengan uang muka 20%, bunga 12% dan jangka waktu angsuran selama 10 tahun dan biaya notaris ditanggung pihak bank. Pada tahun ke-2 dia ingin over credit kepada pihak lain. Perhitungan harga jual jika Ibu Z menginginkan capital gain sebesar 25% sebagai berikut.  Harga rumah = Rp 350.000.000  Harga plafon Harga rumah - uang muka kredit Rp350.000.000 - (20% x Rp350.000.000) = Rp 280.000.000  Biaya yang sudah dikeluarkan oleh Ibu Z − Uang muka 20% = Rp 70.000.000 − Perjanjian kredit = Rp 400.000 − APHT = Rp 1.000.000 − Asuransi jiwa = Rp 1.600.000 − Asuransi kebakaran = Rp 100.000 − Provisi (1% dari plafon) = Rp 2.800.000 − Administrasi = Rp 250.000 + Jumlah = Rp 76.150.000  Pengeluaran angsuran per bulan dengan bunga 12% : Rp4.017.186 ( jumlah ini dari perhitungan KPR pihak bank)  Angsuran terbayar selama dua tahun 24 bulan x Rp 4.017.186 = Rp 96.412.464  Total biaya yang telah dikeluarkan = Rp 172.562.464  Capital gain 25 % 0,25 x Rp172.562.464 = Rp 43.140.616 +  Harga yang dapat dilepas (over-credit) = Rp 215.703.080

30

5. Ibu Y mempunyai rumah di daerah Serpong dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 200 m2 dibeli dua tahun yang lalu seharga Rp700 juta. Kemudian dia berencana menjual rumahnya melalui agen properti, berdasarkan NJOP tahun 2008 harga tanah Rp1.500.000 m2 dan harga bangunan sebesar Rp2.000.000 m2 . Gain yang didapat oleh Ibu Y, biaya yang dikeluarkan kepada agen properti, serta biaya pajak yang harus dikeluarkan, baik oleh Ibu Y maupun oleh pembeli dapat dihitung dengan rincian sebagai berikut.  Harga beli/investasi dua tahun lalu = Rp700.000.000  Harga rumah sesuai dengan NJOP 2008  Tanah 300 m2 x Rp 1.500.000 = Rp450.000.000  Bangunan 200 m2 x Rp 2.000.000 = Rp400.000.000 + Total harga rumah tahun 2008 = Rp850.000.000  Biaya yang harus dikeluarkan Ibu Y − PPh 5% 5% x Rp850.000.000 = Rp42.500.000 − Fee agen properti 3% Rp850.000.000 x 3 % = Rp25.500.000 + Rp68.000.000  Keuntungan bersih yang didapat Ibu Y setelah dipotong biaya pajak dan fee agen. Rp 850.000.000 - (Rp700.000.000 + Rp68.000.000) = Rp82.000.000  Pajak pembeli − BPHTB 5% x (NJOP – Faktor pengurang) Faktor pengurang di daerah Serpong Rp30.000.000

31

5% X ( Rp850.000.000 – Rp30.000.000) = Rp41.000.000 − Notaris (AJB) 0,5% x Rp 850.000.000 = Rp 4.250.000 + Total pengeluaran = Rp45.250.000

op

32

Kelima

Menyewakan Rumah Sewa-menyewa adalah suatu perjanjian dengan pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya, selama suatu waktu tertentu dengan harga yang disepakati dan disanggupi. Kewajiban bagi yang menyewakan properti adalah menyerahkan properti yang disewakan kepada penyewa dan memberikan ketenteraman kepada si penyewa properti selama berlangsungnya persewaan. Sementara itu, bagi penyewa kewajiban yang harus diperhatikan adalah menggunakan barang yang disewa dengan sebaik-baiknya sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut isi perjanjian sewa, membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian, mengembalikan barang pada akhir masa sewa dalam keadaan seperti sedia kala, membayar rekening listrik, air telepon, dan iuran kebersihan selama menempati properti yang disewa hingga masa waktu sewa berakhir.

A. DASAR HUKUM Perlu diketahui, sebenarnya sewa-menyewa rumah di Indonesia sudah ada dasar hukum yang mengaturnya. Peraturan hukum yang berkaitan dengan persewaan rumah 33

di antaranya Peraturan Pemerintah No. 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan, Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 417/KPTS/1985 tentang Penetapan Sewa untuk Rumah. Sementara itu, peraturan terbaru adalah Peraturan Pemerintah No. 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. Peraturan ini merupakan peraturan pelaksanaan No 4 tahun 1992 tentang Perumahan Permukiman. PP No. 4/1994 telah berlaku efektif sejak 10 Maret 1995 dan menjadi acuan yuridis yang mengikat bagi kedua belah pihak yang terlibat dalam sewamenyewa rumah.

B. KETENTUAN SEWA-MENYEWA Mengenai PP No. 44/1994 mengenai Penghuniaan Rumah oleh Bukan Pemilik, beberapa hal penting yang menjadi ketentuan sewa-menyewa rumah, yakni menghuni rumah dengan cara sewa-menyewa berdasarkan kepada perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Isi perjanjian sewa-menyewa ini sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, batas jangka waktu sewa, dan besarnya biaya sewa Hal yang sangat perlu diperhatikan bagi penyewa adalah dilarang menyewakan kembali dan/atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewakan kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik. Penyewa dilarang mengubah bentuk bangunan tanpa izin tertulis dari pemilik. Penyewa harus menaati berakhirnya batas waktu yang ditentukan dalam isi perjanjian sewa-menyewa. Besarnya harga sewa rumah ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pemilik dengan penyewa. Semua hubungan sewamenyewa yang telah ada berdasarkan perjanjian tertulis atau 34

tidak tertulis dengan menetapkan batas waktu tetap berlaku sesuai dengan waktu berakhirnya perjanjian sewa. Jika ingin diperpanjang masa sewanya, harus dilakukan perjanjian sewa-menyewa yang baru dan ditetapkan batas waktunya.

a. Hak dan kewajiban pemilik rumah sewa 1. Pemilik berhak menerima uang sewa rumah dari penghuni sesuai dengan yang diperjanjikan. 2. Pemilik wajib menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan baik sesuai dengan yang diperjanjikan.

b. Hak dan kewajiban penyewa 1. Penyewa berhak menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan keadaan yang telah diperjanjikan. 2. Penyewa wajib menggunakan dan memelihara rumah yang disewa dengan sebaik-baiknya. 3. Penyewa wajib memenuhi segala kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan rumah sesuai dengan perjanjian. 4. Apabila jangka waktu sewa menyewa telah berakhir, penyewa wajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan baik-dan kosong dari penghunian. 5. Penyewa wajib menaati berakhirnya batas waktu sesuai dengan yang diperjanjikan.

C. FAKTOR YANG MEMENGARUHI HARGA SEWA Kondisi harga sewa saat ini lebih ditentukan oleh harga pasar. Tinggi rendahnya harga sewa dipengaruhi oleh banyak faktor sebagai berikut.

35

a. Faktor lokasi

Lokasi merupakan faktor yang paling dominan dalam menentukan nilai sewa properti. Nilai sewa akan tinggi jika lokasinya sangat strategis, misalnya dekat dengan kawasan niaga, kampus, atau daerah-daerah favorit sebagai daerah hunian/tempat tinggal yang nyaman dan aman.

b. Faktor kelengkapan fasilitas

Jika rumah yang akan disewakan memiliki fasilitas yang lengkap, seperti kolam renang, taman, AC, water heater, dan kelengkapan seperti furniture, harga sewa dari rumah tersebut sangat tinggi.

c. Faktor kualitas bangunan

36

Kualitas bangunan yang mencakup struktur arsitektur rumah, luas, mutu bangunan dan umur bangunan mempunyai nilai positif terhadapa harga sewa. Semakin tinggi kualitas bangunan, semakin mahal harga sewa. Sebaliknya, jika kualitas bangunan rendah, nilai sewanya pun akan murah.

Contoh Perhitungan harga sewa rumah 5—7% dari perkiraaan harga bangunan dan tanah yang disewakan oleh Anda. Ibu X memiliki rumah dengan luas bangunan 275 m2 dan luas tanah 300 m2 dan pada tahun ini harga NJOP tanah sebesar Rp500.000 per m2 dan harga bangunan sebesar Rp1.000.000 per m2. Dia berniat menyewakan rumahnya dengan harga sewa yang wajar dengan perhitungan sebagai berikut. Asumsi menggunakan nilai rumah dengan harga NJOP Luas tanah 275 m2 x Rp500.000 = Rp 137.500.000 2 Luas bangunan 300 m x Rp1.000.000 = Rp 300.000.000 + Total keseluruhan Rp 437.500.000 Maka harga sewa rumah per tahun rumah tersebut 6% x Rp 437.500.000 = Rp 26.250.000

op

37

38

Keenam

Memaksimalkan Keuntungan dari KPR Memaksimalkan

keuntungan dari berinvestasi dengan KPR bisa dilakukan dengan cara menyewakan kepada orang lain, sehingga biaya sewa rumah dapat digunakan untuk membayar cicilan. Setelah empat tahun kredit, rumah tersebut bisa di-refinance ke bank yang lain untuk mendapatkan kredit yang lebih besar lagi sehingga men-dapatkan selisih uang. Selisih uang tersebut bisa dijadikan modal usaha lain atau membeli properti baru.

A. JAMINAN MEMILIKI RUMAH Kredit pemilikan rumah (KPR) sebenarnya terbuka bagi setiap orang yang telah memilki dana yang cukup untuk membeli rumah dengan cara mencicil. Ketersediaan dana yang dimilki tentu saja tergantung pada pendapatan setiap orang. Maka, kalangan pegawai tetap, pengusaha, dan profesional muda dapat mewujudkan impian untuk memilki rumah sendiri melalui KPR. Melalui pembiayaan KPR untuk membeli rumah, Anda tidak harus menyediakan dana seharga

39

rumah. Cukup membayarkan uang muka dan rumah idaman pun menjadi milik Anda. Pegawai yang belum memilki rumah ada baiknya segera mungkin mengajukan KPR. Karena memilki rumah melalui KPR lebih menguntungkan dibandingkan harus terus mengontrak rumah. Sama-sama mengeluarkan uang bulanan, seorang pengontrak tidak akan pernah berakhir dengan memilki rumah sendiri, sedangkan membeli rumah melalui KPR ada kepastian jaminan memiliki rumah. Dalam hal ini posisi pengontrak juga lemah karena pemilik kontrakan bisa menaikkan tarif sewa pada saat perpanjangan kontrak. Mengenai jaminan legalitas kepemilikan rumah, Anda tak perlu khawatir akan sertifikat rumah bermasalah, karena bank sangat berkepentingan dengan keabsahan ser-tifikat tersebut mengingat sertifikat rumah tersebut akan dijadikan agunan kredit. Calon peminat pengajuan KPR cukup menyediakan dana sekitar 10—20% saja bisa mengajukan KPR ke bank untuk membeli, baik rumah, ruko, rumah kantor ready stock atau indent maupun rumah second. Jika KPR tersebut telah lunas, rumah sepenuhnya menjadi milik Anda dan nilai rumah tersebut sudah jauh lebih tinggi harganya daripada KPR awal karena harga properti cenderung meningkat. Jika rumah tersebut sudah lunas, bisa dijadikan tambahan modal usaha untuk memperlancar bisnis dengan menjadikannya agunan di bank. Syarat diberikan modal kerja jika usaha tersebut telah berjalan minimum dua tahun. Jika usaha Anda terus maju dan berkembang bisa mengambil lagi KPR atau membeli tanah/rumah untuk memupuk aset kekayaan.

40

B. JENIS PEMBIAYAAN KPR Berikut beberapa jenis keperluan yang dapat dibiayai melalui KPR bank.

a. Pembelian melalui pengembang Jika Anda melakukan pembelian rumah melalui developer (pengembang) yang terdiri dari rumah ready stock (sudah jadi) atau indent (memesan terlebih dahulu untuk dibangun sesuai dengan peta kaveling yang ditawarkan oleh pengembang) sebaiknya memerhatikan hal-hal berikut ini. 1. Lokasinya baik untuk bermukim, lingkungannya sehat, nyaman, dan bebas banjir. 2. Akses ke tempat kerja lancar dan tidak terlalu jauh. Tentu saja menyedihkan jika sudah jauh masih terkena macet pula. 3. Akses mudah dan cepat ke pusat perbelanjaan misalnya pasar dan mal, sekolah anak, rumah sakit, atau klinik dok­ter, sarana dan prasarana ibadah. 4. Untuk ruko dan rukan ada baiknya berada di sentra-sen­ tra ekonomi atau bisnis. Pemilihan tempat ini juga men­ jadi pertimbangan bank untuk menyetujui pengajuan KPR Anda untuk tempat usaha. 5. Reputasi pengembang harus baik. Pengalaman penyelesaian KPR indent yang tepat waktu pada tahap atau proyek sebelumnya dapat dijadi­kan indikator penilaian, sehingga pada proses pembangun­an selanjutnya diharapkan sesuai rencana. Sementara itu, cek juga status tanah jelas milik pengembang dan telah menjalin kerja sama dengan pihak­bank.

41

Jika Anda ingin membeli rumah dari pengembang yang belum bekerja sama dengan bank pilihan Anda tetap bisa dilakukan dengan memerhatikan hal berikut ini. 1. Memastikan status tanah dan izin pemba­ngunan perumahan yang dimiliki oleh pengembang untuk mememinimalisasi masalah kemudian hari. 2. Membuat akta jual beli (AJB) dan sekaligus akad kredit dengan bank di hadapan notaris. 3. Pemeca­han sertifikat (SHM/SHGB) induk milik pengembang ke atas nama kita sebagai pembeli rumah. 4. Pada melu­nasi KPR sebelum jatuh tempo pastikan sertifikatnya dapat langsung diterima.

b. Pembelian rumah second Anda yang berniat membeli rumah second selain memerhatikan tingkat kenyamanan dan lokasi yang strategis, sebaiknya memperhatikan pula hal berikut ini. 1. Status hak milik (SHM) atau status hak guna bangunan (SHGB). Jika sertifikat masih SHGB, Anda perlu memerhatikan jangka waktunya apakah masih lama atau tidak. Namun, karena SHGB tersebut menjadi agunan di bank, pihak bank akan memperpanjangnya dengan biaya menjadi beban atau tanggungan nasabah, tetapi jika ingin langsung ditingkatkan sertifikat dari HGB men-jadi SHM akan dikenakan biaya peningkatan Hak. 2. Semua sertifikat asli, IMB lengkap, dan ada bukti pembayaran PBB tahun berjalan ada. Untuk kepentingan pengajuan KPR, pihak bank biasanya akan meminta surat penawaran dari penjual mengenai harga jual rumah tersebut. Perihal proses akta jual beli (AJB),

42

kepengurusan balik nama sertifikat, dan pengikatan agunan, dilakukan oleh notaris rekanan bank, sehingga nasabah tinggal menye­diakan dana untuk keperluan dimaksud.

C. PERSYARATAN KPR a. Syarat umum 1. Tidak masuk daftar kredit macet/daftar hitam Bank Indonesia. 2. Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah (mengacu ketentuan KUHP). Namun, ada bank yang sudah memperbolehkan usia 18 tahun karena definisi dewasa menurut umur sesuai aturan kenotariatan minimal 18 tahun. 3. Maksimum berusia 55 tahun pada saat KPR-nya jatuh tempo untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai; 4. Maksimum berusia 60 tahun pada saat KPR-nya jatuh tempo untuk guru/guru besar/profesor/hakim/jaksa. 5. Maksimum 65 tahun pada saat KPR-nya jatuh tempo untuk profesional/wiraswasta. 6. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri:  Fotokopi KTP suami/istri;  Fotokopi kartu keluarga (KK);  Fotokopi NPWP (pinjaman minimum Rp100 juta);  Fotokopi rekening koran/tabungan/giro tiga bulan ter­a­k­hir;  Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar (ukuran 4 x 6 cm).

7. Dilengkapi surat-surat penawaran sesuai jenis KPR yang dibeli melalui pihak-pihak berikut.

43

 Pengembang Surat penawaran dari pengembang berisi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan, harga, dan uang muka harus dibayar.  Kontraktor/pemborong Hal ini merupakan rencana pembangunann atau surat penawaran dari kontraktor/pemborong bagi pemba-ngunan atau renovasi.  Surat penawaran penjual Surat penawaran ini merupakan penawaran mengenai harga jual rumah bagi pembeli rumah baru/ rumah second dari penjual nonpengembang.

b. Syarat khusus 1. Pegawai — Pengajuan perorangan − Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi oleh perusahaan. − Surat keterangan gaji/slip gaji per bulan. Surat keterangan atau rekomendasi dari perusahaan. − Tempat tinggal atau lokasi bekerja di satu kota dengan bank. − Membuka rekening tabungan di bank, karena lebih mudah disetujui jika gaji dibayarkan melalui re­kening di bank yang bersangkutan. — Pengajuan kolektif − Fotokopi SK pegawai tetap dan dilegalisasi oleh perusa­haan. − Secara kolektif minimum berjumlah lima orang.

44

− PKS (perjanjian kerja sama) antara perusahaan tempat bekerja dari bank. PKS ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. − Surat kuasa memotong gaji bermeterai cukup, dari pegawai yang bersangkutan kepada bendahara/bagi pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kredit yang bersangkutan. − Surat pernyataan kesanggupan bendaharawan/bagian pemotongan gaji untuk melakukan pemotongan gaji pegawai dan membayarkannya kepada bank, termasuk jika pensiun pegawai tersebut dipercepat, diberhentikan (PHK), atau berhenti atas permintaan sendiri. − Dalam PKS ini pihak bank akan menganalisis perusa­ haan/instansi atas kelayakannya.  Keuntungan KPR kolektif bagi debitur − Anda tidak harus datang langsung ke bank untuk mengisi berkas permohonan karena berkas tersebut dapat dititip kepada bendahara kantor sebagai koordinator yang selar­jutnya membawa berkas-berkas KPR pegawai ke bank. − Prosesnya bisa lebih cepat dibandingkan dengan mengajukan secara perorangan. Mengapa? Karena, proses ini di-dahului de­ngan sebuah perjanjian kerja sama (PKS) antara instansi pegawai dengan pihak bank pemberi KPR. Meskipun jumlah pegawai yang mengajukan KPR sangat banyak, bank akan bertindak dengan segera menunjuk beberapa account officer untuk mempercepat proses.

45

− Debitur tidak perlu repot membayar angsuran karena su­dah ditangani oleh bendahara yang dapat memotong gaji dan menyetorkannya secara kolektif kepada pihak bank. − Jika jumlah pegawai instansi yang mengajukan KPR tersebut cukup banyak, pihak instansi memiliki bargaining power (kemampuan menawar) meminta suku bunga/rate KPR yang lebih rendah dari suku bunga pasar atau khusus untuk para pegawainya. Sederhananya, lebih banyak akan dapat diskon dibanding membeli eceran. — Keuntungan KPR kolektif bagi bank − Sekali proses memperoleh banyak nasabah. − Analisis tidak perlu rumit karena sudah dipayungi dengan perjanjian kerja sama. − Tidak usah repot memikirkan tunggakan karena angsuran sudah dibantu oleh bendahara untuk memotong gaji ma­sing-masing sebagai angsuran. 2.    

Pengusahan/wiraswasta/berpenghasilan tidak tetap Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP) Akta pendirian perusahaan. Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir. Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan.

3. Profesional Selain pegawai dan pengusaha, kalangan profesional seperti dokter, apoteker, bidan, pengacara, notaris, juga dapat mengajukan KPR dengan disertai kelengkapan lampiran sebagai berikut.

46

 Fotokopi legalitas praktik/surat izin praktik yang masih berlaku.  Menyerahkan perincian pendapatan praktik per bulannya.  Mutasi rekening di bank.  Memiliki reputasi baik.

Tabel Dokumen yang harus dipersiapkan dalam Pengajuan KPR No

Dokumen

Pegawai

Pengusaha

Profesional

1

Fotokopi KTP suami/istri ( jika sudah menikah)

V

V

V

2

Fotokopi kartu keluarga (KK)

V

V

V

3

Fotokopi akta nikah/ cerai/pisah harta jika ada

V

V

V

4

Fotokopi surat WNI/ ganti nama/akta lahir suami isteri (untuk WNI nonpribumi)

V

V

V

5

Slip gaji dan SK pegawai surat keterangan kerja

V

V

-

6

Fotokopi tabungan/ rekening tiga bulan terakhir

V

V

V

7

Fotokopi NPWP

V

V

V

8

Fotokopi SIUP,TDP, surat keterangan domisili, akta pendirian dan laporan keuangan perusahaan

-

V

V

9

Pas foto suami/istri

V

V

V

10

Surat izin praktik/SK pengangkatan

-

-

V

47

D. PERHITUNGAN BUNGA KPR Dalam praktiknya, penyaluran KPR ada bank yang menggunakan perhitungan dengan cara anuitas dan flat. Untuk perhitungan secara anuitas, bunga yang dibayar pada bulan yang bersangkutan didasarkan atas sisa pokok kredit bulan sebelumnya. Perhitungan bunga ini mengikuti naik turunnya suku bunga yang berlaku dalam hal ini jika terjadi kenaikan suku bunga, cicilan perbulanya akan meningkat. Sedangkan flat mendasarkan pada pokok kredit mula-mula dan dibebankan sepanjang jangka waktu kredit. a. Sistem perhitungan bunga secara anuitas Angsurannya dapat diperoleh dengan rumus sebagai berikut. P x i ( (1+i) n ) A = ( (1+i) ) n - 1 Keterangan: A = Jumlah pembayaran angsuran (pokok + bunga) P = Pokok kredit awal/plafon i = Tingkat bunga dalam % per bulan n = Jangka waktu dalam bulan Sebagai contoh peminjaman KPR sebesar Rp100 juta dengan suku bunga 12% per tahun (sehingga 1 bulan = 1%) dan jangka waktu 5 tahun atau 60 bulan, maka angsuran per bulannya sebagai berikut. 48

Rp100.000.000 x 1% x (1+1%) 60 A = (1 + 1%) 60 – 1 = Rp2.224.444 Atau perhitungan ini bisa dihitung dalam program microsoft excel dengan langsung membuka worksheet excel lalu ketik=PMT (suku bunga dibagi 12 bulan, jangka waktu dalam bulan, minus jumlah pinjaman KPR-nya). Dalam contoh di atas bisa dihitung menggunakan excel dengan memasukan rumus berikut. =PMT(12%/12,60,-100000000) lalu tekan enter langsung diketahui angsuran per bulan sebesar Rp2.224.444

b. Sistem perhitungan bunga secara flat A=



P + i ( P x n)

n

Keterangan: A = Angsuran pokok + bunga kredit P = Jumlah pokok kredit/plafon awal sebelum diangsur i = Tingkat bunga kredit perbulan n = Jangka waktu kredit (dalam bulan)

49

Contoh perhitungan angsuran pinjaman Rp100.000.000 dengan bunga 12% per tahun dengan jangka waktu 60 bulan sebagai berikut. Rp 100.000.000 + ((12%/12) x (100.000.000 x 60)) A = 60 = Rp 2.666.666 Hitungan angsuran flat ini dalam jangka waktu 60 bulan angsurannya tidak berubah atau tetap. Biaya-biaya lain saat pengajuan kredit disetujui oleh bank yang dikeluarkan selain cicilan bunga KPR pinjaman. 1. Biaya administrasi, biasanya masing-masing bank berbeda-beda. 2. Biaya provisi. 3. Biaya apraisal sesuai dengan ketentuan bank yang berlaku. 4. Asuransi jiwa. 5. Asuransi kebakaran. 6. Akta pembuatan hak tanggungan (APHT) sesuai dengan ketentuan bank yang berlaku. 7. Biaya notaris.

op

50

Ketujuh

Apartemen Murah Bersubsidi

Beberapa tahun ini di Indonesia, khususnya di Jakarta,

semakin banyak pembangunan rumah susun (apartemen). Apartemen ini ternyata tidak hanya sebagai tempat hunian, melainkan juga dapat dimiliki dan dijadikan investasi yang dapat diperjualbelikan dan disewakan seperti layaknya rumah biasa. Belakangan ini banyak kalangan muda lebih menyukai tren “back to city”. Istilah ini muncul karena beberapa alasan yang masuk akal. 1. Ingin tinggal di lingkungan yang lebih baik, baik secara kesehatan, maupun gaya hidup yang serba ada dan praktis. 2. Waktu perjalanan ke kantor dan pusat pelayanan umum menjadi jauh tebih singkat dan lebih hemat. Berarti waktu untuk hal lain pun bertambah, seperti waktu memberi perhatian dan berkumpul dengan keluarga lebih banyak, dan dapat memuaskan hobi.

51

3. Menghemat BBM. 4. Dapat mengurangi emisi karbon dan mengurangi kemacetan pada jam-jam sibuk. Namun, tidak semua orang cocok membeli apartemen. Ketika Anda membeli apartemen, pastikan tujuan Anda, apakah untuk ditempati sendiri atau sebagai investasi? Jika tujuan membeli apartemen untuk ditempati sendiri, Anda harus memiliki ciri-ciri berikut. 1. Tipe orang menyukai kepraktisan. 2. Sanggup beradaptasi dengan gaya hidup metropolis yang individualis. 3. Dapat hidup mandiri (tidak tergantung pada kerabat, tetangga, atau lingkungan sekompleks). 4. Tidak begitu cocok dengan kehidupan sosial jika tinggal di kampung atau perumahan (misalnya kewajiban ronda malam dan arisan). Jika tujuannya adalah untuk investasi, Anda harus memiliki ciri-ciri berikut. 1. Senang memperoleh pendapatan sewa dari unit apartemennya. 2. Tidak pusing dengan keluhan penyewa tentang pemeliharaan unit apartemen. 3. Senang mengikuti perkembangan harga properti dan pengembangan suatu wilayah.

A. APARTEMEN BERSUBSIDI (RUSUNAMI) Rusunami adalah singkatan dari rumah susun sederhana milik, yaitu bangunan bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan tempat hunian yang memiliki wc dan 52

dapur, baik menyatu dengan unit maupun bersifat publik. Rusunami dapat diperoleh melalui kredit kepemilikan rumah dengan subsidi atau tanpa subsidi. Rusunami memiliki harga maksimum Rp144 juta dengan luas unit minimum 21 m2 dan maksimum 36 m2. Orang yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan subsidi, boleh membeli rusunami dengan harga non subsidi (membayar PPN 10%). Pada saat ini pemerintah tengah gencar-gencarnya menggenjot pembangunan 1.000 tower rumah susun sederhana (rusuna). Rencana pembangunannya 50% berada di Jabodetabek, wilayah Jawa non-Jabodetabek seperti Bandung dan Surabaya rencana pembangunanya sebesar 30%, sedangkan sisanya dialokasikan di luar Pulau Jawa khususnya Batam. Program ini memang dialokasikan untuk masyarakat dengan penghasilan menengah dan berpenghasilan tetap. Bagi yang berhak, akan ada subsidi uang muka dan subsidi bunga. Apartemen bersubsidi adalah program yang ditujukan untuk mereka yang memenuhi persyaratan berikut. 1. Warga negara Indonesia (WNI). 2. Berusia 21 tahun ke atas atau sudah menikah. 3. Belum pernah disubsidi pemerintah sebelumnya atau belum pernah ambil kredit di bank BTN. 4. Berdomisili di wilayah DKI. 5. Memiliki penghasilan Rp1,2 juta sampai Rp4,5 juta per bulan. 6. Belum punya rumah sendiri di Jabodetabek. 7. Memiliki NPWP (nomor pokok wajib pajak). 8. Hanya diberikan maksimal satu unit.

53

Mengapa harus punya NPWP? Sebab penghasilan Rp1,2 juta per bulan sudah masuk kategori penghasilan kena pajak. Jumlahnya sudah melebihi PTKP (penghasilan tidak kena pajak). Semua orang yang memiliki penghasilan di atas PTKP, harus memiliki NPWP. Keuntungan memiliki NPWP dalam hal ini sangat jelas, yaitu untuk mendapatkan subsidi, yakni sekitar Rp8,8 juta (untuk tipe 21) dan Rp 14,4 juta (untuk tipe 35). Selain itu, dengan memiliki NPWP berarti Anda bisa menikmati subsidi-subsidi yang lain diantaranya subsidi bunga dan bantuan uang muka. Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.7/Permen/M/2007, subsidi rusunami sebagai berikut.

a. Kelompok I (penghasilan Rp3,5—4,5 juta per bulan) 1. Mendapat maksimum selisih bunga bersubsidi terhadap 2. 3. 4. 5.

bunga pasar sebesar 2,5% per tahun. Mendapat bantuan uang muka Rp5 juta. Batas maksimum rusunami yang dibeli adalah Rp144 juta. Minimum uang muka 12,5%. Maksimum KPR Rp126.000.000.

b. Kelompok II (penghasilan Rp2,5—3,5 juta per bulan) 1. Mendapat maksimum selisih bunga bersubsidi terhadap bunga pasar sebesar 3,5% per tahun.

2. Mendapat bantuan uang muka Rp6 juta. 3. Batas maksimum rusunami yang dibeli adalah Rp110 juta.

54

4. Minimum uang muka 12,5%. 5. Maksimum KPR Rp96.250.000. c. Kelompok III (penghasilan Rp1,2—2,5 juta per bulan) 1. Mendapat maksimum selisih bunga bersubsidi terhadap 2. 3. 4. 5.

bunga pasar sebesar 5% per tahun. Mendapat bantuan uang muka Rp7 juta. Batas maksimum rusunami yang dibeli adalah Rp75 juta. Minimum uang muka 10%. Maksimum KPR Rp 67.500.000.

Sumber: Majalah Properti Indonesia No. 1170, Maret 2008 Dengan adanya subsidi yang diberikan kepada pengembang plus kepada pembeli, otomatis harga menjadi murah. Pemerintah mengharapkan Rusunami ini dapat terjangkau oleh sasarannya, yaitu mereka yang berpendapatan Rp1,2 juta hingga Rp4,5 juta per bulan. Nah, semurah apa apartemen bersubsidi itu dijual?

B. DARI RP88 JUTA! Belasan proyek rusunami telah dirancang dan dikerjakan. Pemasarannya dalam tahap awal sukses besar. Misalnya, Kelapa Gading Nias Residences, berhasil menjual 4.000 unit hanya dalam waktu dua bulan. Salah satu penyebabnya adalah lokasi yang strategis dan harga yang murah. Satu unit rusunami atau apartemen bersubsidi, dijual dengan harga perdana Rp4 juta per meter persegi. Untuk

55

unit yang tidak bersubsidi, harganya Rp4,5 juta per meter persegi. Oleh karena itu, untuk luasan terkecil (tipe studio) seluas 21 m2, harganya cuma Rp88 juta. Sementara itu, untuk tipe 35, harganya Rp144 juta. Berapa harga unit yang tidak bersubsidi? Tambahkan saja sekitar 10%. Untuk tipe 21 menjadi Rp96,8 juta dan tipe 35 menjadi Rp158 juta. Harga itu masih tetap terhitung murah. Potensi kenaikannya sangat tinggi pada kemudian hari. Mengenai statusnya adalah hak milik. Karena itu, namanya rusunami (singkatan dari rumah susun sederhana milik). Bukan hak guna bangunan atau hak pakai. Ini jelas akan mendongkrak harganya pada masa yang akan datang.

C. BEBERAPA HAL YANG PERLU DIKETAHUI SAAT AKAN MEMBELI APARTEMEN BERSUBSIDI Informasi adalah senjata Anda. Upayakan memiliki kenalan pengembang-pengembang bonafid, sehingga setiap saat Anda bisa memperoleh pasokan informasi tentang unit-unit bagus. Setelah info berbagai lokasi itu berhasil dikumpulkan, bandingkanlah satu per satu sesuai dengan kebutuhan Anda. Sebelum memutuskan, pertimbangkan dengan cermat lokasi mana yang ideal untuk Anda. Jangan terpengaruh orang lain, sebab hanya diri Anda sendiri yang paling tahu kebutuhan Anda Jika Anda ingin membeli apartemen bersubsidi untuk diri sendiri, perhitungkan hal-hal berikut ini. 1. Menentukan luas apartemen sesuai dengan kebutuhan Anda dan keluarga. Jangan terlalu kecil atau besar. Terlalu

56

2.

3. 4.

5.

kecil akan membelenggu ruang gerak, sedangkan terlalu besar berarti banyak biaya yang perlu Anda keluarkan. Lokasi harus dekat dengan tempat kerja suami da­n istri. Ingat bahwa tujuan utama membeli apartemen bersubsidi adalah untuk menghemat waktu perjatanan dari tempat tinggal ke kantor. Lokasi juga harus dekat dengan tempat sekolah anak. Dekat dengan fasilitas dan sarana kepentingan umum, misalnya rumah sakit, tempat ibadah, jala­n tol, bank, pusat perbelanjaan, sarana hiburan, dan angkutan umum. Usahakan anda memilih lokasi yang bebas banjir dan bebas macet. Ini sulit, tetapi upayakan semaksimal mungkin kalau banjir dan kemacetan tak bisa dihindarkan. carilah siasat untuk mengatasinya.

D. LANGKAH-LANGKAH MEMBELI APAR­ TEMEN BERSUBSIDI 1. Memilih dan membandingkan lokasi. 2. Hitunglah dengan cermat dana yang diperlukan. Selain harga apartemen itu sendiri, ada biaya-biaya yang besarnya dari 8—10% dari harga apartemen itu. Biayabiaya itu mencakup provisi, biaya administrasi, dan asuransi. 3. Mendatangi kantor pemasaran apartemen yang dipilih, tanyakan kapan mulai pembangunan dan selesai, serah terima kunci, fasilitas-fasilitas yang tersedia seperti (kapasitas daya listrik, lift, cleaning service, keamanan), tanyakan spesifikasi bangunan (eksterior maupun interior), term of payment di luar bank (pola pembayara­n

57

lunak tanpa bunga, misalnya ada pengembang memperbolehkan kita mengangsur sampai 60 kali tanpa bunga. 4. Menentukan unit yang akan dibeli. 5. Menegosiasikan harga dengan pengembang. 6. Membayar booking fee dan menentukan pembayaran DP (down payment). 7. Membuat surat keterangan belum memiliki rumah­ di Jabodetabek (sebagai syarat untuk mendapatkan subsidi). 8. Menandatangani akta jual beli. 9. Mencari bank yang akan mengucurkan KPA (kredit pemilikan apartemen). 10. Menandatangani akad kredit. 11. Mulai mengangsur. 12. Serah terima kunci (sesuai dengan jadwal dari pengembang).

E. PERSYARATAN KEPEMILIKAN APARTEMEN BERSUBSIDI 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 58

Persyaratan kredit untuk pegawai/karyawan. Fotokopi KTP suami/istri. Fotokopi kartu keluarga dan surat nikah jika sudah menikah. Fotokopi NPWP. Pas foto suami/istri ukuran 3 x 4 cm. Fotokopi SK terakhir/surat keterangan kerja asli. Fotokopi buku tabungan/rekening koran tiga bulan terakhir. Slip gaji asli dengan stempel perusahaan. Surat keterangan penghasilan.

9. Surat keterangan belum punya rumah di Jabotabek. Surat keterangan ini dapat diperoleh dari kelurahan setempat. Persyaratan kredit untuk profesional/wiraswasta. 1. Fotokopi KTP suami/istri. 2. Fotokopi kartu keluarga dan surat nikah jika sudah menikah. 3. Fotokopi NPWP. 4. Pas foto suami/istri ukuran 3 x 4 cm. 5. Fotokopi izin praktik/akta pendirian. 6. Fotokopi SIUP (surat izin usaha pedagangan). 7. Laporan keuangan. 8. Fotokopi buku tabungan/ rekening koran tiga bulan terakhir. 9. Surat keterangan belum punya rumah di Jabotabek (untuk apartemen bersubsidi). Surat ini dapat diperoleh di kelurahan setempat.

Memilih Apartemen untuk Investasi

J ika Anda membeli

apartemen untuk investasi, faktor lokasi jelas paling penting. Besarnya kenaikan harga properti sangat tergantung pada pertumbuhan lokasi. Sangat baik jika Anda paham bagaimana pemerintah dan instansi terkait merencanakan akan diapakan kawasan itu pada masa depan. Misalnya, ada rencana pembangunan jalan tol di sekitar lokasi, rumah sakit internasional, kampus besar, dan lain-lain. Semua itu secara otomatis akan mendongkrak harga properti di sekitarnya.

59

Tip

F. CONTOH ILUSTRASI PERHITUNGAN DA­ LAM MEMBELI APARTEMEN BERSUB­ SIDI Bapak Z membeli apartemen tipe 21 pada tanggal 5 Januari 2008 dengan harga Rp88.000.000. Bapak Z ingin membelinya dengan cara kredit pemilikan apartemen (KPA) dengan pembayaran uang muka 20% dicicil empat kali. Dan berniat untuk menyewakannya kelak setelah terima kunci. — Booking fee Rp3.000.000 — DP yang harus dibayar sebesar 20% x Rp88.000.000 = Rp 17.600.000 — Kemudian DP akan dicicil sebanyak empat kali dengan jadwal dan jumlah pembayaran sebagai berikut. − Bulan 1 tanggal 5 Januari 2008 Rp 2.500.000 − Bulan 2 tanggal 5 Februari 2008 Rp 3.366.666 − Bulan 3 tanggal 5 Maret 2008 Rp 5.866.666 − Bulan 4 tanggal 5 April 2008 Rp 5.866.666 — Asumsi biaya-biaya lain 10% Rp 8.800.000,— Total investasi awal Rp 17.600.000 + 8.800.000 = Rp26.399.999 (Rp26.400.000) — Sisa utang pemilikan apartemen = Rp70.400.000 — Untuk pelunasan pembelian apartemen tersebut Bapak Z menggunakan KPA dengan bunga 10% anuitas dengan tenor 10 tahun. Maka angsurannya adalah 120 bulan x Rp930.341*). *) besarnya cicilan per bulan sebesar Rp930.341 bisa meng-gunakan rumus di microsoft excel

60

=PMT(10%/12,120,-70400000)

— Unit akan selesai dibangun sampai serah terima kunci pada bulan Juni 2010. Uang yang dikeluarkan sampai unit apartemen selesai dengan serah terima kunci adalah: 24 bulan x Rp930.341 = Rp23.274.240 — Setelah terima kunci, apartemen di-furnish dan diperkirakan menghabiskan dana sebesar Rp40.000.000. Setelah selesai di-furnish bisa disewakan. Namun dalam hal ini, Bapak Z perlu mencadangkan dana untuk waktu lebih kurang empat bulan sebelum mendapatkan penyewa. Oleh karena itu, ada biaya yang keluar untuk angsuran berikut biaya perawatan (maintenance). Perkiraan biaya maintenance per meter Rp10.000 jadi total yang dikenakan dengan luas tipe 21 adalah Rp210.000. Total selama empat bulan Bapak Z mengeluarkan biaya sebesar 4 bulan x (Rp 930.341+ Rp 210.000) = Rp4.561.364. — Setelah empat bulan bapak Z mendapatkan penyewa. Harga untuk tarif sewa apartemen tipe 21 (satu kamar tidur/fully furnished) adalah Rp1,5 juta per bulan. — Jadi bapak Z setelah mendapatkan sewa dapat mendapatkan keuntungan bersih sebesar: Rp1.500.000 – (Rp930.341 + Rp210.000) = Rp359.659 Diperkirakan setiap tahun harga sewa naik sekitar 10%— 20%, sehingga otomatis keuntungan hasil sewa akan naik.

61

1. Keseluruhan pengeluaran yang dikeluarkan oleh Bapak Z (total cash outflow) adalah: Rp26.400.000 + Rp23.274.240 + Rp40.000.000 + Rp4.561.364 = Rp94.235.604 yang jatuh tempo setelah tahun kedua atau triwulan pertama tahun ketiga 2. Pada bulan ke-28 investor mendapatkan arus kas positif Rp359.659 per bulan.

op

62

Delapan

Rumah Kos

A. BISNIS RUMAH KOS

Investasi properti akan memberikan keuntungan jika

kita tahu cara memanfaatkannya. Bahkan jika kita membeli dengan cicilan, biaya untuk cicilan dapat diperoleh dengan menyewakan properti tersebut. Saat ini banyak orang yang berinvestasi di bidang rumah kos.  Rumah kos merupakan investasi yang menarik bagi Anda yang ingin mendapatkan penghasilan tambahan, tanpa harus mengeluarkan banyak dana. Namun, hal itu hanya akan terjadi jika kita cermat memilihnya. Jika ingin berbisnis rumah kos, ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan. a. Membeli rumah kos sebaiknya mendapat bantuan pihak bank dalam pendanaannya. Fungsi bank dalam membeli rumah kos sebagai berikut. 1. Sebagai sumber pendanaan. 2. Rekan kerja yang dapat membantu pengecekan dan keabsahan surat-surat rumah. 3. Mempermudah perhitungan biaya, sehingga desain kamar yang dibutuhkan sesuai dengan biaya.

63

b. Lokasi strategis sesuai dengan pasar yang dituju. Jika ingin pasarnya adalah mahasiswa/i, pilih lokasi dekat kampus.  Jika ingin pasarnya  karyawan/karyawati, lebih baik memilih dekat perkantoran/pabrik/restoran/hotel. Lokasi juga diusahakan yang bebas banjir dan mudah menjangkau transportasi umum. Pada umumnya, penghuni rumah kos tidak punya kendaraan pribadi, sehingga jarak ke lokasi transportasi umum menjadi hal yang diperhitungkan oleh calon penghuni rumah kos. c. Keamanan baik dari luar maupun dari dalam. Aspek keamanan menjadi faktor utama sebelum membeli rumah kos. Walaupun strategis dan murah, jika lokasinya tidak aman, kita akan sulit untuk membeli/membangun rumah kos. Hal keamanan ini menjadi perhatian utama bagi calon penghuni. 1. Faktor ancaman keamanan dari luar Langkah-langkah untuk meningkatkan keamanan rumah kos dengan penjaga kos. Sementara itu, mengenai keluhan dari tetangga, seperti berisik, biasanya pemilik rumah kos menjelaskan peraturan yang harus dipatuhi oleh penyewa kos. Seperti aturan tamu atau pihak lain selain penyewa kos tidak diperbolehkan menginap, dengan membatasi jam berkunjung rumah kos sampai jam 10 malam. 2. Faktor ancaman keamanan dari dalam Untuk mengatisipasi masalah yang timbul seperti tempat kos menjadi tempat peredaran narkoba, perjudian, pelacuran, atau pelarian dari daftar pencarian orang (DPO) polisi. Pemilik kos harus bisa

64

benar-benar menyeleksi penghuni kos tersebut. Seperti meminta kartu identitas penyewa kos. Pemilik kos dan penghuni kos harus melapor kepada ketua RT setempat untuk diketahui keberadaan penyewa kos. d. Desain Harus disesuaikan dengan pasar yang dituju. Seberapa luas kamarnya, berapa banyak listrik yang dibutuhkan, kamar mandi apakah di dalam atau di luar. Desain menentukan harga sewa per kamar kos. Semakin besar dan semakin lengkap fasilitasnya, akan semakin mahal harga sewa kamar kos tersebut. Desain kamar menentukan banyaknya jumlah kamar yang dapat dibangun.

B. CONTOH PERHITUNGAN KEUNTUNGAN RUMAH KOS Dijual rumah kos baru dengan harga Rp300 juta, terdiri dari 15 kamar yang telah tersewa semua, dengan sewa Rp450 ribu per bulan tiap kamar. Dengan asumsi Anda mengeluarkan uang untuk DP Rp60 juta plafon pinjaman Rp240.000.000, bunga KPR 12% cicilan Rp2.880.000 per bulan (misalnya jangka waktu pinjaman untuk 15 tahun), Perhitungan cicilan jika menggunakan KPR dan keuntungan dapat dihitung sebagai berikut. — Rp450 ribu x 15 kamar – Rp2.880.000 (cicilan KPR per bulan) = Rp3.870.000 per bulan — Biaya listrik dan air serta kebersihan setiap bulan Rp1.200.000

65

Tip

Meningkatkan pendapatan uang sewa kos

A

da beberapa cara memaksimalkan pendapatan rumah kos, yaitu dengan meminimalkan penggunaan listrik dengan cara membuat penampung air yang besar. Sementara itu, carilah penyewa yang berprofesi karyawan (bukan mahasiswa). Survei membuktikan, karyawan lebih banyak menghabiskan waktunya di tempat kerja daripada di rumah kos. Bisa juga memberikan fasilitas lebih untuk menaikkan nilai sewa, seperti TV cable, hotspot jaringan internet, AC, dan kamar mandi di dalam. Bisa menambah pemasukan dengan membuka kantin atau katering, laundry, dan cleaning service.

66

— Keuntungan bersih Rp3.870.000 – Rp1.200.000 = Rp2.670.000 — Perhitungan tersebut da­ pat menutupi biaya KPR bulanan dan mendapatkan keuntungan tiap bulan sebesar Rp2.670.000 Keuntungan lain jika ada kenaikan harga sewa kos beberapa tahun mendatang Anda akan mendapatkan keuntungan lebih dari perhitungan tadi.

op

Kesembilan

Meraup Rupiah di Bisnis Kios

S

aat ini bermunculan mal-mal baru dengan ukuran yang cukup besar. Karena begitu besarnya mal sering membuat kita bingung jika berada di dalamnya. Mungkin Anda pernah merasakan kebingungan ketika masuk dari pintu barat dan keluar melalui pintu timur atau kebingungan mencari pintu masuk yang pertama. Jika berkunjung saja bingung, apalagi Anda mencari kios untuk berinvestasi dengan posisi strategis dari selembar kertas yang diajukan oleh pihak pemasaran mal yang akan dibangun. Banyak pihak pengembang mal jor-joran membuat mal dengan hanya bermodalkan lahan dan gambar. Mereka bisa mendapatkan miliaran rupiah dari pembeli kios yang akan dipakai sebagai dana pembangunan mal tersebut dan ini dapat dijadikan sebagai contoh cara berbisnis.

A. CARA MUDAH MEMILIH KIOS DI MAL Dengan berdirinya mal-mal baru tentunya akan terjadi persaingan promosi antarmal, seperti diskon potongan 67

harga pembelian kios atau sewa kios, promosi dengan jumpa artis, lomba-lomba, dan senam aerobic bersama yang rutin digelar di mal tersebut untuk menarik minat konsumen untuk berkunjung. Mal yang memilki konsep dan strategi pemasaran yang baik yang mampu bertahan dan berjaya. Pada kenyataan yang ada saat ini tidak semua mal menjual kios yang tersedia, ada juga yang hanya menyewakan kiosnya, ada yang menjual sebagian kiosnya dan yang sebagian lagi disewakan oleh dan yang terakhir ada yang semua kiosnya dijual. Berinvestasi di mal bukan berarti kita harus membeli kios saja, menyewa kios dan membangun bisnis pun bisa menjadi lahan investasi yang dapat menghasilkan uang bagi Anda. Untuk dapat menentukan mal mana yang baik untuk kita investasi, kita harus mengetahui beberapa tip berikut.

Mendapatkan mal yang baik untuk investasi

Tip

1.

Lihatlah lokasi yang strategis, seperti berada di

pinggir jalan besar, kawasan bisnis, dan banyak dilalui angkutan umum. Lokasi yang dilalui angkutan umum sangat membantu tingginya minat pengunjung ke mal tersebut. 2. Lihat juga pemain lama di kawasan tersebut. Mungkin tidak mudah untuk mengalihkan pengunjung ke tempat baru jika tidak memiliki keunikan dan konsep bisnis tersendiri yang menarik. 3. Perhatikan pangsa pasar yang dituju. 68

4. Pilihlah pengembang yang mempunyai track record yang baik, terdaftar sebagai anggota REI (Real Estate Indonesia), dan sudah lama terjun di bidang pembangunan mal. 5. Perlu diperhatikan juga apakah sudah ada supermarket/ hypermarket yang ikut bergabung di mal tersebut, seperti Hypermart, Giant, dan Carefour. Jika mal tersebut sudah menggandeng kelompok bisnis besar tersebut dapat mendongkrak popularitas.

Oleh karena itu, setelah Anda menemukan mal yang tepat untuk investasi, ada beberapa hal yang penting untuk diperhatikan lagi sebagai berikut. − Anda perlu menanyakan izin dan peruntukan lahan. − Jika Anda sudah yakin, belilah kios pada saat proses pembangunan mal tersebut agar mendapatkannya dengan harga yang lebih murah. Biasanya harga akan naik dengan drastis setelah pembangunan kerangka bangunannya. − Dalam menentukan pilihan kios ada baiknya Anda memilih marketing pemasaran yang berpengalaman dan bisa menjelaskan dengan detail mengenai mal tersebut. − Pilihlah kios yang sesuai dengan peruntukan bisnis Anda, misalnya jika berniat untuk berbisnis baju pilihlah lantai khusus yang berjualan pakaian. − Memilih posisi kios yang strategis. Biasanya posisi yang di depan mal yang kemungkinan banyak dilalui oleh orang atau memilih posisi hoke.

69

B. UNTUK DISEWAKAN ATAU DIPAKAI SENDIRI? Ada beberapa tujuan dalam membeli kios di mal. 1. Dijual kembali Biasanya pembeli adalah investor yang sudah terbiasa membeli kios di mal. Mereka mencari lokasi yang strategis. Biasanya mereka membeli kios pada awal pembangunan untuk mendapatkan gain yang besar setelah pengambang menaikkan harga. Dalam hal ini investor mengandalkan ramainya pengunjung ke mal. Ramainya kunjungan di mal tersebut berbanding lurus dengan kenaikan harga kios 2. Disewakan Pembeli tipe ini tidak terlalu berbeda dengan tipe pertama, yaitu mencari keuntungan/gain dari nilai sewa kiosnya. 3. Dipakai sendiri Biasanya pembeli tipe ketiga ini berniat untuk berjualan di mal tersebut. Dengan mempertimbangkan dan memperhatikan kebutuhan pasar dan produk yang dijualnya. Dapat dilihat dari ketiga karakter tipe pembeli di atas dari masing-masing berharap mendapatkan keutungan dari pembangunan mal-mal baru.

70

Contoh Bapak Z membeli kios berukuran 3 x 4 m2 dengan harga Rp200.000.000 untuk disewakan dengan perhitungan harga sewa yang cocok untuk kios tersebut sebagai berikut. Biasanya nilai sewa yang dikenakan pada penyewa adalah 5—7% per tahunnya. Dalam hal ini asumsi kita ambil nilai tengah nilai sewa yaitu 6%. Jadi Rp200.000.000 x 6% = Rp 12.000.000 per tahun.

op

71

72

Kesepuluh

Pajak

P

ajak yang terkait dengan rumah sudah diatur dalam undang-undang perpajakan di Indonesia. Namun, masih banyak pihak yang menganggap remeh hal ini. Mengingat sistem pajak kita adalah berdasarkan kesadaran dari pemilik properti untuk menghitung, menyetorkan, dan melaporkan pajaknya, banyak properti seperti tanah warisan dan bangunan zaman Belanda yang tidak membayar dan melaporkan pajaknya yang berakibat dikenai denda yang jumlah lebih besar daripada jika membayar secara teratur setiap tahunnya. Maka sebagai investor properti harus juga waspada terhadap hal ini. Terdapat tiga komponen pajak penting yang perlu diketahui oleh setiap pemilik/pembeli/penyewa rumah, yakni pajak bumi dan bangunan (PBB), pajak penghasilan (PPh), dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

A. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Mengenai pajak bumi dan bangunan ini telah ditetapkan oleh Undang-Undang No 12 Tahun 1985. Menurut UU ini 73

Objek Pajak

Objek pajak adalah

penghasilan, yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomi yang diterima atau diperoleh wajib pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan wajib pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apa pun.

subjek yang dikenai kewajiban membayar pajak, antara lain pemilik tanah dan bangunan, penghuni rumah dinas dan instansi, serta penyewa bangunan.

a. Tata cara penilaian dan penetapan Berdasarkan data objek PBB yang telah dihimpun dalam surat pemberitahuan objek pajak (SPOP) Kantor Pelayanan PBB di wilayah kerja pada saat objek PBB tersebut berada mengadakan penilaian dan penetapan untuk penertiban SPPT-PBB. 1. Tata cara penilaian Penilaian objek PBB meliputi penilaian objek tanah dan bangunan dengan penjelasan sebagai berikut. — Penilaian tanah Penilaian objek tanah dilakukan dengan cara menentukan/menilai harga tanah berdasarkan transaksi jual beli tanah yang terjadi di wilayah tersebut dengan mengambil harga jual rata-rata.

74

— Penilaian bangunan − Penilaian objek bengunan, dilakukan dengan cara menilai konstruksi bangunan yang meliputi konstruksi landasan, konstruksi dinding, dan konstruksi atap, ketika dalam penilaiannya memperhatikan segi kualitas material bangunan dan luas bangunan. − Sementara itu, penilaian terhadap konstruksi bangunan juga menilai pagar dan taman yang dinilai mewah serta emplasemen yang merupakan satu kesatuan dengan bangunan tersebut. − Untuk penilaian masing-masing konstruksi bangunan mempunyai cara-cara penilaiaan tersendiri, pada saat akhir penilaian tersebut akan merupakan klasifikasi dari suatu bangunan yang akan dicantumkan pada SPOP sebagai bahan penetapan PBB. 2. Tata cara penetapan Berdasarkan data objek PBB yang telah dihimpun dalam SPOP dan telah diadakan penilaian serta penentuan klasifikasi tanah dan bangunannya, selanjutnya diadakan penghitungan/penetapan pajak guna penerbitan surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT), dengan ketentuan sebagai berikut.  Besarnya tarif adalah 0,5% (lima per seribu);  Dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP).  Dasar perhitungan pajak nilai jual kena pajak (NJKP) adalah 20% dari nilai jual objek pajak (NJOP);  Batas nilai jual bangunan tidak kena pajak adalah sebesar Rp3.500.000 untuk setiap satuan bangunan.

75



Besarnya pajak yang terhutang adalah : Untuk tanah: 0,5% x 20% x nilai jual tanah Untuk bangunan: 0,5% x 20% x (nilai jual bangunan – Rp3.500.000)

Contoh — Wajib Pajak A mempunyai objek pajak. − Tanah seluas 300 m2 dengan harga jual di NJOP Rp200.000/m2 − Bangunan seluas 250 m2 dengan nilai jual Rp300.000/m2 — Besarnya pajak yang terhutang sebagai berikut. − Nilai jual tanah: 300 m2 x Rp200.000/ m2 = Rp60.000.000 − Harga Bangunan: 250 m2 x Rp300.000/m2 = Rp75.000.000 — Besarnya pajak bumi dan bangunan yang terhutang − Atas tanah 0,5% x 20% x Rp60.000.000 = Rp60.000 − Atas bangunan 0,5% x 20% x (Rp75.000.000 – Rp3.500.000) = Rp71.500 + PBB yang harus di bayar = Rp131.500

b. Media pemberitahuan besar pajak terutang Untuk memberitahukan besarnya pajak yang terutang terhadap suatu objek pajak diterbitkan surat pemberitahuan pajak terutang (SPPT) yang diterbitkan setiap satu tahun sekali pada bulan Januari oleh KPBB atau KPP Pratama. SPPT bisa diambil di kantor kelurahan atau langsung di KP-PBB / KPP Pratama di tempat objek pajak terletak

76

c. Pembayaran PBB PBB dapat dibayar di bank persepsi yang berada di KPBB/ KPP Pratama, 160 bank tempat pembayaran secara online seperti Bank BNI, Bank Mandiri, dan Bank DKI, serta melalui ATM BCA atau BII di seluruh Indonesia. Membayar PBB harus mengikuti tata cara yang ada, yaitu membawa langsung SPPT PBB atau STTS tahun sebelumnya ke bank yang dapat menerima pembayaran PBB. Bisa juga membayar PBB dengan fasilitas pembayaran melalui ATM BCA dan BII dengan memasukkan NOP dan tahun pajak. Pembayaran PBB tidak dapat dicicil atau diangsur. Setelah membayar PBB mintalah tanda bukti telah membayar lunas PBB dari bank berupa STTS. Menurut pasal 11 Undang-Undang tentang pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan/PBB pembayaran dilakukan selambat-lambatnya enam bulan setelah SPPT PBB diterima wajib pajak (WP). Untuk PBB wilayah DKI Jakarta ditetapkan paling lambat tanggal 28 agustus setiap tahunnya. Jika pembayaran PBB dilaksanakan, tetapi sudah melewati batas waktu yang telah ditentukan akan dikenai sanksi perpajakan berupa denda administrasi.

d. Sanksi pajak Jika wajib pajak PBB tidak melunasi pembayaran PBB sesuai dengan batas waktu yang telah ditetapkan, wajib pajak dapat dikenai sanksi denda administrasi sebesar 2% per bulan maksimum selama 24 bulan berturut-turut atau total denda administrasi sebesar 48%. Media pemberitahuan pajak yang terutang melewati batas waktu yang terlah ditetapkan adalah dengan surat tagihan pajak (STP)

77

B. PAJAK PENGHASILAN (PPh) Mengenai pajak pajak penghasilan telah diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Diterangkan dalam peraturan ini adalah penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000. Pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan terdiri atas hak-hak berikut. a. Penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum. b. Penjualan, tukar-menukar, perjanjian hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah. Besarnya PPh yang telah ditetapkan adalah 5% dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah dan atau bangunan. Contoh Ibu Z menjual rumah di daerah Tangerang dengan luas tanah 250 m2 dan luas bangunan 125 m2. Berdasarkan nilai NJOP harga tanah/bumi Rp750.000 per m2. dan nilai bangunan Rp 650.000. Berapa besar pajak yang harus dibayar oleh Ibu Z?  Harga tanah: 250 m2 x Rp750.000 = Rp 187.500.000  Harga Bangunan 125 m2 x Rp650.000= Rp 81. 250.000 Total Harga penjualan rumah = Rp 268.750.000  PPh yang harus dibayar oleh Ibu Z 5% x Rp268.750.000 = Rp 13.437.500

78

C. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) Pajak ini telah diatur oleh Undang-Undang No 21 tahun 1997. Yang menjadi objek pajak adalah perolehan atas tanah/ bangunan oleh orang pribadi atau badan (instansi). Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% x (NJOP tahun berjalan – faktor pengurang). Keterangan faktor pengurang di masing-masing daerah berbeda (di Jakarta Rp60.000.000 dan Tangerang Rp30.000.000). Contoh Bapak A membeli sebuah rumah di Serpong (SHM) dengan luas tanah 250 m2 dan luas bangunan 150 m2. Berdasarkan NJOP harga tanah Rp650.000 per m2 dan nilai bangunan Rp550.000 per m2. Perhitungan pajak yang harus dibayar oleh Bapak A untuk membeli rumah tersebut sebagai berikut.  Harga tanah 250 m2 x Rp650.000 = Rp 162.500.000  Harga bangunan 150 m2 x Rp550.000= Rp 82.500.000 Total Rp 245.000.000 Maka besarnya pajak yang harus dibayar oleh Bapak A 5% x (Rp245.000.000 – Rp30.000.000)= Rp 10.750.000.

op

79

80

Kesebelas

Mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

I

zin mendirikan bangunan (IMB) diberikan untuk melakukan kegiatan membangun yang dapat diterbitkan jika rencana dari bangunan dinilai telah sesuai dengan ketentuan yang meliputi aspek pertanahan, planologis (perencanaan), teknis, kesehatan, kenyamanan, hingga lingkungan. IMB juga berlaku untuk bangunan-bangunan seperti gedung perkantoran, industri, dan bangunan rumah tinggal lama, yaitu bangunan rumah yang keberadaanya secara fisik telah lama berdiri tanpa atau belum memiliki IMB.

A. MENGURUS IMB IMB adalah harga mati yang harus dimiliki bagi setiap pemilik yang berniat mendirikan sebuah bangunan karena memilki dasar hukum yang harus dipatuhi. Orang yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan

81

berkewajiban untuk meminta izin kepada pemerintah setempat. Para pemilik bangunan yang telah berdiri lama dan belum memiliki IMB mempunyai kewajiban yang sama dengan para pemohon untuk bangunan baru dalam kepemilikan IMB. Mengurus IMB sebaiknya mulai dilakukan jauh-jauh hari sebelum pelaksanaan pendirian pembangunan, sehingga pada saat pelaksanaan setiap aktivitas tidak terganjal/bermasalah dengan peraturan-perturan yang berlaku. Pada umumnya pemrosesan IMB memakan waktu 25-45 hari terhitung dari waktu pengajuan yang pertama kali. Namun, mengenai waktu pemrosesan IMB berbeda-beda, tergantung pada kebijakan daerah pengawasan setempat dan kesiapan berkas-berkas yang diperlukan. Jika pemohon IMB masih harus berkutat mencari arsip penting sebagai bagian persyaratan administratif atau teknis pengajuan, jangka waktu penyelesaian tersebut dapat berubah bergantung pada situasi dan kondisi. IMB perlu juga diperbarui jika dalam proses pembangunan mengalami perubahan signifikan atau renovasi yang menimbulkan kegiatan yang berdampak pada lingkungan, seperti perubahan fungsi dan atau bentuk. Perubahan pada bangunan dapat disebabkan oleh kesengajaan/perencanaan khusus, misalnya menambah ruang, baik horizontal atau vertikal (meningkat rumah), atau beralih fungsi menjadi toko/tempat usaha lain.

B. HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM PROSES PERMOHONAN IMB 1. Setiap pemohon IMB sebelum mengurus izin sebaiknya melaksanakan konsultasi mengenai kekuatan struktur bangunan, GSB (garis sempadan bangunan), GSJ (garis 82

2.

3. 4. 5.

sempadan jalan), KDB, dan KLB sesuai dengan rencana kota, rancangan arsitektur bangunan, lokasi bangunan ( jika di lingkungan khusus seperti dekat dengan bandara, di daerah aliran sungai, daerah banjir, dekat jaringan umum kota). Konsultasi dapat dilakukan dengan orang yang berkompoten di bidang konstruksi atau bagian pengurusan IMB. Untuk bangunan yang dipersyaratkan IPL (izin peruntukan lahan), pemohon wajib mengurus IPL sebelum mengurus IMB. IPL ini terkait dengan fungsi lahan yang bukan dimaksudkan sebagai bangunan tempat tinggal atau yang pemamfaatanya diperkirakan akan berdampak besar terhadap lingkungan. Bangunan harus bersih dari sengketa. Kevalidan data dan berkas kelengkapan yang diajukan. Pemohon tidak diperbolehkan membangun sebelum IMB atau IP (izin pendahuluan) diterbitkan.

C. PROSEDUR MENGURUS IMB Pengurusan IMB dapat dilakukan di dinas perizinan provinsi setempat atau di subdinas pengawasan pembangunan wilayah kota kabupaten. Pemohon dapat menanyakan pada bagian informasi atau melihat bagan mekanisme pengurusan IMB untuk mengetahui loket khusus pelayanan IMB.

a. Hal yang perlu dipersiapkan dalam pengurusan IMB bangunan baru 1. Fotokopi kartu tanda penduduk (KTP) satu lembar. 2. Fotokopi surat-surat tanah (satu set) dapat berupa salah satu dari surat sebagai berikut.

83

 Sertifikat tanah.  Surat Keputusan Pemberian Hak Penggunaan atas Tanah oleh pejabat berwenang dari instansi pemerintah yang menguasai tanah tersebut.  Surat kaveling dari pemerintah daerah, kotamadya atau instansi lain yang ditunjuk gubenur.  Rekomendasi dari Kantor Pertananahan dengan peta bukti pembebasan tanah.  Surat pernyataan dari instansi pemerintah atau pemimpin proyek tim pembebasan tanah, khusus untuk bangunan pemerintah.  Hasil sidang Panitia A yang dikeluarkan Kantor Pertanahan disertai surat pernyataan pemilik bahwa tanah dikuasai dan tidak sengketa yang diketahui oleh lurah setempat. - Untuk surat tanah tersebut harus dilampirkan surat pernyataan bahwa tanah yang dikuasai dan atau dimiliki tidak dalam sengketa dari pemohon. - Surat izin penunjukan penggunaan tanah (SIPPT) dari gubenur, bagi yang diisyaratkan. - Keterangan dan peta Rencana Kota dari Dinas/suku dinas Tata kota sebanyak minimal tujuh lembar. - Peta kutipan rencana kota dari dinas/suku dinas untuk bangunan rumah tinggal pada lokasi yang telah dikeluarkan IMB sebagai keterangan pengganti keterangan dan peta rencana kota tersebut diatas sebanyak minimal tujuh set. - Gambar rancangan arsitektur bangunan minimum tujuh set. - Fotokopi surat izin bekerja sebagai penanggung jawab rancangan arsitektur, kecuali untuk bangunan

84

wisma kecil dan wisma sedang di daerah bukan real estate dan daerah bukan pemugaran. - Gambar rancangan arsitektur bangunan harus dilengkapi hasil penilaian/penelitian dari tim penasehat arsitektur kota (TPAK), untuk bangunan rumah tinggal di daerah pemugaran.

b. Hal yang harus dipersiapkan dalam pengurusan IMB bangunan rumah lama 1. Fotokopi surat bukti hak atas tanah rangkap dua. 2. Gambar arsitektur. 3. Gambar situasi denah, tampak depan, tampak samping, jaringan sanitasi, dan instalasi. 4. Foto bangunan masing-masing rangkap dua. 5. Surat pernyataan.  Yang menyatakan bertanggung jawab atas kekuatan konstruksi bangunannya dan segala sesuatunya bilamana bangunannya mengakibatkan kerusakan terhadap bangunan tetangga/pihak lain.  Yang menyatakan sanggup menyesuaikan bangunannya dengan peraturan yang berlaku dan tidak keberatan mengepras bangunanya yang melanggar peraturan.

D. Mekanisme pendaftaran IMB Mekanisme pendaftaran permohonan IMB berdasarkan kategori gedung menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2007 tanggal 9 Agustus 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung pada umumnya sebagai berikut.

85

a. Bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal sederhana (rumah inti tumbuh dan rumah sederhana pada umumnya), dan rumah deret sederhana 1. Mengambil formulir IMB di unit pelayanan IMB di Sudin Pengawasan Pembangunan Kota Wilayah setempat, tempat bangunan itu akan didirikan, untuk mengajukan PIMB (permohonan izin membangun bangunan). 2. Pengambilan keterangan rencana kabupaten/kota oleh pemohon di kantor pemerintah daerah. 3. Penyediaan dokumen rencana teknis siap pakai yang memenuhi persyaratan sesuai dengan keterangan rencana kabupaten/kota. Gambar rencana teknis diadakan/ di-siapkan oleh pemerintah daerah. 4. Pengajuan surat permohonan IMB dengan kelengkapan dokumen administratif dan dokumen rencana teknis. Blangko permohonan di serahkan ke dinas perizinan beserta seluruh kelengkapan persyaratanya. 5. Pemeriksaan mengenai kelengkapan dan kebenaran (pencatatan dan penelitian) dokumen administratif dan dokumen rencana teknis, penilaian/evaluasi, serta persetujuan dokumen rencana teknis yang telah memenuhi persyaratan. 6. Jika semua persyaratan telah terpenuhi maka akan diberikan bukti pendaftaran kepada pemohon sekaligus jadwal waktu untuk penelitian lokasi bangunan. 7. Dokumen administratif dan atau dokumen rencana teknis yang belum memenuhi persyratan dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi dan diperbaiki. 8. Penetapan besarnya retribusi IMB.

86

9. Pembayaran retribusi IMB melalui lembaga keuangan yang sah. 10. Penyerahan bukti penyetoran retribusi kepada pemerintah daerah. 11. Penerbitan IMB sebagai pengesahan dokumen rencana teknis untuk dapat memulai pelaksanaan konstruksi. 12. Penerimaan dokumen IMB oleh pemohon.

b. Bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal dan rumah deret sampai dengan dua lantai 1. Mengambil formulir IMB di unit pelayanan IMB di Sudin Pengawasan Pembangunan Kota Wilayah setempat, tempat bangunan itu akan didirikan, untuk mengajukan PIMB (permohonan izin membangun bangunan/IMB). 2. Pengambilan keterangan rencana kabupaten/kota oleh pemohon di kantor pemerintah daerah. 3. Penyediaan dokumen rencana teknis yang dibuat oleh pemohon/pemilik (yang memiliki keahlian perencanaan bangunan gedung) dan terdaftar atau oleh penyedia jasa. 4. Pengajuan surat permohonan IMB dengan kelengkapan dokumen administratif dan dokumen rencana teknis. Blangko permohonan di serahkan ke dinas perizinan beserta seluruh kelengkapan persyaratanya. 5. Pemeriksaan mengenai kelengkapan dan kebenaran (pencatatan, penelitian) dokumen administratif dan dokumen rencana teknis, penilaian/evaluasi, serta persetujuan dokumen rencana teknis yang telah memenuhi persyaratan.

87

6. Jika semua persyaratan telah terpenuhi, akan diberikan bukti pendaftaran kepada pemohon sekaligus jadwal waktu untuk penelitian lokasi bangunan. 7. Dokumen administratif dan atau dokumen rencana teknis yang belum memenuhi persyaratan dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi dan diperbaiki. 8. Penetapan besarnya retribusi IMB. 9. Pembayaran retribusi IMB melalui lembaga keuangan yang sah. 10. Penyerahan bukti penyetoran retribusi kepada pemerintah daerah. 11. Penerbitan IMB sebagai pengesahan dokumen rencana teknis untuk dapat memulai pelaksanaan konstruksi. 12. Penerimaan dokumen IMB oleh pemohon.

c. Bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana dua lantai atau lebih dan bangunan gedung lainnya pada umumnya 1. Pemohon mengambil formulir IMB di unit pelayanan IMB di Sudin Pengawasan Pembangunan Kota Wilayah setempat, tempat bangunan itu akan didirikan, untuk mengajukan PIMB ( permohonan izin mendirikan bangunan/IMB). 2. Pengambilan keterangan rencana kabupaten/kota oleh pemohon di kantor pemerintah daerah setempat. 3. Pengurusan SIPPT atau dokumen sejenisnya untuk luas tanah tertentu sesuai dengan ketentuan daerah masingmasing. 4. Penerbitan SIPPT atau dokumen sejenisnya yang ditandatangani gubernur/bupati/walikota atau pejabat lain yang ditunjuk.

88

5. Penyediaan dokumen secara teknis. 6. Pengajuan surat permohonan IMB dengan kelengkapan dokumen administratif, dokumen rencana teknis, dan dokumen lain yang diisyaratkan. Blangko permohonan diserahkan ke dinas perizinan beserta seluruh kelengkapan persyaratannya. 7. Pemeriksaan kelengkapan dan kebenaran (pencatatan, penelitian) dokumen administratif dan dokumen rencana teknis, penilaian, serta persetujuan dokumen rencana teknis yang telah memenuhi persyaratan. 8. Jika semua persyaratan telah dipenuhi akan diberikan bukti pendaftaran kepada pemohon sekaligus jadwal waktu untuk penelitian lokasi bangunan. Sekitar tiga hari tim peneliti lapangan akan menghubungi Anda untuk jadwal tinjau lapangan. 9. Dokumen administratif dan atau dokumen rencana teknis yang belum memenuhi persyaratan dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi/diperbaiki. 10. Penetapan besarnya retribusi IMB. 11. Pembayaran retribusi IMB melalui lembaga keuangan yang sah. 12. Penyerahan bukti pembayaran retribusi kepada pemerintah daerah.

op

89

90

Keduabelas

Sukses Menjadi Agen Properti

Sandra Sondakh adalah seorang agen properti yang

sukses. Sebagai marketing di dunia properti dia benar-benar tekun dan ulet dalam menjalankan profesinya. Selalu menjaga hubungan baik, ramah, dan menepati janji kepada pemilik properti, pembeli, dan para investor, untuk mendapatkan rekomendasi kepada kerabat atau teman mereka dalam menjual atau membeli properti melalui dirinya selaku agen properti. Untuk mencari properti yang akan dijual biasanya Sandra melakukan survei dengan keliling ke suatu tempat atau membaca iklan di koran mengenai properti yang akan dijual. Kemudian mem-follow up pemilik properti yang akan dijual untuk di-listing dan melakukan kontrak pemasaran properti sekitar tiga bulan. Me-listing hanya awalan, selanjutnya harus memiliki program mempromosikannya. Oleh karena itu, biasanya kantor agen properti akan memberikan fasilitas standar, seperti iklan, spanduk, papan pengumuman, dan pemakaian telepon kantor untuk promosi. Jika competitive 91

marketing analysis (CMA) tepat, pasti rumah akan terjual kurang dari tiga bulan. Ketepatan CMA harus ditunjang dengan data-data yang didapat melalui kreatifitas agen properti. Mencari calon pembeli bisa dilakukan bisa dilakukan dengan memasang iklan properti yang akan dijual melalui surat kabar, jaringan internet, promosi kepada teman-teman marketing, dan open house untuk bisa lebih banyak menjaring pembeli potensial. Tidak jarang juga ada beberapa calon pembeli yang kemudian menitipkan rumahnya kepadanya untuk dipasarkan. Semakin sering nama agen properti beredar di koran kemungkinan untuk bertemu calon investor properti jauh lebih besar. Sementara itu, setelah mendapatkan calon pembeli yang potensial, dia harus segera mem-follow up calon pembeli tersebut untuk memastikan apakah benar-benar tertarik untuk membeli. Jika calon pembeli benar-benar suka dan cocok akan properti tersebut dapat segera diminta membayar booking fee atas properti dan kemudian dilanjutkan dengan pembayaran down payment (DP) dan melakukan transakasi akta jual beli di hadapan notaris. Dalam proses negosiasi harga antara pemilik dan pembeli untuk mencapai kesepakatan harga dan proses pembayaran yang mungkin memakan waktu, memerlukan keahlian seorang agen properti.

A. PROFIL AGEN PROPERTI Dewasa ini perkembangan agen properti sangat pesat baik yang berlabel nasional kerja sama dengan asing melalui sistem waralaba (francise). Dalam hal ini cara kerja

92

agen properti mulai ditata secara profesional. Pada tanggal 17 November 1992 dibentuk sebuah organisasi yang mewadahi para agen properti (broker properti) yang bernama Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) yang sampai saat ini telah menghimpun tidak kurang dari 80 perusahaan agen properti formal. Keberadaan AREBI sebenarnya banyak memberikan manfaat kepada masyarakat, pengembang/ pemilik properti (vendor), pemerintah, dan sesama anggota agen properti.

B. MANFAAT AGEN PROPERTI a. Bagi masyarakat 1. Dapat memecahkan persoalan properti yang dihadapi. 2. Memperoleh layanan yang akurat dan pasti. 3. Mendapatkan kepastian hukum, serta mendapatkan informasi yang objektif seputar properti saat ini.

b. Bagi pengembang/pemilik properti 1. Dapat mengurangi biaya-biaya tetap perusahaan. Biaya tetap menggaji marketing in house dari pengembang tersebut, jika bekerja sama dengan agen properti jumlahnya dapat dikurangi. 2. Meningkatkan efisiensi dan produktivitas dari program investasinya. 3. Dapat mengembangkan jaringan pemasaran.

c. Bagi pemerintah 1. Dapat membantu memecahkan masalah pengangguran. 2. Kepastian terhadap sumber pendapatan negara melalui mekanisme perpajakan, atau dengan kata lain menambah pemasukan pajak bagi pemerintah. 93

d. Bagi sesama anggota AREBI 1. Mendapatkan pengakuan, penghargaan, dan perlindungan. 2. Memperoleh dan tukar-menukar informasi. 3. Pengembangan jejaring (networking). 4. Mengembangkan standar kinerja dan imbalan jasa (komisi). 5. Pengembangan wawasan baru dan kerjasama internasional.

e. Manfaat yang diperoleh dengan gunakan jasa broker properti

meng-

1. Dapat mempercepat proses transaksi karena banyak jaringan broker properti yang saling membantu dan bekerja sama. dan tidak perlu bertele-tele dalam prosedur dan administrasinya. 2. Dapat membantu dalam hal jual-beli, sewa-menyewa properti, serta memberikan kepuasan bagi kedua belah pihak. 3. Sebagai tempat berkonsultasi atau manajer investasi yang dapat memberikan analisis keuntungan dan kerugian apabila ada masyarakat yang akan berinvestasi pada properti. 4. Memperoleh informasi (kondisi dan harga properti) secara objektif. 5. Mengurangi beban biaya yang tidak perlu, seperti biaya iklan di surat kabar, dan jaringan internet. 6. Mengurangi potensi kerugian waktu dan tenaga dalam proses penjualan.

94

C. BIAYA JASA AGEN PROPERTI DAN BA­ TASAN WAKTU PENJUALAN Agen properti profesional (broker properti) biasanya akan memperoleh pembayaran komisi jika sudah terjadi transaksi jual beli sebesar 2,5—3% dari nilai transaksi. Sementara itu, untuk transaksi sewa-menyewa properti komisi yang diperoleh broker properti sebesar 5% dari nilai transaksi. Yang berhak memberikan komisi kepada broker properti adalah penjual. Mengenai batasan waktu dalam hal proses pemasaran properti antara penjual dan broker harus ada kesepakatannya. Misalnya, tiga bulan masa pemasaran dan setelah habis masa pemasaran dapat diperpanjang kembali tiga bulan berikutnya. Hal yang perlu diperhatikan bagi Anda yang ingin menggunakan jasa agen properti sebagai berikut. 1. Pilihlah tenaga pemasar agen properti yang sudah terkenal andal dalam hal pemasaran. 2. Pilihlah tenaga pemasar yang dapat berkerja sama dengan Anda, kalau bisa jangan memilih agen properti yang terlalu memaksa Anda. 3. Pilihlah kantor agen properti yang jejaring (networking) usahanya yang luas dan memadai.

op

95

96

LAMPIRAN

97

98

LAMPIRAN I

PERJANJIAN SEWA-MENYEWA Pada hari ini……… tanggal…………., kami yang bertanda tangan di bawah ini: 1. …….., bertempat tinggal di ……., No. KTP ……... Telp …….. selanjutnya disebut Pihak Pertama ; 2. ........., bertempat tinggal di …….., No. KTP ………. Telp …….. selanjutnya disebut Pihak Kedua ; Terlebih dahulu Para Pihak menerangkan hal-hal sebagai berikut: - Bahwa pihak pertama adalah pemilik yang mempunyai hak penuh dan pemilik yang sah dari sebidang tanah dan bangunan rumah tinggal permanen beserta turutan-turutanya. Bangunan mana berdiri di atas sebidang tanah Hak ….. No …. Yang terletak di : Jalan : Kelurahan : Kecamatan : Wilayah : Tercatat atas nama : Yang selanjutnya disebut “tanah dan bangunan“ - Bahwa kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan perjanjian sewa-menyewa dengan syaratsyarat dan ketentuan-ketentuan sbb:

99

Pasal 1 Pihak pertama dengan ini menyewakan kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menyewa dari Pihak Pertama tanah dan bangunan sebagaimana disebut pada bagian premis butir 1, untuk dijadikan kantor, yang tidak bertentangan dengan asas dan unsur-unsur kesusilaan yang berlaku. Pasal 2 a. Perjanjian sewa-menyewa ini berlaku selama jangka waktu 2 (dua) tahun, terhitung tanggal 4 Maret 2008 dan berakhir pada tanggal 3 Maret 2010. b. Pihak Kedua baru akan memasuki tanah dan bangunan tersebut pada tanggal 4 Maret 2008, dan oleh karenanya pihak pertama harus menyerakannya dalam keadaan kosong dan layak huni. Pasal 3 a. Uang sewa yang disepakati adalah sebesar Rp ……….,(………….), sudah termasuk PPN 10%, yang dibayarkan dengan cara sebagai berikut : - Rp …………….,- (………rupiah), sudah termasuk PPN 10 % dibayar pada saat penandatanganan perjanjian ini, - Sisanya sebesar Rp ……….,- (………rupiah) sudah termasuk PPN 10%, baru akan dibayar pada tanggal 5 April 2008 b. Apabila pihak kedua tidak melunasi sisa sebesar Rp …….. Pada tanggal 5 April 2008 maka pihak kedua diberi tenggang waktu oleh pihak pertama selama 7 (tujuh) hari yaitu selambat-lambatnya tanggal 12 April 2008 untuk melunasi sisa uang tersebut. c. Apabila pada tanggal 12 April 2008 pihak kedua masih juga tidak menyerahkan uang tersebut di atas, maka 100

perjanjian ini menjadi batal demi hukum dan kedua belah pihak melepaskan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam pasal 1266 dam 1267 KUH Perdata dan uang yang telah diterima oleh pihak pertama kepada pihak kedua menjadi Pihak Pertama. d. Sebaliknya apabila pada tnggal 4 maret 2008 Pihak Pertama tidak bisa mengosongkan tanah dan bangunan yang disewakan, maka Pihak Pertama wajib mengembalikan uang pembayaran tahap pertama yang telah dibayarkan sebesar Rp ……. (…..) beserta bungan 20 % ( dua puluh persen ) perbulan terhitung sejak tanggal penandatanganan perjanjian ini. e. Setiap penerimaan pembayaran uang sewa, Pihak pertama akan mengeluarkan kuitansi untuk pihak kedua. Pasal 4 Pihak Pertama menjamin bahwa tanah dan bangunan yang disewakan adalah benar-benar milik Pihak Pertama dan tidak terikat sebagai tanggungan untuk suatu piutang atau diberati dengan suatu beban, tidak dalam keadaan sengketa dan tidak pula dikenakan suatu sitaan sehingga mengenai itu baik sekarang maupun dikemudian hari Pihak Kedua tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan turut mempunyai hak atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan turut mempunyai suatu hak atau mempunyai hak terlebih dahulu, oleh karena itu Pihak Kedua dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan mengenai hal tersebut. Pasal 5 Pihak Kedua dengan tegas tidak diperkenankan untuk menyewakan lagi tanah dan bangunan yang disewanya 101

sesuai perjanjian ini kepada orang/badan lain baik sebagian maupun seluruhnya. Pasal 6 Pihak Kedua berkewajiban untuk memelihara tanah dan bangunan beserta fasilitas-fasilitas yang ada dengan sebaikbaiknya sebagai seorang kepada rumah tangga yang jujur dan hanya boleh menggunakan barang-barang tersebut menurut sifatnya. Pasal 7 Pihak Kedua berkewajiban serta mengikatkan diri pula untuk menyerahkan kembali tanah dan bangunan tersebut dalam keaadan baik terpelihara pada waktunya kepada Pihak Pertama jika perjanjian ini berakhir. Pasal 8 Pihak Kedua wajib mematuhi semua peraturan dari yang berwajib khususnya dibidang kesusilaan/ketertiban umum, kebersihan dan kesehatan, mengenai apa yang disewanya dengan perjanjian ini, dan Pihak Kedua menjamin bahwa mengenai hal itu Pihak Pertama tidak akan mendapat teguran atau tuntutan apapun juga Pasal 9 Biaya air/PAM, listrik dan telepon dipikul dan dibayar oleh Pihak Kedua selama masa persewaan itu, sedang Pajak Bumi dan Bangunan tetap dipikul dan dibayar oleh Pihak Pertama. Pasal 10 Kecuali untuk perbaikan kecil dan perawatan, maka untuk tiap-tiap perubahan pada tanah dan bangunan 102

yang disewakan dengan perjanjian ini, Pihak Kedua wajib memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari pihak Pertama, dengan pengertian bahwa segala hasil dari perubahan dan perbaikan adalah milik pihak pertama. Pasal 11 a. Kerusakan-kerusakan besar yang tidak termasuk dalam ruang lingkup pemeliharaan biasa, di antaranya tetapi tidak terbatas karena kesalahan-kesalahan kontruksi, kebakaran (kecuali karena kelalaian Pihak Kedua, tamu, pegawai dan keluarga Pihak Kedua) pekerjaan-pekerjaan lain yang diharuskan oleh pemerintah, harus diperbaiki dan diselesaikan selekas mungkin oleh dan atas biaya Pihak Pertama. b. Bilamana atas pemberitahuan atau peringatan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak melakukanya, maka Pihak Kedua berhak untuk melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan dan biayanya tetap harus dipikul oleh Pihak Pertama, bilamana yang dperhitungkan dengan uang sewa. Pasal 12 Bilamana selama dilakukan perbaikan-perbaikan seperti dimaksud dalam pasal 11, Pihak Kedua tidak dapat menempati tanah dan bangunan yang disewakan, maka jangka waktu untuk perbaikan-perbaikan tersebut diperhitungkan dengan perpanjangan waktu persewaan yang sama dengan jangka waktu selama Pihak Kedua tidak dapat menempati tanah dan bangunan tersebut.

103

Pasal 13 Segala perpindahan hak dalam bentuk apapun juga atas tanah dan bangunan tersebut tidak memutuskan sewamenyewa ini. Pasal 14 Hal-hal yang tidak atau belum diatur dalam perjanjian ini akan ditentukan oleh Kedua belah Pihak secara musyawarah, yang merupakan bagian tak terpisahkan dengan perjanjian ini. Pasal 15 Apabila timbul permasalahan sebagai akibat dari perjanjian ini para Pihak Sepakat menyelesaikan secara musyawarah untuk mufakat terlebih dahulu. Tentang perjanjian ini dengan segala akibatnya kedua belah pihak memilih domisili yang tidak berubah lagi dan umum di kantor Pengadilan Negeri…. Surat perjanjian sewa-menyewa ini dibuat dalam rangkap 2 (dua), bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Pertama,

Pihak Kedua,

_______________

_______________ Saksi- saksi

_______________

104

_______________

LAMPIRAN II

CONTOH PERJANJIAN JUAL-BELI/ SURAT PENGIKATAN JUAL-BELI Pada hari ini, …………… tanggal Bulan ……….. tahun dua ribu tujuh, kami yang bertanda tangan di bawah ini: 1. 2.

………………….…………………………, selaku ................................ Selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”. …………………………………………….., selaku……………………….. Selanjutnya disebut “ PIHAK KEDUA”. Para pihak terlebih dahulu menerangkan : - Bahwa Pihak Pertama bermaksud menjual sebagaimana Pihak Kedua bermaksud membeli sebidang danah dan bangunan yang letak, luas, serta kondisi lainya akan diuraikan lebih lanjut dalam Pengikatan Jual-beli ini. - Bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, dengan ini para pihak telah sepakat satu sama lain untuk mengadakan Pengikatan Jual-beli sesuai dengan syarat–syarat dan kondisi-kondisi yang ditentukan dalam pasal-pasal di bawah ini.

105

Pasal 1 1. Pihak Pertama dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang dan untuk kemudian pada waktunya menjual dan menyerahkan kepada Pihak Kedua sebagaimana Pihak Kedua dengan ini berjanji dan mengikatkan dirinya sekarang dan untuk kemudian pada waktunya membeli dan menerima penyerahan dari Pihak Pertama atas Tanah dan Bangunan yang disebutkan pada ayat 2 pasal ini. 2. Pihak Pertama dan Pihak Kedua sepakat satu sama lain bahwa tanah dan bangunan yang menjadi objek dari pengikatan Jual-beli adalah : - Blok/No Kaveling : ……………………………………… - Jalan : ……………………………………… - Luas Tanah : ……………………………………… - Luas Bangunan : ……………………………………… - Hak : ……………………………………… - Tercatat atas nama : ……………………………………… Yang terletak di Kelurahan …………………………….. Kecamatan tergambar pada Gambar Situasi terlampir yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Surat Pengikatan ini, telah dilihat dan disetujui oleh Pihak kedua. Pasal 2 1. Harga penjualan/pembelian tanah/bangunan tersebut pada pasal 1 ayat 2 Surat Pengikatan Jual-beli ini ditetapkan sebesar Rp ………………., dengan uang muka sebesar ……% dari harga tersebut, atau sejumlah Rp …………….. sisa dari harga tersebut di atas akan dilunasi

106

oleh Pihak Kedua paling lambat dalam jangka waktu ……. bulan sejak pengikatan ini ditandatani. 2. Pelunasan uang muka tersebut di atas dilakukan pada saat surat pengikatan ini ditandatangani dan untuk penerimaan jumlah uang tersebut, surat pengikatan ini oleh kedua belah pihak dinyatakan berlaku pula sebagai kuitansi yang sah. Pasal 3 1. Penandatanganan Akte Jual-beli di hadapan Notaris/ Pejabat Pembuat Akte Tanah dilakukan pada saat Pihak Kedua melunasi seluruh pembayaran harga transaksi yang telah ditetapkan dalam pasal 2 ayat 1 Surat Pengikatan Jual-beli ini. 2. Biaya-biaya yang timbul atas pembuatan Akte Jual-beli tersebut dalam pasal ayat 1 diatas merupakan beban dan tanggungan…………………….. 3. Bila setelah lewatnya waktu ……. bulan seperti tersebut dalam pasal 2 ayat 1 Surat Pengikatan Jual-beli ini di mana Pihak Kedua tidak dapat memenuhi kewajibanya atas pembayaran yang harus dilakukan, maka pengikatan ini batal dengan sendirinya dan uang muka yang telah diberikan tidak dapat diminya kembali. Pasal 4 Mulai pada saat terjadinya transaksi di hadapan Notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah, semua pajak yang berhubungan dengan kepemilikan atas tanah/bangunan dengan nama atau jenis apa pun yang ditetapkan oleh Pemerintah, beralih menjadi beban dan kewajiban Pihak Kedua.

107

Pasal 5 Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa tanah/ bangunan yang diperjual-belikan adalah benar milik Pihak Pertama sehingga dengan demikian membebaskan Pihak Kedua dari tuntutan pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atau turut hak atas tanah tersebut. Pasal 6 1. Apabila Pihak pertama membatalkan transaksi, maka Pihak Pertama setuju membayar denda sebesar …………………………………………… 2. Dalam hal ayat 1 di atas terjadi, uang muka/tanda jadi beserta bunganya akan dikembalikan kepada Pihak Kedua. Pasal 7 Apabila Pihak Kedua membatalkan transaksi ini, maka semua pembayaran yang telah diberikan oleh Pihak Kedua menjadi milik Pihak Pertama. Pasal 8 Apabil salah satu pihak meninggal dunia sebelum perjanjian ini berakhir, maka para ahli waris yang sah tetap terikat pada kewajiban masing-masing sebagaimana tercantum dalam surat pengikatan ini. Pasal 9 Hal-hal yang tidak atau belum cukup diatur dalam surat Pengikatan Jual-beli ini, akan diputuskan secara musyawarah antara kedua belah pihak untuk mencapai mufakat dan hasil mufakat ini dituangkan sebagai addendum serta ditandatangani oleh para pihak. 108

Pasal 10 Para pihak tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, menerangkan memilih tempat kedudukan hukum yang umum dan tidak berubah di Kantor Panitera Pengadilan Negeri ……….. Surat Pengikatan Jual-beli Ini dibuat rangkap 2 (dua), masing-masing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Pertama

……………..

Pihak Kedua

…………….

Saksi-saksi 1. ________ 2. ________

op

109

Lampiran III

KILASAN BERITA PERKEMBANGAN PROPERTI DI INDONESIA PREDIKSI BISNIS PROPERTI TAHUN 2009 Tanggal 4/03/2009, http://makassarterkini.com/  

Hempasan krisis finansial global saat ini berdampak terhadap semua bisnis. Tidak terkecuali di bisnis properti. Namun optimisme dari kalangan pengembang, yakin jika hempasan tersebut tidak terlalu berpengaruh. Saat ini bisnis properti menjadi salah satu bisnis yang memiliki prospek cukup cerah. Sekalipun telah terjadi krisis finansial yang melanda seluruh negara, tetapi bisnis ini tetap berjalan. Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (HIPMI) mengungkapkan optimismenya bahwa sektor properti di tahun 2009 akan berprospek baik, meski tidak dapat dipungkiri adanya perlambatan hampir di semua sektor industri. “Permintaan properti memang turun signifikan akibat hempasan krisis. Ini yang harus kita selamatkan,” kata Ketua Umum HIPMI Erwin Aksa Mahmud, di sela Seminar Properti HIPMI, di Jakarta baru-baru ini. Menurut Erwin, optimisme terhadap prospek baik sektor properti tahun ini disebabkan kebutuhan perumahan yang

110

masih cukup tinggi, terutama untuk rumah susun sederhana milik (rusunami) dan rumah sederhana sehat (RSh). “Prospek properti tahun ini memang tidak sebagus tahun lalu, tetapi masih akan lebih baik dibandingkan negara tetangga lainnya,” katanya. Dia menuturkan, dalam mendukung sektor properti, semua pihak harus bisa menjaga pertumbuhan ekonomi dalam negeri. Prediksinya, tahun ini akan banyak proyek infrastruktrur dan percepatan di bidang konstruksi. Oleh karena itu, pihaknya meminta kepada pemerintah agar bisa menyiapkan sebuah skema pembiayaan perumahan yang dapat terjangkau oleh masyarakat, khususnya golongan menengah ke bawah, baik untuk peminat RSh maupun rusunami. Dia mengatakan, perlu ada kerja sama antara BTN, perumnas, dan kemenpera dalam hal penyediaan hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) agar kejatuhan sektor properti tidak terlalu parah. Selain itu, pihak perbankan juga harus mendorong konsumen dengan memberikan pinjaman untuk membeli rumah. “Suku bunga harus diturunkan supaya cicilan setiap bulan bisa lebih ringan serta uang muka jangan ditentukan terlalu tinggi karena dapat menjadi beban bagi mereka yang akan mencicil rumah,” jelasnya. Pemerintah harus mendorong perbankan nasional dan masyarakat yang akan mengambil kredit perumahan. BI (Bank Indonesia) diminta segera menurunkan BI rate untuk menghindari kredit macet di sektor properti. Idealnya, 8% dengan suku bunga pinjaman sebesar 12%. Ini akan menjadi stimulus yang baik terhadap daya beli masyarakat sehingga mereka akan terdorong untuk membeli rumah,” katanya.

111

Gandeng Bank Besar Staf Ahli Kementerian Perumahan Rakyat Bidang Ekonomi dan Keuangan Sri Hartoyo mengatakan, sebagai solusi terganggunya pasar properti karena ketatnya likuiditas perbankan, pengembang harus lebih agresif mencari pasar serta menggandeng bank besar. Pemerintah terus mendorong pelaku usaha untuk membangun rusun di perkotaan meski investasi tidak cukup mudah. Sampai saat ini, telah terdata di DKI Jakarta saja misalnya, akan dibangun sekitar 327 menara rusun. Tercatat sudah 27 perusahaan yang mengajukan membangun sekitar 140 menara yang tersebar di 25 lokasi. Soal pendanaan, sejumlah instansi terkait telah membantu program ini, seperti dana bapertarum sebesar Rp2 triliun telah dialokasikan ke BTN dan dana Jamsostek sebesar Rp1 triliun untuk KPR rusunami. Di tempat yang sama, Ketua DPP REI Teguh Satria juga mengaku optimistis bahwa prospek bisnis perumahan masih baik pada tahun 2009. Menurutnya, hal tersebut didasari pada naiknya anggaran subsidi perumahan dan rusunami pada 2009 dari Rp800 miliar menjadi Rp2,5 triliun. “Anggaran tersebut akan mendukung pembentukan kapitalisasi perumahan sebesar Rp15 triliun,” jelasnya. Sementara itu, Kepala Divisi Pengelolaan Kredit BTN, Budi Hartono, menyatakan bahwa di tengah ketatnya likuiditas, pihak perbankan cenderung lebih selektif dalam penyaluran dana. Namun demikian, untuk kredit program seperti rusunami dan RSh akan berjalan seperti biasa. Sektor properti, khususnya untuk subsektor rumah tinggal, hingga kini masih bisa menjadi portofolio para pengembang. Walaupun pada saat ini bunga kredit masih relatif tinggi, tetapi pihak perbankan nasional tetap 112

memberikan peluang bagi investor di bidang ini melalui KPR.Makassar meriak dan menjadi salah satu kota dengan pertumbuhan properti tertinggi di Indonesia. (Ambun Bara Allo)****

2009 WAKTU TEPAT BELI PROPERTI Tanggal 19/03/2009, http://inilah.com

Pada tahun 2009 ini merupakan waktu yang tepat bagi masyarakat yang ingin membeli properti, terutama untuk tujuan investasi, dalam upaya mendapatkan imbal hasil (yield) yang optimal. “Di tengah iklim ekonomi sekarang ini, investasi di sektor properti lebih menguntungkan ketimbang obligasi, deposito berjangka, apalagi saham,” kata pengamat properti Panangian Simanungkalit di Jakarta, Kamis (19/3/2009). Panangian mengatakan investor yang ingin membeli untuk dilepas dalam waktu dekat atau untuk disewakan saat ini merupakan momentum yang tepat di saat banyak sektor yang mulai tahap konstruksi. Risiko di sektor properti baik bisnis, suku bunga, inflasi boleh dibilang rendah ketimbang obligasi, deposito, maupun saham, meski harus hati-hati kemungkinan adanya risiko likuiditas, ujar Panangian. Panangian juga mengatakan sumbangan sektor properti dalam 10 tahun terakhir untuk capital gain maupun imbal hasil (yield) paling tinggi masing-masing 17,7% dan 13,4% ketimbang saham, emas, maupun deposito. Bahkan berdasarkan yield, peringkat Jakarta termasuk paling tinggi yakni 13,4%, dibandingkan dengan Manila 113

Filipina, Kuala Lumpur, Seoul, Bangkok, Tokyo, Shanghai, Mumbai, dan Singapura. Dalam membeli properti konsumen harus mempertimbangkan siklus properti apakah masuk di saat transisi, menjual, kelebihan pasok, atau justru membeli, jelasnya. Panangian juga memperkirakan tingkat bunga kredit di sektor perumahan baik konstruksi maupun KPR akan terus mengalami penurunan sampai dengan 2012, masing-masing bisa mencapai 13% dan 9,5%. Sementara Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Teguh Satria mengatakan saat ini untuk proyek-proyek yang baru diluncurkan, terutama hunian baik bertingkat maupun tapak, sangat diminati. Dia menunjuk proyek hunian bertingkat di bilangan Thamrin yang baru saja melaksanakan pemancangan tiang pertama (baru mulai konstruksi) dan dari 414 unit yang dipasarkan, sebanyak 70% sudah laku terjual. Dia juga mengingatkan, dalam membeli properti jangan terbujuk rayu terhadap potongan harga yang ditawarkan, tetapi harus tetap mempertimbangkan kapan proyek selesai agar jangan sampai kehilangan momentum. Sebaiknya membeli proyek yang sudah 50% berjalan, karena dipastikan jangka waktu serah terima tidak akan meleset dari perkiraan, jelasnya. ****

114

LAMPIRAN IV

LOKASI APARTEMEN BERSUBSIDI DI JABODETABEK Apartemen Bintaro Pengembang : PT. Graha Rahyan Tri Putra Luas Tanah : 12 ha Jumlah Menara / Tower : 5 Kebagusan City Pengembang : PT. Perdana Gapuraprima Luas Tanah : 10 ha Jumlah Menara / Tower : 5 Jumlah Unit : 1918 Nomor Telpon : 53664882 / 081310907156 Apartemen Cibubur Pengembang : PT. Rajawali Core Indonesia Luas Tanah : 0,46 ha Jumlah Menara / Tower : 4 Apartemen Cipayung Pengembang : PT. Bina Kualita Teknik Luas Tanah : 6,8 ha Jumlah Menara / Tower : 1

115

Apartemen Kalimalang Bekasi Pengembang : PT. Mitra Safir Sejahtera Luas Tanah : 0,5 ha Jumlah Menara / Tower : 3 Jumlah Unit : 1008 Apartemen Kemayoran (Bandar Kemayoran) Alamat : Jl. Benyamin Suaeb Kav. C Kemayoran Jakarta Pusat Pengembang : DP3KK dan Perum Perumnas Luas Tanah : 1.9 ha Jumlah Menara / Tower : 3 Jumlah Unit : 1080 Apartemen Cengkareng (City Park) Pengembang : Perum Perumnas dan PT. Reka Rumanda Agung Abadi Luas Tanah : 3,7 ha Jumlah Menara / Tower : 10 Jumlah Unit : 3146 Kantor Pemasaran : Jl. Raya kapuk cengkareng jakarta barat Telepon : 08128268689 / 02168160607 Crown Eksekutif Apartment (Daan Mogot KM14 ) Pengembang : PT. Crown Porcelain Luas Tanah : 3,02 ha Jumlah Menara / Tower : 8 Jumlah Unit : 3250 Kantor Pemasaran : PT. Crown Porcelain Gedung Menara Eksekutif Jl. MH. Thamrin Kav.9 No.16 Nomor Telepon : 021-3902209 fax 3902250

116

Apartemen Kota Modern, Tangerang Pengembang : PT. Modernland Realty Luas Tanah : 1,7 ha Jumlah Menara / Tower : 3 Jumlah Unit : 1188 Menara Kebon Jeruk Pengembang : PT. Anggana Development / Cawang Housing Development Luas Tanah : 0,47 ha Jumlah Menara / Tower : 1 Jumlah Unit : 682 Apartemen Ciledug (Gateway) Pengembang : PT. Binakarya Jaya Abadi Luas Tanah : 0,74 ha Jumlah Menara / Tower : 1 Jumlah Unit : 1000 Kantor Pemasaran : Jl. Ciledug raya no.15 jakarta selatan 12270 Telepon : 71111686 / 71111696 Primaland (Pulo Gebang) Pengembang : KSU Perum Perumnas dan PT. Primaland Luas Tanah : 0,4 ha Jumlah Menara / Tower : 1 Jumlah Unit : 390 Telepon : 65701118 / 081310005050 / 92768099 / 68394959 / 92895886

117

Apartemen Penggilingan Cakung Pengembang : PT. Nusuno Karya Luas Tanah : 1,1 ha Jumlah Menara / Tower : 3 Jumlah Unit : 444 Gading Nias Residence (Kelapa Gading) Pengembang : PT. Tiara Metropolitan Jaya (Agung Podomoro Group) Luas Tanah : 4 ha Jumlah Menara / Tower : 14 Jumlah Unit : 6097 Kantor Pemasaran : Jl. Raya mediterania blok CA no.1 kelapa gading 14240 Telepon : 4515803 / 08561149169 Sentra Timur Residence (Pulo Gebang) Pengembang : PT. Bakrieland Tbk. dan Perumnas Luas Tanah : 2.8 ha Jumlah Menara / Tower : 11 Jumlah Unit : 4500 Telepon : 9809086

118

Lampiran V

DAFTAR ISTILAH AJB : Akta Jual Beli Anuitas rest : Bunga yang dibayar berdasarkan sisa pokok kredit bulan sebelumnya, bunganya menurun sesuai dengan saldo pinjamannya. BBN : Bea Balik Nama BPHTB : Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan BPN : Badan Pertanahan Nasional Bunga Flat : Bunga setiap bulan tetap dari jumlah pinjaman dan angsuran pokok juga akan sama sampai pinjaman lunas Floating : Tingkat suku bunga tiap bulan dapat bebeda, tergantung dari naik turunnya suku bunga bank Gain : Keuntungan yang diperoleh dari hasil penjualan GSJ : Garis Sempadan Jalan adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota GSB : Garis Sempadan Bangunan adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota. IMB : Izin Mendirikan Bangunan Inden : Pembelian dengan pemesanan terlebih dahulu 119

KPR KPA KDB

: Kredit Pemilikan Rumah : Kredit Pemilikan Apartemen : Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan jumlah luas lantai dasar terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana kota KLB : Koefisien Lantai Bangunan adalah perbandingan jumlah luas seluruh lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana kota. NJOP : Nilai Jual Objek Pajak NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak PPh : Pajak Perolehan penghasilan PBB : Pajak Bumi dan Bangunan PPJB : Pengikatan Perjanjian Jual Beli PPN : Pajak Pertambahan Nilai RUSUNAMI : Rumah Susun Sederhana Milik SPPT : Surat Pemberitahuan Pajak SIUP : Surat izin untuk melakukan kegaiatan usaha perdagangan SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan SHM : Sertipikat Hak Milik SPOP : Surat Pemberitahuan Objek Pajak TDP : Tanda daftar yang diberikan oleh dinas pemerintahan kepada perusaahaan yang telah disahkan pendaftarannya

120

Daftar Bacaan Buku Darmawan, Dadan,75 Tanya Jawab Jual-Beli Properti, Jakarta: Visimedia 2008 Eldred, Gary W., Phd., Trump University Real Estate 101: Nasihat Properti Terbaik di Hadapan Anda. Jakarta: PT Bhuana Ilmu Populer, 2007 Hardjono, Suzana, ST, Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR, Yogyakarta: Pustaka Grhatama, 2008 Ristanto, Selamet, Mudah Meraih Dana KPR dari Memilih Bank Hingga Cara Mengangsur, Yogyakarta: Pustaka Grhatama Roos, Dolf de, Phd. Real Estate Riches: Kiat Menjadi Kaya Menggunakan Uang Bankir Anda, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2006 Santoso, Budi, Profit Berlipat dengan Investasi Tanah dan Rumah, Jakarta: Elex Media Komputindo 2008 Santoso, Budi, Berinvestasi Pada Properti, Jakarta, PT Elex Media Komputindo 2008 Tanuwijaya, Wiliam, Beli Apartemen Pakai Duit Orang Lain, Yogyakarta: Media Pressindo, 2008 Trump, Donald, Robert T. Kiyosaki. Why We Want You To be Rich: Dua Pria satu Pesan. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2007 W.P Mardigu, Anang Sam, Langkah Cerdas Meraup Untung di Bisnis Properti, 2008

121

Internet http://www.wealthindonesia.com http://rudisetiadarma.blogspot.com http://www.aksisproperti .net63.net http://organisasi.org/pengertian-artidefinisi-pajak-bumidan-bangunan-info-pendaftaran http://www.properti.net http://www.pu.go.id http://www.inilah.com http://makassarterkini.com http://www.manetvision. com http://www.roniyuzirman. Com http://www.jamespropertiinvestor.com

122

Tentang Penulis Lahir di Medan pada tanggal 18 Juli 1980. Menyelesaikan pendidikan di Fakultas Farmasi Universitas Pancasila tahun 2006. Ketika kuliah sudah aktif berbisnis dari bisnis penyediaan alat praktik lab kimia bagi mahasiswa, bisnis jual beli pulsa HP, rental komputer, hingga bisnis MLM. Pada saat ini dia bergabung di agen properti ERA Odelia yang bergerak dalam proses jual-beli dan sewa-menyewa properti dan mulai menjamah bisnis desain interior. Saat ini telah menerbitkan buku yang berjudul 75 Tanya Jawab Jual Beli Properti. Buku ini merupakan isi aplikasi dari penerapan bisnis properti. Penulis dapat dihubungi melalui email [email protected].

123

DAPATKAN DI TOKO BUKU TERDEKAT DI KOTA ANDA!

124

Rp24.000

Rp27.500

Rp30.000

Rp22.500

Rp20.000

Rp30.000