Hukum Agraria Rev

HUKUM AGRARIA OLEH: TEAM PENGAJAR FAKULTAS HUKUM UNILAK

No

JUDUL BUKU

KARANGAN

1.

HUKUM AGRARIA INDONESIA (Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan Pelaksanaannya )

Prof. Boedi Harsono

2.

HUKUM AGRARIA DAN HAK-HAK ATAS TANAH

Urip Santoso , SH, MH

3.

PENGHANTAR HUKUM AGRARIA

SAIMUN

4.

HUKUM AGRARIA

Supriadi, SH, M.hum

PENGERTIAN AGRARIA & HUKUM AGRARIA, LANDASAN HUKUM AGRARIA, KEDUDUKAN HUKUM AGRARIA, RUANG LINGKUP DAN SIFAT PENGATURAN HUKUM AGRARIA

ISTILAH  Akker  Agros  Agger

Belanda Yunani Latin

 Agrarius

Latin

 Agrarian

Inggris

Tanah Pertanian Tanah pertanian Tanah / sebidang tanah Perladangan / Persawahan/ Pertanian Tanah untuk pertanian

PENGERTIAN AGRARIA 1. Subekti dan R. Tjitrosoedibio : “Agraria adalah urusan tanah dan semua yang ada di dalam dan di atasnya.“

2. Black’s Law Dictionary : “agrarian is relating to land, or to a division or distribution of land; as an agrarian laws.”

3. Andi Hamzah : “ Agraria adalah masalah tanah dan semua yang ada di dalam dan di atasnya.”

KESIMPULAN

AGRARIA

ARTI LUAS

ARTI SEMPIT

meliputi permukaan bumi yang disebut tanah

bukanlah pengertian fisik, melainkan tanah dalam pengertian yuridis, yaitu Hak Atas Tanah

Sumber Daya Alam (Natural Resources) BAKARA

PENGERTIAN HUKUM AGRARIA  Soedikno Mertokusumo :

adalah keseluruhan kaedah-kaedah hukum, baik yang tertulis ataupun tidak tertulis yang mengatur agraria”.  Subekti / Tjiptosoedibjo(kamus hukum 1969):

mencakup seluruh ketentuan, baik hukum perdata, hukum tata negara maupun hukum tata usaha negara yang mengatur hubungan-hubungan antara orang, termasuk badan hukum, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenang yang bersumber pada hubungan hubungan tersebut  Bachsan Mustofa :

Kaedah hukum yang tertulis adalah hukum agraria dalam bentuk hukum undang-undang dan peraturan peraturan tertulis lainnya yang dibuat oleh negara sedangkan kaidah yang tidak tertulis adalah hukum agraria dalam bentuk hukum agraria adat yang dibuat oleh masyarakat adat setempat dan yang pertumbuhan, perkembangan serta berlakunya dipertahankan oleh masyarakat adat yang bersangkutan.

 Boedi Harsono Hukum agraria bukan hanya merupakan satu perangkat bidang hukum bidang hukum. Hukum agraria merupakan satu kelompok berbagai bidang hukum , hukum tanah, hukum air, hukum pertambangan, hukum perikanan,hukum penguasaan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa UUPA Tidak hanya mengatur tanah saja melainkan bertujuan pula mengatur “natural resources” / Sumber Daya Alam. Terlihat dalam Ruang Lingkup Agraria  penjabaran dari Ps.33 ayat 3 UUD ‘45 

KESIMPULAN

HUKUM AGRARIA

ARTI SEMPIT

ARTI LUAS Hukum Positif yang mengatur unsur – unsur Sumber Daya Alam

Penjabaran dari Ps.33 ayat 3 UUD 1945

Hukum Tanah / Hukum Pertanahan

Ruang Lingkup Hukum Agraria dalam arti sempit  Hukum Tanah :

Keseluruhan ketentuan hukum, baik yang tertulis maupun tidak tertulis, yang semuanya mempunyai objek pengaturan yang sama yaitu penguasaan atas tanah sebagai lembaga-lembaga hukum dan sebagai hubungan hukum yang konkret, beraspek publik dan privat, yang dapat dipelajari secara sistematis, hingga keseluruhannya menjadi satu kesatuan yang merupakan satu sistem.

Ruang Lingkup Hukum Agraria dalam arti luas  Hukum Tanah, mengatur hak-hak penguasaan atas tanah,  dalam arti permukaan bumi.  Hukum Air, mengatur hak-hak penguasaan atas air.  Hukum Pertambangan, mengatur hak-hak penguasaan atas  bahan-bahan galian yang dimaksudkan UU Pokok  

 

Pertambangan. Hukum Perikanan, mengatur hak-hak penguasaan atas  kekayaan alam yang terkandung di dalam air. Hukum Penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang  angkasa, mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa yang dimaksudkan oleh Pasal 48 UUPA. Masuk pula kajian Hk. Agraria adalah Hukum Kehutanan, yang mengatur hak-hak penguasaan atas hutan (HPH) dan hasil hutan (Hak Memungut Hasil Hutan).

Ps.1 ayat 6 UUPA Ruang diatas bumi wilayah indonesia dan ruang diatas air wilayah indonesia  Ps. 48 UUPA Ruang diatas bumi dan air yang mengandung tenaga dan unsur- unsur unsur yang dapat digunakan untuk usaha usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung dialamnya yang bersangkutan degan itu

Sebagian ruang diatas Permukaan bumi

RUAN G

BUMI

AIR

Pemisahan horizontal Ps. 1 ayat 4 : Permukaan bumi termasuk pula tubuh bumi dibawahnya serta yang berada dibawah air.

ibaw Tanah d

ah laut

Permukaan bumi = tanah = hak atas permukaan bumi.(Ps.4 ayat 1)

Pembatasannya : “sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan” (Ps.4 UUPA)

 UU No.11/1967 tentang Ketentuan- ketentuan Pokok Pertambangan Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi disebut bahan, yaitu unsur-unsur kimia, mineral-mineral, bijih-bijih dan segala macam batuan, termasuk batuan-batuan mulia yang merupakan endapan-endapan alam

Hukum Agraria dalam arti luas UNSUR SUMBER ALAM

BIDANG HUKUMNYA

DIATUR DALAM

Tanah

Hukum Tanah

UU No.5/ 1960 Undang – Undang Pokok Agraria

Air

Hukum Air

UU No.11/1974 Undang – Undang Tentang Pengairan

Bahan – bahan Galian

Hukum Pertambangan

UU No. 11/1967 Ketentuan ketentuan Pokok Pertambangan UU No.22 / 2011 Undang – Undang Minyak dan Gas Bumi

Ikan

Hukum Perikanan

UU No.9 / 1985 Undang – undang tentang Perikanan

Hutan

Hukum Kehutanan

UU No.5 / 1967 Jo. UU No.41/1999 tentang ketentuan – ketentuan Pokok Kehutanan

Unsur-unsur Dalam Ruang Angkasa

Ukum Ruang Angkasa (bukan space law)

Belum ada uu nya

Landasan Hukum Agraria 1. Pancasila 2. UUD 1945 3. Tap MPR No. IX Tahun 2001 Tentang

Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam 4. UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) 5. Peraturan Perundang-undangan organik sebagai

pelaksanaan UU No. 5 Tahun 1960

LANDASAN HUKUM AGRARIA Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 

“ Bumi dan air dan kekayaan alam terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar besarnya kemakmuran rakyat “

HUBUNGAN Ps. 33 ayat 3 UUD ‘45 dengan UUPA  Menjadi Landasan hukum dasar

Ps. 33 ayat 3 UUD’45

UUPA

dan sumber hukum materil (terdapat dalam konsideran “mengingat” dan Ps.2(1) UUPA.)  UUPA diperuntukkan untuk mengatur pemilikan dan penggunaan tanah harus merupakan perwujudan dari Pancasila, UUD 1945(khususnya Ps.33 ayat 3) dan GBHN (terdapat dalam penjelasan umum UUPA angka 1)  bahwa UUPA harus pula meletakkan dasar dasar bagi hukum agraria nasional yang dapat membawa kemakmuran,keadilan dan kepastian hukum bagi bangsa dan negara  sesuai dengan amanat Ps.33 ayat 3 UUD’45 (terkandung dalam penjelasan umum UUPA angka I )

Kedudukan Hukum Agraria dalam Tata Hukum Indonesia Menurut Ajaran Klasik: Hukum agraria merupakan bagian dari: Ilmu Hukum Adat Ilmu Hukum Perdata Ilmu Hukum Tata Negara Ilmu Hukum Antar Golongan

Ada Empat Penggolongan Ilmu Hukum yang membicarakan masalah agraria 1. Hukum Agraria adat 2. Hukum Agraria Barat 3. Hukum Agraria Administrasi 4. Hukum Agraria Antar Golongan

Lanjutan kedudukan Hukum Agraria Menurut KepMen Pendidikan dan Kebudayaan tanggal

24 Feb 1993 no 17/D/0/1993 merupakan cabang ilmu yang berdiri sendiri Menurut Prof Suhardi Hukum Agraria sudah

memenuhi persyaratan ilmiah, yaitu:  Persyaratan objek materil: BAKARA  Persyaratan Objek Formal: UU No. 5 Tahun 1960

PEMBIDANGAN HUKUM AGRARIA Setelah berlakunya UUPA

Sifat Pengaturan Hukum Agraria: 1. Mengatur hubungan hukum antara Bangsa Indonesia dengan BAR 2. Mengatur hubungan hukum antara negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia dengan BAR 3. Mengatur hubungan antara orang-orang baik sendiri-sendiri dan badan hukum dengan BAR

STRUKTUR HUKUM TANAH NASIONAL SEBELUM

DAN SESUDAH BERLAKUNYA UUPA, SEJARAH DAN PERKEMBANGAN POLITIK PERTANAHAN NASIONAL, DAN HUKUM AGRARIA NASIONAL

23

Struktur Hukum Tanah Nasional A. Sebelum berlakunya UUPA. Adanya dualisme Hukum Agraria : Hukum Agraria Adat bersumber pada Hukum Adat Hukum Agraria Barat bersumber pada Hukum Perdata Barat Sifat Pluralisme: aneka ragam Hukum Agraria

adat dan Hukum Agraria Barat yang berlaku seluruh Indonesia

Permasalahan Penduduk asli



Golongan Eropa

Hukum Agraria Antar Golongan

Rincian permasalahan Adanya dualisme hukum agraria Adanya dualisme Hukum Perdata Barat (Eropa

dan pribumi) Asas tanah itu mempunyai status hukum tersendiri terlepas dari subjek hak Subjek hak pluralisme (Eropa, Bumiputera, Timur Asing)

Perbedaan Hukum Agraria Adat dengan Hukum Agraria Barat Hukum Agraria Adat

Hukum Agraria Barat

- Lembaga Hukum diatur dalam Hukum adat - Hukum yang mengaturnya tidak tertulis - Melahirkan tanah adat sepertiTanah ulayat, Tanah Hak milik, Tanah hak pakai - Tanah Adat umumnya tidak terdaftar - Kalau pernah didaftar hanya sebagai petunjuk adanya bukti setoran pajak yang telah di bayar oleh pemilknya . Pembuktian hak didasarkan atas kesaksian

- Lembaga Hukum diatur dalam Buku II Kuh. Perdata - Hukum yang mengaturnya sudah tertulis dan sudah dikodifikasikan - Melahirkan tanah hak tanah Barat seperti Eigendom, Erpacht, Opstal -Tanah-tanah barat umumnya sudah terdaftar dengan bukti tertulis - Pendaftaran yang pernah dilakukan atas tanah tersbut mempunyai kekuatan bukti secara tertulis

B. Setelah berlakunya UUPA. Dikodifikasikannya UUPA, yang berarti: Telah diperoleh kesatuan Hukum Agraria Telah diperoleh Kepastian Hukum Para Pemegang hak milik telah dijamin haknya menurut UU Hubungan negara dengan sumber daya nasional

(dalam arti sempit tanah) tidak mengenal Domein Negara

Priode sebelum berlakunya AW 1870 Adanya peraturan pajak hasil pertanian

untuk Belanda (Contingenten) Raja wajib menyerahkan seluruh hasil pertanian yang harganya ditentukan sepihak (Verplichtee leverantieen) Masa Daendels: tanah dijual kepada pemilik modal besar (tanah partikelir) Thomas Stamford Rafles: semua tanah adalah milik raja (Inggris). Petani hanya penggarap Van den Bosch: Tanaman Paksa (1830)

AGRARISCHE WET 1870 Undang undang agraria yang dibuat di negeri

Belanda pada tahun 1870. Berisikan hukum agraria yang berdasarkan tujuan dan sendi-sendidari pemerintah jajahan. Di undangkan dalam S.1870-55 dalam rangka Pelaksanaan Politik Pertanahan Kolonial

Ps.62 RR Tahun 1854

Penambahan 5 ayat  RR dengan 8 ayat tanun 1870. ini disebut Agrarische Wet

• Terdiri dari 3 ayat : 1.Gubernur Jendral tidak diperbolehkan untuk menjual tanah 2.Dalam larangam diatas tidak termasuk tanah tanah yang tidak luas, diperuntukkan bagi perluasan kota dan desa serta pembangunan kegiatan kegiatan usaha kerajinan 3.Gubenur jendral dapat menyewakan tanah menurut ketentuan ketentuan ordonansi tidak termasuk yang boleh disewakan adalah tanah-tanah kepunyaan pribumi asal pembukaan hutan,demikian juga tana- tanah sebagai tempat pengembalaan umum atau dasar lain yang merupakan kepunyaan desa.

4. 5. 6.

7.

Pasal 51 IS tahun 1925

Menurut ketentuan yang ditetapkan dengan ordonansi diberikan tanah dengan hak erpacht selama waktu tidak lebih dari 75 tahun Gubernur jendral menjaga jangan sampai terjadi pemberian tanah yang melanggar hak pribumi. Gubjen tidak boleh mengambil tanah tanah kepunyaan rakyat asal pembukaan hutan yang digunakan untuk keperluan sendiri, demikian jugatanah tanah yang sebagai tempat pengembalaan umum tu atas dasar ini merupakan kepunyaan desa kecuali kepentingan umum berdasarkan pasal 133 atau untuk keperluan penanaman tananaman tananaman yang diselenggarakan atas perintah penguasa menurut ketentuan ketentuan yang bersangkutan, semuanya dengan pemberian ganti rugi yang layak Tanah yang dipunyai pribumi dengan hak pakai pribadi yang turun temurun (hak milik adat) atas permintaan pemiliknya dapat diberikan kepadanya hak eigendom dengan batasan batasan yang diperlukan sebagai yang di tetapkan ordonansi dan cantumkan dalam surat

eigendomnya yaitu yang mengenai kewajibannya terhadap 8.

negara dan desa yang bersangkutan, demikian juga mengenai kewenangan untuk mejual kepada non pribumi. Persewaan atau serah pakai tanah oleh pribumi kepada non pribumi dilakukan menurut ketentuan yang di atur dengan ordonansi

Agrarische wet

Domein Verklaring -PASAL 1 AGRARISCHE BESLUIT-

Agrarische Besluit (peraturan Pelaksana) diundangkan : S.1870-118 “ dengan tidak mengurangi berlakunya ketentuan dalam pasal 2 dan 3 AW tetap di pertahankan asas bahwa semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya adalah domein negara”

Hak atas tanah zaman penjajahan: Hak atas tanah menurut Hukum Perdata Barat Bezit (kedudukan berkuasa) Eigendom (Hak Milik) Opstaal (Hak Numpang Karang) Erpacht (hak Usaha)

Hak atas tanah menurut Hukum Adat: Hak ulayat Hak Perseorangan atas tanah Hak Wenang pilih, hak mendahului Hak menikmati hasil Hak pakai Hak imbalann jabatan Hak wenang beli

GAMBARAN HUKUM TANAH NASIONAL, KEBIJAKAN HAK ATAS TANAH, ASPEK-ASPEK HAK-HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Gambaran Hukum Tanah Nasional Sifat Nasional: 1. Sifat formal: Dibuat oleh pembentuk UU di Indonesia Dibuat di Indonesia dalam Bahasa Indonesia Berlaku untuk seluruh Wil. Indonesia

 Sifat

Materil:  Berdasarkan hukum adat  Sederhana  Menjamin kepastian hukum bagi seluruh Rakyat Indonesia  Tidak mengabaikan unsur agama  Memberi kemungkinan BARAKA dapat mencapai fungsinya  Sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia  Sesuai permintaan zaman  Mewujudkan penjelmaan Pancasila  Merupakan pelaksanaan dekrit presiden  Melaksanakan ketentuan Pasal 33

41

Hukum Tanah Nasional  Hukum tanah yang baru atau hukum tanah nasional mulai berlaku

sejak 24 September 1960, dimuat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 dengan judul resmi “Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria”, atau yang lebih dikenal dengan sebutan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA).

 UUPA mengakhiri berlakunya peraturan-peraturan hukum tanah

kolonial, dan sekaligus mengakhiri dualisme atau pluralisme hukum tanah di Indonesia, serta menciptakan dasar-dasar bagi pembangunan hukum tanah nasional yang tunggal berdasarkan hukum adat sebagai hukum nasional Indonesia yang asli.

UUPA ADL UU YG SANGAT RESPONSIF SUBSTANSINYA SESUAI TUNTUTAN MASY. YAITU MEROMBAK SELURUH SISTEM AW 1870, MENGHAPUS DOMEIN VERKLARING, FEODALISME, DUALISME HK SERTA MENGAKUI FUNGSI SOSIAL HAK ATAS TANAH. 2. PROSES PEMBUATAN UUPA MELIBATKAN SEMUA GOL. YG ADA DLM MASY : NASIONALIS, ISLAM, KRISTEN KATOLIK, KOMUNIS. 1.

TUJUAN UUPA 1.

MELETAKAN DASAR-DASAR BAGI PENYUSUNAN HK AGRARIA NASIONAL

2.

MELETAKAN DASAR-DASAR UTK MENGADAKAN SATUAN DAN KESEDERHANAAN DLM HK TANAH

3.

MELETAKAN DASAR-DASAR UTK MEMBERIKAN KEPASTIAN HK MENGENAI HAK-HAK ATAS TANAH

D. Asas Hukum Agraria Nasional:  Asas Nasionalisme: tanah (hak milik) hanya disediakan untuk warganegara Indonesia saja (Pasal 1 UUPA)  Asas Non diskriminasi: tidak membedakan WNI asli dan WNI keturunan (Pasal 27 ayat (1) UUD 1945), tidak membedakan laki-laki maupun wanita (Pasal 1 ayat (2) UUPA. Kaitannya dengan keadilan  Asas Fungsi sosial : tanah tidak hanya untuk kepentingannya semata (Pasal 6 UUPA)  Asas dikuasai negara: mengatur masalah agraria dengan mengeluarkan berbagai peraturan (Pasal 2)

Lanjutan  Asas Pemisahan Horizontal: memisahkan kedudukan benda-benda yang ada diatas tanah dengan tanahnya  Asas mengutamakan kepentingan nasional (negara) diatas kepentingan golongan (Pasal 3 UUPA)  Asas tanah pertanian harus diusahakan oleh pemiliknya sendiri secara aktif dan mencegah pemerasan (Pasal 7 jo 10 )  Asas Tataguna tanah: Di desa= Loss (lestari, optimal, serasi, seimbang) di kota = ATLAS (Aman, tertib, lancar dan sehat).

B. Hukum Adat dalam Hukum Tanah Nasional Hubungan fungsional tersebut dapat kita temukan di dalam ketentuan-ketentuan UUPA sendiri, yaitu: Konsiderans “Berpendapat” huruf (a) Penjelasan Umum angka III (I) Pasal 5 dan Penjelasannya Penjelasan Pasal 16 Pasal 56 dan Pasal 58



 

Konsiderans “Berpendapat”, huruf a : “Bahwa perlu adanya Hukum Agraria Nasional yang berdasarkan Hukum Adat tentang tanah”. Pasal 5: “Bahwa Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah Hukum Adat”. Penjelasan Umum III/1: “Bahwa Hukum Agraria yang baru didasarkan pada ketentuan-ketentuan Hukum Adat, sebagai hukum yang asli, yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat dalam negara yang modern dan dalam hubungannya dengan dunia Internasional, dan seterusnya....”.

Hukum Adat yang dimaksud di dalam UUPA  Formal:

“... bagian dari hukum positif Indonesia yang berlaku sebagai hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis di kalangan orang-orang Indonesia asli yang mengandung ciri-ciri nasional, yaitu ...”.  - Material: “... sifat kemasyarakatan yang berasaskan keseimbangan dan diliputi suasana keagamaan”.

Substansi Hukum Adat  meliputi: – Asas-asas/Konsepsi (ajaran, teori) (Psl 1 ayat 2 UUPA, Psl 6 UUPA); – Lembaga-lembaga hukum (Psl 16 UUPA); – Sistem (sistematika hubungan manusia dengan tanah) (Psl 2, 4, 16 UUPA)

Hukum Adat Sebagai Sumber Pelengkap harus di-Saneer atau pembersihan norma hukum adat Tidak boleh bertentangan dengan

kepentingan nasional dan negara Tidak boleh bertentangan dengan peraturan UUPA Tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan lainnya

KEBIJAKAN HAK ATAS TANAH

KONSEPSI HAK PENGUASAAN ATAS TANAH MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL

 Hak penguasaan atas tanah adalah suatu

hubungan hukum yang memberi wewenang, kewajiban dan/atau larangan untuk berbuat sesuatu kepada subyek hukum (orang/badan hukum) terhadap obyek hukumnya, yaitu tanah yang dikuasainya.

HAK HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

HAK BANGSA INDONESIA

 PS 1 AYAT (2) :

SELURUH B A R + KEKAYAAN ALAM DLM WIL RI SBG KARUNIA TUHAN YME ADL B A R BANGSA IND DAN MERUPAKAN KEKAYAAN NASIONAL

55

HAK MENGUASAI NEGARA  Diatur dalam Ps.2 yang didalamnya dinyatakan bahwa HMN

merupakan pelimpahan kewenangan dari pasal 33 ayat 3.  “Dikuasai oleh Negara sebagai “ organisasi kekuasaan seluruh

rakyat” (Ps.2 ayat 1). Artinya negara indonesia diciptakan oleh rakyat untuk melindungi tanah air indonesia dan melaksanakan tujuan bangsa indoensia antara lain meningkatkan kemakmuran rakyat (Alinia ke 4 Pembukaan UUD45)  Untuk melaksanakan tujuan tersebut maka negara memiliki

hubungan hukum dengan tanah wilayah indonesia agar dapat memimpin dan mengatur tanah di wilayah RI atas nama bangsa indonesia melalui peraturan perundang undangan dan peraturan pemerintahnya.

KEWENANGAN NEGARA NO .

JENIS KEWENANGAN

PENERAPAN

1.

Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah bersama

• UU No.24/1992 tentang penataan Ruang , telah di ganti dengan PP.26/2007 • UU No.2/2010 tentang pendayagunaan tanah terlantar

2.

Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang – orang dengan bagian-bagian tanah bersama

• UU No.56 Prp tahun 1960 tentang “ Penetapan Luas Tanah Pertanian”

3.

Menentukan dan mengatur • PP No. 24/97 tentang hubungan hukum antara orangPenyelenggaraan orang dan perbuatan- perbuatan pendaftaran tanah hukum yang mengenai tanah

HAK ULAYAT  Merupakan serangkaian wewenang dan kewajiban suatu

masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan tanah terletak dalam lingkungan wilayahnya yang merupakan pendukung utama dalam penghidupan masyarakatnya sepanjang masa.  Hak ulayat merupakan tanah negara yang tercakup dalam lingkup Hak Bangsa Indonesia atas tanah  Eksistensi tanah ulayat diakui dalam UUPA Ps.3 dan Ps.5. dan pelaksanaannya dengan memperhatikan ketentuan UUPA dan kepentingan pembangunan nasional  Dalam pelaksanaanya pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.5 tahun 1999 mengenai Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

HAK ULAYAT PADA MASYARAKAT HUKUM ADAT (Pasal 3 UUPA)  Hubungan hukum yang terdapat antara masyarakat hukum

adat dengan tanah lingkungannya. Hak Ulayat oleh pasal 3 UUPA diakui dengan ketentuan : 1. Sepanjang menurut kenyataannya masih ada; 2. Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan pembangunan nasional.  Pada tanggal 24 Juni 1999 pemerintah mengeluarkan kebijakan mengenai hak ulayat yaitu dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 tahun 1999, tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

Keberadaan hak ulayat dibuktikan dengan: Terdapatnya sekelompok orang yang masih

terikat oleh tatanan hukum adat yang mengakui dan menerapkan ketetentuan dalam kehidupan sehari-hari; Terdapatnya tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para masyarakat hukum adat; Tedapatnya tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang bersangkutan.

Bahkan

perkembangan terhadap pengakuan dan penghormatan terhadap Hak Ulayat masyarakat hukum adat tersebut dikukuhkan di dalam perubahan ke dua UUD 1945 oleh MPR-RI, para tanggal 18 Agustus 2000 di dalam Pasal 18B ayat (2) disebutkan bahwa “Negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya sepanjang masih hidup sesuai dengan perkembangan masyarakat dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang diatur dalam Undang-Undang”. Hal itu tentunya akan memiliki implikasi yuridis dimasa mendatang terhadap pengaturan mengenai tindakan, perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah Hak Ulayat agar tidak berlanjut dampak-dampak negatif selama ini seperti dalam berbagai kasus pelanggaran terhadap tanah Hak Ulayat di berbagai tempat. 61

Kekuatan hak ulayat Berlaku ke dalam: anggota masayarakat

hukum adat mempunyai keleluasaan untuk membuka dan mempergunakan tanah yang termasuk lingkungan wilayah masyarakat hukumnya Berlaku ke luar: orang yang bukan kelompok masyarakat hukum adat dilarang masuk tanah wilayah suatu masyarakat hukum adat tanpa izin penguasa adatnya

HAK PERSEORANGAN ATAS TANAH  Hak persorangan / individu atas tanah merupakan hubungan

hukum antara orang dan atau badan hukum dengan bidang tanah tertentu yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu atas tanahnya yang bersumber secara langsung tidak langsung pada Hak bangsa indonesia atas tanah.

 Arti menguasai tanah secara individual artinya :

“bahwa tanah yang bersangkutan boleh dikuasai secara perorangan tidak ada keharusan untuk menguasai secara bersama sama orang lain biarpun menguasai dan menggunakan tanah secara kolektif itu diperbolehkan. (ditegask kan dalam Ps.4 ayat 1 UUPA) Berbeda dari konsep tanah kolonial, pada HAT konsep individual memiliki unsur kebersamaan (adanya fungsi sosial)

HAK-HAK ATAS TANAH Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu : 1.Hak atas tanah yang bersifat primer 2.Hak atas tanah yang bersifat sekunder

Hak atas tanah yang bersifat primer Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah

Negara. Macam-macam Hak-hak primer atas tanah: Hak milik atas tanah Hak Guna Usaha (HGU) Hak Guna Bangunan (HGB) Atas Tanah Negara Hak Pakai Atas Tanah Negara

Hak atas tanah yang bersifat sekunder Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain

Macam-macam hak atas tanah ini adalah: hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH (PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan menjadi 3: hak atas tanah yang bersifat tetap 2. hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang 3. hak atas tanah yang bersifat sementara 1.

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP  yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih

berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru.  Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan

HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN DENGAN UNDANG-UNDANG  yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian, yang akan

ditetapkan dengan undang-undang

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,

dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

Tugas Kelompok Tinjauan Umum Hak Milik atas Tanah Permohonan Hak Milik Berdasarkan Hukum Adat Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai untuk Orang Asing Hak Pengelolalaan Tanah Terlantar Hak Atas Tanah Wakaf Hak Atas Satuan Rumah Susun Reforma Agraria Pendaftaran Tanah 71

HAK-HAK ATAS TANAH Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA: 1.HAK MILIK 2.HAK GUNA USAHA 3.HAK GUNA BANGUNAN 4.HAK PAKAI 5.HAK SEWA 6.HAK MEMBUKA TANAH 7.HAK MEMUNGUT HASIL

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam

   

hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ; Hak gadai Hak usaha bagi hasil Hak menumpang Hak sewa tanah pertanian

A. Hak Milik (Psl 20-27 UUPA) adalah hak turun temurun, terkuat

dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)

Turun-temurun artinya hak milik atas

tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik

Terkuat, artinya hak milik atas tanah

lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus

Terpenuh,

artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.

TERJADINYA HAK MILIK  Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22

UUPA: 1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat 2. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah 3. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat  Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan

pembukaan tanah (pembukaan hutan).  Hak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN

Hak milik atas tanah terjadi karena undang-undang: maka undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuanketentuan Konversi UUPA.

KONVERSI  Pasal 55 UUPA , Ketentuan-ketentuan Konversi

Pasal I s/d VIII Perubahan Hak Atas Tanah Barat dan Hak Atas Adat menjadi hak-hak atas tanah dalam UUPA Konversi Hak Atas Tanah Barat Konversi Hak Atas Tanah Adat

81

 Konversi Hak Atas Tanah Barat antara lain meliputi:

Terhadap Hak Eigendom  Menjadi hak milik, dengan syarat jika pemiliknya pada tanggal 24 Sep 1960 berkewarganegaraan Indonesia. Apabila tidak terpenuhi syarat tersebut, maka Konversinya menjadi HGB dengan jangka waktu 20th  Kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi menjadi Hak Pakai  Yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya tempat peristirahatan dikonversi menjadi HGB

82

Terhadap Hak Erpacht: Untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU, berlangsung selama sisa waktunya, tapi selama-lamanya 20th Untuk perumahan dikonversi menjadi HGB, berlangsung selama sisa waktunya, tapi selamalamanya 20th Tehadap Hak Opstaal: Dikonversi menjadi HGB, berlangsung selama sisa waktunya, tapi selama-lamanya 20th.

83

Konversi Hak Atas Tanah Adat antara lain meliputi:

Terhadap Hak Milik Adat, Hak Agrarich Eigendom, Hak Grand Sultan sejenisnya Menjadi hak milik, dengan syarat jika pemiliknya pada tanggal 24 Sep 1960 berkewarganegaraan Indonesia. Apabila tidak terpenuhi syarat tersebut, maka Konversinya menjadi HGB dengan jangka waktu 20th Terhadap Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan Hak Pakai, dikonversi menjadi Hak Pakai Terhadap Hak Gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi Hak Milik sedang yang tidak tetap dikonversi menjadi Hak Pakai. 84

Subyek HAK MILIK 1. 2.

Perseorangan Badan Hukum PP No. 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan BadanBadan Hukum Yang Dapat Memiliki Hak Atas Tanah: Bank-bank Negara, Koperasi Pertanian, Badan Keagamaan dan Badan Sosial Permen Agraria/Ka BPN No. 9 Tahun 1999: Bank Pemerintah, Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah

HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA) 1. 2. 3. 4. 5.

karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya karena ditelantarkan karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.

Dasar Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum

Pasal 18 UUPA 2. UU No. 20 Th. 1961 Tentang pencabutan HAT dan benda-benda yang ada diatasnya. 3. UU No. 2 Th. 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, 1.

Pasal 18 UUPA: utk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti rugi yang layak dan menurut cara yang diatur dgn undang-undang.



Merupakan jaminan bagi pemegang HAT. Pencabutan HAT hanya dapat dilakukan dng syarat: a. b. c.

utk kepentingan umum dgn ganti rugi yang layak caranya diatur dgn undang-undang

Pengertian Kepentingan Umum UU No. 2 Th 2012:

Kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Kriteria Kepentingan umum: ( Pasal 10 UU

No. 2 Th. 2012) 1. Jalan umum…. 5 Pelabuhan… 2. waduk, bendungan….. 6. Peribadatan… 3. Rumkit… 7. Pendidikan 4. Pelabuhan… 8. Pasar Umum 9. Fasilitas pemakaman umum 10. Fasilitaskeselamatan umum 11. Pos dan telekomunikasi 12. Sarana olah raga 13. Stasiun penyiaran…

14. Kantor pemerintahan

15. Fasilitas TNI 16. Lembaga pemasyarakatan/Rutan 17. Rusun sederhana 18. Tempat pembuagan sampah 19. Cagar alam/budaya 20 Pertamanam 21. Panti sosial 22. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

Prosedur Pengadaan Tanah  Perencanaan  Persiapan

-Pemberitahuan rencana pembangunan -Pendataan awal lokasi rencana pembangunan dan -Konsultasi Publik rencana pembangunan  Pelaksanaan

-Inventarisasi dan identifikasi -Musyawarah penetapan ganti kerugian -Penilaian ganti kerugian -Pemberian ganti kerugian  Penyerahan Hasil

Ganti rugi yang diberikan: (Pasal 31-36 UU No. 2 Th, 2012) 1. Tanah 2. Ruang atas tanah dan bawah tanah 3. Bangunan 4. Tanaman 5. Benda-benda lain yang berkaitan dengan

tanah Bentuk ganti rugi 1. Uang; 2. Tanah pengganti; 3. Pemukiman kembali 4. Konpensasi penyertaan modal/kepemilikan saham; 5. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Lembaga Penilai Pertanahan Orang Perorangan Izin praktik Lisensi 1.Penilai Tanah Internal 2.Lembaga Penilai Harga Tanah 3.Penilai Tanah Perorangan

94

B. Hak Guna Usaha (HGU) Ketentuan

mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA (PASAL 28 AYAT 1 UUPA)

 HAK GUNA USAHA adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan

Luas Hak Guna Usaha  Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar

dan luas maksimal 25 hektar  Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah:

1. warga Negara Indonesia 2. badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA  MENURUT PASAL 29 UUPA  Pertama kali paling lama 35 tahun dan

dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

 MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996  Pertama kali paling lama 35 tahun

diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun

Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996, pemegang hak Guna Usaha berkewajiban untuk : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Membayar uang pemasukan kepada Negara Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna Usaha Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA  Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996  Pemegang

hak guna usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan

HAPUSNYA HAK GUNA USAHA (PASAL 34 UUPA) a. b. c. d. e. f. g.

jangka waktunya berakhir dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir dicabut untuk kepentingan umum ditelantarkan tanahnya musnah ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi tanah Negara adalah: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajibankewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuanketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir hak guna usahanya dicabut tanahnya ditelantarkan tanahnya musnah pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna usaha : 1.

2.

3. 4.

apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunanbangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha

C. Hak Guna Bangunan (HGB) Ketentuan mengenai hak Guna

bangunan disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)  Hak

guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

ASAL TANAH HAK GUNA BANGUNAN  Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan

terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain  Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah

yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN 1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH NEGARA 2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN 3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK

JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNAN Asal HGB

Terjadinya HGB

Jangka Waktu Ps.26-29 PPNo.40/96

Tanah Negara

HGB terjadi sejak di daftarkan oleh pemohon BPN Kab/kota untuk dicatat di buku tanah dan diterbitkan sertifikat

• pertama kali 30 th • Perpanjang 20 th • Perbaharui 30 th

HPL

HGB terjadi dengan keputusan pemberian hak atas usul pemegang HPL oleh BPN (prosedural diatur dalam Permen Agraria/Kepala BPN No.9/99

• Pertama kali 30 th • Perpanjang 20 th • Perbaharui 30 th

Hak Milik

HGB terjadi dengan pemberian hak oleh pemilik hak milik tanah dengan akta PPAT yang kemudian di daftarkan kepada BPN

• pertama kali 30 th • tidak dapat di perpanjang • dapat diperbaharui sesuai kesepakatan dengan pemegang HM

Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996 :

1. warga Negara Indonesia 2. Badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40 TAHUN 1996) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidup menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut

HAK PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN 1. menguasai dan mempergunakan tanah

selama waktu tertentu 2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya 3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain 4. membebani dengan hak tanggungan

HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 40 UUPA) a. b. c. d. e. f. g.

jangka waktunya berakhir dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir dicabut untuk kepentingan umum ditelantarkan tanahnya musnah ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN ADALAH: a. b. c. d. e. f. g.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir hak guna bangunannya dicabut ditelantarkan tanahnya musnah pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan

AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun 1996)  hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara

mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara  hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada pemegang hak pengelolaan  hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemilik tanah

D. HAK PAKAI Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal

16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA.

PENGERTIAN HAK PAKAI Hak pakai menurut Pasal 41 ayat 1 UUPA adalah

hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.

SUBYEK HAK PAKAI (Menurut Pasal 42 UUPA) 1. Warga Negara Indonesia 2. Orang asing yang berkedudukan di

Indonesia 3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia 4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996, yaitu: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

warga Negara Indonesia badan hukum yang didrikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah Badan-badan keagaman dan sosial Orang asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional

ASAL TANAH HAK PAKAI  Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan

bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain  Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK PAKAI 1. Hak pakai atas tanah Negara 2. Hak pakai atas tanah hak

pengelolaan 3. Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai atas tanah Negara  Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah Hak Pengelolaan  Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak milik  Hak pakai ini terjadi dengan pemberian

tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam buku tanah.

Jangka Waktu Hak Pakai  Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan

secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu Hak Pakai diatur dalam pasal 45-49 Asal HP

Terjadinya HP

Jangka Waktu Ps.45-49 PPNo.40/96

Tanah Negara

HP terjadi sejak di daftarkan oleh pemohon BPN Kab/kota untuk dicatat di buku tanah dan diterbitkan sertifikat

• pertama kali 25 th • Perpanjang 20 th • Perbaharui 25 th

HPL

HP terjadi dengan keputusan pemberian hak • Pertama kali 25th atas usul pemegang HPL oleh BPN (prosedural • Perpanjang 20 th diatur dalam Permen Agraria/Kepala BPN • Perbaharui 25 th No.9/99

Hak Milik

HP terjadi dengan pemberian hak oleh pemilik • pertama kali 25 th hak milik tanah dengan akta PPAT yang • tidak dapat di kemudian di daftarkan kepada BPN perpanjang • dapat diperbaharui sesuai kesepakatan dengan pemegang HM

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI ( Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun 1996 ) 1.

2. 3. 4. 5. 6.

membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

HAK PEMEGANG HAK PAKAI ( pasal 52 PP No.40 tahun 1996) 1.

2. 3. 4.

menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya memindahkan hak pakai kepada pihak lain membebaninya dengan hak tanggungan menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

HAPUSNYA HAK PAKAI (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996) 1.

2.

3. 4. 5.

berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir hak pakainya dicabut ditelantarkan

Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir, karena:

a.

b.

c.

tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai pasal 57 PP No. 40 tahun 1996 1.

2. 3.

apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugi jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

Hak Pengelolaan (HPL) Pengaturan :  Penjelasan Umum Angka II/2 UUPA  PMDN NO.1 TH 1977  PerMen Negara Agraria/Ka BPN No. 9 Th. 1999

Definisi HPL secara umum Hak

menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Definisi HPL secara lengkap (Ps 1 PP No. 112/ 2000) Hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk :

133

Merencanakan peruntukan

penggunaan tanah yang bersangkutan Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugas/usahanya Menyerahkan bagian-bagian dari tanah HPL tersebut kepada pihak ketiga, dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

Subyek HPL 1. Badan hukum (milik) pemerintah 2. Badan-badan hukum yang didirikan menurut

hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia, yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah dan/atau pemda yang bergerak dalam kegiatan usaha perusahaan industri dan pelabuhan 3. Departemen-departemen, instansi pemerintah dan Pemda. 4. Badan-badan keagamaan dan sosial 5. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional

TANAH TERLANTAR, TANAH WAKAF, LAND REFORM

TANAH TERLANTAR -Pasal 27, Pasal 37 dan Pasal 44 UUPA -PP NO.11 TH 2010 TTG PENERBITAN DAN PENDAYAGUNAAN TANAH TERLANTAR

PENGERTIAN (PP NO.11 TH 2010 TTG PENERBITAN DAN PENDAYAGUNAAN TANAH TERLANTAR) 





Tanah yang diindikasikan terlantar adalah tanah yang dikuasai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya yang belum dilakukan identifikasi dan penelitian Tanah terlantar adalah tanah yang diindikasikan terlantar yang telah diidentifikasi dan telah ditetapkan oleh Kepala BPN RI. Penertiban tanah terlantar adalah proses identifikasi, penelitian dan peringatan terhadap hak atas tanah dan atau dasar penguasaan atas tanah. 138

MAKSUD dan TUJUAN PENERTIBAN TANAH TERLANTAR Maksud : - Menghidupkan aset tanah tidur (diterlantarkan); - Tanah terlantar dpt dimanfaatkan secara optimal, sehingga masuk ke putaran politik dan ekonomi pertanahan; - Setiap jengkal tanah untuk kesejahteraan dan kemakmuran rakyat. Tujuan : - Memberi kesempatan subyek hak untuk memanfaatkan obyek hak yang terlantar. - Apabila subyek hak tdk memanfaatkannya (setelah 3 kali peringatan)  dibatalkan HAT-nya (melalui proses sesuai ketentuan yg berlaku)

139

KRITERIA TANAH TERLANTAR HAK MILIK

1

2

Dengan Dengansengaja sengajatidak tidak dipergunakan dipergunakanoleh oleh pemegang pemeganghaknya haknyasesuai sesuai dengan dengankeadaannya keadaannyaatau atau sifat sifatdan dantujuan tujuanhaknya haknya

Tidak Tidakdipergunakan dipergunakan sesuai sesuaidengan dengan peruntukannya peruntukannya menurut menurutRTRW RTRW

Tidak Tidakdipelihara dipeliharadengan dengan baik baik

140

KRITERIA TANAH TERLANTAR HAK GUNA BANGUNAN & HAK PAKAI

1

2

Dengan Dengansengaja sengajatidak tidak dipergunakan dipergunakanoleh oleh pemegang pemeganghaknya haknyasesuai sesuai dengan dengankeadaannya keadaannyaatau atau sifat sifatdan dantujuan tujuanhaknya haknya

Tidak Tidakdipergunakan dipergunakan sesuai sesuaidengan dengan peruntukannya peruntukannyamenurut menurut RTRW RTRW

Tidak Tidakdipecah dipecahmenjadi menjadi bidang-bidang bidang-bidangtanah tanah dalam dalamrangka rangka pengembangannya pengembangannyasesuai sesuai dengan denganrencana rencanakerja. kerja.

Tidak Tidakdipelihara dipeliharadengan dengan baik baik 141

KRITERIA TANAH TERLANTAR HAK GUNA USAHA

1

2

Dengan Dengansengaja sengajatidak tidak dipergunakan dipergunakanoleh oleh pemegang pemeganghaknya haknyasesuai sesuai dengan dengankeadaannya keadaannyaatau atau sifat sifatdan dantujuan tujuanhaknya haknya

Tidak Tidakdiusahakan diusahakan sesuai sesuaidengan dengankriteria kriteria pengusahaan pengusahaantanah tanah pertanian pertanianyang yangbaik baik

Tidak Tidakdipelihara dipeliharadengan dengan baik baik

142

KRITERIA TANAH TERLANTAR HAK PENGELOLAAN Kewenangan Kewenanganhak hakmenguasai menguasaidari darinegara negaraatas atastanah tanah tersebut tersebuttidak tidakdilaksanakan dilaksanakanoleh olehpemegang pemegangHak Hak Pengelolaan Pengelolaansesuai sesuaitujuan tujuanpemberian pemberianpelimpahan pelimpahan kewenangan kewenangantersebut. tersebut.

143

KRITERIA TANAH TERLANTAR Tanah yang sudah diperoleh dasar penguasaannya tetapi belum diperoleh hak atas tanahnya (tanah tidak bersertifikat) 1

2

Tidak Tidakdimohon dimohon haknya haknya

Tidak Tidakdipelihara dipelihara dengan denganbaik baik

144

Tahapan Kegiatan Identifikasi Tanah Terlantar: 1

Perencanaan Perencanaan

2

Pelaksanaan Pelaksanaan

3

Pengolahan Pengolahan

4

Pelaporan Pelaporan

145

Perencanaan Perencanaan

a.Pengumpulan Data dan Peta b.Penentuan Lokasi Prioritas c.Penyusunan Rencana Kerja d.Penyiapan Bahan dan Materi, Tenaga serta Administrasi e.Pemberitahuan kepada Pemegang Hak atau Pihak yang telah memperoleh dasar penguasaan tanah. 146

Pelaksanaan Pelaksanaan

Pengumpulan dan Pengecekan Lapangan mengenai: a.Nama dan Alamat Orang atau Badan Hukum Pemegang HAT atau Pihak yang mempunyai dasar penguasaan tanah. b.Letak, Luas, status Hak dan Keadaan Fisik Tanah. c. Data atau keadaan yang mengakibatkan tanah ybs dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar. d.Jumlah Bidang dan Luas Tanah-tanah yang sudah dimiliki. e.Permasalahan serta upaya penyelesaiannya. 147

Pelaporan Pelaporan

a. Berupa fakta dan penjelasan mengenai kondisi pemanfaatan tanah yang dilaksanakan oleh pemegang hak baik berupa peta maupun narasi. b. Pelaporan disampaikan kepada Panitia Penilai Kabupaten/Kota melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. 148

JANGKA WAKTU MINIMAL UNTUK DILAKUKAN IDENTIFIKASI TANAH TERLANTAR sejak diterbitkannya sertipikat HAT A.Hak Milik :3 yang bersangkutan: Tahun

B.Hak Guna Usaha Tahun

:3

C. Hak Guna Bangunan : 3 Tahun D.Hak Pakai Tahun

:3

E. Hak Pengelolaan : 3 Tahun

149

Bentuk Tindakan dan Langkah Penanganan dalam rangka Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar: 1

REKOMENDASI REKOMENDASI

2

PEMBINAAN PEMBINAAN

3

PERINGATAN PERINGATAN

150

REKOMENDASI REKOMENDASIDIBERIKAN DIBERIKANAPABILA: APABILA: 1. Telah Diusahakan Tanahnya di atas 50%. 2. Belum Dipenuhi/Dilaksanakan Beberapa Syarat atau Kewajiban Pemanfaatan Tanah.

LANGKAH LANGKAHREKOMENDASI REKOMENDASI Langka-langkah yang perlu dilakukan agar memanfaatkan sisa tanah yang dikuasainya dalam jangka waktu paling lama 12 bulan. 151

PEMBINAAN PEMBINAANDIBERIKAN DIBERIKANAPABILA: APABILA: 1. Pemegang HAT perorangan tidak mampu dari segi ekonomi. 2. Pemegang HAT tidak melakukan usaha pemeliharaan tanah 3. Pemegang HAT tidak mempergunakan tanah sesuai RTRW

LANGKAH LANGKAHPEMBINAAN: PEMBINAAN: 1. 2. 3. 4.

Pembinaan Teknis Penggunaan Tanah. Pembinaan Teknis Konservasi Tanah dan Lingkungan Hidup. Fasilitas Bantuan Permodalan / Kerjasama Pemanfaatan Tanah Jangka waktu paling lama 12 bulan

152

PERINGATAN PERINGATANDIBERIKAN DIBERIKANAPABILA: APABILA: 1. Rekomendasi dan Pembinaan tidak dilaksanakan oleh Pemegang HAT. 2. Pemegang HAT mengusahakan tanah di bawah 50% atau sama dengan 50% dari luas keseluruhan. 3. Tidak melaksanakan syarat dan kewajiban pemanfaatan tanah seperti tecantum dalam Surat Keputusan Pemberian Hak

Tegoran untuk melaksanakan tindakan atau langkah penanganan sesuai rekomendasi atau pembinaan atau kewajiban atau ketetapan yang menjadi dasar penguasaan tanah. 153

Sanksi: Pemegang HAT wajib menyusun Rencana Kerja dalam rangka melaksanakan Rekomendasi, Pembinaan dan Peringatan. Apabila tidak melaksanakan Rencana Kerja

PERINGATAN I, II & III (DALAM JANGKA WAKTU 3 BULAN) SK. MENTERI

TANAH TERLANTAR 154

Perwakafan Tanah Hak Milik (UU No. 41/2004) Perbuatan hukum wakif; untuk memisahkan dan/atau menyerahkan; sebagaian harta benda miliknya; untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk

jangka waktu tertentu; sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah

Hak-hak tanah untuk keperluan suci dan sosial Psl. 49 ayat (1) UUPA: “Hak milik atas badan-

badan keagamaan dan sosial sepanjang digunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yg cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial”.

Jenis Haknya dan pengaturan Wakaf Psl. 49 ayat (2) UUPA: “Untuk keperluan

peribadatan dan keperluan suci lainya berdasarkan ketentuan Pasal 14 ayat (1) b diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan Hak Pakai”. Psl. 49 ayat (3) UUPA: Perwakafan Tanah Milik dilindungi dan diatur dengan PP; Diterbitkan PP No. 28 Tahun 1977 ttg Perwakafan Tanah Milik Jo. PMDN No. 6 Tahun 1977 ttg Tata Cara Pendaftaran Tanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik

Pengaturan Wakaf pada jaman Setelah Kemerdekaan RI SE Jawatan Urusan Agama tgl. 8 Oktober

1956 No. 3/D/1956 ttg Wakaf yang bukan milik Kemesjidan; Surat Edaran Jawatan Urusan Agama Nomor 5/D/1956 ttg Prosedur Perwakafan Tanah; PP Nomor 28 Tahun 1977 ttg Perwakafan Tanah Milik; PMA Nomor 1 Tahun 1978 ttg Peraturan Pelaksanaan PP Nomor 28 Tahun 1977 ttg Perwakafan Tanah Milik; SKB Kepala BPN- Menteri Agama RI No 422 Tahun 2004/3/SKB/BPN/2004 tentang Sertipikasi Tanah Wakaf.

Jenis Wakaf Wakaf Ahli, yaitu wakaf yang pengelolaan

dan pemanfaatan harta benda wakaf diperuntukan untuk kesejahteraan umum terbatas untuk sesama (kaum kerabat) berdasarkan hubungan darah (nasab) atau ahli waris dari wakif; Dalam hal sesama kerabat dari wakif ahli telah punah, maka secara hukum beralih statusnya menjadi wakaf khairi yg peruntukannya ditetapkan oleh Menteri Agama berdasarkan pertimbangan BWI Wakaf khairi yang dimaksudkan bahwa pengelolaan dan pemanfaatan harta benda wakaf untuk kepentingan umum sesuai tujuan dan fungsi wakaf

Unsur Wakaf Wakif; Nazhir; Harta Benda Wakaf; Ikrar Wakaf; Peruntukan harta benda wakaf; Jangka waktu Wakaf

Wakif Pihak yang mewakafkan harta benda miliknya; Jenis Wakif : 1) perseorangan;

2) organisasi; 3) badan hukum Syarat Wakif Preseorangan: 1) dewasa; 2) berakal sehat; 3) tidak terhalang melakukan perbuatan hukum; dan 4) pemilik sah harta benda wakaf Sedangkan wakif untuk Organisasi dan badan hukum disyaratkan harta benda wakaf milik org./badan hukum sesuaianggaran dasar org./badan hukum ybs.

Nahzir Pihak yang menerima harta benda wakaf dari

Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya; Jenis Nahzir: 1) Perseorangan; 2) Organisasi; atau 3) Badan hukum Syarat Nahzir perseorangan: 1) WNI; 2) beragama Islam; 3) dewasa; 4) amanah; 5) mampu secara jasmani dan rohani; dan 6) tidak terhalang melakukan perbuatan hukum.

Persyaratan Nahzir Organisasi: 1) pengurus organisasi

memenuhi persyaratan Nahzir perseorangan; 2) organisasi bergerak di bidang sosial, pendidikan, kemasyarakatan dan/atau keagamaan Islam Badan hukum: 1) pengurus organisasi memenuhi persyaratan Nahzir perseorangan; 2) dibentuk sesuai dgn peraturan perundangundangan yang berlaku; dan 3) bergerak di bidang sosial, pendidikan, kemasyarakatan dan/atau keagamaan Islam

Tugas Nahzir Melakukan pengadministrasian harta benda

wakaf; Mengelola dan mengembangkan harta benda wakaf sesuai dengan tujuan, fungsi dan peruntukannya; Mengawasi dan melindungi harta benda wakaf; Melaporkan pelaksanaan tugas kepada Badan Wakaf Indonesia (BWI);

Hal-hal yang berkaitan dgn Nahzir Harta benda wakaf harus didaftarkan atas

nama Nahzir; Terdaftarnya harta benda wakaf atas nama Nahzir tidak membuktikan kepemilikan Nahzir atas harta benda wakaf; Penggantian Nahzir tidak mengakibatkan peralihan harta benda wakaf yang bersangkutan Masa bakti Nahzir adalah 5 (lima) tahun dan dapat diangkat kembali

Nahzir Perseorangan Ditunjuk oleh Wakif dgn memenuhi

persyaratan menurut UU (UU No. 41 Tahun 2004); Nahzir wajib didaftarkan pada Departemen Agama, BWI melalui KUA; jika tidak ada KUA, maka pada KUA terdekat, Kantor Depag, atau perwakilan BWI pd provinsi/Kab/Kota; BWI menerbitkan tanda bukti pendaftaran Nahzir; Nahzir perseorangan harus merupakan suatu kelompok yang terdiri 3 9tiga) orang, dan salah seorang diangkat sebagai Ketua; Salah seorang Nahzir hrs bertempat tinggal di Kec. Tempat benda harta wakaf berada.

Lanjutan Nahzir Perseorangan Nahzir berhenti dari kedudukannya apabila: 1)

meningggal dunia; 2) berhalangan tetap; 3) mengundurkan diri; atau 4) diberhentikan oleh BWI; Jika nahzir berhenti dari kedudukannya, maka Nahzir lainnya berkewajiban melaporkan kepada KUA untuk diteruskan kepada BWI dalam jangka waktu 30 hari sejak berhentinya Nahzir. Disamping itu juga memberitahukan kepada Wakif atau Ahli waris Wakif apabila Wakif sudah meningggal.

Harta Benda Wakaf Harta benda wakaf adalah harta benda

yang memiliki daya tahan lama dan/atau manfaat jangka panjang serta mempunyai nilai ekonomi menurut syariah yang diwakafkan oleh wakif; Syarat harta benda yang akan diwakafkan adalah 1) dimiliki dan dikuasai oleh wakif secara sah; 2) bebas dari segala sitaan, perkara, sengketa; 3) Tidak sedang dijaminkan.

Macam Harta Benda Benda tidak bergerak: 1) hak atas tanah Wakaf

sesuai dgn ketentuan peruu yang berlaku baik yang sudah maupun yang belum terdaftar; 2) bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah; 3) tanaman atau benda lain yang berkaitan dgn tanah; 4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sesuai dgn ketentuan peruu yang berlaku; 5) benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketentuan syariah dan peruu yg berlaku

Hak Atas tanah yang dapat diwakafkan Hak Milik atas tanah baik yang sudah atau

belum terdaftar; Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas Tanah Negara; Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan atau Hak Milik, yang diperoleh dari Instansi Pemerintah, Pemda, BUMN, BUMD, Pemerintah Desa wajib mendapat ijin tertulis pemegang HPL atau HM; Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Kewajiban Nahzir thd HAT yang belum terdaftar/diatas tanah HPL/HM Mendaftarkan wakaf pada BPN melalui

Kantah Kab/Kota untuk memperoleh sertipikat tanah HGB, HGU atau Hak pakai atas tanah yang diwakafkan; Jika wakaf utk selamanya, Nahzir mengurus pelepasan Hak Pengelolan atau Hak Milik dari pemagang hak ybs. Dalam hal Nahzir tidak berhasil memperoleh pelepasan HPL atau HM, maka Wakaf atas tanah tersebut tetap berlaku sampai HGB atau HP yang berada di atas tanah negara berakhir.

Peruntukan Harta Benda Sarana dan Kegiatan Ibadah; Wakaf  Sarana dan Kegiatan Pendidikan dan Kesehatan; Bantuan fakir miskin, anak terlantar, yatim piatu, beasiswa; Kemajuan dan peningkatan ekonomi umat; dan atau Kemajuan kesejahteraan umum yg tdk bertentangan dgn syariah dan Peruu yg berlaku

Ikrar Wakaf Ikrar Wakaf dilaksanakan oleh Wakif kepada

Nahzir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW); Ikrar Wakaf dapat dinyatakan secara lisan dan/atau tertulis yang dituangkan dalam AIW oleh PPAIW; Akta Ikrar Wakaf atau kehendak Wakif untuk mewakafkan harta benda wakaf dituangkan dalam bentuk Akta Ikrar Wakaf (AIW) sesuai dgn jenis harta benda yang diwakafkan, diselenggarakan dalam Majelis Ikrar Wakaf yang dihadiri oleh Wakif, Mauquf Alaih, dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi.

Bagaimana jika Wakif telah meninggal dunia atau tidak diketahui lagi keberadaannya, dan perbuatan wakaf belum dituangkan dalam Akta Ikrar Wakaf (AIW) Dibuatkan Akta Ikrar Wakaf dengan syarat: 1)

perbuatan wakaf sudah diketahui berdasarkan berbagai petunjuk (qarinah) dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi.

Isi Akta ikrar Wakaf Nama Identitas Wakif; Nama Identitas Nahzir (perseorangan,

Organisasi/pengurus, badan hukum/direksi); Nama dan Identitas Saksi; Data dan keterangan harta benda wakaf; Peruntukan harta benda wakaf; dan Jangka waktu wakaf.

Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf Untuk wakaf harta benda tidak bergerak berupa (PPAIW) tanah : Kepala KUA dan/atau pejabat yang menyelenggarakan urusan wakaf; Untuk wakaf benda bergerak selain uang: Kepala KUA dan/atau Pejabat lain yang ditunjuk oleh Menteri Agama (Pejabat yg menyelenggarakan urusan wakaf atau Notaris); Untuk Wakaf benda bergerak berupa uang: Pejabat Lembaga Keuangan Syariah (paling rendah setingkat Kepala Seksi LKS yang ditunjuk oleh Menteri Agama;

Tata Cara Pembuatan AIW Wakif, Masyarakat Saksi, Desa

PPAIW

Majelis AKta Ikrar Wakaf (Majelis AIW) Wakif, Nahzir, Mauquf Alaih, 2 orang saksi, PPAIW

Nahzir

Berita Acara Serah Terima

A. Pengertian Landreform  Dalam arti sempit Landreform:

Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform Indonesia  Landreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah

DASAR HUKUM UUPA: Ps. 7,17, 10 2. UU No. 56 Prp Th.1960 TTG Penetapan Luas Tanah Pertanian 3. UU No. 2 Th. 1960 TTG Perjanjian Bagi Hasil 4. PP No. 224 Th. 1961 TTG Pelaksanaan Pembagian Tanah Dan Pemberian Ganti Kerugian 1.

Tujuan Landreform a. b. c. d.

e.

Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang berupa tanah Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum untuk tiap keluarga Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani

B. Program landreform 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau “guntai” Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil

PEMBATASAN LUAS MAKSIMUM PENGUASAAN TANAH Larangan menguasai tanah secara melampaui

batas (pasal 7 jo pasal 17 UUPA) bertujuan untuk mengakhiri dan mencegah tertumpuknya tanah ditangan golongan orang-orang tertentu saja.  Diatur secara jelas dalam UU Prp 1960 bersamaan dengan PP 224 Tahun 1961

182

Penduduk/k m2

Golongan daerah

S/d 50

Tdk padat

51 s/d 250

Kurang padat Cukup padat

251 s/d 400 401 ke atas

Sangat padat

Sawah atau kering Ha Ha 15

Tanah

20

10

12

7,5

9

5

6

LARANGAN PEMILIKAN TANAH SECARA ABSENTEE Dilarang pemilikan tanah pertanian oleh orang yang

bertempat tinggal di luar kabupaten/kota tempat letak tanahnya, kecuali pemilik yang bertempat tinggal di kab/kota yang berbatasan dgn kab/kota. Letak tanah, asal jaraknya masih memungkinkan utk mengerjakan tanah secara efisien. Tujuan larangan absentee agar hasil yang diperoleh dari pengusahaan tanah sebagian besar dapat dinikmati oleh masyarakat desa tempat letak tanah.

REDISTRIBUSI TANAH  Menurut PP 224 Th. 1961, tanah yang akan

dibagikan (obyek redistribusi tanah): tanah kelebihan dari batas maks. 2. tanah yang diambil pemerintah karena pemiliknya bertempat tinggal diluar daerah 3. tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih kepada negara 4. tanah-tanah lain yang dikuasai negara 1.

PENGEMBALIAN DAN PENEBUSAN TANAH PERTANIAN YANG DIGADAIKAN Barang siapa menguasai tanah dengan hak gadai

sudah berlaku 7 tahun/lebih wajib mengembalikan tanahnya kepada pemiliknya tanpa menuntut uang tebusan. Terhadap hak gadai yang belum berlangsung 7 tahun, maka pemilik tanah dapat meminta kembali setiap waktu tanahnya setelah selesai dipanen dengan membayar uang tebusan yang dihitung menurut rumus :

(7 + ½) – waktu berlangsungnya gadai X uang gadai 7

Perjanjian Bagi hasil tanah pertanian Dasar Hukum: UU No. 2 tahun 1960 Perjanjian bagi hasil adalah Perjanjian dengan

nama apapun juga yang diadakan antara pemilik pada satu pihak dan seorang atau badan hukum pada pihak lain yang dalam UU ini disebut sebagai penggarap berdasarkan perjanjian mana penggarap diperkenankan oleh pemilik tersebut untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah milik dengan pembagian hasilnya antara kedua pihak ( Pasal 1)

Yang diperbolehkan sebagai penggarap: Orang tani yang punya tanah sendiri atau menyewa tapi tidak lebih dari 3 Ha kecuali ada izin dari Menmud Agraria atau pejabat yang ditunjuk (Pasal Pasal 2) Perjanjian dibuat secara tertulis Dihadapan

kepala

desa

setingkat 2 orang saksi Pengesahan oleh camat

atau

daerah

LUAS MINIMUM PEMILIKAN TANAH PERTANIAN DAN LARANGAN FRAGMENTASI Petani sekeluarga memiliki tanah pertanian

min. 2 ha Larangan memecah tanah pertanian menjadi kurang 2 ha.

C. Pengadilan Landreform Tap MA No. 6/KM/845/MA.III/67

Pasal 7 UU No. 56/Prp 1960 : Berlaku Pengadilan landreform Pengadilan umum Perkara penetapan luas tanah pertanian :

wewenang Peng. Landreform Perkara gadai lainnya wewenang Peng. Negeri Jika tidak berkaitan dengan Landreform : wewenang Pengadilan negeri

RUMAH SUSUN, ASPEK HUKUM JUAL BELI TANAH PENDAFTARAN TANAH DAN HAK TANGGUNGAN

191

RUMAH SUSUN

 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat

yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.  Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal (terjemahan; flat/apartemen)  Dalam pemilikan atas satuan rumah susun terkandung arti

adanya pemilikan perseorangan dan pemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan tidak terpisahkan satu dengan lainnya (terjemahan; strata title/condominium right) 192

Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit rumah susun

yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

193

Latar Belakang Rumah Susun Persediaan tanah di kota semakin sempit sementara penduduk bertambah tiap hari sehingga pemerintah khususnya kota besar terpaksa mendirikan perumahan bersifat vertikal atau flat Dasar Hukum: UU 20 Tahun 2011

B. Landasan dan tujuan Landasan:  Kesejahteraan umum,  Keadilan dan pemerataan  Keserasian dan keseimbangan dalam penghidupan Tujuan  Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak  Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah 195

C. Pembangunan Rumah susun . Diselenggarakan oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah BUMN/D .Dapat dibagun di atas tanah: Hak Milik HGB atau Hak Pakai atas tanah negara dan HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan

D. Pemilikan SaRusun  Hak Kepemilikan atas sarusun merupakan HAK MILIK ATAS SARUSUN yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.  Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM SARUSUN.  SHM sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

SHM SARUSUN terdiri atas/meliputi:  salinan buku tanah dan surat ukur atas hak bersama Gambar denah tingkat rumah susun Pertelaan atas besarnya bagian hak atas bagian bersama dan tanah bersama yang bersangkutan

 Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas

barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung) SARUSUN  SKBG sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:  a. salinan buku bangunan gedung;  b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;  c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan  d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.  SKBG sarusun sebagaimana dimaksud diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung..

E.Pembebanan dengan Hak Tanggungan dan Fidusia Rusun dapat dijadikan jaminan hutang

dengan: Dibebani Hak Tanggungan jika sertifikatnya

berupa SHM SARUSUN Dibebani fidusia jika sertifikatnya berupa SKBG SARUSUN.

F.Penghunian dan pengelolaan serta pengawasan Rusun  Penghuni:  Rusun wajib membentuk perhimpunan

penghunian

Pengelolaan: Pehimpunan penghuni akan mengelola

bersama benda bersama-sama dan tanah bersama-sama

Pengawasan: Oleh pemerintah

Aspek Hukum Jual beli tanah: A. Pengertian Jual beli tanah Tidak ada definisi khusus, hanya dalam ketentuan Pasal 20 ayat (2) hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat  Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan

hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai.  Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat  Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak

1.

Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih.

2.

Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya dihadapan kepala desa.

3.

Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.

B. Prinsip penting jual beli tanah

Yang berhak mengalihkan tanah adalah

pemegang hak atas tanah Jika pemilik lebih dari 1 harus dapat persetujuan pihak lain Perbuatan hukum sempurna terjadi apabila penjual adalah pemilik tanah bersangkutan Jika subjek pembeli maupun penjual tidak cakap dapat dimintakan pembatalan Larangan bagi pemilik tanah pertanian jika tanah dijual terlalu kecil *)

Jika tanah yang akan dijual diatasnya ada Lanjutan

bangunan atas nama pihak lain, maka penjualannya harus dengan persetujuan pihak lain Tetap berlaku asas jual beli tidak memutuskan sewa (1576 KUHPdt) Perlu diperhatikan objeknya apakah sudah sertifikat atau belum Pembeli atau penjual bisa bertndak sendiri atas kuasanya Pembeli dilarang membeli tanah diluar kec. Tempat tinggalnya

Lanjutan Tetap memakai asas pemisahan horizontal Harus dilakukan oleh PPAT Harga tergantung kesepakatan ke dua pihak Penyerahan atas tanah saat perjanjian

dibuat, penyerahan pisik tergantung kesepakatan Gugatan hak atas tanah diberi waktu hingga 5 tahun Hukum tanah berdasarkan hukum adat, syarat sah menurut hukum adat: tunai, riil dan terang

C. Pelaksanaan Jual beli 1. Tanah yang sdh sertifikat tanah  Surat permohonan Pendaftaran Tanah  Sertifikat asli tanah  Foto Copy PBB  FC KTP penjual dan pembeli  FCKK  Akte pernikahan bagi yang sudah berkeluarga  Surat pernyataan rela menjual dari suami/istri yang tidak

hadir  Bukti tanah tidak bersegketa dari Kades  Surat bukti pembayaran biaya pendaftaran  Surat kuasa jika diwakili  Izin IMB jika ada bangunannya  Untuk menjual sebagian disertakan gambarsket pemisahan

2. Tanah yang belum sertipikat: Surat permohonan konversi (format dari BPN) FC KTP Penjual dan pembeli FC pembayaran PBB Surat pernyataan rela dari Suami/istri yang

tidak hadir Surat pernyataan pembeli tidak memegang hak melebihi maksimum kepeilikan tanah SKPT Surat tanda bukti hak atas tanah oleh kadesdikuatkan oleh camat Surat tanda bukti biaya pendaftaran

Biaya pelaksanaan  Honorarium PPAT Honorarium Saksi-saksi Biaya pendaftaran Tanah belum sertifikat: Biaya ukur, biaya

daftar isian, biaya perndaftaran hak, honorarium saksi

Pendaftaran tanah

A. Sejarah Pendaftaran tanah  Sejarah pendaftaran tanah di Indonesia sebagaimana

pendapat yang dikemukakan oleh C.G van Huls membaginya menjadi 3 (tiga) periode:  1. Periode kacau balau, yaitu sebelum tahun 1837  2. Periode ahli ukur pemerintah, yaitu antara tahun 1837 hingga tahun 1875  3. Periode jawatan pendaftaran tanah, yaitu sesudah 1875  - Periode sebelum Ordonansi Balik Nama (plakat 18 agustus 1620 )  - Periode Ordonansi Balik Nama(staatsblad 1834 nomor 27 tentang Bea Balik Nama)  - Periode PP No. 10/ 1961  - Periode PP No. 24/1997

DASAR HUKUM 1. Pasal 19 UUPA 2. Peraturan Pemerintah No. 24 Th.

1997 3. Peraturan Ka BPN No. 3 Th. 1997 4. Peraturan Pemerintah No. 46 Th. 2002

Pasal 19 UUPA (1)

(2)

Utk menjamin kepastian hk oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wil. RI, yang diatur dgn peraturan pemerintah. Pendaftaran tersebut meliputi: a. b. c.

pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah pendaftaran HAT dan peralihan hak tersebut pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

(3) pendaftaran tanah diselenggarakan dgn mengingat keadaan negara dan masy , keperluan lalin sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya (4) dalam peraturan pemerintah diatur biaya, dengan ketentuan rakyat yang tdk mampu dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut

Pengertian Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

B. ASAS PENDAFTARAN TANAH  Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas

sederhana, aman, muktakhir dan terbuka. Azas sederhana

terjangkau,

 Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok

maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak.

Azas aman  Dimaksudkan

untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya.

Azas terjangkau  Dimaksudkan agar pihak-pihak yang

memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah.

Azas Mutakhir  Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam

pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah  Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi.  Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan dilapangan

 Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh

keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas keterbukaan).  Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umum.  Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.

C.TUJUAN PENDAFTARAN TANAH 1.

2.

3.

untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

D. Sistem pendaftaran Tanah  Sistem Pendaftaran Akta  Kelebihan : Menetapkan biaya yang tak dapat diduga sebelumnya  Meniadakan pemeriksaan berulang-ulang  Meniadakan kebanyakan rekanan  Secara tegas menyatakan haknya  Mengatasi kesulitanyang tidak tersebut dalam sertifikat  Meniadakan pemalsuan  Memelihara sistem  Meniadakan alas pajak  Memberikan alas hak yang abadi

222

Hak tanggungan atas A. Latar belakang Tanah

Menurut St. Remy Sjahdini: pengganti Hypotheek dan Crediet verband B. Definisi

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud alam UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah ituuntuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditortertentu terhadap kreditor-kreditor lain

C.Dasar Hukum UU No. 4 Tahun 1996 yang lahir tanggal 9 april 1996.

asas-asas Hak tanggungan  Hak tanggungan memberi kedudukan yang diutamakan  Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi  Hak tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada  Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut  Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian Acessoir

 Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada  Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu (1) Hutang  Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu berada  Di atas hak tanggungan tidak dapat diletakan sita oleh pengadilan  Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu

 Hak tanggungan wajib didaftarkan  Hak tanggungan dapat diberikan disertai dengan janji-janji tertentu  Hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegamg hak tanggungan apabila cedera janji  Pelaksanaan ekseskusi hak tanggungan mudah dan pasti

OBYEK HAK TANGGUNGAN  Hak Milik (HM)  Hak Guna Bangunan (HGB)  Hak Guna Bangunan (HGU)

Surat Kuasa hak tanggungan Surat kuasa pembebanan hak tanggungan wajib dibuat dengan akte notaris atau akta PPAT Pasal (Pasal 15 ayat 1) UUHT

TATA CARA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN 

Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Formulirnya disediakan oleh kantor pertanahan kota Pekanbaru atau dibeli di kantor-kantor pos.

Mekanisme pendaftaran hak tanggungan di kantor pertanahan           

mendaftarkan pada loket pendaftaran. Mengisi blanko permohonan pendaftaran. Pemeriksaan keabsahan akta oleh kepala sub seksi peralihan,pembebanan hak, dan PPAT. Membayar biaya pendaftaran sebesar Rp. 25.000,-. Proses pengerjaan berupa pengetikan blanko sertipikat hak tanggungan, mengisi atau membuat buku tanah yang menjadi obyek hak tanggungan. Salinan APHT dijilid bersama sertipikat hak tanggungan. Diserahkan pada kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak dan PPAT. Akta asli yang bermaterai menjadi arsip buku tanah hak tanggungan. Kemudian dikoreksi oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah dan diajukan kepada kepala kantor pertanahan untuk ditandatangani. Setelah penandatanganan oleh kepala kantor pertanahan diberikan ke petugas pembukuan. Sertipikat hak tanggungan dapat di ambil.

syarat pendaftaran hak tanggungan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar      

Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis-jenis surat yang disampaikan. Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari penerima hak tanggungan (kreditur). Foto copy identitas pemberi dan penerima hak tanggungan. Sertipikat asli hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan. Lembar ke-2 (dua) akta pemberian hak tanggungan (APHT). Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh kepala kantor pertanahan untuk pembuatan sertipikat hak tanggungan.

Pedoman Pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan  

 

Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian (UUPA). Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta bendabenda yang berkaitan dengan tanah. Undang-undang nomor 5 tahun 1996 tentang pendaftaran hak tanggungan. Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN Dalam peraturan menteri negara

agraria/kepala badan pertanahan nasional nomor 3 tahun 1996 ditetapkan bahwa sertipikat hak tanggungan terdiri atas salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang bersangkutan yang dibuat oleh kantor pertanahan, dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan tersebut. Hal-hal mengenai penerbitan sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam pasal 14 dan peraturan Menteri serta surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN .

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN  pasal 18 dinyatakan hapusnya Hak Tanggungan  Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat

accessoir Hak Tanggungan  Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta, yang diberikan kepada pemberi Hak Tanggungan  Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek hak tanggungan, jika hasil penjualan obyek Haak Tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang debitor.jika tidak diadakan pembersihan, Hak Tanggungan yang bersangkutan akan tetap membebani obyek yang dibeli. Pembersihan Hak Tanggungan tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 19.  Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan

EKSEKUSI HAK Apabila debitor cidera janji, obyek Hak TANGUNGAN Tanggungan oleh kreditor pemegang hak

tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kreditor pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut, dengan hak mendahulu dari pada kreditorkreditor yang lain. eksekusi Hak Tanggungan, yang diatur dalam Pasal 20.



DASAR EKSEKUSI Hak pemegang hak tanggungan

pertama untuk menjual obyek hak tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6  Titel eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2). Disebut sebagai dasar eksekusi dalam Pasal 20

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN  pasal 18 dinyatakan hapusnya Hak Tanggungan  Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat

accessoir Hak Tanggungan  Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta, yang diberikan kepada pemberi Hak Tanggungan  Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek hak tanggungan, jika hasil penjualan obyek Haak Tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang debitor.jika tidak diadakan pembersihan, Hak Tanggungan yang bersangkutan akan tetap membebani obyek yang dibeli. Pembersihan Hak Tanggungan tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 19.  Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan