Ejemplos De Métodos

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

EJEMPLO: Calcular el valor de reposición de construcción usada de una casa de dos plantas destinada a una unidad de vivienda, de 40 años de edad. PRIMER PASO: en la inspección al inmueble, establecer las características materiales, categoría de rubros de acabado y datos de edad y estado de conservación de conformidad con el siguiente cuadro: CUADRO Nº 1 ESTRUCTURA

hormigón armado

40

ENTREPISOS

losa de h. a.

40

PAREDES

ladrillo y bloque

40

CUBIERTA

losa de h.a.

CIELORASOS

alisado y pintado

MEDIA

40

ESCALERAS

huellas parqué pasamanos madera

MEDIA ALTA

40

BUENO

PISOS

parqué madera y vynil

ALTA

40

REGULAR

PUERTAS

madera tamborada

MEDIA

40

REGULAR

VENTANAS

madera y reja metálica

MEDIA

40

REGULAR

ENLUCIDOS

cementina alisada

MEDIA

40

BUENO

PINTURA

caucho, óleo y anticorrosivo

MEDIA

40

BUENO

REVESTIMIENTOS

azulejo en baños y cocina

MEDIA

40

REGULAR

COCINA

muebles altos y bajos madera

DE LUJO

3

MUY BUENO

CLOSETS

madera contrachapada

MEDIA

40

BUENO

CERRAJERÍA

metálica económica.

MEDIA

40

BUENO

PLACAS ELÉCTRICAS metálicas de botón

MEDIA

40

BUENO

LUMINARIAS

ECONÓMICA

40

BUENO

PIEZAS SANITARIAS importadas de color (Amer.St.)

DE LUJO

40

BUENO

GRIFERIA

importadas cromadas

DE LUJO

40

BUENO

ACCESORIOS

importados cromados

DE LUJO

40

BUENO

boquilla de baquelita y focos

40 BUENO

SEGUNDO PASO: determinar el costo unitario de construcción nueva (de similares características a los espacios de construcción homogéneos del objeto de avalúo), para lo cual se aplicarán las casillas del CUADRO

1

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

Nº 2: en la primera constan los rubros de construcción, en la segunda las proporciones correspondientes a cada rubro (con relación a la unidad) que expresen la incidencia de valor del costo unitario de construcción, en la tercera los factores de modificación por categoría del rubro de acabado (media = 1,00; altos = 1,40; de lujo = 1,80; económicos = 0,60 y precarios = 0,20), en la cuarta los productos de las dos casillas precedentes, cuya sumatoria constituirá el factor de incidencia. RUBRO Movimiento de tierra y preliminares Estructura Mampostería Instalaciones empotradas FACTOR DE OBRA MUERTA

CATEGORÍA MEDIA

FA C TORES DE M ODIFIC A C IÓN

INC IDENC IA EN C OSTO UNITA R IO

por estructura

0,021 0,296 0,114 0,039 0,470

1,000 1,000 1,000 1,000

INC IDENC IA EN EL C OSTO UNITA RIO DE INM UEB LE DE A V A LÚO

0,021 0,296 0,114 0,039

CUADRO Nº 2 CÁLCULO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN NUEVA

por categoría de acabados Recubrimiento de pisos Recubrimiento de paredes Cielo raso Puertas con cerraduras Ventanas y vidrios Muebles empotrados Sanitarios y grifería Placas eléctricas y luminarias FACTOR DE ACABADOS TOTAL FACTORES DE INCIDENCIA

0,141 0,131 0,011 0,044 0,055 0,085 0,055 0,008

1,472 1,000 1,000 1,000 1,000 1,943 1,472 1,000

0,530 1,000

0,208 0,131 0,011 0,044 0,055 0,165 0,081 0,008 1,173

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN CATEGORÍA MEDIA

214,50

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN NUEVA DE INMUEBLE

251,54

+ 22% COSTOS INDIRECTOS

TOTAL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN

55,34

Para encontrar el costo unitario directo de construcción nueva, se tomará el dato contenido en los boletines de la Cámara de la Construcción para el

306,88

2

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

tipo de edificación de categoría media; la DINAC tiene cuadros de 56 tipos de edificaciones en los cuales constan los costos directos sugeridos para construcción nueva con el detalle de: número de pisos, estructura, pisos, sobrepisos, paredes, enlucidos (interiores y exteriores), cubierta, tumbado, instalación eléctrica, nivel de acabados y mejoras (equipos y sistemas mecánicos). CAMARA DE LA CONSTRUCCIÓN DE QUITO HISTÓRICO COSTO DIRECTO DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN MAYO 2006 - ENERO 2007 2006 2007 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMB. OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 247,13 USD 248,59 ACABADOS 241,51 241,09 243,08 243,51 244,79 247,08 248,98 MEDIOS VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 154,25 USD 154,63 ACABADOS 153,86 154,45 154,44 154,43 154,17 154,24 156,40 ECONOMICOS VIVIENDA UNIFAMILIAR USD USD USD USD USD USD USD USD 359,79 USD 360,41 ACABADOS DE 363,63 364,20 364,37 378,69 359,72 359,79 365,82 LUJO VIVIENDA USD USD USD USD USD USD USD USD 258,50 USD 258,94 MULTIFAMILIAR 251,12 251,60 253,15 253,59 255,36 258,71 259,94 CONSTRUCCIÓ N ESCOLAR USD USD USD USD USD USD USD USD 190,16 USD 189,76 HORMIGÓN 186,00 187,17 187,68 188,07 188,79 190,58 189,83 ARMADO CONSTRUCCIÓ USD USD USD USD USD USD USD 177,27 USD 176,89 USD N ESCOLAR 173,39 174,48 174,95 175,32 175,99 177,66 176,96

3

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

ESTRUCTURA METALICA CERRAMIENTO USD USD USD DE MALLA 50/10 45,99 46,56 46,56 H=2,00 m. CERRAMIENTO USD USD USD DE BLOQUE 98,54 98,91 98,78 CERRAMIENTO USD USD USD DE LADRILLO 100,15 100,19 100,16 DEPARTAMENTO TÉCNICO C.C.Q.

USD 46,85 USD 98,79 USD 100,17

USD 47,15

USD 47,14

USD 47,15

USD 47,28

USD 48,04

USD 98,96 USD 100,34

PROPORCIÓN DE VALOR SUGERIDA

PROPORCIÓN DE VALOR SEGÚN TIPO DE CONSTRUCCIÓN Y ESPECIFICACIONES

instalaciones eléc./sanitarias

Zn

sp

0,033

2 Casa residencia madera (CRM)

1/2

Md

Md/Cñ

Md/Cñ

Zn

sp

0,083

3 Casa residencia mixta 1 (CRM1)

1/2

Md

Hs/Md

Ld/Bl

Zn

sp

0,250

4 Casa residencia mixta 2 (CRM2) Casa residencia unifamiliar 1 5 (CRU1)

3/4

Md

Hs/Md

Ld/Bl

Zn

sp/em

0,333

1

Ha/M Hs/Md

B

Ld/Bl

/E

Zn

Cp

em

mejoras

Cñ

acabados

t/Cñ

tumbado

Cñ

cubierta

pisos

1/2

TIPO DE EDIFICACIÓN

enlucidos

estructura

1 Casa residencia rústica (CRR)

#

paredes

Nº de pisos

sobre pisos

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

ec

0,292

4

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Casa residencia unifamiliar 2 (CRU2) Casa residencia unifamiliar 3 (CRU3) Casa residencia unifamiliar 4 (CRU4) Casa residencia unifamiliar 5 (CRU5) Casa residencia unifamiliar 6 (CRU6) Casa residencia unifamiliar 7 (CRU7) Casa residencia unifamiliar 8 (CRU8) Casa residencia unifamiliar 9 (CRU9) Casa residencia unifamiliar 10 (CRU10) Edificio deptos/oficinas 1 (EDO 1) Edificio deptos/oficinas 2 (EDO 2) Edificio deptos/oficinas 3 (EDO 3) Edificio deptos/oficinas 4 (EDO 4) Galpón liviano cerrado (GLC)

2

Ha/M Hs/Ha

Vn/B

Bl

I/E Sp/u

Cp

em

ec

0,500

1

Ha/M

Bc/Pc

Ld/Bl

I/E Sp/ls

Ye

em

Mal

0,875

2/3 Ha/M Hs/Ha

Pc/Mm

Bl

I/E

u/ls

Ye/Em

em

Mal

1,000

1/2 Ha/M Hs/Ha

B/Pc/Mm

Bl

I/E

u/ls

E/Gy

em

1ra.

1,333

3/d Ha/M Hs/Ha

Mm/Mr

Bl

I/E

ls/tj

Gy/Fm

em

1ra.

Pi/J/Ss

1,500

B/Pc/Mm

Bl

I/E

ls

Gy/Fm

em

lj

Pi/J/Ss

1,750

2/d Ha/M Hs/Ha

Mr/Pq/Al

Bl

I/E

ls/tj

Gy/Fm

em

ljim

Pi/J/Ss

2,167

4/5 Ha/M Hs/Ha

Bc

Ld/Bl

I/E

ls/u

Ye

em

ecmd

4/5 Ha/M Hs/Ha

C/Pc/Mm

Bl

I/E

ls

E/Gy

em

md1

As/CAic

1,083

6/12 Ha/M Hs/Ha

Bc

Bl

I/E

ls/u

Ye/E

em

md

As

1,354

6/12 Ha/M Hs/Ha

Pc/Mm/Mr

Bl

I/E

ls

E

em

1ra.

As/CAic

1,583

+13 Ha/M Hs/Ha

Bc/Pc

Bl

I/E

ls

E

em

md

As/CAic

1,750

+13 Ha/M Hs/Ha

Mm/Mr/D/A l

Bl

I/E

ls

E

em

1ra.

As/Caic/H

2,125

Bl

I/E Sp/u

em

ecmd

Mql

0,458

Sp/u

em

ecmd

Mql

0,354

Bl

I/E Sp/u

em

ecmd

Mqp/CAic

0,583

Bl

I/E

ls

E/Gy

em

lj1ra.

As/CAic/Ss

1,875

Bl

I/E

ls

E/Gy

em

1ra.

CAic/Ss/Si

1,375

Sp

Gy/D

em

1ra.

As/Em/CAic/Ss

1,333

Ye

em

md

Ss

0,917

1

Ha/M

Hs

Hs

1/2 Ha/M

Hs

20 Galpón liviano abierto (GLA)

1/2 Ha/M

Hs

21 Galpón pesado (GP)

1/2 Ha/M

Ha

22 Edificio banco matriz (EBM)

1/2 Ha/M Hs/Ha

23 Edificio banco agencia (EBA) Edificio centro comercial 1 24 (ECC1) Edificio centro comercial 2 25 (ECC2)

Mm/Mr/D/A l 1/2 Ha/M Hs/Ha C/Pc/Mm 1/2 Ha/M Hs/Ha

Pc/Mm

Bl

I/E

1/2 Ha/M Hs/Ha

Bc

Bl

I/E Sp/u

0,875

5

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 Comisariatos y supermercados (C/S) 27 Edificio gasolinera 1 (EG1) 26

1/2 Ha/M Hs/Ha

C/Pc

Bl

I/E

Sp

1/2 Ha/M Hs/Ha

C

Bl

I/E Sp/u

em

md

CAic/Ss

0,833

Al/Gy

em

mal

Ss

1,521

Gy

em

ec

28 Edificio gasolinera 2 (EG2)

1/2 Ha/M

Hs

Bl

I/E Sp/u

29 Edificio Hotel 5 estrellas (EH5*)

Mm/Mr/D/A 1/15 Ha/M Hs/Ha l

Bl

I/E

ls

D/Gy/Fm

em

lj

As/Em/CAic/Ss/Pi

2,250

30 Edificio Hotel 4 estrellas (EH4*)

1/15 Ha/M Hs/Ha

Mm/Mr

Bl

I/E

ls

D/Gy/Fm

em

lj

As/CAic/Ss/Pi

1,875

31 Edificio Hotel 3 estrellas (EH3*)

1/5 Ha/M Hs/Ha

C/Pc

Bl

I/E

ls

E

em

1ra.

As/CAic

1,333

32 Edificio Hotel 2 estrellas (EH2*)

1/4 Ha/M Hs/Ha

Vn/B

Bl

I/E

ls/u

E/Ye

em

md

1,042

33 Edificio motel 1 (EM1)

1/2 Ha/M Hs/Ha

C/Mm

Bl

I/E

ls/u

E/Ye

em

mdal

1,208

34 Edificio motel 2 (EM2)

1/2 Ha/M Hs/Ha

Vn/B

Bl

I/E

u

Ye

em

mdbj

0,875

35 Sala de cine (SC) 36 Estación canal de TV (ECTV) 37 Edificio iglesia católica (EIC)

1/2 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha Hs

Bc C/Pc/Mm C/Mm

Bl Bl Bl

I/E I/E I/E

u Sp ls/u

Ye/fv Gy M

em em em

md 1ra. md

CAic/Ss CAic/Ss/Apb

0,771 1,417 1,042

38 Edificio iglesia mormona (EIM) Edificio iglesia testigos de J. 39 (EIT) 40 Edificio iglesia evangélica (EIC)

1/2 Ha/M

Hs

C/Mm

Bl

I/E

u

Ye/M

em

md

CAic

1,000

1/2 Ha/M

Hs

Bc

Bl

I/E

u

Ye/M

em

md

CAic

0,875

1/2 Ha/M

Hs

Bc

Bl

I/E

u

Ye

em

md

41 Edificio restaurante 1 (ER1)

1/2 Ha/M Hs/Ha

C/Pc/Mm

Bl

I/E

ls/u

Gy

em

1ra.

42 Edificio restaurante 2 (ER2)

1/2 Ha/M

Bc

Bl

I/E

u

Ye

em

ec

43 Edificio parqueaderos 1 (EP1)

1/8 Ha/M Hs/Ha

Bl

I/E

ls

E

em

md

44 Edificio parqueaderos 2 (EP2)

1/4

em

ec

45 Edificio educacional 1 (EE1)

1/4 Ha/M Hs/Ha

Pc/Bc

Bl

I/E ls/Sp

Gy

em

1ra.

46 Edificio educacional 2 (EE2)

1/4 Ha/M Hs/Ha

C/Mm

Bl

I/E

ls/u

E/Ye

em

md

47 Edificio universidades (EU)

1/4 Ha/M Hs/Ha

Bc

Bl

I/E

ls/u

E/Ye/M

em

md

48 Edificio terminal aéreo (ETA)

1/4 Ha/M Hs/Ha

C/Pc

Bl

I/E Sp/u

GY

em

1ra.

49 Edificio terminal terrestre (ETT)

1/4 Ha/M Hs/Ha

B

Bl

I/E

ls

E

em

md

As//Caic/Ss/Em

1,167

50 Edificio terminal marítimo (ETM)

1/4 Ha/M Hs/Ha

Bc

Bl

I/E

ls/u

E/Ye

em

md

Mll/Caic/Ss

1,208

M

Hs Hs/Ha

Sp

0,938

0,708 CAic

1,083 0,833

As/Ss

1,292 0,375

Pi/Ss

1,333 0,896

Ss

1,042

As//Caic/Ss/Sr/Em/bd 2,000

6

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 51 Edificio hospital/clínica 1 (EHC1)

1/8 Ha/M Hs/Ha

C/Pc/Mm

Bl

I/E ls/Sp

Gy/D

em

1ra.

As/Caic/Ss

1,500

52 Edificio hospital/clínica 2 (EHC2) 53 Edificio hospital/clínica 3 (EHC3) 54 Estadios deportivos (ED)

1/4 Ha/M Hs/Ha 1/2 Ha/M Hs/Ha 1/4 Ha/M Hs/Ha

Bc Vn/B Bc

Bl Bl Bl

I/E ls/Sp I/E ls/u I/E Sp/u

Gy/E E/Ye Ye

em em em

md ec md

As//Caic/Ss As//Caic/Ss As/Ss

1,021 0,667 1,292

55 Complejos deportivos (CD)

1/2

B

Bl

I/E

E/Ye

em

md

Pi/Cd/Caic

1,104

56 Edificio industrias grandes (IG)

1/4 Ha/M Hs/Ha

Bl

I/E ls/Sp

E

em

md

Mqp/Caic/Bd

1,292

REFERENCIAS: Número de pisos Estructura Pisos Sobrepisos Paredes Enlucidos Cubierta Tumbado Instalaciones (e/h) Acabados Mejoras

Ha

Hs/Ha

ls/u

1/4: de uno a cuatro; 3/d: 3 y desniveles; + 13: más de trece. Cñ: caña; Md: madera; Ha: hormigón armado; M: estructura metálica. t/Cñ: tierra y caña; Md: madera; Hs: hormigón simple; Ha: hormigón armado B: baldosa; Vn: vynil; Bc: baldosa cerámica; C: cerámica; Pc: porcelanato; Mm: marmetón; Mr: mármol; Pq: parqué; Al: alfombra; D: duela de madera Cñ: caña; Md: madera; Bl: bloque; Ld: ladrillo. I: interiores; E: exteriores Zn: láminas de zinc, Sp: steel panel; u: uralita, ls: losa de hormigón armado Cp: Ye: yeso; Gp: gypsum; Em: entablado de madera; E: enlucido; M: madera; D: diseño especial. sp: superpuestas; em: empotradas. bj: bajos; ec: económicos; md: medios; mal: medio altos; al: altos; 1ra.: primera; lj: de lujo Pi/J/Ss: piscina, jardines, sistemas de seguridad; As/Caic: ascensor, central de aire acondicionado; + Em: escalera mecánica; mql: maquinaria liviana; mqp: maquinaria pesada; Mll: muelle; Bd: bodegas.

Al valor de los costos directos se le añadirá la proporción correspondiente a los costos indirectos, con la aplicación del valor obtenido del siguiente cuadro:

7

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

PROPORCIONES DE COSTOS INDIRECTOS Tipo de construcción económica media alta de lujo edificios galpones industriales conjuntos habitacionales

Costos indirectos 15% 20% 25% 30% 25% 15%

a a a a a a

18% 22% 28% 35% 28% 18%

25%

a 28%

8

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

TERCER PASO: encontrar el valor correspondiente al costo unitario de la construcción usada, para lo cual se aplicará la secuencia determinada en la TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE 1 (o también conocida como TABLA DE FITTE Y CERVINI), la cual presenta una primera columna con valores correspondientes al cociente edad del inmueble sobre su vida útil equivalente al porcentaje de vida transcurrida; a esta columna le corresponde una fila de 9 valores (1 ; 1,5 ; 2 ; 2,5 ; 3 ; 3,5 ; 4 ; 4,5 y 5) 1

TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE (o tabla de Fitte y Cervini o tabla de Fitto y Corvini) El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K. % 000 001 002 003 004 005 006 007 008 009 010 011 012 013 014 015 016 017 018 019 020 021 022 023 024 025 026 027 028

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

0.000 0.032 2.520 8.090 18.100 33.200 52.600 75.200 100.000 0.505 0.537 3.010 8.550 18.510 33.540 52.840 75.320 100.000 1.020 1.052 3.510 9.030 18.940 33.890 53.090 75.450 100.000 1.545 1.577 4.030 9.510 19.370 34.230 53.340 75.580 100.000 2.080 2.111 4.550 10.000 19.800 34.590 53.590 75.710 100.000 2.625 2.656 5.080 10.500 20.250 34.950 53.840 75.850 100.000 3.180 3.211 5.620 11.010 20.700 35.320 54.110 75.990 100.000 3.745 3.776 6.170 11.530 21.170 35.700 54.380 76.130 100.000 4.320 4.351 6.730 12.060 21.640 36.090 54.650 76.270 100.000 4.905 4.935 7.300 12.600 22.120 36.480 54.930 76.410 100.000 5.500 5.530 7.880 13.150 22.600 36.870 55.210 76.560 100.000 6.105 6.135 8.470 13.700 23.100 37.270 55.490 76.710 100.000 6.720 6.750 9.070 14.270 23.610 37.680 55.780 76.860 100.000 7.345 7.375 9.680 14.840 24.120 38.100 56.080 77.020 100.000 7.980 8.009 10.300 15.420 24.630 38.520 56.380 77.180 100.000 8.625 8.654 10.930 16.020 25.160 38.950 56.690 77.340 100.000 9.280 9.309 11.570 16.620 25.700 39.390 57.000 77.500 100.000 9.945 9.974 12.220 17.230 26.250 39.840 57.310 77.660 100.000 10.620 10.649 12.870 17.850 26.800 40.290 57.630 77.830 100.000 11.305 11.333 13.540 18.480 27.360 40.750 57.960 78.000 100.000 12.000 12.028 14.220 19.120 27.930 41.220 58.290 78.170 100.000 12.705 12.733 14.510 19.770 28.510 41.690 58.620 78.350 100.000 13.420 13.448 15.600 20.420 29.090 42.160 58.960 78.530 100.000 14.145 14.173 16.310 21.090 29.680 42.650 59.300 78.710 100.000 14.830 14.907 17.030 21.770 30.280 43.140 59.650 78.890 100.000 15.625 15.652 17.750 22.450 30.890 43.640 60.000 79.070 100.000 16.380 16.407 18.490 23.140 31.510 44.140 60.360 79.260 100.000 17.145 17.171 19.230 23.850 32.140 44.650 60.720 79.450 100.000 17.920 17.956 19.990 24.560 32.780 45.170 61.090 79.640 100.000

% 050 051 052 053 054 055 056 057 058 059 060 061 062 063 064 065 066 067 068 069 070 071 072 073 074 075 076 077 078

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

37.500 37.520 39.070 42.560 48.810 58.250 70.370 84.500 100.000 38.505 38.525 40.050 43.480 49.630 58.920 70.850 84.750 100.000 39.520 39.539 41.040 44.410 50.460 59.600 71.330 85.000 100.000 40.545 40.564 42.040 45.350 51.300 60.280 71.820 85.250 100.000 41.580 41.599 43.050 46.300 52.150 60.970 72.310 85.510 100.000 42.625 42.643 44.070 47.260 53.010 61.670 72.800 85.770 100.000 43.680 43.698 45.100 48.240 53.870 62.380 73.300 86.030 100.000 44.745 44.763 46.140 49.220 54.740 63.090 73.810 86.290 100.000 45.820 45.837 47.190 50.200 55.620 63.810 74.320 86.560 100.000 46.905 46.922 48.250 51.200 55.610 64.530 74.830 86.830 100.000 48.000 48.017 49.320 52.200 57.410 65.260 75.350 87.100 100.000 49.105 49.121 50.390 53.220 58.320 66.000 75.870 87.380 100.000 50.220 50.236 51.470 54.250 59.230 66.750 76.400 87.660 100.000 51.345 51.361 52.570 55.280 60.150 67.500 76.940 87.940 100.000 52.480 52.495 53.680 56.320 61.080 68.260 77.480 88.220 100.000 53.625 53.640 54.800 57.380 62.020 69.020 78.020 88.500 100.000 54.780 54.794 55.930 58.440 62.960 69.790 78.570 88.790 100.000 55.945 55.959 57.060 59.510 63.920 70.570 79.120 89.080 100.000 57.120 57.134 58.200 60.590 64.880 71.360 79.680 89.370 100.000 58.305 58.318 59.360 61.680 65.850 72.150 80.240 89.660 100.000 59.500 59.513 60.520 62.780 66.830 72.950 80.800 89.960 100.000 60.705 60.718 61.700 63.880 67.820 73.750 81.370 90.260 100.000 61.920 61.932 62.880 65.000 68.810 74.560 81.930 90.560 100.000 63.145 63.157 64.080 66.130 69.810 75.380 82.530 90.860 100.000 64.380 64.391 65.280 67.260 70.830 76.210 83.120 91.170 100.000 65.625 65.636 66.490 68.400 71.850 77.040 83.710 91.470 100.000 66.880 66.891 67.710 69.560 72.870 77.880 84.300 91.780 100.000 68.145 68.155 68.950 70.720 73.910 78.720 84.900 92.100 100.000 69.420 69.430 70.190 71.890 74.950 79.570 85.500 92.420 100.000

9

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correspondientes a la calificación del estado de conservación del inmueble, de conformidad con el cuadro correspondiente.2

CUADRO Nº 3 029 030 031 032 033 034 035 036 037 038 039 040 041 042 043 044 045 046 047 048 049 2

CÁLCULO DE COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN USADA

18.705 18.731 20.750 25.280 33.420 45.690 61.460 79.840 100.000 19.500 19.526 21.530 26.010 34.070 46.220 61.840 80.040 100.000 20.305 20.330 22.310 26.750 34.730 46.760 62.220 80.240 100.000 21.120 21.155 23.110 27.500 35.400 47.310 62.610 80.440 100.000 21.945 21.970 23.900 28.260 36.070 47.860 63.000 80.640 100.000 22.780 22.805 24.730 29.030 36.760 48.420 63.400 80.850 100.000 23.625 23.649 25.550 29.800 37.450 48.980 63.800 81.060 100.000 24.480 24.504 26.380 30.590 38.150 49.550 64.200 81.270 100.000 25.345 25.349 27.230 31.380 38.860 50.130 64.610 81.480 100.000 26.220 26.244 28.080 32.190 39.570 50.710 65.030 81.700 100.000 27.105 27.128 28.940 33.000 40.300 51.300 65.450 81.920 100.000 28.000 28.023 29.810 33.820 41.030 51.900 65.870 82.140 100.000 28.905 28.928 30.700 34.660 41.770 52.510 66.300 82.370 100.000 29.820 29.842 31.590 35.500 42.520 53.120 66.730 82.600 100.000 30.745 30.767 32.490 36.350 43.280 53.740 67.170 82.830 100.000 31.680 31.702 33.400 37.210 44.050 54.360 67.610 83.060 100.000 32.625 32.646 34.320 38.080 44.820 54.990 68.060 83.290 100.000 33.580 33.601 35.250 38.950 45.600 55.630 68.510 83.530 100.000 34.545 34.566 36.190 39.840 46.390 56.280 68.970 83.770 100.000 35.520 35.541 37.140 40.740 47.190 56.930 69.430 84.010 100.000 36.505 36.525 38.100 41.640 48.000 57.590 69.900 84.250 100.000

079 080 081 082 083 084 085 086 087 088 089 090 091 092 093 094 095 096 097 098 099

70.705 70.714 71.440 73.070 76.010 80.430 86.110 92.740 100.000 72.000 72.009 72.710 74.270 77.070 81.300 86.730 93.060 100.000 73.305 73.314 73.980 75.470 78.140 82.170 87.350 93.380 100.000 74.620 74.628 75.260 76.670 79.210 83.050 87.970 93.700 100.000 75.945 75.953 76.560 77.890 80.300 83.930 88.600 94.030 100.000 77.280 77.287 77.850 79.120 81.390 84.820 89.230 94.360 100.000 78.625 78.632 79.160 80.350 82.490 85.720 89.870 94.700 100.000 79.980 79.986 80.480 81.600 83.600 86.630 90.510 95.050 100.000 81.345 81.351 81.820 82.850 84.720 87.540 91.160 95.350 100.000 82.720 82.725 83.160 84.120 85.850 88.460 91.810 95.720 100.000 84.105 84.110 84.510 85.390 86.980 89.380 92.470 96.060 100.000 85.500 85.505 85.870 86.670 88.120 90.310 93.130 96.400 100.000 86.905 86.909 87.230 87.960 89.270 91.250 93.790 96.750 100.000 88.320 88.324 88.610 89.260 90.430 92.200 94.460 97.100 100.000 89.745 89.748 90.000 90.570 91.590 93.150 95.140 97.450 100.000 91.180 91.183 91.400 91.890 92.770 94.110 95.820 97.810 100.000 92.625 92.627 92.810 93.220 93.960 95.070 96.500 98.170 100.000 94.080 94.082 94.560 94.560 95.150 96.040 97.190 98.530 100.000 95.545 95.546 95.660 95.910 96.450 97.020 97.890 98.890 100.000 97.020 97.021 97.100 97.260 97.560 98.010 98.590 99.260 100.000 98.505 98.505 98.540 98.630 98.780 99.000 99.290 99.630 100.000

CUADRO ESTADO DE CONSERVACIÓN: calificaciones de 1 a 5 de conformidad con las apreciaciones siguientes : EXCELENTE: nuevo sin fallas o errores de construcción, o no nuevo sin ningún signo de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIÓN: 1 entre EXCELENTE y MUY BUENO: nuevo con fallas superables de construcción, o no nuevo con mínimos signos de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIÓN: 1,5 MUY BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; además signos de mantenimiento permanente. CALIFICACIÓN: 2 entre MUY BUENO y BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; evidente falta mantenimiento permanente. CALIFICACIÓN: 2,5 BUENO: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (no se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIÓN: 3 entre BUENO y REGULAR: evidentes signos de deterioro en la mayoría de los rubros visibles con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIÓN: 3,5 REGULAR: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones mayores o integrales (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIÓN: 4

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CONDICIONANTES

VALORES

VIDA ÚTIL

75

EDAD

40

COEFICIENTE EDAD/VIDA ÚTIL

CALIFICACIÓN DE ESTADO DE CONSERVACIÓN

40/75

Bueno = 3

Valor reposición nueva ( Vrn )

Valor residual Vr = Vrn*0,10

coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke ( K )

40/75 = 53,33% : en la TABLA COMBINADA DE ROSS Y HEIDECKE (CUADRO Nº 3) en la fila del porcentaje 53 (de la primera columna), bajo la calificación 3 consta el coeficiente K = 51,30/100 $ USD 306,88

$ USD 30,69

0,513

FÓRMULA PARA LA DEPRECIACIÓN MATERIAL O FÍSICA Vrd = Vrn – (Vrn - Vr) K Vrd = 306,88 - ( 306,88 - 30,69 ) * 0,513 Vrd = 306,88 - ( 276,19 ) * 0,513 Vrd = 306,88 - 141,69 entre REGULAR y MALO CALIFICACIÓN: parte del inmueble sin funcionamiento, la mayoría de los rubros visibles presentan signos de deterioro total y la intervención para su cambio paulatino es inminente (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIÓN: 4,5 MALO: inminente demolición. CALIFICACIÓN: 5

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Vrd = 165,19 NOTAS COMPLEMENTARIAS: El CUADRO Nº 2 ha sido elaborado, sobre la base de la incidencia de los costos de los diversos rubros de construcción de categoría media por metro cuadrado, divididos en dos conjuntos: uno de valor constante correspondiente a los rubros obra básica, negra o muerta; y, otro de rubros variables correspondientes a los acabados (ocho conceptos representativos del valor de cada categoría). Las proporciones han sido tomadas del estudio INCIDENCIA DE LOS COSTOS DE LOS RUBROS EN UN METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN 3, los cuales han sido expuestos en cuatro categorías (económica, media, alta y de lujo). Los factores de modificación por categoría de acabados han sido tomados del cuadro elaborado para el efecto 4, en el cual se ha analizado la incidencia de estos conceptos como los variables e identificables (en el momento de la inspección) para establecer el costo de metro cuadrado de construcción nueva del inmueble del avalúo. 3

Tomado del libro LA DEPRECIACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN Y EL MÉTODO FF (Arq. Francisco Fernández E., página 42, Tabla 6 Factor promedio de incidencia de los rubros de obra de acuerdo a los diferentes tipos de construcción. INC IDE NC IA DE LOS C OST OS DE LOS R UB R OS EN UN M ETR O C UA DR A DO DE C ONSTR UC C IÓN R UB R O

C A TEGOR Í A M EDIA

C ATEGOR Í A ALTA

C A TEGOR Í A ALTA

0,026

0,021

0,020

0,014

Estructura

0,374

0,296

0,260

0,228 0,088

M amposterí a

0,144

0,114

0,100

Instalaciones de empotradas

0,042

0,039

0,038

0,038

0,586

0,470

0,418

0,368

FA C TOR DE OB R A M UER TA Recubrimiento de paredes

0,103

0,131

0,144

0,156

Cielo raso

0,009

0,011

0,012

0,013

Recubrimiento de pisos

4

C ATEGOR Í A EC ONÓM IC A

M ovimiento de tierra y preliminares

0,110

0,141

0,156

0,170

Sanitarios y griferí a

0,043

0,055

0,060

0,065

Puertas con cerraduras

0,034

0,044

0,048

0,052

Ventanas y vidrios

0,043

0,055

0,060

0,065

M uebles empotrados

0,066

0,085

0,093

0,101

Placas eléctricas y luminarias

0,006

0,008

0,009

0,010

FA C TOR DE AC A B ADOS

0,414

0,530

0,582

0,632

TOTA L C OSTOS DIR EC TOS

1,000

1,000

1,000

1,000

Elaborado por el consultor en el año 2004, como corolario del estudio expuesto en el libro “Criterios y recomendaciones para la elaboración de avalúos” 1996.

12

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CÁLCULO DEL COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN Para determinar el costo directo de construcción de categoría media, existen varios procedimientos: el más confiable es partir de un presupuesto de una construcción tipo que permita conocer la sumatoria de los costos directos (mano de obra, material y equipo) mediante la actualización permanente de los rubros variables; este procedimiento ha sido utilizado por las cámaras de la construcción del país. Sin embargo, en épocas de estabilidad económica, existen otros métodos más simplificados que permiten su cálculo con la aplicación de una ecuación polinómica formulada en base a determinados rubros con coeficientes variables de acuerdo a su incidencia en el presupuesto de una obra de construcción; por ejemplo: expresar el metro cuadrado de construcción sobre la base de los costos de: un quintal de hierro, un saco de cemento, 1.000 ladrillos o bloques, juego completo de sanitarios, salario diario de un peón, salario diario de un albañil, etc. (Método utilizado en la Cámara Argentina de la Construcción). Sin embargo, los costos de la construcción de tipo medio también pueden variar por factores como: la complejidad de la estructura, la función del espacio construido y el equipamiento interior.

FÓRMULAS PARA AJUSTES EN EL PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN CÁLCULO DEL FACTOR DE VARIACIÓN POR CATEGORÍA DE ACABADO RUBRO Movimiento de tierra y preliminares Estructura y cubierta Mampostería Instalaciones de empotradas PROPORCIÓN DE OBRA MUERTA VALOR CONSTANTE OBRA MUERTA Recubrimiento de pisos Recubrimiento de paredes Cielo raso Puertas con cerraduras Ventanas y vidrios Muebles empotrados Sanitarios y grifería Placas eléctricas y luminarias PROPORCIÓN DE ACABADOS SUMATORIA OBRA MUERTA MÁS ACABADOS

C ATEGOR Í A EC ONÓM IC A

C A TEGORÍ A M EDIA

0,026 0,374 0,144 0,042 0,586

0,021 0,296 0,114 0,039 0,470

0,470

94,00 0,110 0,103 0,009 0,034 0,043 0,066 0,043 0,006 0,414

1,000

C ATEGOR Í A ALTA

0,020 0,260 0,100 0,038 0,470

0,418

94,00

0,332

0,141 0,131 0,011 0,044 0,055 0,085 0,055 0,008 0,530

0,802

1,000

C A TEGOR Í A DE LUJ O

0,014 0,228 0,088 0,038 0,470

0,368

94,00

0,530

0,156 0,144 0,012 0,048 0,060 0,093 0,060 0,009 0,582

1,000

1,000

0,470 94,00

0,654

0,170 0,156 0,013 0,052 0,065 0,101 0,065 0,010 0,632

0,807

1,124

1,000

1,277

VALOR VARIABLE ACABADOS

56,00

106,00

156,00

206,00

FACTOR DE APLICACIÓN

0,528

1,000

1,472

1,943

13

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i.

POR REQUERIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN del costo del inmueble (de oferta o de adquisición), importante cuando: a) existe inflación que determina la revisión periódica de los precios, b) existen periodos de auge o crisis en el mercado inmobiliario, los cuales se manifiestan en la supremacía de la demanda o de la oferta de inmuebles similares, c) existen distorsiones en la economía que confunden los reales precios de los inmuebles.

Fa = I / Io Fa : factor de actualización I

: índice de precios en el momento actual

Io : índice de precios en el momento de la información ii.

POR FORMA DE PAGO: traer a valor presente los valores pagados en diversas cuotas periódicas, para lo cual se aplica la siguiente fórmula financiera:

F P= (1+i)ⁿ F= P (1+i)ⁿ A [(1+i)ⁿ-1] F= i F * i A =

14

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(1+i)ⁿ-1 i n P F A iii.

: tasa de interés expresada en decimales : número de periodos (de acuerdo a la tasa expuesta) : valor presente del dinero : valor futuro del dinero : cuota periódica pagada.

POR LA PROFUNDIDAD DEL LOTE objeto de avalúo con relación al lote tipo (definido por la reglamentación municipal vigente o por el valor más frecuente en el sector de donde proviene una muestra):

a) CRITERIO HOFFMAN

0,415

Fondo (tipo)

λ

= Fondo (avalúo)

b) CRITERIO HARPER

0,5

Fondo (tipo)

λ

= Fondo (avalúo)

c) CRITERIO 1/3 – 2/3

0,369

Fondo (tipo)

λ

= Fondo (avalúo)

d) CRITERIO IBAPE Mi = Fondo tipo mínimo

15

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 Ma = Fondo tipo máximo m = exponentes utilizados en 3.a y 3.b x = fondo a valorarse

ƒ

C A

D

B

E

F

X Mi/2 TRAMO 1

Mi

Ma

TRAMO 2

2Ma

TRAMO 3

TRAMO 4

TRAMO 5

TRAMO A-B: Se debe investigar con criterio la utilidad de un lote con escasa profundidad. Mi/2 ƒ

m

=

1

m

= Mi

2

TRAMO B-C: En este tramo la variación según el gráfico es parabólica. f (x) ƒ

m

= Mi

TRAMO C-D: El factor f=1 . No existe demérito.

16

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TRAMO D-E: Ma ƒ

m

= f (x)

TRAMO E-F: Recibe el mismo tratamiento que la parte A-B.

iv.

POR EL FRENTE DEL LOTE: a) CRITERIO IBAPE

0,25

Frente (avalúo)

λ

= Frente (tipo)

v.

Si :

0,5 Frente (tipo) < Frente (avalúo) < 2 Frente (tipo)

Si :

0,84 <

λ

< 1,19

POR LA FORMA: Superficie (rectángulo inscrito) +

λ

∑ S (rectángulos min4)

= Superficie (avalúo)

∑ S (rectángulos min4):

vi.

sumatoria de superficies de rectángulos inscritos en la diferencia, cuyo lado menor sea mínimo de 4,00 metros.

POR LA PROPORCIÓN: (la proporción es igual al cociente formado por la longitud del lado mayor sobre la longitud del lado menor de un rectángulo), por lo tanto, este criterio será aplicado a un terreno de forma rectangular o al rectángulo inscrito en el lote irregular.

17

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Cuando la proporción de este terreno es mayor a la proporción 3, se recomienda aplicar la homogeneización propuesta para la profundidad del lote en el numeral 3.c. vii.

POR EL TAMAÑO: a)

TABLA DE DANTE GUERRERO superficie

coeficiente

superficie

coeficiente

250 m² 300 m² 350 m² 400 m² 500 m² 1.000 m² 2.000 m² 3.500 m² 5.000 m² 7.000 m²

0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95 1,00 1,10

10.000 m² 15.000 m² 25.000 m² 40.000 m² 60.000 m² 90.000 m² 130.000 m² 180.000 m² 240.000 m² 320.000 m² 500.000 m²

1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 2,10 2,20

APLICACIÓN: Coeficiente lote conocido Valor unitario avalúo = Valor unitario conocido * Coeficiente lote avalúo b) EXPERIENCIA COLOMBIANA (Oscar Borrero) PARA LOTES URBANOS TAMAÑO factor de 2 a 4 veces 1,00 de 5 a 9 veces 0,90 de 10 a 19 veces 0,80 de 20 veces a más 0,70

PARA PREDIOS RURALES TAMAÑO factor de 2 a 3 veces 1,00 de 4 a 6 veces 0,90 de 7 a 10 veces 0,80 de 11 a 20 veces 0,70 Más de 21 veces 0,60

APLICACIÓN:

18

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Valor unitario avalúo = Valor unitario lote tipo * factor El criterio de aplicación está determinado por la similitud de infraestructura básica entre el terreno del avalúo y el lote tipo. c) PROCEDIMIENTO DINAC c.1

Superficie del terreno > 4,00 hectáreas Valor unitario avalúo = Valor unitario lote tipo * 0,60

c.2

1.000 m² ≤ Superficie del terreno ≤ 4,00 hectáreas El factor área / perímetro está dado por la fórmula: área F ( a/p ) = 1 – perímetro * 100 El rango de variación es: 0,60 ≤ F ( a/p ) ≤ 1,00

c.3 viii.

Superficie del terreno < 1.000 m² ; factor FRENTE y FONDO.

POR LOCALIZACIÓN: diferencia determinada por la disposición del inmueble con relación a inmuebles similares al interior de un conjunto (urbanización, centro comercial, edificio); mediante el análisis de: conveniencia del uso principal actual con relación a su frente a vías de circulación (principales, secundarias, cerradas); del mejor aprovechamiento del espacio por su posición, en este aspecto se considera incluida la vista (especialmente de los elementos de los edificios en altura); y, de su relación con el asoleamiento (insolación). a) FÓRMULA IBAPE

( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 +…+ AnQn

C = 20 * A1 Q1

C : factor de incremento Zi : Coeficiente de la zona según la siguiente clasificación:

19

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Zi = 1 para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo entre 30 y 60 metros, frentes de 15 metros.

Zi = 2 para zonas con apartamentos y comercios, estrato alto medio, densidad media, lotes con profundidades entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros.

Zi = 3 para zonas con apartamentos o comercio, con densidades altas, lotes con fondo entre 20 y 40 metros, frentes de 10 metros.

Zi = 4 para zonas con apartamentos o comercio de carácter modesto o densidades bajas, fondos entre 15 y 30 metros, frentes de 10 metros.

A1 :

frente a la calle principal

A2 :

frente a la calle secundaria

An :

frente a la calle enésima

Q1 :

precio tipo de la calle principal

Q2 :

precio tipo de la calle secundaria

Qn :

precio tipo de la calle enésima

b) FÓRMULA PARA LOTES O LOCALES ESQUINEROS CON DOS O MÁS FRENTES: ( Autor: Diter R. Castrillón Oberndorfer)

Vp

:

√ ( S / N ) * ∑ (Lcf * ( Vf * N ) ² )

Vp :

Valor total del predio

S

:

Área del predio avaluado

N

:

Fondo tipo de la manzana o cuadra

Lcf :

Longitud de cada frente

Vf :

Valor del m² del lote o (local) de centro de la cuadra, por cada costado a los cuales da frente.

ix. POR TOPOGRAFÍA:

20

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a) FORMULA ING. RUY CANTEIRO:

Fs = 1 - ( S / 2 )

para pendiente positiva

Fs = 1 - ( 2S / 3 )

para pendiente negativa

Fs

: factor de topografía

S

:

pendiente expresada en proporción de 1.

b) FÓRMULA DINAC: lote a nivel: aquel cuyo nivel medio es igual al de la calle al frente del lote. Lote inclinado aquel que tiene pendiente positiva o negativa con respecto al nivel de la calle. Lote ondulado es aquel que presenta depresiones y elevaciones en toda su superficie. El precio base se afectará por características topográficas. Aplicación del factor topografía (FT), en la que 0.0111 = 1º ÷ 90º. FT = 1 – α x 0.0111 α

= Ángulo de inclinación en grados a partir de 5º

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x. POR INFLUENCIA DE ZONIFICACIÓN: Fuente: IBAPE INFLUENCIA DE LAS ZONAS VARIACIÓN PORCENTUAL DEL VALOR DEL TERRENO POR ZONAS

ZONAS

OBSERVACIONES

1

2

3

4

Mi = 15 Ma = 30 Ar = 10

Mi = 20 Ma = 40 Ar = 10

Mi = 25 Ma = 50 Ar = 10

Mi = 30 Ma = 60 Ar = 15

10 X 15

100,00

86,60

77,46

70,71 *

10 X 30

100,00

100,00

100,00

90,36 *

EJEMPLOS DE DIMENSIONES DE TERRENOS

10 X 40

86,60

100,00

100,00

90,36 *

10 X 50

77,46

89,44

100,00

90,36 *

15 X 70

72,67 **

83,90 **

93,81 **

* DESVALORIZACIÓN POR FRENTE

** VALORIZACIÓN POR FRENTE

93,00

EJEMPLOS DE APLICACIÓN i.

POR INCIDENCIA DEL FONDO O DE LA PROFUNDIDAD DEL LOTE REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cinco lotes con igual frente y diferente fondo: X1 = 7 m., X2 = 14 m., X3 = 28 m., X4 = 53 m. y X5 = 90 m.. CARACTERÍSTICA DEL LOTE TIPO : El fondo oscila entre Mi = 20 m. y Ma = 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal c) del numeral 8.3)

CÁLCULO:

22

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a) Para X1 = 7 m. (tramo A-B de la curva) aplicar: Mi/2 ƒ

m

=

(se recomienda m = 0,415) Mi 0,415

10 ƒ

=

=

0,75

20

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,75 = $ USD 75,00. b) Para X2 = 14 m. (tramo B-C de la curva) aplicar: X2 ƒ

m

=

(se recomienda m = 0,415) Mi 0,415

14 ƒ

=

=

0,862

20

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L2 = $ USD 100,00 * 0,862 = $ USD 86,20. c) Para X3 = 28 m. (tramo C-D de la curva) aplicar ƒ = 1. PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,00 = $ USD 100,00. d) Para X4 = 53 m. (tramo D-E de la curva) aplicar: Ma ƒ

=

m

(se recomienda m = 0,415) X4

23

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 0,415

40 ƒ

=

=

0,89

53

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L4 = $ USD 100,00 * 0,89 = $ USD 89,00. e) Para X5 = 90 m. (tramo F-G de la curva) aplicar: Ma ƒ

m

=

(se recomienda m = 0,415) 2Ma 0,415

40 ƒ

=

=

0,75

80

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L5 = $ USD 100,00 * 0,75 = $ USD 75,00. ii. POR LA INCIDENCIA DEL FRENTE DEL LOTE: REQUERIMIENTO: establecer los costos unitarios de cuatro lotes con igual fondo y diferente frente: A1 = 7 m., A2 = 15 m., A3 = 20 m. y A4 = 30 m.. CARACTERÍSTICA DEL LOTE TIPO : frente Ar = 10 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE (literal a) del numeral 8.4) 0,25

Frente (avalúo)

λ

= Frente (tipo)

Si :

0,5 Frente (tipo) < Frente (avalúo) < 2 Frente (tipo)

24

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Si :

0,84 <

λ

< 1,19

CÁLCULO: 0,25

7

a) Para A1 = 7 m.:

λ

=

=

0,915

10

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L1 = $ USD 100,00 * 0,915 = $ USD 91,50. 0,25

15

b) Para A2 = 15 m.:

λ

=

=

1,107

10

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L2 = $ USD 100,00 * 1,107 = $ USD 110,70. 0,25

20

c) Para A3 = 20 m.:

λ

=

=

1,19

10

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,19 = $ USD 110,90. 0,25

30

d) Para A4 = 30 m.:

λ

=

=

1,32

(el valor máximo de

λ=

1,19)

10

PRECIO UNITARIO DEL LOTE L3 = $ USD 100,00 * 1,19 = $ USD 110,90. iii. POR LA DOBLE INCIDENCIA DEL FRENTE Y DEL FONDO DEL LOTE: REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con 20 m. de frente y 50 m. de fondo. CARACTERÍSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mínimo 20 m. - máximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00.

25

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CRITERIO: aplicar el procedimiento IBAPE CÁLCULO: 0,25

20

Para el frente Ar = 20 m. aplicar:

λ

=

=

1,19

10

Para el fondo X = 50 m. (tramo C-D de la curva) aplicar el : Ma ƒ

m

=

(se recomienda m = 0,415) X4 0,415

40 ƒ

=

=

0,912

50

PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 1,19 * 0,912 = $ USD 108,53. iv. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU FORMA REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de forma de triángulo rectángulo con frente = 16 m. y fondo 32 m. (los catetos) CARACTERÍSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mínimo 20 m. - máximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: aplicar el procedimiento Superficie (rectángulo inscrito) +

∑ S (rectángulos min4)

λr = Superficie (avalúo)

∑ S (rectángulos min4):

sumatoria de superficies de rectángulos inscritos en la diferencia, cuyo lado menor sea mínimo 4,00 metros.

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CÁLCULO: 128 m². + 64 m².

λr

= 256 m².

λr

=

0,75 0,25

16

Para el frente Ar = 20 m. aplicar:

λf

=

=

1,125

10

Para el fondo X = 32 m. (tramo C-D de la curva) aplicar factor = 1 : PRECIO UNITARIO DEL LOTE = $ USD 100,00 * 0,75 * 1,125 * 1 = $ USD 84,38 v. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU EXTENSIÓN O TAMAÑO REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote de 7.000 m². (35 m. x 200 m.), localizado en un sector urbano CARACTERÍSTICA DEL LOTE TIPO: frente 10 m. y fondo mínimo 20 m. - máximo 40 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00. CRITERIO: se recomienda aplicar la TABLA DE DANTE GUERRERO Superficie

coeficiente

superficie

coeficiente

250 m² 300 m² 350 m² 400 m² 500 m² 1.000 m² 2.000 m² 3.500 m² 5.000 m² 7.000 m²

0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95 1,00 1,10

10.000 m² 15.000 m² 25.000 m² 40.000 m² 60.000 m² 90.000 m² 130.000 m² 180.000 m² 240.000 m² 320.000 m² 500.000 m²

1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 2,10 2,20

APLICACIÓN: Coeficiente lote conocido Valor unitario avalúo = Valor unitario conocido *

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Coeficiente lote avalúo 0,53 Valor unitario avalúo = 100 * 1,10 Valor unitario avalúo = $ USD 48,18 vi. INCIDENCIA DEL LOTE POR SU LOCALIZACIÓN: a) LOTE ESQUINERO REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote esquinero de 300 m². (15 m. x 20 m.), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERÍSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mínimo 40 m. - máximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 100,00 a la calle principal y $ USD 50,00 a la calle secundaria. CRITERIO: se recomienda aplicar la FÓRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 +…+ AnQn C = 20 * A1 Q1 C :

factor de incremento

Zi :

1

A1 :

20,00

A2 :

15,00

Q1 :

100,00

Q2 :

50,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 100 * (20/40) * (20/15) (se considera el frente a la calle principal y el fondo a la calle secundaria)

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CÁLCULO:

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 80,60 ( 1+ 20 ) * ( 20 * 100) + (15 * 50) C = 20 * 20 * 100 C = 1,06875 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 80,60 * 1,06875 = $ USD 86,14

b) LOTE CON FRENTES A DOS CALLES REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a dos calles de 1.600 m². (20 m. x 80 m. fondo ficticio), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERÍSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mínimo 40 m. - máximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal y $ USD 100,00 a la calle secundaria. CRITERIO: se recomienda aplicar la FÓRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 +…+ AnQn C = 20 * A1 Q1 C :

factor de incremento

Zi :

1

A1 :

20,00

A2 :

10,00

Q1 :

200,00

Q2 :

100,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/80) * (20/15) (se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 80)

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COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 190,70

( 1+ 20 ) *( 20 * 200) + (10 * 100) CÁLCULO:

C = 20 * 20 * 200 C = 1,0625 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 190,70 * 1,0625 = $ USD 202,60

b) LOTE CON FRENTES A TRES CALLES REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de un lote con frentes a tres calles de 2.400 m². (15 m. x 160 m. fondo ficticio), localizado en un sector urbano calificado de estrato alto. CARACTERÍSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mínimo 40 m. - máximo 60 m. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 200,00 a la calle principal, $ USD 100,00 a la calle secundaria y $ USD 50,00 a la calle tercera. CRITERIO: se recomienda aplicar la FÓRMULA IBAPE ( Zi + 20 ) * A1 Q1 + A2 Q2 +…+ AnQn C = 20 * A1 Q1 C :

factor de incremento

Zi :

1

A1 :

15,00

A2 :

15,00

A3 :

25,00

Q1 :

200,00

30

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Q2 :

100,00

Q2 :

50,00

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = 200 * (60/120)* (15/15) (se considera el frente a la calle principal y el fondo ficticio 160)

COSTO UNITARIO ANTES DE APLICAR = $ USD 150,00 ( 1 + 20 ) * ( 15 * 200) + (15 * 100) + (25 * 50) CÁLCULO:

C = 20 * 15 * 200 C = 1,0958 COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 150,00 * 1,0958 = $ USD 164,37

vii.

INCIDENCIA POR TOPOGRAFÍA DEL TERRENO: LOTES CON PENDIENTE POSITIVA REQUERIMIENTO: establecer el costo unitario de dos lotes de terreno de características urbanas de la ciudad de Quito, cuyas pendientes son: a) positiva (desde la vía colindante hacia arriba) con un promedio de 29,538º de inclinación; y b) negativa (desde la vía colindante hacia abajo) con un promedio de 29,538º de inclinación. CARACTERÍSTICA LOTE TIPO: frente 15 m. y fondo mínimo 40 m. - máximo 60 m. De acuerdo a la Reglamentación Metropolitana de Quito “no se aceptarán lotes de terreno cuyas pendientes sean iguales o superiores a 30º”5. PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO: $ USD 50,00 a calle principal. CRITERIO: se recomienda aplicar la FÓRMULA ING. RUY CANTEIRO:

5

Fs = 1 - ( S / 2 )

para pendiente positiva

Fs = 1 - ( 2S / 3 )

para pendiente negativa

Artículo II.131del Código Municipal. Libro Segundo de la Reglamentación Metropolitana. Título I Régimen del Suelo.

31

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vii.1 PARA LOTE CON PENDIENTE POSITIVA: Fs = 1 - ( tg 29,538º / 2 ) Fs = 0,7166

COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,7166 = $ USD 35,83

vii.2 PARA LOTE CON PENDIENTE NEGATIVA: Fs = 1 - (2* tg 29,538º / 3 ) Fs = 0,6222

COSTO UNITARIO FINAL = $ USD 50,00 * 0,6222 = $ USD 31,11

32

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1. Cálculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicación de la planilla de homogeneización6; para lo cual se dispone de una muestra de cinco lotes (entre ventas comprobadas y ofertas corregidas). PLANILLA DE OBTENCIÓN DEL PRECIO UNITARIO DEL LOTE TIPO O A AVALUAR DATOS DEL TERRENO: SIGNOS EXTERNOS

PuntuaPeso % ción / 10

PROPIEDADES EN COMERCIALIZACIÓN N° 1

Nº 2

Nº 3

N° 4

N° 5

Lote tipo o a avaluar

N° 1

Nº 2

N° 3

N° 4

N° 5

Lote tipo oa avaluar

PESO x CALIFICACIÓN

Entorno urbanístico (sobre 18 puntos) Calidad de vías colindantes

8

10,00%

5

6

5

7

4

7

0,500

0,600

0,500

0,700

0,400

0,700

Circulación vehicular

5

6,25%

4

4

4

2

4

4

0,250

0,250

0,250

0,125

0,250

0,250

Circulación peatonal

5

6,25%

4

4

4

2

4

4

0,250

0,250

0,250

0,125

0,250

0,250

Propiedades intrínsecas de los lotes (sobre 44 puntos) Zonificación (e dificabilidad)

10

12,50%

6

8

6

8

6

8

0,750

1,000

0,750

1,000

0,750

1,000

Superficie

10

12,50%

8

10

8

10

8

8

1,000

1,250

1,000

1,250

1,000

1,000

Posición

6

7,50%

8

6

8

8

6

8

0,600

0,450

0,600

0,600

0,450

0,600

Form a

6

7,50%

8

6

8

8

8

8

0,600

0,450

0,600

0,600

0,600

0,600

Frente

6

7,50%

8

8

8

8

8

8

0,600

0,600

0,600

0,600

0,600

0,600

Topografía

6

7,50%

6

8

8

8

6

8

0,450

0,600

0,600

0,600

0,450

0,600

Relación con centros de servicios y equipamiento (sobre 18 puntos) A áreas verdes y parques A centros de abastecim iento

Puntaje total / proporciones comparables Precio / m² de cada lote

10

12,50%

6

8

8

10

8

6

0,750

1,000

1,000

1,250

1,000

0,750

8

10,00%

3

5

3

5

3

3

0,300

0,500

0,300

0,500

0,300

0,300

80

100%

6,050

6,950

6,450

7,350

6,050

6,650

294,58

315,76

302,09

316,67

318,76

309,57

268,00

330,00

293,00

350,00

290,00

Las características de los lotes que inciden en su valor han sido agrupadas en tres aspectos: entorno urbano con 18 puntos, propiedades intrínsecas de los lotes 44 puntos y relación con centros de servicio y equipamiento 18 puntos. 6

El formato de la planilla ha sido tomado de los cursos que dicta el Ing. Gustavo Barahona P.; la ponderación y calificación de los aspectos y sus elementos ha sido propuesta por el consultor.

33

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A su vez, cada aspecto ha sido subdividido en varios elementos cada uno con calificación ponderada de acuerdo a la importancia de su incidencia en el valor del inmueble, los 80 puntos que suman los 11 elementos han sido expresados en proporciones porcentuales. Las calificaciones (supuestas para este ejemplo) se expresan en puntaje y en peso x calificación y con sus sumatorias se consigue la homogeneización de características, las cifras (295,59 ; 314,89 ; 294,57 ; 328,54 y 302, 92) corresponden a los valores que tendría el lote a avaluarse con relación a los precios de los antecedentes; lo que concluye que $USD 309,57 es el valor promedio de estos cinco valores.

34

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2. Cálculo del precio unitario de un terreno urbano en la ciudad de Quito, con la aplicación de la planilla de comparación zonal7; para lo cual se dispone de datos de cinco lotes (entre los que constan el de Avalúos y Catastros del MMQ, de una Inmobiliaria, dos de personas particulares y uno de un avalúo anterior de la DINAC). El proceso de cálculo se ha realizado con la aplicación de la siguiente planilla: PLANILLA DE CÁLCULO DE PRECIOS MÉTODO DE COMPARACIÓN ZONAL MIDUVI DINAC FEC HA :

TRÁM ITE Nº:

octubre del 2004

NOM B R E DEL INF OR M ANTE

SOLICITANTE: J UNTA DE DE FENSA NA C IONA L PROVINCIA: PARROQUIA:

FICHA Nº:

CÁLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA ZONAS URBANAS DIR EC C IÓN

T ELÉFONO Á R EA / m²

V . USD/ m²

1,00

260,00

1,00

300,00

AVALÚOS - M UNICIPIO DE QUITO

PICHINCHA CANTÓN: QUITO B ENALCÁZAR

DIRECCIÓN: M ARIANO AGUILERA E7-292 Y A V. DIEGO DE A LM A GRO INVESTIGADOR:

ING. RITA UTRERAS A.

INM OEURO CÍA . LTDA .

2557656

SR. M ARCO CABRERA

AGUILERA E7-122 Y M ARTÍN CA RRIÓN

2463381

507,00

305,00

SRA. FANNY DE LA TORRE

A GUILERA E7-72 Y M ARTÍN CARRIÓN

2252177

300,00

300,00

ARQ. M ILTON J UÁ REZ

DINAC - AVALÚO ANTERIOR

633,00

380,00

tc = dato

L. INFER IOR

L. SUPER IOR

0,941

279,859

302,641

OBSERVACIONES:

CÁLCULO DEL PRECIO COMERCIAL BASE M ediana dato

x

f

f.x

x²

f.x²

#

OR DENA R M UESTR A S

1

260,00

260,00

1

260,00

67.600,00

67.600,00

1

300,00

300,00

2

600,00

90.000,00

180.000,00

1

300,00

305,00

1

305,00

93.025,00

93.025,00

1

305,00

0,00

0

0,00

0,00

0,00

1

380,00

0,00

0

0,00

0,00

0,00

0,00

0

0,00

0,00

0,00

0,00

0

0,00

0,00

4

1.165,00

300,00

-

25% M ediana

M EDIA

20,966

291,25

FAC TOR de C OR R E C C I ON

1,732

0,00 340.625,00

PRECIO COMERCIAL BASE ADOPTADO = $ USD 291,25 cada m ².

75

L. en menos

225

L. en más

375

EN CASO DE REA VALÚO

7

DE SV IA C IÓN

FEC HA ÚLTIM O A V A LÚO:

diciembre de 2002

TR Á M ITE Nº:

22949

C OOR DINA C IÓN I. U.

SUPE RV ISOR

FEC HA :

FEC HA:

En cuyas casillas inferiores se pueden apreciar los siguientes pasos: i. Ordenamiento de la muestra para el cálculo de la mediana (300,00) con el propósito de eliminar aquellos valores que se encuentren fuera del rango de variación (± 25% de su valor). ii. Con la muestra depurada se calculan: la media aritmética de la muestra (291,25 y los límites superior (302,641) e inferior (279,859) de confianza, sobre la base de encontrar la desviación estándar o típica S ( 20,966) y aplicar el factor de corrección y el índice de la tabla de distribución t de Student con v grados de libertad (0,941 que corresponde a 4 elementos de la muestra. 1. Cálculo del precio unitario del terreno de un predio rural de 30,00 hectáreas, con la

La planilla ha sido tomada de los expedientes de avalúos realizados por la DINAC.

35

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aplicación del modelo de homogeneización expuesto en el literal f. del presente capítulo; para lo cual, se dispone de datos de cinco lotes: 1) Oferta de 30,00 hectáreas de superficie, a $ USD 1.400,00 la hectárea y una ubicación mejor; 2) Transacción de 20,00 hectáreas de superficie, a $ USD 850,00 la hectárea y una ubicación inferior; 3) Oferta de 40,00 hectáreas de superficie, a $ USD 1.100,00 la hectárea y una ubicación igual; 4) Oferta de 120,00 hectáreas de superficie, a $ USD 900,00 la hectárea y una ubicación igual; 5) Transacción de 80,00 hectáreas de superficie, a $ USD 1.300,00 la hectárea y una ubicación mejor. CUADRO DE CÁLCULO DEL MODELO DE HOMOGENEIZACIÓN INMUEBLE

VALOR HA. DÓLARES USD

FACTOR FUENTE (×)

ÍNDICE SUPERFICIE (÷)

ÍNDICE UBICACIÓN (÷)

1 2 3 4 5 PROMEDIO

1.400,00 850,00 1.100,00 900,00 1.300,00 1.110,00

O = 0,85 T = 1,00 O = 0,90 O = 1,00 T = 1,00

30,00 = 1,00 20,00 = 1,00 40,00 = 1,00 120,00 = 0,90 90,00 = 0,95

Mejor = 1,15 Inferior = 0,85 Igual = 1,00 Igual = 1,00 Mejor = 1,15

TOTAL /HA.

1.034,78 1.000,00 990,00 1.000,00 1.189,93 1.042,94

TABLA Distribución “t” de Student con “v” Grados de Libertad8

8

fuente: Murria y Spiegel (68) tomado de los expedientes de avalúos de la DINAC.

36

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t0,995

t0,99

t0,975

t0,90

t0,80

t0,75

t0,70

t0,60

t0,55

1 2 3 4

63,66 9,92 5,84 4,60

31,82 6,96 4,54 3,75

12,71 4,30 3,18 2,78

6,31 2,92 2,35 2,13

3,08 1,89 1,64 1,53

1,376 1,061 0,970 0,941

1,000 0,816 0,765 0,741

0,727 0,617 0,584 0,569

0,325 0,289 0,277 0,271

0,158 0,142 0,137 0,134

5 6 7 8 9

4,03 3,71 3,50 3,36 3,25

3,36 3,14 3,00 2,90 2,82

2,57 2,45 2,36 2,31 2,26

2,02 1,94 1,90 1,86 1,83

1,48 1,44 1,42 1,40 1,38

0,920 0,906 0,896 0,889 0,883

0,727 0,718 0,711 0,706 0,703

0,559 0,553 0,549 0,546 0,543

0,267 0,265 0,263 0,262 0,261

0,132 0,131 0,130 0,130 0,129

10 11 12 13 14

3,17 3,11 3,06 3,01 2,98

2,76 2,72 2,68 2,65 2,62

2,23 2,20 2,18 2,16 2,14

1,81 1,80 1,78 1,77 1,76

1,37 1,36 1,36 1,35 1,34

0,879 0,876 0,873 0,870 0,868

0,700 0,697 0,695 0,694 0,692

0,542 0,540 0,539 0,538 0,537

0,260 0,260 0,259 0,259 0,258

0,129 0,129 0,128 0,128 0,128

15 16 17 18 19

2,95 2,92 2,90 2,88 2,86

2,60 2,58 2,57 2,55 2,54

2,13 2,12 2,11 2,10 2,09

1,75 1,75 1,74 1,74 1,73

1,34 1,34 1,33 1,33 1,33

0,866 0,865 0,863 0,862 0,861

0,691 0,690 0,689 0,688 0,688

0,536 0,535 0,534 0,534 0,533

0,258 0,258 0,257 0,257 0,257

0,128 0,128 0,128 0,127 0,127

20 21 22 23 24

2,84 2,83 2,82 2,81 2,80

2,53 2,52 2,51 2,50 2,49

2,09 2,08 2,07 2,07 2,06

1,72 1,72 1,72 1,71 1,71

1,32 1,32 1,32 1,32 1,32

0,860 0,859 0,858 0,858 0,857

0,687 0,686 0,686 0,685 0,685

0,533 0,532 0,532 0,532 0,531

0,257 0,257 0,256 0,256 0,256

0,127 0,127 0,127 0,127 0,127

25 26 27 28 29

2,79 2,78 2,77 2,76 2,76

2,48 2,48 2,47 2,47 2,46

2,06 2,06 2,05 2,05 2,04

1,71 1,71 1,70 1,70 1,70

1,32 1,32 1,31 1,31 1,31

0,856 0,856 0,855 0,855 0,854

0,684 0,684 0,684 0,683 0,683

0,531 0,531 0,531 0,530 0,530

0,256 0,256 0,256 0,256 0,256

0,127 0,127 0,127 0,127 0,127

30 40 60 120

2,75 2,70 2,66 2,62 2,58

2,46 2,42 2,39 2,36 2,33

2,04 2,02 2,00 1,98 1,96

1,70 1,68 1,67 1,66 1,65

1,31 1,30 1,30 1,29 1,28

0,854 0,851 0,848 0,845 0,842

0,683 0,681 0,679 0,677 0,674

0,530 0,529 0,527 0,526 0,524

0,256 0,255 0,254 0,254 0,253

0,127 0,126 0,126 0,126 0,126

v

t0,95

37

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

EJEMPLO DE APLICACIÓN9 Calcular el valor de una finca de 5,00 hectáreas de suelo cultivable localizada en la periferia de una zona industrial en crecimiento, el propietario actual recibe una oferta de adquisición por $ USD 20.000,00. Requiere conocer el avalúo actual de su propiedad para tomar una decisión. Las características de su finca son las siguientes: Situación actual: Superficie: Edad de la plantación: Renta: Perspectiva urbanística: Costo de suelo rústico para uso industrial en la actualidad: Crecimiento esperado de suelo de uso industrial: Tasa actual de interés bancario para inversiones:

9

huertos frutales de regadío. 5,0000 hectáreas. 5 años 15 años $ USD 1.500,00 la hectárea 7%. 4%

Caso práctico 6.4 página 298 del texto VALORACIÓN INMOBILIARIA de Manuel G. Alcázar Molina Editorial Montecorvo S. A. Madrid 2003. Aplicación corregida.

38

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

Cuadro de Ingresos y gastos estimados por hectárea para los próximos 15 años: A ÑO

INGR ESOS

GA STOS

R ENTA

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

300 300 350 450 500 550 600 700 720 750 720 700 650 550 520

350 280 250 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300

-50 20 100 150 200 250 300 400 420 450 420 400 350 250 220

R E NTA A C T UA LIZA DA

-48,08 18,49 88,90

Ej

128,22 197,58

VAN

227,98 292,28

=

Σ

Σ

+ tk

n

295,09

(1+i)

304,00

(1+i)

(1

+i)

272,82 249,84 210,20 144,37 122,16

venta de la propiedad para uso industrial

+

Valor de

tj

Ej 450

2.668,23 16

Sk

reversión

164,39

Σ

300 =

300 +

350 +

+ tj

(1+i) 500

1

2

3

4

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

550

600

+

700

+

5

6

7

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

750

720 10

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 ) 550

+ 12

+ 9

650

+ 11

+ 8

700

+

720

+

+ 13

+ 14

39

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

250

300

520 15

( 1 + 0,04 ) Sk

350

Σ

280

=

+

tk

(1+i) 300

+ 3

4

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

300

300

300

+ 6

7

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

300

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 )

( 1 + 0,04 ) 300

+ 12

( 1 + 0,04 )

+ 9

300

+ 11

+ 8

300

+

300

+

5

10

+

2

+

300

+

1

+ 13

( 1 + 0,04 )

+ 14

( 1 + 0,04 )

300 15

( 1 + 0,04 ) 16

Valor de reversión

1.500 * ( 1 + 0,07 )

40

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= n

16

(1+r)

( 1 + 0,04 )

Ej

Σ

=

288,46

+

277,37

+

311,15

+

384,66

+

tj

(1+i) 410,96

+

434,67

+

455,95

+

511,48

+

505,86

+

506,67

+

467,70

+

437,22

+

390,37

+

317,61

+

288,74

=

5.988,87

=

336,54

+

258,88

+

222,25

+

256,44

+

246,58

+

237,09

+

227,98

+

219,21

+

210,78

+

202,67

+

194,87

+

187,38

+

180,17

+

173,24

+

166,58

=

3.320,66

Sk

Σ tk (1+i)

41

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Valor de reversión = 2.364,28 n

(1+r) VAN

= 5.988,87 - 3.320,66 + 2.364,28 = 5.032,49

VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD (5,00 hectáreas) = $ USD 25.162,45

MÉTODOS RESIDUAL Y POTENCIA DE DESARROLLO EJEMPLOS DE APLICACIÓN: 1.

AVALÚO DE 50 LOTES POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO Calcular el valor máximo que se podría pagar por 50 lotes urbanizados de 240,00 m². cada uno, pertenecientes a la Urbanización Brasilia del Toachi de la ciudad de Santo Domingo de los Colorados, requeridos para desarrollar un programa habitacional de las siguientes características. PROGRAMA HABITACIONAL

42

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50 casas unifamiliares de dos plantas de 120,00 m². de superficie cada una, implantadas en lotes individuales de 240,00 m². de superficie.

Estado actual de los terrenos: urbanizados. GASTOS: Costos directos de construcción de cada casa: Costos indirectos de construcción de cada casa:

$ USD 32.400,00 25,00%

Periodo de ejecución del programa habitacional: 6 trimestres

Croquis de ubicación

INGRESOS Costo de venta de cada casa: $ USD 65.000,00 Periodo de ventas del programa habitacional: 8 trimestres a partir del quinto. Tasa actual de interés bancario para inversiones ( i ): 4% anual o 1% trimestral Utilidad empresarial esperada: 10% anual sobre los gastos de construcción. TR IM EST R E

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

INGR ESOS

260 390 455 520 520 455 390 260

GA STOS

R E NTA

425 425 337,5 337,5 250 250

-425 -425 -337,5 -337,5 10 140 455 216,25 520 455 390 -43,75

303,75

303,75

R ENTA A C TUA LIZA DA

-420,79

Cuadro de Ingresos y gastos estimados en los próximos tres años (12 trimestres):

-416,63 -327,57 -324,33

en miles de dólares USD

9,51 131,89 424,39

Ej

Sk

199,70 475,46 411,91 349,57 -38,83

474,27

43

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F

=

Σ

Σ tj

tk

(1+i) Ej

(1+i) 260

Σ

390

=

+

tj

(1+i) 520

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

390

260

+

+

10

11

12

( 1 + 0,01 )

425

( 1 + 0,01 )

425

=

337,5

+

tk

250

+ 8

( 1 + 0,01 )

(1+i)

+ 7

9

Σ

+ 6

455

Sk

520

5

+

( 1 + 0,01 )

455

337,5

+

+

+

1

2

3

4

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

250

303,75

+

303,75

+

+

5

6

8

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

( 1 + 0,01 )

12

( 1 + 0,01 )

Ej

Σ

=

247,38

+

367,40

+

424,39

+

480,21

+

tj (1+i)

44

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475,46

+

411,91

+

349,57

+

230,74

=

2.987,06

=

420,79

+

416,63

+

327,57

+

324,33

235,51

+

280,51

+

269,56

=

2.512,77

Sk

Σ

+

tk

(1+i) 237,87

F

+

= 2.987,06 - 2.512,77 = 474,29

VALOR ACTUAL DE 50 LOTES = $ USD 474.290,00 VALOR UNITARIO

= $ USD

39,52

45

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AVALÚO DE UN TERRENO POR MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO UBICACIÓN: calle José Luis Tamayo Nº 1149 entre calles Lizardo García y Alfredo Baquerizo Moreno, sector Mariscal Sucre parroquia Mariscal Sucre de la ciudad de Quito provincia de Pichincha. SUPERFICIE: 406,56 m². LINDEROS:

Norte: Sur: Este: Oeste:

30,80 m. con propiedad particular; 30,80 m. con propiedad particular; 13,20 m. con calle José Luis Tamayo; y, 13,20 m. con propiedad particular.

46

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croquis de ubicación

REGULACIÓN MUNICIPAL: DE USO DE SUELO USO PRINCIPAL: Residencial 2 USOS PROHIBIDOS: Comercial y de servicios: CZ, CM. Industrial: II3, II4. Equipamientos: EEM, ECM, ESZ, ESM, EBM, EDZ, EDM, ERM, EGZ, EGM, EAM, EFM, ETZ, ETM, EIZ, EIM, EPZ, EPM. Recursos Naturales Renovables: NR. Recursos Naturales no Renovables: NN. USOS CONDICIONADOS: Residencial: RM. Comercios y servicios: CS4. Industrial: II2. Equipamiento: EEZ, ECZ, ESZ, EAZ, EFZ, ETS. DE ZONIFICACIÓN ZONA: A21 (A608-50) NÚMERO DE PISOS: 8; ALTURA MÁXIMA: 24 metros; RETIROS: F: 5 metros, L: 3 metros, P: 3 metros; EB: 6 metros; COS PLANTA BAJA: 50%; COS TOTAL: 400%; LOTE MÍNIMO: 600 m². FRENTE MÍNIMO: 15 m.

47

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FACTIBILIDAD DE EDIFICABILIDAD:

7.20

TAPA GRADA

22.80

6.00

4.00

30.80

TERRAZA

RETIRO FRONTAL ACERA

13.20 CALLE JOSÉ LUIS TAMAYO

48

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En el gráfico se aprecia que el 50% de COS PLANTA BAJA puede ser aplicado cuando se ocupan los retiros laterales y posterior; el COS TOTAL 400% es inaplicable, ya que la máxima superficie de construcción en las plantas altas es de 164,16 m²., área que constituye el 40,38% de la superficie del terreno, con estas cifras las ocho plantas de la zonificación suman 332,66% (incluidos las circulaciones verticales y los halles de piso). CARACTERÍSTICAS DEL POTENCIAL EDIFICIO USO RECOMENDABLE: unidades de vivienda departamentos tipo suites o locales de oficina (especialmente en planta baja), máximo de 70,00 m². de superficie; la superficie edificable determina dos unidades por planta. ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS: estacionamientos vehiculares (16 unidades) y bodegas pequeñas (16 unidades), desarrolladas en plantas de subsuelo. ELEMENTOS COMUNALES: ESPACIOS CUBIERTOS: circulaciones verticales (escaleras y un ascensor capacidad para 12 personas), halles de piso y ductos de instalaciones. PROPORCIÓNES: 25% en planta baja (incluye recepción y sala comunal), 15% en plantas altas y 100% en subsuelo (incluye cuartos de máquinas y mantenimiento). ESPACIOS DESCUBIERTOS: retiro frontal, patios interiores y terraza accesible. COSTOS DE COMERCIALIZACIÓN De conformidad con la investigación del mercado inmobiliario del sector, los costos de comercialización para las unidades propuestas son: DEPARTAMENTOS TIPO SUITE: PLANTA BAJA: PLANTAS ALTAS: ESTACIONAMIENTOS VEHICULARES:

$ USD 900,00 el m². $ USD 850,00 el m². $ USD 7.000,00 la unidad

49

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BODEGAS

$ USD 1.800,00 la unidad.

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN COSTOS DIRECTOS: De conformidad con la investigación realizada en instituciones oficiales (cámaras de la construcción y constructores privados), para una edificación del tipo propuesto los costos son: o PLANTAS SOBRE NIVEL DEL SUELO: $ USD o PLANTAS SUBSUELO: $ USD o ESPACIOS DESCUBIERTOS (recubrimientos): $ USD

445,00 el m². 275,00 el m². 45,00 el m².

COSTOS INDIRECTOS: o o o o o

planificación y estudios complementarios: aprobación de registros y permisos de construcción: construcción y administración: fiscalización: costos financieros:

4,50 % 0,50% 7,00% 3,50% 6,00%

COSTOS DE COMERCIALIZACIÓN o promoción: o ventas:

1,00% 3,00%

PROPORCIÓN DE COSTOS INDIRECTOS

F

=

25,00%

1’173.101,57 * (1 – 0,08 ) - 943.337,81

50

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F

=

1’079.253,44 - 943.337,81

F

=

$ USD 135.915,63

VALOR UNITARIO = $ USD 334,31 AVALÚO DEL MISMO TERRENO POR POTENCIAL DE DESARROLLO

Vt = α . ( K * P * IC ) En donde: Vt

: Valor del terreno (costo unitario).

α

:

Valor de la incidencia del costo del terreno con relación al valor comercial del inmueble = 15%.

K

:

Coeficiente que expresa la proporción entre área bruta (total construida) y área neta (total de comercialización)

P

: Precio de venta por m² de área neta construida.

IC

:

Índice de construcción (superficie total construida sobre la superficie del terreno).

Vt = 0,15 * ( 0,85 * 850 * 3,45 ) Vt = 0,15 * 2.492,63 COSTO UNITARIO = $ USD 373,89

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Ejemplo de avalúo: INMUEBLE: Local de oficina, signado con el número Nº 1, localizado en el cuarto piso alto y tres puestos de parqueo signados con los números 7, 8 y 25 localizados en el subsuelo 2; todos elementos del Edificio XXX, el cual ha sido declarado legalmente en régimen de propiedad horizontal; por lo tanto, pertenecen a cada uno de los elementos inmuebles descritos, la parte proporcional (determinada por la alícuota correspondiente) de todos los espacios y servicios comunales del Edificio: ELEMENTOS PRIVATIVOS (DE USO EXCLUSIVO) ELEMENTOS COMUNALES TERRENO S = 874,00 m². OFICINA Nº 1 (CUARTO PISO ALTO nivel + 10.40): ÁREAS CUBIERTAS: S = 135,38 m². A = 2,425178288 % S = 260,00 m². (circulación peatonal); 800,00 ESTACIONAMIENTO Nº 7 (SUBSUELO 2 nivel -8.00): m². (circulación vehicular) S = 14,00 m². A = 0,250794032 % ÁREAS DESCUBIERTAS: S = 117,00 m². ESTACIONAMIENTO Nº 8 (SUBSUELO 2 nivel -8.00): (retiro frontal) S = 14,91 m². A = 0,267095644 % EQUIPOS Y SERVICIOS: sistema de ESTACIONAMIENTO Nº 25 (SUBSUELO 2 nivel -6.40): seguridad, sistema contra incendios, ventilación S = 15,40 m². A = 0,275873435 % mecánica

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CUADRO DE CÁLCULO DEL AVALÚO Concepto

Unidad

Cantidad

P. Unitario

P. total

ELEMENTOS COMUNALES (PROPORCIÓN DE LA SUMATORIA ALÍCUOTAS = 3,218941399 %) PARTE TERRENO m². 28,13 655,00 18.425,15 ÁREAS COMUNALES CUBIERTAS m². 34,12 366,60 12.508,39 ÁREAS COMUNALES DESCUBIERTAS m². 3,77 74,50 280,87 EQUIPOS Y SERVICIOS m². 0,03 154.700,00 4.641,00 ELEMENTOS DE USO EXCLUSIVO OFICINA Nº 1 CUARTO PISO m². 135,38 562,50 76.151,25 TABIQUERÍA PISO TECHO m². 48,00 274,00 13.152,00 ESTACIONAMIENTO Nº 9 m². 14,00 343,75 4.812,50 ESTACIONAMIENTO Nº 8 m². 14,91 343,75 5.125,31 ESTACIONAMIENTO Nº 25 m². 15,40 343,75 5.293,75 T O T A L USD 140.336,22 TABLA DE PONDERACIÓN Dirección Metropolitana de Avalúos y Catastros. MMQ. CODIGO USO FACTOR 1 Vivienda 1,00 3 Oficinas 1,30

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5 13 14

Locales comerciales Parqueaderos Bodegas

1,40 0,35 0,40

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CUADRO DE VALORES DE LAS CONDICIONES CONDICIONES / niveles

BAJO

MEDIO

ALTO

INTRÍNSECAS Ci Vigencia funcional

- 0,02

0,00

0,02

Calidad arquitectónica

- 0,02

0,00

0,02

Calidad material

- 0,02

0,00

0,02

Sector consolidado

- 0,02

0,00

0,02

Focos de Plus o minus valía

- 0,02

0,00

0,02

Calidad ambiental

- 0,02

0,00

0,02

Equipamiento y servicios

- 0,02

0,00

0,02

Factibilidad de demanda inmobiliaria

- 0,04

0,00

0,04

Facilidades de adquisición

- 0,03

0,00

0,03

Costo del dinero (tasa de interés)

- 0,04

0,00

0,04

URBANAS Cu

ECONÓMICAS Ce

EJEMPLO DE APLICACIÓN INMUEBLE: ANTIGUO HOTEL MAJESTIC UBICACIÓN: esquinero frente a la Plaza de la Independencia, a la Iglesia de la Concepción y diagonal al Palacio de Gobierno (elementos considerados monumentos patrimoniales). VECINDAD: 6 edificaciones rehabilitadas y con usos permitidos por la Reglamentación Municipal.

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VALOR 1 DEL AVALÚO: $ USD 841.202,00 CÁLCULO DEL VALOR 2 DEL AVALÚO: Factor de vecindad:

Fv = 1 + [0,10 * (100/d)] + [0,1 * (Ahf/6)] + [0,1 * (Nr/N)] + [0,1 - Udp] Fv = 1 + [0,10 * (100/25)] + [0,1 * (4/6)] + [0,1 * (6/6)] + [0,1 - 0] Fv = 1 + 0,4 + 0,07 + 0,1 + 0,1 Fv = 1,67 Factor de arquitectura: Fa = 1 + ( s + p + m + zp + gc) / 20 Fa = 1 + ( 1 +1 + 1 + 0,5 + 0 ) / 20 Cp = 1,175 Factor de valor histórico: Fh = 1 + f / 10 Fh = 1 + 2 / 10 Fh = 1,20 VALOR 2 DEL AVALÚO = VALOR 1 DEL AVALÚO * Fv * Fa * Fh

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VALOR 2 DEL AVALÚO = $ USD 841.202,00 * 1,67 * 1,175 * 1,20 VALOR 2 DEL AVALÚO = $ USD 1’980.778,35

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TÍTULO III : PROCESO DE AVALUACIÓN CAPÍTULO I : Procedimientos para la prestación del servicio 10 1. OBJETIVO DE LA NORMATIVA DEL PROCESO El objetivo que persigue la normativa del proceso de avalúo es disponer de pautas o conjunto de conceptos a ser considerados en el desarrollo de la tarea fundamental de la DINAC, para lo cual se ha dividido este proceso en las siguientes fases: a. la solicitud de la avaluación, b. análisis previo y designación del perito avaluador, c. la inspección o conocimiento físico del objeto, d. la elaboración del informe de avalúo o certificación oficial de valor, e. la revisión del expediente o control de calidad y f. conservación y actualización de los avalúos. 2. LAS FASES DEL PROCESOS a. LA SOLICITUD DE AVALÚO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO El funcionario encargado de los trámites administrativos de la DINAC 11, una vez aceptada la solicitud para iniciar el avalúo, sentará la fe de su presentación, con indicación del detalle de los documentos anexos. 10

La estructura administrativa de la DINAC deberá ser consecuente con la organización técnica dirigida al cumplimiento del servicio de avaluación; en tal sentido los principales cuadros directivos deberán poseer las más altas calidades profesionales en el campo de la tasación de inmuebles, puesto que el Director, Los Supervisores y el Coordinador conformarán el Consejo Técnico responsable de todas las avaluaciones solicitadas.

11

En el art. 208 del Título X De las normas para el procedimiento de avalúos para el Sector Público, del Libro III de la Legislación Secundaria del MIDUVI consta que el funcionario encargado será el Secretario General de la DINAC; sin embargo, la práctica administrativa de la institución en los últimos años ha obviado la presencia de este funcionario.

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Inmediatamente, la solicitud y los documentos serán entregados al Director de la Institución para su análisis previo y nominación del perito que realizará la avaluación. Para la identificación y denominaciones que constarán en los diversos documentos relacionados con el proceso de avaluación, invariables desde pedido inicial hasta el informe definitivo, se requiere conocer los siguientes datos extraídos de la solicitud del avalúo: a.1 SOLICITANTE: de conformidad con el artículo 193 del Libro III DE LA DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS Título VIII DE LAS TARIFAS POR SERVICIOS DE LA DINAC , el avalúo puede ser solicitado por entidades del Estado, entidades privadas de derecho público, por empresas o compañías privadas, por organizaciones no gubernamentales o por personas naturales. En el caso de entidades y organizaciones, además de indicar su denominación o razón social, se deberá señalar el nombre de la persona física que tiene la representación legal, el cual se constituirá en la persona de referencia para apoyos ulteriores especialmente para la inspección al inmueble. a.2 DESCRIPCIÓN del inmueble o del objeto de avalúo, el propósito por el cual se pide la avaluación y la síntesis del tipo de inmueble expresado bajo la siguiente secuencia: i. Definición principal del inmueble determinada por su conformación física con su identificación (terreno, departamento, casa solariega, edificación unitaria, galpón, finca u otra denominación). ii. Breve indicación de las características del inmueble (si es edificación número de plantas en las cuales se desarrolla el inmueble (incluidos niveles). iii. Régimen de propiedad del inmueble: estatal o privada, integral o fraccionaria (propiedad horizontal, acciones y derechos); en estos últimos casos se deberá hacer constar la alícuota o proporción porcentual con relación a la totalidad del inmueble. iv. Uso principal del inmueble, de acuerdo a la tipología dominante: vivienda, producción, administración, comercio, servicios, etc.

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v. Estado de ocupación actual y el carácter de sus ocupantes (arrendatarios, propietarios, encargados, usufructuarios, etc.) a.3 LOCALIZACIÓN geográfica del inmueble: la dirección completa del bien (calle, número, intersecciones, barrio, parroquia, ciudad, cantón y provincia); para propiedades rurales se requiere de mayor precisión (si es posible por medio de coordenadas geográficas). En todos los casos es recomendable adjuntar un esquema gráfico de localización, en el cual se haga constar como referencia algún punto conocido (una edificación o un hito geográfico natural). a.4 PROPIETARIO del inmueble: nombre de la persona física o moral que esté referida en la escritura pública o en resolución emitida por autoridad competente, o bien, aquella que expresamente señale el solicitante. Se deberá indicar en el avalúo cuál fue la referencia en cada caso. a.5 IDENTIFICACIÓN numérica del inmueble: registro catastral, registros de cuentas de las empresas suministradoras de servicios (agua potable, energía eléctrica); para lo cual se deberá indicar si estas cuentas son globales. a.6 En el TÍTULO III DE LAS NORMAS PARA EL PROCEDIMIENTO DE AVALÚO DE BIENES PARA EL SECTOR PÚBLICO (art.209)12, se expresan los documentos que se adjuntarán a la solicitud. 12

Art. 206.-

El representante legal o la máxima autoridad del organismo o entidad del sector público que, según lo dispuesto en el inciso primero del Artículo 12 de la Ley de Licitaciones y Concurso de Ofertas, hubiere resuelto la adquisición de un inmueble, solicitará a la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC), su avalúo previo.

Art. 207.-

La DINAC procederá al avalúo respectivo en el menor tiempo posible sin poder excederse del plazo de treinta días hábiles siguientes a la fecha de recepción de la solicitud.

Art. 208.-

El Secretario General de la DINAC, en la recepción de la solicitud sentará la fe de su presentación, con indicación de un detalle de los documentos anexos.

Art. 209.-

Para que la solicitud de avalúo sea aceptada al trámite, deberá tener aparejados los documentos siguientes: a) b) c)

Copia certificada de la resolución de la más alta autoridad del organismo o entidad que adquirirá el bien inmueble; Certificado de la línea de fábrica con afectación, sobre el predio a adquirirse, otorgado por la respectiva Municipalidad; y, Copia de los planos del lote de terreno y edificaciones, con demostración de áreas y anexos de especificaciones.

Si el inmueble a adquirirse es parte de otro declarado como propiedad horizontal, se adjuntarán, a más del plano, áreas y especificaciones del local, los planos del edificio, áreas del terreno sobre el que se levanta el mismo, área total construida, área total comunal, cuadro de alícuotas y el respectivo reglamento de los copropietarios aprobado por la Municipalidad respectiva. Si existen construcciones civiles especiales, como obras hidráulicas, obras de infraestructura que, en general, la apreciación de su magnitud se determine por el volumen, se deberá adjuntar, un cuadro de volúmenes de obra, de modo complementario.

60

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b.

ANÁLISIS PREVIO Y ASIGNACIÓN AL PERITO AVALUADOR

DEL PROCESO ADMINISTRATIVO El Director de la DINAC, dentro de los dos días laborables siguientes, tendrá la reunión conjuntamente con el Coordinador de avalúos y el Supervisor del Área (urbana o rural) según sea la característica del inmueble, para establecer la complejidad del trabajo mediante el análisis de la documentación disponible para enfrentar el avalúo, labor que determinará el marco de dificultad a tomarse en cuenta para la asignación al o a los perito(s) avaluador(es), que se encargará(n) de llevar adelante la práctica del avalúo. Una vez analizadas las características del inmueble, el Director de la DINAC conjuntamente con el Coordinador y el Supervisor de Área (de avaluaciones urbanas o rurales), designará al o a los perito(s) avaluador(es) de la Institución que realizarán el trabajo, el o los cuales deberán tomar en cuenta los siguientes aspectos: i.

Reconocer el contenido general de la presente normativa, elaborada para la realización de los avalúos institucionales de la DINAC;

ii.

Haber analizado las condicionantes expuestas en el título PRINCIPIOS DE COMPORTAMIENTO PROFESIONAL , las mismas que enmarcan la práctica profesional del avaluador;

iii.

Haber revisado la documentación adjunta a la solicitud de avalúo, con los cuales se hayan establecido: el propósito de la valoración requerida, el tipo de valor que se concluirá, la clasificación del objeto inmobiliario a avaluarse y el método de valoración a aplicarse;

iv.

Dirigir por órgano regular al Coordinador de la Institución, en los tres días laborables siguientes, una comunicación de aceptación del avalúo en los términos de que no existe ningún impedimento para realizar esta avaluación, del método

En todo caso, los planos que se presenten deberán estar suscritos por el profesional autor y debidamente autorizados. Art. 210.-

El Secretario General de la DINAC, una vez comprobada la presentación de los documentos exigidos en la norma precedente, los presentará con la solicitud, al Director Nacional de Avalúos y Catastros, quien dispondrá que el Departamento de Catastro Físico o la Sección de Intervenciones Urbanas, según sea el caso, procedan a la inspección y comprobación previos del bien inmueble objeto de la solicitud.

Art. 211.-

El informe final del avalúo llevará la firma de responsabilidad del Director Nacional de Avalúos y Catastros, quien lo remitirá a la máxima autoridad del organismo o entidad solicitante.

Art. 212.-

La entidad u organismo adquiriente prestará a la DINAC, todas las facilidades para la práctica del avalúo, a este efecto, oportunamente se establecerá la debida coordinación.

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a ser aplicado, del cronograma de actividades para cumplir con los plazos establecidos en la presente normativa y de los requerimientos administrativos para realizar el trabajo. La revisión de la documentación adjunta a la solicitud tratará los siguientes aspectos: b.1 DOCUMENTACIÓN DISPONIBLE GENERAL i. Para iniciar el proceso de avaluación, se dispondrá previamente de todos los documentos que sean necesarios para la cabal identificación del objeto de avalúo; para lo cual se deberán tomar en cuenta: el tipo de inmueble, su uso actual, la forma de ocupación y el estado de conservación de la construcción. ii. Para la identificación legal del bien a avaluar, de entre los documentos requeridos, constan como obligatorios: las escrituras de accesión al inmueble, la cual podrá ser sustituida por original o copia certificada del Registro de la Propiedad (expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la solicitud); y, como circunstanciales: certificación de la autoridad municipal competente sobre la situación urbanística del predio, las cartas catastrales de la propiedad, planos descriptivos del terreno y/o de la construcción; y, otros documentos que contengan referencias sobre el objeto de avalúo, siempre y cuando incidan en la valoración del mismo. b.2 DOCUMENTACIÓN DISPONIBLE PARTICULAR Además de lo señalado en el numeral anterior, para la avaluación de casos puntuales, el avaluador deberá disponer de lo siguiente: i. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado: el proyecto arquitectónico completo del inmueble, el cual deberá estar previamente registrado o aprobado por la municipalidad de la localidad. ii. En el caso de edificios en construcción o rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, además del proyecto previamente registrado o aprobado por la municipalidad de la localidad, se requieren: los permisos de construcción; y si los hubiere: los contratos de ejecución de la obra con su correspondiente presupuesto. iii. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente: el contrato de arrendamiento u otro acuerdo de ocupación, el último recibo de la renta abonada; así como, una certificación expedida por el propietario en la que consten: cada una de las superficies arrendadas dentro de la propiedad, así como la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes. También se indicará en dicha certificación el destino y el estado de ocupación del

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inmueble, el estado de pago de las rentas vigentes, los gastos imputables al mismo y, si éstos fueron cargados al ocupante del último año. iv. En el caso de inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos operativos a que se refiere el título correspondiente de esta normativa. v. En el caso de propiedades agrícolas, la documentación catastral relevante, y en su caso, del derecho de riego. vi. En el caso de terrenos que se avalúen en atención a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto: certificado o informe de regulación urbana emitido por la municipalidad u otra documentación que permita determinar la calificación del uso de suelo; y, en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. vii. En el caso de edificios o elementos de edificio en régimen de propiedad horizontal (diferentes al uso residencial o de estacionamiento vehicular): los reglamentos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador del condominio, que contenga limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar su valor. b.3 EL PROPÓSITO DEL AVALÚO De conformidad con las disposiciones legales que establecen la intervención de la DINAC, se reitera que las avaluaciones institucionales tendrán uno de los siguientes propósitos: i. para la adquisición de bienes inmuebles por declaratoria de utilidad pública; ii. para la expropiación o autorización de servidumbres de terrenos destinados a la industria petrolera. iii. para el inventario de los bienes generales del sector público en la valoración de sus activos; iv. para la enajenación de los inmuebles del sector público, cuidando siempre que el avalúo refleje los precios del mercado; y, v. para la adjudicación de tierras del patrimonio forestal del Estado y bosques protectores (determinación del valor de las tierras y del vuelo forestal). b.4. EL TIPO DE VALOR

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El tipo de valor será obtenido en función al propósito del avalúo, señalándose en su caso, la instancia de valor con sus respectivos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinación. Se deberán fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido para la instancia determinada. i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii. ix.

valor intrínseco o físico, valor de comercialización o de mercado, valor de venta rápida o precio de oportunidad, valor de liquidación o venta obligada, valor de demolición o de rescate, valor de activo productivo o empresa en marcha, valor de finalidad impositiva, valor de aseguramiento, valor de circunstancia n.

b.5 LA CLASIFICACIÓN DE LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS Para efectos de la presente normativa, los objetos de avalúo serán clasificados en urbanos y rurales (de acuerdo a los usos que se exponen a continuación); sin embargo, también se considerará la clasificación por su conformación básica: solo terrenos, terrenos más construcción y solo construcción. i. Avalúos URBANOS: cuando el objeto de avalúo sea uno de los inmuebles destinados al desarrollo de actividades caracterizadas por la supremacía del acondicionamiento construido sobre la disponibilidad de recursos naturales; sus usos más comunes son: residencial, comercio y servicios, industrial, de equipamiento y de preservación patrimonial construida. Los objetos de avalúo urbano más comunes son aquellos que tienen como elemento dominante a los conceptos de construcción; incluso, la importancia de la avaluación de terrenos urbanos vacíos radica en su consideración de asiento de futuras edificaciones. ii. Avalúos RURALES: cuando el objeto de avalúo sea uno de los inmuebles destinados al desarrollo de las actividades caracterizadas por la supremacía de los recursos naturales sobre la existencia del acondicionamiento construido; sus

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usos más comunes son: agrícola residencial, áreas naturales y de protección ecológica, de aprovechamiento de recursos naturales (renovables y no renovables) y de preservación patrimonial natural. Los objetos de avalúo rural en su totalidad son aquellos que tienen como elemento dominante al suelo como insumo productivo y la importancia de la avaluación de las construcciones radica en su participación complementaria al proceso de producción. iii. Avalúos NO DEFINIDOS, cuando el objeto de avalúo participa de las características de los dos sectores, entre los que se destacan los inmuebles localizados en zonas suburbanas y en la periferia de las urbes; o aquellos inmuebles de usos urbanos localizados en sectores rurales o extensiones naturales localizadas en el interior de las ciudades. iv. Avalúos de MAQUINARIA Y EQUIPO COMPLEMENTARIO del funcionamiento de los inmuebles urbanos y rurales, cuando estos elementos formen parte inherente de los terrenos y de las construcciones; su avaluación, si bien formará parte del avalúo del inmueble, será procesado en forma individual.

c. LA INSPECCIÓN O CONOCIMIENTO FÍSICO DEL OBJETO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Para la realización de la inspección o conocimiento físico del objeto, el perito avaluador designado dispondrá de un máximo de tres días laborables cuando el inmueble se encuentre en la región de su residencia y de cinco días laborables cuando el inmueble se encuentre en una región distante cuyo traslado determine la utilización de dos días laborables. Sin embargo, para el caso de que se requiera más tiempo para cubrir esta fase, el perito deberá comunicar de este particular al Coordinador y al Supervisor, para justificar esta situación ante la institución solicitante. Para el acometimiento de la inspección, el perito avaluador deberá observar las siguientes indicaciones: c.1 Los bienes a avaluar deberán ser legal y físicamente identificables; o sea, los datos, que describan al inmueble, expuestos en el título de propiedad deberán ser verificados en la realidad física.

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c.2 Cuando el título de propiedad solamente contenga los datos del terreno, la verificación confrontará la construcción levantada con la reglamentación municipal que permite la edificabilidad urbana. c.3 En la avaluación de inmuebles que contengan equipos y maquinaria complementarios del funcionamiento de la construcción y, más aun en el caso de una planta industrial o agroindustrial, se deberá comprobar la interrelación física entre inmueble y estos elementos mecánicos. c.4 COMPROBACIONES MÍNIMAS: El perito de la DINAC, en el ejercicio de las avaluaciones inmobiliarias realizará las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de avalúo, utilizando para tal finalidad la documentación proporcionada por la institución solicitante o cliente, la misma que es indicada en la parte correspondiente de esta normativa. Entre las características y situación real del objeto de avalúo son de imprescindible inclusión los siguientes datos: i. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular, comprobando si sus características, incluso su superficie, coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar el avalúo, así como verificar la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente. ii. El estado de ocupación del inmueble, su uso o explotación actual, o la actividad principal al que se lo destina. iii. La adecuación del inmueble a la reglamentación urbanística vigente; y, en caso de su falta, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico de la localidad.

c.5 DIMENSIONES Y UNIDADES i. Las dimensiones utilizadas en la avaluación generalmente serán de superficie y de longitud (en muy pocos casos de volumen); las unidades que describan las características cuantitativas del avalúo serán propias del sistema métrico decimal y las unidades monetarias que expresen el valor del inmueble serán las adoptadas oficialmente por el país (en el momento actual el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica).

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ii. El avalúo se realizará sobre la base de dimensiones comprobadas por el perito profesional (avaluador), bajo las siguientes condiciones: ii.1 Para calcular el valor de terreno o de una finca rural se utilizará las superficies comprobadas por el avaluador; cuando dicha comprobación no sea posible se utilizará la menor entre la superficie de las escrituras y la que consta en la carta catastral. ii.2 Cuando no sea posible comprobar las dimensiones de construcciones (edificios o elementos de edificios y superficiales) se utilizarán las superficies que constan en las escrituras. ii.3 Para el caso de elementos de edificios declarados en régimen de propiedad horizontal, se deberán comprobar las medidas de las áreas útiles que constan en las escrituras, así como se deberá tomar las denominaciones y superficies de los elementos comunales que constan en las escrituras; para el caso de dificultad en la comprobación, se deberán expresar las razones para que sea aceptada esta circunstancia, incluida la certeza del avaluador sobre la superficie que consta en las escrituras. ii.4 Cuando la superficie comprobada sea superior a la que consta en las escrituras o cuando se trate de una construcción que carezca de planos aprobados y permisos de construcción en regla, se aplicará el criterio de acreditar la superficie que esté de acuerdo a la normativa municipal vigente. ii.5 En los conceptos de construcción (sean espacios cubiertos y espacios descubiertos) se medirán por separado aquellos que tengan características constructivas y funcionales homogéneas, en consideración a sus valores unitarios diferenciados. d. LA ELABORACIÓN DEL INFORME DE AVALÚO DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez realizada la inspección o conocimiento del inmueble, el perito avaluador elaborará el informe de valoración de conformidad con los contenidos expuestos en el capítulo II del presente título, en el periodo de diez días calendario; lapso en el cual pondrá en conocimiento del Supervisor: el informe de inspección, el resultado de los precios investigados y la propuesta de cálculo de avalúo.

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El Supervisor se encargará de verificar la coherencia entre los documentos previos y el objeto real conocido por el perito, de los datos investigados y el método de valoración elegido para ser aplicado y de los condicionamientos, en caso de presentarse, y su constancia en la redacción del informe de avalúo. Los contenidos del informe de avalúo o certificación oficial del valor del inmueble constan en el capítulo II de este título. e. REVISIÓN DE LOS EXPEDIENTES - CONTROL DE CALIDAD DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez entregado el informe final, el Supervisor se tomará dos días laborables para su revisión formal, control de calidad necesario en un documento técnico que sale a nombre de la DINAC; el cual, una vez aprobado será entregado al Director con un informe de seguimiento del trabajo, en el cual se pondrá en su conocimiento las circunstancias de cumplimiento de las distintas fases del proceso de avaluación. La revisión tanto del informe final como de los expedientes anexos servirá para corregir los errores más comunes en este tipo de documentación: i. Formales: referidos a la concordancia de los datos de presentación del informe y de identificación del objeto de avalúo, principalmente a aquellos que contiene la escritura. ii. De aplicación del método de cálculo: referidos a la coherencia entre el proceso seguido y los resultados alcanzados; situación que obliga a expresar los criterios de selección del método, su aplicación, manejo de datos y operaciones. iii. Falta de sustentación de los valores obtenidos; situación que obliga a incluir en el informe todas las explicaciones, fundamentos y aplicaciones matemáticas efectuadas para arribar al resultado final. Finalmente, el Director de la DINAC aprobará el Informe de Avalúo y dispondrá su entrega inmediata a la institución solicitante, con el objetivo de cumplir el plazo propuesto en su reglamentación interna (22 días hábiles o 30 días calendario), así como de las certificaciones de valor correspondientes. Sin embargo, de presentarse inconvenientes que retarden la entrega del informe final en los plazos descritos, el Supervisor será el responsable de superar los problemas que ocasionen el retraso, dentro de 5 días hábiles, con el objetivo de cumplir los 30 días laborables como plazo máximo para la entrega del informe de avalúo al interesado.

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f. OTRAS DISPOSICIONES GENERALES DEL PROCESO ADMINISTRATIVO Una vez entregado el informe de avalúo, el Supervisor recabará del perito avaluador los datos estadísticos que serán entregados en el centro de información de la DINAC. El centro de información de la DINAC será dirigido por un profesional con dedicación exclusiva, y tendrá como objetivos: acopiar la información estadística sobre la valoración de inmuebles, actualizar la información recibida y proveer los datos requeridos para ulteriores avalúos tanto de la institución como de otras dependencias. Además, se encargará de la conservación de los informes de avalúo realizados por la DINAC, bajo las siguientes condiciones: f.1

CONTROVERSIA DE LOS INFORMES DE AVALÚO Cuando se presentaren impugnaciones a los informes de avalúo por parte de los interesados, las mismas que deberán ser por escrito y señalando los argumentos de su disconformidad, el Director de la DINAC dispondrá la conformación de una comisión especial integrada por el Coordinador, el Supervisor del Área y un representante de los peritos para que analice el motivo del desacuerdo. Una vez revisados tanto el informe de avalúo como los expedientes que posibilitaron las tareas de avaluación, emitirán un informe dirigido al Director, para su respuesta a la persona que presentó la impugnación. Si los argumentos de la impugnación se refieren al método de avaluación utilizado, se deberán buscar otros procedimientos que permitan ratificar o rectificar el resultado del avalúo efectuado; en este segundo caso se deberán establecer las responsabilidades administrativas del o de los autores de la avaluación. Si los argumentos de la impugnación se refieren a la aplicación del método de avaluación utilizado, en la cual se incluyen los errores de cálculo, la comisión podrá recomendar la corrección de los mismos y la rectificación de su resultado o la ratificación del resultado cuando no encontrare justo el reclamo presentado.

f.2

CONSERVACIÓN Y CADUCIDAD DE LOS AVALÚOS

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i. La DINAC debe conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el reglamento correspondiente, los informes de los avalúos y sus anexos realizados en los últimos cinco ejercicios, así como la documentación que ha sustentado las referencias de estas avaluaciones. ii. La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel, o por medios electrónicos en soporte duradero, siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite, su accesibilidad y la conservación de su integridad para ulterior consulta. iii. Los informes de avalúo o certificaciones sobre la valoración de un inmueble, que tengan como finalidad una de las mencionadas en esta normativa, caducarán obligatoriamente, a los seis meses contados desde la fecha en que hayan sido emitidos. Los argumentos que respaldan esta definición se refieren a las siguientes situaciones: 

Los trámites subsecuentes, para los cuales las instituciones del sector público solicitaron un avalúo a la DINAC, requieren máximo de ese lapso para su culminación.



Los inmuebles, susceptibles de cambio físico en los elementos de valoración, pueden variar las condiciones apreciadas en el avalúo, en el lapso fijado; si son terrenos urbanos pueden contener construcciones nuevas, si son terrenos rurales pueden cambiar el estado de la producción; si son construcciones sin ningún cambio en su apariencia, un año más de edad determina cambios en su valoración.



Si bien la época actual se caracteriza por la estabilidad económica con un mínimo índice de inflación (un promedio de 4,5 % anual), se considera seis meses un periodo en el cual los precios se mantienen inalterables; en periodos de inflación mayor el avalúo debe tener una vigencia menor.

f.3 ACTUALIZACIÓN DEL AVALÚO O REAVALÚO i. Sin embargo de lo expuesto en el punto precedente, la DINAC dispondrá la actualización de un avalúo (o reavalúo) cuando, a criterio del Director de la Institución, las condiciones de valoración empleadas en la realización de una determinada avaluación hayan tenido un cambio evidente; y, en consecuencia el valor del objeto de avalúo haya sido susceptible de ese cambio.

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ii. Para la actualización del avalúo (o reavalúo) se pondrán tomar los documentos y datos generales de la solicitud original; sin embargo, el proceso a seguirse deberá considerar una nueva avaluación, especialmente en las fases de inspección al objeto de avalúo (literal c. de este capítulo).

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CAPÍTULO II :

LA ELABORACIÓN DEL INFORME DE AVALÚO

El informe de avalúo constituye el documento oficial, con el cual la DINAC certifica la valoración del inmueble; por lo tanto, su elaboración debe observar de manera obligatoria las siguientes disposiciones para su ordenamiento y contenidos: 1. DATOS GENERALES 1.1 FECHA DE LA SOLICITUD: día, mes y año. 1.2 SOLICITADO POR: institución demandante de este informe con el nombre del funcionario que suscribe el pedido. 1.3 FECHA DE INSPECCIÓN: día, mes y año. 1.4 PRESENCIA INSPECCIÓN: nombre(s) de la(s) persona(s) que está(n) presente(s) en la inspección y entrega(n) información adicional al avaluador. 1.5 FECHA DEL INFORME: día, mes y año. 1.6 FECHA DEL AVALÚO: la fecha constituye el parámetro de vigencia del mismo; por lo tanto, es importante dejar establecida la fecha en la cual se estimaron los valores (fecha real de la avaluación) y la fecha que corresponde a la última inspección realizada al inmueble. Si el periodo comprendido entre estas dos fechas fuese relevante, se deberá señalar en el informe de avalúo las causas que han ocasionado esta situación. 1.7 PROPIETARIOS: nombres completos de las personas que constan como tales en las escrituras.

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2. DATOS DE IDENTIFICACIÓN 2.1 TIPO DE INMUEBLE: descripción sintética y ordenada del inmueble de acuerdo a los siguientes puntos: a. Definición principal del inmueble determinada por su conformación física (terreno, departamento, edificación unitaria, galpón u otro objeto). b. Indicación del número de plantas en las cuales se desarrolla el inmueble (incluidos niveles). c. Tipo de propiedad del inmueble: integral o fraccionaria (propiedad horizontal, acciones y derechos); en estos segundos casos se deberá hacer constar la alícuota o proporción porcentual con relación a la totalidad del inmueble. d. Uso principal actual del inmueble, de acuerdo a la tipología dominante: vivienda, producción, administración, comercio, servicios, etc. 2.2 UBICACIÓN GEOGRÁFICA a. DESCRIPTIVA: nombre de la calle colindante al frente principal del terreno, número del inmueble, nombre de las calles adyacentes, (en los casos que exista número de manzana y nombre de la Urbanización), nombre del sector, nombre de la ciudad, nombre del cantón y nombre de la provincia. b. GRÁFICA: plano circundante continente del objeto de avalúo, sector de la ciudad para casos urbanos y zona regional para casos rurales; en esta gráfico deben aparecer hitos importantes que faciliten su identificación; su escala aproximada y la orientación serán de obligatoria constancia. 2.3 DATOS DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS a. Tipo o título de las escrituras en el que se expresa la forma de accesión: modo de adquirir el dominio, según el cual el propietario de una cosa hace suyo, no solamente lo que ella produce, sino también lo que se le une o incorpora por obra de la naturaleza o por mano del hombre, o por ambos medios a la vez, siguiendo lo accesorio a lo principal. b. Nombres de los actores (otorgada por y a favor de) c. Fecha de celebración d. Notario (nominación de cargo y nombre)

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e. Inscripción en Registro de la Propiedad del cantón y fecha f. Limitaciones de la propiedad, en caso las hubiera (usufructo, nuda propiedad, hipoteca, fiducia, prohibición de enajenar) 3. ELEMENTOS DE DESCRIPCIÓN 3.1 MEDIO CIRCUNDANTE O ENTORNO INMEDIATO: breve descripción del sector geográfico que contiene al objeto de avalúo; para el caso de inmuebles urbanos se incluirán los siguientes aspectos: a. Reseña del proceso de consolidación urbana hasta el actual uso de suelo asignado por la planificación municipal, la cual concluya en la apreciación sobre la tendencia de valía (plus o minus) 13 del inmueble. b. Construcciones importantes aledañas que constituyan focos de incidencia en la valoración del objeto de avalúo, edificaciones aceptables o inaceptables a la estructura social asentada en el sector. c. Existencia de infraestructura básica de suelo urbano: vías de comunicación con la red principal de la urbe, líneas de transporte colectivo, redes de servicios y distancia a centros comerciales importantes de la ciudad. d. Apreciación sobre la calidad ambiental y la existencia de agentes de contaminación que puedan incidir negativamente en la valoración del inmueble. e. Grado o nivel de seguridad del sector en los aspectos: sanitario, geodinámico y social; para lo cual se deberán citar indicadores de inestabilidad. Para el caso de inmuebles rurales se incluirán los siguientes aspectos. f. Definición de la vocación rural productiva del sector, de acuerdo a las características, de extensión y de cultivo, que presenten la mayoría de sus propiedades. g. Principales centros de abastecimiento con la descripción de los servicios y equipamiento comunitario básico disponibles. 13

plusvalía.

f. Acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella.

minusvalía. f. Detrimento o disminución del valor de algo.

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h. Existencia de infraestructura básica de suelo agrícola: vías de comunicación con la red principal de la región, líneas de transporte colectivo y canales de riego. 3.2 COMPOSICIÓN ESPACIAL DEL INMUEBLE: descripción ordenada que cubrirá la secuencia que va desde: a. Linderos según escritura: para el caso de terrenos con las orientaciones correspondientes, dimensiones (en metros lineales) y nominaciones de colindantes; para el caso de inmuebles declarados en propiedad horizontal se harán constar los límites superior e inferior, los cuales se expresarán en metros cuadrados. Las dimensiones se deberán expresar tal como constan en las escrituras; sin embargo, se harán constar datos adicionales o correcciones que aparecieren al momento de efectuar las inspecciones al inmueble. b. Superficies en metros cuadrados: total del terreno; además, para el caso de inmuebles que sean elementos de un conjunto declarado en propiedad horizontal se harán constar: total de la unidad privativa (departamento, oficina o local comercial) y superficies de los elementos comunales. c. Descripción del terreno, con sus características de forma geométrica, topografía y posición en la cuadra (esquinero, medianero, manzanero, interior); d. La implantación de construcciones en el terreno (espacios cubiertos con el número de plantas o niveles y espacios descubiertos); e. La composición arquitectónica de cada unidad de construcción con sus correspondientes locales; f. Elementos singulares que no están incluidos en la consideración de un metro cuadrado de construcción general (chimeneas, asadores, jardineras, balcones, piletas, esculturas y otros). g. Equipos complementarios del funcionamiento de la edificación, que encuentran ligados mediante instalaciones o empotrados a los conceptos de construcción (generadores de energía eléctrica, ascensores, centrales de climatización, sistemas contra incendios, sistemas de seguridad, sistemas de comunicación y otros). En general, la inclusión de todos los elementos que determinarán la imagen del valor económico del objeto; en este aspecto, el avalúo de un inmueble puede equipararse al inventario de un bien patrimonial. 3.3 CARACTERÍSTICAS MATERIALES DEL INMUEBLE: la composición material se describirá en forma similar a las especificaciones de construcción; bajo el siguiente orden:

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a. ESPACIOS CUBIERTOS a.1 OBRA NEGRA (obra básica u obra muerta) i.

CIMENTACIÓN: consultar planos estructurales y de no haberlos, se deberá suponer de acuerdo con el tipo de construcción, la calidad y capacidad de carga del suelo en la zona.

ii.

ESTRUCTURA: describir el tipo, mencionando materiales en muros, trabes y columnas, el sistema constructivo, las dimensiones de claros, las alturas y las secciones cuando lo justifique la magnitud de la construcción.

iii.

MUROS o mampostería: indicar si son estructurales (soportantes o de contención), material, espesor, refuerzos, altura cuando sea distinta de la común, así como si incluyen enlucidos o apariencia terminada.

iv.

ENTREPISOS: mencionar material, sección, sistema constructivo y tamaño de sus claros.

v.

TECHOS o cubiertas: Se deberá mencionar material, sección, sistema constructivo, tamaño de sus claros, así como si son inclinados y a cuántas aguas.

vi.

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: indicar si cuenta con medidor de consumo, si las tuberías son ocultas o vistas, así como la clase y calidad de los materiales que las componen; señalar el material y la capacidad de los tanques elevados.

vii.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS: señalar si cuenta con medidor de consumo, si los cables o alambres son ocultos o vistos, con o sin tubos conductores, tipo de salidas, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros; asimismo, se indicará el tipo de corriente.

a.2 RUBROS DE ACABADOS O REVESTIMIENTOS FINALES i.

TUMBADOS O CIELOS RASOS: indicar material y calidad; cuando sean falsos se deberán describir detalle de material y procedencia (nacional o importado).

ii.

PISOS: indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación; para el caso de alfombras solo las fijas al piso.

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iii.

RECUBRIMIENTOS DE PAREDES: indicar material, calidad y relieve de elementos finales PINTURA: Se deberá indicar el tipo y de ser posible la calidad.

iv.

ZÓCALOS: Se deberán indicar proporción o altura, material, calidad y procedencia.

v.

ESCALERAS: indicar vinculación y funcionalidad; describir: material, sistema constructivo, barandal y pasamanos.

vi.

PUERTAS: indicar composición material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble; incluir la descripción de la cerradura y rejas de seguridad para el caso de fachadas.

vii.

VENTANAS: indicar composición material (marco y vidrio), calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble; incluir la descripción de cerradura o rejas de seguridad para el caso de fachadas.

viii. MUEBLES EMPOTRADOS (clóset o roperos, altos y bajos con mesones): describir composición e indicar: material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble ix.

ELEMENTOS SANITARIOS (piezas sanitarias, grifería, accesorios y lavaderos de vajilla): indicar material, color, calidad y procedencia (nacional o importado).

x.

ELEMENTOS ELECTRICOS: (luminarias y placas de tomacorrientes e interruptores): indicar material, color, calidad y procedencia (nacional o importado).

b. ESPACIOS DESCUBIERTOS RUBROS DE ACABADOS O REVESTIMIENTOS FINALES b.1 PISOS: indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación; para el caso de jardineras describir el tipo de vegetación. b.2 RECUBRIMIENTOS DE MUROS: indicar material, calidad y relieve de elementos finales. PINTURA: Se deberá indicar el tipo y de ser posible la calidad. c. EQUIPOS COMPLEMENTARIOS: describir por separado por cada uno de los equipos con el detalle de:

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c.1 Su denominación genérica y la función que cumple en la construcción; c.2 Su instalación a: red de fuerza eléctrica, red de tuberías y accesorios para agua, vapor, aire y gas, red de sistema contra incendio, subestación eléctrica, etc. c.3 En la descripción, indicar, de ser posible, los siguientes conceptos: i. país de procedencia, marca, modelo o tipo y número de serie; ii. fechas de fabricación, de adquisición y de puesta en operación; iii. situación actual, capacidad aprovechada, iv. valor de factura de adquisición y forma de pago; v. edad y vida útil estimada. En caso de que no hubiera sido posible obtener la información señalada en el numeral precedente y que ésta se considere relevante, esta situación deberá indicarse en el informe de avalúo. d. ELEMENTOS SINGULARES Para cada uno de los elementos, indicar su denominación, especificar su utilidad (recreativa, ornamental o funcional); y, describir, por separado para cada uno de aquellos, el detalle siguiente: d.1 composición material (bases, estructura y revestimiento); d.2 elementos u obras de sujeción de empotramiento o conexión a redes de servicios; d.3 si difiere del resto de la construcción, indicar fecha de fabricación e instalación o montaje del elemento. 3.4 ESTADO GENERAL DEL INMUEBLE: primero se establecerá la edad de la construcción (posible fecha de inicio y terminación de la construcción), después se describirá el estado de los rubros de presentación y funcionamiento del inmueble (se detectará si existe mantenimiento o reposición de elementos con la finalidad de valorar su actualización). Cuando se establecieren sectores de la edificación diferenciadas por el estado de presentación o intervención en el mantenimiento se procederá a calificar las características de la mayor proporción o a desglosarla en partes uniformes de conformidad con la siguiente calificación, las cuales intervendrán en el cálculo de los precios unitarios resultantes en el cuadro correspondiente.

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a. EXCELENTE: nuevo sin fallas o errores de construcción, o no nuevo sin ningún signo de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIÓN: 1 b. entre EXCELENTE y MUY BUENO: nuevo con fallas superables de construcción, o no nuevo con mínimos signos de deterioro en los rubros visibles. CALIFICACIÓN: 1,5 c. MUY BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren inter-venciones; además signos de mantenimiento permanente. CALIFICACIÓN: 2 d. entre MUY BUENO y BUENO: no nuevo, con signos de deterioro que no requieren intervenciones; evidente falta mantenimiento permanente. CALIFICACIÓN: 2,5 e. BUENO: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (no se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIÓN: 3 f. entre BUENO y REGULAR: evidentes signos de deterioro en la mayoría de los rubros visibles con requerimientos de intervenciones menores o sencillas (se requiere desocupar sus locales). CALIFICACIÓN: 3,5 g. REGULAR: evidentes signos de deterioro con requerimientos de intervenciones mayores o integrales (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIÓN: 4 h. entre REGULAR y MALO CALIFICACIÓN: parte del inmueble sin funcionamiento, la mayoría de los rubros visibles presentan signos de deterioro total y la intervención para su cambio paulatino es inminente (se requiere desocupar el inmueble). CALIFICACIÓN: 4,5 i. MALO: inminente demolición. CALIFICACIÓN: 5 Para el caso de los equipos y elementos singulares complementarios se deben señalar en cada uno de aquellos: su año de fabricación, estado de presentación y funcionamiento actual. 3.5 REDES DE INFRAESTRUCTURA a. VÍAS DE ACCESO: descripción de las vías de acceso al inmueble, en consideración a su: categoría (principal, secundaria, etc.), calidad (definitiva, ocasional, provisional), estado de presentación (por su limpieza y mantenimiento).

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b. AGUA POTABLE: si es tomada de red general con o sin medidor exclusivo, si existe otra forma de abastecimiento; si cuenta con tanque cisterna de reserva y si este elemento se encuentra en funcionamiento al momento de la inspección. c. ENERGÍA ELÉCTRICA: si es tomada de red general con o sin medidor exclusivo y el tipo o categoría de éste, si existe otra forma de abastecimiento; si cuenta con equipos adicionales como transformadores, generadores, motores, etc.; además, si el momento de la inspección se encuentran en funcionamiento. d. ALCANTARILLADO: si se encuentra instalado a red general desde el interior de la propiedad o si existe otro sistema de evacuación como pozo séptico o zanjas de infiltración. e. LÍNEAS TELÉFONOS: disponibilidad de líneas e instalación de las mismas, proximidad a la caja de distribución de las líneas. f. OTROS SERVICIOS: existencia y disponibilidad de servicios adicionales como: sistemas de seguridad, antenas parabólicas, sistemas de televisión por cable, complejos sociales y deportivos, etc. NOTA: Esta última descripción será muy común en los inmuebles elementos pertenecientes a conjuntos declarados en propiedad horizontal; en los cuales, para efecto del cálculo del avalúo se deberán contabilizar y valorar cada uno de estos servicios para luego multiplicarse por la parte proporcional establecida por la alícuota correspondiente. 3.6 FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE a. Una exterior, en la cual se pueda apreciar las características del entorno urbano del inmueble. b. Una exterior, en la cual se aprecien las proporciones tanto de los volúmenes construidos como de los espacios exteriores del conjunto. c. Suficientes interiores necesarias para demostrar las características materiales y detalles constructivos del objeto avaluado. d. Todas las vistas que expresen la imagen de los equipos complementarios y los elementos pertenecientes al objeto de avaluación. 4. ELEMENTOS DE CÁLCULO DEL AVALÚO

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4.1 Se elaborará un cuadro de cálculo con columnas referidas al concepto o componente diferenciado del inmueble, cantidad y unidad, precio unitario y precio total. 4.2 En las filas se situarán los diferentes elementos del inmueble: terreno, espacios cubiertos, espacios descubiertos, elementos singulares y equipos complementarios de la construcción. 4.3 Para el caso de inmuebles declarados en régimen de propiedad horizontal se requiere el agrupamiento diferenciado de los rubros correspondientes a las unidades privativas y a los elementos comunales entre los cuales constará el terreno; este segundo grupo expresado en su proporción determinada por las alícuotas respectivas. 4.4 Según sea el enfoque de avaluación aplicado, se expresará el resultado de la operación de conformidad con la instancia de valor determinada al inicio de la avaluación. 4.5 Sin embargo, se debe destacar la presencia del factor de comercialización para establecer el valor de mercado del inmueble objeto de la avaluación solicitada. 5. MEMORIA DE CÁLCULO Síntesis del método o métodos utilizados en la avaluación, en la cual se deberán fundamentar todos los valores unitarios que aparecen en el cuadro de cálculo del avalúo. 5.1 En los costos unitarios del suelo se deberán incluir los ejemplos de oferta o adquisiciones efectuadas, con los cuales se obtuvo el precio base comercial del lote tipo definido en el proceso de homogeneización, así como la aplicación de los siguientes factores que se realizaron para establecer el costo del terreno avaluado: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

profundidad; frente; forma; tamaño; proporción; varios frentes o esquina; zonificación; topografía; valor de sinergia (plotagge).

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5.2 En los costos unitarios de los conceptos de construcción, realizados bajo el método de reposición, se deberá exponer el proceso para llegar a su suma final, principalmente citar la fuente de la cual se toma el costo inicial o punto de partida (generalmente costo de reposición de construcción nueva) y la intervención de los factores de modificación: a. de decremento, aquellos aplicados por edad y estado de conservación; o aquellos aplicados por otras razones de demérito. b. de incremento, aquellos aplicados por razones de mérito encontrados en el objeto de avalúo. 5.3 Cuando el valor del avalúo se encuentre modificado en una o más de las instancias definidas en el tipo de valor (numeral 3.2 del presente capítulo), se deberá fundamentar los factores utilizados para llegar a esos valores. 5.4 Cuando el avalúo sea realizado con la aplicación del método de la renta se deberá incluir todo el proceso de cálculo de actualización de los ingresos, con las explicaciones fundamentadas sobre la utilización de las tasas de interés. 5.5 Cuando el avalúo sea realizado con la aplicación de los métodos del potencial de desarrollo o residual se deberá incluir todo el proceso de cálculo con la fundamentación de los datos supuestos utilizados; principalmente costos financieros para la ejecución de los proyectos y actualización de los ingresos por concepto de venta de las unidades de comercialización; y, la definición de la proporción del valor del terreno con respecto al valor total comercial del proyecto (factor α). 6. APRECIACIÓN DE LA FACTIBILIDAD DE COMERCIALIZACIÓN El informe debe cubrir el comportamiento del objeto de avalúo en el mercado inmobiliario de su ámbito, este conocimiento debe expresarse en el factor de comercialización, el cual será determinado por la factibilidad de venta en plazos: inmediatos o mediatos (períodos medianos y largos), el cual modificará la apreciación sobre el costo del objeto; por ejemplo, a las entidades financieras les interesa conocer el costo de venta rápida o inmediata (máximo en un plazo de 90 días) que tiene un objeto del cual se ha solicitado su avalúo. 7. DOCUMENTOS DE RESPALDO Y ANEXOS El informe debe incluir todos los documentos que sirvieron de testimonio o constancia para la realización del avalúo; además, de aquellos de incidencia en la valoración del inmueble, como: carta de pago del impuesto predial, certificado del registro de la propiedad e informe de regulación urbana.

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8. ACLARACIONES Y EXCEPCIONES El informe debe incluir en su redacción un acápite de aclaraciones y excepciones; conjunto de situaciones o circunstancias que pudieron haber condicionado el valor del inmueble o limitaciones que tuvo el perito avaluador para el desarrollo de su labor; estos puntos se expresan en el siguiente numeral. 8.1 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS a. VALOR DE AVALÚO CONDICIONADO Para que el valor del avalúo calculado de acuerdo con la presente normativa pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en el numeral 3.2 del presente capítulo, el informe de avalúo será realizado sin sujeción a ningún condicionante. b. Sin embargo, podrán utilizarse informes o certificados que contengan condicionantes, para finalidades distintas a las señaladas en el título I.I.3.2, en los siguientes casos supuestos: b.1 Cuando el avaluador no haya podido realizar las comprobaciones a que se refiere el literal a) del numeral II del título correspondiente. b.2 Cuando, cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. c. Cuando no se hayan dispuesto, en su caso, de la documentación siguiente: c.1

La escritura de propiedad o la documentación a que se refieren los numerales 1. y 2. del título DOCUMENTACIÓN DISPONIBLE de esta normativa.

c.2

Los proyectos arquitectónicos registrados o aprobados por la municipalidad de la localidad.

c.3 El permiso de construcción correspondiente emitido por la dependencia municipal de la localidad. c.4 Informe de regulación urbana o línea de fábrica emitida por la dependencia de la localidad encargada del ordenamiento de la urbe.

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d. Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente normativa; o, en su defecto, concurran otras circunstancias que, a criterio de la dirección de la DINAC, impliquen dudas razonadas sobre los datos expresados en el informe: correcta identificación, física o de registro del inmueble; o, sobre las características y superficie del objeto de avalúo. e. Cuando el avalúo se efectúe a los efectos de lo dispuesto en esta normativa, se condicionará el valor del avalúo, cuando el titular del inmueble que conste en el registro no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial. 8.2 ADVERTENCIAS GENERALES A los efectos de esta normativa, se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que el avaluador tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos de una avaluación, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación: a. Cuando existan discrepancias entre la realidad física, los linderos y la superficie del inmueble expuesta en el título de propiedad y/o su descripción en el registro catastral, que no induzcan a dudas sobre su identificación y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b. Cuando el inmueble que se avalúa no esté conforme con las regulaciones urbanísticas vigentes, salvo que la Dirección de la DINAC, de acuerdo con el numeral 2. del título VALOR DE AVALÚO CONDICIONADO, haya aceptado formular uno de los condicionantes. c. Cuando se avalúen inmuebles sujetos a expropiación forzosa o levantados con permisos de construcción o autorizaciones administrativas condicionadas que, en el caso de no cumplirse, puedan determinar modificaciones en el valor del avalúo. d. Cuando se hayan utilizado en el avalúo métodos diferentes a los indicados en la presente normativa. e. Cuando no se haya dispuesto, para el caso de requerimiento determinado por el método de cálculo adoptado, de la documentación considerada imprescindible para la aplicación del procedimiento correspondiente. 8.3 ADVERTENCIAS ESPECÍFICAS

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Además de las advertencias generales señaladas, la DINAC hará constar en sus informes la posibilidad de que el valor del avalúo del inmueble sufra minusvalías, apreciación basada en datos disponibles sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario analizado; esta posibilidad se incluirá en los siguientes casos: a. Que se utilice exclusivamente el método por comparación a efectos del cálculo del valor de avalúo. b. Que el bien objeto de avalúo esté destinado a un uso, que en el mercado local donde se sitúe, o a falta de datos del mismo en otro de análogas características, hayan experimentado caídas significativas y duraderas de sus precios nominales alguna vez en los últimos años. 8.4 LEVANTAMIENTO DEL CONDICIONANTE a. La DINAC podrá levantar los condicionantes de un informe de avalúo cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen a los mismos. b. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la DINAC en la que manifieste que ha verificado la desaparición de dicho supuesto. 9. FORMATOS Y FORMULARIOS DE LOS INFORMES DE AVALÚO 9.1 CARATULA O INFORME SIMPLE : síntesis resumen del avalúo, en la cual consten los principales datos de su valoración: a) tipo de inmueble,

b) c) d) e) f) h) i) i)

propósito del avalúo, localización geográfica, superficies de terreno y total de edificaciones, fotografía representativa del inmueble, solicitante y propietario fechas de: solicitud, inspección y avalúo, valores del avalúo, firma de responsabilidad institucional.

9.2 INFORME DESARROLLADO EN FORMATO DE REDACCIÓN Informe de avalúo con el detalle ampliado sobre:

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a) b) c) d)

datos generales de la solicitud localización geográfica, situación legal con identificación de propietario, características de entorno urbano o regional del inmueble, para el caso de terrenos datos de la reglamentación municipal, e) descripción físico espacial (composición arquitectónica) del objeto, acompañada de los esquemas gráficos que expresen su integridad, f) descripción material del objeto, g) anexo fotográfico completo, h) cuadro(s) de cálculo del avalúo, i) posibilidad de comercialización del objeto, j) valor del objeto de acuerdo a su propósito, k) memoria de acuerdo a las características de la columna anterior, y l) las rúbricas de responsabilidad de avaluador, supervisor y coordinador de la institución. 9.3 FORMULARIOS PARA CÁLCULOS Y MEMORIA DE AVALÚOS a. CÁLCULO DE PRECIOS UNITARIOS EN ZONAS RURALES 9.1.1.1.1

A

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Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA SUBSECRETARIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DIRECC IÓ N NAC IO NAL DE AVALÚO S Y C ATASTRO S

FIC HA Nº:

CÁLCULO DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS PARA ZONAS RURALES FEC HA DE C Á LC ULO DE A V A LÚO:

NOM B R E DEL INFOR M A NTE

DIR EC C IÓN

TR Á M ITE Nº: TELÉFONO Á R EA / Ha. V . USD/ Ha.

SOLICITANTE:

DIRECCIÓN DE INM UEBLE DE AVALÚO: SECTOR DE INVESTIGACIÓN: INVESTIGADOR:

OBSERVACIONES:

CÁLCULO DEL PRECIO COMERCIAL BASE

#

ORDENA R M UESTR A S

M ediana dato

x

f

f.x

x²

f.x²

DESV IA C IÓN

M EDIA

FA C TOR de C OR RE C C I O N

tc = dato

L. INFER IOR

L. SUPER IOR

PRECIO COMERCIAL BASE ADOPTADO = $ USD 000,00 cada Ha.

25% M ediana L. en menos L. en más EN C A SO DE R EA VA LÚO

PER ITO A V A LUADOR :

SUPER V ISOR Á REA R UR A L

C OOR DINA DOR Á R EA R UR A L

Ing. Nombre A pellido

A rq. Nombre A pellido

Ing. Nombre A pellido

FEC HA ÚLTIM O A VA LÚO

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b. CÁLCULO DE PRECIO UNITARIO DE LOTE TIPO O LOTE A AVALUAR MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA SUBSECRETARIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DIREC C IÓ N NAC IO NAL DE AVALÚO S Y CATASTRO S

TRAMITE Nº

INMUEBLE:

FECHA DE SOLICITUD:

UBICACIÓN:

P LANILLA DE OBT ENCIÓN DEL P RECIO UNIT ARIO DEL LOT E TIP O O A AVALUAR DATOS DEL LOTE

FONDO:

FRENTE:

CONCEPTOS

PuntuaPeso % ción / 10

SUPERFICIE:

TOPOGRAFÍA:

PROPIEDADES EN COMERCIALIZACIÓN N° 1

Nº 2

Nº 3

N° 4

N° 5

Lote tipo oa avaluar

POSICIÓN:

N° 1

Nº 2

N° 3

N° 4

N° 5

Lote tipo oa avaluar

PESO x CALIFICACIÓN

Entorno urbanístico (sobre 50 puntos) Nivel socio-económ ico

10

7,14%

8

8

8

8

8

8

0,571

0,571

0,571

0,571

0,571

0,571

Uso del suelo des ignado

10

7,14%

6

8

6

8

6

8

0,429

0,571

0,429

0,571

0,429

0,571

Consolidación del suelo

8

5,71%

6

8

8

6

8

6

0,343

0,457

0,457

0,343

0,457

0,343

10

7,14%

3

4

4

4

4

4

0,214

0,286

0,286

0,286

0,286

0,286

Calidad de vías colindante s

4

2,86%

3

4

4

4

4

4

0,086

0,114

0,114

0,114

0,114

0,114

Circulación vehicular

4

2,86%

4

4

4

2

4

4

0,114

0,114

0,114

0,057

0,114

0,114

Circulación pe atonal

4

2,86%

4

4

4

2

4

4

0,114

0,114

0,114

0,057

0,114

0,114

Nivel de contam inación am biental

Propiedades intrínsecas de los lotes (sobre 50 puntos) Zonificación (e dificabilidad)

10

7,14%

6

8

6

8

6

8

0,429

0,571

0,429

0,571

0,429

0,571

Superficie

10

7,14%

8

10

8

10

8

8

0,571

0,714

0,571

0,714

0,571

0,571

Proporción

6

4,29%

6

8

8

8

8

8

0,257

0,343

0,343

0,343

0,343

0,343

Posición

6

4,29%

8

6

8

8

6

8

0,343

0,257

0,343

0,343

0,257

0,343

Form a

6

4,29%

8

6

8

8

8

8

0,343

0,257

0,343

0,343

0,343

0,343

Frente

6

4,29%

8

8

8

8

8

8

0,343

0,343

0,343

0,343

0,343

0,343

Topografía

6

4,29%

6

8

8

8

6

8

0,257

0,343

0,343

0,343

0,257

0,343

Relación con centros de servicios y equipamiento (sobre 40 puntos) A ár eas verdes y parques

10

A ce ntros de abastecim iento

7,14%

6

8

8

10

8

6

0,429

0,571

0,571

0,714

0,571

0,429

10

7,14%

3

5

3

5

3

3

0,214

0,357

0,214

0,357

0,214

0,214

A paradas del transporte público

5

3,57%

2

2

2

2

2

2

0,071

0,071

0,071

0,071

0,071

0,071

A ce ntros comunitarios

5

3,57%

2

2

2

3

2

2

0,071

0,071

0,071

0,107

0,071

0,071

A puestos policiales

4

2,86%

3

3

1

2

1

2

0,086

0,086

0,029

0,057

0,029

0,057

A ce ntros de salud

4

2,86%

4

3

4

3

3

3

0,114

0,086

0,114

0,086

0,086

0,086

A servicios públicos

2

1,43%

2

2

2

2

2

2

0,029

0,029

0,029

0,029

0,029

0,029

140

100% 268,00

330,00

293,00

350,00

290,00

Puntajes / proporciones comparables Precio / m² de cada lote OBSERVACIONES:

PERITO AVALUADOR:

5,614

5,329

5,707

5,129

5,357

314,89

294,57

328,54

302,92

307,30

SUPERVISOR DE ÁREA:

Ing. Nombre y Apellido FECHA:

4,857 295,59

Ing. Nombre y Apellido FECHA:

COORDINADOR DE ÁREA:

Ing. Nombre y Apellido FECHA:

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c. MEMORIA TÉCNICA Y DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE DE AVALÚO

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MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA SUBSECRETARIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DIREC CIÓ N NAC IO NAL DE AVALÚO S Y CATASTRO S

MEMORIA TECNICA Y DESCRIPTIVA DEL BIEN INMUEBLE TRAMITE Nº

FECHA DE LA SOLICITUD::

SOLICITADO POR:

PROPIETARIO:

INMUEBLE:

DIRECCIÓN:

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

ZONIFICACIÓN: (edificabilidad)

LINDEROS

USO DE SUELO:

CONFIGURACIÓN

DESARROLLO DEL SECTOR:

TOPOGRAFÍA

CONSOLIDACIÓN:

VISTAS

POBLACIÓN:

RESTRICCIONES LEGALES

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

AFECTACIONES

VÍAS DE ACCESO:

CARACTERÍSTICAS DE CONSTRUCCIONES ESPACIOS CUBIERTOS

SERVICIOS PÚBLICOS:

NIVEL DE SEGURIDAD:

ESPACIOS DESCUBIERTOS

90 PERITO AVALUADOR

SUPERVISOR DE ÁREA

COORDINADOR DE ÁREA

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d. PLANILLA DE CÁLCULO DE DOSTOS DE REPOISICIÓN

MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA SUBSECRETARIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS

CONSTRUCCIONES: PROCESO DE CALCULO DE COSTOS DE REPOSICION INMUEBLE: SECTOR:

PARROQUIA:

CIUDAD:

FICHA (S) No.

TRÁMITE Nº:

FECHA:

CONDICIONANTES

FACTORES

BLOQUE 1: CÁLCULO

VIDA UTIL (años)

Costo Reposición

EDAD

Porcentaje de Afectación

COEFICIENTE EDAD

Factor de Afectación

CALIFICACIÓN ESTADO

Valor Residual

USD / m².

Costo Real

CONDICIONANTES

FACTORES

BLOQUE 2: CÁLCULO

91

Instituto Ecuatoriano de la Construcción TALLER DE CAPACITACIÓN EN AVALUACIÓN DE INMUEBLES Guayaquil – junio 2007 VIDA UTIL (años)

Costo Reposición

EDAD

Porcentaje de Afectación

COEFICIENTE EDAD

Factor de Afectación

CALIFICACIÓN ESTADO

Valor Residual

USD / m².

Costo Real

CONDICIONANTES

FACTORES

BLOQUE 3: CÁLCULO

VIDA UTIL (años)

Costo Reposición

EDAD

Porcentaje de Afectación

COEFICIENTE EDAD

Factor de Afectación

CALIFICACIÓN ESTADO

Valor Residual

USD / m².

Costo Real

CONDICIONANTES

FACTORES

BLOQUE 4: CÁLCULO

VIDA UTIL (años)

Costo Reposición

EDAD

Porcentaje de Afectación

COEFICIENTE EDAD

Factor de Afectación

CALIFICACIÓN ESTADO

Valor Residual

USD / m².

Costo Real PERITO AVALUADOR

SUPERVISOR

COORDINADOR

Arq. Nombre y Apellido

Arq. Nombre y Apellido

Arq. Nombre y Apellido

FECHA

FECHA:

FECHA:

TÍTULO IV CAPÍTULO I

:

REGISTRO INTERNO DE PERITOS AVALUADORES

1. De conformidad con lo establecido en la Legislación Secundaria del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, Libro III de la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, corresponde a la DINAC la tarea de establecer los mecanismos que juzgue

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pertinentes para la selección, evaluación, aceptación y seguimiento del desempeño de los profesionales que participen en la elaboración de sus avalúos institucionales, en las distintas especialidades que se desprenden de las leyes que disponen su intervención. En consecuencia, los procesos administrativos serán responsabilidad de los directivos técnicos de la Institución: Director, Coordinador, Supervisores y Jefe del Centro de Información; por lo tanto, para sus nominaciones se presenta como imprescindible observar las siguientes recomendaciones: 1.1 Director de la DINAC: a. Profesional con amplio conocimiento en la avaluación inmobiliaria, dominio de las técnicas y métodos de aplicación; b. Personalidad técnica con suficiente criterio para dirigir los procesos de avaluación y suscribir los informes de avalúos; y, c. Experiencia en el manejo de instituciones, especialmente relacionadas a la función pública. 1.2 Coordinador: cuya función principal es supervisar a jefes de equipo 14, en el caso de la DINAC a los Supervisores de las áreas urbana y rural. a. Profesional con conocimientos en avaluación inmobiliaria; sobre todo, en los procesos de avaluación; b. Personalidad técnica con suficiente sentido de organización administrativa ya que su cargo esencialmente articula los procesos técnicos con los procesos burocráticos. c. Experiencia en el manejo de personal auxiliar de la administración pública, responsable de la información sobre el cumplimiento de las diversas fases del proceso de avaluación. 1.3 Supervisores: cuya función principal es supervisar a los profesionales técnicos de un área específica; en el caso de la institución, a las área (urbana y rural), las cuales deberían tener como mínimo dos supervisores rotativos, uno con permanencia a tiempo completo en las dependencias de la DINAC y otro con funciones destinadas a las avaluaciones de las regiones distantes de la sede central de la institución. a. Profesionales con amplios conocimientos en la avaluación inmobiliaria, dominio de las técnicas y métodos de aplicación;

14

De conformidad con el Estatuto Orgánico por Procesos del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda.

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b. Personalidades técnicas con suficientes criterios para dirigir los procesos de avaluación y suscribir los informes de avalúos, c. Se recomienda nominar para esta responsabilidad, como máximo escalón técnico, a los peritos profesionales de mayor trayectoria en la institución. d. Se recomienda que cada área (urbana y rural) tenga como mínimo dos supervisores rotativos, uno con permanencia a tiempo completo en las dependencias de la DINAC y otro con funciones destinadas a las avaluaciones de las regiones distantes de la sede central de la institución. 1.4 Jefe del centro de información: a. Profesional técnico con amplios conocimientos en la avaluación inmobiliaria, dominio de las técnicas y métodos de aplicación, especialmente en el manejo de datos de investigación inmobiliaria. b. Personalidad técnica con suficiente conocimiento en el manejo informático, especialmente en la programación de baremo diseñado para establecer la actualización de precios de la construcción. c. Se recomienda nominar para esta responsabilidad, a un profesional dedicado a tiempo exclusivo a estas tareas, el mismo que efectúe y controle al acopio y entrega de la información a los usuarios de estos datos. 2. REGISTRO NACIONAL DE PERITOS AVALUADORES 2.1 El propósito principal que persigue la DINAC, para la estructuración del Registro Nacional de Peritos Avaluadores, es disponer de profesionales del más alto nivel técnico y académico para la conformación de sus cuadros: directivos, asesores, consultores y operativos. 2.2 Los cuadros directivos y operativos serán considerados personal técnico permanente o de planta; por lo que estarán sujetos a las leyes, reglamentos y códigos del MIDUVI en general y de la DINAC en particular. 2.3 Los cuadros consultores y asesores serán considerados personal accidental; cuando el Director de la DINAC considere conveniente su participación: en labores específicas puntuales los primeros; y, en consultas y tutorías los segundos. 2.4 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores constituirá una selectiva nómina de profesionales avaluadores por especialidad, los cuales integrarán ternas de oferta de avalúos cuando instituciones o personas soliciten a la DINAC el servicio que no

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este al alcance de la misma; así como de integrar, con sus miembros, tribunales o consejos de arbitraje para juzgar avaluaciones controversiales. 2.5 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC, en su inicio, se integrará con los profesionales de su planta actual, los cuales entregarán el expediente individual que contenga, cuando menos: )a documentación presentada para su incorporación a la DINAC; )b las evaluaciones periódicas correspondientes; )c la hoja de vida actualizada con la exclusión de datos y hechos que no se relacionen con la actividad avaluatoria; y, )d el contrato o nombramiento para la prestación de servicios. 2.4 La DINAC invitará a los peritos avaluadores del país, mediante convocatoria pública, a formalizar por escrito su pertenencia al Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la Institución, para lo cual deberá elaborar el reglamento de inscripción correspondiente, en el que constarán como requisitos presentar la siguiente documentación: a) hoja de vida actualizada con la exclusión de datos y hechos que no se relacionen con la actividad avaluatoria; a) detalle de los estudios académicos: copia de la constancia de posgrado terminado en materia de avaluación o afín, con el detalle de las materias cursadas y la carga horaria ocupada; b) constancia de la calificación como perito avaluador vigente, emitida por una de las instituciones nacionales que encargadas de este reconocimiento: Superintendencia de Bancos, Superintendencia de Compañías, Consejo Nacional de la Judicatura; c) constancia documentada que acredite un mínimo de dos años de experiencia como perito avaluador de instituciones que mantengan un sistema de evaluación periódica de su participación; d) Copia de dos trabajos avaluatorios que haya realizado durante los cinco últimos años, por cada especialidad en la que solicite el registro; los trabajos se referirán a la práctica de avalúos o de aporte a la teoría de la avaluación inmobiliaria de nuestro país.

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e) manifestar su predisposición para someterse a pruebas orales y escritas de suficiencia en los conocimientos de la ciencia y técnicas de la avaluación. 2.5 El Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC será actualizado en periodos anuales; para lo cual, sus miembros manifestarán su interés en continuar con la entrega de la misma documentación descrita en el numeral anterior. 3. PERFIL DEL PERITO AVALUADOR DE LA DINAC 3.1 REQUISITOS PARA SU INGRESO A LA PLANTA PROFESIONAL Para que un profesional pueda ingresar a la planta de peritos avaluadores de la DINAC deberá cumplir con los siguientes requisitos: a. Contar con título profesional reconocido que tenga estudios curriculares afines a la especialidad avaluatoria correspondiente, o contar con experiencia equivalente, así como tener conocimientos sobre los procesos legales, económicos y sociales que inciden en el valor del bien. b. Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la práctica de avalúos, así como en la especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a cursos, seminarios u otros eventos de capacitación, así como por medio de avalúos realizados. c. Conocer la presente normativa sobre los procedimientos las técnicas de avaluación inmobiliaria de la DINAC. d. Someterse a cualquier tipo de evaluación de conocimientos técnicos que la institución considere necesaria para llenar las vacantes de sus recursos técnicos. e. Todos los demás documentos y acciones determinados por los reglamentos institucionales que impone el MIDUVI y la DINAC para la contratación de sus servidores. 3.2 EVALUACIÓN INICIAL DEL PERITO AVALUADOR Se deberá evaluar la documentación presentada tomando en consideración que el candidato satisfaga los requisitos, experiencia y desarrollo profesional o técnico académico mencionados en el numeral 3.1 del presente documento; y, en su caso, los requerimientos mencionados en el numeral 2.5 del Registro Nacional de Peritos Avaluadores de la DINAC.

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3.3 EVALUACIÓN DEL DESEMPEÑO DEL PERITO AVALUADOR a) La institución deberá contar con un programa permanente de revisión y control para evaluar el desempeño del perito avaluador. b) La revisión se deberá hacer tomando como referencia lo establecido en el presente normativa, instrumento técnico de la propia institución. c) Las evaluaciones periódicas deberán ser entregadas en el Registro Nacional de Perritos Avaluadores, como indicador de los méritos que deberán ser tomados en cuenta para el escalafón profesional de los servidores de la Institución. Una vez incorporado al registro, el avaluador se deberá mantener actualizado en temas afines a la práctica del avalúo y, en su caso, a la especialidad, debiendo acreditar este hecho. 3.4 ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS AVALUADORES En el contrato de prestación de servicios a que se refiere el numeral 3.1 del presente capítulo, se deberá indicar, lo siguiente: a) El perito avaluador únicamente podrá actuar a nombre de la institución cuando tenga contrato vigente de prestación de sus servicios profesionales. b) Deberá guardar confidencialidad en el desarrollo del avalúo y la comunicación de resultados hacia el exterior deberá realizarla a través del Director de la Institución. c) No deberá adelantar criterios u opiniones, respecto de la valoración del inmueble, a persona alguna relacionada con la institución solicitante del avalúo, durante el proceso de la avaluación. d) El perito avaluador de la planta profesional de la DINAC no promoverá en forma particular sus servicios como avaluador inmobiliario; de tal manera que induzca al error de representar a la Institución respecto a los otros avalúos que realice. e) El proceso de revisión deberá, en su caso, conducir a la aplicación de medidas correctivas. 3.5 MEDIDAS CORRECTIVAS La DINAC deberá establecer la tipificación de las medidas correctivas que deberá aplicar a algún avaluador en lo particular, cuando éste incurra en alguna o varias irregularidades; de manera enunciativa mas no limitativa, las irregularidades pueden ser:

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)a Ocultar o proporcionar información inconsistente o falsa para su incorporación y permanencia en el registro. )b Reportar datos y conclusiones que no correspondan a la realidad dentro del avalúo. )c Distorsionar intencionalmente los valores del avalúo. )d Elaborar algún avalúo no confiable, sin ajustarse al MANUAL DE AVALUACIÓN. )e No haber actuado de conformidad con el contrato de prestación de servicios. )f Aplicar una metodología no adecuada o injustificada. )g Promover en forma particular sus servicios como avaluador institucional de la DINAC. )h Incurrir en cualquier irregularidad que implique actuar fuera de ética. 3.6 PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LAS MEDIDAS CORRECTIVAS El Director de la DINAC, el Coordinador de la Institución y el Coordinador del área de avalúos conformarán el tribunal de disciplina que asumirá la obligación de aplicar las medidas correctivas de las irregularidades cometidas, bajo el siguiente proceso de juzgamiento: )a Reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad. )b Requerir al avaluador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad. )c Levantar acta en donde queden asentados los hechos, declaraciones y consideraciones, así como, en su caso, la manera en la cual se evaluaron las irregularidades correspondientes. )d Aplicar la medida correctiva que corresponda en razón de la gravedad de la conducta del perito avaluador. )e Guardar constancia de recibo de toda notificación al perito avaluador e integrar a su expediente. )f Reasignar, a la fecha de aplicación de la medida correctiva correspondiente, los avalúos pendientes o bien los que estuviera realizando el perito avaluador que sea suspendido o dado de baja de la institución. TÍTULO IV

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CAPÍTULO II : LOS HONORARIOS DE LAS AVALUACIONES 1.

DE LAS TARIFAS OFICIALES DE LA DINAC 1.1 De conformidad con el artículo 194 literal e. DE LAS TARIFAS POR SERVICIOS TÉCNICOS DE LA DINAC (TÍTULO VIII DE LA DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS, por la práctica de avalúos para entidades del Estado o para particulares, el MIDUVI, cobrará las tarifas que se indican en la siguiente tabla, por los servicios que para el efecto provea la DINAC. TABLA DE TARIFAS DE MIDUVI POR AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES QUE PRACTIQUE LA DINAC CONCEPTO

VALORES BASE Y TARIFA

Avalúo base e n mile s de $ US

De menos de 40

De 40 a menos de 50

De 50 a menos de 75

De 75 a menos de 100

De 100 a menos de 250

De 250 a menos de 500

Tarifa sobre la base $ US por c/. 1000 sobre la base

120

120 2.85

149 2.75

217 2.32

275 2.34

626 1.78

Avalúo base e n mile s de $ US Tarifa sobre la base $ US por c/. 1000 sobre la base

De 500 a De 1.000 a De 2.500 a De 5.000 a De 10.000 menos de menos de menos de menos de a o más 1.000 2.500 5.000 10.000 1.070 1.24

1.691 0.90

3.044 0.51

4.322 0.28

5.705 0.91

El avalúo base en la primera fila de la tabla, se expresa en miles de dólares. Los valores de la segunda y tercera filas, se expresan en unidades de dólar;

1.1 Literal f. En casos especiales, previamente analizados y aprobados por la Subsecretaría de Desarrollo Territorial, las tarifas precedentes podrán sufrir las reducciones o rebajas que se indican en la tabla siguiente, a aplicarse a avalúos para expropiación, venta, permuta u otro concepto, que soliciten municipios, según el tamaño de población total del cantón:

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Tabla de rebajas de la tarifa por avalúos de la DINAC para casos especiales de municipios Rango de población del cantón Menos de 30.000

% de Rebaja 30.000

100%

Entre

30.001

y

50.000

95%

Entre

50.001

y

75.000

92%

Entre

75.001

y

100.000

87%

Entre

100.001

y

150.000

78%

Entre

150.001

y

250.000

64%

Entre

250.001

y

500.000

40%

De

500.001

a más

0%

1.2 Literal g. Para otras instituciones diferentes a los municipios, se podrán acordar rebajas bajo el mismo cierto criterio contemplado en el literal anterior. Para tal objeto se tomarán en cuenta las condiciones presupuestarias de esas instituciones. En todo caso la rebaja no podrás ser mayor al 40%; 1.3 Literal h. Para la práctica de reavalúos o de actualización de avalúos de propiedades que previamente hayan sido avaluadas por la DINAC, desde el año 2000 en adelante, se utilizará la tabla de tarifas, bajo las siguientes disposiciones: a)

Se aplicará una rebaja de 75%, 50% y 25% a los valores de la segunda y tercera filas de la tabla de tarifas, cuando el avalúo original haya sido efectuado dentro de los dos, cuatro o seis años precedentes, respectivamente.

b)

La rebaja se aplicará únicamente en el caso de que las características de superficie o construcción de los inmuebles no hayan variado con respecto a las que tuvieron cuando se practicó el avalúo original.

c)

Los costos por los conceptos contemplados en los incisos primero y segundo del literal “b” de este artículo se mantendrán, en caso de que se requieran la movilización o la información aludida a ellos;

1.4 Literal i. Para la práctica de reavalúos o actualizaciones de propiedades cuyos avalúos originales, sean de 1999 y 1998, la DINAC determinará previamente, la necesidad de efectuar trabajos de investigación en el campo y, de ser procedente, aplicará la rebaja de 40% y 20%, respectivamente. Para años anteriores, toda petición se considerará como avalúo nuevo;

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2. DE LOS HONORARIOS DE ACUERDO A LA LEY DE CONSULTORÍA Para la realización de avalúos o tareas afines encargadas a profesionales que consten en el Registro Nacional de Peritos Avaluadores, se recomienda especialmente para la avaluación de activos de las instituciones estatales, sujetarse al Reglamento a la Ley de Consultoría (Registro Oficial 204 de 7 de enero de 2006), de conformidad con los siguientes contenidos: 2.1 Artículo 45.- Para la determinación de los costos de consultoría se tomará en cuenta la siguiente composición: a) Costos directos: definidos como aquellos que generan directa y exclusivamente en función de cada trabajo de consultoría y cuyos componentes básicos son, entre otros, las remuneraciones, los beneficios o cargas sociales del equipo de trabajo, los viajes y viáticos; los subcontratos y servicios varios, arrendamientos y alquileres de vehículos, equipos e instalaciones; suministros y materiales; reproducciones, ediciones y publicaciones. b) Costos indirectos o gastos generales: son aquellos que se reconocen a los consultores, para atender sus gastos de carácter permanente relacionados con su organización profesional, a fin de posibilitar la oferta oportuna y eficiente de sus servicios profesionales y que no pueden imputarse a un estudio o proyecto en particular. Por este concepto se pueden reconocer, entre otros, los siguientes componentes: Sueldos, salarios y beneficios o cargas sociales del personal directivo y administrativo que desarrolle su actividad de manera permanente en la consultora. Arrendamientos y alquileres o depreciación y mantenimiento y operación de instalaciones y equipos, destinados al servicio general de las consultoras y utilizados en forma permanente para el desarrollo de sus actividades. Suministros y materiales requeridos para el funcionamiento de las oficinas centrales o principales de las consultoras. Promoción de las consultoras, adquisición de publicaciones especializadas, capacitación del personal permanente en relación con su objeto social; y, c) Honorarios o utilidad empresarial: reconocidos a las personas jurídicas consultoras, por el esfuerzo empresarial, así como por el riesgo y responsabilidad que asumen en la prestación del servicio de consultoría que se contrata. 2.2

Artículo 46.- Los precios de consultoría se negociarán, acordarán y pagarán en dólares de los Estados Unidos de América, de acuerdo con las normas de la Ley para la Transformación Económica del Ecuador.

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2.3

Artículo 47.- Para los efectos del control tributario y fiscal, en las actas de negociación y en el contrato de consultoría se identificará el rubro honorarios o utilidad empresarial.

3. HONORARIOS POR ELABORACIÓN DE AVALUOS Y REAVALUOS Este sistema de pago de honorarios por la elaboración de avalúos y reavalúos, resume las tablas utilizadas por la mayoría de las instituciones financieras que demandan el servicio de peritos avaluadores de ejercicio profesional privado. 3.1 ESCALA DE HONORARIOS a) Se fija un honorario único y mínimo por la realización de un INFORME DE AVALÚO de un objeto inmueble cuya valoración alcance hasta un MONTO máximo de $ USD 5.000,00 equivalente a la suma de $ USD 40,00. H = $ 40,00 b) Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 5.001,00 y menor a $ USD 20.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 40,00 + ( X – 5.001) * 0,0012 X : VALOR DEL AVALÚO

c) Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 20.001,00 y menor a $ USD 40.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 58,00 + ( X – 20.001) * 0,001 X : VALOR DEL AVALÚO

d) Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 40.001,00 y menor a $ USD 60.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 78,00 + ( X – 40.001) * 0,00095 X : VALOR DEL AVALÚO

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e) Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 60.001,00 y menor a $ USD 80.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 97,00 + ( X – 60.001) * 0,0009 X : VALOR DEL AVALÚO

f) Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 80.001,00 y menor a $ USD 100.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 115,00 + ( X – 80.001) * 0,00085 X : MONTO DEL AVALÚO

)g Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 100.001,00 y menor a $ USD 200.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 132,00 + ( X – 100.001) * 0,0008 X : MONTO DEL AVALÚO

)h Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 200.001,00 y menor a $ USD 300.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 212,00 + ( X – 200.001) * 0,00075 X : MONTO DEL AVALÚO

)i Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 300.001,00 y menor a $ USD 400.000,00 el HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 287,00 + ( X – 300.001) * 0,00065 X : MONTO DEL AVALÚO

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)j Para objetos inmuebles cuya valoración sea mayor a $ USD 400.001,00 HONORARIO H se calculará sobre la base de la siguiente fórmula: H = $ USD 337,00 + ( X – 400.001) * 0,0005 X : MONTO DEL AVALÚO

3.2 El AVALÚO completo de un objeto inmueble se descompone en los siguientes elementos: .a .b .c .d .e .f

El terreno Edificaciones Espacios exteriores Cerramientos perimetrales Elementos singulares Equipos complementarios

3.3 De acuerdo a los diversos tipos de objetos de avalúo, la tabla precedente deberá aplicarse de la siguiente manera: a. b. c. d.

Solo terreno Solo edificaciones Solo equipos complementarios Solo elementos singulares

70 % 90 % 90 % 70 %

e. Haciendas y camaroneras 110 % f. Maquinaria industrial o agrícola 90 % g. Vehículos y transporte pesado 70 % 3.4 Para este tipo de AVALÚOS, se deberán tomar en cuenta las siguientes consideraciones: a) los porcentajes establecidos se aproximan a la proporción de la importancia de cada rubro cotejada con el volumen de trabajo que implica la realización singular de cada uno de aquellos. b) En el caso de la valoración conjunta de más de uno de los cuatro primeros elementos se sumarán los porcentajes correspondientes hasta un máximo del 100%; o sea, el inmueble completo se cobrará de acuerdo a las fórmulas precedentes.

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3.5 Para el caso de REAVALÚOS, se establecerá la diferencia de tiempo con la fecha de avalúo original, los HONORARIOS se cobrarán aplicando las tablas precedentes de la siguiente manera: a. b. c. d. e.

antes de un año el después de un año y antes de dos años después de dos años y antes de tres años el después de tres años y antes de cuatro años el después de cuatro años nuevo AVALUO

50 %. 75 %. 85 %. 95 %.

3.6 Cuando el objeto de avalúo se encuentre fuera del perímetro urbano, y el avaluador se desplace a la inspección por cuenta propia, en los HONORARIOS se incluirán gastos equivalentes a $ USD 0,20 por cada kilómetro de distancia, medidos desde la línea periférica de la ciudad. Guayaquil, mayo/junio de 2007 Gonzalo Estupiñán N. contratista

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