Hukum Pertanahan

HUKUM PERTANAHAN DI INDONESIA MAKHNIUS. AM DISAMPAIKAN DALAM PELATIHAN PARA LEGAL NAGARI KURNIA KOTO SALAK

HAK-HAK AGRARIA • HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA 1. Hak atas tanah Yaitu hak yang memberi wewenang untuk menggunakan atau mengusahakan tanah tertentu 2. Hak Guna air 3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air 4. Hak Guna Ruang Angkasa

Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

HAK MILIK HAK GUNA USAHA HAK GUNA BANGUNAN HAK PAKAI HAK SEWA HAK MEMBUKA TANAH HAK MEMUNGUT HASIL

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak

• • • •

tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai mana yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ; Hak gadai Hak usaha bagi hasil Hak menumpang Hak sewa tanah pertanian

HAK MILIK • adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA USAHA • adalah hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA BANGUNAN • adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)

HAK PAKAI • adalah

hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undangundang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)

HAK SEWA • adalah hak yang dipunyai seseorang

atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)

HAK HAK AGRARIA ILMIAH MENCAKUP; 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

SECARA

Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian. Hak tanggungan Hak bangsa Hak menguasai Negara Hak kuasa pertambangan Hak Guna air Hak Guna Ruang Angkasa Hak Mengusahakan hutan

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH (PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan menjadi 3:

1. hak atas tanah yang bersifat tetap 2. hak atas tanah yang akan ditetapkan 3.

dengan undang-undang hak atas tanah yang bersifat sementara

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP • yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru. • Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil.

HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN DENGAN UNDANGUNDANG

• yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian,yang akan ditetapkan dengan undang-undang

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA • yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,

dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA. • Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu : 1. Hak atas tanah yang bersifat primer 2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder

Hak atas tanah yang bersifat primer • Yaitu hak atas tanah yang berasal dari

tanah Negara. Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah Negara, hak pakai atas tanah Negara.

Hak atas tanah yang bersifat sekunder • Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah

pihak lain • Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

HAK MILIK • Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.

• Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.

PENGERTIAN HAK MILIK (PASAL 20 AYAT 1 UUPA) • HAK MILIK adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6

• Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik

• Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus

• Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.

Subyek HAK MILIK 1. Perseorangan 2. Badan-badan hukum

PERSEORANGAN • Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)

BADAN-BADAN HUKUM • Pemerintah

menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

TERJADINYA HAK MILIK • Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 1. 2. 3.

UUPA: Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat • Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan

pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibing)

Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah • Hak milik atas tanah yang terjadi disini

berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN

Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang • Hak milik atas tanah ini terjadi karena

undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA) 1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh 3. 4. 5.

pemiliknya karena ditelantarkan karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.

HAK GUNA USAHA • Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA (PASAL 28 AYAT 1 UUPA) • HAK GUNA USAHA adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan

Luas Hak guna Usaha • Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar

• Badan hukum luas minimal 5 hektar dan

luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah: 1. warga Negara Indonesia 2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

ASAL TANAH HAK GUNA USAHA • Adalah tanah Negara

• Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah

JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA • MENURUT PASAL 29 UUPA • Pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

• MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996 • Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun

Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang hak Guna Usaha berkewajiban untuk : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Membayar uang pemasukan kepada Negara Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna Usaha Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA • Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun

1996 • Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan

HAPUSNYA HAK (PASAL 34 UUPA)

GUNA

USAHA

a. jangka waktunya berakhir b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir c. d. e. f. g.

karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir dicabut untuk kepentingan umum ditelantarkan tanahnya musnah ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi tanah Negara adalah: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir hak guna usahanya dicabut tanahnya ditelantarkan tanahnya musnah pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna usaha : 1.

2.

3. 4.

apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunanbangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha

HAK GUNA BANGUNAN • Ketentuan mengenai hak Guna bangunan

disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35 UUPA) • Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

ASAL TANAH HAK GUNA BANGUNAN • Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain

• Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996 : 1. warga Negara Indonesia 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN 1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH 2. 3.

NEGARA HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA • Hak guna bangunan ini terjadi dengan

keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN • Hak guna bangunan ini terjadi dengan

keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK • Hak guna bangunan ini terjadi dengan

pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNAN • Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA • Hak guna bangunan ini berjangka waktu

untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN • Hak guna bangunan ini berjangka waktu

untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK • Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling

lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40 TAHUN 1996) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidup menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut

HAK PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN 1. menguasai dan mempergunakan tanah 2. 3. 4.

selama waktu tertentu mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain membebani dengan hak tanggungan

HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 40 UUPA) a. jangka waktunya berakhir b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir c. d. e. f. g.

kerena suatu syarat tidak dipenuhi dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir dicabut untuk kepentingan umum ditelantarkan tanahnya musnah ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN ADALAH:

a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam b. c. d. e. f. g.

keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir hak guna bangunannya dicabut ditelantarkan tanahnya musnah pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan

Tidak dipenuhi, karena: 1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak

dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak guna bangunan 2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan 3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap

AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun 1996) • hapusnya hak guna bangunan atas tanah

Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara • hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada pemegang hak pengelolaan • hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemilik tanah

KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP NO 40 TAHUN 1996 1.

2. 3. 4. 5.

apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunan apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak milik

HAK PAKAI • Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai dengan pasal 43 UUPA.

PENGERTIAN HAK PAKAI • Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak

untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA

SUBYEK HAK PAKAI (Menurut Pasal 42 UUPA) 1. Warga Negara Indonesia 2. Orang asing yang berkedudukan di 3. 4.

Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996, yaitu: 1. warga Negara Indonesia 2. badan hukum yang didrikan menurut hukum 3. 4. 5. 6. 7.

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah Badan-badan keagaman dan social Orang asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional

ASAL TANAH HAK PAKAI • Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan

bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain • Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK PAKAI

1.Hak pakai atas tanah Negara 2.Hak pakai atas tanah hak pengelolaan 3.Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai atas tanah Negara • Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak pengelolaan • Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak milik • Hak pakai ini terjadi dengan pemberian

tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam buku tanah.

JANGKA WAKTU HAK PAKAI • Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49:

1. Hak pakai atas tanah Negara 2. Hak pakai atas tanah pengelolan 3. Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai atas tanah Negara • Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

Hak pakai atas tanah pengelolaan • Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

Hak pakai atas tanah hak milik • Hak pakai ini diberikan untuk jangka

waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI

(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun 1996 ) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

HAK PEMEGANG HAK PAKAI (Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun 1996) 1. menguasai dan mempergunakan tanah selama

2. 3. 4.

waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya memindahkan hak pakai kepada pihak lain membebaninya dengan hak tanggungan menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

HAPUSNYA HAK PAKAI (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996) 1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan 2. 3. 4. 5.

dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir hak pakainya dicabut ditelantarkan

Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir, karena:

a. tidak

dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 1996 1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak

2. 3.

diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugi jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat

1 huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA

PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA • Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Objek hak sewa untuk bangunan • Hak atas tanah yang dapat disewakan

kepada pihak lain adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa bangunan) adalah tanah bukan bangunan

PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN (Menurut pasal 45 UUPA) 1. warga negara Indonesia 2. orang asing yang berkedudukan di 3. 4.

Indonesia badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia) badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • UUPA tidak mengatur secara tegas jangka

waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan

HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN 1. jangka waktunya berakhir 2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir 3. 4. 5.

dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhir hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum tanahnya musnah

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA 1. HAK GADAI (GADAI TANAH) 2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN 3. 4.

BAGI HASIL) HAK MENUMPANG HAK SEWA TANAH PERTANIAN

HAK GADAI (GADAI TANAH) • MENURUT BOEDI HARSONO • HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan

antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

PARA PIHAK DALAM HAK GADAI(GADAI TANAH) 1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi 2.

gadai pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah penerima(pemegang) gadai

PERBEDAAN HAK GADAI TANAH)DENGAN GADAI HUKUM PERDATA

(GADAI DALAM

• Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum

yang berupa perjanjian penggarapan tanah pertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat dua perbuatan hukum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

JANGKA WAKTU HAK GADAI (GADAI TANAH) 1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya 2.

tidak ditentukan hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan

hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukan • Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-waktu

hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan • Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik

tanah baru dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.

CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI TANAH) MENURUT HUKUM ADAT: a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa b. pemegang gadai selalu berhak untuk c. d.

mengulanggadaikan tanahnya pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera ditebus tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus

Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah): 1. 2. 3. 4.

5. 6. 7.

hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu waktu akan hapus hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang lain hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau doorverpanden) hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya dialihkan kepada pihak lain selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai) sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus

HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI TANAH) 1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah 2. 3.

4. 5.

(pemberi gadai) hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih adanya putusan pengadilan yang menyatakan bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah tanahnya dicabut untuk kepentingan umum tanahnya musnah

HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL) • PENGERTIAN • Pasal 53 UUPA

tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi hasil.

• Menurut boedi harsono • Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau

badan hukum (yang disebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disepakati

• Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum Adat

Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil) • Menurut uu no 2 tahun 1960 • Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara

tertulis di muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan

Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil) •

Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun 1960 a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil; b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajibankewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap; c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil) • a. b.

Menurut Boedi Harsono Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya c. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal dunia e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa) f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) • Menurut Hukum Adat • Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya

berlaku satu (1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak

Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) • a. b. c. d.

Menurut UU no 2 tahun 1960 Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban yang sama Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa

Hak dan kewajiban pemilik tanah • Hak pemilik tanah • Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan

atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap • Kewajiban pemilik tanah • Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang bersangkutan

Hak dan kewajiban penggarap tanah • Hak penggarap tanah • Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk

mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak • Kewajiban penggarap tanah tersebut dengan baik, • Mengusahakan menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil

HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL 1. jangka waktunya berakhir 2. atas persetujuan kedua belah pihak , 3. 4. 5.

perjanjian bagi hasil diakhiri pemilik tanahnya meninggal dunia adanya pelanggaran oleh penggarap terhadap larangan dalam perjanjian bagi hasil tanahnya musnah

HAK MENUMPANG • PENGERTIAN • UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak menumpang

• Menurut Boedi harsono • Hak menumpang adalah

hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain.

• CARA TERJADINYA • Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar

kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.

SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK MENUMPANG 1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena 2. 3. 4. 5. 6.

sewaktu-waktu dapat dihentikan hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan tanah tersebut pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya

HAPUSNYA HAK MENUMPANG 1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri 2. 3. 4.

hubungan hukum antara pemegang hak menumpang dengan tanah yang bersangkutan hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umum pemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela hak menumpang tanah musnah

HAK SEWA TANAH PERTANIAN • PENGERTIAN • UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.

• Hak sewa tanah pertanian adalah suatu

perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

CARA TERJADINYA • Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi

dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsureunsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.

HAPUS HAK SEWA TANAH 1. jangka waktunya berakhir 2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa 3. 4. 5. 6.

persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tanah hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umum tanahnya musnah

PENDAFTARAN TANAH • Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah

PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH • Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan

yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

TUJUAN PENDAFTARAN TANAH 1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; 2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; 3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Penyelenggara Pendaftaran tanah • Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional

Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui 2(dua)system: 1. Pendaftaran tanah sistematik 2. Pendaftaran tanah secara sporadik

Pendaftaran Tanah Sistematik • Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan

• Pendaftaran

tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

Pendaftaran Tanah Sporadik • Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali beberapa obyek wilayah atau desa/kelurahan massal

mengenai satu atau pendaftaran tanah dalam bagian wilayah suatu secara individual atau

• Pendaftaran

tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah • Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan

oleh Kepala kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatankegiatan tertentu • Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

• Penunjukan

panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran

Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas: • Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat

oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional • Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi

• Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah

dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidangbidang tanah setempat, khususnya didaerah yang hukum adatnya masih kuat.

OBYEK PENDAFTARAN TANAH 1. bidang-bidang tanah yang dipunyai 2. 3. 4. 5. 6.

dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; tanah hak pengelolaan; tanah wakaf hak milik atas satuan rumah susun hak tanggungan tanah Negara

Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah • Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah

adalah desa atau kelurahan yang merupakan satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979, tentang pemerintah desa • Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan dapat meliputi beberapa desa/kelurahan

ASAS PENDAFTARAN TANAH • Pendaftaran

dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka

Azas sederhana • Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak

Azas aman • Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa

pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya

Azas terjangkau • Dimaksudkan

agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah

Azas Mutakhir • Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah • Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi

• Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data

pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan dilapangan • Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat (azas keterbukaan)

• Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum,

maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umum • Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal, yaitu: • Pengumpulan • Pengolahan • Pembukuan • Penyajian, serta • Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun • Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani

Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10 tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;

• Pengukuran, pemetaan dan pembukuan

tanah • Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah • Pemberian surat tanda bukti hak atau sertifikat

• Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut

PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan data pendaftaran, atau dahulu dikenal sebagai bijhouding

• Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP 24/1997

• Pemeliharaan data pendaftaran tanah

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

• Data fisik adalah keterangan mengenai letak,

batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya • Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI • Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali

dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal 13) • Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri • Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali, meliputi; a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik b) Pembuktian hak dan pembukuannya c) Penerbitan sertifikat d) Penyajian data fisik dan data yuridis e) Penyimpanan daftar umum dan dokumen

A. Pengumpulan dan Pengolahan Data fisik • Data fisik adalah keterangan mengenai

letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan di atasnya.

• Dalam

rangka pengumpulan dan pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan, meliputi: a. b. c. d. e.

Pembuatan peta dasar pendaftaran Penetapan batas bidang-bidang tanah Pengukuran dan pemetaan bidangbidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran Pembuatan daftar tanah Pembuatan surat ukur

B.Pembuktian Hak dan Pembukuannya • Ketentuan 1. 2. 3.

yang berkaitan kegiatan ini meliputi: Pembuktian hak baru Pembuktian hak lama dan Pembukuan hak

dengan

Pembuktian Hak baru • a. • • b. c. d. e.

Untuk keperluan pendaftaran hak, Hak atas tanah baru dibuktikan dengan: Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak pengelolaan Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta pemisahan Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak tanggungan

Pembuktian hak lama • Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah

yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya

Pembukuan hak • Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti dan berita acara pengesahan

C.Penerbitan Sertifikat Tanah • Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut

• • • •

sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria Sertifikat tanah terdiri dari: Salinan buku tanah Salinan surat ukur Kertas sampul

Menurut PP No.24 tahun 1997 • Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti

hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan

• Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan

pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.

• Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada

pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.

• Data fisik dan data yuridis yang termuat dalam sertifikat sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, maka sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

• Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat

secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut

D. Penyajian data fisik dan data yuridis • Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan •     

menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum. Daftar Umum terdiri dari: Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidangbidang tanah untuk keperluan pembukuan Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum

E. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen • Dokumen-dokumen yang merupakan alat

pembuktian (warkah), diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang terpisah dari Daftar Umum

• Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku

tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen tersebut harus tetap berada di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri. • Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud maka apabila ada instansi yang menganggap perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor Pertanahan

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH • Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi : • Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak • Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

• Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila

terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di daftarkan • Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan, pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah didaftar • Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah yang sudah didaftar • Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

PERALIHAN HAK ATAS TANAH 1. 2. 3. 4.

JUAL BELI HIBAH PEWARISAN WAKAF

JUAL BELI 1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat 2. Jual Beli Tanah menurut UUPA

Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat • Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai

• Terang berarti perbuatan pemindahan hak

tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat • Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak

Bentuk-bentuk pemindahan menurut sistem Hukum adat

hak

milik

1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya; Jual Lepas

Jual Lepas • Jual Lepas merupakan proses pemindahan

hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali

• Jual Lepas

Panjer

Fungsi Panjer 1. Pembicaraan yang mengandung janji 2. 3.

saja tidak mengakibatkan suatu kewajiban Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat Perjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya dengan pemberian panjer

2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementara

a. Jual Gadai b. Jual Tahunan

a. Jual Gadai • Jual Gadai merupakan suatu perbuatan

pemindahan hak secara sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut

Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;

1. Menikmati manfaat yang melekat pada 2.

3.

hak milik Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uang Mengadakan perjanjian bagi hasil

Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian tambahan • Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang membeli gadai • Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam tangan pembeli gadai

b. Jual Tahunan • Jual tahunan merupakan suatu perilaku

hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum lain dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu

Kewenangan si pembeli tahunan • Mengolah tanah, menanami dan memetik

hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang diperjanjikan

Jual Beli tanah Menurut UUPA • 1. 2. 3.

Sifatnya Tunai Terang Riil

1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih 2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya dihadapan kepala desa 3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku

• PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran

tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT

Syarat jual beli tanah ada 2 1. Syarat materiil 2. Syarat Formil

1. Syarat Materril a. Pembeli berhak membeli tanah yang b. c.

bersangkutan Penjual berhak menjual tanah bersangkutan Tanah hak yang bersangkutan diperjual belikan dan tidak sengketa

yang boleh dalam

2. Syarat Formal • Setelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal 37 PP No 24/1997)

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,

1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya

yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya 2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi dengan surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli

PengHibahan Tanah • Hibah

tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup

• Sebelumnya lahirnya PP No24/1997 • Bagi mereka yang tunduk pada

KUHperdata, surat hibah wasiat harus dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris. • Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta PPAT

• Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah dilakukan dengan akta PPAT

harus

D. Pewarisan Tanah • Perolehan hak milik atas tanah yang

terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)

Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun 1997,yakni:

1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang

tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris. 2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.

3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran

peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris 4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan

5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris

E. Pewakafan tanah • Wakaf tanah hak milik merupakan suatu

perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam

Ruang Lingkup pengaturan perwakafan tanah,meliputi: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadi Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umum Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik masyarakat Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada Kepala BPN

Kekuatan Hukum atas tanah yang di wakafkan,maka: 1. 2. 3. 4.

Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA Dihadiri 2 orang saksi Surat-surat pemilikan tanah, keterangan kepala desa, keterangan pendaftaran tanah Pendaftaran wakaf tanah milik ke pertanahan Kabupaten/kota memperoleh sertifikat

surat surat kantor untuk

A. Pendaftaran Peralihan Hak 1. Pemindahan hak • Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas

satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

• Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para

pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurangkurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu

PPAT menolak membuat akta, jika: • Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, •

• • •

kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundangperundangan yang berlaku

• Obyek

perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan data yuridis • Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang dientukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan

• Akta PPAT merupakan dasar yang kuat

untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftardaftar yang ada dikantor Pertanahan

• Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT

ditandatangani, maka PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumendokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan

• Kewajiban

PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan berkasberkasnya kepada Kantor Pertanahan . • Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri

2. Pemindahan hak dengan lelang • Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan

lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang. • Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang dari Kantor Pertanahan.

• Permintaan

keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi • Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut

• Keterangan mengenai obyek lelang harus

tetap diterbitkan meskipun tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang obyek lelang

Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila: • Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah

•

•

susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan

Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut: • Kutipan risalah lelang yang bersangkutan • (a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak

atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftar • Bukti identitas pembeli lelang • Bukti pelunasan harga pembelian

3. Peralihan hak karena Pewarisan • Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena

hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia • Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan

Ketentuan pendaftaran Peralihan hak karena waris • Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang

diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris • Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum bersertifikat

• Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka

pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan • Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut

Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris

4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasi • Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan

rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku • Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut

• Peralihan hak atas tanah atau hak milik

atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

5. Penolakan pendaftaran peralihan hak (Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu keadaan, yaitu:) • Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah • • • • • •

tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor pertanahan Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundangan-undangan yang bersangkutan Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum tetap Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh kantor Pertanahan

• Penolakan Kepala Kantor Pertanahan

dilakukan secara tertulis dengan menyebutkan alasan-alasan penolakan itu • Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai dengan pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau kepala kantor lelang

B. Pembebanan Hak • Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas

tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku

C. Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnya • Meliputi 7 kegiatan, yaitu: 1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah 2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang 3. 4. 5. 6. 7.

tanah Pembagian hak bersama Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun Peralihan dan hapusnya hak tanggungan Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan Perubahan nama

1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah • Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak

atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan • Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru

2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah • Pemecahan • Atas permintaan

pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula • Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya

• Jika hak atas tanah yang bersangkutan

yang dibebani hak tanggungan dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihakpihak lian yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

• Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai

dengan Rencana Tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian

• Pemisahan • Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula

• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan

surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru, sedangkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan tersebut

Perbedaan pengertian pemisahan dan pemecahan • Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah

pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai identitas lama, sedangkan • Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali luas dan batas-batasnya

Penggabungan bidang tanah • Atas permintaan pemegang hak yang

bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama

• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat

ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat masing-masing • Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-beban lain yang terdaftar, maka penggabungan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan

3. Pembagian hak bersama • Pembagian hak bersama atas tanah atau

hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut

• Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan

maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi sehingga menjadi hak individu • Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar dalam pendaftarannya • Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima warisan sebagai pemegang hak bersama

4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun

•

1. 2. 3.

Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan: Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya; Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut; Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya

• Apabila

sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur yang bersangkutan • Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut, maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan

5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan • Pendaftaran peralihan Hak tanggungan

dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan

• Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan

tersebut telah dilelang untuk pelunasan piutang, maka pendaftaran hapusnya hak tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan melengkapi persyaratan: 1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak tanggungan atas hak yang dilelang 2. Kutipan risalah lelang

6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan • Panitera pengadilan wajib memberitahukan

kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya

• Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang

berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala kantor Pertanahan • Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk

7. Perubahan Nama • Pendaftaran perubahan data pendaftaran

tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku

D.Penerbitan sertifikat Pengganti • Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan

sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi • Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkan • Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan

• Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat

diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang • Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya

Ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan permohonan pengganti sertifikat adalah : • Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan

• Penerbitan

sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara

• Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas

satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon

Pengadaan Tanah Untuk kepentingan Umum 1. 2. 3. 4. 5. 6.

UUD 1945 Pasal 4 ayat 1 UU No 5 tahun 1960 UU No.51 Prp tahun 1960 UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak atas tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65 tahun 2006

PENGERTIAN Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres 65 tahun 2006) • Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan

untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah

Latar Belakang 1. Meningkatnya

pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara tepat dan transparan dengan tetap memperhatikan prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah atas tanah. 2. Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55 tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai landasan hukum dalam melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum

Cara Pengadaan Tanah • Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk

kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah. tanah selain untuk • Pengadaan kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang di sepakati

Melakukan Pencabutan hak atas tanah untuk kepentingan umum harus dipenuhi adanya beberapa persyaratan : 1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana

kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa, negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta kepentingan pembangunan. 2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang berwenang 3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak berdasarkan atas harga yang pantas.

• Pengadaan tanah dilakukan dengan 1. 2. 3.

cara: Jual beli Tukar menukar Atau cara lain yang disepakati dengan sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah, meliputi: 1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah, 2. 3. 4. 5. 6. 7.

diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana Tempat pembuangan sampah Cagar alam dan cagar budaya Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

Panitia Pengadaan Tanah • Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di

wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh bupati/walikota • Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur • Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk Gubernur

• Pengadaan tanah yang terletak di dua

wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur Pemerintahan Daerah terkait

Panitia pengadaan tanah, bertugas: 1. 2. 3. 4. 5.

Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas atau diserahkan Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi

6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti

rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada diatas tanah 7. Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah 8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten

Musyawarah • Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui 1. 2.

musyawarah dalam rangka memperoleh: Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi tersebut Bentuk dan besarnya ganti rugi

Tata cara Musyawarah 1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak, 2.

3. 4.

instansi yang memerlukan tanah dan panitia Dalam hal jumlah pemegang hak tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau melalui kuasanya Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis, bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang berwenang Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan tanah

Jangka waktu dan Hasil Musyawarah 1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan

secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender sejak tanggal undangan pertama 2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan 3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang kepada PN

• Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang

hak atas tanah, instansi pemerintah yang memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai kesepakatan • Penggantian kerugian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat

Bentuk ganti rugi berupa: 1. 2. 3. 4. 5.

Uang Tanah pengganti Pemukiman kembali Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf a,b, dan c Bentuk lain yang disetujui oleh pihakpihak yang bersangkutam

Dasar perhitungan besar ganti rugi didasarkan atas: a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan

memperhatikan NJOP tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk panitia b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab dibidang banguna c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian

Ganti Rugi diserahkan pada: 1. Pemegang hak atas tanah 2. Nadzir bagi tanah wakaf 3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara

bersama , sedangkan satu atau beberapa orang tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut

Keberatan atas Ganti Rugi • Pemegang hak yang tidak menerima keputusan

panitia, dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai kewenangan disertai dengan alasan keberatan • Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian dengan mempertimbangkan pendapat keinginan pemegang hak atas kuasanya • Setelah mendengarkan dan mempelajari pendapat dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia

Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20 tahun 1961 • Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan hak asasi manusia • Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN berkonsultasi dengan Menteri dan HAM • Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan HAM • Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan banding pada Pengadilan Tinggi

• Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanya Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan tahun 1960 tentang larangan Pemakaian ijin yang berhak atau kuasanya • Pengadaan tanah skala kecil

UU No 51 tanah tanpa

Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan tanah dengan pemegang hak dengan cara: a. Jual beli b. Tukar menukar c. Cara lain yang disepakati

Pengertian Landreform • Dalam arti sempit Landreform

Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform Indonesia meliputi perombakan • Landreform mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah

Tujuan Landreform a. b. c. d. e.

Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang berupa tanah Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum untuk tiap keluarga Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani

Program landreform 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau “guntai” Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanahtanah negara Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil